RELATÓRIO FUNDO IMOBILIÁRIO

FDO INV IMOB AGÊNCIAS CAIXA - FII

CÓDIGO: AGCX11

PERFIL

O FII AG CAIXA tem o objetivo de realizar investimentos imobiliários de longo prazo, para locação
exclusivamente à Caixa Econômica Federal (CEF), em dois formatos de operação, Buy to Lease (BTL) e
Built to Suit (BTS). O BTL consiste na aquisição de imóveis de propriedade da CEF, os quais foram
adquiridos pelo Fundo no momento de sua constituição. O BTS consiste na aquisição de imóveis e
desenvolvimento sob medida para posterior locação como agências bancárias. O processo de
desenvolvimento de agências BTS ocorrerá até a alocação total do capital disponível para investimento.

As cotas do Fundo são negociadas na B3, sob o código AGCX11.

INDICADOR / FUNDO AGCX11

VPA/COTA R$ 1.067,59*
P/VPA 1,1728*
YIELD (ÚLTIMOS 12M) 8,04%
INDEXADOR DO ALUGUEL IGP-M
ABL 51.693,55 M²* *
RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) 2.514.722,00
TAXA DE PERFORMANCE NÃO
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,351% a.a.
DIVERSIDADE PORTFÓLIO ALTA
BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,6
PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00%
VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 20,06%
VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 14.670 (mil)
Dados referentes ao fechamento de Dez/17
*PL referente ao mês de nov/17
**ABL composto por agências entregues

PORTFÓLIO

Os imóveis que compõem a carteira do Fundo são agências bancárias, concentradas na região Sudeste.
São 37 imóveis locados à CEF através de contratos de locação atípicos, pelo prazo de 10 anos,
reajustados anualmente pela variação do IGP-M. A distribuição geográfica pode ser vista abaixo.

3
10

24

SP RJ MG

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FII AG CAIXA

O Fundo possui outros 15 imóveis no formato BTS. De acordo com o último relatório mensal do
administrador, referente a novembro, os imóveis que ainda não foram entregues possuíam os seguintes
status:

NOME ENDEREÇO AQUISIÇÃO ÁREA STATUS

Ag. Estrada Rio do A Est. Rio do A, 1131 ‐ Campo Grande  14/1/2014 571,41 m² Em Fase de Entrega 
Ag Pedro Vicente R. Pedro Vicente, 222 ‐ São Paulo/SP 1/8/2014 814,20 m² Em Fase de Entrega 
Ag Campo Limpo Est. do Campo Limpo, 5520 ‐ São Paulo/SP 30/9/2014 604,00 m² Em Revisão
Ag Pátio do Colégio Lg. Páteo do Colégio, 1 ‐ São Paulo/SP 2/12/2014 676,00 m²  Em Fase de Entrega

PONTOS POSITIVOS

 Contratos de locação dos imóveis com longo prazo de duração

 O risco de crédito do locatário é mitigado pelo fato deste ser um banco de controle estatal
 Yield acima do CDI descontado o IR de 15%

PONTOS NEGATIVOS

 Ônus da realização de benfeitorias necessárias dos imóveis recai sobre o Fundo

 Concentração dos imóveis em uma única região, no Sudeste, apesar desta também ser a de
maior dinamismo e poder econômico.

DESTAQUES

O prazo de contrato de locação dos imóveis de 10 anos confere um horizonte de longo prazo para o
investidor, com IGP-M definido como indexador de correção do aluguel. Ao término do contrato existe a
possibilidade de renovação da locação, por novo prazo de 120 meses, quando poderá haver negociação
sobre os valores de locação.

Em caso de rescisão antecipada, por decisão do locatário, antes do prazo inicialmente contratado de 10
anos, a CEF deverá pagar ao Fundo o fluxo do aluguel remanescente, correspondente ao resultado da
multiplicação do período remanescente para o término da locação pelo valor do aluguel em vigor à época
trazido ao valor presente, descontado pela taxa equivalente à meta da taxa Selic.

Quando da realização de obras de ampliação, adaptações e/ou reformas dos Ativos Imobiliários, a
contratação da empresa especializada de engenharia responsável por tais obras será realizada pela
Instituição Administradora, em nome e às expensas do Fundo e em estrita observância à indicação do
Consultor Imobiliário.

Nos Ativos Imobiliários que sejam terrenos ou estejam em construção há o risco de atraso na execução
da obra ou na obtenção de todas as autorizações, não se limitando às autorizações administrativas e
ambientais da obra, inclusive na obtenção do “habite-se”.

Em novembro, a Colliers International concluiu a reavaliação a valor de mercado dos imóveis do portfólio
do fundo, que sofreu uma leve queda de 2,27%, levando a um impacto contábil de R$ 5,9 milhões.

As obras da agência de Pedro Vicente, Rio do A e Páteo do Colégio foram integralmente concluídas,
sendo que em Rio do A já foi realizado o aceite provisório pela Caixa e em Pedro Vicente a obra já foi
vistoriada e está apenas sendo aguardada a formalização do aceite pela Caixa. A agência de Páteo do
Colégio está em fase de vistorias e ajustes finais.

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O aluguel da Agência de Rio do A passa a ser devido no mês de dezembro e o pagamento ocorrerá em
janeiro de 2018. É estimado um incremento de R$ 0,14 por cota após o recebimento mensal desse
aluguel.

A administração do Fundo está no aguardo da assinatura da proposta de aquisição de 6 agências locadas

para a Caixa a um cap rate acima de 9,0% a.a. e contratos atípicos. A Proposta concede ao Fundo um
prazo de exclusividade mínimo de 45 dias para aquisição dos imóveis, período durante o qual serão
elaborados os laudos de avaliação e a due diligence dos imóveis.

O Gestor do fundo ainda está avaliando a possibilidade de iniciar o investimento em ativos semelhantes
locados para outras empresas do mercado. Tal estratégia visa diminuir a concentração em um único tipo
de ativo e um único locatário, além de manter ou aumentar a rentabilidade média de mercado.

O Fundo apresentou em junho dividend yield abaixo do percentual do CDI (excluído dos 15% de I.R.),
muito em função da elevação do valor das suas cotas. No acumulado em 12 meses, até dezembro, o
AGCX apresenta dividend yield de 8,04%.

1,00%
0,90%
0,80%
0,70%
0,60%
0,50%
0,40%
0,30%
0,20%
0,10%
0,00%
dez/16 jan/17 f ev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17 nov/17dez/17

CDI (15% IR) POUPANÇA YIELD AGCX11

Recomendamos a compra das cotas do Fundo, mesmo sendo negociadas acima do seu valor patrimonial,
visto que possui yield superior ao CDI descontado, possui liquidez e previsibilidade de rendimentos. A
entrega de agências, combinada à provável aquisição de outras 6 novas agências e a possibilidade de
investimento em ativos locados para outras empresas, elevará o patrimônio do Fundo e
consequentemente sua receita imobiliária, proporcionando, com isso, aumento dos rendimentos
distribuídos para seus cotistas.

Analista responsável: João Augusto Frota Sales, CNPI

Analista Co-autor: Adilson Alves da Silva
e-mail: adilson@lopesfilho.com.br
Tel.: 55 21 2272-9664

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