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ISBN 978-85-7958-028-4
PROGRAMA
NACIONAL DE
9 788579 580284
CAPACITAÇÃO
DAS CIDADES
Programa de Apoio aos Municípios
em Tributação Imobiliária
DAS CIDADES
Avaliação
Presidente
DOMINGOS DE SABOYA BARBOSA FILHO
Vice-Presidente Administrativo
SÉRGIO ANTÃO PAIVA
Vice-Presidente Técnico
RUBENS ALVES DANTAS
Vice-Presidente Executivo
ANDRÉ MACIEL ZENI
PROGRAMA
NACIONAL DE
CAPACITAÇÃO
DAS CIDADES
Programa de Apoio aos Municípios
em Tributação Imobiliária
DAS CIDADES
Avaliação
em Massa de Imóveis
para Fins Fiscais:
Discussão, Análise e
Identificação
de Soluções para
Problemas
e Casos Práticos
CAPACIDADES
CON HECER PARA CRESCER
© 2012 Ministério das Cidades
É totalmente proibida a reprodução total ou parcial deste material sem a prévia autorização
do Ministério das Cidades
Cesare, Cláudia M. de
Avaliação em massa de imóveis para fins fiscais: Discussão, análise e
identificação de soluções para problemas e casos práticos / Claudia M. De Cesare e
Eglaísa Micheline Pontes Cunha. Organização: Claudia M. De Cesare e Eglaísa
Micheline Pontes Cunha. Brasília: Ministério das Cidades, 2012.
116 p.: il. color.; 24cm. Programa Nacional de Capacitação das Cidades e
Lincoln Institute of Land Policy.
AVALIAÇÃO
EM MASSA DE IMÓVEIS
PARA FINS FISCAIS:
DISCUSSÃO, ANÁLISE E IDENTIFICAÇÃO DE
SOLUÇÕES PARA PROBLEMAS E CASOS
PRÁTICOS
Organização
CLAUDIA M. DE CESARE
EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA
Autores
CLAUDIA M. DE CESARE
EGLAÍSA MICHELINE PONTES CUNHA
Colaboradores
DOMINGOS SABOYA
RICARDO DUALDE
RUBENS DANTAS
Esta publicação apresenta a síntese dos trabalhos realizados
durante a primeira versão da Oficina sobre Avaliação em Massa
de Imóveis para Fins Fiscais: Discussão, Análise e Identificação
de Soluções para Problemas e Casos Práticos. A Oficina foi
realizada de 7 a 8 de agosto de 2008 em Brasília (DF), por
intermédio do PROGRAMA DE APOIO AOS MUNICÍPIOS EM
TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA que é coordenado pelo Ministério das
Cidades, no âmbito do Programa Nacional de Capacitação das
Cidades (PNCC), e pelo Lincoln Institute of Land Policy, contando
com o apoio da Caixa Econômica Federal e da Sociedade
Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). As seguintes
temáticas foram debatidas durante a oficina: (i) Métodos,
técnicas e modelos de avaliação de imóveis; (ii) Base de dados
(cadastro imobiliário e preços praticados); (iii) Validação dos
trabalhos; (iv) Ciclos entre avaliações genéricas; (v) Temas
complementares. O presente documento consiste em um informe
sobre as questões debatidas em cada temática, bem como sobre
as diretrizes e recomendações que resultaram dos debates. Tais
relatos são intercalados com a revisão técnica das temáticas
tratadas, visando examinar os conceitos tratados e fornecer a
base teórica estruturadora dos temas analisados.
SUMÁRIO
Sobre o Programa
SOBRE O PROGRAMA
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
1. SOBRE
1. SOBRE O PROGRAMA
O PROGRAMA
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
1.1 Histórico
1.2 Objetivos
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AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
1.3 Funções
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
1.4 Público-alvo
Sobre a Oficina
SOBRE A OFICINA
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
2. SOBRE
2. SOBRE A OFICINAA OFICINA
A OFICINA sobre avaliação de imóveis para fins tributários foi uma das iniciativas
realizadas no âmbito do Programa de Apoio aos Municípios em Tributação
Imobiliária. As demais oficinas trataram de temáticas complementares, quais
sejam: cadastro multifinalitário, aspectos legais e jurídicos relacionados à tributação
imobiliária, e arrecadação e cobrança dos tributos imobiliários.
2.1 Objetivos
2.4 Painéis
Os temas debatidos foram organizados em cinco painéis, quais sejam: (i) Métodos,
Técnicas e Modelos; (ii) Base de Dados (Cadastro Imobiliário e Preços Praticados) ;
(iii) Validação dos Trabalhos; (iv) Ciclos entre Avaliações Genéricas; (v) Temas
Complementares. Devido à inter-relação entre os temas, diversos tópicos
discutidos foram revisados em mais de um painel. A síntese dos debates é
apresentada nas próximas seções.
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
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Fotos
Contextualização
CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
3. CONTEXTUALIZAÇÃO
3. CONTEXTUALIZAÇÃO INICIAL
Não raro, distorções de caráter avaliatório são responsáveis por gerar inclusive
regressividade na cobrança do imposto na medida em que propriedades de alto
valor são subavaliadas, em termos relativos, em comparação com imóveis
de baixo valor.
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
O IPTU é um imposto de caráter anual que incide sobre todo o universo de bens
imóveis. Tradicionalmente, a maioria dos municípios brasileiros usa o Método
Evolutivo (anteriormente conhecido como "Método do Custo de Reposição"),
que resulta da aplicação do método comparativo para a estimação do valor do
terreno e a quantificação dos custos para a estimação do valor das construções.
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Fotos
Métodos e Técnicas
MÉTODOS, TÉCNICAS E MODELOS DE
AVALIAÇÃO EM MASSA
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
4. MÉTODOS
4. MÉTODOS, E TÉCNICAS
TÉCNICAS E MODELOS
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
Apesar do método ser amplamente utilizado nas avaliações desenvolvidas para fins
tributários no Brasil, seu uso deveria ser limitado àquelas situações nas quais não
há viabilidade de formação de uma amostra de dados representativa sobre imóveis
comercializados no período. De toda forma, quando aplicado, é importante que o
custo de reposição calculado seja calibrado por meio do uso do fator de
comercialização inferido através da comparação entre custos e o valor de
mercado.
PROBLEMATIZAÇÃO
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
Outra questão importante nos trabalhos desenvolvidos para fins fiscais é controlar
o grau de acurácia das estimativas de valor gerada. Após aplicar qualquer técnica
para estimar a base de cálculo do tributo, é altamente recomendável a análise
estatística do nível de precisão dos trabalhos avaliatórios visando garantir a
uniformidade das avaliações, isto é, evitar iniquidades.
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PROPOSIÇÃO
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
2 Outliers são definidos como valores extremos resultantes de influências incomuns que não têm
qualquer efeito na grande maioria das observações (Birch et al 1991), que podem resultar de erros
em reportar ou transcrever observações, ou mesmo de aspectos específicos da observação em
questão, como a inclusão de transações envolvendo relativos ou ainda transações que ocorreram sob
situações especiais. Sua verificação e posterior exclusão é relevante na medida em que incorretas
conclusões nos trabalhos avaliatórios podem advir de confiar na análise estatística, desconsiderando-
se a motivação das partes nas transações (Appraisal Institute, 1992).
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PROBLEMATIZAÇÃO
3 A prática comum em diversos países, tais como Canadá, Estados Unidos e Hong Kong.
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AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
PROPOSIÇÃO
(iii) Sugere-se que os fatores de ajuste dos valores médios sejam inferidos
do mercado imobiliário, por exemplo, através dos coeficientes de cada
atributo estabelecidos nos modelos de regressão múltipla. Para tanto,
podem ser empregadas tanto variáveis dicotômicas (sim/não), quanto
podem ser mensurados os efeitos de alterações no valor de variáveis
importantes nas estimativas de valor.
4 Método de pesquisa que se presta a discussão focada por especialistas de em um tópico de interesse
de pesquisa.
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PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
Isto significa incluir inclusive glebas urbanas na coleta de dados. Devem ser
incluídas situações nas quais casas são comercializadas para fins de
demolição. 49
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Por fim, a aplicação do modelo deve ser validada com uma amostra
independente, visando verificar a capacidade do modelo de gerar resultados
aceitáveis para a população de imóveis. A proposta é estimar o valor de
mercado para um grupo de imóveis não utilizado para desenvolver o
modelo de avaliação, e comparar os resultados com o preço de negociação
do imóvel. Deve ser mensurado o nível e a uniformidade das avaliações
resultantes (Ver seção 7).
básicos, entre os quais: normalidade dos resíduos, homocedasticidadede (variância constante), não-
multicolinearidade das variáveis explicativas, não-autocorrelação dos resíduos, independência dos
resíduos.
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Fotos
Cadastro Municipal
BASE DE DADOS: CADASTRO IMOBILIÁRIO
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5. BASE
5. BASE DE
DE DADOS: DADOS
CADASTRO IMOBILIÁRIO
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PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
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Fotos
Preços Praticados
BASE DE DADOS: PREÇOS PRATICADOS
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6. BASE
6. BASE DE
DE DADOS: DADOS
PREÇOS PRATICADOS
Embora uma série de atributos possa ser testada, nem todas as variáveis
coletadas (ou disponíveis) serão utilizadas nos modelos. Em alguns casos
por questões de colinearidade, em outros por questão de simplicidade,
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Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária
e ainda existem casos nos quais os atributos testados não contribuem para
explicar a variabilidade existente nos preços praticados. O trabalho do
avaliador é justamente identificar quais os atributos e de que forma eles
influenciam a formação do valor dos imóveis.
Por outro lado, deve-se reconhecer que o nível geral dos preços praticados
no mercado é determinado por fatores sócio-econômicos, culturais e
ambientais, tais como: tipo de sociedade, características da população,
valores históricos ou culturais, disponibilidade e facilidade de financia-
mento e inflação. Foge ao escopo dos trabalhos de avaliação de imóveis
determinar os fatores que influenciam o nível geral dos preços praticados.
Em contraste, o objetivo dos modelos de avaliação de imóveis é explicar a
variabilidade observada nos preços praticados em certo período.
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PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
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Alguns fatores podem favorecer o uso do ITBI como uma fonte de dados.
Por exemplo, a política de definir alíquotas simbólicas (baixas) para a sua
incidência pode incentivar a veracidade das declarações. Independente da
magnitude das alíquotas, é importante que o ITBI seja lançado pelo valor
de mercado do imóvel, mesmo que o preço declarado pelo contribuinte seja
inferior. Em alguma medida, a estratégia tende a contribuir para desmotivar
a subdeclaração.
6 Em contraste, o preço declarado pelo proprietário pode ser superior ao valor da transação por
PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
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PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
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Fotos
Validação
VALIDAÇÃO DOS TRABALHOS DE AVALIAÇÃO
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7. VALIDAÇÃO
7. VALIDAÇÃO DOS TRABALHOS DE AVALIAÇÃO
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PROBLEMATIZAÇÃO
PROPOSIÇÃO
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Com relação aos limites aceitáveis para o nível e grau de uniformidade dos
trabalhos, sugere-se que em um primeiro momento sejam estabelecidas
metas gradativas até o enquadramento dos trabalhos nas determinações
das diretrizes para o CTM e, na sequência, deve ser almejada a melhoria
dos trabalhos para que possam ser enquadrados como satisfatórios de
acordo com critérios internacionais.
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PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
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Ciclos Avaliatórios
CICLOS ENTRE AVALIAÇÕES GENÉRICAS
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8. CICLOS
8. CICLOS AVALIATÓRIOS
ENTRE AVALIAÇÕES GENÉRICAS
PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
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8.3 Como deve ser feito o reajuste dos valores dos imóveis em
intervalos entre avaliações genéricas?
PROBLEMATIZAÇÃO
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PROPOSIÇÃO
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Fotos
Complementações
TEMAS COMPLEMENTARES
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9. COMPLEMENTAÇÕES
9. TEMAS COMPLEMENTARES
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8 Em geral, o imposto é lançado no início do ano fiscal com base na avaliação do imóvel em 31 de
dezembro.
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Fotos
Considerações Finais
CONSIDERAÇÕES FINAIS
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10. CONSIDERAÇÕES
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS
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Bibliografia
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Fotos
Anexos
ANEXOS
AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
ANEXO I
§ 2º As demais unidades, como, lotes, glebas, vias públicas, praças, lagos, rios e
outras, são modeladas por uma ou mais parcelas de que trata o caput deste artigo,
identificadas por seus respectivos códigos.
Art. 6º O CTM, bem como os sistemas de informação dos quais faz parte
(SICART E SIT), é multifinalitário e atende às necessidades sociais, ambientais,
econômicas, da Administração Pública e de segurança jurídica da sociedade.
Parágrafo único - O CTM deve ser utilizado como referência básica para
qualquer atividade de sistemas ou representações geoespaciais do município.
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AVALIAÇÃO EM MASSA DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: Discussão, Análise e Identificação de Soluções para Problemas e Casos Práticos
§ 1º Os limites legais das parcelas devem ser obtidos, com precisão adequada,
por meio de levantamentos topográficos e geodésicos.
I - das parcelas;
II - das áreas de posse, correspondentes ao limite físico;
III - das propriedades, correspondentes ao limite legal;
IV - dos setores cadastrais ou de zoneamento;
V - dos distritos;
VI - dos Municípios;
VII - dos Estados;
VIII - do País.
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Art. 35 Esta Portaria atende ao disposto, nas leis nºs 10.257/2001 – Estatuto
da Cidade, 8.429/92 – Lei de Improbidade Administrativa, 10.406/2002 - Código
Civil, 5.172/66 - Código Tributário Nacional, 6.766/79 – Lei de Parcelamento do
Solo Urbano, 6.015/73 - Lei de Registros Públicos, Lei Complementar 101/2000 –
Lei de Responsabilidade Fiscal e no Decreto 6.666/2008, com fulcro no art. 84,VI,
“a” da CF/88.
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G O V E R N O F E D E R A L
Ministério das
Cidades PAÍS RICO É PAÍS SEM POBREZA
APOIO
Sociedade Brasileira de
Engenharia de Avaliações