1.

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1.663, §2º - A anuência de ambos os cônjuges é necessária para os atos, a título

gratuito, que impliquem cessão do uso ou gozo dos bens comuns
Art. 1.665. A administração e a disposição dos bens constitutivos do patrimônio
particular competem ao cônjuge proprietário, salvo convenção diversa em pacto
antenupcial

Art. 1.659. Excluem-se da comunhão

II - os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges
em sub-rogação dos bens particulares

Se o terceiro tinha conhecimento da existência da união estável, o negócio é anulável.

No presente caso, não colhe a tese argüida pela apelante, de que necessária era a sua
interpelação para converter a mora em inadimplemento absoluto, ou sua citação como
litisconsorte necessária na ação de resolução do contrato. Como bem notou a sentença, a
questão já foi discutida no processo principal, de modo que reproduzo aqui o entendimento
manifestado por esta Corte, em julgado de minha relatoria (AC 292.217.4/1-00). No
instrumento particular de compromisso de compra e venda figurou como promitente
comprador apenas o seu esposo, sem a participação da embargante, embora celebrado o
contrato na constância do casamento. Lembre-se que não havia no contrato preliminar o
nome ou mesmo a qualificação da embargante. Não obstante suscite controvérsias a questão
da necessidade de interpelação ou citação de ambos os cônjuges, nos casos em que somente
um deles figurou como adquirente no compromisso de compra e venda, a jurisprudência
majoritária tem dispensado a notificação do outro para a constituição em mora (STF, RTJ
73/949 e TACiv, 6- Câm., rei. Juiz Pinheiro Franco, RT468/164). O Superior Tribunal de Justiça
sufragou esse entendimento, ao manifestar-se no seguinte sentido: "a notificação da mulher,
no caso de promessa de compra e venda onde figura apenas o marido, segundo entendimento
do Supremo Tribunal Federal, se faz desnecessária para efeito de constituição em mora." (REsp
599.512-RN, rei. Fernando Gonçalves). Outrossim, no caso em apreço há a peculiaridade de o
contrato não ter sido inscrito no competente Registro de Imóveis, situação esta em que o
Supremo Tribunal Federal também entende ser dispensável a interpelação de ambos os
cônjuges (RTJ 81/587). O voto do Min. Moreira Alves, relator, é elucidativo em suas razões:
"(...) não há qualquer prova de que tenha sido inscrito (o contrato) no Registro de Imóveis, o
que é requisito para, nos termos do art. 22 do Dec-lei 58/37, na redação dada pela Lei
649/1949, constituir-se, em favor do promitente comprador de imóvel não loteado, direito
real à aquisição deste. Conseqüentemente, no caso não ficou demonstrada a existência de
direito real e, portanto, a nãoobservância do disposto no art. 81 do Código de Processo Civil de
1939, que, segundo a opinião predominante, só se aplicava a causas que versassem direito
real"(\n José Osório de Azevedo Jr., "Compromisso de Compra e Venda", 5- ed., Malheiros, p.
150). Com efeito, a ausência de inscrição do compromisso de compra e venda junto ao
Registro de Imóveis impede a constituição de direito real em favor do adquirente, de modo
que não se cogita de litisconsórcio passivo necessário na ação de resolução do contrato. Disso
decorre que a resolução do contrato tem como partes apenas os contratantes, sem
necessidade de participação do cônjuge que não participou da avença, em demanda de cunho
estritamente obrigacional. A cumulação da resolução com pedido de reintegração de posse em
nada altera a questão, diante da nova redaçãoEm casos semelhantes ao ora em exame,
assentou o Superior Tribunal de Justiça, em mais uma oportunidade o seguinte: "Em ação de
resolução de compromisso de compra-e-venda cumulada com reintegração na posse, basta a
citação do cônjuge que firmou o compromisso; primeiro, porque a possessoria é mera
decorrência do pedido de resolução, de ordem pessoal; segundo, porque já fixado o
entendimento segundo o qual somente se faz imprescindível a citação dos cônjuges nas ações
possessórias quando se trata de composse ou ato por ambos praticados. A discussão viu-se
superada em razão da modificação do art. 10 do Código de Processo Civil pela Lei 8.952/94 que
normatizou a posição majoritariamente construída por doutrina e jurisprudência." (REsp 34197
/ SP, Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA; REsp 29429 / SP, Ministro SÁLVIO DE
FIGUEIREDO TEIXEIRA; REsp 677117/PR Ministra NANCYANDRIGHI). Ainda que se considere, na
lição maior de José Osório de Azevedo Júnior (Compromisso de Compra e Venda, Saraiva, ps.
5/58), o contrato de compromisso de compra e venda como preliminar impróprio, porque
esgota a atividade negociai da venda e compra, permanecendo o domínio em nome do
promitente vendedor apenas como garantia do recebimento do preço, a questão não se altera
no caso concreto

A ação tem por objeto a rescisão do Compromisso de Cessão de Direitos e de Obrigações de

Parte Ideal de Terreno e Contratos de incorporação e de Construção de Edifício Comercial-
Profissional (Não Industrial) (fls. 25/29). Diferentemente do que ocorre no direito francês e
português, no direito brasileiro o negócio jurídico firmado entre as partes, por si só, é
desprovido de efeito translativo, isto é, é incapaz de gerar a transferência da propriedade
imobiliária, o que só vem a ocorrer em nosso sistema após a efetivação do registro. registrado
produz entre as partes apenas um direito obrigacional, o promitente vendedor se compromete
a transferir, no futuro, a propriedade do bem imóvel. Estipularam as partes na cláusula 31 do
contrato que a “Escritura da permuta será outorgada pelos proprietários do terreno aos
contratantes após integral quitação do preço, cabal cumprimento das obrigações ajustadas
neste instrumento, concluídas as obras e expedido o competente 'habite-se'” (fls. 28), o que
não ocorreu. Assim, por ainda não ter havido a transferência de direito real no compromisso
de compra e venda, era desnecessária a outorga uxória, não se aplicando o disposto no art. 73,
§ 1º, I, do CPC/2015. Nesse sentido, inclusive, é a jurisprudência do STJ, de que: “A promessa
de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais, não sendo, pois, a outorga da mulher,
requisito de validade do pacto firmado”. (Resp 677.117 Rel. Min. Nancy Andrighi j.
02/12/2014), bem como que: “A ausência de outorga uxória não é causa de nulidade do
compromisso de compra e venda, tendo em vista sua natureza obrigacional”. (AgRg nos EDcl
no Ag 670.583/PR - Rel. Ministro Castro Filho j. 01/03/2007). Admite-se a iniciativa da resilição
pelo comprador, sendo entendimento do Superior Tribunal de Justiça que: “em caso de
resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não
reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor
reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da
contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado

em 14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja
a restituição das parcelas pagas pelo promissáriocomprador, mas não em sua totalidade, haja
vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste
da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras
congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro
VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição unilateral do
compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições
econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das
parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp
907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe
01/07/2008). Na esteira deste entendimento, a existência de cláusula irrevogabilidade e
irretratabilidade não impede a desistência do contrato pela impossibilidade financeira do
compromissário comprador. A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012),
englobando todos os prejuízos sofridos decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o
entendimento daquele Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10 e 25% das
quantias pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016;
RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/10/2012, DJe 05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL

GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012; REsp 838.516/RS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011;
AgRg no REsp 479.914/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015)