Curso Tecnico em Edificacoes PDF

2014
CURSO TÉCNICO EM
EDIFICAÇÕES
Monografia do TCC
Gabriela Arau jo nº 9
Gu ilherme Silva nº 11
Marcos Margaroto nº 17
Luciano Pedreira nº 14
Sebastião Firmino S.Sobrinho nº 23
ii
ESCOLA TÉCNICA ESTADUAL CARLOS

DE CAMPOS
TÉCNICO EM EDIFICAÇÕES
Autores
Gabriela Araujo, Guilherme Silva, Marcos Margaroto, Luciano Pedreira, Sebastião

Firmino
Monografia de Projeto Arquitetônico apresentado ao curso de
Edificações da ETEC Carlos de Campos como parte dos requisitos para
Obtenção do titulo de Técnico em Edificações.
Orientador:Prof. Renato Andrade.
Curso Técnico em Edificações/ETEC-SP
SÃO PAULO, SP – BRASIL

MAIO DE 2014
Curso Técnico em Edificações/ETEC-SP

iii
Apresentada ao corpo docente do Curso Técnico em Edificações da

Escola Técnica Estadual Carlos de Campos, São Paulo – SP
para obtenção do título de:
TÉCNICO EM EDIF ICAÇÕES
Por:
Gabriela Araújo, Guilherme Silva, Marcos Margaroto, Luciano Pedreira, Sebastião Firmino.
BANCA EXAMINADORA
Orientador:
Nome do orientador
Nome da Instituição do orientador
Co-orientador:
Nome do co-orientador
Nome da Instituição do co-orientador
Avaliador:
Nome do avaliador
Nome da Instituição do avaliador
NOTA: ______________________________________
Aprovada Aprovada com restrições Reprovada
Coordenador do Curso Técnico em Metrologia
São Paulo, de Maio de 2014.

SÃO PAULO – BRASIL
iv
Agradecimentos
Agradecemos em primeiro lugar a Deus pela oportunidade de estarmos

concluindo nosso curso, aos nossos familiares pelo apoio e incentivo aos
professores da ETEC Carlos de Campos em especial ao Prof.Pedro
, que nos mostrou o caminho e nos encorajou em todas as etapas desta
caminhada, um exemplo a ser seguido por nós e a Prof(a) Dalva e ao
Prof.Josevan que disponibilizaram o tempo da sua matéria para nos ajudar a
concluir os trabalhos do TCC.
Aos colegas de turma, pelo aprendizado, pela atenção, pelas sugestões e
pela boa convivência.
Muito obrigado.
v
RESUMO
Este trabalho apresenta todas as pesquisas realizadas pelo grupo no primeiro e segundo
semestre do curso e tem como objetivo apresentar uma reflexão e uma fonte de consulta
sobre os temas propostos e sobre o desenvolvimento de um projeto de Condomínio
residencial na Zona Norte de São Paulo com 300 unidades habitacionais. Entre os temas
propostos para pesquisa estão: a historia da habitação e da verticalização principalmente
em São Paulo com um estudo de caso sobre o tema, a sustentabilidade na construção civil e
as classes sociais com suas preferências habitacionais, tipos de financiamento habitacional
e um estudo de caso dos condomínios para a classe C.
O trabalho contempla também a pesquisa com um estudo sobre a Zona Norte de São Paulo
com ênfase na área do empreendimento Vila Maria e Vila Guilherme tendo como destaque
uma pesquisa com dados quantitativos sobre a área e a legislação local da mesma.
Concluímos os trabalhos de pesquisa com três estudos de caso sobre condomínios
residenciais, um internacional e dois nacionais e com a descrição e justificativa das
metodologias construtivas adotadas no projeto.
ABSTRACT
This work presents all the searches made by the group in the first and second half of the
course and aims to present a reflection and a source of consultation on the proposed themes
and the development of a residential condominium project in the northern zone of São
Paulo with 300 housing units . Among the proposed topics for research are : the history of
housing and vertical mainly in São Paulo with a case study on the topic , sustainability in
construction and social classes with their housing preferences , types of housing finance
and a study of case of condominiums for Class C
The work also includes research with a study of the northern zone of São Paulo with an
emphasis on the development and Vila Maria Vila Guilherme highlighted as having a
survey of quantitative data on the area and the local law in the same area . Completed
research papers with three case studies , one national and two international residential
condominiums and a description and justification of the construction methods adopted in
the design .
vi
Epígrafe
Construções
O espaço da moradia é obtido através de regulamento.

A casa é feita à base de pedras.
O lar é formado pela educação.
A subsistência é mantida com trabalho.
A família é sustentada nos alicerces do respeito.
A vida feliz é construída na consciência tranquila com
a bênção do amor.
( Emmanuel )
vii
SUMÁRIO
RESUMO...................................................................................................................05
PARTE I
HISTORIA DA HABITAÇÃO..................................................................................08
Introdução..........................................................................................................09
Do pré-histórico ao contemporâneo...................................................................09
Conclusão...........................................................................................................11
Breve histórico do crescimento vertical na cidade de São Paulo.......................11
PARTE II
ESTUDO DE CASO SOBRE VERTICALIZAÇÃO.................................................15
Os condomínios residenciais horizontais e as transformações na paisagem do
Morro do Imperador em Juiz de Fora/MG.......................................................16
Condomínios no Brasil.....................................................................................17
Condomínios em Juiz de Fora/MG..................................................................19
Os condomínios em Juiz de Fora e as transformações na paisagem do Morro do
Imperador.........................................................................................................21
Considerações Finais........................................................................................25
PARTE III
SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO
CIVIL(CONCEITO) ..................................................................................................................................27
O conceito de sustentabilidade em empreendimentos da construção civil.......28

Estudo de caso edifício sustentável-Edifício Eldorado Business Tower..........30
PARTE IV
CLASSES SOCIAIS..................................................................................... .43
Classes sociais – Conceito..................................................................................44

Desigualdade social.............................................................................................44
Panorama descritivo da Economia Brasileira e Conceitos Básicos....................46
Financiamento habitacional.................................................................................47
PARTE V
ESTUDO DE CONDOMINIO CLASSE C................................................................51
Condomínio voltado para a classe C...................................................................52

viii
PARTE VI
HISTORIA DA ZONA NORTE DE SÃO PAULO – VILA MARIA........................54
Histórico..............................................................................................................55
PARTE VII
PESQUISA QUANTITATIVA E LEGISLAÇÃO – ZONA NORTE VILA MARIA/VILA

GUILHERME.............................................................................................................59
Pesquisa quantitativa – Zona Norte de São Paulo...............................................60

Legislação local...................................................................................................72
PARTE VIII
ESTUDO DE CASO - CONDOMINIOS RESIDENCIAIS.......................................73
1º Primeiro Estudo de caso-Projeto Box House - Brasilândia, Zona Norte da

cidade de São Paulo............................................................................................74
2º Segundo Estudo de caso Equipe brasileira ganha Prêmio Alacero................79
3º Terceiro Estudo de Caso Internacional: Eslovênia .............................................. 83
PARTE IX
METODOLOGIA CONSTRUTIVA DO PROJETO –DETALHES E

JUSTIFICATIVAS.......................................................................................................87
Fundações profundas hélice continua-conceito e justificativa.............................88

Superestrutura alvenaria convencional- conceito e vantagens.............................89
PARTE X
CONSIDERAÇÕES FINAIS.......................................................................................92
PARTE XI
BIBLIOGRAFIA...........................................................................................................94
PARTE XII
ANEXOS........................................................................................................................97
ix
PARTE I
HISTORIA DA HABITAÇÃO
x
INTRODUÇÃO
Uma habitação serve, em termos mais programáticos, para providenciar abrigo contra a
precipitação, vento, calor, e frio, além de servir de refúgio contra ataques de outros animais
(ou de outros seres humanos).
Uma habitação é normalmente uma estrutura artific ial (ainda nos primórdios o ser humano
tenha utilizado, para o mesmo efeito, formações naturais, como cavernas), constituída
essencialmente por paredes, geralmente com fundações e uma cobertura que pode ser, ou
não, um telhado.
Sendo assim, desde a Pré-História, passando pela Idade dos Metais, até os dias atuais, o ser
humano desenvolveu técnicas para a construção de estruturas de habitação formando, desta
forma, grupos familiares e pequenas aldeias a habitação rural e urbanização.
DO PRÉ-HISTORICO AO CONTEMPORANEO
No período Paleolítico (500.000 a.C. até cerca de 10.000 a.C.) os homens eram
essencialmente nômades caçador-coletores, tendo que se deslocar constantemente em
busca de alimentos.
Foi no período Paleolítico Inferior (500 mil a 150 mil a.C.) que surgiram às primeiras
espécies de hominídeos, provavelmente na África. Nesta época a temperatura era muito
baixa, obrigando os humanos e outros animais a viver em cavernas. A sociedade era
comunal, já possuíam certa organização social e a família já tinha importância no contexto
da sociedade. Eram nômades e dominaram o fogo.
No Paleolítico Médio (150 mil a 40 mil a.C), definido pelo homem de Neandertal, surgem
os primeiros sambaquis encontrados principalmente nas regiões litorâneas da América do
Sul.
No Paleolítico Supe rior os humanos ainda habitavam em cavernas, devido ao

resfriamento intenso do planeta e o norte da Europa ter ficado coberto de gelo como
conseqüência da quarta glaciação.
xi
. O Mesolítico (12 mil a 10 mil a.C), caracterizado pelo recuo das geleiras do hemisfério
Norte onde, portanto, novos habitats foram oferecidos ao homem, com a flora e a fauna
enriquecidas de novas espécies. Desenvolveram a pesca, na qual favoreceu um inicio de
aglomerações permanentes (sedentarismos) nas localidades ao longo do litoral, onde
também se instalaram. A necessidade de um abrigo nessas regiões gerou a palafita,
habitação sobre estacas construída sobre lagos.
O Neolítico inicia em torno de 10 mil a.C e prolonga até a Idade dos Metais, é
caracterizada pela coleta sistemática de vegetais e domesticação de animais e, portanto, de
formação de aldeias sedentárias (aglomerados humanos) que mais tarde se transformaram
em vilas e cidades (urbanização). As habitações co nstruídas com tijolos crus eram
redondas, ovais e posteriormente retangulares.
A descoberta da Metalurgia na Europa e no Oriente há 3.000 a.C (Idade dos Metais)

ofereceu importantes vantagens estratégicas como armas mais cortante com a capacidade
de talhar pedras grandes para construção.
Na Idade Média a habitação e o local de trabalho se confundiam, convivendo não apenas

pessoas com laços de parentesco, mas subordinados ao Mestre artesão proprietário dos
meios de produção, moravam sua família, seus empregados assalariados e seus aprendizes,
todos sob o mesmo teto, ás vezes num único cômodo.
Ao longo do século XVIII, a partir do processo de industrialização, o cenário da

habitação foi sendo modificado gradativamente. A casa da sociedade industrial não abriga
mais o trabalho, apenas pessoas ligadas umas as outras por estreitos laços de parentesco,
consolidando a família nuclear como modelo familiar moderno.
Depois da Segunda Guerra Mundial, com a cultura norte-americana se tornando referencia

de sociedade moderna, a habitação se tornou bem de consumo. A partir de então a casa
setorizada por funções específicas (social, intima e de serviços) passou a ser modelo de
moradia para a classe média. Já para população pobre não havia cômodos setorizados nem
privacidade em espaços pequenos. Os que não tinham condições de morar próximo de seus
trabalhos devido a especulação imobiliária, surgida depois de processos de renovações
urbanas, acabavam adensando em favelas e periferias.
xii
CONCLUSÃO
As habitações foram evoluídas muito com o passar dos tempos.

Em primeiro lugar o homem começou por se abrigar em abrigos naturais como cavernas e
abrigos.
Os abrigos naturais tinham vários inconvenientes porque eram fixos e por vezes mal
situados, como o homem andava sempre a movimentar-se para a caça acabaram por fazer
abrigos artificiais com madeira, ramos de árvores, todo o tipo de materiais que tinham
disponíveis na altura.
Com o evoluir dos tempos o homem começou a fazer as casas com os materiais
disponíveis, as técnicas de construção dominadas por certos grupos e a sua realização de
planejamento e arquitetura era função das atividades econômicas, do gênero de vida e dos
padrões culturais.
Habitação rural é muito influenciada em função do meio geográfico em que se encontra
porque os habitantes têm um contato direto com a natureza e também por serem grupos
menores e serem menos equipados tecnicamente e mais ligados á tradição.
As mais simples utilizavam materiais vegetais praticamente sem elaboração, são
construídas basicamente por troncos e ramos de arvores entrelaçados e amarrados por fios,
forrados ou não com barro, esteiras ou folhas, a cobertura é feita de palha, folhas ou nas
zonas mais evoluídas eram em telha.
Com o evoluir dos tempos e a necessidade de mais construção, a falta de espaço
principalmente nos grandes centros urbanos começou-se a utilizar outros tipos de matéria
já industrializados como o tijolo, cimento, ferro, alumínio etc. tudo isto adaptado a novas
técnicas de construção, tendo em conta a sua localização geográfica e climática.
Em muitos locais deixaram de haver casas e passaram a haver os conhecidos arranha-céus,
porque a falta de espaço para construção começa a ser escassos.
BREVE HISTÓRICO DO CRESCIMENTO VERTICAL NA CIDADE DE SÃO

PAULO
Do livro : São Paulo : Crise e Mudança - Ed. Brasiliense e Prefeitura Municipal de São Paulo
( Gestão Lu iza Erundina - ano 1991 - pág. 110 e 111)

xiii
São Paulo é amplamente conhecida por seus arranha-céus e congestionamentos viários. No

entanto, quando analisamos sua forma de ocupação, constatamos que, em relação a outras
metrópoles, a cidade é vertical e não efetivamente densa. Os seus congestionamentos
podem ser explicados pela histórica prioridade ao transporte individual, o que resulta numa
ocupação irracional do território, com as conhecidas influências sobre o transporte público.
A ação municipal, através da legislação urbanística, vem atuando no processo de

verticalização no sentido de limitar os coeficientes de aproveitamento permitidos. A
justificativa sempre se fundamentou na necessidade de controle das densidades, isto para
evitar, de um lado, os problemas advindos da saturação do sistema viário e da
infraestrutura, e, de outro, para estabelecer um mecanismo de controle dos valores
fundiários.
Há que se dizer, no entanto, que o estabelecimento de coeficientes não determina

necessariamente a densidade demográfica: o coeficiente de aproveitamento determina a
densidade construída, mas a demográfica será muito influenciada pelos padrões de
urbanização e pela própria renda média da população que habita determinada área. Por
outro lado, é preciso também enfatizar que os preços da terra urbana em São Paulo variam
muito mais em função da conjuntura econômica do que através de mecanismos e
instrumentos propostos pelo Poder Público.
Do ponto de vista histórico, o processo de verticalização de São Paulo teve início por volta
de 1910. Assumindo maior intensidade na década seguinte. Seu surgimento esteve
estreitamente vinculado, a exemplo de outras grandes metrópoles, tanto às novas
necessidades da divisão técnica do trabalho, como à otimização dos terrenos urbanos
situados nas áreas centrais, já supervalorizados em relação ao resto da cidade. O início da
verticalização é constituído de edifícios de escritórios localizados no Centro de São Paulo.
Essa tendência se transforma a partir dos anos 40, quando a verticalização assume um
caráter residencial e passa a ocupar os bairros próximos ao Centro, expandindo-se ao
Sudoeste, onde se localizaram os principais investimentos públicos em sistema viário, com
a concretização do Plano de Avenidas de Prestes Maia. A legislação de condomínio criada
em 1928, ao tornar possível a divisão e, portanto, a venda dos edifícios e terrenos em
frações ideais de copropriedade, contribui certamente para acelerar esta modalidade de
edificação.
Até a Segunda Grande Guerra, era um fenômeno tipicamente central e predominantemente

terciário: 70% dos edifícios estavam localizados nesta área e 65% eram de uso comercial.
Até então, construir para aluguel representava opção segura de investimento, e a grande
maioria dos imóveis era construída para este fim. A legislação do inquilinato de 1942, ao
congelar os aluguéis num período de inflação alta para a época, desestimulou
acentuadamente esta modalidade de empreendimento, gerando a primeira grande crise da
história da habitação no Brasil.
Até 1957, quando a Lei 5261 limita pela primeira vez os coeficientes de aproveitamento
em seis vezes a área do terreno para uso comercial e quatro para residencial, a
verticalização assumia as mais variadas formas. A média dos coeficientes de
xiv
aproveitamento variava entre 8 a 10 vezes a área do terreno, mas, em certos casos, chegava
até a 22 vezes, como no caso do Edifício Martinelli, que por muito tempo foi o maior
edifício da América Latina.
Dos edifícios construídos entre 1940 e 1957, 71% estavam ainda localizados em torno da
área central, mas apenas 25% foram destinados ao comércio. Quanto á condição de
propriedade, cerca de metade das unidades era de aluguel, enquanto, no período anterior,
79% tinham esta finalidade.
É interessante notar que até 1957 a legislação urbanística se referia apenas ao controle da
altura dos edifícios, apesar de ter como discurso o controle da verticalização. O
estabelecimento de alturas máximas permitidas, se avaliado corretamente, estimulava
muito mais do que restringia o crescimento vertical. Por exemplo, fora da zona central ela
era de 80 metros, ou seja, 25 andares, o que para a época não representava restrição efetiva,
uma vez que até hoje existem poucos edifícios em São Paulo com essas dimensões. Como
já mencionado, a restrição aparece em 1957, com coeficientes de aproveitamento máximo
6 e 4. Os promotores imobiliários, num primeiro momento, opuseram-se ao projeto, mas
seguiram a recomendação de aprovar imóveis residenciais como comerciais e, desse modo,
o coeficiente de aproveitamento máximo real passou a ser 6. O projeto de lei estabeleceu
também uma densidade demográfica máxima de 600 habitantes por hectare, através da
fixação de uma cota mínima de 35 m² de terreno por unidade.
A conjunção desses dois fatores redundou na construção de grandes apartamentos. Como a

área mínima de apartamento passou a ser 210 m², o acesso a este tipo de propriedade
limitou-se a um segmento extremamente restrito, pois os segmentos mais pobres foram, a
partir desta época, definitivamente excluídos do mercado de apartamento. O autor da lei,
Anhaia Mello, alardeava que o objetivo era remediar os males provenientes dos edifícios
verticais. Dentre esses males, o legislador destacava o crescimento desordenado da cidade
de São Paulo e a especulação imobiliária. Além disso, a lei buscava resolver o
congestionamento provocado pelo crescimento vertical e, fundamentalmente, proteger a
família dos "pardieiros" (sic) que proliferam na cidade, discurso, aliás, nada novo, pois
desde o final do século passado ele já está presente na visão elitista dos burocratas da
cidade.
Após a promulgação desta lei, com a exigência da cota mínima, as quitinetes, típicos da
década de 50 em São Paulo, deixaram de ser construídos. Outra consequência da limitação
do coeficiente de aproveitamento em 6 foi a expansão da área verticalizada,
predominantemente em direção do Setor Sudoeste. A expansão se deve ao fato de que, com
a limitação da possibilidade de construir, uma base fundiária maior passou a ser necessária.
Outra correlação sugestiva: a indústria automobilística se instala em 1956 em São Paulo. A

decisão de suspender a construção do metrô, anunciada pelo então prefeito Adhemar de
Barros, juntamente com a promulgação da Lei 5261/57 e a expansão da verticalização,
voltada especificamente para os segmentos de mais alta renda, imprimiram, sem dúvida,
novo impulso ao mercado nascente da indústria automobilística.
A criação do BNH em 1967 transforma estruturalmente a construção de edifícios, na

medida em que financiava a produção e a compra de apartamentos. É sobejamente
conhecido que o BNH, criado inicialmente para abastecer o mercado de habitação popular,
xv
voltou-se para mercados de renda alta, capazes de dar maior garantia de retorno ao
investimento. Até 1969, 41% das unidades financiadas destinavam-se a um mercado
popular (conjuntos Cohab - 3 a 5 salários mínimos), 29% ao econômico (7 a 10 salários
mínimos) e 30% ao médio. Entretanto, à medida que se ampliava o fenômeno da
insolvência e, de modo particular, se alterava o modelo de acumulação econômica
caracterizada pelo assim chamado milagre brasileiro, o objetivo inicial se modifica, pois,
entre 1970 e 1974, 63% das unidades financiadas destinavam-se ao mercado médio, 25%
ao econômico e apenas 12% ao popular.
Com a lei de zoneamento de 1972, nova limitação dos coeficientes de aproveitamento se

concretiza desta vez de forma diferenciada na trama urbana. Em 4% da área de São Paulo,
nas zonas estritamente residenciais, o coeficiente máximo é 1; em 86%, o coeficiente
máximo é igual a 2; e em apenas 10% da cidade atinge quatro vezes a área. A legislação de
1972 decorre dos preceitos estabelecidos pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado
do ano anterior, que propunha extensa malha de vias expressas. Em decorrência da
histórica penúria dos recursos públicos, essas vias não foram construídas. Ou seja: a lei de
zoneamento foi desenhada com base nessa malha viária inexistente.
Mas essa não é a única crítica que pode ser feita à lei de zoneamento. Sob o aspecto do
meio ambiente, a legislação de uso e ocupação do solo, por estar calcada no sistema de vias
expressas, simplesmente desconsiderou a base física da cidade, incidindo sem
diferenciação sobre áreas que apresentam problemas na sua ocupação, tais como fundos de
vales e áreas de solo erosivo.
Além disso, em apenas 10% de São Paulo é permitido o índice máximo de coeficiente de
aproveitamento, correspondendo a quatro vezes a área do terreno, e em 90% da cidade se
pode chegar a construir no máximo até duas vezes a área do terreno. Esse fato cria
artificialmente uma escassez de terrenos com coeficiente de aproveitamento igual a 4,
provocando elevação dos preços fundiários, obtida através do monopólio estabelecido
nesses 10% de terrenos da cidade. Não se tem notícia de que essa diferenciação do
potencial construtivo permitido tenha sido calculada com base na potencialidade da
infraestrutura ou na saturação do sistema viário.
Em síntese, verifica-se que a ação do Estado em relação ao processo de crescimento

vertical favoreceu uma ocupação menos racional. Em primeiro lugar, porque a
verticalização não apresenta os níveis de densidade construída das outras grandes
metrópoles. Como vimos apenas em 10% dos terrenos o coeficiente de aproveitamento
permitido pela lei de zoneamento é 4. Em Nova Iorque ou Chicago, cidades também
reconhecidas pela sua verticalização, os coeficientes máximos ultrapassam os índices de 18
a 20 vezes a área do terreno.
Outra característica do crescimento vertical do Município é que ele historicamente foi

apropriado pelos segmentos de mais alta renda e se localizou principalmente na área mais
bem equipada da cidade.
É certo que São Paulo comportaria níveis de densidade e de verticalização mais altos,
otimizando melhor os recursos públicos já investidos no espaço urbano. Será necessário,
no entanto, uma análise acurada da capacidade da infraestrutura e do sistema viário para
que se estabeleçam novos índices urbanísticos.
xvi
PARTE II
ESTUDO DE CASO SOBRE VERTICALIZAÇÃO

xvii
OS CONDOMINIOS RESIDENCIAIS HORIZONTAIS E AS

TRANSFORMAÇÕES NA PAISAGEM DO MORRO DO
IMPERADOR EM JUIZ DE FORA/MG
Nelson Paes Leme Do mingues de Araújo Geógrafo, especialista em Gestão Ambiental e mestrando em
Arquitetura e Urbanis mo pela Universidade Federal Flu minense.
Resumo
O presente trabalho mostra como os agentes sociais de uma cidade podem organizar
e transformar o espaço urbano e suas paisagens de acordo com seus interesses.
Essas transformações criam novos valores para os imóveis de determinado setor e
podem trazer inúmeros impactos ambientais, quando não é respeitada a legislação
ambiental em cada área em que estão inseridas. O estudo de caso escolhido mostra
as transformações na paisagem do Morro do Imperador, em Juiz de Fora e os
impactos ambientais causados pela proliferação dos condomínios residenciais
horizontais na região.
Palavras chaves: Paisagem, Impactos Ambientais e Condomínios Residenciais.
Introdução
Ao longo da história da humanidade o homem vem transformando a paisagem do

espaço terrestre com a finalidade de organizá- lo. Com a evolução das tecnologias, o
meio natural passou a ser modelado pelo homem. Milton Santos (2002) já afirmava
que o meio natural está ficando cada vez mais técnico.
As transformações da paisagem da superfície da Terra podem ser observadas na
maior parte do mundo e nos mais diversos tipos de organizações sociais. Ocorre tanto
em áreas rurais como em áreas urbanas. Porém, é no espaço das cidades onde são
observadas as maiores modificações, pois sobre este é que acontece a maior
concentração das atividades humanas. Para o geógrafo Roberto Lobato Corrêa
(1989), o espaço urbano capitalista é fragmentado e articulado, reflexo e
condicionante social, cheio de símbolos e campos de luta, ou seja, é um produto
social, resultado de ações acumuladas através do tempo, e engendradas por agentes
que produzem e consomem espaço.
Ao considerar o espaço urbano e, por conseguinte, a transformação de sua paisagem
como fruto de um produto social, é importante considerar as ações dos agentes
sociais nesse processo de transformação.
O arquiteto e urbanista Carlos Nelson Ferreira dos Santos (1988) destaca a
importância dos agentes na produção do espaço urbano, comparando a cidade como
resultante de um jogo de cartas. Ele defende a ideia de que o ideal seria fazer com
que toda a população dominasse as regras básicas de conformação da sua cidade.
Portanto, as modificações na paisagem estão relacionadas à maneira com que os
agentes sociais organizam o espaço. Sendo assim, à mudança desses agentes
segundo as intervenções antrópicas, pode corresponder também uma mudança na
forma de organização do espaço.
No sistema capitalista os agentes transformam o espaço e a paisagem em função da
lógica do mercado, bastante empreendida pelos agentes imobiliários, valorizando e
desvalorizando lugares e terrenos de acordo com os interesses dos agentes dominantes.
O crescimento dos centros urbanos também traz relevantes conseqüências para a
xviii
transformação e organização de seus espaços, além de alterar a maneira de como a

população se apropria desse espaço. Nos países em desenvolvimento como o Brasil
o processo de aglomeração urbana e crescimento das cidades vem acompanhado de
problemas, como violência e poluição; percebe-se, em contrapartida, o aumento pela
busca da qualidade de vida em diferentes escalas desses aglomerados.
Para fugir dos problemas causados pelo desenvolvimento insustentável das cidades,
muitas pessoas, principalmente aquelas com renda mais elevada, procuram por
moradias mais afastadas desses centros, com o desejo de contar com mais
segurança e conviver mais próximos às áreas verdes. Surgem assim os condomínios
residenciais, uma nova proposta de se morar; vende-se agora um novo estilo de vida,
mais saudável, em contato com a natureza, com conforto e a segurança pretendida.
Tal fato pode ser observado em várias cidades brasileiras.
Mas esses condomínios, como toda construção, transformam a paisagem local e,
muitas vezes, geram grandes impactos ambientais, pelo fato de muitos não
respeitaram as leis de proteção ambiental e de uso e ocupação do solo, e devido à
falta de planejamento paisagístico e urbanístico, virando, por vezes, uma espécie de
“favelas de luxo”. O termo se dá uma vez que encontramos um aglomerado de casas
luxuosas que descaracteriza a paisagem local, impermeabiliza o solo, modifica o
relevo e destrói quase toda a cobertura vegetal da área, afastando, assim, a
possibilidade de resposta adequada, sustentável, na busca pela qualidade de vida,
tanto procurada por seus moradores.
Este trabalho procura contribuir para o entendimento sobre a transformação da
paisagem, quando da criação e proliferação de condomínios residenciais, destacando
as alterações ocorridas no Morro do Imperador, em Juiz de Fora, Minas Gerais, onde
as construções desses condomínios causam sérios impactos ambientais, pois a
maioria de suas localizações se situa em topos de morros, em outras áreas de
preservação permanente e em áreas de preservação ambiental ou próxima a elas.
Condomínios no Brasil
Os processos sociais acontecem com clareza nas cidades capitalistas, devido ao
acúmulo de capital e da reprodução social no espaço. CORRÊA (1989) acredita que
esses processos propiciam a criação de funções e formas espaciais, constituindo,
assim, a distribuição e a organização espacial urbana.
São esses processos sociais, como o da urbanização, que transformam a paisagem
de um determinado local, de acordo com o interesse dos atores sociais envolvidos.
Podemos observar uma mudança no processo de urbanização brasileira que
começou a partir da década de 1970, primeiramente nas áreas metropolitanas e,
posteriormente, nas cidades de médio porte. É relevante a observação que essas
transformações advêm, principalmente, de processos sociais que impulsionam as
transformações físicas.
Segundo Nestor Goulart Reis (2006), essas mudanças se dão, entre outros, devido,
aos seguintes fenômenos:
“- a formação de áreas de urbanização dispersa, que se entende por esse vasto território,
separada no espaço, mas mantendo estreitos vínculos entre si, como partes de um único
sistema (urbano);
- a adoção de novos modos de vida pela população, que adquire maior mobilidade;
- a adoção de novas mobilidades de gestão do espaço urbano, com formas condominiais
xix
diversificadas, com loteamentos fechados, nos condomínios horizontais para residências

ou fábricas e nos projetos de desenvolvimento urbano de maior porte, como de Alphaville
ou Riveira de São Lourenço (SP);
- novas formas de organização do mercado imobiliário, com o surgimento de
empreendimento de usos múltiplos, que reúne residências, comércio, lazer, ensino,
indústria e escritórios.” (2006, p.12)
Com essas mudanças surgiram novas formas de uso do espaço, em áreas de
expansão e de renovação do tecido urbano. Nestor Goulart Reis identifica essas
áreas com a apresentação de características antes inexistentes, tais como:
- Área com freqüência isolada do tecido urbano tradicional;
- Empreendimentos que não incluem apenas loteamentos, mas também espaços coletivos,
infra-estrutura, serviços e edificações;
- Empreendimentos complexos com tratamento urbanístico, em boa parte, dos padrões do
urbanismo moderno;
- Ocorrência, muitas vezes, na periferia das cidades;
- Atendimento na maior parte dos empreendimentos a múltiplas finalidades, incluindo
residências, escritórios, indústrias, lazer, comércio e serviços diversos;
- Substituição da gestão pública pela privada.
Com esse novo processo de urbanização temos destaque para os condomínios residenciais
que começaram a proliferar de forma mais significativa a partir dos anos 1990.
O sucesso dos condomínios residenciais se deve ao crescimento dos centros urbanos
e de seus problemas, como, entre tantos, o aumento da poluição e o crescimento
econômico desigual, que têm como conseqüência o crescimento do desemprego, da
violência e da marginalização nesses centros urbanos.
Com o quadro presente na maioria das cidades grandes e de porte médio no Brasil, pessoas
com maiores poderes aquisitivos procuraram formas de morar em locais onde a qualidade
de vida e a segurança fosse o principal requisito.
Aproveitando esses anseios, os empreendedores imobiliários passaram a vender não
somente lotes, casa e apartamentos, mas sim um estilo de vida que tem como base o
contato com a natureza e o conceito de “comunidade” e “unidade de vizinhança”, que
segundo Nestor Goulart Reis, são as base desses grandes projetos urbanísticos.
Segundo LEITÃO (1999):
“Esses empreendimentos, de acordo com informes publicitários se propunham a resgatar
a qualidade de vida comprometida pelo crescimento urbano desordenado, criando um
novo modo de viver”. (1999, p.83)
Como exemplos desses empreendimentos no Brasil, podemos destacar, além dos exemplos
citados - o Alphaville na periferia de São Paulo e o Riviera de São Lourenço em Bertioga -
os conjuntos da Barra da Tijuca no Rio de Janeiro.
Com o crescimento desse tipo de empreendimentos, surge uma preocupação com a
transformação da paisagem e, conseqüentemente, com a degradação ambiental dos locais
onde estão inseridos, pois os espaços são de uso coletivo, mas de propriedade privada.
Ainda segundo Nestor Goulart Reis (2006):
“As normas de preservação não podem ser alteradas pelos proprietários isoladamente,
pelas câmaras de vereadores ou por omissão de funcionários das prefeituras, uma vez que
são objeto de contratos de direito privado, no momento da compra do imóvel. A conclusão
possível é que as normas prevalecem quando há interesse dos próprios moradores
(condôminos)”. (2006, p.151)
Assim, mesmo os empreendimentos oferecendo normas para o direito de construir e
para a preservação ambiental, sua preservação fica atrelada à vontade dos proprietários.
xx
Condomínios em Juiz de Fora/MG
O município de Juiz de Fora está localizado na Zona da Mata Mineira, na Bacia do rio
Paraíba do Sul. Com a população estimada em mais de 513 mil habitantes, de acordo
com o Censo Demográfico do IBGE (2000), ele possui uma área de 1437 km², sendo
aproximadamente 400 km² de área urbana.
Pertencente à Região Mantiqueira Setentrional, Juiz de Fora se insere na Unidade
Serrana da mencionada Zona da Mata Mineira, tendo como característica o relevo
ondulado, apresentando grandes variações de altitude, próximas a 1.000 m nos
pontos mais elevados, 670 a 750 m no fundo do vale do rio Paraibuna e níveis médios
em torno de 800 m, de acordo com o Plano Diretor (1996).
O clima da cidade é classificado como o tropical de altitude, que apresenta duas
estações bem definidas: o período de verão brando ou moderadamente quente,
destacado pela concentração de chuvas, com temperaturas médias em torno de 22ºC
e o período de inverno frio e com estiagem, com temperaturas médias em torno de
16ºC. Favorece, assim, a formação da Floresta Estacional Semidecidual Montona,
como vegetação original.
Quanto à hidrografia, de acordo com o Plano Diretor (1996), a cidade está contida na
bacia do Médio Paraibuna, tendo como afluentes principais os rios do Peixe e Cágado
e pertencente à bacia do rio Paraíba do Sul. O Perímetro Urbano é drenado por 156
sub-bacias de diversas dimensões.
O município de Juiz de Fora mantém seu destaque econômico no setor terciário. Com
destaque para os serviços ligados à área de educação, segundo CREMONESE
(2007) contamos com um universo composto por treze instituições de ensino superior,
sendo a Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) a única instituição pública
nesse nível.
Devido aos processos históricos e de localização geográfica, somada ao destaque do
setor terciário na região, principalmente em relação ao comércio local e aos serviços
nas áreas de educação e saúde, Juiz de Fora continua na posição de cidade pólo da
Zona da Mata Mineira, influenciando também as cidades fluminenses mais próximas à
divisa estadual.
Como a maioria das cidades de porte médio brasileiras, Juiz de Fora também sofreu
as conseqüências do crescimento urbano e econômico. E, por conseguinte, os
condomínios residenciais foram às soluções encontradas por muitas famílias de
classe alta e média, para melhorarem sua qualidade de vida e segurança.
Os primeiros condomínios em Juiz de Fora surgiram nos anos 1970, mas somente na
década de 1990 os lotes vazios começaram a dar lugar às primeiras residências.
Pela proximidade da capital fluminense e pelo histórico da cidade, sempre houve uma
grande influência do Rio de Janeiro sobre Juiz de Fora. Isso explica o fato dos
condomínios residenciais começarem a aparecer com freqüência a partir dos anos
1990 na cidade, uma vez que neste período ocorreu o boom dos condomínios na
Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.
Assim como os empreendedores da Barra da Tijuca, os empreendedores de Juiz de
Fora também vendiam um novo estilo de vida, em contato com a natureza e com
segurança para os juizforanos de classe alta e média, uma vez que os condomínios
se localizam, conforme foi mencionado, mais afastado do centro da cidade e próximo
à áreas de preservação ambiental.
Mas os condomínios de Juiz de Fora possuem uma característica que os diferem dos
condomínios da Barra da Tijuca. Na cidade mineira esses empreendimentos são
xxi
horizontais e não possuem serviços de comércio, clubes, escolas etc.
“Estes empreendimentos estão instalados entre 1 e 8 kms de raio do centro urbano de Juiz
de Fora.
Normalmente, um loteamento-padrão tem acima de dez casas com área construída de 100
m² em média.
A parte residencial é fechada por muros ou grades de 3 a 5 metros de altura. Sobre muros
e cercas há cacos de vidro ou fios elétricos. Câmeras e guardas vigiam os limites da
propriedade. Existe pelo menos uma portaria munida de guarita, cancela ou portão.
Os seguranças ficam em contato por interfone com cada uma das casas, como nos
edifícios residenciais. Nos condomínios fechados, é possível de se encontrar toda uma
infraestrutura de lazer: são quadras esportivas, salão de festas, piscinas, churrasqueira,
pista de corrida e sauna. Existem também jardineiros e outros funcionários que cuidam da
manutenção e seguranças motorizados. Em alguns casos, os próprios moradores se
organizam para criar
mais serviços”. (Souza, 2003 p. 61)
Figura 1: Condomínio em Juiz de Fora

Foto: Do autor (2007)
Até o final da década de 1990 a maioria dos condomínios de Juiz de Fora se

localizava na Zona Oeste da cidade que, de acordo com o Plano Diretor de 1996, é a
área de expansão urbana do município.
Segundo o Plano Diretor de Juiz de Fora, 1996:
“O Setor Urbano Oeste da cidade apresenta-se como área de “expansão urbana”, ou

seja, representa uma área urbana que compreende espaços predominantemente vazios e
xxii
pouco adensados. Este setor é fruto de uma orientação que encontra seu principal marco
na implantação da Av. Independência, na década de 1970. O acentuado desnível do relevo
em relação ao centro da cidade lhe conferiu a determinação de “Cidade Alta”. O setor
caracteriza-se por uma ocupação horizontalizada, alastrada pela totalidade do território,
com predominância de residências unifamiliares de, no máximo, dois andares. O caráter
dos bairros contido neste setor é predominantemente residencial.”
Figura 2: Setor Oeste de Juiz de Fora.

Fonte: SOUZA, 2003.
A ocupação do Setor Oeste da cidade é facilitada pela disponibilidade de água, devido à

represa de São Pedro que abastece a região e a disponibilidade de área plana, mesmo se
tratando de uma área topograficamente mais alta em relação ao centro de Juiz de Fora; daí
a denominação “Cidade Alta”.
O interesse da população de renda mais elevada pelo Setor Oeste da cidade é impulsionado
pelos equipamentos de lazer que a região oferece para a cidade, além das áreas verdes e do
Campos da Universidade Federal de Juiz de Fora, no Setor Oeste ainda se encontram
alguns clubes campestres, o aeroporto, o marco paisagístico constituído pelo próprio Morro
do Imperador e seu Mirante e as cachoeiras do Córrego São Pedro.
Os condomínios em Juiz de Fora e as transformações na paisagem do

Morro do Imperador
Criada pela Lei Federal 9985/2000, as Unidades de Conservação de Juiz de Fora,

que são classificadas de acordo com o Sistema Nacional de Unidades de Conservação –
SNUC são: Reserva Biológica Municipal do Poço D'Anta, Parque Municipal da Lajinha,
Área de Proteção Ambiental Mata do Krambeck, Particular do Patrimônio Natural Vale de
Salvaterra, Florestas Municipais que atualmente são 11 (onze).
xxiii
Juiz de Fora também possui algumas áreas tombadas: O Morro do Cristo, o Parque Halfeld
e o Parque do Museu Mariano Procópio, que segundo a AGENDA JF, órgão responsável
por atuar na proteção, conservação e promoção do meio ambiente no município são áreas
protegidas por lei, mas que não possuem uma categoria de manejo específica, de acordo
com o Sistema Nacional de Unidades de Conservação (SNUC), mas foram tombadas
devido ao seu aspecto cênico e paisagístico.
Muitos dos condomínios residenciais que surgiram em Juiz de Fora na década de 1990
localizam-se no Morro do Cristo também conhecido como Morro do Imperador.
Tombado pelo Poder Público nos decretos municipais 4312/90 e 4355/93, por exercer
importante função paisagística, representativa do padrão e relevo do Município, o Morro
do Cristo, com uma área aproximadamente 78 há, foi e ainda é alvo das ações de
empreendedores imobiliários.
Figura 3: Condomínios no Morro do Imperador

Fonte: Google Earth (2007)
A importância paisagística do Morro do Imperador para Juiz de Fora é de tal grandeza

que em 1998 foi criada por lei uma Zona especial no seu entorno. A lei diz o seguinte:
“LEI Nº 9204 - de 15 de janeiro de 1998:Cria Zona Especial na área resultante do
entorno do "Morro do Imperador", acrescida da área compreendida entre o Parque
Halfeld e o Morro do Imperador.
A Câmara Municipal de Juiz de Fora aprova e eu sanciono a seguinte Lei:
Art.1º - Fica definida como Zona Especial, de acordo com o art. 11 da Lei nº6910, de 31
de maio de 1986, a área de vizinhança do "Morro do Imperador", tombado nos termos do
Decreto nº4312, de 24 de maio de 1990, alterado pelo Decreto nº 4355, de 17 de agosto
de 1990, e a respectiva visibilidade, referida no Decreto nº4223 de 10 de novembro de
1989, que "Dispõe Sobre o Tombamento do Parque Halfeld".
Art.2º - A Zona Especial fica subdividida nos Setores 1,2,3,4 e 5, este último subdividido
em Sub-setores "A" e "B", delimitados em planta conforme anexo I e memorial descrito de
acordo com o anexo II.
xxiv
Art.3º - O Setor 1 passa a ser considerado área "non aedificandi", sendo vedado o seu
parcelamento.
Parágrafo Único - A área abrangida pelo Setor 1 será objeto de projeto para correção do
processo de erosão existente e de estudo paisagístico, visando a integração com área
tombada.
Art.4º - No setor 2 só será permitida a construção de edificações de até 02 (dois)
pavimentos e altura igual a 8,00 (oito metros), altura esta medida a partir do
ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno até o plano transversal
correspondente a última laje (forro) ou cobertura de edificação, não se considerando
telhados sobre lajes de forro, caixas d'àgua, casa de máquinas e assemelhados, com faixa
"non aedificandi" de 25% da propriedade total do terreno, permeável, vedado o corte de
árvores.
Art.5º - No Setor 3, a altura das edificações não poderá ultrapassar a 9,00 m (nove
metros), altura esta medida a partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do
terreno até o plano transversal correspondente ao último elemento construtivo.
Parágrafo Único - Os projetos serão previamente apreciados e analisados pelo Instituto
de Pesquisa e Planejamento - IPPLAN, através de seus diversos órgãos e/ou comissões, no
âmbito das respectivas atribuições.
Art.6º - Vetado.
Art.7º - O Setor 5, que corresponde à área de vizinhança pertencente à UTI, será
subdividido nos Sub-setores "A"e "B".
§ 1º - As edificações a serem construídas no Subsetor "A", terão até 04 (quatro)
pavimentos e altura máxima igual a 11,70 (onze metros e setenta centímetros), altura esta
medida a partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno até o plano
transversal que contém o ponto mais alto da edificação.
§ 2º - As edificações a serem construídas no Subsetor "B" terão até 06 (seis) pavimentos e
altura máxima igual a 17,10 (dezessete metros e dez centímetros), altura esta medida a
partir do ponto mais alto do meio-fio, na linha de testada do terreno até o plano
transversal que contém o ponto mais alto da edificação.
§ 3º - Não poderá ser utilizado o espaço sobre a laje do 4º (quarto) pavimento, conforme
estabelece o § 1º deste artigo, e nem, a do 6º (sexto) pavimento, de acordo com o previsto
no § 2º do mesmo artigo.
Art.8º - Será exigido projeto paisagístico relativo às áreas abrangidas pelos setores de 1 a
4, incluindo, no mínimo, soluções para correção do processo de erosão, se verificado,
assim, como reflorestamento destas áreas com espécies existentes ou de garantida
adaptação ao local.
Art.9º - Será observada, também no que couber, ou no que esta Lei se omitir, a legislação
de Uso e Ocupação do Solo vigente.
Art.10º - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em
contrário.
Paço da Prefeitura de Juiz de Fora, 15 de janeiro de 1998.
a) TARCÍSIO DELGADO - Prefeito de Juiz de Fora
a) GERALDO MAJELA GUEDES – Secretário Municipal de Administração.”
Sabemos que o consumo do espaço está relacionado com a lógica do mercado.
Assim, o Morro do Cristo, por possuir beleza cênica e paisagística e sendo envolvido
pela Mata Atlântica, virou objeto de especulação imobiliária em Juiz de Fora.
Com a necessidade de explorar o Morro do Cristo, percebe-se o desrespeito ao Código
Florestal (Lei Federal nº 4771/65) que estabelece proibições de corte de vegetação nos
xxv
topos dos morros (terço superior), nas declividades muito acentuadas (superiores a 45
graus).
O não cumprimento do Código Florestal traz danos ambientais para o município,
como alerta o Plano Diretor (1996):
“Os desmatamentos e movimentos de terra são responsáveis pela reativação dos
processos
morfodinâmicos naturais. Já os deslizamentos e escorregamentos, agravados nos períodos
de chuvas intensas e a forte erosão contribui para acelerar a instabilidade do relevo,
sendo mais intensa a atuação da erosão laminar, presente extensivamente nas áreas não
urbanizadas”.
Com a criação dos condomínios residenciais, vem ocorrendo transformações na paisagem

da área. Com isso, a vegetação original do topo dos morros vem aos poucos sendo
substituída por loteamentos com infra-estrutura urbana e por casas luxuosas, que
descaracterizam a paisagem local.
Figura 4: Construção de condomínio

Foto: Do autor (2007)
Em muitos casos, principalmente em locais onde se encontra o relevo mais ondulado,

esses novos empreendimentos necessitam de movimentação de terra para implantar
sua ocupação ou para aumentar o número de lotes, fato que gera grande impacto ambiental,
pois o material solto é arrastado pelas chuvas para o leito dos córregos gerando
assoreamento. Essa amontoação de areias ou terras nos córregos diminui a sua capacidade
de receber águas pluviais e diminuem sua velocidade de escoamento, podendo causar
inundações nas localidades próximas aos córregos.
Assim, além de transformar a paisagem do Morro do Imperador, os condomínios
residenciais horizontais também causam diversos impactos ambientais no Setor Oeste de
Juiz de Fora, principalmente no córrego de São Pedro e na Represa de São Pedro,
responsável por abastecer parte da cidade, devido à falta de tratamento de efluentes e a
degradação da mata ciliar, pode ser observado o assoreamento da represa e do córrego e a
poluição de suas águas.De acordo com o Plano Diretor (1996):
xxvi
“O desequilíbrio das vertentes pode ser visualizado pelos elevados índices de movimentos
de massa, principalmente em solos, além de processos erosivos tanto laminares como de
escoamento concentrado”.
Figura 5: Córrego de São Pedro

Fonte: Do autor (2007)
Além dos impactos já citados, a existência de um relevo cujos desníveis topográficos

alcançam mais de 200 metros, associadas aos fatores antrópicos causados pela
intensa urbanização, produz microclimas diferenciados dentro do próprio perímetro
urbano. Segundo o departamento de climatologia da Universidade Federal de Juiz de
Fora (UFJF) já foi registrado diferenças de temperatura de até 11º C em diferentes
pontos da cidade.
Considerações Finais
Foi comprovado ao longo do trabalho que no sistema capitalista os agentes transformam o

espaço e a paisagem de acordo com a lógica do mercado. Assim, essas transformações se
relacionam com a maneira através da qual o espaço urbano é organizado pelos seus agentes
sociais.
A criação dos condomínios residenciais no Morro do Imperador em Juiz de Fora é um
exemplo de como os atores sociais atuam, transformando e dando valor de mercado
para determinado espaço.
Mesmo com as transformações na paisagem natural, essas ações sobre o espaço podem
valorizar a área no ponto de vista mercadológico, criando assim uma especulação
imobiliária no local e atraindo consumidores desse espaço.
Muitas vezes, essas ações são prejudiciais para a localidade se transformar em um habitat
sadio e garantir sua vitalidade (uma das cinco dimensões básicas para a boa forma da
cidade, segundo Lynch), trazendo para a população sustentação.
A degradação ambiental causada pelos condomínios residenciais em Juiz de Fora traz para
a população perda na qualidade de vida e no conforto ambiental nos próprios condomínios
e em sua proximidade, uma vez que a impermeabilização do solo, a poluição, o
desmatamento e modificações no relevo modificam o micro-clima local, prejudicando a
qualidade ambiental da região.
xxvii
É preciso, portanto, uma melhor estruturação dos anseios de conceber um modelo de

ocupação que atenda às necessidades (ou luxos) das populações de alta renda, de maneira a
criar novas possibilidades para o modelo, tendo como referência as formas de como esses
condomínios têm sido construídos em Juiz de Fora, em muitos momentos, não respeitando
a declividade correta, o comprimento de rampa, a topografia, a vegetação etc.
Segundo Carlos Nelson Ferreira dos Santos (1988), o perímetro urbano não deve seguir
modelos, dependerá de cada caso. Os condicionantes naturais devem ser observados com
cuidado, pois apontam as direções lógicas por meio das quais podem ou não prosseguir o
processo de urbanização. Assim, na construção dos condomínios, as áreas protegidas por
leis deveriam ser de fato respeitadas, e determinado o potencial de desenvolvimento de
cada lugar.
Para minimizar esses problemas, muitas vezes gerado pelo interesse de algum grupo
econômico, é necessário consonância das leis ambientais e de uso e ocupação do solo,
respeitando, assim os limites das áreas de proteção ambiental. Tal como, maior fiscalização
e seriedade dos órgãos responsáveis por liberar certos empreendimentos.
xxviii
PARTE III
SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL

xxix
O CONCEITO DE SUSTENTABILIDADE EM EMPREENDIMENTOS

DA CONSTRUÇÃO CIVIL
O termo sustentabilidade aplicado à causa ambiental surgiu como um conceito tangível na

década de 1980 por Lester Brown, que foi o fundador do Wordwatch Institute. A definição
que acabou se tornando um padrão seguido mundialmente com algumas pequenas
variações representa o seguinte: Diz-se que uma comunidade é sustentável quando satisfaz
plenamente suas necessidades de forma a preservar as condições para que as gerações
futuras também o façam. Da mesma forma, as atividades processadas por agrupamentos
humanos não podem interferir prejudicialmente nos ciclos de renovação da natureza e nem
destruir esses recursos de forma a privar as gerações futuras de sua assistência.
Portanto, como podemos aplicar a sustentabilidade ambiental em empreendimentos? O

empreendimento mais do que simplesmente favorável à natureza, tem que estar
enquadrado no conceito de sustentabilidade, é preciso que ele esteja enquadrado em alguns
parâmetros básicos. São eles: Ser ecologicamente correto; ser economicamente viável; ser
socialmente justo e ser culturalmente aceito.
Assim empreendimentos que se baseiem nessas premissas e que estejam enquadrados no
conceito de sustentabilidade devem ser capazes de impactar positivamente os grupos
humanos por ele afetados; imediatamente e no futuro. Através da interligação e ntre esses
empreendimentos e a qualidade de vida das pessoas afetadas por eles, podem ser
observadas através do uso racional dos recursos ambientais e com o trato dos resíduos
decorrentes da implantação do referido empreendimento sustentável.
A SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL
Que a construção civil é uma das principais molas propulsoras da economia mundial, isso é
inegável. Só para ter uma ideia de sua importância, no Brasil, ela é responsável por 63% da
formação bruta de capital fixo e 15% do PIB. Além disso, movimenta por volta de 400
bilhões de reais por ano, sendo responsável por mais de 2.2 milhões de empregos diretos.
Sem contar, ainda, a infinidade de empregos indiretos.
Apesar de sua indiscutível importância para o desenvolvimento do país, a construção civil

é apontada como uma das indústrias que mais impactam o meio ambiente. Para se ter uma
ideia, o setor consome 2/3 da madeira natural e cerca de 50% dos recursos naturais do
planeta, sendo grande parte de recursos não renováveis. Além da extração, o processo
produtivo também é bastante nocivo. A fabricação de cimento, por exemplo, é responsável
por 8% do total de emissões de GHG. Fora a quantidade de material desperdiçado e os
resíduos gerados ao final de uma obra.
Falando especificamente do Brasil, uma das maiores dificuldades para implementação da

sustentabilidade no setor da construção civil, diz respeito à falta de iniciativas públicas de
infra-estrutura, o que acaba elevando, e muito, o custo de uma casa ou um prédio
sustentável. Como exemplo mais óbvio, há o fato de termos perfeitas condições climáticas
xxx
para a utilização de energias limpas, como a solar e eólica, mas concentrarmos o

investimento em outros tipos, como a termoelétrica e até mesmo a nuclear.
No mundo já pipocam certificações voltadas para construções sustentáveis, como a

americana LEED (Leadership in Energy and Environment Design), mais famosa, e a
francesa HQE (Haute Qualité Environment). Há, ainda, a certificação AQUA (Alta
Qualidade Ambiental), baseada na HQE, e que vem a ser o primeiro referencial técnico
para construções sustentáveis adaptado à nossa realidade. De modo geral, essas
certificações se fundamentam no princípio de eficiência energética, uso racional de água,
coleta seletiva, qualidade ambiental interna da edificação etc.
Além de uma certificação brasileira, foi criado em agosto de 2007 o CBCS, Conselho
Brasileiro de Construção Sustentável, que tem como objetivo induzir o setor da construção
a utilizar práticas mais sustentáveis, melhorando a qualidade de vida dos usuários, dos
trabalhadores e do entorno das edificações. O CBDS é composto por diversos comitês que
tratam de assuntos específicos relacionados à sustentabilidade no setor, como materiais e
finanças (além dos óbvios água e energia).
Mesmo com o custo ainda elevado e o tempo de retorno relativamente longo, o setor de
construção sustentável já tem grandes iniciativas. No Rio de Janeiro, na Cidade Nova, o
prédio da Universidade Corporativa da Petrobras é o primeiro prédio brasileiro de grande
porte com certificação LEED . E o bom da onda de construção verde é que ela não atinge
apenas grandes empreendimentos ou é demandada apenas por grandes empresas.
A construtora Vez das Árvores entregou no final de 2008 o primeiro prédio público
sustentável de Santa Catarina, o posto da Polícia Militar e Ambiental da Praia do Rosa.
Através da bioarquitetura, os responsáveis pelo projeto se focaram num design que
aproveitou a ventilação natural, captação e aproveitamento da água da chuva, iluminação
natural, telhado verde, painéis solares e tratamento de esgoto anaeróbico. Além disso, de
olho na responsabilidade social, a empresa capacitou mão de obra local e se preocupou
com a acessibilidade de toda população.
Não podemos esquecer que nos próximos sete anos a cidade do Rio de Janeiro,
principalmente, se tornará um canteiro de obras por conta da realização da Copa do M undo
e das Olimpíadas. É uma grande chance que temos não apenas para fazer o que é certo,
mas também para criar infra-estrutura e cultura orientadas para a sustentabilidade. Até lá,
espero que o custo não seja mais desculpa. Além disso, espero, também, que a atitude da
população seja, no mínimo, mais respeitosa ao meio ambiente. Afinal, qual o sentido de
morar numa casa sustentável e continuar desperdiçando água, energia e gerando grandes
volumes de lixo desnecessariamente?
xxxi
ESTUDO DE CASO EDIFICIO SUSTENTAVEL
Edifício Eldorado Business Tower

Mariana Feres dos Santos e Eunice Helena S. Abascal
Arquitetura sustentável: um conceito em construção
Os temas da arquitetura sustentável e sustentabilidade guardam relação com métodos e

processos de racionalização do uso de recursos naturais e energéticos. Visando alcançar
eficiência e eficácia energéticas, deposita-se esperanças em preservar o planeta dos efeitos
perversos da ação humana sobre o ambiente. Como assinala James Lovelock, “O
desenvolvimento sustentável, respaldado pelo consumo de energia renovável, é a atitude
em voga na convivência com a Terra (...)” (1). Esse mesmo autor afirma ainda que o
planeta sofre conseqüências das atividades e decisões humanas e começa a demonstrá- las.
A preocupação com o meio ambiente se evidenciou com a Conferência de Estocolmo, em
1972, tendo sido a questão retomada vinte anos depois, na Conferência das Nações Unidas
sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento, no Rio de Janeiro, quando o desenvolvimento
sustentável entrou definitivamente em pauta.
Ed ifício Eldorado Business Tower, projeto do escritório Aflalo & Gasperini Arquitetos
Foto Daniel Ducci
xxxii
A World Comission on Environment and Development (WCED) define desenvolvimento

sustentável como “Desenvolvimento econômico e socia l que atenda às necessidades da
geração atual sem comprometer a habilidade das gerações futuras atenderem as suas
próprias necessidades.” (2). Mudanças de comportamento em busca desse
desenvolvimento se fizeram inadiáveis e envolveram a construção civil, passando a objeto
de atenção por consistir em um dos vilões do meio ambiente, responsável por 40% do uso
de energia primária, 72% do consumo de eletricidade, 39% da emissão de gás carbônico e
13,6% do consumo de água potável (3). A indústria da construção c ivil e atividades
correlatas são responsáveis pelo uso de significativa quantidade de recursos globais e
emissão de resíduos; no entanto, tem grande importância no desenvolvimento sócio-
econômico e qualidade de vida (4).
Para enfrentar esses impasses, indústrias buscam maneiras de produzir edifícios com baixo
impacto ambiental, procurando também reconhecimento por esse empenho. O mercado
exige produtos e materiais comprometidos com o meio ambiente, enfatizando preocupação
com baixo impacto e interesse em contribuir para a solução do problema ambiental, o que
se tornaria vantagem competitiva e forma de conquistar um consumidor cada vez mais
informado, exigente e consciente das necessidades do planeta.
Foto Daniel Ducci
xxxiii
O “consumidor verde” não busca apenas o produto mais barato, sequer está apenas
preocupado em coleta seletiva e economia de água e energia. Verifica-se preocupação com
o impacto ambiental que determinado produto pode causar ao meio ambiente e os efeitos
desse impacto no consumo do bem, convertendo-se a questão ambiental em um dos fatores
de opção pela compra.
A dimensão ambiental interfere não somente nas formas e cadeias produtivas, mas se
expressa também do lado do consumidor: “As empresas têm sido desafiadas à elaboração
de novas estratégias competitivas que evitem a degradação ambiental ao mesmo tempo em
que garantam a sobrevivência e a sustentabilidade financeira. Tais estratégias,
denominadas de Marketing Verde, culminaram na exploração de um novo segmento: o de
“produtos verdes”. Tais estratégias visam aumentar a produtividade, enquadrar as empresas
na legislação vigente, melhorar a imagem institucional, garantir a lucratividade no
processo produtivo por meio da oferta de produtos diferenciados e, principalmente,
influenciar a decisão de compra dos consumidores.” (5).
A fim de atender a consumidores preocupados com o meio ambiente e frente à necessidade

de garantir- lhes qualidade de produto com baixo impacto ambiental, e levando em
consideração que a construção civil é responsável por impactos significativos causados ao
meio ambiente, surgiram as certificações verdes. Estas certificações são formas de
avaliação expressa por meio da emissão de pareceres a edifícios que, dependendo de sua
adequação a critérios e pré-requisitos propostos por tais instrumentos, podem alcançar o
status de causadores do mínimo de impacto ambiental possível.
Foto Daniel Ducci
xxxiv
Tais sistemas de certificação são aplicados em diversos países e têm por objetivo avaliar o
projeto, a obra e a manutenção dos edifícios; porém, “(...) todos estes sistemas concentram-
se exclusivamente na dimensão ambiental da sustentabilidade” (6). Um edifício a fim de
atingir o qualificativo de sustentável deveria considerar também à sua interação, como
proposta arquitetônica e urbanística, com o meio ambiente; aspectos sociais e econômicos
envolvidos na produção do espaço arquitetônico deveriam, da mesma forma, fazer parte do
universo da avaliação da sustentabilidade (7). O conceito de sustentabilidade contempla
essa complexidade de determinantes, o que leva a indagar se a certificação é instrumento
suficiente para avaliar a sustentabilidade de uma edificação.
Um empreendimento se torna realmente sustentável quando atinge equilíbrio entre

atendimento de demandas voltadas ao ambiente físico, processos econômicos e
necessidades sociais, ao considerar o chamado tripé da suste ntabilidade (8), pois ao
contemplar a incorporação de soluções arquitetônicas voltadas a essas três dimensões, a
construção pode se tornar instrumento de melhoria da qualidade de vida do indivíduo e
comunidade.
Foto Daniel Ducci
xxxv
No contexto das preocupações com a sustentabilidade, a certificação LEED, uma avaliação

pautada em critérios classificatórios relacionados em um checklist, concede pontuação ao
empreendimento dependendo do atendimento a critérios previamente estabelecidos.
Dependendo da pontuação atingida, o empreendimento pode ser certificado, atingindo os
níveis prata, ouro ou platina.
O Processo de Certificação do Edifício Eldorado Business Tower
Criada em 1998 nos Estados Unidos (9) a certificação LEED vem sendo aplicada em
vários países, sendo reconhecida em todos eles como um indicador de qualidade. A
certificação LEED ® C&S (for Core & Shell) essencialmente avalia e reconhece soluções
e tecnologias que em tese contribuiriam para tornar as construções sustentáveis,
identificando essas soluções no projeto e na obra, cuja aplicação teria por finalidade a
redução de impactos ambientais advindos da edificação. São avaliados o corpo do edifício,
todas as áreas comuns e fachadas.
Eldorado Business Tower – foto da fachada frontal co m a grela estrutural e vedação diferenciada de vidro
Foto Mariana Feres dos Santos, obtida em v isita técnica realizada em 16.03.2011
xxxvi
O primeiro edifício da América Latina a receber certificação LEED foi uma agência do
Banco Real, na Granja Viana, em São Paulo, em 2007. Hoje existem 23 empreendimentos
certificados pelo LEED no Brasil e 211 empreendimentos em processo de certificação
(10). O primeiro edifício a receber o certificado Platinum, o mais alto da categoria na
América Latina, foi o Eldorado Business Tower (São Paulo), em 19 de agosto de 2009,
atingindo 46 de um ranking de 61 pontos, com a versão 2.0 Platinum.
O Eldorado Business Tower é um edifício de escritórios junto ao consagrado shopping

center Eldorado, em São Paulo, tendo sido o novo conjunto inaugurado em novembro de
2007. A torre destinada a escritórios tem 32 andares de lajes em concreto protendido de
espessura de 27 cm, que possibilitam plantas flexíveis com área de 2.000 m2, e pé-direito
de 3,00 m. Os escritórios dispõem de piso elevado e forro. Com 141 metros de altura, o
edifício dispõe ainda de quatro subsolos (1.805 vagas), edifício garagem com sete
pavimentos, centro de convenções e heliponto, para até dois helicópteros de dez toneladas
cada um.
As categorias utilizadas para pontuar o empreendimento foram Sustentabilidade, Eficiência

em Água, Energia e Atmosfera, Materiais e Recursos, Qualidade Ambiental interna,
Inovação e Processos de Design. A cada uma dessas categorias foi atribuído um ponto,
tendo o Eldorado obtido nota um (1,0) em vários itens do ranking o que permitiu sua
classificação na categoria Platinum (11).
Os resultados quanto aos itens utilizados para a pontuação são os seguintes (12).
 33% de economia de no consumo de água potável, comparado ao padrão norte-

americano;
 100% de economia de água potável para irrigação;
 18% de economia no consumo de energia;
 74% de todo resíduo gerado na obra foi destinado a aterros;
 30% de todo material empregado foi reciclado;
 50% de todo material adquirido é de origem local;
 95% de toda madeira certificada pelo FSC (Forest Stewardship Council);
 25% de redução da vazão e volume de água lançada na rede pública durante as chuvas.
A um primeiro exame, o edifício não demonstra diferenças expressivas em relação à

arquitetura corporativa realizada na cidade, utilizando-se do sistema de grelha estrutural e
fechamentos de vidro, sistema que possibilitou vedações utilizando generosos panos
envidraçados. Mas, analisando mais detidamente o projeto, a obra construída e a tecnologia
empregada, é possível notar que apresenta vantagens e diferenças significativas que os
distinguem, em termos de eficiência energética e energias renováveis. É possível
identificar ainda características arquitetônicas singulares relativamente a outras
construções de tema similar. Essa análise sugere algumas indagações críticas sobre alguns
dos itens que são objeto da certificação e que, talvez, demonstrem que o atendimento às
categorias que conferem a classificação não seja uma condição suficiente para definir
integralmente um edifício como sustentável.
No edifício em estudo, o sistema de ar-condicionado é o VRV III (volume de refrigeração

variável) que possibilita baixo consumo de energia, permitindo que empresas locatárias ali
sediadas paguem somente pelo que consomem. O que consiste em vantagem significativa
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frente aos dispêndios condominiais em edifícios similares não certificados. O sistema

utiliza ainda gás refrigerante do tipo R-410 A, ecologicamente correto.
A primeira impressão obtida em visita técnica realizada ao empreendimento (13), é que o

sistema de refrigeração consta de um multi split, com metade das condensadoras instaladas
na cobertura do edifício e a outra metade na cobertura ou laje de garagem. Ao contrário da
maioria dos edifícios similares, nos quais evaporadoras e condensadoras estão instaladas
no mesmo local dos respectivos escritórios, ocupando uma sala que se destina à casa de
máquinas ou terraço técnico, essas condensadoras são mantidas pelo condomínio e o fato
de não ser necessário um espaço para elas em cada planta tipo acarreta em economia de
aproximadamente 15 m ² em cada meia laje o que permite uma distância de apenas 65 cm
entre forro e laje. Por contar com um sistema de operação programado e inteligente,
permite ligar o ar condicionado de cada compartimento ou escritório com autonomia. O
controle é feito pelo condomínio, mediante o uso de programa de computador ou pelo
próprio usuário, utilizando a Internet.
Condensadoras na cobertura do edifício

Toda a água utilizada nas áreas comuns, tanto para irrigação de áreas verdes quanto para
limpeza, provém de chuva reutilizada e condensação gerada pelo funcio namento do ar
condicionado. A água lançada na rede pública é também tratada para filtragem de
particulados e todos os sanitários são dotados de medidores de água individualizados em
cada andar, permitindo controle mais rigoroso do dispêndio do recurso.
Um sistema inteligente de elevadores, com antecipação de chamadas, dispõe ainda de

sistema de frenagem regenerativa, o que permite que o elevador que estiver descendo
forneça energia para o outro, que está subindo. Lâmpadas e reatores despendem menos
energia e todos os sistemas elétricos são divididos por segmentos, como, por exemplo, há
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um sistema para os elevadores, outro para as bombas d´água e outro para cada setor do
edifício, permitindo acompanhar qual o real consumo de energia de cada área.
A fachada dispõe de 43% de área envidraçada, sendo que o vidro utilizado foi o low-e,
caracterizado por melhor desempenho térmico e possibilidade de filtragem eficiente do
calor que atinge o interior do edifício. A área envidraçada conta ainda com a preteção
oferecida por um sistema de persianas automatizadas. Na medida em que o sol vai batendo
nas fachadas, persianas vão descendo automaticamente. O condomínio organiza coleta
seletiva do lixo, recolhido a um compartimento no térreo no qual os resíduos são triados.
Há uma regra condominial em vigência de que não será coletado o lixo do andar que não
cumprir com a necessária seletividade. A descrição anterior teve por objetivo demonstrar
os diversos pontos positivos que, inegavelmente, ajudam a qualificar a performance do
Eldorado Business Tower e o diferenciam de outros empreendimentos, mas alguns dos
itens que garantiram a certificação são passíveis de observações críticas.
A começar pela localização, o Eldorado Business Tower está implantado em terreno de

privilegiada acessibilidade. Ao lado de um grande centro de compras e serviços de São
Paulo, o Shopping Eldorado, apresenta passarela vedada por panos de vidro, conectando o
edifício diretamente àquele shopping. Encontra-se ainda ao lado da estação ferroviária
denominada Hebraica, o que em tese facilita o acesso de usuários e visitantes por
transporte público.
No entanto, como é ilustrado a seguir, o terreno faz fronteira, em um de seus lados, com
uma via expressa bastante ruidosa e poluente pelo expressivo número de ve ículos que
recebe diariamente, sem dizer que o terreno se encontra em rota de aviação. Na outra face
do terreno, localiza-se o estacionamento do centro de compras, parceiro do
empreendimento, o que gera necessariamente intenso afluxo de veículos motorizados ao
conjunto.
Embora a solução de elevar o térreo tenha sido competentemente proposta pelos arquitetos
para que houvesse amenização do agravante de poluição sonora e ambiental, o potencial
pleno do térreo como espaço coletivo e de permanência não foi exp lorado, dando-se ênfase
ao uso de materiais como o vidro como fechamento da passarela indutora da ligação com o
shopping. O vidro foi escolhido pela leveza visual e utilizado por seus resultados plásticos
e, principalmente, pela resistência à deformação.
O outro vizinho lateral é a estação ferroviária, cujo acesso pedestre não pode ser otimizado,
pois uma via de proporções e capacidade de fluxo reduzida serve de conexão entre o
edifício e a mencionada estação.
A impossibilidade de realizar um sistema conector que permitisse de fato ligar a estação ao

empreendimento se deveu ao fato de que, se a gestão do governo estadual de 2007 havia
sinalizado positivamente para a implementação desse recurso, em seguida desconsiderou-a,
sob alegação de que seria necessário um segundo controle de catraca (14). Neste caso, a
materialização da arquitetura cujo conceito previa uma qualidade ambiental por meio de
seu projeto não foi prioritária ou decisiva, e por essa razão é questionável a
sustentabilidade do empreendimento pautada exclusivamente na obtenção do grau
Platinum.
xxxix
Uma das razões alegadas pelo Green Building Council ao certificar o Eldorado foi o fato
de que a organização reconheceu como positivo a obra estar localizada em área urbanizada
e servida de comércio, com acesso à estação ferroviária e à futura estação de metrô
Pinheiros facilitado, e também a pontos de ônibus e serviços básicos. O que possibilitaria
que o conjunto pudesse servir à comunidade local, incluindo passarela para integração e
acesso dos usuários e visitantes ao Shopping Center Eldorado. Observa-se que o discurso
que antecipou a certificação em 2009 enfatizando não somente o local mas as conexões do
conjunto arquitetônico com o espaço público não veio a se concretizar plenamente, não por
omissão dos arquitetos, mas por razões técnicas e políticas, o que questiona o certificado
LEED quando encarado como processo e não somente como um estado acabado.
Considerando que a população usuária fixa e visitante no Eldorado Business Tower é de

7.000 pessoas/dia (15), à razão de 5.000 usuários e 2.000 visitantes, a rua que funciona
como alça de acesso ao shopping center não possui escala adequada ao prédio e à sua
população fixa e flutuante. Devido à dificuldade de fluxo e acesso estabelecer uma relação
com o pedestre na cota da rua seria bastante difícil, o que fez com que os arquitetos
criassem o térreo elevado, conectado em nível com a gare e o conjunto comercial. A
elevação do térreo apresenta inegável vantagem de isolar o conjunto das vias ruidosas que
o cercam e das dificuldades de acesso e conexão com a rua, recriando os caminhos e
facilitando fluxos.
A solução do térreo elevado, no entanto, propiciou solução de qualidade de natureza

conectiva e espacial, principalmente com o Shopping Eldorado, criando fluxo contínuo
entre este o edifício, o que certamente potencializou o número de clientes daquele centro
de comércio. A ligação permitiu ainda que essa população usuária e visitante pudesse se
beneficiar da oferta de serviços existente no conjunto, solucionando um dos problemas
recorrentes do entorno dos edifícios corporativos de população densa, quanto à
possibilidade de os usuários deixarem o ambiente de trabalho enclausurado em que passam
grande parte do dia e oferecer serviços próximos.
Por outro lado, na arquitetura proposta espaços e fluxos concorrem para otimizar essa
articulação shopping- torre, convivendo com um térreo impermeabilizado e em que não há
nenhum atrativo, mobiliário ou equipamento, e que não estimula o uso daquele espaço
como área de permanência, a despeito de suas expressivas dimensões. Nele se encontram
dispersos exemplares de vegetação isolados, cuja presença e qualidade foram justificadas
por serem espécimes vegetais que consomem pouca água; entretanto, o edifício produz
grande parte da água utilizada e destinada a lavagem e serviços por meio de reuso, o que
significa que disporia de água a baixo custo para servir a um paisagismo de outra natureza
ou intensidade, no térreo.
A existência de conexão envidraçada contribui para sinalizar ao pedestre a predominância

do fluxo em relação à permanência, fazendo do térreo muito mais cenário urbano do que
espaço de apropriação.
xl
Predominância do flu xo em detrimento da apropriação da área do térreo - Passarela de acesso ao Shopping

Eldorado
O edifício dispõe de noventa (90) vagas de garagem preferenciais para carros 100% a
álcool ou 100% GNV (gás natural veicular), e ganhou pontos por isso (16). Deve-se
lembrar o fato de que no Brasil nem todos os carros usam álcool ou GNV como
combustível, então como fazer esse controle? Essas vagas acabam servindo ao
estacionamento de carros do tipo flex, que podem ser abastecidos tanto com álcool como
gasolina.
O Eldorado Business Tower possui também bicicletário, com vestiário no térreo, um item
programático que gerou pontos para a certificação. Impossível negar que a localização do
edifício seja excepcional e que isso tenha rendido grande parte dos pontos da certificação,
mas, no caso do bicicletário, em visita ao prédio na quarta-feira, dia 16 de março de 2011,
foi possível observar que este disponibiliza considerável número de vagas, e nele foram
encontradas apenas cinco bicicletas; ou seja, dos cinco mil usuários do prédio, pode-se
concluir que 0,1% usaram bicicleta como meio de transporte.
xli
Bicicletário do Edorado Business Tower

A expressiva utilização de tecnologia, métodos e processos de racionalização do uso

energético e de água contribuíram de maneira evidente para que o prédio pudesse alcançar
o nível Platinum, afinal, esforços e investimentos para isso são observáveis, mas se
omitidos os itens relacionados a esses temas e também a localização, anteriormente
evidenciados, ainda seria possível atingir esse patamar de certificação? Até que ponto a
certificação foi fruto de preocupação com o meio ambiente ou forma de gerar atributos
para comercializar o edifício?
Em março de 2008, a CB Richard Ellis (CBRE) concluiu o processo de locação dos

escritórios existentes no edifício, tendo sido esta a maior negociação do gênero já realizada
no Brasil em edifícios corporativos para múltipla ocupação comercial, antes mesmo da
expedição do auto de conclusão da obra. É fato que empresas multinacionais locatárias
sediadas em filiais em São Paulo procuram se instalar em edifícios certificados pelos
sistemas credenciados pelo Green Building Council, pelo fato de as condições favoráveis
de racionalização de meios e eficiência energéticas baixarem expressivamente custos de
manutenção e taxas condominiais. Também é inegável que tais sistemas consistem de fato
em economia, contribuindo para a preservação de recursos naturais, empregando água de
reuso cuja origem é pluvial. O sistema de frenagem de elevadores, aproveitando a energia
produzida nesse processo é também um sistema inteligente cujos resultados são muito
significativos, como pode ser constatado na visita técnica realizada ao caso de estudo.
As intenções e resultados da certificação são nobres e eficientes, mas é fato que o sucesso
da certificação é aproveitado para criar instrumentos para o chamado marketing ambiental.
Segundo Paiva, “[...] quando a empresa passa a valorizar sua relação com o meio ambiente
e a tomar medidas preventivas, sua imagem perante a opinião pública tende a apresentar
conotação diferenciada. Valorizar sua preocupação com o meio ambiente tem um forte
xlii
papel, entre outros, na manutenção dos clientes atuais e atração de novos consumidores”
(17). Mesmo durante a crise econômica atravessada em 2008, todos os escritórios do
Eldorado Business Tower permaneceram ocupados e havia procura por locação, o que se
deve ao fato de que as empresas multinacionais exigem que seus escritórios se instalem em
edifícios certificados.
As dúvidas lançadas sobre o processo de certificação que no Brasil está apenas começando
são uma forma de refletir sobre arquitetura sustentável, quando o paradigma para defini- la
envolve maior articulação entre as categorias que levam à obtenção de pontos no LEED e a
arquitetura realizada, em toda a sua complexidade propositiva.
O fato é que a importância da certificação está sendo amplamente disseminada e a

sociedade começa a incorporá- la como sinal de qualidade construtiva e ambiental. A
credibilidade da certificação mesmo questionada se sustenta pelas características positivas
que traz. O Eldorado Business Tower poderia ter sido projetado exatamente com as
mesmas características arquitetônicas, mas sem nenhum tipo de preocupação com
eficiência energética, economia de água, materiais usados ou o impacto causado ao meio
ambiente.
Considerações finais
A princípio, o Eldorado Business Tower parece não se diferenciar das demais torres de
escritórios de São Paulo e dúvidas surgem para indagar por que esse edifício, entre tantos
outros similares, recebeu a certificação platina do LEED CS, a mais alta da categoria.
Uma análise mais profunda das situações e condicionantes que envolveram a concepção
desse edifício leva a concluir que existiu sim preocupação prioritária com economia de
água e energia durante as fases de projeto e obra, mas a questão condutora do trabalho é se
estas demandas isoladas seriam suficientes para garantir o nível de certificação que o
edifício recebeu e atestam uma arquitetura sustentável. Alguns dos espaços e itens
programáticos que geraram pontuação para a certificação não são sequer utilizados pelos
usuários, a exemplo do bicicletário. Outros fatores atendidos isoladamente parecem não
definir a sustentabilidade dessa arquitetura, conceito que se enuncia como atributo que é
parte da produção de arquitetura em sua complexa acepção espacial e programática.
O LEED é uma certificação estrangeira e razoavelmente nova no Brasil. Vem ganhando

cada vez mais força e notoriedade, tornando-se referência para quem quer comprovar uma
legítima preocupação com o meio ambiente durante e após a construção. Muitos dos itens
que contempla são preocupações justas, independendo de busca da certificação, temas que
devem ser enfrentados pelos profissionais responsáveis pelo empreendimento.
Então, qual o objetivo da certificação? O objetivo é realmente construir edifícios

sustentáveis ou proporcionar- lhes, a despeito de uma preocupação com o meio ambiente,
um selo que comprove essa preocupação e garanta uma melhor comercialização?
Independente do objetivo final, a preocupação com a sustentabilidade existe e edifícios

construídos sem qualquer atenção para com o meio ambiente são agora objeto de
cuidadosa localização e decisões acuradas de projeto, escolha de materiais, consumo de
xliii
energia, de água e outros itens responsáveis por significativo impacto ambiental, o que
certamente contribui para aperfeiçoar seu desempenho e minimizar esse impacto.
xliv
PARTE IV
CLASSES SOCIAIS
xlv
CLASSES SOCIAIS - CONCEITO
Milhões de brasileiros migraram para as classes A, B e C. De acordo com o Ministério da

Fazenda, até o ano da Copa do Mundo, em 2014, o Brasil terá 56% de sua população
inserida na classe C. Isso demonstra um avanço econômico em nosso país, principalmente,
no desenvolvimento social. A sociedade é divida em setores que, do ponto de vista
econômico, são separados segundo a renda recebida. Essas camadas são chamadas de
classes sociais.
Há um conceito no dicionário de Sociologia, muito complexo, que fala – na verdade tenta

traduzir – a respeito da definição dessa expressão. “Um agrupamento legalmente aberto,
solidário, antagônico, multivinculado ao ocupacional e econômico...”. Essa expressão é
bastante estudada, uma vez que é ouvida repetidamente no meio sociológico; mas, que não
se chega a um consenso e, assim, torna-se bastante relativo. Complicado, não?
Embora sociológica, “classe social” é uma expressão forte na economia. O primeiro

parágrafo começa com a notícia de que mais da metade da população brasileira migrará
para a classe C. Nesse caso, classe social está aplicada a um conceito econômico, em que
se subdivide a sociedade de acordo com a renda. Os parlamentares, juízes, fazendeiros,
banqueiros, industriais e empresários pertencerão à classe A, uma vez que possuem grande
poder aquisitivo. É a forma que o liberalismo divide as classes da sociedade.
Ainda no conceito sociológico, a classe social é aplicada também ao ocupacional. Os seres

humanos podem ser divididos em classes também. Algumas expressões são comuns, como
a “classe trabalhadora”, que Karl Marx chama de proletariado – as pessoas que vivem da
venda de sua força de trabalho. Cada indivíduo tem sua função e são separados: o grupo de
atletas, os artistas, pedreiros, professores, desempregados e etc. Também depende de seu
status social, que é outra forma de classificação.
É fácil se enrolar com os conceitos, pois estratificação social é bem parecido com a classe
social. Na estratificação, há a diferenciação dos indivíduos em classes e posições, a qual
são chamadas de status social, estratos ou camadas. O fato é que todos esses elementos
estão baseados nas desigualdades econômicas, da existência de uma classe dominante e
outra dominada. Para clarear a mente desses conceitos complexos, basta pensar na
sociedade dividida em ricos, classe média e pobres.
Desigualdade social
A desigualdade social é um produto da má distribuição de renda e, de acordo com Marx, é

um dos problemas do capitalismo. O sistema político-econômico é baseado no lucro e
fundamentado na ideia de liberdade econômica, aderindo concorrências de mercado e
permitindo ao consumidor várias opções.
No entanto, o capitalismo gera a divisão em duas classes: o burguês, dono das empresas e
indústrias e os proletários, os geradores de riqueza para o primeiro grupo. A desigualdade
social se aplica em vários conceitos, que não só o econômico. Ela separa a sociedade em
classes e faz com que a raça seja uma classe, a posição social e as demais áreas que podem
aparecer.
xlvi
A divisão de classes é um gerador de desigualdade e pode salientar o preconceito. E esse é

um motivo que pode levar a violência e criminalidade desenfreadas. Observe: dificilmente
os moradores de bairros pobres serão tratados bem nos lugares. Não é regra o tratamento,
mas existe. Isso é um produto da divisão.
O Índice de Gini serve para medir a desigualdade social. Esse índice vai de zero até um na
tabela. O zero corresponde à ausência de desigualdade e o um significa a completa má
distribuição de renda.
De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), as classes sociais

são classificadas consoante as faixas salariais e são representadas pelas le tras: A, B, C, D e
E. O instituto contabiliza as classes de acordo com o número de salários mínimos que
entram na renda, por exemplo:
Classe Salários Mínimos (s.m.) Renda Familiar (R$)
A Acima de 20 s.m. Acima de R$ 10.200
B Entre 10 e 20 s.m. De R$ 5.100 a R$ 10.200
C Entre 4 e 10 s.m. De R$ 2.040 a R$ 5.100
D Entre 2 e 4 s.m. De R$ 1.020 a R$ 2.040
E Até 2 s.m. De R$ 0 a R$ 1.020
* Tabela baseada no salário mínimo a R$ 510,00

xlvii
Panorama descritivo da Economia Brasileira e Conceitos Básicos
A fisionomia do País ao longo do último século é substancialmente diferente daquela de

seu início.
A economia cresceu e a população também, multiplicou-se quase 10 vezes. Neste período

teve crescimento populacional de 2,28%a.a. em média, enquanto a taxa de crescimento
mundial foi de 1,36%.
A produção e a a geração de renda também sofreram forte expansão, foram mais de

1.200% de expansão, ou seja, produziu-se no Brasil em 2000 mais de doze vezes o que se
produzia em 1950.
Neste período (entre 1950 e 2000) a taxa foi:
Taxa de crescimento econômico Brasil - 5,2% a.a.
Taxa de crescimento econômico Mundial - 4,7% a.a.
Apesar do forte crescimento, a economia brasileira ainda deixa a desejar e m termos de

desenvolvimento comparada a países com dimensões territoriais ou
população semelhantes.
O Brasil passou por uma transformação estrutural, alterando substancialmente tanto sua
base produtiva quanto as condições de vida da população.
Até aproximadamente a década de 30, o país era considerado um país agroexportador. A
partir de meados do século XX, reverte-se este "modelo" econômico por meio da chamada
industrialização por substituição de importações. Consequentemente houve também uma
forte urbanização do país.
Em 1940 cerca de 2/3 da população vivia na área rural, atualmente menos de 20%.
Participação no PIB brasileiro (média)
Agropecuária Indústria
Década de 50 - 25% 25%
Década de 90 - 10% 35%
A diminuição da participação do setor agrícola, não quer dizer que ele não seja importante,
pois grande parte dos produtos industrializados ou semi- industrializados tem sua origem na
agricultura, por exemplo o suco de Laranja.
Outros fatores devem ser avaliados quando se fala da economia, tais como questões
demográficas, contabilidade nacional para definir o produto e o crescimento econômico e
também os problemas macroeconômicos fundamentais: desemprego e inflação.
xlviii
Financiamento habitacional
O financiamento habitacional pode ser requerido para três objetivos: compra, reforma ou
construção de um imóvel.
O que é:
O financiamento habitacional pode ser requerido para três objetivos: compra, reforma ou
construção de um imóvel. O cidadão pode obter o crédito de duas formas. A primeira e
mais tradicional é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado pelo governo em 1964,
e que tem a Caixa Econômica Federal como principal intermediário.
O SFH utiliza os seguintes recursos para prover crédito aos cidadãos: do
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS (é permitido o saque do FGTS para o
pagamento do financiamento imobiliário no âmbito do SFH), da conta de depósitos de
poupança, de financiamentos contraídos no país ou no exterior para a execução de projetos
de habitações e de letras imobiliárias (títulos de crédito) emitidos pelos agentes
financeiros. Por esse sistema, o financiamento pode chegar até a 90% do valor do imóvel, e
o custo efetivo máximo não pode ultrapassar 12% ao ano, incluindo juros, comissões e
outros encargos.
A segunda modalidade de financiamento é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI),
que permite o crédito habitacional concedido com recursos dos próprios bancos. As taxas
de juros no âmbito do SFI são livremente negociadas entre as partes do contrato.
Como funciona o financiamento habitacional?
Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode
financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao
vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador
deve pagar o banco que quitou sua dívida.
Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser
negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.
Condições de financiamento
Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de

pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do
imóvel pode ser financiado.
Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um
gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).
xlix
Documentos
Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do
casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos
bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).
Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços,
declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de
recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de
Rendimentos (Decore), feita por contador.
Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras,
entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob
orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.
A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das
prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.
Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no
Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a
liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o
dinheiro não é liberado nesse momento).
Avaliação do imóvel
Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a
avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.
A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o
documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois
disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as
prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.
Tipos de financiamento
Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser

realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de
financiamento direto com a construtora.
Financiamentos pelo FGTS
O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de

Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam
periodicamente.
Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, valor que varia
de acordo com a região do país.
l
As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas que no SBPE, devendo
obedecer a um limite.
Financiamentos pelo SBPE
No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não há limite de renda. Além

disso, quando o valor do imóvel financiado está nos limites do SFH, as taxas de juros não
podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o financiamento é realizado pelo SBPE, mas
fora dos limites do SFH, essas taxas de juros podem ser maiores que 12%.
Construtoras
Os financiamentos feitos diretamente com as construtoras oferecem maior flexibilidade de

negociação. Não há imposição de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de
juros. Porém, nessa modalidade, existem riscos muito maiores para os compradores.
As empresas podem financiar a construção da casa ou apartamento com algum banco.
Nesse caso, o imóvel comprado está hipotecado a esse banco. Isso significa que, se a
empresa falir e deixar uma dívida com esta instituição financeira, o consumidor pode
perder a casa.
Em alguns casos, o comprador quita o imóvel com a construtora, mas o bem continua
hipotecado. Ainda que quitada a dívida, é importante exigir que a construtora tire o imóvel
da hipoteca, se for esse o caso.
A comprovação disso, chamada certidão de ônus reais, pode ser obtida em qualquer
cartório. Para retirá- la, é preciso informar o endereço da casa ou apartamento. Se a empresa
falir, e o banco quiser o imóvel como pagamento, a certidão é o comprovante que o
comprador tem para se proteger.
Além disso, a construtora pode falir antes do término da obra e deixar a pessoa que iniciou
o financiamento sem imóvel. Por isso, antes de entrar em um financiamento deste tipo, é
importante visitar outros empreendimentos da construtora e verificar se ela tem alguma
irregularidade com a Justiça.
Quais as diferenças entre os tipos de financiame nto?
Dentro do SFH, os bancos não podem cobrar uma taxa de juros superior a 12% ao ano,
mas há limites no valor do financiamento. Porém, fora do SFH, podem ser financiados
imóveis com valores mais altos.
Nos financiamentos com construtoras, há flexibilidade para negociar. Cabe às empresas
definir o valor máximo que será financiado.
li
O que ocorre quando o cons umidor deixa de pagar as prestações antes do término da
dívida?
O banco pode entrar com uma ação judicial para ficar com o imóvel, que é leiloado. Esse
valor é usado para pagar a dívida da pessoa com o banco e as despesas judiciais que o
banco teve. O valor que sobra é devolvido ao consumidor.
Em caso de atraso, os consumidores devem ficar atentos à multa e aos juros cobrados ao
mês. A multa paga não pode ser maior que 2% em relação ao total da dívida. Os juros por
mês de atraso não podem ultrapassar 1% do total da dívida
Documentos necessários
 RG (Carteira de Identidade), original e cópia

 CPF (Cadastro de Pessoa Física), original e cópia
 Comprovante de estado civil, cópia e original
 Comprovante de renda, original e cópia
Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços,

declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de
recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de
Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.
Além disso, os trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros,
doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha
de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar quais são os documentos
necessários para cada caso.
 Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa

da União ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de Negativa de Débitos
relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União, extraídas da Internet no site
da Receita Federal
Fontes:
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)
Caixa Econômica Federal (CEF)
Federação Brasileira dos Bancos (Febraban)
Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon)
lii
PARTE V
ESTUDO DE CONDOMINIO CLASSE C

liii
CONDOMÍNIO VOLTADO PARA A CLASSE C
Empreendimento
 6 torres
 Térreo + 7 andares
liv
 8 apartamentos por andar

 Guarita
 Estacionamento
 Piscina
 Praça de Jogos
 Praça do Convívio
 Pista de Cooper
 Salão de Festas
 Playground
Mais um empreendimento será construído em Jaboatão

Um condomínio-clube que mistura climas praiano e campestre no mesmo local. Assim é o
Candeias Ville, empreendimento da Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário que será
construído em Jaboatão dos Guararapes. Situado na avenida Abdo Cabus, o projeto faz
parte da linha Slim da construtora, responsável por imóveis mais acessíveis.
A ser lançado em novembro, o Candeias Ville segue o sucesso do Blue Ville, construído na
mesma avenida. Um dos grandes diferenciais do conjunto é sua localização - na reta do
mar, a 1,5 quilômetro da praia. “Candeias é um bairro qualificado, com infraestrutura já
pronta. É perto de shopping, supermercado, postos de gasolina, escolas e faculdades”,
enumera a superintendente comercial e de Marketing da Queiroz Galvão, Carol Boxwell.
Ela ressalta as melhorias trazidas pelas recentes obras realizadas na localidade, como o
alargamento e restauração das vias de acesso e a engorda da praia. O empreendimento tem
como público principal a classe C, notadamente casais jovens com um ou dois filhos. Será
estruturado em seis torres com térreo mais sete pavimentos-tipo e oito apartamentos por
andar. As unidades terão 45 metros quadrados, dois quartos, sala para dois ambientes e
área de serviço.
O valor médio do metro quadrado é de R$ 3,6mil. Há apartamentos nas quatro faces de
cada prédio, o que permite ao comprador escolher o tipo de incidência solar e de ventilação
desejado. Um modelo de apartamento decorado está disponível no estande montado no
local. A infraestrutura de lazer inclui salão de festas com copa e WCs, playground, praças,
ginástica ao ar livre, pista de cooper, piscina adulto e infantil com deck. Todas as áreas
comuns serão entregues equipadas. O projeto tem conclusão prevista para 2016.
Candeias Ville faz parte da linha Slim da construtora Queiroz Galvão e segue os mesmos
padrões do Blue Ville
Condomínio-clube será construído próximo à praia de Candeias, em Jaboatão dos
Guararapes, o lançamento acontece no próximo mês. O Candeias Ville terá apartamentos
com 45 metros quadrados e tem entrega prevista para 2016.
Imóvel
45 m² de área privativa com:
- dois quartos
- banheiro social
- salas de estar e de jantar
- cozinha
- área de serviço
- uma vaga de garagem
- custo inicial a partir de R$ 165 mil 4
Fonte: Folha de Pernambuco | Imóveis

lv
PARTE VI
HISTORIA DA ZONA NORTE DE SÃO PAULO – VILA MARIA

lvi
HISTÓRICO
http://www.grafnorte.com.br/vila-maria-querido-bairro-da-zona-norte-de-sao-paulo/
O descobrimento de Vila Maria e os portugueses d'além Tietê
A diversidade forma uma população de mais de 300 mil pessoas em uma área de 16,4 km²
na Subprefeitura de Vila Maria / Vila Guilherme, descoberta e colonizada por
portugueses, com história de conflitos e impasses.
Quando os portugueses atracaram suas caravelas às margens do rio Tietê, em meados do

século 20, a Vila Maria era muito diferente do que é hoje: a travessia do rio era feita
através de uma ponte de madeira, as ruas não tinham calçamento e era possível pescar no
rio e nas lagoas que mais tarde foram aterradas.
A Vila Maria foi fundada em 1917, com o loteamento realizado pela Companhia Paulistana
de Terrenos. O nome teria sido dado em homenagem à esposa de um dos antigos
proprietários daquelas terras. As ruas do bairro receberam os nomes dos diretores e
corretores da Companhia Paulista de Terrenos, como Guilherme Cotching, Thomaz Speers,
Antônio da Silva e Eugênio de Freitas.
Até 1918, a travessia do rio Tietê para se chegar à Vila Maria só era possível de barco.
Naquele ano foi construída uma ponte de madeira. Mas os barcos continuaram sendo de
grande utilidade, já que as inundações eram freqüentes na região.
Por essa mesma época começaram a se formar os outros dois bairros que hoje dão nome
aos distritos que compõem a Subprefeitura Vila Maria/Vila Guilherme. A Vila Medeiros
surgiu do loteamento, em 1924, da fazenda que a família Medeiros de Jordão adquiriu em
1909. A Vila Guilherme foi fundada no mesmo período, quando Guilherme Praun da Silva
adquiriu 115 alqueires que haviam pertencido ao barão de Ramalho. Guilherme loteou as
terras e deu os nomes de seus familiares e amigos às ruas do bairro.
lvii
Entre as décadas de 1930 e 1970, a região recebeu um grande número de imigrantes

portugueses, que imprimiram muito de suas características à Vila Maria. A presença
lusitana também pode ser observada nos outros dois distritos que formam a subprefeitura.
Marcolino Augusto Duque, 71 anos, é um dos tantos portugueses que migraram de
Portugal para a Vila Maria e acompanhou de perto a transformação da região em um dos
mais tradicionais redutos portugueses em São Paulo. Atracou sua caravela na Vila Maria
em 1951 e integrou-se rapidamente à região, onde teve um empório. Calcula que à época
de sua chegada, cerca de 70% da população era portuguesa. Hoje, ele estima que essa
população represente menos de 20% do total: “Falávamos que a capital de Portugal era a
Vila Maria”.
Quando Marcolino chegou à Vila Maria, a Sociedade Paulista do Trote estava em pleno
funcionamento na vizinha Vila Guilherme, e como era costume entre os portugueses, ele
passou a freqüentar os páreos. Anos mais tarde, já na década de 1990, tornou-se presidente
da sociedade.
No trote, o cavalo dispara puxando o sulky, uma charrete muito leve, de made ira e com
rodas do tamanho das de bicicletas para adultos. Durante uma corrida, o animal que mudar
a andadura (no caso, deixar de trotar) é desclassificado. As apostas são feitas como no
turfe.
O auge do trote
Marcolino mantém vivas as lembranças daquele tempo: “Um páreo naquele tempo era
emocionante, a maioria só se resolvia no olho mecânico”. Na década de 1970, a Sociedade
do Trote recebia um público de 10 mil pessoas e era freqüentado pela alta sociedade
paulistana. A sociedade chegou inclusive a formar um time de futebol: o Trote Futebol
Clube.
O trote foi instituído pelos portugueses. Antes mesmo da fundação da sociedade, em 1944,
padeiros, sacareiros e mercadores portugueses já praticavam o trote na região, com suas
carroças. Com a participação dos italianos fundaram a sociedade em 1944.
Nos últimos anos, as provas já não atraíam tanto público quanto na sua época áurea. O
espaço foi se degradando, devido ao que Marcolino define como um processo de
desapropriação mal feito, iniciado ainda na administração de Jânio Quadros (1983-1986) e
que acabou se estendendo por muito tempo.
Essa degradação faz com que Marcolino aprove a destinação que a administração
municipal está dando à área onde eram realizados os trotes. Os trotes já não acontecem
mais lá desde 2002. Agora, a subprefeitura está transformando o espaço em uma grande
área verde, o Parque do Trote, para oferecer lazer à população.
Ainda falta muito para que o parque possa ser utilizado pela população, mas a proposta
para o espaço ficou clara no último dia 8 de outubro, quando o local foi palco de um
casamento coletivo que celebrou a união de 82 casais da região. O subprefeito de Vila
Maria explicou nesse dia que esta é uma forma de fortalecer os laços e ao mesmo tempo
estruturar famílias. A iniciativa beneficiou pessoas de baixa renda do Parque Novo Mundo,
Vila Curuçá, Cidade Nova, Vila São João e Vila Nova Tietê.
Gente como Cecília da Costa, que explica: "Esta história de só morar junto não me
contentava. As pessoas olham „torto‟ quando a gente não está casado no papel". Ou como
lviii
Gilvania Domingos da Costa, que, passados alguns dias do casamento, exibia orgulhosa
seu álbum de casamento aos seus vizinhos no Parque Novo Mundo.
No Parque Novo Mundo encontramos a artesã Virgínia Américo Teixeira, 53 anos – todos
vividos na Vila Maria, uma das madrinhas do casamento coletivo. Além de exercer sua
função de artesã, ela também atua como tesoureira da União de Moradores de Vila São
João.
Mistura de raças
Virgínia, que é pedagoga por formação e já trabalhou na alfabetização de adultos, dedica

boa parte de seu tempo ao trabalho com a entidade. Seu esforço, como o de muitos outros,
se justifica: um dos principais problemas enfrentados pela região é o grande número de
favelados – cerca de 50 mil de seus habitantes não possuem condições dignas de moradia.
A conversa com Virgínia aponta para outras peculiaridades da região - que é uma espécie
de microcosmos da cidade de São Paulo e do Brasil. Há mistura de raças: na Vila Maria,
havia até uma pequena colônia de húngaros, hoje misturados à população.
Da conversa com Virgínia também emerge uma outra Vila Maria, a mesma que Marcolino
encontrou quando chegou de Portugal, mas vista pelos olhos de quem nasceu e passou a
infância no bairro. Ela lembra das dificuldades que seu pai, oficial de farmácia, enfrentava
para realizar seu trabalho. “Na época, inundava muito. Para atender alguém, ele ia de
barco, tinha que dormir na casa do paciente”. Ela conta também que a farmácia de seu
padrinho, onde seu pai trabalhava, funcionava como uma espécie de pronto-socorro, onde
trabalhavam o farmacêutico, o médico e o dentista. Era ali que ficava um dos únicos carros
da época, utilizado nos casos de emergência. Os outros três automóveis do bairro eram de
propriedade dos dois médicos e do farmacêutico.
Virgínia ainda questiona um dos principais mitos com relação à Vila Maria. O bairro ficou
conhecido nacionalmente como um forte reduto janista. Isso porque em 1955, o prefeito
Jânio Quadros foi eleito governador com o apoio do bairro – um reconhecimento pelas
obras que Jânio Quadros realizou por lá, inclusive dando início à construção da ponte da
Vila Maria, inaugurada um ano depois. Mas, segundo Virgínia, classificar a Vila Maria
como reduto janista não é toda a verdade. De acordo com ela, o que havia era uma disputa
entre janistas e ademaristas – partidários de Adhemar de Barros, ex-prefeito da capital e
ex-governador de São Paulo. Ela acredita que isso tenha ajudado no progresso da região,
porque os dois governantes acabaram contribuindo para o progresso de Vila Maria.
Progresso que, na visão do advogado Roberto Carvalho da Mota, presidente do Rotary
Club da Vila Medeiros, estagnou. Mas ele acredita que, apesar disso, ainda há espaço para
o crescimento da região. Dono de grande acervo de documentos sobre toda a área, ele se
define como um “museu vivo”, o que se justifica não só pelos seus registros, como também
pelas histórias que detém na memória. Roberto planeja colocar à disposição seu material
para a população em breve, através do Museu de Vila Maria. Por enquanto, parte de seu
material e de suas informações podem ser consultadas na internet, em seu site.
As paixões na Vila Guilherme
O casal Fernando e Felizbella Cambler, ambos de 73 anos, moradores da Vila Guilherme,

também tem muitas histórias para contar. Felizbella nasceu e morou no bairro durante toda
a vida. Com o casamento, Fernando acabou indo para o bairro: uma paixão levou à outra.
Felizbella foi professora e diretora da Escola Municipal Rui Barbosa, a primeira escola
lix
municipal da Vila Guilherme, e Fernando foi diretor dessa mesma escola e depois foi
Supervisor de Ensino da região.
Uma das mais célebres histórias da Vila Guilherme conta que fica ali uma casa que Dom
Pedro I utilizava para se encontrar com a Marquesa de Santos. Ainda que se tenha
comprovado que não passa de lenda, a história ganhou fama entre os moradores da região.
Desde que os portugueses descobriram a Vila Maria, o bairro se transformou
consideravelmente. Hoje, o local é considerado de média densidade comercia l, com um
grande volume de pequenos comerciantes, transportadoras e prestadores de serviços. O
bairro está todo urbanizado. E os problemas com enchentes parecem ter ficado no passado,
graças à retificação e ao desassoreamento do rio Tietê.
E se, no passado, a grande maioria da população era de portugueses, com o passar dos anos
outras raças migraram para a região. Hoje, é grande a presença de imigrantes do norte, do
nordeste e da Bolívia.
Essa diversidade de povos forma uma população de mais de 300 mil pessoas, distribuídas
por uma área de 16,4 km². A Vila Maria foi descoberta e colonizada por portugueses; tem
uma história de conflitos e impasses; nas suas favelas, estão as senzalas de hoje. Brasil em
miniatura, a Vila Maria tem esperança no futuro.
lx
PARTE VII
PESQUISA QUANTITATIVA E LEGISLAÇÃO – ZONA NORTE

VILA MARIA/VILA GUILHERME
lxi
PESQUISA QUANTITATIVA – ZONA NORTE DE SÃO PAULO
Zona Norte 1
Distritos administrativos: Vila Guilherme , Vila Maria e Vila Medeiros
Site: http://vilamaria-vilaguilherme.prefeitura.sp.gov.br
Email: vilamariagabinete@prefeitura.sp.gov.br
Telefone: 2967-8100
Endereço: Rua General Mendes, 111- Bairro: Vila Maria - CEP: 02127-020
População total: 296.040 habitantes
População de 0 a 9 anos: 36.455 habitantes
População com 60 anos ou mais: 42.402 habitantes
Fonte: IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) - Censos Demográficos /

SMDU/Dipro - Retroestimativas e Projeções 2011
Área geográfica total: 26,90 km²

lxii
CULTURA
Cinemas
Porcentagem das salas de cinema, municipais, estaduais, federais e particulares, em cada

subprefeitura/distrito sobre o total de salas da cidade.
Fonte: SMC (Secretaria Municipal de Cultura)
Ano Indicador Valor Absoluto

2006 4,20 11
2007 3,45 11
2009 3,45 11
2010 3,31 11
2012 3,31 11
Equipamentos culturais públicos
Porcentagem de equipamentos públicos de cultura, municipais, estaduais, e federais.

2006 0,00 0
2007 0,00 0
2009 0,00 0
2010 1,29 3
Museus
Porcentagem de museus, municipais, estaduais, federais e particulares.

2008 4,03 5
2009 0,00 0
2010 4,03 5
2012 4,03 5
lxiii
EDUCAÇÃO
Atendime nto nas creches municipais
Número de matrículas nas creches (diretas, indiretas e conveniadas) por habitante na faixa
etária de 0 a 3 anos.
Fonte: SME (Secretaria Municipal de Educação)/SEADE (Fundação Sistema Estadual de

Análise de Dados) - Elaboração: Rede Nossa São Paulo

2008 0,17 3.164
2009 0,19 3.510
2010 0,19 3.391
2011 0,36 5.150
Demanda atendida de creche
Porcentagem de matrículas efetuadas sobre o total de procura por vagas.
Fonte: SME (Secretaria Municipal de Educação)/ATP (Assessoria Técnica e de

Planejamento)/Centro de Informática

2008 74,10 3.164
2009 66,43 3.510
2010 61,55 3.391
2011 67,38 5.150
2012 82,61 6.536
Demanda atendida de pré-escola
Porcentagem de matrículas sobre o total de procura por vaga.
Fonte: SME (Secretaria Municipal de Educação)/ATP (Assessoria Técnica e de

Planejamento)/Centro de Informática

2008 97,59 10.192
2009 95,51 8.492
2010 96,09 8.191
2011 98,81 5.225
2012 99,56 4.985
lxiv
ESPORTE
Equipamentos esportivos
Porcentagem dos equipamentos públicos de esporte em cada subprefeitura/distrito sobre o

total do município.
Fonte: SEME (Secretaria Municipal de Esporte)

2006 3,63 12
2009 2,40 11
2012 2,22 11
HABITAÇÃO
Favelas
Porcentagem de domicílios em favelas sobre o total de domicílios da subprefeitura/distrito.
Fonte: SEHAB (Secretaria de Habitação)/IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e

Estatística - Censo 2010)

2007 7,66 6.789
2008 6,03 5.347
2009 6,95 6.162
2010 4,68 4.362
2011 5,85 5.455
lxv
Outorga onerosa
Porcentagem de potencial construtivo residencial já adquirida em relação ao previsto na lei

13.885/04, em metros quadrados.
Fonte: SEMPLA (Secretaria Municipal de Planejamento)

2007 29,81 43.231
2008 47,29 68.569
2009 65,55 95.050
2010 79,48 115.250
2011 85,73 124.303
Uni dade: porcentagem do potencial
construtivo.
Val or absoluto:Potencial construtivo
residencial prev isto na lei 13.885/04, em
metros quadrados.
lxvi
MEIO AMBIENTE
Área verde por habitante
Metros quadrados de área verde por habitante. Áreas verdes públicas.
Fonte: SVMA (Departamentos de Planejamento Ambiental e Parques e Áreas Verdes), da

Secretaria Estadual do Meio Ambiente e Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
(projeção da população, a partir do CENSO/IBGE). - Elaboração: SVMA (Secretaria
Municipal de Verde e Meio Ambiente)

2008 1,68 539.248
2009 1,75 523.079
2010 1,76 523.079
2011 1,77 523.079
Uni dade: m2 por habitante
Val or absoluto:Área verde total em m2.
Cons umo de água
Média mensal do consumo de água (Residencial, Comercial, Público, Industrial e Misto)

estimado, em metros cúbicos, por habitante.
Fonte: SABESP (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) - Elaboração:

Kairós .

2007 5,76 1.652
2008 5,61 1.616
2009 5,83 1.668
Uni dade: metros cúbicos por habitante
Val or absoluto:consumo total em mil
metros cúbicos
lxvii
Rede de esgoto
Porcentagem de domicílios sem ligação com a rede de esgoto, sobre o total de domicílios
da subprefeitura.
Fonte:IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - Censo 2000)/SABESP

(Companhia de Saneamento
Básico do Estado de São Paulo)
Ano Indicador
2000 5,95
2007 7,16
Uni dade: porcentagem de do micílios
lxviii
SAÚDE
Leitos hospitalares
Número de leitos hospitalares públicos e privados disponíveis por mil habitantes.
Fonte: CNES (Cadastro Nacional dos Estabelecimentos de Saúde)/SMS (Secretaria

Municipal da Saúde)/SES (Secretaria de Estado da Saúde) - Elaboração: SMDU/Dipro -
Projeção com base no Censo Demográfico 2010 IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística)
Valor absoluto
Número de leitos hospitalares disponíveis.

2008 1,90 547
2009 1,78 510
2010 1,72 513
2011 1,65 489
2012 1,83 538
Uni dade: leitos por mil
Val or absoluto:Nú mero de leitos hospitalares
disponíveis.
lxix
Unidades de atendimento básico
Número de unidades básicas públicas de atendimento em saúde por vinte mil habitantes.
Fonte: SEMPLA (Secretaria Municipal de Planejamento)

2007 0,82 13
2008 0,90 13
2009 0,91 13
2010 0,87 13
2011 0,81 12
Uni dade: unidades por vinte mil
Val or absoluto: Nú mero existente de unidades básicas de saúde.
TRABALHO E RENDA
Empregos
Porcentagem de empregos na região em

relação ao total da cidade.
Fonte: Ministério do Trabalho e Emprego.

Relação Anual de Informações Sociais -
Rais - Elaboração: SMDU/Dipro.

2004 3,06 80.605
2006 2,96 88.237
2007 2,89 94.704
2008 2,76 99.055
2010 2,72 108.485
Uni dade: Percentual de empregos na região em

relação ao total da cidade
Val or absoluto:número de empregos
lxx
Renda média do trabalho
Rendimento médio proveniente do trabalho, em reais.
Fonte: Pesquisa de Emprego e Desemprego da SEADE (Fundação Sistema Estadual de

Análise de Dados)/DIEESE (Departamento Intersindical de Estatística e Estudos)
Ano Indicador
2006 1.247,00
2008 1.435,00
2010 1.636,00
2012 2.077,99
Uni dade: reais
lxxi
VIOLÊNCIA
Homicídios
Número de óbitos por homicídio, por cem mil habitantes.
Fonte: Pro-Aim (Programa de Aprimoramento das Informações de Mortalidade no

Município de São Paulo)/SMS (Secretaria Municipal de Saúde) - (2011 atualizado em 30
de agosto de 2012)

2007 11,92 38
2008 14,24 41
2009 11,19 32
2010 11,42 34
2011 5,74 17
Uni dade: Óbitos por cem mil
Val or absoluto:Nú mero de óbitos ocorridos.
lxxii
Roubos
Número de roubos por cem mil habitantes, por local de ocorrência.
Fonte: INFOCRIM-SSP (Sistema de Informação Criminal) - Elaboração: Kairós

2003 833,34 2.462
2004 894,80 2.615
2005 893,76 2.583
2006 983,31 2.819
Uni dade: roubos por cem mil
Val or absoluto: Nú mero de roubos por
local de ocorrência.
lxxiii
LEGISLAÇÃO LOCAL
Legislação
 Lei 15.764/2013 - Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano

 Lei nº 15.525/ 2012 - Institui o Projeto Estratégico de Intervenção Urbana –
Parque de Eventos Expo-SP
 Lei nº 12.527/2011 - Lei de Acesso à Informação - Obs: A Secretaria Municipal de

Desenvolvimento Urbano esclarece que não existem informações produzidas
nesta Pasta que sejam classificadas como sigilosas e, portanto, não houve no
período de doze meses desclassificação de informações.
 Lei nº 14.917/2009 - Concessão Urbanística no Município de São Paulo
 Lei nº 14.918/2009 - Concessão Urbanística na Área da Nova Luz
 Lei nº 13.885/2004 - Planos Regionais Estratégicos (Zoneamento)
 Lei nº 13.430/2002 - Plano Diretor Estratégico
 Lei nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade
 Lei nº 11.228/1992 - Código de Obras e Edificações - COE
 Constituição Federal de 1988
 Lei Orgânica do Município de São Paulo
Anexo : Livro VII Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Vila Maria/Vila

Guilherme.
lxxiv
PARTE VIII
ESTUDO DE CASO - CONDOMINIOS RESIDENCIAIS
1º Primeiro Estudo de caso

lxxv
Projeto Box House - Brasilândia, zona norte da cidade de São Paulo
Antes de iniciar nosso projeto, realizamos diversas pesquisas, dentre elas pesquisamos
alguns estudos de CASOS de alguns arquitetos e empresas de engenharia na construção
civil, para entender como eles venceram os desafios de implantação de seus projetos, e
aproveitarmos suas experiências e inovações para desenvolver nosso projeto arquitetônico.
Uma inovação arquitetonica foi a Box House, projeto do arquiteto Yuri Vital para São
Paulo implantado em um terreno de 1011m² no bairro de Brasilândia, na zona norte da
cidade de São Paulo. Antigamente, a região era formada por pequenas chácaras e vilas, que
deram lugar a lotes habitacionais e residências construídas pelos próprios moradores, onde
um vizinho era ajudado pelo demais e, assim, o lugarejo foi crescendo.
Seu objetivo era mostrar que boas soluções arquitetônicas podem contribuir de uma
forma significativa para aqueles que tem uma renda mais baixa, isto é unir funcionalidade
e estética.
Imagem do empreendimento
O complexo residencial reforça o ideal de qualidade seguindo um novo modelo de

desenvolvimento formal e despojado, fator que possibilitou o desenvolvimento do conjunto
de 17 unidades.
Sua estrutura foi concluída de maneira inovadora. O projeto tem uma rua interna que
conecta as unidades e vaga para um veículo em cada garagem. O terreno tem uma área
total de 1011m² com 46m² de área privativa. Cada casa contém um depósito, sala de estar,
lavabo, cozinha e área de serviço, sendo que no segundo andar ficam os dois quartos e um
banheiro.
Foto da vista lateral e frontal

lxxvi
PLANTAS: DA GARAGEM / PISO INFERIOR E SUPERIOR

lxxvii
"As exigências técnicas são as mesmas para qualquer classe", diz Yuri Vital. Talvez seja
importante desmistificar o conceito de que estes aspectos sejam superficiais e só acessíveis
às pessoas de poder aquisitivo, pois é possível construir com qualidade técnica e estética
mesmo com baixo custo.
Outro fator importante para uma construção econômica e arquitetonicamente bonita foi o
detalhamento do projeto. Uma obra bem planejada torna-se econômica durante sua
execução. Esse nível de detalhamento facilita o andamento da obra ao proporcionar à
equipe do canteiro o máximo de elementos para execução correta e agilidade da
construção, o que evita erros e retrabalho.
IMPLANTAÇÃO GERAL
Corte AA / BB
lxxviii
Corte Longitudinal
lxxix
Com esse projeto, o profissional recebeu do Instituto de Arquitetos do Brasil o Prêmio IAB
na categoria "Habitação de Interesse Social", em 2008.
2º Segundo Estudo de caso
Equipe brasileira ganha Prê mio Alace ro
 Principais pontos pela escolha deste projeto:

 Apesar de não ser um projeto habitação popular e sim de interesse social, é um
projeto de estrutura metálica que se destaca pela inovação, aparência e
versatilidade;
 Trás idéias de sustentabilidade, captação de água e reuso energias renováveis,
iluminação e ventilação natural e cruzada.
 Diferentemente da construção convencional este projeto possibilita um menor
tempo de obra, desperdício de material, proporcionando obra limpa.
 Depois de vencer o concurso promovido pelo Centro Brasileiro da Construção em
Aço, o projeto de unidade educativa de uso comunitário estruturada em aço,
desenvolvido por alunos de arquitetura e urbanismo da Universidade Federal do
Paraná (UFPR), conquistou o primeiro lugar na premiação Alacero, realizada na
capital chilena, Santiago.
lxxx
Vista frontal do empreendimento
Detalhe dos fechamentos metálicos na fachada
O projeto criado pelo grupo de alunos do Paraná propõe a construção de três edifícios
destinados a abrigar a área educativa, o ginásio poliesportivo e o jardim de infância além
de uma praça e horta comunitária pilares metálicos contra ventados, vigas vencendo
grandes vãos, volumes suspensos e amplos balanços são soluções apresentadas para a
construção dos equipamentos destinados à população de uma região carente na periferia de
lxxxi
Curitiba. O trabalho demonstrou a habilidade da equipe na adequada utilização do aço e na

criatividade da estrutura.
Com 20.148 metros quadrados, o terreno proposto está localizado na zona leste de
Curitiba, a poucos metros dos limites políticos e geográficos da capital. Trata-se, segundo
os estudantes, de um vazio urbano à margem da cidade e dos córregos afluentes do rio
Atuba, habitado por uma população carente de oportunidades, serviços e assistência. Nesse
contexto se desenvolveu a ideia de integrar a escola ao bairro, fazendo com que a sua
estrutura e usos complementares criassem um centro de convergência dos interesses
coletivos. O andar térreo do bloco educativo abriga espaços de uso comunitário, como
biblioteca e auditório, além da administração da escola.
Pátio
Os autores explicam que a definição do programa e a escala foram o ponto de partida para
os estudos de inserção das construções no lote. Assim, surgiram duas grandes áreas,
separadas pelo corpo principal do edifício, uma grande barra horizontal orientada
predominantemente para o norte, e pela relação topográfica criada. No primeiro caso, as
áreas são definidas quase de forma natural. Uma delas margeia um afluente do Atuba e
assume sua condição ambiental, estabelecendo-se como um parque Linear, onde se
distribuem equipamentos que estimulam a prática de esportes e Lazer. A outra se prolonga
paralelamente à via pública e se propõe como uma praça urbana, local para encontros e
eventos.
A topografia, por sua vez, influenciou nas relações entre o público e o privado, como uma
maneira sutil de estabelecer um controle de acessos e ao mesmo tempo liberar grandes
espaços. A escavação de 2,5 metros de profundidade possibilita algumas áreas adequadas
ao programa, como parte da biblioteca, cantina aberta, bicicletário e o pátio de recreio. A
qualidade deste é influenciada ainda pela proteção contra ventos e ruídos externos.
Os distintos usos da escola se configuram em um arranjo no qual as áreas mais púbicas,

como biblioteca, auditório e administração, estão no térreo, acessíveis à comunidade,
formando um embasamento sobre o qual irá se apoiar o bloco didático. Tanto o conjunto
das quadras quanto o jardim de infância são separados do volume principal. O alinhamento
das quadras, no entanto, permite uma leitura linear desses blocos, como se fossem um
único, explicam os estudantes.
lxxxii
Perspectiva/Corte
ESTRUTURAS
No bloco principal, as cargas se distribuem em três pares de pilares, distantes nove metros
entre si, configurando vãos de 18 e 36 metros. Estes são vencidos com um par de treliças
de sete metros de altura, situadas no limite das salas de aulas, definindo a parede lateral.
Entre essas treliças, uma viga invertida cruza o pátio, dando rigidez ao conjunto e
pendurando por tirantes as salas de aulas que estão em balanço nas extremidades.
No edifício administrativo, pilares metálicos contra ventados e apoiados nas fundações

conformam as paredes laterais, enquanto a Laje superior se apóia num sistema comum de
vigas que vencem vão de nove metros. Na biblioteca, devido à exigência de vãos maiores,
uma treliça secundária cruza o bloco, sustentando a laje de cobertura e do piso
intermediário. No refeitório, duas treliças paralelas, articuladas por um sistema de vigas
vierendeel, deixam o volume suspenso sobre o pátio.
O sistema proposto para a área esportiva suspende uma das quadras na cota 3,5 metros e
uma cobertura para o conjunto a 12 metros, formando uma grande cama, apoiada em
quatro pilares. Esse efeito ganha expressividade pela soltura da proteção lateral, por um
sistema de treliças verticais e um quadro, que dão rigidez ao revestimento de
policarbonato. O sistema estrutural utilizado no prédio do jardim de infância separa a
cobertura dos volumes internos, criando uma área de ventilação entre eles. A cobertura é
composta por quatro grandes panos de Laje, apoiados entre si, e por duas linhas de pilares
(12 no total), organizados de modo a definir balanços nas pontas e um grande pátio central,
com pitares nos quatro vértices.
lxxxiii
Circulação
PREMIAÇÃO: A equipe vencedora, autora do projeto, é composta pelos alunos Agatha

Paula Linck, Danilo Alberto Menon, Lucas Fuson, Marcelo Miotto, Moacir Zancopé
Júnior e Vitor Jun Takahashi, o professor orientador Paulo Cesar Braga Pacheco e os
professores co-orientadores Madianita Nunes Silva e Carlos Alberto Adão.Também
concorreram ao prêmio equipes representantes da Argentina, Chile, Colômbia, Equador,
México, Peru, República Dominicana e Venezuela. A equipe colombiana ficou com o
segundo lugar e a chilena recebeu a menção honrosa.
3º Terceiro Estudo de Caso
Internacional: Eslovênia
Projetos de baixo custo de interesse social, sempre foram interessantes, porém conciliar
inovação, beleza e estética não é fácil, devido formas de acabamentos utilizados.
Este empreendimento foi premiado por ser pensado e voltado para classe de baixa renda.
Porém, ganhou por questões econômicas, racionais e funcionais.
Vista frontal: Estilo Colméia

lxxxiv
Planta e fachadas
Os blocos são definidos em uma colina com vista para Izola Bay. Resultou em 2
blocos de 60 × 28 metros. Com exigência de 30 apartamentos de diferentes tamanhos e
estruturas, com apartamentos de três quartos. Os apartamentos são pequenos, com quartos
de tamanho de acordo com padrões mínimos eslovenos.
Não existem elementos estruturais no interior dos apartamentos, proporcionando assim a
flexibilidade e a possibilidade de reorganizar as áreas internas suprindo a necessidade de
seus beneficiados.
lxxxv
O projeto proposto uma varanda para cada apartamento, proporcionando, assim, um espaço
ao ar livre que é íntimo, em parte relacionado com o interior, com sombra e ventilação
natural.
lxxxvi
Uma sombra têxtil protege a varanda e apartamentos de olhos curiosos, mas devido à sua
semi transparência permite que o proprietário para apreciar a vista externa. Painéis laterais
perfurados permitir brisa de verão para ventilar o espaço. As cores fortes criar atmosferas
diferentes dentro dos apartamentos. Caixas no lado de cada varanda para dar espaço para
unidades de ar condicionado.
Os pequenos quartos tornam-se visualmente maior, porque a sombra têxtil cria um efeito
de perspectiva que liga parte do exterior com o interior.
Questões de sustentabilidade:
Varandas são projetadas como um sistema eficiente proporcionando sombreamento e
ventilação para os apartamentos. Elementos têxteis fixos na frente das varandas para
bloquear a luz solar direta. No verão quente área acumulada por trás das sombras é
naturalmente ventilada através de buracos (10 cm) nas divisórias laterais perfuradas das
varandas. No inverno, o ar quente fica na área e fornece aquecimento adicional para os
apartamentos, resumindo em boa iluminação natural e ventilação tanto frontal como
lateral.
Acreditando que este empreendimento obteve grande sucesso, caberia ao setor responsável
por moradias populares repensar na forma de construir, juntando planejamento e qualidade.
lxxxvii
PARTE IX
METODOLOGIA CONSTRUTIVA DO PROJETO –DETALHES E

JUSTIFICATIVAS.
lxxxviii
FUNDAÇÕES PROFUNDAS
HELICE CONTINUA
Conceito e Justificativa
Tipo de fundação profunda constituída por concreto, moldada in loco e executada por
meio de trado contínuo e injeção de concreto pela própria haste do trado.
NBR 6122-3.21 Estaca "hélice contínua"
As estacas escavadas com hélice contínua foram introduzidas no Brasil na década de 90. É
uma estaca de concreto moldada “in loco”, executada através da perfuração do terreno
realizada por um equipamento composto por uma haste tubular envolta por um trado
(instrumento de forma helicoidal com que se faz furos no solo). Na face inferior do
equipamento (trado + haste tubular) existe uma tampa metálica que evita a entrada de terra
ou água na haste tubular enquanto o trado perfura o solo. Esta tampa metálica é expulsa do
equipamento assim que se inicia a concretagem.
Técnica construtiva
O concreto é bombeado para o interior da perfuração através da haste tubular, ao mesmo

tempo em que se retira a hélice. Desta forma, preenche-se os vazios e evita-se o
desmoronamento das paredes de perfuração e, conseqüentemente, o seccionamento da
estaca. As operações de introdução do trado e concretagem ocorrem de maneira contínua e
ininterrupta, fazendo com que as paredes que darão origem à estaca estejam sempre
suportadas pelo solo (entre as pás da hélice) e pelo concreto que está sendo bombeado,
sempre com pressão positiva, para evitar a descontinuidade do fuste.
lxxxix
Indicações de uso
Ø Indicadas especialmente para regiões e áreas densamente ocupadas, pois seu ruído e
vibrações são extremamente baixos
Ø Excelente para construção em terrenos com camadas resistentes a outros tipos de
fundação
Ø Maior velocidade em comparação com o sistema convencional, colocando as fundações
à disposição do cliente mais rapidamente
Ø Antecipação da conclusão da obra, resultando em economia no custo total, uma vez que
a grande produtividade diária resulta em preço menor do metro escavado
Ø Maior segurança na realização da obra, pois o concreto é bombeado para o interior da
perfuração ao mesmo tempo em que se retira a hélice, evitando o desmoronamento das
paredes de perfuração.
SUPERESTRUTURA ALVENARIA CONVENCIONAL
CONCEITO E VANTAGENS
É formada por pilares, vigas e lajes de concreto, sendo que os vãos são preenchidos com
tijolos cerâmicos para vedação. Neste caso, o peso da construção é distribuído nos pilares,
vigas, lajes e fundações e, por isso, as paredes são conhecidas como “não-portantes”.
Entre as vantagens da estrutura convencional estão a possibilidade de criação de um
projeto mais arrojado e a utilização de portas e janelas fora das medidas padronizadas.
Apesar de ser mais caro que a alvenaria estrutural, é possível realizar qualquer tipo de
reforma.
Para a construção de elementos como pilares e vigas são usados aço estrutural e formas de
madeira. Depois da construção das paredes, é preciso “rasgá- las” para embutir as
instalações hidráulicas e elétricas. Em seguida, deve ser iniciada a etapa de revestimento,
caracterizada pela aplicação do chapisco, massa grossa, massa fina e pintura.
xc
VEDAÇÃO
Na alvenaria de vedação, como o próprio nome sugere, o objetivo das paredes é fechar a
estrutura da obra entre colunas e vigas sem contribuir de forma direta para a estrutura do
projeto. Esta característica não dispensa a utilização de tijolo cerâmico com tecnologia e
dimensionados para atender com praticidade as diferentes exigências de cada projeto.
Trabalhamos com três linhas de tijolos cerâmicos de vedação:
FACE LISA
Tijolos cerâmicos de vedação mais robustos, com paredes mais espessas indicados para
obras de alto padrão. Ideal para a aplicação de acabamentos em gesso e aparente.
FACE RANHURADA
Tijolos cerâmicos de vedação mais leves, porém com alta resistência. Indicado na maioria
das obras onde o acabamento será em chapisco, emboço e reboco, podendo também em
gesso.
• Dicas - A alvenaria com a função de vedação, mas pode pode também ser parte da
própria estrutura da construção. Constituídas com tijolos cerâmicos vedação. As dicas que
mostraremos aqui servem para as alvenarias feitas , elementos construtivos com dimensões
pré-determinadas e constantes. Seja como elemento estrutural ou como simples vedação, as
alvenarias são sempre assentadas em cima de uma base. Esta pode ser o baldrame, alicerce
ou algum outro elemento estrutural, como:
• Baldrame – Dá-se este nome à viga da fundação que serve justamente de base para a
alvenaria, ficando ao rés do chão. O baldrame deve ser devidamente impermeabilizado,
sendo preciso esperar ao menos um dia para a secagem completa da camada de
impermeabilização antes de se iniciar a alvenaria sobre ele.
• Alicerce – Em pequenas obras, com fundação rasa, ou mesmo em obras que utilizam
vigas baldrame, é preciso fazer levantar algumas fiadas de tijolos, devidamente
impermeabilizadas, para interligar a fundação às paredes. Esta pequena parede costuma-se
xci
chamar de alicerce, frequentemente confundida com o baldrame, mas são coisas distintas.
• Elemento estrutural - São vigas ou lajes de concreto armado, podendo também ser
algum elemento da estrutura metálica. Em qualquer destes casos provavelmente estaremos
falando de paredes longe do solo, no primeiro pavimento ou acima dele.
• Planejame nto- O projeto determinará espessura de cada parede. Seja como for, o serviço
sempre é iniciado pelos cantos principais, devidamente posicionados pelo mestre de obras
que usará para isto o gabarito da obra, para paredes no térreo, ou a planta, para obras que
tenham um ou mais pavimentos. Feita esta localização das paredes no plano horizontal,
resta fazer a localização das fiadas no plano vertical, o que deverá ser planejado com
precisão e sua modulação. Muitos pedreiros deixam de fazer este planejamento das fiadas,
dizendo que “depois eu acerto na massa”, mas este é um engano e leva a desperdícios. O
correto é prever quantas fiadas serão necessárias para alcançar a altura do respaldo das
paredes evitando recortes no final. O levantamento da parede de modo desordenado, além
de dar muito mais trabalho no acabamento, piora o aspecto e pode diminuir a resistência.
xcii
PARTE X
CONSIDERAÇÕES FINAIS.
xciii
xciv
PARTE XI
BIBLIOGRAFIA.
xcv
BIBLIOGRAFIA:
CASTRO, José Amado. “A Evolução das Habitações”. Disponível em:

http://pazemanel.blogspot.com.br/2009/06/evolucao-das-habitacoes.html.
Acessado em: 16 de Outubro de 2012.
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espaço concreto”
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TRAMONTANO, Marcelo. Habitação, Hábitos e Habitantes. “Tendências
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http://www.fkcomercio.com.br/index.html
xcvii
PARTE XII
ANEXOS.
xcviii
xcix
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