Caderno Técnico de Regulamentação e Implementação

INTRODUÇÃO
A Operaçã o Urbana Consorciada (OUC) é um instrumento urbanıśtico regulado pelo
Estatuto da Cidade (artigos 32 a 34) que tem como objetivo promover transformaçõ es
urbanıśticas estruturais, melhorias sociais e a valorizaçã o ambiental. Este instrumento rege a
elaboraçã o e implementaçã o de projetos urbanos, de inidos a partir do interesse pú blico e
desenvolvidos de modo consorciado, isto é , combinando expectativas e objetivos do poder
pú blico e de agentes do mercado e da sociedade civil. E justamente por isso que comumente a
OUC é associada à noçã o de parceria pú blico privada, pois a estraté gia de viabilizaçã o do projeto
de cada OUC depende da articulaçã o entre o Estado e os agentes da esfera privada.

A OUC integra o conjunto de instrumentos urbanı́sticos de gestã o da valorizaçã o
imobiliá ria, isto é , instrumentos que incidem sobre o valor dos terrenos e tiram partido desta
incidê ncia para viabilizar objetivos da polı́ t ica urbana. Dentro desse conjunto estã o
instrumentos como, por exemplo, a Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), que pode ser
aplicada com o sentido de reduzir a expectativa do proprietá rio em relaçã o ao valor de seu
terreno, ao demarcá -lo como á rea prioritá ria para a provisã o de habitaçã o social. També m neste
grupo está a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) que, ao de inir o coe iciente de
aproveitamento bá sico, regula o valor do terreno correspondente ao proprietá rio (de inido pelo
CA bá sico) e aquele correspondente ao municıp ́ io (de inido pela diferença entre o CA má ximo e o
CA bá sico).

Assim como a OODC, objeto do primeiro Caderno Té cnico desta sé rie, a OUC també m
viabiliza recursos extraordiná rios, aliá s, esta é uma de suas caracterıśticas mais conhecidas: a
possibilidade de geraçã o de fontes alternativas para o inanciamento urbano. També m se
reconhece a crı́tica corrente ao instrumento, que o classi ica como excludente, porque
contribuiria para acirrar as diferenças intraurbanas. Neste caderno, partimos da premissa que a
OUC é um meio, ou seja, seus resultados – sejam eles o aumento da capacidade de investimento
do municıp ́ io ou o aumento da segregaçã o socioespacial, entre muitos outros – vã o depender das
motivaçõ es e das opçõ es de projeto que orientam a instituiçã o de uma Operaçã o Urbana
Consorciada.

A OUC é um instrumento urbanıśtico para viabilizaçã o de projetos urbanos em parceria

com o setor privado, ou seja, refere-se a intervençõ es planejadas em trechos do territó rio urbano
e de ine formas de viabilizá -las, considerando alguns requisitos mın
́ imos.

As primeiras experiê ncias de aplicaçã o desse instrumento já contam mais de 20 anos,
poré m estã o limitadas a poucos municıp
́ ios. Mesmo apó s a aprovaçã o do Estatuto da Cidade¹,
LeiFederal nº de 10 de julho de 2001, este quadro nã o se alterou signi icativamente. Assim como
ocorreu com outros instrumentos disponibilizados pela lei federal, a OUC foi incorporada aos

1
Santos Junior, Orlando Alves dos; Montandon, Daniel Todtmann (orgs.). Os Planos Diretores Municipais Pó s-Estatuto da Cidade:
balanço crıt́ico e perspectivas. Rio de Janeiro: Letra Capital: Observató rio das Cidades: IPPUR/UFRJ, 2011.

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Operações Urbanas Consorciadas (OUC)

planos diretores de muitos municıp ́ ios brasileiros. Pesquisa publicada por ocasiã o dos dez anos
do Estatuto da Cidade revela que, em uma amostra de 526 municıp ́ ios, 71% deles traziam a
previsã o do instrumento em seu Plano Diretor. Entretanto, os municıṕ ios que efetivamente
chegaram a regulamentar as Operaçõ es Urbanas Consorciadas em seus territó rios permanecem
poucos. Até 2015 eram apenas 18 operaçõ es regulamentadas em 11 municıp ́ ios², de acordo com
a pesquisa “Operaçõ es Urbanas no Brasil”, realizada pelo MCidades³. Essa pesquisa, juntamente
com outras duas iniciativas, integra um conjunto de esforços que contribuı́ram para a
formulaçã o deste Caderno Té cnico (CT).

A primeira delas foi um projeto sobre dois instrumentos do Estatuto da Cidade: Outorga
Onerosa do Direito de Construir e Operaçã o Urbana Consorciada, realizado por meio de uma
parceria entre o Lincoln Institute of Land Policy e o MCidades. Dentro desse projeto, no segundo
semestre de 2010, foi realizada uma o icina nacional que reuniu especialistas nos dois
instrumentos. Como resultado, foi publicado o primeiro Caderno Té cnico que integra esta sé rie:
Regulamentaçã o e Implementaçã o da Outorga Onerosa do Direito de Construir . Já 4 a segunda

iniciativa foi uma pesquisa contratada pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID),
em 2015, que se dedicou ao estudo e avaliaçã o das operaçõ es urbanas implementadas na cidade
de Sã o Paulo, principal referê ncia nacional sobre o tema, cuja experiê ncia comumente se
confunde com o pró prio instrumento. Identi icar os limites e especi icidades destes casos
oferece subsıd ́ ios para melhor compreensã o das potencialidades da OUC.

Tomando como base tais fontes e també m recorrendo a outras publicaçõ es sobre o
instrumento, este CT oferece subsıd
́ ios para orientar os municıṕ ios sobre como e quando
utilizar a Operaçã o Urbana Consorciada. Em outras palavras, esclarece as motivaçõ es para o uso
do instrumento e os passos para fazê -lo. Esta orientaçã o vem acompanhada de exemplos de
casos concretos e comentá rios sobre liçõ es que a experiê ncia acumulada até aqui pode oferecer.

O CT OUC está estruturado em seis partes, alé m desta introduçã o. A primeira traz a
caracterizaçã o geral do instrumento, que explica seu conceito, relata seus antecedentes, expõ e
seus fundamentos e marcos legais e, por im, esclarece as razõ es que justi icam sua adoçã o. A
segunda parte trata da regulamentaçã o da Operaçã o Urbana Consorciada, detalha o conteú do do
plano da Operaçã o e como passar do plano à lei especı́ ica, isto é , como traduzir as intençõ es
expressas no plano para um texto legal. Já a terceira parte se concentra sobre os aspectos de
implementaçã o da OUC, aı ́ incluıd ́ os os arranjos institucionais necessá rios para implementar
uma operaçã o, as formas de gestã o de contrapartidas, o licenciamento de empreendimentos, a
de iniçã o de prioridades, o cronograma de obras, o monitoramento da OUC e també m o regime
de transiçã o para seu encerramento. Na sequê ncia, a quarta sessã o do CT discute a interaçã o da
OUC com outros instrumentos urbanıśticos e programas. Essa sessã o é seguida por uma sessã o
tira-dú vidas e o Caderno se encerra com a parte que lista as referê ncias utilizadas para sua
elaboraçã o.

2 Campinas, Campo Grande, Cuiabá , Curitiba, Fortaleza, Osasco, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Sã o Bernardo do Campo e Sã o
Paulo.
3 Pesquisa – Operaçõ es Urbanas no Brasil, janeiro 2016, DEAP – SNAPU MCidades. Elaboraçã o: Rafael Do Vale (estagiá rio);
Coordenaçã o : Letıćia Miguel Teixeira
4 Furtado, Fernanda; Biasotto, Rosane; Maleronka, Camila. Outorga Onerosa do Direito de Construir: Caderno Té cnico de
Regulamentaçã o e Implementaçã o. Brasıĺia, Ministé rio das Cidades, 2012.

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