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PORTFÓLIO DE FIIS
ESTRATÉGIA DE RENDA PATRIMONIAL

R$ 1 2,90 0 6 /0 3 / 2 0 1 9 C LU B E F I I .CO M . B R
 Portfólio de FIIs

06/03/2019

Estratégia de Renda Patrimonial – março/19

Com o objetivo de atender à necessidade de montar um portfólio de fundos imobiliários para
nossos clientes com base no que recomendamos, buscamos entender o prazo, prioridade do Raul Grego Lemos
investimento e tamanho do investidor que estamos lidando. Analista, CNPI

Raul Castelo Branco

As características para este portfólio foram de carregar uma carteira de FIIs no curto/médio Assistente de Análise
prazo que priorize a renda através do patrimônio investidor, sendo alternativa para os ativos
de renda fixa, já que seguem com tendência de ter rentabilidade menor com a queda constante
da taxa básica de juros (Selic). Contato
fii@elevenfinancial.com
Com relação ao tamanho do investidor e diversificação na carteira de cada um, é necessário
entender qual o tamanho do aporte em Fundos Imobiliários a ser feito. Para alocação com
mais de dois ativos, recomendamos a escolha de setores diferentes. Dessa forma,
classificamos com base no valor a ser investido nossa sugestão de alocação:

• Até R$ 5.000 – escolher apenas um Fundo Imobiliário da lista abaixo;

• De R$ 5.000 até R$ 15.000 – escolher dois Fundos Imobiliários da lista e dividir

aproximadamente 50% em cada um;

• De R$ 15.000 até R$ 25.000 – escolher três ou quatro Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 25.000 até R$ 40.000 – escolher quatro ou cinco Fundos Imobiliários da lista e

dividir igualmente em cada um;

• De R$ 40.000 até R$ 50.000 – escolher cinco Fundos Imobiliários da lista e dividir

igualmente em cada um;

• Acima de R$ 50.000 – diversificar em todos os Fundos Imobiliários da lista e de acordo

com a DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO.

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RENTABILIDADE HISTÓRICA
2019 JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ
CARTEIRA 3,63% 2,27%
IFIX 2,47% 1,03%
∆ 1,15% 1,24%
CDI 0,54% 0,49%
∆ 3,08% 1,77%

ANUAL CARTEIRA IFIX ∆ DISTRIBUIÇÃO DO PORTFÓLIO - MARÇO

2018 7,85% 5,62% 2,23%
2019 5,98% 3,53% 2,45%
Desde Início 14,30% 9,35% 4,95% BRCR11 GGRC11
10% 15%
PERFORMANCE - FEVEREIRO FVBI11
CONTRIBUIÇÃO 10%
ATIVO
FAED11
JRDM11 1,19% JRDM 15%
BRCR11 0,33% 10%
OUJP11 0,28%
0,26% SPTW11
FAED11 VISC11
10%
SPTW11 0,14% 15%
OUJP11
FVBI11 0,12% 15%
VISC11 0,12%
GGRC11 -0,17%
Total 2,27%

MOVIMENTAÇÕES
Para o mês de março não haveránenhuma alteração na carteira de Renda Patrimonial. A tese de cada um dos fundos imobiliários está se
consolidando e o equilíbrio da reação entre risco e retorno está confortável. Acreditamos que as mudanças feitas na última carteira ainda
surtirão efeo neste mês, dada as boas notícias do GGRC, BRCR, JRDM e VISC resiliência de FVBI, SPTW, FAED e OUJP.

COMPARAÇÃO DE RENTABILIDADE MENSAL (Portfólio vs IFIX)

20%

10%

0%

-10%
jan-18 fev-18 mar-18 abr-18 mai-18 jun-18 jul-18 ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19

CARTEIRA IFIX

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FUNDOS IMOBILIÁRIOS RECOMENDADOS (1/3/2019)

DY *
Edifícios Comerciais Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
R$ 150,00
Fundo com apenas um ativo em sua carteira, participação em 50% do Edifício Faria Lima
Cotação
FVBI11 4,2% 4.440, imóvel AAA localizado na Avenida Faria Lima, uma das melhores regiões para edifícios
atual:
comerciais de São Paulo.
R$128,00
Fundo de investimento imobiliário do setor de edifícios comerciais, é proprietário de dois
imóveis na cidade de São Paulo. Ambos os imóveis são atualmente ocupados pela Atento,
R$ 94,00
empresa do setor de prestação de serviços de atendimento às relações entre empresas e
Cotação
SPTW11 8,2% seus clientes. O fundo apresenta estabilidade na distribuição de dividendos, estando seus
atual:
imóveis totalmente ocupados e com contratos de locação com vencimento de 4 e 7 anos e
R$ 80,95
com alta possibilidade de renovação. Entendemos como seguro o investimento e a relação
entre risco e retorno do fundo.
O portfólio do BC Fund é composto por 10 imóveis de escritórios localizados em São Paulo e
Rio de Janeiro, concentrados em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (Classe
R$ 114,00
AAA e A). O BC Fund possui participação de controle na maioria dos empreendimentos, o
Cotação
BRCR11 16,5% que lhe permite envolvimeno ativo na gestão dos referidos bens. Recentemente, o fundo
atual:
anunciou a conclusão da negociação de troca de ativos com a Brookfield. Esse movimento,
R$ 106,00
gerou ganho de capital, ainda não distribuido, sobre a venda de empreendimentos com
maior taxa de vacância e que será distribuído aos investidores nos próximos meses.
DY *
Educacionais Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
O Fundo detém 100% de 3 imóveis adquiridos e locados para a Anhanguera Educacional por
R$ 258,00 meio de operação de Sale and Leaseback . Os imóveis estão localizados em Taboão da Serra,
Cotação Leme e Valinhos, todos no estado de SP. Em Taboão da Serra e Leme funcionam as
FAED11 7,9%
atual: atividades da Universidade Anhanguera-Uniderp (Educação a Distância) e do Centro
R$ 222,00 Universitário Anhanguera. Já na unidade de Valinhos funciona a Sede Administrativa da
Anhanguera e abriga a presidência do Grupo.
DY
Logística Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
O GGR Covepi Renda FII tem como objetivo a realização de investimentos em imóveis
R$ 160,00 comerciais, predominantemente no segmento industrial e logístico. O Fundo oferece
Cotação segurança e estabilidade na geração de receitas, com portfólio totalmente composto por
GGRC11 9,7%
atual: imóveis logísticos e industriais com contratos atípicos de no mínimo 10 anos de duração,
R$ 130,00 rating mínimo obrigatório de A- para os locatários e garantias adicionais para cada acordo de
locação.
DY *
Shopping Centers Preço-Alvo Racional de investimento e descrição
(12M)
O Fundo detém 40% do Shopping Center Jardim Sul situado na cidade de São Paulo, na
R$ 91,00 Avenida Giovanni Gronchi, 5819, Morumbi. O shopping é administrado pela BR Malls e possui
Cotação lojas referência e âncora como C&A, Renner, Pão de Açúcar e Americanas. Conta também
JRDM11 6,3%
atual: com área de entretenimento com salas de cinema e uma unidade do Fleury Medicina e
R$ 79,79 Saúde. O Shopping é maduro e possui bom fluxo de pessoas, sendo um shopping bem
frequentado pela vizinhança em seu entorno.

O Fundo imobiliário de Shopping Centers da Vinci Partners iniciou negociação na B3 ao final

de 2017, através de sua 3ª captação de recursos. Anteriormente, já detinha um portfólio de
R$ 119,00
shoppings maduros em sua carteira de ativos e busca crescimento por meio de aquisições de
Cotação
VISC11 6,3% novas participações que gerem valor patrimonial para o Fundo. Recentemente realizou a 4ª
atual:
captação, que superou nossas expectativas, mas ainda não foi 100% alocada. Em nossas
R$ 106,40
estimativas de preço justo, contabilizamos um cap rate justo para as próximas aquisições
que devem ser divulgadas em breve e vão agregar valor aos cotistas.

DY
Ativos Financeiros Cotação Racional de investimento e descrição
(12M)

O Ourinvest JPP FII tem por objetivo adquirir até 100% do seu Patrimônio Líquido em CRI de
classe única ou seniores e até 15% do seu Patrimônio Líquido em CRI de classe subordinada
OUJP11 R$109,25 11,0% Dentre os 22 CRIs em portfólio, há uma predominância de títulos do segmento comercial. Em
nossas análises, esperamos que o fundo continue distribuindo cerca de 11% ao ano nos
próximos 2 anos.

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