Análise Quali-Quantitativa e Projeto de Construção: Estudo Multicasos em Residências Unifamiliares Padrão Baixo em Unaí-MG.

LUAN RHANDER DE JESUS BATISTA
Análise quali-quantitativa e projeto de construção: estudo

multicasos em residências unifamiliares padrão baixo em
Unaí-MG.
Unaí – MG
Novembro / 2015
Campanha Nacional de Escolas da Comunidade
Faculdade CNEC Unaí
Engenharia de Produção

Unaí-MG.
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado a Faculdade CNEC Unaí como

requisito parcial à obtenção do título de Bacharel em Engenharia de Produção
Professor Orientador: Ms, Paulo Augusto Miers Zabot
Unaí – MG
Novembro / 2015
Batista, Luan Rhander de Jesus.
multicasos em residências unifamiliares padrão baixo em Unaí-
MG/Luan Rhander. – Unaí – MG, 2009.
48 f. : il.
Artigo (bacharelado) – Faculdade CNEC Unaí, 2015.

Orientador: Prof. Ms. Paulo Augusto Miers Zabot
1.Análise de Custos. 2. Projeto de Construção. 3.Residências
Unifamiliares. I. Título.
Campanha Nacional de Escolas da Comunidade
Faculdade CNEC Unaí
Engenharia de Produção

Unaí-MG
A Comissão Examinadora, abaixo nominada, aprova o Trabalho de

Conclusão do Curso de Engenharia de Produção do aluno
Luan Rhander de Jesus Batista
Ms, Paulo Augusto Miers Zabot

Professor-Orientador
Ms. Zeuman de Oliveira e Silva, Esp. Layse da Silva Gontijo

Professor-Examinador Professor-Examinador
Unaí - MG,..........de.................... de 2015

RESUMO
Este trabalho foi baseado em um estudo de caso em residências unifamiliares que

se enquadram no projeto social do Governo Federal “Minha casa, Minha vida”
localizadas no bairro Alvorada na cidade de Unaí-MG. Têm-se como objetivo geral
da pesquisa identificar quais custos compõem o projeto de construção de uma
residência unifamiliar enquadrada como “casa popular” segundo os parâmetros da
ABNT NBR 12721-2006 no município de Unaí-MG. Foi realizado um levantamento
detalhado dos custos de produção que envolveu o projeto em questão e com os
dados obtidos foi feita uma relação entre o custo de produção do imóvel com o preço
de venda atual. Em paralelo foi realizada uma análise qualitativa a fim de avaliar a
qualidade da obra e identificar possíveis patologias, no intuito de conseguir
embasamento para fazer uma relação entre preço e qualidade dos imóveis, objeto
de estudo deste trabalho. Foi realizada também uma pesquisa de satisfação a fim de
observar o grau de satisfação dos moradores para com as residências. Os
resultados obtidos permitiram verificar que os gastos com alvenaria de tijolos
cerâmicos, cobertura e revestimento correspondem a mais de 50% dos custos, por
outro lado custos com limpeza da obra, serviços iniciais e aparelhos tem um custo
pouco significante comparado ao custo total da construção. Observa-se que o valor
do CUB dado pelo SINDUSCON-MG é aproximadamente 30% acima do valor
encontrado no orçamento analítico que foi de R$790,66 reais. Baseado nos valores
de referência o custo de produção segundo o SINDUSCON-MG deveria ter sido
aproximadamente de R$54.365,28 reais (R$1.132,61 x 48m²) e acrescentando o
valor do BDI de 25% baseado na tabela do TCU, o valor de venda deste imóvel
giraria em torno de R$67.956,60 reais. Observou-se que o valor de venda estimado
pelo orçamento analítico com a inclusão do percentual de BDI foi de R$47.440,39,
ou seja, muito inferior aos valores de referência do SINDUSCON-MG. Contudo,
conclui-se que existe uma discrepância considerável entre o valor de venda do
imóvel com o custo de produção e a qualidade do mesmo, sendo de total relevância
para a análise final desse projeto construtivo.
Palavras-chave:
1. Análise de custos. 2. Projeto de 3. Residências

construção. unifamiliares.
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Orçamento analítico. ................................................................................ 28

Tabela 2 - Percentual acumulado com separação por classe ABC........................... 34
LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Percentual de utilização do BDI para obras de edificação – construção .... 27
Figura 2: Ilustração do que consiste o cálculo de BDI. . Erro! Indicador não definido.
Figura 3: Curva ABC de insumos. ............................................................................. 34
Figura 4: Cópia do mail enviado pela empresa com o valor atual do imóvel. ............ 35
Figura 5: Caracterização dos projetos padrão........................................................... 36
Figura 6: CUB/m² 09/2015......................................................................................... 37
Figura 7: Principais causas de Patologias em construções. ..................................... 41
Figura 8: Diagrama de Pareto ................................................................................... 42
Figura 9: Índice de satisfação dos moradores. .......................................................... 43

SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ..................................................................................................... 9
1.1 Formulação do problema ............................................................................ 11
1.2 Objetivo Geral ............................................................................................. 11
1.3 Objetivos Específicos .................................................................................. 12
1.4 Justificativa ................................................................................................. 12
2 REFERENCIAL TEÓRICO ................................................................................ 14
2.1 Conceitos e atributos de orçamento............................................................ 14
2.2 Graus do orçamento ................................................................................... 15
2.2.1 Estimativa de custos .............................................................................. 15
2.2.2 Orçamento Preliminar ............................................................................ 16
2.2.3 Orçamento Analítico .............................................................................. 16
2.3 Composição de custos ................................................................................ 17
2.3.1 Custo da mão-de-obra ........................................................................... 17
2.3.2 Custo de material................................................................................... 18
2.3.3 Custo de equipamento ........................................................................... 18
2.4 Patologias em edificações .......................................................................... 19
2.5 Avaliação de desempenho em edificações ................................................. 20
3 MÉTODOS E TÉCNICAS DE PESQUISA ......................................................... 23
3.1 Tipo e descrição geral da pesquisa............................................................. 23
3.2 Caracterização do objeto de estudo............................................................ 24
3.3 Instrumentos de pesquisa ........................................................................... 24
4 RESULTADOS E DISCUSSÃO ......................................................................... 26
4.1 Orçamento analítico do projeto de construção ............................................ 26
4.2 Identificação de patologias .......................................................................... 38
4.3 Análise da satisfação dos moradores com o imóvel ................................... 42
5 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES ............................................................ 44
REFERÊNCIAS......................................................................................................... 47
9
1 INTRODUÇÃO
O setor da construção civil vem sofrendo crescimento considerável durante esses

últimos anos, tendo grande influência neste crescimento os grandes investimentos
no setor privado e público e principalmente o déficit habitacional do país.
Segundo a pesquisa divulgada pela FJP1 (2012), em parceria com o IBGE2, o Brasil
possui um déficit habitacional de mais de cinco milhões de residências, sendo os
estados de São Paulo com um déficit aproximado de 1.320.000 e Minas gerais com
um déficit de aproximadamente 510.000, os maiores contribuintes para este grande
saldo negativo de complexos habitacionais.
Através destas informações fica evidente a importância dos setores públicos e

privados trabalharem em parceria para conseguirem reduzir este déficit habitacional
e ainda se preparar para o grande aumento populacional que o país vem sofrendo
nos últimos anos, podendo isso impactar negativamente no déficit habitacional do
país.
Outro resultado importante foi o do estudo feito pelo IPEA3, onde foi constatado que
74% do déficit habitacional urbano brasileiro se concentra nas famílias com renda
até 3 salários mínimos.
O governo, em parceria com as instituições financeiras, já vem fazendo progressos

significativos para alavancar a construção civil no país, através de subsídios e
financiamentos menos burocráticos e taxas de juros atrativas, que permitem a
viabilidade de novos empreendimentos para famílias que antes não tinham acesso
ao crédito e que são justamente as que compõem grande parte do déficit
habitacional do Brasil segundo a pesquisa do IPEA.
Uma pesquisa realizada pela FGV4 (2010) revelou que o crescimento da população
projetado até o ano de 2030 (quando a população atingirá 233,6 milhões de
habitantes e 95,5 milhões de famílias) corresponderia uma formação média de
aproximadamente 1,5 milhão de novas famílias por ano. O crescimento populacional
1 Fundação João Pinheiro (FJP) – Entidade do governo de Minas Gerais.

2 Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) - Fundação pública da administração federal.
3 Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) – Fundação pública federal.
4 Fundação Getúlio Vargas (FGV) - Instituição privada brasileira de ensino, pesquisa e extensão.
10
combinado com elevado percentual de jovens em relação ao total da população e a

estimativa de redução gradual do número de indivíduos por domicílio (média de 3,4
pessoas/moradia em 2007 para 2,5 pessoas/moradia em 2030) são fatores que
elevam o potencial da demanda por novos imóveis no mercado da construção civil
nacional para os próximos anos.
Os dados estatísticos revelam que a demanda por imóveis está seguindo um

patamar ascendente o que torna pertinente a realização de estudos dedicados a
aperfeiçoar os produtos e os meios de execução, planejamento e controle da
construção civil de forma a aumentar a eficiência e a eficácia do processo
construtivo de produção.
Mesmo com toda essa demanda de serviços, o setor da construção civil, no geral,
aparece como uma indústria atrasada, e a razão dessa deficiência pode,
seguramente, ser associada à ausência de um controle de qualidade, visto que
mesmo com lançamentos no mercado de novos materiais, o setor ainda se
caracteriza pelo seu modo tradicional que pouco evoluiu com o passar dos tempos.
A principal variável que impede que o método construtivo (prática) acompanhe a

evolução das pesquisas (teoria) se baseia no pouco ou até mesmo falta de
entusiasmo do próprio operário em buscar conhecimento para aprimorar seus
métodos produtivos, pois o setor ter um caráter temporário, ou seja, com poucas
possibilidades de promoções dentro da empresa, justificando a baixa motivação e
com isso possíveis patologias podem surgir na obra resultando em retrabalho e
elevando os custos de produção.
Outro ponto a se destacar no que tange ao lado financeiro da obra é o desperdício,

uma característica significativa no setor e um indicador dos custos dentro da
construção civil. Todos esses problemas fazem parte da construção civil devido ao
controle de produção ineficiente.
11
1.1 Formulação do problema
É notável a importância da construção de “casas populares” em todo o Brasil. Em

Unaí, porção noroeste do estado de Minas Gerais, não é diferente. Na cidade já
existem bairros que são constituídos apenas de “casas populares5” e existe previsão
para mais construções dessa modalidade.
Assim como em todo projeto, pode haver existência de patologias nas construções
dos imóveis, surgindo então a necessidade de constatar se nesse projeto construtivo
serão previstas ocorrências desse tipo. Muitas pessoas questionam o valor desse
tipo de empreendimento em Unaí-MG, considerando-o muito elevado diante da sua
simplicidade, por se tratar de imóveis para famílias de baixa renda.
Partindo deste princípio, surgiu o interesse em avaliar o processo de construção

desses imóveis a fim de determinar o custo real e realizar uma análise comparativa
com o valor cobrado, e em paralelo avaliar se a qualidade condiz com preço de
venda, ou seja, se irá servir de embasamento para justificar um possível valor
inflacionado.
Através dessas informações, emerge o seguinte problema de pesquisa: O projeto

das construções realizado em Unaí-MG faz uma relação preço/qualidade
coerente com o valor médio desse tipo específico de construção e atende os
padrões mínimos de qualidade baseados na ABNT NBR 15.575?
1.2 Objetivo Geral
• Identificar quais custos compõem o projeto de construção de uma residência

unifamiliar enquadrada como “casa popular” segundo os parâmetros de
caracterização da ABNT NBR 12721-2006 no município de Unaí-MG.
5Residência unifamiliar de padrão baixo composta de 1 pavimento, com 2 dormitórios, sala, banheiro,
cozinha e área para tanque. Sua principal característica é a padronização.
12
1.3 Objetivos Específicos
• Elaborar o orçamento analítico da edificação escolhida como projeto de

pesquisa;
• Aferir se todos os materiais utilizados na construção atendem às exigências

normativas segundo as normas da ABNT6 ou SINAPI7;
• Caracterizar o imóvel em relação ao padrão construtivo;
• Identificar se há patologias na edificação construída.
• Relacionar a qualidade verificando o grau de satisfação dos usuários
1.4 Justificativa
Dados do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) mostram que o déficit

habitacional está em queda nos últimos anos: uma redução de 8,04% no período
entre 2009 e 2012. A modalidade coabitação, quando familiares compartilham a
mesma residência, caiu em 24,12%. Já no caso das habitações precárias, aquelas
em áreas de risco e sem acesso a serviços, a redução no déficit foi de 18,99%. No
caso do déficit causado pelo adensamento, ocupação do solo sem o planejamento, o
déficit caiu em 5,45%.
Com a grande demanda por esse tipo de residência, consequentemente houve uma
expansão considerável no ramo da construção civil, acarretando em aumento de
contratações de operários para conseguir atender esta demanda.
Em razão da grande importância desse projeto que se caracteriza por ser um

modelo de construção padronizado, ou seja, todas possuem o mesmo projeto de
construção, surge então a possibilidade de estudar a fundo este tipo peculiar de
6 Associação Brasileira de Normas Técnicas – órgão responsável pela normatização técnica no Brasil,
entidade privada e sem fins lucrativos e de utilidade pública, fundada em 1940.
7 Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – é um sistema de pesquisa
mensal que informa os custos e índices da construção civil.

13
construção avaliando todo o seu projeto estrutural para identificar o seu custo de
produção e avaliar se há uma relação coerente com a qualidade.
Contudo, justifica-se a pertinência deste estudo em função da possibilidade de servir

de base para futuros estudos relacionada à engenharia econômica, custo de
produção e demais ramificações dentro da engenharia em relação à construção civil
em unidades unifamiliares de padrão baixo. Além de ser uma ótima oportunidade
para aplicar os conhecimentos agregados no período de graduação.
14
2 REFERENCIAL TEÓRICO
2.1 Conceitos e atributos de orçamento
Uma composição de custos não pode ser vista como uma fria coleção de números
que podem ser retirados de um livro ou de um manual. Mesmo que o processo de
levantamento de custos seja feito seguindo com conceitos fundamentais de
orçamentos, ele deve ser capaz de retratar com clareza toda a realidade do projeto
(MATTOS, 2006).
O custo deve se aproximar ao máximo da realidade. Entretanto, muitas vezes são

tomados como referência valores convencionais, de acordo com as características
da obra ou dos serviços. O preço dos serviços é fixado através da aplicação de um
percentual sobre o custo estimado, no qual deverá conter todas as despesas na
realização do serviço (MAÇAHIKO, 2006).
Ainda sobre a conceituação de custo, Femenick (2005) diz:
Custo é uma certa quantidade em recursos financeiros correspondentes a

aquisição de bens materiais, trabalho e serviços consumidos pela empresa,
necessários á produção de seus bens e serviços, bem como as despesas
que são realizadas para a manutenção de instalações e equipamentos e
para a realização das funções administrativas (FEMENICK, 2005, p. 1).
De acordo com Matos (2006), todo levantamento de custos se baseia em atributos
sendo os principais aproximação, especificidade e temporalidade.
I. Aproximação: Todo levantamento de custos, por mais impecável que seja,

não conseguirá chegar ao valor exato da obra, pois trabalha em relação a um
valor aproximado, sendo que o orçamento não necessariamente precisa
atingir um valor exato, porém deve ser preciso. Quanto mais minucioso e
detalhista for o engenheiro mais próximo do valor real será o seu
levantamento de custos.
II. Especificidade: Todo orçamento para a construção de uma casa em uma

cidade é diferente do orçamento de uma casa igual em outra cidade. Não se
15
pode falar em orçamento padronizado ou generalizado. O orçamento está

diretamente ligado à empresa executora onde a política da empresa,
disponibilidade de recursos próprios, necessidade de empréstimos e demais
custos determinarão o seu valor, e as condições locais como clima, relevo,
tipo de solo, acesso ao canteiro de obras, oferta de equipamentos, e demais
condições compõem a especificidade.
III. Temporalidade: Um levantamento de custos realizado tempos atrás não

poderá ser utilizado nos dias atuais, devido à maioria dos custos levantados
estarem desatualizados. A utilização deste orçamento sem as devidas
atualizações pode acarretar em uma divergência de valor muito longe da real,
podendo até mesmo comprometer todo o projeto no caso de uma análise
muito abaixo do valor real, esgotando todas as finanças estipuladas para o
projeto antes mesmo de o projeto chegar à fase final, gerando atrasos e,
consequentemente, elevando ainda mais o custo da obra.
2.2 Graus do orçamento
Seja qual for o setor, todo gestor já deve se preocupar em ter pelo menos uma
noção do custo total do empreendimento, pois é a partir dessa avaliação prévia que
ele irá optar pelo prosseguimento do projeto, ou aumentá-lo em seu escopo, ou
reduzir partes, ou até mesmo concluir que não possui recursos suficientes para a
plena execução da obra. Essa estimativa preliminar do custo é fundamental para
qualquer estudo de viabilidade (MATTOS, 2006).
Existem três tipos de grau de detalhamento: Estimativa de custo, orçamento

preliminar e orçamento analítico ou detalhado.
2.2.1 Estimativa de custos

“Esta é uma avaliação expedita feita com base em custos históricos e comparação
com projetos similares. Dá uma ideia da ordem de grandeza do custo do
empreendimento” (MATTOS, 2006, p. 36).
16
Em geral, a estimativa de custos é feita a partir de indicadores genéricos, sendo

através desses indicativos que se tem o primeiro contato com a faixa imaginária do
custo da obra. No caso de obras de edificações, o indicador mais utilizado é o custo
do metro quadrado construído, sendo a fonte de referência mais utilizada o custo
unitário básico (CUB) (MATTOS, 2006).
O CUB de cada projeto-padrão é calculado aplicando-se coeficientes

constantes dos quadros da NBR 12.721 8 (lotes básicos) os preços unitários
dos insumos (material e mão-de-obra) ali relacionados. Esses preços são
resultantes de pesquisa mensal feita pelos sindicatos (batizados de
SINDUSCON9 na maioria dos Estados) junto a expressivo número de
construtoras, que mensalmente informam os valores praticados. Quanto à
mão-de-obra, é aplicado um percentual correspondente aos encargos
trabalhistas e previdenciários, decorrentes da legislação própria e da
Convenção Coletiva de Trabalho10 (MATTOS, 2006, p. 40).
2.2.2 Orçamento Preliminar

Esse orçamento é um pouco mais detalhado do que o orçamento baseado na
estimativa de custos. Ele pressupõe o levantamento expedito de algumas
quantidades e a atribuição do custo de alguns serviços. Seu grau de incerteza é
mais baixo do que o da estimativa de custos (MATTOS, 2006).
Nesse modelo de orçamento se atua com mais indicadores servindo para gerar
pacotes de trabalho menores, facilitando a execução do orçamento. Alguns
indicadores úteis para levantamento são volume de concreto, peso de armação e
área de forma (MATTOS, 2006).
2.2.3 Orçamento Analítico

O orçamento analítico constitui a maneira mais detalhada e precisa de se prever o
custo da obra. Ele é efetuado a partir de composições de custos e cuidadosa
pesquisa de preços dos insumos. Procura chegar a um valor bem próximo do custo
“real” do projeto (MATTOS, 2006).
O orçamento analítico vale-se de uma composição de custos unitários para

cada serviço da obra, levando em consideração quanto de mão-de-obra,
material e equipamento é gasto em sua execução. Além do custo dos
serviços (custo direto), são computados também os custos de manutenção
do canteiro de obras, equipes técnica, administrativa e de suporte da obra,
8 NBR 12.721 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para

incorporação de edifícios em condomínio.
9 Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON). É responsável por calcular e publicar
todo mês o Custo Unitário Básico (CUB) para seus respectivos estados.
10 Convenção coletiva de trabalho (CCT) – É um ato jurídico pactuado entre sindicatos de
empregadores e de empregados para o estabelecimento de regras nas relações de trabalho em todo

o âmbito das respectivas categorias (econômica e profissional).
17
taxas e emolumentos, etc. (custo indireto), chegando a um valor orçado

preciso e coerente (MATTOS, 2006, p. 46).
2.3 Composição de custos
Dá-se o nome de composição de custos ao processo de estabelecimento dos custos

destinados para a execução de um serviço ou atividade, individualizado por insumo
e de acordo com certos requisitos pré-estabelecidos. A composição lista todos os
insumos com suas respectivas quantidades e seus custos unitários e totais
(MATTOS, 2006).
Ainda segundo Matos (2006), em geral a composição de custos pode ser feita antes
da execução do serviço ou após ter sido realizado. O propósito da composição é
diferente nos dois casos. Quando é feita antes do serviço, a composição é dita
estimativa ou orçamento, servindo para que o construtor tenha uma noção do custo
que ele poderá ter no futuro. Já quando é feita com a obra acabada, a composição
passa a ser um instrumento de controle de custos, permitindo ao construtor
identificar possíveis fontes de erro na composição do orçamento original, e gerando
um referencial teórico para futuros projetos.
2.3.1 Custo da mão-de-obra

O colaborador é o elemento racional de uma construção e suas ações e decisões
dependem em grande parte do sucesso do empreendimento. O colaborador
influencia em todas as partes de um projeto de construção civil e é o responsável
por dar forma aos serviços, seja escavando uma trincheira, operando um guindaste,
concretando uma laje, pintando uma parede, seja soldando uma tubulação, ou seja,
é o fator humano que gera o produto final. (MATTOS, 2006).
Durante a orçamentação de um serviço, cabe ao construtor atribuir à hora

de cada insumo de mão de obra o custo que ele realmente representa para
a empresa. O custo de um operário para o empregador não se confunde
com seu salário – base. É um valor bastante superior, porque não é só de
salário que constitui ônus do empregador, este arca com diversos encargos
trabalhistas e sociais (MATTOS, 2006, p. 80).
Didaticamente, apresentamos os encargos sob duas óticas, encargos em sentido
restrito (sociais; trabalhistas; indenizadores), os quais o empregador está obrigado,
sendo esta a mais usada em orçamentos, e encargos em sentido amplo, onde além
18
dos encargos estritos, entram na conta os cálculos homem-hora, alimentação,

transporte; EPI11, seguro em grupo e até horas extras. (MATTOS, 2006).
“Considerando que uma obra pode chegar a ter 50% a 60% de seu custo composto
pela mão de obra, é fácil perceber a importância que a estimativa correta dessa
categoria de custo tem para a precisão do orçamento”. (MATTOS, 2006, p. 82).
2.3.2 Custo de material

“Analisar o custo de material é também de extrema importância na elaboração da
composição de custos de um serviço. Materiais entram na maioria absoluta das
atividades da obra representando muitas vezes mais da metade do custo unitário do
serviço”. (MATTOS, 2006, p. 100).
A cotação de preço de materiais é uma tarefa que requer bastante atenção, porque
tem algumas particularidades que o engenheiro deve levar em consideração. São
várias as formas pelas quais os fornecedores dão seus preços, assim como nem
sempre as cotações obtidas referem-se ao mesmo escopo. É o caso em que um
fornecedor entrega a mercadoria no porto e outro coloca na obra, ou quando uma
metalúrgica entrega portões pintados e outra, sem tinta. (MATTOS, 2006).
A simples obtenção de um preço nem sempre é bastante por si só. Para não haver
problemas no orçamento, devem ser incluídos, por exemplo, os custos de frete,
carreto, impostos, tarifas de importação (quando for o caso), e qualquer outra taxa
que venha a incidir (MATTOS, 2006).
Durante o processo de compra, os principais aspectos que influenciam no preço de

aquisição do insumo são: Especificações técnicas; unidade e embalagem;
quantidade; prazo de entrega; condições de pagamento; validade da proposta; local
e condições de entrega e despesas complementares (frete, impostos, etc.)
(MATTOS, 2006).
2.3.3 Custo de equipamento

A maneira habitual de atribuir valor a um equipamento é por hora de utilização, pois
é dessa maneira que o equipamento aparece nas composições de custos unitários.
11 Equipamento de Proteção Individual (EPI) - dispositivo ou produto, de uso individual utilizado pelo
trabalhador, destinado a proteção contra riscos capazes de ameaçar a sua segurança e a sua saúde.
19
O custo por hora de um equipamento é a soma de várias parcelas, sendo preciso

calcular cada uma delas. (MATTOS, 2006).
Numa composição de custos de um serviço, estabelecer uma taxa horária,

envolve um processo mais complicado do que o utilizado na análise da mão
de obra e do material. Em primeiro lugar, quando da compra de um
equipamento, o construtor está investindo certo capital que poderia estar
tendo rentabilidade numa aplicação bancária. Em segundo lugar, o uso
diário do equipamento acarreta despesas de várias espécies (MATTOS,
2006, p. 108).
A hora produtiva de um equipamento é a hora de trabalho efetivo. Seu custo é a
soma de todas as parcelas de custo de propriedade, custo de operação e custos de
manutenção. É considerada hora improdutiva a hora de trabalho em que o
equipamento fica parado, ou seja, não está sendo utilizado (MATTOS, 2006).
“A hora improdutiva é usada para computar o tempo que o equipamento fica parado
em um serviço e para futuras reivindicações que o construtor venha fazer no
decorrer da obra” (MATTOS, 2006, p. 112).
2.4 Patologias em edificações
A patologia na construção pode ser entendida, analogamente à Ciência Médica,

como o ramo da engenharia que estuda os sintomas, manifestação, origens e
causas das doenças ou efeitos que ocorrem nas edificações (CARMO, 2000).
Os problemas patológicos estão presentes na maioria das edificações, seja com

maior ou menor intensidade, variando o período de aparição e/ou a forma de
manifestação. Segundo Lichtenstein (1985), estes problemas podem apresentar-se
de forma simples, sendo assim, de diagnóstico e reparo evidentes ou então, de
maneira complexa, exigindo uma análise individualizada.
O processo de realização de uma edificação compreende as fases de projeto,

execução e utilização, onde a ocorrência de falhas em uma ou mais destas fases
provoca defeitos que consequentemente afetarão a segurança e a durabilidade do
empreendimento (OLIVARI, 2003).
Segundo Olivari (2003, p.6),
“os principais erros nos projetos estruturais podem ser resumidos a: a) Falta
de detalhes; b) Erros de dimensionamento; c) Não consideração do efeito
20
térmico; d) Divergência entre os projetos; e) Sobrecargas não previstas; f)

Especificação do concreto deficiente; g) Especificação de cobrimento
incorreta”.
Quanto às patologias decorrentes de erros de execução, Olivari (2003, p.7), diz que
na fase de execução é comum ocorrerem erros, tais como: a) Erro de interpretação
dos projetos; b) Falta de controle tecnológico; c) Uso de concreto vencido; d) Falta
de limpeza ou estanqueidade das formas; e) Falta de saturação das formas; f)
Armadura mal posicionada; g) Falta de espaçadores e pastilhas para garantir o
cobrimento e; h) Falta de cuidado com os ferros superiores das lajes, permitindo o
seu rebaixamento.
As principais causas de patologias na fase de utilização são: “a) Falta de programa

de manutenção adequado; b) Sobrecargas não previstas no projeto; c) Danificação
de elementos estruturais por impactos; d) Carbonatação e corrosão química ou
eletroquímica; e) Erosão por abrasão; f) Ataque de agentes agressivos” (OLIVARI,
2008, p. 8).
2.5 Avaliação de desempenho em edificações
A norma base para a avaliação da qualidade das edificações estudadas será a NBR-
15.575/2013, onde a mesma define parâmetros para o perfeito desempenho das
edificações habitacionais.
A norma visa estabelecer parâmetros no que se refere à eficiência das edificações

em todo o território nacional. Ela entrou em vigor em julho de 2013, passando a ser
referência em qualquer projeto habitacional.
Segundo o presidente da ABNT, Pedro Buzatto Costa, essa norma irá ao encontro
do que procuram na hora de adquirir seu imóvel, já que buscam conforto,
estabilidade, vida útil adequada da edificação, segurança estrutural e contra
incêndios.
Segundo Robson Braga de Andrade, presidente da CNI12, a norma de desempenho

NBR 15575 estabelece parâmetros, objetivos e quantitativos que podem ser
12CNI – Confederação Nacional da Indústria. Criada em 1938, é a instituição máxima de organização

do setor industrial brasileiro.
21
medidos. Dessa forma, buscam-se o disciplinamento das relações entre os elos da

cadeia econômica (rastreabilidade), a diminuição das incertezas dos critérios
subjetivos (perícias), a instrumentação do Código de Defesa do Consumidor, o
estímulo à redução da concorrência predatória e um instrumento de diferenciação
das empresas.
A norma se divide em 6 partes, a saber:
• Parte 1: Requisitos gerais - Essa parte da norma faz uma introdução geral,
onde estabelece os requisitos e critérios de desempenho que se aplicam às
edificações habitacionais, como um todo integrado, bem como serem
avaliados de forma isolada para um ou mais sistemas específicos. Essa parte
é utilizada como um procedimento de avaliação do desempenho de sistemas
construtivos. Requisitos aplicáveis somente para edificações de até cinco
pavimentos serão especificados em suas respectivas seções.
• Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais - A norma estabelece quais

os critérios de estabilidade e resistência do imóvel, e também os métodos
para medir qual a intensidade de impactos adversos a estrutura deve suportar
sem apresentar nenhum tipo de dano aparente.
• Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos - A norma estabelece

parâmetros de resistência aos pisos quando sofrerem certos impactos, além
de determinar níveis seguros contra escorregamento, para evitar acidentes
domésticos.
• Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações - A norma define que as

paredes externas e internas devem garantir a estanqueidade, proteção
acústica contra sons externos e conforto térmico. A norma apresenta os níveis
internos de variação de temperatura obrigatórios de acordo com cada região
climática brasileira.
• Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas - A norma diz que o pé

direito mínimo de um imóvel deve ser de 2,5 metros de altura, com variações
em banheiros e corredores. Ela também estabelece quais os pesos que a
cobertura deve aguentar e quantas horas ela deve resistir ao fogo sem ceder.
22
• Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários - A norma determina

que todas as edificações devem estar ligadas a rede de esgoto ou possuir
alternativas próprias de tratamento dos dejetos. Ela define a pressão e peso
que as tubulações devem suportar sem sofrer nenhum dano.
23
3 MÉTODOS E TÉCNICAS DE PESQUISA
3.1 Tipo e descrição geral da pesquisa
De acordo com os objetivos, a presente pesquisa se classifica como pesquisa

bibliográfica, pois, segundo Marconi e Lakatos (2010), esse tipo de pesquisa
abrange toda bibliografia já tornada pública em relação ao tema de estudo, desde
publicações avulsas, boletins, jornais, revistas, livros, monografias, teses, etc.
Classifica-se também como pesquisa de campo, pois utilizada com o objetivo de

conseguir informações ou conhecimentos de algum problema que atinge
determinada região, para a qual se busca uma resposta, ou uma hipótese que se
queira comprovar (MARCONI e LAKATOS, 2010).
Configura-se também como pesquisa exploratória, uma vez que, de acordo com
Marconi e Lakatos (2010), engloba investigações de pesquisa empírica cujo objetivo
é a formulação de questões ou de um problema. Obtêm-se descrições tanto
quantitativas quanto qualitativas do objeto de estudo, e o investigador deve
conceituar as inter-relações entre as propriedades do fenômeno, fato ou ambiente
observado.
Quanto à abordagem, enquadra-se com caráter quantitativo e qualitativo.

Quantitativo, pois visa verificar os custos de produção de uma residência familiar
para chegar ao valor do m² construído. Qualitativo, pois visa também avaliar a
satisfação dos usuários perante a residência, podendo através dos resultados
obtidos realizar a análise entre os dados quantitativos e qualitativos em prol de
solucionar a questão problema.
24
3.2 Caracterização do objeto de estudo
O estudo foi desenvolvido junto a residências unifamiliares localizadas no bairro

Alvorada, na cidade de Unaí-MG. O município conta com aproximadamente 82.298
habitantes (IBGE, 2014) e está inserido na região Noroeste do Estado.
O Bairro Alvorada localiza-se às margens da rodovia MG-188 e conta com 296

residências. As residências objeto deste estudo estão situadas em lotes de 200m² e
possuem uma área construída de 48m².
A escolha deste bairro foi baseada na afirmação de que 100% da sua extensão é
constituída apenas de um modelo de residência, sendo todas casas populares e não
havendo diferença entre elas.
A escolha dos participantes da pesquisa foi totalmente arbitrária, devido ao fato de

as famílias terem basicamente o mesmo padrão social. Essa informação é baseada
na seleção já feita pelo projeto Minha Casa Minha Vida, o qual possui diversos
requisitos para que a família se enquadre no projeto e tenha o benefício do subsídio.
3.3 Instrumentos de pesquisa
Na análise quantitativa foi realizado um levantamento de todos os materiais em

gênero e quantidade gastos na residência, onde foram coletados todos os dados
pertinentes para garantir a credibilidade dos resultados. Esses dados foram
compostos pelo tipo e quantidade de materiais usados, sendo dividido em: fundação,
alvenaria (interna e externa), esquadrias, cobertura, parte elétrica, hidráulica e
sanitária.
A segunda análise quantitativa constituiu-se por dados obtidos na pesquisa anterior,

pois eles foram necessários para fazer o levantamento dos custos em relação à
quantidade e tipo do material.
Essa parte da pesquisa teve como referência base a tabela TCPO, pois determina
os parâmetros de toda construção, e com isso não se incorre o risco de fugir da
25
realidade da residência em questão e chegar ao custo unitário básico desta

residência.
A análise qualitativa foi realizada através de entrevista estruturada utilizando um

questionário, onde se descobriu o grau de satisfação dos usuários da residência e
se detectou possíveis patologias na obra, de modo que através da obtenção dos
resultados a questão problema pudesse ser respondida.
Para a análise dos dados quantitativos utilizou-se softwares específicos, onde foi
gerada a curva ABC para detectar quais etapas incidiam mais no custo de produção.
A partir de então foi feito um comparativo entre o resultado obtido e o valor
estipulado m² da região objetivando descobrir se o valor foge da realidade ou não.
26
4 RESULTADOS E DISCUSSÃO
4.1 Orçamento analítico do projeto de construção
A elaboração do orçamento analítico teve como objetivo levantar o custo de

produção desse projeto e servir de arcabouço teórico para que pudesse, ao final,
avaliar se existe discrepância entre o valor orçado e o valor de venda deste imóvel
podendo assim constatar se houve oportunismo.
A Constituição Federal, no seu art. 173, § 4º, condena o abuso do poder econômico,
exteriorizado pela ‘dominação dos mercados’, pela ‘eliminação da concorrência’ e
pelo ‘aumento arbitrário dos lucros’. Observa-se que não há condenação à prática
de lucros ou qualquer definição que considere o que seja lucro abusivo ou aceitável;
o que se condena é o aumento arbitrário, que caracteriza abuso de poder
econômico.
No intuito de se aproximar de um valor estimado de venda em que a empresa já

obteria um lucro considerável, foi utilizado o BDI (Benefícios e despesas diretas),
que é a junção percentual dos custos que incidem sobre o valor do empreendimento,
definindo o custo total. Ele é um percentual relativo às despesas indiretas, que incide
sobre os custos diretos de maneira geral, a fim de compor com precisão o preço de
venda ou produção de um serviço ou produto.
Neste trabalho foram utilizados os valores de referência do acordão feito pelo TCU
(Tribunal de Contas da União), que revisa e gera valores referenciais de taxas de
Benefícios e Despesas Indiretas para diferentes tipos de obras de engenharia e
também para insumos e equipamentos. Optou-se por utilizar então para estimar o
valor de venda do imóvel a tabela percentual criada pelo TCU, pois é uma fonte de
extrema confiabilidade.
27
A figura permitiu identificar o percentual do BDI para realização do orçamento.
Figura 1: Percentual de utilização do BDI para obras de edificação – construção.

BDI PARA OBRAS DE EDIFICAÇÕES - CONSTRUÇÃO
DESCRIÇÃO MÍNIMO MÁXIMO MÉDIA
ADMINISTRAÇÃO CENTRAL - LUCRO A.CENTRAL LUCRO A.CENTRAL LUCRO A.CENTRAL LUCRO
Até R$ 150.000,00 4,00% 7,50% 8,15% 11,35% 5,75% 9,65%
De R$ 150.000,01 até R$ 1.500.000,00 3,50% 7,00% 7,65% 10,85% 5,25% 9,15%
De R$ 1.500.000,01 até R$ 75.000.000,00 3,00% 6,50% 7,15% 10,35% 4,75% 8,65%
De R$ 75.000.000,01 até R$ 150.000.000,00 2,50% 6,00% 6,65% 9,85% 4,25% 8,15%
Acima de R$ 150.000.000,00 2,00% 5,50% 6,15% 9,35% 3,75% 7,65%
DESPESAS FINANCEIRAS 0,50% 1,50% 1,00%
SEGUROS, RISCOS E GARANTIAS 0,25% 2,01% 1,07%
Seguros 0,00% 0,81% 0,36%
Garantias 0,00% 0,42% 0,21%
Riscos
Obras simples, em condições favoráveis, com
execução em rítmo adequado 0,25% 0,57% 0,43%
Obras medianas em área e/ou prazo, em
condições normais de execução 0,29% 0,65% 0,50%
Obras complexas, em condições adversas, com
execução em rítmo acelerado, em áreas restritas 0,35% 0,78% 0,60%
TRIBUTOS 4,65% 6,15% 5,40%
ISS* 1,00% até 2,50% 1,75%
PIS 0,65% 0,65% 0,65%
COFINS 3,00% 3,00% 3,00%
BDI
Até R$ 150.000,00 20,80% 30,00% 25,10%
De R$ 150.000,01 até R$ 1.500.000,00 19,70% 28,80% 23,90%
De R$ 1.500.000,01 até R$ 75.000.000,00 18,60% 27,60% 22,80%
De R$ 75.000.000,01 até R$ 150.000.000,00 17,40% 26,50% 21,60%
Acima de R$ 150.000.000,00 16,30% 25,30% 20,50%
Obs: (*) % de ISS considerando 2%, 3,5% e 5% sobre 50% do Preço de Venda - Observar a legislação do Município.
Fonte: Tribunal de Contas da União, TC 025.990/2008-2.
Figura 2: Ilustração do que consiste o cálculo de BDI.
Fonte: CREA-MG.
28
Tabela 1 - Orçamento analítico.
ORÇAMENTO ANALÍTICO BANCOS BDI

Construção residencial padrão baixo: SINAPI - 09/2015 - Minas Gerais 25,0%
48m², sendo 1 pavimento, com 2 quartos,
sala, cozinha, banheiro e área para tanque.
Elaboração: Luan Rhander de Jesus
Batista
Item Código Banco Descrição Tipo Und. Quant. Valor Valor Total
Unit. com
BDI
1 SERVIÇOS INICIAIS 1.566,83
1.1 73859/002 SINAPI CAPINA E LIMPEZA MANUAL DE TERRENO SERP - SERVIÇOS PRELIMINARES m² 48,0 0,89 1,11 53,28
1.2 73960/001 SINAPI INSTAL/LIGACAO PROVISORIA ELETRICA BAIXA SERP - SERVIÇOS PRELIMINARES UN 1,0 1.210,80 1.513,55 1.513,55
TENSAO P/CANT OBRA OBRA,M3-CHAVE 100A
CARGA 3KWH,20CV EXCL FORN MEDIDOR
2 FUNDAÇÃO 5.026,69
2.1 79507/005 SINAPI ESCAVACAO MANUAL VALA ATE 1M SOLO MOLE MOVT - MOVIMENTO DE TERRA m³ 10,0 14,51 18,14 181,40
2.2 5970 SINAPI FORMA TABUA PARA CONCRETO EM FUNDACAO, FUES - FUNDAÇÕES E m² 45,0 48,97 61,21 2.754,45
C/ REAPROVEITAMENTO 2X. ESTRUTURAS
2.3 73406 SINAPI CONCRETO FCK=15MPA (1:2,5:3) , INCLUIDO FUES - FUNDAÇÕES E m³ 3,14 389,74 487,19 1.529,78
PREPARO MECANICO, ESTRUTURAS
LANCAMENTO E ADENSAMENTO.
2.4 74106/001 SINAPI IMPERMEABILIZACAO DE ESTRUTURAS IMPE - IMPERMEABILIZAÇÕES E m² 7,0 7,34 9,18 64,26
ENTERRADAS, COM TINTA ASFALTICA, PROTEÇÕES DIVERSAS
DUAS DEMAOS.
2.5 85662 SINAPI ARMACAO EM TELA DE ACO SOLDADA FUES - FUNDAÇÕES E m² 48,0 8,28 10,35 496,80
NERVURADA Q-92, ACO CA-60, 4,2MM, ESTRUTURAS
MALHA 15X15CM
3 ALVENARIA E ESTRUTURA 10.807,98
3.1 73935/002 SINAPI ALVENARIA EM TIJOLO CERÂMICO FURADO PARE - PAREDES/PAINEIS m² 140,0 56,19 70,24 9.833,60
9X19X19CM, 1 VEZ (ESPESSURA 19
CM), ASSENTADO EM ARGAMASSA TRACO 1:4
(CIMENTO E AREIA MEDIA NAO PENEIRADA),
PREPARO MANUAL, JUNTA1 CM
29
3.2 73406 SINAPI CONCRETO FCK=15MPA (1:2,5:3) , INCLUIDO FUES - FUNDAÇÕES E m³ 2,0 389,74 487,19 974,38
PREPARO MECANICO, ESTRUTURAS
LANCAMENTO E ADENSAMENTO.
4 COBERTURA 8.726,68
4.1 72076 SINAPI ESTRUTURA DE MADEIRA, SEGUNDA QUALIDADE, COBE- COBERTURA m² 70,0 65,12 81,40 5.698,00
SERRADA, NAO APARELHADA,PARA TELHAS
CERAMICAS
4.2 84033 SINAPI COBERTURA COM TELHA COLONIAL, EXCLUINDO COBE- COBERTURA m² 67,0 29,35 36,69 2.458,23
MADEIRAMENTO
4.3 6058 SINAPI CUMEEIRA COM TELHA CERAMICA EMBOCADA COBE- COBERTURA M 15,0 20,01 25,01 375,15
COM ARGAMASSA TRACO 1:2:8
(CIMENTO, CAL E AREIA)
4.4 72106 SINAPI RUFO EM CHAPA DE ACO GALVANIZADO NUMERO COBE- COBERTURA M 9,0 17,36 21,70 195,30
24, DESENVOLVIMENTO DE
16CM
5 INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 1.228,74
5.1 74130/001 SINAPI DISJUNTOR TERMOMAGNETICO MONOPOLAR INEL - INSTALAÇÃO UN 4,0 10,87 13,59 54,36
PADRAO NEMA (AMERICANO) 10 A ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
30A 240V, FORNECIMENTO E INSTALACAO ILUMINAÇÃO EXTERNA
5.2 73860/007 SINAPI CABO DE COBRE ISOLADO PVC 450/750V 1,5MM2 INEL - INSTALAÇÃO M 45,0 1,69 2,11 94,95
RESISTENTE A CHAMA - ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
FORNECIMENTO E INSTALACAO ILUMINAÇÃO EXTERNA
5.3 73860/008 SINAPI CABO DE COBRE ISOLADO PVC 450/750V 2,5MM2 INEL - INSTALAÇÃO M 160,0 2,20 2,75 440,00
5.4 73860/009 SINAPI CABO DE COBRE ISOLADO PVC 450/750V 4MM2 INEL - INSTALAÇÃO M 20,0 3,13 3,91 78,20
5.5 72331 SINAPI INTERRUPTOR SIMPLES DE EMBUTIR 10A/250V 1 INEL - INSTALAÇÃO UN 8,0 11,05 13,81 110,48
TECLA, SEM PLACA - ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
5.6 83443 SINAPI CAIXA DE PASSAGEM 20X20X25 FUNDO BRITA INEL - INSTALAÇÃO UN 1,0 35,66 44,58 44,58
COM TAMPA ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
ILUMINAÇÃO EXTERNA
5.7 83540 SINAPI TOMADA DE EMBUTIR 2P+T 10A/250V C/ PLACA - INEL - INSTALAÇÃO UN 8,0 13,95 17,44 139,52
FORNECIMENTO E ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
INSTALACAO ILUMINAÇÃO EXTERNA
5.9 72933 SINAPI ELETRODUTO DE PVC FLEXIVEL CORRUGADO DN INEL - INSTALAÇÃO M 33,0 3,72 4,65 153,45
16MM (1/2") FORNECIMENTO E ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
5.10 72934 SINAPI ELETRODUTO DE PVC FLEXIVEL CORRUGADO DN INEL - INSTALAÇÃO M 20,0 4,53 5,66 113,20
20MM (3/4") FORNECIMENTO E ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
30
6 INSTALAÇOES HIDRÁULICAS 1.475,68
6.1 88504 SINAPI CAIXA D´AGUA EM POLIETILENO, 500 LITROS, COM INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 517,19 646,50 646,50
ACESSÓRIOS SANITÁRIAS
6.2 74058/002 SINAPI TORNEIRA DE BOIA VAZAO TOTAL 3/4• COM BALAO INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 59,03 73,79 73,79
PLASTICO - SANITÁRIAS
FORNECIMENTO E INSTALACAO
6.4 89985 SINAPI REGISTRO DE PRESSÃO BRUTO, LATÃO, INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 2,0 55,42 69,28 138,56
ROSCÁVEL, 3/4•, COM ACABAMENTO E CANOPLA SANITÁRIAS
CROMADOS. FORNECIDO E INSTALADO EM RAMAL
DE ÁGUA.
AF_12/2014
6.5 89987 SINAPI REGISTRO DE GAVETA BRUTO, LATÃO, INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 58,32 72,90 72,90
ROSCÁVEL, 3/4•, COM ACABAMENTO E CANOPLA SANITÁRIAS
CROMADOS. FORNECIDO E INSTALADO EM RAMAL
DE ÁGUA.
AF_12/2014
6.6 89402 SINAPI TUBO, PVC, SOLDÁVEL, DN 25MM, INSTALADO EM INHI - INSTALAÇÕES HIDROS M 30,0 5,74 7,17 215,10
RAMAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA SANITÁRIAS
FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO. AF_12/2014_P
6.7 89403 SINAPI TUBO, PVC, SOLDÁVEL, DN 32MM, INSTALADO EM INHI - INSTALAÇÕES HIDROS M 6,0 9,33 11,66 69,96
6.8 90373 SINAPI JOELHO 90 GRAUS COM BUCHA DE LATÃO, PVC, INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 11,0 9,06 11,33 124,63
SOLDÁVEL, DN 25MM, X 1/2" INSTALADO EM SANITÁRIAS
RAMAL OU SUB-RAMAL DE ÁGUA •
FORNECIMENTO E
INSTALAÇÃO . AF_03/2015_P
6.9 89413 SINAPI JOELHO 90 GRAUS, PVC, SOLDÁVEL, DN 32MM, INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 3,0 4,91 6,14 18,42
INSTALADO EM RAMAL DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA SANITÁRIAS
6.10 89440 SINAPI TE, PVC, SOLDÁVEL, DN 25MM, INSTALADO EM INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 6,0 5,08 6,35 38,10
6.11 89443 SINAPI TE, PVC, SOLDÁVEL, DN 32MM, INSTALADO EM INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 7,58 9,47 9,47
6.12 90447 SINAPI RASGO EM ALVENARIA PARA ELETRODUTOS COM INHI - INSTALAÇÕES HIDROS M 15,0 3,64 4,55 68,25
DIAMETROS MENORES OU SANITÁRIAS
IGUAIS A 40 MM. AF_05/2015
7 INSTALAÇÃO SANITÁRIA 1.940,39
7.1 89711 SINAPI TUBO PVC, SERIE NORMAL, ESGOTO PREDIAL, DN INHI - INSTALAÇÕES HIDROS M 11,0 11,26 14,08 154,88
40 MM, FORNECIDO E INSTALADO EM RAMAL DE SANITÁRIAS
DESCARGA OU RAMAL DE ESGOTO SANITÁRIO.
AF_12/2014_P
31
AF_12/2014_P
AF_12/2014_P
7.4 89491 SINAPI CAIXA SIFONADA, PVC, DN 150 X 185 X 75 MM, INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 36,63 45,79 45,79
FORNECIDA E INSTALADA EM RAMAIS DE SANITÁRIAS
ENCAMINHAMENTO DE ÁGUA PLUVIAL.
AF_12/2014_P
7.5 89724 SINAPI JOELHO 90 GRAUS, PVC, SERIE NORMAL, ESGOTO INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 3,0 4,69 5,86 17,58
PREDIAL, DN 40 MM, JUNTA SOLDÁVEL, SANITÁRIAS
FORNECIDO E INSTALADO EM RAMAL DE
AF_12/2014_P
PREDIAL, DN 75 MM, JUNTA ELÁSTICA, SANITÁRIAS
AF_12/2014
PREDIAL, DN 100 MM, JUNTA ELÁSTICA, SANITÁRIAS
AF_12/2014
7.8 84159 SINAPI BUCHA / ARRUELA ALUMINIO 1 1/4" SEDI - SERVIÇOS DIVERSOS CJ 1,0 2,12 2,65 2,65
7.9 72289 SINAPI CAIXA DE INSPEÇÃO 80X80X80CM EM ALVENARIA INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 277,31 346,65 346,65
– EXECUÇÃO SANITÁRIAS
7.10 74051/002 SINAPI CAIXA DE GORDURA SIMPLES EM CONCRETO INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 195,72 244,66 244,66
PRE-MOLDADO DN 40MM COM TAMPA SANITÁRIAS
- FORNECIMENTO E INSTALACAO
8 ESQUADRIAS 2.613,66
8.1 73910/001 SINAPI PORTA DE MADEIRA COMPENSADA LISA PARA ESQV - UN 1,0 308,71 385,89 385,89
PINTURA, 60X210X3,5CM, INCLUSO ADUELA 2A, ESQUADRIAS/FERRAGENS/VIDROS
ALIZAR 2A E DOBRADICAS
8.2 73910/005 SINAPI PORTA DE MADEIRA COMPENSADA LISA PARA ESQV - UN 2,0 317,97 397,47 794,94
PINTURA, 80X210X3,5CM, INCLUSO ADUELA 2A, ESQUADRIAS/FERRAGENS/VIDROS
ALIZAR 2A E DOBRADICAS
8.3 73933/003 SINAPI PORTA DE FERRO TIPO VENEZIANA, DE ABRIR, ESQV - m² 1,0 263,55 329,44 329,44
SEM BANDEIRA SEMFERRAGENS ESQUADRIAS/FERRAGENS/VIDROS
8.4 6103 SINAPI JANELA BASCULANTE DE FERRO EM CANTONEIRA ESQV - m² 0,3 259,49 324,37 97,31
5/8"X1/8", LINHA POPULAR ESQUADRIAS/FERRAGENS/VIDROS
32
8.5 73940/001 SINAPI JANELA DE CORRER EM CHAPA DE ACO ESQV - UN 2,0 402,43 503,04 1.006,08
DOBRADA, QUATRO FOLHAS, SEM DIVISAO ESQUADRIAS/FERRAGENS/VIDROS
HORIZONTAL, PARA VIDRO, 1,50X1,20M
9 REVESTIMENTO 5.608,50
9.1 87880 SINAPI CHAPISCO APLICADO TANTO EM PILARES E VIGAS REVE - REVESTIMENTO E m² 200,0 2,40 3,00 600,00
DE CONCRETO COMO EM ALVENARIAS DE TRATAMENTO DE SUPERFÍCIES
PAREDES INTERNAS, COM COLHER DE PEDREIRO.
ARGAMASSA TRAÇO 1:3 COM PREPARO EM
MISTURADOR 300 KG. AF_06/2014
9.2 75481 SINAPI REBOCO ARGAMASSA TRACO 1:2 (CAL E AREIA REVE - REVESTIMENTO E m² 200,0 13,56 16,95 3.390,00
FINA PENEIRADA), ESPESSURA TRATAMENTO DE SUPERFÍCIES
0,5CM, PREPARO MANUAL DA ARGAMASSA
9.3 87264 SINAPI REVESTIMENTO CERÂMICO PARA PAREDES REVE - REVESTIMENTO E m² 30,0 43,16 53,95 1.618,50
INTERNAS COM PLACAS TIPO GRÊS OU SEMI- TRATAMENTO DE SUPERFÍCIES
GRÊS DE DIMENSÕES 20X20 CM APLICADAS EM
AMBIENTES DE ÁREA MENOR QUE 5 M² NA
ALTURA INTEIRA DAS PAREDES. AF_06/2014
10 FORRO 2.868,61
10.1 74250/001 SINAPI FORRO DE MADEIRA, TABUAS 10X1CM COM FRISO REVE - REVESTIMENTO E m² 37,0 62,02 77,53 2.868,61
MACHO/FEMEA, EXCLUSIVE TRATAMENTO DE SUPERFÍCIES
ENTARUGAMENTO
11 PISO 2.377,74
11.1 83532 SINAPI LASTRO DE CONCRETO, PREPARO MECANICO FUES - FUNDAÇÕES E m³ 2,0 315,18 393,99 787,98
ESTRUTURAS
11.2 87248 SINAPI REVESTIMENTO CERÂMICO PARA PISO COM PISO - PISOS m² 40,0 27,59 34,49 1.379,60
PLACAS TIPO GRÊS DE DIMENSÕES
35X35 CM APLICADA EM AMBIENTES DE ÁREA
MAIOR QUE 10 M2. AF_06/2014
11.3 74164/004 SINAPI LASTRO DE BRITA FUES - FUNDAÇÕES E m³ 2,0 84,06 105,08 210,16
ESTRUTURAS
12 PINTURA 2.242,50
12.1 88423 SINAPI APLICAÇÃO MANUAL DE PINTURA COM TINTA PINT - PINTURAS m² 150,0 11,96 14,95 2.242,50
TEXTURIZADA ACRÍLICA EM PAREDES EXTERNAS
DE CASAS, UMA COR. AF_06/2014
13 APARELHOS 850,79
13.1 6021 SINAPI VASO SANITARIO SIFONADO LOUÇA BRANCA INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 176,61 220,77 220,77
PADRAO POPULAR, COM CONJUNTO PARA SANITÁRIAS
FIXAÇAO PARA VASO SANITÁRIO COM PARAFUSO,
ARRUELA E BUCHA - FORNECIMENTO E
INSTALACAO
33
13.2 9535 SINAPI CHUVEIRO ELETRICO COMUM CORPO PLASTICO INEL - INSTALAÇÃO UN 1,0 51,21 64,01 64,01
TIPO DUCHA, FORNECIMENTO E ELÉTRICA/ELETRIFICAÇÃO E
13.3 86939 SINAPI LAVATÓRIO LOUÇA BRANCA COM COLUNA, *44 X INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 195,15 243,94 243,94
35,5* CM, PADRÃO POPULAR, INCLUSO SIFÃO SANITÁRIAS
FLEXÍVEL EM PVC, VÁLVULA E ENGATE FLEXÍVEL
30CM EM PLÁSTICO E COM TORNEIRA CROMADA
PADRÃO POPULAR - FORNECIMENTO E
INSTALAÇÃO. AF_12/2013_P
13.4 86928 SINAPI TANQUE DE MÁRMORE SINTÉTICO SUSPENSO, 22L INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 158,18 197,73 197,73
OU EQUIVALENTE, INCLUSO SIFÃO TIPO GARRAFA SANITÁRIAS
EM PVC, VÁLVULA PLÁSTICA E TORNEIRA DE
PLÁSTICO
- FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO. AF_12/2013_P
13.5 86911 SINAPI TORNEIRA CROMADA LONGA, DE PAREDE, 1/2" OU INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 2,0 31,29 39,11 78,22
3/4", PARA PIA DE COZINHA, PADRÃO POPULAR - SANITÁRIAS
FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO. AF_12/2013
13.6 86906 SINAPI TORNEIRA CROMADA DE MESA, 1/2" OU 3/4", PARA INHI - INSTALAÇÕES HIDROS UN 1,0 36,90 46,12 46,12
LAVATÓRIO, PADRÃO POPULAR - FORNECIMENTO SANITÁRIAS
E INSTALAÇÃO. AF_12/2013
14 LIMPEZA DA OBRA 105,60
14.1 9537 SINAPI LIMPEZA FINAL DA OBRA SEDI - SERVIÇOS DIVERSOS m² 48,0 1,76 2,20 105,60
Total sem BDI R$ 37.951,81

Total do BDI R$ 9.488,58
Total Geral R$ 47.440,39
34
Tabela 2 - Percentual acumulado com separação por classe ABC.
Figura 2: Curva ABC.
Fonte: Elaboração própria.

Observa-se na Figura 3 que os gastos com alvenaria estrutural, cobertura e
revestimento correspondem a mais de 50% dos custos, por outro lado custos com
limpeza da obra, serviços iniciais e aparelhos têm um custo pouco significante
comparado ao custo total da construção.
35
Figura 3: Cópia do e-mail enviado pela empresa com o valor atual do imóvel.
Fonte: E-mail pessoal, (2015).
Em mail enviado pela representante de vendas no dia 07 de outubro de 2015, foi

informado que o valor do imóvel atualmente é de R$125.000,00, independente do
modo de pagamento, e não há possibilidade de desconto. E em conversa no
escritório da empresa, a representante declarou que o valor está desatualizado e em
breve haverá alteração nos preços, principalmente nas casas que se encontram em
localização centralizada e as que se encontram em esquina. Através do valor de
venda do imóvel pode-se avaliar o preço de venda perante o orçamento analítico
elaborado neste estudo.
Um fato a se destacar perante o orçamento é que ele foi elaborado com a utilização
de vários materiais de requisito mínimo de qualidade baseada na NBR 15.575/2013,
diferente dos que realmente foram usados na obra, de qualidade inferior. Essa
questão é justificada devido à SINAPI não ter em seu banco de dados materiais de
má qualidade e que, consequentemente, seriam reprovados em qualquer projeto
que fosse enviado para a Caixa Econômica Federal para um possível financiamento.
Esse foi inclusive um dos motivos pelos quais as residências tiveram que ser
financiadas por outra instituição bancária, pois foram reprovadas na avaliação da
Caixa Econômica Federal. Com isso estima-se que o custo real do projeto foi
aproximadamente 25% menor que o custo encontrado através do orçamento.
Enfim chegou-se a um valor final de orçamento para gerar as seguintes conclusões

sobre essa análise quantitativa de custos:
36
O valor do custo de produção sem o BDI foi de R$37.951,81 reais, que dividido pela
metragem do pavimento, 48m², resultou em um CUB/m² de R$790,66 reais.
Lembrando que este valor, em tese, foi inferior ao encontrado, pois o orçamento foi
baseado considerando matéria-prima seguindo os padrões mínimos de qualidade,
diferente do que se encontrou nas residências do bairro Alvorada.
Foi utilizada para fins comparativos a tabela do SINDUSCON-MG, que todo mês
atualiza os valores em R$ do CUB/m² baseado na caracterização do projeto-padrão
segundo ABNT NBR 12.721:2006. Foi utilizado como referência o mês de outubro,
pois ainda não foram publicados os valores de referência do mês de novembro.
Para chegar ao comparativo do valor encontrado com o valor gerado pelo

SINDUSCON-MG, primeiramente foi feita a caracterização das residências do bairro
Alvorada para então descobrir em qual tipo ele se caracteriza. Segue abaixo a tabela
de classificação de projeto padrão:
Figura 4: Caracterização dos projetos padrão.
Fonte: ABNT NBR 12721:2006.
Em análise à tabela pode-se concluir que o imóvel objeto de estudo deste trabalho
se enquadra perfeitamente no modelo R1-B residência unifamiliar padrão baixo.
37
Depois de feita a caracterização dos imóveis do bairro Alvorada, foi então utilizada a
tabela do SINDUSCON-MG para buscar o valor do CUB/m² usando como referência
o mês de outubro de 2015.
Figura 5: CUB/m² 09/2015.
Fonte: SINDUSCON-MG.
Através da tabela constatou-se que o valor do CUB/m² para residências modelo R1-
B no mês de referência foi de R$1.132,61. Observa-se que o valor do CUB dado
pelo SINDUSCON-MG é aproximadamente 30% acima do valor encontrado no
orçamento analítico que foi de R$790,66, lembrando que em tese o valor real do
custo por metro quadrado das residências de estudo giraram em torno de 25%
abaixo do valor encontrado no orçamento analítico.
Baseado nos valores de referência, o custo de produção deveria ter sido

aproximadamente de R$54.365,28 (R$1.132,61 x 48m²) e acrescentando o valor do
BDI de 25%,conforme tabela do TCU, o valor de venda deste imóvel giraria em torno
de R$67.956,60. Ainda observou-se que o valor de venda estimado pelo orçamento
analítico com a inclusão do percentual de BDI foi de R$47.440,39, ou seja, muito
inferior aos valores de referência do SINDUSCON-MG.
Conclui-se nesta análise uma discrepância entre o valor de venda encontrado em

orçamento analítico com o valor comercializado dessas residências, onde a
diferença foi de R$77.559,61 (R$125.000,00 – R$47.440,39), ou seja, 163,49%
38
acima do valor estimado. (Não foi descontado o valor do terreno, pois à construtora
não o disponibilizou para ser feito o desconto).
4.2 Identificação de patologias
Nessa análise foram selecionadas as visitas in loco por conveniência e

acessibilidade de modo a coletar o máximo de informações possíveis a fim de
identificar se há patologias e quais são elas.
39
40
Infelizmente os problemas dessas residências não se limitam a patologias visíveis a olho

nu. Abaixo segue uma listagem dos problemas que foram descobertos em entrevista
com os moradores de diversas residências.
• Falta de pressão de água nas torneiras (pouca vazão);

• Caixa d’água com baixa altitude e mínimo espaço para acesso;
• Ausência de vergas e contra vergas, gerando trincas nas janelas;
• Falta de prumo em portas;
• Caixa séptica inadequada instalada na entrada das residências com um odor
desagradável, principalmente na parte da tarde;
• Alvenaria estrutural não armada;
• Materiais de modo geral de péssima qualidade.
Fica evidente que existem vários problemas patológicos que devem ser tratados com
uma devida atenção, pois não deveriam ter sido constatados em residências novas
como as do objeto deste estudo. Outro fator a se destacar é que as patologias
enquadradas nesse projeto estão entre as principais ocorridas em relação ao geral
encontrado em todos os tipos de obras. Pesquisas realizadas na Europa
identificaram as principais causas patológicas sendo elas abordadas no gráfico a
seguir:
41
Figura 6: Principais causas de Patologias em construções.
Fonte: IBAPE-RS, 2013.

Através do gráfico podemos concluir que das quatro principais ocorrências de
patologias indicadas nesta pesquisa, as três principais respondem perfeitamente os
problemas constatados nas residências do bairro Alvorada, excluindo apenas a má
utilização do usuário que não se enquadrou em nenhuma das patologias
encontradas, pois foram objeto de estudo residências que possuem no máximo três
anos de construção e algumas ainda não possuem moradores. Pode-se concluir que
todos os problemas constatados nas residências foram decorrentes de falha no
projeto, falha de execução e má qualidade dos materiais.
Outro ponto a se destacar é que em entrevista com um mestre de obras que

trabalhava na ampliação de uma dessas residências foi informado que cada casa
poderia apresentar diferentes defeitos em relação à mão de obra, pois a construção
do bairro foi por empreitada onde trabalharam vários pedreiros e serventes distintos,
onde uma equipe que trabalhasse em uma casa provavelmente não se repetiria em
outra residência.
Em seguida, ao ser questionado pelo tempo de construção, o entrevistado respondeu

que em no máximo 15 dias a casa já estava completa, justificando assim a falta de
capricho e qualidade em todo o acabamento da obra. Outro fator que justifica esse
tempo recorde se baseia no baixo valor da empreitada que girou em torno de
R$8.000,00 por casa. Desse modo, para que um mestre de obras pudesse obter
máximo de lucro possível teria que terminar a construção em menor tempo para já
partir para outra casa e tentar no final conseguir o maior número de casas
construídas.
42
4.3 Análise da satisfação dos moradores com o imóvel
A pesquisa aplicada em 50 residências do bairro de modo totalmente arbitrário teve

como objetivo verificar o nível de satisfação destes moradores para com o imóvel.
Verificou-se que mais da metade (58%) estão satisfeitos com a residência. Os
demais (42%) encontram-se parcialmente satisfeitos.
Figura 7: Diagrama de Pareto baseado na justificativa da parcial satisfação.
Fonte: Elaboração Própria.
Através do Diagrama de Pareto pode-se concluir que 85,71% das causas resultantes
da parcial insatisfação, estão relacionados à infraestrutura e falta de conforto.
A grande surpresa no decorrer da entrevista foi que quando questionados sobre o

sonho da casa própria realizado, a vontade de morar em outro bairro, o
arrependimento de ter entrado em um financiamento e se voltariam para o aluguel,
as respostas demonstraram total satisfação com a moradia, sendo que quando
questionados sobre o grau de satisfação, 42% dos entrevistados se declararam
parcialmente satisfeitos com a sua residência.
Em relação à questão de sonho da casa própria realizado, 100% dos entrevistados

disseram que estão realizados mesmo com os problemas constatados no imóvel. No
que se referem às demais questões, todas as respostas foram negativas. Referindo
à mudança de bairro 100% não mudaria. Sobre arrependimento de ter entrado em
financiamento, também não houve nenhum resultado negativo. A respeito da
43
possibilidade de voltar para o aluguel, ninguém sequer cogitou essa hipótese mesmo
com todos os problemas.
Através desta pesquisa de satisfação fica evidente como as famílias deste bairro e
até mesmo de um modo geral, por serem de origem humilde e de baixo poder
aquisitivo e nível social, se contentam-se com pouco, ou até mesmo se sujeitam a
condições nas quais não deveriam estar, grande parte devido à assimetria de
informação entre essas famílias e as pessoas que detém um conhecimento superior
e que, por causa disso, utilizam dessa vantagem para fins oportunistas de modo a
gerar apenas o beneficio próprio, não se importando com o bem estar do próximo.
Mesmo contraindo dívidas em uma moradia simples e defeituosa que ainda gerará
gastos exorbitantes com retrabalho, elas acham que não podem exigir nada, pois o
imóvel já foi muito barato e que tem é que dar graças a Deus de ainda ter
conseguido aquela casa para morar, visto que na época da disponibilização para a
venda desses imóveis, houve uma enorme concorrência por parte da população de
Unaí-MG. O único fato que pesa a favor desses imóveis é que realmente a taxa de
juros é baixa (em torno de 4,5% ao ano) e o valor da prestação não ultrapassa
R$350,00, que em relação aos dos alugueis da região, é um valor bem atrativo.
Figura 8: Índice de satisfação dos moradores.
Fonte: Elaboração própria.

44
5 CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
O objetivo desta pesquisa foi identificar quais custos compõem o projeto de

construção de uma residência unifamiliar enquadrada como “casa popular” segundo
os parâmetros de caracterização da ABNT NBR 12721-2006 no município de Unaí-
MG.
Verificou-se através da curva ABC, que os gastos com alvenaria e estrutura,

cobertura e revestimento correspondem a mais de 50% dos custos, por outro lado
custos com limpeza da obra, serviços iniciais e aparelhos tem um custo pouco
significante comparado ao custo total da construção.
Pode-se concluir que o imóvel objeto de estudo deste trabalho se enquadra

perfeitamente no modelo R1-B residência unifamiliar padrão baixo conforme ABNT
NBR 12721/2006.
Constatou-se que o valor do CUB/m² para residências modelo R1-B, que foram
objeto deste estudo, é de R$1.132,61. Observa-se que o valor do CUB dado pelo
SINDUSCON-MG é aproximadamente 30% acima do valor encontrado no orçamento
analítico que foi de R$790,66, e em tese o valor real do custo por metro quadrado
das residências de estudo giraram em torno de 25% abaixo do valor encontrado no
orçamento analítico.
Baseado nos valores de referência, o custo de produção deveria ter sido

aproximadamente de R$54.365,28 (R$1.132,61 x 48m²) e acrescentando o valor do
BDI de 25% baseado na tabela do TCU, o valor de venda deste imóvel giraria em
torno de R$67.956,60. Observou-se ainda que o valor de venda estimado pelo
orçamento analítico com a inclusão do percentual de BDI foi de R$47.440,39, ou
seja, muito inferior aos valores de referência do SINDUSCON-MG.
Conclui-se nesta análise uma discrepância entre o valor de venda encontrado em

orçamento analítico com o valor comercializado dessas residências, onde a
diferença foi de R$77.559,61 (R$125.000,00 – R$47.440,39), 163,49% acima do
valor estimado.
Quanto à verificação da existência de patologias nas obras, constatou-se que das

quatro principais ocorrências de patologias indicadas no referencial desta pesquisa,
45
três destas foram identificadas, excluindo apenas a má utilização do usuário que não
se enquadrou em nenhuma das patologias encontradas. Pode-se concluir que todos
os problemas constatados nas residências foram decorrentes de falha no projeto,
falha de execução e má qualidade dos materiais.
Fica evidente a existência de vários problemas patológicos que devem ser tratados
com devida atenção, pois não deveriam ter sido constatados em residências novas
como as que serviram de objeto de estudo. Outro fator a se destacar é que essas
patologias são constatadas como as principais ocorridas em todo tipo de obra.
No que se refere ao índice de satisfação dos moradores do bairro Alvorada em

relação às residências, verificou-se que mais da metade (58%) estão satisfeitos com
a residência. Os demais (42%) encontram-se parcialmente satisfeitos. E em relação
à proporção que se declarou parcialmente insatisfeito, através do Diagrama de
Pareto pode-se concluir que 85,71% das causas resultantes da parcial insatisfação
estão relacionados à infraestrutura e falta de conforto.
As limitações encontradas no desenvolvimento deste estudo foram das mais

diversas naturezas. Todavia, destaca-se a dificuldade encontrada no levantamento
dos dados referentes à quantidade e tipo de matéria-prima utilizada, pois a empresa
detentora dos projetos necessários para a plena execução (memorial descritivo,
projeto arquitetônico, etc.) do novo orçamento se recusou a fornecer qualquer tipo
de ajuda, sendo necessário partir do marco zero, elevando o grau de dificuldade do
estudo em questão.
Outro fator limitante foi conseguir dados precisos sobre a realização de todo o
empreendimento, que se baseou em uma construção de índole duvidosa, surgindo
vários problemas para conseguir se aproximar ao máximo da realidade das
construções do bairro Alvorada. Também foi limitante a dificuldade de acesso às
residências, visto que foram feitas várias visitas e na maioria das vezes não era
possível encontrar os moradores, dificultando assim a coleta de dados quantitativos
e das entrevistas para análise qualitativa.
A produção de habitação de interesse social é o setor da construção civil que

sempre necessita de pesquisa que busque qualidade aliada à redução de custo. Por
isso, algumas possibilidades de pesquisa são sugeridas:
46
a) Levantamentos sobre os custos com manutenção e recuperação das

manifestações patológicas decorrentes de imperfeições no processo
produtivo em habitações populares;
b) Estudos sobre implantação de sistemas de controle de qualidade em

habitações de interesse social;
c) Recomendações terapêuticas para tratamento das manifestações

patológicas encontradas.
47
REFERÊNCIAS
ANDRADE MARCONI, Marina; LAKATOS, Eva Maria. Fundamentos de

metodologia científica. 1991.
ANTONIAZZI, Juliana. Patologia da construção: abordagem e diagnóstico.

Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação) - Universidade Federal de Santa
Maria, 2005.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 15575-3/2013

- Edificações habitacionais. Estabelece os requisitos e critérios de desempenho
que se aplicam às edificações habitacionais, como um todo integrado.
Disponível em:
<http://www.iar.unicamp.br/lab/luz/ld/normas%20e%20relat%F3rios/NRs/NR%20155
75/NBR_15575-3_2013_Final%20Sistemas%20de%20pisos.pdf>. Acesso em: 4 de
abril de 2015.
BLOG DO PLANALTO DA PRESIDÊNCIA REPÚBLICA. Minha Casa Minha Vida.

Disponível em: <http://blog.planalto.gov.br/minha-casa-minha-vida-contribuiu-para-
reduzir-deficit-habitacional-no-brasil/>. Acesso em: 5 de maio de 2015.
CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. Desempenho de

edificações habitacionais: guia orientativo para atendimento à norma ABNT
NBR 15575/2013./Câmara Brasileira da Indústria da Construção - Fortaleza: Gadioli
Cipolla Comunicação, 2013.
CREA MG – Conselho Regional de Engenharia de Minas Gerais. Cálculo do BDI.

Disponível em: <http://www.crea
mg.org.br/publicacoes/Cartilha/Cartilha%20sobre%20BDI.pdf>. Acesso em: 25 de
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FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO – FJP. Déficit habitacional no Brasil 2009 / Fundação

João Pinheiro. Centro de Estatística e Informações. Belo Horizonte, 2012.
Disponível em: <http://www.fjp.mg.gov.br/index.php/docman/cei/deficit-
habitacional/185-deficit-habitacional-2009/file>. Acesso em: 5 de maio 2015.
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio Grande

do Sul. Principais causas de patologias. Disponível em: <http://www.ibape-
rs.org.br/2013/06/patologia-da-construcao-civil-principais-causas >. Acesso em: 13
de Setembro de 2015.
48
LICHTENSTEIN, N. B. Patologia das Construções: procedimento para formulação

do diagnóstico de falhas e definição de conduta adequada à recuperação de
edificações: São Paulo: Escola Politécnica da USP, 1985. Dissertação (Mestrado em
Engenharia Civil) – Universidade de São Paulo, 1985.
MATTOS, Aldo Dórea. Como preparar orçamentos de obras. São Paulo, PINI,
2006.
MINISTÉRIO DAS CIDADES. Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade

do Habitat. Disponível em: http://pbqph.cidades.gov.br/projetos_indicadores.php.
Acesso em: 3 de março 2015.
OLIVARI, Giorgio. Patologia em Edificações . Trabalho de Conclusão de Curso

(Graduação) – Universidade Anhembi Morumbi, São Paulo: Monografia, 2003.
PINA, Gregório Lobo de. Patologia nas Habitações Populares. Trabalho de

Conclusão de Curso (Graduação) – Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de
Janeiro: Monografia, 2003.
TISAKA, Maçahico. Orçamento na construção civil: consultoria, projeto e

execução: metodologia de cálculo, composição do BDI, legislação. Pini, 2006.
TCPO. Tabela de composição de preços para orçamentos. 13ª edição, São Paulo,
editora PINI Ltda, 2010.
49
Apêndice A – Planta baixa das residências objeto de estudo
Download do projeto completo em:

https://www.dropbox.com/s/ljbrla1d2e7m0j7/Projeto%20Arquitetonico.rar?dl=0
50
APÊNDICE B – QUESTIONÁRIO APLICADO AOS MORADORES
Questionário para avaliar o nível de satisfação dos moradores do

bairro Alvorada em Unaí-MG
1. Nível de satisfação com a sua residência
( ) insatisfeito ( ) parcialmente satisfeito ( ) totalmente satisfeito
Causa da insatisfação: ( ) localização ( ) infraestrutura ( ) falta de conforto

( ) valor do imóvel
Outros:
2. Sonho de casa própria atendido?
( ) SIM ( ) NÃO
Observação:
3. Vontade de morar em outro bairro?
( ) SIM ( ) NÃO
Observação:
4. Arrependimento em ter entrado em um financiamento?
( ) SIM ( ) NÃO
Observação:
5. Voltaria para o aluguel?
( ) SIM ( ) NÃO
Observação:

Análise Quali-Quantitativa e Projeto de Construção: Estudo Multicasos em Residências Unifamiliares Padrão Baixo em Unaí-MG.

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Análise Quali-Quantitativa e Projeto de Construção: Estudo Multicasos em Residências Unifamiliares Padrão Baixo em Unaí-MG.

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LUAN RHANDER DE JESUS BATISTA

Análise quali-quantitativa e projeto de construção: estudo

Análise quali-quantitativa e projeto de construção: estudo

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado a Faculdade CNEC Unaí como

Professor Orientador: Ms, Paulo Augusto Miers Zabot

Artigo (bacharelado) – Faculdade CNEC Unaí, 2015.

Análise quali-quantitativa e projeto de construção: estudo

A Comissão Examinadora, abaixo nominada, aprova o Trabalho de

Luan Rhander de Jesus Batista

Ms, Paulo Augusto Miers Zabot

Ms. Zeuman de Oliveira e Silva, Esp. Layse da Silva Gontijo

Unaí - MG,..........de.................... de 2015

Este trabalho foi baseado em um estudo de caso em residências unifamiliares que

1. Análise de custos. 2. Projeto de 3. Residências

Tabela 1 - Orçamento analítico. ................................................................................ 28

Figura 1: Percentual de utilização do BDI para obras de edificação – construção .... 27

Figura 3: Curva ABC de insumos. ............................................................................. 34

Figura 5: Caracterização dos projetos padrão........................................................... 36

Figura 6: CUB/m² 09/2015......................................................................................... 37

Figura 7: Principais causas de Patologias em construções. ..................................... 41

Figura 8: Diagrama de Pareto ................................................................................... 42

Figura 9: Índice de satisfação dos moradores. .......................................................... 43

O setor da construção civil vem sofrendo crescimento considerável durante esses

Através destas informações fica evidente a importância dos setores públicos e

O governo, em parceria com as instituições financeiras, já vem fazendo progressos

1 Fundação João Pinheiro (FJP) – Entidade do governo de Minas Gerais.

combinado com elevado percentual de jovens em relação ao total da população e a

Os dados estatísticos revelam que a demanda por imóveis está seguindo um

A principal variável que impede que o método construtivo (prática) acompanhe a

Outro ponto a se destacar no que tange ao lado financeiro da obra é o desperdício,

1.1 Formulação do problema

É notável a importância da construção de “casas populares” em todo o Brasil. Em

Partindo deste princípio, surgiu o interesse em avaliar o processo de construção

Através dessas informações, emerge o seguinte problema de pesquisa: O projeto

1.2 Objetivo Geral

• Identificar quais custos compõem o projeto de construção de uma residência

1.3 Objetivos Específicos

• Elaborar o orçamento analítico da edificação escolhida como projeto de

• Aferir se todos os materiais utilizados na construção atendem às exigências

• Caracterizar o imóvel em relação ao padrão construtivo;

• Identificar se há patologias na edificação construída.

• Relacionar a qualidade verificando o grau de satisfação dos usuários

Dados do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) mostram que o déficit

Em razão da grande importância desse projeto que se caracteriza por ser um

mensal que informa os custos e índices da construção civil.

Contudo, justifica-se a pertinência deste estudo em função da possibilidade de servir

2.1 Conceitos e atributos de orçamento

O custo deve se aproximar ao máximo da realidade. Entretanto, muitas vezes são

Ainda sobre a conceituação de custo, Femenick (2005) diz:

Custo é uma certa quantidade em recursos financeiros correspondentes a

I. Aproximação: Todo levantamento de custos, por mais impecável que seja,

II. Especificidade: Todo orçamento para a construção de uma casa em uma

pode falar em orçamento padronizado ou generalizado. O orçamento está

III. Temporalidade: Um levantamento de custos realizado tempos atrás não

2.2 Graus do orçamento

Existem três tipos de grau de detalhamento: Estimativa de custo, orçamento

2.2.1 Estimativa de custos

Em geral, a estimativa de custos é feita a partir de indicadores genéricos, sendo

O CUB de cada projeto-padrão é calculado aplicando-se coeficientes

2.2.2 Orçamento Preliminar

2.2.3 Orçamento Analítico

O orçamento analítico vale-se de uma composição de custos unitários para

8 NBR 12.721 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para