ENGENHARIA CIVIL
PLANEJAMENTO E ORÇAMENTO DE OBRAS
AULA 02
PROF. RICARDO YAMAGUTI
UE 01 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
01.01 – Aprovação de Projetos
01.01.01 – PGRCC
01.02 – Habite-se
01.02.01 – Entrega do Imóvel
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PO 02
- Entrega de unidades
- Como evitar problemas nas vendas
- Garantias
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01.01 – APROVAÇÃO DE PROJETOS
- Prefeituras
No caso de Londrina:
http://www.londrina.pr.gov.br/
- Secretaria de obras
http://www.londrina.pr.gov.br/index.php?option=com_c
ontent&view=article&id=1129&Itemid=541
- Diretoria de aprovação de projetos
http://www.londrina.pr.gov.br/index.php?option=com_c
ontent&view=article&id=511&Itemid=627
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01.01 – APROVAÇÃO DE PROJETOS
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01.01 – APROVAÇÃO DE PROJETOS
ATENÇÃO
ATENÇÃO
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01.01.01 – PGRCC
- Projeto de Gerenciamento de Resíduos na Construção
Civil
- Decreto nº 768/2009, a partir de janeiro de 2010 em
Londrina para os projetos a serem aprovados
- Preocupação com o meio ambiente, problemas
ambientais
- Os resíduos foram classificados em classes A, B, C e D
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01.01.01 – PGRCC
O PGRCC deverá conter:
1 - Caracterização dos resíduos (identificar e classificar)
2 - Triagem dos resíduos
3 - Acondicionamento
4 - Transporte
5 - Destinação
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ATENÇÃO
01.01.01 - PGRCC
Documentações a serem apresentadas para o
PGRCC conforme site da Prefeitura:
- Declaração Pequeno Gerador
- Memorial Descritivo PGRCC
- Termo de Referência PGRCC para Grande
Gerador
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01.02 – HABITE-SE
- Liberação pela Prefeitura para ocupação do
imóvel.
- Garantia de que o imóvel foi construído
conforme projetos aprovados dentro das
normas técnicas.
- Mudança para fins legais de lote para
edificação construída.
- Somente com Habite-se se faz a escrituração e
financiamento.
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01.02 – HABITE-SE
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01.01.03 – HABITE-SE
ATENÇÃO
ATENÇÃO
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01.01.03 – HABITE-SE
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01.02 – HABITE-SE
Após Habite-se:
- Certidão Negativa no INSS (comprovação de
utilização de mão de obra com recolhimento
previdenciário nacional).
- Constituição do condomínio e individualização
das unidades (deixa de ser terreno ou fração para ser
uma unidade) – PROCESSO DE INCORPORAÇÃO
- Escrituras (matrículas) individualizadas –
PROCESSO DE INCORPORAÇÃO, e registro em cartório.
A partir de então a unidade é de propriedade
jurídica e real do adquirente.
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01.02.01 – ENTREGA DO IMÓVEL
1) Liberação das unidades após quitação/assinatura
contrato de financiamento,
2) Vistoria das áreas comuns (formalização),
3) Formalização através de termos de vistoria e entrega
de chaves,
4) Entrega protocolada do Manual do Proprietário,
5) Explicação sobre os termos de garantias,
6) Liberação para mudanças (alinhado com síndico).
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01.02.01 – ENTREGA DO IMÓVEL
Deve-se documentar (protocolar) o termo de
vistoria, a entrega de chaves e manual do proprietário
para que a partir desta data se inicie os prazos de
garantias.
Caso não se tenha estes registros, o responsável
técnico que construiu/incorporou a unidade poderá ter
que responder e arcar com despesas que não seriam de
sua responsabilidade.
SEM PROTOCOLO É COMO SE NÃO TIVESSE SIDO ENTREGUE!
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01.02.01 – ENTREGA DO IMÓVEL
- Segundo NBR 5674 (Manutenção de edificações –
procedimento):
“A manutenção de edificações é um tema cuja
importância tem crescido no setor da construção civil,
superando, gradualmente, a cultura de se pensar o
processo de construção limitado até o momento quando
a edificação é entregue e entra em uso.”
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01.02.01 – ENTREGA DO IMÓVEL
- Segundo NBR 5674 (Manutenção de edificações –
procedimento):
“... as edificações apresentam uma característica que as
diferencia de outros produtos: elas são construídas para
atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo
deste tempo de serviço devem apresentar condições
adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos
agentes ambientais e de uso que alteram suas
propriedades técnicas iniciais.”
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A MANUTENÇÃO DO IMÓVEL
- Improviso,
- Falta de planejamento,
- Ausência de rigor técnico e informalidade.
Precisam ser substituídos por:
- Manutenção preventiva,
- Check up técnico,
- Análise de desempenho,
- Eficiência ambiental e de durabilidade de materiais e
sistemas construtivos.
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A MANUTENÇÃO DO IMÓVEL
- Minimizar alguns acidentes prediais,
- Evitar prejuízos para os condomínios,
- Aumento dos custos de manutenção,
- Insegurança dos usuários,
- Desvalorização patrimonial,
- Mudar cultura dos usuários, sendo cumplices e
responsáveis por esta manutenção, não recaindo às
construtoras.
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01.02.01 – ENTREGA DO IMÓVEL
A elaboração do Manual do Proprietário possui
norma específica, e servirá de apoio técnico e inclusive
jurídico para determinar responsabilidades e auxiliar na
solução de problemas (vícios) que o usuário da unidade
pode vir a ter quando na ocupação da mesma.
- NBR 15575 – Norma de desempenho
- NBR 5674 – Manutenção de edificações
- NBR 14037 – Manual de operação, uso e manutenção
das edificações – Conteúdo e recomendações para
elaboração e apresentação
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NBR 15575
5 Incumbências dos intervenientes
5.4 Construtor e incorporador
5.4.2 Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o
manual de operação uso e manutenção, ou documento
similar, conforme 3.18, atendendo à ABNT NBR 14037 e
ABNT NBR 5674, que deve ser entregue ao proprietário
da unidade quando da disponibilização da edificação para
uso, cabendo também elaborar o manual das áreas
comuns, que deve ser entregue ao condomínio.
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NBR 15575
5 Incumbências dos intervenientes
5.4 Construtor e incorporador
5.4.3 O manual de uso e operação da edificação (3.18)
deve atender ao disposto na ABNT NBR 14037, com
explicitação pelo menos dos prazos de garantia aplicáveis
ao caso, previstos pelo construtor ou pelo incorporador,
e citados no Anexo D.
NOTA: Recomenda-se que os prazos de garantia
estabelecidos no manual de operação, uso e
manutenção, ou documento similar, sejam iguais ou
maiores que os apresentados no Anexo D.
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NBR 5674
3.4 manual de operação, uso e manutenção:
Documento que reúne apropriadamente todas as
informações necessárias para orientar as atividades de
operação, uso e manutenção da edificação.
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NBR 5674
5 Responsabilidades
5.1 O proprietário de uma edificação, responsável pela
sua manutenção, deve observar o estabelecido nas
normas técnicas e no manual de operação, uso e
manutenção de sua edificação.
5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietários
condôminos, responsáveis pela manutenção de partes
autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo
conjunto da edificação, devem observar e fazer observar
o estabelecido nas normas técnicas e no manual de
operação, uso e manutenção de sua edificação, se
houver.
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NBR 5674
7.2 A estrutura de documentação e registros deve conter:
a) manual de operação, uso e manutenção das
edificações, incluindo desenhos arquitetônicos e de
engenharia, projetos de sistemas de segurança e
proteção das edificações, memoriais de cálculo,
memoriais descritivos e especificações como construído e
suas atualizações por intervenções posteriores;
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NBR 5674
b) registro de serviços de manutenção realizados,
classificados pela natureza ou componente da edificação,
contendo a documentação da tomada de preços,
propostas técnicas e relatórios de fiscalização da
execução, que demonstrem custos e tempo de execução
de cada serviço;
c) registro de reclamações e solicitações dos usuários;
d) relatórios das inspeções;
e) acervo de normas e procedimentos padronizados para
serviços de manutenção;
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NBR 5674
f) programas de manutenção para as edificações e seus
equipamentos, com destaque para os aspectos relativos
à higiene, saúde e segurança dos usuários.
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NBR 14037
4 Requisitos para a elaboração e apresentação do
manual
4.1 Linguagem utilizada
4.2 Estrutura do manual
5 Requisitos para os conteúdos dos capítulos e
subdivisões do manual
Cada capítulo deve permitir uma visão específica, e deve
ser detalhado numa extensão tal que permita guiar o
leitor sobre o seu conteúdo.
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NBR 14037
(capítulo 1) 5.1 – Apresentação
(subdivisões):
5.1.1 Índice
5.1.2 Introdução
5.1.3 Definições
(capítulo 2) 5.2 – Garantias e assistência técnica
(subdivisões):
5.2.1 Garantias
5.2.2 Perdas de garantias
5.2.3 Assistência técnica
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NBR 14037
(capítulo 3) 5.3 – Memorial descritivo (as built)
(capítulo 4) 5.4 – Fornecedores
5.4.1 Relação de fornecedores
5.4.2 Relação de projetistas
5.4.3 Relação de serviços de utilidade pública
(capítulo 5) 5.5 – Limpeza e uso do imóvel
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NBR 14037
(capítulo 6) 5.6 – Manutenção
5.6.1 Programa de manutenção preventiva
5.6.2 Registros
5.6.3 Verificações
(capítulo 7) 5.7 – Informações complementares
5.7.1 Meio ambiente e sustentabilidade
5.7.2 Segurança
5.7.3 Operação dos equipamentos e suas ligações
5.7.4 Documentação técnica e legal
5.7.5 Elaboração e entrega do manual
5.7.6 Atualização do manual
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NBR 15575
- Prazo de garantia
3.34 prazo de garantia legal: período de tempo previsto em
lei que o consumidor dispõe para reclamar dos vícios
(defeitos) verificados na compra de produtos duráveis.
3.35 prazo de garantia certificada: período de tempo,
acima do prazo de garantia legal, oferecido
voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor
ou fabricante) na forma de certificado ou termo de
garantia ou contrato, para que o consumidor possa
reclamar dos vícios (defeitos) verificados na compra de seu
produto. Este prazo pode ser diferenciado para cada um
dos componentes do produto a critério do fornecedor.
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NBR 15575
- Manutenção
3.27 manutenção conjunto de atividades a serem
realizadas ao longo da vida total da edificação para
conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de
seus sistemas constituintes de atender as necessidades e
segurança dos seus usuários.
- Operação
3.28 operação conjunto de atividades a serem realizadas
em sistemas e equipamentos com a finalidade de manter
a edificação em funcionamento adequado
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NBR 15575
4 Exigências do usuário
4.1 Generalidades
Para os efeitos desta Norma, apresenta-se uma lista geral
de exigências dos usuários, descrita em 4.2 a 4.4 e
utilizada como referência para o estabelecimento dos
requisitos e critérios. Sendo atendidos os requisitos e
critérios estabelecidos nesta Norma, considera-se para
todos os efeitos que estejam satisfeitas as exigências do
usuário.
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NBR 15575
4.2 Segurança
As exigências do usuário relativas à segurança são
expressas pelos seguintes fatores:
- segurança estrutural (resistência a cargas
estáticas e dinâmicas, impactos, etc);
- segurança contra o fogo (risco de incêndio,
sistemas de detecção, rotas de fuga, etc);
- segurança no uso e na operação (choques,
utilização cotidiana, segurança contra intrusos, etc).
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NBR 15575
4.3 Habitabilidade
As exigências do usuário relativas à habitabilidade
são expressas pelos seguintes fatores:
- estanqueidade (chuva, poeira, gases, umidade
ascendente, etc);
- desempenho térmico (temperatura, radiação
térmica, umidade do ar, etc);
- desempenho acústico (nível de ruídos, etc);
- desempenho lumínico (controle de iluminação
natural e artificial, insolação, ofuscamento, etc);
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NBR 15575
4.3 Habitabilidade
- saúde, higiene e qualidade do ar (pureza do ar,
insalubridade, limpeza, eliminação de resíduos,
suprimento de água, ventilação, controle de odores, etc);
- funcionalidade e acessibilidade (flexibilidade,
previsão de instalação de novos equipamentos e serviços,
etc);
- conforto tátil e antropodinâmico (propriedade
das superfícies, temperatura, aspectos relacionados com
a força e destreza humanas, etc).
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NBR 15575
4.4 Sustentabilidade
As exigências do usuário relativas à
sustentabilidade são expressas pelos seguintes fatores:
- durabilidade (conservação por tempo adequado);
- manutenibilidade (dar condições de realizar
manutenções);
- impacto ambiental (menor impacto no meio
ambiente).
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NBR 15575
4.5 Nível de desempenho
4.5.1 Em função das necessidades básicas de
segurança, saúde, higiene e de economia, são
estabelecidos para os diferentes sistemas requisitos
mínimos de desempenho que devem ser considerados e
atendidos.
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NBR 14037
5.7.5 Elaboração e entrega do manual
5.7.5.1 A elaboração do manual, objeto desta Norma,
deve ser feita por empresa ou profissional responsável
técnico. O fornecimento cabe ao responsável pela relação
comercial com o consumidor final.
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NBR 14037
5.7.5.2 Em edificações condominiais devem ser
entregues, no ato da entrega das chaves, ao primeiro
proprietário:
a) aos proprietários, um exemplar do manual com
informações sobre cada área de uso privativo, incluindo
também informações julgadas necessárias sobre
sistemas, elementos e componentes, instalações e
equipamentos de áreas comuns;
b) ao condomínio um exemplar do manual específico às
áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto
completo de projetos atualizados “como construídos” e
especificações técnicas.
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NBR 14037
5.7.5.3 Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da
edificação, deve entregar cópia do manual para o usuário
de forma que este atenda às instruções e prescrições
contidas no mesmo.
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