Aula 11

ENGENHARIA CIVIL
PLANEJAMENTO E ORÇAMENTO DE OBRAS

UE 02 – PLANEJAMENTO E ORÇAMENTO
02.10 – Cronogramas
02.11 – Curva ABC
02.13 – Controle de obra e curva S
02.13 – Viabilidade financeira
02.14 – Fluxos de caixa
PLANEJAMENTO E ORÇAMENTO DE OBRAS - PROF. RICARDO YAMAGUTI

SUGESTÕES
- Vincular subplanilhas, facilitando nas alterações de
preços unitários;
- Orçamento bem discriminado e atualizado serve como
parâmetro de medição de serviços terceirizados, controlando
despesas;
- O orçamento será mais próximo do custo real quando
for discriminado de forma mais semelhante possível como se
compra (evitar verba, diversos);
- Quando a obra atingir 70 a 75% fazer um orçamento
para finalização, comparando-se com os existentes, e este
deverá ser o controlado e referencial (controle de saldos);
- Comparar com os “pesos” de outras bibliografias

02.10 – CRONOGRAMAS
- Antes do início de uma obra, o ideal é saber
exatamente quanto tempo os trabalhos vão durar e,
consequentemente, quando irão terminar (Roteiro de
Planejamento – DEFINIÇÃO DAS DURAÇÕES).
- É importante planejar com detalhes os serviços que
serão executados em todas as fases de execução do projeto.
- Deve-se ter conhecimento das sequencias de serviços
(Roteiro de Planejamento – PRECEDÊNCIAS).
- O resultado desse planejamento é o cronograma da
obra. Esse registro expressa visualmente a programação e
sequencia das atividades que serão realizadas durante a
construção.

- O cronograma físico pode ser mais ou menos
detalhado, contemplando a duração de serviços
específicos, ou apenas as fases mais gerais da obra
(etapas/macros) – depende-se das necessidades, por
exemplo, se for muito complexo fica de difícil
entendimento na obra, podendo gerar confusões.

- Quando mostra também os valores que serão gastos,
ao longo do tempo e em cada uma dessas atividades, recebe o
nome de cronograma físico-financeiro.
- Essa programação organizada permite que se compre
ou contrate materiais, mão de obra e equipamentos na hora
certa.
- Se fizer isso depois do momento ideal, a obra atrasa. Se
fizer antes do tempo, pode perder materiais no estoque ou pagar
mão de obra e equipamentos que acabam ficando parados, sem
trabalho.

FINALIDADES DE UM CRONOGRAMA FÍSICO FINANCEIRO:
1- Organizar o tempo
- O cronograma mostra em uma linha do tempo, o
começo e o fim de cada uma das fases ou atividades da obra.
- É possível verificar o andamento das diversas frentes de
serviço.
- Definição de prioridades e concentrar o foco nas
equipes que eventualmente estejam mais atrasadas em relação
às demais.
- Auxilia no planejamento das compras de produtos e
materiais de construção, reduzindo estoques desnecessários no
canteiro.
2 - Pré dimensionamento de equipes

- Sabendo-se a previsão do início e fim de cada
fase, com a composição unitária (produtividade
estimada), calcula-se o pré dimensionamento das equipes
de cada fase (frentes de trabalho).

3 - Organizar o caixa (fluxo de despesas)

- As despesas com a execução dos serviços são
detalhadas por períodos (semanal ou mensal).
- Permite o conhecimento de quanto vão gastar e
quando isso vai acontecer, evitando despesas e
empréstimos imprevistos.
- Com o resultado, pode-se planejar o
investimento do dinheiro que ainda não foi gasto, que
rende juros e reduz as despesas.

4 - Obter financiamento
- Quando os bancos quando fazem empréstimos para
obras, exigem que se apresente o cronograma físico-financeiro
junto com os projetos, a planilha orçamentária e o memorial
descritivo da obra.
- Estes documentos servem como garantia de que o
dinheiro emprestado será efetivamente usado na construção ou
reforma de um imóvel.
- Mensalmente o fiscal do banco averigua o andamento
da obra fazendo-se a medição dos serviços executados antes da
liberação dos recursos.
- Cada banco tem sua planilha personalizada.

- DIFERENÇAS DOS TIPOS DE CRONOGRAMAS:
- Cronograma Físico – EXECUÇÃO DA OBRA

- Cronograma de Compras – DEPENDE DO PRAZO DE
ENTREGA DOS FORNECEDORES
- Cronograma Financeiro – GASTOS DA OBRA (média
d+28)

- LINHA DE BALANÇO (diagrama tempo-caminho,
diagrama espaço tempo – LDB, LOB)
- Para obras com ciclos de produção repetitivos
(pavimentos tipos, trechos de estrada, etc)
- Gráfico que demonstra tempo – progresso de
cada atividade em cada ciclo, resultando em uma reta
unindo 1º ciclo ao último (início OU final)
- A inclinação desta reta mostra o ritmo de
produção planejada em que as atividades avançarão na
obra ao longo do tempo (considerando produção
constante = ritmo linear)

- Cronograma Físico:

- Linha de Balanço:

- Linha de Balanço com mais atividades:

- Menor inclinação – atividade com execução mais lenta
- Maior inclinação – atividade com execução mais rápida
A Linha de Balanço demonstra se as atividades

sucessoras não estão iniciando antes do término de seus
predecessoras, identificando erros no cronograma, e
deve-se corrigir com o redimensionamento de equipes
e/ou prazo de início das atividades.



02.11 – CURVA ABC
A curva ABC é um orçamento organizado de modo
a destacar os itens (insumos, mão de obra e
equipamentos) que mais pesam no custo total de uma
obra ou de um serviço. Assim, os elementos mais
relevantes da tabela aparecem logo nas primeiras linhas,
facilitando sua visualização e controle.
Neste tipo de apresentação do orçamento, a
coluna mais importante é a que mostra o preço total dos
itens descritos na tabela. Com base nesse critério, os
elementos são distribuídos em ordem decrescente - os
valores maiores em cima e os menores embaixo.

02.11 – CURVA ABC
Com esse tipo de organização, consegue-se
visualizar os materiais e serviços mais importantes caso
precise reduzir os custos da obra.
Além disso, ajuda a dividir responsabilidades: o
gerente da obra, mais experiente, deve acompanhar de
perto a negociação dos insumos e serviços mais caros do
orçamento. A negociação e compra dos itens mais
baratos da obra podem acontecer de forma menos
rigorosa.

02.11.01 – Elaborando uma curva ABC
1- Preço Total
É a mais importante da tabela. Os valores aparecem
em ordem decrescente, do maior para o menor.
2- Peso ou Participação (%)
Mostra a porcentagem do custo do item no
orçamento total da obra. Também aparece em ordem
decrescente.
3- Pesou ou Participação Acumulada (%)
É a soma das porcentagens de participação até aquela
linha. Os valores aparecem em ordem crescente, até
atingirem 100%.

- Faixa A
Situada no alto da tabela, é o grupo de materiais e
serviços que mais pesam no orçamento onde somados seus
preços totais equivalem à metade (50%) do custo da obra.
Deve-se ter participação ativa na compra ou contratação
desses itens. Descontos mínimos podem implicar grandes
economias na obra.
- Faixa B
É o grupo intermediário, que representa 30% do custo
total da obra. Negociar descontos nesses produtos e serviços
rende economias menos significativas, mas ainda relevantes,
no orçamento.
- Faixa C
Em geral, pode-se delegar a compra e contratação
desses itens a quem lida com o dia-a-dia da obra.
Variações de preço desses itens são menos relevantes no
orçamento.



02.11.02 – Importância da curva ABC
1- Hierarquia de insumos e serviços
Lendo o topo da tabela para saber quais são os
insumos e serviços economicamente mais importantes.
2- Prioridade na negociação
As negociações e cotações devem se focar nos
insumos ou serviços do topo da tabela (faixa A). Um
desconto pequeno nestes itens pode representar uma
economia mais importante do que um desconto grande
nos da parte inferior (faixa C).

02.11.02 – Importância da curva ABC
3- Atribuição de responsabilidades
A compra dos principais insumos e a contratação dos
principais serviços deve ter participação ativa, já que existe
um grande potencial de barateamento do custo total. Já a
compra e contratação de insumos e serviços que geram
menos gastos podem ser delegados a outras pessoas.
4- Avaliação de impactos
Quanto mais para cima o item estiver na tabela,
maior será o impacto de variações de preços (positivas ou
negativas) no orçamento. No andamento da obra, isso é
importante quando quer-se mostrar ao cliente que
encareceu devido ao aumento de preço de um item que tem
grande peso no orçamento.
02.11 – CURVA ABC
Resultados da curva ABC:
- Por fases (etapas/macro itens da obra)
- Por serviços
- Por insumos
Quando fazer:
- Planejamento inicial (comparar índices do orçamento
de viabilidade)
- Fechamento da obra (comparar resultados obtidos
para feedback para outras obras).

02.11 – CURVA ABC
Resultados por fases (material + mão de obra): (74%)
- Supra estrutura (25%)
- Despesas administrativas (15%)
- Esquadrias de alumínio (6%)
- Serviços elétricos (5%)
- Revestimentos de pisos (5%)
- Serviços de alvenaria (4%)
- Serviços de pintura (4%)
- Elevadores (4%)
- Serviços de reboco (3%)
- Serviços hidráulicos (3%)

02.11 – CURVA ABC
Resultados por insumos (material ou mão de obra): (50%)
- Concreto
- Aço
- Esquadrias de alumínio
- Elevador
- Empreita fôrmas/concretagem
- Empreita de pintura
- Empreita alvenaria/reboco
- Fôrmas
- Cimento
- Servente

VALOR GASTO
DISCRIMINAÇÃO
% % ACUM NÍVEL
EMPREITA NAS OBRAS 23,85% 23,85% A
FOLHA DE PAGAMENTO / SALARIO 11,98% 35,83% A
CONCRETO 7,89% 43,72% A
ACO E FERRO 6,35% 50,06% B
ESQUADRIAS DE ALUMINIO 4,43% 54,49% B
SERVICO DE PINTURA NAS OBRAS 3,46% 57,95% B
ELEVADOR 3,15% 61,10% B
MATERIAL ELETRICO 3,08% 64,19% B
GRANITOS E MARMORES 2,65% 66,83% B
FORRO DE GESSO 2,32% 69,16% B
CIMENTO 1,95% 71,11% B
SERVICO DE ARMACOES DE ACO 1,87% 72,98% B
BLOCOS CERAMICOS 1,58% 74,56% B
SERVICO DE INSTALACAO DE PORTA 1,57% 76,13% B
ARGAMASSA USINADA 1,53% 77,66% B
MATERIAL HIDRAULICO 1,52% 79,18% B
ESQUADRIAS DE FERRO 1,52% 80,70% C
IMPERMEABILIZACOES 1,31% 82,01% C
DECORACAO NAS OBRAS 1,19% 83,20% C
FORMA DE CHAPA DE MADEIRA 1,13% 84,33% C
02.13 – CONTROLE DE OBRA
- Medição da evolução da obra (normalmente mensal);
- Item obrigatório quando existe financiamento bancário;
- Mesmo quando não se tem financiamento, sugere-se
fazê-lo;
- Cuidado para falsos números (papel aceita tudo),
quando existe fiscal do banco, podem existir divergências
a serem discutidas e o número pode ser “mais real”;
- Deve-se corrigir o restante da planilha (a diferença vai
ser zerada em qual mês?).

02.13 – CURVA S
A curva “S” representa graficamente o resultado
da acumulação das distribuições percentuais, parciais,
relativas à alocação de determinado fator de produção
(mão de obra, equipamentos e materiais) ao longo do
tempo.
A curva S pode ser também denominada de curva
de distribuição ou agregação acumulada. Basicamente, a
curva pode ser empregada como técnica de
planejamento, programação e/ou como técnica de
controle.

100,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
70,00%
80,00%
90,00%
0,00%
60,00%
jul/12
ago/12
set/12
out/12
nov/12
dez/12
jan/13
fev/13
mar/13
abr/13
mai/13
jun/13
jul/13
ago/13
set/13
out/13
nov/13
dez/13
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15
jan/16
fev/16
DESPESAS OBRA
R$ 35.000.000,00
R$ 30.000.000,00
R$ 25.000.000,00
R$ 20.000.000,00
R$ 15.000.000,00
R$ 10.000.000,00
R$ 5.000.000,00
R$ -
02.13 – ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA
- Comparação entre a estimativa de custo do
projeto e os rendimentos que se esperam obter por meio
da sua comercialização.
- Fatores como localização, capital e concepção do

produto são combinados, de tal forma que se obtenha
uma incorporação bem sucedida.

1- Concepção do empreendimento
- Demanda do mercado.
- Considera o diagnóstico e as tendências deste
mercado.
- São decididos, por exemplo, o número de
quartos, a ÁREA de cada unidade habitacional, o número
de vagas na garagem e a existência ou não de áreas de
lazer.
- Definição do tipo de material a ser usado, da
tecnologia e do padrão de qualidade da obra.

2- Escolha do local
- Buscar compatibilizar o tipo de empreendimento a
ser feito com um preço compatível ao praticado na área.
- Outros aspectos a serem considerados são a
orientação solar; topografia; entorno; ligação com redes de
água e esgoto, abastecimento elétrico, ligações com vias de
tráfego; instituições de ensino; comércio básico; e segurança.

2- Escolha do local
- O perfil do público-alvo do empreendimento é
um dos aspectos mais importantes para o estudo de
viabilidade, pois o objetivo final da construção das
residências é a sua comercialização ou atendimento do
cliente que realizou a encomenda do mesmo.
- O perfil do cliente é que vai determinar as
características centrais do imóvel. Por essa razão, é
fundamental elaborar um perfil sócio-econômico e
cultural dos prováveis clientes do empreendimento.

2- Escolha do local
- As pesquisas de mercado são bastante úteis, pois
permitem identificar diversas demandas e características dos
possíveis compradores das unidades habitacionais daquele
empreendimento.
- Nas pesquisas de mercado obtém-se o número de
unidades ofertadas, número de imóveis novos lançados,
número de unidades vendidas, velocidade de venda, dentre
outras. Muitos dados são apresentados subdivididos de
acordo com o padrão de acabamento, com o tipo de bairro,
com o número de quartos e com a faixa de renda a que se
destina cada tipo de imóvel.
2.1 - Pesquisas de mercado
- Idade;
- Estado civil;
- Número de filhos;
- Escolaridade;
- Renda familiar;
- Tipo de imóvel que reside (casa/apto);
- Imóvel é próprio;
- Tempo que reside neste imóvel;
- Satisfação com moradia atual;

- Satisfação com bairro;
- Número de cômodos;
- Área construída da moradia;
- Bairro ou região preferida para morar;
- Tipo de imóvel pretendido;
- Área do imóvel pretendido;
- Itens negativos morar em edifícios;
- Opiniões sobre área de lazer;
- O que mais valoriza em um imóvel (tamanho,
acabamento, localização);
- Condição do imóvel (novo/usado);
- Número de cômodos;
- Número de vagas de garagens;
- Compraria imóvel na planta;
- Faixa de preço preferida;
- Forma de pagamento preferida;
- Itens da área comum considerados necessários,
desejado, dispensável;
- Itens de infraestrutura do bairro considerados
importantes, muito importantes, pouco importante, nenhuma
importância e indiferente.
3- Recursos
- O estudo de viabilidade precisa levar em conta os
recursos disponíveis para o mesmo.
- Conhecer fontes financiadoras, dividindo-as em
fontes próprias e fontes de terceiros é fundamental para
o planejamento da obra.
- No cálculo do valor financeiro disponível, é
preciso considerar aspectos como taxa de juros de
financiamentos bancários ou de descontos oferecidos aos
clientes no caso de financiamento pelo próprio
comprador com vendas de imóveis na planta.

4- Orçamento
- Para elaborar o orçamento da obra, depende-se do
projeto arquitetônico com as especificações técnicas e de
acabamentos.
- Deve-se ter muito cuidado em todas as etapas do
empreendimento a fim de que os valores estipulados não
sejam ultrapassados de forma a comprometer a viabilidade
financeira do empreendimento.

5- Rentabilidade
- A rentabilidade do projeto está diretamente
relacionada ao controle do orçamento, pois ela é medida pela
velocidade de retorno do capital investido.
- Significa dizer qual o percentual do valor investido
retorna ao investidor quando houver a venda de todas as
unidades.
- Está relacionada à velocidade de execução da obra e
também à velocidade de venda das unidades habitacionais
construídas.

- O índice de lucratividade apresenta o ganho que
o investidor obtém com a obra e é expresso em
percentual, considerando o valor total investimento, qual
foi a taxa de lucro obtida.
Números para uma rápida viabilidade econômica:

- RECEITAS
A) Valor Geral de Vendas (VGV);
B) Subtrair permutas se houver.

Números para uma rápida viabilidade econômica:
- DESPESAS
C) Custo da construção;
D) Comissão de vendas (5%VGV);
E) Impostos sobre faturamento (4% VGV);
F) Marketing (depende da empresa, pode ser VGV ou
custo);
G) Despesas bancárias de financiamento (depende do
banco e do valor financiado – custo);
H) Despesas administrativas (depende da empresa, pode
ser VGV ou custo, normalmente custo).
Fazendo-se as contas (RECEITAS – DESPESAS), obtém-se o
retorno esperado (valores em Reais)
Calcula-se o índice de retorno sobre o VGV ou sobre o

custo da obra, dividindo-se o valor do retorno esperado
por um destes outros 2 valores. (normalmente tudo
sobre o custo)
Índice de retorno esperado(%): [A - (B+C+D+E+F+G+H)]

C (custo obra)

Índice de retorno esperado(%): [A - (B+C+D+E+F+G+H)]
C
Exemplo:
VGV: A = 3.800/m2 e custo obra:C = 2.400/m2
Comissão de vendas: D = 3.800 x 5% = 190
Impostos sobre faturamento: E = 3.800 x 4% = 152
Marketing: F = 2.400 x 3% = 72
Juros financiamento: G = 2.400 x 25% x 70% = 420
Despesas administrativas: H = 2.400 x 5% = 120

Índice de retorno esperado(%): (3.800 – 3.354) / 2.400
Índice de retorno esperado(%): 18,58%

02.14 – FLUXO DE CAIXA
- Cronograma financeiro de despesas (verificar
competência ou caixa);
- Cronograma financeiro de receitas VGV (simular fluxo
de vendas do estoque e parcelas já definidas);
- Confrontação para verificar sustentabilidade do
empreendimento independentemente de outros;
- Verificar necessidade de financiamento bancário ou
empréstimo e em qual momento – PONTO DE EQUILÍBRIO
(evitar pagamentos de juros desnecessários ao banco);
- Normalmente se faz no estudo de viabilidade do
empreendimento, de forma a compor o planejamento através de
simulações.

02.14.01 – Acompanhamento do Fluxo de Caixa
- Controle financeiro das despesas do
empreendimento (gastos efetivos) confrontando-se com
o cronograma inicial e fluxo de caixa;
- Vinculação de cada nota fiscal ou mesmo itens da
nota fiscal com o orçamento;
- Vinculação de cada item da medição de
empreiteiro com o orçamento;
- Controle de saldos;
- Sistemas que bloqueiam quando ultrapassa valor
estimado.

SUGESTÕES
- Deve-se ter o orçamento original sempre (servirá
de referência inicial) – NÃO APAGAR;
- Deve-se ter o orçamento original corrigido
apenas pelos índices (CUB, INCC, dissídio) – criar
históricos, índices, parâmetro para fluxo de caixa;
- Deve-se ter o orçamento onde corrige-se os
quantitativos (e/ou composições unitárias) e preços
unitários (únicas variáveis), ou acréscimo ou exclusão de
serviços não constantes inicialmente.

CONCLUINDO...
Por este motivo, sugere-se:
- Itemizar orçamento;
- Descrever o maior número de serviços possíveis no
orçamento, conforme realmente será executado;
- Evitar “VERBA” ou “DIVERSOS”;
- Agrupar alguns itens que são de difícil controle (areia,
cimento);
- Controle de orçamento deve ser frequente pelo
ENGENHEIRO RESIDENTE DA OBRA;
- Reuniões com equipes (mestre, encarregados e
empreiteiros) semanais com programações.

CONCLUINDO...
Não existe Orçamento, Cronograma e Controle de
forma independente.
Devem estar sempre integrados e interagindo entre si
e atualizados.
Percebe-se pelo nível de complexidade das
informações que não depende somente de uma só pessoa,
mas de toda equipe que deve saber da importância destes
itens e serem comprometidas com os mesmos para que
sejam eficientes para o sucesso do Projeto.

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2 - Pré dimensionamento de equipes

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3 - Organizar o caixa (fluxo de despesas)

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- Cronograma Físico – EXECUÇÃO DA OBRA

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A Linha de Balanço demonstra se as atividades

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- Fatores como localização, capital e concepção do

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Números para uma rápida viabilidade econômica:

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Calcula-se o índice de retorno sobre o VGV ou sobre o

Índice de retorno esperado(%): [A - (B+C+D+E+F+G+H)]

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Índice de retorno esperado(%): 18,58%

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