Gestãodamanutençãopredial Queiroz 2018 PDF

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE
CENTRO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
ELLEN OHANA COSTA QUEIROZ
GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL NO SETOR

PÚBLICO A PARTIR DO ESTUDO DE CASO DO EDIFÍCIO
DA ESCOLA DE CIÊNCIAS E TECNOLOGIA/UFRN
NATAL-RN
2018
Ellen Ohana Costa Queiroz
Gestão da manutenção predial no setor público a partir do estudo de caso do edifício

da Escola de Ciências e Tecnologia/UFRN
Trabalho de Conclusão de Curso na modalidade

Monografia, submetido ao Departamento de
Engenharia Civil da Universidade Federal do Rio
Grande do Norte como parte dos requisitos
necessários para obtenção do Título de Bacharel
em Engenharia Civil.
Orientador: Prof (a). Me. Laise Kelley Lemos

Barbosa
Natal-RN
2018
Universidade Federal do Rio Grande do Norte - UFRN
Sistema de Bibliotecas - SISBI
Catalogação de Publicação na Fonte. UFRN - Biblioteca Central Zila Mamede
Queiroz, Ellen Ohana Costa.

Gestão da manutenção predial no setor público a partir do
estudo de caso do edifício da Escola de Ciências e
Tecnologia/UFRN / Ellen Ohana Costa Queiroz. - 2018.
86 f.: il.
Monografia (Graduação) - Universidade Federal do Rio Grande do

Norte, Centro de Tecnologia, Graduação em Engenharia Civil.
Natal, RN, 2018.
Orientador: Me. Laise Kelley Lemos Barbosa.
1. Edifícios Públicos - Monografia. 2. Manutenção predial -

Monografia. 3. Gestão - Monografia. 4. Inspeção - Monografia. 5.
Prevenção - Monografia. I. Barbosa, Laise Kelley Lemos. II.
Título.
RN/UF/BCZM CDU 725-049.3

Ellen Ohana Costa Queiroz
Gestão da manutenção predial no setor público a partir do estudo de caso do edifício

da Escola de Ciências e Tecnologia/UFRN
Trabalho de conclusão de curso na modalidade

Monografia, submetido ao Departamento de
Engenharia Civil da Universidade Federal do Rio
Grande do Norte como parte dos requisitos
necessários para obtenção do título de Bacharel em
Engenharia Civil.
Aprovado em 29 de novembro de 2018:
___________________________________________________
Prof.ª Me. Laise Kelley Lemos Barbosa – Orientador
___________________________________________________
Prof.ª Drª Micheline Damião Dias Moreira – Examinador interno
___________________________________________________
Prof. Me. Wesley Fêu dos Santos – Examinador externo
Natal-RN
2018
DEDICATÓRIA
A minha mãe, que de tudo abdicou e por tudo me amou

AGRADECIMENTOS
Faz-se necessário agradecer nominalmente àqueles que, direta ou indiretamente,

participaram de alguma forma na elaboração desta monografia. Dito isto, expresso aqui os
meus mais sinceros agradecimentos:
A minha orientadora Prof(a). Me. Laise Kelley Lemos Barbosa, pelos conhecimentos
transmitidos e pelo notável apoio, compreensão e entusiasmo que demonstrou desde o início
do trabalho, apesar de sua agenda cheia de outras responsabilidades.
A minha mãe, Rosinalva, e minhas tias, Silvânia e Silvinha, que acreditaram em mim
quando nem eu mesma acreditava.
As minhas amigas, Lorena e Isadora, pela paciência e incentivo diários, que me deram
apoio emocional e muitas risadas em dias ruins.
Aos meus amados, Thaís, Isadora, Bárbara e Pedro, que mesmo distantes, sei que
torcem sempre pelo meu sucesso, e dos quais sinto muita falta de convivermos e
comemorarmos juntos.
E a todos os demais não citados, porém não menos importantes, que fizeram essa
experiência render bons frutos.
“Todas as vitórias ocultam uma abdicação.”
(Simone de Beauvoir)
RESUMO
Título: Gestão da manutenção predial no setor público a partir do estudo de caso do

edifício da Escola de Ciências e Tecnologia/UFRN
No Brasil, a manutenção predial ainda é tratada como um gasto dispensável e de baixa

prioridade. Estudos apontam que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes em
construções são relacionadas à deficiência com a manutenção, perda precoce de desempenho
e deterioração acentuada. A conscientização sobre esta problemática caminha a passos lentos
e a maioria dos trabalhos já desenvolvidos visam, principalmente, o âmbito do setor privado,
enquanto o da esfera pública fica em segundo plano. Este patamar não seria a aspiração
desejada para o setor, uma vez que, serviços, obras e manutenções no ambiente público são
resultados de contratos, disponibilidade financeira e prévio planejamento dos setores de
infraestrutura, procedimentos extremamente conflituosos. Sendo assim, o objetivo deste
trabalho é investigar as principais dificuldades que o setor público enfrenta com relação à
gestão de manutenção predial. Trata-se de uma pesquisa exploratória com abordagem
qualitativa, em que foi realizado um estudo de caso na Universidade Federal do Rio Grande
do Norte (UFRN), analisando os setores responsáveis pela manutenção predial de toda a
instituição e da Escola de Ciências e Tecnologia (ECT), uma unidade acadêmica que foi
escolhida por possuir um plano de inspeção e manutenção predial, diferentemente das outras
unidades. Tem como propósito explanar o sistema e os processos de requisição de materiais e
serviços de manutenção predial, e traçar as principais dificuldades enfrentadas pela
Administração Pública na implantação de um plano de gestão de manutenção predial.
Acredita-se que ao analisar a situação de uma divisão da UFRN, que é um órgão público de
intensa atividade, os questionamentos desenvolvidos poderão ser expandidos a outros órgãos,
ajudando no entendimento dos fatores que inviabilizam uma gestão apropriada da manutenção
e na conscientização da importância desse tema. E dessa forma, servir de base para elaborar
e/ou aprimorar outros planos de gestão de manutenção predial no setor público.
Palavras-chave: Manutenção Predial. Corretiva. Gestão. Inspeção. Prevenção.

ABSTRACT
Title: Building maintenance management in the public sector from the case study of the
School of Sciences and Technology building at UFRN.
In Brazil, building maintenance is still treated as an unnecessary expanse and low

priority. Studies indicate that 66% of the probable causes and origins of construction
accidents are related to deficiency with maintenance, early performance loss and marked
deterioration. Awareness about this problem is moving slowly and the majority of the studies
already developed aim mainly at the private sector, while the public sphere is in the
background. This level would not be the desired aspiration for the sector, since services,
works and maintenance in the public environment are results of contracts, financial
availability and prior planning of the infrastructure sectors, extremely conflictive procedures.
Therefore, the objective of this work is to investigate the main difficulties that the public
sector faces in relation to building maintenance management. This is an exploratory research
with a qualitative approach, in which a case study was carried out at the Federal University of
Rio Grande do Norte (UFRN), analyzing the sectors responsible for building maintenance
throughout the institution and the School of Science and Technology (ECT), an academic unit
that was chosen for having a property inspection and maintenance plan, unlike other units.
The purpose is to explain the system and processes for requisition of materials and building
maintenance services, and to outline the main difficulties faced by the Public Administration
in the implementation of a building maintenance management plan. It is believed that in
analyzing the situation of a division of UFRN, which is a public agency with intense activity,
the questions developed may be expanded to others, helping to understand the factors that
prevent proper management of maintenance and awareness of the importance theme. In this
way, it will be possible to seek improvements for the processes and serve as the basis for
elaborating and / or improving other plans of building maintenance management in the public
sector.
Keywords: Building maintenance. Corrective. Management. Inspection. Prevention.

LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Fatores que influenciam a análise de desempenho ............................................... 18

Figura 2 – Prazos de vida útil projetada de alguns sistemas prediais ..................................... 19
Figura 3 – Desempenho ao longo do tempo .......................................................................... 20
Figura 4 – Subdivisões da manutenção predial ..................................................................... 21
Figura 5 – Distribuição da incidência dos acidentes por tipo de origem ................................ 28
Figura 6 – Representação do passo a passo da metodologia .................................................. 34
Figura 7 – Organograma da DIMAN/INFRA ....................................................................... 35
Figura 8 – Página virtual do SIPAC ..................................................................................... 38
Figura 9 – Fluxograma do processo de solicitação de manutenção predial no âmbito da ECT40
Figura 10 – Fluxograma do Processo de manutenção de competência da Equipe Local da
ECT ..................................................................................................................................... 41
Figura 11 – Demanda de manutenção predial por sistema em 2017 ...................................... 42
Figura 12 – Quantidade de inspeções planejadas e realizadas, e demanda originada das
mesmas ................................................................................................................................ 43
Figura 13 – Quantidade de manutenções solicitadas por equipe responsável ......................... 44
Figura 14 – Quantidade de manutenções concluídas por equipe responsável ........................ 44
Figura 15 – Índice de falhas corrigidas em 2018 por equipe responsável .............................. 45
Figura 16 – Quantidade de inspeções planejadas, realizadas e de manutenção gerada em 201846
Figura 17 – Demanda de manutenção por equipe responsável no ano de 2018 ...................... 46
Figura 18 – Quantidade de atividades de manutenção concluídas no ano de 2018 ................. 47
Figura 19 – Índice de falhas corrigidas em 2018 por equipe responsável .............................. 47
Figura 20 – Processo de requisição de material e serviços contratado na DIMAN via SIPAC49
Figura 21 – Processo de requisição de serviços de manutenção na DIMAN via SIPAC ........ 50
Figura 22 – Diagrama de causa e efeito - Obstáculos na implantação de plano de gestão de
manutenção predial .............................................................................................................. 53
LISTA DE QUADROS
Quadro 1 – Tipos de Manutenção Predial ............................................................................. 20

Quadro 2 – Requisitos que devem ser atendidos pela edificação ........................................... 26
Quadro 3 – Concepção dos princípios obedecidos pela Administração Pública..................... 30
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

CAU/BR Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil
CB Centro de Biociências
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CCET Centro de Ciências Exatas e da Terra
CCHLA Centro de Ciências Humanas, Letras e Artes
CCS Centro de Ciências da Saúde
CCSA Centro de Ciências Sociais Aplicadas
CE Centro de Educação
COBREAP Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia
CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
CT Centro de Tecnologia
DIMAN Diretoria de Manutenção de Instalação
ECT Escola de Ciências e Tecnologia da UFRN
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
IBRACON Instituto Brasileiro do Concreto
INFRA Superintendência de Infraestrutura da UFRN
IPC Inspeção Predial de Construção
IPM Inspeção Predial de Manutenção
ISO International Organization For Standardization
NBR Norma Brasileira Registrada
NUPLAM Núcleo de Pesquisa em Alimentos e Medicamentos
RDC Regime Diferenciado de Contratação
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil
SIPAC Sistema Integrado de Patrimônio, Administração e Contratos
SIAFI Sistema Integrado de Administração Financeira do Governo Federal
UFRN Universidade Federal do Rio Grande do Norte
VU Vida Útil
VUP Vida Útil de Projeto
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO _________________________________________________________ 15
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS _________________________________________________ 15
1.2 OBJETIVOS _____________________________________________________________ 16
1.2.1 Objetivo geral ________________________________________________________ 16
1.2.2 Objetivos específicos ___________________________________________________ 16
1.3 ESTRUTURA DO TRABALHO ________________________________________________ 17
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA _____________________________________________ 18
2.1 MANUTENÇÃO PREDIAL - CONCEITO E CLASSIFICAÇÃO___________________________ 18
2.2 INSPEÇÃO PREDIAL_______________________________________________________ 23
2.3 NORMAS VIGENTES DE MANUTENÇÃO PREDIAL _________________________________ 24
2.3.1 NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de
manutenção _______________________________________________________________ 24
2.3.2 NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção
das edificações ____________________________________________________________ 25
2.3.3 NBR 15575:2013 – Edificações habitacionais – Desempenho ___________________ 25
2.4 GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL E SUA IMPORTÂNCIA _________________________ 26
2.4.1 Planejamento da manutenção ____________________________________________ 27
2.4.2 Ausência de manutenção e suas consequências ______________________________ 27
2.5 CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO: SETORES PÚBLICO E PRIVADO _________ 29
3 METODOLOGIA _______________________________________________________ 33
3.1 MÉTODOS E FERRAMENTAS ________________________________________________ 33
3.2 ESTUDO DE CASO ________________________________________________________ 35
3.2.1 Diretoria de Manutenção de Instalações (DIMAN) ___________________________ 35
3.2.2 Edificação da Escola de Ciências e Tecnologia da UFRN ______________________ 36
4 RESULTADOS E DISCUSSÃO____________________________________________ 37
4.1 SISTEMA INTEGRADO DE PATRIMÔNIO, ADMINISTRAÇÃO E CONTRATOS (SIPAC) ______ 37
4.2 PLANO DE INSPEÇÃO E MANUTENÇÃO PREDIAL DA ECT __________________________ 38
4.3 PROCESSO DE SOLICITAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO PREDIAL NA DIMAN ______ 48
4.4 PRINCIPAIS COMPLICADORES DA IMPLANTAÇÃO DO PLANO DE INSPEÇÃO E MANUTENÇÃO
PREDIAL __________________________________________________________________ 52
5 CONCLUSÕES _________________________________________________________ 55
REFERÊNCIAS __________________________________________________________ 57
ANEXO A – PROGRAMA DE INSPEÇÃO E MANUTENÇÃO PREDIAL DA ECT 60
ANEXO B – CHECKLIST PARA INSPEÇÃO PREDIAL DA ECT ________________ 64
ANEXO C – PADRÕES DA INSPEÇÃO PREDIAL DA ECT ____________________ 67
15
1 INTRODUÇÃO
1.1 Considerações iniciais
As edificações são projetadas e construídas para assegurarem sua total funcionalidade

por um determinado intervalo de tempo, garantindo aos seus usuários requisitos de segurança
e habitabilidade. Com o uso, os sistemas e elementos construtivos necessitam de atividades de
manutenção ao longo de sua vida útil, para garantir níveis aceitáveis de desempenho e de
segurança, originalmente previstos em projeto para atendimento às exigências dos usuários
dessas edificações (IBAPE/SP, 2012).
Nos últimos anos, observa-se uma maior preocupação para com o tema de
Manutenção Predial, vide a atualização das normas da ABNT NBR 15575:2013 –
Desempenho de edificações habitacionais, NBR 14037:2011 – Diretrizes para elaboração de
manuais de uso, operação e manutenção das edificações, NBR 5674:2012 – Manutenção de
edificações, e NBR 16280:2014 – Reforma em edificações. Para Gomide et. al (2006), o
poder público, entretanto, ainda caminha a passos lentos e pouco tem colaborado para a
disseminação e implantação da fiscalização técnica, visto que são poucos os municípios que
adotaram legislação específica para sua implantação.
Neves e Branco (2009) afirmam que em países de primeiro mundo, como EUA e
Canadá, manter o patrimônio imobiliário em boas condições de uso é uma questão cultural e
rotineira e que a inspeção predial é considerada pré-requisito de qualquer transação
imobiliária, sendo obrigatória a presença do laudo de inspeção para possibilitar assinatura dos
contratos.
No Brasil, a manutenção predial preventiva ainda é vista como um gasto dispensável
na construção e de baixa prioridade, negligenciando sua importância. Na maioria dos casos, é
feita de maneira improvisada, quando o problema se encontra insustentável. Essa cultura se
estende ao poder público, onde a maioria dos serviços de manutenção são terceirizados e
executados por empresas contratadas através de processos de licitação. Dessa maneira, a falta
de gestão da manutenção contribui com o aumento significativo dos gastos com assistência e
recuperação.
A prática da inspeção predial rotineira é o primeiro passo para evitar a deterioração
precoce das edificações e os consequentes acidentes e desperdícios (GOMIDE; PUJADAS;
16
NETO, 2006). Porém, assim como no setor privado, a Administração Pública, na maioria das
vezes, se encontra limitada para caminhar com a implantação e acompanhamento de um plano
de inspeção e manutenção predial, seja ele preventivo ou corretivo, sendo atribuídos motivos
como: falta de planejamento orçamentário, autorização e liberação financeira de setores,
legalidade da contratação, disponibilidade de equipe técnica para realização,
acompanhamento e fiscalização dos serviços.
Pesquisas que auxiliem na averiguação dos possíveis fatores que contribuem para essa
realidade são escassos e de grande relevância. Com este propósito, deve-se avaliar e discutir
melhorias nos processos de obtenção destes serviços, para garantir a qualidade e segurança
das edificações e promover a economia de recursos para a Administração Pública. Acredita-se
que ao analisar a situação de uma edificação da Universidade Federal do Rio Grande do
Norte, sendo este um órgão público de intensa atividade que engloba várias construções com
funcionalidades diversificadas, os questionamentos desenvolvidos neste trabalho também
poderão ser expandidos a outros órgãos, ajudando no entendimento dos fatores que
inviabilizam uma gestão apropriada da manutenção e na conscientização da importância desse
tema. Dessa forma, as melhorias para os processos e a base para elaboração e/ou
aprimoramento dos planos de gestão de manutenção predial no setor público podem ser
aperfeiçoados.
1.2 Objetivos
1.2.1 Objetivo geral
Este trabalho tem como objetivo geral investigar as principais dificuldades relativas à
gestão de manutenção predial enfrentadas pelo setor público a partir do estudo de caso da
unidade Escola de Ciências e Tecnologia (ECT) e da Diretoria de Manutenção de Instalações
(DIMAN) da Universidade Federal do Rio Grande do Norte.
1.2.2 Objetivos específicos
 Explanar os sistemas e processos de requisição de serviços de manutenção de cada

setor responsável pela manutenção predial dentro da instituição;
 Avaliar o panorama da atual gestão de manutenção aplicada ao local de estudo;
17
 Analisar a aplicação das inspeções prediais na identificação precoce de patologias;

 Traçar os principais fatores que dificultam a implantação e acompanhamento de um
plano de inspeção e manutenção predial na instituição;
1.3 Estrutura do trabalho
O trabalho está dividido em cinco capítulos. Inicialmente é apresentada a introdução,

trazendo o tema da pesquisa e sua abordagem relacionada à manutenção predial em prédios
públicos e a importância de sua gestão, bem como a justificativa, os objetivos gerais e
específicos e a organização estrutural do trabalho.
O Capítulo 2 trata da revisão bibliográfica, contendo em seus itens assuntos como:
definição de manutenção predial e suas classificações; conceito de Inspeção Predial e as
questões relacionadas a ela; resumo das normas vigentes que regulamentam a manutenção
predial, sendo a NBR 5674:2012, NBR 14037 e a NBR 15575; a importância da manutenção
e inspeção predial, assim como o diagnóstico precoce de patologias que poderão surgir
durante a vida útil de um edifício; administração pública e suas responsabilidades; e os
processos comumente usados para solicitação de serviços de manutenção predial no setor
público e privado.
O Capítulo 3 explica a metodologia utilizada na pesquisa, descrevendo a área de
estudo, o motivo pela escolha desta, as ferramentas utilizadas para coleta de dados e as
técnicas usadas para análise dos resultados obtidos.
No Capítulo 4 se encontra os resultados e discussões da pesquisa e, por fim, têm-se as
considerações finais deste trabalho no Capítulo 5.
18
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1 Manutenção Predial - Conceito e classificação
As edificações possuem um alto valor social e econômico, visto que são apoio físico
para a realização de todas as atividades cotidianas, direta ou indiretamente, e que não podem
ser tratadas como um produto descartável e facilmente substituível. São planejadas e
construídas para durar por muitos anos, resistindo às degradações provenientes de intempéries
e mau uso, e devem apresentar condições adequadas de desempenho e funcionalidade
exigidos por seus usuários durante toda sua vida útil (ABNT, 2012).
O desempenho da edificação está relacionado à sua capacidade de cumprir a função de
atender às necessidades dos seus usuários, quando em utilização.
Assim, explica Nour (2003), a aplicação do conceito de desempenho à produção de
edifícios envolve: a identificação das exigências e necessidades dos usuários, das condições
de exposição a que estará sujeita a edificação, bem como, o estabelecimento de requisitos,
critérios e métodos de avaliação do desempenho, como se observa resumidamente na Figura
1.
Figura 1 – Fatores que influenciam a análise de desempenho
Fonte: Adaptado de Nour, 2003.
Possan e Demoliner (2013) definem que a vida útil consiste em mensurar a expectativa
de duração de uma estrutura ou suas partes, dentro de limites de projeto admissíveis, durante
19
seu ciclo de vida. De forma mais simples a NBR 15575 (2013) define vida útil como “uma
medida temporal da durabilidade de um edifício ou de suas partes”.
A vida útil projetada (VUP) é definida brevemente pela ISO 15.686-1 (2011) como “a
vida útil considerada pelo projetista como base para suas especificações”.
Na figura 2 são estabelecidos prazos (em anos) de vida útil projetada (VUP) para
alguns dos sistemas prediais.
Figura 2 – Prazos de vida útil projetada de alguns sistemas prediais
Fonte: NBR 15575, 2013.
Ao verificar o funcionamento do ambiente construído, após a entrega da obra, é

possível identificar alterações do seu estado inicial que naturalmente caminham para o
desgaste, exigindo, assim, uma série de serviços de verificações, reposições e substituições
para manter suas propriedades e seu propósito de uso. A esses serviços é dado o nome de
manutenção.
Manutenção predial é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as
necessidades e segurança dos seus usuários (ABNT, 2013).
Gomide et al. (2006), estabelece que a manutenção predial é “o conjunto de atividades
e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos
usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível”.
Na figura 3 pode-se verificar a influência das ações de manutenção em uma
edificação, podendo prolongar sua vida útil.
20
Figura 3 – Desempenho ao longo do tempo
Fonte: Possan e Demoliner, 2013.
Existem diversos tipos e níveis de manutenção. GOMIDE et al. (2006) classifica a

manutenção pelo tipo de estratégia: preditiva, preventiva, corretiva e detectiva. No Quadro 1
podemos observar as descrições de cada uma delas.
Quadro 1 – Tipos de Manutenção Predial

Tipo de manutenção Descrição
Atividade de inspeção que visa o estudo de sistemas e equipamentos
a fim de prever possíveis anomalias ou falhas nos mesmos, baseado
Preditiva
no seu desempenho e comportamento, e, a partir disso, implementar
e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva;
Atividade que entra em ação antes que haja a necessidade de reparo.
Exige uma programação, com datas preestabelecidas obedecendo a
Preventiva critérios técnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do
produto. É fundamental que haja o registro de todas as atividades
executadas;
Atividade que visa à reparação ou restauração de falhas ou
Corretiva
anomalias seja ela planejada ou não. Implica, necessariamente, a
21
paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de manutenção

que apresenta os custos mais elevados de execução;
Atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias,
Detectiva auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar a
origem do problema, e não apenas o sintoma do mesmo.
Fonte: Adaptado de Gomide et al. (2006).
A manutenção preditiva exige o monitoramento minucioso das condições das

propriedades técnicas da edificação, para que seja possível planejar intervenções corretivas
antes mesmo dos problemas serem percebidos pelos usuários, como lembra Cardoso (2013).
Villanueva (2015) defende que uma das grandes dificuldades em sua implantação é a
definição da periodicidade das verificações. Isto porque o que se pretende é detectar defeitos
ocultos de equipamentos que falham aleatoriamente.
A Norma Britânica BS 3811 (1984, apud Seeley, 1987) subdivide a manutenção em
Planejada e Não Planejada, como ilustra a Figura 4 a seguir:
Figura 4 – Subdivisões da manutenção predial
Fonte: Adaptado de Seeley, 1987.
A manutenção planejada, de acordo com Seeley (1987), é organizada e realizada com

premeditação, controle e uso de registros para um plano predeterminado. Já a não planejada
ocorre após a falha, sem nenhum planejamento prévio. Kardec e Nascif (2009) lembram que
se deve distinguir bem os resultados desses dois tipos de manutenção, porque, enquanto na
Planejada a perda de produção é reduzida ou até mesmo eliminada, além do tempo de reparo e
o custo, na Não Planejada ocorre justamente o oposto.
22
Ferreira (2017) sugere que a manutenção corretiva é a menos recomendada, uma vez
que, além dos custos inviáveis da correção imprevista, também é possível que hajam
patologias não identificadas, que vão se agravando com o tempo, ocasionando a degradação e
envelhecimento precoce do edifício, bem como a redução da vida útil de equipamentos,
máquinas e instalações. Analogamente, o adiamento da manutenção também ocasiona o
mesmo processo de sobrecarregar a demanda e tornar a sua execução mais onerosa, exigindo
maiores recursos.
Lee (apud BONIN, 1988) comenta que a adoção da estratégia de manutenção
preventiva é vantajosa se ela for eficiente em termos de custos, se ela reduz a incidência da
manutenção corretiva e se ela atende às necessidades operacionais dos usuários da edificação.
A manutenção baseada em condições é explicada por Seeley (1987) como sendo
aquela que é iniciada como resultado do conhecimento da condição de um item da rotina ou
monitoramento contínuo.
O trabalho de manutenção também foi classificado como "previsível" e "evitável" pela
ISO 6187 (1982, apud Seeley, 1987). Manutenção previsível, explica Seeley (1987), é o
trabalho periódico regular que pode ser necessário para manter a característica de desempenho
de um produto, bem como para substituí-lo ou repará-lo depois de ter alcançado sua vida útil.
Manutenção evitável é o trabalho requerido para consertar falhas decorrentes de erros de
concepção ou de execução do imóvel, instalações incorretas ou uso de materiais de baixa
qualidade. O autor também afirma que a condição apropriada do edifício será influenciada por
muitos fatores, incluindo a sua função, sua imagem pública, ou até mesmo seu prestígio
nacional.
Para Bonin (1988), manutenção inevitável é aquela decorrente de problemas já
previstos no início da construção e que não podem ser controlados, como a intempérie a qual
a edificação está exposta, e o desgaste normal dos materiais e elementos construtivos.
É importante ressaltar que manutenção predial não deve ser confundida com reforma.
Ambas vão depender da necessidade dos usuários e suas diferenças influenciam na satisfação
dos mesmos. A manutenção visa preservar as características originais da edificação,
prevenindo ou recuperando a perda de seu desempenho. A reforma consiste na alteração das
condições existentes, com ou sem mudança de função, no intuito de recuperar, melhorar ou
ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança (NBR 16280, 2014). Ou seja,
enquanto a manutenção tem uma finalidade de evitar falhas ou sua reincidência, a reforma
modifica ou aprimora um ou mais sistemas prediais.
23
2.2 Inspeção predial
A inspeção predial é a atividade que possui norma e metodologia própria, feita

normalmente através de “Check-Up”, que classifica as deficiências constatadas na edificação,
aponta o grau de risco observado para cada uma delas e gera a ordem de prioridades técnicas
com orientações ou recomendações para sua correção (IBAPE/PR, 2016).
A inspeção predial se configura como uma importante ferramenta para a avaliação das
condições gerais de conservação das edificações, pois serve para atestar que os procedimentos
de manutenção adotados são insuficientes ou inexistentes, além de fornecer subsídios para
orientar o programa de manutenção, através das recomendações técnicas indicadas no
documento de inspeção predial (ABNT, 2013).
Na prática, é uma avaliação com o objetivo de identificar o estado geral da edificação
e se seus sistemas construtivos, observados os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida
útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às
expectativas dos usuários (IBAPE/SP, 2012).
Dessa forma, a inspeção predial é uma vistoria técnica que serve para verificar as
condições e funcionalidade de todos os elementos e sistemas que compõem a edificação. É
importante ressaltar que o produto final desta vistoria é um laudo técnico, em que,
obrigatoriamente, deve: classificar as anomalias quanto ao grau de risco e de urgência; propor
as ações de correção necessárias e organizá-las em níveis de prioridade; e categorizar o estado
de conservação do edifício.
As verificações periódicas permitem que os responsáveis pela administração da
edificação percebam rapidamente pequenas alterações de desempenho de materiais e
equipamentos, viabilizando seu reparo com maior rapidez e menor custo (CBIC, 2014).
Ao contrário da crença de que as inspeções devem ser feitas em edifícios que já
possuem alguns anos de existência, Castro (2007) julga necessário serem realizadas em
momentos importantes para que haja possibilidade de comparação entre a situação atual e o
momento anterior, antes do surgimento de anomalias. Esse autor complementa que o ideal é
que se realizem inspeções prediais pelo menos nos seguintes momentos, não excluindo
outros:
 Quando da entrega do edifício pela construtora, para que se tenha um registro do
estado real em que foi entregue;
 Pouco antes do final da garantia da edificação, para que se avalie a existência de
anomalias ou falhas de responsabilidade da construtora;
24
 Antes do início de grandes obras vizinhas, para que se cobre do construtor a

responsabilidade sobre eventuais trincas ou abalos estruturais que a edificação
preexistente venha a sofrer.
De acordo com a NBR 5674/2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o
sistema de gestão de manutenção, as inspeções devem ser realizadas por meio de modelos
elaborados e ordenados de forma a facilitar os registros e sua recuperação, considerando um
roteiro de inspeções dos elementos dos sistemas prediais, as formas de degradação natural
esperadas associadas a sua vida útil, e as solicitações e reclamações dos usuários e
proprietários. Os relatórios de inspeções devem descrever a degradação de cada componente
da edificação, estimar a perda de seu desempenho, recomendar ações viáveis para a
diminuição das intervenções corretivas, assim como efetuar um prognóstico de ocorrências.
Segundo Araújo (2015), eles fornecem à gestão de manutenção condições de organizar e
estimar custos para as intervenções necessárias considerando o grau de criticidade avaliados
nos relatórios.
2.3 Normas vigentes de manutenção predial
2.3.1 NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de

manutenção
A NBR 5674:2012 tem como propósito principal determinar os requisitos para a

gestão de manutenção predial, que inclui os meios para preservar as características originais
das edificações e prevenir a perda de desempenho e diminuição da sua vida útil decorrente da
degradação dos seus elementos, pelo tempo e mau uso.
As características das edificações a serem consideradas para o sistema de gestão de
manutenção são: tipologia da edificação, uso efetivo da edificação, tamanho e complexidade
da edificação e seus sistemas, e localização e implicações do entorno da edificação.
A norma atenta que o sistema de manutenção predial deve prever infraestrutura
material, técnica, financeira e de recursos humanos, que seja capaz de atender aos diferentes
tipos de manutenção e suas demandas. E o programa de manutenção deve especificar se os
serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe local.
A NBR 5674:2012 também recomenda que os indicadores de eficiência da gestão do
sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a
contemplar os parâmetros nela apresentados.
25
A mesma norma argumenta que a manutenção é economicamente relevante no custo

global das edificações, não podendo ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser
entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação adequada.
2.3.2 NBR 14037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das
edificações
Esta Norma estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação de

conteúdo a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações,
elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador. Esta norma se aplica a edificações em
geral, independentemente da altura, tipologia ou padrão construtivo.
A elaboração do manual deve ser feita por empresa ou responsável técnico, e deve ser
entregue aos proprietários das edificações, de forma que: informe as características técnicas
da edificação; descreva procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso
e manutenção; previna a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
contribua para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
O manual deve conter informações sobre os prazos de garantia, constando os
principais itens das áreas de uso privativo e de uso comum, podendo variar de acordo com a
característica de cada empreendimento, com base em seu memorial descritivo; e também
conter explicitamente as condições de perda de garantia.
2.3.3 NBR 15575:2013 – Edificações habitacionais – Desempenho
A NBR 15575/2013 foi estruturada em seis partes:
I. ABNT NBR 15575-1 – Parte 1: Requisitos Gerais;

II. ABNT NBR 15575-2 – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
III. ABNT NBR 15575-3 – Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
IV. ABNT NBR 15575-4 – Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações
verticais internas e externas;
V. ABNT NBR 15575-5 – Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;
VI. ABNT NBR 15575-6 – Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.
26
É a primeira norma a tratar da qualidade dos produtos da construção civil, bem como
sua utilização pelos consumidores, se tornando assim um dos principais indicadores de
desempenho de uma edificação. E através dessa é possível realizar a divisão correta das
responsabilidades entre projetistas, construtores, usuários e até mesmo os fabricantes.
Os requisitos dos usuários são demonstrados no Quadro 2, e divididos nas categorias
de segurança, habitabilidade e sustentabilidade.
Quadro 2 – Requisitos que devem ser atendidos pela edificação

SEGURANÇA HABITABILIDADE SUSTENTABILIDADE
 Segurança estrutural  Estanqueidade  Durabilidade
 Segurança contra o fogo  Desempenho térmico  Manutenibilidade
 Segurança no uso e na  Desempenho acústico  Impacto ambiental
operação  Desempenho lumínico
 Saúde, higiene e qualidade
do ar
 Funcionalidade e
acessibilidade
 Conforto tátil e
antropodinâmico
Fonte: Adaptado da NBR 15575, 2013.
A NBR 15575 (ABNT, 2013) ao estabelecer parâmetros de desempenho de sistemas

construtivos em uso, que atendam exigências de usuários de edifícios habitacionais, define
conceitos comuns e aplicáveis ao espaço edificado público no que se refere à manutenção da
construção.
Além disso, também define o desempenho de uma edificação como sendo a
capacidade de atendimento das necessidades dos usuários da referida edificação. As
especificações de desempenho são uma expressão das funções requeridas da edificação ou de
seus sistemas e que correspondem a um uso claramente definido. É preciso fazer avaliação do
estado do prédio e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de
manutenção por meio de procedimentos já identificados como inspeções.
2.4 Gestão da manutenção predial e sua importância

27
2.4.1 Planejamento da manutenção
A gestão da manutenção estabelece metas e objetivos por meio de normas e

procedimentos de trabalho, de modo a obter-se um melhor aproveitamento dos recursos
disponíveis sejam eles pessoais, equipamentos ou materiais (OLIVEIRA, 2017).
O princípio fundamental de um sistema bem estruturado de inspeção/manutenção
consiste em minimizar os riscos e reduzir os gastos incorridos durante a vida útil da
edificação, derivados dos custos das inspeções, dos custos devido às atividades de
manutenção e de reparo, e dos custos devido às falhas (SILVA; OLIVEIRA; 2008).
Gomide (2008) informa que o tipo de planejamento dependerá do objetivo que se
pretende atingir e da verba disponível, além de informações como, condições técnicas,
operacionais e administrativas da edificação, para ser corretamente elaborado.
De acordo com Castro (2007), o plano de manutenção é constituído de um conjunto de
informações e procedimentos que orientam as atividades de manutenção e as rotinas de
operação de determinados sistemas.
A utilização de um plano de manutenção predial elaborado por um engenheiro
especialista gera uma grande economia a longo prazo, reduzindo gastos não previstos e
evitando problemas indesejados. O sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes
de prever os recursos financeiros necessários para realização dos serviços de manutenção num
período futuro definido (ABNT, 2012).
O planejamento dos serviços de manutenção requer a elaboração de uma previsão
detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, condições
especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de manutenção,
consoante recomendações da norma NBR 5674 (GOMIDE, 2008). O programa de
manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada,
especializada ou a equipe de manutenção local.
Silva e Oliveira (2008) ressaltam que instituir ações e sistemas para a inspeção e
manutenção de edificações em caráter mandatório é efetivamente necessário para incitar uma
mudança no pensamento da sociedade.
2.4.2 Ausência de manutenção e suas consequências

Com o desinteresse notório em implantar um programa de gestão de manutenção
predial preditiva, os órgãos públicos se limitam apenas em realizar manutenções corretivas,
28
comumente através de serviços prestados por empresas terceirizadas, que foram contratadas
por meios dos processos de licitação.
A manutenção, quando realizada sem critério técnico, pode causar falhas, danos
materiais, retrabalho e, consequentemente, gastos desnecessários, além de desvalorização
acentuada do imóvel (IBAPE/SP, 2012).
Por isso, um plano de Inspeção e Manutenção Predial, tanto preventiva quanto
corretiva, se faz necessário, pois além de ser fundamental para a segurança e bem-estar dos
usuários, também garante o desempenho adequado dos componentes da edificação ao longo
de sua vida útil.
Rocha (2007) afirma que, segundo dados estatísticos de 2007 do Corpo de Bombeiros,
as instalações elétricas são a segunda maior causa de incêndios no estado de São Paulo. A
falta de manutenção desse sistema pode ocasionar curto-circuito, sobrecarga e incêndios.
As falhas da manutenção incidem nos aspectos técnicos, operacionais e
administrativos, porém, a maior delas consiste na ausência ou impropriedade do plano de
manutenção predial (GOMIDE, 2008).
Um estudo realizado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
de São Paulo - IBAPE/SP (2009) afirma que
66% das prováveis causas e origens dos acidentes são relacionadas à deficiência
com a manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada. Apenas
34% dos acidentes possuem causa e origem relacionadas aos chamados vícios
construtivos.
Na Figura 5 encontra-se a representação gráfica desse estudo.

Figura 5 – Distribuição da incidência dos acidentes
por tipo de origem
Falha de
34%
manutenção e
uso
Anomalia
construtiva
66%
Fonte: Adaptado do IBAPE/SP, 2009.
Esses dados mostram que é possível diminuir a deterioração precoce dos edifícios se
for dada a devida importância ao sistema de gestão de manutenção predial.
29
Segundo Sitter (1984, apud HELENE, 1992), criador da Lei de evolução dos custos
(conhecida como Lei de Sitter), adiar uma intervenção significa aumentar os custos diretos em
progressão geométrica de razão cinco. Ou seja, para cada unidade monetária que deixa de ser
aplicada durante a fase de projeto ou no início da construção para tornar a obra mais eficiente
e durável, serão necessárias 125 unidades na situação limite da manutenção corretiva. Isso
significa que a manutenção preventiva precisa ser vista como um processo que se inicia com
um bom projeto, continua com uma boa construção e se consolida através de procedimentos
sistemáticos nos campos técnico, administrativo e financeiro voltados para a garantia, a
segurança e maior vida útil dos empreendimentos (VITÓRIO, 2006).
2.5 Contratação de serviços de manutenção: setores público e privado
A manutenção predial se dá de diferentes formas na esfera particular e na esfera

pública. No ambiente particular, e na grande maioria dos modelos adotados, o síndico ou o
administrador da edificação contrata um engenheiro ou uma empresa especializada para fazer
a avaliação das deficiências do edifício. Essa análise é entregue na forma de um laudo técnico,
contendo todas as informações necessárias para a execução dos serviços de manutenção
predial. Sendo assim, fica a critério do gestor escolher a empresa que lhe seja mais
conveniente para realizar esses serviços. Já na esfera pública, os órgãos públicos, sendo estes
prestadores de serviços aos cidadãos, são responsáveis pela devida manutenção de suas
edificações, que fazem parte do patrimônio da sociedade. Na administração pública é
obrigatório seguir rigidamente os procedimentos que são impostos por leis para contratação
dos serviços, devendo ser feito o registro e formalização dessas ações, prezando pela
transparência das ações.
A Administração Pública, de uma forma genérica, é um conjunto de pessoas, recursos
e meios organizados para gestão de bens, valores e interesses coletivos. Para Santos (2006),
"gestão pública refere-se às funções de gerência pública dos negócios do governo".
O Art. 37 da Constituição Federal afirma que “a administração pública direta e indireta
de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios
obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência”
(BRASIL, 1988). Esses princípios são ideias centrais do sistema de gestão, usadas como
norteadores das suas atuações, dando um sentido lógico e racional ao modelo organizacional.
Tais princípios são explicados no Quadro 3.
30
Quadro 3 – Concepção dos princípios obedecidos pela Administração Pública

PRINCÍPIOS CONCEPÇÃO
A Administração Pública só poderá ser exercida em
Legalidade
conformidade com a lei.
Manter uma posição neutra em relação aos usuários,
Impessoalidade sendo proibido prejudicar ou privilegiar qualquer
indivíduo.
Ter um comportamento probo, ético e moral durante a
Moralidade
gestão da máquina pública.
Os atos administrativos devem ser publicados
Publicidade
oficialmente, a fim de se obter transparência pública.
Representa a obrigatoriedade de manter ou ampliar a
qualidade do serviço público à população, buscando
Eficiência
também otimizar o custo-benefício no exercício da
atividade pública.
Fonte: Adaptado de Meirelles, 2016.
Conforme definição de Gasparini (2007), os princípios são o conjunto de proposições

que alicerçam ou embasam um sistema e lhe garantem a validade. Dessa forma, os princípios
aludidos no quadro acima são indispensáveis, pois se constituem em guias para a gestão
pública fomentar suas ações em prol da coletividade. Ou seja, as decisões da administração
pública devem ser sempre justificadas pela supremacia do interesse público sobre o privado.
A administração pública não tem autonomia para celebrar contratos como, adquirir,
vender, ceder, locar ou contratar obras ou serviços, dado que esta não trabalha com capital
próprio, e sim com recursos públicos. Então, para firmar tais contratos, existe a
obrigatoriedade da realização de licitação, que obedece à legislação vigente, Lei Federal n°
8.666/93, mais conhecida como a Lei de licitações. Essa lei deixa claro que a licitação
destina-se a garantir a observância do princípio constitucional da isonomia, a seleção da
proposta mais vantajosa para a administração e a promoção do desenvolvimento nacional
sustentável e será processada e julgada respeitando a probidade administrativa, a vinculação
ao instrumento convocatório, o julgamento objetivo e os que lhes são correlatos (BRASIL,
1996).
A legislação brasileira estabelece as seguintes modalidades de licitação: concorrência,
tomada de preços, convite, concurso e leilão. O pregão também é uma modalidade de
31
licitação, porém foi instituído pela Lei nº 10520 em 2002. Outra forma de contratação é o
Regime Diferenciado de Contratação (RDC), que foi criada em 2011 e regulamentada
pela Lei nº 12.462, com o propósito de impulsionar e facilitar os projetos referentes à Copa do
Mundo de 2014 e às Olimpíadas e Paraolimpíadas de 2016, mas que posteriormente foi
estendido para o campo de outras obras e serviços específicos.
A maioria dos contratos de obras e serviços de engenharia se dá por licitação do tipo
“menor preço”, apesar de constar na lei outros tipos, tais como, "melhor técnica" e "técnica e
preço".
O pregão eletrônico é a modalidade de licitação destinada à aquisição de bens e
serviços comuns, independentemente do valor estimado, e vem se consolidando como a
principal forma de contratação do Governo Federal. Foi instituída pela Lei 10.520/2002 e
regulamentada pelo Decreto 5.450/2005, e ficam subordinados às normas, além dos órgãos
da administração pública federal direta, os fundos especiais, as autarquias, as fundações
públicas, as empresas públicas, as sociedades de economia mista e as demais entidades
controladas direta ou indiretamente pela União.
A maior característica do pregão, que difere das outras modalidades regidas pela Lei
8666, é que se dá pela inversão das fases de habilitação e análise das propostas. Por
consequência, apenas a documentação do participante que tenha apresentado a melhor
proposta é analisada, produzindo celeridade nos processos e minimizando, assim, a burocracia
e os custos aos cofres públicos (JUSBRASIL, 2018).
Como modalidade de licitação do tipo menor preço, o pregão eletrônico é realizado
com disputa pelo fornecimento de bens ou serviços comuns for feita à distância em sessão
pública, por meio de sistema que promova a comunicação pela internet. Consideram-se bens e
serviços comuns, aqueles cujos padrões de desempenho e qualidade possam ser objetivamente
definidos pelo edital, por meio de especificações usuais do mercado.
Mesmo com suas vantagens, o pregão apresenta restrições. A questão de bens e
serviços comuns esbarra muitas vezes em problemas de poder ou não contratar para algumas
especialidades da engenharia. Alguns serviços de manutenção não são percebidos pela lei
como serviço comum.
A licitação na modalidade de pregão, na forma eletrônica, não se aplica às
contratações de obras de engenharia, bem como às locações imobiliárias e alienações em geral
(BRASIL, 2005).
O artigo 10 da Lei nº 200/67 dispõe que:
32
[…] com o objetivo de impedir o crescimento desmesurado da máquina

administrativa, a Administração procurará desobrigar-se da realização material de
tarefas executivas, recorrendo, sempre que possível, à execução indireta, mediante
contrato, desde que exista, na área, iniciativa privada suficientemente desenvolvida e
capacitada a desempenhar os encargos de execução (BRASIL, 1967).
Dessa forma, deu-se início a chamada terceirização. Giosa (1997) a define como um
processo de gestão pelo qual se repassam algumas atividades para terceiros, com os quais se
estabeleceu uma relação de parceria, ficando a empresa concentrada apenas em tarefas
essencialmente ligadas ao negócio em que atua.
Bezerra e Tubino (2000) acreditam que para conduzir uma gestão eficiente e eficaz, é
preciso disponibilidade integral de tempo e conhecimentos técnicos e administrativos, que os
gestores normalmente não dispõem. Os autores ainda defendem a adoção da terceirização
como uma forma de melhorar o desempenho da gestão da manutenção, afirmando que as
vantagens da terceirização são: a diminuição das responsabilidades com encargos sociais e
querelas trabalhistas, o alívio da gerência dos pagamentos, facilidade de substituição, seleção
e treinamento da mão de obra. Entretanto, apesar das vantagens, a terceirização, quando
indevidamente administrada, pode acarretar perdas financeiras por reclamatórias trabalhistas,
estimular má-fé e corrupção dentro do serviço público, dentre outras consequências.
33
3 METODOLOGIA
3.1 Métodos e ferramentas
O trabalho foi desenvolvido com base em uma pesquisa exploratória com abordagem
qualitativa através do estudo de caso dos setores responsáveis pela manutenção predial da
UFRN: a Diretoria de Manutenção de Instalação (DIMAN) e a Secretaria de Patrimônio da
Escola de Ciências e Tecnologia (ECT). Foram adotadas fontes primárias e secundárias, e
ferramentas, tais como: levantamento bibliográfico e documental, entrevistas, mapeamento do
sistema eletrônico e dos processos de solicitação e atendimento dos serviços de manutenção
predial, extração de dados sobre a demanda através de relatórios e registros de gestão dos
setores estudados e diagrama de causa e efeito.
Inicialmente foi feito um levantamento bibliográfico e documental a partir de livros,
monografias, artigos, dissertações, teses e leis, para uma melhor compreensão da problemática
do tema e a sua relevância.
A seleção da Universidade Federal do Rio Grande do Norte como área de estudo se
deve à importância da instituição pública federal nos aspectos educacionais, socioculturais e
socioeconômicos, assim como, o tamanho de sua estrutura organizacional e grande número de
unidades sob sua administração, que atuam em diversas áreas e possuem edificações com
estilos e funções variadas.
A edificação da ECT, unidade acadêmica selecionada, é suporte físico para a
realização de atividades distintas como de ensino, pesquisas laboratoriais e eventos, além das
administrativas e do corpo docente, que mantêm um alto índice de utilização. Ademais, tem o
diferencial de possuir um setor próprio de manutenção, dispondo de uma equipe responsável
pela gestão de um plano de inspeção e manutenção predial, produzido e acompanhado pela
mesma; e pela execução de intervenções, salvo as de médio e grande porte, que exigem maior
conhecimento técnico e mão de obra especializada.
Para a coleta de dados, foram utilizados os relatórios de gestão da manutenção predial
da DIMAN e os registros das inspeções e manutenções executadas pela equipe da ECT. E,
também, foram entrevistados os chefes responsáveis pelos setores de manutenção predial,
tanto da DIMAN quanto da ECT.
Os fluxogramas fornecidos pelos chefes dos setores estudados serviram de auxílio para
o mapeamento dos processos pelos quais a UFRN tramita as solicitações dos serviços de
34
manutenção predial, ordenando as etapas em uma sequência lógica e planejada, de forma a

facilitar seu entendimento e análise.
O diagrama de causa e efeito, também conhecido por diagrama de Ishikawa, ou
diagrama espinha de peixe, foi adotado para a análise dos conhecimentos apurados, pois, de
acordo com Meira e Araújo (2016), é uma técnica que permite a seleção dos problemas,
identificação das causas e indicação dos problemas principais, sendo esse último o objetivo
geral desta pesquisa.
Os resultados foram apresentados de forma quantitativa e qualitativa, fazendo uso de
textos, imagens, tabelas e gráficos, para apresentar a realidade da gestão da manutenção
predial na instituição de ensino superior. E a partir do cruzamento do conjunto de informações
obtidas no estudo de caso com o conhecimento adquirido pela revisão bibliográfica e
documental, realizou-se uma discussão com análise e reflexão crítica da relação entre os
mesmos. Por último, foram feitas as considerações finais, resumindo o trabalho, ratificando a
importância da manutenção predial no setor público e dando outras providências.
Todos os passos da metodologia aplicada na pesquisa são representados pela Figura 6.
Figura 6 – Representação do passo a passo da metodologia
Fonte: Autor, 2018.

35
3.2 Estudo de caso
3.2.1 Diretoria de Manutenção de Instalações (DIMAN)
A Diretoria de Manutenção de Instalações – DIMAN é a unidade responsável pela

manutenção da parte interna do Campus Universitário, que tem como principais atribuições:
coordenar o planejamento, a execução e a avaliação das atividades de manutenção; gerenciar
a prestação dos serviços fornecidos pelos sistemas: de abastecimento de água, de energia
elétrica; de telefonia, de lógica, de drenagem, de esgotamento sanitário; e do sistema viário;
gerenciar a manutenção das edificações físicas existentes, no tocante a instalações hidráulicas,
sanitárias e de águas pluviais, instalações elétricas, telefônicas e de lógica, esquadrias;
coberturas, e, supervisionar a manutenção de instalações físicas condominiais e prediais
executadas através de terceiros.
O estudo da DIMAN se faz necessário para uma melhor compreensão do processo
geral pelo qual são realizadas as solicitações dos serviços de manutenção predial, como o
sistema funciona, e a partir dele identificar os fatores que mais provocam complicações na
gestão da manutenção adotada pela instituição pública. A figura 7 mostra a configuração
organizacional da Diretoria de manutenção de Instalações, que trabalha dentro da
Superintendência de Infraestrutura da UFRN.
Figura 7 – Organograma da DIMAN/INFRA
Fonte: Adaptado da DIMAN, 2017.

36
3.2.2 Edificação da Escola de Ciências e Tecnologia da UFRN
Usando como área de estudo uma unidade acadêmica da UFRN, a Escola de Ciências
e Tecnologia (ECT), é possível compreender alguns dos processos atualmente desenvolvidos
por um órgão público para que seja solicitado um serviço de manutenção predial.
O espaço físico da ECT corresponde a uma área de aproximadamente 7000 m²,
dividido em quatro pavimentos. O prédio foi concebido de forma a abrigar todas as atividades
de ensino necessárias ao funcionamento do curso de Bacharelado em Ciências e Tecnologia,
sendo composto por 8 salas de aula, 7 auditórios, 12 laboratórios, 54 salas de professores,
secretaria administrativa, secretária acadêmica, secretaria de patrimônio, diretoria e secretaria
de direção, além disso, conta com sala de estudos, sala de monitoria, reprografia e ambiente
de convivência.
A ECT é uma unidade que possui sua própria equipe local de manutenção, que
funciona na Secretaria de Patrimônio, sendo responsável pelas demandas dessa edificação,
particularmente. A maioria dos serviços que realiza é de pequeno porte, ficando dependente
da Diretoria de Manutenção de Instalações (DIMAN) da Superintendência de Infraestrutura
da UFRN, sendo essa última responsável por todas as obras que engloba a universidade.
Apesar do edifício em questão ser relativamente novo, sendo inaugurado em 2010, ele
já apresenta diversas manifestações patológicas, onde a falta de manutenção pode transformá-
las em problemas maiores, com consequências de grande impacto e onerosas, visto que é um
ambiente extenso, de atividades constantes, e com muitos usuários e equipamentos.
Recentemente foi implantado um plano de inspeção e manutenção predial na ECT,
visando diminuir as falhas e evitar ao máximo as paralisações de atividades oriundas dos
imprevistos causados pelas patologias e/ou falhas nos sistemas prediais. Por esse motivo, essa
unidade acadêmica se destaca das demais, por ser a primeira da UFRN a realizar a gestão da
manutenção com inspeções periódicas e registradas sistematicamente.
37
4 RESULTADOS E DISCUSSÃO
Os resultados foram apresentados juntamente com suas respectivas discussões a fim de

acompanharem uma sequência lógica, clareza, coesão, objetivando sua melhor compreensão.
Iniciou-se com a apresentação do sistema de informação computadorizado, o SIPAC,
utilizado pela UFRN para realizar a gestão da administração e de seus contratos. Em seguida,
foram expostos todos os processos de solicitação de serviços de manutenção predial, tanto no
setor da ECT quanto no da DIMAN. E por último, com a geração de um diagrama de causa e
efeito, foram discutidos os principais “complicadores” da gestão de manutenção predial na
esfera pública, a partir do ponto de vista de uma Instituição Federal de educação.
4.1 Sistema Integrado de Patrimônio, Administração e Contratos (SIPAC)
A aplicação de um Sistema Informacional Computadorizado para realizar

procedimentos de compras e contratações é de grande valia para a Administração Pública.
Na UFRN, o sistema eletrônico utilizado é o SIPAC, que oferece operações
fundamentais para a gestão das unidades responsáveis pelas finanças, patrimônio e contratos,
sendo, portanto, atuante nas atividades meio dessa instituição.
O sistema SIPAC integra toda a área administrativa desde a requisição (material,
prestação de serviço, suprimento de fundos, diárias, passagens, hospedagem, material
informacional, manutenção de infraestrutura) até o controle do orçamento distribuído
internamente. Cada unidade administrativa possui seu orçamento, e a autorização de qualquer
despesa deverá ocorrer previamente no SIPAC, pelo gestor da unidade.
Além das requisições e do controle orçamentário, o SIPAC controla e gerencia:
compras, licitações, boletins de serviços, liquidação de despesa, manutenção das atas de
registros de preços, patrimônio, contratos, convênios, obras, manutenção do campus, faturas,
bolsas e pagamento de bolsas, abastecimento e gastos com veículos, memorandos eletrônicos,
tramitação de processos dentre outras funcionalidades. Por tudo isso, esse sistema representa
grande avanço para a administração universitária, uma vez que permite o controle refinado
dos procedimentos administrativos, os vinculado, inclusive, ao orçamento distribuído no
âmbito interno. A página virtual de acesso ao SIPAC está representada pela Figura 8.
38
Figura 8 – Página virtual do SIPAC
Fonte: INFO/UFRN, 2018.
Os módulos do SIPAC atendem as demandas de cada área da administração pública.

Esses módulos se integram com a finalidade de acompanhar o fluxo do processo de trabalho
realizado entre os setores, dar transparência as informações geradas, bem como, manter o
lastro dessa informação no sistema, diminuindo a necessidade de impressão de documentos e
acelerando o fluxo entre os diversos setores envolvidos.
4.2 Plano de inspeção e manutenção predial da ECT
Foi idealizado um programa de inspeção e manutenção, baseado nas normas NBR

5674:2012, NBR 14037:2014 e NBR 15575:2013, que descreve as rotinas de inspeção predial
periódicas com a finalidade de identificar precocemente possíveis falhas e perdas de
desempenho da edificação. A técnica adotada para a inspeção foi a de conformidade e não
conformidade, verificando os padrões elaborados com o apoio das Normas citadas,
respeitando os seus requisitos e adaptando à realidade da edificação nos aspectos de sua
funcionalidade.
A programação de inspeção implantada na ECT e os padrões de inspeção utilizados
encontram-se no Anexo A e no Anexo C, respectivamente.
Para mecanizar e facilitar a parte operacional da inspeção, assim como o registro dos
resultados obtidos, foi criado uma checklist (Anexo B) com a ferramenta online Google
Formulários. As informações contidas na checklist são: quando e quem realizou a inspeção, o
39
que foi inspecionado, qual o padrão utilizado, quais elementos estavam “conforme” e “não
conforme”, e se é necessário abrir um chamado ou não. Todas as respostas da checklist são
encaminhadas diretamente à Central de Serviços, onde é feita uma triagem da demanda.
A Central de Serviços é um sistema de informação, do tipo intranet, criada pela equipe
de TI, para automatizar as demandas, sendo capaz de manter um registro apropriado e de
promover contato com seus usuários.
Também é possível o acesso direto à Central de Serviços pelos professores e
servidores (usuários) para solicitar serviços de manutenção, quando esses se deparam com
alguma falha, seja de elementos do sistema predial ou de equipamentos.
Essa demanda registrada, agora nomeada de “chamado”, pode seguir dois caminhos:
se for comprovado pela inspeção que o elemento necessita de manutenção, então ele é
encaminhado para a equipe local ou equipe especializada; caso não haja inconformidade com
o padrão, então o chamado será encerrado com uma notificação de que a inspeção não gerou
demanda.
Quando a inspeção predial detecta uma falha mais grave, como por exemplo, uma
patologia na alvenaria ou na estrutura, em que a equipe local não consegue realizar a
manutenção, então é efetuada uma perícia com a elaboração de um laudo técnico, que é
enviado para a INFRA, através do SIPAC, com a solicitação de serviço especializado para
fazer a manutenção.
O prédio de ECT possui um almoxarifado que é abastecido pela Superintendência de
Infraestrutura. Quando os professores e/ou servidores realizam pedidos de materiais
específicos que estejam necessitando, ou então quando o estoque requer abastecimento, é
realizada a conferência dos materiais novos que entram. Após essa certificação, se houver
conformidade com as solicitações, os comprovantes de requisição são levados para serem
assinados pelo chefe do Setor de Manutenção Predial, ou, em sua ausência, pelo Secretário ou
Diretor da ECT. Nas Figuras 9 e 10 encontram-se fluxogramas para uma melhor compreensão
do fluxo do processo de solicitação de serviço de manutenção no âmbito da unidade
acadêmica em questão.
40
Figura 9 – Fluxograma do processo de solicitação de manutenção predial no âmbito da ECT
Fonte: Secretaria de Patrimônio - ECT, 2017.

41
Figura 10 – Fluxograma do Processo de manutenção de competência da Equipe Local da ECT

42
Atualmente, a equipe de manutenção da ECT é composta por quatro funcionários: um

Engenheiro Civil, um Eletricista Predial, um Auxiliar de Manutenção e um Bolsista de Apoio
Técnico. Dispõe, também, de empresas terceirizadas para realização de manutenções no
sistema de climatização, elevadores e plataformas de acessibilidade.
Figura 11 – Demanda de manutenção predial por sistema em 2017
O gráfico da Figura 11 mostra que as maiores demandas de serviços de manutenção

advêm dos sistemas de climatização e elétrico, além de ser também o que mais exige tempo
de espera para serem solucionadas as falhas. Isso se deve ao serviço ser terceirizado e a
empresa responsável também ter uma alta demanda de serviços fora da ECT. Outro fator de
menor dimensão que causa o aumento de espera é a incompatibilidade de horários disponíveis
para reserva de salas para a manutenção. Os elementos de maior dificuldade de inspeção e
manutenção são os da estrutura de cobertura, do sistema climático e de impermeabilização,
tanto pelo inconveniente de interdição das atividades realizadas no edifício, como pelo difícil
acesso aos locais. Portanto, as intervenções de manutenção corretiva nessas áreas são
programadas para os meses em que há redução do fluxo de pessoas e de utilização dos
espaços físicos, por exemplo, os meses de janeiro e julho, devido ao recesso acadêmico.
43
O gráfico da Figura 12 faz referência às inspeções planejadas e realizadas nos meses

de setembro, outubro, novembro e dezembro de 2017, e também apresenta a quantidade de
manutenção gerada pelas mesmas. Exemplificando, no mês de setembro foi planejada a
inspeção de 180 elementos prediais, porém, foram efetivamente realizadas 119. Destas, 37
foram verificadas com falhas, gerando, dessa forma, a solicitação de 37 serviços de
manutenção.
Figura 12 – Quantidade de inspeções planejadas e realizadas, e demanda originada das mesmas
O gráfico da Figura 13 representa a quantidade de solicitações que foram

encaminhadas para sua respectiva equipe responsável, para a resolução de cada problema.
Isso significa que, entre as 37 manutenções solicitadas em setembro de 2017, 20 manutenções
foram encaminhadas para a equipe local, 5 foram para a DIMAN/INFRA, e 12 foram para a
empresa especializada. Das 20 manutenções dirigidas à equipe local, 19 foram efetivamente
concluídas, isto é, 19 falhas nos sistemas prediais foram corrigidas. Os dados das falhas
corrigidas podem ser conferidos pela Figura 14.
44
Figura 13 – Quantidade de manutenções solicitadas por equipe responsável
Figura 14 – Quantidade de manutenções concluídas por equipe responsável

45
Os índices de falhas por equipe responsável, mostrados na Figura 15, são baseados na
razão entre o número de manutenções corrigidas pelo número total de manutenções
solicitadas, representando a porcentagem dos problemas solucionados por cada equipe. Em
média, 41% dos problemas resolvidos foram da responsabilidade da equipe local, 9% da
DIMAN/INFRA e 7% das empresas especializadas, nos meses em questão. O índice de
falhas corrigidas total teve uma média de 48%, um valor baixo comparado a meta que era de
80%.
Figura 15 – Índice de falhas corrigidas em 2018 por equipe responsável
Nos gráficos das Figuras 16, 17, 18 e 19 é possível verificar os mesmos dados
anteriores sendo do ano de 2018, dos meses de janeiro a junho.
46
Figura 16 – Quantidade de inspeções planejadas, realizadas e de manutenção gerada em 2018
Figura 17 – Demanda de manutenção por equipe responsável no ano de 2018

47
Figura 18 – Quantidade de atividades de manutenção concluídas no ano de 2018
Figura 19 – Índice de falhas corrigidas em 2018 por equipe responsável

48
Fazendo a comparação dos resultados entre o segundo sementre de 2017 e o primeiro

semestre de 2018, conclui-se que: houve uma diminuição da média da demanda de
manutenção por mês; a demanda de responsabilidade da equipe local continua maior em
relação às outras, assim como o índice de falhas corrigidas, isso significa, também, que a
maioria dos problemas da ECT são de baixa complexidade; o índice de falhas corrigidas em
2017 tem uma média de 48%, e as de 2018 corresponde a 39%, esse fato evidencia os
problemas enfrentados pela gestão, como, a demora no atendimento e/ou a insuficiência de
recursos (mão de obra, materiais ou financeiro) para reparar todas as falhas.
A gestão da manutenção predial realizada é custeada pelo orçamento que é repassado
para a administração da ECT, e faz uso de recursos como, sistemas automatizados de
solicitações e registros desenvolvidos pelos funcionários efetivos, equipe técnica local e
equipe de TI, que possuem salários fixos, empresas especializadas, e materiais que possuem
custos variáveis, mas que são estocados em seu próprio almoxarifado. Isso significa que o
planejamento adotado nesse edifício não exige custos adicionais ou investimento específico, e
que, muitas vezes, possui disponibilidade de materiais, diminuindo a espera para resolução de
problemas pequenos e de urgência. Além disso, produz resultados positivos, tais como:
facilitação na hora do requerimento de serviços e materiais; diminuição do tempo de resposta
em relação à autorização e execução dos serviços; e economia de recursos destinados à
manutenção corretiva emergencial.
4.3 Processo de solicitação de serviços de manutenção predial na DIMAN
A DIMAN conta com 204 funcionários, sendo 33 servidores, dentre eles apenas 2 são
engenheiros, e 171 terceirizados.
Com o advento da Medida Provisória nº 1.606-20 de 1998, regulamentada pela Lei nº
9.632 de 07 de maio de 1998, diversos cargos da administração pública foram extintos, entre
esses, os cargos dos profissionais ligados à área da manutenção predial. Desta forma, a UFRN
foi levada a promover licitações para suprir a demanda por esta mão de obra, ou seja, a
terceirização.
A mão de obra e os materiais necessários para atender as solicitações de manutenção
predial são obtidos através de licitação na modalidade de pregão eletrônico. A manutenção
corretiva é aplicada em todo Campus Universitário, não havendo inspeções periódicas para
avaliar o estado dos sistemas prediais, portanto, a demanda se origina de requisições feitas
pelos usuários através do sistema SIPAC. Cada unidade acadêmica da UFRN tem acesso a
49
esse sistema, permitindo, desta forma, a comunicação entre elas e o setor responsável pela
manutenção.
O gestor/diretor de cada Centro, Departamento, etc, acessa o SIPAC e fornece
informações sobre o problema e sua localização preenchendo um formulário de requisição,
seja de material ou serviços de manutenção. A DIMAN pode realizar as próprias requisições
ou autorizar as que recebem das unidades acadêmicas, dando inicio ao processo. É solicitado
o orçamento do serviço ou material à empresa contratada, e mediante sua autorização pela
DIMAN, o serviço poderá ser executado. Após isso, a equipe da INFRA realiza a medição in
loco, e recebe a nota fiscal emitida pela empresa contratada. É realizado o atesto da nota e
finalizada a requisição de manutenção, sendo a nota fiscal enviada ao DGC para efetuar o
pagamento. A DCG é a diretoria que coordena, planeja e acompanha a execução físico-
financeira fiscalizando administrativamente todos os contratos da UFRN. Esse processo
demora, em média, 3 meses, desde a verificação do problema até a solução.
Todo o passo a passo do mecanismo de requisição de materiais e serviços de
manutenção efetuados por empresas contratadas é representado pelo fluxograma da Figura 20
e os que são de responsabilidade da equipe local da INFRA é ilustrado pela Figura 21.
Figura 20 – Processo de requisição de material e serviços contratado na DIMAN via SIPAC
Fonte: Adaptado da DIMAN/INFRA, 2018.

50
Figura 21 – Processo de requisição de serviços de manutenção na DIMAN via SIPAC
Fonte: Adaptado da DIMAN/INFRA, 2018.
No ano de 2014, foi solicitado à DIMAN um total de 5005 requisições de manutenção,

entre o período de janeiro a dezembro, pelos seguintes centros: CCET, CCHLA, CT, CCS,
CCSA, CB, CE, Residências, NUPLAM, Escola de Música, BCZM, ECT, PROAD e
Administração Central. Do total apresentado, 3730 requisições foram atendidas, o que
representa uma eficiência de 75%. A tabela 1 apresenta o total de requisições solicitadas por
cada centro.
Tabela 1 – Quantidade de Requisições Solicitadas e Atendidas por Centro

Unidades Solicitações Requisições atendidas Eficiência (%)
CCET 706 543 77
CCHLA 275 185 67
CT 790 597 76
CCS 669 518 77
CCSA 117 85 73
CB 749 523 70
51
CE 212 161 76
Residências 708 538 76
NUPLAM 9 2 22
Escola de música 107 84 79
BCZM 95 77 81
ECT 27 18 67
Administração central 295 217 74
PROAD 246 182 74
TOTAL 5005 3730 75
Fonte: Adaptado do Portal UFRN. Disponível em: <www.ufrn.br>. Acesso em set. 2018.
De acordo com a tabela 1, podemos visualizar que os dois Centros que mais se
destacam por solicitarem manutenções são o CT e o CB, com aproximadamente 16% e 15%,
respectivamente, do total das solicitações. Esse fato se deve às grandes dimensões dos Centros
e o uso intensivo. Também é possível ver que a eficiência da manutenção predial na ECT
realizada pela DIMAN corresponde a 67%, sendo a compra de material um dos problemas
enfrentados, devido à dificuldade de encontrar peças compatíveis com o padrão utilizado no
edifício.
A DIMAN é composta por quatro coordenadorias: Coordenadoria de Manutenção e
Instalações Hidráulicas (DMIH), Coordenadoria de Eletrotécnica e Telecomunicações
(CMET), Coordena de Manutenção em Serviços Viários (CMSV) e Coordenadoria de
Manutenção em Serviços Gerais (CMSG). A partir da tabela 2 podemos verificar as
quantidades solicitadas e as atendidas por cada Coordenadoria, bem como a eficiência de
atendimento de cada uma. Podemos também afirmar que as maiores demandas são de serviços
gerais e de instalações hidráulicas. Os serviços gerais são todos aqueles relacionados aos
sistemas prediais, exceto pelas instalações elétricas, hidráulicas e de TI.
Tabela 2 – Quantidade de requisições solicitadas e atendidas por Coordenadoria
Coordenadorias Solicitações Requisições atendidas Eficiência (%)

DMIH 1375 1081 79
CMET 1633 1283 79
CMSV 35 23 66
CMSG 1930 1324 69
52
OUTROS 32 19 59
TOTAL 5005 3730 75
Fonte: Adaptado do Portal UFRN. Disponível em: <www.ufrn.br>. Acesso em set. 2018.
No decorrer da entrevista realizada com o responsável pela gestão da DIMAN, foi

constatado que no ano de 2017 foram realizadas um total de 10179 solicitações de
manutenção corretiva. Ou seja, a demanda dobrou em apenas três anos. Atualmente, a
DIMAN recebe, em média, 40 requisições de manutenção por dia.
Visto que nem todas as solicitações são atendidas, atribui-se que os maiores problemas
enfrentados pela DIMAN, que dificultam a gestão da manutenção predial, são: efetivo
insuficiente, orçamento limitado pelo repasse de verbas, indisponibilidade de equipe para
realizar fiscalização total dos serviços prestados e dificuldade na compra de materiais.
Uma medida que poderia ser aplicada nas unidades acadêmicas da instituição para
colaborar com a questão da verba limitada é a realização de uma previsão orçamentária e de
estoque de material, baseada na demanda e despesas com manutenção predial dos anos
anteriores.
Essa realidade ratifica a importância da gestão de manutenção predial, no que se refere
à identificação precoce do problema, programação de intervenções, e na redução de gastos
com os mesmos.
4.4 Principais complicadores da implantação do plano de inspeção e manutenção predial
Através das informações coletadas pelas entrevistas realizadas com os chefes dos
setores de manutenção predial, foi possível construir um diagrama de causa e efeito
(Diagrama de Ishikawa), ilustrado pela Figura 22. Esta técnica foi utilizada para descobrir,
organizar e resumir as possíveis causas que contribuem para a não implantação de um plano
de gestão de manutenção predial, sendo esta preventiva ou corretiva.
Inicialmente, foram postas em destaque as principais áreas que podem originar as
causas para o problema, e logo após, foram descritas cada causa ramificada de sua respectiva
área. Dessa forma, depois de relacionar as causas com as demandas de solicitação e com todo
o processo de solicitação até sua resolução, chegou-se a conclusão que a causa que mais se
destaca é a falta de conscientização dos gestores, parte pela falta de conhecimento sobre o
assunto e parte pela cultura de tratar a manutenção como uma despesa e não um investimento.
53
Em segundo plano, porém não menos importante, encontra-se a limitação dos recursos
financeiros e de pessoal, tornando a manutenção corretiva em um serviço de caráter
emergencial. A situação é agravada pela falta de equipe e material disponível,
impossibilitando a resolução dos problemas em tempo hábil, sobrecarregando a demanda, e
também a realização de tarefas como fiscalização dos serviços prestados e inspeções. Em
síntese, os resultados obtidos estão consoantes à premissa dos autores citados no trabalho.
Figura 22 – Diagrama de causa e efeito - Obstáculos na implantação de plano de gestão de manutenção

predial
Fonte: Autora, 2018.
A aplicação de um plano de inspeção e manutenção predial, no setor público,

significaria uma melhor gestão de recursos materiais e financeiros, além de resguardar a
segurança e saúde dos usuários, evitando paralisações de atividades e acidentes. Mesmo com
todas as vantagens que a gestão da manutenção possui ainda se encontra uma visível
resistência para sua implantação. São observadas, principalmente, as questões de limitações
54
orçamentárias, burocracias quanto às licitações e processos de contratação, fiscalização dos

serviços prestados, e a logística dos procedimentos de manutenção.
No caso da gestão de manutenção predial aplicada na ECT, mesmo sem conseguir
atingir as metas de solução dos problemas, o modelo mostrou-se de grande valia ao promover
uma melhora no sistema, com a organização e controle do registro das solicitações e serviços,
que serve como base para o planejamento de serviços de manutenção predial que não eram
emergenciais, porém necessários. Além disso, propiciou uma resposta mais rápida da
DIMAN, visto que as informações sobre as irregularidades prediais encontradas eram
repassadas com mais detalhes e objetividade, facilitando a comunicação entre os dois setores
e gerando uma celeridade no processo de solicitação dos serviços.
Apesar dos pontos positivos, esse modelo de gestão aplicado da ECT não pode ser
interpretado como universal e imutável, pois não garante êxito se aplicado da mesma forma
em outras unidades acadêmicas ou em outros órgãos públicos, em razão de cada edificação
possuir atividades, propósitos e sistemas construtivos diferentes. O ideal é que o plano de
inspeção e manutenção predial seja elaborado e/ou adaptado para a realidade de cada
ambiente construído, respeitando suas particularidades, para que seja possível atender a todas
as necessidades de seus usuários.
Para que a gestão da manutenção predial no setor público seja realizada de maneira
eficaz, é imprescindível: planejamento do programa de manutenção; definição de
responsabilidades das equipes, isto é, definir quais os tipos de demanda que cada equipe será
responsável pelo atendimento; programação de todos os serviços de manutenção para
intervalos de pequeno, médio e longo prazo; registro das inspeções e manutenções realizadas;
contratação de mão de obra capacitada e sua organização em equipes responsáveis por cada
sistema predial; contratação de empresas terceirizadas confiáveis e que prestem serviços de
qualidade; previsão orçamentária para as intervenções; fiscalização dos serviços prestados; e
avaliação contínua da qualidade do sistema de gestão empregado, assim como efetuar os
ajustes quando necessários.
55
5 CONCLUSÕES
As motivações principais para a realização deste trabalho foram a escassez de

informações na literatura e pesquisas sobre o tema de manutenção predial voltada
especificamente para o setor público, assim como, a falta de conhecimentos técnicos da
maioria dos gestores de entidades públicas. Dessa forma, espera-se dar uma maior visibilidade
ao tema e, consequentemente, colaborar para a conscientização da importância da gestão da
manutenção predial na administração pública.
A revisão bibliográfica e a compilação de ideias dos autores apresentados foram de
suma importância, tanto para adquirir conhecimento sobre o tema, como para compreender a
sua relevância.
A grande demanda de serviços de manutenção predial gera um mercado em potencial,
pois há a necessidade de implantar sistemas de manutenção eficientes e economicamente
viáveis. Porém, há pouca informação propagada por ser uma área pouco explorada. Assim, a
perpetuação do pensamento de consertar apenas no momento crítico faz com que os gestores
continuem deixando a manutenção em segundo plano. Como por exemplo, no serviço
público, quando a contenção de gastos se torna inevitável, a manutenção predial é uma das
primeiras atividades que sofrem cortes de verba.
O sistema de manutenção predial deve ser priorizado pelos gestores do patrimônio
público, considerando os riscos com a insegurança do usuário, a interrupção das atividades,
diminuição do ciclo de vida da edificação e os prejuízos com o aumento dos custos da
manutenção.
A função da manutenção atualmente está cada vez mais direcionada para a diminuição
do consumo de recursos e aumento da produtividade. A tendência é que se trabalhe para que a
manutenção seja refreada o máximo possível, ou seja, que se busque evitar que as falhas
aconteçam ao invés de corrigi-las.
Pode-se verificar pelo estudo de caso que há uma necessidade de melhoria na gestão
da manutenção predial na instituição estudada, em todos os setores responsáveis por essa
atividade, mas que muitos fatores não dependem apenas dos gestores, o que causa uma
dificuldade nos processos de solicitação e realização dos serviços. Há problemas com o tempo
de espera pelo atendimento e a eficiência das empresas especializadas contratadas;
insuficiência de recursos materiais, financeiros e de pessoal para a execução da totalidade dos
56
serviços solicitados; falta de planejamento orçamentário e de intervenções, fazendo com que a

maioria dos serviços seja de manutenção corretiva em caráter emergencial.
A UFRN, assim como a maioria dos órgãos públicos, fomenta a manutenção corretiva
por ainda sustentar a cultura de apenas consertar o que já foi danificado. Os setores
responsáveis pela manutenção podem possuir servidores capacitados para tal, porém
permanecem subordinados a gestores de uma maior hierarquia que na maioria das vezes não
tem conhecimento relacionado à problemática. Esse fato gera uma conformidade com os
processos já existentes e desmotivação dos gestores.
A limitação orçamentária e burocracia da administração pública também são fatores
determinantes nas falhas de gestão da manutenção predial. Não há leis específicas que
orientem um plano de gestão de manutenção predial direcionado ao setor público, ou que
exijam sua obrigatoriedade. Assim, como não há garantia de verba dirigida à manutenção,
compromete a realização de todas as intervenções necessárias. Essa realidade entra em
consonância com as ideias dos autores citados neste trabalho, que afirmam que a aplicação de
um planejamento de gestão, com inspeções prediais periódicas, e programação para as
intervenções de manutenção predial, evitando que estas interfiram nas atividades acadêmicas,
seria de grande vantagem para o setor público.
A partir da análise feita nesse trabalho, alguns temas podem ser sugeridos para
posteriores pesquisas, como: estudo de caso de outros órgãos públicos que atuem em
diferentes áreas, identificando os métodos de gestão de manutenção predial adotados; avaliar
e comparar os custos envolvidos nos processos de manutenção predial corretiva programada e
não programada, ou preventiva, no setor público; estudo de caso em setores públicos sobre o
tempo médio de resposta às solicitações de manutenção e sua efetiva resolução; avaliar a
eficácia da terceirização na administração pública; proposição de diretrizes com elaboração de
manuais, cartilhas, e afins, como modelo de gestão de plano de inspeção e manutenção em
edifícios públicos.
57
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VITÓRIO, José Afonso Pereira. A (falta de) Manutenção das Obras Públicas. Artigo
publicado no SINAENCO NEWS, ed. n° 78, 2006.
60
ANEXO A – Programa de inspeção e manutenção predial da ECT

61
62
63
64
ANEXO B – Checklist para inspeção predial da ECT
Melhore a apresentação da imaagem

65
66
67
ANEXO C – Padrões da inspeção predial da ECT

68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

ELLEN OHANA COSTA QUEIROZ

GESTÃO DA MANUTENÇÃO PREDIAL NO SETOR

Gestão da manutenção predial no setor público a partir do estudo de caso do edifício

Trabalho de Conclusão de Curso na modalidade

Orientador: Prof (a). Me. Laise Kelley Lemos

Queiroz, Ellen Ohana Costa.

Monografia (Graduação) - Universidade Federal do Rio Grande do

1. Edifícios Públicos - Monografia. 2. Manutenção predial -

RN/UF/BCZM CDU 725-049.3

Gestão da manutenção predial no setor público a partir do estudo de caso do edifício

Trabalho de conclusão de curso na modalidade

Aprovado em 29 de novembro de 2018:

A minha mãe, que de tudo abdicou e por tudo me amou

Faz-se necessário agradecer nominalmente àqueles que, direta ou indiretamente,

Título: Gestão da manutenção predial no setor público a partir do estudo de caso do

No Brasil, a manutenção predial ainda é tratada como um gasto dispensável e de baixa

Palavras-chave: Manutenção Predial. Corretiva. Gestão. Inspeção. Prevenção.

In Brazil, building maintenance is still treated as an unnecessary expanse and low

Keywords: Building maintenance. Corrective. Management. Inspection. Prevention.

Figura 1 – Fatores que influenciam a análise de desempenho ............................................... 18

Quadro 1 – Tipos de Manutenção Predial ............................................................................. 20

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

1.1 Considerações iniciais

As edificações são projetadas e construídas para assegurarem sua total funcionalidade

1.2.1 Objetivo geral

1.2.2 Objetivos específicos

 Explanar os sistemas e processos de requisição de serviços de manutenção de cada

 Analisar a aplicação das inspeções prediais na identificação precoce de patologias;

1.3 Estrutura do trabalho

O trabalho está dividido em cinco capítulos. Inicialmente é apresentada a introdução,

2.1 Manutenção Predial - Conceito e classificação

Fonte: Adaptado de Nour, 2003.

Figura 2 – Prazos de vida útil projetada de alguns sistemas prediais

Fonte: NBR 15575, 2013.

Ao verificar o funcionamento do ambiente construído, após a entrega da obra, é

Figura 3 – Desempenho ao longo do tempo

Fonte: Possan e Demoliner, 2013.

Existem diversos tipos e níveis de manutenção. GOMIDE et al. (2006) classifica a

Quadro 1 – Tipos de Manutenção Predial

paralisação total ou parcial de um sistema. É o tipo de manutenção

A manutenção preditiva exige o monitoramento minucioso das condições das

Figura 4 – Subdivisões da manutenção predial

Fonte: Adaptado de Seeley, 1987.

A manutenção planejada, de acordo com Seeley (1987), é organizada e realizada com

2.2 Inspeção predial

A inspeção predial é a atividade que possui norma e metodologia própria, feita

 Antes do início de grandes obras vizinhas, para que se cobre do construtor a

2.3 Normas vigentes de manutenção predial

2.3.1 NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de

A NBR 5674:2012 tem como propósito principal determinar os requisitos para a

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