XV COBREAP – CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS – IBAPE/SP - 2009

TRABALHO DE AVALIAÇÃO

Resumo

Este artigo tem como objetivo apresentar uma análise da avaliação de áreas de imóveis gravadas por
Servidão Administrativa. O projeto será desenvolvido por meio de técnicas próprias das metodologias
apresentadas nas normas da ABNT, visando contemplar as perspectivas do trabalho do profissional
da engenharia de avaliações e o direito de proprietários e arrendatários da área gravada, de maneira
que possa subsidiar engenheiros e operadores do direito no aperfeiçoamento da avaliação para
indenização, pela constituição da servidão.

Palavras-chave: Avaliação, Servidão, Indenização.

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AVALIAÇÃO DE SERVIDÃO PELO METODO DA RENDA

Servidão

 “Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem.”

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - NBR 14653 -1, 2001.

 “... a servidão administrativa é ônus real de uso, imposto pela Administração à

propriedade particular, a fim de assegurar a realização e manutenção de
obras e serviços públicos ou de utilidade pública, mediante indenização dos
prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário”. (MEIRELLES p. 632,
2009)

 Conforme (MINAS GERAIS, 2006) na desapropriação despoja-se o

proprietário do domínio, por isso, indeniza-se a propriedade, enquanto na
servidão administrativa mantém-se a propriedade com o particular, mas esta é
onerada com o uso público, e, por esse motivo, indeniza-se o prejuízo (não a
propriedade) que este uso efetivamente causar ao imóvel serviente.

 O Código Civil 2002 contempla as Servidões em seus Artigos: 1.286, 1.287,

1.378, 1.379,1. 380 a 1.389.

A justa indenização

A Constituição Federal, em seu Artigo 5º, parágrafo XXII, estabelece: “É

garantido o direito de propriedade;”. Parágrafo XXIV estabelece: “A lei estabelecerá
o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou
interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os
casos previstos nesta Constituição;”

Tipos de Servidão

O Poder Público pode estabelece uma Servidão por vários motivos como:

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  Passagem de Linhas de Transmissão de Energia.

Linha de transmissão de energia situada na zona rural do Município de Paracatu /

MG. Setembro de 2008.

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  Passagem de redes de água ou esgoto.

Foto de rede subterrânea de águas pluviais em perímetro urbano da cidade de

Montes Claros, MG. Junho de 2009.

 Passagem de Oleodutos, Gasodutos, Minerodutos.

Gasoduto Brasil – Bolívia. No detalhe: trecho da obra.

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  Estabelecimento de cones de aproximação de aeroportos, [...].

Trecho de Mineroduto situado em zona rural. Março de 2009.

Introdução

Recentemente com a expansão do sistema elétrico nacional, inúmeras Ações

de Constituição de Servidão Administrativa foram propostas para regularizar a
passagem das linhas de transmissão de energia em todas as regiões do Brasil.
Neste contexto surgiram também polêmicas em torno do valor da indenização
devida ao proprietário do imóvel gravado por Servidão Administrativa, demonstrando
de forma clara que a valoração, nestes casos, vai muito além da aplicação de um
percentual sobre o valor das terras, ou mesmo das benfeitorias, a análise sempre
será caso a caso.
Para se chegar ao valor da indenização pela constituição da Servidão
Administrativa, bem como identificar o Coeficiente de Servidão, torna-se necessária
uma ampla análise sistêmica. Dada a complexidade do assunto, pretendemos
abranger o suficiente para contribuir para uma melhor compreensão do tema

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apresentando fórmulas gerais de avaliação, de simples aplicação, nos termos da
NBR 14653 – Norma Técnica para Avaliação de Bens da ABNT.

Técnicas de avaliação

A avaliação de áreas gravadas por Servidão Administrativa é feita seguindo

os ditames das normas técnicas brasileiras geralmente adotando os seguintes
critérios:
 Critério do antes e do depois:
 Por esta metodologia, calcula-se o valor do imóvel antes da implantação da
servidão.
 Calcula-se o valor do imóvel remanescente após a implantação da servidão.
 A diferença de valores constitui o valor da indenização pela constituição da
servidão.
 Critério da renda:
 Preconiza o cálculo da diferença entre o valor atual das receitas líquidas
atribuídas ao imóvel e após a constituição da servidão.

O valor da indenização

O montante da indenização pela constituição da Servidão Administrativa é

constituído pela indenização por restrições impostas à exploração do imóvel,
benfeitorias, lucros cessantes e depreciação da área remanescente – quando
houver.

Avaliação da indenização em função da rentabilidade líquida da faixa

Considerando a rentabilidade líquida obtida a partir da análise técnica da

exploração econômica da faixa de terras objeto da valoração e de uma taxa de
rentabilidade líquida anual obtida no mercado financeiro tradicional, como por
exemplo, a Caderneta de Poupança (Isenta de IR), calcula-se a indenização
representada por um montante que se aplicado no mercado financeiro, proporcione
renda equivalente à rentabilidade da área gravada pela Servidão.

Expressão matemática I:

Icsv = (RL x Af x 100 / Tx)+ Bf

Onde:

Icsv : Indenização pela Constituição de Servidão;

RL : Receita líquida anual na área onde será Constituída a Servidão, em valor

unitário;

Tx : Taxa de rentabilidade líquida anual;

Bf : Benfeitoria;

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Af : Área da faixa objeto da Const. de Servidão.

Expressão matemática II: Para indenizar apenas os Arrendatários:

Quando há Arrendatários na área objeto da valoração, a indenização destes

pelas restrições impostas à exploração plena da atividade econômica pode ser
calculada assim:

IARcsv = (RL x Af x Px )+ Bf

Onde:

IARcsv : Indenização do Arrendatário pela Constituição de Servidão;

RL : Receita líquida anual do Arrendatário na área onde será Constituída a Servidão,

em valor unitário;

Px : Período do Contrato (Abrange desde a implantação da Servidão até o término

da Contrato);

Bf : Benfeitoria;

Af : Área da faixa objeto da Const. de Servidão;

Expressão matemática III: Quando a indenização abrange Proprietário e

Arrendatários.

Icsv = (RL x Af x 100 / Tx) + Bf + IARcsv1: [(RL1 x Af1 x Px1) + Bf1 ] + IARcsvn: [(RLn x
Afn x Pxn)+ Bfn]

Onde:

Icsv : Indenização pela Constituição de Servidão;

RL : Receita líquida anual na área onde será Constituída a Servidão, em valor

unitário;
Tx : Taxa de rentabilidade líquida anual;

Bf : Benfeitoria;

Af : Área da faixa objeto da Const. de Servidão;

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IARcsv1 : Indenização do Arrendatário 1, pela Constituição de Servidão;

RL : Receita líquida anual do Arrendatário na área onde será Constituída a Servidão,

em valor unitário;

Px : Período do Contrato (Abrange desde a implantação da Servidão até o término

da Contrato);

Bf : Benfeitoria;

Af : Área da faixa objeto da Const. de Servidão;

n : Número de Arrendatários.

Coeficiente de Servidão

Expressão matemática:

Cs = Icsv x100
Vt

Onde:

Cs : Coeficiente de Servidão;

Icsc : Indenização pela Constituição de Servidão;

Vt : Valor da área gravada pela Servidão.

Exemplo 1

Considerando uma faixa de Servidão com área de 2,5 ha, em terra ocupada
por um canavial, onde será implantada uma rede de transmissão de energia, após
pesquisa de mercado e cálculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT,
encontrou-se o valor unitário de R$30.000,00/ha. Considerando também que a cana
existente na faixa deverá ser erradicada, verificamos o seguinte:

 Valor unitário para as terras do imóvel: R$30.000,00/ha.

 Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupança – Isenção de IR).
 Área gravada pela Servidão Administrativa: 2,5 ha.
 Receita líquida da faixa: (Produção: 22,32 t/ha x Remuneração líquida, já
descontado o Funrural: R$32,63/t x 22,32 t/h x 2,5 ha = R$1.820,75 a.a.

Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão:

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Icsv = (RL x Af x 100 / Tx )+ Bf

Icsv = R$1.820,75 x 100 + R$0,0 => Icsv = R$23.047,47.

7,9%
Coeficiente de Servidão:

Cs = Icsv x 100
Vt

Cs = R$23.047,47 x 100
(2,5 ha x R$30.000,00/ha)

Cs = 30,73%.

Exemplo 2

Considerando que um Arrendatário explore uma área de 190,0 ha, onde será
implantada uma rede de transmissão de energia, que intercepte dois Pivôs Centrais
em operação e que terão que interromper suas operações na faixa da seguinte
forma:

Premissas:
Faixa objet o da Servidão: Largura de 60,0 m

I) Restrições:
Pivô Central: 1. Área total
irrigada : 60,0 ha.

Restrição à utilização atual, imposta

p/ Inst. da Servidão Administrativa:
aproximadamente 30,0 ha. Pivô Central:2.
Restrição à
O equipamento só poderá girar
utilização atual
180 º. de aprox. 4,0 ha.

Fonte: Própria, junho/2009

 Área com restrições de utilização: 34,0 ha.

 Exploração atual: Milho.
 Contrato de cinco anos, a partir desta data.

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  Conforme Cláusula do Contrato, os Arrendatários têm direito a apenas 85 %
da produção do Milho.
 Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupança – Aplicação conservadora, tradicional e segura).
 Cotação do Milho em São Paulo: 8 de junho de 2009 = R$19,72 / Sc de 60,0
Kg.
 Custo de produção do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg.
 Receita líquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano.

Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão:

IARcsv = (RL x Af x Px)+ Bf

IARcsv = R$650,00/ha/a.a x 34,0 ha x 5,00 anos + R$0,0=>

IARcsv = R$110.500,00 = 100%

IARcsv = (Conforme Cláusula do Contrato, o direito dos Arrentários é de apenas 85%

da produção de Milho).

IARcsv = R$93.925,00.

Exemplo 3

Considerando uma fazenda de 300,0 ha, onde será implantada uma rede de
transmissão de energia, com uma faixa de Servidão com área de 2,5 ha, ocupada
por um canavial e também passando por local onde um Arrendatário explore duas
áreas com Pivô Central, sendo uma com 60,0 ha e outra com 80,0 ha; após
pesquisa de mercado e cálculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT,
encontrou-se o valor unitário de R$30.000,00/ha. Considerando também que a cana
existente na faixa deverá ser erradicada, verificamos o seguinte:

Indenização do Arrendatário (Exemplo anterior):

 Área com restrições de utilização: 34,0 ha.

 Exploração atual: Milho.
 Contrato de cinco anos, a partir desta data.
 Conforme Cláusula do Contrato, os Arrendatários têm direito a apenas 85 %
da produção do Milho.
 Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupança – Aplicação conservadora, tradicional e segura).
 Cotação do Milho em São Paulo: 8 de junho de 2009 = R$19,72 / Sc de 60,0
Kg.

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  Custo de produção do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg.
 Receita líquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano.

Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão:

IARcsv = (RL x Af x Px)+ Bf

IARcsv = R$650,00/ha/a.a x 34,0 ha x 5,00 anos + R$0,0=>

IARcsv = R$110.500,00 = 100%

IARcsv = (Conforme Cláusula do Contrato, o direito dos Arrentários é de apenas 85%

da produção de Milho).

IARcsv = R$93.925,00.

Indenização do Proprietário da Fazenda:

 Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de

Poupança – Isenção de IR).
 Área gravada pela Servidão Administrativa: 2,5 ha.
 Receita líquida da faixa: (Produção: 22,32 t/ha x Remuneração líquida, já
descontado o Funrural: R$32,63/t x 22,32 t/h x 2,5 ha = R$1.820,75 a.a.

Valor atribuível à indenização pela Constituição de Servidão:

A) Área com Cana:

Icsv = (RL x Af x 100 / Tx )+ Bf

Icsv = R$1.820,75 x 100 + R$0,0 => Icsv = R$23.047,47

7,9%

B) Indenização pela perda de rendimento referente a área do Arrendatário:

 Receita prevista: 15% da produção:

 Produção estimada: 6.600,0 Kg/ha = 110,0 Sc./ha.
 15% da produção referente aos 34,0 ha (Área da faixa de Servidão) = 34,0 ha
x 110,0 Sc. 60,0Kg/ha x 0,15 x 19,72 / Sc.= R$11.062,92

Indenização pela perda de rendimento referente à área do Arrendatário:

R$11.062,92.

C) Indenização total do proprietário da Fazenda:

R$23.047,47 + R$11.062,92 = R$34.110,39.

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 Conclusões

Uma análise ampla permite inferir que a parte mais sensível do trabalho se
refere à pesquisa de mercado para se fixar inicialmente os valores unitários e a
perfeita identificação e valoração dos ciclos florestais e ou de culturas, quando
existentes.
No âmbito do valor econômico, um laudo de avaliação para indenização por
Constituição de Servidão Administrativa não reflete somente a renda que a área é
capaz de gerar no futuro, mas também a probabilidade de que aquela rentabilidade
realmente está sendo realizada, desta forma estabelecendo que a faixa de servidão
é uma fração econômica verdadeira, portanto passível de mensuração em termos
científicos, sendo inaceitável a aplicação de percentuais fixos e tabelados, nem
fatores depreciativos associados a riscos de possíveis danos, já que estes, se
ocorrerem, serão indenizados especificamente à época pelo responsável.
A indenização pela Constituição de Servidão Administrativa deve
corresponder ao efetivo prejuízo causado ao imóvel, segundo a sua vocação à
época da vistoria. Se a Servidão Administrativa não prejudica a utilização do bem,
nada há que indenizar; se o prejudica, o pagamento deverá corresponder ao efetivo
prejuízo, chegando mesmo a transformar-se em desapropriação, com indenização
total da propriedade, se a inutilizou para sua exploração econômica normal.

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Bibliografia:

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Técnica Brasileira para Avaliação de Bens – apresentação. Rio de Janeiro, 2004.

______, NBR 6023: informação e documentação – apresentação. Rio de Janeiro,

2002.

______, NBR 10520: informação e documentação – citação de documentos. Rio de

Janeiro, 2002.

BRASIL, Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 05 de

outubro de 1988. Brasília/DF: Ministério da Justiça.

______, Constituição federal, código civil, código de processo civil /

organizador Yussef Said Cahali; obra coletiva de autoria da Editora Revista dos
Tribunais com a coordenação de Giselle de Melo Braga Tapai. 5ª Ed. rev., atual. E
ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003.

CARVALHO, Alfredo Victor, et al. Curso de Inovações da Norma Brasileira de

Avaliação de Bens Partes 1 e 2 (NBR14.653)/ Ibape/MG; Belo Horizonte, junho de
2004.

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliações São Paulo. Editora Pini. 1a

edição, 1998.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA,

Avaliações para garantias / Ibape. São Paulo: Pini, 1983.

LOPES, José Tarcisio Doubek. Curso de Desapropriações e Servidões/ Ibape/SP.

São Paulo, abril de 2009.

MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 35ª ed. São Paulo:
Malheiros, 2009.

MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. Acórdão. Relator Juiz Armando D. Ventura

Júnior. Paracatu. 25 de abril de 2006. Disponível em:< http://www.ejef.tjmg.jus.br>.
Acesso em 31 março 2009.

MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo.

Pini, 3a edição, 1994.

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