Disciplina: Elaboração do texto científico

Docente Responsável: Profª. Drª. Maria Lúcia Ribeiro

Mestranda: Keithy Juliane de Oliveira

REVISÃO DA LITERATURA

Para iniciarmos a nossa revisão da literatura sobre o tema escolhido, adotamos alguns
critérios para seleção dos materiais científicos que poderão nos fornecer dados para a
elaboração da redação do nosso projeto de pesquisa.
1 – Definição do tema da pesquisa: Esta definição se deu através de reunião com meu
orientador Prof. Dr. Leonardo Rios e minha co-orientadora Profª. Drª. Maria Lúcia
Ribeiro, onde optamos por trabalhar os loteamentos fechados e condomínios horizontais e
a relação que estes produzem no espaço urbano.
2 – Delimitação do tema: Para realizarmos essa pesquisa, o nosso recorte espacial recairá
sobre a cidade de porte médio no interior paulista, São Carlos – SP – Brasil, que possui
uma população estimada de 254.484 segundo dados do IBGE em 2020. Entre os
condomínios horizontais fechados participarão: O condomínio Montreal, Condomínio
Eldorado e Condomínio Quebec e os loteamentos fechados Residencial Parque Fehr,
Residencial Samambaia e Residencial Sabará, todos localizados na periferia da cidade o
que nos possibilitará compreender essa nova caracterização do sentido “periferia” nos dias
atuais produzidas por esses empreendimentos. Como recorte temporal, o período que se
inicia em 1970, que segundo Caldeira [2000] é o período onde o governo passa a investir
em infraestrutura nas periferias, há a aprovação da legislação sobre parcelamento do solo
e a iniciativa privada passa a investir em áreas periféricas, que traz uma inversão do
padrão centro-periferia para um padrão condicionado pelos condomínios horizontais e dos
loteamentos fechados.
3 – Palavras-chave: Para seleção das palavras-chave que serão utilizadas nas bases de
dados para seleção dos materiais, utilizamos o acrônico PICO, onde fizemos algumas
alterações para que se adequasse a nossa realidade. Por meio do problema da pesquisa,
foram elaborados três eixos onde: eixo1: população alvo definida para pesquisa; eixo 2:
intervenção a ser observada na população definida; eixo 3: são as saídas esperadas da
intervenção na população definida. A partir desses eixos respondidos conseguimos obter
as palavras-chave e então selecionamos sinônimos para cada palavra-chave para que o
leque de busca pudesse alcançar amplamente o tema definido.

PALAVRA: LOTEAMENTO SINÔNIMO: CONDOMÍNIO

FECHADO POR LOTES
EIXO 1: POPULAÇÃO ALVO
DEFINIDA PARA A
PESQUISA
SINÔNIMO:
PALAVRA: CONDOMÍNIO
EMPREENDIMENTOS
HORIZONTAL FECHADO
IMOBILIÁRIO

SINÔNIMO:
PALAVRA:
SEGREGAÇÃO ESPACIAL X
PRODUÇÃO DO ESPAÇO
PERIFERIA
EIXO 2: INTERVENÇÃO A
PROBLEMA SER OBSERVADA NA
POPULAÇÃO DEFINIDA
PALAVRA: SINÔNIMO:
LEIS LEGALIDADE/ ILEGALIDADE

PALAVRA
SINÔNIMO:
: ASSOCIAÇÕES
TARIFAS/TAXAS/SERVIÇOS
CONDOMINAIS
EIXO 3: SAÍDAS ESPERADAS
DA INTERVENÇÃO NA
POLUPAÇÃO
PALAVRA:
SINÔNIMO:
DIREITO DE PROPRIEDADE
USO DA TERRA/ POSSE

Elaborado por Keithy Juliane de Oliveira

4 – Seleção das bases de dados: As bases selecionadas para essa revisão serão Catálogo
de teses e dissertações CAPES e Google Scholar, utilizando operadores booleanos(OR/
AND) e filtros de pesquisa para obter um melhor resultado( 2010 à 2021). Aqui faremos o
chamado Estado da Arte, onde a seleção dos materiais passarão por uma leitura flutuante e
 as referências serão copiadas em Doc.x para facilitar a indicação do trabalho caso venha a
ser usado na nossa pesquisa.
Exemplo: ((“loteamentos fechados” OR “condomínios por lotes”) AND (“produção do
espaço” OR “segregação espacial” OR “periferia”) AND (“legalidade das leis” OR “
Poder Público” OR “ direito de propriedade”) AND (“associação condominal” OR
“tarifas” OR “serviços”) AND (“direito de propriedade” OR “uso da terra”)

BASE DE DADOS: Catálogo de teses e dissertações da Capes

DATA:05/2021

TEMA: Loteamentos fechados e condomínios horizontais e a relação que estes produzem no

espaço urbano.

DESCRITORES: Loteamentos fechados

3371 resultados para loteamentos fechados

Abdala, Ana de Cássia de Moraes. A CIDADE MURADA DO SÉCULO XXI' 01/08/2006

101 f. Mestrado em GEOGRAFIA Instituição de Ensino: UNIVERSIDADE FEDERAL DE
MATO GROSSO, CUIABÁ Biblioteca Depositária: BIBLIOTÉCA CENTRAL DA UFMT E
BIBLIOTÉCA SETORIAL DO ICHS
Trabalho anterior à Plataforma Sucupira - não relevante

6 – Avaliação dos resultados da busca: após a leitura flutuante, a seleção feita levará em
conta os trabalhos com maior citação pelo Google Scholar
Exemplo:
[CITAÇÃO] Da legalidade dos loteamentos fechados
JC Freitas - São Paulo: Centro de apoio operacional das …, 1998
Citado por 39 Artigos relacionados
    

7 – Salvar os artigos de interesse: Será criada uma pasta no Google Drive para arquivar
os PDFs dos materiais selecionados
8 – Fichamentos: Criei uma planilha que auxiliará na leitura e busca de informações
durante a escrita do texto
 FICHAMENTO – Artigo 1
TÍTULO CONDOMÍNIOS FECHADOS EM PORTO ALEGRE: APROXIMANDO
INTERESSES TRANSINDIVIDUAIS E O DIREITO DE PROPRIEDADE
AUTOR
Voltaire de Freitas Michel – citado por 1
REVISTA/
ANO/QUA Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº3/2017/A1
LIS
RESUMO
O objetivo do presente trabalho é identificar qual o tratamento jurídico
atualmente dispensado no Município de Porto Alegre aos condomínios
fechados e as perspectivas de nova regulamentação em curso. Além disso,
busca-se propor sugestões de regulamentação dos condomínios fechados, que
permitam a convergência entre o exercício do direito de propriedade e os
interesses transindividuais de natureza ambiental e urbanística. A pesquisa
apresenta metodologia exploratória, em especial, do marco legal atualmente
existente, e da situação de fato consolidada, e uma metodologia explicativa,
demonstrando um ensaio de solução conciliadora. Como método, tem-se a
análise dos referenciais teóricos dos condomínios fechados, pesquisa legislativa
e coleta de informações junto às serventias dos registros de imóveis de Porto
Alegre. O artigo aborda, sucessivamente, os marcos legais dos condomínios
fechados; as vantagens e desvantagens do acolhimento destes; a absorção do
fato dos condomínios fechados diante do vácuo legal; as propostas de
regulamentação da matéria no plano nacional; o tratamento conferido em Porto
Alegre à matéria e os projetos em tramitação na Câmara Municipal. Por fim, a
título de conclusão, propõe-se uma solução convergente entre o exercício da
propriedade e a proteção dos interesses transindividuais, que porventura
possam ser lesados pela disseminação dos condomínios ou loteamentos
fechados.
Palavras-Chave: Direito Civil. Direito Urbanístico. Empreendimento
imobiliário. Loteamento fechado. Condomínio fechado
QUESTÃO O que significa, para uma cidade, a ocupação de seu território por uma série de
DA enclaves fortificados, condomínios ou loteamentos fechados? É o resultado de
PESQUISA uma sociedade cada vez mais individualista e discriminatória, segregada, ou o
legítimo exercício pleno do direito de propriedade? Instrumento de criatividade
no aproveitamento do solo urbano ou tentativa de burlar as exigências da
legislação a respeito do parcelamento urbano? Prejuízo à sociedade pelo
impacto urbanístico ou, na verdade, uma vantagem para a administração
pública municipal, que se desobriga de enfrentar os custos de manutenção das
vias privadas?
OBJETIVO
1.identificar qual o tratamento jurídico atualmente dispensado no Município de
Porto Alegre aos condomínios fechados e as perspectivas de nova
regulamentação em curso;
2.busca-se propor sugestões de regulamentação dos condomínios fechados, que
permitam a convergência entre o exercício do direito de propriedade e os interesses
transindividuais de natureza ambiental e urbanística
MÉTODO
Análise dos referenciais teóricos dos condomínios fechados, pesquisa legislativa e
coleta de informações junto às serventias dos registros de imóveis de Porto Alegre
Metodologia utilizada é exploratória e explicativa
LACUNAS
> propõe-se uma solução convergente entre o exercício da propriedade e a
proteção dos interesses transindividuais, que porventura possam ser lesados
pela disseminação dos condomínios ou loteamentos fechados.
>Compatibilizar a segurança jurídica, o interesse patrimonial dos adquirentes e
os interesses transindividuais, parece que a melhor alternativa é reconhecer a
legalidade dos condomínios horizontais de lotes, submetendo-os às restrições
de natureza ambiental e urbanísticas próprias das demais formas de
parcelamento do solo urbano
CITAÇÕE “A título de vantagens, alguns autores destacam que a entrega das vias aos
S moradores desonera o poder público de investir em iluminação pública,
sistema viário, limpeza das vias, coleta de lixo, segurança” (PAIVA, 2016)

“Além disso, os empreendimentos de acesso restrito aumentariam a segurança de seus

moradores, representando um pleno e legítimo exercício do direito de propriedade, um
instrumento criativo de aproveitamento do solo urbano”(MICHEL, 2017).

No campo das desvantagens, o aspecto que mais salta aos olhos é a possibilidade de
tais empreendimentos representarem, na verdade, o resultado de uma sociedade cada
vez mais individualista e discriminatória, produzindo uma verdadeira segregação
sócio-espacial (UEDA, 2005).

A esse respeito, Caldeira (2000, p. 265, apud UEDA, 2005), assinala que:
[...] esse novo conceito de moradia articula cinco elementos
básicos: segurança, isolamento, homogeneidade social,
equipamentos e serviços. A imagem que confere o maior status (e é
mais sedutora) é a da residência enclausurada, fortificada e
isolada, um ambiente seguro no qual alguém pode usar vários
equipamentos e serviços e viver só com pessoas percebidas como
iguais [...].
No mesmo sentido, Barcellos (2016, p. 6)
A implantação de empreendimentos autossegregativos
residenciais fraciona o tecido social de tal maneira que a
complexidade das relações na sociedade urbano-industrial, que são
de diversidade, de complementaridade, e contraditórias, ficam
encobertas. A opção crescente dos ricos e de parcelas das camadas
médias, pela residência em bairros ou espaços cada vez mais
elitizados e autossuficientes, especialmente no formato de
“condomínios fechados” se constitui em evidência desta
fragmentação social uma vez que promove seu isolamento, inclusive
físico, em relação ao resto da população.

Segundo Alves (2008),

Atente-se que, na realidade, o fechamento de tais áreas loteadas
ocorre, via de regra, desde a concepção do projeto imobiliário, em que o
loteador/incorporador obtém o consentimento implícito do poder público municipal, lançando
o empreendimento com a embalagem de um condomínio, ainda que se trate, tão somente, de
um loteamento
CONCEIT Condomínio edilício de lotes
O
BIBLIOGRAFIA BARCELLOS, Tanya M. Padrões sociais de territorialidade e condomínios
fechados na Metrópole Gaúcha. Disponível em: <http://www.fee.rs.gov.br/wp-
content/uploads/2014/03/20140324046.pdf>. Acesso em: 03 nov. 2016.

CALDEIRA, T. P. do R. Cidade de muros. Crime, segregação e cidadania em

 São Paulo. São Paulo: Edusp/Editora 34, 2000.

MICHEL, Voltaire de Freitas. Condomínios fechados em Porto Alegre: aproximando

interesses transindividuais e o direito de propriedade. Revista de Direito da Cidade vol.
09, nº3, 2017. Disponível em:<
https://www.epublicacoes.uerj.br/index.php/rdc/article/view/26924 > Acessado em
10/05/2021.

PAIVA, João Pedro Lamana . Condomínios horizontais de lotes: a realidade

fática nos municípios e sua previsão legal. Disponível em:
<http://irib.org.br/be/app/webroot/files/editor/files/Revista-Jur%C3%ADdica-
IVArtigoLamanapartido.pdf?
utm_source=emailmanager&utm_medium=email&utm_campaign=Boletim_El
etronico_do_IRIB__No_4565__21_de_julho_de_2016>. Acesso em: 14 maio
2021.

UEDA, Vanda. Os novos empreendimentos imobiliários e as transformações

recentes no espaço urbano de Porto Alegre. Anais: X Encontro de Geógrafos da
América Latina. 20 a 26 mar. 2005. Universidade de São Paulo. Disponível
em:<http://observatoriogeograficoamericalatina.org.mx/egal10/Geografiasocioe
conomica/Geografiaurbana/52.pdf>. Acesso em: 11 jan. 2017.
BASE https://www.epublicacoes.uerj.br/index.php/rdc/article/view/26924
CONSULTAD https://scholar.google.com.br/scholar?hl=pt-BR&as_sdt=0%2C5&q=CONDOM
A %C3%8DNIOS+FECHADOS+EM+PORTO+ALEGRE%3A+
+APROXIMANDO+INTERESSES+TRANSINDIVIDUAIS+E+O+DIREITO+DE+PROPRIE
DADE&btnG=
Elaborada por Keithy Juliane de Oliveira

9 – Processo de escrita: Para a escrita, considerar os autores do mais amplo para o mais
específico.
Exemplo:
1 - LOTEAMENTO FECHADO POR LOTE AUTÔNOMO OU LOTEAMENTO
POR LOTE AUTÔNOMO DE ACESSO CONTROLADO

Conforme colocado por Freitas (2008), o termo loteamento fechado é usado

comumente no sentido constituído na forma da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, mas
difere do loteamento tradicional sob o título “loteamento aberto”, pois as vias de circulação e
logradouros públicos, que passam ao domínio público são utilizadas apenas pelos
proprietários dos lotes, e sua utilização correta se faz através de permissão ou concessão de
uso. Com fulcro no artigo 22 desta Lei, no momento do registro do loteamento no Cartório
de Imóveis, serão transferidas para a propriedade do Município ou Distrito Federal todas as
áreas destinadas ao uso público, tais como: praças, ruas, calçadas, espaços livres e as áreas
destinadas aos edifícios públicos, além de outros equipamentos urbanos, constantes do projeto
e do memorial descritivo do empreendimento.
Daí decorre que, segundo Bertocchi (2006), em princípio, se não houver
consentimento municipal, as ruas não poderiam ser bloqueadas, restringindo, assim, o
acesso de terceiros ao empreendimento. Isso significa que, se não houver um ato
administrativo autorizando a instalação de portarias ou de cancelas para restringir ou
controlar o trânsito de veículos e de pessoas pelas ruas e pelas calçadas da região loteada, o
loteamento será considerado ilegal ou irregular.
A vantagem para o Poder Público na concessão das áreas originariamente públicas ao
uso exclusivo dos proprietários de lotes é transferir a responsabilidade dos gastos decorrentes
da manutenção dos equipamentos para os proprietários de lotes que ainda continuam
responsáveis pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. Já para os
proprietários de lotes, beneficiários da concessão, a vantagem é garantir, com o fechamento
por muros e com o controle de acesso das entradas, maior segurança (BERTOCCHI, 2006).
Diante do exposto, de acordo com a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, conforme
previsão expressa do artigo 108 desse mesmo instituto jurídico, surge para as associações de
moradores a possibilidade da cobrança do rateio das despesas de manutenção e conservação
dos proprietários de lotes não associados, independente de possuírem decisões judiciais que o
reconhecem como não associados (ibid).
Isso porque, conforme retomado por Sciota (2016), a associação de moradores passa a
ter natureza de administradora de imóveis, restando prejudicados os entendimentos de
algumas Câmaras do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e do próprio Superior
Tribunal de Justiça, que não acatavam a tese de enriquecimento sem causa, se pautando, na
maioria das vezes, na tese do direito constitucional de livre associação. Em suma, as teses que
justificavam as cobranças das taxas associativas em loteamentos urbanos eram (i) ser
associado ou (ii) usufruir os benefícios resultantes dos trabalhos prestados pela associação de
moradores sem pagar por isso.
A principal tese de defesa dos proprietários que se furtam da obrigação de contribuir
com os serviços da associação, está pautada no princípio constitucional de livre associação,
significando, assim, que os proprietários de lotes que não se associassem, de forma
espontânea, não estavam obrigados ao pagamento das taxas associativas relativas ao rateio
dos custos de manutenção das áreas de uso comum da Associação (REZENDE et al., 2013).

1.1 - LOTEAMENTO FECHADO EM CONDOMÍNIOS DE LOTES

 Caldeira (2000) ressalta que a forma de instituição de um loteamento regular tinha
como única base legislativa a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Logo, o proprietário
adquiria apenas o seu lote, sendo as áreas comuns de propriedade da municipalidade, todavia,
afetadas por ato administrativo que as consagram na categoria de bens de uso especial.
Diferentemente da forma de constituição dos condomínios, que é prevista na Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias e o artigo 1.331 e seguintes do Código Civil, situação em que o
proprietário adquire, também, uma fração ideal sobre as áreas de uso comum, restando
detalhado tais áreas no quadro das áreas comuns da matrícula principal e na convenção do
condomínio, devendo ser tomada essa base para o rateio das despesas condominiais, das quais
pagam os condôminos, conforme previsão do artigo 1.348, I, do Código Civil (CALDEIRA,
2000).
Ocorre, porém, que a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que dispõe sobre a
regularização fundiária rural e urbana e outros temas, instituiu o condomínio de lotes,
inserindo o artigo 1.358-A do Código Civil. De início, observa-se que umas das principais
diferenças que existe entre as Leis n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, que faz com que inúmeros loteamentos sejam classificados como irregular
desapareceu, visto que, a partir da vigência da nova lei - portanto, a partir de 12 de julho de
2017-, é possível a sua constituição pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe
sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e de modo reflexo
instituir ao comprador de um lote a propriedade exclusiva do lote e de uma fração das áreas
comuns (ibid).
Tendo como norte os ideais da regularização fundiária urbana (Reurb) que “abrange
medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos
urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (art. 9º),
pautada pelos princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental, e de ordenação
territorial eficiente e funcional (art. 9º, §1º), visa o fim maior de garantir o direito social à
moradia digna e às condições de vida adequadas (art. 10, VI), com efetivação das funções
sociais da propriedade e da cidade (art. 10, VII e VIII) (MALUF, 2017).

REFERÊNCIAS
BERTOCCHI, Letíca. Forma de valorização do capital por meio dos loteamentos
fechados no município de Domingos Martins/ ES. Orientador: Prof. Dr. Carlos Teixeira de
Campos Junior. 2006. 131 f. Dissertação (Mestre em Teoria Econômica) - Universidade
Federal do Espírito Santo, Vitória, 2006.

CALDEIRA, T. P. do R. Cidade de Muros: Crime, segregação e cidadania em São Paulo.

São Paulo: Editora 34/Edusp, 2000.

FREITAS, Eleusina Lavôr Holanda de. Loteamentos fechados. 2008. Tese (Doutorado em

Habitat) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo,
2008.

MALUF, C. A. D. Limitação ao Direito de Propriedade. 3ª ed. São Paulo: RT, p. 17, 2011.

REZENDE, A. C., ALENCAR, F., MORETTI, L. G. Incorporação Imobiliária, Instituição

de Condomínios e Loteamentos Urbanos: Prática nos Processos. 11ª ed. Campinas:
Millennium, 2013.

SCIOTA, Alessandra A. Critérios de Avaliação de Morfologia Urbana em Modelos de

Segregação Residencial. Tese (Doutorado em Urbanismo no Centro de Ciências Exatas,
Ambientais e de Tecnologia) Pontifícia Universidade Católica de Campinas, Campinas, 2016.