PTAM. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico. Avaliações para Fins de Licitações (Venda)

PTAM
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico
FINALIDADE: Avaliações para fins de licitações (venda)
IMOVEL:
Um lote de terra com 78.625,30m² contendo um parque

industrial com 8.426,10M² de edificações de armazém
convencional e instalações complementares
PTAN - Nº 000000-00
Perito e Avaliador mercadológico
João Luiz Novaes CRECI 26.177 e CNAI 14.567
Sumário
introdução ..................................................................................................................................... 5
Conformidade ............................................................................................................................... 5
Objetivo Do Ptam .......................................................................................................................... 6
Solicitantes .................................................................................................................................... 6
Imóvel:........................................................................................................................................... 7
Documentos Recebidos................................................................................................................. 8
Característica Da Região................................................................................................................ 8
Indicadores .................................................................................................................................... 9
Bairros E Distritos .......................................................................................................................... 9
Hidrografia .................................................................................................................................... 9
Etimologia ................................................................................................................................... 10
Economia ..................................................................................................................................... 10
Indústrias ..................................................................................................................................... 11
Serviços: ...................................................................................................................................... 12
Transporte ................................................................................................................................... 12
Transporte Urbano ...................................................................................................................... 13
Atividades Existentes No Entorno ............................................................................................... 13
Parque Estadual........................................................................................................................... 14
Represa Dos Alagados ................................................................................................................. 14
Edifícios Históricos: ..................................................................................................................... 14
Ensino Superior ........................................................................................................................... 15
Educação Profissional:................................................................................................................. 15
Esporte ........................................................................................................................................ 16
Localização Da Gleba ................................................................................................................... 16
Descrição Da Gleba ..................................................................................................................... 17
Vistoria: ....................................................................................................................................... 17
Defeitos E Avalias ........................................................................................................................ 18
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Rua Xisto Ramirez Gutierrez, 287- SALA 202 – Aeroporto – Pato Branco – PR.-Cep: 85503-040
Site: peritoeavaliador.com.br - E-mail: peritopatrimonial@gmail.com - cell: (46) 9941-6600
Característica Da Benfeitorias ..................................................................................................... 18

Planilha Das Edificações .............................................................................................................. 19
Análise Mercadológica ................................................................................................................ 20
Metodologia Aviatória ................................................................................................................ 21
Método Comparativo: Usado No Terreno ................................................................................. 21
Pressupostos ............................................................................................................................... 22
Descritivo Da Visita...................................................................................................................... 23
Zoneamento Da Área .................................................................................................................. 23
Pesquisas E Amostras .................................................................................................................. 23
Quadro Da Pesquisa .................................................................................................................... 26
Amostras Selecionadas ............................................................................................................... 28
Infraestruturas Da Área ............................................................................................................... 29
Evolução Do Preço....................................................................................................................... 29
Edificação .................................................................................................................................... 30
Tabela Cub (Pini) ......................................................................................................................... 31
Parque Industrial ......................................................................................................................... 32
Fator De Correção ....................................................................................................................... 34
Depreciação............................................................................................................................. 34
Vida Útil Do Imóvel...................................................................................................................... 35
Tabela Vida Útil ........................................................................................................................... 35
Tabela De Ross-Heidecke ............................................................................................................ 35
Tabela Depreciação De Imóveis .............................................................................................. 36
Tabela Dos Depreciados .............................................................................................................. 37
Itens Não Avaliados ..................................................................................................................... 38
Valor De Mercado ....................................................................................................................... 38
Quadro De Unificação ................................................................................................................. 39
Conclusões .................................................................................................................................. 40
Termo De Encerramento ............................................................................................................. 41
Fotos Local Pg Nº 1 ...................................................................................................................... 42
Página :3
Fotos Local Pg Nº 2 ...................................................................................................................... 43
Fotos Local Pg Nº 3 ...................................................................................................................... 44
Fotos Local Pg Nº 4 ...................................................................................................................... 45
Fotos Local Pg Nº 5 ...................................................................................................................... 47
Fotos Local Pg Nº 6 ...................................................................................................................... 48
Fotos Local Pg Nº 7 ...................................................................................................................... 49
Fotos Local Pg Nº 8 ...................................................................................................................... 51
Fotos Local Pg Nº 9 ...................................................................................................................... 52
Fotos Local Pg Nº 10.................................................................................................................... 53
Fotos Local Pg Nº 11.................................................................................................................... 55
Fotos Local Pg Nº 12.................................................................................................................... 56
Campo De Futebol ....................................................................................................................... 58
Poço Semi-Artesiano ................................................................................................................... 58
Formação técnicas....................................................................................................................... 59
Credenciais do Perito .................................................................................................................. 60
Certidão de Regularidade............................................................................................................ 61
Mapas da área pelo google ......................................................................................................... 61
Bibliografia e Fontes de Pesquisas .............................................................................................. 82
Este PTAM “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico”,

elaborado por mim perito e avaliador: João Luiz Ribeiro Novaes da
Silva, portador do CNAI: 14.568 e CRECI: 26.177 F 6º Região, PR a
qual, reportam se minuciosamente às exigências e procedimentos
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estabelecidos pela NBR 14653 – partes 1, 2, 3, da ABNT –
Associação Brasileira de Normas Técnicas.
O que é parecer |ê| conjugar (latim tardio *parescere,

do latim pareo, ere, aparecer) 5. maneira de pensar ou
de ver. = entender, entendimento, opinião. forma de
pensar ou de avaliar. = juízo, opinião, voto. opinião
baseada em argumentos (ex.: parecer favorável, parecer
técnico). 1. que pertence ou é relativo exclusivamente a
uma arte, a uma ciência, a uma profissão. 2. relativo a
técnica.
Introdução
O primeiro momento conhecido em que o homem considerou o valor

perde se na antiguidade, nos mais remotos tempos bíblicos. Foi quando
José e seus irmãos tiveram de enfrentar o problema do “valor de uso” e
o do “valor de troca”. Essa diferença foi sabiamente compreendida
pelos antigos gregos a tal ponto que Aristóteles enunciou a teoria do
“valor subjetivo”, o valor do objeto criado que somente existe na mente
humana. A mais importante contribuição á ciência da avaliação, no
entanto, é um desenvolvimento do século XX, que é o “princípio da
substituição”, que conforme Schmutz (1943) apud pini/bape (1991)
que afirma que quando uma propriedade é substituível, seu valor de
tende a ser fixado pelo custo da aquisição de uma outra propriedade
substituída, igualmente procurada, isto é, propriedade parecidas,
homogeneizando diferenças, são comparadas diferentes.
Conformidade
Base legal: Art. 3º da lei 6530/1978 Compete ao Corretor de Imóveis

exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de
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imóveis, podendo ainda opinar quanto a comercialização imobiliária.
Cabe ressaltar que, através do Recurso Especial nº 277.443 (STJ)
e da resolução nº 1.066/2007, o COFECI (Conselho Federal de
Corretores de Imóveis Cadastro Nacional de Avaliadores de
Imóveis) ratificou se, definitivamente a questão concerne-te a
competência do Corretor de Imóveis poder elaborar o Parecer Técnico
de Avaliação Imobiliária (PTAM). Portanto, o órgão regulamentou
que os corretores de imóveis, diplomados em curso superior de gestão
imobiliária ou equivalente, e certificados como especialistas avaliações
imobiliárias, possuem competência para exercer a atividade de
avaliador de Imóveis.
Objetivo do PTAM
O objetivo deste (PTAM) Parecer Técnico de Avaliação deste Imóveis

é a determinação (técnica) mercadológica do valor do imóvel ou de um
direito sobre ele, empregada em uma situação, dentro e fora do âmbito
judicial, tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de
compra e venda, Impairment (Test) e Avaliação Patrimonial, hipotecas
e alienação. As sistemáticas e metodologias utilizadas neste (PTAM) é
avaliar o imóvel dentro dos parâmetros de comercialização do mercado
imobiliário e determinar o seu real valor como determina a NBR
14.653- item -1/2/3.
.
Solicitantes
Solicitante: CODOPAR Companhia De Desenvolvimento

Agropecuário Do Paraná
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Visa o presente parecer, atender a solicitação do (a)
Sr. José Venázio Voss
Propriedade de: CODOPAR Companhia de Desenvolvimento

Agropecuário Do Paraná
Imóvel:
Um parque industrial com área de: 8.426,10m² de edificações com várias

unidades de beneficiamentos, armazenamentos, processamento, balança
e pátio de estacionamento no terreno de: n.9-A (nove), oriunda do
desdobro da área Nº.9, quadrante S-E, indicação cadastral municipal
- Nº 15-3-29-10-1567-001, situado no lugar denominado Fundo Grande,
Distrito industrial de Cará – Cará, neste Município, Distante 72,48cm , à
direita do eixo da Rodovia BR-376, do KM504+826m, no sentido
Curitiba-Ponta Grossa, lado ímpar, sentido norte-sul, da Rodovia BR-
376, onde está situado o ponto A, ponto de partida, deste ponto com o
rumo de 60º12’NE e distância de 350,76cm, confrontando com área
Nº.4, até o ponto B; deste ponto, com rumo de 19º00’SE e distância de
247, confrontando com área Nº.9/R-1, até o ponto C, deste ponto com
rumo de 60º12’SO e distância de 299,02cm, confrontando com a
área Nº.5, até o ponto D; Deste ponto, com rumo de 29º48’NO e
distância de 242m, confrontando com área Nº.9/R, até o ponto
A, onde teve início , perfazendo um total de 78.625,30m² área.
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Documentos Recebidos
 Certidão atualizada junto ao registro de Imóveis com a matricula nº

22.912 -1 do 2º oficio de registro de imóvel de ponta grossa –PR,
 Número do contribuinte municipal com Nº 15-3-29-10-1568-001
 Anexo relação de inventario de maquinas existentes no local;
 Planta baixa do parque industrial, com suas respectivas instalações e
ruas internas
Característica da Região
Ponta Grossa é um município localizado no centro do estado do Paraná,

distante 107 quilômetros da capital Curitiba. A cidade, também
conhecida como "Princesa dos Campos", é a quarta (4°) mais populosa
do Paraná e 76ª do Brasil. Posição geográfica do município Altitude
Média: 975 metros Latitude: 25º50'58'' - SUL Longitude: 50º09'30'' -
W-GR.
Aniversário 15 de Setembro
Fundação 15 de setembro de 1823 (188 anos)
Gentílico Ponta-Grossense
Unidade federativa Paraná
Mesorregião Centro Oriental Paranaense
Distância até a capital 103 km
Características geográficas
Área 2 067,545 km² (BR: 722º)
Densidade 152,13 hab./km²
Altitude 975 m
Subtropical Úmido Mesotérmico
Fuso horário UTC−3 Brasão de Ponta Grossa
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Indicadores
IDH 0,804 (PR: 18º) – elevado PNUD/2000

PIB R$ 5 020 449,122 mil (BR:91º) – IBGE/2008
PIB per capita R$ 16 137,42 IBGE/2008
Microrregião Ponta Grossa
Municípios limítrofes Campo Largo, Carambeí, Castro, Ipiranga,
Palmeira, Teixeira Soares e Tibagi
Bairros e Distritos
Boa Vista, Cará Cará, Centro, Chapada, Colônia Dona Luiza, Contorno,
Estrela, Jardim Carvalho, Neves, Nova Rússia, Oficinas, Olarias, Órfãs,
Periquitos, Ronda, Uvaranas
Hidrografia
Área bem irrigada por ampla rede hidrográfica, onde se destacam os

rios: Tibagi, verde, Pitangui, também o arroio da chapada, além das
bacias hidrográficas do botuquara, cará-cará de olarias, do rio da morte,
arroio terra vermelha, ribeirão quebra perna, etc. tais bacias são
relativamente pequenas, mas, devido a sua cobertura vegetal de
retenção de umidade, permitem um desaguar relativamente rápido para
as calhas destes cursos d’água.
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Etimologia
O termo "Ponta Grossa" é derivado de sua fitogeografia, referindo-se a

um capão de mato. Este local foi escolhido antecipadamente pelo
capataz da Fazenda Bom Sucesso, Francisco Mulato, a pedido de
Miguel da Rocha Ferreira Cavalares, para começar a construir um
povoado (atualmente Ponta Grossa). Naquele momento Francisco
Mulato teria expressado de uma linguagem bem informal, de escravo
que mal sabia ler e escrever: "Sinhô sabe bem porque é encostado
naquele capão que tem a ponta grossa". A sugestão do nome caiu no
gosto de toda a população do atual município. A população é composta
das mais diversas etnias. Em seus primórdios, ela se deu pela soma de
desbravadores portugueses, tropeiros e famílias ilustres vindas
principalmente de São Paulo. A partir do início do século XX, se
estabeleceram eslavos (russos, polacos e ucranianos), árabes, italianos,
japoneses, neerlandeses e alemães, sendo alemães e eslavos os mais
numerosos.
Economia
A economia de Ponta Grossa teve três grandes impulsos durante o

século XX. O primeiro em meados de 1900 com a instalação da
ferrovia, o segundo na década de 70 com a instalação de grande
indústria da área alimentícia e moageira, e o terceiro na segunda metade
da década de 1990 com a instalação de grandes empresas nacionais do
setor logístico e de produção e investimentos de grandes redes do setor
de serviços. O município está próximo dos principais mercados
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consumidores do país, São Paulo e Curitiba, e é ponto de passagem para
a exportação de produtos pelo Porto de Paranaguá e pelo Corredor do
Mercosul, rodovia que liga o Sudeste do Brasil aos países do Mercosul.
É a quarta principal cidade exportadora paranaense e a décima do
Sul, em especial, para o Japão e a Europa.
Indústrias
A cerca de dez quilômetros do centro da Ponta Grossa está o Distrito

Industrial Ciro Martins. O complexo, localizado próximo á região do
Bairro Cara-Cará, é o maior do interior do estado, atrás apenas de
Curitiba e sua região metropolitana. A cidade tem indústrias nos
seguintes ramos: extração de talco, pecuária, agroindústria (em
particular a soja, que confere ao município o título de Capital Mundial
da Soja), madeireiras, metalúrgicas como a Metalizem do Brasil
Especializada em Movimentação e Armazenagem, metalomecânico,
alimentícias, têxteis. Algumas das plantas industriais instaladas em
Ponta Grossa são: Monofil, LP Masisa, Braslar Eletrodomésticos,
Makita, Cervejarias Heineken, Continental, Tetra Pak, Beaulieu do
Brasil, Cargill, Bunge, Batavia, Sadia, CrownCork, Codapar
companhia de desenvolvimento do Paraná entre outras principalmente
do ramo moageiro-alimentício.
Na região do Distrito Industrial também está instalado está o armazém

Graneleiro da CONAB (Companhia Nacional de Abastecimento), o
maior complexo armazenador de grãos do Brasil, com capacidade
estática para 420 mil toneladas. A posição geográfica estratégica
garante a proximidade para o transporte para portos (de Paranaguá ou
mesmo Santos, aeroportos (Curitiba e o projetado dos Campos Gerais)
e países vizinhos, como Argentina e Paraguai.
Página :11
Serviços:
Por tratar-se de um grande tronco rodoferroviário, Ponta Grossa é

conhecida como capital dos caminhões. O setor que atua nesta área é
amplamente desenvolvido e diversificado, atraindo frotistas e
caminhoneiros de todo pais para
efetuar reparos em seus veículos, este
setor este concentrado nas regiões das
avenidas Souza Naves e Presidente
Kennedy e também na rodovia PR 151. No setor de serviços, a cidade
conta com grandes redes de supermercados, como do Hipermercado
Big (controlado pela gigante Wal-Mart), shoppings centers, redes de
fast-food (como Mc Donald, Bob's e o Burger King) e o já anunciado
Habib's, além de grandes lojas nacionais e regionais de lojas de
departamentos, eletro-eletrônicos e varejo.
Transporte
Ponta Grossa é o principal entroncamento rodoferroviário do estado do

Paraná, de onde partem rodovias e ferrovias para todas as regiões - além
do potencial aquaviário inexplorado. O município é cortado pelas
rodovias BR-376, BR-373 e PR-151. A cidade é servida pelo moderno
Terminal Rodoviário Intermunicipal de Ponta Grossa e pelo Aeroporto
Santana.
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Transporte urbano
O transporte urbano da cidade é baseado no sistema denominado de

"Tronco-alimentador", que consiste em linhas alimentadoras e
principais interligadas pelos quatro terminais urbanos (Central, Nova
Rússia, Oficinas e Uvaranas). A concessionária atual de todas as linhas
é a Viação Campos Gerais (VCG).
Atividades Existentes no Entorno
Turismo de Ponta Grossa

Dentre as várias opções de atrações turísticas, muitas delas sem a oferta
de transporte público. Além da falta de informação, muitas das belezas
sofrem com a falta de infra-estrutura. O objetivo é que essa condição
seja melhorada com a fundação do Ponta Grossa Convention & Visitors
Bureau, entidade que visa desenvolver a cidade e a Campos Gerais do
Paraná com o aumento do fluxo de turistas. O acesso à cidade se dá
pelas rodovias duplicadas BR-376 (ligação do Porto de Paranaguá ao
Norte e Noroeste paranaense, assim como ligando o estado com São
Paulo e Mato Grosso) e 277 (acesso às regiões Oeste e Sudoeste do
Paraná), além da PR-151 (ligação Ponta Grossa - Itararé) e a - em obras
Transbrasiliana. A cidade conta com moderna rodoviária, inaugurada
em 2008, e é servida com voos regulares pelo Aeroporto Internacional
de Curitiba (a 120 quilômetros)
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Parque Estadual
Buraco do Padre e a Cachoeira da Mariquinha, ambos administrados

pela iniciativa privada. Para esportes náuticos, os turistas e ponta-
Grossenses desfrutam da represa dos Alagados, a cerca de doze
quilômetros do centro da cidade. Todos esses lugares são considerados
muito bonitos e tranquilos para passeios em família. O acesso a todos
eles são por trechos de estradas pavimentadas e de terra.
Represa dos Alagados
Em viagens de um dia, atrações da região dos Campos Gerais também

estão disponíveis. O destaque é para o Canyon Guartelá, em Tibagi, e a
vila holandesa e seu moinho em Castrolanda e o Museu do Tropeiro,
ambos em Castro. Os esportes radicais mais comuns na região são a
escalada/rapel, na área rural de Ponta Grossa, como nos paredões da
Cachoeira da Mariquinha e Buraco do Padre, e o slalom/canoagem nas
águas no rio Tibagi.
Edifícios históricos:
do ponto de vista arquitetural, o município conta com um patrimônio

interessante. Construções como a Mansão Vila Hilda (atual sede da
Secretaria Municipal de Cultural), as antigas estações de trem Casa da
Memória Paraná, Estação Arte e Estação Saudade, o Museu Campos
Gerais, o Museu Época, o Cineteatro Ópera, Hotel Planalto Palace,
entre outras, nos remetem ao século XIX e começo do século XX,
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quando a cidade chegou a ser a terceira maior da região sul. Entre as
atrações religiosas históricas estão o Mosteiro da Ressurreição, Igreja
do Rosário, a Capela de Santa Bárbara do Pitangui e o Cemitério São
José. A cidade conta ainda com outros poucos prédios e casas
centenárias sobretudo no eixo das ruas XV, Vicente Machado e
arredores. A cidade sofreu com o surto de modernização da área central,
sobretudo na década de 1970, que se prolonga até os dias atuais. Nas
construções modernas e de vanguarda estão a Catedral Santana e vários
edifícios particulares.
Ensino superior
A cidade conta com duas instituições públicas de ensino superior:

Universidade Estadual de Ponta Grossa (UEPG)
Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR)
Ambas instituições atraem estudantes de graduação e pós-graduação
de diversas regiões, sobretudo do sul do país.
Educação profissional:
Na Área de Educação Profissional, a cidade conta com seis escolas. A

chamada Sistema S (Senac, Sesi, Senai e Sesc) ofertam cursos técnicos
em várias aulas, de moda e beleza à turismo e torneiro mecânico. Além
do Colégio Sant'Ana com cursos de Informática, Administração,
Análises Clínicas, Farmácia e Formação de Docentes
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Esporte
A cidade incentiva de várias formas a diversidade esportiva.
O ginásio de esportes para portadores de necessidades especiais de

Ponta Grossa representa o único do gênero na América Latina, com uma
pista de atletismo especialmente adaptada. Apedef, associação ponta-
grossense de esportes para deficientes, mantém o time de basquete para
cadeirantes. A equipe ganhou prata no primeiro Campeonato
Paranaense da modalidade. Ponta Grossa é detentora de tricampeonato
no tênis de campo, nos Jogos Abertos do Paraná; também possui boa
representação no tênis de mesa. Em 2008 Ponta Grossa conquistou a
quinta colocação geral entre todos os municípios nos Jogos da
Juventude do Paraná.
Localização da gleba
Uma gleba situada no meio de um parque industrial às margens da BR

306, Km 504, sendo uma quadra inteira margeadas de rua laterais e de
fundo no parque industrial do lugarejo passo fundo – ponta Grossa - PR
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Descrição da gleba
Identificação do imóvel: Complexo industrial, com todas as

infraestruturas , com sarjetas, guias pavimentação asfálticas de alta
resistências para trafego pesados, galerias de aguas fluviais, galerias de
passagens de cabos elétricos, poço semi - artesiano, reservatórios de
agua potável, caixas tipo torre para distribuição de agua potável e uma
área total de 8.426,10m² de galpões de alvenaria com estruturas
metálicas, constituído pelas seguintes unidades: Unidade de
beneficiamento de Mel-UBM, com área de 258,10m², Posto de
Mecanização Agrícola—PMA com área de 655m², e Unidade de
Beneficiamento de sementes – UBS, com área de 7.513m², e respectiva
Vistoria:
Eu Agente avaliador: João Luiz Ribeiro Novaes da Silva, CNAI:

14.568, estive na área aqui citada, para a devida vistoria em in loco,
Início. - Às 9 Horas e 40 minutos do 31 de outubro de 2015 a qual fui
recebido pelo Sr Egon Hinsching funcionário, que já me aguardava.
Iniciamos de imediato a vistoria, sempre acompanhado pelo Sr Egon a
qual sempre pronto a me responder. Percorremos todas as instalações
do parque industrial, após vistoriar todas as dependências internas e
externas com requintes de detalhes do local, conforme amplo registrado
fotográfico e todas fotos datadas, constatei que o local estava sem
atividade operacional e com aspecto de abandono, visita terminada as
15 horas e 45 minutos do mesmo dia a qual dou fé o texto por mim, aqui
relacionadas e fotografados segue abaixo os itens constatados.
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Defeitos e avalias
 Portas e janelas arrancadas (várias internas)

 Portas de aços com avançado estado de oxidação, varia já
quebradas sem condições de uso
 Banheiros sem loucas e metais sanitários (70%)
 Refeitórios sem pias e metais (70%)
 Transformadores arrancados dos postes e jogados no chão
 Caixas de distribuições elétricas sem os devidos disjuntores
 Caixas/ inspeções subterrâneas sem as tampas e cabos elétricos
 Caixa/inspeções, desusos sem devidas tampas e quebradas
 Galerias de agua pluviais, com várias avalias e sem tampas
 Constatei no fundo do campo de futebol um poço artesiano
Rede de agua pelo parque industrial, parcialmente danificadas
 Continha nos galpões vários maquinários danificados, corroídos
pela oxidação, a seus quadros de comandos elétricos e
eletrônicas quebradas e com suas fiações retiradas
Característica da Benfeitorias
Tabela 1
Mel-UBM, com área de 258,10m², Posto de Mecanização Agrícola
PMA com área de 655m², e Unidade de Beneficiamento de sementes
UBS, com área de 7.513m², e respectiva
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Planilha das Edificações
Nº Descrição do espaço Capacidade

01 Cabine de proteção e medição 24,38m²
02 Cisterna 45,95m²
03 Residência operacional 70,00m²
04 Reservatório elevado 4,15m²
05 Centro administrativo 387,20m²
06 Portaria 13,63m²
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07 Posto de mecanização 655,00m²
08 Descarregador e lavador 40,95m²
09 Sanitários e vestiários 376,00m²
10 Cozinha e refeitório 152,63m²
11 Sala do relógio ponto 14,10m²
12 Escritório da UBM 45,36m²
13 UBM 258,10m²
14 Controle de balança 54,79m²
15 Balança rodoviária 60t 60Toneladas
16 Moegas 329,00m²
17 Silos armazenadores 4x 52,29m²
18 Armazém para ensacados A 2.119,04m²
19 Casa de máquinas 383,04m²
20 Sanitários 6,60m²
21 Cabine de transformação 40,22m²
22 Armazém para ensacados B 2.119,04m²
23 Armazém para ensacados C 458,00m²
24 Pré-limpezas 241,25m²
25 Armazém para ensacados D 458,00m²
Análise Mercadológica
O processo de industrialização aconteceu na cidade no período entre

1975 e 2005 impulsionado pela boa infra-estrutura de transporte, mão-
de-obra qualificada e barata, com a presença da Universidade Estadual
de Ponta Grossa (UEPG) e, a partir de 1991, da Universidade
Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR). Atualmente, mais um
Complexo Industrial está se desenvolvendo na região norte da cidade,
com a implantação de indústrias alimentícias e automobilísticas de auto
padrão, o que irá impulsionar o crescimento da cidade no futuro.
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O município possui um dos maiores valores de PIB do Paraná e,

paradoxalmente, apresenta déficits pronunciados de infra-estrutura.
Uma evidência disso são os números de 2007 do IPARDES, indicando
que Maringá tem uma população semelhante, mas apresenta maior rede
de água e esgotos, maior área asfaltada e um número menor de pessoas
em situação de pobreza. Segundo pesquisa realizada pela Revista Você
S/A, Ponta Grossa é a 84ª melhor cidade para se fazer carreira no Brasil.
Metodologia Aviatória
Método comparativo: usado no terreno
O primeiro dos métodos comparativos exige similaridade entre os lotes

pesquisados e o lote avaliado para comparação direta ou aplicação de
parâmetros homogeneizados para a transposição de dados dos lotes
pesquisados para o lote avaliado, o qual poderá ter características de
frente, profundidade e áreas distintas dos lotes tomados como
amostragem. Para a avaliação dos terrenos (amostras) foi utilizado o
método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme
descrito na Norma Brasileira NBR-14653-2. Por este método, o imóvel
avaliando é avaliado por comparação com imóveis de características
semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados
com fatores que tornam a amostra homogênea. O saneamento dos valores
amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de Chauvenet e o
tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas
Amostras (n < 20) com a distribuição 't' de Student com confiança de
80%, consoante com a Norma (ABNT).
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Pressupostos
Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por

proprietários de imóveis, corretores, site na internet, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas
corretas e fornecidas de “boa fé”. O imóvel foi avaliado na suposição
de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou
gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor,
pressupondo que as medidas do terreno, bem como seus respectivos
títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação
enviada para consulta seja a vigente.
Os signatários não assumem responsabilidade sobre matéria legal ou de

engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o
exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da
documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas
a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações,
superposição de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta
avaliação. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito
Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do
imóvel. Para lastrear o processo avaliatório foram consultados os
seguintes documentos: Matrículas nº 22.912 – 1, com AV.-2-22-912
datado em 09 de outubro de 1991 no Registro de imóvel 2º oficio de -
Ponta Grosa – Pr, Cadastros Contribuintes n° 15-3-29-10-1568-001
Página :22
Descritivo da Visita
Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas

durante a visita ao local, que serviram de base para nossos cálculos e
apropriação final de valor. Todo o imóvel foi devidamente vistoriado e
as inspeções caracterizaram se por levantamentos visuais não tendo sido
efetuadas medições em campo. Esta avaliação é independente e livre de
quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os
serviços. Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos,
levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de
novembro de 2015.
Zoneamento da área
A área está inserida na ZI zona industrial com

aproveitamento de 50% e permite a construção de até 2 pavimentos
Pesquisas e amostras
Foram colidas entre entrevistas com corretores da área e região, nos site,
jornais e revistas regionais, 45 amostras entre dia 3 e 9 de novembro
de 2015, após seleção individual, restaram 29 amostras, a qual segue
abaixo na planilha de composição de média e tratamentos
Página :23
As amostras complementares desta pesquisa, estão anexadas nas ultimas

páginas deste PTAM

páginas deste PTAM
Página :24

páginas deste PTAM
Página :25
Quadro da pesquisa
A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes:
Fator 1 = 0,8 > E > 1,50

Tratamentos de superfície, testada e localização
PLANILHA DE AMOSTRA PONTA GROSSA

Nº AREA VALOR/TOTALVALOR/M² Fator 1 Valor /M²
1 1.290,00 330.000 R$ 255,81 0,9 R$ 230,23
3 60.403,00 5.500.000 R$ 91,06 0,9 R$ 81,95
4 9.250,00 1.600.000 R$ 172,97 1 R$ 172,97
5 32.600,00 10.000.000 R$ 306,75 1 R$ 306,75
6 39.640,00 6.000.000 R$ 151,36 1 R$ 151,36
7 60.000,00 28.800.000 R$ 480,00 0,8 R$ 384,00
8 4.900,00 680.000 R$ 138,78 1,1 R$ 152,63
9 40.000,00 4.000.000 R$ 100,00 1 R$ 100,00
10 4.900,00 680.000 R$ 138,78 1 R$ 138,78
11 60.430,00 5.000.000 R$ 82,74 1 R$ 82,74
12 10.000,00 2.000.000 R$ 200,00 1 R$ 200,00
13 25.000,00 1.100.000 R$ 44,00 1,2 R$ 52,80
14 100.000,00 12.000.000 R$ 120,00 1 R$ 120,00
15 850.000,00 51.000.000 R$ 60,00 1 R$ 60,00
16 86.393,83 6.911.506 R$ 80,00 1 R$ 80,00
17 39.346,00 4.500.000 R$ 114,37 1 R$ 114,37
18 34.000,00 4.000.000 R$ 117,65 1 R$ 117,65
20 100.000,00 10.000.000 R$ 100,00 1 R$ 100,00
21 39.356,84 3.264.000 R$ 82,93 1 R$ 82,93
22 13.310,00 900.000 R$ 67,62 1 R$ 67,62
23 140.000,00 8.400.000 R$ 60,00 1 R$ 60,00
25 25.000,00 1.100.000 R$ 44,00 1,3 R$ 57,20
26 12.000,00 900.000 R$ 75,00 1 R$ 75,00
27 13.310,00 900.000 R$ 67,62 1 R$ 67,62
28 140.000,00 8.400.000 R$ 60,00 1 R$ 60,00
29 25.000,00 1.100.000 R$ 44,00 1,4 R$ 61,60
30 19.000,00 2.000.000 R$ 105,26 1 R$ 105,26
Media das amostras pesquizadas R$ 121,61
as fontes destas pesquisas estão nas fotos em anexos nas páginas finais deste laudo
Os lotes na planilha acima já foram homogeneizados pelo tratamento do fator 1
Página :26
Todas as amostras e suas informações, como fonte de pesquisas,

dimensões, testadas, superfícies e infraestruturas, valores e localização
foram fotografadas e numeradas de 1 a 30, conformes folhas em anexos
neste PTAM
R$ 121,61 M² média
das amostras
Tabela 2
121,61 20% R$ 97,29

121,61 20% R$ 145,93
São ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o
Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico
fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras
(N<20) com a distribuição 't' de Student com confiança de
80%, consoante com a Norma (ABNT).
Eliminação: Foram eliminadas as amostras com valor inferior

a R$ 97,29 e as com valor acima de R$145,93
R$ 97,29 > e > R$ 145,93
Restando apenas (7) amostras para a média da apuração de preços
Página :27
Amostras Selecionadas
NUMERO AREA VALOR/TOTAL VALOR/M² Fator 1 Valor /M²

9 40.000,00 4.000.000 R$ 100,00 1 R$ 100,00
10 4.900,00 680.000 R$ 138,78 1 R$ 138,78
14 100.000,00 12.000.000 R$ 120,00 1 R$ 120,00
17 39.346,00 4.500.000 R$ 114,37 1 R$ 114,37
18 34.000,00 4.000.000 R$ 117,65 1 R$ 117,65
20 100.000,00 10.000.000 R$ 100,00 1 R$ 100,00
30 19.000,00 2.000.000 R$ 105,26 1 R$ 105,26
Media das amostras pesquizadas R$ 113,72
Evolução de preços
Área total de 78.625,30m². R$113,72

ii113,72R
$113,,72e
R$ 8.941.269,12
dia
CONCLUSÃO:
apuradas
R$ 113,72
É do entender do Perito Avaliador que o valor

para a área bruta, sem benfeitoria (Ruas interna,
galerias de agua, asfalto, pátio calçados com predas
regulares) valor avaliada, médio por m² R$ 113,72
Preço total apurado, .................... R$ 8.941.269,12
1. Valor este apurado sobre a terra bruta, sem qualquer infraestruturas
Página :28
Infraestruturas da área
O parque industrial contém uma área de aproximadamente de

16.000,00 M² de rua com pavimentações asfálticas de alta
resistências e mais aproximadamente 3.200,00² de calçamento de
pedras irregulares nos pátios de manobras e estacionamentos, com
cercas de palanques de concretos e 12 fios de arames em todo
perímetro da área, que tem aproximadamente 1.205,00 m
Podemos afirmar que estes valores são aproximados

Levantamento da area em M², feitos pelo GOOGLE
Evolução do preço
Pavimentação asfálticas 16.000,00 M²

Pavimentação pedras irregulares 3.200,00 M²
Pavimentação asfálticas, preço de mercado R$ 80,00 p/m²
Pavimentação pedras, preço de mercado R$ 45,00 ²
Cerca, 5 fios de arrames, estacas de concreto = R$ 52,00
OBS. Por não ter recebido as plantas dos projetos das ruas e pátios, as medidas foram tiradas pelo Google
Earth, portando os valores aqui calculados são aproximados, conforme plantas do Google abaixo
demostrando as ruas e pátios
Fator 8 valores entre 1.......10
16.000,00 M² X R$ 80,00 p/m² = R$ 1.280.000,00

3.200,00 M² X R$ 45,00 p/m² = R$ 144.000,00
1.205,00 m X R$ 52,00 M = R$ 62.660,00
Página :29
Este valor se refere a infra-estrutura que consta
nestes imóveis a preço de hoje, sem aplicar a depreciação do
mesmo pois o seu estado de conservação, estão em bom
estado de conservação, considero = Fator 8, pequenos reparos
sem depreciação
Total da infra-estrutura.................R$ 1.486.660,00
Terreno s/ infraestrutura.............. R$ 8.941.269,12
Preço da área com a infra-estrutura básica

Total da área..................................R$ 10.427.929,12
Valor p/m² .....................................R$ 132.63 p/ M²
Edificação
Página :30
Método de Custo de Reprodução
Como já mencionado no presente, no Método de Custo de

Reprodução o valor das benfeitorias existentes em um terreno é obtido
pela dedução do custo de reprodução destas, como novas, da quantia
correspondente à diminuição em razão da sua idade, conhecida como
depreciação. Em uma avaliação específica baseada nesse método, o
valor da construção pode ser obtido, o valor de metro quadrado ou
metro cúbico da mesma. Seu valor será, pois, o valor unitário
encontrado, multiplicado pela área ou volume da construção,
dependendo da unidade estabelecida. E dentro de cada um desses tipos
construtivos existem diferentes padrões de qualidade de construção, o
que importa em definir valores baseados em cada um desses aspectos
dos galpões dentre eles o Custo Unitário Básico (CUB) - divulgado
pelos sindicatos da construção civil - e o Custo Unitário PINI, publicado
pela revista PINI.
Tabela cub (Pini)
Tabela 3
Galpão Industrial - GI
Outubro/2015 Setembro/2015 Variação
Custo detalhado
R$/m² % R$/m² % %
Mão-de-obra + E.S. 434,31 61,26 434,31 61,34 0,00
Material 273,37 38,56 272,42 38,47 0,35
Desp. administrativas - - - - -
Equip. 1,34 0,19 1,35 0,19 -0,74
TOTAL 709,02 100 708,08 100 0,13
Encargos Sociais: 191,76%
GI - Galpão industrial
Página :31
Residência Popular - RP1Q

Outubro/2015 Setembro/2015 Variação
Custo detalhado
R$/m² % R$/m² % %
Mão-de-obra + E.S. 934,06 67,92 934,06 68,20 0,00
Material 438,00 31,85 432,32 31,57 1,31
Desp. administrativas - - - - -
Equip. 3,18 0,23 3,20 0,23 -0,62
TOTAL 1.375,24 100 1.369,58 100 0,41
Encargos Sociais: 191,76%
RP1Q - Residência unifamiliar popular: 1 pavto./ 1dormitório
CUB-PR CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DA CONSTRUÇÃO

PROJETOS - PADRÃO COMERCIAIS - R$/m2
Mês de referência: Outubro/2015
PADRÃO NORMAL
CAL - 8 1.473,82
CSL - 8 1.280,10
CSL - 16 1.701,68
Tabela 4
Parque industrial
UBS - Unidade de Beneficiamento de Sementes 7.513,00 M²

PMA - Posto de Mecanização Agrícola 655,00 M²
UBM - Unidade de Beneficiamento de Mel 258,10 M²
Área total da parte edificada 8.426,40 M²
Detalhes das edificações, que constam na área
Página :32
Nº Descrição do espaço M² Cub/Valor Total

1 Cabine de medição 24,38 709,02 17.285,91
2 Cisterna 45,95 709,02 32.579,47
3 Residência operacional 70,00 1.280,10 89.607,00
4 Reservatório elevado 4,15 709,02 2.942,43
5 Centro administrativo 387,20 1.280,10 495.654,72
6 Portaria 13,63 709,02 9.663,94
7 Posto de mecanização 655,00 709,02 464.408,10
8 Descarregador e lavador 40,95 709,02 29.034,37
9 Sanitários e vestiários 376,00 1.280,10 481.317,60
10 Cozinha e refeitório 152,63 1.280,10 195.381,66
11 Sala do relógio ponto 14,10 709,02 9.997,18
12 Escritório da UBM 45,36 1.280,10 58.065,34
13 UBM 258,10 1.280,10 330.393,81
14 Controle de balança 54,79 709,02 38.847,21
16 Moegas 329,00 709,02 233.267,58
17 Silos armazenadores 4,00 32.000,00 128.000,00
18 Armazém/ ensacados A 2.119,04 709,02 1.502.441,74
19 Casa de máquinas 383,04 709,02 271.583,02
20 Sanitários 6,60 1.280,10 8.448,66
21 Cabine de transformação 40,22 709,02 28.516,78
22 Armazém/ ensacados B 2.119,04 709,02 1.502.441,74
23 Armazém/ ensacados C 458,00 709,02 324.731,16
24 Pré-limpezas 241,25 709,02 171.051,08
25 Armazém / ensacados D 458,00 709,02 324.731,16
Valor Total das edificações 6.750.391,66
15º item foi excluídos por estar fora, por se tratar de equipamentos
e maquinas (balança rodoviária)
Tabela (PINI)
GI - Galpão Industrial, para unidade simples, somente galpão
CSL - 8 - Padrão comerciais para edificações com paredes em tijolo
cerâmico aparente, todo azulejados, foros revestidos em lambris ou
lajes e pisos em granilites
Página :33
Fator de Correção
Depreciação
Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou

qualidade, ocasionadas por: decrepitude, que é o desgaste de suas partes
constitutivas, em consequência de seu envelhecimento natural, em
condições normais de utilização e manutenção; deterioração, que é o
desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção
inadequados; mutilação, que é a retirada de sistemas ou componentes
originalmente existentes, e obsoletismo, que implica na superação
tecnológica ou funcional.
Conservação (FOC) é determinado pela expressão:
FOC = R + K x (1-R)
Onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão,

expresso em decimal.
K = coeficiente de Ross/Heideck
O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla

entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a
idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial
relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra
correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo
as faixas especificadas.
Página :34
Vida útil do imóvel
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que

conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of
Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e
descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:
Galpão 70 anos
Tabela 5
Tabela Vida Útil
Apartamentos – 60 Anos Bancos – 70 Anos

Casas De Alvenaria – 65 Anos Casas De Madeira – 45 Anos
Hotéis – 50 Anos Lojas – 70 Anos
Teatros – 50 Anos Armazéns – 75 Anos
Fábricas – 50 Anos Const. Rurais – 60 Ano
Garagens – 60 Anos Edif Escritórios – 70 Anos
Galpões (Depósitos) – 70 Anos Silos – 75 Anos
Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir

na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da
porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma
geral, no valor de venda de imóveis comerciais. No entender do agente
avaliador considerei a faixa abaixo descrita, por apresentar no visual
estado de conservação superior a data cronológica do imóvel
Tabela de Ross-Heidecke
Página :35
Tabela Depreciação de Imóveis
CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO

A Novo E Reparos simples
Entre reparos simples e

B Entre novo e regular F
importantes
C Regular G Reparos importantes
Entre reparos importantes e s/

D Entre regular e reparos simples H
valor
IDADE EM ESTADO DE CONSERVAÇÃO

% DE VIDA A B C D E F G H
2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40
4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70
6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00
8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30
10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60
12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90
14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20
16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50
18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80
20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20
22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50
24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90
26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30
28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60
30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00
32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40
34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80
36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30
38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70
Página :36
Nº Descrição do espaço Total Valor/cu D=E Liquido

1 Cabine de medição R$ 17.285,91 31,50% R$ 11.840,85
2 Cisterna R$ 32.579,47 31,50% R$ 22.316,94
3 Residência operacional R$ 89.607,00 31,50% R$ 61.380,80
4 Reservatório elevado R$ 2.942,43 31,50% R$ 2.015,57
5 Centro administrativo R$ 495.654,72 31,50% R$ 339.523,48
6 Portaria R$ 9.663,94 31,50% R$ 6.619,80
7 Posto de mecanização R$ 464.408,10 31,50% R$ 318.119,55

8 Descarregador e lavador R$ 29.034,37 31,50% R$ 19.888,54
9 Sanitários e vestiários R$ 481.317,60 31,50% R$ 329.702,56
10 Cozinha e refeitório R$ 195.381,66 31,50% R$ 133.836,44
11 Sala do relógio ponto R$ 9.997,18 31,50% R$ 6.848,07
12 Escritório da UBM R$ 58.065,34 31,50% R$ 39.774,76
13 UBM R$ 330.393,81 31,50% R$ 226.319,76
14 Controle de balança R$ 38.847,21 31,50% R$ 26.610,34
16 Moegas R$ 233.267,58 31,50% R$ 159.788,29
17 Silos armazenadores R$ 128.000,00 31,50% R$ 87.680,00
18 Armazém/ ensacados A R$ 1.502.441,74 31,50% R$ 1.029.172,59
19 Casa de máquinas R$ 271.583,02 31,50% R$ 186.034,37
20 Sanitários R$ 8.448,66 31,50% R$ 5.787,33
21 Cabine de transformação R$ 28.516,78 31,50% R$ 19.534,00
22 Armazém/ ensacados B R$ 1.502.441,74 31,50% R$ 1.029.172,59
23 Armazém/ ensacados C R$ 324.731,16 31,50% R$ 222.440,84
24 Pré-limpezas R$ 171.051,08 31,50% R$ 117.169,99
25 Armazém / ensacados D R$ 324.731,16 31,50% R$ 222.440,84
Totalizadores R$ 6.750.391,66 R$ 4.624.018,29
Tabela dos depreciados
Tabela 6
Valores sem depreciação.................R$ 6.750.391,66
Página :37
Valores já depreciados....................R$ 4.624.018,29
Estes valores se refere os 24 itens acima relacionados

15º item foi excluídos por estar fora, por se tratar de balança rodoviária
Itens não avaliados
 Campo de futebol
 Poço semi-artessiano
 Rede de distribuição elétrica suas cabines primarias
(danificadas) sem os devidos transformadores e cabos elétricos.
 Maquinas, esteiras, laboratórios e peneiras, todas sem suas
partes elétricas e quadros de comados danificados, e com alto
grau de oxidações (ferrugens)
Valor de Mercado
A partir da análise do comportamento dos mercados específicos de área

e terrenos conforme amostras, foram consignadas, valores para
comercialização das unidades que compõem o objeto da avaliação.
Considerando se o grande número de unidades para comercialização,
optou-se pela determinação de um fluxo de vendas e equivalência de
valor global de vendas, determinando-se seus valores presentes.
Observadas as premissas contidas no presente (ptam) e, depois de
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realizada minuciosa análise da propriedade objeto deste estudo,
analisando-se os graus de concorrência dos segmentos aos quais se
inserem suas unidades – áreas e terrenos com pequenas construções,
compreendida a estrutura do mercado, conduta e desempenho de seus
agentes, e considerando ainda, áreas, localização, posicionamento,
atualidade de projeto, conservação e padrão construtivo, o imóvel foi
avaliado como se segue abaixo:
Quadro de Unificação
Terreno com infra-estrutura................ R$ 10.427.929,12
Edificações já despreciadas.................. R$ 4.624.018,29
Valor total do parque industrial............R$ 15.051.947,41
0,5% R$ 15.127.207,15
R$ 15.051.947,41 valor: mínimo e máximo
0,5% R$ 14.976.687,67
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Valor apurado com arredondamentos:
R$ 15.000.000,00 (Quinze milhões de reais)
Conclusões
1º- CONCLUSÃO: Fundamentados nos elementos e condições

consignados no presente laudo de avaliação, atribuímos ao imóvel em
questão, constituídos em uma área de 78.625,30m o seguinte valor: R$
8.941.269,12 (Oito Milhões Novecentos e Quarenta e Um
Mil e Duzentos e Sessenta e Nove Reais e Dose Centavos)
2º - CONCLUSÃO: Fundamentados nos elementos e condições

consignados no presente laudo de avaliação, atribuímos a infra-
estruturas na área em questão, constituída de 16.000,00m² de asfalto de
alta resistência e 3.200m² de calçamento de pedras irregulares no pátio
da área e cerca de palanques em concretos com fios de arrames no
perímetro da área o seguinte valor: R$ 1.486.660,00 (Hum milhão
quatrocentos e oitenta e seis mil e seiscentos e sessenta reais)
CONCLUSÃO FINAL: Fundamentados nos elementos e condições

consignados no presente laudo de avaliação, atribuímos ao imóvel em
questão, constituídos em uma área comerciais e industriais de
78.625,30m² e 8.545,00m² de edificações já despreciadas avaliada: R$
4.624.018,29, totalizando: R$ 15.000.000,00 (Quinze Milhões de
Reais).
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Termo de Encerramento
Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como
aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um
comprador desejoso de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor
estimado do imóvel encontra-se dentro dos padrões reais de mercado. Este trabalho
foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer
vantagens ou Envolvimento do profissional responsável.
Valor apurado R$ 15.000.000,00 (Quinze milhões de reais)
Vai o presente Laudo de Avaliação de Imóvel industrial / comercial digitado em

74(setenta e quatro), 1 (uma) Capa e 3 anexos, laudas escritas de um só lado, todas
rubricadas, e esta página (41) datada, assinada e com selo do cresci/confeci
Pato Branco, 10 de novembro de 2015
João Luiz Ribeiro Novaes da Silva

Corretor de Imóveis e Perito Avaliador
CRECI: F26.177 6º região
CNAI: 14.568
Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura

(conforme Resolução COFECI n° 957/2006 e Ato
Normativo COFECI n° 001/2006).
Validade do Parecer
O presente Parecer não possui prazo de validade, pois representa a situação mercadológica
observada na data da avaliação a qual merecerá revisões periódicas, conforme a lei de mercado
“ oferta/procura.
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FOTOS LOCAL pg nº 1
Fotos da visita todas com data, parte externas e interna
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Campo
De Futebol
Poço Semi-
Artesiano
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Formação técnicas
A) Cursos de desenhos arquitetônicos no Senai- barra-funda São Paulo

B) Cursos de desenhista projetista no Senai da barra-funda São Paulo
C) Cursos de torneiro - ferramenteiro no Senai- barra-funda São Paulo
D) Cursos de Ajustador mecânico – Senai da Barra Funda – SP
E) Cursos de Ajustador Ferramenteiro – Senai da Barra Funda – SP
F) Cursos de gerenciamento BD postgreSQL – Dextra sistemas – Unicamp
G) Desenvolvedor de sistema administrativo de cooperativa em delphi
H) Cursos de modelagem de banco de dados – Didata – São Paulo
I) Designer e desenvolvimento de logo marcas em CorelDraw
J) Cursos de Corretor de imóveis – Senai - Curitiba –Pr
K) Cursos-avaliador mercadológico-Prof.: João Deniz-Rio Grande do Sul
L) Diretor de logística da sindsuper –fiesp – Sp
M) Sócio Diretor financeiro da Job galvanoplastia ltda – Cajamar -São Paulo
N) Químico na Lifax banhos de metais preciosos ltda, Lapa – São paulo
O) Incorporador, construtor e o sindico do edifício “Lilan” com 26 andares e 52
apartamentos – praça João Correia lemos, 60 – freguesia do ò – SP
P) Incorporador construtor e vendedor de 80 casa no litoral Paulista, praia grande,
Guarujá, Peruíbe, Mongaguá e freguesia do ó – são Paulo - capital
Q) Presidente da Cooperwork do brasil
R) Sócio Diretor Presidente da wordlix do brasil – construções
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Credenciais do Perito
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Certidão de Regularidade
Mapas da área pelo google
Relevo e inclinação da área, conforme gráfico, ponto A = 0, ponto B= -3º
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IMPLANTAÇÃO GERAL
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Bibliografia e Fontes de Pesquisas
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações. São Pulo, Ed.PINI, 1994.
Sergio, Antônio Abunahman curso básico de engenharia legal e de avaliações Ed Pini.
Diniz, João Diniz Marcelo. Livro de avaliação mercadológica de imóveis
Professor João Diniz Marcello pelo o e-mail: livrodinizsite@gmail.com
AYRES, Antônio. Como Avaliar Imóveis...Sem Mistérios. São Pulo, Ed. Imobiliária, 1996.
FIKER, José. Avaliações de Imóveis Urbanos. São Pulo, Ed. PINI, 1993.
FIKER, José. Manual de Redação de Laudos. São Pulo, Ed. PINI, 1989.
CALDAS, Léo Saraiva e outros. Curso Básico Intensivo de Engenharia de Avaliações e
Perícias. Diversos Autores. Tubarão, SC, 1994.
SPU – Departamento técnico de Avaliações. Avaliação Técnica de Bens Imóveis da União
ou de seu Interesse - Orientação Normativa. Brasília – DF. 2.000.
IBAPE/SP. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. Ana Maria de Biazzi de Oliveira e
Diversos Autores. São Paulo, SP, 1995.
SOUZA, Engenheiro Paulo Augusto de. APERFEIÇOANDO AS AVALIAÇÕES – Parte 1. IBAPE.
Pesquisa no site: http://www.ibape-df.com.br/artigos/aperf_aval1.htm, em 28/09/2015.
PARENTE, Arquiteta Virginia Fátima Jonsen. LAUDO DE AVALIAÇÃO DO HOTEL CASA
ALPINA.visita na internet ao site: http://brazil- siness.com/hotel/appraisal.htm em
21/09/2015.
PARENTE, Arquiteta Virginia Fátima Jonsen. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS – DISCUSSÃO DE
METODOLOGIA. visita na internet ao site: http://www.imape.com.br/artrurais.htm em 12/09/2015.
OLIVEIRA, Arquiteta Ana Maria de Biazzi Dias de e Outros. NORMAS AVALIAÇÃO

DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP. Visita à internet em 25/09/2015 -
http://ipanorama.globo.com/advocaciaassociada/informacoes.asp?IdSiteAdv=2803&action=e
xibir&idinfo=1013 .
GRANDISKI, Engenheiro Paulo. APERFEIÇOANDO AS AVALIAÇÕES Parte 2 –

Inferências estatísticas. Pesquisa no site: http://www.pbnet.com.br/openline/ibapepb/base.htm,
em 20/09/2015.
TRIVELLONI, Engenheiro Carlos Alberto Peruzzo e HOCHHEIM, Norberto.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS COM TÉCNICAS DE ANÁLISE MULTIVARIADA. Pesquisa
na internet em 20/09/2015, no site: http://geodesia.ufsc.br/Geodesia-
online/arquivo/cobrac98/index.htm
TRABALHO SEM AUTORIA. VERSÃO 5 DA PARTE 2 DA NBR 5676.

Colhido da internet em 12/09/2015,site:
http://www.pbnet.com.br/openline/ibapepb/norma502.htm.
https://www.google.com.br/?gws_rd=ssl pesquisas
diversas
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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico

FINALIDADE: Avaliações para fins de licitações (venda)

Um lote de terra com 78.625,30m² contendo um parque

Característica Da Benfeitorias ..................................................................................................... 18

Este PTAM “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológico”,

O que é parecer |ê| conjugar (latim tardio *parescere,

O primeiro momento conhecido em que o homem considerou o valor

Base legal: Art. 3º da lei 6530/1978 Compete ao Corretor de Imóveis

O objetivo deste (PTAM) Parecer Técnico de Avaliação deste Imóveis

Solicitante: CODOPAR Companhia De Desenvolvimento

Propriedade de: CODOPAR Companhia de Desenvolvimento

Um parque industrial com área de: 8.426,10m² de edificações com várias

 Certidão atualizada junto ao registro de Imóveis com a matricula nº

Ponta Grossa é um município localizado no centro do estado do Paraná,

IDH 0,804 (PR: 18º) – elevado PNUD/2000

Área bem irrigada por ampla rede hidrográfica, onde se destacam os

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A economia de Ponta Grossa teve três grandes impulsos durante o

A cerca de dez quilômetros do centro da Ponta Grossa está o Distrito

Na região do Distrito Industrial também está instalado está o armazém

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do ponto de vista arquitetural, o município conta com um patrimônio

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Identificação do imóvel: Complexo industrial, com todas as

Eu Agente avaliador: João Luiz Ribeiro Novaes da Silva, CNAI:

 Portas e janelas arrancadas (várias internas)

Mel-UBM, com área de 258,10m², Posto de Mecanização Agrícola

PMA com área de 655m², e Unidade de Beneficiamento de sementes

UBS, com área de 7.513m², e respectiva

Planilha das Edificações

Nº Descrição do espaço Capacidade

O processo de industrialização aconteceu na cidade no período entre

O município possui um dos maiores valores de PIB do Paraná e,

Método comparativo: usado no terreno

O primeiro dos métodos comparativos exige similaridade entre os lotes

Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por

Os signatários não assumem responsabilidade sobre matéria legal ou de

Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas

A área está inserida na ZI zona industrial com

As amostras complementares desta pesquisa, estão anexadas nas ultimas

As amostras complementares desta pesquisa, estão anexadas nas ultimas

As amostras complementares desta pesquisa, estão anexadas nas ultimas

A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes:

Fator 1 = 0,8 > E > 1,50

PLANILHA DE AMOSTRA PONTA GROSSA

Todas as amostras e suas informações, como fonte de pesquisas,

121,61 20% R$ 97,29

São ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea.

Eliminação: Foram eliminadas as amostras com valor inferior

Restando apenas (7) amostras para a média da apuração de preços

NUMERO AREA VALOR/TOTAL VALOR/M² Fator 1 Valor /M²