Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Número do 1.0000.18.078855-6/001 Númeração 5000274-

Relator: Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos
Relator do Acordão: Des.(a) José Augusto Lourenço dos Santos
Data do Julgamento: 14/11/2018
Data da Publicação: 21/11/2018

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C

REPETIÇÃO DE INDÉBITO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL - SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) VS
SERVIÇO DE DESPACHANTE PARA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO -
DISTINGUISHING - CONTRATO DE ADESÃO - POSSIBILIDADE - VENDA
CASADA - NÃO COMPROVADA. Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, cuja cobrança por promitente-vendedor já foi
declarada abusiva em sede recurso repetitivo (STJ, REsp. 1.599.511/SP),
não se refere a serviço de despachante para financiamento imobiliário, cuja
cobrança é permitida quando livremente contratada. O contrato de adesão
não é nulo, por si só, pois a lei não veda este tipo de contratação. Compete
aquele que alega "venda casada" demonstrar que a contratação de produto
ou serviço foi condicionada a contração de outro.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0000.18.078855-6/001 - COMARCA DE JUIZ DE

FORA - APELANTES: NELMA DE MIRANDA NUNES SILVA e PAULO
SÉRGIO DA SILVA - APELADA: MRV MRL JF COPA INCORPORAÇÕES
SPE LTDA.

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de

Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos,
em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, POR UNANIMIDADE.

DES. JOSÉ AUGUSTO LOURENÇO DOS SANTOS

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RELATOR

DES. JOSÉ AUGUSTO LOURENÇO DOS SANTOS (RELATOR)

Cuida-se de APELAÇÃO aviada por NELMA DE MIRANDA NUNES

SILVA e PAULO SÉRGIO DA SILVA em desfavor de MRV MRL JF COPA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA, todos qualificados nos autos, atacando
sentença proferida pelo JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE JUIZ
DE FORA, que julgou IMPROCEDENTE ação ajuizada pelos apelantes
contra os apelados (Id's-1ªinst. 27271053 e 45882907, Id's-TJ 33005461 e
33005462 - Doc's Ordens JPe-Themis 56 e 57).

Os autores/apelantes foram intimados em 28/06/2018 (Id's-TJ 33005471

e 33005472) e anexaram o recurso aos autos eletrônicos em 11/07/2017
(protocolo nº 29409008 - Id-TJ 33440140), sob o pálio da gratuidade
judiciária (Id-1ªinst. 17585043, Id-TJ 33005418 - Doc. Ordem JPe-Themis
13).

Os autores/apelantes firmaram com a ré/apelada uma promessa de

compra e venda de imóvel na planta e pretendem restituição, em dobro, de
valor cobrado por serviços de "assessoria e intermediação". Alegam que a
cobrança se refere a "Taxa Sati", que tem como base prestação de serviço
que deve ser gratuito. Acrescenta que houve venda casada e que a cobrança
foi inserida em aditivo de contrato firmado na modalidade de adesão (Id-
1ªinst. 47179629, Id-TJ 33005463 - Doc. Ordem JPe-Themis 58).

Em contrarrazões, a ré/apelada alega que a cobrança NÃO se refere a

Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI), "atrelada à remuneração
de profissionais especializados em assessoramento imobiliário, para prestar
assessoria jurídico- financeira em momento anterior e/ou concomitante à
assinatura do contrato, aconselhando o adquirente, no que diz respeito à
redação, elucidação e/ ou alteração das cláusulas contratuais, visando a
tornar a relação comercial entre as partes mais equilibrada". Diferenciando,
aduz que se trata de cobrança por serviço facultativo de
assessoria/despachante, "que se refere à OPÇÃO que o cliente tem de
contratar a realização do

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trabalho burocrático para obtenção do financiamento bancário do imóvel a

ser adquirido, tais como retirada de certidões em nome do adquirente,
solicitação, acompanhamento e retirada do ITBI junto a Prefeitura local,
registro do contrato com força de escritura pública do agente financeiro junto
ao Cartório de Registro de Imóveis, dentre outros serviços que são
prestados, exclusivamente, para o adquirente". Sustenta a legalidade da
cobrança e, por conseguinte, que os autores/apelantes não teriam direito ao
reembolso pleiteado (Id-1ªinst. 47538129, Id-TJ 33005468 - Doc. Ordem JPe-
Themis 63).

É o que importava relatar.

Passo ao voto.

Presentes os pressupostos (intrínsecos e extrínsecos) de

admissibilidade, CONHEÇO do recurso.

Não havendo preliminar arguida por qualquer das partes, nem questão de
ordem pública que deva ser suscitada de ofício, avanço ao exame do mérito.

Apesar de o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo,

ter assentado a "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (REsp.
1.599.511/SP), a cobrança questionada pelos autores/apelante, constante do
contrato firmado entre as partes, não ser refere a tal serviço.

Serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, nos

termos do voto condutor do recurso repetitivo mencionado, consiste "na
prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do
contrato e das condições do negócio", ou seja, "mera prestação de um
serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao
dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao
adquirente" (MIN. PAULO DE TARSO SANSEVERINO).

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No caso em tela, porém, constou expressamente especificado no termo

aditivo contratual firmado entre as partes que a cobrança, a título de
"assessoria e intermediação", foi pelos seguintes serviços:

"a) Fornecer os esclarecimentos necessários para obtenção do

financiamento junto ao Agente Financeiro;

b) Manter o(a) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) informado sobre o seu

processo junto ao Agente Financeiro;

c) Montar a pasta do processo conforme modelo da respectiva Instituição

Financeira, com os documentos fornecidos pelo(a) PROMITENTE
VENDEDORA;

d) Providenciar a guia do ITBI junto às respectivas prefeituras após a

assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro;

e) Promover o Registro do Contrato de Financiamento." (Id-1ªinst. 17382014,

Id-TJ 33005415 - Doc. Ordem JPe-Themis 10).

Conforme facilmente se percebe pela transcrição acima, a cobrança NÃO

se refere a serviço intrínseco à promessa de compra e venda, mas sim a
financiamento imobiliário.

A toda obviedade, obtenção de recursos para pagamento do preço do

imóvel objeto da promessa de compra e venda é uma obrigação dos
promitentes compradores, não da promitente vendedora.

Assim sendo, intermediação/facilitação de burocracias para aprovação de

financiamento constitui serviço autônomo, sendo devida a respectiva
contraprestação pecuniária que fora pactuada.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO -

REPETIÇÃO EM DOBRO - [...] - TARIFA RELATIVA A SERVIÇOS DE

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DESPACHANTE - LEGALIDADE - [...]. - É legal a cobrança de valores

relativos a serviços expressamente discriminados que se referem a trabalhos
de despachante. Omissis. (TJMG, AC 1.0024.14.315896-2/001, DES.
VALDEZ LEITE MACHADO - 14ª CACIV, 17/05/0018).

A simples modalidade de adesão do contrato e do aditivo também não é

suficiente para afastar a obrigação de pagamento pelo serviço.

A propósito:

APELAÇÃO - REVISÃO CONTRATUAL - [...] - CONTRATO DE ADESÃO -

[...]. O contrato de adesão não é nulo, por si só, pois a lei não veda este tipo
de contratação. Omissis. (TJMG, AC 1.0024.09.662001-8/002, 12ª CACIV -
minha relatoria, 06/04/0016).

Noutro ponto, a venda casada somente se caracteriza em caso de se

"condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de
outro produto ou serviço" (art. 39, inc. I, do CPC). Contudo, "Diversa é a
situação em que o consumidor adquire produtos atendendo a seus próprios
interesses, sem limitação à sua liberdade de escolha." (TJMG, AI
1.0000.16.063149-5/001, DES. JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA - 12ª CACIV,
15/03/2017).

No caso, não houve comprovação de que a promessa de compra e

venda do imóvel fosse condicionada à contratação do serviço de
assessoria/despachante, ônus que incumbia aos autores/apelantes (art. 373,
inc. I, do CPC).

Não bastasse, tem-se que o fato de o serviço ter sido contratado

mediante termo apartado com data diversa constitui forte indicativo de que foi
algo facultativo, com opção posterior.

Por todo o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação.

Via de consequência, CONDENO os autores/apelantes ao pagamento

das custas recursais e MAJORO para R$2.000,00 (dois mil reais) os
honorários advocatícios outrora arbitrados em R$1.200,00

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(mil duzentos reais) na sentença (art. 85, § 11, do CPC), SUSPENSA a

exigibilidade de ambas as verbas sucumbenciais (art. 98, § 3º, do CPC).

É como voto.

DES.ª JULIANA CAMPOS HORTA - De acordo com o Relator.

JD. CONVOCADO OCTÁVIO DE ALMEIDA NEVES - De acordo com o

Relator.

SÚMULA: POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.