ANUAL NOTURNO

Direito Civil
Gustavo Nicolau
Data: 12/12/2011
Aula 20

MATERIAL DE APOIO

SUMÁRIO

1) Tira Dúvidas
a. Denúncia cheia e denúncia vazia
b. Teoria geral dos contratos – evicção
c. Princípios contratuais

Aspectos específicos do direito contratual

1 – Denúncia cheia e denúncia vazia:

O objetivo da lei de locação é o de deixar o inquilino tranquilo por pelo menos 30 meses. Dentro do prazo
contratual, qualquer que seja, o locador não tira o inquilino que paga. O novo proprietário pode tirar o inquilino, o
que denota a intenção de manter a livre circulação dos bens imóveis. Mas o inquilino tem preferência na aquisição do
imóvel. Caso não seja dada a preferência isso gerará perdas e danos contra o locador.

Se este contrato de locação contiver uma cláusula de vigência na hipótese de alienação e estiver averbado no
CRI, neste único caso o terceiro adquirente do bem deverá honrar a locação na qualidade de locador até o fim do
prazo contratual. O inquilino tem aqui um direito pessoal com eficácia real.

Na locação residencial a lei pediu para o locador conceder 30 meses para o inquilino. Ao término deste prazo o
locador terá a denúncia vazia, que é resilição unilateral imotivada do contrato.

Caso o contrato seja por prazo inferior a 30 meses, ou por prazo indeterminado, a denúncia vazia virá somente
a partir do 60º mês.

A denúncia cheia virá ao término do prazo menor que 30 meses nos contratos celebrados por prazo menor que
este. O pedido insincero é tipificado como crime na lei de locação.

Sempre que findo o prazo, o contrato se prorroga por prazo indeterminado. No caso de contrato celebrado por
prazo menor que 30 meses o contrato se prorroga depois de findo o prazo da denúncia cheia ou ao final do 60º.

Dentro do contrato de 30 meses, a única possibilidade de o inquilino ter que sair é a alienação sem que haja
cláusula de vigência averbada.

2 – Teoria geral dos contratos – evicção.

Convém, a título de prática, substituir a palavra evicção pela palavra “perda”. Mas uma perda qualificada.

É a perda do bem judicialmente decretada por motivo jurídico anterior à aquisição e que confere sua
titularidade a outrem.

ANUAL NOTURNO – 2011

Complexo Educacional Damásio de Jesus
 O adquirente do bem é o evicto; o terceiro que propôs a ação dominial é o evictor e o alienante é o
“malandro”, que vendeu algo que não era dele. A ideia da evicção é a de um vício jurídico.

O evicto, caso perca a ação dominial proposta pelo evictor, terá direito de regresso em face do alienante (o
“malandro”). O evicto poderá proceder à denunciação da lide, consistindo em regresso antecipado.

Caso o evicto perca a ação já poderá executar o alienante.

Caso o evicto não denuncie à lide ao alienante, poderá futuramente ingressar com regressiva autônoma?

R: O CC parece dizer que não, mas a jurisprudência do STJ firmou entendimento de que, apesar de não
denunciar à lide, o adquirente pode ajuizar ação de regresso. Como regra geral não se aplicam as regras de evicção
para contratos unilaterais (doação, por exemplo). Haverá direito de indenização decorrente do dano pela
responsabilidade civil, ou seja, perdas e danos, mas não evicção. Art. 447 já começa com a frase “nos contratos
onerosos...”.

Motivo Jurídico Anterior significa que o adquirente só terá direitos típicos de evicto se perder o bem por
motivo jurídico decorrente de motivo jurídico anterior à compra. Se posterior à venda, a regra é a do “res perit
domino”.

3 – Princípios contratuais

3.1 – Princípio da força obrigatória dos contratos – “pacta sunt servanda” – o contrato faz lei entre as partes:
ao se assinar um contrato se faz uma lei, que tem eficácia entre os contratantes.

Quando o contrato violar algum princípio maior, poderá ser revisado pelo judiciário. Contrato que viola
dignidade da pessoa humana, boa fé objetiva, etc. poderá ser revisado pelo judiciário. Isso significou uma adequação
do princípio com vigência da regra de que sendo justo o contrato este será mantido. Ver artigo 2.035, p.u..

3.2 princípio da autonomia privada – as partes podem criar contratos, estipular cláusulas, prever direitos e
obrigações, prazos contratuais que, salvo objeto ilícito, deverão ser cumpridas. A autonomia privada sofreu certas
mitigações, as partes não são tão livres para prever o que quiserem. Exemplo: proprietários de veículo – seguro
obrigatório DPVAT.

3.3 princípio da relatividade dos efeitos do contrato – significa que os direitos e obrigações de um contrato só
favorecem ou prejudicam aqueles que dele participaram (“res inter allios”). A doutrina aponta três exceções a este
princípio:

Promessa de fato de terceiro – o terceiro só será responsabilizado se anuir com os termos do contrato (fica
vinculado, teoricamente deixa de ser “terceiro”);

Contrato com pessoa a declarar – neste caso o terceiro também tem que anuir com o negócio (teoricamente
deixa de ser terceiro);

Estipulação em favor do terceiro – o terceiro não tem que anuir com o contrato antecedente.

ANUAL NOTURNO – 2011

Complexo Educacional Damásio de Jesus
 3.4 consensualismo – o contrato nasce do consenso entre as partes. O contrato que exige a entrega da coisa é
o contrato real, que é a exceção.

3.5 princípio da boa fé objetiva – boa fé objetiva é um princípio que diz respeito ao comportamento das partes
contratantes. Este princípio impõe que os contratantes atuem de maneira proba, íntegra, honesta, leal, de forma
colaborativa, cooperativa e zelosa. Boa fé implica em deveres anexos (dever de segurança, informação plena, sigilo,
colaboração, etc.). O conselho da Justiça Federal já disse no enunciado 24 que descumprimento de dever anexo é
descumprimento do contrato.

3.6 função social do contrato – é principio mais ligado ao contrato e seus efeitos sociais, e não ao
comportamento da parte. Tem duas vertentes: uma interna e outra externa. Na vertente interna a função social do
contrato exige que o contrato seja equilibrado e dignidade da pessoa humana dos contratantes. Na vertente externa a
função social do contrato exige que o contrato seja bom para toda a sociedade.

ANUAL NOTURNO – 2011

Complexo Educacional Damásio de Jesus