Livro - Unialselvi Avaliação

Avaliação de Imóveis
Prof. Daniel Alves soares

Prof. Roberto Gartner
2009
Copyright © UNIASSELVI 2009
Elaboração:
Prof. Daniel Alves soares

Prof. Roberto Gartner
Revisão, Diagramação e Produção:

Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri

UNIASSELVI – Indaial.
658.3
S676a Soares, Daniel Alves.
Caderno de Estudos: Avaliação de Imóveis /
Daniel Alves Soares [e] Roberto Gärtner. Centro
Universitário Leonardo da Vinci – Indaial :
Grupo UNIASSELVI, 2009. x ; 122 p. : il.
Inclui bibliografia.
ISBN 978-85-7830-190-3
1. Administração – Avaliação de Imóveis

I.Centro Universitário Leonardo da Vinci II. Gärtner,
Roberto. III. Núcleo de Ensino a Distância. IV. Título.
Impresso por:
Apresentação
Caros(a) Acadêmicos(a)
O trabalho do profissional de corretor de imóveis tornou-se cada vez

mais significativo, à medida que a urbanização cresceu no Brasil, aliado à
demanda e oferta de imóveis urbanos e rurais. Diante disto, é importante que
a avaliação dos imóveis seja feita de forma correta e profissional, através do
uso de metodologia e um roteiro a ser seguido.
Desta maneira, a busca por todo tipo de informação fornece melhores

condições na avaliação de imóveis, além de possibilitar o desenvolvimento
de um trabalho de qualidade e com maior garantia.
Os objetivos de uma avaliação podem ser terrenos para habitação

ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou
prédios industriais.
Para que seja feita uma boa avaliação dos imóveis, o profissional deve
conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas
também o funcionamento do mercado em que se situa o imóvel.
Qualquer que seja o método empregado, a intenção é sempre obter

o valor de mercado do imóvel. As abordagens de cálculo são distintas, cada
qual com suas peculiaridades e limitações.
É com base em todo o exposto que apresentamos o presente caderno

de estudos, o qual tem o intuito de apresentar as principais atividades das
intermediações na avaliação de imóveis, além da classe, os princípios éticos
e a legislação que rege tais avaliações.
Bom Estudo!
Professor Daniel Alves Soares

Professor Roberto Gärtner
III
NOTA
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto

para você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há
novidades em nosso material.
Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é

o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um
formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura.
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente,

apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade
de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador.

Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para
apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto
em questão.
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa
continuar seus estudos com um material de qualidade.
Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de

Desempenho de Estudantes – ENADE.

Bons estudos!
IV
V
VI
Sumário
UNIDADE 1 – CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS .................................................... 1
TÓPICO 1 – URBANIZAÇÃO............................................................................................................. 3
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 3
2 EVOLUÇÃO DA URBANIZAÇÃO................................................................................................. 3
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 6
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 7
TÓPICO 2 – CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS......................... 9

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 9
2 CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS............................................................................. 9
3 CONCEITO DE VALOR.................................................................................................................... 11
LEITURA COMPLEMENTAR............................................................................................................. 14
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 15
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 16
TÓPICO 3 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS............................................................ 19

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 19
2 TIPOS DE MÉTODOS DE AVALIAÇÃO...................................................................................... 20
2.1 MÉTODO COMPARATIVO................................................................................................... 21
2.2 MÉTODO EVOLUTIVO.......................................................................................................... 23
2.3 MÉTODO INVOLUTIVO....................................................................................................... 23
2.4 MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA.............................................................. 25
2.5 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO............................................................. 26
2.6 MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO...................................................................... 28
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 32
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 33
TÓPICO 4 – PROCESSO DE AVALIAÇÃO ..................................................................................... 35

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 35
2 ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO................................................................................. 35
3 FONTES DE INFORMAÇÃO........................................................................................................... 36
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 48
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 49
VII
UNIDADE 2 – AVALIAÇÕES DE TERRENOS E EDIFICAÇÕES.............................................. 51
TÓPICO 1 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS....................................................................... 53

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 53
2 AVALIAÇÕES DE PROPRIEDADES RURAIS............................................................................. 53
3 AVALIAÇÃO DE GLEBAS (PROPRIEDADES AGRÍCOLAS)................................................. 55
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 59
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 60
TÓPICO 2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS.................................................................. 63

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 63
2 TIPOS DE BENFEITORIAS.............................................................................................................. 63
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 71
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 72
TÓPICO 3 – AVALIAÇÃO DE TERRENOS..................................................................................... 73

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 73
2 TERRENOS URBANOS.................................................................................................................... 74
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 80
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 81
TÓPICO 4 – DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS.................................................................................... 83

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 83
2 DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS........................................................................................................ 83
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 86
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 87
TÓPICO 5 – FORMAÇÃO DE PREÇO DE ALUGUÉIS................................................................. 89

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 89
2 POR COMPARAÇÃO DIRETA....................................................................................................... 89
3 POR REMUNERAÇÃO DE CAPITAL............................................................................................ 90
4 POR PARTICIPAÇÃO NO FATURAMENTO.............................................................................. 90
RESUMO DO TÓPICO 5..................................................................................................................... 92
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 93
UNIDADE 3 – NORMAS E LAUDOS TÉCNICOS......................................................................... 95
TÓPICO 1 – LAUDO DE AVALIAÇÃO............................................................................................ 97

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 97
2 ROTEIRO PARA LAUDO DE AVALIAÇÃO................................................................................ 97
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 105
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 106
VIII
TÓPICO 2 – NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO............................................................ 109
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 109
2 NB 14653................................................................................................................................................ 109
3 TÉCNICA DE ELABORAÇÃO DE LAUDOS............................................................................... 111
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 116
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 117
REFERÊNCIAS....................................................................................................................................... 119
IX
X
UNIDADE 1
CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto a:
• conhecer e adotar os conceitos de avaliação de imóveis;
• identificar os métodos de avaliação de imóveis pelo profissional desta área;
• possibilitar ao aluno(a) o processo de avaliação de imóveis e responsabili-

dades.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em quatro tópicos, sendo que, no final de cada
um deles você encontrará atividades que o ajudarão a fixar os conteúdos
apresentados.
TÓPICO 1 – URBANIZAÇÃO
TÓPICO 2 – CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
TÓPICO 3 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
TÓPICO 4 – PROCESSO DE AVALIAÇÃO
1
2
UNIDADE 1
TÓPICO 1
URBANIZAÇÃO
1 INTRODUÇÃO
Fixar o preço de venda, o valor da locação, a revisão do aluguel, bem como
divisão de bens (separação, herança e outros) e ainda valores a serem pagos em
desapropriações e seguros, fazem parte do trabalho do Corretor de Imóveis e também
dos profissionais escritos nos Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura.
O trabalho dos corretores de imóveis tornou-se cada vez mais importante,

à medida que a urbanização avançou no Brasil, aliado à demanda e oferta de
imóveis urbanos e rurais de maneira crescente, sendo necessária que a avaliação
dos imóveis fosse feita através de uma metodologia e um roteiro a ser seguido.
2 EVOLUÇÃO DA URBANIZAÇÃO
O processo de urbanização no Brasil é considerado a partir da criação de
cidades e distritos (vilas), independentes de suas características.
Para Veiga (2003), a definição de cidade, ainda vigente no Brasil, foi

estabelecida pelo Decreto-Lei nº 311, de 1938, que transformou em cidades todas as
sedes municipais existentes, independentemente de suas características funcionais.
Por força do citado Decreto-Lei, qualquer comunidade que seja sede de

município ou de distrito será considerada urbana e, consequentemente, cidade,
não importando a quantidade de habitantes que possua.
Em 09 de novembro de 1967, foi promulgada a Lei Complementar nº 1,

com o objetivo de estabelecer a necessidade de lei estadual e consulta prévia à
população interessada para a criação de novos municípios. Esta lei estabelecia
que a criação de novos municípios deveria ser precedida de:
3
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Art. 1º [...]
Parágrafo Único – O processo de criação de Município terá início
mediante representação dirigida à Assembléia Legislativa, assinada,
no mínimo, por 100 (cem) eleitores, residentes ou domiciliados na área
em que se deseja desmembrar, com as respectivas firmas reconhecidas.
Art. 2º. Nenhum Município será criado sem a verificação da existência,
na respectiva área territorial, dos seguintes requisitos:
I – população estimada, superior a 10.000 (dez mil) habitantes ou não
inferior a 5 (cinco) milésimos da existente no Estado;
II – eleitorado não inferior a 10% (dez por cento) da população;
III – centro urbano já constituído, com número de casas superior a 200
(duzentas);
IV – arrecadação, no último exercício, de 5 (cinco) milésimos da receita
estadual de impostos.
Este diploma permanece em vigor com a orientação traçada pelo art. 18,
§4º, da Constituição Federal de 1988, alterado pela Emenda Constitucional nº. 15,
de 12 de setembro de 1996. O art. 18, §4º, da Carta Magna reza que:
[...] a criação, a incorporação, a fusão e o desmembramento de

Municípios, far-se-ão por lei estadual, dentro do período determinado
por Lei Complementar Federal, e dependerão de consulta prévia,
mediante plebiscito, às populações dos Municípios envolvidos, após
divulgação dos Estudos de Viabilidade Municipal, apresentados e
publicados na forma da lei.
NOTA
Com a evolução e crescimento das cidades, surgem forças com expressivo significado,
que podem alterar um determinado mercado imobiliário. Estas têm de ser cuidadosamente
analisadas pelos profissionais que atuam na área de avaliações, os quais têm de estar preparados
para interpretá-las.
Estas forças podem criar, manter, modificar e até mesmo destruir o valor
de mercado de um bem imóvel, muitas vezes motivadas por idéias e normas
sociais, ajustes e alterações econômicas, regulamentações políticas e até mesmo
por situações físicas ou naturais.
Neste contexto, e diante da premissa de que tais forças determinam, o

modelo das variáveis que afetam o custo, o preço e o valor, elementos de real
importância para a elaboração de um laudo de avaliação, têm-se que as mesmas
se encontram assim exemplificadas:
4
TÓPICO 1 | URBANIZAÇÃO
QUADRO 1: ASPECTOS IMPORTANTES DE INFERÊNCIA NO MERCADO.
- clima e topografia;
- fertilidade do solo;
De Características Físicas e
- recursos minerais;
Naturais
- fatores comunitários, como o transporte, as escolas, as
igrejas, os parques e as áreas de lazer;
- controle das enchentes e conservação do solo;

- características do solo e do subsolo;
- avanços tecnológicos que afetam o uso da terra.
- crescimento e declínio populacional;
- alterações na densidade populacional;
- modificações no tamanho das famílias;
- distribuição geográfica de grupos compatíveis;
De Características Sociais
- atitudes relativas às atividades educacionais e sociais;
- atitudes relativas ao projeto arquitetônico e sua utilidade;
- outros fatores emergentes dos ideais e desejos sociais do
homem.
- recursos naturais: suas quantidades, qualidades,
localização e taxas de esgotamento;
- tendências comerciais e industriais;
- tendências de emprego e níveis salariais;
De Características Econômicas
- disponibilidade de dinheiro e crédito;
- níveis de preço, taxas de juros e carga tributária;
- todos os demais fatores que têm efeito direto ou indireto
sobre o poder aquisitivo.
FONTE: Mendonça et al. (1998, p.15).
No processo de urbanização, o valor do solo e os custos de transporte

passaram a ter uma relação direta. Neste sentido, três fatores influenciam o valor
do solo:
 físicos: a imobilidade do solo não permite o deslocamento do bem de um lugar

para outro para atender à demanda e sua indestrutibilidade sempre garante a
ele um valor;
 localização: são aqueles cuja localização de diversos usos do solo é produto da

concorrência do mercado – melhor emprego do solo, maior valor. Exemplos
destes fatores são: o sistema de transporte, cuja melhoria pode levar a um
aumento do valor em regiões em que há melhor acessibilidade, o prestígio e as
características sociais;
 regulamentação: considera as restrições legais, as normas e leis de

zoneamento etc.
Assim, apesar de reconhecer os valores dos imóveis, esses são

incrementados com a melhoria do sistema de transporte, haja vista a importância
da acessibilidade ao centro como fator principal de localização das funções
urbanas, considerando que esta deve ser considerada com relação à toda região
urbana e não só com relação à área central.
5
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, você estudou os seguintes conteúdos:
 A definição de cidade, ainda vigente no Brasil, foi estabelecida pelo Decreto-

Lei nº 311, de 1938, que transformou em cidades todas as sedes municipais
existentes, independentemente de suas características funcionais.
 Algumas forças determinam o modelo das variáveis que afetam o custo, o

preço e o valor, elementos de real importância para a elaboração de um laudo
de avaliação, que são as características físicas e naturais, as características
sociais e as características econômicas.
 No processo de urbanização, o valor do solo e os custos de transporte passaram

a ter uma relação direta. Neste sentido, três fatores influenciam o valor do solo:
físico, localização e regulamentação.
 Os valores dos imóveis são incrementados com a melhoria do sistema de

transporte, haja vista a importância da acessibilidade como fator principal de
localização das funções urbanas.
6
AUTOATIVIDADE
Resolva as questões a seguir e exercite seus conhecimentos.
1) Fixar o preço de venda, o valor da locação, a revisão do aluguel, bem como

divisão de bens (separação, herança e outros), e ainda valores a serem pagos
em desapropriações e seguros, são atribuições que fazem parte do trabalho
do Corretor de Imóveis e também dos profissionais escritos nos Conselhos
Regionais de Engenharia e arquitetura.
( ) verdadeiro
( ) falso
2) Por força do citado Decreto-Lei, não é qualquer comunidade que seja sede
de município ou distrito que será considerada urbana e, conseqüentemente,
cidade, pois o importante é a quantidade de habitantes que possua.
( ) verdadeiro
( ) falso
3) Em 09 de novembro de _________, foi promulgada a Lei Complementar

n 1, com o objetivo de ________________ a necessidade de lei estadual
e consulta prévia à população interessada para a criação de novos
_____________________.
4) Das variáveis que afetam o custo, o preço e o valor, elementos de real

importância para a elaboração de um laudo de avaliação, têm-se que as
mesmas se encontram assim exemplificadas:
Assinale a alternativa correta.
a) ( ) de característica físicas e naturais;

b) ( ) de características sociais;
c) ( ) de características econômicas;
d) ( ) estão corretas as alternativas A e C;
e) ( ) estão corretas as alternativas A, B e C.
7
5) Assinale a alternativa correta. No que se refere ao clima, à topografia,
à fertilidade do solo, ao controle de enchentes e à conservação do solo,
podemos dizer que são fatores relacionados à seguinte característica/às
seguintes características:
a) ( ) característica regional e climática;

b) ( ) característica de risco;
c) ( ) característica física;
d) ( ) característica natural;
e) ( ) estão corretas as respostas C e D.
8
UNIDADE 1
TÓPICO 2
CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
1 INTRODUÇÃO
A avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel
ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações,
dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução de sociedade,
operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas,
estudos de dinâmica imobiliária e outros (GONZALEZ, 1997).
Os objetos de uma avaliação podem ser terrenos para habitação ou

comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios
industriais. Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer
não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o
funcionamento do mercado em que se situa o imóvel.
2 CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Segundo Mendonça et al. (1998), dentro dos princípios básicos da
avaliação, estão a definição e a análise de alguns conceitos, que são:
 é a determinação da soma em dinheiro que, num dado momento, pode-se

atribuir, em vista de um escopo prefixado, a um determinado imóvel;
 é a apreciação do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte de um bem

ou coisa;
 é a técnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, os valores dos

imóveis e de outros bens;
 é o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e

cálculos tendentes a determinar o valor de um bem.
9
NOTA
Assim, a função principal de uma avaliação de imóvel é obter uma estimativa do

valor de um imóvel, sob um determinado conjunto de condições. Existem vários métodos
para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade.
Verifica-se que a dificuldade maior para determinação de uma avaliação

de imóveis são as variáveis que influem em seu valor. Isso porque devem ser
considerados vários fatores existentes em consideração e que modificam o valor
final do imóvel.
Segundo a 1ª Convenção Panamericana de Avaliações apud Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (1983), realizada em Lima, no
Peru, o valor de um imóvel, em dado momento, é único, quaisquer que sejam os
fins para os quais é avaliado. Esse valor se deduz de:
 avaliação direta ou valor intrínseco composto do valor do terreno, construções

e benfeitorias;
 avaliação indireta ou valor rentístico, calculado com base na renda que produz
ou pode produzir;
 valor venal estabelecido pela oferta e procura.
Este valor é ideal e o objeto de uma avaliação é se aproximar o mais

possível dele.
O melhor caminho é a comparação com dados de transações de imóveis

semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor.
Mas, isso nem sempre é possível, principalmente quando se trata de imóveis
singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos,
devem ser aplicados outros métodos.
Conforme os autores mencionados anteriormente, os critérios de escolha

de variáveis são os mais variados possíveis, de acordo com as características
da região de localização e o imóvel. Na grande maioria deles, há o emprego da
Análise de Regressão Múltipla, uma vez que este é o critério de avaliação mais
usual e recomendado pela NBR 5676.
10
TÓPICO 2 | CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
3 CONCEITO DE VALOR
Associada à avaliação propriamente dita, surge a necessidade de definirmos
o que é ‘valor’, sendo que a idéia predominante se encontra intimamente ligada à
da utilidade, ou seja, só tem valor aquilo que é útil, havendo a necessidade, para
que uma coisa seja considerada útil, da ocorrência de três condições:
 a existência de relação entre as qualidades dessa coisa, necessidades ou desejos;
 conhecimentos da relação;
 possibilidade de ser utilizada.
A NB-502/89 (Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos) da

ABNT apresenta a seguinte definição de valor:
O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado

instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse
valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado
de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado.
b) Número elevado de proprietários e compradores, de tal sorte que
não possam individualmente, ou em grupos, alterar o mercado.
c) Inexistência de influências externas.
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos
sobre o bem, o mercado e as tendências deste.
e) Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo
liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado.
A conceituação de preço é compreendida como a expressão monetária

representada por um bem, ou seja, a importância em dinheiro pela qual
determinada mercadoria poderá ser vendida (quantidade de moeda). Tem-se
como exemplo o caso em que dois ou mais imóveis, com valores diferentes de
mercado, venham a ser vendidos pelo mesmo preço (representado em quantidade
de moeda), quando tais negociações ocorram em épocas diferentes, sendo que
neste caso consideram-se as taxas de remuneração do capital.
Os principais conceitos de valores, conforme as definições da NBR 14653-

1, NBR 14653-2 e Gonzalez (1997), são:
 Valor: é a relação entre a intensidade das necessidades econômicas do homem

e a quantidade de bens disponíveis para satisfazê-las, sendo determinado
pela relação entre oferta e procura do bem. O valor não é uma propriedade
intrínseca do bem, mas uma característica definida pelo mercado, resultante
da oferta e da procura, único em um momento considerado. Assim, o valor
de um bem é resultante de diversas causas, sendo a maioria delas de origem
psicológica, portanto não suscetíveis de medição objetiva.
11
 Valor de Mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria com

conhecimento, prudência e sem compulsão num bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigentes. Se for solicitada a
determinação de outra referência que não o se valor de mercado ou fração,
esse fato deve ser destacado junto ao respectivo valor. É o resultado de uma
transação entre um vendedor desejoso de vender, mas não forçado a isto, e um
comprador que quer comprar, mas também não está forçado, tendo ambos
pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da
propriedade. Outra interpretação é a de que valor de mercado é o preço mais
elevado, em dinheiro, que um bem alcança, exposto à venda em um mercado
aberto e competitivo sob todas as condições necessárias a uma venda justa,
na qual comprador e vendedor procedem de forma prudente com todos os
conhecimentos indispensáveis, assumindo que o preço não seria afetado por
estímulos indevidos. A importância relativa dos imóveis é refletida nos seus
preços, que são os valores convertidos em unidades monetárias. É o valor
efetivo da transação, a quantia de recursos trocada pelo imóvel. Os preços
estão sujeitos, entretanto, às peculiaridades das transações e dos agentes. O
preço obtido pode se diferenciar do valor porque as partes têm liberdade
restrita para negociar, por exemplo.
 Valor Patrimonial: somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais

equipamentos de um imóvel. Para que este represente o valor de mercado, deve
ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em informações
de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de caráter regional,
previamente publicada.
 Valor em Risco: valor para fins de seguros de um determinado imóvel,

representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme
objeto da apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação.
 Valor Econômico: valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicação

do método da capitalização da renda.
 Valor de Liquidação Forçada: valor para uma situação de venda compulsória,

típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando
utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado.
 Valor de Custo: total dos custos necessários para se repor o bem, com explicitação
do estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciação.
 Valor de Indenização: valor de bens, não obrigatoriamente de mercado,

destinado a ressarcimento dos débitos, desapropriação ou congêneres.
Para os efeitos da Norma NBR 14653-1 e 14653-2, recomendam-se as

notações, os símbolos gráficos e as convenções literais seguintes, complementados
por outros que se tornem necessários em casos especiais:
12
TÓPICO 2 | CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
QUADRO 2: SÍMBOLOS GRÁFICOS E AS CONVENÇÕES
At Área do terreno
Ab Área das benfeitorias
Ac Área das construções
Capc Coeficiente de aproveitamento calculado
Ce Coeficiente de esquema ou frentes múltiplas
Cf Coeficiente de frente
Cp Coeficiente de profundidade
f Expoente da fórmula do coeficiente de frente
FC Fator de Comercialização
Fc Fator de consistência do terreno
Fob Fator de obsoletismo
Ff Fator de fonte ou oferta
Fpr Frente projetada do terreno
Fp Frente principal do terreno
Fr Frente de referência do terreno
Ft Fator de topografia
OF Orçamento unitário final
p Expoente da fórmula do coeficiente de profundidade
Pe Profundidade equivalente
Pm Profundidade recomendada para a zona
Pma Profundidade máxima recomendada para a zona
Pmi Profundidade mínima recomendada para a zona
Vt Valor total do terreno
Vb Valor de custo total das benfeitorias
Vi Valor do imóvel
Vo Valor de oferta
Vvb Valor de venda das benfeitorias
Vu Valor básico unitário
FONTE: NBR 14653-1 E 14653-2
No âmbito da avaliação de imóveis esses símbolos são usualmente

empregados, devendo o corretor de imóveis ter pleno conhecimento.
13
LEITURA COMPLEMENTAR
MERCADO DE TRABALHO: CORRETOR DE IMÓVEIS
A categoria dos corretores de imóveis reúne cerca de 200 mil profissionais

em todo o Brasil, atuando como autônomos ou ligados a imobiliárias. O presidente
do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro da Silva, afirma que,
embora a profissão seja extremamente avançada, do ponto de vista operacional,
a lei de regência exige somente o curso de técnico em transações imobiliárias.
Segundo ele, a pessoa tem que ter o segundo grau completo para poder passar
pelo curso de formação técnica específica e ingressar na profissão.
De acordo com as Secretarias de Educação estaduais de todo o Brasil, a

carga horária do curso técnico para exercer a profissão é de aproximadamente
800 horas/aula. “Não é um curso demorado, leva aproximadamente um ano”,
comenta Silva.
João Teodoro da Silva afirma que um corretor de imóveis pode se

aperfeiçoar no desempenho de sua função, mas ele já nasce propenso a ser um
negociador. E o mercado imobiliário está exigindo avanço na profissão.
“Hoje nós interagimos com muita freqüência com os países do Mercosul,

da América do Norte, com países asiáticos e europeus. O Brasil é um dos três
principais investidores estrangeiros na área imobiliária. Nós temos China, Índia e
Brasil. Por isso, temos recebido muitos investidores estrangeiros”, diz.
Sobre o mercado imobiliário de Brasília, Silva admite que seu valor é alto,
mas considera um mercado adequado à sua realidade. Ele lembra que há outros
mercados caros no Brasil e é difícil explicar isso ao comprador. Nas cidades satélites,
por exemplo, o mercado imobiliário é similar ao que existe no resto do Brasil.
Quando se fala dos preços de imóveis no Plano Piloto, a realidade muito

diferente do restante do Brasil. “O corretor de imóveis e a população entendem
isso. Se a pessoa quer morar pertinho do centro de Brasília, terá que pagar o preço.
Isso porque nós temos uma carência muito grande de projeções, de terrenos.
Como a interferência do custo do terreno na avaliação do imóvel é muito elevada,
o metro quadrado da construção fica mais caro”, explica.
FONTE: Disponível em: <http://g1.globo.com/Noticias/Vestibular/0,,MUL23551-5604,00.html>.

Acesso em: 01 jul. 2009.
14
RESUMO DO TÓPICO 2
 A avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de

um direito sobre ele, que é objeto de uma avaliação os terrenos para habitação
ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou
prédios industriais.
 Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as
ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento
do mercado onde se situa o imóvel.
 Verifica-se que a dificuldade maior para determinação de uma avaliação de

imóveis são as variáveis que influem em seu valor. Isso porque devem ser
considerados vários fatores existentes em consideração e que modificam o
valor final do imóvel.
 A conceituação de preço é compreendida como a expressão monetária

representada por um bem, ou seja, a importância em dinheiro pela qual
determinada mercadoria poderá ser vendida (quantidade de moeda).
15
AUTOATIVIDADE
Para testar seus conhecimentos adquiridos, resolva as questões que

seguem:
1) A função principal de uma avaliação de imóveis não é obter uma estimativa

do valor de um imóvel, sob um determinado conjunto de condições, pois
os métodos para encontrar o valor de mercado de uma propriedade são
restritos.
( ) verdadeiro
( ) falso
2) Assinale a alternativa correta: Segundo a I Convenção Panamericana de

Avaliação, o instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
(1983), realizada em Lima, no Peru, o valor de um imóvel, em dado momento,
é único, quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado.
Esse valor se deduz:
a) ( ) da avaliação direta ou valor intrínseco composto do valor do terreno,

construções e benefícios.
b) ( ) da avaliação indireta ou valor rentístico, calculado com base na renda
que produz ou pode produzir.
c) ( ) do valor venal estabelecido pela oferta e procura.
d) ( ) estão corretas as questões A e B.
e) ( ) estão corretas as questões A, B e C.
3) A conceituação de preço é compreendida como a expressão ______________

representada por um bem, ou seja, a importância em _____________ pela
qual determinada mercadoria poderá ser ________________.
4) Assinale a alternativa correta.Os principais conceitos de valores, conforme

as definições da NBR 14653-1, NBR 14653-2 e Gonzáles (1997) são:
a) ( ) valor e valor de mercado.

b) ( ) valor patrimonial e valor de risco.
c) ( ) valor econômico e valor de liquidação forçada.
d) ( ) valor de custo e valor de indenização.
e) ( ) todas as alternativas acima estão corretas.
16
5) Assinale a alternativa correta. Referente ao valor da indenização, é correto
afirmar que:
a) ( ) é o valor resultante do fluxo de caixa descontado na aplicação do

método de capitalização da renda.
b) ( ) é o valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado
pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, observada a
máxima depreciação.
c) ( ) é o valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado ao
ressarcimento dos débitos, desapropriação ou congêneres.
d) ( ) é o somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos
de um imóvel.
e) ( ) é o valor mais provável pela qual se negocia com conhecimento,
prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro
das condições do mercado vigentes.
17
18
UNIDADE 1
TÓPICO 3
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
1 INTRODUÇÃO
A avaliação de imóveis segue critérios específicos, não sendo válida se for
realizada ao acaso e sem qualquer tipo de parâmetro.
Assim, Gonzalez (1997) afirma que os métodos de avaliação podem

ser divididos em dois grupos: diretos e indiretos. Os diretos baseiam-se na
comparação de dados de transações semelhantes no mercado ou na determinação
do custo de reprodução do bem, enquanto que os indiretos são baseados na renda
que o imóvel pode proporcionar, em sua capacidade de aproveitamento ou na
diferença entre terrenos ocupados ou não por construções.
Qualquer que seja o método empregado, a intenção é sempre obter o valor

de mercado do imóvel. As abordagens de cálculo são distintas, cada qual com
suas peculiaridades e limitações.
As situações mais freqüentes em que se faz necessária a avaliação técnica

de um imóvel são, no âmbito particular:
 na compra e venda de imóveis, em que os interessados desejem ter idéia

precisa do bem em questão;
 na reavaliação de ativos de empresas, para efeito de aumento de capital;
 pelas empresas, para atendimento ao contido na Lei das Sociedades Anônimas;
 em divisões, heranças e meações;
 nas discussões acerca de lançamentos de impostos.
No âmbito da coisa pública:
 na avaliação de bens para fins de compra ou privatização;
 no cálculo de valores para lançamento de impostos.
19
No âmbito judicial:
 nas discussões entre pessoas físicas ou jurídicas que envolvam valores de

imóveis, freqüentes em ações demarcatórias, possessórias, indenizatórias etc.;
 nas discussões acerca de indenizações por desapropriações ou servidões de

passagem.
2 TIPOS DE MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Para estabelecer regras e critérios para avaliação, a Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT – 1989) propôs uma ‘Norma Brasileira para Avaliação
de Imóveis Urbanos’, a NBR 5676, passando a vigorar a NR 14653. Esta norma
estabelece três níveis distintos de rigor para a realização de uma avaliação, com
graus crescentes de refinamento matemático e fundamentação, que são:
 expedito: baseado na subjetividade, não utiliza qualquer instrumento

matemático para a estimação de valor;
 de precisão: utilização de, no mínimo, cinco dados da propriedade para a

formação do valor. O tratamento dispensado aos elementos da amostra deve
ser feito através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos
observados, quando não perfeitamente comparáveis, e são admitidas as
homogeneizações feitas através de fatores ou ponderações empíricas, porém,
consagradas, que consideram as diferenças entre os elementos de seus
atributos;
 de precisão rigorosa: a avaliação deve ser feita através de metodologia

adequada, com grande isenção de subjetividade, e o tratamento para alcançar
a convicção de valor deve ser baseado em processos de inferência estatística
que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo
intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de hipóteses.
Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da

disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os métodos a seguir
apresentados.
20
TÓPICO 3 | MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
2.1 MÉTODO COMPARATIVO

É assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o valor,
comparando os valores ou preços do mercado de imóveis comparáveis.
Este método é o mais usualmente empregado. Consiste em fazer uma

comparação direta com os preços pagos no mercado para propriedades similares,
quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transações
com certa freqüência.
Conforme Gonzalez (1997), este método é largamente empregado para

propriedades residenciais, nas quais existe normalmente mais similaridade
entre diferentes unidades. As principais dificuldades do uso do método estão
associadas à impossibilidade de encontrar propriedades idênticas – há diferenças
na área construída, acabamento, estado de conservação etc. Além disso, os preços
variam consideravelmente em espaços de tempo relativamente curtos.
NOTA
É um método preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de

terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros,
sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
O método é baseado em informações sobre preços de propriedades

comparáveis com a que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir
as condições em que são feitas as transações (os motivos dos compradores e
vendedores), para verificar se os preços são típicos de mercado ou se existem
condições não econômicas influindo.
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (1983),

relata que o método comparativo subdivide-se em dois outros: o comparativo
pelas características – porquanto os valores são comparáveis baseando-se nas
características dos imóveis; e o comparativo pela renda – porque o meio usado para
a comparação dos valores ou preços do mercado é a renda real ou a renda prevista.
Explica Gonzalez (1997) que, para se obter o valor de um imóvel por este
método, é preciso que existam dados de transações com imóveis semelhantes, em
número e especificação razoáveis, para permitir a obtenção de resultados com
confiabilidade. A partir da amostra do mercado, dois procedimentos podem ser
adotados: a homogeneização de valores ou a inferência estatística. Ambos são
formas de ponderação de valores. O primeiro adota pesos arbitrários, baseados
na decisão subjetiva do avaliador. A técnica estatística, por outro lado, é um
procedimento científico, objetivo e que permite a obtenção de parâmetros de
qualificação do trabalho.
21
 Requisitos para fundamentação no Tratamento por Fatores:
a) caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis

analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do
entorno;
b) mínimo de cinco elementos amostrais efetivamente utilizados após a

homogeneização;
c) identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal),

com informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de
localização;
d) o valor homogeneizado de cada elemento após a aplicação do conjunto de

fatores não resulte aquém da metade, ou além do dobro do valor de transações,
ou após aplicação do fator oferta;
e) os fatores utilizados devem ser validados em relação à sua condição de

homogeneização.
 Requisitos para fundamentação na Inferência Estatística:
a) caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis

analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do
entorno;
b) número mínimo de elementos: 4(k+1), onde k é o número de variáveis

independentes, devidamente identificados em relação às características
utilizadas e fontes de informação;
c) identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal),

com informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de
localização;
d) extrapolação admitida para apenas uma variável, em até 100% da fronteira

amostral, desde que o valor estimado nesse ponto não ultrapasse 10% do valor
calculado no limite da fronteira amostral;
e) nível de significância alfa (somatório do valor das duas caudas) máximo para
a rejeição da hipótese nula de cada regressor de 10%;
f) nível de significância do modelo não pode ultrapassar 1% no teste F de

Snedcor.
Em se tratando de propriedades rurais, exige-se uma análise profunda

dos elementos que mais influenciam os valores da terra, que são:
22
 características intrínsecas do solo: fertilidade, profundidade e pedregosidade;
 características internas do solo: cor e textura;
 características topográficas: declividade e relevo;
 características
extrínsecas e antropogênicas: erosão, drenagem e obras para
seus controles respectivos estágios de desbravamento, aguadas e obras de
irrigação;
 condições econômicas: acessibilidade e vias de transporte interno; condições

socioculturais; facilidades habitacionais.
2.2 MÉTODO EVOLUTIVO

Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão,
galpões, entre outros.
Este método analítico consiste em partir do valor do terreno, somá-lo

ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os
custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser
contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização.
Vi = (Vt + Vb) x FC
Para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em

comparação com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo
e do fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis
que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e
benfeitorias. Este fator de comercialização pode ser maior ou menor que uma
unidade, em função das condições de mercado.
2.3 MÉTODO INVOLUTIVO

Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao
avaliando. A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em
função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo aproveitamento
eficiente (involutivo) busca identificar os melhores usos, em qualidade e
quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados.
23
Neste momento, é importante a assessoria de um profissional que

projete habitualmente. Definida a utilização, a análise segue com a execução de
orçamentos (mais ou menos detalhados, conforme o caso), pesquisa de dados de
mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construídas),
verificação da viabilidade e dos frutos e despesas esperadas (aluguéis, lucros na
venda, taxas, custos de publicidade e corretagem etc.). (GONZALEZ, 1997).
Toda a fundamentação básica do Método Involutivo reside na capacidade

de renda que um hipotético empreendimento poderia dar a um possível
investidovr que tivesse os recursos para bancar as despesas decorrentes de
sua implantação, e, nessa forma de aplicação de seus recursos, obter vantagens
maiores que a simples aplicação financeira do capital. (MENDONÇA et al., 1998).
Ou seja, deve-se determinar o quanto se poderia pagar por um imóvel

bruto de maneira que, uma vez loteado e vendido, alcançasse um valor capaz de
cobrir as despesas decorrentes de sua implantação e gerar lucro.
NOTA
Destaca-se que este lucro deverá, forçosamente, ser maior que o obtido pela
aplicação financeira, pelos riscos maiores a que estariam sujeitos tais capitais.
Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para

sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor tipo
de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do
terreno é a diferença entre o valor de mercado das unidades que seriam construídas
(avaliado pela comparação com imóveis semelhantes) e este total de despesas.
A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização

das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas
as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado;
prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização das
unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas.
Para a aplicação deste método, exige-se que:
 o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com

empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitidos
seu uso e ocupação;
 as unidades admitidas no modelo adotado sejam características e em

quantidades absorvíveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo
e compatível com a realidade;
24
 as formulações matemático-financeiras sejam expressas no laudo.
Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de

loteamento. Os valores dos terrenos na região são determinados por comparação
de dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-
se o número de lotes, no tamanho padrão adotado na região, e verificando-se as
despesas a serem realizadas. O valor da gleba é a diferença entre o montante das
vendas destes lotes e o custo para obtê-los.
Deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização

do método comparativo direto. Trata-se de um critério indireto de valoração
que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes
dimensões para transformá-los em outro empreendimento. Na utilização deste
método, deve-se dar preferência, pela ordem:
 modelos dinâmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14653-4;
 modelos dinâmicos com equação de fórmulas pré-definidas;
 modelos estáticos, com fórmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas,

absorvíveis em curtos prazos.
2.4 MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Este método tem esta denominação porque o resultado obtido é tão
somente fruto da capitalização da renda real ou da renda prevista.
O valor do imóvel é obtido pela capitalização de sua renda real ou prevista,

a uma taxa de juros compatível com o mercado, representado pelo valor atual dos
benefícios futuros que resultam dos direitos de propriedade (usufruir). É usado
quando o valor depende essencialmente da capacidade de gerar lucros, como
no caso de cinemas e hotéis, e também para imóveis rurais. Pode ser empregado
também para outros imóveis, estimando-se o valor a partir do seu aluguel (real
ou potencial). A abordagem usual é estimar o rendimento bruto e deduzir dele
os custos de trabalho e juros sobre o capital. Este método é recomendado para
empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping centers, hotéis.
Nesses empreendimentos, deve-se observar as prescrições da NBR

14653-4. Também pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em
situações em que não existam condições da aplicação do método comparativo
direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a
identificação do valor econômico. Nesses casos, é necessário fundamentar:
 despesas necessárias à sua manutenção e operação, e receitas provenientes da

sua exploração, descontados os impostos;
25
 estrutura mínima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no

que for aplicável;
 taxa de desconto, no mínimo, pelo critério determinístico.
Conforme o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

(1983), este método é subdividido em dois grupos:
 renda ou capitalização direta: o resultado é obtido diretamente pela

capitalização da renda líquida do imóvel, real ou revista;
 renda ou capitalização indireta ou residual: o resultado é obtido por meio de

capitalização da renda líquida residual atribuível ao terreno, quando o objeto
é apenas o terreno; e pela capitalização da renda líquida residual atribuível às
benfeitorias, quando se procura o resultado somente para as benfeitorias.
2.5 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO

É utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem. Este
método é utilizado para a apuração do valor das benfeitorias no método evolutivo,
ou quando a finalidade da avaliação for a identificação do custo. Estão previstos
os seguintes critérios para identificação do custo de reedição do imóvel:
 Método da quantificação do custo – por custos unitários ou por orçamentos

analíticos. Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode
ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento
detalhado, com identificação das fontes consultadas. Para apuração do
custo de construção, pode ser aplicado o modelo previsto na NBR 14653-2,
representado a seguir:
C = [CUB + OE + OI + (OFe – Ofd)] (1 + A) (1 + F) (1 + L)

S
Assim:
C é o custo unitário de construção por m2 de área equivalente de construção;
CUB e o custo unitário básico;
OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores,

sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas coletivas,
urbanização, projetos etc.;
26
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da

construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
Se os custos das edificações em condomínio foram estimados conforme

previsto na NBR 12721, devem ser utilizadas as áreas equivalentes de construções
para os custos unitários padrão, representadas pela seguinte fórmula:
n
S = Ap + Σ ( Aq i . Pi )
i
Considere-se:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área

de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na
NBR 12721.
Ao custo das edificações resultante da multiplicação da área S pelo Custo

Unitário Básico com características mais próximas às do elemento avaliando,
devem ser acrescidos os itens de custo não contemplados pela NBR 12721.
 Método da quantificação de custos – por orçamentos analíticos: deve ser elaborado

um orçamento detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos
unitários de materiais, com identificação das fontes e preenchida planilha
conforme modelo sugerido na NBR 12721.
 Método comparativo direto de custo: na utilização deste método deve-se

considerar uma amostra composta por custos de projetos ou obras semelhantes.
27
2.6 MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO

A base do método do custo de reprodução (ou de substituição) é a
consideração de que o valor de um imóvel é equivalente ao custo de execução
da edificação mais o custo do terreno (este avaliado por comparação de dados
de mercado). O método fundamenta-se na premissa de que um comprador bem
informado não pagará mais que o necessário para construir uma propriedade
substituta, com a mesma utilidade daquela que está comprando. A esta
definição acrescenta-se a necessária suposição da racionalidade do comprador.
(GONZALEZ, 1997).
NOTA
Este método se caracteriza pela comparação do custo de uma construção

semelhante à que se está atribuindo o valor, valendo-se de tabelas de custos básicos da
construção ou de cálculo orçamentário realizado pelo próprio avaliador.
Para se chegar ao valor do imóvel, primeiramente, é necessário saber sua

área construída e enquadrar a edificação avaliada ao padrão básico de construção
a que ela mais se assemelha, baseado no critério da experiência, ou mais
apropriadamente, nos critérios especificados na NBR 12721/92, que estabelece
padrão de construção com níveis alto, normal e baixo.
De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

(1983), denomina-se método do custo aquele que manipula essencialmente os
orçamentos para se obter o custo de reprodução ou de substituição do imóvel a
ser avaliado. Subdivide-se este grupo em dois outros:
 método do custo pela reprodução: obtido o custo do terreno, obtém-se o da

benfeitoria por meio de orçamentos sumários ou pormenorizados de benfeitorias
iguais às que estão sendo avaliadas. Este imóvel será depreciado de acordo com
seu estado de conservação, adequacidade, aproveitamento eficiente etc., ou
valorizado de acordo com o aproveitamento econômico do terreno;
 método do custo pela substituição: difere do anterior nas benfeitorias, que não
são mais iguais às que estão sendo avaliadas e sim benfeitorias análogas, que
possam substituir as existentes nas suas finalidades e capacidades.
Apesar de sua importância, esta técnica é imperfeita, pois o valor de

mercado de uma propriedade não é determinado pelo custo necessário para
construí-la (determinístico), mas pelas quase imprevisíveis relações entre oferta e
demanda, no jogo entre compradores e vendedores (probabilístico).
28
Outra simplificação é que o custo de produção é muito semelhante para

toda uma região ou cidade, enquanto que os valores de mercado dos imóveis
variam muito de um local para outro. Além disso, a quantidade de transações com
imóveis velhos é muito maior que com imóveis novos, e os preços, na verdade,
são definidos pelos níveis de preço dos imóveis do estoque e não pelo custo dos
novos. Se o valor do bem for inferior ao custo de produção, o que é evidentemente
comum para imóveis usados, o método não propiciará bons resultados.
O custo de reprodução é usado para construções que raramente mudam

de dono, como hospitais e escolas, ou para prédios comerciais e industriais
singulares para os quais existe pouca ou nenhuma evidência em forma de preços
de venda. É um método largamente utilizado para cálculo de impostos prediais.
Outra utilização é na avaliação de benfeitorias (sem o terreno), de prédios

inacabados ou em péssimo estado de conservação (exigindo reformas).
Salienta Gonzalez (1997) que devem ser considerados todos os custos, tais
como aquisição de terreno, projetos, lucro do construtor, impostos, descontando-
se a depreciação e acrescentando-se um terceiro elemento, conhecido como Fator
de Comercialização ou Vantagem da Coisa Feita do imóvel avaliando, uma vez
que ele está pronto para uso (não existem riscos ou custos financeiros e a ocupação
é imediata). Se o imóvel é comercial, acrescenta-se também a parcela devida ao
Fundo de Comércio.
EM LEILÃO, IMÓVEL PODE SAIR POR UM TERÇO DO VALOR DE

MERCADO
Apartamento de três quartos em bairro nobre de SP tem lance mínimo de R$ 141

mil. Comprador, porém, deve ter cuidado com dívidas, pendências judiciais e estado do
imóvel. Fernando Scheller do G1, em São Paulo
Um apartamento de três quartos, duas vagas de garagem e mais de cem

metros quadrados de área no bairro Perdizes, região nobre de São Paulo, tem
lance mínimo de R$ 141 mil à vista no leilão que o Banco Itaú promove neste
sábado (12) por meio de um leiloeiro independente.
Segundo a Imobiliária Lello, caso a venda saia pelo lance mínimo, o

comprador pode pagar valor correspondente a um terço de um apartamento
equivalente no mesmo bairro, cujo preço varia hoje R$ 320 mil e R$ 420 mil.
“Barganhas” como essa são comuns no mercado de leilões de imóveis

- geralmente apartamentos, casas e conjuntos comerciais que são tomados dos
donos por falta de pagamento das prestações.
29
O valor é especialmente baixo quando o imóvel – como no caso do

apartamento acima – está ocupado. E as boas ofertas não se restringem a São
Paulo: em Curitiba, um apartamento de três quartos em um bairro de classe
média alta, Água Verde, tem lance mínimo de R$ 94 mil em outro leilão.
Entretanto, antes de entrar “de cabeça” no mercado de leilões, há alguns

cuidados a serem tomados. O primeiro deles, de acordo com quem trabalha
diretamente nesse setor, é ler bem o edital. Lá, pelo menos em um cenário ideal,
estarão todas as informações sobre o imóvel: se ele está ocupado ou desocupado,
quais são as dívidas – de IPTU e condomínio, por exemplo – e também pendências
judiciais relativos ao bem.
De acordo com o assessor de leilões André Uniga, da Vardana Leilões,

de Curitiba, os bancos geralmente contratam engenheiros civis para fazer uma
avaliação do estado do imóvel. Os que vão a leilão, diz ele, geralmente estão mais
deteriorados do que os vendidos por imobiliárias. “Para tudo, até os furos na
parede, existe uma tabela que vai determinar o valor ‘x’ pelo qual o imóvel pode
ser vendido em leilão”, explica.
Quem paga as dívidas
Quanto às dívidas anteriores ao leilão, tudo depende do edital. Em uma

venda do Banco Real, por exemplo, o banco ressaltou no edital que arcaria com
os débitos anteriores à venda. Mas a Vardana Leilões fez recentemente um leilão
para o Itaú em que todas as dívidas ficaram sob responsabilidade do novo dono.
“Se for um valor significativo, o banco pode considerar este valor na avaliação e
fazer uma dedução”, ressalta Uniga.
Quanto mais complicações, explica o assessor da Vardana Leilões, mais

barato o imóvel. Por isso, muita gente prefere comprar imóveis ocupados. Na disputa
por imóveis ocupados, diz ele, o comprador individual tem que concorrer com
imobiliárias, que compram apartamentos, casas, terrenos e conjuntos comerciais
para revendê-los mais tarde, após a solução de pendências, a preços maiores.
Uniga diz que, na maioria das vezes, os imóveis em que o preço do leilão está
muito abaixo do praticado pelo mercado não saem pelo preço mínimo. Dependendo
da localização e do edifício, o preço pode acabar ficando muito parecido com o valor
real do bem. Nesses casos, dependendo da quantidade de dívidas do apartamento
ou casa, a compra em leilão pode não valer a pena. Para o assessor de leilões, é preciso
“sorte” para comprar um imóvel preço pelo lance inicial.
30
Caixa
A Caixa Econômica Federal mantém em seu site uma lista de imóveis

disponíveis para venda em leilão. A busca pode ser feita por cidade e por
tipo de bem. A Caixa informa também que, nos leilões da instituição, todas as
dívidas referentes aos imóveis leiloados – IPTU, condomínio, água e luz – são de
responsabilidade do comprador.
Segundo a assessoria de imprensa do banco, geralmente são critérios

técnicos que determinam a avaliação de casas e apartamentos, especialmente no
caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em
outros casos, diz a instituição, o imóvel pode ir a leilão pelo valor da dívida, que
poderá ser inferior ao valor do imóvel.

Cuidados
O advogado Roberto Wilson Renault Pinto, sócio responsável pelo setor

imobiliário do escritório Felsberg e Associados, disse que o banco tem a obrigação
de incluir no edital todos os débitos e pendências referentes ao imóvel. Segundo
ele, cerca de 70% dos imóveis que vão a leilão têm algum tipo de problema jurídico.

Caso o banco conceda pouco tempo entre a compra em leilão e a
formalização da escritura da casa ou apartamento, ele aconselha que o comprador
busque ajuda jurídica para não deixar escapar nenhum problema referente ao
bem adquirido. No caso específico da Caixa, porém, o cliente tem um prazo para
desistir do negócio, bastando apenas preencher um termo fornecido pelo banco.
Para imóveis ocupados, explica Renault Pinto, é necessário que o novo

proprietário entre na Justiça. O advogado explica que, como o novo dono já pagou
pelo imóvel, geralmente não há muitos problemas em conseguir a reintegração
de posse – o comprador só precisa ter paciência. “O problema é a lerdeza por
parte da Justiça dos estados”, ressalta.
FONTE: Disponível em: <http://g1.globo.com/Noticias/Economia_Negocios/0,,MUL644318-935

6,00-EM+LEILAO+IMOVEL+PODE+SAIR+POR+UM+TERCO+DO+VALOR+DO+MERCADO.
html>. Acesso em: 01 jul. 2009.
31
RESUMO DO TÓPICO 3
 Qualquer que seja o método empregado, a intenção é sempre obter o valor de

mercado do imóvel. As abordagens de cálculo são distintas, cada qual com
suas peculiaridades e limitações.
 O método comparativo é o mais usualmente empregado, pois consiste em fazer

uma comparação direta com os preços pagos no mercado para propriedades
similares, quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem
transações com certa freqüência.
 O método evolutivo consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor

da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos
financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser
contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização.
 O método do máximo aproveitamento eficiente (involutivo) busca identificar

os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizações
possíveis devem ser investigados.
 No método da capitalização da renda, o valor do imóvel é obtido pela

capitalização de sua renda real ou prevista, a uma taxa de juros compatível
com o mercado, representado pelo valor atual dos benefícios futuros que
resultam dos direitos de propriedade (usufruir).
 O método da quantificação do custo é utilizado para a apuração do valor das

benfeitorias no método evolutivo, ou quando a finalidade da avaliação for a
identificação do custo.
 O método do custo de reprodução se caracteriza pela comparação do custo

de uma construção semelhante à que se está atribuindo o valor, valendo-se de
tabelas de custos básicos da construção ou de cálculo orçamentário realizado
pelo próprio avaliador.
 Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios, devendo-se optar pela

metodologia mais adequada à finalidade da avaliação.
32
AUTOATIVIDADE
Para exercitar seus conhecimentos adquiridos, resolva as questões a seguir:
1) Qualquer que seja o método de avaliação de imóveis empregado, a intenção

nem sempre é obter o valor de mercado do imóvel, pois as abordagens de
cálculo são distintas, cada qual com suas peculiaridades e limitações.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
2) O método de avaliação de imóveis usualmente mais empregado é o método

evolutivo, pois consiste em fazer uma comparação direta com os preços
pagos no mercado para propriedades similares, quando existem substitutos
razoavelmente semelhantes e ocorrem transações com certa freqüência.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
3) As situações mais freqüentes em que se faz necessária a avaliação técnica de

um imóvel no âmbito particular e no âmbito da coisa pública, são:
a) ( ) na avaliação de bens para fins de compra ou privatização.

b) ( ) no cálculo de valores para lançamento de impostos.
c) ( ) nas discussões entre pessoas físicas ou jurídicas que envolvam valores
de imóveis.
d) ( ) na compra e venda de imóveis, em que os interessados desejem ter
idéia precisa do bem em questão.
e) ( ) nas discussões acerca de indenizações por desapropriações ou servidões
de passagem.
4) Assinale a alternativa correta. Quanto aos métodos de avaliação de imóveis,

temos o método evolutivo, para o qual é correto afirmar-se que:
a) ( ) é assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o valor,

comparado os valores ou preços do mercado de imóveis comparáveis.
b) ( ) é indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de
dados amostrais semelhantes ao avaliado. É o caso de residências de
alto padrão, galpões, entre outros.
c) ( ) é o método do máximo aproveitamento eficiente, pois busca identificar
os melhores usos, em qualidade e quantidade.
d) ( ) é o método que busca o resultado obtido tão somente fruto da
capitalização da renda real ou renda prevista.
e) ( ) é o método utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.
33
5) O método comparativo é o mais usualmente empregado, pois consiste
em fazer uma ___________________ direta com os preços pagos no
___________________ para propriedades similares, quando existem
substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem _______________ com
certa freqüência.
34
UNIDADE 1
TÓPICO 4
PROCESSO DE AVALIAÇÃO
1 INTRODUÇÃO
Nas construções, o valor da construção é obtido através de um orçamento.
O cálculo do custo de execução é determinado para um imóvel funcionalmente
semelhante, mas com os materiais de construção em uso corrente no momento
da avaliação.
A edificação deve ser analisada com cuidado. Algumas construções podem

ter acabamentos excessivamente caros e não usuais, e o valor da propriedade
não será necessariamente aumentado na mesma proporção destes custos
extras. Igualmente, uma residência projetada para necessidades específicas dos
ocupantes pode ter poucos interessados (ou mesmo não encontrar compradores),
e o preço de venda será bem inferior ao custo de produção.
Destaca Gonzalez (1997) que o avaliador pode trabalhar sob várias

abordagens de cálculo, tais como: custo por orçamento detalhado, custo de
grandes elementos, custo por unidade de área ou de volume ou ainda comparação
com outro imóvel, de custo conhecido, fazendo-se ajustes nos elementos
distintos. São muito empregados os custos padronizados, tais como o Custo
Unitário Básico (CUB, calculado pelos Sindicatos Regionais de Construção Civil)
e o Custo Unitário Pini (publicação em revistas), com diversas opções de tipos e
acabamentos dos imóveis.
2 ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO

Para Mendonça et al. (1998), com relação ao objeto a ser avaliado,
constituem etapas importantes do processo:
 definição do objeto da avaliação;
 caracterização do objeto da avaliação, com o exame de projetos, levantamentos,

croquis, memoriais descritivos, escrituras e outros documentos e informações;
35
 realização da vistoria com a maior atenção e da melhor maneira possíveis,

permitindo amplo conhecimento do imóvel avaliando e do contexto imobiliário
em que se situa;
 observação de todos os aspectos do imóvel, tais como dimensões (área, testada,

profundidade), formato, topografia, consistência do solo, situação na quadra,
confrontações, infra-estrutura urbana, classificação segundo a lei de uso do
solo, possibilidades legais e mercadológicas de uso, equipamento comunitário
disponível e utilização atual;
 observação dos aspectos da região, tais como condições topográficas e

ambientais, natureza do solo, ocupação atual e tendências; infra-estrutura
urbana, meios-fios, passeios, pavimentações, sistema viário, redes de água,
energia elétrica, iluminação pública, telefone, esgotos sanitário e pluvial,
redes de gás, equipamentos comunitários, atividades existentes, transportes
coletivos, escolas, bancos, comércio, serviços, saúde, lazer, características das
construções e tipo de ocupação do local e dos bairros circunvizinhos;
 observação dos aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento

local, às posturas de uso e ocupação do solo e às restrições físicas e legais
condicionantes do aproveitamento, relativos ao terreno avaliando e à região;
 no caso de terrenos construídos, devem ser muito bem caracterizadas as

benfeitorias e edificações existentes, com destaque para os aspectos físicos
(descrição e quantificação dos cômodos, características construtivas, padrão de
acabamento, área construída, vida útil, idade aparente, estado de conservação
etc.), funcionais e ambientais. É importante a apresentação de croquis,
fotografias e outros meios que permitam a perfeita compreensão do que se
avalia mesmo por pessoa que não tenha conhecimento próprio do imóvel.
NOTA
A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis,

principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. Nos outros métodos,
não se utilizam os modelos de preços, nem as variáveis. Por isso, nestes casos, utiliza-se a
comparação de dados de mercado (homogeneização e inferência).
3 FONTES DE INFORMAÇÃO
Através da pesquisa em jornais e imobiliárias, podem ser obtidas diversas
características, entre as quais estão: valor do imóvel, número de dormitórios,
existência do box ou garagem, cobertura, dependências de empregada, salas ou
36
TÓPICO 4 | PROCESSO DE AVALIAÇÃO
banheiros extra, localização e data. O processamento destas informações resulta

em diversas variáveis.
A segurança se torna maior na medida em que os imóveis de referência

sejam mais semelhantes e próximos ao avaliando. Os pontos mais importantes a
serem observados nessa etapa, de acordo com Mendonça et al. (1998) são:
 pesquisa de dados oriundos de uma mesma região sócio-geoeconômica;
 equivalência de tipos de dados, de modo a não se tratar, numa mesma base, de

elementos de características distintas;
 amplitude de dimensões compatíveis com o imóvel que se pretende avaliar;
 uso de fontes de informações seguras e identificadas;
 especificação completa do imóvel pesquisado, incluindo localização,

características construtivas, idades física e aparente, características construtivas,
padrão de acabamento, adequação ao mercado local, dimensões e outros que
forem julgados importantes;
 o tipo de fonte – se oferta ou transação;
 condições de pagamento – transformação para pagamento à vista;
 época da oferta ou transação.
As principais fontes de informação sobre venda ocorrida ou ofertas são os

classificados de jornais, informes de imobiliárias, corretores e proprietários, além
dos cartórios de registros, prefeituras e, como subsídio na tomada de decisão,
laudos bem elaborados por avaliadores.
As fontes de informação mais comuns são os corretores imobiliários, as

próprias partes (comprador e vendedor), classificados de jornais, cartórios de
registro de imóveis, agentes financiadores e as administrações municipais.
Agentes e intermediários das transações
Em função da concorrência acirrada, corretores e imobiliárias tendem a

restringir as informações. Antes da ocorrência de uma transação, os dados só
podem ser obtidos com a simulação de interesse no imóvel (o pesquisador usa o
tradicional disfarce de comprador). Mesmo assim, é difícil descobrir o valor final,
resultante de um intenso processo de negociações, e que pode efetivamente ser
bastante inferior ao preço-base da oferta.
37
Classificados de jornais
Para as transações de compra e venda, os anúncios em jornais raramente

contêm todos os dados sobre o imóvel, tais como área ou idade. Muitas vezes,
nem o endereço é fornecido, exigindo demorados contatos com os vendedores.
Além disso, os valores apontados são ofertas que incluem, via de regra, uma
razoável margem de negociação. Já para a locação, em geral, os anúncios são
mais completos e podem ser aproveitados, necessitando-se apenas a conferência
do valor final contratado.
Em períodos de carência de oferta de imóveis para locação, a tendência é

pela permanência dos valores anunciados, enquanto que, nas épocas de excesso
de oferta, ocorrem variações apreciáveis, decorrentes da negociação.
Agentes financeiros
Os agentes financiadores, cada vez com participação menor no número

de transações e com um público de classes econômicas mais elevadas, não são
boas fontes, por suprimir grande parcela do mercado, notadamente os imóveis
de menor valor e os de segunda mão, que são a imensa maioria do mercado
imobiliário. Além disso, o financiamento de transações com terrenos ou imóveis
comerciais não é comum.
Prefeituras municipais
Existem diversos dados de interesse que são coletados pelas administrações

municipais. Os registros de aprovação de projetos e as vistorias de ‘Habite-se’
são indicativos úteis da atividade imobiliária, principalmente se organizados por
regiões ou bairros.
Os cadastros do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) também

são interessantes, embora, por questões práticas e políticas, não sejam revisados
constantemente. Assim, geralmente, os valores dos imóveis estão desatualizados
e, às vezes, até o cadastro inteiro está longe da realidade, à parte de uma certa
dificuldade de acesso.
Cartórios de registro de imóveis
O registro em cartório representa a transferência efetiva, concretizando

legalmente a venda.
Os cartórios de imóveis não podem registrar as transmissões sem a

apresentação de prova de pagamento do imposto. Devem ser incluídos no
texto do registro: número da guia, valor do imposto, estimativa fiscal (valor do
imóvel, segundo a municipalidade) e data de pagamento do imposto. As demais
informações, sobre as características físicas do imóvel são idênticas às constantes
das guias de ITBI.
38
Para ambos, a única informação sobre a qual existem dúvidas é o valor

da transação, que pode estar abaixo dos níveis do mercado. Nas outras fontes,
também existe este problema, porém em sentido inverso: os valores obtidos
tendem a ser maiores que os de mercado, por representarem valores de oferta,
que raramente são os finais.
De qualquer forma, o profissional que conhece bem a cidade sabe qualificar

a região em que o imóvel está situado, mesmo sem a vistoria, precisando apenas
detalhar o prédio, tarefa para a qual as fotografias são importantes.
Com o endereço completo do imóvel, podem ser buscadas junto aos

cadastros das Secretarias Municipais da Fazenda ou de Obras e Viação diversas
informações sobre o terreno e a construção, de grande interesse para a análise.
Algumas das características a serem observadas são enumeradas por

Gonzalez (1997) a seguir, como exemplo. Muitas outras podem ser lembradas
e até mesmo assumirem vital importância em casos específicos. É importante
verificar que a dificuldade (e o custo) de obtenção de cada uma é distinta. Em
alguns casos, é necessário ir ao local. Em outros, buscar informações de órgãos
públicos, com eventuais taxas. Por outro lado, pode ser necessário apenas um
trabalho interno, no escritório, como na verificação de distâncias ou qualificação
relativa de regiões.
 Características do entorno:
a) densidade atual de uso do solo;
b) densidade prevista no Plano Diretor;
c) uso predominante no quarteirão (residencial comercial, industrial);
d) usos previstos ou permitidos pelo Plano Diretor;
e) pavimentação das vias de acesso;
f) tipo de população residente;
g) existência de favelas ou de sub-habitação no entorno;
h) nível de ruído e de poluição ambiental;
i) notícias de novos empreendimentos, públicos ou privados;
j) nível de atividade do mercado na região;
k) distância ao centro da cidade e a outros pontos de interesse (medidas em

mapas);
39
l) qualidade geral da região.
 Características físicas do imóvel:
a) padrão de construção (qualidade);
b) idade aparente (estado de conservação);
c) fachada: material, estado;
d) esquadrias: material, estado;
e) calçada: material, estado;
f) jardim: tipo, tamanho;
g) afastamento lateral e posição no quarteirão (meio ou esquina);
h) prédios: número de andares, número de apartamentos, existência de porteiro

eletrônico, salão de festas, piscina coletiva, playground e outros equipamentos,
quantidade de prédios iguais no quarteirão;
i) aparência geral do prédio.
 Dados de cadastros municipais:
a) área do terreno;
b) área total construída;
c) idade (idade fiscal, do ‘Habite-se’);
d) tipo e qualidade da construção;
e) zona ou referência espacial;
f) estimativa Fiscal (valor cadastrado para IPTU).
As variáveis mais importantes e mais utilizadas para análise e posterior

tratamento em cada tipo de imóvel, que podem ser quantificadas diretamente
ou através de números que as representam (podendo haver outras, em casos
específicos e a critério do avaliador) são:
40
Terrenos urbanos
 área total;
 frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) público(s);
 profundidade;
 localização da malha urbana;
 usos mais comuns na região;
 tipo de uso incentivado pelas posturas municipais;
 distância a pólos importantes – valorizantes ou desvalorizantes;
 área passível de construção (de acordo com as posturas municipais);
 topografia;
 condições particulares do solo;
 padrão das construções vizinhas;
 padrão da infra-estrutura urbana;
 época da informação;
 vista privilegiada ou prejudicial – valorizante ou desvalorizante;
 valor unitário de terreno pesquisado – com relação à área total.
Lojas
 áreas da unidade;
 pé-direito;
 relação frente-fundos;
41
 padrão da construção;
 existência de instalações especiais;
 número de garagens;
 localização na malha urbana – qualidade do ponto comercial;
 valor unitário de loja pesquisada – com relação à área privativa ou, em casos
especiais e plenamente justificáveis, à área equivalente.
Salas e andares corridos
 idade da construção;
 número de instalações sanitárias;
 existência de cobertura, terraços e assemelhados;
 localização na malha urbana;
 número de pavimentos do prédio;
 número de unidades por andar;
 posição da unidade no prédio;
42
 distância a pólos mais importantes – valorizantes ou desvalorizantes;
 padrão da infra-estrutura urbana da região;
 valor unitário de sala ou andar corrido pesquisado – com relação à área

privativa.
Galpões
 áreas da unidade – construída , descoberta, de manobra, útil e total de terreno;
 pé-direito;
 existência de instalações especiais – ponte rolante;
 localização na malha urbana – qualidade dos acessos ao local;
 valor unitário de galpão pesquisado – em relação à área construída ou à área

total de terreno.
43
Casas
 área total do terreno;
 profundidade do terreno;
 área total de construção;
 número de suítes;
 relação entre a área construída e a área do terreno;
 tipo de uso incentivado pelas posturas municipais;
 área passível de construção (de acordo com as posturas municipais) em

terrenos que comportem verticalização;
 topografia;
 valor unitário de casa pesquisada – com relação à área construída.
44
Apartamentos
 número de quartos;
 número de quartos com banho privativo;
 número de instalações sanitárias;
 existência de cobertura;
 número de pavimentos do prédio;
 número de apartamentos por andar;
 posição da unidade no prédio;
 topografia do local;
 vista privilegiada ou prejudicial – valorizantes ou desvalorizantes;
45
 valor unitário de apartamento pesquisado – com relação à área privativa.
Glebas urbanizáveis
 área total;
 áreas reservadas;
 tipo de uso incentivado pela posturas municipais;
 área passível de construção (de acordo com as posturas municipais);
 topografia;
 padrão dos bairros vizinhos;
 vista privilegiada ou prejudicial – valorizantes ou desvalorizantes;
 valor unitário de lotes de bairros próximos (influenciantes);
 valor unitário de terreno pesquisado – com relação à área útil ou total da gleba.
46
MERCADO DE IMÓVEIS NOVOS NA CAPITAL PAULISTA VIVE NOVA

REALIDADE
Segundo a pesquisa mensal do SECOVI (Sindicato da Habitação)

divulgada no último dia 24/02 foram comercializadas 1.113 unidades residenciais
em janeiro, uma retração de 33,6% em comparação ao mês de dezembro.
As unidades comercializadas em janeiro de 2008 tiveram valor médio de

R$ 330.637 mil gerando um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 368,0 milhões,
34,1% menor se comparado ao mês anterior.
De acordo com a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio

(EMBRAESP), foram lançadas 382 novas unidades no município de São Paulo.
“Dos imóveis negociados em janeiro, 71,7% estavam na fase de lançamento, ou
seja, nos primeiros seis meses de oferta a partir do momento em que o produto
foi colocado no mercado”, afirma o vice-presidente de Tecnologia e Relações
de Mercado do SECOVI-SP, Alberto Du Plessis Filho. O período de lançamento
caracteriza-se, principalmente, por concentrar esforços de promoção e divulgação
do empreendimento.
No ano foram comercializadas 1.113 unidades residenciais, contra 382

unidades lançadas, redução de 20,33% e 46,57%, respectivamente, em relação ao
mesmo período do ano passado.
FONTE: SECOVI – SP, 24 mar. 2009.
47
RESUMO DO TÓPICO 4
Neste tópico, você viu que:
 A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis,

principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. Nos
outros métodos, não de utilizam os modelos de preços, nem as variáveis.
Por isso, nestes casos, utilizam-se a comparação de dados de mercado
(homogeneização e inferência).
 Através da pesquisa em jornais e imobiliárias, podem ser obtidas diversas

características, entre as quais estão: valor do imóvel, número de dormitórios,
existência do box ou garagem, cobertura, dependências de empregada, salas
ou banheiros extras, localização e data. O processamento destas informações
resulta em diversas variáveis.
 Com o endereço completo do imóvel, podem ser buscadas, junto aos cadastros
das Secretarias Municipais da Fazenda ou de Obras e Viação, diversas
informações sobre o terreno e a construção, de grande interesse para a análise.
48
AUTOATIVIDADE
Para aprimorar seus conhecimentos, resolva as questões a seguir:
1) Nas construções, o valor da construção é obtido através de um orçamento. O

cálculo do custo de execução é determinado para um imóvel funcionalmente
semelhante, mas com os materiais de construção em uso corrente no
momento da avaliação.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
2) Assinale a alternativa correta. Referente às etapas do processo de avaliação,

para Mendonça et al. (1998), com relação ao objeto a ser avaliado, constituem
etapas importantes do processo:
a) ( ) definição do objeto da avaliação e caracterização do objeto da avaliação.

b) ( ) realização da vistoria e observação de todos os aspectos do imóvel.
c) ( ) observação dos aspectos da região e dos aspectos ligados às
possibilidades de desenvolvimento local.
d) ( ) observação às restrições físicas e legais e das benfeitorias e edificações
existentes, com destaque para os aspectos físicos.
3) A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis,

principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. Nos
outros métodos, utilizam-se os modelos de preços, e sim as variáveis.
Por isso, nestes casos, utiliza-se a comparação de dados de mercado
(homogeneização e inferência).
( ) verdadeira.
( ) falsa.
4) Assinale a alternativa correta. As informações contidas nos dados de

cadastros municipais são:
a) ( ) esquadrias: material, estado.

b) ( ) fachada: material, estado.
c) ( ) área construída.
d) ( ) afastamento lateral.
e) ( ) jardim: tipo, tamanho.
5) A busca de informações é _____________ para a _____________ de

imóveis, principalmente para os métodos baseados na _______________ de
preços. Nos outros métodos, não se utiliza os modelos de preços, nem as
_______________. Por isso, nestes casos, utilizam-se a comparação de dados
de mercado (homogeneização e inferência).
49
50
UNIDADE 2
AVALIAÇÕES DE TERRENOS E
EDIFICAÇÕES
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto(a) a:
• compreender a avaliação de imóveis rurais, urbanos e terrenos;
• adotar as medidas corretas de uma avaliação;
• identificar depreciação de imóveis;
• promover a formação de preços de aluguéis.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em cinco tópicos, sendo que, no final de cada
um deles, você encontrará atividades que o ajudarão a fixar os conteúdos
apresentados.
TÓPICO 1 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
TÓPICO 2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
TÓPICO 3 – AVALIAÇÃO DE TERRENOS
TÓPICO 4 – DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
TÓPICO 5 – FORMAÇÃO DE PREÇO DE ALUGUÉIS
51
52
UNIDADE 2
TÓPICO 1
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
1 INTRODUÇÃO
A avaliação de terrenos rurais, conforme a NBR 14653, tem como objetivos:
 classificar a natureza dos imóveis rurais, dos seus frutos e dos direitos a avaliar;
 instituir a terminologia, as convenções e notações em trabalhos avaliatórios

desta espécie;
 definir a metodologia básica aplicável às mesmas avaliações;
 fixar os níveis de precisão das avaliações em referência;
 estabelecer os critérios a serem usados nos trabalhos avaliatórios;
 prescrever diretrizes para apresentação dos resultados.
2 AVALIAÇÕES DE PROPRIEDADES RURAIS

Antes de apresentar a natureza das avaliações rurais, o quadro a seguir
identificará os principais termos que serão utilizados neste tipo de avaliação e
seus significados.
53
UNIDADE 2 | AVALIAÇÕES DE TERRENOS E EDIFICAÇÕES
QUADRO 3: TERMOS UTILIZADOS NAS AVALIAÇÕES RURAIS.
Determinação técnica do valor pecuniário de um bem, de um fruto ou de

Avaliação
um direito, num dado momento.
Aproveitamento recomendável para o local, em dado momento, com o
A p r o ve i t a m e n t o
emprego dos disponíveis da tecnologia adequada, observada a tendência
eficiente
economiza e/ou vocação circunvizinha de uso.
Melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo e cuja remoção
implica destruição, fratura ou dano, compreendendo edificações, tapumes,
Benfeitorias não
terreiros, instalações de abastecimento de água, de energia elétrica, de
reprodutivas
irrigação e outras que, por sua natureza e função, e por se acharem aderidas
ao chão, não são negociáveis nem rentáveis separadamente das terras.
Culturas comerciais ou domésticas implantadas no terreno, cuja remoção
implica perda total ou parcial, compreendendo culturas permanentes,
Benfeitorias
florestas ou pastagens cultivadas e que, embora não negociáveis
reprodutivas
separadamente do solo, podem ter cotação em separado, para base de
negócio de propriedades rurais.
Obras e trabalhos Obras e trabalhos de conservação e de correção de deficiências do solo,
de melhoria do visando ao seu melhor aproveitamento e à otimização da capacidade de
solo produção.
Insumos destinados à exploração da terra, à irrigação, à defesa fitossanitária,
à correção e fertilização, ao processo da produção, à circulação, ao
Equipamentos transporte, compreendendo máquinas industriais fixas, máquinas agrícolas
e implementos, conjuntos de irrigação, fertilização e drenagem, animais de
trabalho, veículos e outros.
Recursos de que o solo se acha dotado naturalmente, sem custo de produção,
Recursos naturais mas constituindo bens econômicos, compreendendo florestas e pastos
naturais, água e materiais de lavra, como argila, areia e rocha.
Imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua
Propriedade família, absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência,
familiar o progresso social e econômico e eventualmente trabalhado com a ajuda
de terceiros.
Minifúndio Imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da propriedade familiar.
Imóvel rural que:
 excede a dimensão fixada no art. 46, § 19, alínea ‘b’, do Estatuto da Terra,
tendo em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e
o fim a que se destine;
Latifúndio  não excedendo limite referido na linha anterior e tendo área igual ou
superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido
inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais
do meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural.
Empreendimento de pessoa física, pública ou privada, que explora econômica
e racionalmente o imóvel rural, dentro das condições de rendimento da
região em que se situe e que explore área mínima agricultável do imóvel,
Empresa rural
segundo padrões fixados, pública e previamente, pelo Poder Executivo. Para
esse fim equiparam-se às áreas cultivadas: as pastagens, as matas naturais
e artificiais e as áreas ocupadas com benfeitorias.
Prédio, rústico, de área contínua, qualquer que seja a localização, que se
Imóvel rural destine à exploração extrativista agrícola, pecuária ou industrial, quer através
de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.
FONTE: Adaptado do IBAPE/SC (2005).
54
TÓPICO 1 | AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Os imóveis rurais, quanto à sua natureza, podem ser:
 propriedade familiar: chácara, sítio;
 minifúndio: lote, chácara, sítio;
 latifúndio por exploração: chácara, sítio, fazenda;
 latifúndio por extensão: fazenda, gleba;
 empresa rural: chácara, sítio, fazenda.
Conforme Squarça e Amâncio (2001), na avaliação destes imóveis,

podem ser empregados os métodos diretos e indiretos, quando for possível
obter, na região, uma pesquisa significativa e confiável de rendas, aluguéis e/ou
arrendamentos.
3 AVALIAÇÃO DE GLEBAS (PROPRIEDADES AGRÍCOLAS)

São consideradas propriedades rurais as que, por suas próprias
características e pelas condições locais, têm seu melhor aproveitamento
na exploração agropecuária. E, evidentemente, quando não oferecem elas
perspectivas de urbanização a curto prazo.
Conforme Squarça e Amâncio (2001), o processo de avaliação de gleba consiste

em estabelecer uma relação entre o valor da gleba e o valor resultante da venda dos
lotes oriundos de seu parcelamento, considerando o valor de mercado do lote.
As glebas rurais podem compreender as seguintes partes constituintes:
 as terras ou solo em si;
 as benfeitorias reprodutivas, ou seja, as que fornecem elementos para a

apuração do valor da produção, abrangendo as plantações, pomares, florestas
e matas virgens, pastagens etc.;
 as não reprodutivas, as quais se vinculam ao solo por sua própria natureza,

não sendo negociáveis separadamente da terra e englobando toda e qualquer
construção, galpões, depósitos, silos, cercas, terreiros, instalações especiais
para abastecimento de água e energia elétrica etc.
De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

(1983), diversos são os fatores que têm influência na renda de uma propriedade,
interferindo diretamente na determinação do seu valor. Dentre os principais,
pode-se citar:
55
 a fertilidade e a espessura da camada do solo;
 a permeabilidade e a capacidade de drenagem ou absorção do solo;
 a presença de aguadas e de regiões inundáveis;
 a ocorrência de maciços rochosos, matações e/ou pedras;
 as condições topográficas, das quais devem merecer maior atenção a

declividade e a erosão;
 a localização, o estado geral de manutenção e conservação da propriedade, o

clima e outros.
Cada um desses fatores terá maior ou menor influência na determinação da

capacidade de uso das terras, porém, todos devem ser devidamente considerados
na medida em que se queira aumentar o grau de precisão da avaliação.
Com o passar dos anos, a classificação proposta pelo pesquisador norte-

americano Norton passou a ser considerada para fins de subdivisão de um grande
agrupamento geral, recomendado pelo Manual Brasileiro para Levantamento das
Capacidades de Uso da Terra:
 terras cultiváveis;
 terras cultiváveis apenas em casos especiais e adaptadas, em geral, para

pastagens e florestas;
 terras que não se prestam para vegetação produtiva.
A classificação de Norton abrange oito classes de terra, segundo sua

capacidade de uso:
Classe I – Lavoura sem restrições
Compreendem as terras cultiváveis em caráter permanente, com produção

de colheitas médias e elevadas de todas as culturas adaptadas ao clima e que
não envolvem problemas de conservação ou de introdução de melhoramentos
especiais. Sob todos os aspectos, trata-se de terras muito boas, férteis, cujo solo
(profundo) se apresenta bem suprido de elementos necessários ao crescimento
das plantas; fáceis de trabalhar, apresentam declividade suave e dispensam
práticas especiais para controle da erosão.
56
TÓPICO 1 | AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Classe II – Lavoura com práticas simples
Em linhas gerais, possuem quase as mesmas características que as terras

da Classe I, exceção feita a certas condições que não permitem a sua classificação
naquela categoria. Exigem uma ou mais práticas especiais para conservação da
fertilidade do solo. Algumas apresentam declividade capaz de provocar erosão,
outras exigem processos artificiais de drenagem, enquanto que umas poucas
podem se apresentar com baixa capacidade de retenção de água.
Classe III – Lavoura com práticas intensas
São terras cultiváveis, mas que exigem práticas intensas ou complexas

para culturas permanentes de todos os tipos, climaticamente adaptadas, com
colheitas médias ou elevadas. Trata-se de terras moderadamente boas, com um
ou mais fatores significativos que restringem o seu uso.
Classe IV – Lavoura esporádica (pasto)
São terras que não servem para culturas contínuas ou regulares, mas
que podem ser cultivadas em períodos curtos, quando devidamente protegidas.
Oferecem bons resultados quando utilizadas para culturas anuais, durante apenas
um ano num período de seis, destinando-se os cinco demais anos do período
para pastagens ou culturas de ciclo longo e protetores do solo. Trata-se de terras
suficientemente boas para culturas permanentes que protegem o solo ou mesmo
para o plantio ocasional de culturas anuais climaticamente adaptadas. Em geral,
são caracterizadas pela baixa produtividade, drenagem deficiente, presença de
declives íngremes, de pedregosidade e de erosão severa.
Classe V - Pastagens sem restrições
São terras que não se prestam para culturas anuais, mas que podem ser
adaptadas à produção de algumas culturas permanentes, pastagens ou florestas,
sem grandes problemas de conservação ou à aplicação de restrições e medidas
especiais de proteção ao solo. Caracterizam-se pela baixa fertilidade, pela
presença de zonas de inundação permanente, por afloramentos de rocha ou de
qualquer outra obstrução; podem apresentar ainda declives íngremes ou serem
praticamente planas, apesar de todos os fatores restritivos já enumerados.
Classe VI – Pastagem com prática simples
São terras impróprias para o cultivo de culturas anuais, mas que podem ser
utilizadas para os mesmos fins expostos na categoria anterior, embora com restrições
moderadas em seu uso, exigindo pequenos problemas de conservação, a fim de
assegurar uma cobertura vegetal adequada, capaz de conservar o solo e possibilitar
a continuidade de colheitas econômicas. O solo é de pouca profundidade e sua
declividade excessiva, o que as torna vulneráveis aos ataques de erosão.
57
Classe VII – Pastagem com práticas intensas (florestas)
São terras que, além de não se prestarem à prática de culturas anuais,

apresentam marcantes limitações mesmo para alguns tipos de cultura permanente
e protetora do solo, para pastagens ou para florestas. Estão altamente sujeitas aos
ataques de erosão, pelo que exigem, consequentemente, acentuadas restrições de uso.
Classe VIII – Abrigo da vida silvestre
São terras impróprias para quaisquer tipos de vegetação de valor

econômico. Em geral, são formadas por terrenos montanhosos, íngremes, com
afloramentos rochosos, areias costeiras etc.
Percebe-se, portanto, uma comparação entre os valores ou preço de

mercados de imóveis similares.
58
RESUMO DO TÓPICO 1
 As glebas são consideradas propriedades rurais se, por suas próprias

características e pelas condições locais, tiverem seu melhor aproveitamento
na exploração agropecuária. E, evidentemente, quando não oferecerem
perspectivas de urbanização a curto prazo.
 Na avaliação dos imóveis rurais, podem ser empregados os métodos diretos

e indiretos quando for possível obter, na região, uma pesquisa significativa e
confiável de rendas, aluguéis e/ou arrendamentos. a
 A classificação de Norton abrange oito classes de terra, segundo sua capacidade

de uso: Classe I – lavoura sem restrições, Classe II – lavoura com práticas
simples, Classe III – lavouras com práticas intensas, Classe IV – lavoura
esporádica (pasto), Classe V – pastagens com restrições, Classe VI – pastagens
com prática simples, Classe VII – pastagens com prática intensa (florestas),
Classe VIII – abrigo da vida silvestre.
59
AUTOATIVIDADE
Exercite seus conhecimentos adquiridos, resolvendo as questões a seguir:
1) As glebas são consideradas propriedades rurais se, por suas próprias

características e pelas condições locais, tiverem seu melhor aproveitamento
na exploração agropecuária. E, evidentemente, quando não oferecerem
perspectivas de urbanização em curto prazo.
( ) verdadeiro
( ) falso.
2) Na avaliação dos imóveis rurais, não podem ser empregados os métodos

diretos e indiretos quando for possível obter, na região, uma pesquisa
significativa e confiável de rendas, aluguéis e ou arrendamentos.
( ) verdadeiro
( ) falso.
3) Assinale a alternativa correta. A avaliação de terrenos rurais, conforme a

NBR 14653, tem como objetivos:
a) ( ) classificar a natureza dos imóveis rurais, dos seus frutos e dos direitos
a avaliar.
b) ( ) instituir a terminologia, as convenções e notações em trabalhos
avaliatórios desta espécie.
c) ( ) definir a metodologia básica aplicável às mesmas avaliações.
d) ( ) estabelecer os critérios a serem usados nos trabalhos avaliatórios.
4) No que se refere à avaliação de propriedades rurais, quando se diz que prédio

rústico de área contínua, qualquer que seja a localização, que se destine
à exploração extrativista agrícola, pecuária ou industrial, quer através de
planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada. Assinale
a alternativa que corresponde a esse assunto.
a) ( ) latifúndio.
b) ( ) minifúndio.
c) ( ) empresa rural.
d) ( ) imóvel rural.
e) ( ) propriedade familiar
60
5) Assinale a alternativa correta. Com o passar dos anos, a classificação proposta
pelo pesquisador norte-americano Norton passou a ser considerada para
fins de subdivisão de um grande agrupamento geral, recomendado pelo
Manual Brasileiro para Levantamento das Capacidades de Uso da Terra. Ela
é assim apresentada:
a) ( ) a fertilidade e a espessura da camada do solo.

b) ( ) a ocorrência de maciços rochosos, matações ou pedras.
c) ( ) a localização, o estado geral de manutenção e conservação da
propriedade.
d) ( ) todas as alternativas estão erradas.
e) ( ) todas as alternativas estão corretas.
61
62
UNIDADE 2 TÓPICO 2
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
1 INTRODUÇÃO
Quanto à finalidade, as construções urbanas podem ser residências,
apartamentos, escritórios, armazéns, lojas, centro de compra, teatros, cinemas,
estádios, garagens, hospitais etc.
Dentre os tipos mais comuns de benfeitorias, objetos de maior número

de trabalhos de avaliação, destacam-se as residências, apartamentos, escritórios,
armazéns e indústrias.
As benfeitorias estabelecem preços para a construção, a fim de facilitar a

avaliação de imóveis que possam ser comparáveis aos padrões que ele apresenta.
2 TIPOS DE BENFEITORIAS
Conforme Fiker (1985), para efeitos de avaliação, classificam-se as
benfeitorias nos seguintes tipos:
Pobres
São residências mais econômicas, de alvenaria de tijolos, com um

pavimento e, muitas vezes, construídas com argamassa de barro e com reboco
externo; têm, geralmente, dois cômodos, cozinha, área privada externa com ou
sem chuveiro. Os pisos são todos cimentados e o forro ou é de ’madeirit’ ou
inexistente, aparecendo apenas telha vã; as barras são a óleo ou lisas, de cimento
ou tinta impermeável à base de plástico ou látex; pintura a meia têmpera nos
dormitórios ou, mesmo, caiação simples, como nas demais peças; esquadrias de
pinho baratas e pontos simples de luz elétrica com soquete de chave.
63
Modestas
São semelhantes às residências pobres, porém como alguns

melhoramentos: piso de tacos de peroba de segunda ou assoalho de tábuas, nos
cômodos principais; algumas barras de azulejo, cerâmica vermelha ou cimentado
vermelhão na cozinha e no banheiro, forro de tábuas de pinho macho ou fêmea
ou estuque, esquadrias, instalações sanitárias e elétricas modestas.
Médias inferiores
Térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, compostas de sala,

dois ou três dormitórios, banheiro e cozinha, banheiro externo para empregada.
Seu acabamento é econômico e simples. Não há possibilidade de descrevê-lo, pois
varia segundo a época em que o imóvel foi construído. É necessário, na avaliação,
reportar-se à época em que o imóvel foi construído, pois um acabamento
sofisticado há alguns anos atrás pode parecer inferior em confronto com as
novidades construtivas que aparecem no mercado.
Médias comuns
Térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, composta de sala, dois

ou três dormitórios, banheiro, lavabo, cozinha, quarto e banheiro de empregada,
além de eventual abrigo ou garagem para automóvel. Seu acabamento é
econômico e simples, porém bom. Pelas mesmas razões expostas nas benfeitorias
médias inferiores, não há condições de descrever o acabamento.
Médias superiores
Térreas ou com dois pavimentos, em geral isoladas ou semi-isoladas,

comumente compostas de sala, três ou mais dormitórios, dois banheiros, lavabo
social, copa e cozinha, quarto e banheiro para empregada, lavanderia e garagem
ou abrigo para um ou dois automóveis. Casas antigas poderão ter apenas um
banheiro. O acabamento também não será descrito em detalhes, sendo certo,
porém, que este tipo de residência apresenta fachada tratada e sobre-revestimento
de material de primeira qualidade.
Finas
Isoladas de ambos os lados, em terrenos de boas proporções, resultando o

projeto arquitetônico definido, compostas de hall, living, sala de jantar, escritório,
salão de inverno ou biblioteca, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa,
apartamento de empregada, garagem ou abrigo para três ou mais automóveis,
podendo ter piscina. Acabamento compatível com a construção.
64
TÓPICO 2 | AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
Luxo
São residências construídas em terrenos de grandes proporções, com

requintes de acomodações e de acabamento que superam o padrão fino. Inexiste
um limite superior de preço para este tipo de residência.
Na avaliação de edificação, o avaliador tem que possuir conhecimentos

básicos de desenho arquitetônico e prática de construção. Necessita de
conhecimentos quantitativos e qualitativos para aplicação do custo unitário do
metro quadrado, quando da utilização dos métodos de reprodução e reposição.
O avaliador ainda precisa saber reconhecer as diferenças de acabamento e

estruturas das edificações para estabelecer o padrão de comparação entre modelo
adotado e edificação avaliada.
QUADRO 4: ESPECIFICAÇÕES DOS ACABAMENTOS NOS ORÇAMENTOS DOS PROJETOS-

PADRÃO
ACABAMENTO PADRÃO
SERVIÇO/LOCAL ALTO NORMAL BAIXO
Portas: • madeira maciça • madeira compensada • madeira
- externas e almofadada encerada lisa, com 3,5cm de compensada
internas sociais • ferragens/latão cromado espessura, folheada lisa com 3,5cm
- externas e • madeira maciça encerada de espessura,
internas de serviço almofadada encerada • ferragens/ferro cromado com pintura
• ferragens/latão cromado • madeira compensada a óleo sobre
lisa, com 3,5cm de massa
espessura, folheada • ferragens/ferro
encerada cromado
• ferragens/ferro cromado • madeira
compensada
lisa, com
3,5cm de
espessura,
com pintura
a óleo sobre
massa
• ferragens/ferro
cromado
65
Janelas e • alumínio anodizado • alumínio anodizado cor • esquadrias de

basculantes bronze natural padronizado ferro de chapa
• vidro liso/fantasia 4mm com vidro liso/fantasia dobrada
4mm • vidro liso
3mm/fantasia
4mm
Peitoris • granito • mármore branco • revestimento
com
argamassa de
cimento
Impermeabilização • argamassa cimento • argamassa cimento e • argamassa
de: e areia e pintura areia e pintura com tinta cimento
- pisos de com tinta de base de base betuminosa e areia e
banheiro, betuminosa • manta asfáltica pré- pintura com
cozinhas, lajes e • manta asfáltica pré- fabricada tinta de base
áreas de serviço fabricada • argamassa rígida betuminosa
- lajes de • argamassa rígida • manta asfáltica
cobertura, pré-fabricada
cobertura da casa • argamassa
de máquinas rígida
- caixa d’água
Acessórios • bacia sanitária, bidê e • bacia sanitária, bidê e • bacia sanitária
sanitários de: cuba em louça de cor/ cuba em louça de cor/ com caixa de
modelo especial modelo simples descarga não
• válvula de descarga • válvula de descarga acoplado
modelo luxo metais cromados simples • caixa de
• metais de luxo (água (água quente e fria) descarga
- banheiros quente e fria) • lavatório de louça de cor • metais
• bancada de granito com com coluna niquelados
cuba em louça de cor • acessórios de embutir ou (água fria)
• acessórios de embutir justapor simples
ou justapor de luxo • lavatório de
louça branca
sem coluna
• acessórios de
embutir de
louça branca
- cozinha • bancada de granito cuba • bancada de mármore • bancada
inox metais de luxo branco, medida de pedra
(água fria) padronizada, cuba ardósia com
simples inox, metais cuba simples
cromados simples (água inox/metais
simples) niquelados
- área de serviço • 1 tanque de louça • 1 tanque revestido com • 1 tanque
metais cromados azulejos com esfregador revestido com
de mármore e metais azulejos com
cromados simples esfregador
de mármore
e metais
cromados
simples
66
• Lavatório de louça • Lavatório de louça • Lavatório de

branca branca louça branca
- banheiro de • Materiais cromados • Materiais niquelados • Materiais
empregada simples (água fria) (água fria) niquelados
• Bacia sanitária branca • Bacia sanitária branca (água fria)
e válvula de botão com caixa de descarga • Bacia sanitária
cromado acoplada ou não branca
• Acessórios de embutir • Papeleira, saboneteira • Acessórios de
em louça branca louça branca
Pisos e rodapés de: • Frisos de madeira • Carpete 6mm • Carpete ou
- salas, quartos e (tábua corrida) • Ladrilho de mármore forração de
circulação raspados e calafetados branco 4mm
- banheiros • Granito • Cerâmica esmaltada • Cerâmica
- cozinha e área • Granito 20cm x 20cm esmaltada
- WC empregada • Cerâmica esmaltada • Cerâmica esmaltada 7,5cm x 15cm
- quarto de 30cm x 30cm 20cm x 20cm • Cerâmica
empregada ou • Cerâmica esmaltada • Cerâmica esmaltada esmaltada
depósito 30cm x 30cm 20cm x 20cm 7,5cm x 15 cm
- pilotis • Lajota de pedra São • Ladrilho de pedra • Cerâmica
- escadas Tomé ardósia esmaltada
- hall de entrada • Granito • Ladrilho de pedra 7,5cm x 15cm
(portaria) • Granito ardósia • Cerâmica
- hall de • Granito • Ladrilho de pedra esmaltada
pavimentos ardósia 7,5cm x 15cm
• Ladrilho de pedra • Cimento liso
ardósia • Cerâmica
esmaltada
7,5cm x 15cm
• Cerâmica
esmaltada
7,5cm x 15cm
• Cerâmica
esmaltada
7,5cm x 15cm
Revestimento • Chapisco, emboço e • Chapisco e massa única • Chapisco,
interno paredes reboco (massa paulista) emboço
de: • Chapisco, emboço e • Azulejo decorado 15cm desempenado
- salas, quartos e laminado melamínico x 20cm e gesso em pó
circulação • Chapisco, reboco e • Chapisco de massa única • Azulejo branco
- cozinhas, área e papel de parede (massa paulista) 15cm x 15cm
banheiros • Azulejo branco 15cm x • Azulejo branco 15cm x • Chapisco,
- hall de entrada e 15cm 15cm emboço
hall de pavimentos desempenado
- banheiro de e gesso em pó
empregada • Azulejo branco
15cm x 15cm
67
Revestimento • Chapisco, emboço e • Chapisco e massa única • Chapisco,

interno tetos de: reboco (massa paulista) emboço
- salas, quartos e • Forro de madeira • Forro de placas de gesso desempenado
circulação cozinha • Forro de madeira • Forro de placas de gesso e gesso em pó
e área • Forro de madeira • Forro de placas de gesso • Forro de
- banheiros placas de
- banheiro de gesso
empregada • Forro de
- hall de entrada e placas de
hall de pavimentos gesso
• Chapisco,
emboço
desempenado
e gesso em pó
Revestimento • Chapisco, emboço, • Chapisco, emboço e • Chapisco,
externo de: granito e cerâmica pastilha esmaltada reboco e tinta
- fachada principal • Cerâmica esmaltada 2,54cm x 2,54cm à base de PVA
- fachada • Chapisco, reboco e • Chapisco,
secundária pintura texturizada reboco e tinta
à base de PVA
Cobertura: • Chapa ondulada de • Chapa ondulada de • Chapa
- telhado com fibrocimento de 6mm fibrocimento de 6mm ondulada de
madeiramento com estrutura de com estrutura de fibrocimento
madeira madeira de 6mm com
estrutura de
madeira
Pintura de tetos • Tinta acrílica massa • Tinta acrílica massa • PVA sem
em: corrida corrida massa
- salas, quartos, • Esmalte sobre massa • Tinta à base de PVA • PVA sem
quarto de • Pintura texturizada sobre massa corrida massa
empregada e • Tinta acrílica • Tinta à base de PVA • PVA sem
circulação • Tinta acrílica • Tinta à base de PVA massa
- banheiros, sobre massa corrida • PVA sem
cozinha, área de • Tinta à base de PVA massa
serviço • PA sem massa
- escadas
- portaria e hall dos
pavimentos
- pilotis
Pintura de paredes • Tinta acrílica • Tinta à base de PVA • PVA sem
em: • Pintura texturizada sobre massa corrida massa
- salas, quartos, • Tinta acrílica • Pintura texturizada • Barra de
quarto de • Tinta à base de PVA pintura
empregada e sobre massa corrida texturizada
circulação • PVA sem
- escadas massa
- portarias e hall
dos pavimentos
FONTE: Adaptado de Squarça e Amâncio (2001).
68
NOTA
Uma vez analisada a edificação, objeto de avaliação, e enquadrada em um

destes padrões da Norma 12.721/92, deve-se pesquisar o valor do custo do metro quadrado
básico da construção similar.
Os sindicatos da construção publicam mensalmente tabelas atribuindo os

valores pesquisados para cada tipo de construção, conforme a classificação da
norma, através do conhecimento do CUB.
A seguir, a título de ilustração, visualiza-se a tabela desenvolvida pelo

SINDUSCON/SP. Estes custos foram elaborados pelo Sindicato da Indústria da
Construção Civil da Grande São Paulo. Os preços do material de construção são
coletados entre vários fornecedores da Grande São Paulo e a mão-de-obra junto a
empresas de todo o Estado.
TABELA 1: CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE EDIFICAÇÕES MÊS DE REFERÊNCIA (MAIO/2000)
CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE EDIFICAÇÕES MÊS DE REFERÊNCIA (MAIO/2000)

Residencial – 2 quartos
Pavimentos Baixo Normal Alto
1 674,40 769,16 855,79
4 486,84 579,39 704,71
8 476,16 569,24 690,05
12 462,94 558,51 677,68
Residencial – 3 quartos
1 563,44 640,58 718,73
4 426,05 502,04 600,66
8 409,52 487,48 587,51
12 402,33 481,39 580,60
Comercial – Salas
4 356,64 426,91 567,03
8 379,53 446,09 586,99
12 350,30 412,97 544,24
69
16 338,97 401,34 526,24
Comercial – Andares Livres

4 327,01 395,36 524,97
8 353,74 420,27 551,53
12 323,54 386,53 508,35
16 311,70 375,17 486,61
Galpão industrial
1 - 291,53 -
Casa popular
1 394,93 - -
FONTE: SINDUSCON/SP.
A tabela de custo por metro quadrado de construção elaborada

mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil e Grandes
Estruturas no Estado de São Paulo cumpre o que dispõe o art. 54 da Lei 4.591 e
está de acordo com o determinado pela Norma NBR-12.721 da ABNT.
Os cálculos do custo por metro quadrado não incluem alguns itens

considerados extra. São eles: fundações especiais, elevadores, instalações de
ar-condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, playground,
equipamentos de garagens, obras complementares de terraplenagem,
urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos, despesas
com instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, além de outros
serviços especiais, impostos e taxas, projeto incluindo despesas com honorários
profissionais e material dos custos unitários – CUB residencial, que a partir de
fevereiro/2000 recebeu emenda reguladora dos custos unitários para galpão
industrial, comercial e casa popular.
70
RESUMO DO TÓPICO 2
 Quanto à finalidade, as construções urbanas podem ser: residências,

apartamentos, escritórios, armazéns, lojas, centro de compra, teatros, cinemas,
estádios, garagens, hospitais etc.
 Para efeitos de avaliação, classificam-se as benfeitorias nos seguintes tipos: pobres,

modestas, médias inferiores, médias comuns, médias superiores, finas e luxo.
 Os sindicatos da construção publicam mensalmente tabelas atribuindo os

valores pesquisados para cada tipo de construção, conforme a classificação da
norma, através do conhecimento do CUB.
 A tabela de custo por metro quadrado de construção elaborada mensalmente

pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil. Os cálculos do custo por
metro quadrado não incluem alguns itens considerados extra.
71
AUTOATIVIDADE
Para melhor entender o conteúdo estudado, resolva as questões que segue:
1) Quanto à finalidade, as construções urbanas podem ser: residências,

apartamentos, escritórios, armazéns, lojas, centro de compra, teatros,
cinemas, estádios, garagens, hospitais etc.
( ) verdadeiro.
( ) falso
2) Para efeitos de avaliação, classificam-se as benfeitorias nos seguintes tipos:

pobres, modestas, médias inferiores, médias comuns, médias superiores,
finas e luxo.
( ) verdadeira.
( ) falso.
3) Assinale a alternativa correta. Na avaliação de imóveis urbanos, existem

alguns tipos de benfeitorias. Quando mencionamos: “são semelhantes às
residências pobres, porém como alguns melhoramentos: piso de tacos de
peroba de segunda ou assoalho de tábuas, nos cômodos principais; algumas
barras de azulejo, cerâmica vermelha ou cimentado vermelhão na cozinha”,
estamos falando de que tipo de benfeitoria.
a) ( ) médias comuns.
b) ( ) modestas
c) ( ) médias inferiores.
d) ( ) pobres.
e) ( ) médias superiores.
4) Assinale a alternativa correta. Na avaliação de imóveis urbanos, o cálculo

do custo por metro quadrado não incluem alguns itens considerados extra.
São eles:
a) ( ) fundações especiais.
b) ( ) elevadores, instalações de ar-condicionado e calefação.
c) ( ) telefone interno, fogões, aquecedores.
d) ( ) playground, garagens e ajardinamento.
5) Os sindicatos da construção publicam ______________tabelas atribuindo

os valores pesquisados para cada tipo de ________________, conforme a
classificação da ___________, através do conhecimento do __________.
72
UNIDADE 2 TÓPICO 3
AVALIAÇÃO DE TERRENOS
1 INTRODUÇÃO
Em relação às terras situadas em zona urbana ou de expansão urbana
das cidades, seu melhor aproveitamento se dá pela sua subdivisão em lotes que,
após receberem os benefícios da urbanização, podem ser absorvidos por venda
no Mercado Imobiliário em prazo estabelecido.
Em glebas urbanizáveis, destaca Dantas (1998) que, segundo a norma

brasileira que trata do assunto, NBR 8951, classificam-se:
I – em função da localização no contexto urbano:
a) Urbanas:
 as que se situam dentro do perímetro urbano e se dividem em:
 inseridas no contexto urbanizado;
 contíguas à malha urbana;
 afastadas da malha urbana.
b) Não Urbanas:
 as que se situam fora do perímetro urbano, porém em áreas de expansão
urbana.
II – em função da destinação legal prevista:
a) residenciais;
b) industriais e/ou comerciais;
c) mistas.
73
A avaliação de glebas urbanizáveis é feita geralmente utilizando-se dois

métodos: o comparativo, que se apoia no preço de outras glebas semelhantes à
avalianda, e o involutivo, que se baseia no valor que se obteria se a gleba fosse
subdividida em lotes e estes vendidos a preços de mercado.
Ocorre que, para áreas inseridas nos grandes centros urbanos, dificilmente
o avaliador consegue compor uma amostragem de glebas que lhe permita utilizar
o método comparativo, sendo o involutivo o mais usualmente aplicado.
No método comparativo, identificam-se as principais variáveis

responsáveis pela formação dos preços no mercado e, em seguida, ajusta-se um
modelo de regressão dos preços sobre as variáveis independentes escolhidas.
2 TERRENOS URBANOS
Moreira (1997) elaborou um estudo referente à valorização de terrenos e
identificou alguns fatores condicionantes para o diferencial de valor dos terrenos
urbanos. Entre os principais fatores determinantes deste diferencial, destacam-
se os seguintes: distribuição espacial dos centros de emprego, a organização e
tecnologia dos sistemas de transporte, as características socioeconômicas da
vizinhança, a complementaridade do uso do solo, a densidade demográfica, as
características topográficas dos terrenos, as características dos lotes e a qualidade
de infra-estrutura urbana.
Os fatores aplicáveis ao valor de terrenos são:
Fatores testada e profundidade
As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos

seguintes fatores:
a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade

equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).
 Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00.
 Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade

da mesma (½ Pmi ≤ Pe ≤ Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:
Cp = (Pe / Pmi) p
 Para Pe inferior a ½ Pmi adota-se Cp = (0,5)p.
 Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma
74
TÓPICO 3 | AVALIAÇÃO DE TERRENOS
(Pma ≤ Pe ≤ 3 Pma), o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que
exceda este limite, a fórmula a ser empregada é a seguinte:
Cp = (Pma / Pe) + {[1 – (Pma – Pe)] . (Pma / Pe)p}
 Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma
b) Testada: função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de

referência (Fr), pela seguinte expressão:
Cf = (Fp / Fr)f, dentro dos limites:

Fr / 2 ≤ Fp ≤ 2 Fr
Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influência por profundidade

e frente, bem como os ajustes decorrentes de áreas e frentes múltiplas e/ou de
esquina.
Fator área
Em zona residencial horizontal popular, aplica-se somente o fator área,

utilizado dentro dos limites de áreas previstos, sem aplicação dos fatores testada
e profundidade, pela seguinte fórmula:
Ca = (125 / A)0,20, onde A = área do comparativo.
A influência da área em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.
Fator frentes múltiplas
Considerado na avaliação de terrenos em áreas comerciais e de

incorporações, aplicados diretamente às áreas mínimas dos intervalos.
Fatores aplicáveis ao valor das benfeitorias
São utilizados nos casos em que existir número suficiente de elementos

amostrais que permitam a comparação direta dos respectivos valores unitários
das benfeitorias. Padrão e depreciação são os principais fatores aplicáveis às
benfeitorias, que devem incidir apenas na parcela de capital benfeitoria:
a) Idade das benfeitorias: a depreciação deve levar em conta os aspectos físicos

e funcionais. As diferenças de idade devem ser ponderadas pela relação entre
os respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-
Heidecke, pela idade da edificação, real ou estimada, mas não a aparente.
75
b) Padrão construtivo das benfeitorias: as diferenças de padrão construtivo

devem ser ponderadas pela relação entre os respectivos valores de benfeitoria
que melhor se aproximem de seus respectivos padrões. Nas avaliações em
que as benfeitorias apresentem características específicas e/ou atípicas ou,
ainda, de caráter histórico ou artístico e/ou de monumentos, estas devem
ser consideradas com a justificativa de qualquer alteração do valor delas
decorrente.
Fatores complementares
São fatores cujo uso não é obrigatório. Em situações específicas, podem

ser utilizados, porém nesses casos, devem ser fundamentados e validados.
Esses fatores complementares são:
 fatores de posicionamento de unidades padronizadas: se forem relevantes

podem ser levadas em consideração eventuais diferenças de valor dos distintos
pavimentos ou de faces de insolação, pela utilização de fatores adequados
pesquisados no mercado;
 fatores relativos à topografia: para a utilização do fator de topografia, devem ser

examinadas detalhadamente as condições topográficas de todos os elementos
componentes da amostra. A topografia do terreno, em elevação ou depressão,
em aclive ou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante.
Na utilização destes fatores, além de sua validação, deve ser fundamentada

sua aplicação. No caso de impossibilidade da fundamentação, podem ser usados
os seguintes fatores corretivos genéricos, referenciados para terrenos planos:
Situação paradigma: terreno plano ............................................................ 1,00

Caído para os fundos até 5% ....................................................................... 0,95
Caído para os fundos de 5% até 10% .......................................................... 0,90
Caído para os fundos de 10% até 20% ........................................................ 0,80
Caído para os fundos mais de 20% ............................................................. 0,70
Em aclive até 10% ........................................................................................ 0,95
Em aclive até 20% ........................................................................................ 0,90
Em aclive acima de 20% ............................................................................... 0,85
Abaixo do nível da rua até 1,00m ............................................................... 1,00
Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m ............................................... 0,90
Abaixo do nível da rua de 2,50m até 4,00m ................................................. 0,8
Acima do nível da rua até 2,00m .................................................................. 1,0
Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m .................................................. 0,9
Nos casos de valorização, tais como os terrenos em zona de incorporação,

cujo declive existente pode resultar em economia de escavações, muros de arrimo,
atirantamentos etc., sendo menos freqüente, deverão ser detalhados e justificados.
76
 Fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação de água:

a existência de água aflorante no solo, devido a nível elevado de lençol
freático ou ações da natureza, tais como inundações periódicas, alagamentos,
terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada
como desvalorizante, condição essa que deve ser verificada no mercado da
vizinhança dos elementos avaliandos. Na impossibilidade de efetuar essa
pesquisa, sugere-se a adoção dos seguintes fatores:
Situação paradigma: terreno seco .............................................................. 1,00
Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu acesso,

mas não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta........................ 0,90
Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado

periodicamente pela inundação .............................................................................. 0,70
Terreno permanentemente alagado .......................................................... 0,60
Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenções necessárias

para a solução do problema.
Em áreas de grande porte, devem ser aplicados somente nas áreas

diretamente afetadas.
Nos lotes contíguos a córregos, além da consistência deve ser observada a

restrição legal pertinente. Caso essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser
verificado o seu obsoletismo.
Aplicação dos fatores
Na aplicação dos fatores, devem ser observados os seguintes princípios:
 A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração

do fator oferta.
 Em princípio podem ser considerados discrepantes elementos que:
a) os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua

metade ou dobro;
b) não obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a discrepância

persista após a aplicação de fatores mais representativos (localização para
terrenos, padrão construtivo e depreciação para benfeitorias), desde que
validades preliminarmente.
77
Os fatores obrigatórios apresentados (localização, área, testada,

profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação) devem
ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condições de serem
homogeneizantes, comprovadas através da redução de coeficiente de variação.
Não é objetivo obter o menor coeficiente de variação, mas sim o modelo que
melhor represente o comportamento de mercado. O fator que, por si, indicar a
heterogeneização da amostra, só deve ser eliminado na aplicação conjunta de
todos os fatores.
Os fatores complementares, citados nas normas de avaliação de imóveis,

podem ser investigados, e podem ser utilizados, desde que seja devidamente
validada sua condição isolada de fator homogeneizante, que deve ser mantida na
verificação simultânea com os demais.
Em casos específicos, é facultada a adoção de outros fatores complementares,

desde que o engenheiro fundamente sua eficácia, além das validações previstas.
Somente após a validação do conjunto de fatores, deve ser realizado o

saneamento dos dados homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:
a) calcula-se a média dos valores unitários homogeneizados;
b) adota-se como intervalo de elementos homogêneos, aquele definido entre os

limites de 30% para mais ou para menos, do respectivo valor médio;
c) se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se essa

média como representativa do valor unitário de mercado;
d) caso contrário, procura-se o elemento que, em módulo, esteja mais afastado da

média, que é excluído da amostra. Após a exclusão, procede-se como em (a) e
(b), definindo-se novos limites;
e) se elementos anteriormente excluídos passarem a estar dentro dos novos

limites devem ser reincluídos;
f) este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o intervalo
mais ou menos de 30% em torno da última média;
g) se houver coincidência de mais de um elemento a ser excluído na etapa (d),

deve-se excluir apenas um, devidamente justificado.
Para avaliação de terrenos, preferencialmente devem ser calculados

na amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausência de
terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno através do critério
residual, princípio indireto que assume o valor do terreno como a diferença entre
o valor do imóvel e das benfeitorias, conforme o seguinte procedimento:
78
Vt = (Vo x Ff) - Vb
Após esses cálculos, transforma-se o preço total em unitário e utiliza-se a

homogeneização com tratamento por fatores.
Transformação de preços a prazo em preços à vista
Recomenda-se que os preços sejam uniformizados para pagamento

equivalente à vista, com base em índices de correção monetária e juros médios
praticados no mercado. Além disso, a influência da existência de financiamento
no valor deve ser examinada.
Apresentação do valor final do imóvel
É permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final não varie
mais de 1% do valor estimado. Deve ser citada nessa apresentação a finalidade e
a data de referência.
Campo de arbítrio
O avaliador pode utilizar como campo de arbítrio da avaliação 15% (para

mais ou menos) do valor calculado, devidamente fundamentado pela existência
de características do avaliando não contempladas no tratamento dos elementos
amostrais.
Lotes industriais
A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em princípio, pelo unitário

e pela localização. A pesquisa deve compreender terrenos com áreas e dimensões
equivalentes, próximos dos da área avaliada. Não necessitarão obrigatoriamente
ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes múltiplas,
desde que o acesso seja suficiente e proporcional às superfícies.
79
RESUMO DO TÓPICO 3
 Em relação às terras situadas em zona urbana ou de expansão urbana das

cidades, seu melhor aproveitamento se dá pela sua subdivisão em lotes que,
após receberem os benefícios da urbanização, podem ser absorvidos por venda
no Mercado Imobiliário em prazo estabelecido.
 A avaliação de glebas urbanizáveis é feita geralmente utilizando-se dois

métodos: o comparativo, que se apoia no preço de outras glebas semelhantes à
avaliada, e o involutivo, que se baseia no valor que se obteria se a gleba fosse
subdividida em lotes e estes vendidos a preços de mercado.
 Os fatores aplicáveis ao valor de terrenos são: fatores testada e profundidade;

fator área; fator frentes múltiplas; fatores aplicáveis ao valor das benfeitorias;
fatores complementares.
 Os fatores complementares, citados nas normas de avaliação de imóveis,

podem ser investigados, e podem ser utilizados, desde que seja devidamente
validada sua condição isolada de fator homogeneizante, que deve ser mantida
na verificação simultânea com os demais.
 Para avaliação de terrenos, preferencialmente, devem ser calculados na

amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausência de
terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno através do
critério residual, princípio indireto que assume o valor do terreno como a
diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias.
80
AUTOATIVIDADE
Exercite seus conhecimentos adquiridos, resolvendo as questões a seguir:
1) A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em princípio, pelo unitário

e pela localização. A pesquisa deve compreender terrenos com áreas e
dimensões equivalentes próximas das da área avaliada. Não necessitarão
obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade
e frentes múltiplas, desde que o acesso seja suficiente e proporcional às
superfícies.
( ) verdadeira.
( ) falso.
2) Para avaliação de terrenos, preferencialmente, devem ser calculados na

amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausência de
terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno através do
critério residual, princípio indireto que assume o valor do terreno como
diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
3) Assinale a alternativa correta. Em glebas urbanizáveis, destaca Dantas

(1998) que, segundo a norma brasileira que trata do assunto, NBR 8951,
classificam-se:
 em função da localização no contexto urbano;

 em função da destinação legal prevista.
No que se refere à função da localização no contexto urbano, as que se

situam dentro do perímetro urbano dividem-se em:
a) ( ) residenciais.
b) ( ) industriais e comerciais.
c) ( ) afastadas da malha urbana, contíguas à malha urbana e inseridas no
contexto urbanizado.
d) ( ) todas as alternativa acima estão corretas.
e) ( ) nenhuma das alternativas está correta.
81
4) Assinale a alternativa correta. Os fatores complementares são fatores cujo
uso não é obrigatório. Em situações específicas, podem ser utilizados,
porém, nesses casos, devem ser fundamentados e validados. Esses fatores
complementares são:
a) ( ) fatores de posicionamento de unidades padronizadas.

b) ( ) fatores relativos à topografia.
c) ( ) fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação de
água.
d) ( ) estão corretas as alternativas A e B.
e) ( ) estão corretas as alternativas A, B e C.
5) No campo de arbítrio, o avaliador pode utilizar como _________%______ para

mais ou menos do valor __________________, devidamente fundamentado
pela existência de características do _______________ não contempladas no
tratamento dos elementos amostrais.
82
UNIDADE 2
TÓPICO 4
DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
1 INTRODUÇÃO
A depreciação está relacionada principalmente com a conservação
do imóvel. O uso e a manutenção influem na parcela de valor perdida pela
construção, em um determinado momento de sua vida útil. A avaliação do
estado de conservação é uma tarefa difícil, dependendo do julgamento de cada
profissional. Geralmente, a idade do imóvel é empregada para os cálculos.
A depreciação decompõe-se em três partes: deterioração física,

obsolescência funcional e obsolescência econômica.
2 DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
Segundo Fiker (1985), depreciação é a perda de valor sofrida por um bem.
Pode ser de ordem física ou funcional. A de ordem física é decorrente do desgaste nas
partes construtivas desse bem. Esse desgaste pode ser resultado de avarias bruscas
acidentais, como por exemplo um automóvel atingido por um maremoto; ou do
uso constante através dos anos, provocando uma velhice material ou decrepitude.
A depreciação de ordem funcional pode ser provocada, no caso de bens

imóveis, por uma inadequação, superação ou anulação. Dá-se a inadequação
por falhas no projeto, ou na execução, como por exemplo, uma casa em que se
é obrigado a atravessar um dormitório para se chegar ao outro; a superação é
conseqüência do desenvolvimento de novas técnicas, aparecimento de novos
materiais, como por exemplo, azulejo, ao invés de estuque lúcido, massa corrida,
ao invés de têmpera etc.; a anulação é o resultado da inadaptabilidade para
outros fins, como por exemplo, o caso de um armazém que, por restrições de
zoneamento, não pode funcionar no local em que foi construído e não pode ser
adaptado para servir de residência ou outro qualquer uso conforme com o que é
permitido por lei.
83
Tudo isso deve ser medido e ponderado e a depreciação determinará o

preço final, levando em conta o obsoletismo funcional e o desgaste físico.
NOTA
A depreciação é fator importante na avaliação de um imóvel, pois, na

classificação do padrão construtivo, leva-se em conta a época em que foi construído.
Para Gonzalez (1997), pode-se usar a idade fiscal (contada a partir

do ‘Habite-se’) ou a idade aparente (resultado da inspeção e julgamento do
profissional).
Para Squarça e Amâncio (2001), são vários os métodos para se calcular a

depreciação física e funcional, mas todos eles têm em comum os fatores:
 valor de novo;
 idade no ato da avaliação;
 vida útil provável;
 conservação.
Analisando estes fatores, compreendemos que a depreciação para

qualquer tipo de construção está diretamente relacionada a uma ordem crescente,
variando a percentagem conforme o uso, idade, conservação e vida útil, para
imóveis semelhantes destinados ao mesmo fim.
FIGURA 1: DEPRECIAÇÃO X IDADE ATUAL

Idade atual
Vida útil
Depreciação
FONTE: Autor
84
TÓPICO 4 | DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS
Nota-se que, para diferentes tipos de construção, há diferentes fatores

de obsoletismo. Em conseqüência disto, entende-se que uma tabela para
imóveis residenciais não poderá ser usada para imóveis comerciais, cada qual
com seus índices.
A precisão de vida útil de um imóvel dificulta a avaliação, pois a precisão

é de difícil definição.
Nas fórmulas, elas são cotejadas contra a vida útil provável. Os métodos
mais conhecidos são apresentados no quadro a seguir:
QUADRO 5: MÉTODOS DE CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO.
MÉTODO FÓRMULA
Método da linha reta Va = Vn – Vd * (I/U)
Método de Ross Va = Vn – Vd * (I/U + I2/U2) / 2
Método da parábola (Kuentzle) Va = Vn – Vd * (I/U)2
FONTE: Gonzalez (1997).
Conforme o quadro 1, Va é o valor atual (após o desconto da depreciação),

Vn é o valor do imóvel novo, Vd é o valor depreciável (parcela que pode sofrer
depreciação), I é a idade física (ou fiscal) do imóvel e U é a vida útil estimada.
Nestes métodos, existe um valor mínimo residual, que não é afetado (Vr, valor de
demolição, não depreciável). Geralmente, esta parcela é considerada como 20%
do valor total do imóvel novo (Vn = 0,2 * Un). A parcela que sofre depreciação
(Vd) seria de 80% do total, portanto.
A vida útil (U) indica o limite de utilização econômica do imóvel. Para

apartamentos e residências unifamiliares, geralmente, é considerada como 60/70
anos, embora o mercado imobiliário apresente evidências de que o uso se estende
bem mais que isto. Em qualquer um destes métodos, a idade física ou fiscal pode
ser substituída pela idade aparente, obtida em vistorias detalhadas dos imóveis.
85
RESUMO DO TÓPICO 4
Neste tópico você estudou os seguintes conteúdos:
 A depreciação é a perda de valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem física
ou funcional. A de ordem física é decorrente do desgaste nas partes construtivas
desse bem. A depreciação de ordem funcional pode ser provocada, no caso de
bens imóveis, por uma inadequação, superação ou anulação.
 São vários os métodos para se calcular a depreciação física e funcional, mas

todos eles têm em comum os fatores: valor de novo; idade no ato da avaliação;
vida útil provável; conservação.
 Nota-se que, para diferentes tipos de construção, há diferentes fatores de

obsoletismo. Em consequência disto, entende-se que uma tabela para imóveis
residenciais não poderá ser usada para imóveis comerciais, cada qual com
seus índices.
86
AUTOATIVIDADE
Resolva os exercícios a seguir para exercitar seus conhecimentos adquiridos.
1) A depreciação é a perda de valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem

física ou funcional. A de ordem física pode ser provocada, no caso de bens
imóveis, por inadequação, superação ou anulação. Já de ordem funcional é
decorrente do desgaste nas partes construtivas desse bem.
( ) verdadeira.
( ) falsa.
2) São vários os métodos para se calcular a depreciação física e funcional,

mas todos eles têm em comum os fatores: valor de novo, idade no ato da
avaliação, vida útil provável e conservação.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
3) A depreciação está relacionada principalmente com a _______________

do imóvel. O uso e a _______________ influem na parcela de valor
perdida pela construção, em um determinado momento de sua vida útil.
A ______________ do estado de _______________ é uma tarefa difícil,
dependendo do julgamento de cada profissional. Geralmente, a idade do
imóvel é empregada para os cálculos.
4) Assinale a alternativa correta. Para Squarça e Amâncio (2001), são vários os

métodos para se calcular a depreciação física e funcional, mas todos eles têm
em comum os fatores.
a) ( ) valor de novo e idade no ato da avaliação.

b) ( ) vida útil provável e conservação.
c) ( ) referências da localização.
d) ( ) as alternativas A e B estão corretas.
d) ( ) as alternativas A, B e C estão corretas.
5) Assinale a alternativa correta. A precisão de vida útil de um imóvel dificulta

a avaliação, pois a precisão é de difícil definição. Nas fórmulas, elas são
cotejadas contra a vida útil provável.
a) ( ) método da linha reta.

b) ( ) método de Ross.
c) ( ) método da parábola.
d) ( ) as alternativas A e B estão corretas.
e) ( ) as alternativas A, B e C estão corretas.
87
88
UNIDADE 2 TÓPICO 5
FORMAÇÃO DE PREÇO DE ALUGUÉIS
1 INTRODUÇÃO
A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes
metodologias: de comparação direta, de remuneração de capital e por participação
no faturamento.
2 POR COMPARAÇÃO DIRETA

O método comparativo de dados de mercado implica disponibilidade de
uma amostra de dados semelhantes que viabilizem o estudo das influências das
variáveis na formação do valor de locação.
A pesquisa de mercado requer do avaliador critério e acuidade. Uma

amostra contendo informações detalhadas sobre os imóveis tomados como
parâmetros de comparação conduz a bons resultados. Dados imprecisos ou
insuficientes acarretam distorções nos valores finais alcançados.
Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de

dados de mercado referentes à locação de imóveis semelhantes quanto à
contemporaneidade dos dados obtidos, às condições de reajuste ou estágios
de contrato, à existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes
capacidades de geração de renda, ao tamanho da loja, à testada, à cobrança de
luvas etc.
a) devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que não

apresentem distorções em relação a reajustes e fases contratuais;
b) devem ser consideradas as perdas residais inflacionárias quando os elementos

em oferta possuírem periodicidades diferentes em reajustes;
c) devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para

diferentes pavimentos ou desníveis no mesmo pavimento, obtidas no mercado
em que o imóvel está inserido;
89
d) no caso de existência de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um

acréscimo constante, financeiramente equivalente ao pagamento das luvas.
3 POR REMUNERAÇÃO DE CAPITAL

Trata-se de metodologia que atribui rentabilidade diferenciada às partes
integrantes do imóvel. Atribui-se uma rentabilidade ao terreno, capital terreno e
outra às benfeitorias, capital construção.
Neste critério, o valor locativo é determinado pela aplicação de uma

taxa sobre o valor do imóvel, obtida pela metodologia das Normas de Avaliação
de Imóveis. É aplicado nos casos de imóveis isolados e atípicos para os quais a
utilização da comparação direta seja impraticável.
Nessas avaliações devem ser observados:
a) o aproveitamento do terreno pela construção existente;
b) obtenção da taxa de remuneração, global, ou para as parcelas de capital terreno

e benfeitorias, obtida com pesquisa específica para cada caso, pois varia para
cada tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do tempo, dependendo
da conjuntura econômica. Essas taxas devem ser apuradas no mercado.
4 POR PARTICIPAÇÃO NO FATURAMENTO

Critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, teatros,
postos de serviços, baseado no princípio da participação do locador na renda do
estabelecimento. Não recomendável como único critério, mas pode ser utilizado
supletivamente como aferidor auxiliar.
90
TÓPICO 5 | FORMAÇÃO DE PREÇO DE ALUGUÉIS
VILA GERMÂNICA: ESPECIALISTA DIZ QUE ALUGUEL

ESTÁ DENTRO DO MERCADO
Na avaliação do diretor de Locação do Sindicato da Empresas de Compra,

Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi), Tadeu Avi, o valor proposto
pela prefeitura pelo aluguel das lojas estava dentro do estipulado pelo mercado.
Se considerado apenas o custo da locação – R$ 2,5 mil por um espaço de

aproximadamente sessenta metros quadrados e R$ 4 mil por 250 metros quadrados
– o preço fica próximo ao de imóveis das ruas 2 de Setembro e Estanislau Schaette,
vias com número de passantes e estrutura semelhantes.
Há fatores que favorecem o comércio na Vila Germânica, como os eventos

que atraem consumidores – completa.
FONTE: Disponível em: <http://www.clicrbs.com.br/jornais/jsc/jsp/default2.jsp?uf=2&local=18&-

source=a2418421.xml&channel=31&tipo=1>. Acesso em: 23 abr. 2009.
91
RESUMO DO TÓPICO 5
 A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes metodologias:

de comparação direta, de remuneração de capital e por participação no
faturamento.
 A metodologia por comparação direta é um procedimento preferencial que

exige o conhecimento de dados de mercado referentes à locação de imóveis
semelhantes quanto à contemporaneidade dos dados obtidos, às condições
de reajuste ou estágios de contrato, à existência de desníveis ou pavimentos
distintos com diferentes capacidades de geração de renda, ao tamanho da loja,
à testada, à cobrança de luvas etc.
 No método de remuneração de capital, o valor locativo é determinado pela

aplicação de uma taxa sobre o valor do imóvel, obtida pela metodologia das
Normas de Avaliação de Imóveis. É aplicado nos casos de imóveis isolados e
atípicos para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável.
 Ométodo de formação de preços de aluguéis por participação no faturamento

é um critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, teatros,
postos de serviços, baseado no princípio da participação do locador na renda
do estabelecimento.
92
AUTOATIVIDADE
Para melhor compreender o conteúdo estudado, resolva as questões
que seguem:
1) A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes metodologias:

localização do imóvel, estado do imóvel, necessidade do imóvel.
( ) Verdadeiro.
( ) Falso.
2) O método de formação de preços de aluguéis por participação no

faturamento é um critério utilizado na estimação de valores locativos de
cinemas, teatros, postos de serviços, baseado no princípio da participação
do locador na renda do estabelecimento.
( ) Verdadeiro.
( ) Falso.
3) A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes metodologias:
a) ( ) Comparação direta e comparação indireta.

b) ( ) Comparação física e comparação do mercado.
c) ( ) Comparação direta, de remuneração de capital e por participação no
faturamento.
d) ( ) Comparação do mercado imobiliário e índice de reajustes.
e) ( ) Nenhuma das alternativas está correta.
4) O critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, teatros,

postos de serviços é baseado no princípio da participação do locador na
renda do estabelecimento. Não é recomendável como único critério, mas
pode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar. Estamos falando
de que tipo de critério?
a) ( ) Critério por remuneração de capital.

b) ( ) Critério por participação no faturamento.
c) ( ) Critério por análise do imóvel.
d) ( ) Critério por avaliação do local.
e) ( ) Critério pelo valor de aluguel anterior.
93
5) A pesquisa de mercado requer do avaliador critério e acuidade. Uma
amostra contendo informações detalhadas sobre os imóveis tomados como
parâmetros de comparação conduz a bons resultados. Dados imprecisos ou
insuficientes acarretam distorções nos valores finais alcançados.
( ) Verdadeiro.
( ) Falso.
94
UNIDADE 3
NORMAS E LAUDOS TÉCNICOS
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto(a) a:
• formular e interpretar um laudo de avaliação;
• construir o roteiro para laudo de avaliação;
• conhecer as normas brasileiras de avaliação;
• identificar as técnicas de elaboração de laudos.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em dois tópicos, sendo que, no final de cada um
deles, você encontrará atividades que o ajudarão a fixar os conteúdos apre-
sentados.
TÓPICO 1 – LAUDO DE AVALIAÇÃO
TÓPICO 2 – NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO
95
96
UNIDADE 3
TÓPICO 1
LAUDO DE AVALIAÇÃO
1 INTRODUÇÃO
A apresentação de laudos é uma das etapas importantes da avaliação.
O laudo avaliatório é a etapa final de uma pesquisa, devendo conter todos os
elementos relevantes considerados no seu desenvolvimento, desde caracterização
do objeto da avaliação, a metodologia de coleta de dados, a modelagem dos dados
e as devidas interpretações e conclusões fundamentadas.
A NB-502/89 recomenda uma otimização padrão, devendo-se seguir um

roteiro básico.
2 ROTEIRO PARA LAUDO DE AVALIAÇÃO

A vistoria é uma importante fase do processo avaliatório que visa permitir
ao engenheiro de avaliações conhecer da melhor maneira possível o imóvel
avaliando e o contexto imobiliário a que pertence, resultando condições para
adequada orientação da coleta de dados.
Devem ser ressaltados tão somente aspectos relevantes à formação do

valor, devendo abranger:
• Caracterização da região, correspondendo:
a) aspectos físicos:
• condições topográficas, natureza predominante do solo, condições

ambientais, ocupação existente e tendências de modificação a curto e médio
prazo.
b) aspectos ligados à infra-estrutura urbana:
• sistema viário e de coleta de lixo e redes de abastecimento de água

potável, energia elétrica, telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais
e gás canalizado.
97
UNIDADE 3 | NORMAS E LAUDOS TÉCNICOS
c) equipamento comunitário e indicação de níveis de atividades existentes:
• sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio,

rede bancária, segurança, saúde e lazer.
d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais

para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais condicionantes ao
aproveitamento.
• Caracterização do terreno do imóvel avaliando, abrangendo:
a) aspectos físicos:
• topografia, superfície, solo, porte, forma, localização e divisas definidas

de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente
explicitada.
b) infra-estrutura urbana;
c) equipamento comunitário disponível;
d) utilização atual, legal e econômica.
• Caracterização das benfeitorias, englobando os aspectos:
a) físicos:
• construtivos, qualitativos e tecnológicos.
b) funcionais:
• arquitetônicos, de projetos e paisagísticos.
c) ambientais:
• adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para região e

preservação do meio ambiente.
• Complementação da caracterização do bem avaliando:
• apresentação de desenhos, fotografias, plantas, escrituras, certidões e

outros documentos que esclareçam aspectos relevantes.
Após a vistoria, as próximas etapas são apresentadas no quadro a seguir.
98
TÓPICO 1 | LAUDO DE AVALIAÇÃO
QUADRO 6: ETAPAS PARA ELABORAÇÃO DO LAUDO.
O diagnóstico tem como objetivo analisar o grau de imperfeição do

mercado em que se situa o imóvel avaliando, conferindo ao avaliador a
Diagnóstico do condição de transmitir em seu trabalho o nível de representatividade dos
mercado preços praticados, com respeito ao valor do imóvel. O diagnóstico deve,
tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho
do mercado.
A pesquisa é o próprio processo avaliatório, pois, além do conhecimento
Pesquisa
do objeto avaliando, abrange todas as suas etapas.
Sobre esta etapa, o avaliador deve relatar as fontes consultadas, possíveis
dificuldades encontradas na obtenção dos dados, os cuidados tomados
no levantamento, a forma de obtenção, contemporaneidade, o tipo e a
quantidade etc. bem como a devida justificação pela não inclusão de
Coleta de dados
referências. Pode-se informar, nesta etapa, o resultado da coleta em
termos quantitativos e qualitativos, mas a descrição detalhada de cada
dado tomado como referência deve ser apresentada em fichas de coleta
de dados, devidamente preenchidas, que ficarão anexas ao laudo.
Deve-se nesta etapa informar e justificar a escolha de um ou mais
Escolha e justificativa
métodos adotados. Muitas vezes a apresentação da definição ou
dos métodos e critérios
alguma conceituação a respeito deles torna mais clara a exposição para
de avaliação
o contratante do serviço.
Em função da metodologia adotada, o tratamento dos dados obtidos deve
ser feito através de exames e cálculos para se assimilarem: qualidade
Tratamento dos dos dados, frequência dos atributos, regularidade das ocorrências,
elementos que influência dos atributos na formação dos preços e suas inter-relações.
compõem a amostra Deve-se descrever cada passo do processo, explicitando-se os resultados
fundamentais para a modelagem, inclusive o modelo adotado com as
devidas interpretações.
Deve-se explicitar o nível de rigor atingido no trabalho avaliatório,
verificando-se as características da amostra obtida junto à qualidade e
Nível de rigor atingido quantidade de dados, da adequação ao tratamento a eles dispensado e à
documentação disponível para a realização do trabalho, de conformidade
com os requisitos constantes nas Normas Brasileiras de Avaliação.
A estimação do valor do imóvel é feita com base no modelo adotado,
admitindo-se uma estimativa intervalar, desde que em um intervalo de
confiança máximo de 80% em torno do valor médio estimado. O avaliador
pode facultativamente:
• arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não
exceda de 1% o valor estimado, para mais ou para menos;
• indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como
tolerável em relação ao valor final, respeitados os limites dos intervalos
de confiança inferidos de tratamento estatístico. Destaca-se que o
Estimação do valor do
resultado de uma avaliação, principalmente quando utiliza inferência
imóvel
estatística, é uma estimação para a média do mercado. Isto pode ser feito
pontualmente por um estimador de tendência central ou por intervalo,
que é preferível. A escolha de um ponto qualquer dentro de intervalo de
confiança desvirtua completamente os resultados da inferência estatística;
• explicitar o prazo de validade da avaliação. Sabe-se que o valor de
um bem é único e válido para o instante da avaliação. No dia seguinte,
um fato novo pode ocorrer alterando completamente as condições do
mercado. Desta forma, não é prudente para o avaliador a explicitação
deste prazo.
99
As considerações finais e as conclusões são a essência do trabalho. Devem

trazer de forma clara o resultado da avaliação, isto é, o intervalo de
confiança no qual está contido o valor de mercado e a sua probabilidade
Considerações finais e de ocorrência, bem como aspectos relevantes que valham a pena ser
conclusão salientados. Tem-se, por exemplo, as características do bem que mais
influíram na formação do valor, a possibilidade de absorção do bem no
mercado etc. Deve-se fazer, ainda, menção expressa ao nível de rigor
alcançado.
FONTE: Dantas (1998, p.228-229).
Um tipo de laudo é o Laudo de Uso Restrito, elaborado segundo condições

pré-estabelecidas entre contratante e contratado, mas sem transgredir esta Norma
e não tem validade para outros usos ou exibições para terceiros, fato que deve ser
explicitado no laudo.
100
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Emitido em 04/05/2006 por:

C I A - CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA DE ALTAMIRA
Proprietária Ivone Stelmastchuk, brasileira, casada, empresária, residente e
domiciliada em Altamira-PA.
FIGURA: VISTA FRONTAL DO IMÓVEL
Localização
Localizado na Avenida João Pessoa s/nº Bairro São Sebastião em Altamira-

Pará / Brasil, este imóvel encontra-se no centro da cidade, tendo os seguintes
pontos de referência:
• a 1 quarteirão da Universidade Federal do Pará - UFPA

• a 1 quarteirão do Fórum de Altamira
• a 1 quarteirão do Hemopa
• em frente a ACIAPA - Associação Comercial de Altamira
• a 3 quarteirões do Hospital Regional de Altamira
Denominação do Imóvel
Prédio residencial edificado em 2 pavimentos, em relevo plano, em rua

pavimentada, na parte nobre Residencial, sendo o m2, mais valioso desta cidade.
A frente da casa encontra-se na Avenida João Pessoa, com vista direta e as margens
do Rio Xingu e os fundos na Rua Coronel José Porfírio.
101
Total da área
O Imóvel mede 657,95 M2 de terreno e de área construída mede 227,63 M2.
Qualidade da Edificação
O imóvel está construído em alvenaria com tijolos, reboco interno e

externo, base da alvenaria com pedras e argamassa; 24 colunas com armação de
ferro concretado, com radier em toda a construção amarrando todas as colunas.
Cômodos
Este imóvel é estruturado em 16 cômodos distribuídos em 2 pavimentos:
PRIMEIRO PAVIMENTO: 9 dependências
• 01 suíte;
• 02 quartos simples;
• 01 sala de jantar;
• 01 sala destinada a som;
• 01 Cozinha totalmente equipada e preparada;
• 01 churrasqueira & área de Serviço;
• 01 área de fundos;
• 01 banheiro.
SEGUNDO PAVIMENTO: 7 dependências
• 01 área da frente com vista panorâmica para o Rio Xingu;

• 02 Suítes;
• 01 quarto simples;
• 03 salas.
FIGURA: VISTA DO RIO XINGU A PARTIR DA VARANDA DO IMÓVEL
102
Descritivo geral:
No primeiro pavimento, a estrutura física do imóvel é provida de 9

dependências, sendo 01 suíte, 2 quartos simples, uma sala de estar com 2 ambientes,
1 cozinha totalmente equipada com armários, móveis e aparelhos domésticos
embutidos. O teto é provido de 06 (seis) lustres de primeira qualidade, equipados
com louças de primeira qualidade, inclusive pias e armários de mármore; piso em
lajota de primeira qualidade e o segundo piso em lajota vitrificada; internamente
uma escada feita em concreto revestida de granito preto, com os corrimãos em
alumínio colorido e ornamentação em vidros; possuindo também um bar com
02 (duas) colunas revestidas Ornamentada com tijolos de vidro; uma garagem
com cobertura, frente com gradeamento, muro revestido em pedra especial e
o portão em alumínio e dispositivo eletrônico, possuindo 02 (duas) lajes com
armação de ferro concretado, sendo uma dividindo o primeiro e segundo
pavimento e a outra no término do segundo pavimento, esclarecendo que ambas
possui acabamento em gesso; no segundo piso possui 06 (seis) ambientes, sendo
03 (três) suítes, uma sala para leitura, uma sala de estar e uma varanda, possuindo
duas colunas revestida em gesso, uma jardineira; A cobertura com estrutura de
madeira, com tesouras sobre as colunas laterais, entreliças; telhas de barro; porta
frontal de madeira; equipada com lavanderia construída em alvenaria, teto em
forma de pirâmide; uma churrasqueira e uma despensa também em alvenaria;
servida com energia fornecida pela rede Celpa S/A, com poço artesiano e caixa d’
água suspensa.
O imóvel é todo edificado em alvenaria com reboco desempenado, corrigidos

com massa corrida, pintura de 1 ª qualidade, fossas externas em alvenaria.
FIGURA: ESCADA DO 2º PAVIMENTO E SALA DE ESTAR
103
Preço para venda:
Valor do Imóvel :
A negociar.
Vale lembrar, que você estará negociando direto com o proprietário, sem
intervenção de terceiros.

Documentação da área
A documentação é constituída em parte por Titulo Definitivo expedido

pela Prefeitura Municipal de Altamira, devidamente Registrado e Escriturado
em Cartório de Registro Imobiliário com documentação de Posse e Domínio.
CIA CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA DE ALTAMIRA

RAIMUNDA NONATA SILVA DE ASSIS
CRECI-PA Nº2701
Altamira-PA, 04 de Maio de 2006
FONTE: Extraído de: LAUDO DE AVALIAÇÃO. Disponível em: <http://www.altamiranet.com.br/ca-

saefazenda/casa-laudo.htm>. Acesso em: 08 jul. 2009.
104
RESUMO DO TÓPICO 1
 O laudo avaliatório é a etapa final de uma pesquisa, devendo conter todos

os elementos relevantes considerados no seu desenvolvimento, desde
caracterização do objeto da avaliação, a metodologia de coleta de dados, a
modelagem dos dados e as devidas interpretações e conclusões fundamentadas.
 Devem ser ressaltados os aspectos relevantes à formação do valor, como a

caracterização da região, a caracterização do terreno do imóvel avaliando e
a caracterização das benfeitorias, englobando os aspectos físicos, funcionais
e ambientais, e a complementação da caracterização do bem avaliando, que
inclui a apresentação de desenhos, fotografias, plantas, escrituras, certidões e
outros documentos que esclareçam aspectos relevantes.
 Após a vistoria, as próximas etapas são: diagnóstico do mercado, pesquisa,

coleta de dados, escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação,
tratamento dos elementos que compõem a amostra, nível de rigor atingido,
estimação do valor do imóvel, considerações finais e conclusão.
105
AUTOATIVIDADE
Para melhor compreender o conteúdo estudado, resolva as questões

que segue:
1) O laudo avaliatório é a etapa final de uma pesquisa, devendo conter

todos os elementos relevantes considerados no seu desenvolvimento,
desde caracterização do objeto da avaliação, a metodologia de coleta de
dados, a modelagem dos dados e as devidas interpretações e conclusões
fundamentadas.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
2) Após a vistoria, as próximas etapas são: diagnóstico do mercado, pesquisa,

coleta de dados, escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação,
tratamento dos elementos que compõem a amostra, nível de rigor atingido,
estimação do valor do imóvel, considerações finais e conclusão.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
3) Assinale a alternativa correta. A vistoria é uma importante fase do processo

avaliatório que visa permitir ao engenheiro de avaliações conhecer da
melhor maneira possível o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a
que pertence, resultando condições para adequada orientação da coleta de
dados. Devem ser ressaltados tão-somente aspectos relevantes à formação
do valor, devendo abranger:
a) ( ) caracterização da região.
b) ( ) caracterização do terreno do imóvel avaliando.
c) ( ) caracterização das benfeitorias.
c) ( ) complementação da caracterização do bem avaliando
d) ( ) todas as alternativas acima estão corretas.
4) Assinale a alternativa correta. Na caracterização do terreno do imóvel

avalindo, abrangendo os aspectos físicos, encontramos.
a) ( ) superfície, localização e divisas definidas e acordo com a posição do

observador.
b) ( ) topografia.
c) ( ) solo.
d) ( ) nenhuma das alternativas está correta.
106
5) Assinale a alternativa correta. Em função da metodologia adotada, o
tratamento dos dados obtidos deve ser feito através de exames e cálculos para
se assimilarem: qualidade dos dados freqüência dos atributos, regularidade
das ocorrências, influência dos atributos na formação dos preços e suas
inter-relações. Estamos falando de:
a) ( ) pesquisa.
b) ( ) diagnóstico de mercado.
c) ( ) coleta de dados.
d) ( ) tratamento dos elementos que compõem a mostra.
e) ( ) nível de rigor atingido.
107
108
UNIDADE 3
TÓPICO 2
NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO
1 INTRODUÇÃO
A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é o Fórum Nacional
de Normalização. As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade
dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização
Setorial (ABNT/ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas
por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte produtores
consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbito dos ABNT/CB

e ABNT/ONS, circulam para Consulta Pública entre os associados da ABNT e
demais interessados.
2 NB 14653
A norma para avaliação de bens recebeu o nº de NB 14653 e compõe-se de
sete partes, que são:
 Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais – NB 14653-1:2002, já

publicada.
 Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos – NB 14653-2, concluída em 2003,

em vigor a partir de 30/06/2004.
 Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais – NB 14653-3, concluída em 2003,

em vigor a partir de 30/06/2004.
 Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos – NB 14653-4, já publicada.
 Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens

industriais em geral – em abril de 2004 foi iniciada sua discussão.
109
 Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais – em abril de 2004

foi iniciada sua discussão.
 Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos – em abril de 2004 foi

iniciada sua discussão.
Na medida em que foram produzidas e entraram em vigor as partes

anteriormente listadas, as normas foram sendo canceladas e substituídas as normas
NBR 5676 – Avaliação de Imóveis urbanos, NBR 8799 – Avaliação de Imóveis
Rurais, NBR 8951 – Avaliação de Glebas Urbanizáveis, NBR 8976 – Avaliação
de Unidades Padronizadas, NBR 8977 – Avaliação de Máquina, Equipamentos,
Instalações e Complexos Industriais e NBR 13820 – Avaliação de Servidões.
Esta parte da NBR 14653 desempenha o papel de guia, indicando os

procedimentos gerais para as demais partes, e somente será utilizável em conjunto
com cada uma delas.
Esta NBR visa consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais

para os serviços técnicos de avaliação de bens, fixando as diretrizes para avaliação
de bens quanto a:
 classificação da sua natureza;
 instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
 descrição das atividades básicas;
 definição da metodologia básica;
 especificação das avaliações;
 requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
NOTA
A NBR 14653 apresenta diretrizes para os procedimentos de excelência relativos

ao exercício profissional, sendo exigível em todas as manifestações técnicas escritas
vinculadas às atividades de engenharia de avaliações.
110
TÓPICO 2 | NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO
A Resolução nº 218 do CONFEA fixa as atribuições profissionais do

engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo nas diversas modalidades e, conforme
a Resolução nº 345 do CONFEA, são de atribuição privativa dos engenheiros em
suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos
geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais
de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA as atividades de vistorias,
perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes
integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de
utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, der qualquer forma, para
a sua existência ou utilização, sejam de atribuição dessas profissões.
As normas relacionadas a seguir contêm disposições que constituem

prescrições para esta parte da NBR 14653. As edições indicadas estavam em
vigor no momento desta publicação. Como toda norma está sujeita à revisão,
recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a
conveniência de se usarem as edições mais recentes das normas citadas a seguir.
A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento:
 Decreto Federal nº 81.621, de 03/05/1978, que aprova o Quadro Geral de

Unidades de Medida;
 Resolução nº 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que fixa as atribuições

profissionais do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas diversas
modalidades;
 Resolução nº 345, de 27/07/1990, do CONFEA, que dispõe quanto ao exercício

por profissional de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações
e Perícias de Engenharia.
3 TÉCNICA DE ELABORAÇÃO DE LAUDOS

Toda boa avaliação inicia com:
 a identificação correta do bem a avaliar;
 a finalidade da avaliação;
 uma pesquisa bem feita sobre as condições e características do bem a avaliar;
 uma pesquisa sobre o valor de bens similares para estabelecer o padrão de

comparação com a fonte de informações.
111
O laudo de avaliação deve conter todas as informações necessárias e

suficientes para ser auto-explicável e apresentar:
 identificação do solicitante;
 finalidade e objetivo do laudo, quando informados;
 identificação e caracterização do bem avaliando, com a indicação da data da

vistoria;
 indicação da(s) metodologia(s) utilizada(s);
 diagnóstico de mercado;
 especificaçãoda avaliação – indicar a especificação atingida em relação à

fundamentação e precisão;
 apresentação do tratamento dos dados, detalhamento dos cálculos e

justificativas sobre o resultado adotado;
 resultado da avaliação e sua data de referência;
 qualificação completa e assinatura do responsável pela avaliação, com

indicação do número da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
A primeira parte do trabalho é a capa. Nela deve conter a identificação,

a finalidade da avaliação e a data de referência. Em seguida, é apresentado o
sumário, com todos os itens constantes do trabalho, que deve dar a ideia mais fiel
possível do trabalho realizado. A terceira parte é o corpo do laudo, que contém
toda a descrição detalhada do bem, do mercado, da metodologia adotada e as
respectivas conclusões fundamentadas. Na última parte, vêm os anexos, nos
quais devem constar a memória de cálculo, fotografias, identificação dos dados
de referência, plantas, escrituras, memoriais descritivos e demais documentos
utilizados.
Para a redação do conteúdo, existem algumas regras básicas sugeridas

por Richardson (1989) apud Dantas (1998):
 variar a extensão das frases. Dar preferência às orações curtas e simples;
 eliminar toda palavra supérflua;
112
 usarum tom impessoal na redação. Cultivar um estilo formal, sem se mostrar

pedante;
 empregar corretamente o idioma;
 familiarizar-se com os sinais de pontuação e a função que desempenham;
 dar a devida importância a cada palavra. Conhecer o significado das mesmas,

antes de usá-las. Evitar os falsos sinônimos, o nome vulgar ou familiar das
coisas. Nunca empregar a gíria;
 não empregar a terminologia com significado subjetivo;
 usar de preferência expressões e termos castiços e não vocábulos vulgares ou

mal formados;
 lerbons autores. Aproveitar o melhor dessas leituras para desenvolver seu

próprio estilo, que deve ser o reflexo da personalidade culta de um bom
profissional.
Deve-se sempre procurar exatidão, sobriedade e clareza.
113
QUANTO VALE O SEU POSTO?
Um ambiente de crescente competitividade, de alta complexidade e

inúmeras incertezas, é assim que se apresenta atualmente o mercado de venda de
combustíveis o varejo, sobretudo após a liberação dos preços dos mesmos.
O crescimento e a sobrevivência de um empreendimento comercial

dependem da qualidade das decisões gerenciais tomadas pelos seus proprietários
ou gestores. Estas decisões devem ter como objetivo principal gerar lucro e, em
sua maioria, são baseadas em projeções feitas a partir de uma série de premissas,
como comportamento da concorrência, preferências dos consumidores, evolução
dos custos e preços, gestão financeira, situação política e econômica etc.
Os postos de abastecimento e serviços, por se tratarem de

empreendimentos destinados à exploração comercial, incluem-se neste conceito,
isto é, têm por finalidade, através de sua operação, a geração futura de renda e
a acumulação de riqueza.
A gestão pelo valor é uma poderosa ferramenta de Engenharia Econômica

e Financeira que se vale de modelagens do negócio, através da projeção dos
fluxos de caixa, dos demonstrativos de resultados e dos balanços patrimoniais,
em condições de riscos e incertezas, para a determinação do valor econômico
do negócio.
A determinação do valor econômico do negócio além de ser extremamente

útil para quem deseja vender, comprar ou locar postos de abastecimento
e serviços, permite avaliar a gestão do negócio e a qualidade das tomadas de
decisão gerenciais, objetivando melhores resultados.
Reavaliação de aluguéis de postos de abastecimento
Nos últimos anos, com a liberação dos preços dos combustíveis, os

operadores vêm sofrendo uma série de revezes nas suas operações. Além de
impingir sérias reduções nas margens de rentabilidade do setor, esta liberação
afeta diretamente a questão dos valores locativos dos postos.
Os contratos de locação mais antigos, ainda não renovados, ditos por

“CLONAGEM”, ou seja, estabelecidos com base em um percentual das margens
do estabelecimento, foram atualizados com base no IGP-M, sendo esta correção
incidente sobre o valor de locação vigente à época da pré-fixação dos combustíveis
pelo governo. Ocorre, entretanto, que os valores locativos assim fixados, via de
regra, atingem valores extremamente elevados, se constituindo em um custo que
pode consumir toda a margem operacional e inviabilizar a operação.
114
Atualmente, esta distorção tem motivado os operadores a provocar junto

às distribuidoras uma renegociação dos valores locativos. Tem-se observado,
na prática, uma tendência tanto nas negociações entre as partes fora do âmbito
judicial, quanto nas questões judiciais, a adoção dos valores locativos do mercado
imobiliário, isto é, com base nos valores de mercado e/ou nos investimentos
aplicados nos ativos operacionais do setor imobiliário. Estes valores são
determinados por empresas especializadas em Engenharia de Avaliações e
Engenharia Econômica através de laudos técnicos de avaliação, atendendo,
assim a legislação federal referente ao exercício profissional que atribui única e
exclusivamente a elaboração destes trabalhos a estes profissionais e às empresas
por eles constituídas.
A contratação destes laudos como avaliação vem contribuindo como

importante estratégia de prevenção, visto que servem como subsídios e fortes
argumentações nas mesas de negociação. Este procedimento está sendo adotado
tanto por parte das distribuidoras quando dos operadores, resultado, na maioria
das vezes, em negociações equilibradas e com soluções de sucesso.
Nos dias de hoje, cabe destacar a importância das ferramentas que as

engenharias de Avaliações e Econômicas disponibilizam às análises operacionais
de postos de abastecimento e similares, não somente na determinação dos valores
de mercado do empreendimento imobiliário e do valor locativo, mas também do
efeito destes nos resultados operacionais.
O uso destas ferramentas representa uma importante vantagem competitiva,

pois permite auxiliar nas tomadas de decisão quando da compra e venda de postos,
com enfoque nos aspectos econômicos, real fundo de comércio e etc.
FONTE: Extraído de: Quanto vale o seu posto? Disponível em: <http://www.laudodeavaliacao.
com/gpage1.html>. Acesso em: 09 jul. 2009.
115
RESUMO DO TÓPICO 2
 As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês

Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/
ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por
representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte, produtores
consumidores e neutros (universidades, laboratórios e outros).
 A norma para avaliação de bens recebeu o nº de NB 14653, composta de sete

partes, que são: Parte 1: Procedimentos gerais – NB 14653-1:2002, Parte 2:
Imóveis urbanos – NB 14653-2, Parte 3: Imóveis rurais – NB 14653-3, Parte 4:
Empreendimentos – NB 14653-4, Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações
e bens industriais em geral, Parte 6: Recursos naturais e ambientais, Parte 7:
Patrimônios históricos.
 Esta parte da NBR 14653 desempenha o papel de guia, indicando os

procedimentos gerais para as demais partes, e somente será utilizável em
conjunto com cada uma delas. Esta NBR visa consolidar os conceitos, métodos
e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens.
116
AUTOATIVIDADE
Para melhor entendimento do conteúdo estudado, resolva as questões

que segue:
1) As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês

Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização Setorial
(ABNT/NOS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), formadas por
representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte, produtores,
consumidores e neutros.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
2) Assinale a alternativa correta. A NBR que visa consolidar os conceitos,

métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de
bens, fixando as diretrizes para avaliação de bens quanto a:
a) ( ) classificação da sua natureza.

b) ( ) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas.
c) ( ) descrição das atividades básicas.
d) ( ) definição da metodologia básica e especificação das avaliações.
3) Assinale a alternativa correta. Referente às técnicas de elaboração de laudos,

toda boa avaliação inicia com:
a) ( ) a identificação correta do bem a avaliar.

b) ( ) a finalidade da avaliação.
c) ( ) uma pesquisa bem feita sobre as condições e características do bem a
avaliar.
d) ( ) uma pesquisa sobre o valor de bens similares para estabelecer o padrão
de comparação com a fonte de informações.
e) ( ) todas as alternativas estão corretas.
4) Assinale a alternativa correta. O laudo de avaliação deve conter todas as

informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável e apresentar:
a) ( ) identificação do solicitante.
b) ( ) finalidade e objetivo do laudo.
c) ( ) diagnóstico do mercado.
d) ( ) todas as alternativas citadas estão corretas.
e) ( ) somente a alternativa A e B estão corretas.
117
5) Assinale a alternativa correta: Na elaboração do laudo, podemos afirmar que:
a) ( ) a primeira parte do trabalho é a capa, na qual consta a identificação,

finalidade e data de referência.
b) ( ) a segunda parte é apresentado o sumário.
c) ( ) a terceira parte é o corpo do laudo, que contém a descrição detalhada
do bem.
d) ( ) na quarta parte, vêm os anexos, nos quais deve constar a memória de
cálculo, fotografias, plantas e documentos.
118
REFERÊNCIAS
ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS NBR 5676-90
(1989). Avaliação de Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 1989.
ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS NBR 14653-1.

Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ABNT, abr.
2001.

Avaliação de Bens Parte 3: Imóveis Rurais. Rio de Janeiro: ABNT, maio 2004.

Avaliação de Bens Parte 4: Empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, dez. 2002.
BRASIL. Constituição (1998). Constituição da República Federativa do Brasil.

Brasília: Senado, 1988.
CARNEIRO, Ruy de Jesus Marçal. Organização da cidade: planejamento

municipal, plano diretor, urbanificação. São Paulo: Max Limonad, 1998.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de avaliações: uma introdução à

metodologia cientifica. São Paulo: Pini, 1998.
FIKER, José. Avaliações de terrenos e imóveis urbanos. São Paulo: Pini, 1985.
GONZALEZ, Marco Aurélio Stumpf. A engenharia de avaliações na visão

inferencial. São Leopoldo: Editora Unisinos, 1997.
IBAPE/SP – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE

ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Norma para avaliação de imóveis urbanos.
São Paulo: IBAPE, 2005.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA.

Avaliações para garantias. São Paulo: Pini, 1983.
MENDONÇA, Marcelo Corrêa et al. Fundamentos de avaliações patrimoniais e

perícias de engenharia. São Paulo: Pini, 1998.
MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliação. 4.ed. São

Paulo: Pini, 1997.
RAPOSO, Alexandre T.; HEINE, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de

imóveis. 7.ed. Rio de Janeiro: Ímã Produções Artísticas, 2004.
119
RESENDE, José Machado. Operações imobiliárias I. Goiânia: AB, 2001.
SQUARÇA, Fernando Batista; AMÂNCIO, Getúlio. Avaliação de imóveis: no

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VEIGA, José Eli da. Cidades imaginárias: o Brasil é menos urbano do que se
calcula. 2.ed. Campinas: Editores Associados, 2003.
120
ANOTAÇÕES
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Avaliação de Imóveis

Prof. Daniel Alves soares

Prof. Daniel Alves soares

Revisão, Diagramação e Produção:

Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri

1. Administração – Avaliação de Imóveis

O trabalho do profissional de corretor de imóveis tornou-se cada vez

Desta maneira, a busca por todo tipo de informação fornece melhores

Os objetivos de uma avaliação podem ser terrenos para habitação

Qualquer que seja o método empregado, a intenção é sempre obter

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TÓPICO 2 – CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS......................... 9

TÓPICO 3 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS............................................................ 19

TÓPICO 4 – PROCESSO DE AVALIAÇÃO ..................................................................................... 35

TÓPICO 1 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS....................................................................... 53

TÓPICO 2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS.................................................................. 63

TÓPICO 3 – AVALIAÇÃO DE TERRENOS..................................................................................... 73

TÓPICO 4 – DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS.................................................................................... 83

TÓPICO 5 – FORMAÇÃO DE PREÇO DE ALUGUÉIS................................................................. 89

UNIDADE 3 – NORMAS E LAUDOS TÉCNICOS......................................................................... 95

TÓPICO 1 – LAUDO DE AVALIAÇÃO............................................................................................ 97

• conhecer e adotar os conceitos de avaliação de imóveis;

• identificar os métodos de avaliação de imóveis pelo profissional desta área;

• possibilitar ao aluno(a) o processo de avaliação de imóveis e responsabili-

TÓPICO 2 – CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

TÓPICO 3 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

TÓPICO 4 – PROCESSO DE AVALIAÇÃO

O trabalho dos corretores de imóveis tornou-se cada vez mais importante,

Para Veiga (2003), a definição de cidade, ainda vigente no Brasil, foi

Por força do citado Decreto-Lei, qualquer comunidade que seja sede de

Em 09 de novembro de 1967, foi promulgada a Lei Complementar nº 1,

[...] a criação, a incorporação, a fusão e o desmembramento de

Neste contexto, e diante da premissa de que tais forças determinam, o

QUADRO 1: ASPECTOS IMPORTANTES DE INFERÊNCIA NO MERCADO.

No processo de urbanização, o valor do solo e os custos de transporte

 físicos: a imobilidade do solo não permite o deslocamento do bem de um lugar

 localização: são aqueles cuja localização de diversos usos do solo é produto da

 regulamentação: considera as restrições legais, as normas e leis de

Assim, apesar de reconhecer os valores dos imóveis, esses são

 A definição de cidade, ainda vigente no Brasil, foi estabelecida pelo Decreto-

 Algumas forças determinam o modelo das variáveis que afetam o custo, o

 No processo de urbanização, o valor do solo e os custos de transporte passaram

 Os valores dos imóveis são incrementados com a melhoria do sistema de

Resolva as questões a seguir e exercite seus conhecimentos.

1) Fixar o preço de venda, o valor da locação, a revisão do aluguel, bem como

3) Em 09 de novembro de _________, foi promulgada a Lei Complementar

4) Das variáveis que afetam o custo, o preço e o valor, elementos de real

Assinale a alternativa correta.

a) ( ) de característica físicas e naturais;

a) ( ) característica regional e climática;

CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Os objetos de uma avaliação podem ser terrenos para habitação ou

2 CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

 é a determinação da soma em dinheiro que, num dado momento, pode-se

 é a apreciação do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte de um bem

 é a técnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, os valores dos

 é o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e

Assim, a função principal de uma avaliação de imóvel é obter uma estimativa do