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AÇÃO DE DESPEJO

A ação de despejo tem lugar quando o proprietário de um imóvel quer reaver a posse, mas o inquilino não o devolve
amigavelmente.

Temos duas formas principais que justificam o despejo:

 Despejo por denuncia vazia.

 Despejo por falta de pagamento.

O despejo por denuncia vazia pode ser requerido quando termina um contrato de locação firmado por escrito com
prazo superior a 30 meses e o inquilino não desocupa o imóvel amigavelmente.

Tal direito se encontra regulamentado na lei 8.245/91. É recomendável, antes do início da ação, a notificação extra-
judicial do inquilino notificando-o oficialmente da intenção do locador de reaver o imóvel.

Já o despejo por falta de pagamento e a forma mais comum de despejo. Neste caso o locador pode pedir o despejo
e ainda cobrar os alugueis atrasados.

Porém, sendo o objetivo principal retirar o locatário o mais rapidamente possível do imóvel o ideal e desmem brar o
processo em duas ações separadas.

Uma para o despejo e outra de execução dos alugueis atrasados.

Isto porque, quanto mais simples for a petição inicial da ação de despejo mais difícil será para o locatário procrastinar
o feito.

Vejamos algumas disposições:

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em
pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o
seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido
eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários
vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com
aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile ,
ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito soment e devolutivo.

As ações de despejo terão o rito COMUM!

Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e
desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundament o
exclusivo:

- o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura
do instrumento;
- o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demons -
trada em audiência prévia;
- o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o
vencimento do contrato;

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- a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
- a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
– o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determi-
nadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, po-
dendo, ele se recuse a consenti-las;
– o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apres entação de nova garantia apta a
manter a segurança inaugural do contrato;
– o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do
cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
– a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qual-
quer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneraç ão
dela, independentemente de motivo.

Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no
processo como assistentes.

No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de deso-
cupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo,
efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial
deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, s e o locatário, no prazo da contestação,
manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses
para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários a dvo-
catícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu
ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório,
de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

– o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da
locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para
responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do
débito;
– o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da
citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato não constar disposição diversa;

– efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário
poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao loca-
tário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
– não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o
locador levantar a quantia depositada;
- os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos
vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;
- havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a exec ução desta pode ter início
antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores à propositura da ação.

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Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo
de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 o ou no § 2o do art. 46.
Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo
de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias
escolares.

Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas ,
e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano,
exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótes e
em que o prazo será de seis meses.

A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9 o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não
inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da cau-
ção. § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução revert erá
em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a dife-
rença pelo que a exceder.

Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário
com emprego de força, inclusive arrombamento.

Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, des-
cendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL ____ DA COMARCA DE__

(Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador da Cédula de Identidade RG nº xxxxxxx SSP/SP, ins-
crito no CPF/MF sob o nº xxxxxx, residente na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), e-mail, por seu
advogado infra-assinado, conforme procuração anexada (doc.), vem respeitosamente à presença de Vossa Exce-
lência, ajuizar a presente

AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉI S

em face de (Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador da Cédula de Identidade RG nº xxxxxx
SSP/BA, inscrita no CPF/MF sob o nº xxxxxx, residente na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (Cidade), (Estado), com
fundamento nos artigos 5º; 9º, II, III e 62, I da Lei 8.245/91,300 do Código de Processo Civil e nos artigos 71 e 83
da Lei 10.741/03, pelos fundamentos de fato e de direitos a seguir aduzidos:

DOS FATOS

É o requerente proprietário de um imóvel situado na (Rua), (número), (bairro), (CEP), (cidade), (Estado), local este
que destinou ao funcionamento de uma "Galeria", com 21 boxes que são locados para o comércio de mercadorias ,
no "modelo Multlet".

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Há um contrato verbal de locação e a locatária vem ocupando espaços no referido imóvel desde xx/xx/xx inicial-
mente locava o box nº 20, vindo a transferir suas atividades comerciais para o box nº 09, em xx/xx/xx, local que
ocupa atualmente.

Durante os meses de setembro, outubro, novembro, dezembro do ano de xx, cumpriu a locatária suas obrigações
pecuniárias, ocorre que no ano de xx somente quitou seus débitos relativos aos meses de janeiro, fevere iro, março
e abril, tendo deixado de pagar as parcelas referentes aos meses subsequentes.

Salienta-se que o valor estipulado a título de locação do espaço que ocupa no referido imóvel é de R$ xxx (Valor)
mensais, tendo havido uma renegociação de valores em função de algumas benfeitorias voluptuárias que realizou
no local, como instalação de vitrines, o que ocasionou a consequente redução do aluguel ao valor de R$ xxxx (Valor)
até o mês de setembro do corrente ano.

Informa-se, ainda, que os valores relativos à locação do box devem ser pagos mensalmente no primeiro dia útil de
cada mês, caso isto não ocorra, acresce-se ao mesmo 10% (dez por cento) a título de cláusula penal e juros de 1%
(um por cento) ao mês.

Há na lide em questão, além do descumprimento de obrigações de cunho pecuniário, o descumprimento, por parte
da locatária, de normas de convívio social e comercial, o que impossibilita sua permanência no local que atualment e
ocupa.

Relata-se que a mesma dificulta o acesso aos demais boxes, localizados no fundo da loja, já que com a utilização
de manequins expositores na frente de seu box estreita o corredor de circulação, dificultando a passagem de pes-
soas ao fundo da Galeria. Sabe-se que inúmeros pedidos foram feitos para que esta prática fosse abolida, porém
estas solicitações sempre foram infrutíferas e, ao contrário, causaram mais problemas.

A solicitação de retirada dos referidos manequins dos corredores de circulação, agravou a situação de incapacidade
de manutenção do contrato de locação, já que após este advento, a locatária que naturalmente já se expressa e um
"tom de voz um pouco acima dos parâmetros considerados normais", passou a maximizar a ocorrência de situações
totalmente incompatíveis com a sua permanência no local.

Traz a locatária tumulto e conturbação à Galeria, utiliza-se com frequência de palavras "grosseiras" e de "baixo
calão", assusta os demais lojistas e até clientes, tendo ainda "tomado a decisão unilateral" de deixar de pagar os
aluguéis, política esta, que vem adotando desde o mês de maio.

Depreende-se de seu comportamento a utilização de "táticas comerciais agressivas", já que com o auxílio de seu
companheiro, (Nome), assedia clientes que estão em lojas vizinhas, tentando "ganhar os mesmos", proclamando
em altos brados que tem melhores produtos e/ou preços, ato este, que causa revolta aos demais lojistas.

Ademais, conturba a locatária as relações comercias do locador, já que "desinforma propositalmente" os "potenciais
futuros locatários" de boxes atualmente desocupados, ora informando que o estabelecimento está encerrando suas
atividades, ora afirmando que os demais boxes já estão locados, ou mesmo "elucida", que ali entra pouca gente;
além de utilizar-se de todos os meios para desestimular os clientes a irem em frente olhar as demais lojas.
No dia xx/xx/xx, foi solicitado verbalmente pelo requerente que a requerida desocupasse o box que atualment e
ocupa, porém a mesma recusa-se a acatar ou ao menos negociar tal possibilidade, já que afirma categoricament e
que: "não vai sair, que não está pagando, mas que dali não sairá".

Sente-se dona do local, desafia quem quer que seja a tirá-la de lá. É comum circular pelo corredor proferindo insul-
tos, intimidação e ameaças, pronunciando constantemente a frase: "Aqui não tem homem prá me enfrentar". Não
obedece aos regulamentos de funcionamento do estabelecimento, não observando inclusive, os horários permitidos
ao acesso dos comerciantes.

Percebe-se que práticas de ameaça são rotineiras, sendo que inclusive já brandiu uma tesoura de tamanho avan-
tajado a uma funcionária de loja vizinha, quando a mesma cobrou-lhe uma dívida de R$ xxx (Valor) relativa a uma
compra efetuada na loja vizinha, no ano de xxxx.

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Por todo exposto, depreende-se a impossibilidade da permanência da mesma, que além de não cumprir suas obri-
gações pecuniárias, vem ocasionando todos os tipos de problemas que impactam diariamente em prejuízos finan-
ceiros e psicológicos ao locatário e demais lojistas. Salienta-se a saída recente de três lojistas que se sentiram sem
condições de trabalhar no local em decorrência do comportamento da locadora e seu companheiro.

DO DIREITO

DO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

O direito abarca o locador, é inegável o descumprimento aos preceitos legais que a locatária persiste em recair com
suas atitudes, o que por si só impossibilita sua permanência no imóvel. Portanto, com fulcro no artigo 5º da Lei de
Locação impetra o locador a presente.

Os artigo 9º e 23 da Lei 8.245/91, a seguir transcritos, são claros:

"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo

II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (grifo nosso)
III- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV- para as realizações de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalment e
executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti -las."

"Art. 23. O locatário é obrigado a:

I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado
ou, em sua falta , até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver
sido indicado no contrato; (grifo nosso)
...
X- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; (grifo nosso)
..."
Reiteradas práticas de infração de obrigação legal, pontuadas nesta exordial, são vislumbradas, é a locatária pessoa
de difícil trato que com seu comportamento anti-social vem ocasionando irreparáveis danos aos demais locatários
e ao próprio locador. Descumpre todo tipo de norma, inobserva os preceitos legais, sociais, comerciais e os regula-
mentos internos de funcionamento do "Multlet".

Ademais, descumpre a requerida suas obrigações pecuniárias, não se preocupando com o básico de qualquer
relação comercial que, além da conduta de urbanidade, impõe a necessidade de quitação de suas obrigações .
Desta forma, torna-se imprescindível o resguardo do direito que abarca o locatário e demais locadores, ora pleit eado
pelo requerente.

DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA

Apesar de a Ação de Despejo por falta de pagamento poder ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada
para pagamento, considerando-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus
contratuais decorrentes da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários ,
haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente o comprovante da entrega da notificação
ocorrida na data de xx/xx/xx. (Doc)

Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia,
juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas
tem-se entendido que se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até
o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, tendo sido inclusive este prazo, inquestionavelmente expirado.

Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do
imóvel.

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DA TUTELA ANTECIPADA

Na situação fática, mister faz-se a aplicabilidade do artigo 300 do Código de Processo Civil, em consonância com o
estabelecido no Art. 83, § 1º da Lei 10.741/03, no que se refere ao pedido de despejo por descumprimento contra-
tual, já que prejuízos econômicos e psicológicos são sistematicamente vivenciados pelo locador, sendo inviável que
a atual situação permaneça inalterada por mais um dia sequer. Ressalta-se a aplicabilidade de tal instituto na pre-
sente demanda, neste sentido o acórdão a seguir transcrito:

<< Pesquisar Jurisprudência >>

Doutrinadores são unânimes ao assertivamente afirmarem que é função da tutela antecipada tornar a prestação
jurisdicional efetiva, sendo tendência ao longo do tempo, principalmente nos últimos 30 anos de criar meios para
que os processos possam gerar resultados o mais rapidamente possível, já que o tempo de trâmite do processo
pode inviabilizar o atendimento das necessidades do litigante.

O direito no caso em questão é patente e precisa ser resguardado, há a verrossimilhança, as provas são cabais e
vem o locador sofrendo diariamente perdas irreparáveis na administração de seu negócio, além do desgaste emo-
cional que se depara cotidianamente, sofrendo inclusive com as ameaças que são proferidas dentro de seu estabe-
lecimento comercial.

DA CUMULAÇÃO DE PEDIDOS

É o artigo 62 da Lei de Locações claro ao estabelecer:

"Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar -s e-
á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação,
devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
...
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter
inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos."

Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I da Lei de Locações, acima transcrito, anexada à presente a respec -
tiva planilha de débitos. (doc. 5)

Ainda com relação à cumulação de pedidos, o ensina o professor (Nome), ao elucidar que:

<< Pesquisar Doutrina >>

DO ESTATUTO DO IDOSO

É o locador pessoa com mais de 60 (sessenta) anos (doc.2), portanto seus direitos devem ser abarcados pelo
Estatuto do Idoso, que prevê:

" Art. 71. É assegurada prioridade na tramitação dos processos e procedimentos e na execução dos atos e diligên-
cias judiciais em que figure como parte ou interveniente pessoa com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos,
em qualquer instância.

§ 1o O interessado na obtenção da prioridade a que alude este artigo, fazendo prova de sua idade, requererá o
benefício à autoridade judiciária competente para decidir o feito, que determinará as providências a serem cumpri-
das, anotando-se essa circunstância em local visível nos autos do processo."
[...]

"Art. 83. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não-fazer, o juiz concederá a tutela
específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao adimple-
mento.

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§ 1o Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é
lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou após justificação prévia, na forma do art. 273 do Código de Processo
Civil.
§ 2o O juiz poderá, na hipótese do § 1o ou na sentença, impor multa diária ao réu, independentemente do pedido
do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando prazo razoável para o cumprimento do preceito.
§ 3o A multa só será exigível do réu após o trânsito em julgado da sentença favorável ao autor, mas será devida
desde o dia em que se houver configurado."

DO PEDIDO

Diante de todo o exposto, requerer à Vossa Excelência se digne a:

Receber e acolher a presente, julgando-a totalmente PROCEDENTE;
Priorizar a tramitação desta demanda, em conformidade com o estabelecido no artigo 71 da Lei 10.741 de 2003;
Em consonância com os artigos 300 do CPC e 83 do Estatuto do Idoso conceder a antecipação de tutela, expedindo
a ordem para desocupação do imóvel de imediato, "inaudita altera pars";

Ouvir o requerente e as testemunhas, caso julgue necessário, para a concessão mandado pleiteado no item anterior,
o desejando, solicitar a apresentação do respectivo Rol;

Citar a ré para que querendo, apresente sua resposta;

Julgar a presente, condenando a ré ao final, caso mesmo com as provas apresentas, verifique a incompatib ilidade
da concessão da tutela antecipada;

Nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação, solicitar o depósito dos valores dos aluguéis que forem vencendo
até a sentença;

Condenar a ré ao pagamento das prestações locatícias vencidas e as vicendas no decurso da lide em pauta, acres-
cer às parcelas vencidas os valores referentes à multa de mora (10%) e juros (1%) mensais;

Declarar rescindido o contrato de locação existente de fato entre o requerente e a requerida, nos termos do artigo
62, I da Lei de Locação;

Condenar, ainda, a ré ao pagamento de custas processuais e verbas sucumbenciais, no montante a ser arbitrado
por Vossa Excelência.

DAS PROVAS

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito adminitos, especialmente por prova testemunhal.

DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ xxxxxx (valor por extenso), para todos os efeitos legais.
Termos em que,
Pede deferimento.
(Local, data, ano)
Advogado
OAB

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