Livro DECO Arrendamento

Arrendamento
para habitação
Guia prático para
inquilinos e senhorios
DECO PROTESTE DIGITAL

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ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
Guia prático para inquilinos e senhorios
Revisão técnica e atualização: Sofia Lima e Magda Canas

Colaboraram nesta edição: Ernesto Pinto e Nuno Rico
Projeto gráfico: Alexandra Lemos
Paginação: Sandra Pardal, Isabel Espírito Santo e Alexandra Lemos
Capa: Alexandra Lemos
Formato digital: Isabel Espírito Santo e Paula Sofia Silva
Fotografia da capa: iStock Photo
Coordenação editorial e redação desta edição: Paula Sofia Silva
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Correio eletrónico: guias@deco.proteste.pt
1.ª edição: abril de 2007

4.ª edição: agosto de 2020
Esta edição não contempla alterações
posteriores a julho de 2020.
Depósito legal n.º 468804/20

ISBN 978-989-737-131-8
Impressão: Agir
Rua Particular, Edifício Agir
Quinta de Santa Rosa
2680-458 CAMARATE
Esta edição respeita as normas

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não pode ser reproduzida nem transmitida
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Arrendamento
para habitação
Guia prático para
inquilinos e senhorios
DECO PROTESTE DIGITAL

A
Prefácio
O arrendamento foi, durante muitas décadas, uma opção pouco atrativa
tanto para senhorios quanto para novos inquilinos. Os primeiros, face ao
congelamento das rendas, anterior a 1974, não tinham grande interesse em
cumprir algumas das suas obrigações, nomeadamente a realização de obras de
conservação dos edifícios. Já quem procurava uma casa para morar, perante
a oferta relativamente reduzida de imóveis para arrendar e a consequente
inflação das rendas, preferia adquirir a sua residência, na grande maioria dos
casos recorrendo ao crédito bancário.
Ao longo do tempo, diversas medidas legislativas tentaram dinamizar o mercado

de arrendamento português, aumentando a oferta de imóveis. Tratava-se, por
um lado, de introduzir um aumento gradual das rendas antigas e, por outro,
de incentivar os proprietários a arrendar os seus imóveis e a assegurar a sua
recuperação e conservação. Por outro lado, a criação do Balcão Nacional
de Arrendamento e do procedimento especial de despejo vieram agilizar
o processo quando o inquilino não cumpre as suas obrigações. Em caso de
dificuldades económicas, este pode beneficiar de alguns apoios, como o
subsídio de renda.
Destas e de outras informações lhe damos conta nesta nova edição, para que,
na posição de senhorio ou de inquilino, conheça os seus direitos e obrigações.
Mas tenha em conta que, como em muitas outras áreas, é necessário estar
atento a alterações legislativas que venham a ocorrer. E, no arrendamento,
as novidades são frequentes.
A
Índice
Introdução Resolução de litígios 49
Julgados de paz 49
As mudanças legislativas 10 Apoio de associações 52
Balcão Nacional do Arrendamento 52
A quem interessa arrendar? 11 Tribunais 53
Uma questão de tempo… 12 Injunção no arrendamento 53
… e de dinheiro 12
A estabilidade da residência 15
O aspeto familiar 16 CAPÍTULO 2
Obras
CAPÍTULO 1 Obras por iniciativa das partes 59

Conceitos gerais Iniciativa do inquilino 60
e tipos de contrato Iniciativa do senhorio 62
Características dos contratos 18 Contratos anteriores

Fim a que se destina o arrendamento 18 a 15 de novembro de 1990 65
Tipos de contratos 22 É para demolir? 65
Forma do contrato 23 65 anos ou incapacidade 65
Quem pode arrendar? 25 Suspensão do contrato durante as obras 66
Contratos semelhantes Obras coercivas 66

ao arrendamento 27 Posse administrativa 67
Comodato 27 Despejo administrativo 68
Usufruto 29 Pagamento das obras 69
Uso e habitação 31
Direito real de habitação duradoura (DHD) 32
CAPÍTULO 3
Direitos e deveres das partes 36 Rendas
Obrigações do senhorio 36
Obrigações do inquilino 39 Aspetos gerais 72
Benfeitorias 45 Quando deve ser paga? 72
Modo de pagamento 73
Comunicações entre as partes 46 Caução 73
Moradas para envio de correspondência 47 Redução 74
Comunicar cessação por incumprimento 47 Outros encargos e despesas 74
Casa de morada de família 48
Diversos senhorios 48 Atualização das rendas 75
A
Novos contratos 75 Resolução do contrato 111

Arrendamentos antigos 76 Iniciativa do senhorio 112
Como se processa a resolução 117
Iniciativa do inquilino 119
CAPÍTULO 4
Transmissão do arrendamento Denúncia do contrato 120
Contratos com prazo certo 120
Transmissão da posição de senhorio 90 Contratos de duração indeterminada 121
Transmissão da posição de inquilino 93 Despejo e entrega do imóvel 124

Transmissão em vida 93 Ação de despejo 124
Morte do inquilino 95 Procedimento especial de despejo 128
Subarrendamento 100
CAPÍTULO 6
Hospedagem 101 Subsídios e programas
de apoio
CAPÍTULO 5 Subsídios para o inquilino 140

Cessação do contrato Subsídio de renda 140
Oposição à renovação Programas de apoio 144

automática 104 Porta 65 Jovem 144
Programa Arrendamento Acessível 147
Caducidade do contrato 105 Programa Reabilitar para Arrendar –
Final do prazo 106 Habitação Acessível 151
Verificação de uma condição 106
Fim dos poderes que permitiam
arrendar 106 CAPÍTULO 7
Desaparecimento do imóvel 107 Arrendamento
Morte do inquilino 108 e impostos
Expropriação por utilidade pública 109
Fim dos serviços na origem Comunicar o contrato às Finanças 154
do arrendamento 109
Impostos pagos pelo senhorio 156
Acordo entre as partes 110 Imposto sobre o Rendimento das Pessoas
Interessante para o inquilino? 110 Singulares (IRS) 156
Oral ou escrito? 111 Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) 161
A
Imposto Adicional ao IMI (AIMI) 169 Minutas 175

Imposto do Selo 171
Impostos pagos pelo inquilino 171 Legislação em vigor 205

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas
Singulares (IRS) 172
Imposto Municipal sobre Transmissões Índice remissivo 209
onerosas de imóveis (IMT) 173
A
Introdução
A Arrendamento para habitação
Apesar das alterações legislativas ocorridas nos últimos anos, o mercado

português de arrendamento continua a não ter grande expressão quando
comparado com o da maioria dos países europeus ou com o número de
pessoas que optam por adquirir a sua habitação. Parte da explicação
para o panorama nacional está na legislação que regulou o arrendamento
durante longos anos e condicionou a oferta do mercado. De facto, o con-
gelamento das rendas antigas, durante várias décadas, deixou os senho-
rios numa situação delicada. Ou seja, criou-se um desequilíbrio entre as
(baixas) rendas recebidas e os deveres legais, tais como o de realizar obras
para garantir as condições de habitabilidade dos imóveis. Isto explica,
em parte, o grau de degradação de alguns edifícios e a escassez de imó-
veis para arrendar.
A legislação aprovada em 2012 pretendeu dinamizar o mercado de arren-

damento, facilitando as atualizações das rendas e os despejos. Contudo,
a recuperação económica, as baixas taxas de juro e a redução dos spreads
verificada nos últimos anos têm contribuído para um regresso à opção pela
aquisição, apesar da subida muito significativa dos preços dos imóveis. Mais
recentemente, o fenómeno do alojamento local retirou muitos imóveis do
mercado de arrendamento tradicional. Em conjunto com o aumento dos
preços de compra, este fator contribuiu para fazer disparar também os valo-
res das rendas, principalmente nos grandes centros urbanos ou nas zonas
mais turísticas. Por definir está ainda como irá evoluir este mercado após a
pandemia e a crise no turismo.
Outra variável determinante neste contexto são as oscilações das condições

de financiamento. Por regra, a grande maioria dos portugueses prefere com-
prar, sobretudo se o valor das prestações pagas ao banco por um crédito
hipotecário não for substancialmente superior ao das rendas cobradas.
As mudanças legislativas
Numa primeira tentativa de corrigir os problemas existentes, em 27 de
fevereiro de 2006 foi publicado o Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU). Esta lei impunha a atualização das rendas de imóveis que tivessem
um mínimo de condições de habitabilidade, em função das regras para
apuramento do valor patrimonial. Nesse sentido, exigia dos senhorios a
realização de obras, garantindo-lhes a atualização das rendas. Finalmente,
10
A Introdução
não esquecia as dificuldades económicas dos inquilinos mais desfavoreci-

dos. A sua aplicação revelou-se, contudo, menos eficaz do que se esperava,
em particular devido à relutância dos senhorios em realizar as obras neces-
sárias à adequação dos edifícios e inerente atualização das rendas.
O NRAU foi revisto em 2012, merecendo destaque duas grandes mudanças:

— impossibilidade de efetuar contratos perpétuos e fim dos existentes, por
morte dos arrendatários;
— atualização das rendas dos contratos anteriores a 1990.
Novas alterações ao NRAU surgiram em 2014, uma das quais relativa ao pro-
cedimento especial de despejo. Este só pode ser acionado quando o imposto
do selo pela celebração do contrato de arrendamento tiver sido pago ou as
rendas tiverem sido declaradas em sede de IRS ou de IRC.
Desde então destacam-se as seguintes alterações ao NRAU:

— os contratos de arrendamento para habitação permanente passaram a ter
uma duração mínima de 1 ano;
— havendo atraso no pagamento da renda, a indemnização a pagar ao
senhorio é de 20% do montante em atraso;
— a oposição à primeira renovação do contrato, pelo senhorio, só produz
efeitos passados 3 anos, exceto se precisar da casa para si ou para os
filhos;
— em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o
trabalho ou morte do inquilino ou de pessoa com quem viva em econo-
mia comum há mais de 1 ano, se não respeitar o pré-aviso para pôr termo
ao contrato o inquilino não será penalizado com o pagamento das rendas
correspondentes a esse período;
— o inquilino pode exercer o direito de preferência, caso o senhorio pre-
tenda vender a casa, se viver há mais de 2 anos na habitação.
A quem interessa arrendar?

Quem hesita entre comprar ou arrendar um imóvel para habitação deverá
ponderar alguns fatores, nomeadamente o tempo de ocupação, a oferta dis-
ponível na área onde pretende viver, os custos e a segurança. Mas não há
fórmulas infalíveis: cada caso é um caso e a evolução da conjuntura econó-
mica pode obrigar a rever os cálculos. Além disso, não são apenas os aspetos
11
económicos a contar. O arrendamento pode revelar-se uma opção menos

dispendiosa do que a compra e, em princípio, mais indicada para quem
pretende permanecer no imóvel a curto ou a médio prazo. Porém, fatores
como a valorização, a mobilidade, a segurança e a família podem levar a que
a escolha recaia sobre a propriedade. Deixamos-lhe algumas pistas que
podem ajudar a tomar uma decisão.
Caso seja proprietário de uma habitação que não utiliza, vale a pena con-
siderar as alternativas para a rentabilizar. Colocá-la no mercado de arren-
damento é uma possibilidade, mas não sem antes avaliar os custos ineren-
tes ao imóvel e as obrigações, legais e outras, enquanto senhorio. Depois,
importa comparar as despesas com o valor das rendas a cobrar, tendo em
conta a área do imóvel e a sua localização. Considere o valor das rendas
líquidas de imposto e calcule a rentabilidade. Se o imóvel se situar numa
área turística, avalie também a possibilidade de o colocar em regime de
alojamento local. Por último, pode sempre aproveitar uma valorização do
mercado e vender.
Uma questão de tempo…

A questão temporal é a mais simples de equacionar. Se necessitar do imó-
vel durante um período relativamente curto, o arrendamento é, em prin-
cípio, a solução mais interessante. Sabendo de antemão que vai deixar o
local em 1, 5 ou mesmo 10 anos, talvez não compense o esforço financeiro
subjacente à compra (custos do processo, impostos, obras, etc.). Pelo
contrário, é provável que quem deseje permanecer no imóvel durante
largos anos e encontre uma habitação à medida dos seus sonhos tenha
na aquisição uma solução recomendável e até propiciadora de mais
segurança.
… e de dinheiro
Os custos envolvidos são diversos, mas relativamente simples de quan-
tificar. Neste domínio, a melhor opção dependerá, sobretudo, da quan-
tidade de imóveis existente na zona pretendida e de os proprietários
optarem preferencialmente por vender ou arrendar (veja um exem-
plo no quadro Arrendamento ou propriedade: qual é mais vantajoso?,
na página seguinte). Admitindo que o montante da renda não difere
muito, em média, da prestação paga por um crédito à habitação, resta
12
A Introdução
ARRENDAMENTO OU PROPRIEDADE: QUAL É MAIS VANTAJOSO? (1)

ARRENDAMENTO (em euros) COMPRA POR 280 MIL EUROS (com crédito a 80%, em euros) (4)
Encargos iniciais Encargos iniciais
Caução no valor da renda 1200 Entrada de 20% 56 000
Renda do mês corrente 1200 Custos notariais e de registo (no Casa Pronta) 700
Renda do mês seguinte 1200 Imposto Municipal sobre Transações onerosas de imóveis (IMT) 10 513
TOTAL 3600 Imposto do Selo sobre a compra 2240
Custos mensais Comissões iniciais do crédito (média) 750
Renda 1200 Imposto do Selo sobre o crédito 1344
TOTAL 1200 TOTAL 71 547
Custos anuais Custos mensais
Renda 14 400 Prestação do crédito 993
Benefício fiscal -502 (2) Seguro de vida 78 (5)
TOTAL 13 898 Seguro multirriscos 31 (6)
Custos a 30 anos Condomínio 93 (7)
Renda (inflação anual de 2,04%) 587 854 TOTAL 1195
Benefício fiscal -15 060 (2)
Custos anuais
TOTAL 572 794 (3) Prestação do crédito 11 916
Seguro de vida 936 (5)
Seguro multirriscos 372 (6)
Condomínio 1116 (7)
(1) Os cálculos referem-se a dois imóveis com
características idênticas e localizados na mesma Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) 672
zona. TOTAL 15 012
(2) Dedução no IRS de 15% das rendas
suportadas, com o limite anual de 502 euros. Custos a 30 anos

(3) Os custos com o arrendamento foram
determinados com base nos encargos Preço do imóvel 280 000

iniciais, na renda mensal e numa previsão Custos notariais e de registo (no Casa Pronta) 700
de atualização para 30 anos. Usámos o valor
médio da inflação anual desde 2000 (2,04%). Imposto Municipal sobre Transações onerosas de imóveis (IMT) 10 513
(4) O cálculo da prestação, para um
Imposto do Selo sobre a compra 2240
financiamento com taxa variável a 30 anos,
pressupõe uma entrada de 20% e um spread Comissões iniciais do crédito (média) 750
de 1,25%. Estimámos a taxa variável com base
na média da Euribor a 12 meses desde 2000, Juros suportados 133 624
e obtivemos um valor médio de 2,15%, a que Imposto do Selo sobre o crédito 1344
somámos o spread.
(5) O prémio foi calculado para um casal
Seguro de vida 28 080 (5)
(2 titulares) com 30 anos.
(6) O prémio do seguro multirriscos corresponde Seguro multirriscos 11 160 (6)
a 4% do valor do imóvel. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) 20 160
(7) Considerámos 12% do preço da
casa, distribuídos ao longo de 30 anos Condomínio 33 480 (7)

(93 euros/mês). Não contabilizámos despesas
com obras de conservação. TOTAL 522 051
13
saber qual o valor dos encargos adicionais. Ora, ser proprietário acarreta
um significativo acréscimo, principalmente na fase inicial. Vejamos:
— os custos associados à formalização do contrato, nomeadamente os
relacionados com a compra e venda, como os registos;
— recorrendo ao crédito, conte com as comissões iniciais do processo de
financiamento, além da entrada inicial, já que os bancos não financiam
mais de 90% do valor do imóvel. Se houver hipoteca, adicione ainda os
emolumentos para o registo predial;
— a propriedade implica o pagamento do Imposto Municipal sobre Tran-
sações onerosas de imóveis (IMT), antes da formalização da compra,
assim como Imposto do Selo (IS) sobre a aquisição e o crédito conce-
dido. Anualmente, há ainda a pagar o Imposto Municipal sobre Imó-
veis (IMI), depois do eventual período de isenção. As taxas municipais
estão, em regra, associadas ao consumo de água, pelo que, na maioria
dos casos, são suportadas por quem consome, quer se trate do inquilino
ou do proprietário;
— existem, ainda, outras despesas obrigatórias, como as comissões ban-
cárias periódicas (manutenção de conta e processamento da pres-
tação, por exemplo) e os seguros de vida e multirriscos-habitação
(ou, no mínimo, de incêndio). Ambos são exigidos pelos bancos como
contrapartida do empréstimo. O multirriscos-habitação continua a ser
recomendável, mesmo depois da liquidação do crédito (ainda que só o
de incêndio seja obrigatório e apenas no caso dos condomínios). Quem
optar pela propriedade horizontal deverá contar igualmente com as
despesas do condomínio;
— finalmente, as obras de conservação do imóvel, no geral, correm por
conta do proprietário.
Em contrapartida, na generalidade dos arrendamentos só é necessário

suportar o equivalente a três rendas (uma cobre a caução inicial, outra
o mês corrente e, por último, a renda do mês seguinte) e, a partir daí,
a renda mensal. Na pior das hipóteses, acresce a quota do condomínio,
se tal for fixado no contrato, e um seguro multirriscos-habitação, mas ape-
nas para o recheio da casa. A proteção das paredes é da responsabilidade
do senhorio.
Duração e evolução
Enquanto o inquilino terá sempre de pagar a renda, quem compra o imóvel
paga-o de imediato ou, se recorrer ao crédito, amortiza-o ao longo de um
período determinado. Contudo, optando por prazos de empréstimo muito
alargados (podem chegar aos 50 anos) acaba por também ter de fazer face
14
A Introdução
a um custo praticamente vitalício. Estes prazos tão longos são desaconse-

lháveis, já que implicam um pagamento total de juros bastante elevado e,
por outro lado, os rendimentos tendem a diminuir depois da reforma. Estu-
dos da União Europeia estimam que quem se reformar em 2050 vai receber
cerca de 44,2% do seu último salário.
Quem recorre ao crédito tem igualmente de contar com a evolução da taxa

de juro. No arrendamento, sabe-se de antemão qual o critério de atualiza-
ção das rendas: é definido pelas partes ou indexado à inflação. No crédito,
e a menos que se opte por uma taxa ou uma prestação fixa (neste caso, é o
prazo do empréstimo que varia em função das alterações no indexante), não
é possível determinar com rigor como vai variar a prestação, pelo menos,
a médio e a longo prazo. A história recente demonstra que pode sofrer osci-
lações significativas.
Valorização do imóvel
Claro que, para quem vê a aquisição como uma forma de investimento,
a propriedade poderá ter uma vertente de valorização que não existe no
arrendamento. Durante várias décadas, o valor dos imóveis conheceu um
crescimento significativo. Ainda que a tendência seja para a depreciação em
função da idade, há períodos de desvalorização e de valorização mais acen-
tuadas. Já o arrendamento não produz rentabilidades diretas. Ainda assim,
o dinheiro que não é gasto com os encargos associados à propriedade pode
ser canalizado para outro tipo de aplicações. Se a aposta for o imobiliário,
também há fundos de investimento que aplicam neste mercado.
A estabilidade da residência
É outro fator a ter em conta. A propriedade proporciona uma segurança
superior à do arrendamento. Na primeira, e admitindo que são cumpri-
das todas as obrigações inerentes, a decisão de permanecer ou de deixar
a casa é apenas do proprietário. Já o inquilino depende parcialmente do
senhorio. É certo que, nos contratos de duração indeterminada, enquanto
pagar a renda e não quebrar outros deveres legais, não dará motivos para
o contrato terminar. Porém, este pode chegar ao seu termo e também há
situações que permitem ao senhorio pôr fim ao arrendamento mesmo que
o inquilino cumpra todas as obrigações (por exemplo, se necessitar da
casa para sua residência ou dos filhos, ou, ainda, dando um pré-aviso de
5 anos).
15
O aspeto familiar
Normalmente, quem tem filhos encara a aquisição como algo positivo,
do ponto de vista patrimonial, pois, mais tarde, pode deixar-lhes a casa em
herança. Daí que aceite mais prontamente os encargos da compra. Quem
não tem herdeiros poderá avaliar a questão de outra forma. Ainda assim,
a aquisição pode assumir-se como um reforço da segurança, pelo menos a
partir de certa idade, acautelando o acesso a uma habitação sem custos na
reforma, quando os rendimentos são potencialmente mais reduzidos.
16
A
Capítulo 1
Conceitos gerais
e tipos de contrato
A locação é o contrato através do qual uma pessoa, mediante pagamento,

se obriga a proporcionar a outra o gozo temporário de uma coisa. Tratando-
-se de um imóvel (por exemplo, um terreno ou uma casa), a locação
designa-se por arrendamento; quando incide sobre um bem móvel, chama-
-se aluguer. Em termos simples: arrenda-se um apartamento, aluga-se um
automóvel.
No arrendamento urbano, o bem será um prédio urbano. No rural, um ter-

reno agrícola. A primeira categoria divide-se ainda em arrendamento habi-
tacional e o que se destina ao comércio e à indústria ou ao exercício de
profissões liberais (por exemplo, advocacia ou arquitetura).
Neste livro, sempre que usamos o termo locação referimo-nos ao arrenda-

mento. Quanto aos intervenientes no contrato, fazemos uso de expressões
sinónimas: locador ou senhorio, para quem cede o gozo do imóvel; locatário,
arrendatário ou inquilino, para quem o usa. Abordamos o arrendamento
para habitação e, em particular, o que se destina a habitação própria e per-
manente. Não incluímos os arrendamentos não habitacionais para comér-
cio, indústria ou serviços, embora algumas regras explicadas no nosso guia
lhes sejam aplicáveis, nem o alojamento local, regra geral de curta duração,
no âmbito do turismo, e sujeito a regras específicas.
Características dos contratos

Um contrato de arrendamento obedece às regras que explicamos nas pági-
nas que se seguem.
Fim a que se destina o arrendamento

Em princípio, o contrato deverá indicar o fim a que se destina o arrenda-
mento: habitação (permanente ou não), exercício do comércio, rural, etc. Se tal
não acontecer, seja deliberadamente ou por esquecimento, deverão ser con-
sideradas as circunstâncias que rodearam a celebração do contrato, como,
por exemplo, a intenção das partes ou as características do próprio imóvel.
18
A Conceitos gerais e tipos de contrato
O arrendamento urbano só pode recair sobre imóveis adequados para o

efeito, devidamente atestados pelas entidades competentes. Regra geral,
compete às câmaras municipais aferir sobre as condições de habitabilidade
dos imóveis. Não sendo estipulado se tem ou não um fim habitacional,
o local deve ser usado no âmbito do que tiver sido definido na licença de uti-
lização emitida pela câmara municipal. Não existindo licença de utilização,
será considerado habitacional, se o local for habitável, ou não habitacional,
se o não for. No caso de, entretanto, alguém estar a dar-lhe outro destino,
será esse a ter em consideração.
Para que a informação constante na licença de utilização possa ser confir-

mada, se existir, são mencionados no contrato o número, a data e a enti-
dade emitente da licença. Caso o imóvel seja anterior a 1951, indica-se que
a licença não é obrigatória e anexa-se o documento que indique a data
de construção. Havendo urgência na celebração do contrato, a menção à
licença de utilização pode ser substituída por um comprovativo de que esta
foi pedida.
Tratando-se do arrendamento de uma fração autónoma, há ainda que ter

em conta o título constitutivo da propriedade horizontal, que poderá limitar
as utilizações possíveis. Se fixar exclusivamente a habitação, o imóvel não
poderá ser arrendado, por exemplo, para escritório de advogados ou para
uma atividade industrial (veja, na página 23, o título Forma do contrato).
Mais do que um fim

O imóvel pode ter mais do que um fim. Por exemplo, ser usado como escola
e, em simultâneo, como habitação para alguns dos seus funcionários. Cada
uma destas partes deverá obedecer ao regime respetivo. Porém, se um dos
fins for o principal e os outros forem subordinados, prevalece o regime cor-
respondente ao primeiro. No referido exemplo, se o direito de habitar o
imóvel estiver dependente do exercício de funções e este for ocupado, mai-
oritariamente, com a atividade escolar, considera-se o regime aplicável aos
edifícios que albergam escolas. Os outros regimes só se aplicam se não forem
incompatíveis com o primeiro.
Ocorrendo alguma situação suscetível de pôr fim ao arrendamento para um

dos fins, tal não afeta a parte restante. Só não será assim se o contrato não
discriminar as partes correspondentes às várias finalidades ou estas forem
solidárias entre si, isto é, se tiverem um grau de associação tal que não seja
19
possível separá-las (por exemplo, um escritório que funcione numa das divi-
sões de uma habitação).
Alterar a finalidade do imóvel

Se pretender arrendar o imóvel para um fim diferente do que consta na
licença de utilização, o senhorio deverá pedir autorização à câmara munici-
pal. Não o fazendo, por culpa sua, fica sujeito a uma coima correspondente
a, pelo menos, 1 ano de renda e a ter de indemnizar o inquilino por danos
sofridos. Este fica, ainda, com a possibilidade de pôr fim ao contrato.
Concedida a autorização, a câmara irá emitir uma nova licença ou efetuar

um averbamento à anterior.
Mistos de urbanos e rústicos

Quando o arrendamento é misto, por conter uma parte urbana e outra rural,
as regras para apurar o regime a aplicar são consideradas na seguinte ordem:
— se senhorio e inquilino concordarem, prevalece o regime urbano.
O acordo pode ser expresso no contrato ou num documento posterior;
— na dúvida, é dada prioridade ao fim principal do contrato e, em seguida,
à renda atribuída a cada uma das partes arrendadas. Ou seja, é conside-
rada a parte mais significativa do arrendamento e, se necessário, os mon-
tantes definidos para cada uma delas. A que tiver a renda mais elevada
determinará o regime aplicável;
— na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios anteriores, o arrenda-
mento é considerado urbano.
Casas mobiladas e com serviços

Alguns arrendamentos não se esgotam no espaço físico do imóvel, abran-
gendo também a mobília, por exemplo, ou prestações de serviços como a
segurança e a limpeza. No primeiro caso, o mais habitual é que o arrenda-
mento seja unitário, ou seja, ao conjunto corresponde uma única renda.
Mas, como esta norma não é obrigatória por lei, pode acontecer algo dife-
rente, nomeadamente, se tal ficar estipulado no contrato. Será o caso se
este determinar que certas partes do recheio estão sujeitas a um aluguer
específico e a uma prestação autónoma. O inquilino é responsável pela
manutenção do local arrendado, incluindo a mobília, estando obrigado
20
a preservá-la e a repará-la, caso provoque algum dano. Se, por exemplo,

se cansar da decoração e quiser substitui-la, terá de pedir autorização ao
senhorio. Em alternativa, poderá armazenar os móveis noutro local, desde
que o faça com todo o cuidado. Quando deixar o imóvel, deverá repor a
decoração tal qual se encontrava.
Quando o arrendamento inclui serviços de segurança, limpeza ou outros,

pode integrar-se o valor destas prestações na renda ou celebrar dois contra-
tos distintos: o de arrendamento e o dos serviços. No primeiro caso, os dois
elementos são indissociáveis, pelo que o inquilino estará, contratualmente,
obrigado a suportar o custo de ambos. Em princípio, terá sido o senhorio a
contratar os serviços, pelo que, se houver problemas, terá de ser ele a pôr
fim ao contrato com a empresa que os presta. Eventuais reclamações do
inquilino deverão, por isso, ser dirigidas ao senhorio. Existindo dois con-
tratos, o inquilino já poderá pôr fim àquele que se refere aos serviços sem
comprometer o de arrendamento.
Arrendar frações autónomas

O arrendamento de uma fração de um condomínio não difere dos que inci-
dem sobre os apartamentos de um prédio totalmente vocacionado para a
locação ou de uma moradia isolada. Há, contudo, alguns documentos adici-
onais a considerar.
Os imóveis constituídos em propriedade horizontal dispõem de um título

constitutivo, que, entre outros aspetos, pode estabelecer o fim a que se desti-
nam as frações. As disposições do título constitutivo têm caráter obrigatório
e, existindo licença de utilização, devem coincidir com o conteúdo desta,
sob pena de serem consideradas nulas. Assim, se estiver estabelecido que
determinada fração só pode ser utilizada para habitação, não será possível
arrendá-la, por exemplo, para escritório de advogados.
O título constitutivo pode conter ainda o regulamento do condomínio, que

disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns e, por vezes, até
das frações autónomas. Ora, tendo em conta que, ao inquilino, são aplicadas
as limitações impostas aos proprietários, ficará igualmente sujeito ao regu-
lamento. Nesse sentido, o senhorio deve juntar cópia deste documento ao
contrato (veja o título Forma do contrato, na página 23). O inquilino terá de
respeitar o regulamento, ainda que este não faça parte do título constitutivo.
Se não respeitar, a administração deverá reclamar junto do senhorio, que
poderá eventualmente pôr fim ao contrato.
21
ARRENDAMENTO SEM DISCRIMINAÇÃO

Ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento devido ao sexo, ascendência
ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções
políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência. Os anúncios,
ou qualquer outra forma de divulgação de imóveis para arrendamento, não podem conter
qualquer restrição, especificação ou preferência baseada em categorias discriminatórias
relativamente a estes aspetos. Quem se sentir discriminado poderá tentar reunir provas
(testemunhas, um anúncio, etc.) dessa discriminação e pôr uma ação em tribunal.
Em regra, as despesas com quotas do condomínio ou outras relacionadas

com serviços de interesse comum correm por conta do senhorio. Contudo,
desde que tal tenha ficado estipulado no contrato, o inquilino poderá assu-
mir o encargo.
Tipos de contratos
A lei prevê apenas duas modalidades de arrendamento: habitacional e não
habitacional. Na primeira, aquela que nos interessa no âmbito deste livro,
existe, desde logo, um fator de diferenciação: o prazo. Com efeito, alguns
imóveis são arrendados por tempo indeterminado e, noutros, a data em
que o contrato chegará ao fim é conhecida à partida (são os contratos com
prazo certo). Da parte do senhorio, é mais difícil pôr termo aos contratos por
tempo indeterminado destinados à residência habitual do inquilino.
Na prática, um contrato com prazo certo tem um fim previsto, embora seja pos-
sível renová-lo se o senhorio não se opuser expressamente ou o inquilino pre-
tender mantê-lo. Os que têm duração indeterminada prolongam-se por mais ou
menos tempo, em função da vontade do inquilino, do cumprimento das obriga-
ções de cada parte e das possibilidades legais para pôr fim aos contratos. A este
propósito, consulte o capítulo Cessação do contrato, a partir da página 104.
Contratos com prazo certo

Nestes casos, a duração do arrendamento deve constar do contrato. Mas
existem limites legais: o prazo dos contratos para habitação permanente não
pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos. Se um contrato com esta
finalidade definir algo diferente, a cláusula não será considerada e o prazo
será automaticamente ajustado ao limite legal.
22
Para que a limitação temporal acordada seja válida, os contratos devem

ainda referir, expressamente, que têm prazo certo. No silêncio das partes,
o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
Esta modalidade é a ideal para os senhorios que não querem correr o risco
de o arrendamento vir a prolongar-se demasiado, atendendo, por exemplo,
à idade do inquilino e à de quem vive com ele. Será ainda uma boa solução
para quem, a médio prazo, pensa vir a usar a casa para sua residência ou
dos seus descendentes.
A lei prevê a possibilidade de o prazo certo se converter, após a primeira

renovação do contrato, em duração indeterminada. Para o efeito, basta
referi-lo no próprio contrato. Mas também será necessário que, enquanto
durar o prazo certo, senhorio e inquilino nada façam que possa originar o
fim do arrendamento.
Contratos de duração indeterminada

Estes contratos não têm um prazo definido e cessam apenas por denún-
cia do senhorio ou do inquilino (veja como isto se processa no título
Contratos de duração indeterminada, a partir da página 121). Com uma
duração mais ou menos prolongada, nos casos permitidos por lei podem
até ultrapassar o tempo de vida do inquilino original (veja o título Morte
do inquilino, na página 95). Ou seja, embora, no início, também aqui a
duração máxima dos contratos seja de 30 anos, as renovações permitem
perpetuá-los.
Curiosamente, a maioria dos arrendamentos mais antigos apresenta um

prazo de 6 meses. Porém, como são renovados de forma automática, pode
tornar-se difícil para o senhorio pôr-lhes fim (veja o título Contratos ante-
riores ao NRAU, na página 96). Por seu turno, desde que habite o imóvel
durante, pelo menos, 6 meses e avise o senhorio com a antecedência neces-
sária, o inquilino pode facilmente terminar um contrato de duração indeter-
minada (veja o título Denúncia pelo inquilino, na página 121).
Forma do contrato
É obrigatório celebrar os contratos de arrendamento urbano por escrito,
independentemente da sua duração, desde novembro de 2012. Na ausência
de documento escrito, o contrato será nulo a menos que o inquilino prove
23
(por exemplo, através de testemunhas) que reside na habitação, sem que

o senhorio se tenha oposto a tal, e que pagou a renda durante 6 meses.
Para o ajudar a redigir o contrato, se for caso disso, incluímos no final

do livro, no capítulo Minutas, diversos modelos de contratos aplicáveis
aos dois tipos de arrendamento para habitação (duração indeterminada e
prazo certo). Do ponto de vista fiscal, é necessário que o senhorio comu-
nique o contrato às finanças (veja também o título respetivo no início do
capítulo Arrendamento e impostos, na página 154).
Quanto aos elementos que devem constar do contrato, existem diversas

regras e requisitos:
— identidade das partes (nomes, números de identificação civil e fiscal)
e, quando essa informação esteja disponível, a naturalidade, a data de
nascimento e o estado civil;
— domicílio ou sede do senhorio;
— identificação e localização do imóvel ou fração (por exemplo, “1.º andar
direito do prédio sito na rua x, n.º y, em Odivelas”);
— finalidade do contrato (habitacional ou não habitacional). Quando a
habitação não é permanente, há que indicar o motivo (por exemplo,
uma segunda habitação utilizada como casa de férias);
— referência à licença de utilização, com número, data e entidade emi-
tente, ou, se o imóvel for anterior a 1951, indicação de que tal docu-
mento não é obrigatório. Neste caso, deverá ser anexado um compro-
vativo da data de construção do imóvel;
— valor da renda;
— data da celebração.
Sempre que se apliquem, o contrato deverá incluir ainda as seguintes

menções:
— identificação dos locais de uso privativo do inquilino, dos de uso
comum a que tenha acesso (especialmente importante no arrenda-
mento de uma fração autónoma de um condomínio) e dos anexos
arrendados com a habitação;
— natureza do direito do senhorio (por exemplo, se é usufrutuário ou
titular do direito de superfície), no caso de o contrato ser celebrado
com base num direito temporário ou em poderes de administração de
bens alheios;
— número de inscrição na matriz predial ou declaração de que o prédio
se encontra omisso;
— regime da renda ou da sua atualização;
— prazo de duração do contrato;
— domicílio indicado pelas partes para envio de correspondência;
24
— existência de um regulamento da propriedade horizontal;

— quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas par-
tes, enunciadas de forma direta ou através de remissão para um regu-
lamento anexo.
Estes dois últimos elementos devem ser anexados ao contrato e assinados

pelas partes. Há ainda que juntar uma descrição do estado de conserva-
ção do imóvel e suas dependências, bem como do prédio. Se este docu-
mento não existir ou for impreciso, presume-se que o imóvel foi entregue
em bom estado de manutenção (veja um exemplo na página 202).
A falta de algum dos elementos referidos não implica que o contrato fique
sem efeito, desde que todas as exigências estejam satisfeitas. Por exem-
plo, mesmo que não seja mencionado o número da licença, o contrato é
válido se a licença existir.
Quem pode arrendar?

O arrendamento é um ato de administração e rentabilização de uma pro-
priedade ou de um direito. Nesse sentido, podem arrendar os proprietá-
rios, os próprios inquilinos (veja o título Subarrendamento, na página 100),
os usufrutuários e os titulares do direito de superfície ou pessoas que
legitimamente os representem (veja em que consistem estes direitos no
título Contratos semelhantes ao arrendamento, a partir da página 27).
Se o proprietário falecer
Enquanto administrador de uma herança ainda não dividida, o cabeça-
-de-casal deve tomar as diligências necessárias à sua rentabilização, o que
pode passar por cobrar rendas de imóveis que façam parte dos bens (veja
quem é o cabeça-de-casal na caixa da página seguinte). O mesmo é válido
se, por exemplo, tiver de ser movida uma ação de despejo contra um
inquilino que habite numa casa que integre a herança. Naturalmente,
os ganhos daí decorrentes revertem para o património do falecido. Já o
arrendamento de um imóvel terá, na maioria dos casos, de ser feito por
todos os herdeiros.
O proprietário também pode deixar um testamento, impondo aos her-

deiros o dever de conservarem os seus bens, para que revertam, por
morte destes, a favor de outra pessoa. O herdeiro que tem o encargo da
25
conservação é designado por fiduciário; aquele que a receberá é o fideico-

missário. O fiduciário pode usar, fruir e administrar a herança com razoabi-
lidade, respeitando o seu destino. Se os bens corresponderem a casas, pode
habitá-las e, dentro de certos limites, arrendá-las.
QUEM PODE SER CABEÇA-DE-CASAL?

• Quando o senhorio falece, pode acontecer que a sua herança fique por dividir durante
algum tempo e que, nesse período, o inquilino tenha de dirigir-se ao cabeça-de-casal para
resolver eventuais problemas. A seguir, e pela devida ordem, referimos as pessoas a quem,
em princípio, compete o cargo de cabeça-de-casal:
– o viúvo, se não estiver separado judicialmente de pessoas e bens, for herdeiro ou tiver
direito a metade dos bens do casal;
– o testamenteiro, salvo declaração em contrário do falecido, efetuada no testamento;
– os parentes que sejam herdeiros legais ou legítimos (veja a caixa Quem é herdeiro?,
na página 91). Se houver mais do que um, a atribuição é feita ao que for mais próximo em
grau. Existindo vários do mesmo grau, a preferência recai sobre os que, à data da morte,
vivessem com o falecido há, pelo menos, 1 ano. Caso, ainda assim, subsista concorrência,
a função é atribuída ao herdeiro mais velho. O cargo não pode ser exercido por mais do
que uma pessoa em simultâneo;
– os herdeiros definidos em testamento. Existindo mais do que uma pessoa nestas condi-
ções, deverá proceder-se como no ponto anterior.
• Na eventualidade de o património ser totalmente distribuído em legados, o cargo será
desempenhado por quem receber o maior legado. Em igualdade de circunstâncias, é esco-
lhido o indivíduo mais velho.
• Se a pessoa a quem couber o cargo for incapaz (ou seja, se a lei considerar que não tem
capacidade para exercer certos direitos, por exemplo, por ser menor de idade ou por outro
fator incontornável), competirá ao seu representante legal exercer as funções de cabeça-
-de-casal. Isto é, o cargo não passa para a categoria seguinte de candidatos.
• Caso todas as pessoas que referimos recusem exercer o cargo (atendendo a motivos legal-
mente válidos) ou sejam afastadas dele, o cabeça-de-casal será designado pelo tribunal.
A nomeação pode ser requerida por qualquer dos interessados.
• As regras de determinação do cabeça-de-casal não são imperativas. É possível entregar
a administração da herança a qualquer outra pessoa (seja ou não herdeiro), se todos os
interessados estiverem de acordo. Ou seja, na eventualidade de nenhum herdeiro preten-
der assumir o cargo, é preferível que determinem, por unanimidade, alguém a quem reco-
nheçam competência para tal e que queira desempenhar esse papel. Na falta de acordo,
em princípio, o cargo de cabeça-de-casal é obrigatório. Porém, existem circunstâncias que
justificam a recusa. Será o caso se a pessoa em causa:
– tiver mais de 70 anos;
– estiver impossibilitada, por doença, de exercer as funções;
– não puder exercer as funções por incompatibilidade com o desempenho de um eventual
cargo público que detenha.
26
Mais de um proprietário
Se o imóvel for propriedade de um casal, ambos deverão autorizar o arren-
damento, ou seja, ambos deverão assinar o contrato. Só não será assim se
entre os cônjuges vigorar o regime da separação de bens. Neste caso, basta a
aprovação do que for proprietário. Tratando-se da casa de morada da famí-
lia, é sempre indispensável a autorização de ambos, independentemente do
regime de bens adotado no casamento.
Qualquer um dos cônjuges pode, isoladamente, tomar uma casa de arrenda-

mento. Com a exceção do regime de separação de bens, a lei considera que,
se uma pessoa casada celebra um contrato de arrendamento, tal contrato é
igualmente celebrado pelo respetivo cônjuge.
Caso o imóvel pertença a diversas pessoas e o comproprietário administra-

dor pretenda arrendá-lo, terá de obter o consentimento escrito (antes ou
depois da celebração do contrato) dos restantes envolvidos.
Contratos semelhantes
ao arrendamento
Embora se assemelhem ao arrendamento, estes contratos são regulados
por normas diferentes. Certas situações podem suscitar dúvidas quanto ao
regime a aplicar, pelo que deixamos aqui algumas explicações sobre as suas
características principais.
Comodato
O comodato consiste na cedência de um bem a título gratuito. Como está
implícita a sua restituição, na prática, equivale a um empréstimo. O bem
pode ser móvel (carro, computador, etc.) ou imóvel (casa, terreno, etc.).
No âmbito do presente guia, interessa apenas a última situação.
Este empréstimo pode ser feito verbalmente ou por escrito e não exige a
intervenção de entidades oficiais para o confirmarem. Mas, por vezes,
27
é  preferível fazer um contrato escrito, em que, entre outras, se definam as

regras de utilização e o estado de conservação da casa.
Uso do imóvel
Se não for possível determinar o fim a que o imóvel se destina (por exemplo,
por não estar definido no contrato ou por o comodato ter sido efetuado
em circunstâncias pouco claras), a pessoa que o tiver recebido de emprés-
timo (comodatário) pode usá-lo para qualquer objetivo, desde que respeite
a lei e a licença de utilização. Estando o imóvel integrado num condomínio,
também deve cumprir o que estiver estipulado no título constitutivo ou no
respetivo regulamento.
Quem empresta o imóvel não pode impedir ou restringir o seu uso por parte
do comodatário. Mas, ao contrário do que acontece com o arrendamento,
não é obrigado a assegurar-lhe esse uso (por exemplo, está dispensado de
fazer obras para garantir a conservação do imóvel). E, a menos que sejam da
sua responsabilidade, também não responde por eventuais danos na casa.
Apenas se o contrato o previr terá de reparar tais defeitos.
Enquanto o empréstimo decorrer, se o proprietário (ou outra pessoa) per-

turbar a utilização do imóvel, o comodatário tem o direito de defender legal-
mente a sua posse. Por exemplo, pode recorrer aos tribunais para impedir
que alguém o prejudique.
Deveres do comodatário
O comodatário também tem alguns deveres, idênticos aos do inquilino:
— guardar e conservar o imóvel;
— permitir que o proprietário inspecione o local;
— não utilizar a casa para um fim diferente daquele a que se destina;
— fazer uma utilização prudente;
— permitir quaisquer benfeitorias que o proprietário queira fazer;
— não proporcionar o uso a terceiros, exceto se autorizado pelo proprietário;
— avisar imediatamente o proprietário, sempre que tenha conhecimento de
problemas no imóvel ou saiba de algum perigo que o ameace ou, ainda,
que uma terceira pessoa reclama direitos sobre o mesmo;
— restituir o imóvel no final do prazo acordado ou do objetivo a que se des-
tina o empréstimo (por exemplo, término de um curso na universidade).
28
Se, por culpa sua, o comodatário causar algum dano ou deterioração no

imóvel, deverá proceder à devida reparação. Será ainda responsável pelo
prejuízo no caso de ter utilizado a habitação para fins diferentes daquele a
que se destinava ou consentido que um terceiro o fizesse sem autorização
do proprietário. Só assim não será se conseguir provar que os danos teriam
ocorrido mesmo que o imóvel não tivesse sido utilizado em tais condições.
Fim do comodato
Quando não é acordado um prazo certo para a restituição da casa, e esta
é emprestada para um fim específico (por exemplo, férias), o comodatário
deverá devolvê-la assim que esse objetivo terminar. Na eventualidade de não
ter sido acordado nenhum prazo nem estabelecido o uso a dar ao imóvel,
o comodatário é obrigado a restituí-lo logo que lhe seja exigido pelo proprietá-
rio. Deve fazê-lo no estado em que o tiver recebido, com a exceção de peque-
nas deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
Tal como acontece no arrendamento, presume-se que o imóvel foi entregue

em bom estado de conservação, pelo que, a não ser o caso, convém identi-
ficar no contrato eventuais defeitos. Mesmo que exista um prazo definido,
o proprietário pode pôr fim ao contrato se tiver justa causa (por exemplo,
se for dado um uso indevido à casa).
O comodato também termina com a morte da pessoa a quem foi emprestado

o imóvel. Assim, não pode ser transmitido a eventuais herdeiros, a não ser,
como é óbvio, que o proprietário o permita.
Usufruto
O usufruto é a cedência do uso e fruição de um imóvel a outra pessoa
(usufrutuário), mantendo, no entanto, a respetiva propriedade. A princi-
pal diferença face ao arrendamento é que os direitos do usufrutuário são,
em regra, mais alargados do que os do inquilino. Por exemplo, pode arren-
dar a casa sem autorização do proprietário. O valor legal do usufruto tam-
bém é superior ao do comodato, conferindo mais direitos ao seu detentor.
Este direito pode ser constituído através de contrato, testamento e usucapião.

De uma forma simples, esta última modalidade ocorre quando alguém passa
29
a ser o proprietário ou usufrutuário de um imóvel por ter mantido a sua

posse durante um período entre 10 e 20 anos. Também pode ser atribu-
ído com base na própria lei. Tratando-se de particulares, as formas mais
comuns são o contrato e o testamento.
Quanto a prazos, este direito pode ter uma duração determinada ou man-
ter-se enquanto o usufrutuário for vivo. Se o beneficiário for uma pes-
soa coletiva (uma sociedade comercial, uma associação, etc.), o prazo
máximo é de 30 anos.
Direitos e obrigações do usufrutuário

Os direitos e as obrigações do usufrutuário são regulados no título cons-
titutivo (o contrato ou o testamento, por exemplo). No caso de as partes
não terem estabelecido regras ou de estas serem insuficientes, o usufru-
tuário deve respeitar os seguintes preceitos, “temperados” pelo conceito
jurídico de bom pai de família, isto é, o comportamento que um cidadão
razoável e ponderado tem perante as circunstâncias normais da vida:
— antes de tomar conta do imóvel, fazer uma avaliação do mesmo com a
ajuda do proprietário, registando o estado de conservação e o valor de
eventuais bens móveis (mobiliário da casa, por exemplo);
— prestar uma caução, se esta lhe for exigida. A caução destina-se a asse-
gurar a restituição do imóvel nas condições em que foi entregue, assim
como a reparação de eventuais deteriorações da responsabilidade do
usufrutuário ou o pagamento de qualquer indemnização que lhe venha
a ser pedida;
— permitir que o proprietário realize as obras que entender, desde que
tais intervenções não resultem numa diminuição do valor do usufruto
(por exemplo, demolição de parte do imóvel);
— suportar as despesas com as reparações ordinárias indispensáveis à
conservação do imóvel, bem como as relacionadas com a sua admi-
nistração (por exemplo, despesas com pessoal). Não são considerados
“ordinários” os encargos que, no ano em que são efetuados, excedam
⅔ do rendimento líquido desse ano (por exemplo, o rendimento de
uma quinta, descontado dos impostos). Já as reparações extraordiná-
rias ficam, em regra, a cargo do proprietário. Se, depois de avisado
pelo usufrutuário, não as realizar, este último pode fazê-las e exigir o
pagamento do dinheiro despendido;
— pagar os impostos e outros encargos com o imóvel;
— avisar o proprietário de qualquer ato de terceiros que possa lesar os
seus interesses. Se não o fizer, responde pelos prejuízos sofridos pelo
proprietário.
30
Fim do usufruto
O usufruto extingue-se nas seguintes circunstâncias, tendo o imóvel de ser
restituído ao proprietário:
— morte do usufrutuário. Se o usufruto não for vitalício, termina no fim do
prazo pelo qual foi concedido;
— aquisição, por parte da pessoa que já tinha o usufruto, da propriedade
do imóvel;
— não ser exercido durante 20 anos, isto é, o imóvel ter ficado abandonado,
independentemente do motivo. Para provar tal situação, é possível, entre
outros, recorrer a testemunhas ou recibos da água e da eletricidade;
— renúncia do usufrutuário ao direito;
— perda total do bem. Este caso é de difícil aplicação a um prédio urbano.
Com efeito, se o prédio ruir, o usufrutuário tem direito a desfrutar do solo
e dos materiais restantes (por exemplo, entulho). Se o proprietário pre-
tender reconstruir o imóvel enquanto durar o usufruto, terá de pagar-lhe
uma compensação.
Uso e habitação
O direito de uso consiste na possibilidade de utilizar um bem pertencente
a um terceiro e beneficiar dos respetivos frutos, na medida das necessida-
des, quer do titular quer da sua família. Por exemplo, o beneficiário pode
usar uma casa ou apenas parte dela, consumir o que o terreno circun-
dante proporcionar, de acordo com as suas necessidades, mas, ao con-
trário do que acontece com o usufruto, já não lhe é permitido vender tais
produtos.
Quando incide sobre uma casa, este benefício designa-se por direito de
habitação. Distingue-se do usufruto, entre outros, pelo facto de existir
um limite para a utilização do imóvel, que depende das necessidades do
beneficiário. O direito de uso e habitação não pode ser transmitido. Este
direito é constituído da mesma forma que o usufruto (com a exceção da
usucapião, que, neste caso, não é possível). Termina nas mesmas circuns-
tâncias e não exige formalidades especiais para o efeito.
Os direitos da pessoa que usa o imóvel são também definidos pelo título
constitutivo (contrato, testamento, etc.). Não tendo sido devidamente
estabelecidos ou sendo insuficientes, consideram-se as seguintes regras:
— as necessidades do morador são fixadas segundo a sua condição social.
Evidentemente, esta regra pode revelar-se bastante polémica, pelo
31
que, em caso de conflito, terá de ser o tribunal a avaliar as circunstâncias

e a tomar uma decisão;
— por “família do morador” entende-se o cônjuge não separado judici-
almente de pessoas e bens, os filhos solteiros, outros parentes a quem
sejam devidos alimentos e os indivíduos que, convivendo com o titular,
se encontrem ao seu serviço ou dos outros elementos indicados (vai além
do simples serviço doméstico).
Se o morador ocupar a totalidade do imóvel, terá de suportar as despesas

com reparações ordinárias, administração, impostos e outros encargos, tal
como acontece com o usufruto. Não sendo o caso, contribuirá proporcional-
mente à sua parte.
Direito real de habitação duradoura (DHD)

Através deste regime, o proprietário disponibiliza o imóvel para residência
permanente de outras pessoas, de forma vitalícia, mediante o pagamento de
uma caução e uma prestação mensal cujo valor é acordado entre as partes.
Assim, o(s) morador(es) adquire(m) o direito de habitar o imóvel para o resto
da vida, sem terem de comprá-lo, mas a casa nunca será sua. O contrato só
termina por renúncia ou com a morte do morador.
Embora seja um regime autónomo, o DHD reúne alguns traços da compra

e venda e do arrendamento. Em princípio, poderia dizer-se que esta opção
será mais interessante para quem não tem acesso ao crédito à habitação
(devido à idade, por exemplo) e pretende viver na mesma casa para o resto
da vida. Mas tudo dependerá das condições acordadas, designadamente o
valor da caução e das prestações mensais, da idade dos intervenientes e das
expectativas de vida das partes, como a eventualidade de ter de mudar de
zona de residência, no caso do morador, ou de vir a necessitar da casa para
si, no caso do proprietário.
Elementos do contrato
Além da identificação das partes e do imóvel, o contrato de constituição do
DHD deve mencionar, entre outros, os seguintes elementos:
— montante da caução e das contrapartidas pagas;
— declaração do morador a aceitar o estado de conservação da habitação;
— morada e, se as partes assim o entenderem, o endereço eletrónico para
todas as comunicações a realizar no âmbito do DHD.
32
O contrato é celebrado por escritura pública ou por documento particular,

com reconhecimento presencial de assinaturas. Até 30 dias depois, o mora-
dor deve proceder ao registo do DHD na Conservatória do Registo Predial.
Obrigações do proprietário
Quando é entregue, a habitação deve ter, pelo menos, um nível de con-
servação médio e estar livre de pessoas, ónus e encargos (hipoteca ou
usufruto, por exemplo). Nesse sentido, o proprietário deve mandar ava-
liar previamente o estado de conservação da habitação, por exemplo, por
um arquiteto ou um engenheiro inscritos na respetiva ordem profissional.
Compete ao proprietário pagar os custos de obras ou outros encargos

relativos às partes comuns do prédio e a quotas de condomínio. Deve
ainda assegurar o seguro de incêndio obrigatório e mandar realizar e cus-
tear as obras de conservação extraordinária (exceto as que se tornarem
necessárias devido à conduta do morador). Entendem-se como tal todas
as obras necessárias à reposição das condições de segurança, salubridade
e conforto da habitação devido a anomalias que não se relacionem com
o envelhecimento dos materiais ou desgaste pelo uso normal. O proprie-
tário deve ainda gerir o montante recebido a título de caução e, em caso
de extinção do DHD, assegurar a sua devolução.
Caução e contrapartidas
Na celebração do contrato, o morador entrega uma caução ao propri-
etário. O valor desta, acordado entre as partes, deve variar entre 10%
e 20% do valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares,
por freguesia, aplicável em função da localização da habitação e da área
constante da respetiva caderneta predial. O valor mediano é publicado
pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
A caução é prestada pelo prazo de 30 anos, mas, a partir do início do

11.º ano e até final do 30.º, o proprietário vai descontando 5% ao ano,
em seu benefício, ao valor inicial. Em caso de extinção do contrato por
incumprimento do morador, pode ainda deduzir à caução as quantias em
dívida, devolvendo o restante.
Além da caução, à qual, como vimos, são anualmente descontados 5% a

partir do 11.º ano, o morador paga uma prestação mensal ao proprietário,
cujo valor é negociado entre as partes. Esta prestação é paga no dia do
33
mês, pelo meio e de acordo com o regime de atualização acordado entre as

partes. Se o contrato nada disser a este respeito, o proprietário pode proce-
der à atualização anual por aplicação da taxa de variação média do Índice
de Preços no Consumidor, sem habitação, dos últimos 12 meses disponíveis.
Esta atualização deverá ser comunicada ao morador com uma antecedência
mínima de 60 dias.
Outras obrigações do morador

O morador deve utilizar o imóvel exclusivamente para sua residência per-
manente, pagar as taxas municipais e entregar ao proprietário, anualmente,
o valor relativo ao IMI. Compete-lhe igualmente:
— realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária, ou seja,
as que se tornam necessárias devido ao envelhecimento dos materiais e
ao desgaste decorrente de um uso normal;
— permitir que o proprietário realize as obras que lhe competem, bem como
informá-lo de anomalias que aquele esteja obrigado a reparar;
— promover ou permitir as avaliações do estado de conservação da
habitação.
Se, no prazo de 3 meses a contar da data em que se tornam necessárias,

o proprietário não iniciar as reparações, o morador pode mandar realizar
aquelas cuja necessidade seja confirmada por um arquiteto ou engenheiro.
Nesse caso, o morador pode exigir ao proprietário o pagamento da despesa
realizada (ou seja, paga as obras e a avaliação).
O morador também pode realizar obras para melhorar a eficiência energé-

tica e hídrica, bem como a acessibilidade de pessoas com mobilidade e auto-
nomia condicionadas, desde que não alterem a estrutura ou as condições de
segurança e salubridade da habitação. A cada 8 anos de vigência do DHD,
o morador deve enviar ao proprietário uma ficha de avaliação atualizada
relativa ao nível de conservação.
Atraso ou falta de pagamento

Se uma das partes (morador ou proprietário) não pagar um valor em dívida
(obras que sejam da responsabilidade do proprietário ou prestação mensal,
por exemplo), vencem-se juros legais até ao seu pagamento. Assim, em caso
de mora, devem ser pagos o valor em dívida, juros de mora e todos os mon-
tantes entretanto vencidos. O pagamento será efetuado no prazo fixado na
34
comunicação enviada pelo credor, o qual não pode ser inferior a 60 dias a
contar da receção da comunicação.
Nos contratos que vigoram há 10 anos ou mais, ao prazo de 60 dias acrescem

mais dois por cada ano do contrato, desde o 10.º ano, inclusive. Se o mora-
dor não pagar os valores em dívida, o proprietário pode resolver o contrato,
ou seja, pôr-lhe fim.
Transmissão da habitação ou do DHD

O proprietário pode vender ou doar o imóvel a terceiros, mas, apesar da
transmissão de propriedade, o contrato de direito real de habitação dura-
doura (DHD) continua em vigor. Caso seja vendido ao morador, este pode
utilizar a caução para efetuar o pagamento. Contudo, se o morador falecer,
o DHD não é transmitido aos seus herdeiros — este é um dos principais tra-
ços distintivos face à propriedade.
Renúncia do morador
O morador pode renunciar ao contrato em qualquer altura. Para o efeito,
basta enviar ao proprietário uma carta registada com aviso de receção e o
reconhecimento presencial da assinatura (por notário ou advogado). Terá
de comunicar essa intenção com, pelo menos, 90 dias de antecedência.
Em caso de renúncia nos primeiros 10 anos de contrato, o proprietário terá
de devolver a caução na totalidade. Depois disso, vai retirando 5% por ano
para si (veja o título Caução e contrapartidas, na página 33), que já não tem
de devolver. O prazo para efetuar a devolução começa a contar na data em
que recebe a comunicação e é de:
— 9 meses, se o saldo for igual ou superior a 60% da caução inicial;
— 6 meses, quando o valor a devolver seja inferior a 60% e superior a 30%
da caução inicial;
— 3 meses, quando o valor for igual ou inferior a 30%.
Entrega da habitação ao proprietário

Extinguindo-se o contrato, a habitação deve ser entregue no prazo máximo
de 3 meses, com uma única exceção: em caso de renúncia, o prazo corres-
ponde à data indicada pelo morador, na sua comunicação, para que a renún-
cia produza efeitos.
35
Se o morador falecer, os seus herdeiros ou o cabeça-de-casal têm 3 meses,

a contar do óbito, para notificar o proprietário e informá-lo se a habitação
ficou desocupada ou se irá ainda permanecer algum outro membro do agre-
gado familiar. No entanto, terão de entregar a habitação no prazo de 6 meses
a contar do óbito. Durante este período devem indemnizar o proprietário
pela utilização a título precário, o que corresponde ao valor diário proporci-
onal ao montante da última prestação mensal.
Se o óbito não for comunicado ou a habitação não for entregue dentro do

prazo, o proprietário tem direito a uma indemnização a contar do óbito até
à sua entrega efetiva acrescida de 20%.
Direitos e deveres das partes

Como em qualquer contrato, no arrendamento há direitos e obrigações a
respeitar por cada uma das partes. Ao arrendar uma casa, o senhorio perde
a plenitude do direito de propriedade. Por exemplo, deixa de poder entrar
na habitação quando desejar ou, em certos casos, está impedido de a vender
a quem entender, já que, respeitando determinados requisitos, o inquilino
pode exercer o direito de preferência (veja a caixa da página seguinte).
O inquilino também está sujeito a limitações na utilização da casa. Por

exemplo, não lhe é possível cedê-la a terceiros nem fazer as obras que
lhe aprouver. A seguir, analisamos as fronteiras que uns e outros devem
respeitar.
Obrigações do senhorio
O senhorio tem duas obrigações básicas: entregar o imóvel ao inquilino e
fazer o necessário para que este possa habitá-lo enquanto durar o contrato.
Assegurar o cumprimento do contrato

A primeira destas obrigações é simples, concretizando-se com a entrega
da chave. A partir da data indicada no contrato, a utilização do espaço é
36
exclusiva do inquilino. O senhorio cede-lhe o uso daquele imóvel em troca

do valor acordado. Já a segunda obrigação é mais lata e requer algumas
explicações. Por um lado, implica que o senhorio faça o que estiver ao seu
alcance para que a utilização seja efetiva, garantindo, por exemplo, o acesso
ao imóvel, ainda que isso implique agir contra terceiros. Por outro, a obri-
gação é duradoura. O senhorio tem de manter o imóvel nas condições ade-
quadas ao fim a que se destina. E isso passa, muitas vezes, por efetuar obras
(veja o capítulo sobre Obras, a partir da página 58).
DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO

Ao exercer o direito de preferência, determinada pessoa terá prioridade sobre qual-
quer outra na concretização de um negócio, desde que aceite as condições impostas.
Entre os direitos do inquilino, destaca-se o de preferência na compra da casa arren-
dada e na celebração de novo contrato de arrendamento. Mas só se estiverem reuni-
das algumas condições.
Compra ou celebração de novo contrato

O inquilino tem direito de preferência na compra caso o proprietário decida vender
o imóvel arrendado há mais de 2 anos ou utilizá-lo para satisfazer uma obrigação,
como, por exemplo, dá-lo em pagamento de uma dívida (dação em cumprimento).
Quando o contrato de arrendamento caduca, por terem terminado o direito ou os
poderes legais de administração com base nos quais foi celebrado (por exemplo,
o direito de usufruto ou os poderes conferidos ao cabeça-de-casal numa herança),
o inquilino tem preferência na celebração de novo contrato. Neste caso, o direito só
será válido se o senhorio quiser arrendar o imóvel e o fizer no prazo de 6 meses após
a caducidade do contrato de arrendamento.
Formalidades a respeitar na venda

Muitas vezes, quando o senhorio pretende vender o imóvel, opta por propor o negócio
diretamente ao inquilino. Mas, mesmo que isso não aconteça, terá sempre de lhe
dar prioridade no negócio. Para cumprir todas as formalidades a que está obrigado,
o senhorio deverá comunicar a sua intenção ao inquilino por carta registada e com
aviso de receção. Não basta dizer que vai vender a casa: a carta terá de indicar todas
as informações sobre o negócio, da identificação do prédio e dos potenciais compra-
dores ao preço e às condições de pagamento.
O inquilino tem 30 dias para responder, a contar da data em que recebeu a carta.
Estando interessado na compra e aceitando as cláusulas que lhe foram comunicadas,
poderá exercer o seu direito de preferência. Se o senhorio não respeitar esse direito,
o inquilino tem 6 meses, desde a data em que recebeu a carta, para pôr uma ação
em tribunal que o obrigue a fazê-lo. Até 15 dias depois de ter proposto a ação, deverá
ainda depositar o valor da venda do imóvel à ordem do tribunal.
37
Defeitos e outros problemas

Se o imóvel apresentar problemas ou o senhorio não assegurar as condições
necessárias à concretização do fim a que se destina, considera-se que houve
incumprimento do contrato e, sendo o caso, sem que o senhorio resolva a
situação, o inquilino poderá levar o assunto a tribunal. Mas será ainda neces-
sário preencher alguns requisitos. Nomeadamente:
— o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega da chave e o senho-
rio não provar que não sabia da sua existência e que não tem culpa no
desconhecimento;
— o problema surgir depois, mas por culpa do senhorio.
Isto significa que, se a casa apresentar defeitos de tal ordem que comprome-
tam a sua normal utilização (canalizações que não funcionem, problemas
elétricos, infiltrações de água quando chove, etc.) e o senhorio não conse-
guir demonstrar que os desconhecia, o contrato ficará sem efeito e deverão
ser devolvidas ao inquilino todas as quantias entretanto pagas. O mesmo é
válido se o problema surgir mais tarde, devido a incúria do senhorio (por
exemplo, por não ter procedido às reparações que sabia serem necessárias).
Se o senhorio provar que desconhecia o problema, não há incumprimento
contratual, mas tem de o resolver.
No entanto, o senhorio já não poderá ser responsabilizado se:

— o inquilino tivesse conhecimento do defeito quando da celebração do
contrato ou da entrega do imóvel. Nestes casos, entende-se que, apesar
dos problemas, o inquilino quis arrendar o espaço. Como tal, não poderá
vir invocar depois o incumprimento do contrato;
— o defeito fosse facilmente reconhecível e já existisse quando o contrato
foi celebrado. Ou seja, quando o estrago é de tal ordem que qualquer pes-
soa sem conhecimentos técnicos consegue identificá-lo, assume-se que o
inquilino o aceita. Só não será assim se o senhorio tiver tentado ocultá-lo
(por exemplo, se uma rutura no teto tiver sido camuflada para esconder
infiltrações numa divisão);
— o defeito for da responsabilidade do inquilino (por exemplo, se, ao rea-
lizar uma determinada obra, tiver danificado algum elemento estrutural
do imóvel);
— o arrendatário, ao contrário do que lhe competia, não tiver avisado
o senhorio do defeito (veja, na página seguinte, o título Obrigações do
inquilino). De facto, aquele tem o dever de informar o senhorio de qual-
quer problema que comprometa a utilização do local. Se não o fizer, e daí
resultar um problema que afete o seu uso, não poderá alegar que o con-
trato não foi cumprido.
38
O incumprimento do contrato pode ainda ser invocado se o senhorio:

— não conseguir proporcionar a utilização do imóvel (por exemplo, por
estar arrendado a outra pessoa);
— não tiver o direito de propriedade sobre o imóvel ou estiver impedido de
o arrendar (por exemplo, pelo tribunal);
— não tiver plenos direitos sobre o imóvel ou deixar de os ter por sua culpa.
Será o caso, entre outras possibilidades, se a casa pertencer a mais pes-
soas e estas não concordarem com o arrendamento.
Mas atenção: tais circunstâncias só poderão ser invocadas se provocarem a

privação, definitiva ou temporária, do gozo do imóvel por parte do inquilino
(ou a diminuição do mesmo).
Erro, dolo ou outros atos do senhorio

O inquilino pode ainda pedir a anulação do contrato por erro ou dolo, nos
termos gerais da lei. Isto significa que tem outras possibilidades de fazer
cessar o contrato, caso tenha sido, intencionalmente ou não, ludibriado pelo
senhorio (por exemplo, quanto às características do imóvel).
O senhorio nada poderá fazer que impeça o gozo do imóvel pelo inquilino
ou reduza os benefícios prometidos. Excetuam-se os casos contemplados
pela lei, os que forem referidos no contrato ou, ainda, os permitidos pelo
próprio inquilino. Caso contrário, o inquilino poderá recorrer aos meios dis-
poníveis para manter a casa, nomeadamente aos tribunais. Poderá, inclu-
sive, chamar a polícia.
Obrigações do inquilino
Os direitos do inquilino resultam, implicitamente, dos deveres do senhorio.
No entanto, vêm acompanhados por um conjunto de obrigações em relação
àquele e ao imóvel. Se não as cumprir, poderá ser obrigado a deixar a casa.
Vejamos quais são.
Pagar a renda
O pagamento atempado da renda permite utilizar o imóvel. Deverá ser feito
no local acordado e pelo modo que as partes tiverem acertado no contrato
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(veja os títulos Aspetos gerais, a partir da página 72, e Falta de pagamento da

renda, na página 112).
Permitir a entrada do senhorio

O senhorio perde parte dos direitos sobre a casa que arrenda. Entre outros,
não pode entrar nela quando e como entender. Mas continua a ser o pro-
prietário. E, quando mais não seja para verificar o grau de conservação do
imóvel, tem o direito de o examinar. Assim, desde que tenha o acordo prévio
do inquilino quanto ao momento certo, pode exigir a entrada na casa. Isso
não significa que possa fazê-lo de forma intrusiva na vida privada daquele.
Terá de limitar o exame aos aspetos que se relacionem com o imóvel e não
poderá exagerar nas visitas, sob pena de abusar de tal direito.
Utilizar o imóvel apenas para o fim a que se destina

O contrato tem de identificar a utilização que vai ser dada à casa (por exem-
plo, habitação, exercício de uma profissão liberal ou comércio). O inquilino
deve obediência a essa regra. Não poderá, por exemplo, arrendar o imóvel
para habitação e, depois, instalar nele um consultório médico.
Fazer uma utilização prudente

A prudência relaciona-se com questões de segurança. Ou seja, se o inquilino
colocar em risco a integridade do prédio, poderá muito bem ver o contrato
terminar. Armazenar botijas de gás em locais impróprios, guardar substân-
cias explosivas e ignorar sinais de decadência em estruturas sensíveis são
exemplos disso.
Permitir reparações urgentes e obras

As reparações urgentes não se compadecem com a comodidade. Se as cana-
lizações do gás ou da água apresentarem uma rutura e a respetiva repara-
ção obrigar a que se entre no imóvel, o inquilino não poderá dizer que o
momento não é o mais adequado para a sua vida pessoal. Quando são as
autoridades que pretendem fazer uma obra (por exemplo, a câmara munici-
pal), seja ou não urgente, não poderá impedi-la nem adiá-la.
40
Manter para si o uso do imóvel

Trata-se de não permitir a terceiros o uso total ou parcial do imóvel, cedendo
a sua posição, gratuitamente ou mediante retribuição, subarrendando-o ou
emprestando-o, exceto nos casos permitidos por lei ou autorizados pelo
senhorio. O arrendamento é feito a uma determinada pessoa ou pessoas.
E, como vemos pela lista de obrigações do inquilino, o senhorio tem todo
o interesse em saber quem deve contactar para assuntos relacionados com
o imóvel. No entanto, existem algumas exceções à regra de não permitir
que terceiros usem a casa. É o caso do agregado familiar do inquilino ou
das pessoas que estão autorizadas a residir no imóvel (veja a caixa Limita-
ções ao uso da casa arrendada, na página 44) e nas condições que referimos
para o subarrendamento, no capítulo Transmissão do arrendamento (veja a
página 100).
Comunicações ao senhorio
Neste âmbito, o inquilino está obrigado a:
— comunicar ao senhorio, no prazo de 15 dias, uma eventual cedência do local,
nos casos em que for permitida ou autorizada (veja quais são no título
Transmissão da posição de inquilino, a partir da página 93). Esta regra
resulta parcialmente do que escrevemos no parágrafo anterior e aplica-se
depois da entrega da chave. Mesmo que a lei permita a cedência do local,
o inquilino tem de informar o senhorio. Mas, quando a cedência depende
de autorização prévia deste, terá de haver uma solicitação anterior nesse
sentido;
— avisar imediatamente o senhorio sempre que tenha conhecimento de defeitos
ou de perigos que ameacem o imóvel, desde que o facto seja ignorado por
aquele. É uma obrigação associada à segurança do edifício e às respon-
sabilidades do senhorio de manter o prédio em condições de utilização.
Como vimos, se o inquilino não o avisar e ocorrer algum problema, não
poderá depois invocar o incumprimento do contrato devido à diminuição
dos benefícios prometidos. Naturalmente, se o defeito for de tal ordem
que se torne impossível ao senhorio desconhecê-lo, a comunicação será
dispensável;
— avisar imediatamente o senhorio, sempre que tenha conhecimento de que
terceiros reclamam direitos em relação ao prédio, desde que aquele não o
saiba. Se, por exemplo, alguém invocar que é proprietário, usufrutuário
ou que pretende penhorar o imóvel, o inquilino deverá pôr o senhorio
a par.
41
E SE O SENHORIO FALECER?
Por morte do senhorio, enquanto a herança não é dividida, o inquilino pode ser confron-
tado com uma série de novos senhorios, herdeiros do primeiro. Assim, até que seja defi-
nido quem será o novo senhorio, o inquilino deverá perguntar quem exerce o cargo de
cabeça-de-casal, isto é, a pessoa que gere a herança, ou quem foi designado representante
para aquele imóvel (veja mais informação sobre o cabeça-de-casal na caixa da página 26).
A eventual correspondência deve ser trocada com essa pessoa. Por exemplo, tendo de
ser movida uma ação de despejo contra um inquilino de uma casa que esteja incluída na
herança, é ao cabeça-de-casal que cabe agir. Inversamente, se o inquilino pretender exigir
do senhorio o cumprimento de alguma obrigação, também será ao cabeça-de-casal que
deverá dirigir-se.
Restituir a casa no fim do contrato

Salvo acordo em contrário, o inquilino é obrigado a manter e restituir o
espaço no estado em que o tiver recebido, com as ressalvas para as dete-
riorações inerentes a uma prudente utilização, de acordo com os fins do
contrato. No caso do arrendamento urbano, são aceites pequenas degrada-
ções necessárias para assegurar o conforto do inquilino (por exemplo, pre-
gar pregos na parede e pendurar quadros ou prateleiras). Contudo, a menos
que tenha sido estipulado algo em contrário, estas deteriorações deverão ser
reparadas antes da entrega da habitação.
Se, por qualquer motivo, o imóvel não for devolvido logo que terminar o
contrato, o inquilino deverá continuar a pagar a renda, a título de indem-
nização. Na eventualidade de o inquilino não restituir a casa (apesar de
instado a tal pelo senhorio) e de, mesmo assim, não pagar as rendas, con-
sidera-se que entra em mora. Isto é, fica em falta e, como tal, está sujeito
a ter de pagar uma indemnização. Depois, é provável que seja necessá-
rio recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento ou aos tribunais para a
desocupação.
Outros deveres
Os inquilinos estão ainda sujeitos a outro tipo de deveres. De facto,
os seus direitos terminam quando entram em conflito com os dos vizi-
nhos. Desde logo, existem direitos pessoais. A lei protege os cidadãos
contra qualquer ofensa ilícita ou ameaça física ou moral. E não se limita
ao respeito pela dignidade do indivíduo, penalizando, por exemplo,
as agressões à intimidade da vida privada e à imagem. Vai mais longe,
42
ao consagrar a proteção da tranquilidade, da segurança e do bem-estar.

Estes deveres incluem a proibição de emissão de fumo, fuligem, vapores,
cheiros, calor ou ruídos, bem como a produção de trepidações ou outros
semelhantes, se daí decorrerem prejuízos evidentes para os vizinhos.
Tais princípios são válidos tanto para o interior como para o exterior do
edifício. No mesmo sentido vão outras disposições aplicáveis aos proprie-
tários e, por extensão, aos inquilinos. É o caso da proibição de manterem
obras, instalações ou depósitos de substâncias perigosas ou corrosivas
com efeitos nocivos.
Por último, o inquilino tem o dever de utilizar o local arrendado, não

podendo ausentar-se por mais de 1 ano. Mas há exceções:
— casos de força maior ou doença;
— cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge
ou da pessoa com quem viva em união de facto. Mesmo assim, a ausência
não pode prolongar-se por mais de 2 anos;
— se o local estiver a ser utilizado, há mais de 1 ano, por alguém que tenha
esse direito. Será o caso de membros do agregado familiar ou de qualquer
pessoa previamente autorizada pelo senhorio (veja a caixa Limitações ao
uso da casa arrendada, na página seguinte);
— se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com
um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, mesmo que sejam
familiares do inquilino.
EVITAR CONFLITOS QUANDO A CASA É DEVOLVIDA

• Para prevenir conflitos quando o imóvel é devolvido ao senhorio, logo na assinatura
do contrato deve ser elaborado um documento em que se atribua um nível de con-
servação genérico às diversas divisões e se assinalem os defeitos percetíveis. Se hou-
ver dificuldades na descrição, juntar fotografias tiradas no momento é uma possibi-
lidade. À cautela, é desejável que todos os documentos sejam datados e rubricados
por ambas as partes. Poderá ser utilizada uma formulação idêntica à que propomos
no capítulo Minutas (veja a página 202). Não havendo nenhum documento com tais
características, presume-se que o imóvel foi entregue em bom estado.
• O inquilino responde pelas deteriorações do imóvel, salvo se resultarem de causas que
não sejam da sua responsabilidade (por exemplo, um sismo) nem da de terceiros a
quem eventualmente tenha permitido o seu uso. Excetuam-se, ainda, as degradações
relacionadas com uma utilização prudente (por exemplo, furos na parede para instalar
um armário). Com efeito, são permitidas ao inquilino pequenas deteriorações, quando
estas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. No entanto,
salvo estipulação em contrário, deverá repará-las antes de restituir o imóvel.
43
LIMITAÇÕES AO USO DA CASA ARRENDADA

A lei coloca algumas limitações, pois, caso contrário, o senhorio teria dificuldade em saber ao
certo quem são os ocupantes, quantos são e a que título habitam no imóvel, bem como o tipo
de atividades que aí desenvolvem.
Quem pode residir na casa

• Vejamos, então, quem, no âmbito do arrendamento para habitação, pode residir com o inquilino:
– desde logo, todas as pessoas que vivam com ele em economia comum, ou seja, que parti-
lhem o espaço, os recursos e os encargos. Integram este conceito o agregado familiar, a união
de facto, grupos de familiares, amigos, etc. A lei não fixa limites quanto ao número de pessoas
que podem viver em economia comum. Assim, existe um risco real de os imóveis terem uma
quantidade de habitantes incompatível com as suas características. Alguns relacionamentos
não encaixam no conceito de economia comum, por evidenciarem algum tipo de relação con-
tratual ou por terem uma notória duração reduzida. É o caso das pessoas ligadas por contratos
de subarrendamento ou hospedagem e das que coabitem devido a uma relação laboral (por
exemplo, um empregado doméstico), de situações em que a vivência em economia comum
seja temporária (por exemplo, duas pessoas que, por razões laborais ou de estudo, vivam juntas
por um período reduzido) ou, ainda, quando alguém é coagido a habitar com outra pessoa;
– o inquilino pode receber um máximo de três hóspedes, salvo se o contrato expressamente o
proibir. Consideram-se hóspedes as pessoas a quem ele proporcione habitação e preste serviços
relacionados com esta (lavar e passar a roupa, por exemplo) ou forneça alimentos, mediante
retribuição. Se o senhorio não quiser que tal aconteça, deverá referi-lo no contrato.
• Além do que foi dito sobre economia comum, no arrendamento estão sempre abrangidos,
além do cônjuge, a pessoa que com o inquilino viva em união de facto e os parentes ou afins
na linha reta ou até ao 3.º grau da linha colateral (por exemplo, tios e sobrinhos), ainda que
paguem para o efeito. Também será o caso de pessoas relativamente às quais, por imposição
legal ou outra, haja obrigação de convivência ou prestação de alimentos (por exemplo, se o
inquilino tiver a tutela de alguém, por decisão do tribunal, testamento ou outra forma legal).
As atividades permitidas
Em certas circunstâncias, e a menos que o contrato o proíba, a habitação pode ser usada para
uma atividade profissional. Isto aplica-se a indústrias domésticas, ainda que tributadas fiscal-
mente. Consideram-se como tal as que não empreguem mais de três auxiliares. Encaixa no con-
ceito um negócio de modista ou alfaiate ou de pequenas reparações. Esta hipótese não deve,
no entanto, ser confundida com uma autorização para qualquer atividade. As profissões libe-
rais, como um consultório médico, um escritório de advogados ou um gabinete de engenharia
dificilmente cabem na definição. Isto não significa que seja interdito a um destes profissionais
desempenhar algumas das suas funções no local que arrendou para habitar. O médico pode,
claro, estudar medicina em casa e, em certas circunstâncias, receber até um ou outro doente.
Mas, a menos que o contrato o permita, já não poderá aí manter o seu consultório (veja o
título Fim a que se destina o arrendamento, na página 18). Além disso, há atividades de risco,
interditas num imóvel para habitação, seja ele arrendado ou comprado. Por exemplo, alguém
que se dedique à mecânica e, por esse motivo, tenha elevadas quantidades de combustíveis e
matérias inflamáveis em casa ou emita gases para o resto do edifício.
44
Benfeitorias
Durante a sua permanência, é natural que o inquilino pretenda fazer alguns
melhoramentos na casa. São as benfeitorias. Poderá fazê-las, mas tendo em
conta as limitações que referimos no título Obrigações do inquilino e no capí-
tulo Obras (páginas 39 e 58, respetivamente). Quando o contrato termina,
coloca-se a questão de saber se tem direito a alguma compensação por
essas intervenções que conservam e, muitas vezes, até aumentam o valor
do imóvel.
Tipos de benfeitorias
Para responder à questão colocada no parágrafo anterior, há que come-
çar por definir as benfeitorias, que podem ser classificadas como neces-
sárias, úteis ou voluptuárias. Algumas destas benfeitorias podem ser
levadas pelo inquilino quando deixa a casa, outras dão direito a uma
indemnização da parte do senhorio e outras não permitem compensação
alguma.
Benfeitorias necessárias
As benfeitorias necessárias são as que têm por fim evitar a perda, destrui-
ção ou deterioração do imóvel. As que resultam de reparações ou despesas
urgentes devem ser reembolsadas pelo senhorio. A devolução pode ser
feita mediante entrega do valor correspondente ou redução temporária
na renda. Outras obras relacionadas com a conservação devem, em princí-
pio, ser realizadas pelo senhorio. Não o sendo, também dão direito a uma
indemnização.
Benfeitorias úteis
Não sendo necessárias à conservação do bem, aumentam-lhe o valor. Podem
ser levantadas pelo inquilino, quando deixa o imóvel, desde que este não
seja deteriorado. Quando não for possível fazê-lo sem prejuízo para a casa,
o inquilino deverá ser indemnizado tendo em conta o ganho obtido pelo
senhorio.
Benfeitorias voluptuárias
Destinam-se apenas ao recreio do inquilino, não visando a conservação nem
o aumento do valor do imóvel (por exemplo, a instalação de uma banheira
de hidromassagem). Em princípio, são perdidas a favor do senhorio. Ou seja,
regra geral, nem podem ser levantadas nem são suscetíveis de indemniza-
ção. Por exemplo, se o inquilino pintar as paredes do imóvel com cores e
45
motivos originais, obviamente, não pode recuperar as tintas, nem tão-pouco

pedir uma compensação ao senhorio, ainda que tenha despendido uma
quantia significativa.
Acertos finais ou por acordo

Como vimos, o inquilino tem direito a ser indemnizado pelas benfeitorias
necessárias e a levar as benfeitorias úteis e voluptuárias que possam ser
removidas sem danificar o imóvel. Outras soluções são possíveis, se as par-
tes assim o estabelecerem, no contrato ou posteriormente. Se, por hipótese,
o senhorio acordar com o inquilino que pagará os melhoramentos por este
introduzidos, as regras anteriores não serão aplicadas. Ou seja, as obras fei-
tas nestas condições darão sempre origem a uma compensação.
Comunicações entre as partes

As comunicações entre senhorio e inquilino que estejam relacionadas com
a cessação do contrato de arrendamento, atualizações da renda e realização
de obras devem ser feitas por escrito, assinadas pelo remetente e enviadas
por carta registada, com aviso de receção. Em alternativa, podem ser entre-
gues em mão. Neste último caso, o destinatário deve assinar uma cópia da
carta, declarando que a recebeu e a data em que tal ocorreu. Por exemplo,
pode escrever na cópia “Reconheço a receção da carta com o conteúdo cons-
tante da presente cópia, na data de ____/____/________” e, a seguir, assinar.
As comunicações consideram-se realizadas mesmo que a carta seja devol-

vida pelo destinatário ou o aviso de receção tenha sido assinado por outra
pessoa. Mas existem exceções. Assim, o remetente deverá enviar nova carta
registada com aviso de receção, no prazo de 30 a 60 dias sobre a data de
envio da primeira carta quando esta:
— tenha sido enviada pelo senhorio, durante o processo de transição do
NRAU, para atualização da renda;
— integre título para pagamento de rendas, encargos ou despesas (salvo se o
domicílio foi convencionado, ou seja, se as partes tiverem estipulado que
as comunicações devem ser enviadas para uma determinada morada);
— tiver sido devolvida pelos serviços postais.
46
Moradas para envio de correspondência

Na ausência de indicação escrita em contrário, as cartas dirigidas ao inqui-
lino são enviadas para o imóvel arrendado. Já as cartas dirigidas ao senho-
rio devem ser enviadas para o endereço indicado no contrato de arrenda-
mento ou na sua comunicação mais recente. Não havendo contrato escrito
nem comunicações anteriores, as cartas são enviadas para o seu domicílio
(se for uma pessoa singular) ou sede (tratando-se de uma pessoa coletiva).
Qualquer comunicação deve conter o endereço completo do remetente,
estando as partes obrigadas a comunicar mutuamente qualquer mudança
de morada.
Comunicar cessação por incumprimento

Se o senhorio quiser terminar o contrato porque o inquilino não cumpriu
alguma das suas obrigações (por exemplo, não pagou as rendas devidas),
dispõe de três meios para fazê-lo:
— notificação avulsa, através da qual o interessado requer num tribunal que
seja este a contactar a outra parte;
— contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução devi-
damente mandatado para esse efeito. O advogado, por exemplo, deverá
ter uma procuração do cliente. O profissional em causa deverá entregar
um duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompa-
nharem. Por sua vez, a pessoa que recebe a notificação tem de assinar o
original;
— carta registada e com aviso de receção, assinada e enviada pelo senho-
rio, nos contratos em que tenha sido convencionado o domicílio, ou seja,
quando o contrato de arrendamento diga claramente que todas as comu-
nicações devem ser realizadas para uma determinada morada.
Nas duas primeiras situações, isto é, na notificação avulsa ou contacto

pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, se o destinatário
se recusar a assinar o original ou a receber o duplicado da comunicação
considera-se que esta foi realizada no próprio dia. Se, nesta tentativa de
contacto pessoal direto, não for possível localizar o inquilino, o senho-
rio remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado,
decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que foi tentado o contacto. Neste
caso, considera-se que a comunicação foi recebida no 10.º dia após o
envio.
47
Casa de morada de família

Quando no locado resida um casal, determinadas comunicações do
senhorio deverão ser efetuadas em duplicado e enviadas a cada um
deles, sob pena de não produzirem qualquer efeito. Assim será quando
a carta:
— seja relativa a transição do Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU) e atualização de renda;
— integre título para pagamento de rendas, encargos ou despesas.
No entanto, se o domicílio foi convencionado, ou seja, se a morada para
envio de comunicações está claramente indicada no contrato, já não
existe essa obrigatoriedade;
— for devolvida pelos serviços postais.
Quanto às comunicações enviadas pelos inquilinos ao senhorio, tratando-

-se de um casal podem ser assinadas por um só cônjuge ou por ambos.
No entanto, terão de assinar os dois sempre que o objetivo da comunicação
seja pôr fim ao contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar o imó-
vel, na totalidade ou apenas em parte.
Diversos senhorios
Se o imóvel tiver mais do que um senhorio, as comunicações que envia-
rem só serão válidas se forem assinadas por todos ou por quem a todos
represente. O inquilino deve dirigir as cartas ao representante ou a quem,
em comunicação anterior, tenha sido indicado para as receber. Não
havendo qualquer indicação neste sentido, o inquilino dirige a sua comu-
nicação ao que assinou em primeiro lugar a carta à qual está a respon-
der e envia-a para o endereço do remetente. Se o imóvel arrendado fizer
parte de uma herança indivisa e não tiver sido indicado um representante,
a comunicação é dirigida ao cabeça-de-casal (veja a caixa E se o senhorio
falecer?, na página 42).
Existindo mais do que um inquilino, se estes nada disserem em contrá-

rio, a comunicação do senhorio é dirigida ao que estiver em primeiro
lugar no contrato de arrendamento. Mas, sempre que a comunica-
ção estiver relacionada com a atualização das rendas, visar o despejo
ou for devolvida pelos serviços postais, tem de ser enviada a todos os
inquilinos.
48
Resolução de litígios
Sempre que possível, os conflitos entre senhorios e inquilinos devem ser
resolvidos fora dos tribunais. Por duas razões: tempo e dinheiro. Os julga-
dos de paz podem desempenhar um papel importante. No que se refere ao
arrendamento para habitação, só não será possível recorrer a esta solução
em questões relacionadas com o despejo, para as quais a entidade compe-
tente é o Balcão Nacional do Arrendamento.
Outra possibilidade são os centros de arbitragem. Alguns podem resolver os

litígios que não envolvam o despejo, designadamente, os que têm compe-
tência genérica ou os orientados para problemas na área do arrendamento.
Apresentam, no entanto, dois inconvenientes: exigem que ambas as partes
aceitem resolver o problema por esta via e, no geral, são caros.
Os problemas relativos ao arrendamento podem ainda ser resolvidos com o

apoio de associações de inquilinos ou senhorios, dentro de certos requisitos
(veja, na página 52, o título Apoio de associações). Mas vezes há em que os con-
flitos entre senhorios e inquilinos têm mesmo de ser resolvidos em tribunal.
Julgados de paz
São um dos mecanismos criados pelo Estado com o objetivo de acelerar a
aplicação da Justiça. Na verdade, são tribunais, mas com um processo de
funcionamento mais simples: são mais informais, rápidos e baratos. Desde
logo, não exigem a contratação de advogado, a menos que alguma das pes-
soas envolvidas (a que propõe ou aquela contra quem é proposta a ação) seja
analfabeta, desconheça a língua portuguesa ou, por qualquer outro motivo,
esteja em inferioridade. No caso de haver recurso, será também obrigató-
ria a contratação de um advogado. De resto, e à semelhança dos tribunais
normais, a competência de um julgado de paz é determinada segundo três
fatores: o valor da causa, a matéria e o território.
Competências
Começando pelo valor, estes tribunais especiais têm competência para inter-
vir em questões que não excedam os 15 mil euros.
49
Quanto às áreas em que podem intervir, no âmbito do presente guia des-

tacamos as ações relacionadas com:
— o arrendamento urbano, com a exceção do despejo;
— o cumprimento de obrigações, excluindo as relacionadas com o paga-
mento de quantias de que seja ou tenha sido credor originário uma
pessoa coletiva;
— direitos e deveres de condóminos, a menos que a respetiva assembleia
tenha decidido ser obrigatório aceitar a intervenção de um centro de
arbitragem para a resolução de litígios entre condóminos ou entre estes
e o administrador;
— alguns conflitos típicos das relações de vizinhança, como, por exem-
plo, o escoamento natural de águas, comunhão de valas (águas de uso
comum para agricultura), abertura de novas janelas, portas, varandas
ou plantação de árvores;
— o direito de uso e administração da compropriedade, superfície, usu-
fruto e uso e habitação;
— a responsabilidade civil (por exemplo, danos causados a terceiros);
— o incumprimento das cláusulas dos contratos de arrendamento.
Finalmente, há que determinar a competência territorial do julgado de paz,

que, no que respeita ao arrendamento, pode variar consoante o conflito em
causa. No geral, é competente o julgado do domicílio do indivíduo contra
quem é proposta a ação. Tratando-se de uma pessoa coletiva (uma empresa,
uma associação), a ação deverá ser proposta no julgado da sede ou da sucur-
sal, agência, filial, delegação ou representação, conforme a ação seja dirigida
contra a primeira ou contra estas últimas.
Se o motivo em causa for o incumprimento de uma obrigação (por exem-

plo, o pagamento de uma renda ou encargo), as possibilidades de compe-
tência territorial alargam-se. Estas ações, que correspondem a pedidos de
indemnização ou resolução do contrato, poderão ser propostas quer no
julgado de paz do lugar onde a obrigação deveria ter sido cumprida quer
no respeitante ao domicílio da pessoa que é alvo da ação, consoante a
escolha do credor.
Já as ações relacionadas com imóveis (por exemplo, o direito de preferên-
cia na venda ou os conflitos relacionados com paredes e muros divisórios)
devem ser propostas no julgado de paz onde aqueles se situem.
Também pode acontecer que a pessoa contra a qual é proposta a ação não
tenha residência habitual ou esteja em parte incerta ou ausente. Quem pro-
põe a ação deverá, então, dirigir-se ao julgado de paz da sua própria área de
residência. Se o demandado tiver domicílio e residência noutro país, será o
Julgado de Paz de Lisboa o competente.
50
Custo e sua repartição

Apesar de serem muito mais baratos do que os tribunais tradicionais, os jul-
gados de paz não são gratuitos. Os interessados pagam uma taxa de justiça,
variando o valor total e a sua distribuição consoante as etapas necessárias
para resolver o conflito.
COMO SE DESENROLA O PROCESSO?

• O processo inicia-se com a apresentação do pedido, isto é, a exposição daquilo
que o demandante pretende e contra quem o faz. Trata-se de um requerimento que
deverá ser entregue na secretaria do julgado de paz, em formulário próprio. Os ser-
viços de atendimento ajudam a preencher os requerimentos, podendo até execu-
tar a tarefa, sempre que os pedidos sejam efetuados oralmente. Encontrará o con-
tacto do julgado de paz a que poderá recorrer, de acordo com a área geográfica,
em www.conselhodosjulgadosdepaz.com.pt.
Se o demandado estiver presente no momento da entrega do requerimento, pode apre-
sentar de imediato a sua contestação. Não estando, será citado, por carta ou pessoal-
mente, para apresentar a contestação no prazo de 10 dias a contar da citação.
• Iniciado o processo, é realizada uma pré-mediação, se as partes aceitarem. Esta fase tem
como objetivo explicar em que consiste a mediação e verificar se os envolvidos estão
dispostos a um acordo. Se for o caso, é imediatamente marcada uma data para a reali-
zação da primeira sessão. Não o sendo, o juiz de paz é informado e marcará uma data
para a audiência.
• Se as partes optarem pela mediação, é celebrado o respetivo protocolo e efetuada a pri-
meira sessão, se o mediador designado pelas partes, a partir da lista que lhes é apre-
sentada, estiver disponível. Não sendo o caso, a sessão será marcada para um dos dias
imediatamente a seguir à sessão de pré-mediação. Na eventualidade de alguém faltar à
sessão de pré-mediação ou de mediação e não apresentar justificação no prazo de 3 dias,
o processo será remetido para a secretaria, de modo que se fixe a data do julgamento.
Na prática, o mediador tenta chegar a uma solução negociada. Se for bem sucedido,
o acordo será registado por escrito, assinado por si e pelas partes e homologado pelo juiz
de paz, o que lhe confere o valor de sentença. Caso o acordo não seja possível ou apenas
o seja parcialmente, o mediador comunicará o facto ao juiz de paz, que marcará o dia do
julgamento. Ainda que a mediação seja aceite, é possível que as partes desistam dela em
qualquer momento, circunstância em que o processo segue também para julgamento.
• No julgamento, o juiz ouve os envolvidos, aprecia as provas e pronuncia a sentença.
As partes devem apresentar todos os elementos de prova até ao dia do julgamento,
podendo propor até cinco testemunhas. Estas não são notificadas, pelo que devem ser
os interessados a garantir a sua presença.
• As decisões dos julgados de paz têm o valor de uma sentença de um tribunal de pri-
meira instância. É possível recorrer das sentenças relativas a ações com valor superior a
2500 euros, para a secção competente do tribunal de comarca em que esteja sediado
o julgado de paz.
51
Mediação
Se as partes chegarem a acordo, cada uma delas paga uma taxa de 25 euros e
o processo é concluído. Caso a taxa não seja paga, o acordo não será homo-
logado pelo juiz de paz e o processo segue para julgamento.
Julgamento
Quando não se chega a acordo e o processo vai para julgamento, a parte ven-
cida paga uma taxa de 70 euros ou, em alguns casos, paga parte desse valor
e o restante é pago pela outra parte, se o juiz assim o determinar. O paga-
mento terá de ser feito até 3 dias úteis depois de a decisão ser conhecida.
Não o sendo, acresce à dívida uma sobretaxa de 10 euros por cada dia de
atraso, até ao montante global máximo de 140 euros.
Apoio de associações
As associações representativas de proprietários e inquilinos, quando expres-
samente autorizadas pelos interessados, têm legitimidade para assegurar a
defesa dos seus membros em tribunal, no que respeita a questões relacio-
nadas com o arrendamento. Para o efeito, têm de cumprir, em simultâneo,
os seguintes requisitos:
— disporem de personalidade jurídica, ou seja, estarem regularmente
constituídas;
— não terem fins lucrativos;
— terem, como objetivo principal, a proteção dos direitos e interesses dos
seus associados, na qualidade de senhorios, inquilinos ou comerciantes;
— contarem, pelo menos, com 3 mil, 500 ou 100 associados, respetiva-
mente, consoante o seu âmbito seja nacional, regional ou local.
Balcão Nacional do Arrendamento

O Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) tem como objetivo expresso agi-
lizar a desocupação do imóvel e a sua recolocação no mercado de arrenda-
mento. Além de ser mais rápido do que os tribunais judiciais, o recurso a
este balcão pode ser feito inteiramente online, dispensa a intervenção de
advogados, caso o inquilino não apresente oposição, e é mais barato. Apre-
sentar o requerimento de despejo custa 25,50 ou 51 euros (valor da taxa
de justiça), consoante estejam em causa processos até 30 mil euros ou de
valor superior. A oposição ao pedido já fica mais cara: 306 ou 612 euros,
respetivamente.
52
Antes de recorrer ao BNA, o requerente deve certificar-se de que não usa

meios sem fundamento e de que não faz um “uso manifestamente repro-
vável” do procedimento. Na prática, não deve alegar factos que sabe não
corresponderem à verdade. O procedimento pode ficar 10 vezes mais caro
(no mínimo) se senhorios ou inquilinos fizerem mau uso do balcão: por
exemplo, se os primeiros alegarem atraso no pagamento das rendas por
mais de 2 meses quando tal não corresponde à verdade ou os segundos que
as rendas já estão pagas, quando tal ainda não aconteceu.
Este mecanismo especial pode ser usado para acionar o despejo do inquilino
nos casos em que o prazo do contrato chega ao fim, sempre que uma das
partes quiser terminá-lo (caso do senhorio que pretende a habitação para
uso dos filhos, por exemplo) ou por justa causa. Esta última aplica-se, entre
outras situações, à falta de pagamento de renda por mais de 2 meses ou por
oposição do inquilino à realização de obras coercivas.
Para acionar o despejo, o senhorio tem de apresentar o requerimento

junto do BNA, que se encarrega de notificar o inquilino. Só podem recor-
rer a este mecanismo os senhorios que tenham os respetivos contratos de
arrendamento registados no serviço de Finanças e tiverem pago o imposto
do selo relativo ao contrato (veja o título Procedimento especial de despejo,
na página 128).
Tribunais
Quando não for possível recorrer aos julgados de paz ou ao Balcão Nacional
do Arrendamento, os tribunais são a alternativa. Nestas situações, é neces-
sário contratar um advogado.
Considerando que a principal intervenção dos tribunais em matéria de
arrendamento reside nas ações de despejo, desenvolvemos este assunto no
título Ação de despejo (veja a página 124).
Injunção no arrendamento
É uma alternativa ao dispor dos inquilinos para agilizar a defesa de alguns
dos seus direitos, nomeadamente no que respeita às obras urgentes, quando
pretendem que lhes sejam pagos determinados valores ou sofrem assédio no
arrendamento (veja, a seguir, a caixa Inquilinos protegidos de assédio). Vejamos
em que casos é possível apresentar uma injunção em matéria de arrendamento.
53
INQUILINOS PROTEGIDOS DE ASSÉDIO

Entende-se por assédio no arrendamento (e subarrendamento) qualquer comportamento
ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro com interesse no imóvel, que,
com o objetivo de o desocupar, incomode os legítimos ocupantes, os sujeite a um ambi-
ente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo,
ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e o uso do imóvel.
• Em caso de assédio no arrendamento, o inquilino ou subarrendatário pode dirigir uma
comunicação escrita ao senhorio descrevendo a situação e intimando-o a adotar as medi-
das necessárias para:
— cessar a produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou de outros atos
praticados (por si ou por interposta pessoa), suscetíveis de causar prejuízo para a saúde
do arrendatário ou de quem com ele reside legitimamente;
— corrigir deficiências no imóvel ou nas partes comuns do edifício que constituam risco
grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens;
— corrigir outras situações que impeçam a fruição do imóvel, o acesso ao mesmo ou a
serviços essenciais (redes de água, eletricidade, gás ou esgotos, por exemplo).
• Além da intimação, o inquilino pode requerer junto da câmara municipal competente a
realização de uma vistoria ao imóvel para constatar as situações mencionadas. A vistoria
tem natureza urgente e, por isso, está sujeita a prazos máximos: 20 dias até ser realizada
e mais 10 dias para emitir o auto.
• O senhorio deve, até 30 dias depois de receber a intimação, enviar uma comunicação ao
arrendatário onde demonstre que adotou as medidas necessárias para resolver a situação
ou exponha a razão pela qual não o fez. Se não tiver resposta ou a situação se manti-
ver, sem justificação, o arrendatário pode requerer uma injunção contra o senhorio (veja,
na página anterior, o título Injunção no arrendamento), para o obrigar a corrigir a situação
e, ainda, exigir-lhe o pagamento de 20 euros por dia, a partir do final do prazo de 30 dias,
até que o senhorio demonstre o cumprimento da intimação ou seja decretada a injunção.
Esta sanção pecuniária aumenta 50% quando o arrendatário tenha idade igual ou supe-
rior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%. A intimação
caduca, extinguindo-se a sanção pecuniária, se a injunção for indeferida.
Pagamentos
Desde logo, a injunção é uma possibilidade quando o inquilino, tendo adian-
tado montantes que são da responsabilidade do senhorio, pretende reavê-
-los. Nomeadamente:
— pagamento do valor relativo à execução de obras em substituição do
senhorio, em caso de execução de intimação de realização de obras
necessárias à manutenção da segurança, salubridade ou arranjo estético
do edifício;
— pagamento do valor relativo à execução de obras urgentes em substitui-
ção do senhorio.
54
Injunção com intimação

Para algumas situações, é necessário que o pedido de injunção seja acom-
panhado de outros documentos, nomeadamente a intimação dirigida ao
senhorio pelo inquilino e o auto emitido pela câmara municipal competente:
— cessação de condutas que constituam uma ameaça para a saúde do inqui-
lino. Neste caso, o auto também pode ser emitido pela autoridade policial
junto da qual o inquilino tenha apresentado queixa;
— correção de deficiências do imóvel causadoras de risco grave para a saúde
ou para a segurança de pessoas ou bens;
— correção de problemas que impeçam a utilização do imóvel arrendado.
Neste caso, o auto também pode ser emitido por autoridade policial.
O serviço de injunção em matéria de arrendamento é criado junto da Dire-

ção-Geral da Administração da Justiça e tem competência em todo o ter-
ritório nacional. No entanto, à data de edição deste guia, ainda não eram
conhecidos os procedimentos para dar início ao processo.
55
A
A
Capítulo 2
Obras
Mais cedo ou mais tarde, qualquer imóvel precisa de obras. Por isso, saber quais
são as responsabilidades de proprietários e inquilinos neste âmbito é impor-
tante para precaver problemas e resolver rapidamente os que possam surgir.
Em primeiro lugar, é preciso distinguir as obras correntes das que têm uma
natureza “extraordinária”. O senhorio é obrigado a fazer as primeiras para
resolver problemas no imóvel. Se ocorrerem problemas nas canalizações
ou infiltrações que danifiquem as paredes, cabe ao inquilino contactar o
senhorio e a este encarregar-se da reparação. O segundo tipo de obras rela-
ciona-se com a conservação do imóvel, destinando-se a manter as condições
de habitabilidade. A lei estabelece que todos os edifícios devem ser alvo de
obras de conservação, pelo menos, uma vez em cada 8 anos. Independente-
mente deste prazo, cabe ao proprietário realizar todas as obras necessárias
à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético. Também
as câmaras municipais podem, a qualquer momento, por sua iniciativa ou
a pedido de algum interessado (por exemplo, o inquilino), determinar as
intervenções necessárias ou ordenar a demolição total ou parcial de cons-
truções que ameacem ruir ou que ofereçam perigo para a saúde pública e a
segurança das pessoas.
Na generalidade dos casos, quando as obras são impostas pelo município,

este nomeia três técnicos para uma vistoria prévia. Pelo menos 7 dias antes
da vistoria, o proprietário é notificado por carta, sendo informado dos moti-
vos que justificam a decisão. Caso se desconheça a identidade ou o paradeiro
do proprietário, é obrigatório afixar um edital no imóvel. Até à véspera da
vistoria, o proprietário pode indicar um perito para o representar e colo-
car questões a que os técnicos nomeados pela câmara deverão responder.
Se não indicar ninguém, a vistoria é realizada sem a sua presença. Mas ainda
pode intervir mais tarde, impugnando a decisão tomada. Estas formalidades
podem ser dispensadas em caso de risco iminente de desmoronamento ou
grave perigo para a saúde pública.
Se, na sequência desta avaliação, a câmara determinar a realização de obras,

o proprietário terá de as fazer. Caso não as inicie, não apresente os documen-
tos ou outros elementos necessários ao processo, no prazo indicado (ou estes
sejam recusados) ou não as conclua no prazo fixado, a câmara municipal pode
tomar posse administrativa do imóvel para lhes dar execução imediata.
Embora todos estes procedimentos estejam há muito previstos na lei, facil-

mente se conclui, dado o estado de muitos edifícios, que nem sempre são
seguidos pelos municípios. Os desequilíbrios criados pelas leis do arrenda-
mento que têm vigorado em Portugal contribuíram para a degradação dos
imóveis.
58
A Obras
Obras por iniciativa das partes

As obras de conservação ordinárias e extraordinárias são, por regra, da res-
ponsabilidade do senhorio (veja a caixa da página 61). Este deve manter o
imóvel em bom estado de conservação. Pela sua parte, o inquilino só pode
NÍVEL DE CONSERVAÇÃO DOS IMÓVEIS

Embora o mecanismo de atualização das rendas dos contratos anteriores a 18 de novem-
bro de 1990 tenha deixado de ter como pressuposto a existência de um nível de conserva-
ção igual ou superior a 3, continua a ser necessário avaliar o nível de conservação dos imó-
veis, arrendados ou não, para outras finalidades, nomeadamente, por exemplo, quando
existe obrigação de realojamento ou para determinar as obras de reabilitação necessárias.
Esta avaliação é feita através das câmaras municipais, estando os técnicos nela envolvidos
impedidos de intervir em processos respeitantes a prédios de que sejam proprietários ou
em que seja parte interessada alguma empresa para que trabalhem. O mesmo se aplica a
imóveis que pertençam a familiares seus ou em que estes sejam parte interessada: neste
grupo incluem-se ascendentes, descendentes ou parentes e afins até ao 4.º grau da linha
colateral (veja o esquema da página 92).
O nível de conservação reflete o estado do imóvel e a existência de infraestruturas básicas.
Como poderá ver no quadro que se segue, existem 5 níveis de conservação.
CLASSIFICAR A CONSERVAÇÃO
DOS IMÓVEIS
Nível Estado de conservação
1 Péssimo
2 Mau
3 Médio
4 Bom
5 Excelente
Se o imóvel for considerado péssimo ou mau, o proprietário, usufrutuário ou arrendatário

podem requerer à câmara municipal ou à entidade gestora competente a descrição das
obras a efetuar para se atingir o nível médio. Quando for atribuído um nível médio ou bom,
estas pessoas podem ainda requerer a descrição das obras necessárias para se atingir um
nível superior.
59
fazer obras se tal estiver previsto no contrato, tiver autorização escrita do

senhorio ou em caso de urgência, para prevenir danos iminentes ou maio-
res. A lei admite a execução de outras obras pelo inquilino, desde que sejam,
por exemplo, necessárias à correção de más condições de segurança ou de
salubridade.
Iniciativa do inquilino
Embora, em princípio, as obras sejam da responsabilidade do senhorio e o
inquilino apenas possa fazê-las se tal estiver previsto no contrato de arren-
damento ou for autorizado, por escrito, pelo senhorio, a lei permite que as
partes cheguem a um acordo alternativo. Por exemplo, os encargos com
as obras podem ser suportados pelo inquilino ou partilhados entre ambos.
A lei prevê, ainda, algumas situações em que o inquilino pode efetuá-las sem
autorização prévia, como veremos já a seguir.
Pequenas deteriorações ou benfeitorias

O inquilino pode efetuar pequenas deteriorações ou alterações que asse-
gurem o seu conforto (por exemplo, fazer alguns furos que permitam ins-
talar um aparelho de ar condicionado, colocar armários ou pintar as pare-
des). Como é evidente, a questão nem sempre será pacífica. Aquilo que o
inquilino considera uma melhoria pode ser visto como uma deterioração
pelo senhorio. Ainda assim, e a menos que tenham acordado algo diferente,
deverá reparar essas deteriorações/obras antes de restituir o imóvel.
Como, na maioria dos casos, os inquilinos necessitam de autorização para

avançar com as obras, sendo esta dada coloca-se a questão de saber se,
no final do contrato, têm direito a alguma compensação pela eventual bene-
ficiação do imóvel. A resposta depende do tipo de obras. Algumas podem
ser retiradas, outras dão origem a uma indemnização e outras, ainda, não
permitem compensação alguma (veja o título Benfeitorias, na página 45).
Reparações urgentes
As reparações urgentes são uma exceção à regra de que as obras são da
responsabilidade do senhorio. Se ocorrer uma inundação devida a ruturas
na canalização, o inquilino pode ver-se obrigado a tomar a iniciativa. Terá
direito ao reembolso das despesas se avisar o senhorio quando der início à
60
A Obras
reparação. Para evitar problemas, além de um telefonema, envie uma carta

registada com aviso de receção.
O inquilino também pode realizar obras em caso de recusa ou inércia do

senhorio. Trata-se de reparações urgentes, embora não com a urgência da
situação anterior. Se o senhorio nada fizer, apesar de já ter sido contactado
pelo inquilino, a solução pode passar por recorrer aos julgados de paz ou
aos tribunais. Mas a natureza do problema pode não ser compatível com
tais delongas. Assim, deverá enviar ao senhorio uma carta registada, com
aviso de receção, dando um prazo razoável para que realize as obras (por
exemplo, 15 dias, se for viável que as obras sejam feitas nesse prazo). Se este
desrespeitar o prazo, poderá fazê-las e terá direito a ser reembolsado.
DIVERSOS TIPOS DE OBRAS

Com a revogação do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), deixaram de existir os con-
ceitos legais de obras de conservação ordinárias, extraordinárias ou de beneficiação. Mas
esta terminologia continua a ser utilizada na legislação. Considerando que não haverá
grandes alterações aos significados dados pela antiga lei, segue-se a explicação de cada
conceito.
Obras de conservação ordinária

Genericamente, visam a reparação e a limpeza geral do prédio e das suas dependências.
Incluem as obras impostas pela administração pública (sobretudo, câmaras), que tenham
por objetivo repor as características do prédio quando foi concedida a licença de utilização
ou visem manter o locado nas condições requeridas pelo contrato e existentes à data da
sua celebração. Por outras palavras, são as obras de conservação geral que asseguram
a habitabilidade do imóvel. Quanto às que resultam da própria lei ou da imposição da
administração pública, destacam-se as de realização obrigatória, de 8 em 8 anos, ou as
impostas pelas autarquias para assegurar, entre outros aspetos, boas condições de salubri-
dade e segurança contra incêndios.
Obras de conservação extraordinária

Servem para corrigir defeitos de construção ou para responder a situações imprevistas ou
de força maior (abatimento de um terreno, por exemplo). Abrangem todos os trabalhos
necessários para reparar danos que, não tendo sido provocados por ações ou negligência
do proprietário, apresentem um valor, no ano em que forem realizados, superior a 2/3 do
rendimento líquido do prédio nesse mesmo ano. Na prática, trata-se de obras originadas
por acontecimentos extraordinários, como, por exemplo, uma catástrofe natural, ou que
tenham um custo elevado face ao rendimento proporcionado pelo prédio.
Obras de beneficiação
São todas as que não possam ser enquadradas no âmbito das anteriores: por exemplo,
a construção de equipamentos adicionais, como uma piscina.
61
Iniciativa do senhorio
Quando o senhorio pretende fazer obras, pode ter de lidar com alguns pro-
blemas. Há trabalhos simples, que não têm especiais implicações para o
inquilino, mas outros obrigam à desocupação do imóvel. As regras que expli-
camos nos títulos seguintes aplicam-se quando a realização de obras por
iniciativa do senhorio implica a desocupação do imóvel. Ou seja, as obras
de remodelação e restauro profundos. Com algumas exceções, as mesmas
regras se aplicam quando é necessário terminar o contrato de arrenda-
mento para demolir o edifício. Num caso como noutro, a saída do inquilino
é inevitável. E, para que esta ocorra, o senhorio tem de cumprir algumas
formalidades.
Denúncia do contrato
Em primeiro lugar, o senhorio tem de comunicar essa intenção ao inquilino,
pelo menos, 6 meses antes da data pretendida para a desocupação do imó-
vel. Da comunicação deverá também constar, expressamente, a razão para
pôr termo ao contrato de arrendamento. Para que a denúncia seja eficaz,
terá ainda de ser acompanhada de:
— comprovativo de que foi iniciado o procedimento de controlo prévio junto
da entidade competente, para que as obras sejam autorizadas, se estas
estiverem sujeitas a tal controlo, ou de que o pedido foi aceite, tratando-
-se de operação urbanística sujeita a licença administrativa;
— cópia dos elementos entregues com o requerimento de controlo prévio
e comprovativo da entrega, emitido pelo município, no caso de obras de
alteração ou ampliação do imóvel;
— termo de responsabilidade do técnico e autor do projeto declarando que
a obra obriga à desocupação do imóvel.
Confirmando-se que as obras foram autorizadas (licença administrativa) ou

que não foram rejeitadas (comunicação prévia), o comprovativo deve ser
enviado ao inquilino. Este terá um prazo de 60 dias, após a receção da comu-
nicação, para abandonar o locado. O inquilino cujo contrato foi denunciado
nos termos mencionados pode exercer o direito de preferência quando o
senhorio celebrar novo arrendamento.
Realojamento ou indemnização
A denúncia de um contrato de duração indeterminada para permitir a exe-
cução de obras que obrigam à desocupação do imóvel implica que senhorio
62
A Obras
e inquilino terão ainda de chegar a acordo quanto à compensação que o

primeiro irá proporcionar ao segundo. Existem duas possibilidades, sendo
que, se as partes não chegarem a acordo sobre a solução a adotar até 60 dias
depois da receção da comunicação, se aplica a primeira:
— garantia de realojamento do inquilino por período não inferior a
3 anos;
— pagamento de uma indemnização que nunca será inferior a 2 anos
de renda nem ao dobro do equivalente a 1/15 do valor patrimonial do
imóvel, que consta na caderneta predial.
Se a opção for pelo realojamento, este terá de ser feito em condições seme-
lhantes às que o inquilino já tinha, quer quanto ao local, quer quanto ao
valor da renda e encargos. Ou seja, entre outros aspetos, o senhorio terá de
proporcionar ao inquilino uma habitação em estado de conservação igual ou
superior àquela onde vivia, adequada às necessidades do agregado familiar
daquele e na mesma freguesia ou limítrofe.
A lei presume adequada às necessidades do agregado familiar a habitação

com uma tipologia entre o mínimo e o máximo previstos na ilustração da
página seguinte, de modo a que não se verifique sobrelotação.
Demolição do prédio
A denúncia do contrato pelo senhorio para demolição pode ocorrer quando
tal:
— seja ordenado pela câmara municipal, devido a risco de ruína ou perigo
para a saúde pública e para a segurança das pessoas, ou por outra
entidade gestora (regra geral, as sociedades de reabilitação urbana),
considerando que a esses edifícios faltam requisitos de segurança e
salubridade indispensáveis ao fim a que se destinam e que a reabilita-
ção é técnica ou economicamente inviável. Tratando-se de património
cultural imóvel classificado ou em vias de classificação, não pode ser
efetuada a sua demolição total ou parcial sem prévia e expressa auto-
rização do Instituto de Gestão do Património Arquitetónico e Arqueo-
lógico (igespar);
— seja necessário por força da degradação do prédio, o que terá de ser com-
provado pelo município;
— decorra, por exemplo, de um plano de pormenor de reabilitação urbana.
Quando a ordem ou a necessidade de demolição previstas nas duas primei-

ras alíneas resultarem de ação ou omissão culposa do proprietário ou de
terceiro, o inquilino tem direito a ser indemnizado pelo responsável.
63
UMA HABITAÇÃO ADEQUADA ÀS NECESSIDADES DO AGREGADO (1)
Composição do agregado Tipo de habitação

familiar (n.º de pessoas) (mínimo e máximo)
T1
T0 até
para 2
T1 T2
até
para 2 para 4
T2 T3
até
para 3 para 6
T2 T3
até
para 4 para 6
T3 T4
até
para 5 para 8
T3 T4
até
para 6 para 8
T4 T5
até
para 7 para 9
T4 T5
até
para 8 para 9
T5
+ até T6
para 9
(1) O
tipo da habitação é definido pelo número de quartos de dormir e pela sua capa-
cidade de alojamento (por exemplo, T2 para 3 significa 2 quartos para 3 pessoas).
64
A Obras
Contratos anteriores
a 15 de novembro de 1990
Os contratos mais antigos têm algumas especificidades no que respeita à
desocupação do imóvel para demolição, quando os inquilinos têm caracte-
rísticas que requerem uma proteção acrescida.
É para demolir?
No que respeita às obras por iniciativa do senhorio, o despejo para demoli-
ção só poderá ocorrer se a obra:
— for ordenada pela entidade gestora (câmara municipal ou sociedade de
reabilitação urbana) por a construção ameaçar ruína ou oferecer perigo
para a saúde pública e para a segurança das pessoas ou por faltarem os
requisitos de segurança e salubridade indispensáveis ao fim a que se des-
tina e a reabilitação seja técnica ou economicamente inviável;
— for necessária devido ao estado de degradação do imóvel, o que terá de
ser comprovado pelo município;
— decorrer de um plano de pormenor de reabilitação urbana.
Havendo denúncia do contrato de arrendamento para demolição, o senhorio

está obrigado a pagar uma indemnização, exceto se as obras decorrerem de
um plano de pormenor de reabilitação urbana. Neste último caso, o senho-
rio pode pedir à entidade responsável pela execução do plano o reembolso
dos custos suportados com o realojamento ou indemnização do inquilino.
65 anos ou incapacidade
Nos contratos anteriores a 1990, existem regras específicas para inquilinos
com 65 anos ou mais ou grau comprovado de incapacidade igual ou supe-
rior a 60%. A denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou
realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem
à desocupação do imóvel implica que o senhorio pague uma indemniza-
ção ao inquilino. Caso senhorio e inquilino não cheguem a acordo quanto
ao montante da indemnização, deve a mesma corresponder a 2 anos de
renda, desde que esse montante não seja inferior ao dobro de 1/15 do valor
65
patrimonial tributário do imóvel. O senhorio deve ainda garantir o realo-

jamento do inquilino, pelo menos durante 3 anos, em condições análogas
às que este tinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e
encargos.
O realojamento dá lugar à celebração de um novo contrato de arrenda-

mento por duração indeterminada. A renda a pagar pode ser atualizada,
desde que respeite o limite anual máximo de 1/15 do valor do imóvel.
Quanto ao valor do imóvel, é o da avaliação efetuada pelas Finanças, que
encontrará na caderneta predial (veja também o título Avaliação do imóvel,
na página 81).
Suspensão do contrato durante as obras

Se o contrato de arrendamento não terminar, mas for suspenso para remo-
delação ou restauro profundos e o inquilino tiver idade igual ou superior
a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a
60%, o senhorio fica obrigado a assegurar o seu realojamento durante esse
período, mantendo-se o valor da renda e encargos do contrato. O senhorio
tem de comunicar a suspensão do contrato ao inquilino.
Se o inquilino optar pela denúncia do contrato, tem direito a uma indemni-

zação correspondente a 2 anos de renda.
Obras coercivas
Todas as edificações devem ser objeto de obras de conservação, pelo menos,
uma vez em cada período de 8 anos. Independentemente deste prazo, o pro-
prietário deverá realizar e assegurar todas as obras necessárias à manu-
tenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético. Todavia, quando
o senhorio não realiza as obras, a câmara municipal pode, a qualquer
momento, por sua iniciativa ou mediante requerimento dos interessados,
determinar a realização das obras de conservação necessárias. Da mesma
forma, pode ordenar a demolição total ou parcial das construções que ame-
acem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das
pessoas.
66
A Obras
Estes direitos das câmaras são extensíveis a empresas locais que se dedi-
quem, em exclusivo, à gestão de operações de reabilitação urbana: as socie-
dades de reabilitação urbana. A intenção do legislador é clara: pressionar os
senhorios a manter os seus imóveis em bom estado de conservação.
Se o proprietário não iniciar as obras a que está obrigado ou não as concluir

dentro dos prazos que lhe forem fixados, a câmara municipal pode impor a
sua realização ou tomar posse administrativa do imóvel, a fim de as executar
de imediato. São as chamadas obras coercivas.
PROIBIDO DETERIORAR
Além de obrigar os senhorios a efetuar as obras de conservação necessárias à habitabili-
dade do edifício, a lei prevê uma “proibição de deterioração”. Na prática, o proprietário
não pode, culposamente, provocar ou agravar uma situação de falta de segurança ou de
salubridade, causar a deterioração do edifício ou prejudicar o seu arranjo estético.
A menos que o proprietário apresente prova em contrário, a lei presume que este violou a
proibição de deterioração quando:
— o edifício esteja total ou parcialmente devoluto/abandonado;
— estejam em falta elementos decorativos, nomeadamente cantarias ou zonas relevantes
de revestimento de azulejos, em áreas do edifício que não sejam acessíveis aos tran-
seuntes, sendo evidente que tal resulta de ação humana.
Posse administrativa
O dono da obra e demais titulares de direitos reais de propriedade sobre o
imóvel (por exemplo, um credor hipotecário) são notificados por carta regis-
tada com aviso de receção do ato que tiver determinado a posse administra-
tiva. Sempre que não seja possível a notificação postal, devido, por exemplo,
ao desconhecimento da identidade do proprietário, a notificação é efetuada
através de afixação de um edital no imóvel. Este procedimento é realizado
pelos funcionários municipais responsáveis pela fiscalização de obras, que
elaboram um auto onde se identifica o ato que determinou a posse admi-
nistrativa e se especifica o estado em que se encontra o terreno, a obra e as
demais construções existentes no local, bem como os equipamentos que ali
se encontrarem.
Tratando-se de execução coerciva de uma ordem de demolição ou de traba-

lhos de correção ou alteração de obras, o prazo é o mesmo que havia sido
concedido ao proprietário “faltoso”, contando-se a partir da data de início
da posse administrativa.
67
Serão da responsabilidade do infrator todas as despesas inerentes à posse

administrativa (pagamento de máquinas e burocracia, por exemplo) inclu-
indo os custos de realojamento dos inquilinos e quaisquer indemnizações
ou sanções pecuniárias que a administração tenha de suportar para o efeito.
Quando tais quantias não forem pagas voluntariamente, no prazo de 20 dias
a contar da notificação, serão cobradas em processo de execução fiscal,
no tribunal. Ou seja, haverá uma penhora dos bens do devedor. Em alter-
nativa ao processo de execução fiscal, a câmara municipal pode optar pelo
arrendamento forçado, devendo notificar o proprietário e indicar nessa noti-
ficação o local, o dia e a hora do ato de transmissão da posse.
Despejo administrativo
Se o prédio se encontrar muito degradado, pode necessitar de obras que
impliquem a sua desocupação. Neste caso, e se o senhorio não as fizer,
a câmara tem o direito de proceder ao despejo do imóvel, no todo ou em
parte, e tomar posse do mesmo para executar os trabalhos. Para o efeito,
tem de assegurar o realojamento temporário dos inquilinos, em condições
de habitabilidade. Estes deverão continuar a pagar a renda.
A autarquia terá de notificar o inquilino com, pelo menos, 30 dias de ante-

cedência (por carta registada ou através da afixação de um edital na porta
da respetiva casa e na sede da junta de freguesia), dos seguintes elementos:
— data do despejo e local do realojamento;
— obrigação de retirar todos os bens;
— duração previsível das obras;
— obrigação de depositar as rendas a favor da entidade promotora das obras,
enquanto o valor pago por esta não tiver sido totalmente reembolsado.
Se restarem bens no imóvel quando a câmara tomar posse, serão objeto

de arrolamento. Ou seja, são descritos num documento e é-lhes atribu-
ído determinado valor. Tal documento é assinado pelo funcionário que
o redige e pelo possuidor dos bens (em princípio, o inquilino), se estiver
presente. Este pode assistir ao arrolamento ou fazer-se representar por
advogado. Se o auto de arrolamento não for assinado pelo possuidor dos
bens, deverão intervir duas testemunhas. Os bens ficam à guarda da enti-
dade promotora das obras coercivas e são entregues ao respetivo dono,
a seu pedido. À partida, poderia parecer uma boa forma de armazenar os
bens enquanto as obras não terminassem. No entanto, se o inquilino não
retirar os bens por sua iniciativa, tem de suportar todas as despesas resul-
tantes do despejo.
68
A Obras
Pagamento das obras

Antes de as obras começarem, a entidade promotora das obras (câmara
municipal ou entidade gestora de operação de reabilitação urbana) elabora
um orçamento, que deve ser comunicado por escrito ao senhorio, onde é
discriminado o valor máximo que este tem de suportar. Na verdade, as obras
efetuadas e, se for o caso, o realojamento temporário dos inquilinos são
pagos pelo senhorio através das rendas. Ou seja, até perfazer o valor fixado
no orçamento, a entidade promotora pode ficar com o total (ou apenas
uma parte) da renda mensal em vigor no início dos trabalhos, acrescida das
atualizações anuais. Por sua vez, se o senhorio demonstrar que as rendas
são indispensáveis para o sustento do seu agregado familiar, e desde que o
requeira, a entidade promotora das obras coercivas pode autorizar o levan-
tamento de metade do valor das rendas.
Para que a entidade promotora das obras coercivas possa reaver o que
pagou, o inquilino tem de depositar a renda até a dívida ficar satisfeita.
O depósito pode ser feito em qualquer banco, através de um documento
próprio em que consta a identidade do senhorio e a do inquilino, a identifi-
cação do imóvel, o valor da renda, o período a que respeita e o motivo por
que se pede o depósito (neste caso, o reembolso de obras efetuadas pela
entidade promotora).
Quando a entidade promotora tiver recebido o total gasto nas obras, deverá
comunicar ao inquilino, no prazo de 10 dias, que pode deixar de depositar
a renda. A partir desse momento, é restabelecida a normal relação entre
inquilino e senhorio, ou seja, é a este que o inquilino terá de pagar a renda.
Terminadas as obras, a autarquia informa o inquilino. Salvo justo impedi-

mento (por exemplo, doença), este terá 3 meses para reocupar a casa. Não
cumprindo este prazo, o contrato caduca (veja o título Caducidade do con-
trato, na página 105).
69
A
A
Capítulo 3
Rendas
A renda é uma prestação em dinheiro, que deve ser paga periodicamente

(por norma, todos os meses), como contrapartida da utilização do imó-
vel. São várias as questões relacionadas com o seu pagamento: desde logo,
quando e onde é efetuado. Também há que ter em conta a respetiva atuali-
zação. De facto, as correções anuais são inevitáveis, pelo que o valor acor-
dado na celebração do contrato, muito provavelmente, já não será aquele
que se pagará no final. Mas a que critérios obedece esta atualização anual?
E as rendas antigas, que regras deverão seguir? Neste capítulo, respondemos
a estas e a outras questões relacionadas com um dos aspetos mais sensíveis
do contrato de arrendamento.
Aspetos gerais
A data, o local e o modo de pagamento da renda são aspetos importantes,
sobretudo para o inquilino, se quiser cumprir atempadamente as suas obri-
gações. A caução também é relevante, sobretudo no início do contrato, pois,
normalmente, exige um esforço financeiro adicional. Mas, no final, facilita o
acerto de contas entre as partes. Vejamos, então, os aspetos mais genéricos
relacionados com a renda e com outras despesas inerentes ao contrato.
Quando deve ser paga?

Regra geral, a primeira renda é paga na assinatura do contrato e as posterio-
res no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que digam respeito. Ou seja,
se o contrato de arrendamento for celebrado no dia 1 de fevereiro, nesse
dia deverão ser pagos os meses de fevereiro e março. Em seguida, no dia
1 de março vence a renda do mês de abril e assim sucessivamente. Isto sig-
nifica que, com exceção da primeira, a renda é sempre paga 1 mês antes do
período de ocupação do imóvel a que corresponde. Mas, se as partes assim
o entenderem e o puserem por escrito, o pagamento pode ser ainda mais
antecipado, até ao máximo de 3 meses.
Embora a renda deva ser paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele
em que é devida, as pessoas que, ao abrigo de contratos anteriores a 28 de
junho de 2006, tiverem fixado outra data (era frequente estabelecer-se que
tal deveria acontecer até ao dia 8) não precisam de alterar os seus hábitos.
72
A Rendas
Modo de pagamento
Existem diversas possibilidades. O pagamento pode ser efetuado através
de débito em conta, por transferência bancária, programada ou não, ou,
eventualmente, por cheque ou em dinheiro. As partes são livres de esco-
lher. Devem, contudo, ter em conta que a comodidade de certos processos
pode trazer alguns inconvenientes. Por exemplo, é indiscutível que o débito
em conta ou a transferência programada são métodos simples, tanto para
o inquilino como para o senhorio. Mas, se ocorrer um conflito com impli-
cações na renda (uma atualização indevida, compensações por obras, etc.),
o inquilino terá algum trabalho para alterar o procedimento. Qualquer que
seja a opção, convém que exista um registo da transação.
Se for acordado que o pagamento é efetuado no domicílio do inquilino

ou de um eventual procurador seu e tal não acontecer, presume-se que o
senhorio não apareceu nem mandou receber a renda no dia do vencimento.
Mas este poderá ainda demonstrar que não foi isso que aconteceu.
Caução
A caução é o montante habitualmente pago ao senhorio pelo inquilino,
na celebração do contrato de arrendamento, a título de garantia. O seu valor
é acordado entre as partes, mas corresponde, regra geral, a 1 mês de renda.
No final do contrato, se devolver o imóvel ao senhorio em perfeito estado de
conservação, ou seja, como lhe foi entregue quando o arrendou, o arrenda-
tário tem direito a reaver a quantia entregue a título de caução. Caso contrá-
rio, esta poderá ser usada para fazer face aos custos dos trabalhos de repa-
ração, sendo devolvido o que sobrar. Inversamente, se o valor da caução for
insuficiente para cobrir as despesas de reparação, o inquilino terá de pagar
o restante do seu bolso.
Muitos inquilinos optam por “usar” a caução para ficar mais 1 mês no imó-
vel. Tal é possível quando não existirem danos pelos quais sejam responsá-
veis e o valor da caução corresponder ao da renda mensal. Mas, para isso,
é necessário que o senhorio concorde e tenha conhecimento do estado em
que a casa se encontra. Usar a caução para pagar a última renda implica,
para o senhorio, perder a possibilidade de beneficiar da caução caso sejam
necessárias reparações.
A forma mais vulgar de prestar caução é o depósito de uma quantia especí-

fica (regra geral, o equivalente a 1 mês de renda). Embora a garantia bancária
73
ou um seguro-caução sejam alternativas possíveis, acarretam custos eleva-

dos para particulares.
Redução
Se, por motivos que não sejam da sua responsabilidade ou dos seus fami-
liares, o inquilino for privado da utilização do imóvel ou vir diminuídos os
benefícios prometidos pelo senhorio, terá direito a uma redução na renda,
proporcional ao tempo ou ao prejuízo sofrido. Além disso, poderá pôr fim
ao contrato (veja o título Iniciativa do inquilino, na página 119).
No entanto, caso a privação ou a diminuição não sejam imputáveis ao senho-

rio nem aos seus familiares, o inquilino só terá direito à redução na renda
quando uma ou outra excedam 1/6 da duração do contrato (por exemplo,
num contrato de 5 anos, se o inquilino ficar privado do uso da casa por mais
de 10 meses). Consideram-se familiares os parentes, afins ou empregados
que vivam habitualmente em comunhão de mesa e habitação com o inqui-
lino ou o senhorio.
Outros encargos e despesas

Cabe às partes definir quem suporta os encargos com os imóveis e outras
despesas, como, por exemplo, quotas de condomínio e contas da eletrici-
dade e gás. O acordo deverá ficar estabelecido no contrato. Se nada for men-
cionado, aplica-se o seguinte:
— os encargos e as despesas correntes com serviços e bens são da respon-
sabilidade do inquilino. É o caso das contas da eletricidade, água e gás,
embora os contratos também possam definir que quem as suporta é o
senhorio. Naturalmente, se assim for, a renda já inclui tais custos;
— se o arrendamento incidir sobre uma fração autónoma, os encargos e as
despesas referentes à administração do condomínio, conservação e fruição
de partes comuns, bem como o pagamento de serviços, correm por conta
do senhorio. No entanto, mais uma vez, senhorio e inquilino podem estabe-
lecer algo diferente no contrato de arrendamento.
Os serviços devem ser contratados em nome de quem for responsável pelo

seu pagamento. Ou seja, se competir ao senhorio pagar a eletricidade, o res-
petivo contrato deve estar em seu nome. No entanto, se ficar estabelecido
que é o inquilino a suportar determinado serviço contratado em nome do
74
A Rendas
senhorio, este último paga-o (uma vez que se encontra em seu nome) e,
depois, é reembolsado pelo primeiro. Para o efeito, deve apresentar ao
inquilino o comprovativo do pagamento.
Por sua vez, o inquilino tem de reembolsar o senhorio até ao final do mês
seguinte ao da entrega do comprovativo, juntamente com a renda. Se as par-
tes acordarem uma quantia fixa mensal por conta destes custos, os acertos
devem ser feitos semestralmente.
Atualização das rendas

Por norma, o valor das rendas é atualizado anualmente. Mas as regras para o
fazer diferem consoante os contratos sejam anteriores ou posteriores a 18 de
novembro de 1990.
Novos contratos
Cabe às partes definir por escrito como será atualizada a renda e com que
periodicidade. A lei também permite que não haja atualização, o que será
mais provável nos arrendamentos de curta duração. Se nada for estipulado,
aplica-se o seguinte:
— a renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes
publicados no Diário da República em outubro;
— a primeira atualização poderá ser efetuada 1 ano após o início do contrato
e as seguintes, sucessivamente, 1 ano depois da anterior;
— o senhorio deverá comunicar, por escrito e com a antecedência mínima
de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante
(veja a minuta da página 179).
Se o senhorio não propuser a atualização da renda no momento adequado,

não poderá exigi-la mais tarde. Por exemplo, se, 1 ano após o início do con-
trato, se esquecer de enviar a carta de atualização, não poderá vir a recu-
perar os aumentos não efetuados. Mas já poderá somar os coeficientes de
atualização não aplicados a anos posteriores, desde que não tenha deixado
passar mais de 3 anos. Ou seja, se, por exemplo, ao primeiro ano corres-
pondia um coeficiente de 1% e ao segundo ano um de 1,5%, mas o senhorio
75
não tiver atualizado a renda no primeiro ano, no segundo poderá aplicar

um coeficiente de 2,5%. Nada tendo feito nos 3 anos após a data em que
teria sido possível a aplicação do coeficiente, considera-se que não havia a
intenção de atualizar as rendas todos os anos e, nesse caso, já não poderá
englobá-lo.
O coeficiente anual de atualização das rendas resulta da variação do índice

de preços no consumidor (excluindo os praticados no setor da habitação)
registados nos 12 meses anteriores, valores que são disponibilizados a 31 de
agosto. É apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) e publicado no
Diário da República até ao dia 30 de outubro de cada ano, para que possa ser
aplicado desde o início do ano seguinte. A título exemplificativo, em 2020
o coeficiente aplicável é de 1,0051. Assim, uma renda de 600 euros passaria
a 603,06 euros, ou, mais corretamente, a 604 euros. De facto, o valor que
resulta destas atualizações anuais é arredondado para a unidade de euro
imediatamente superior.
Arrendamentos antigos
Os contratos anteriores a 18 de novembro de 1990 não são abrangidos pelo
Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) e estão sujeitos a um meca-
nismo diferente de atualização das rendas que passa por um processo de
negociação entre as partes. Estes contratos beneficiam de maior proteção,
especialmente no que respeita à atualização de rendas e às possibilidades de
transmissão do arrendamento. Vejamos como as coisas se processam.
Cabe ao senhorio iniciar o processo, enviando ao inquilino uma carta regis-
tada com aviso de receção em que lhe comunica a intenção de atualizar a
renda e propõe novo valor, o tipo e a duração do contrato (veja um exemplo
na página 179). Esta carta inclui ainda os seguintes elementos:
— o valor do imóvel, de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre
Imóveis (CIMI). Este valor é o que está indicado na caderneta predial,
da qual o senhorio deverá juntar uma cópia;
— os requisitos a respeitar pelo inquilino na sua resposta, nomeadamente o
prazo de 30 dias para o fazer e as opções que tem ao seu dispor (aceitar a
proposta, fazer uma contraproposta ou denunciar o contrato);
— as circunstâncias que o inquilino pode invocar para não aceitar a proposta
que lhe é feita e a necessidade de apresentar os respetivos comprovativos;
76
A Rendas
— as consequências da falta de resposta ou da não invocação de algum tipo

de circunstâncias pelo arrendatário.
Resposta do inquilino
O inquilino tem 30 dias para responder à comunicação do senhorio, a con-
tar da sua receção. Se houver vários inquilinos no mesmo imóvel a receber
esta comunicação, com diferentes dias de prazo-limite, a resposta pode ser
dada até ao final daquele que tiver começado a correr em último lugar.
Na resposta, poderá aceitar as alterações que lhe são propostas, opor-se e
contrapor nova renda, duração ou tipo de contrato ou, ainda, denunciar
o contrato de arrendamento. Independentemente de aceitar a nova renda
ou de se opor, o inquilino terá também de pronunciar-se quanto ao tipo e
à duração do contrato de arrendamento propostos pelo senhorio. Se con-
siderar que o valor do imóvel é excessivo, e que isso o prejudica no cálculo
da nova renda, o inquilino pode pedir uma avaliação do valor patrimonial
tributário junto das Finanças. Tem 30 dias para o fazer, mas o pedido não
suspende o processo de atualização da renda.
Aceitação da proposta
Se o arrendatário aceitar a proposta, o valor da renda é atualizado e o contrato
passa a estar submetido ao NRAU. A mudança entrará em vigor no início do
segundo mês a contar da receção da resposta. Na ausência de um acordo das
partes sobre o tipo ou a duração do contrato, considera-se celebrado com
prazo certo, pelo período de 5 anos.
Se o inquilino não responder, tudo se processa como se tivesse aceite a pro-

posta do senhorio quanto à renda, tipo e duração do contrato.
Invocar situação de exceção

O inquilino pode invocar na sua resposta, isolada ou cumulativamente,
as circunstâncias que o integram num regime de exceção:
— carência económica, se o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu
agregado familiar for inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais
(RMNA). Neste caso, deverá apresentar um comprovativo emitido pelo ser-
viço de Finanças. Se, à data da sua resposta, ainda não o tiver, apresenta
prova de que foi requerido (veja como fazer o pedido na página seguinte e
uma minuta da carta a enviar na página 182). Recebido o comprovativo das
Finanças, tem 15 dias para o enviar ao senhorio;
— idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de
incapacidade igual ou superior a 60%. Deverá juntar, também, os respeti-
vos comprovativos, ou seja, cópia do bilhete de identidade, do cartão de
77
cidadão ou de certidão de nascimento, para comprovar a idade, ou docu-

mento da Segurança Social, para comprovar a incapacidade. Encontra um
exemplo de resposta na minuta da página 181.
Para comprovar a carência económica e beneficiar de um regime especial na atualização da renda,

o inquilino terá de pedir um comprovativo nas Finanças através do preenchimento deste formulário.
Poderá encontrá-lo no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt > Apoio ao contribuinte >
Modelos e formulários > Modelo do pedido do Rendimento anual bruto corrigido (RABC)).
Resultado da negociação
A troca de comunicações entre senhorio e inquilino terá um desfecho, ainda
que em alguma das fases uma das partes não responda. Tratando-se de um
regime de exceção a este processo (carência económica, idade ou incapaci-
dade superior a 60%), a própria lei define como a renda irá evoluir.
Oposição pelo inquilino

Se o inquilino se opuser ao aumento da renda, bem como ao tipo ou dura-
ção do contrato, fazendo, por sua vez, uma proposta, o senhorio pode, até
30 dias depois de receber a resposta, comunicar se a aceita ou não. Caso a
oposição do inquilino não seja acompanhada de uma contraproposta, con-
sidera-se que propõe que a renda em vigor à data da comunicação do senho-
rio se mantenha.
78
A Rendas
Se o senhorio aceitar a proposta do inquilino, o contrato fica submetido

ao NRAU, de acordo com o tipo e a duração acordados ou, no silên-
cio ou na falta de acordo, considera-se celebrado por prazo certo, pelo
período de 5 anos. A falta de resposta do senhorio significa que aceita a
renda, o tipo e a duração do contrato de arrendamento propostos pelo
inquilino.
Denúncia pelo senhorio

Se não aceitar a proposta do inquilino, o senhorio tem duas alternativas:
— denunciar o contrato, pagando-lhe uma indemnização equivalente a
5 anos do valor médio das rendas propostas por cada um deles. Esta
indemnização é agravada para o dobro ou em 50% se o acordo falhar,
respetivamente, por uma margem de 10% ou de 20%;
— atualizar a renda, tendo como limite anual máximo o correspondente a
1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel. Neste caso, considera-se que
o contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos.
Havendo denúncia do contrato pelo senhorio, o inquilino terá de desocu-

par o imóvel até 7 meses depois de receber a comunicação. Este prazo é
alargado para 13 meses se tiver a seu cargo filho ou enteado menor, ou que,
tendo menos de 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º anos ou cursos de ensino
pós-secundário, superior ou não.
Denúncia pelo inquilino

Se, no decurso do processo, o inquilino optar por denunciar o contrato de
arrendamento, deverá desocupar o imóvel até 3 meses depois de o senhorio
receber a sua resposta. Neste caso, não há lugar à atualização da renda nem
a indemnização pela cessação do contrato.
Os regimes de exceção
Para alguns inquilinos, a lei prevê uma proteção especial. Trata-se daqueles
que têm baixos rendimentos, idade avançada ou grau de incapacidade igual
ou superior a 60%. Mas terão de invocá-lo na sua resposta à comunicação
do senhorio que desencadeia o processo de atualização da renda e juntar
documentos que o comprovem (veja o título Invocar situação de exceção,
na página 77).
Nos anos seguintes, o inquilino deve fazer prova de que a incapacidade e/ou
a carência económica se mantêm, até 30 de setembro, sempre que tal seja
exigido pelo senhorio. Terminado o prazo de 10 anos, o contrato já poderá
transitar para o NRAU.
79
Carência económica
Se o inquilino provar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do
agregado familiar é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais
(RMNA), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as
partes ou, na sua falta, 10 anos depois de o senhorio receber a resposta do
inquilino. Durante esse período de 10 anos, a renda pode ser atualizada,
desde que não ultrapasse:
— o valor anual correspondente a 1/15 do valor do imóvel, em função da ava-
liação efetuada de acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imó-
veis (CIMI). Se considerar que o imóvel está sobreavaliado e que isso o
prejudica no cálculo da renda, o inquilino pode requerer a reavaliação do
imóvel nos termos do CIMI;
— os escalões de taxa de esforço, tendo em conta o rendimento anual bruto
corrigido (RABC) do agregado familiar do inquilino, tal como é indicado
abaixo.
QUAL O AUMENTO MÁXIMO DA RENDA? (1)
Rendimento mensal
do agregado familiar
do inquilino
(em euros)
inferior 500 a 750 a 1000 a 1500 ou

a 500 749,99 999,99 1499,99 superior
Percentagem
máxima do RABC
(taxa de esforço)
10% 13% 15% 17% 25%
(1) O
rendimento considerado é o RABC, ou seja, o Rendimento Anual Bruto Corrigido. Em nenhum escalão o
aumento da renda poderá ultrapassar o valor anual correspondente a 1/15 do valor do imóvel.
80
A Rendas
Idade ou incapacidade
Vejamos as regras aplicáveis à transição para o NRAU e à atualização especial
de rendas quando o inquilino invoca ter 65 anos ou mais ou um grau de inca-
pacidade igual ou superior a 60% e o comprova. Desde 2019, também estão
abrangidas pelas mesmas regras as situações em que, embora o próprio
inquilino não cumpra nenhum destes requisitos, invoque que reside con-
sigo, há mais de 5 anos, cônjuge, unido de facto, ascendente ou descendente
com um grau de incapacidade igual ou superior a 60% ou idade igual ou
superior a 65 anos ou que o RABC do agregado familiar é inferior a 5 RMNA.
Nestes casos, a transição do contrato para o NRAU fica sujeita a acordo entre
as partes, aplicando-se o seguinte:
— se o inquilino aceitar o valor da renda, esta será devida a partir do início
do segundo mês após a receção pelo senhorio da resposta do inquilino;
— se o inquilino se opuser ao valor da renda, propondo novo valor, o senho-
rio tem 30 dias para dizer se aceita ou não a proposta. Considera-se que
a falta de resposta significa a aceitação do valor proposto pelo inquilino;
— se o senhorio não aceitar o valor proposto, o contrato mantém-se em
vigor sem alteração do regime aplicável (ou seja, o contrato não transita
para o NRAU). Neste caso, o valor da renda é atualizado tendo como limite
máximo o valor anual de 1/15 do valor do imóvel. Porém, se o inquilino
invocar também carência económica serão considerados, para o apura-
mento do valor da renda, os escalões da taxa de esforço (veja o título
Carência económica, na página anterior). O valor da nova renda vigora
por um período de 10 anos, após o qual o senhorio pode atualizar a renda
nos termos gerais.
Em caso de transição para o NRAU, o inquilino pode ser protegido ainda que
não tenha invocado nenhuma das situações de exceção atrás mencionadas.
Se demonstrar, através de atestado da junta de freguesia da residência, que
residia na casa há mais de 15 anos, e tiver, à data da transição do contrato,
idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade igual ou superior a 60%,
o senhorio só poderá opor-se à renovação do contrato em caso de demolição
ou obras de remodelação ou restauro profundas que obriguem à desocupa-
ção do imóvel.
Avaliação do imóvel
A avaliação geral dos prédios urbanos verificada entre 2012 e 2013 veio
resolver um problema que até então era comum: a enorme desatualização
dos valores patrimoniais de muitos dos imóveis existentes em Portugal. Isto
tinha impacto a nível fiscal, mas também na atualização das rendas: sem
81
essa avaliação, não é possível corrigi-las para valores atuais. Atualmente,

é pouco provável que esta questão se coloque. Ainda assim, se considerarem
que o valor do imóvel está sobre ou subavaliado, e que isso os prejudica
no cálculo da renda (recordamos que uma das referências fundamentais no
aumento das rendas é que este não poderá ultrapassar, anualmente, 1/15 do
valor patrimonial tributário do imóvel), proprietário e inquilino podem
pedir nova avaliação às Finanças, se não o tiverem feito nos últimos 3 anos.
Em caso de dúvida sobre quando foi pedida a última avaliação verifique a data
“Entregue em [ano/mês/dia]” que consta na caderneta predial.
Atualização automática e avaliação

O valor patrimonial tributário (VPT) dos prédios urbanos é atualizado auto-
maticamente pelas Finanças, de 3 em 3 anos, mas apenas tendo por base os
coeficientes de desvalorização da moeda. Este mecanismo aumenta os VPT,
mas não tem em conta as variações do preço por metro quadrado, o coefici-
ente de vetustez, relacionado com a idade do imóvel, nem o de localização,
que também pode evoluir positiva ou negativamente, tendo em conta, por
exemplo, as acessibilidades do local. É por isso que ambas as partes têm
interesse em saber como é calculado este valor e verificar se estará na altura
de pedir uma nova avaliação (poderão fazê-lo, no máximo, de 3 em 3 anos,
independentemente da data em que foi efetuada a atualização automática).
O proprietário também pode ter interesse em pedir uma nova avaliação para
reduzir o valor patrimonial e, consequentemente, pagar menos IMI. Mas isso
nem sempre compensa (veja a informação sobre o Imposto Municipal sobre
Imóveis (IMI), a partir da página 161).
A fórmula e as suas variáveis

O valor patrimonial dos prédios urbanos para habitação é determinado por
uma fórmula complexa em que intervêm vários coeficientes. Mas não se
assuste, não precisa de efetuar estes cálculos. A deco proteste dispõe de um
simulador muito fácil de usar. Encontra-o em www.paguemenosimi.pt. Ainda
assim, convém perceber o que está em causa. Vejamos, então, as variáveis
82
A Rendas
da fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário dos imóveis, cujos

dados são fornecidos pelas notificações enviadas pelos serviços de Finanças
e podem ser consultados nas cadernetas prediais.
Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
Vt = valor patrimonial tributário

Vc = valor de construção
A = área bruta de construção + área excedente à de implantação
Ca = coeficiente de afetação
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Cv = coeficiente de vetustez
• Valor patrimonial tributário (Vt). É o valor do imóvel para a Autoridade

Tributária e resulta da aplicação de uma série de critérios e coeficientes.
Pode ser um pouco inferior ao Valor patrimonial atual (CIMI), atualizado pela
aplicação dos coeficientes de desvalorização da moeda. É este último que
efetivamente conta para aplicação da taxa de IMI.
• Valor de construção (Vc). Corresponde ao custo médio de construção por

metro quadrado, incluindo os encargos suportados na construção do edifí-
cio, designadamente os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos,
administração, eletricidade, comunicações e outros consumíveis. Este valor
é fixado anualmente, por portaria, após proposta da Comissão Nacional de
Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU), que funciona junto da Direção-Geral
dos Impostos. Em 2020, o valor é de 492 euros por metro quadrado.
VALOR DE CONSTRUÇÃO POR M2

Ano Preço (euros)
2004 600
2005 612,50
2006 615
2007 615
2008 615
2009 609
2010 a 2018 603
2019 615
83
A este, é somado o valor por metro quadrado do terreno de implantação,

que equivale a 25% do primeiro (492 + 123 = 615 euros).
• Área bruta de construção e área excedente à de implantação (A). Cor-

responde à soma, com diferentes ponderações, de todas as áreas que
integram o imóvel, incluindo terraço, garagem, arrecadações, arrumos,
estacionamento e terrenos. As áreas são depois corrigidas pelo coeficiente
de ajustamento. Para as encontrar, aplicam-se as seguintes fórmulas:
A = (Aa + Ab) × Caj + Ac + Ad
Aa = área bruta privativa

Ab = áreas brutas dependentes
Caj = coeficiente de ajustamento das áreas
Ac = área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação
Ad = área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de
implantação
— a área bruta privativa (Aa) é a superfície total, medida pelo perímetro

exterior e pelos eixos das paredes ou outros elementos separadores
do edifício ou da fração, e inclui varandas, caves e sótãos privativos,
desde que tenham uma utilização idêntica à do edifício ou fração.
A esta área corresponde o coeficiente 1;
— as áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de
uso exclusivo da fração, ainda que se trate de partes comuns e estejam
situadas no exterior do edifício ou da própria fração. No entanto, a sua
utilização é acessória face ao fim a que se destina o imóvel. É o caso
das garagens, parqueamentos, arrecadações, instalações para animais,
sótãos ou caves, desde que não estejam integrados na área bruta priva-
tiva. Existindo, pelo menos, uma destas áreas, aplica-se o coeficiente
de 0,30;
— a área do terreno livre resulta da diferença entre a área total do ter-
reno e a área de implantação das construções e corresponde a jardins,
parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.
O terreno livre tem um coeficiente de 0,025, se não exceder duas vezes
a área de implantação (Ac). À área que ultrapassar este limite (Ad),
é aplicado o coeficiente de 0,005;
— nos prédios destinados a habitação, o coeficiente de ajustamento de
áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e varia em
função dos escalões de área, de acordo com uma fórmula complexa.
Os cálculos são efetuados de forma automática, para cada caso especí-
fico, pelos serviços de Finanças.
84
A Rendas
• Coeficiente de afetação (Ca). Depende do tipo de utilização dos imóveis,

de acordo com o quadro que se segue.
COEFICIENTE DE AFETAÇÃO
Utilização Coeficiente
Habitação 1
Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados 0,7
Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,45
Estacionamento coberto e fechado 0,40
Estacionamento coberto e não fechado 0,15
Estacionamento não coberto 0,08
Arrecadação e arrumos 0,35
Comércio 1,20
Serviços 1,10
Armazéns e atividade industrial 0,60
Comércios e serviços em construção do tipo industrial 0,80
• Coeficiente de localização (Cl). É fixado pelo município a cada 3 anos.

Varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa no
meio rural, ser reduzido para 0,35. Na mesma zona, pode variar de
rua para rua e consoante se aplique a edifícios destinados a habitação,
comércio, indústria ou serviços. Eis os elementos que determinam este
coeficiente:
— acessibilidades, ou seja, a qualidade e a variedade das vias rodoviárias,
ferroviárias, fluviais e marítimas;
— proximidade de equipamentos sociais, tais como escolas, serviços
públicos e comércio;
— serviços de transportes públicos;
— localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.
Compete à Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU)

propor os valores mínimos e máximos a aplicar em cada município, os quais
devem vigorar por períodos de 3 anos (2020 é ano de revisão). Depois de
aceites pelo Ministério das Finanças, estes valores são publicados no Diário
da República. A comissão tem ainda a incumbência de propor o zonamento,
isto é, a avaliação zona a zona dentro de cada município, e os respetivos
85
coeficientes de localização. É possível consultar o coeficiente de cada zona e,

encontrado este valor, fazer a simulação da avaliação de um prédio urbano
no Portal das Finanças, em Avaliação de Imóveis > Simular Avaliação Prédio
Urbano ou em Prédios > Simulador do Valor patrimonial.
• Coeficiente de qualidade e conforto (Cq). Traduz-se pelo agravamento

quando existem elementos de conforto acima da média, como uma pis-
cina, ou de redução, devido, por exemplo, a inexistência de elevador
num prédio com mais de 3 andares. É aplicado ao valor de base do imó-
vel edificado, podendo ser aumentado até 1,7 ou diminuído até 0,5. Para
CONFORTO DA HABITAÇÃO
A lei é precisa quanto à definição dos elementos considerados no quadro da página
seguinte, referente à qualidade e conforto do imóvel. Ficam as explicações para os que
podem suscitar mais dúvidas.
Redes públicas de distribuição de água, eletricidade, gás ou coletores de esgotos.
Além das tradicionais, correspondem às que, “sendo privadas, sirvam um aglomerado
urbano constituído por um conjunto de mais de 10 prédios urbanos”.
Áreas inferiores às regulamentares. São as que estiverem “abaixo dos valores míni-
mos fixados no Regime Geral das Edificações Urbanas”.
Condomínio fechado. Trata-se do “conjunto de edifícios, moradias ou frações autóno-
mas construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante
parte ou a totalidade do dia”.
Piscina. Corresponde a “qualquer depósito ou reservatório de água para a prática da
natação, desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de água”.
Equipamentos de lazer. São “todos os que sirvam para repouso ou para a prática de
atividades lúdicas ou desportivas”.
Qualidade construtiva. Corresponde à “utilização de materiais de construção e
revestimento superiores aos exigíveis, nomeadamente madeiras exóticas e rochas
ornamentais”.
Localização excecional. Ocorre “quando o prédio ou parte do prédio possua vistas
panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos visuais que influenciem
o respetivo valor de mercado”. A lei indica, ainda, os elementos a ter em consideração
para definir a localização excecional. Além das vistas panorâmicas, refere a orientação
da construção, o piso, o enquadramento urbanístico (equipamentos coletivos e den-
sidade de construção) e a qualidade ambiental (zonas verdes, elementos naturais e
ausência de poluição).
Deficiente estado de conservação. Ocorre “quando os elementos construtivos do pré-
dio não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pes-
soas e bens”. Para este efeito, a lei considera eventuais anomalias na estrutura um
mau estado da cobertura, a deterioração dos revestimentos do piso, paredes e tetos,
os danos na caixilharia, a deterioração ou o deficiente funcionamento das instalações
e a precariedade das condições de salubridade e higiene.
86
A Rendas
encontrar este coeficiente, somam-se ou subtraem-se a 1, respetivamente,

os eventuais coeficientes majorativos e minorativos que constam do qua-
dro abaixo.
COEFICIENTE DE QUALIDADE E CONFORTO

Elementos de qualidade e conforto Coeficientes
Majorativos
Moradias unifamiliares até 0,20
Localização em condomínio fechado 0,20
Garagem individual 0,04
Garagem coletiva 0,03
Piscina individual 0,06
Piscina coletiva 0,03
Campo de ténis 0,03
Outros equipamentos de lazer 0,04
Qualidade construtiva até 0,15
Localização excecional até 0,10
Sistema central de climatização 0,03
Elevadores em edifícios com menos de 4 pisos 0,02
Localização e operacionalidade relativas até 0,20
Minorativos
Inexistência de cozinha 0,10
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de eletricidade 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de gás 0,02
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevadores em edifícios com mais de 3 pisos 0,02
Áreas inferiores às regulamentares 0,05
Estado deficiente de conservação até 0,05
Localização e operacionalidade relativas até 0,10
87
• Coeficiente de vetustez (Cv). Vai diminuindo à medida que aumenta a idade

do imóvel e é determinado em função do número inteiro de anos decorridos
desde a data de emissão da licença de utilização, se existir, ou da conclusão
das obras de edificação. Por exemplo, um edifício com menos de 3 anos
recebe o coeficiente de 1. A Autoridade Tributária não atualiza este fator
automaticamente. Assim, não considera o valor atual, mas o do ano da
última avaliação pedida pelo proprietário.
COEFICIENTE DE VETUSTEZ
Idade do imóvel
Coeficientes
(em anos)
Menos de 2 1
2a8 0,90
9 a 15 0,85
16 a 25 0,80
26 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
Mais de 60 0,40
88
A
Capítulo 4
Transmissão
do arrendamento
Em determinadas circunstâncias, o contrato de arrendamento pode mudar

de titulares e ser transmitido a terceiros. Trata-se de uma situação relativa-
mente comum quando morre o inquilino, embora a possibilidade de trans-
missão também seja aplicável ao senhorio. Contudo, não é só por morte do
inquilino ou do senhorio que se coloca a questão. A titularidade dos contra-
tos também pode mudar em vida destes.
Ambas as partes têm interesse em conhecer as regras da transmissão.

Quando a posição de senhorio é transmitida ou herdada, o inquilino deve
estar atento às situações que podem dar origem ao fim do arrendamento.
Por seu turno, o novo senhorio deve estar ciente de que poderá ter severas
limitações no exercício do seu direito de propriedade.
Transmissão da posição de senhorio

Quando o senhorio decide vender o prédio ou morre, é natural que o inqui-
lino se interrogue sobre o que irá acontecer ao contrato. O novo proprietário
terá as suas ideias acerca do destino a dar ao imóvel e o arrendamento pode
não ser uma delas.
O senhorio dispõe do imóvel como entender, mas, se quiser vendê-lo a ter-

ceiros, terá de começar por verificar se está obrigado a conceder ao inqui-
lino o direito de preferência (veja a caixa da página 37). Se falecer, os her-
deiros legítimos serão os proprietários, a menos que exista um testamento
a indicar outras pessoas (veja a caixa da página seguinte). Normalmente, o
novo senhorio mantém os direitos e os deveres do anterior, independen-
temente de ter comprado ou herdado o imóvel. Em princípio, o contrato
mantém-se, mudando apenas a pessoa a quem devem ser pagas as rendas
ou pedidas reparações.
O novo senhorio é bastante condicionado pelos direitos do inquilino.

No entanto, tem algumas possibilidades de reivindicar o imóvel, nome-
adamente as que referimos no capítulo Cessação do contrato (a partir da
página 104) e que levam ao fim do arrendamento. É certo que não lhe é fácil
terminá-lo de imediato, mas tem essa possibilidade, em especial no que res-
peita às transmissões por morte.
90
A Transmissão do arrendamento
QUEM É HERDEIRO?
• Se o senhorio não tiver definido o destino dos seus bens após a morte (por exemplo,
através de um testamento), abre-se a sucessão legítima, a favor dos herdeiros legítimos.
Estes são o cônjuge, os parentes até ao 4.º grau da linha colateral (veja o esquema
da página seguinte) e o Estado, ordenados hierarquicamente em classes sucessórias.
Ou seja, não são todos chamados à sucessão ao mesmo tempo, mas por ordem de pre-
ferência, pelo que os mais chegados ao falecido excluem o direito de herdar dos mais
afastados. Por exemplo, se deixar cônjuge e filhos ou apenas estes últimos, os pais não
são chamados à sucessão; se não deixar filhos, mas os pais sobreviverem, os irmãos
não herdam; e assim sucessivamente. Por outro lado, dentro de cada classe, os parentes
mais próximos têm prioridade sobre os mais afastados. Ou seja, a sobrevivência dos
pais exclui os avós; os filhos afastam os netos; e os colaterais de 3.º grau impedem os
de 4.º grau de receber algum bem. Se nenhum parente que possa ser integrado nestas
classes sobreviver, o herdeiro é o Estado.
• A família mais chegada dispõe, ainda, de uma prerrogativa que a distingue dos demais
herdeiros. O cônjuge, os descendentes e os ascendentes são considerados herdeiros legi-
timários e, independentemente da vontade do falecido, não podem deixar de herdar
uma parte do seu património. Este conjunto de bens dá pelo nome de legítima ou quota
indisponível. Por outras palavras, ainda que o senhorio queira, por sua morte, atribuir a
propriedade do local arrendado a uma pessoa diferente dos herdeiros legitimários, tal
só é possível se não for contra a quota indisponível.
• O autor da sucessão só pode deserdar um herdeiro legitimário (em testamento e com
expressa declaração da causa), quando este:
— tiver sido condenado por algum crime doloso cometido contra a sua pessoa, bens ou
honra, do seu cônjuge ou de algum descendente, ascendente, adotante ou adotado,
desde que ao crime corresponda pena superior a 6 meses de prisão;
— tiver sido condenado por denúncia caluniosa ou falso testemunho contra as pessoas
indicadas na alínea anterior;
— sem justa causa, lhe tenha recusado ou ao seu cônjuge os devidos alimentos.
• Quem pretender influenciar a sua sucessão, isto é, alterar a forma de distribuição dos
seus bens, indicando outras pessoas como herdeiros ou definindo uma repartição espe-
cial do seu património, deve fazê-lo por testamento (embora não seja muito comum,
também é possível recorrer a uma convenção antenupcial). Neste contexto, basta-lhe
escrever que a propriedade ou o usufruto do imóvel em causa ficará para determinada
pessoa ou entidade. Havendo testamento, há que cumprir o que foi determinado pelo
falecido, atendendo, como é evidente, às limitações impostas pela lei, nomeadamente
as que resultam da existência de herdeiros legitimários.
• Cabe ao novo senhorio informar o inquilino acerca da mudança, fornecendo-lhe as
informações necessárias sobre o modo e o local do pagamento da renda, se houver
alterações neste domínio. Por exemplo, se a renda for paga por transferência bancária,
deverá ser indicado o novo número de conta ou, sendo-o por cheque, o nome do novo
beneficiário.
91
ESTRUTURA FAMILIAR
3.º grau
Linha reta Bisavós
(Ascendente)
2.º grau
Avós
2.º grau
1.º grau Irmãos
Pai/Mãe Cunhados
Linha
colateral
3.º grau
Cônjuge INQUILINO / SENHORIO Tios
Sobrinhos
1.º grau
Filhos 4.º grau
Primos
2.º grau
Netos
Linha reta
(descendente)
3.º grau
Bisnetos
92
COMPRAR UMA CASA ARRENDADA

Antes de comprar uma casa, é fundamental averiguar se sobre ela recai algum ónus
ou encargo que lhe diminua o valor. Regra geral, trata-se de hipotecas, penhoras ou
de um usufruto, que ficam associados ao imóvel, ainda que este seja vendido. Ora,
o arrendamento é também um encargo que segue o imóvel. Nada impede, porém,
a aquisição de uma casa que esteja arrendada. O comprador não deve é pensar que
irá habitá-la de imediato, já que não poderá fazê-lo enquanto o contrato vigorar.
Confirmar se a casa está arrendada poderá não ser uma tarefa fácil se o proprietário
agir de má-fé e, também, se a habitação estiver temporariamente desocupada ou as
rendas não forem declaradas às Finanças. Com efeito, e ao contrário do que acontece
com as hipotecas ou as penhoras, os arrendamentos só são registados nas conser-
vatórias do Registo Predial se tiverem uma duração superior a 6 anos. Logo, pedir
uma certidão do registo predial do imóvel poderá não ser solução. Na maioria das
situações, o melhor será, pois, questionar o vendedor, os vizinhos e a administração
do condomínio, se existir.
É certo que a generalidade dos contratos de compra e venda contêm cláusulas com
informação sobre o imóvel. A maioria indica que este se encontra livre de quaisquer
ónus ou encargos. É igualmente verdade que o comprador enganado pode recorrer
aos tribunais e obter a anulação do negócio. Porém, não deixa de ser uma situação
desagradável e que levará o seu tempo a resolver-se.
Transmissão da posição de inquilino

Embora, no arrendamento para habitação, a posição do inquilino também
possa transmitir-se em vida, o mais comum é que ocorra quando morre.
Vejamos, então, quais são as regras em ambos os casos.
Transmissão em vida
Ao contrário do senhorio, que tem a possibilidade de ceder livremente a sua
posição a terceiros (ao vender o imóvel, por exemplo), o inquilino só poderá
fazê-lo se o senhorio o permitir. E a autorização, que pode ser concedida
antes ou depois da cedência, nem sempre será fácil de obter. É natural que o
senhorio queira selecionar os ocupantes do imóvel. Ainda assim, há circuns-
tâncias em que tem mesmo de aceitar a decisão do inquilino. É o caso das
que resultam de um divórcio e que abordamos no próximo título.
93
Na maioria das restantes situações, quando o inquilino quiser incluir tercei-

ros no arrendamento não haverá uma transmissão propriamente dita, visto
que não fica isento de responsabilidades. A solução para quem pretende
ceder o seu direito acaba por ser o subarrendamento (veja este título na
página 100).
Fim do casamento
Quando ocorre um divórcio ou uma separação judicial de pessoas e bens,
há que dar um destino à casa de morada de família. Quem continua a morar
no imóvel, seja este próprio ou arrendado? A resposta não depende de
autorização do senhorio. A decisão pode ser tomada por acordo entre os
cônjuges (na conservatória do registo civil, tratando-se de um divórcio por
mútuo consentimento) ou pelo tribunal. Em nenhum dos casos o senhorio
é chamado a pronunciar-se, devendo aceitar o desfecho alcançado. Pode,
na melhor das hipóteses, requerer depois ao tribunal a caducidade do con-
trato, caso se verifiquem circunstâncias que o justifiquem (por exemplo,
final do prazo).
Acordo entre os cônjuges

O casal pode optar pela transmissão ou pela concentração. A primeira
ocorre quando quem arrendou a casa sai, ficando o cônjuge a habitá-la.
Já a segunda dá-se quando ambos fizeram o arrendamento e, após o divór-
cio, apenas um fica no imóvel. Como é óbvio, se a casa tiver sido arren-
dada apenas por um dos cônjuges e a mesma lhe for atribuída, o contrato
não sofre alterações. A decisão comum será homologada e comunicada ao
senhorio.
Decisão do tribunal
Não havendo acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta as necessi-
dades das partes, o interesse dos filhos, se existirem, e outros fatores que
entenda relevantes. Também a transmissão ou a concentração homolo-
gadas pelo juiz e a decisão judicial correspondente são comunicadas ao
senhorio.
Pode acontecer que a casa de morada da família pertença a apenas um dos
cônjuges ou a ambos e, tendo em conta os interesses familiares apurados
pelo tribunal, ser atribuído o arrendamento a um deles ou, até, ao membro
do casal que não é proprietário. Ou seja, por ordem do tribunal, um dos ex-
-cônjuges torna-se senhorio do outro. Estes contratos ficam sujeitos à lei do
arrendamento para habitação, mas o tribunal poderá definir as respetivas
condições, como, por exemplo, o valor da renda.
94
Fim da união de facto

A união de facto só é reconhecida, legalmente, se durar há mais de 2 anos.
Por isso, no geral, as explicações que se seguem não se aplicam a relaciona-
mentos com menor duração.
Assinam os dois
Para garantir a continuidade ou a transmissão do arrendamento, caso a rela-
ção venha a terminar, poderão ser necessárias cautelas adicionais. Desde
logo, é recomendável que ambos assinem o contrato enquanto inquilinos.
De outro modo, terminando a união, caso não consiga provar que vivia em
união de facto, o que não tiver assinado poderá ter de sair sem contrapar-
tida alguma. Se o contrato inicial tiver sido assinado apenas por um dos
membros do casal, este pode propor que o outro seja incluído no contrato.
Será, aliás, a melhor forma de ambos ficarem com direitos sobre o imóvel.
A modificação do contrato passará por uma renegociação, ou seja, um novo
arrendamento, possivelmente com um aumento da renda.
Transmissão do arrendamento
Quanto à transmissão em vida, a situação é similar à descrita para o casa-
mento, se o imóvel for a casa de morada da família. Perante uma separação,
se as partes não chegarem a acordo sobre a transmissão do contrato, têm a
possibilidade de recorrer ao tribunal para que este decida. Mas terá sempre
de haver um reconhecimento da união de facto e respetiva cessação. A este
nível, além da prova testemunhal, o recurso às declarações fiscais, se forem
entregues em conjunto, pode ser uma solução.
Morte do inquilino
A morte do inquilino é uma das razões que podem levar à caducidade do
arrendamento (veja o título respetivo, na página 105). Contudo, esta regra
tem duas exceções. A primeira resulta da vontade das partes e é válida para
qualquer tipo de contrato: se este contiver uma cláusula que preveja a trans-
missão da posição de inquilino por morte deste, os herdeiros poderão con-
tinuar a habitar a casa. A segunda reside na proteção que a lei concede,
a algumas pessoas que vivam com o inquilino, no arrendamento para habi-
tação permanente. Por outro lado, as regras aplicáveis à transmissão diferem
consoante os contratos sejam anteriores ou posteriores a 28 de junho de
2006, data em que foi publicado o Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU).
95
Contratos anteriores ao NRAU

O arrendamento não caduca se ao inquilino original sobreviver:
— o cônjuge com residência no imóvel;
— a pessoa que com ele vivesse em união de facto, há mais de 2 anos, com
residência no imóvel há mais de 1 ano;
— o pai ou a mãe que com ele habitasse há mais de 1 ano;
— filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que, sendo menor, com
ele coabitasse há mais de 1 ano ou, ainda, tendo menos de 26 anos, esteja
a frequentar, no mínimo, o 11.º ano de escolaridade;
— filho ou enteado que, independentemente da idade, coabitasse com o
inquilino há mais de 1 ano e tenha deficiência com grau comprovado de
incapacidade igual ou superior a 60%;
— filho ou enteado com 65 anos de idade ou mais e que partilhasse a
habitação com o inquilino há mais de 5 anos, desde que o Rendimento
Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado seja inferior a 5 Retribui-
ções Mínimas Nacionais Anuais (RMNA). Veja como são determinados
estes valores no título Critérios usados no cálculo do RABC, a partir da
página 140.
A transmissão a estas pessoas é feita pela ordem indicada. Em igualdade

de circunstâncias, é dada preferência, sucessivamente, ao ascendente, filho
ou enteado mais velho. O direito à transmissão não se verifica se, à data da
morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou
arrendada, no mesmo concelho onde se localiza o imóvel ou, tratando-se de
Lisboa ou do Porto, também nos concelhos limítrofes.
Ascendentes
Quando mais do que um ascendente em 1.º grau sobrevive ao inquilino,
a transmissão por morte também pode ocorrer entre eles. Ou seja, falecendo
o ascendente que tiver beneficiado da posição de inquilino, esse direito
poderá ser herdado pelo que lhe sobreviver. Esta é, aliás, a única situação
em que poderá haver mais do que uma transmissão por morte do inquilino
original.
Quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com
idade inferior a 65 anos à data da morte do arrendatário original, o con-
trato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as
partes, as regras válidas para os contratos com prazo certo, pelo período
de 2 anos.
Filhos ou enteados
Transmitindo-se a posição do inquilino para filho ou enteado com menos
de 1 ano de idade ou equivalente (veja atrás a alínea respetiva, no título
96
Contratos anteriores ao NRAU), o contrato ficará submetido ao NRAU quando,

consoante os casos, estes completarem 18 ou 26 anos de idade. Os filhos ou
enteados poderão então negociar um novo contrato com o senhorio, mas,
na ausência de acordo, aplicam-se as regras válidas nos contratos para prazo
certo por um período de 2 anos.
Esta regra não se aplica aos filhos e enteados que vivessem com o inquilino
há mais de 1 ano e tenham um grau comprovado de incapacidade igual ou
superior a 60% à data do óbito do inquilino. Nestes casos, o contrato de
arrendamento mantém as condições iniciais até ao falecimento destes ou até
que decidam mudar de casa.
Transmissão por óbito de inquilino realojado

Independentemente do grau de parentesco de quem tenha sobrevivido,
o arrendamento não caduca caso o inquilino original, entretanto falecido,
tenha sido realojado para permitir a demolição do imóvel ou a realização de
obras de remodelação ou restauro profundos que implicassem a desocupa-
ção do locado.
Contratos posteriores ao NRAU

Os contratos de arrendamento celebrados desde 28 de junho de 2006
podem ser transmitidos, por óbito do inquilino, às seguintes pessoas:
— o cônjuge com residência no imóvel ou o unido de facto que vivesse com
o inquilino há mais de 1 ano;
— a pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de 1 ano (veja
em que consiste na página seguinte).
Se existirem várias pessoas com direito à transmissão, terá prioridade o

cônjuge sobrevivo ou a pessoa com quem o inquilino vivesse em união
de facto, seguindo-se o parente ou afim mais próximo e, por fim, a mais
velha das restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.
Se, à data da morte do inquilino, o titular deste direito tiver outra casa,
própria ou arrendada, no mesmo concelho (tratando-se de Lisboa ou
Porto, estão incluídos os concelhos limítrofes), não haverá transmissão do
arrendamento.
Nos contratos com prazo certo, se o inquilino falecer durante os 6 meses que
antecedem a data da cessação do contrato, as pessoas que com ele viviam
podem continuar a habitar no imóvel, pelo menos, nos 6 meses a seguir ao
óbito. Decorrido esse período, só poderão permanecer no imóvel se tiverem
direito à transmissão.
97
Por morte do inquilino, a transmissão do arrendamento ou, se ambos

os membros do casal eram titulares do contrato, a sua concentração no
viúvo, deve ser comunicada ao senhorio no prazo de 3 meses a contar
do óbito. Esta comunicação tem de ser acompanhada dos documentos
comprovativos da morte e da condição que confere o direito ao arrenda-
mento (por exemplo, as certidões de óbito e de casamento). Se não for
feita ou o for fora do prazo legalmente previsto, o beneficiário do arren-
damento poderá ter de indemnizar o senhorio pelos prejuízos que este
venha a sofrer, mas não perde o direito à transmissão. Por precaução,
aconselha-se que a comunicação seja feita por carta registada com aviso
de receção.
Em que consiste a economia comum?

Na prática, qualquer pessoa que resida no imóvel há mais de 1 ano e vivesse
com o inquilino em economia comum reúne condições para receber o arren-
damento. Considera-se que vivem em economia comum com o inquilino o
seu companheiro de facto, parentes ou afins na linha reta ou até ao 3.º grau
da linha colateral (veja o esquema da página 92), ainda que paguem alguma
retribuição, bem como as pessoas relativamente às quais tenha a obrigação
de convivência ou alimentos.
Estão ainda incluídos na economia comum dois ou mais indivíduos que

vivam em comunhão de mesa e habitação e mantenham uma vivência de
entreajuda ou partilha de recursos. As possibilidades são vastas. Grupos
de familiares e amigos, independentemente do número de pessoas que os
componham, beneficiam dos direitos legais. Mas, nestes casos, já poderá
ser necessário provar a existência da economia comum (veja o próximo
título).
Porém, há exceções. Por morte do inquilino, as pessoas que com ele vives-
sem em economia comum há mais de 1 ano não terão direito ao arrenda-
mento se:
— a vivência em conjunto tivesse por base um contrato como o subarrenda-
mento e a hospedagem;
— existisse uma relação laboral, como, por exemplo, uma empregada
doméstica (não confundir com a situação descrita na sentença da
página 100);
— a economia comum estivesse relacionada com finalidades transitórias
(por exemplo, dois estudantes que, apenas para a frequência de um
curso, habitassem na mesma casa);
— alguma das pessoas vivesse na casa por ter sido submetida a coa-
ção física ou psicológica ou atentatória da liberdade individual.
98
Em última análise, trata-se de um sequestro, punido por lei enquanto

crime que é.
Além de poderem receber o arrendamento por morte do inquilino, as pes-

soas que vivem em economia comum dispõem de um vasto conjunto de
direitos, como, por exemplo:
— benefício na escolha do período de férias, bem como no regime de faltas
e de licenças, quer sejam trabalhadores do setor privado ou funcionários
públicos. Encontrando-se nesta última situação, gozam ainda de preferên-
cia na colocação, equiparada à dos cônjuges;
— proteção da casa de morada comum, em caso de morte do proprie-
tário. Ou seja, se tiverem vivido mais de 2 anos em economia comum
com o falecido, podem continuar na casa por mais 5 e, no mesmo
prazo, beneficiar do direito de preferência na venda do imóvel. Só per-
dem o direito à casa se sobreviverem também descendentes (filhos,
netos) ou ascendentes (pais, avós) que vivessem com o proprietário
há, pelo menos, 1 ano e que pretendam continuar a habitar a casa ou
se um eventual testamento assim o decidir. O mesmo acontecerá se
sobreviverem descendentes menores que, embora possam não ter
vivido com o falecido, demonstrem ter necessidade de casa para habi-
tação própria.
Provar a economia comum

Apesar de tais direitos, provar que se reside em economia comum pode não
ser fácil. Não existe um registo civil onde as pessoas que vivam em tais cir-
cunstâncias possam declará-lo, pelo que não há um documento oficial que
as confirme. É claro que o senhorio pode aceitar a palavra do inquilino e
das pessoas que com ele vivam, não questionando a natureza da relação.
No entanto, também podem surgir dúvidas. A prova testemunhal será uma
solução possível.
Se a declaração de IRS for feita em conjunto, a cópia da declaração ou da

liquidação do imposto pode revelar-se um poderoso elemento de prova.
Não sendo o caso, as pessoas envolvidas poderão declarar por escrito que
vivem em economia comum, indicando o momento a partir do qual se ini-
ciou essa situação. As respetivas assinaturas deverão ser reconhecidas por
um advogado, notário ou conservador, de modo a que a data seja confir-
mada. Embora tal documento não tenha um valor determinante, num con-
flito é mais uma prova. Uma decisão do Tribunal da Relação de Coimbra
(veja a página seguinte) traz um pouco mais de luz sobre o que pode ser
considerado economia comum no âmbito da transmissão de um contrato
de arrendamento.
99
O JUIZ DECIDIU... TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO *

Quando a inquilina morreu, viviam com ela uma empregada e o filho desta. A senhoria
veio, então, invocar a caducidade do contrato, alegando que nenhuma das pessoas que
viviam com a falecida tinha direito a receber o arrendamento. Porém, o tribunal entendeu
que não era o caso no que respeitava ao filho da empregada.
Segundo a lei, entende-se que existe economia comum quando as pessoas vivam em
comunhão de mesa e habitação há mais de 2 anos e exista uma vivência de entreajuda
ou partilha de recursos. O conceito é aplicável a agregados constituídos por duas ou mais
pessoas, desde que pelo menos uma delas seja maior de idade. Ora, era esse o tipo de
relação que se tinha estabelecido entre a inquilina e o filho da empregada: o apoio afetivo
e educacional quando era menor, retribuído com a ajuda cada vez mais significativa à
inquilina, à medida que ia envelhecendo. Daí o tribunal ter entendido que aquele podia
receber o arrendamento, apesar de a mãe, por ter um vínculo laboral, estar afastada da
transmissão.
* Tribunal da Relação de Coimbra
Subarrendamento
O subarrendamento não é bem uma transmissão, já que o inquilino não
se desliga totalmente do contrato que assinou. Aqui, o inquilino assume,
em parte, o papel de senhorio, e junta um terceiro ao contrato. Na prática,
arrenda o local que lhe foi arrendado, passando a ser como que um segundo
senhorio (sublocador). O subarrendatário paga-lhe renda e este, por sua vez,
paga renda ao proprietário. Mas o inquilino não pode subarrendar quando
bem entende. O subarrendamento só é válido se for reconhecido ou autori-
zado pelo senhorio (veja o título Obrigações do inquilino, na página 39).
Tratando-se de um arrendamento urbano, o senhorio deverá dar a sua

autorização por escrito. Mas, ainda que não o faça, a situação considera-se
aceite ou, melhor dizendo, ratificada, se aquele reconhecer o subarrendatá-
rio enquanto tal. Por outras palavras, se tiver conhecimento da existência de
um subarrendatário e não o proibir, entende-se que o autoriza tacitamente.
A menos que algo diferente tenha sido combinado com o senhorio, a renda
cobrada num subarrendamento não pode ser superior à que é paga pelo
inquilino mais 20% (por exemplo, se for de 500 euros, não pode exceder os
600). Ocorrendo um conflito por este motivo, embora a lei não refira uma
punição específica, o mais certo é o excesso ter de ser entregue ao senhorio.
100
Se, por qualquer motivo, o contrato de arrendamento chegar ao fim, o subar-

rendamento caduca. Havendo culpa do inquilino no sucedido, o subarren-
datário poderá responsabilizá-lo, exigindo, por exemplo, uma indemniza-
ção pelos danos sofridos. Nestas situações, se o subarrendamento incidir
sobre toda a habitação, o senhorio poderá substituir-se ao inquilino através
de uma notificação judicial. O arrendamento com o inquilino original consi-
dera-se extinto. Se, após o fim do contrato, o senhorio receber alguma renda
do subarrendatário e lhe passar recibo, este torna-se inquilino direto.
Na eventualidade de o inquilino e o subarrendatário não pagarem as res-

petivas rendas, o senhorio pode exigir deste último o que lhe for devido.
Ou seja, em vez de avançar contra o “seu” inquilino, tem a possibilidade de
tentar obter do subarrendatário o pagamento das rendas atrasadas.
Hospedagem
O contrato de hospedagem é uma modalidade de prestação de serviços que,
além de um quarto para dormir, pode abranger alimentação, limpeza do
quarto e roupa lavada mediante uma determinada retribuição. Hóspede e
hospedeiro podem pôr fim ao contrato a qualquer momento, sem necessi-
dade de pré-aviso nem obrigação de indemnização, exceto se no contrato
tiver ficado estipulado algo em contrário. Se o hóspede se recusar a sair,
pode o hospedeiro desencadear uma ação de reivindicação. Para isso, terá
de recorrer aos serviços de um advogado.
Tratando-se de uma casa arrendada, o contrato de hospedagem extingue-se,

por caducidade, quando o mesmo acontece ao contrato de arrendamento.
Assim, quando o hóspede reside com o arrendatário, findo o contrato de
arrendamento terá de deixar o quarto.
101
A
A
Capítulo 5
Cessação
do contrato
Os contratos de arrendamento podem terminar por diversas razões: ter

sido atingido o respetivo prazo, vontade das partes, circunstâncias da
vida do inquilino ou da do senhorio, contingências do imóvel e atos ou
omissões contrários à lei. Em linguagem jurídica, cessam por acordo
entre as partes (revogação), resolução, caducidade ou denúncia. Mas nem
sempre é fácil perceber quando se está perante uma ou outra situação.
Na maioria dos contratos com prazo certo, basta que uma das partes se
oponha à renovação. Há ainda que ter em conta que, no respeito pelo
preceito constitucional que consagra o direito à habitação, o senhorio
está claramente mais limitado do que o inquilino quanto à possibilidade
de pôr fim aos contratos que celebra.
Oposição à renovação automática

Por norma, os contratos de arrendamento com prazo certo renovam-
-se automaticamente e por períodos sucessivos de igual duração ou por
3 anos, se a duração inicial, que deverá ser indicada no contrato, for
inferior. Por exemplo, se o prazo inicial for de 1 ano, e nada ficar estipu-
lado em contrário, o contrato renova-se por mais 3 anos. Já um contrato
de duração superior aos 3 anos poderá ser renovado por menos tempo.
Neste caso, tudo dependerá do que for acordado entre as partes. Ou seja,
um contrato de 4 anos já pode ser renovado apenas por 1 ou 2 anos.
Tratando-se de contratos para habitação não permanente (por exemplo,

uma segunda habitação) ou para fins especiais transitórios (por motivos
profissionais, de educação e formação ou turísticos), por regra não se
renovam automaticamente, mas, mais uma vez, as partes podem acordar
algo diferente no contrato.
Inquilino e senhorio poderão opor-se à renovação, respeitando as formas

e os prazos fixados no contrato ou estipulados pela lei. Assim, se alguma
das partes não quiser renovar o contrato, terá de o comunicar à outra
parte por carta registada e com aviso de receção (veja o título Comuni-
cações entre as partes, na página 46). Para o efeito, terá de respeitar uma
antecedência mínima face ao fim do contrato ou da sua renovação (veja
o quadro que se segue).
104
A Cessação do contrato
COMUNICAR PARA NÃO RENOVAR

Duração do contrato Antecedência mínima da comunicação (1)
ou da renovação Pelo senhorio Pelo inquilino
≥ 6 anos 240 dias 120 dias
≥ 1 ano e < 6 anos 120 dias 90 dias
≥ 6 meses e < 1 ano 60 dias 60 dias
< 6 meses 1/ do prazo de duração inicial 1/ do prazo de duração inicial
3 3
ou da renovação ou da renovação
(1) Reporta-se ao termo do prazo inicial do contrato ou da sua renovação.
Se o inquilino não respeitar os prazos a que está obrigado, o contrato ter-

mina, mas terá de pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao perí-
odo de pré-aviso em falta. Isso só não acontecerá se se encontrar numa
situação de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o
trabalho ou morrer a pessoa que com ele vivesse em economia comum
há mais de 1 ano (obviamente, o período de pré-aviso também não tem
de ser pago se o próprio inquilino falecer). Sendo o senhorio a pretender
o fim do contrato, mas não respeitando o prazo, este é renovado. Mais:
a oposição à primeira renovação do contrato, pelo senhorio, só produz
efeitos após 3 anos de celebração do contrato. Este mantém-se em vigor
até terminar esse período, exceto em caso de necessidade de habitação
pelo senhorio ou filhos.
Caso o senhorio impeça a renovação automática, o arrendatário pode

denunciar o contrato a qualquer momento (veja o título Denúncia do con-
trato, a partir da página 120), desde que o comunique ao senhorio com o
mínimo de 30 dias de antecedência.
Caducidade do contrato
O contrato pode extinguir-se por caducidade. Entre outros motivos, por
ter sido ultrapassado o prazo estabelecido por lei. Também será o caso se
cessarem os poderes que permitem a certa pessoa arrendar o local. Por
exemplo, o usufrutuário de um prédio tem o direito de o arrendar, mas,
terminado o usufruto, o arrendamento caduca.
105
Com exceção das situações em que a caducidade ocorre por ter sido atin-
gido o final do prazo, a restituição do prédio só pode ser exigida 6 meses
após a verificação do facto que justifica a situação. Ou seja, no exemplo do
usufruto, o proprietário não pode exigir a desocupação imediata, devendo
dar um prazo de 6 meses ao inquilino. Obviamente, casos há em que esta
regra não faz sentido, como acontece com a destruição do imóvel. Veja-
mos, para as várias possibilidades de caducidade do contrato, como tudo
se processa.
Final do prazo
Terminado o prazo estipulado no contrato ou estabelecido por lei, o con-
trato caduca, mas não de forma automática. O inquilino ou o senhorio terão
de enviar uma comunicação à outra parte a informar que se opõem à reno-
vação do mesmo.
Verificação de uma condição

Embora não seja comum nos arrendamentos para habitação, o fim do con-
trato também pode depender da ocorrência ou não de uma certa condição.
Neste caso, o contrato termina se ocorrer uma circunstância combinada
pelas partes ou, pelo contrário, se ficar claro que não poderá vir a verificar-
-se. Por exemplo, pode estabelecer que chegará ao fim quando o inquilino
concluir a sua licenciatura. Nestas circunstâncias, se abandonar o curso,
o contrato também cessa, por ser óbvio que não poderá cumprir a condição
estabelecida.
Fim dos poderes que permitiam arrendar

Outra situação em que o contrato pode caducar é o termo do direito ou dos
poderes legais de administração com base nos quais foi celebrado. Entre
outros, será o caso de uma propriedade arrendada no âmbito de um usu-
fruto (veja a caixa da página seguinte e, para informação mais genérica,
o título Usufruto, na página 29). Terminando o direito do usufrutuário,
os negócios por ele efetuados findam também. Quando muito, se o inqui-
lino quiser continuar a habitar o imóvel poderá tentar celebrar um novo
arrendamento com o proprietário.
106
O QUE É O USUFRUTO?
O uso e a fruição de um imóvel podem ser concedidos a alguém, sem que o proprietário
deixe de o ser. Por outras palavras, este permite que um terceiro utilize o imóvel gratuita-
mente, mantendo, no entanto, a sua propriedade. Diz-se, então, que este terceiro recebe
o usufruto do bem, isto é, o direito temporário de o usar e dele fruir. Entre outros, pode
arrendar o imóvel, mas não tem poderes para lhe alterar a forma nem a substância (por
exemplo, não lhe é permitido modificar a estrutura do prédio, aumentando ou reduzindo
o número de divisões).
Este direito tanto pode ter uma duração determinada como vigorar enquanto o beneficiá-
rio for vivo. Já se for feito a favor de uma pessoa coletiva (sociedade comercial, associação,
etc.), não poderá durar mais de 30 anos.
Quem pretender arrendar uma casa deve, pois, estar atento à qualidade em que o senho-
rio lhe propõe o contrato. Se for apenas usufrutuário, há todo o interesse em saber por
que prazo o direito lhe foi concedido, pois, assim que terminar, é provável que o contrato
também chegue ao fim.
O contrato não caduca se for celebrado pelo usufrutuário e a propriedade

se consolidar na sua mão. Ou seja, se o usufruto acabar porque o seu benefi-
ciário ficou com a propriedade plena do imóvel, e não apenas o direito de a
usar e beneficiar dos seus frutos, o arrendamento pode manter-se.
Se o usufrutuário renunciar ao seu direito ou o transmitir a outra pessoa,
o contrato só termina quando o prazo original do usufruto chegar ao fim.
Por exemplo, se este tiver sido concedido por um período de 20 anos e,
passada uma década, o usufrutuário renunciar, o arrendamento será pro-
longado até decorrerem os 20 anos.
O contrato também não caduca se tiver sido celebrado por um dos mem-
bros de um casal e, entretanto, essa pessoa perder os poderes para o efeito.
Ou seja, tendo sido celebrado por um dos cônjuges que, em virtude de um
divórcio, tenha perdido os poderes de administração do imóvel, o arrenda-
mento mantém-se.
Desaparecimento do imóvel
O contrato só faz sentido enquanto o imóvel existir. Se, por exemplo, uma
catástrofe natural o destruir, o arrendamento deixa de ter validade e, con-
sequentemente, extingue-se. Mesmo que o senhorio venha a reconstruí-lo,
o antigo inquilino não poderá ambicionar a manter o contrato. Na melhor
das hipóteses, sendo a nova casa colocada no mercado de arrendamento,
poderá fazer novo contrato, com as regras que então vigorarem e pagando
a renda que for fixada.
107
O TRIBUNAL DECIDIU… CADUCIDADE DO

CONTRATO POR DERROCADA DO IMÓVEL *
A fachada de um prédio colapsou em outubro de 2010, depois de, 18 anos antes, este ter
sido escorado pela Câmara Municipal de Lisboa. Cerca de duas semanas após o colapso,
o município decidiu demolir o prédio, na sequência de uma vistoria entretanto efetuada,
tendo os inquilinos sido notificados da decisão.
Os inquilinos ficaram sem habitação e perderem diversos bens. Por isso, intentaram uma
ação e pediram uma indemnização ao senhorio por danos patrimoniais e não patrimo-
niais devidos à derrocada. O tribunal de primeira instância não lhes deu razão e, incon-
formados, os inquilinos recorreram. O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que
o arrendamento caducara com a perda do locado, que já não podia ser habitado, e deu
como provado que a derrocada do edifício fora devida a causas estruturais e não da res-
ponsabilidade do senhorio. Assim, este não foi condenado a pagar qualquer indemnização
pelos danos sofridos pelos inquilinos nem pelo termo do contrato.
* Supremo Tribunal de Justiça, 2 de julho de 2015
Se o imóvel desaparecer por motivos imputáveis ao senhorio, apesar de o

contrato caducar, o inquilino pode exigir uma indemnização pelos danos
sofridos. Será o caso, por exemplo, se ruir por falta de obras de conserva-
ção. De outro modo, seria relativamente simples que o senhorio aguardasse
pela degradação total, de forma a recuperar o terreno (veja a caixa Proibido
deteriorar, na página 67). Ainda assim, caso o assunto chegue a tribunal,
será essencial provar de quem é a responsabilidade pelo estado ou perda do
imóvel. Nesse sentido, quando o imóvel se apresenta degradado, convém,
por exemplo, o inquilino apresentar uma reclamação escrita ao senhorio
ou pedir uma vistoria à câmara. Se esta confirmar a necessidade de obras
e notificar o senhorio, mas este não efetuar as obras de conservação a que
está obrigado, não haverá dúvidas sobre de quem é a responsabilidade caso
ocorra a ruína do edifício.
Morte do inquilino
Salvo acordo escrito em contrário, os contratos também terminam por
morte do inquilino ou, tratando-se de uma pessoa coletiva, devido à sua
extinção. No contexto do presente livro, esta regra aplica-se aos contratos
para segunda habitação (por exemplo, de caráter turístico), mas de âmbito
duradouro. Ou seja, se alguém arrendar uma casa para fins de semana e
férias, durante todo o ano, e pretender que o contrato se transmita aos seus
108
herdeiros, deverá ter o cuidado de prever tal possibilidade. Se o senhorio a

aceitar, a situação ficará salvaguardada no próprio contrato.
Contudo, no arrendamento para habitação permanente nem sempre é

necessário ter esta preocupação. A lei admite diversas exceções à caduci-
dade por morte do inquilino original se sobreviverem certas pessoas. Isto
acontece, por exemplo, no caso do cônjuge com residência no imóvel ou da
pessoa a viver com o inquilino em união de facto ou economia comum há
mais de 1 ano (veja, no capítulo Transmissão do arrendamento, as páginas 95
a 100).
Expropriação por utilidade pública

Em regra, a expropriação por utilidade pública, isto é, o direito que o Estado
se reserva de retirar a propriedade ou parte dela a alguém, com vista à reali-
zação de um benefício para a comunidade, dá igualmente origem à extinção
do contrato. Mas também pode acontecer que o arrendamento se mante-
nha, se for compatível com a finalidade da expropriação. Em situações desta
natureza, o proprietário perde o seu bem, mas recebe uma compensação
financeira. Por sua vez, caso o contrato se mantenha, o inquilino não poderá
ambicionar a nenhum direito especial. Passará a ter por senhorio a enti-
dade que tiver beneficiado da expropriação. Caducando o arrendamento,
em virtude da expropriação, caberá a esta entidade indemnizar diretamente
o inquilino.
Sendo obrigado a desocupar o local, o arrendatário pode optar por uma

habitação com características semelhantes, designadamente em termos de
localização e renda ou, em alternativa, por uma indemnização que deverá
ser paga de uma só vez. Nesta indemnização, além do valor do imóvel e da
relação entre as rendas pagas e as praticadas no mercado, um dos parâme-
tros a ter em conta é o valor das benfeitorias que o inquilino tiver realizado.
Fim dos serviços na origem do arrendamento

Se o contrato tiver sido celebrado no âmbito de uma prestação de serviços
e esta terminar, o arrendamento seguirá o mesmo destino. Por exemplo,
se um engenheiro receber um imóvel durante a construção de uma barra-
gem, quando a obra ou o contrato de prestação de serviços chegarem ao fim,
verá o arrendamento terminar.
109
O mesmo é válido para os contratos de trabalho. Finda a relação laboral

que tiver dado origem ao arrendamento, o direito a usar o imóvel chegará
também ao seu termo.
Acordo entre as partes

Também designado por revogação, o acordo é a forma mais simples de pôr
fim ao arrendamento. Neste caso, inquilino e senhorio terminam o contrato
por vontade de ambos.
Muitas vezes, tal expediente é sugerido por uma das partes — em regra,
o senhorio. Consciente dos seus limites quanto à possibilidade de pôr fim
ao contrato (sobretudo se tiver duração indeterminada), poderá optar por
propor uma compensação financeira, evitando o recurso aos tribunais e a
espera durante anos até reaver o imóvel.
Interessante para o inquilino?

Na perspetiva do inquilino, o fim do contrato com base num acordo só faz
sentido no plano negocial, já que a lei lhe dá várias possibilidades de termi-
nar o arrendamento. Para o efeito, só tem de respeitar certos prazos (veja os
títulos Oposição à renovação automática e Denúncia pelo inquilino, nas pági-
nas 104 e 121, respetivamente). Vejamos algumas situações em que a revoga-
ção merece ser ponderada:
— se o senhorio pretende reaver o imóvel e o inquilino está disponível para
o desocupar. Este último poderá, então, negociar uma compensação para
acelerar o processo;
— como contrapartida de uma indemnização por danos causados. O inqui-
lino tem a obrigação de reparar os danos que causar e, em princípio, deve
devolver o imóvel no estado em que o recebeu. Ora, se o senhorio quiser
a casa de volta, poderá prescindir da indemnização a que teria direito ou
de obrigar o inquilino a efetuar obras;
— para evitar o pagamento de uma indemnização ao senhorio, caso não
tenha cumprido o aviso prévio exigido para pôr fim ao contrato e tal não
tenha resultado de uma exceção prevista na lei (por exemplo, desem-
prego involuntário). Como referimos no título Denúncia pelo inquilino,
na página 121, por regra o inquilino tem de avisar o senhorio de que quer
110
terminar o contrato com uma certa antecedência, sob pena de ser obri-
gado a compensá-lo. Se o inquilino constatar que lhe é mais vantajoso
acordar uma saída prematura, pode tentar o acordo.
A existir acordo, é recomendável que sejam previstos prazos compatíveis

com a necessidade de o inquilino procurar nova habitação. Embora não
seja obrigatório neste contexto, 6 meses é o tempo que, habitualmente, a lei
prevê para a desocupação do imóvel.
Oral ou escrito?
Quanto à forma do acordo, em princípio só será necessário um docu-
mento escrito se houver compensações para alguma das partes ou regras
para a execução do acordo ou, ainda, se este não produzir efeitos imedi-
atos, por exemplo, através da entrega das chaves ao senhorio. Sendo feito
por escrito, terá de ser assinado pelo senhorio e pelo inquilino (veja um
exemplo de minuta na página 177). Contudo, a menos que haja suspeita
de má-fé de alguma das partes, não é necessário que seja reconhecido
em notário.
Quando o local arrendado seja a casa de morada de família, a revogação do

arrendamento carece do consentimento de ambos os cônjuges, independen-
temente do regime de bens e ainda que apenas um deles seja titular do con-
trato. Esta obrigatoriedade não se aplica na união de facto. Quando apenas
um dos cônjuges assina o acordo, o outro pode requerer a anulação do ato.
Para o efeito, dispõe de um prazo de 6 meses desde que teve conhecimento
da revogação, mas apenas até 3 anos depois de esta ter ocorrido.
Resolução do contrato
Quando alguma das partes não cumpre as suas obrigações ou desrespeita
a lei, o contrato pode terminar por resolução. Esta tanto pode ser desenca-
deada pelo senhorio como pelo inquilino, através de comunicação escrita à
outra parte, embora a primeira situação seja mais comum. O senhorio pode
obter a resolução através dos tribunais ou extrajudicialmente. Já a resolução
do contrato pelo inquilino é efetuada sem recurso aos tribunais. As regras
111
que a seguir referimos são obrigatórias. Ou seja, ainda que as partes determi-
nem no contrato algo diferente, tal não será considerado válido.
A lei prevê diversos motivos para o senhorio pôr fim ao arrendamento atra-
vés da resolução, explicitando-os. Mesmo assim, não basta que o inquilino
entre em incumprimento ou desrespeite determinada norma. Para que
possa dar origem ao fim do contrato, tal comportamento tem de ser de tal
modo grave que torne inviável mantê-lo. Em última instância, caberá aos
julgados de paz ou aos tribunais apurar se certo procedimento atingiu ou
não esse nível de gravidade.
Ao contrário do que acontece com a falta de pagamento da renda, que pode

ser resolvida sem recurso ao tribunal, a maioria das situações que a seguir
referimos exige-o.
Falta de pagamento da renda

O pagamento da renda, principal obrigação do inquilino, é a contrapartida
pela utilização do imóvel. Se não a cumprir, o senhorio estará a ceder a
sua propriedade gratuitamente, o que é um motivo para pôr fim ao con-
trato. Mas não pode fazê-lo de imediato. Considerando que a habitação é
uma necessidade básica, a lei não lhe permite terminar automaticamente o
contrato. Antes disso, é necessário que estejam reunidos alguns requisitos.
Requisitos para pôr fim ao contrato

O senhorio pode resolver o contrato em caso de:
— atraso igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda, encargos ou
despesas que corram por conta do inquilino ou se este se opuser à reali-
zação de obras ordenadas por autoridade pública;
— atraso superior a 8 dias por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas,
num prazo de 12 meses. Nesta situação, o senhorio só pode resolver o
contrato se tiver informado o inquilino, por carta registada com aviso de
receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que pretende
pôr fim ao arrendamento.
Indemnização ou resolução
Havendo atraso no pagamento da renda, o senhorio tem as seguintes
alternativas:
112
— exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização correspondente a

20% do montante em dívida;
— pôr fim ao contrato por resolução, com base na falta de pagamento, exi-
gindo ainda as rendas atrasadas, mas prescindindo da indemnização.
Não haverá lugar a qualquer indemnização nem à resolução se o inquilino

pagar o valor em dívida no prazo de 8 dias. Enquanto não forem pagas as
rendas em dívida, o senhorio pode recusar as rendas seguintes, que tam-
bém se consideram em dívida. No entanto, ainda que as receba, não perde o
direito à resolução do contrato ou à indemnização.
E o fiador?
Se existir fiança, caso o inquilino não pague o valor em dívida no prazo de
8 dias, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador do atraso
e dos valores em dívida. O senhorio só pode exigir do fiador os valores em
dívida depois de o ter notificado.
Arrendamento apoiado
Nos contratos sujeitos a este regime, o senhorio pode, no âmbito de acordo
de regularização de dívida, reduzir ou dispensar a indemnização de 20%,
mantendo o direito à resolução do contrato e à cobrança de juros de mora,
em caso de incumprimento do acordo.
As opções do inquilino
Quanto ao inquilino, tem duas possibilidades de regularizar a sua situação
e pôr fim à mora:
— num primeiro momento, evita o pagamento da indemnização e impede
a resolução do contrato se pagar as rendas nos 8 dias seguintes a ter
entrado em falta. Ou seja, limita-se a liquidar a dívida;
— tendo decorrido o prazo de 8 dias, pode pagar as rendas atrasadas acres-
cidas da indemnização de 20% sobre o valor em dívida. Se o senhorio
recusar o pagamento, o inquilino pode recorrer à consignação em depó-
sito (veja, na página 126, o título Depósito da renda).
Desrespeito pelas regras de higiene, sossego e boa vizinhança

Estas regras estão associadas aos chamados direitos de personalidade
dos indivíduos: a proteção da sua tranquilidade, segurança e bem-estar.
Neste sentido, a lei proíbe a emissão de fumo, fuligem, vapores, chei-
ros, calor ou ruídos, bem como a produção de trepidações ou outros,
se daí decorrerem prejuízos evidentes para os vizinhos. É obrigação do
inquilino abster-se de tais práticas, obedecendo às mesmas regras que
113
condicionam o proprietário. Caso não cumpra essa obrigação, mesmo

que não o faça de forma reiterada e grave, sujeita-se a uma eventual
resolução do contrato.
Desrespeito pelo regulamento de condomínio

Embora o proprietário não habite a fração, mantém as suas obrigações com
o condomínio. Por exemplo, continua a ser responsável pelo pagamento das
despesas comuns (a menos que o contrato preveja que é o inquilino a supor-
tar esse encargo) e, claro, deve obediência às regras estabelecidas pelos con-
dóminos. Porém, ao ceder o uso da casa, transmite parte dos seus deveres,
nomeadamente os relacionados com a utilização das partes comuns ou as
regras do condomínio. Na prática, isto significa que o inquilino fica sujeito
ao regulamento do condomínio. Se desrespeitar as regras, o senhorio pode
resolver o contrato (veja o título Outros deveres, na página 42). Ainda que
este nada faça, os restantes vizinhos, as autarquias, as autoridades policiais
e de saúde, entre outras, podem intervir. Assim, quem se aperceber delas
ou se sentir lesado deverá denunciá-las, para que o responsável seja punido,
mesmo sem ser alvo de um despejo.
Desrespeito pela lei, bons costumes e ordem pública

O inquilino que não cumprir a lei sujeita-se, entre outras consequências,
a ser despejado. Mas há que ponderar a gravidade do ato. Por exemplo,
o consumo e o tráfico de estupefacientes são punidos. Mesmo assim, têm
um grau de censura e penas bem diferentes: o tráfico é sempre mais grave
do que o consumo. Se a casa for usada como local de tráfico e o senhorio
invocar esse motivo para resolver o contrato, é muito provável que o tri-
bunal (ou o julgado de paz) se pronuncie pelo seu fim. Já se o morador se
limitar a consumir no interior da sua residência, sem perturbar os vizinhos,
a decisão poderá ser diferente.
Quanto aos bons costumes, a definição é mais complexa e subjetiva. Numa

abordagem teórica, são entendidos como um conjunto de comportamentos
que o cidadão honesto e ponderado entende como corretos, numa pers-
petiva da ética vigente na sua comunidade. Claro está que o conceito de
ética é muito variável. Em sociedades mais conservadoras, os critérios serão
mais apertados do que nas mais liberais, o que dificulta a avaliação. Tudo
dependerá, portanto, da comunidade em que o indivíduo está inserido e da
própria sensibilidade de quem julgar a causa.
114
A ordem pública também não é um conceito pacífico, estando-lhe subjacente

um conjunto de princípios fundamentais que protegem os interesses da comu-
nidade. Uma vez mais, podem variar com a evolução da própria sociedade.
O reputado constitucionalista Jorge Miranda define ordem pública como o con-
junto das condições externas necessárias ao regular funcionamento das institu-
ições e ao pleno exercício dos direitos individuais.
Assim, durante a utilização do imóvel, se ocorrer um comportamento que afete

tais condições, o senhorio poderá resolver o contrato. Mas não será fácil distin-
guir entre aquilo que é o desrespeito pela ordem pública e uma simples ofensa
à lei. De qualquer modo, esta última situação, por si só, já constitui um motivo
para o senhorio pôr fim ao contrato, pelo que não haverá necessidade de encon-
trar mais justificações. Por outro lado, os direitos, liberdades e garantias indivi-
duais também condicionam a aplicação do conceito de ofensa à ordem pública.
Caberá ao tribunal avaliar cada comportamento, de forma a integrá-lo ou não
neste âmbito.
Uso do prédio para fins diferentes do previsto

O fim a que se destina o imóvel deve ser indicado no contrato de arrendamento
e respeitar o que consta da licença de utilização, emitida pela câmara munici-
pal. Quando o contrato nada refere e não existe licença, a lei estabelece regras
que permitem determinar o uso. Será considerado como habitacional, se o local
for habitável ou, pelo contrário, não habitacional, se o não for (veja o título Fim
a que se destina o arrendamento, na página 18).
Se o inquilino der ao imóvel um uso diferente do previsto, mesmo que tal alte-
ração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio,
sujeita-se a ver o contrato terminado. Num exemplo simples, se o fim for a habi-
tação, não poderá ser usado como cabeleireiro.
Ausência por mais de 1 ano

O arrendamento de um imóvel pressupõe a sua utilização. Quando o fim é a
habitação, deve haver residentes. Deste modo, se não for usado por mais de
1 ano, o senhorio tem direito a terminar o contrato.
Há, contudo, circunstâncias que justificam a ausência por um período mais

longo. O legislador entendeu mesmo contemplá-las enquanto exceção à regra.
Ainda assim, não podem prolongar-se indefinidamente (veja a decisão judicial
115
ao fundo desta página). Vejamos, então, os casos em que é possível uma

ausência superior a 1 ano:
— desde logo, os de força maior, ou seja, os acontecimentos inesperados
que podem alterar de forma significativa as expectativas e a vontade do
inquilino (por exemplo, se ficar retido num país devido a uma guerra ou
catástrofe natural);
— a doença é outro motivo que não depende da vontade do inquilino e que,
a acontecer por um período prolongado, não poderá dar origem ao desa-
lojamento. Mas algumas circunstâncias poderão justificar a resolução do
contrato (veja a sentença na caixa abaixo);
— cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, cônjuge
ou companheiro de facto, desde que não dure mais de 2 anos. Nestes
casos, cabe aos inquilinos ponderar se é preferível porem fim ao contrato
ou manterem o arrendamento, continuando a pagar a renda. A lei não
estabelece quanto tempo por ano deve a casa ser ocupada. Em caso de
conflito, caberá aos tribunais julgá-lo. Os julgados de paz também podem
intervir nesta área;
— se, apesar da ausência do inquilino, o imóvel for habitado durante mais
de 1 ano por alguma pessoa autorizada por lei ou pelo senhorio (veja
Quem pode residir na casa, na página 44);
O JUIZ DECIDIU… FIM DO CONTRATO POR DOENÇA *

Com o decorrer dos anos a inquilina passou a ter graves problemas de locomoção, o que a
impedia de sair de casa. Por essa razão, foi internada. Devido à doença e idade avançada
deixou de ter autonomia para viver no locado, tendo os serviços sociais camarários enten-
dido que, após a alta hospitalar, deveria ser internada na unidade de serviços continuados
de uma casa de repouso. Face ao abandono do locado surgiram pulgas e baratas que
incomodavam os outros residentes no prédio, o que obrigou a uma desinfestação pelos
serviços camarários.
O senhorio deu entrada de uma ação de despejo, mas o tribunal de primeira instância
decidiu que a falta de uso do locado era lícita por “caso de força maior ou doença”. No caso
concreto devia-se apenas ao estado de saúde da inquilina e, por essa razão, o contrato não
podia ser resolvido.
O senhorio recorreu para o Tribunal da Relação de Lisboa, o qual entendeu que, não tendo
a inquilina, por doença, qualquer possibilidade de voltar a habitar o locado, não faria
qualquer sentido impedir o senhorio de resolver o contrato de arrendamento. Ora, encon-
trando-se provada a irreversibilidade da doença e que esta impossibilitava a arrendatária
de voltar a viver no locado, o recurso foi aceite e o contrato de arrendamento foi resolvido.
* Tribunal da Relação de Lisboa, 28 de março de 2019
116
— prestação de apoios continuados a pessoas com grau de incapacidade

igual ou superior a 60%, incluindo familiares.
Cedência do imóvel a terceiros

O arrendamento é feito a determinada pessoa (ou pessoas). É dela que o senho-
rio recebe a renda e a ela que responde pelos seus deveres. E é entre ambos que
a lei entende que o contrato deve ser mantido. Daí que, independentemente do
motivo, e a menos que haja autorização do senhorio, seja proibida a cedência
do imóvel a terceiros. Por exemplo, não pode ser subarrendado ou emprestado,
ainda que tais atos respeitem apenas a uma parte da casa ou ocorram num perí-
odo limitado. Se o senhorio permitir a cedência ou, sabendo que está a aconte-
cer, agir como se concordasse, eventuais subarrendamentos, empréstimos ou
formas similares passarão a ser admitidos.
Apesar das limitações que temos vindo a referir, a casa pode ser utilizada por
terceiros que não os elementos do agregado familiar. Por exemplo, e a menos
que o contrato o proíba, o inquilino pode ter um máximo de 3 hóspedes ou
3 pessoas que o auxiliem numa pequena indústria que desenvolva em casa.
Além das pessoas referidas, podem habitar o imóvel todas as que vivam com o
inquilino em economia comum (veja em que consiste na página 98).
Como se processa a resolução

O contrato pode terminar por resolução, com ou sem recurso ao tribunal. Nal-
guns casos a simples comunicação é suficiente, noutros a passagem pelo Balcão
Nacional do Arrendamento (BNA) e/ou pelo tribunal torna-se imprescindível.
Mas, mesmo quando basta uma comunicação, nada impede as partes de leva-
rem o caso aos tribunais, para resolverem algum eventual conflito. Em certas
circunstâncias, pode até ser recomendável (por exemplo, se houver prejuízos
que tenham de ser pagos).
Fim do contrato através de comunicação

Já vimos que o senhorio pode resolver o contrato mediante o envio de uma
comunicação quando o inquilino se atrasa por 3 ou mais meses no pagamento
de renda, encargos ou despesas, se opõe à realização de obras ordenadas pelas
autoridades públicas ou, ainda, quando se atrasa por períodos superiores a
117
8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas,

num período de 12 meses.
A comunicação pode ser feita por:

— notificação avulsa;
— carta registada com aviso de receção, para o domicílio indicado pelas
partes;
— contacto pessoal de um advogado, solicitador ou solicitador de exe-
cução. Sendo feita por estes profissionais, deverá ser entregue o
duplicado da comunicação e a cópia dos documentos que a acompa-
nham. O inquilino assinará depois o original.
O documento, devidamente fundamentado, isto é, mencionando a obriga-

ção que não foi cumprida, deverá referir a intenção de pôr fim ao contrato.
Nesse momento, o inquilino tem ainda uma possibilidade de se redimir.
Ou seja, poderá impedir o término do arrendamento se, no prazo de 1 mês,
pagar a renda ou permitir a realização das obras no prazo de 60 dias.
Intervenção do BNA ou do tribunal

Com exceção das três situações referidas no título anterior, que permi-
tem o envio de comunicação ao inquilino, todos os motivos que podem
conduzir à resolução do contrato exigem o recurso ao Balcão Nacional
do Arrendamento e/ou ao tribunal.
O inquilino apenas poderá evitar a resolução extrajudicial do contrato

se esta se dever:
— a atraso igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda, encar-
gos ou despesas e isso tiver ocorrido uma única vez;
— a oposição sua a obras impostas por autoridade pública.
Para o efeito, terá 1 mês a contar da comunicação do senhorio para pagar

as rendas, acrescidas de uma indemnização no valor de 20% do montante
em dívida, ou de cessar a oposição às obras, consoante o que estiver em
causa. Caso contrário, findo esse prazo terá de entregar o imóvel. Não o
fazendo, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo
(veja o título da página 128). Nesta situação, para acionar o procedimento
será suficiente o contrato de arrendamento acompanhado do comprova-
tivo da comunicação efetuada ao inquilino do montante em dívida ou do
comprovativo emitido pela autoridade competente que ateste a oposição
à realização da obra.
118
Uma questão de prazos

As partes dispõem de 1 ano, após terem tomado conhecimento do motivo
na origem da resolução, para a efetivar. Tal prazo é reduzido para 3 meses
quando o fundamento da resolução seja:
despesas que corram por conta do inquilino;
— oposição por este à realização de obras ordenadas por autoridade pública;
— atraso superior a 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes,
seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses.
Tratando-se de um facto continuado ou duradouro, o prazo de 1 ano conta

apenas a partir do momento em que tiver cessado. Por exemplo, se o inqui-
lino utilizar o imóvel para fins diferentes dos previstos, o senhorio tem 1 ano
para dar entrada da ação em tribunal, contado a partir da data em que tal
uso terminar.
A menos que outro prazo seja fixado pelo tribunal ou acordado pelas partes,
a desocupação da casa deverá ocorrer até 1 mês depois da resolução do con-
trato. Se o inquilino não respeitar esse prazo, o senhorio poderá apresentar
o requerimento de despejo ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).
Iniciativa do inquilino
Como vimos, também o inquilino pode resolver o contrato de arrendamento
com base no incumprimento do senhorio. Os casos mais comuns são os
seguintes:
— o senhorio não realizar obras da sua responsabilidade e, por isso, a habi-
tabilidade do imóvel ficar comprometida;
— o imóvel perder a aptidão para o uso previsto no contrato;
— independentemente da responsabilidade do senhorio, o inquilino, por
motivo estranho à sua pessoa ou dos seus familiares, ficar privado do uso
do imóvel, ainda que por um prazo reduzido. O mesmo será válido se
existir ou vier a surgir um defeito no imóvel que ponha em perigo a vida
ou a saúde do inquilino e seu agregado familiar.
Apesar desta possibilidade legal, poderá questionar-se se interessa ao inqui-

lino avançar com a resolução do contrato, considerando que tem ao seu
dispor meios mais simples para lhe pôr fim, como a denúncia ou a não reno-
vação. Haverá duas razões para tal:
119
— a primeira prende-se com a responsabilidade adicional que pode ser atri-

buída ao senhorio, nomeadamente como forma de obter uma indemniza-
ção por eventuais danos sofridos;
— a segunda reside no facto de ter um prazo mais alargado. Tal como o
senhorio, o inquilino terá de concretizar a resolução do contrato no
prazo de 1 ano a contar do conhecimento do facto que esteve na sua
origem.
A resolução é efetuada extrajudicialmente, através de carta registada com

aviso de receção. No entanto, caso o inquilino pretenda uma indemni-
zação, é preferível optar pela via judicial. Aliás, dificilmente o senhorio
aceitará pagá-la se não for forçado a tal. Em situações desta natureza, os
julgados de paz são também uma solução (veja o título respetivo, a partir
da página 49).
Denúncia do contrato
A denúncia é outra forma de pôr fim à relação entre senhorio e inquilino.
Ao contrário da resolução, não tem por base nenhum tipo de comporta-
mento desrespeitador da lei ou do contrato. Aliás, neste caso, o arrenda-
mento tanto pode terminar devido a um motivo concreto como à mera von-
tade das partes. Em regra, a denúncia pode ser utilizada tanto pelo senhorio
como pelo inquilino.
Contratos com prazo certo

Neste tipo de contrato, apenas o inquilino tem a possibilidade de proceder
à denúncia. E apenas poderá fazê-lo depois de decorrido 1/3 da duração
inicial do contrato ou da sua renovação. Nessa altura, bastará enviar uma
comunicação ao senhorio com uma antecedência mínima de 120 dias rela-
tivamente à data em que pretende que o contrato termine, se o prazo deste
for igual ou superior a 1 ano, ou de 60 dias, se o prazo for inferior a 1 ano
(veja um exemplo de minuta na página 197). O contrato terminará, então,
no final do mês indicado na comunicação, desde que o pré-aviso tenha sido
respeitado.
120
Outra possibilidade de denúncia pelo inquilino coloca-se quando o senho-

rio impeça a renovação automática do contrato (veja o título Oposição à
renovação automática, na página 104). Neste caso, o inquilino pode denun-
ciar o contrato a qualquer momento, desde que respeite um pré-aviso de
30 dias.
Se o inquilino não cumprir os prazos para comunicar a denúncia, tal não

impede a cessação do contrato, mas terá de pagar as rendas corresponden-
tes ao período de pré-aviso em falta. Por exemplo, num contrato com prazo
certo de 2 anos, se comunicar que vai deixar a casa apenas com 1 mês de
antecedência tem de pagar o equivalente a 3 meses de renda. A ideia subja-
cente é a de que o senhorio poderia ter arrendado a casa durante esse perí-
odo, se soubesse que a mesma iria ser desocupada. Mas há exceções a esta
regra: não há obrigatoriedade de pagar tais rendas se a denúncia do contrato
se dever a desemprego involuntário, incapacidade permanente para o traba-
lho, morte do inquilino ou de pessoa que com ele viva em economia comum
há mais de 1 ano.
Contratos de duração indeterminada

Neste caso, as possibilidades de denúncia são mais variadas e estendem-se
a ambas as partes. E, como referimos, podem ter por base algum motivo
concreto ou, simplesmente, resultarem da vontade do inquilino ou do
senhorio.
Denúncia pelo inquilino

O inquilino pode pôr fim ao arrendamento após 6 meses de duração
efetiva, sem ter de apresentar uma justificação. Mas terá de comunicar
a sua intenção ao senhorio com uma antecedência mínima de 120 dias
relativamente ao termo pretendido do contrato, se, à data da comu-
nicação, este tiver 1 ano ou mais de duração efetiva, ou de 60 dias,
se este tiver durado menos de 1 ano (veja um exemplo de minuta na
página 197).
Como adiante se verá, o senhorio pode denunciar o contrato de dura-

ção indeterminada se o comunicar ao inquilino, pelo menos, 5 anos
antes da data em que pretende a sua cessação. Neste caso, a lei admite
que o inquilino denuncie o contrato mediante comunicação ao senhorio
121
com uma antecedência mínima de 30 dias relativamente ao termo

pretendido.
Também aqui o final do contrato ocorrerá no final do mês indicado pelo

inquilino na sua comunicação. Se não cumprir o prazo a que está legalmente
obrigado, o inquilino terá de pagar os meses de pré-aviso em falta, exceto se
a denúncia resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente
para o trabalho ou morte (do próprio ou de pessoa com quem viva em eco-
nomia comum há mais de 1 ano).
Denúncia pelo senhorio

O senhorio pode denunciar o contrato em três circunstâncias concretas, que
apresentamos a seguir. Mas poderá ter de justificar a sua intenção e, se o
inquilino não sair, recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento e/ou ao
tribunal.
Necessidade da casa para o próprio ou para os filhos

Se o senhorio ou os seus filhos necessitarem de habitar o imóvel, o inqui-
lino pode ter de o devolver. Veja, a este propósito, a decisão judicial que se
encontra na página seguinte.
Para que a denúncia seja válida, o senhorio deverá cumprir um conjunto

significativo de requisitos:
— pagar ao inquilino um montante equivalente a 1 ano de renda. Trata-se de
uma compensação pelo facto de ser obrigado a deixar a casa por motivos
da esfera privada do senhorio;
— ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de
2 anos. Este prazo fica sem efeito se tiver herdado o imóvel. A presente
regra visa evitar a compra de um imóvel arrendado com o objetivo de
denunciar o contrato para habitação. Logo, quem herdar um imóvel
arrendado e preencher os restantes requisitos poderá avançar de imedi-
ato para a denúncia do arrendamento;
— não poderá ter, há mais de 1 ano, no concelho onde se localiza o imóvel
ou, tratando-se de Lisboa ou Porto, também nos concelhos limítrofes,
casa própria que possa servir de habitação para si ou para os seus filhos.
A denúncia por este motivo é feita através de comunicação ao inquilino,

respeitando os requisitos legalmente previstos: mínimo de 6 meses de ante-
cedência relativamente à data em que a casa deve ser desocupada e indica-
ção expressa do fundamento da denúncia (veja o título Despejo e entrega do
imóvel, na página 124). No prazo de 3 meses após a desocupação e por um
122
O JUIZ DECIDIU… INQUILINOS TÊM DE SAIR *

Uma proprietária intentou ação de despejo contra os inquilinos, alegando que o imóvel
fazia parte da herança aberta por óbito do marido e que, com a morte daquele, neces-
sitava do locado para sua habitação, uma vez que pretendia regressar definitivamente
dos Estados Unidos da América, onde se encontrava radicada, para Portugal. O Tribunal
deu-lhe razão.
* Supremo Tribunal de Justiça, 21 de março de 2012
período mínimo de 2 anos, o senhorio ou os filhos deverão habitar o imóvel.

Se não respeitarem esta regra, salvo motivo de força maior (por exemplo,
doença), sujeitam-se a ter de pagar uma indemnização mínima equivalente
a 10 anos de renda.
Demolição ou obras que obriguem à desocupação do imóvel

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada quando o
objetivo seja demolir o prédio ou realizar obras de remodelação ou restauro
profundos que obriguem à desocupação, se destas não resultar um imóvel
com características equivalentes ao anterior, onde seja possível manter o
arrendamento.
A denúncia do contrato por este motivo também é efetuada mediante

envio de comunicação, pelo menos 6 meses antes da data pretendida para
a desocupação e da qual conste, de forma expressa, sob pena de ineficá-
cia, o fundamento da denúncia. Esta questão é desenvolvida, com maior
detalhe, no capítulo sobre as obras (veja o título Iniciativa do senhorio,
na página 62).
Quanto às obras, deverão iniciar-se até 6 meses depois da desocupação do

imóvel. Se não respeitar este prazo e for responsável por isso, o senhorio
terá de pagar uma indemnização correspondente a 10 anos de rendas.
Comunicação com 5 anos de antecedência

O senhorio poderá ainda denunciar o contrato de duração indetermi-
nada, mediante comunicação ao inquilino, desde que a envie, pelo
menos, 5 anos antes da data em que pretende a cessação. Cumprindo
tal prazo, não necessita de apresentar justificações (veja a minuta que
apresentamos para o efeito, na página 188). Este tipo de denúncia ape-
nas se aplica aos contratos habitacionais celebrados desde 28 de junho
de 2006.
123
Despejo e entrega do imóvel

Por regra, quando o contrato termina, o inquilino tem de desocupar o imóvel
de imediato. Só não será assim se a lei definir outro momento ou as partes esti-
verem de acordo em estabelecer outra data. Resumindo, existem exceções. É o
caso da resolução do contrato por parte do senhorio, que dá 1 mês ao inquilino.
Quando este tem de desocupar o imóvel, o senhorio pode exigir a colocação

de escritos nas janelas, a publicitar que o imóvel está disponível para arrenda-
mento. Mas nunca antes de faltarem 3 meses para a desocupação. Havendo
ou não escritos, o inquilino terá de mostrar o imóvel a potenciais interessados
durante os 3 meses anteriores à desocupação. Se senhorio e inquilino não chega-
rem a acordo quanto ao horário, a lei diz que a visita deve ser efetuada nos dias
úteis, entre as 17h30 e as 19h30, e, aos sábados e domingos, das 15h00 às 19h00.
Caso o inquilino se recuse a mostrar a casa, o senhorio pode desencadear
uma ação judicial para o obrigar a fazê-lo. Se, mesmo após a decisão judicial
favorável ao senhorio, o inquilino mantiver a recusa, incorrerá em crime de
desobediência, sujeitando-se a pena de prisão até 1 ano ou multa até 120 dias.
Se o inquilino não restituir o imóvel logo que termine o contrato, terá de

pagar a renda até o fazer. Não efetuando este pagamento mesmo depois de
notificado pelo senhorio, irá constituir-se em mora e terá de pagar o dobro
desse montante. Embora não seja comum, as partes são livres para acordar
no contrato outras indemnizações.
O recurso ao tribunal é obrigatório para dar início a uma ação de despejo e,

nesse caso, a contratação de um advogado é imprescindível. Por isso, não
seremos exaustivos no tratamento desta matéria, mas deixamos alguma
informação importante do ponto de vista preventivo, tanto para o senhorio
como para o inquilino. Por outro lado, é possível recorrer ao procedimento
especial de despejo, através do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Cri-
ado com o objetivo expresso de agilizar o processo de desocupação do imó-
vel e a sua entrada no mercado de arrendamento, este procedimento não é,
no entanto, aplicável a todas as situações.
Ação de despejo
A ação de despejo visa terminar o arrendamento sempre que a lei
imponha o recurso à via judicial para esse fim (por exemplo, se tiver
124
por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário).

Enquanto decorre a ação em tribunal, o inquilino tem de continuar a
pagar as rendas, bem como outros encargos ou despesas que sejam da
sua responsabilidade. Se não o fizer por mais de 2 meses, é notificado
para, em 10 dias, repor os valores em atraso e pagar uma indemnização
ao senhorio. Desrespeitando o prazo de 10 dias, o senhorio pode reque-
rer o despejo imediato. Faltando-lhe os meios financeiros para custear o
processo em tribunal, qualquer das partes pode requerer apoio judiciário
(veja a caixa da página 132).
Fundamentos
O senhorio deverá avançar com a ação de despejo quando a resolução do
contrato de arrendamento tenha como fundamento o incumprimento,
por parte do arrendatário, de algumas das suas obrigações. Será o caso
das seguintes situações:
— violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de
normas constantes do regulamento do condomínio;
— utilização do imóvel contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem
pública;
— uso do locado para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a
alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para
o prédio;
— não uso do locado por mais de 1 ano, com exceção das situações de
força maior ou de doença; cumprimento de deveres militares ou pro-
fissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva em união de facto;
quando o imóvel for habitado por alguém com direito de uso (veja o
título Uso e habitação, na página 31) ou a ausência se dever a prestação
de apoios continuados a pessoas com grau de incapacidade igual ou
superior a 60%;
— cedência total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gra-
tuita do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o
senhorio.
A sentença que decreta a cessação do arrendamento serve de base à ação

executiva (uma segunda ação judicial) para entrega do imóvel, caso o
arrendatário não o desocupe voluntariamente.
Se o pedido de despejo tiver por base o facto de o inquilino não resi-

dir permanentemente no imóvel e aquele tiver no mesmo concelho ou,
no caso de Lisboa ou do Porto, também nos concelhos limítrofes, outra
residência ou habitação adquirida após o início do arrendamento (exceto
125
se obtida por herança), o senhorio pode, em simultâneo, pedir uma

indemnização.
Esta compensação é igual ao valor das rendas atualizadas, desde o final do

prazo dado ao inquilino para contestar a ação em tribunal até à entrega da
casa. Tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor
do imóvel, de acordo com a avaliação realizada pelas Finanças.
Justo impedimento
Quando o senhorio e o inquilino, por razões alheias à sua vontade, não
conseguem cumprir dentro do prazo uma obrigação legal ou não recebem
comunicações que lhes sejam dirigidas, diz-se que ocorre um justo impedi-
mento, que funciona como justificação. Terminando a situação que esteve
na origem do justo impedimento, a outra parte deve ser informada. Havendo
desacordo entre as partes, quanto à validade do fundamento, terá de ser o
tribunal a avaliar a situação.
Depósito da renda
Em determinadas situações, o inquilino pode proceder ao depósito da
renda, evitando potenciais complicações, como, por exemplo, o pagamento
de juros de mora. Isto acontece:
— quando, por motivos que não sejam da sua responsabilidade (por exem-
plo, um erro do banco), não puder pagar o que deve;
— devido a razões imputáveis ao senhorio (por exemplo, não serem conhe-
cidos os seus herdeiros em caso de morte);
— se o senhorio se recusar a cumprir determinada obrigação (por exemplo,
obras) ou estiver em curso uma ação de despejo;
— quando, estando atrasado no pagamento da renda, for dada ao inquilino
a possibilidade de saldar as dívidas. O mesmo se aplica a quaisquer outras
despesas que tenha a cargo.
Como fazer
O depósito, à ordem do tribunal da área onde se encontra o imóvel ou daquele
que estiver a analisar a ação judicial, se existir, pode ser feito em qualquer
banco, devendo ser acompanhado por um documento com dois exemplares,
assinado pelo inquilino ou por alguém em seu nome, e do qual constem:
— a identidade do senhorio e do inquilino, bem como a identificação do
imóvel;
126
— o montante da renda, encargo ou despesa;

— o período a que respeita;
— o motivo que justifica o depósito.
Um dos exemplares fica no banco e o outro, com o registo do depósito,

é guardado pelo inquilino. Este deverá, então, informar o senhorio. Se o
depósito for feito no decurso de um processo judicial por falta de pagamento
da renda, bastará juntar ao processo o comprovativo do banco.
Enquanto se mantiver o motivo que deu origem ao depósito, o inquilino

pode agir como habitualmente. Ou seja, pode continuar a depositar as ren-
das seguintes, sem ter de informar o senhorio. Isto porque os depósitos pos-
teriores são considerados dependentes do inicial. Como tal, tudo o que tiver
sido decidido para o primeiro vale para os seguintes.
A resposta do senhorio
O senhorio tem duas opções no que respeita ao depósito das rendas:
aceitar ou impugnar. Decidindo-se pela impugnação, são-lhe concedidos
20 dias, desde que o inquilino o informou do depósito, para recorrer
ao tribunal. Se for impugnado, o depósito só poderá ser levantado após
decisão do tribunal e nos termos que este determinar.
Já na eventualidade de o senhorio aceitar o depósito, tudo será mais simples.

Poderá levantá-lo sem problemas, desde que declare por escrito não o ter
impugnado nem pretender fazê-lo. Este documento deve ser assinado pelo
senhorio ou por um representante seu (por exemplo, um advogado). A assi-
natura tem de ser comparada com a do cartão do cidadão ou do bilhete de
identidade. Se este documento não for apresentado, deverá ser reconhecida
pelo notário.
Caso o senhorio diga que não pretende impugnar o depósito e, depois,

o faça, tudo ficará sem efeito. Aquele sujeita-se ainda a uma multa equi-
valente ao dobro da quantia depositada e a ser processado pelo crime de
falsas declarações.
Consequências para o fiador

O cumprimento dos contratos de arrendamento também pode ser garan-
tido por um fiador. Na prática, existe um terceiro que, através dos seus
bens, assume a responsabilidade pelo pagamento da renda, caso o inqui-
lino não a satisfaça pontualmente. Em caso de mora, o senhorio tem
127
90 dias para notificar o fiador, comunicando-lhe a situação e os montantes

em dívida. Se não o fizer, perde o direito de crédito sobre o fiador.
A responsabilidade do fiador pode abranger todos os encargos inerentes

ao contrato. A Relação do Porto, num Acórdão de março de 2018, conside-
rou que a responsabilidade do fiador abrange tudo aquilo a que o inquilino
se encontra obrigado: não só as rendas, mas também as consequências da
mora, nomeadamente a indemnização. Claro que, em princípio, o fiador
pode recusar-se a pagar enquanto o devedor puder fazê-lo (por exemplo,
através da penhora dos seus bens). No entanto, alguns contratos exigem que
o fiador renuncie a este direito, ato conhecido como renúncia ao benefí-
cio da excussão prévia, ficando como potencial primeiro pagador da dívida.
Como é óbvio, é sempre de ponderar ser fiador, mesmo que se mantenha o
benefício da excussão prévia.
Procedimento especial de despejo

Este procedimento destina-se a pôr fim ao arrendamento, independen-
temente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o
imóvel na data prevista na lei ou estipulada no contrato. O processo é mais
simples, eficaz e célere do que a ação de despejo e corre, em grande parte,
por via extrajudicial, ou seja, fora dos tribunais. Mais concretamente, o pro-
cedimento especial de despejo desenrola-se no Balcão Nacional do Arren-
damento (BNA), criado para esta finalidade e com competência em todo o
território nacional.
Embora o requerimento inicial possa ser apresentado pelo senhorio, caso

o inquilino se oponha ao pedido ou surjam outras questões que tenham de
ser resolvidas em tribunal, já será necessário recorrer aos serviços de um
advogado. O tribunal competente para o efeito é o da localidade onde o
imóvel está situado, sendo que todos os atos a praticar pelo juiz terão cará-
ter urgente (ou seja, terão prioridade sobre os demais processos em curso).
Através deste procedimento, o senhorio poderá ainda pedir, cumulativa-

mente com a desocupação do imóvel, o pagamento de rendas, encargos ou
despesas que corram por conta do arrendatário. Evita-se, assim, a instau-
ração de duas ações distintas. Mas, para isso, é necessário que tenha comu-
nicado previamente ao inquilino o montante em dívida e este não tenha
regularizado a situação.
128
As opções do senhorio
Para dar início ao procedimento especial de despejo, o senhorio pode apre-
sentar o requerimento online, em papel ou optar por um processo misto,
em que preenche o formulário online e entrega a documentação em papel.
Mas também pode recorrer a um advogado ou solicitador.
Online
Para fazer tudo sem sair de casa, basta aceder à página do Balcão Naci-
onal de Arrendamento, através do endereço https://bna.mj.pt/, e clicar
em Entrega de requerimento de despejo. Terá de preencher, assinar e
enviar o formulário, anexando os documentos necessários, em formato
digital, para dar entrada do pedido. No mínimo, terá de apresentar uma
cópia do contrato de arrendamento e comprovativo de pagamento do res-
petivo Imposto de Selo (veja também o quadro Documentos a apresentar,
na página seguinte).
Em papel ou misto
Na página do Balcão Nacional de Arrendamento (https://bna.mj.pt/),
preencha o Modelo de requerimento de despejo. Este pode ser guardado
e apresentado em formato PDF ou impresso e entregue nas secretarias
dos tribunais onde dão entrada as ações de despejo (veja quais têm essa
competência na página do BNA, indicada no início deste parágrafo).
No primeiro caso, depois de preencher o formulário e de este ser vali-
dado recebe uma referência e, no prazo de 10 dias, dirige-se a uma destas
secretarias, levando todos os documentos em papel que pretende jun-
tar ao processo. No segundo, leva também o requerimento em papel,
devidamente preenchido, o qual será introduzido na plataforma pelos
funcionários. Num caso como noutro, também a documentação anexa
é digitalizada e o processo é enviado para o BNA. O senhorio recebe um
comprovativo da entrega e os dados necessários para pagar a taxa de
justiça.
Recorrer a um mandatário
O senhorio pode também delegar esta tarefa num advogado ou solicita-
dor. Neste caso, o despejo é requerido, forçosamente, através do preen-
chimento e envio do formulário eletrónico disponível no sistema citius,
juntamente com a versão digital dos documentos necessários. Apresentar
o requerimento de outra forma, neste caso, implica o pagamento ime-
diato, com a taxa de justiça, de uma multa no valor de 204 euros (duas
unidades de conta).
129
Dados e documentos necessários

Independentemente da opção tomada, para não correr o risco de ver o
requerimento recusado, o requerente deverá cumprir os seguintes requisitos:
— identificar as partes (nomes, domicílios e números de identificação civil);
— indicar o seu endereço de correio eletrónico, se pretender receber comu-
nicações por esta via;
— indicar o tribunal competente para apreciação do processo, se este tiver
de ir a tribunal;
— indicar o lugar onde o inquilino deve ser notificado;
— indicar o fundamento do despejo;
— indicar o valor da renda;
— formular o pedido e, tratando-se de pagamento de rendas, encargos ou
despesas, discriminar o montante em dívida, juros vencidos e outras
quantias que devam ser pagas;
— juntar comprovativo do pagamento do Imposto do Selo relativo ao con-
trato de arrendamento ou comprovativo da liquidação do IRS ou IRC rela-
tivo aos últimos 4 anos, salvo se o contrato for mais recente;
— indicar que pretende pagar a taxa devida (veja o próximo título), ou,
sendo o caso, a modalidade de apoio judiciário concedido, bem como
juntar documento comprovativo da respetiva concessão;
— designar o agente de execução ou o notário que irá proceder à desocupa-
ção do imóvel;
— assinar o requerimento.
DOCUMENTOS A APRESENTAR
Fundamento para o despejo Documentos
Revogação por acordo Contrato de arrendamento e acordo celebrado
entre as partes
Caducidade, ou seja, foi atingido o prazo fixado Contrato de arrendamento com a menção do
e o contrato não é renovável respetivo prazo
Oposição à renovação pelo senhorio Contrato de arrendamento e comprovativo da
comunicação de oposição à renovação
Denúncia por comunicação do senhorio Contrato de arrendamento e comprovativo da
comunicação ao inquilino
Resolução por comunicação Contrato de arrendamento, comprovativo da
comunicação ao inquilino e, quando aplicável,
documento emitido pela câmara a atestar
oposição do inquilino às obras
Denúncia pelo inquilino depois de o senhorio se Contrato de arrendamento e comprovativo das
opor à renovação comunicações
Resolução por falta de pagamento da renda Contrato e comprovativo da comunicação ao
inquilino do valor em falta
130
Havendo vários arrendatários ou constituindo o local arrendado casa de

morada de família, o requerente deve ainda identificar os nomes e domi-
cílios de todos os arrendatários e respetivos cônjuges. Para comprovar o
fundamento do despejo, o senhorio terá ainda de apresentar os documentos
que constam do quadro da página anterior.
Pagamento da taxa de justiça

O procedimento considera-se iniciado na data do pagamento da taxa de jus-
tiça ou, caso o requerente beneficie de apoio judiciário, na data em que
junta o documento comprovativo do pedido ou da concessão do apoio (veja
a caixa da página seguinte).
Após o preenchimento e envio do requerimento de despejo para o BNA,

é disponibilizada ao requerente a referência para efetuar o pagamento da
taxa de justiça. O pagamento poderá ser efetuado através de meios eletró-
nicos, como o multibanco, ou junto das entidades bancárias indicadas pela
Agência da Gestão da Tesouraria e da Dívida Pública, no prazo máximo de
10 dias.
TAXAS DE JUSTIÇA (em euros)

Valor do procedimento
Ato
menos de 30 mil euros 30 mil euros ou mais
Requerimento de despejo 25,50 51
(senhorio)
Oposição ao requerimento
306 612
de despejo (inquilino)
Outros aspetos importantes

As rendas que se forem vencendo enquanto decorrer o procedimento espe-
cial de despejo devem ser pagas ou depositadas (veja o título Depósito da
renda, na página 126). O procedimento só poderá ser utilizado pelo senhorio
que tiver cumprido as suas obrigações tributárias, isto é, se as rendas tive-
rem sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC e o Imposto do Selo relativo
ao contrato de arrendamento tiver sido liquidado.
O requerimento de despejo pode ser recusado se não respeitar algumas

questões formais:
131
APOIO JUDICIÁRIO
Tal como acontece nos tribunais, quem não tiver meios para pagar os custos do procedi-
mento pode requerer apoio judiciário para isenção ou pagamento faseado das taxas e
demais encargos. A entrega do comprovativo de pedido de apoio judiciário equivale ao
pagamento da taxa de justiça.
Se o apoio judiciário for recusado, o requerente deverá pagar a taxa no prazo de 5 dias a
contar da data em que foi notificado da decisão. Não o fazendo, o procedimento será con-
siderado extinto ou, caso já tenha sido constituído título para a desocupação do locado,
ficará obrigado ao pagamento do equivalente a 10 vezes o valor da taxa devida.
— não estar endereçado ao BNA;

— não indicar o fundamento do despejo ou não ser acompanhado do con-
trato de arrendamento ou do acordo de revogação;
— não indicar o valor da renda;
— não indicar a modalidade do apoio judiciário ou faltar o documento com-
provativo do pedido ou da concessão desse apoio;
— omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente, os números
de identificação civil ou o lugar da notificação do requerido;
— não estar assinado;
— não ser apresentado no formulário próprio;
— faltar o pagamento da taxa;
— faltar o pagamento do Imposto do Selo relativo ao contrato de arrenda-
mento ou a liquidação de IRS ou IRC pelas rendas relativas ao locado nos
últimos 4 anos;
— o pedido não se ajustar à finalidade do procedimento.
Se o requerimento for recusado por não cumprir estes requisitos,

o requerente pode ainda colmatar as lacunas nos 10 dias seguintes à noti-
ficação da recusa e apresentar novo pedido. O BNA notifica o inquilino
quando o receber, por carta registada com aviso de receção, para este,
em 15 dias, desocupar o imóvel e, sendo caso disso, pagar ao senhorio a
quantia pedida, acrescida da taxa por ele liquidada, ou, em alternativa,
apresentar oposição à pretensão e/ou requerer o adiamento da desocu-
pação do imóvel.
Se, depois de notificado pelo BNA, o inquilino não apresentar oposição

no prazo de 15 dias, ou, enquanto decorrer o procedimento especial
de despejo, não proceder ao pagamento ou depósito das rendas que se
forem vencendo, o BNA converte o requerimento de despejo em título
para a desocupação do imóvel. Ou seja, na prática, esta será executada
de imediato por quem tiver sido mandatado para o efeito.
132
Apresentar oposição ao despejo

Além do prazo de 15 dias já referido, há que ter em conta que, para apresen-
tar oposição, é necessário recorrer aos serviços de um advogado. A apresen-
tação de oposição ao BNA só poderá ser feita por via eletrónica, com menção
do advogado e do seu domicílio profissional, sob pena de pagamento imedi-
ato de uma multa no valor de 2 unidades de conta processuais (204 euros).
A oposição deve ser acompanhada do documento comprovativo do paga-
mento da taxa de justiça devida ou do pedido de apoio judiciário.
Com exceção dos casos de apoio judiciário, o arrendatário terá ainda de

proceder ao pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos ou
despesas em atraso, até ao valor máximo de 6 rendas, quando exista:
despesas que corram por sua conta;
— atraso superior a 8 dias no pagamento da renda, por mais de 4 vezes,
seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses;
— oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública.
Não procedendo ao pagamento da taxa de justiça e da caução aplicável,

a oposição não será considerada. Esta exigência visa evitar a apresentação
de oposição pelo arrendatário apenas para travar o andamento do processo.
Com esse mesmo objetivo, a lei estipula ainda que, se o arrendatário apre-
sentar oposição conhecendo a sua falta de fundamento, será condenado no
pagamento dos danos que causar ao senhorio, bem como em multa de valor
não inferior a 10 vezes a taxa devida.
Oposição vai a tribunal

A intervenção dos tribunais é obrigatória se o arrendatário se recusar a deso-
cupar o imóvel ou se apresentar oposição, contestando os fundamentos do
despejo. Nestes casos, o BNA envia o processo para o tribunal competente,
em regime especial e urgente. A audiência de julgamento deverá realizar-se
no prazo de 20 dias.
Na audiência, antes de iniciar a sessão propriamente dita, o juiz tentará con-

ciliar as partes. Se tal não for possível, cada parte apresenta as provas que
detém, podendo cada parte apresentar até 3 testemunhas. Se o considerar
indispensável para a boa decisão da causa, o juiz poderá suspender a audi-
ência para que se proceda a alguma diligência de prova. No entanto, o jul-
gamento deverá concluir-se no prazo de 10 dias. A sentença, sucintamente
fundamentada, deve ser logo ditada para a ata.
133
Adiar a desocupação
Dentro do prazo de que dispõe para a oposição (15 dias), o arrendatário
pode requerer ao juiz do tribunal judicial da área do imóvel o adiamento
da desocupação, por “razões sociais imperiosas”, devendo logo apresen-
tar as provas disponíveis e indicar as testemunhas, até ao limite de 3.
Ao tomar a decisão sobre esta matéria, o juiz deverá ter em consideração
as exigências da boa-fé, a circunstância de o arrendatário não dispor ime-
diatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o
arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação
económica e social das pessoas envolvidas.
Tal adiamento, que não pode exceder o prazo de 5 meses a contar do

10.º dia após a data em que é concedido, só pode ocorrer caso se verifi-
que algum dos seguintes fundamentos:
— tratando-se de resolução do contrato de arrendamento por falta de
pagamento de rendas, tal se deva a carência de meios do arrendatário.
Será o caso se este estiver a receber subsídio de desemprego de valor
igual ou inferior ao salário mínimo nacional ou rendimento social de
inserção. Sendo o adiamento aceite por este motivo, é assegurado o
pagamento da renda ao senhorio através do Fundo de Socorro Social
do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social;
— o arrendatário ser portador de um grau comprovado de incapacidade
igual ou superior a 60%.
Recebido este requerimento, o senhorio é notificado para contestar,

no prazo de 10 dias, devendo igualmente indicar de imediato as provas
disponíveis e as testemunhas, até ao limite de 3. Este pedido deverá ser
decidido no prazo máximo de 20 dias.
Desocupação do imóvel
Havendo título ou decisão judicial que obrigue à desocupação, o agente
de execução, o notário ou o oficial de justiça deslocam-se ao local para
entrar no imóvel, o que, na lei, é designado por tomar posse. Senhorio e
arrendatário podem, no entanto, acordar num prazo para a desocupa-
ção, com remoção de todos os bens móveis.
Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade ou

incumpra o acordo acima referido e o procedimento não tiver ido a tri-
bunal, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça apresentam
134
requerimento no tribunal para, no prazo de 5 dias, ser autorizada a

entrada imediata no domicílio.
Sempre que se mostre necessário o arrombamento da porta e a substi-

tuição da fechadura, de modo a efetivar a posse do imóvel, o agente de
execução, o notário ou o oficial de justiça podem solicitar diretamente o
auxílio das autoridades policiais. Mas, tratando-se do domicílio do arren-
datário, a desocupação só poderá realizar-se entre as 7h00 e as 21h00. Ao
entrarem no imóvel, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça
procedem à listagem dos bens que lá se encontrarem (por exemplo, mobí-
lia de quarto composta por cama, duas mesas de cabeceira e cómoda),
dispondo o arrendatário de 30 dias para, após a tomada de posse do imó-
vel, remover todos os seus bens, sob pena de estes serem considerados
abandonados.
Suspensão da desocupação do imóvel

O agente de execução, o notário ou o oficial de justiça devem suspender
as diligências para desocupação do imóvel:
— sempre que o detentor do imóvel ao qual não tenha sido dada a opor-
tunidade de intervir no procedimento especial de despejo exibir título
de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, assinado pelo
senhorio, ou título de subarrendamento ou de cessão da posição con-
tratual, assinado pelo arrendatário, bem como documento compro-
vativo de haver sido requerida a respetiva notificação ao senhorio ou
documento com o mesmo efeito;
— quando se mostre, por atestado médico que indique e fundamente o
prazo durante o qual deve suspender-se a execução, que a diligência
põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de
doença aguda.
Posteriormente, ouvido o senhorio, o juiz decide se devem manter-se

suspensas as diligências para a desocupação ou ordena o levantamento
da suspensão e a imediata prossecução daquelas.
No prazo de 10 dias a contar da desocupação do imóvel ou do momento

em que dela teve conhecimento, o arrendatário ainda pode contestá-la,
mas apenas com fundamento na violação das disposições legais relati-
vas à forma das comunicações entre as partes e à finalidade, conteúdo e
efeito da notificação do requerimento de despejo. O inquilino pode ainda
recorrer da decisão judicial para desocupação, tendo para isso um prazo
135
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
Verificado o fundamento
do despejo, o senhorio
ou o seu mandatário O BNA notifica o inquilino
preenche e envia
o formulário do
procedimento especial de
despejo para o BNA O inquilino
pode, no prazo de 15 dias,
optar por uma de quatro
hipóteses
desocupar o locado não apresenta apresenta oposição ao requer o adiamento

e, sendo caso disso, oposição ao pedido de pedido de despejo na desocupação do
pagar ao requerente despejo, mas também imóvel
(senhorio) a quantia não desocupa o locado
pedida, acrescida da
taxa de justiça paga
por este
final do procedimento BNA emite um título dá lugar à abertura de tal diferimento não
de desocupação, um processo especial pode exceder o prazo
podendo o senhorio e urgente no tribunal; de 5 meses a contar
promover a efetivação arrendatário paga da data do trânsito em
do mesmo. Apenas há caução e deposita julgado da decisão que
intervenção do tribunal rendas devidas no o conceder
se for necessário decurso do processo.
autorizar a entrada no Se alguma das partes
domicílio do inquilino utilizar abusivamente
este procedimento
incorre em multa igual
a 10 vezes a taxa de
justiça devida
136
de 30 dias. Este recurso não irá afetar o andamento do processo, pelo

que, se não preencher os requisitos para pedir o adiamento da desocupa-
ção, terá de abandonar o imóvel de imediato.
Uso indevido ou abusivo do procedimento

A lei estipula penalizações para quem fizer uso indevido do procedimento
especial de despejo. Se o senhorio ou o inquilino usarem meios cuja falta de
fundamento não devessem ignorar (por exemplo, o senhorio alegar atraso
no pagamento da renda que não corresponde à verdade ou o inquilino, por
sua vez, alegar que pagou, quando não o fez) ou fizerem uso manifestamente
reprovável deste procedimento, respondem pelos danos que culposamente
causarem à outra parte e incorrem em multa de valor não inferior a 10 vezes
a taxa de justiça devida.
A mesma sanção será aplicada a qualquer outro interveniente do procedi-

mento que, sem razões justificativas, dificulte ou impeça a desocupação do
imóvel. Por último, aquele que não respeitar decisão judicial de desocupa-
ção do imóvel poderá ser acusado da prática do crime de desobediência
qualificada, o qual é punido com pena de prisão até 2 anos ou multa até
240 dias.
137
A
A
Capítulo 6
Subsídios
e programas
de apoio
Há muito que existem subsídios e programas de apoio ao arrendamento,

para inquilinos e proprietários. É o caso do subsídio de renda atribuído
aos inquilinos com contratos antigos (anteriores a 18 de novembro de 1990)
e também do Porta 65 Jovem, que visa apoiar as camadas mais jovens da
população no acesso ao arrendamento. Para os senhorios, destaca-se o pro-
grama Reabilitar para Arrendar — Habitação Acessível. Mais recentemente,
em junho de 2019, entrou em vigor o Programa de Arrendamento Acessível,
que visa a oferta alargada de habitação para arrendamento a preços compa-
tíveis com os rendimentos das famílias.
Também as autarquias intervêm nestas questões, muitas vezes no âmbito da

habitação social ou do realojamento de pessoas que vivem em locais degrada-
dos. Mas não só. Por exemplo, o município de Lisboa aprovou em dezembro de
2019 o regulamento de acesso à habitação municipal, que estabelece condições
de acesso a habitação adequada com valores compatíveis com o rendimento dos
candidatos. Para saber se existe algum programa no concelho que lhe interessa e
quais as condições de acesso, terá de contactar diretamente a câmara municipal.
Subsídios para o inquilino

Os inquilinos com carências económicas beneficiam de apoios para fazerem
face à atualização das rendas relativas a uma habitação permanente. Mas
têm de fazer prova dos seus rendimentos e de preencher alguns requisitos.
Subsídio de renda
Têm direito ao subsídio de renda os inquilinos com contratos de arrenda-
mento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que
estejam em processo de atualização de renda, bem como aqueles cujos con-
tratos tenham sido objeto de atualização extraordinária de renda.
Critérios usados no cálculo do RABC

O Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar é um dos
critérios de atribuição do subsídio. Resulta da soma dos rendimentos anuais
140
A Subsídios e programas de apoio
ilíquidos dos membros do agregado familiar do inquilino (veja a definição de

agregado familiar na caixa abaixo), corrigidos pelos seguintes fatores:
— total dos rendimentos anuais ilíquidos recebidos pelas pessoas que vivam
em comunhão de habitação com o arrendatário há mais de 1 ano;
— número de dependentes do agregado familiar do inquilino e das pessoas
que com ele vivam em comunhão de habitação há mais de 1 ano;
— número de pessoas do agregado familiar portadoras de deficiência com
grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.
A correção do RAB em função do número de dependentes é feita através

da dedução do valor correspondente a 0,5 da RMNA de cada dependente.
Se o agregado familiar incluir pessoa portadora de deficiência com grau
GLOSSÁRIO
Rendimento Anual Bruto (RAB): é o valor que resulta da soma dos rendimentos anuais
ilíquidos (ou seja, sem retirar os impostos, Segurança Social e outras eventuais contribui-
ções) de todos os elementos do agregado familiar do inquilino.
Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC): é o valor que resulta da soma dos rendimentos
anuais ilíquidos recebidos por todos os elementos do agregado familiar do inquilino, corri-
gidos por determinados fatores.
Retribuição Mínima Nacional Anual (RMNA): ou seja, o salário mínimo anual.
Renda: valor mensal da retribuição devida pelo inquilino ao senhorio pelo uso da habitação.
O agregado familiar é o conjunto de pessoas constituído pelo inquilino e pelas seguintes

pessoas que residam no locado:
— cônjuge, ainda que separado judicialmente de pessoas e bens;
— ex-cônjuge, em situações de nulidade, anulação ou dissolução do casamento, ou pes-
soa que viva com o inquilino em união de facto há mais de 2 anos;
— dependentes ou ascendentes do inquilino, do seu cônjuge ou do seu ex-cônjuge ou da
pessoa que com ele viva em união de facto;
— outras pessoas que vivam em comunhão de habitação com o inquilino há mais de
1 ano.
O conceito de dependentes abrange todos os:

— filhos, adotados e enteados menores não emancipados e menores sob tutela;
— filhos, adotados e enteados maiores de idade, bem como aqueles que até à maioridade
estiverem sujeitos a tutela de um dos elementos do agregado familiar que, não tendo
mais de 25 anos e não auferindo anualmente rendimentos superiores à retribuição
mínima mensal garantida, frequentem um estabelecimento de ensino;
— filhos, adotados, enteados e os sujeitos a tutela maiores, desde que sejam inaptos para
trabalhar e angariar meios de subsistência, quando não aufiram rendimentos superio-
res ao salário mínimo nacional;
— ascendentes cujo rendimento mensal seja inferior ao salário mínimo nacional.
141
comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% também será redu-

zido ao RAB o valor correspondente a 0,5 da RMNA. A declaração do valor
do RABC do agregado familiar do inquilino é emitida, a pedido do inquilino,
pelo serviço de Finanças competente.
Em que casos pode ser recusado?

Ponderados todos os critérios de acesso, nem sempre o subsídio é atribuído
aos candidatos. As seguintes razões podem explicar a recusa:
— o inquilino ou os membros do seu agregado familiar, cujos rendimentos
são relevantes para o cálculo do RABC, não autorizarem o acesso a toda
a informação fiscal relevante e aos valores de pensões recebidas;
— o inquilino não ter a sua residência permanente no locado;
— o inquilino subarrendar ou ceder o locado a título oneroso, total ou parci-
almente, ainda que tenha autorização do senhorio para o fazer;
— o arrendatário ou algum dos membros do agregado familiar ser propri-
etário, usufrutuário ou arrendatário de imóvel destinado a habitação,
no mesmo concelho, em concelho limítrofe ou na mesma área metropo-
litana, se o imóvel for adequado ao fim habitacional e não for residência
permanente de terceiros (usufrutuário ou arrendatário, por exemplo);
— o inquilino receber qualquer outro apoio para fins habitacionais.
Modalidades do subsídio de renda

O inquilino com direito a subsídio de renda pode requerer a sua atribui-
ção para um arrendamento em vigor ou para um contrato novo. Além das
modalidades mencionadas, os inquilinos que reúnam as condições para
receberem o subsídio podem optar pela atribuição de habitação em regime
de arrendamento apoiado.
Subsídio para arrendamento em vigor

É um apoio financeiro, não reembolsável, destinado a ajudar o inquilino
a manter a sua residência permanente no locado, apesar do aumento da
renda. O montante do subsídio mensal corresponde à diferença entre o
valor da nova renda e aquele que pode ser suportado pelo arrendatário com
base no RABC do seu agregado familiar.
O valor mínimo do subsídio corresponde a 5% do Indexante de Apoios

Sociais (em 2020, o IAS é de 438,81 euros). É atribuído por um período de
24 meses, renovável por períodos iguais e sucessivos desde que o inquilino
faça prova de que se mantêm os pressupostos da atribuição do subsídio.
142
O subsídio cessa sempre que:

— o contrato de arrendamento cesse;
— o direito ao subsídio por morte do inquilino caduque sem que lhe suceda
pessoa com direito à manutenção do subsídio;
— quando o RABC do agregado familiar do inquilino seja igual ou superior
a 5 RMNA.
Subsídio para novo arrendamento

Trata-se de um apoio mensal, não reembolsável, relativo ao montante da
renda devida nos termos de um novo contrato de arrendamento e destinado
a apoiar o inquilino na mudança de residência permanente para outra habi-
tação. Esta modalidade implica a denúncia do contrato de arrendamento,
após a notificação do deferimento do pedido. São aplicáveis as mesmas
regras que ao subsídio para arrendamento em vigor e o seu valor não pode
ultrapassar o que o inquilino teria direito a receber se não denunciasse o
contrato de arrendamento.
Regime de arrendamento apoiado

Se o inquilino reunir as condições para receber o subsídio de renda pode
optar por mudar a sua residência permanente para uma propriedade
pública atribuída em regime de arrendamento apoiado, no mesmo municí-
pio que a habitação arrendada ou noutro.
Compete ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), no prazo

máximo de 30 dias a contar da data do requerimento, obter das entidades
públicas a informação sobre a existência de uma habitação disponível. Caso
seja atribuída habitação nesta modalidade, é celebrado um contrato de
arrendamento com a entidade proprietária.
Requerer e receber
O inquilino deve solicitar a atribuição do subsídio de renda através da
internet ou junto dos serviços de Segurança Social da área do imóvel, nos
6 meses que antecedem o momento a partir do qual poderá ter direito a ele
(por exemplo, o termo do prazo de 5 anos relativo ao período transitório).
Nos 15 dias que se seguem à apresentação do requerimento, estes serviços
enviam a informação relevante para o Instituto da Habitação e Reabilitação
Urbana (IHRU), que tem mais 15 dias para tomar uma decisão.
A atribuição do subsídio ou a sua recusa são comunicadas ao inquilino e ao

senhorio. Note-se que o inquilino deve comunicar ao senhorio que apresen-
tou um pedido de subsídio de renda.
143
Incumprimento e fiscalização
Havendo incumprimento por parte do beneficiário do subsídio (por exem-
plo, não entregou os comprovativos necessários ou desrespeitou os termos
do contrato de arrendamento que deu origem à sua atribuição), ocorre a
cessação do pagamento da prestação e a restituição dos valores pagos.
A prestação de falsas declarações, omissões ou outros atos, com a inten-

ção de obter o subsídio, implicam cessação do pagamento e restituição dos
valores entretanto pagos, sem prejuízo de outras sanções, nomeadamente
de natureza criminal. Compete ao IHRU a fiscalização do cumprimento por
parte dos beneficiários de subsídio de renda.
Programas de apoio
Existem diversos programas de apoio, entre eles o Porta 65 Jovem, desti-
nado a facilitar o arrendamento por parte das camadas mais jovens da popu-
lação, o programa de arrendamento acessível, a que podem candidatar-se
inquilinos e senhorios, e ainda o Reabilitar, para apoiar os proprietários na
realização de obras que tornem os imóveis aptos a integrar o mercado de
arrendamento.
Porta 65 Jovem
Destinado a jovens a partir dos 18 anos, inclusive, este programa é gerido
pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que avalia as
candidaturas e define os montantes financiados. É pago mensalmente atra-
vés de transferência bancária, não sendo cumulável com outros subsídios.
Condições de acesso
Para obterem este apoio, os candidatos deverão reunir diversos requisitos,
designadamente:
— serem maiores de idade e ainda não terem atingido os 35 anos (tratando-se
de um casal, um dos membros pode ter até 37 anos e o outro até 34 anos);
144
— terem ou virem a ter residência permanente na habitação a que respeita a

candidatura, sendo já titulares do contrato de arrendamento ou contrato-
-promessa de arrendamento;
— não terem casa própria ou arrendada para fins de habitação;
— a soma dos rendimentos brutos auferidos ser compatível com uma taxa
de esforço máxima de 60%;
— o rendimento mensal do jovem ou do agregado não ser superior a quatro
vezes o valor da renda máxima admitida em cada município (a lista é
publicada no Portal da Habitação) nem exceder 4 vezes o salário mínimo
nacional;
— inexistência de laços familiares com o senhorio (na linha reta ou colateral,
como, por exemplo, tios ou sobrinhos);
— não usufruírem de subsídios ou de outra forma de apoio à habitação.
Candidaturas
As candidaturas ao Porta 65 Jovem são submetidas, exclusivamente, atra-
vés da página www.portaldahabitacao.pt > arrendamento > Porta 65 Jovem.
Aceda à opção “Apresentar Candidatura” e introduza o seu número de iden-
tificação fiscal e a senha de acesso ao Portal das Finanças. Abrem, anual-
mente, quatro períodos para apresentação de candidaturas (dois em abril,
Consulte as informações sobre os concursos e a fase em que se encontram no Portal da

Habitação (www.portaldahabitacao.pt).
145
um em setembro e outro em dezembro), que podem ser consultados no

mesmo endereço.
Terá de anexar os seguintes documentos ao formulário de candidatura,

em formato PDF:
— contrato de arrendamento ou de promessa de arrendamento;
— recibo da renda relativo ao mês anterior ao da candidatura ou os três
últimos comprovativos de transferência da renda;
— documentos de identificação (por exemplo, cartão de cidadão ou título de
residência, tratando-se de cidadão estrangeiro) dos elementos do agregado;
— comprovativos de rendimentos.
Dados necessários para apresentar a candidatura:

— NIF dos candidatos, dependentes e ascendentes;
— senha de acesso ao Portal das Finanças dos candidatos;
— número de identificação da Segurança Social (NISS) dos candidatos,
dependentes e ascendentes;
— artigo e fração da habitação, os quais podem ser consultados no contrato
de arrendamento ou no recibo de renda eletrónica;
— NIB da conta bancária onde será depositado o subsídio;
— endereço de e-mail.
Montante da prestação
O subsídio varia consoante o rendimento e o número de pessoas que com-
põem o agregado, mas também em função da localização do imóvel. O simu-
lador existente no Portal da Habitação facilita as contas.
A percentagem da subvenção mensal pode ser acrescida em determinadas
circunstâncias, variando a percentagem do acréscimo consoante a situação.
Acréscimo pela localização do imóvel

— 10% se a habitação se localizar em áreas que beneficiem de medidas de
incentivo devido a problemas de interioridade;
— 20% tratando-se de zonas classificadas como históricas ou antigas, áreas
de reabilitação urbana ou de recuperação e reconversão urbanísticas.
Acréscimo pelas características do agregado familiar

— 15% se algum dos elementos do agregado for portador de incapacidade
igual ou superior e 60% ou tiver um dependente a cargo (pode acrescer
uma majoração de 10% caso o agregado seja monoparental);
146
— 20% se algum dos elementos do agregado tiver dois ou mais dependentes

a cargo (pode acrescer 5% num agregado monoparental).
Em que casos pode terminar?

O subsídio é atribuído por períodos de 12 meses, renováveis até ao limite de
60 meses, de acordo com as condições de acesso em vigor a cada renovação.
Para o efeito, deve ser apresentada nova candidatura. O IHRU pode fazer
cessar o apoio financeiro nos seguintes casos:
— prestação de falsas declarações pelos candidatos ou por um dos membros
do agregado;
— omissão de factos ou dados relevantes para a atribuição, manutenção ou
alteração do apoio financeiro;
— ato do inquilino que possibilite a resolução do contrato pelo senhorio, por
exemplo mora no pagamento da renda por mais de 3 meses.
Se o apoio financeiro cessar devido a alguma destas situações, os jovens

ficam impedidos de candidatar-se a qualquer apoio público para fins habita-
cionais durante 2 anos ou, se houver má-fé, durante 5 anos.
Programa Arrendamento Acessível

Este programa visa promover a oferta de habitação a preços compatíveis
com os rendimentos dos agregados familiares. O objetivo é dar resposta às
famílias que não conseguem aceder, no mercado de arrendamento, a uma
habitação adequada às suas necessidades. Qualquer pessoa ou conjunto de
pessoas pode candidatar-se a este programa, como inquilino ou senhorio.
Os proprietários dos imóveis podem mesmo ser entidades coletivas, públi-
cas ou privadas. O objeto do contrato pode referir-se a uma habitação ou a
uma parte dela (arrendamento de um quarto com acesso a instalações sani-
tárias e cozinha, por exemplo).
Requisitos para inquilinos

Os candidatos ao arrendamento acessível não poderão ter um rendi-
mento anual bruto superior a um determinado valor, que varia em função
do número de pessoas que compõem o agregado familiar (veja o quadro
147
seguinte). Por exemplo, um casal com dois filhos não poderá receber mais do
que 55 mil euros brutos por ano.
A menos que sejam estudantes ou formandos dependentes, e estejam obrigados

a apresentar fiador, os arrendatários terão de contratar um seguro de arrenda-
mento acessível que cubra a quebra involuntária de rendimentos e eventuais
danos no locado.
RENDIMENTO DO AGREGADO
FAMILIAR
Número de Rendimento anual bruto
pessoas máximo
1 PESSOA 35 mil euros
2 PESSOAS 45 mil euros
+ 2 PESSOAS + 5 mil euros por pessoa
Vantagens fiscais e seguro para senhorios

As rendas de contratos celebrados ao abrigo deste programa estão isentas de IRS
e IRC. Para isso, o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) comunica
às Finanças, até ao final do mês de fevereiro, os contratos que integraram o pro-
grama no ano anterior, bem como os que deixaram de o fazer.
O senhorio está obrigado a contratar um seguro de arrendamento acessível que

o indemnize em caso de falta de pagamento da renda.
O valor da renda
O valor máximo da renda corresponde a 80% do valor de referência do preço de
renda (VRPR) aplicável ao alojamento, com base nas suas características, não
podendo ultrapassar a limite geral aplicável por tipologia. O valor de referência é
calculado tendo em conta a área e a localização do imóvel, a qualidade do aloja-
mento e respetiva certificação energética, bem como o valor mediano das rendas
por m2 de novos contratos de arrendamento, por freguesia, de acordo com os
dados mais recentes divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística.
Independentemente deste cálculo, como vimos a renda deve ser, pelo

menos, 20% inferior ao limite geral de renda por tipologia e concelho, valo-
res que lhe apresentamos no quadro que se segue.
148
RENDA MÁXIMA POR CONCELHO E TIPOLOGIA (em euros) (1)

Escalão 6 Lisboa
T0 T1 T2 T3 T4 T5 >T5
600 900 1150 1375 1550 1700 1700+150 por cada quarto acima do 5.º
Escalão 5 Cascais, Oeiras, Porto
T0 T1 T2 T3 T4 T5 >T5
Albufeira, Almada, Amadora, Castro Marim, Funchal, Lagos,

Escalão 4 Loulé, Loures, Matosinhos, Odivelas, Sintra, Tavira
T0 T1 T2 T3 T4 T5 >T5
Alcochete, Alcoutim, Aljezur, Aveiro, Barreiro, Calheta (Madeira), Coimbra, Espinho, Évora,
Faro, Gondomar, Lagoa (Açores), Lagoa, Mafra, Maia, Moita, Monchique, Montijo, Olhão,
Palmela, Ponta Delgada, Ponta do Sol, Portimão, Porto Moniz, Porto Santo,
Escalão 3 Póvoa de Varzim, Ribeira Brava, Santa Cruz, Santana, São Vicente, Seixal, Sesimbra,
Setúbal, Silves, Sines, Torres Vedras, Valongo, Vila Praia da Vitória, Vila do Bispo,
Vila Franca de Xira, Vila Nova de Gaia e Vila Real de Santo António
T0 T1 T2 T3 T4 T5 >T5
Alandroal, Alcobaça, Alenquer, Aljustrel, Alpiarça, Alvaiázere, Alvito, Arouca, Arruda dos
Vinhos, Azambuja, Barcelos, Barrancos, Beja, Benavente, Braga, Caldas da Rainha, Calheta
(Açores), Câmara de Lobos, Caminha, Castanheira de Pera, Castro Verde, Chamusca, Coruche,
Corvo, Cuba, Esposende, Estarreja, Ferreira do Alentejo, Figueira da Foz, Figueiró dos Vinhos,
Góis, Grândola, Guimarães, Ílhavo, Lajes das Flores, Lajes do Pico, Leiria, Lourinhã, Machico,
Madalena, Marinha Grande, Mértola, Montemor-o-Novo, Mora, Mourão, Murtosa, Nazaré,
Escalão 2 Nordeste, Óbidos, Odemira, Ourém, Ourique, Ovar, Pampilhosa da Serra, Pedrógão Grande,
Penacova, Penela, Peniche, Portel, Povoação, Redondo, Salvaterra de Magos, Santa Cruz da
Graciosa, Santa Cruz das Flores, Santa Maria da Feira, Santarém, Santiago do Cacém, São
Brás de Alportel, São João da Madeira, São Roque do Pico, Serpa, Sobral de Monte Agraço,
Terras de Bouro, Tomar, Trofa, Velas, Vendas Novas, Viana do Alentejo, Viana do Castelo, Vila
do Conde, Vila do Porto, Vila Franca do Campo, Vila Nova de Famalicão, Vila Real e Viseu
T0 T1 T2 T3 T4 T5 >T5
Escalão 1 Os restantes concelhos
T0 T1 T2 T3 T4 T5 >T5
(1) Se
o contrato de arrendamento contemplar apenas uma parte da habitação (um quarto, por exemplo),
o limite aplicável à renda corresponde a 55% do valor aplicado aos T0 no respetivo concelho.
149
Elementos obrigatórios do contrato

O contrato de arrendamento deve, obrigatoriamente, incluir os seguintes
elementos:
— identificação do alojamento e número de inscrição;
— identificação dos membros do agregado habitacional e número de registo
de candidatura;
— modalidade do alojamento (“Habitação” ou “Parte de Habitação”);
— finalidade do arrendamento (“Residência permanente” ou “Residência
temporária de estudantes do ensino superior”);
— prazo contratual e condições de renovação. Nos contratos de residência
permanente, o prazo mínimo é de 5 anos, renovável pelo período estipu-
lado pelas partes. Tratando-se de residência temporária para estudantes
do ensino superior, a duração mínima é de 9 meses;
— preço de renda mensal;
— quantia mensal assumida por cada estudante ou formando para paga-
mento da renda.
As candidaturas ao arrendamento acessível são efetuadas através da plataforma

existente no Portal da Habitação (https://paa.portaldahabitacao.pt/).
150
Programa Reabilitar para Arrendar –

Habitação Acessível
Este programa consiste numa linha de crédito destinada a financiar até 90%
do investimento na reabilitação de edifícios com 30 ou mais anos. As frações
reabilitadas devem destinar-se a arrendamento para habitação em regime
de renda condicionada (tem de respeitar determinados limites) e, preferen-
cialmente, localizar-se em áreas de reabilitação urbana. Este último requi-
sito deverá ser confirmado pela respetiva câmara municipal. As frações dos
edifícios reabilitados no âmbito deste programa só poderão deixar de estar
afetas ao arrendamento, nestas condições, após a amortização integral do
empréstimo.
Podem candidatar-se todos os proprietários com a situação tributária e con-

tributiva regularizada ou que tenham efetuado um acordo para essa regu-
larização e não estejam em incumprimento perante o IHRU. Também os
imóveis deverão estar livres de ónus ou encargos (penhoras ou usufruto, por
exemplo). O prazo para a conclusão das obras de reabilitação é definido no
contrato de financiamento, com possibilidade de prolongamento nos casos
fundamentados.
Fases da candidatura
A pré-candidatura ao programa é feita através de um formulário disponi-
bilizado no Portal da Habitação (www.portaldahabitacao.pt). Será ainda
necessário juntar os seguintes documentos que, juntamente com os dados
fornecidos, permitirão avaliar se a intervenção é elegível e viável:
— cópia simplificada do registo predial do imóvel e inscrições em vigor;
— caderneta predial;
— 4 fotografias que mostrem o edifício.
Numa segunda fase, são determinados o montante e as condições do

empréstimo.
Despesas financiadas
São elegíveis para financiamento as despesas relacionadas com:
— projetos e outros trabalhos conexos de empreitada, incluindo, por exem-
plo, fiscalização, assistência técnica e gestão de projetos;
151
— soluções de eficiência energética do edifício, incluindo certificações e

estudos;
— estudos preparatórios das candidaturas, desde que comprovadamente
necessários para o projeto;
— obras nas partes comuns do edifício, nomeadamente ao nível dos elemen-
tos estruturais, coberturas, fachadas, janelas, caixas de escadas, elevado-
res, rede de água, eletricidade e gás;
— obras no interior das frações, como, por exemplo, remodelação de insta-
lações sanitárias e de cozinhas;
— obras de restauro em edifícios classificados;
— IVA não recuperável.
Condições do empréstimo
O montante máximo é de 90% do investimento total da operação de reabi-
litação. Durante a execução da obra existe um período de carência de capi-
tal, ao qual acresce um período de 6 meses. Porém, esse período não pode
ultrapassar 36 meses após a primeira utilização de capital. O prazo máximo
de reembolso é de 180 meses (15 anos), contados a partir do fim do período
de carência. A amortização é efetuada em prestações mensais, sucessivas e
constantes de capital e de juros. Durante o período de reembolso, é aplicada
uma taxa fixa definida no momento da aprovação da operação.
Este empréstimo é garantido por hipoteca sobre o imóvel cuja reabilitação é

financiada, sem prejuízo de o IHRU exigir outras garantias adequadas. Cabe
aos beneficiários contratar um seguro multirriscos que cubra, pelo menos,
o valor da reconstrução em caso de incêndio, raio ou explosão, inundações e
catástrofes naturais, o qual deve vigorar durante toda a vigência do contrato.
152
A
Capítulo 7
Arrendamento
e impostos
O arrendamento tem implicações fiscais para ambas as partes. Desde logo,

o senhorio tem de comunicar a existência do contrato às Finanças e paga
IRS sobre as rendas que recebe. Mas também pode beneficiar de deduções
à coleta. Cabe-lhe, ainda, suportar anualmente o Imposto Municipal sobre
Imóveis (IMI) e, se o valor patrimonial dos seus imóveis for superior a um
determinado limite, o Imposto Adicional ao IMI. Por último, deve contar
com o Imposto do Selo quando celebra o contrato ou sempre que lhe intro-
duza modificações que conduzam ao aumento da renda. Esta regra não se
aplica às atualizações periódicas da renda, que não implicam alterações ao
contrato.
O inquilino, por seu turno, tem a possibilidade de deduzir no IRS parte das
rendas que paga. Em circunstâncias mais raras, poderá ainda ter de suportar
o Imposto Municipal sobre Transações onerosas de imóveis (IMT).
Comunicar o contrato às Finanças

Os senhorios que celebraram contratos de arrendamento desde 1 de abril
de 2015 e estão obrigados a emitir recibo eletrónico, ou optaram por fazê-
-lo, têm também de comunicar o contrato através do Portal das Finanças
(www.portaldasfinancas.gov.pt). Os que não têm esta obrigação podem apre-
sentar a declaração Modelo 2 (Comunicação de contratos de arrendamento)
em qualquer balcão dos serviços de Finanças. Entre outros elementos será
Para comunicar o contrato

de arrendamento aceda a
www.portaldasfinancas.
gov.pt e, depois de iniciar
a sessão com os seus
dados, escolha Serviços
> Arrendamento > Con-
tratos. Também encontra
aqui outras funcionalida-
des relativas aos contratos
de arrendamento. Se não
concluir o preenchimento
de uma só vez, clique em
“Guardar rascunho”.
154
A Arrendamento e impostos
necessário identificar o imóvel arrendado, o(s) senhorio(s) e o(s) inquili-

no(s), bem como indicar o valor da renda e de outras despesas fixas pagas
pelo inquilino (por exemplo, as quotas de condomínio, se assim tiver sido
acordado).
Estão dispensados de emitir recibo eletrónico e, consequentemente, de comu-

nicar o contrato através do portal, os titulares da categoria F que cumpram os
requisitos indicados na caixa abaixo.
Comunicado o contrato, o senhorio recebe a guia para pagamento do

Imposto do Selo. Deverá pagar até ao final do mês seguinte ao do início do
arrendamento. No momento da liquidação é emitido o documento único de
cobrança, que comprova o pagamento.
COM OU SEM RECIBO DE RENDA ELETRÓNICO

• Por regra, os senhorios que optem por declarar as rendas pela Categoria F (veja, no título
Como declarar, na página 157, quais são as alternativas) estão obrigados a emitir recibo
eletrónico. Mas há exceções. Se assim o entenderem, poderão passar recibo à mão os
senhorios que se encontrem numa das seguintes situações:
— idade igual ou superior a 65 anos a 31 de dezembro do ano anterior àquele a que res-
peitem os rendimentos;
— não tenham endereço de correio eletrónico, nem estejam obrigados a tê-lo;
— não tenham auferido, no ano anterior (nem prevejam vir ainda a recebê-los em atraso),
rendimentos prediais de valor superior ao dobro do Indexante dos Apoios Sociais (IAS).
Em 2020 este indexante corresponde a 438,81 euros, pelo que o senhorio não poderá
receber, relativamente a esse ano, mais do que 877,62 euros;
— apenas recebam rendas relativas a contratos abrangidos pelo Regime do Arrenda-
mento Rural.
• O recibo de renda eletrónico é emitido através do Portal das Finanças, mediante auten-
ticação do senhorio com o número de identificação fiscal e a senha de acesso (aceda a
www.portaldasfinancas.gov.pt > Serviços > Arrendamento > Emitir Recibo Renda). Se tiver
mais do que uma casa arrendada, vai aparecer uma lista onde deverá selecionar o con-
trato para o qual pretende emitir o recibo.
• O senhorio deve entregar uma cópia do recibo ao inquilino. Se, por exemplo, vier a cons-
tatar que se enganou no preenchimento, pede a anulação do recibo, através do portal,
até ao termo do prazo legal para entregar a declaração de IRS. Sendo o caso, as Finanças
informam o inquilino de que o recibo foi anulado. Tendo feito a emissão através do Portal
das Finanças, poderá ainda consultar diretamente os recibos dos últimos 2 anos e pedir o
acesso aos dos últimos 4 anos.
• Os senhorios que não passam recibo de renda eletrónico têm de comunicar os rendimentos
prediais do ano anterior, através do modelo 44, até 31 de janeiro de cada ano. A entrega
é feita por via eletrónica, no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt), ou em
papel, em qualquer serviço de Finanças.
155
De notar que também os senhorios com contratos anteriores a 1 de abril

de 2015, se passarem recibo eletrónico, tiveram de registar os elementos
mínimos do contrato no portal para poderem cumprir essa obrigação legal.
Impostos pagos pelo senhorio

O senhorio tem três impostos a pagar, embora com repercussões diferentes
do ponto de vista financeiro: o IRS, o IMI e o Imposto do Selo.
Imposto sobre o Rendimento

das Pessoas Singulares (IRS)
Qualquer que seja o montante envolvido, por norma as rendas recebidas
pelos senhorios estão sujeitas a IRS. Mas há exceções, nomeadamente nos
contratos de arrendamento acessível, no âmbito dos quais, para contratos
celebrados após 1 de julho de 2019, há isenção de tributação em sede de IRS.
Todos os anos, até ao final do mês de fevereiro, o Instituto de Habitação e
de Reabilitação Urbana comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira os
contratos de arrendamento abrangidos pelo Programa de Arrendamento
Acessível, para que o senhorio possa beneficiar da isenção quando entregar
a declaração de IRS (veja mais informação sobre o Programa Arrendamento
Acessível a partir da página 147).
E A RETENÇÃO NA FONTE?
• Os inquilinos particulares estão dispensados de retenção na fonte no pagamento das rendas.
Já se tiverem contabilidade organizada (se for uma empresa ou um contribuinte individual
com atividade empresarial, por exemplo, e apresentar essa despesa como custo de ativi-
dade) e as rendas pagas ultrapassarem os 10 mil euros anuais, é feita, obrigatoriamente,
uma retenção de 25% sobre os montantes pagos. Este montante funciona como um paga-
mento antecipado do imposto sobre os rendimentos prediais que está a cargo do senhorio.
• Não havendo dispensa da retenção na fonte, por estarem envolvidos montantes superiores
ao limite de 10 mil euros e o inquilino ter contabilidade organizada, este deve entregar ao
senhorio, até ao dia 20 de janeiro de cada ano, uma declaração com os montantes das
rendas e respetivas retenções. Este documento serve de comprovativo perante o Fisco.
156
Como declarar
Vejamos, em primeiro lugar, como é declarado e cobrado este imposto.
Sugerimos que, em caso de dúvida, quando pode optar pela forma de tribu-
tação, o senhorio preencha a declaração para cada uma das alternativas e
simule, antes de fazer a entrega.
Tributação autónoma
Por defeito, se o senhorio não optar pelo englobamento das rendas na cate-
goria F nem tiver atividade aberta, como senhorio, na categoria B, as Finan-
ças aplicam uma taxa de tributação autónoma aos rendimentos prediais de
imóveis situados em Portugal. Esta taxa é de 28%, mas, como incentivo ao
arrendamento de longa duração, os contratos celebrados desde 1 de janeiro
de 2019 beneficiam de uma redução progressiva de imposto, até atingir os
10% nos contratos com uma duração superior a 20 anos (veja o esquema
da página seguinte). Por exemplo, basta uma duração de 2 anos para haver,
logo no primeiro ano, uma redução de 2% na taxa a aplicar ao valor das
rendas. A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução
de 2%, até ao limite de 14%. Às rendas pagas no âmbito de contratos com
duração superior a 5 anos e inferior a 10 é aplicada uma taxa de IRS de 23%,
ou seja, menos 5% do que a taxa normal. Também aqui as renovações do
contrato vão baixando a taxa até aos 14%, a mesma que é aplicada, desde
o início, aos contratos com uma duração superior a 10 e inferior a 20 anos.
A bonificação máxima, com uma taxa de 10%, aplica-se apenas aos contratos
de arrendamento que são celebrados, logo à partida, por um período supe-
rior a 20 anos.
Quando o imóvel está localizado numa área classificada de reabilitação

urbana, a tributação autónoma é claramente preferível: em vez dos 28% de
tributação efetiva, apenas são cobrados 5%. Nos restantes casos, convém
ponderar bem: mesmo a taxa normal de 28% é inferior ao terceiro escalão
de IRS (28,5%), mas, se optar pelo englobamento na categoria B ou na F, não
terá de incluir os rendimentos de outras categorias, como juros de depósitos
à ordem ou ganhos com a venda de ações. Faça as contas para o seu caso
específico antes de decidir.
Englobamento dos rendimentos

Os senhorios também podem indicar, ao preencher o anexo F da declara-
ção de IRS, que optam por englobar os rendimentos prediais a outros que
recebam. No entanto, a tributação autónoma é mais vantajosa na maioria
dos casos. Optar pelo englobamento significa que todos os rendimentos são
somados e que, ao total, é aplicada a taxa de IRS do escalão correspondente.
Tendo em conta a tabela em vigor para os rendimentos de 2020, a menos
157
TAXA DE IRS APLICADA ÀS RENDAS
TRIBUTAÇÃO AUTÓNOMA
(anexo F do IRS)
contratos
anteriores 28%
a 01/01/2019
... inferior a 2 anos28%

contratos
posteriores ... de 2 a 5 anos 26%
a 01/01/2019 ... de 5 a 10 anos23%
com duração... ... de 10 a 20 anos 14%
... superior a 20 anos 10%
Imóveis
em áreas
de reabilitação 5%
urbana
contrato de
arrendamento
acessível 0%
posterior a
01/07/2019
ENGLOBAMENTO Taxa do escalão de IRS

DOS RENDIMENTOS PREDIAIS correspondente à totalidade
(anexo F do IRS) dos rendimentos do senhorio
(em regra, só é vantajoso
quando o rendimento
tributável seja inferior a
10 732 euros)
Taxa do escalão de IRS

ATIVIDADE INDEPENDENTE
correspondente à totalidade
(categoria B)
dos rendimentos do senhorio
158
que o senhorio tenha um rendimento inferior a 10 732 euros, depois de reti-

radas as deduções específicas, poderá valer a pena optar pela tributação
autónoma. Outra possibilidade é abrir atividade independente como senho-
rio, na categoria B, situação em que a taxa a aplicar também irá variar conso-
ante os montantes envolvidos. Para isso, tem de apresentar uma declaração
de início de atividade no Portal das Finanças. Deve ainda informar a Auto-
ridade Tributária sobre o regime escolhido (simplificado ou contabilidade
organizada).
Simular antes de optar

Em caso de dúvida, simule os cenários possíveis quando preencher a decla-
ração de IRS e verifique qual é a opção mais vantajosa para a sua situação
concreta. Se optar pelo englobamento dos rendimentos ou pela tributação a
28%, com eventuais reduções, o senhorio deve preencher o anexo F. Se pre-
ferir a Categoria B, preenche o anexo B.
Isenção de rendimentos prediais

O Programa Arrendamento Acessível garante rendas mais baixas aos inquili-
nos e isenção fiscal aos senhorios. Abrange os rendimentos prediais resul-
tantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional em
que a renda seja inferior a 20% do valor de referência (tem em conta, entre
outros fatores, a área e a localização do imóvel) e a taxa de esforço dos arren-
datários seja de 15% a 35% do rendimento médio mensal. Este programa é
explicado, de forma mais detalhada, a partir da página 147. Caso o contribu-
inte opte pelo englobamento de outros rendimentos prediais, aqueles que
usufruírem desta isenção são obrigatoriamente englobados para determinar
a taxa a aplicar à totalidade dos rendimentos auferidos pelo senhorio.
Tal como os outros rendimentos prediais, também aqueles que resultem do

programa de arrendamento acessível devem constar do anexo F. Se, entre-
tanto, os contratos inseridos neste programa tiverem cessado, as respetivas
informações são inseridas no quadro 10.
Deduções possíveis
Seja qual for a forma de tributação, é possível deduzir às rendas boa parte
das despesas suportadas com o imóvel. Genericamente, as deduções aos
rendimentos prediais estão relacionadas com a manutenção e a conserva-
ção, ou seja, as despesas feitas para possibilitar os rendimentos. Em con-
creto, trata-se das seguintes:
159
— pinturas interiores e exteriores;

— reparações ou substituição das canalizações ou instalações elétricas;
— energia e manutenção dos elevadores, escadas rolantes e monta-cargas;
— energia para iluminação, aquecimento ou climatização central;
— remuneração de porteiros, serviços de limpeza e segurança do imóvel;
— prémios de seguros relacionados com o edifício (multirriscos-habitação
ou incêndio);
— taxas autárquicas (por exemplo, saneamento e esgotos);
— Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
— despesas de condomínio, incluindo as quotas;
— honorários de advogados em ações de despejo;
— obras de conservação e manutenção efetuadas nos 24 meses anteriores
ao início do contrato, desde que o imóvel não tenha sido utilizado, entre-
tanto, para outro fim que não o arrendamento.
Não são dedutíveis as despesas com a aquisição de mobiliário ou outros itens

de decoração ou eletrodomésticos, bem como as resultantes de obras que
alterem a estrutura do imóvel (por exemplo, a construção de uma divisão).
Excluído está também o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI).
Só as despesas documentadas são consideradas. O senhorio deverá, por isso,

guardar as faturas relacionadas com as obras realizadas, os recibos de eletri-
cidade ou dos prémios de seguros, etc. O imposto incide sobre o rendimento
líquido, ou seja, ao que resulta da subtração das despesas às rendas recebi-
das. Assim, se o senhorio tiver recebido 10 mil euros em rendas e as despesas
dedutíveis forem de 2 mil euros, a taxa de imposto incide sobre 8 mil euros.
Despesas superiores aos rendimentos

Em determinados anos, pode acontecer que as despesas sejam superiores
aos rendimentos (por exemplo, por terem sido feitas obras de vulto). Nes-
tas circunstâncias, coloca-se a questão de saber se, do ponto de vista fiscal,
é possível recuperar o prejuízo. A resposta depende da forma como os ren-
dimentos prediais forem tributados.
Sendo os rendimentos prediais tratados de forma autónoma e sujeitos a uma

taxa de 28% ou reduzida, em princípio não será possível deduzir um resultado
negativo aos restantes rendimentos do senhorio (por exemplo, do trabalho por
conta de outrem). Da mesma forma, na categoria B não há reporte do prejuízo.
Optando pelo englobamento, pode deduzir esse prejuízo, nos 6 anos seguin-
tes, a eventuais rendimentos prediais que venha a obter. Nesse sentido,
160
no ano em que ocorre o prejuízo, a nota de liquidação do imposto deverá

conter a menção, a título informativo, do montante que pode ser reportado
nos 6 anos seguintes. Contudo, o imóvel que esteve na origem das despesas
não pode estar mais de 36 meses (seguidos ou interpolados) sem gerar ren-
dimentos, durante um período de 5 anos.
No ano posterior à declaração do prejuízo, quando o senhorio preencher

o anexo F, só terá de indicar os rendimentos prediais e os encargos desse
mesmo ano. Não necessita de mencionar o prejuízo, pois o Fisco já tem
conhecimento desse valor.
TAXA REDUZIDA EM ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA

Os proprietários podem deduzir 30% dos encargos com obras de reabilitação, até
500 euros, quando os imóveis se situam em áreas classificadas de reabilitação urbana.
As rendas recebidas são tributadas autonomamente, à taxa de 5%. Nestes casos, por bene-
ficiarem de uma taxa de imposto mais baixa, o englobamento dos rendimentos prediais
não é uma boa opção, pois irá aumentar o imposto a pagar.
Rendimentos excecionais
Para evitar que o senhorio seja penalizado num ano em que recebe mais
rendas do que o previsto — rendas em atraso, por exemplo — beneficia de um
mecanismo para não subir de escalão de IRS. Assim, as rendas de anos ante-
riores são divididas pelo número de anos a que respeitem, incluindo aquele
em que foram pagas, e apenas o equivalente a 1 ano é somado à globalidade
dos rendimentos para determinar a taxa a aplicar. Imaginemos que recebe
20 mil euros de rendas que ficaram por pagar nos 3 anos anteriores. O Fisco
tributa todo o montante no ano em que é pago, mas tem em conta apenas
1/4 do total para encontrar a taxa de imposto a aplicar. Assim, embora tribute
os 20 mil euros, só considera 5 mil para apurar a taxa.
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI é uma receita das autarquias, que têm alguma margem para decidir as
taxas aplicadas. Os concelhos mais desertificados, por exemplo, podem fixar
impostos mais baixos, para atrair residentes. Também podem tentar dimi-
nuir o número de imóveis devolutos, de forma a dinamizar o mercado imobi-
liário local. Por estas e outras razões, a lei permite que os municípios definam
161
descontos e agravamentos às taxas de IMI, dentro de intervalos predefinidos.

No que respeita aos imóveis arrendados, os municípios têm a possibilidade
de estabelecer zonas onde as taxas do IMI sejam reduzidas até 20%.
Se não beneficiar de alguma isenção, o senhorio tem de pagar IMI sobre

o valor patrimonial tributário dos imóveis de que era proprietário a 31 de
dezembro do ano anterior. Mas, como vimos, pode deduzir esse montante
aos rendimentos prediais declarados para efeitos de IRS. Vejamos, então,
as regras que determinam o cálculo e o pagamento deste imposto.
Avaliação dos imóveis

As regras para determinar o valor patrimonial dos imóveis ou frações
arrendados, ao qual é aplicada a taxa de IMI, são as que referimos no título
Avaliação do imóvel, a partir da página 81. No entanto, nos imóveis arren-
dados para habitação antes de 1990, o valor patrimonial tributário, exclu-
sivamente para efeitos de IMI, não pode exceder o valor que resultar da
aplicação do fator 15 ao montante da renda anual (renda anual × 15). O valor
patrimonial tributário assim fixado não é aplicável, prevalecendo o que tiver
sido definido na avaliação geral, em determinadas situações. Será o caso,
sobretudo, da venda ou doação e da cessação do contrato de arrendamento.
Outro fator a ter em conta: os valores patrimoniais tributários dos prédios

urbanos são atualizados automaticamente de 3 em 3 anos, com base nos coe-
ficientes de desvalorização da moeda, fixados anualmente para efeitos do
IRS. Se o seu imóvel tiver sido avaliado há mais de 3 anos por sua iniciativa,
informação que consta da caderneta predial (Cidadãos > Serviços > Prédios >
Caderneta Predial > Obter Comprovativo), faça uma simulação para verificar
se uma nova avaliação poderá reduzir o valor patrimonial e, consequente-
mente, o valor de IMI a pagar. Nem sempre compensa pedir nova avaliação.
Recomendamos que comece por simular, para antecipar as consequências.
Em www.paguemenosimi.pt pode inserir os valores do imóvel, conforme
constam da caderneta predial, e o simulador mostra-lhe logo se há ou não
poupança. Os detalhes seguem para o seu e-mail.
Se a simulação lhe permitir antecipar uma possível redução do imposto, pre-

encha o Modelo 1 do IMI e entregue-o gratuitamente ao balcão do serviço de
Finanças ou no Portal das Finanças (Cidadãos > Serviços > Imposto Muni-
cipal sobre Imóveis > Entregar Declaração), até 31 de dezembro. Recomen-
damos a entrega presencial, já que fazê-lo online implica o envio posterior
de documentação por correio e, por vezes, trata-se de documentos que o
162
Recorra ao nosso simulador,

em www.paguemenosimi.pt, antes de
pedir uma avaliação do imóvel.
contribuinte não tem ou que já estão na posse das Finanças. Além disso,
alguns dados só podem ser obtidos junto dos serviços.
Taxas de IMI
As taxas do IMI para prédios urbanos variam entre 0,3% e 0,45%. Cabe a
cada município fixar a taxa que aplica, desde que este intervalo seja respei-
tado. Para saber qual a taxa praticada num determinado município, consulte
o Portal das Finanças (Cidadãos > Serviços > Imposto Municipal sobre Imó-
veis > Taxas IMI > Consultar Taxas do Município). Vista a regra geral, importa
ainda indicar as seguintes especificidades:
— os municípios integrados em programas de regularização do endivida-
mento estão obrigados a aplicar uma taxa de 0,50%;
— ao valor patrimonial tributário dos prédios rústicos aplica-se a taxa de
0,8%. Já o IMI dos imóveis constituídos por uma parte urbana e outra
rústica têm um valor tributário para cada uma delas, aplicando-se auto-
nomamente a respetiva taxa;
— os imóveis que sejam propriedade de entidades com domicílio fiscal em
país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favo-
rável (os chamados offshores) estão sujeitos a uma taxa de imposto de
7,5%.
163
IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI) *

imóvel rústico
0,8%
imóvel urbano
0,3% a
0,45%
* A taxa incide sobre o valor patrimonial tributário.

Por exemplo, um prédio urbano no valor de 100 mil euros
sujeito a uma taxa de 0,45% pagará 450 euros de IMI.
Isenções
O código do IMI prevê várias possibilidades de isenção temporária ou,
em certos casos, definitiva. No âmbito dos imóveis arrendados, importa
saber que ficam isentos de IMI, por um período máximo de 3 anos após a
aquisição, os imóveis construídos de novo, ampliados, melhorados ou adqui-
ridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, desde que o
primeiro contrato de arrendamento para habitação seja efetuado no prazo de
6 meses após a aquisição ou a conclusão das obras. O pedido deve ser apre-
sentado até 60 dias depois de terminado o prazo de 6 meses. Se o pedido for
efetuado fora do prazo, a isenção inicia-se a partir do ano seguinte ao da sua
apresentação. Porém, finda sempre no momento em que deveria terminar
se tivesse sido requerida a tempo, não contando com os 60 dias adicionais.
Para que esta isenção seja atribuída, é ainda necessário que:

— o valor patrimonial tributário do imóvel não ultrapasse o limite definido
anualmente pelo Orçamento do Estado (125 mil euros em 2020);
164
— os rendimentos anuais do agregado familiar sujeitos a imposto não ultra-

passem os 153 300 euros;
— o requerente não tenha já usufruído, por duas vezes, de isenção de IMI,
nem tenha dívidas ao Estado (por exemplo, à Segurança Social).
Reunidos estes requisitos, também não pagam IMI, e desta vez sem limite
temporal, as famílias com rendimento anual bruto até 15 295 euros e com
imóveis (rústicos e urbanos) de valor total até 66 500 euros. Esta isenção
aplica-se de forma automática, mas é imprescindível que a última declaração
de IRS tenha sido submetida dentro do prazo.
A isenção abrange os arrumos, despensas e garagens, ainda que fisicamente

separados da casa, desde que integrem o mesmo conjunto e sejam utilizados
como complemento da habitação pelo proprietário ou pelo inquilino e seu
agregado familiar. Tratando-se de prédios ampliados ou melhorados, a isen-
ção recai apenas sobre o valor patrimonial correspondente ao acréscimo
resultante das obras. Para a determinação dos limites e períodos de isenção,
é considerado o valor patrimonial tributário do imóvel depois de ter sido
ampliado ou melhorado.
Em princípio, os imóveis construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos

por entidades que tenham domicílio num país, território ou região sujeitos a
um regime fiscal claramente mais favorável (zonas offshore) não beneficiam
de isenção.
Prédios classificados
Os prédios classificados como monumentos nacionais, de interesse
público, valor municipal ou património cultural gozam de isenção de IMI.
Esta isenção é automática, mediante comunicação ao Fisco da classifica-
ção pelo Instituto de Gestão do Património Arquitetónico e Arqueológico
(IGESPAR) ou pela câmara municipal, e cessa no ano em que o prédio
venha a ser desclassificado. Ou seja, no ano em que tal ocorre o proprie-
tário já terá de pagar IMI.
Relativamente aos prédios de interesse público, valor municipal ou patri-
mónio cultural que não foram objeto de uma classificação individualizada,
os municípios podem fixar uma redução até 50% da taxa em vigor no ano a
que respeita o imposto.
Prédios urbanos reabilitados

Os prédios urbanos sujeitos a reabilitação estão isentos de IMI pelo perí-
odo de 3 anos, incluindo o da emissão da respetiva licença camarária. Esta
isenção não é cumulativa com outros benefícios fiscais de natureza idêntica.
O senhorio que tenha várias opções deve, por isso, escolher o regime mais
165
favorável. Ao contrário das outras isenções, esta não impede a cobrança do

imposto. Após a conclusão das obras, a câmara avalia se tudo está em ordem
e, em caso afirmativo, determina que a isenção pode ser concedida. Até que
o processo esteja concluído, as Finanças vão cobrando o imposto. Só se a
câmara aceitar a isenção é que farão o reembolso das quantias entretanto
pagas.
Agravamento aos prédios devolutos

É uma das medidas legais para combater a inércia na utilização de imóveis e
estimular, indiretamente, o mercado de arrendamento, através do aumento
da oferta onde ela é mais necessária. Assim, sempre que se localizem em
zonas de pressão urbanística, os prédios urbanos ou as frações autónomas
que estejam devolutos há mais de 2 anos, os prédios em ruínas e os terre-
nos para construção habitacional suportam um agravamento da taxa de IMI.
A taxa prevista para os prédios urbanos (de 0,3% a 0,45%), multiplicada por
seis em 2019, é agravada em cada ano seguinte em mais 10%. Este agrava-
mento tem um teto máximo de 12 vezes a taxa prevista. Na prática, a taxa
será, no máximo de 5,4% (0,45 � 12).
Por zonas de pressão urbanística entende-se aquelas em que há poucos imó-

veis disponíveis para habitação e os que existem atingem valores incom-
portáveis para a generalidade das pessoas. Cabe aos municípios identificar
os prédios devolutos, de acordo com uma série de critérios, e acionar os
mecanismos necessários para agravar o imposto.
O que são “prédios devolutos”?

Pode muito bem acontecer que uma casa esteja desabitada por um longo
período, sem que, no entanto, o proprietário pretenda abandoná-la. Para
determinar que o imóvel se encontra devoluto, são considerados certos indí-
cios, nomeadamente a inexistência de:
— contratos em vigor com empresas de telecomunicações ou fornecimento
de água, gás ou eletricidade;
— faturação relativa a consumos de água, gás, eletricidade ou telecomuni-
cações;
— existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade (a fatu-
ração anual não ultrapassa os 7 m3, para a água, e os 35 kWh, para a
eletricidade).
No entanto, mesmo que os consumos sejam superiores, considera-se que

o imóvel está desocupado se for essa a conclusão da vistoria efetuada pela
Câmara Municipal.
166
As exceções à regra
Considerando que as situações referidas no título anterior nem sempre serão
a prova inequívoca de um prédio estar devoluto, a lei definiu um conjunto
de exceções. Por isso, e ainda que se verifiquem tais indícios, não serão con-
siderados devolutos os imóveis:
— situados na praia, no campo, em termas ou outros locais vocacionados
para férias (destinados ao arrendamento temporário ou uso próprio)
e que sejam habitados por curtos períodos;
— sujeitos a obras de reabilitação, desde que tenham sido certificadas pela
câmara;
— construídos ou com licença de utilização há menos de 1 ano;
— adquiridos para revenda por pessoa singular ou coletiva que reúna os
requisitos para beneficiar de isenção do Imposto Municipal sobre Trans-
missões onerosas de imóveis (IMT) durante 3 anos a contar da aquisição;
— que constituam a residência fiscal em território nacional de emigrantes
portugueses;
— que constituam a residência em território nacional de cidadãos portugue-
ses (ou acompanhantes autorizados) que desempenhem no estrangeiro
funções públicas ao serviço do Estado ou organizações internacionais ou,
ainda, funções de reconhecido interesse público;
— integrados em empreendimento turístico ou inscritos como estabeleci-
mentos de alojamento local.
Quando os consumos referidos no título anterior não sejam atingidos devido

a impedimento objetivo de utilização do imóvel, tais como disputa judicial
quanto à sua posse, problemas de saúde que obriguem a ausências prolon-
gadas, formação externa ou prestação de cuidados permanentes a outrem,
por exemplo, o imóvel também não será considerado devoluto.
Procedimentos prévios
Se concluírem que um imóvel está devoluto, os municípios notificam o pro-
prietário da intenção de o classificar como tal e dão-lhe a possibilidade de
contestar a decisão. Se o proprietário não provar que o imóvel não se encon-
tra devoluto, a câmara informa as Finanças e estas aplicam as penalizações
indicadas na página anterior (título Agravamento aos prédios devolutos).
Depois disso, o proprietário só poderá contestar a decisão da câmara em
tribunal e, para o efeito, necessita de recorrer a um advogado.
Pagamento
Se o imposto for inferior a 100 euros, terá de ser pago integralmente em
maio. Variando entre 100 e 500 euros, o Fisco divide-o em duas prestações,
167
A nota de cobrança de valores superiores a 500 euros permite pagar tudo de uma vez ou apenas a primeira
prestação.
a pagar em maio e novembro. Se ultrapassar os 500 euros, é repartido em

três prestações, a saldar em maio, agosto e novembro. No entanto, indepen-
dentemente do valor, o contribuinte também pode pagar o IMI de uma só
vez em maio. Esta possibilidade consta da nota de cobrança que é enviada
ao contribuinte (veja a ilustração acima).
Até ao fim do mês anterior ao do pagamento (abril, julho e outubro), o Fisco

envia o documento de cobrança, discriminando, entre outros, os imóveis e
o respetivo valor patrimonial. Caso o contribuinte não receba estes docu-
mentos nos meses referidos, poderá obter os dados para pagamento através
do Portal das Finanças ou solicitar uma segunda via em qualquer serviço de
Finanças.
Se, por qualquer razão, as Finanças se atrasarem na liquidação do imposto

e, em determinado ano, pretenderem cobrar a totalidade das quantias em
falta, o senhorio tem a possibilidade de fasear o pagamento. Mas só se o
valor em causa for superior a 100 euros. O IMI relativo a cada ano em atraso
será pago com intervalos de 6 meses, sendo saldadas, em primeiro lugar,
as quantias mais antigas. Já na eventualidade de o atraso ser da responsabi-
lidade do senhorio, este terá de pagar o imposto de uma só vez. Sujeita-se,
ainda, a juros de mora.
168
Imposto Adicional ao IMI (AIMI)

Os proprietários, usufrutuários ou superficiários de habitações e terrenos
para construção que, no total, ultrapassem o valor patrimonial de 600 mil
euros pagam uma taxa adicional sobre o excedente. O adicional ao IMI é
cobrado anualmente em setembro, com base no valor patrimonial tributá-
vel dos prédios a 1 de janeiro do ano anterior, e reverte a favor do Fundo
de Estabilização Financeira da Segurança Social. Existem diversos escalões
(veja o quadro abaixo). Para um valor patrimonial tributário de 1,2 milhões
de euros, por exemplo, aplica-se uma taxa de 0,7% aos 400 mil euros que
ultrapassam os 600 mil e 1% aos restantes 200 mil que perfazem o total de
1,2 milhões.
Não são contabilizados, para este total:

— os imóveis que estão isentos de IMI;
— os prédios urbanos afetos a comércio, indústria, serviços e outros.
TAXA DE AIMI APLICADA AO EXCEDENTE

Valor patrimonial total (euros) (1) Taxa (%) (2)
ATÉ 600 MIL Isento
600 MIL A 1 MILHÃO 0,7
1 MILHÃO A 2 MILHÕES (2) 1
SUPERIOR A 2 MILHÕES (2) 1,5
(1) Por
sujeito passivo, quando o casal apresenta declaração conjunta.
(2) É
aplicada apenas sobre o valor que ultrapassa o limite máximo do escalão
anterior.
AIMI para casais

As taxas que acabamos de referir são aplicadas ao património de cada con-
tribuinte. Ou seja, para os casados ou unidos de facto que optem pela tri-
butação conjunta, a taxa adicional de 0,7% só é aplicada quando o valor
patrimonial do casal ultrapassar 1,2 milhões de euros. E só ultrapassando os
2 milhões pagam 1% sobre o excedente.
O Fisco considera, por defeito, que os casais devem ser tributados em sepa-
rado. Se não optarem pela tributação conjunta dentro do prazo (1 de abril a
31 de maio), o AIMI é cobrado individualmente ao cônjuge que consta como
titular na matriz predial. Ainda que o casal entregue o IRS em conjunto, tal
169
não significa, para as Finanças, que faz a mesma opção para efeitos de adicio-
nal ao IMI. A tributação conjunta de AIMI é especialmente vantajosa quando
um dos membros do casal detém património mais valioso do que o outro e
correria o risco de pagar adicional ao IMI se fosse tributado em separado.
Vejamos o exemplo de um casal que, na totalidade dos seus bens imóveis,

propriedade comum em partes iguais, tem um património de 1 milhão e
100 mil euros. Não ficam sujeitos à taxa adicional, porque cada um deles tem
um património imobiliário no valor de 550 mil euros (1 100 000 ÷ 2). Caso os
imóveis fossem exclusivamente de um dos membros do casal, o adicional já
seria cobrado. Façamos as contas:
— a 1 milhão e 100 mil euros é aplicada a taxa em vigor em cada município.
Vamos supor que os imóveis se localizam em Lisboa (0,3%), o que dá
3300 euros (1 100 000 × 0,3%);
— ao valor compreendido entre 600 mil euros e 1 milhão de euros é aplicada
a taxa de 0,7%, apurando-se o valor de 2800 euros (400 000 × 0,7%).
Ao montante que excede 1 milhão de euros (100 mil euros) é aplicada a
taxa de 1%, ou seja, vai pagar mais 1000 euros;
— as duas últimas parcelas constituem o adicional (2800 + 1000 = 3800) que
tem que ser pago no mês de setembro e reverte para o Fundo de Estabili-
zação Financeira da Segurança Social.
PRAZOS A TER EM CONTA (1)

OPÇÃO PELA TRIBUTAÇÃO CONJUNTA DOS CASAIS 1 de abril a 31 de maio
DECLARAÇÃO DE HERANÇA INDIVISA 1 a 31 de março
DECLARAÇÃO DE CONFIRMAÇÃO-HERDEIROS DE HERANÇA INDIVISA 1 a 30 de abril
(1) Até
120 dias depois de terminado o prazo para o pagamento voluntário do imposto ainda é possível
optar pela tributação conjunta ou entregar as declarações.
Imóveis e heranças
Quando os imóveis fazem parte de uma herança que ainda não foi partilhada
também se aplica uma dedução de 600 mil euros ao valor tributável constitu-
ído pelo somatório dos valores patrimoniais dos prédios. Se, no total, os imó-
veis que constituem a herança não tiverem um valor superior a 600 mil euros
não há lugar ao pagamento de AIMI. Aqui o contribuinte não é cada um dos
herdeiros, mas a herança indivisa propriamente dita. As taxas aplicáveis são
as que constam do quadro das taxas de AIMI, na página anterior.
170
A entrega da declaração de herança indivisa permite afastar a tributação

da herança indivisa em AIMI, sendo o imposto cobrado a cada um dos her-
deiros, desde que todos apresentem a sua Declaração de Confirmação-Her-
deiros de Herança Indivisa. Mas nenhuma destas declarações é obrigatória.
Se não forem apresentadas, será tributada a herança, cabendo ao cabeça-de-
-casal assegurar o pagamento do imposto.
Imposto do Selo
Quando celebra o contrato, o senhorio (ou um sublocador) tem de pagar
Imposto do Selo no valor de 10% da renda mensal. Tratando-se de arren-
damentos com duração inferior a 1 mês e sem possibilidade de renovação,
o imposto incide sobre o valor total da renda.
Todas as alterações aos contratos relativas a aumentos de renda pagam tam-

bém Imposto do Selo, à taxa de 10% sobre a diferença entre o valor antigo e
o novo. Como tal, devem ser comunicadas às Finanças. Estas regras não se
aplicam às atualizações regulares da renda.
O mesmo é válido quando existe um contrato-promessa de arrenda-

mento, por exemplo, se o imóvel ainda não estiver desocupado e o inqui-
lino quiser esperar. Ou seja, estes contratos também pagam Imposto do
Selo, no valor de 10%, ao qual irá somar-se o imposto relativo ao con-
trato definitivo.
Impostos pagos pelo inquilino

Por vezes o inquilino também paga impostos, nomeadamente quando
subarrenda o imóvel (IRS sobre rendimentos prediais) ou se o contrato
apresentar certas características ou duração (Imposto Municipal sobre
Transmissões onerosas de imóveis). Por outro lado, pode deduzir ao IRS
parte das rendas pagas, desde que o imóvel se destine a habitação perma-
nente. Os arrendamentos para férias ou segunda habitação não beneficiam
desta possibilidade.
171
Imposto sobre o Rendimento das

Pessoas Singulares (IRS)
Quando o imóvel se destina a residência principal, e desde que o contrato
seja posterior a 15 de novembro de 1990 (portanto, ao abrigo do Regime de
Arrendamento Urbano), o inquilino pode descontar 15% das rendas pagas,
até ao limite de 502 euros por ano. No entanto, a dedução é bonificada
quando os rendimentos sujeitos a imposto são baixos, como pode ver no
quadro abaixo. Ao valor da dedução haverá ainda que descontar os montan-
tes de eventuais subsídios que tenha recebido para o pagamento das rendas.
DEDUZIR AS RENDAS
Dedução máxima
Rendimento coletável (em euros)
(em euros)
SEM LIMITE 502
7112 A 20 261 503 a 799
MENOS DE 7112 800
No anexo H confirme o arrendamento e identifique o senhorio com o número

de identificação fiscal. Se o valor das rendas tiver sido atempadamente comu-
nicado às Finanças pelo senhorio, já deverá estar previamente preenchido.
Se tiver subarrendado o imóvel (veja o título Subarrendamento, na página

100) deve pagar imposto sobre rendimentos prediais, declarando as impor-
tâncias recebidas no anexo F do modelo 3. O valor sujeito a imposto será o
correspondente à diferença entre a renda que o inquilino recebe do sublo-
catário e a que paga ao senhorio relativa à parte sublocada.
Se subarrendar parte da casa, o inquilino também tem de declarar as importâncias recebidas no anexo F.
172
Imposto Municipal sobre Transmissões

onerosas de imóveis (IMT)
O inquilino terá de suportar este imposto se o contrato apresentar as seguin-
tes características:
— existência de uma cláusula a dizer que a casa se tornará sua propriedade
depois de pagas todas as rendas acordadas;
— arrendamento ou subarrendamento por períodos superiores a 30 anos,
seja por ter sido definido no início do contrato, seja em resultado do seu
prolongamento, por acordo expresso das partes.
Nos arrendamentos e subarrendamentos a longo prazo, o imposto incide

sobre o equivalente a 20 vezes a renda anual, se este montante for igual ou
superior ao valor patrimonial tributário do imóvel. Sendo inferior, é apli-
cado ao valor patrimonial tributário.
Se o inquilino vier a adquirir o imóvel, o imposto recai sobre a diferença
entre o valor patrimonial à data do arrendamento e o verificado no momento
da aquisição (ou o valor declarado no contrato, no caso de ser superior).
Tratando-se de uma locação financeira em que ocorra a compra do imóvel

no fim do contrato (leasing), o valor da casa será o chamado valor residual.
Este corresponde à percentagem do valor do imóvel que fica por pagar no
final do contrato.
173
A
A
Capítulo 8
Minutas
São muitas as questões relacionadas com o arrendamento que exigem a troca

de correspondência. Pode ser o caso, por exemplo, quando são necessárias
obras, e o mesmo acontece em alguns processos de atualização da renda.
Para porem fim ao contrato, senhorio e inquilino devem avisar a outra parte
com uma certa antecedência, que varia consoante os casos.
Existem, ainda, outras condições e circunstâncias que têm de ficar por

escrito. A mais evidente é o próprio contrato. A lei exige a forma escrita para
todos os contratos, independentemente da sua duração, pelo que é obri-
gatório elaborar um documento no qual constem, entre outros elementos,
a identificação das partes, a localização do imóvel, o montante da renda e o
modo, local e prazo de pagamento. Este documento terá de ser assinado por
ambas as partes. Para evitar conflitos na altura de devolver a casa, convém
juntar ao contrato uma descrição do estado de conservação do imóvel e de
todo o equipamento existente.
Neste capítulo, reunimos uma mão-cheia de exemplos de minutas, que, com

as devidas adaptações, podem ser usadas para evitar ou resolver diversos
problemas.
176
A Minutas
MODELO 1
Acordo para revogação
do contrato de arrendamento
A revogação ocorre quando ambas as partes estão de acordo em pôr fim ao contrato. O acordo
de revogação é obrigatoriamente celebrado por escrito quando não seja executado de imediato
ou contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
Entre (nome, estado civil, número de contribuinte), na qualidade

de senhorio e Primeiro Outorgante
e (nome, estado civil, número de contribuinte), na qualidade
de inquilino e Segundo Outorgante, é celebrado o presente acordo de revogação do contrato de
arrendamento relativo ao imóvel sito em , nos seguintes termos e
condições:
1) O contrato cessará em / / , data em que o locado será entregue ao senhorio,

livre de pessoas e bens;
2) O Primeiro Outorgante prescinde da realização das obras de reparação do locado por parte
do Segundo Outorgante, visando a reposição do imóvel no estado de conservação em que se
encontrava aquando do início do arrendamento; (1)
3) O Primeiro Outorgante compromete-se a suportar as despesas relacionadas com a
mudança dos bens do Segundo Outorgante. (1)
(localidade), de de
O Primeiro Outorgante
O Segundo Outorgante
(1) Exemplos de cláusulas para um acordo de revogação.
177
MODELO 2
Transmissão da posição de inquilino
(Nome e morada completa do remetente)
(Nome e morada completa do senhorio)
(Localidade e data)
Carta registada, com aviso de receção
Assunto: Transmissão de arrendamento.
Exmo. Senhor,
Na qualidade de viúva do Sr. , inquilino do andar

da Rua de que V. Ex.ª é proprietário, venho por este
meio comunicar que o meu marido faleceu no passado dia / / , conforme consta
da certidão de óbito que junto.
Como tenho direito à transmissão do arrendamento, agradeço que o recibo referente ao mês
de julho, que se vence no próximo dia 1 de junho, já seja emitido em meu nome.
Sem outro assunto de momento, apresento os meus melhores cumprimentos e subscrevo-me,
(Assinatura)
Anexos: Fotocópias da certidão de óbito, da declaração da junta de freguesia atestando a

residência no imóvel e do cartão do cidadão.
178
A Minutas
MODELO 3
Atualização da renda e duração
dos contratos antigos (carta do senhorio)
(Nome e morada completa do arrendatário)
(Localidade e data)
Carta registada com aviso de receção
Assunto: Atualização do contrato de arrendamento – Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto
Exmo. Senhor,
Serve a presente para comunicar a V. Exa. que, nos termos e ao abrigo do disposto no
Novo Regime de Arrendamento Urbano, definido pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto,
a minha proposta para atualização da renda mensal do andar esquerdo/direito do
prédio número , da Rua em
(localidade), da qual V. Exa. é arrendatário, é de euros (por extenso),
devida a partir do prazo fixado na Lei, isto é, o 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção
desta comunicação. Mais comunico que o contrato de arrendamento em causa ficará com
uma duração de anos a contar da data efetiva da atualização.
Em cumprimento do disposto no artigo 30.º do referido diploma legal, informo que o valor do
locado é de euros, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, constante da caderneta predial urbana, cuja cópia
anexo para vosso conhecimento.
Deverá V. Exa., nos termos da lei, responder a esta proposta por carta, no prazo máximo
de 30 dias a contar da data de correio. Na resposta à presente missiva poderá aceitar ou
opor-se ao valor da renda, propondo novo valor. Pode igualmente pronunciar-se quanto ao tipo
ou duração do contrato ou denunciá-lo. Mais se informa V. Exa. que, na oposição, pode invocar,
isolada ou conjuntamente, as seguintes circunstâncias: rendimento anual bruto corrigido
(RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA); idade igual ou superior a
65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, e deverá
juntar os respetivos documentos comprovativos.
179
Caso não responda no prazo acima indicado, pressuponho a aceitação da atualização da renda
e da duração do contrato para o valor e o prazo agora propostos.
Com os meus melhores cumprimentos,
(Assinatura)
Anexo: Cópia da caderneta predial urbana.
180
A Minutas
MODELO 4
Resposta do arrendatário à proposta do senhorio, invocando idade igual ou
superior a 65 anos

(Localidade e data)
Assunto: Atualização do contrato de arrendamento – Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.
Exmo. Senhor,
Acuso a receção da vossa carta de / / , cujo teor mereceu a minha melhor
atenção. No que respeita à vossa proposta de atualização do contrato de arrendamento
relativo ao andar esquerdo/direito do prédio sito na Rua ,
número , em (localidade), do qual sou arrendatário e V. Exa.
senhorio, venho por este meio informar o seguinte:
O locado em causa é a minha residência permanente. Em cumprimento do disposto no

artigo 32.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, junto anexo cópia de certidão de
nascimento/cartão de cidadão, comprovativa de ter completado 65 anos.
Face ao exposto, ao invés do valor da renda proposto por V. Exa., proponho pagar a quantia
mensal de euros. Mais comunico que não aceito a vossa proposta de
alteração do tipo e da duração do contrato em causa. Deverá V. Exa., nos termos da lei,
responder a esta proposta por carta, no prazo máximo de 30 dias a contar da data de
correio. Caso não o faça, pressuponho a aceitação da atualização da renda para o valor agora
proposto.
Sem outro assunto de momento, subscrevo-me com os meus melhores cumprimentos,
(Assinatura)
Anexo: Cópia de certidão de nascimento/cartão de cidadão.
181
MODELO 5
Resposta do arrendatário à proposta do senhorio, invocando carência económica
(Localidade e data)
Assunto: Atualização do contrato de arrendamento – Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.
Exmo. Senhor,
Acuso a receção da vossa carta de / / , cujo teor mereceu a minha melhor atenção.
No que respeita à vossa proposta de atualização do contrato de arrendamento relativo
ao andar esquerdo/direito do prédio sito na Rua , número ,
em (localidade), do qual sou arrendatário e V. Exa. senhorio, venho por este meio
informar o seguinte:
O locado em causa é a minha residência permanente, sendo que, presentemente, o rendimento

anual bruto corrigido (RABC) do meu agregado familiar (composto por mim, por
e ) é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA).
Em cumprimento do disposto no artigo 32.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, junto anexo
(escolher uma das seguintes opções): comprovativo emitido pelo serviço de Finanças, do qual
consta o valor do RABC do meu agregado familiar/comprovativo de que o documento emitido pelo
serviço de Finanças, do qual consta o valor do RABC do meu agregado familiar, foi requerido, não
me tendo sido ainda disponibilizado. Logo que tal suceda, enviar-lhe-ei cópia do mesmo.
Mais comunico que não aceito a vossa proposta de alteração do tipo e da duração do contrato
de arrendamento em causa.
(Assinatura)
Anexo: Comprovativo do valor do RABC do agregado familiar emitido pelo serviço de Finanças
ou de que tal documento já foi requerido. O comprovativo deve ser enviado no prazo de 15 dias
após a sua obtenção.
182
A Minutas
MODELO 6
Atualização da renda
com base nos coeficientes anuais de atualização

(Nome e morada completa do inquilino)
(Localidade e data)
Assunto: Comunicação da atualização da renda.
Exmo. Senhor,
Nos termos do disposto no Aviso n.º publicado no Diário da República de

/ / , o coeficiente de atualização anual das rendas é de 1,0051. Da aplicação
deste coeficiente resulta que a renda a pagar por V. Ex.ª durante o ano de 2020 será de
€ , a qual é devida a partir da próxima renda relativa ao mês de do
ano 2020.
Subscrevo-me com os melhores cumprimentos,
(Assinatura)
183
MODELO 7
Comunicação ao senhorio
do pedido de subsídio de renda

(Localidade e data)
Assunto: Comunicação de pedido de subsídio de renda.
Exmo. Senhor,
Serve a presente para comunicar a V. Exa. que, nos termos do n.º 1 do artigo 9.º do Decreto–
-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, que aprova o regime do subsídio de renda, e na qualidade
de arrendatário com contrato de arrendamento para habitação celebrado antes de 18 de
novembro de 1990, o qual se encontra em processo de atualização de renda, apresentei junto
dos serviços competentes um pedido de subsídio de renda na modalidade de subsídio para
arrendamento em vigor, conforme comprovativo que se junta.

(Assinatura)
Anexo: Cópia da apresentação do pedido de subsídio.
184
A Minutas
MODELO 8
Comunicação de ausência
Por regra, o inquilino não pode deixar de usar a casa arrendada durante mais de 1 ano.
No entanto, poderá ausentar-se do imóvel, até ao máximo de 2 anos, entre outros motivos
para cumprir deveres militares ou profissionais. Se estas condições não forem respeitadas,
o senhorio pode intentar uma ação de despejo com base na ausência.

(Localidade e data)
Assunto: Ausência.
Exmo. Senhor,
Venho por este meio, na qualidade de inquilino do andar acima referido, de que V. Ex.ª é
proprietário, comunicar que me ausentarei do mesmo durante cerca de 6 meses,
por razões profissionais (por exemplo, formação profissional no estrangeiro).
Como é evidente, continuarei a pagar a renda tal como até aqui. Durante a minha ausência,
poderá contactar-me para a seguinte morada:

O inquilino
(Assinatura)
185
MODELO 9
Comunicação do falecimento do inquilino
(Localidade e data)
Assunto: Falecimento de inquilino.
Exmo. Senhor,
Na qualidade de filho do Sr. inquilino do andar da Rua

, de que V. Ex.ª é proprietário, venho por este meio comunicar que
o meu pai faleceu no passado dia / /
Informo também que o meu pai morava sozinho e que não deixou pessoas a quem o
arrendamento possa ser transmitido. Por isso, de acordo com a lei, procederei à remoção, até
ao final do sexto mês a seguir ao do falecimento (neste caso, até ao fim de )
de todos os seus haveres, bem como dos benefícios por ele introduzidos na casa que possam
ser retirados. Terminadas estas tarefas ou, o mais tardar, no termo do prazo de 6 meses,
entregar-lhe-ei as chaves do imóvel.
(Assinatura)
Anexo: Cópia da certidão de óbito.
186
A Minutas
MODELO 10
Transmissão do arrendamento por motivo de divórcio

(Localidade e data)
Assunto: Transmissão do contrato de arrendamento.
Exmo. Senhor,
Na qualidade de ex-cônjuge do atual titular do contrato de arrendamento relativo

ao andar da Rua , de que V. Ex.ª é proprietário,
venho por este meio comunicar que, na sequência de decisão judicial nesse sentido, de que
junto certidão, foi oficialmente decretado o divórcio entre mim e o referido titular do contrato,
Sr.
No âmbito do processo de divórcio, também foi decretada a transmissão do direito ao

arrendamento da casa de morada de família, pelo que agradeço que o recibo referente ao mês
de , que se vence no próximo dia 1 de , já seja emitido em meu
nome, mantendo-se em vigor todos os restantes direitos e deveres resultantes do contrato
originariamente celebrado com o Sr.
(Assinatura)
Anexo: Certidão da decisão judicial.
187
MODELO 11
Denúncia pelo senhorio com a antecedência de 5 anos
(contratos de duração indeterminada)

(Localidade e data)
Assunto: Denúncia de contrato de arrendamento.
Exmo. Sr.,
Venho por este meio comunicar-lhe, respeitando a antecedência prevista na lei (pelo menos,
5 anos), que pretendo denunciar o contrato de arrendamento de duração indeterminada que
celebrámos em / / relativo ao imóvel sito em .
Assim, o contrato cessará em / / (5 anos a contar da comunicação), devendo

V. Ex.ª desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens.
(Assinatura)
188
A Minutas
MODELO 12
Contrato de arrendamento de duração indeterminada
(habitação permanente)
Entre:
Como primeiros outorgantes:

(nome, estado civil, número de contribuinte, domicílio) (1)
e (nome, estado civil, número de contribuinte, domicílio), na qualidade
de senhorios, e
Como segundos outorgantes:
(nome, estado civil, número de contribuinte, domicílio) (1)
e (nome, estado civil, número de contribuinte, domicílio), na qualidade
de inquilinos, é celebrado o presente contrato de arrendamento para habitação, sujeito às
seguintes cláusulas:
Cláusula primeira
Os Primeiros Outorgantes são donos e legítimos possuidores do prédio urbano (ou fração
autónoma do prédio urbano) sito em , na Rua , n.º ,
freguesia de , concelho de , descrito na Conservatória do
Registo Predial de , sob o n.º e inscrito na matriz
predial respetiva sob o art.º , com a licença de habitação n.º , emitida em
/ / pela Câmara Municipal de (2)
Cláusula segunda
Pelo presente contrato, os Primeiros Outorgantes arrendam aos Segundos Outorgantes o
local identificado na cláusula anterior.
Cláusula terceira
O presente arrendamento é realizado por prazo indeterminado, mantendo-se em vigor enquanto
não for denunciado por qualquer uma das partes, nos termos e com a antecipação legal.
(1) Se for casado no regime da comunhão de adquiridos ou comunhão geral de bens, incluir o nome do cônjuge e
restantes elementos de identificação.
(2) Incluir, a ser o caso, a menção a garagens, arrecadações, etc. Se a garagem corresponder a uma fração autóno-
ma, há que identificá-la em termos idênticos à parte habitacional.
189
Cláusula quarta
1) A renda mensal é de euros (por extenso) e será paga no primeiro
dia útil do mês anterior a que respeitar, por depósito ou transferência bancária para o IBAN
a indicar pelos Primeiros Outorgantes.
2) No ato de assinatura do presente contrato, os Segundos Outorgantes entregam aos
Primeiros Outorgantes a quantia de euros (por extenso), dando estes últimos a
respetiva quitação após boa cobrança, respeitante às seguintes verbas:
a) euros (por extenso, usualmente corresponde a 1 mês de renda), a título de caução e para
garantia do bom e pontual cumprimento das obrigações assumidas pelo presente contrato;
b) euros (por extenso) correspondente à renda do mês de do ano de
Cláusula quinta
1) O montante da renda referido na cláusula anterior será atualizado todos os anos segundo
os coeficientes legalmente determinados, podendo a primeira atualização ser exigida pelos
Primeiros Outorgantes aos Segundos Outorgantes 1 ano após a entrada em vigor do
presente contrato.
2) Para os efeitos do disposto no número anterior, os Primeiros Outorgantes deverão
comunicar, por escrito, aos Segundos Outorgantes, com uma antecedência mínima de trinta
dias (30 dias), o montante atualizado da nova renda, indicando expressamente o coeficiente
utilizado no respetivo cálculo.
3) A renda atualizada será devida pelos Segundos Outorgantes a partir do mês seguinte
àquele em que a mesma lhes for comunicada pelos Primeiros Outorgantes.
Cláusula sexta
O arrendado destina-se, exclusivamente, a habitação dos Segundos Outorgantes, não
podendo estes dar-lhe outro fim ou uso, ceder a sua posição contratual ou sublocá-lo, total ou
parcialmente, onerosa ou gratuitamente, sem que para tal tenham obtido autorização prévia,
escrita, dos Primeiros Outorgantes.
Cláusula sétima
Os Segundos Outorgantes comprometem-se a fazer uso prudente do arrendado e a
conservar, no estado em que se encontram e conforme descrito no documento assinado
pelas partes, parte integrante e anexada ao presente contrato, as instalações da rede de
distribuição de água, eletricidade, saneamento, paredes, pavimentos, pinturas e vidros bem
como demais equipamentos naquele referidos.
190
A Minutas
Cláusula oitava (1)

Os Segundos Outorgantes declaram respeitar as normas constantes do regulamento do
condomínio respeitante ao edifício do local arrendado, que é anexado ao presente contrato,
deste fazendo parte integrante.
Cláusula nona
1) Só poderão ser efetuadas obras ou benfeitorias no local arrendado com prévia autorização
escrita dos Primeiros Outorgantes, com exceção das reparações urgentes e nos casos
expressamente previstos na lei.
2) Todas e quaisquer obras ou benfeitorias que os Segundos Outorgantes efetuem no local
arrendado ficarão a fazer parte do mesmo, não podendo os Segundos Outorgantes exigir
qualquer indemnização ou alegar retenção, mesmo quando autorizadas.
Cláusula décima
São da responsabilidade dos Segundos Outorgantes todos os encargos relativos ao consumo
de água, eletricidade, gás, telefone, internet, manutenção e limpeza do arrendado e outros
correspondentes ao período de vigência deste contrato, mesmo que se venham a vencer em
data posterior ao seu termo.
O presente contrato foi celebrado em triplicado.
Ao dia do mês de do ano de
Os primeiros outorgantes
Os segundos outorgantes
Anexos: Descrição do estado do imóvel e Regulamento do condomínio.
(1) Cláusulaa incluir se o imóvel corresponder a uma fração autónoma de um edifício constituído em propriedade
horizontal que disponha de regulamento.
191
MODELO 13
Contrato de arrendamento com prazo certo
(habitação permanente)
Entre:
Como primeiro outorgante:

(nome, estado civil, número de contribuinte, domicílio),
(1)
na qualidade de senhorio , e
Como segundo outorgante:
(nome, estado civil, número de contribuinte, domicílio),
na qualidade de inquilino (1), é celebrado o presente contrato de arrendamento para habitação,
sujeito às cláusulas seguintes:
Cláusula primeira
O Primeiro Outorgante é dono e legítimo possuidor do prédio urbano (ou fração autónoma do
prédio urbano) sito em , na Rua , n.º , freguesia
de , concelho de , descrito na Conservatória do Registo
Predial de , sob o n.º e inscrito na matriz predial
respetiva sob o art.º , com a licença de habitação n.º , emitida em / /
pela Câmara Municipal de (2)
Cláusula segunda
Pelo presente contrato, o Primeiro Outorgante arrenda ao Segundo Outorgante o local
identificado na cláusula anterior.
Cláusula terceira
O presente arrendamento, de prazo certo, é celebrado por 5 anos, com início em
e termo em prorrogando-se automaticamente por iguais e sucessivos
períodos de tempo, caso não seja denunciado no seu termo.
Cláusula quarta
1) A renda mensal é de euros (por extenso) e será paga no primeiro dia útil do
mês anterior a que respeitar, por depósito ou transferência bancária para o IBAN a indicar pelo
Primeiro Outorgante.
2) No ato de assinatura do presente contrato, o Segundo Outorgante entrega ao Primeiro

Outorgante a quantia de euros (por extenso), dando este último a
(1) Se for casado no regime da comunhão de adquiridos ou comunhão geral de bens, incluir o nome do cônjuge e
restantes elementos de identificação.
(2) Incluir, a ser o caso, a menção a garagens, arrecadações, etc. Se a garagem corresponder a uma fração autóno-
ma, é preciso identificá-la em termos idênticos à parte habitacional.
192
A Minutas
respetiva quitação após boa cobrança, respeitante às seguintes verbas:

a) euros (por extenso, usualmente corresponde a 1 mês de renda),
a título de caução e para garantia do bom e pontual cumprimento das obrigações assumidas
pelo presente contrato;
b) euros (por extenso) correspondente à renda do mês de
do ano de
Cláusula quinta
1) O montante da renda referido na cláusula anterior será atualizado todos os anos segundo
os coeficientes legalmente determinados, podendo a primeira atualização ser exigida pelo
Primeiro Outorgante ao Segundo Outorgante 1 ano após a entrada em vigor do presente
contrato.
2) Para os efeitos do disposto no número anterior, o Primeiro Outorgante deverá comunicar,
por escrito, ao Segundo Outorgante, com uma antecedência mínima de trinta dias (30 dias),
o montante atualizado da nova renda, indicando expressamente o coeficiente utilizado no
respetivo cálculo.
3) A renda atualizada será devida pelo Segundo Outorgante a partir do mês seguinte àquele
em que a mesma lhe for comunicada pelo Primeiro Outorgante.
Cláusula sexta
O arrendado destina-se, exclusivamente, a habitação do Segundo Outorgante, não podendo
este dar-lhe outro fim ou uso, ceder a sua posição contratual ou sublocá-lo, total ou
parcialmente, onerosa ou gratuitamente, sem que para tal tenha obtido autorização, por
escrito, do Primeiro Outorgante.
Cláusula sétima
O Segundo Outorgante compromete-se a fazer uso prudente do arrendado e a conservar,
no estado em que se encontram e conforme descrito no documento assinado pelas partes,
parte integrante anexada ao presente contrato, as instalações da rede de distribuição de
água, eletricidade, saneamento, paredes, pavimentos, pinturas e vidros bem como demais
equipamentos naquele referidos.
Cláusula oitava (1)

O Segundo Outorgante declara respeitar as normas constantes do regulamento do
condomínio relativo ao edifício do local arrendado, que é anexado ao presente contrato, deste
fazendo parte integrante.
(1) Cláusulaa incluir se o imóvel corresponder a uma fração autónoma de um edifício constituído em propriedade
horizontal que disponha de regulamento.
193
Cláusula nona
1) Só poderão ser efetuadas obras ou benfeitorias no local arrendado com prévia autorização
escrita do Primeiro Outorgante, com exceção das reparações urgentes e nos casos
expressamente previstos na lei.
2) Todas e quaisquer obras ou benfeitorias que o Segundo Outorgante efetue no local
arrendado ficarão a fazer parte do mesmo, não podendo o Segundo Outorgante exigir qualquer
indemnização ou alegar retenção, mesmo quando autorizadas.
Cláusula décima
São da responsabilidade do Segundo Outorgante todos os encargos relativos ao consumo
de água, eletricidade, gás, telefone, internet, manutenção e limpeza do arrendado e outros
correspondentes ao período de vigência deste contrato, mesmo que se venham a vencer em
data posterior ao seu termo.
O presente contrato foi celebrado em triplicado.
Ao dia do mês de do ano de
O primeiro outorgante
O segundo outorgante
Anexos: Descrição do estado do imóvel e Regulamento do condomínio.
194
A Minutas
MODELO 14
Exigência de devolução da caução

(Localidade e data)
Assunto: Devolução de caução.
Exmo. Senhor,
Na qualidade de arrendatário do andar sito na Rua , n.º ,

em , informei V. Ex.ª, com a antecedência legalmente exigida,
da minha intenção de pôr termo ao contrato entre nós celebrado no dia 26 de julho de 2018.
Nessa data, paguei as rendas referentes aos meses de , e

(meses em falta para perfazer um terço da duração inicial do contrato). Além
disso, entreguei uma caução no montante de  euros (por extenso), destinada a
assegurar o pagamento de eventuais deteriorações por mim provocadas durante o tempo em
que nela iria habitar.
No entanto, como pôde verificar, a casa foi restituída em ótimas condições, ou seja,
exatamente no estado em que se encontrava quando a recebi. Por isso, venho, por este meio,
solicitar que, dentro de um máximo de 15 dias, me seja devolvido o valor da caução.
(Assinatura)
Anexo: Cópia do recibo da caução.
195
MODELO 15
Direito de preferência na compra e venda do imóvel
(Localidade e data)
Carta registada, com aviso de receção
Assunto: Venda do andar arrendado.
Exmo. Senhor,
Venho, por este meio, acusar a receção da carta enviada em / / ,

na qual me dava conhecimento da existência de uma proposta de aquisição do andar sito na
morada acima referida, de que sou arrendatário há mais de 2 anos, por parte da sociedade
imobiliária
Assim, venho manifestar a intenção de exercer o meu direito de preferência, estando disposto
a adquirir o andar nas condições propostas pela imobiliária interessada: preço total de
€ 200 000 (duzentos mil euros), com entrega de um sinal no valor de € 40 000 (quarenta
mil euros) nos próximos 10 dias e realização de escritura no prazo máximo de 90 dias.
Por essa razão, agradecia que me propusesse uma data e um local para uma reunião, destinada
à discussão de todos os pormenores do negócio (designadamente, os respeitantes à
celebração do contrato-promessa de compra e venda e à entrega do sinal).
Sem outro assunto de momento, subscrevo-me, apresentando os meus melhores

cumprimentos,
O inquilino
(Assinatura)
196
A Minutas
MODELO 16
Denúncia do arrendamento pelo inquilino
Válido para contratos com prazo certo. A denúncia só pode ser efetuada decorrida a duração
mínima de 1/3 do prazo inicial do contrato ou da sua renovação.
(Localidade e data)
Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento.
Exmo. Senhor,
Venho por este meio comunicar-lhe, respeitando a antecedência prevista na lei (pelo menos,
1/3 do prazo inicial do contrato), que pretendo denunciar o contrato de arrendamento com
prazo certo que celebrámos em / / , relativo ao imóvel sito em

Nesse sentido, desocuparei o locado no final do mês de
O inquilino,
(Assinatura)
197
MODELO 17
Anexo a contratos de arrendamento
relativos a imóveis mobilados e equipados
Anexo ao contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em ,

celebrado entre e ,
em (local e data)
Bens que integram o local arrendado
Quarto
1 cama de casal
2 mesas de cabeceira
2 candeeiros de mesa de cabeceira
1 cómoda
Cortinados
2 cadeiras
Cozinha
1 fogão
1 máquina de lavar louça
1 máquina de lavar roupa
1 frigorífico
1 micro-ondas
2 serviços de talheres para seis pessoas (peixe e carne)
Copos para seis pessoas
4 tachos
Serviço de louça para seis pessoas (sopa, carne, sobremesa, café e chá)
Sala de estar e de jantar

1 mesa de jantar
6 cadeiras
1 cristaleira
3 sofás (2 individuais e 1 sofá-cama)
1 mesa de sala de estar
1 armário de sala de estar
1 televisão
1 candeeiro de pé alto
1 candeeiro de teto
198
A Minutas
Casa de banho
Equipamento completo de louças sanitárias
1 espelho de casa de banho
1 secador
2 tapetes de casa de banho
Todos os bens indicados no presente documento estão em bom estado de conservação e

utilização, sem quaisquer defeitos visíveis.
O inquilino
(Assinatura)
O senhorio
(Assinatura)
199
MODELO 18
Exigência do pagamento de obras urgentes
(Localidade e data)
Assunto: Obras urgentes.
Exmo. Senhor,
No passado dia / / , ocorreu uma inundação no andar sito na morada acima, de que
V. Ex.ª é proprietário, devida a uma rutura num cano de água que serve o imóvel. Dada a urgência
do ocorrido, não podia esperar pela sua intervenção. Resolvi, pois, na qualidade de arrendatário,
contratar um canalizador para retificar o problema.
A urgência da reparação era evidente, uma vez que foi necessário desligar a água para
minimizar as consequências da inundação, o que originou a privação de um bem essencial, que
não poderia manter-se por muito tempo.
A reparação custou €150 (cento e cinquenta euros), conforme cópia da fatura que junto.
De acordo com a lei, pretendo efetuar a compensação desse crédito mediante desconto do
referido montante na próxima renda.
(Assinatura)
Anexo: Fatura do canalizador.
200
A Minutas
MODELO 19
Oposição do senhorio à renovação do contrato
(contratos com termo certo)
(Localidade e data)
Assunto: Não renovação de contrato de arrendamento.
Exmo. Senhor,
Venho por este meio comunicar-lhe, respeitando a antecedência prevista na lei (240, 120,
60 dias ou 1/3 do prazo de duração inicial do contrato, consoante os casos), que não pretendo
renovar o contrato de arrendamento com termo certo que celebrámos em / / ,
relativo ao imóvel sito em
Assim, o contrato cessará em / / , devendo V. Ex.ª desocupar o locado nessa data,

entregando-o livre de pessoas e bens.
(Assinatura)
201
MODELO 20
Descrição do estado do imóvel
Se o imóvel for novo, não é necessário redigir este documento e anexá-lo ao contrato. Na sua
ausência, presume-se que a casa foi entregue em bom estado de conservação. Caso o
arrendamento englobe mobílias e outros equipamentos, também deverá ser descrito em que
estado se encontram. A terminologia é indiferente. Pode ser usada uma escala como “novo”,
“bom estado”, “usado”, “mau estado”, “deficiências graves”, etc., ou outra, desde que seja
coerente e suficientemente clara. Sempre que se justifique, deverão ser descritos detalhes (por
exemplo, referir que uma parede da sala apresenta fendas ou que o soalho de madeira está
levantado). Sendo útil e necessário, podem juntar-se fotos.
Imóvel sito em
Características do imóvel:
Número de divisões
Garagem
Arrecadação
(a ser o caso, indicar as restantes áreas)
Quartos
Soalho
Paredes
Teto
Janelas (caixilharia, por exemplo)
Roupeiro
Instalação elétrica
…
Sala
Soalho
Paredes
Teto
Instalação elétrica
…
Cozinha
Soalho
202
A Minutas
Paredes
Teto
Lava-louça
Bancadas
…
Casas de banho
Soalho
Paredes
Teto
Louças sanitárias
…
Varandas
Soalho
Paredes
…
(localidade) de de (data)
(Assinaturas)
203
A
A
Legislação
em vigor
• Código Civil (artigos 1022.º a 1113.º, 1417.º e 1682.º-B).
• Código de Processo Civil (artigos 212.º e 629.º).
• Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação da Lei n.º 2/2020, de 31 de
março.
Capítulo 1
Conceitos gerais e tipos de contrato
Elementos do contrato de arrendamento e requisitos a que obedece a sua
celebração (Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto, com a redação do
Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31 de dezembro).
Capítulo 2
Obras
• Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (Decreto-Lei n.º 157/2006,
de 8 de agosto, com a redação do Decreto-Lei n.º 66/2019, de 25 de maio).
• Definição do conceito fiscal de prédio devoluto (Decreto-Lei n.º 159/2006,

de 8 de agosto).
• Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de

outubro, com a redação do Decreto-Lei n.º 66/2019, de 25 de maio).
• Regime de determinação do nível de conservação (Decreto-Lei

n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro).
Capítulo 3
Rendas
• Código Civil.
• Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação da Lei 2/2020, de 31 de

março.
206
A Legislação em vigor
• Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, com as alterações decorrentes

da Lei n.º 2/2020, de 31 de março (artigos 15.º, 15.ºA, 37.º, 38.º, 39.º, 40.º,
42.º, 43.º, 44.º, 62.º, 76.º, 77.º, 112.º — com as alterações decorrentes da Lei
n.º 119.º/2019, de 18 de setembro —, 112.ºB, 120.º e 130.º.
Capítulo 4
Transmissão do arrendamento
• Código Civil (artigos 1105.º, 1106.º, 1107.º, 1112.º e 1113.º).
• Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação da Lei n.º 2/2020, de 31 de

março (artigos 57.º e 57.º A).
Capítulo 5
Cessação do contrato
Balcão Nacional do Arrendamento:
— instalação e definição das regras de funcionamento do BNA e do procedi-
mento especial de despejo (Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de janeiro);
— procedimento especial de despejo (Portaria n.º 9/2013, de 10 de janeiro,
com a redação dada pela Portaria n.º 267/2018, de 20 de setembro).
Capítulo 6
Subsídios e apoios
• Regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de
arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e
que se encontrem em processo de atualização de renda, bem como aos con-
tratos objeto de atualização extraordinária de renda a que se refere o artigo
36.º do NRAU (Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, com redação dada
pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro).
• Porta 65 Jovem — Decreto Lei n.º 308/2007, de 3 de setembro, com redação

dada pela Lei n.º 87/2017, de 18 de agosto.
• Programa Arrendamento Acessível — Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.
207
Capítulo 7
Arrendamento e impostos
• Declaração de comunicação de contratos de arrendamento e documento
de quitação (Portaria 98.º-A/2015, de 31 de março, com as alterações decor-
rentes da Portaria 414/2015, de 30 de novembro, e da Portaria 156/2018,
de 29 de maio).
• Modelo 44 (Portaria 324/2018, de 14 de dezembro).
• Código do Imposto do Selo (artigo 60.º e Tabela Geral do Imposto do Selo,

esta com as alterações decorrentes da Lei n.º 22/2017, de 23 de maio; da Lei
n.º 119/2019, de 18 de setembro; e ainda das Leis do Orçamento do Estado
de 2017, 2018, 2019 e 2020).
• Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (artigos 38.º, 61.º e 112.º,

135.º-C, 135.º-D e 135.ºF), com as alterações decorrentes da Lei n.º 2/2020,
de 31 de março, da Lei n.º 119/2019, de 18 de setembro, da Lei n.º 114/2017,
de 29 de dezembro, e da Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro.
• Código do IRS (artigos 41.º, 46.º, 47.º, 55.º, 74.º, 101.º e 115.º), com as altera-
ções introduzidas pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março, e pela Lei n.º 119/2019,
de 18 de setembro.
• Estatuto dos Benefícios Fiscais (artigos 44.º, 45.º, 46.º e 71.º), com as altera-
ções introduzidas pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março, pela Lei n.º 114/2017,
de 29 de dezembro e pelo Decreto de Retificação 6/2019, de 1 de março).
Poderá consultar os principais diplomas relativos ao arrenda-

mento no Código Civil (veja a partir do Capítulo IV, Locação)
e, para os aspetos relativos ao Novo Regime de Arrendamento
Urbano, a página da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa.
No que respeita aos impostos, veja o Código do Imposto sobre
o Rendimento das pessoas Singulares, o Código do Imposto
Municipal sobre Imóveis e o Código do Imposto Municipal
sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.
208
Índice remissivo
Arrendamento para habitação
A Conforto do imóvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Ação de despejo . . . . . . . . . . . . . 124-128, 129 Contrato de arrendamento
Agregado familiar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 anulação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38, 39
Alterar a finalidade do imóvel . . . . . . . . . . . 20 cessação . . . . . . . . . (veja Fim do contrato)
Aluguer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 comunicação às Finanças . . . . . . . 154, 208
Apoio judiciário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 duração indeterminada . . . . . . . . . 22, 23,
Arrendamento 121-123, 188, 189
acessível . . . . . . . . . . . . . . 147-150, 156, 159 prazo certo . . 22, 97, 104, 120, 192-194, 197,
apoiado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113, 143 201
Arrolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18-27, 206
Assédio aos inquilinos . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Associações de inquilinos ou senhorios 49, 52 D
Atualização das rendas . . . 75-88, 171, 179-183 Defeitos do imóvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Ausência do inquilino . . . 43, 115-117, 125, 185 Demolição . . . . . . . . . . . . . 58, 62, 63, 65, 123
Avaliação do imóvel . . . . . . . . . . . . 81-88, 162 Denúncia do contrato pelo
inquilino . . . . . . . . . . . . . . . 66, 79, 121, 197
B senhorio . . . . . . . . 62, 63, 65, 79, 122, 188
Balcão Nacional do Arrendamento . . . 49, 52, Depósito da renda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
. . . . . . . . . . . . . . . . . . 118, 124, 128-137, 207 Descrição do estado do imóvel . . . . . . . . . 202
Benefício da excussão prévia . . . . . . . . . . 128 Desocupação do imóvel . . . . . . 43, 52, 62, 65,
Benfeitorias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45, 60 68, 79, 119, 123, 124-137
Bons costumes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114, 125 Despejo . . . . . . . . . . . . . . . 53, 68, 124-137, 160
Direito
C de habitação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Cabeça-de-casal . . . . . . . . . . . . . . . 25, 26, 42 de personalidade . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Caducidade do contrato . . . . . . . . 37, 105-110 de preferência . . . . . . . . . . . . . . 37, 99, 196
Cartas . . . . 46-48, 178-188, 195-197, 200-201 de uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31, 50
Caução . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30, 72, 73, 195 real de habitação duradoura . . . . . . 32-36
Cedência do local arrendando 41, 93, 117, 125 Discriminação no arrendamento . . . . . . . . 22
Centros de arbitragem . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Divórcio dos
Coeficiente inquilinos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94, 187
anual de atualização das rendas 75, 76, 183 senhorios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
de afetação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Domicílio convencionado . . . . . . . . . . . 46, 47
de ajustamento das áreas . . . . . . . . . . . . 84
de desvalorização da moeda . . 82, 83, 162 E
de localização . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Economia comum . . . . . . . . . . . . . 44, 98-100
de qualidade e conforto . . . . . . . . . . 86, 87 Estado do imóvel . . . . . . . . . . 25, 42, 60, 202
de vetustez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Excussão prévia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27-29 Expropriação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
Comprar
casa arrendada . . . . . . . . . . . . . 37, 93, 196 F
ou arrendar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11-16 Fiador do contrato . . . . . . . . . . . . . . . . 113, 127
Condomínio . . . . . . . . . . . 21, 74, 114, 125, 160 Fideicomissário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
210
Índice remissivo
Fiduciário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Mobiliário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20, 198

Fim do contrato Mora . . . . . . . . . . . . . . . . 34, 42, 113, 126, 127
acordo entre as partes . . . . . . . . . . 110, 177 Morte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (veja Óbito)
através de comunicação . . . . . . . . . 117, 123
caducidade . . . . . . . . . . . . . . . . 37, 105-110 N
denúncia . . . . . . . . . . . . . 120-123, 188, 197 Nível de conservação dos imóveis . . . . 59, 206
oposição à renovação . . . . . . . . . . 104, 201 Notificação avulsa . . . . . . . . . . . . . . . . . 47, 118
resolução . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111-120
revogação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110, 177 O
Finalidade do imóvel . . 18-22, 40, 44, 115, 125 Óbito do
Frações autónomas . . . . . 21, 74, 114, 125, 160 inquilino . . . . . . . . . . 95-100, 108, 178, 186
senhorio . . . . . . . . . . . . 25, 42, 90, 91, 122
H Obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40, 58-69, 123,
Herdeiros do senhorio . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 160, 200, 206
Higiene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113, 125 Obrigações do
Hospedagem . . . . . . . . . . . . . . 44, 98, 101, 117 inquilino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39-44
senhorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36-39
I Oposição
Imposto à renovação do contrato . . . . . . . . 104, 201
adicional ao IMI (AIMI) . . . . . . . . . . 169-171 ao despejo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133, 136
do selo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171, 208 Ordem pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115, 125
Municipal sobre
Imóveis (IMI) . . . . . . . . . 161-168, 207, 208 P
Municipal sobre Transmissões Porta 65 Jovem . . . . . . . . . . . . . . 144-147, 207
onerosas de imóveis (IMT) . . . . . . . . . 173 Posse administrativa . . . . . . . . . . . . . . . 58, 67
sobre o rendimento Prédios
das pessoas singulares (IRS) 156-161, 172, classificados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63, 165
208 devolutos . . . . . . . . . . . . . . 67, 166-168, 206
Indemnização ao inquilino . . . . . . . . . . 62, 65 urbanos reabilitados . . . . . . . . . . . . . . . 165
Injunção . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53, 55 Prestação de
alimentos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
J serviços . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20, 101, 109
Julgados de paz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49-52 Procedimento especial de despejo . . . . . . . 118,
Justo impedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 124, 128-137, 207
Programa
L Arrendamento Acessível . . . . . . . 147-150, 156,
Legislação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10, 206-208 159, 207
Licença de utilização . . . . . . . . . . 19, 20, 21, 24 Reabilitar para Arrendar . . . . . . . . . . . . . 151
Litígios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49-55 Proibição de deterioração . . . . . . . . . . . . . . 67
Locação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
R
M Realojamento . . . . . . . . . . 59, 62, 65, 66, 68
Mediação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51, 52 Recibo de renda . . . . . . . . . . . . . . . . 154, 155
211
Regulamento do condomínio . . . . 21, 114, 125 U

Rendas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 União de facto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
apoios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140-152, 184 Uso e habitação . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31, 50
atualização . . . . . . . . . . 75-88, 171, 179-183 Usucapião . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
IRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154-161, 172 Usufruto . . . . . . . . . . 29-31, 50, 105, 106, 107
pagamento . . . . . . . 39, 72-84, 112, 117, 118 Utilização prudente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
recibo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154, 155
Renovação automática do contrato . . . . . 104 V
Reparações urgentes . . . . . . . 40, 45, 60, 200 Valor
Resolução de construção . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
de litígios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49-55 patrimonial . . . . . . . . . . . . . . . . . 81-88, 162
do contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111-120 Venda do imóvel . . . . . . . . . . . . . . 37, 93, 196
Responsabilidade civil . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Vizinhança . . . . . . . . . . . . . . . 42, 50, 113, 125
Revogação do contrato . . . . . . . . . . . . 110, 177
S
Separação judicial dos inquilinos . . . . . . . . 94
Subarrendamento . . 44, 98, 100, 117, 171, 173
Subsídio de renda . . . . . . . . 140-144, 184, 207
Suspensão do contrato . . . . . . . . . . . . . . . . 66
T
Taxas de
AIMI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
IMI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163, 164
IRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157, 158, 159
justiça . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
Título constitutivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Transmissão da posição de
inquilino . . . . . . . . . . 93-100, 108, 178, 187
senhorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90-93
Tribunais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49, 53, 118
212
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Revisão técnica e atualização: Sofia Lima e Magda Canas

Diretora e editora de publicações: Cláudia Maia

© 2007-2020 DECO PROTESTE, Editores, Lda.

1.ª edição: abril de 2007

Depósito legal n.º 468804/20

Esta edição respeita as normas

Esta publicação, no seu todo ou em parte,

DECO PROTESTE DIGITAL

Ao longo do tempo, diversas medidas legislativas tentaram dinamizar o mercado

CAPÍTULO 1 Obras por iniciativa das partes 59

Características dos contratos 18 Contratos anteriores

Contratos semelhantes Obras coercivas 66

Novos contratos 75 Resolução do contrato 111

Transmissão da posição de inquilino 93 Despejo e entrega do imóvel 124

CAPÍTULO 5 Subsídios para o inquilino 140

Oposição à renovação Programas de apoio 144

Imposto Adicional ao IMI (AIMI) 169 Minutas 175

Impostos pagos pelo inquilino 171 Legislação em vigor 205

Apesar das alterações legislativas ocorridas nos últimos anos, o mercado

A legislação aprovada em 2012 pretendeu dinamizar o mercado de arren-

Outra variável determinante neste contexto são as oscilações das condições

não esquecia as dificuldades económicas dos inquilinos mais desfavoreci-

O NRAU foi revisto em 2012, merecendo destaque duas grandes mudanças:

Desde então destacam-se as seguintes alterações ao NRAU:

A quem interessa arrendar?

económicos a contar. O arrendamento pode revelar-se uma opção menos

Uma questão de tempo…

ARRENDAMENTO OU PROPRIEDADE: QUAL É MAIS VANTAJOSO? (1)

suportadas, com o limite anual de 502 euros. Custos a 30 anos

determinados com base nos encargos Preço do imóvel 280 000

casa, distribuídos ao longo de 30 anos Condomínio 33 480 (7)

Em contrapartida, na generalidade dos arrendamentos só é necessário

a um custo praticamente vitalício. Estes prazos tão longos são desaconse-

Quem recorre ao crédito tem igualmente de contar com a evolução da taxa

A locação é o contrato através do qual uma pessoa, mediante pagamento,

No arrendamento urbano, o bem será um prédio urbano. No rural, um ter-

Neste livro, sempre que usamos o termo locação referimo-nos ao arrenda-

Características dos contratos

Fim a que se destina o arrendamento

O arrendamento urbano só pode recair sobre imóveis adequados para o

Para que a informação constante na licença de utilização possa ser confir-

Tratando-se do arrendamento de uma fração autónoma, há ainda que ter

Mais do que um fim

Ocorrendo alguma situação suscetível de pôr fim ao arrendamento para um

Alterar a finalidade do imóvel

Concedida a autorização, a câmara irá emitir uma nova licença ou efetuar

Mistos de urbanos e rústicos

Casas mobiladas e com serviços

a preservá-la e a repará-la, caso provoque algum dano. Se, por exemplo,

Quando o arrendamento inclui serviços de segurança, limpeza ou outros,

Arrendar frações autónomas

Os imóveis constituídos em propriedade horizontal dispõem de um título

O título constitutivo pode conter ainda o regulamento do condomínio, que

ARRENDAMENTO SEM DISCRIMINAÇÃO

Em regra, as despesas com quotas do condomínio ou outras relacionadas

Contratos com prazo certo

Para que a limitação temporal acordada seja válida, os contratos devem

A lei prevê a possibilidade de o prazo certo se converter, após a primeira

Contratos de duração indeterminada

Curiosamente, a maioria dos arrendamentos mais antigos apresenta um

(por exemplo, através de testemunhas) que reside na habitação, sem que

é  preferível fazer um contrato escrito, em que, entre outras, se definam as

Enquanto o empréstimo decorrer, se o proprietário (ou outra pessoa) per-