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SUMÁRIO
2.1.Origem do instituto
4. Conclusões
5. Bibliografia
1. Introdução – noções gerais sobre a compra e venda
só termo: achat, kauf (compra), vendita que, no Brasil, a compra e venda pode ter
1- TRATADO DE DIREITO PRIVADO, Ed. Revista dos Tribunais, 3ª edição, São Paulo, 1984,
Parte Especial, vol. 39, pág. 5.
A partir do momento em que se permitiu o pagamento do preço a
contrato. Esta regra especial deriva dos princípios consignados nos arts. 711 e
contrato obrigatório, com algumas alterações peculiares. De acordo com o art. 433
aos móveis, conforme o art. 929 do Código alemão, abrange a entrega da coisa e o
(negócio de disposição).
que eventuais defeitos do contrato obrigatório não afeta o jurídico-real. Quer dizer
que mesmo nulo aquele, esse último não será atingido, permanecendo o
pagamento do preço para evitar o enriquecimento sem causa, não pelo contrato
nulo. 3
registro público, conforme o art. 2.643, alínea primeira, do estatuto civil italiano,
visando à publicidade (mesmo código, art. 2643). Entretanto, por força do art.
contratos de compra e venda tendo por objeto do mesmo bem imóvel. Nesse
Todavia, em casos raros, em que houver mais de um contrato tendo por objeto o
ações pessoais”. 5
visa e busca a vantagem econômica, prestando ao outro, por sua vez, outra
que é o preço.
pela vontade previamente ajustada pelos contratantes, seja inclusive por arbítrio
compra e venda, ainda que possa haver preço sem que haja compra e venda,
partes. Se isso acontecer, o contrato é nulo (art. 1125 do Código Civil revogado e
fixação do preço por terceiro (art. 1123 do Código Civil revogado e 485 do novo
lugar (arts. 1124 do Código Civil revogado e 486 do novo Código Civil).
comprador, o preço; o vendedor, a coisa. Ambos devem ser capazes, ainda que
que garantia o cumprimento da obrigação, pelo que não era necessário que as
posse da coisa dada em garantia (conventio pignoris), ainda que pudesse ocorrer
que o credor era apenas uma espécie de depositário do bem dado em garantia,
credor, mas ajustando-se que, paga a dívida, aquela lhe voltaria por
ao da dívida, tal instituto não se pode manter, em vista de conceitos morais não
satisfação de seu crédito, sem prejudicar o uso do bem dado em garantia pelo
imóveis, e a compra e venda com reserva de domínio, para os bens móveis, que
desapossamento da coisa.
Itália, ainda antes de o ordenamento jurídico dele tratar. Isso por inspiração do
art. 1589 do Code Civil e em vista do tratamento doutrinário a ele dado na
art. 1589 do código civil francês. A discussão, todavia, foi sepultada por decisão
art. 2932 adotou a solução preconizada por Chiovenda, porém, com a ressalva
do art. 1351, que dispõe que “o contrato-promessa é nulo se não for feito na
mesma forma que a lei prescrever para o contrato definitivo”. A partir daí,
efeitos reais e não apenas obrigacionais, em vista do art. 1583 do mesmo código.
A razão de ser dessa interpretação teria origens históricas, pois visava à abolição
inaceitável sempre que a vontade das partes não seja somente postergar os
efeitos da compra e venda, mas a própria formação do pacto definitivo; houve
construir o imóvel.
prazo de sete dias (que pode ser maior se assim fixado em outra lei) para
jurisprudência, que ela deve ser a mesma exigida para o contrato definitivo.
de um direito imobiliário.
art. 1178 do Code Civil, na medida em que se uma das partes impede
requisitos daquele.
610), o que, somado à raridade de seu uso nos negócios, leva a jurisprudência a
contrato-promessa.
definitivo foi aos poucos abrandada pelo Bundesgerichtshof, que passou a admitir
que o contrato-promessa só deve observar a do definitivo quando tal se faça
Obrigações em 1911, dispondo o seu art. 22º que ele deve observar a forma
proteção das partes. Ainda, o art. 216, 2, estabelece o ato autêntico como
definitivo.
O contrato-promessa é de pouco uso nos cantões alemães e de
contrato definitivo pela via judicial (por exemplo, ZPO do cantão de Berna, §
de 1867, cujo art. 1548 dispõe ser a promessa de compra e venda mera
convenção de prestação de fato, a ser regulada nos termos gerais dos contratos.
específica da obrigação.
Atualmente, o contrato promessa está regulado no código civil de
1966, art. 410, cujo nº 1 dispõe que aquele é a “convenção pela qual alguém se
ANA PRATA 8
critica ferrenhamente essa posição do legislador,
disposto no art. 809 do mesmo código civil, que não admite ao credor renunciar
específica do contrato-promessa. 10
Civil revogado, regra que aparentemente servia aos dois contratantes, era usada
prometido vender, que poderia ser, então, transacionada com terceiro por
tem disposições específicas sobre o assunto, em seus arts. 1417 e 1418, sob o
Código Civil revogado, diz que “A partir deste dispositivo havia, entre nós, um
entendia-se que o promitente comprador não tinha ação para haver a própria
específica.
dos arts. 15 e 16. Assim, claro ficou aquele direito, ainda mais em função da Lei
nº 6.014/73, que adaptou aquele DL ao CPC de 1973, e alterando seu art. 22, que
remete expressamente aos arts. 640 e 641 do CPC, que tratam da execução da
tratando de terreno loteado, não pode haver cláusula que assegure o direito ao
arrependimento.
súmula, pelo STJ, foi o proferido pela 4ª Turma no REsp 37466/RS, julgado em
19- O PROBLEMA DA EFICÁCIA DA SENTENÇA, Revista da AJURIS, vol. 92, pág. 160.
20- DA EXECUÇÃO DE PRÉ-CONTRATO, in Revista da AJURIS, vol. 41, pág. 48/49, 51/52.
21 - INSTITUIÇÕES DE DIREITO CIVIL, Ed. Forense, 12ª edição, Rio de Janeiro, 1996, vol. IV,
pág. 318.
vista, seja em prestações; e, em se tratando de imóvel não loteado (quanto aos
mesmo que ela conste do contrato, ela só tem eficácia antes do integral
pagamento do preço, a partir de quando tal direito não mais pode ser exercido
arts. 1417 e 1418 do novo Código Civil. Ocorre que, ao contrário dos arts. 22 do
DL 58/37 e art. 25 da Lei nº 6.766/76, o art. 1417 do novo Código Civil dispõe que
o direito à aquisição tem natureza real e não obrigacional, como até então foi
venda.
retroagir no tempo.
irretratável (ou nas hipóteses de terrenos loteados, em que ela tem essa
característica por força de lei), que vem sendo reconhecido pelo STJ, e que
podendo ser exercido (não se olvide dos imóveis loteados, em que é nula de
oponível a terceiros.
pois essa é a natureza do próprio direito real. Nem precisaria, inclusive, que o
proceder ao registro e, assim, assegurar para ele o direito real. Além disso, pode
contra o promitente vendedor, regulada pelos arts. 639 e 641 do CPC, “Se
contra este”. 22
boa-fé é presumida.
(súmula nº 84):
ocasião ficou vencido: “Mas insisto, data venia, no meu ponto de vista,
contrato, A posse, nos termos do art. 493, III, do Código Civil, se transmite por
avença para obter a imissão na posse, porque já se achava nela há muitos anos.
188, pela Quarta Turma, em que foi relator o Ministro Bueno de Souza (julgado
293. 24
visando à obtenção da escritura pública, na forma dos arts. 639 e 640 do CPC),
responde apenas pela quitação do preço de sua unidade, não podendo o imóvel
págs. 43/52.
GOMES, Orlando, CONTRATOS, Editora FORENSE, 22ª edição, Rio de Janeiro, 2000.
MIRANDA, Pontes de, TRATADO DE DIREITO PRIVADO, Ed. Revista dos Tribunais,
MOURA, Mário Aguiar, PROMESSA DE COMPRA E VENDA, Ed. AIDE, 1ª edição, Rio
de Janeiro, 1985.
do Sul.