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O Setor da Construção Civil no Grande Abc

Imóveis têm melhor ano desde 2000

Mariana Oliveira

O mercado imobiliário do Grande ABC registrou em 2005 o melhor resultado dos


últimos cinco anos, de acordo com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação). A venda
de imóveis novos no ano passado foi 21,6% maior e o número de
empreendimentos lançados teve expansão de 37,87% ante o ano anterior. Com o
resultado, a relação entre lançamentos (2.457 unidades) e vendas (2.477
unidades) ficou praticamente equilibrada, o que demonstra o dinamismo do setor e
o bom relacionamento com o segmento produtivo – a construção civil.

Os dados de vendas e lançamentos fazem parte da pesquisa realizada pela


Acigabc ( Associação das Construções e Imobiliárias do Grande ABC), que atua
como escritório do Secovi-SP na região.

O desempenho do Grande ABC foi tão positivo que superou até os resultados da
capital, onde o mercado imobiliário também viveu o melhor ano desde 2000,
segundo o Secovi-SP. Em São Paulo, as vendas foram 21,1% maiores enquanto
os lançamentos apresentaram retração de 2,5%. A queda no surgimento de novos
empreendimentos, dentro do contexto positivo do setor, tem uma explicação: com
Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo, sancionada no final de 2004, as
garagens passaram a ser computadas para o cálculo do coeficiente de
aproveitamento dos terrenos.

A legislação dava três opções às construtoras: edificar prédios sem garagem,


dividir o espaço do prédio com a garagem – o que tornaria o edifício menor e
menos lucrativo – ou pagar uma outorga onerosa (taxa) para construir mais.
Segundo Milton Bigucci, vice-presidente do Secovi-SP para o interior e presidente
da Acigabc, como as três opções eram desvantajosas, o mercado imobiliário
quase parou e oito meses se passaram com a aprovação de poucos projetos. A
situação mudou somente no último quadrimestre de 2005.

Segundo Bigucci, o dado mais importante para o Grande ABC em 2005 é o


volume comercializado ter alcançado o número de lançamentos. “Quando
conseguimos lançar e vender na mesma proporção, isso significa que o setor está
girando. Ficar com itens estocados reflete na redução de lançamentos, o que gera
desemprego”.

A diretoria do Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado


de São Paulo) no Grande ABC, Rosana Carnevalli, atribui a alta dos lançamentos
ante o ano anterior a dois motivos: maior atuação das construtoras de São Paulo
na região em 2005 – como exemplo, a diretoria citou um empreendimento iniciado
pela construtora Cyrella, próximo ao ABC Plaza Shopping, em Santo André – e
agilidade na aprovação de projetos por parte das prefeituras no segundo semestre
do ano. De acordo com Rosana, os locais mais procurados pelas construtoras
para novos lançamentos são os bairros de alto padrão do Grande ABC.

As vendas, entretanto, são reflexo do aumento de recursos disponíveis para


financiamento habitacional, explica Bigucci. Somente a Caixa Econômica Federal
– responsável por cerca de 90% das concessões de crédito imobiliário no país –
destinou 70% mais para o Grande ABC em 2005 na comparação com o ano
anterior. No total, foram R$ 220 milhões, que equivalem a 4,4 mil unidades
habitacionais.

Além disso, os bancos privados, impulsionados por incentivos do Banco Central,


passaram a conceder mais empréstimos. Somente de janeiro a novembro de
2005, o montante destinados a financiamentos imobiliários foi 40% maior do que
em todo o ano de 2004.

Confirmando o incremento de lançamentos imobiliários no Grande ABC no ano


passado, o nível de emprego na construção também aumentou. Em dezembro de
2004, as sete cidades da região tinham 19,466 empregados. Em novembro último,
eram 21,077.

Fonte: http://www.acisbec.com.br/20060117145117.shtml

Tognato vende área em S.Bernardo

Um dos maiores negócios imobiliários do Grande ABC finalmente foi concluído: os 200 mil m² que abrigaram
a Fiação e Tecelagem Tognato na área central de São Bernardo foi adquirido por três empresas no começo
deste mês. As incorporadoras Cyrela e Agra e a construtora Setin tornaram-se sócias-proprietárias do
cobiçado terreno localizado atrás do Shopping Metrópole, que será destinado a um grande condomínio de
edifícios residenciais de alto padrão, com um complexo comercial anexo.

Os novos proprietários se limitaram a confirmar a realização do negócio, mas não informaram o valor da
transação – no contrato de venda constaria uma cláusula que exige a confidencialidade em relação ao preço.
Mas imobiliárias da região estimam que a área custou entre R$ 60 milhões e R$ 80 milhões, sem contar a
dívida que a Tognato tinha com prefeitura, cerca de R$ 30 milhões referentes a taxas de IPTU (Imposto
sobre Propriedade Territorial Urbana) atrasadas.

Dos 200 mil m² do terreno, 100 mil m² serão ocupados pelo condomínio residencial e pela parte comercial. A
outra metade da área não teve o destino revelado pelas três empresas. Alguns projetos estão em estudo,
mas as perspectivas são promissoras, devido à localização privilegiada do espaço, próximo à região central
da cidade e ao Shopping Metrópole. “Encomendamos pesquisa para conhecer os hábitos de consumo da
região”, disse o diretor comercial da Setin, Guilherme França.

A idéia, segundo ele, é fazer um condomínio com muita área verde, lazer e espaços de convivência, que
compõem um conceito chamado landscape. França cita dois projetos da construtora em São Paulo que
utilizam esses princípios e que podem servir como modelos para a futura construção: o La Dolce Vita, na
Moóca, na zona leste, e o Iepê Golf Condominium, em Santo Amaro, na zona sul. “Queremos transportar
esse conceito”, disse França.

O plano dos empreendedores é realizar o lançamento do condomínio até o final do ano. A Setin é a
responsável no Grande ABC pela construção dos hotéis Ibis e Mercure em Santo André, também em parceria
com a incorporadora Cyrela, e pelo prédio residencial de alto padrão Unique, em São Caetano.

As negociações já haviam sido confirmadas pelos gestores da tecelagem, que, no final do ano passado
informaram que as conversas para a venda estavam adiantadas, sem, no entanto, revelar os interessados.
Procurados nos últimos dois dias pelo Diário, os herdeiros da Tognato e diretores da indústria não quiseram
se manifestar sobre o negócio.

A secretária de Desenvolvimento Econômico de São Bernardo, Maria Alice Bergamo, foi procurada para
comentar dos débitos de IPTU da área, mas também preferiu não se pronunciar.

Mercado comemora negociação

William Glauber
Do Diário do Grande ABC

O mercado imobiliário do Grande ABC, especialmente o de São Bernardo, vibrou com a venda do terreno da
Fiação e Tecelagem Tognato para as incorporadoras Cyrela e Agra e a construtora Setin, da capital.

O empreendimento residencial de alto padrão, com anexo comercial, segundo especialistas do setor,
valorizará os imóveis do entorno, nos bairros Baeta Neves e Jardim do Mar.

O terreno da Tognato fica perto do centro da cidade e da área nobre do Jardim do Mar, além de estar em
uma via de acesso direto a Santo André, que é a avenida Pereira Barreto. Nas proximidades existem
supermercados, escolas, concessionárias de automóveis, um hospital e um shopping.

A presidente do Sinduscon-ABC (Sindicato da Indústria da Construção Civil), Rosana Carnevalli, diz que a
escolha por empreendimento residencial foi acertada. “A Cyrela tem bons arquitetos e engenheiros. São
profissionais que devem elaborar projeto que siga a vocação do local. Eu criaria um empreendimento com
várias características, agregando residências com comércio e serviços”, conta.

Além de elogiar o preparo técnico da equipe dos investidores, Rosana também descarta qualquer temor das
indústrias de construção civil local por conta da presença de empresas paulistanas no mercado regional.
“Com relação à concorrência, não devemos nos preocupar. Esse tipo de empreendimento agita o mercado e
aqui há espaço para todo mundo.

Para o presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC),
Milton Bigucci, o empreendimento das empresas paulistanas vai provocar maior dinamização na cidade. “É
muito bom receber quem tem vontade de investir. Vamos tirar o exemplo e continuar trabalhando”, conta
Bigucci, empresário do ramo de construção.

Imobiliárias de São Bernardo apostam que o empreendimento dará certo. Segundo o empresário Aparecido
Viana, o projeto certamente vai valorizar tudo o que está ao redor. Mesma opinião tem Milton Casari, da
Casari Imóveis, que vê o futuro residencial de alto padrão como estímulo para o fluxo de consumidores nos
empreendimentos do bairro Baeta Neves.

Fonte: http://economia.dgabc.com.br/materia.asp?materia=515420

Nova tendência

Rumo ao Interior
Com o esgotamento de áreas ao redor da Capital, condomínios e
loteamentos fechados de médio e alto padrão surgem como
oportunidade de crescimento para construção civil no interior de São
Paulo

Reportagem:
Alexandre Branco (Sorocaba)
Edmilson Zanetti (São José do Rio Preto)
Ernesto Zanon (São Paulo)
Giselda Braz (Santos)

O avanço dos condomínios horizontais e loteamentos de médio e alto padrão


praticamente esgotou as áreas disponíveis em um raio de 100 km ao redor da
capital. Terrenos nobres às margens das rodovias Castelo Branco, Bandeirantes,
Anhangüera e Dutra são cada vez mais raros. A interiorização dos condomínios
surge, então, como uma excelente oportunidade de negócios para a construção
civil.
Segundo Lincoln Jorge Marques, engenheiro civil e consultor imobiliário, os novos
negócios são conseqüência de um deslocamento dos investimentos para o
interior, onde há um constante crescimento da economia.

“ Os bons terrenos já foram ocupados, principalmente por pessoas que ainda


trabalham na Capital, mas se deslocam todos os dias até suas residências”,
explica Marques. Apesar de não haver estudos ou estatísticas sobre este tipo de
empreendimento, o consultor explica que a tendência para os próximos anos é de
maior ocupação do entorno das médias e grandes cidades do Estado.

Os condomínios residenciais geralmente são formados por casas já prontas,


principalmente voltadas para a classe média. Já os loteamentos fechados são
preferidos por moradores de médio e alto padrão. Em busca de segurança e
equipamentos de lazer, os proprietários adquirem os terrenos e constroem seus
imóveis. Por isso, não há padronização. “Os moradores passam a viver em
verdadeiros clubes fechados, onde – em tese – há maior privacidade e menor
risco de problemas com a violência urbana.”

Marques lembra que a primeira etapa da fuga de paulistanos para os condomínios


horizontais se deu nos anos 80 e 90 em direção a Barueri e Santana do Parnaíba
(Alphaville e Tamboré), Cotia (Granja Viana) e Arujá. Mais recentemente houve o
movimento rumo a municípios como Jundiaí e Vinhedo, na direção de Campinas.
“Essa tendência tem em comum um público que encontrou a possibilidade de
morar em casas, por preços razoáveis. Um imóvel em Alphaville, por exemplo,
saía mais em conta do que um apartamento em um bairro nobre de São Paulo”,
diz Marques.

Segundo o consultor, mudar para um condomínio horizontal significa, para muitos,


um investimento na qualidade de vida. Os moradores continuam trabalhando ou
estudando em São Paulo, preferindo o deslocamento diário.

Entre os condomínios de altíssimo padrão, localizados na faixa de 100 km da


capital, três são destacados pelo consultor como locais escolhidos por pessoas
que mantiveram negócios em São Paulo, apesar da distância. “Terras de São José
e Quintas da Baronesa, em Itu, além do Helvétia, em Indaiatuba, ganharam
moradores de classe A, que foram para o interior em busca de um excelente
padrão de vida e segurança”, diz.

O fenômeno se repetiu ao redor das grandes cidades do interior. Junto a


Campinas, a região de Souzas, por exemplo, deixou de ser um bairro rural e
passou a oferecer condomínios residenciais e loteamentos fechados de médio e
alto padrão. Cidades próximas receberam o Alphaville Jaguariúna e o Dom Pedro.
Na região de Sorocaba, diversos condomínios foram criados em torno da cidade,
com destaque para o Lago Azul, um clube de golfe localizado na vizinha Araçoiaba
da Serra. Em Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e São Carlos, antigas
fazendas deram lugar a grandes empreendimentos imobiliários.

A cidade de São Paulo assistiu a outro fenômeno ligado à horizontalização dos


empreendimentos. “Surgiram muitas vilas de alto padrão, formadas por
agrupamentos de oito a 15 residências. São o que chamamos de prédios deitados,
que seguem todas as premissas dos condomínios verticais mas garantem aos
moradores viver em casas”, explica Marques. Esses empreendimentos se
tornaram mais comuns em bairros como os Jardins, Vila Cordeiro e Brooklin
Velho. Na Zona Norte, próximo à serra da Cantareira, existem alguns grandes
condomínios residenciais de médio padrão, que atendem às expectativas de quem
quer muito espaço e infra-estrutura de lazer em um bairro fechado.

Na Grande São Paulo, diz o consultor, há ainda a tendência de criação de novos


núcleos horizontais no ABC, principalmente em Santo André e São Caetano, além
do adensamento de Alphaville e Granja Viana. Já em Guarulhos, o único exemplo
representativo de condomínio de casas é o Villagio Maia, considerado um sucesso
de vendas pelos empreendedores.

Baixada Santista mantém tendência de verticalização

A falta de grandes áreas na Baixada Santista, diferentemente do que ocorre em


outras cidades do Estado, faz com que a região continue crescendo apoiada na
verticalização. Em Santos, um empreendimento na Ponta da Praia, que conta com
cinco torres e infra-estrutura de clube, acaba de ser inaugurado. Há também um
grande projeto na praia da Enseada, no Guarujá.

Marcos Campilongo, conselheiro do SindusCon-SP e diretor da Praia Grande


Construtora Ltda., diz que a valorização dos espaços urbanos está fazendo com
que as cidades se espalhem. “A saída será adensar menos as regiões centrais,
sempre buscando oferecer mais serviços e melhor qualidade de vida”, afirma. Os
condomínios fechados também se transformam numa ótima solução para
construtores e clientes.

O empresário precisa construir e vender cada vez mais rápido, evitando o alto
custo de manutenção das unidades vazias. “Esse tipo de construção acaba sendo
uma forma de racionalizar despesas. Geralmente são quatro ou cinco prédios com
administração única. Todos se servem de apenas uma área de lazer, que pode
reunir quadras esportivas, piscinas e salas de ginástica”, completa.

Para os clientes, não faltam atrativos. “Os condomínios fechados, por exemplo,
oferecem mais segurança. As crianças ficam protegidas até do tráfego pesado, já
que nas ruas internas o fluxo é menor e os veículos trafegam em baixa
velocidade”, diz Campilongo. O empresário entende que a tendência é levar
empreendimentos para locais onde haja maior espaço, visando principalmente a
melhor qualidade de vida.
Em Santos, há empresários que constroem com o objetivo de alugar os imóveis,
sem a preocupação da venda imediata. ‘‘Apesar disso, muitos já investem em
condomínios fechados’’, afirma. Ele aponta o Guarujá como alvo principal desses
projetos, em virtude de ainda contar com áreas livres. Mas Campilongo entende
que a área continental de Santos, com projetos especiais que obedeçam à
exigência de preservação, também poderá se transformar em boa opção.

O projeto que começou a ser implantado em julho na praia da Enseada pelas


construtoras Phoenix e Praia Grande, segundo Mário Celso Pereira de Alcântara,
diretor da primeira empresa, é dedicado aos paulistanos, já que “o santista dá
preferência às praias mais distantes do Litoral Norte, enquanto o morador de São
Paulo vê no Guarujá uma boa opção por conta da facilidade de acesso à capital.”
O empreendimento da Enseada é formado por 80 apartamentos de alto padrão.
“Um estudo recente mostra que a pessoa não consegue ficar mais de duas horas
na praia. Por isso resolvemos construir um condomínio para aqueles que, depois
do banho de mar, pretendem continuar desfrutando do lazer com toda a infra-
estrutura necessária, inclusive de segurança”, diz.

Outro empreendimento em progreso na cidade é Guarujá Central Park, que ocupa


um terreno de quase 500 mil m² na Enseada. Com investimentos iniciais de R$ 3,5
milhões, o espaço será utilizado para incorporações residenciais e comerciais. O
projeto prevê ocupação de forma ordenada. A primeira faixa será de baixa
ocupação, com residências de até dois andares; depois virão prédios de cinco
andares, uma área comercial, edifícios de 11 andares e lotes menores para casa,
tudo com estrutura de um bairro planejado. Somente a parte dos fundos
permanecerá desocupada, já que o trecho de Mata Atlântica será preservado por
se tratar de área de conservação permanente.

Oferta maior que a procura em Prudente

O mercado dos condomínios fechados em Presidente Prudente passa por um


período de desaquecimento, provocado pela crise econômica e excesso de oferta
de imóveis. Há cerca de três mil unidades fechadas, segundo o diretor do
Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Alberico Peretti Pasqualini. Ele
lembra que a cidade já viveu um período de grande procura por esse estilo de
morar, quando a Construtora Encalso lançou, entre 1995 e 1997, os condomínios
Damha I e II.
Segundo o corretor, os dois lançamentos atenderam a uma demanda reprimida
devido aos altos preços de outros três condomínios fechados da cidade: Morumbi,
João Paulo II e Central Park. “Estes três lançamentos pioneiros tiveram, nos anos
90, uma grande valorização em função do temor generalizado gerado pela vinda
de muitos presídios para a região”, diz.

Segundo a AD Empreedimentos Imobiliários, do grupo Encalso, que agora


administra os condomínios Damha, todos os terrenos do Damha I já estão nas
mãos de proprietários e 70% do condomínio está edificado. No Damha II, a
administradora ainda tem 20 lotes para serem comercializados. O preço médio do
metro quadrado dos empreendimentos gira em torno de R$ 150,00. O residencial
Beatriz, também do grupo Encalso, vizinho do Damha II, foi lançado em 1999 e
ainda é uma das opções de investimento para quem deseja financiar um imóvel
em até 36 vezes.

Golden Village - Além do residencial Beatriz, a cidade ganhou recentemente


outros lançamentos de alto padrão, como o Quinta das Flores, o residencial
Portinari e o Golden Village. Porém, aponta Pasqualini, os três foram lançados em
um momento de desaquecimento, o que resultou em baixa procura.

“Os negócios vêm sendo fechados em um ritmo mais lento, mas estão sendo
fechados”, discorda o gerente administrativo da Golden Par, Dirço Cristóvão
Dundes, que responde pelo Residencial Golden Village. O condomínio é
considerado hoje o mais valorizado da cidade por apresentar construções de alto
padrão e pela boa localização.

A metragem média dos terrenos é de 525 m², e a maioria das construções ocupa
dois lotes. O valor do metro quadrado é R$ 200,00. O condomínio tem 91 lotes,
dos quais 40% já foram edificados.
“ Nosso diferencial é o pequeno número de moradores e o alto padrão das
edificações, além de um sistema de segurança com 100% de monitoramento de
câmeras”, diz o gerente.

O diretor da Regional Oeste do SindusCon-SP, Luiz Bonifácio Urel, explica que os


condomínios fechados representam possibilidade de maior segurança para os
moradores e de investimentos com bom retorno. “Entendemos que é um mercado
promissor, que ainda oferecerá muitas oportunidades de negócios para a
construção civil.”

Rio Preto troca prédios por condomínios horizontais

O avanço dos condomínios horizontais fechados é responsável por um


aquecimento que já dura 15 anos no mercado imobiliário e da construção civil de
São José do Rio Preto. Desde a aprovação do primeiro projeto, em 1974, foram
abertos outros 15 condomínios, 13 a partir dos anos 90, totalizando mais de 5.000
unidades comercializadas na forma de lotes ou casas prontas para morar. Esse
quadro só foi possível devido ao Plano Diretor de 1992, que admitiu a introdução
do conceito de loteamentos fechados no município.

Segundo o engenheiro Milton Assis, especialista em assuntos urbanos e


responsável pela Coordenação de Projetos Estratégicos da prefeitura, o “boom”
horizontal sucedeu o período de crescimento vertical nos anos 80. Já o diretor da
Regional Noroeste do SindusCon-SP, Hilton Hugo Fabbri, acredita que ainda
haverá uma retomada na construção de prédios, especialmente na forma de
condomínios modernos que privilegiem a qualidade de vida com áreas de lazer e
muito verde. “Há espaço para todos os tipos de empreendimentos”, justifica.

Estima-se que sejam lançados em Rio Preto, até o final de 2006, pelo menos
outros seis condomínios horizontais que estão à espera da aprovação oficial.
Projeções revelam que, se todas as unidades lançadas estivessem construídas e
habitadas, 5% da população de Rio Preto, hoje na casa dos 400 mil habitantes,
estariam vivendo neste tipo de moradia.

Mas nem todas as unidades estão construídas ou são habitadas. Além do apelo
de conforto e segurança que norteia o conceito de moradias cercadas por muros
altos e com portaria, a valorização de tipo de imóvel e a conseqüente possibilidade
de especulação são outros atrativos para quem está atrás de investimentos.

O empresário Osmar Garcia, dono de uma das imobiliárias mais antigas de Rio
Preto, cita como exemplo um terreno no condomínio Débora Cristina, o segundo
construído na cidade. Lá, uma unidade custava, em 1978, US$ 5 mil. Hoje, está
em torno de US$ 170 mil.

A quase totalidade desses empreendimentos atende a clientes de classes média e


alta. O PIB de R$ 6.906 per capita de Rio Preto e o rendimento médio mensal de
uma pessoa empregada na cidade (5,8 salários mínimos) justificam as boas
perspectivas do mercado imobiliário.

“ O condomínio simula características de uma cidade moderna e planejada, com


todos os serviços, inclusive em termos de lazer. Isso explica porque o número de
sócios de clubes na cidade vem diminuindo. Você não precisa se deslocar para
levar seu filho para jogar tênis ou ir à piscina. No condomínio tem tudo”, explica
Garcia.

Para os moradores, há ainda um fator denominado “segurança mental”. Mesmo


que não existam tantos riscos lá fora, ele se sente seguro dentro do condomínio .
É um local onde o morador pode fazer uma caminhada à noite e o filho pode andar
de bicicleta nas ruas sem preocupar os pais. Ou seja, é um prato cheio não só
para a construção civil, mas também para as imobiliárias. “A comercialização de
lotes em bairros abertos está praticamente falida”, enfatiza o corretor, que atua no
ramo há mais de 30 anos.
O Grupo Rodobens, pioneiro no conceito “cidades de contorno” (que integram
bairros residenciais, áreas de lazer, centros comerciais e de serviços) comemora
1.150 casas vendidas, em 19 empreendimentos de Rio Preto. “O empreendimento
Green Valley Edge City, por exemplo, tem 300 casas numa verdadeira cidade
dentro da cidade”, diz Eduardo Gorayeb, diretor da empresa.

Além de Rio Preto, a Rodobens tem mais de 40 empreendimentos na capital


paulista, Ribeirão Preto, Campinas, Indaiatuba, Sorocaba, Guarujá, Porto Alegre
(RS), Curitiba (PR), Rio de Janeiro (RJ), Belo Horizonte (MG) e Fortaleza (CE).

Com quatro grandes empreendimentos e um em andamento em Ribeirão Preto, a


Encalso já investiu cerca de R$ 100 milhões na cidade. Desde 1992 foram 2.200
lotes, mais da metade habitados. No mercado há 41 anos, a empresa também
opera em outros Estados através do sistema de parcerias.

“ Estamos abertos a parcerias em todas as cidades. Em Rio Preto, a empresa


aliou-se à Rodobens para dois meganegócios, o primeiro já com 200 casas
vendidas”, conta Nélio Galvão Martins Filho, diretor da Encalso.

A “febre” por este estilo de vida parece estar só no começo. No lançamento do


Village Damha, na vizinha Mirassol, a Encalso vendeu 310 imóveis em apenas oito
horas.

Chegada da Alphaville gera disputa entre cidades

ALocalizada a 110 km de São Paulo, Votorantim confirma sua vocação para


receber grandes condomínios horizontais. Os investidores da Alphaville Urbanismo
aplicarão R$ 140 milhões — quase o dobro do orçamento municipal, estimado em
R$ 76 milhões em 2005 — para construir um empreendimento de 2.000 lotes, com
cerca de 450 m² cada, além de outros 312 lotes comerciais. Para receber o novo
negócio, a cidade venceu uma batalha com a vizinha Sorocaba.

O investimento é um dos maiores já realizados pela Alphaville nas 33 cidades de


17 Estados brasileiros onde está presente. No empreendimento, haverá ainda
espaço para pequenos edifícios de até cinco andares. O condomínio ocupará uma
área de 3,14 milhões de m², mas somente 45,9% estarão destinadas aos lotes.

O início das obras, que devem gerar cerca de mil empregos diretos, está previsto
para ocorrer até 2007, segundo o diretor de projetos da Alpahville, Marcelo Willer.
O prazo é necessário para que a empresa consiga todas as licenças ambientais e
regularizações junto à Prefeitura. Os lotes residenciais serão comercializados em
três etapas, a cada 18 meses.

Mas este não é o único empreendimento do gênero em Votorantim. A Secretaria


Municipal de Obras contabiliza cerca de cinco mil lotes residenciais nos últimos
quatro anos, todos de alto e médio padrão. O titular da pasta, Ronaldo Krüger
Pissini, diz que a ampliação do perímetro urbano e a utilização de cinturões de
áreas rurais foram fundamentais para a viabilização desses projetos. As medidas
ajudarão a nortear o Plano Diretor, que começará a ser debatido com a
comunidade ainda neste ano.

Para vencer a batalha com Sorocaba, a Prefeitura de Votorantim conseguiu


aprovar uma mudança na Lei de Zoneamento, que ampliou o perímetro urbano em
170 alqueires. O Alphaville ocupará cerca de 150 alqueires, restando ainda nos
arredores outros 20 alqueires que devem receber investimentos do mesmo tipo.

O prefeito Jair Cassola espera que a formação de um pólo regional de


condomínios de alto padrão traga recursos para a cidade. Não só pelo poder
aquisitivo dos moradores, mas principalmente pelos investimentos que podem
gerar. “Acreditamos que muitos empresários podem vir morar em Votorantim e,
com isso venham a transferir suas indústrias para cá”, exemplifica.

Sorocaba - O novo Plano Diretor, que prevê o crescimento organizado e oferece


muitas oportunidades para o desenvolvimento sócio-econômico, acabou sendo
fator determinante para que cidade não ficasse com a Alphaville, que havia
escolhido uma área em Sorocaba.

Naquele local, apesar dos esforços do prefeito Vitor Lippi em encaminhar à


Câmara Municipal um projeto para modificar a lei, só é permitido o fracionamento
em lotes com 1.000 m². A decisão significou uma dupla derrota para o município,
já que – além de perder o investimento a ser realizado pela loteadora – deixou de
receber uma área onde seria construído um novo campus da Universidade
Federal de São Carlos (Ufscar).
O secretário da Habitação, Urbanismo e Meio Ambiente de Sorocaba, José Dias
Batista Ferrari, minimiza a derrota para Votorantim. “Isso vai ser bom para
Sorocaba também”, justifica. Ele defende uma política regional que, como ocorre
em Campinas, crie um modelo de cidades fortes em torno do pólo regional.

Mesmo sem a Alphaville, o mercado imobiliário de Sorocaba espera pelo anúncio


de mais um grande loteamento residencial em uma área, adquirida por construtora
local, com cerca de 50 alqueires, o equivalente a 1,2 milhão de m². O
empreendimento será ao lado do futuro Centro Olímpico Municipal.

Fonte:
http://www.sindusconsp.com.br/PUBLICACOES/revista_noticias_construcao/edica
o_38/capa.htm

Histórico

Comportamento no ano de 2004


Segmento Residencial
Uma visão sobre o comportamento do mercado imobiliário no setor habitacional,
demonstra as desigualdades da Grande Metrópole. Numa análise fria sobre os
lançamentos de casas (ou apartamentos), que têm áreas e preços tão díspares,
criando um panorama realmente contrastante e preocupante, temos de um lado,
casa no Morumbi com área útil de 827,00 m², com 5 suítes, que foi lançada por R$
10 milhões, e do outro lado da cidade, no bairro de Ermelino Matarazzo, outra
casa de 55,00 m² de área útil, com 2 dormitórios e 1 banheiro, lançada pelo preço
de R$ 35.000,00, ou seja, 285 vezes menor que a primeira em preço e 15 vezes
em tamanho. Lembramos que ambos os imóveis estão situados dentro de
condomínios fechados e foram ofertados no mercado formal organizado.
Nos últimos 12 anos, período coberto pelo prêmio “Top Imobiliário”, foram
lançados apenas na Capital Paulistana 4.245 empreendimentos residenciais,
quase 1 por dia, totalizando 316.138 unidades-tipo, equivalente a 72 habitações
por dia. O Valor Geral de Lançamentos foi, em número redondo, de US$ 28
bilhões, englobando uma área total construída de 46 milhões de m².
Os lançamentos de unidades de 2 dormitórios, que no passado foram sinônimo de
empreendimentos para a classe média, ganhou status de alto padrão,
concorrendo com os produtos tradicionais para essa faixa.
Com efeito, o preço continua crescendo mesmo em dólar e a área útil é a maior
dos últimos 10 anos, configurando uma mudança de perfil, imposta pelos
empreendedores. Deste modo, boa parte dos lançamentos de 2 dormitórios está
sendo produzida para atender fatia da classe média/alta. Nesse sentido,
chamamos a atenção dos principais protagonistas do mercado, que foquem a
oportunidade de produzir habitações, para suprir a demanda da classe
média/média, a qual vem sendo pouco atendida, nos últimos 5 anos, com o pior
desempenho justamente em 2004.
As unidades de 4 dormitórios atingiram o preço por m² mais elevado no período do
Plano Real, ou seja, R$ 2.025,00/m² de área total, e o mais alto também em dólar,
desde 2001, equivalente a US$ 692,00/m² na Região Metropolitana de São Paulo.
O preço médio total das unidades de 4 dormitórios também deu um salto de 32%
em relação a 2003, atingindo o valor de R$ 724.890,00. A área útil média dessas
unidades atingiu 194,09 m², a maior desde 2000. Analisando os últimos 3 anos
(2002/03/04) em relação ao triênio anterior (1998/00/01), verificamos que a
produção de 4 dormitórios quase dobrou, totalizando em número redondo 17 mil
unidades.
Já as unidades de 3 dormitórios atingem a maior área útil média desde 1995, com
91,88 m², totalizando só em 2004, 10.005 unidades.
As unidades de 1 dormitório têm a pior performance dos últimos 5 anos, com
apenas 36,5% do desempenho de 2003, resultando, por exemplo, em nenhum
lançamento de flats, repetindo o que ocorreu há 11 anos, em 1994.
A área total lançada de habitações de todos os tipos foi de 5.084 000 m² (incluindo
subsolos), que consumiram 1.500.000 m² de terreno.
O Sistema Financeiro da Habitação e a Caixa Econômica Federal foram
responsáveis por 87% de todas as unidades financiadas em 2004 (R$ 7,7 bilhões).
Por outro lado, os 2 maiores bancos privados juntos (Bradesco e Itaú) financiaram
apenas 5,58%, cabendo ao Itaú a fatia de 3,20% e ao Bradesco 2,38%.
A modalidade da construção pelo preço de custo, vem aumentando nos últimos 2
anos. Com efeito, em 2002 apenas 1% dos empreendimentos foi lançado por este
sistema, contra 4% em 2003 e 7% em 2004.
Os condomínios horizontais, por sua vez, vêm tendo desempenho fantástico,
confirmando a tendência de crescimento que, aliás, teve uma performance
superior as melhores previsões. Superou o ano de 2003 em 27,5% pelo número
de lançamentos e 34,5% pelo número de unidades, configurando-se como o
produto de desejo de todas as camadas sociais da Grande Metrópole.
A Mooca é a grande surpresa das Zonas de Valor, assumindo o 3º lugar pela área
total lançada (pouco mais de 250 mil m²), perdendo apenas para o Morumbi e o
Tatuapé, tradicionais bairros de alto desempenho.
São Bernardo do Campo também se destacou atingindo o 1º lugar pelo número
de blocos, 2º lugar pelo número de lançamentos, 3º lugar pelo número de
unidades e 4º lugar pela área total lançada.
Outra análise curiosa é a comparação do preço médio (em US$) por unidade
lançada, com anos anteriores. A diferença em 2004 é de quase 37% acima a
2003, demonstrando, mais uma vez, que o perfil das residências de classe
média/alta está super-ofertado, muito competitivo e, com certeza, a relação
qualidade/preço deverá fazer toda diferença.
De outro lado, a baixa liquidez pode ser justificada como o que ocorreu em
passado recente, quando houve super-oferta dos flats.
Segmento de Escritórios
O número de unidades subiu significativamente, quase 66% acima de 2003,
embora o número de lançamentos tenha caído ligeiramente, atingindo o número
mais baixo nos últimos 13 anos. Notamos que a área útil média dos conjuntos foi
bastante reduzida em relação a 2003 (92,18 m²) passando para 59,49 m², a menor
nos últimos 5 anos.
Já o preço em dólar é o menor dos últimos 5 anos e, se levarmos em
consideração o aspecto de que até as unidades residenciais estão com os preços
cada vez mais altos, então podemos afirmar que há uma boa oportunidade neste
segmento, para investidores de pequeno e médio porte.
Projetos Aprovados
A Secretaria da Habitação aprovou 501 projetos de empreendimentos residenciais
na cidade de São Paulo. Quanto ao número de unidades, é praticamente igual a
2003 (30.998 e 31.238, respectivamente), totalizando 5,13 milhões de m², a maior
área dos últimos 18 anos. Na verdade, o triênio 2002/03/04 apresentou a maior
performance de área aprovada desde 1987, justificada, sem dúvida, pela
diminuição dos índices de aproveitamento, impostos pela nova Legislação do
Plano Diretor e da Lei de Zoneamento.
Nesse sentido, estamos acompanhando a expansão urbana de outros municípios,
via de regra, através de novos loteamentos residenciais, com um desempenho
expressivo nos últimos 7 anos, principalmente até um raio de 150 quilômetros da
Capital.
Notamos uma queda expressiva na aprovação dos projetos não residenciais (de
prestação de serviços, comercial e industrial) e, por outro lado, um aumento
bastante significativo, que chama a atenção, da área total aprovada para o uso
institucional, de templos e edifícios educacionais, o mais elevado desde 1.986,
atingindo 388.000 m².
Estoque Residencial
A diferença entre o número de projetos aprovados e o número de
empreendimentos lançados no último biênio, indica uma redução do estoque de
habitações.
Loteamentos
O número de projetos aprovados pelo GRAPROHAB (órgão estadual que agrega
diversas secretarias e concessionárias que analisam projetos de loteamentos e
condomínios) é incrível. Por exemplo, de Janeiro/98 a Novembro/04 foram
aprovados 2.939 empreendimentos, que consumiriam 464,12 milhões m²
(equivalente a 19.178 alqueires ou 31 vezes a superfície de São Caetano do Sul)
de área bruta e 240,62 milhões m² de área liquida (9.943 alqueires), totalizando
778.193 lotes.
Admitindo que todos fossem lançados simultaneamente, teríamos alguns números
impressionantes, dentre os quais, podemos estimar que consumiriam,
aproximadamente, 4.350 quilômetros (superior a extensão das divisas somadas
do Brasil com Argentina, Uruguai e Paraguai) de vias pavimentadas com 16
metros de largura e 7.308 quilômetros de guias e sarjetas (quase a extensão de
toda a costa brasileira).
Constatamos, entretanto, que apenas cerca de 1/3 desses empreendimentos
foram lançados nos últimos anos, aguardando, com certeza, uma recuperação do
poder de compra do brasileiro, como vem ocorrendo desde meados de 2.004.
Nesse sentido, observa-se grande movimentação de empreendedores de porte,
planejando o desenvolvimento de produtos adequados e que atendam as novas
necessidades da demanda.
Conclusão
Concluindo, gostaríamos de chamar a atenção para a importância da cadeia da
construção civil, que tem imensa responsabilidade no desenvolvimento econômico
de uma nação, pois ativa inúmeros setores da indústria a ela agregada (aço,
cimento, cerâmica, vidro, tinta, madeira, fios condutores, louça, etc.), a indústria de
bens de consumo (linha branca, mobiliário, eletro domésticos, etc.), prestação de
serviços (projetos, administradoras de imóveis, empresas de segurança, etc.), e
que utiliza uma das maiores parcelas de mão-de-obra não especializada.
Fonte: http://www.estadao.com.br/topimobiliario/2004_centxt.htm

Sites interessantes:

www.sindusconsp.com.br

www.creci.org.br

www.creasp.org.br