7174 Dirio da Repblica, 1. srie - N. 196 - 11 de Outubro de 2006 BANCO DE PORTUGAL Aviso do Banco de Portugal n.

. 5/2006 Na sequncia da publicao do Decreto-Lei n. 59/2006, de 20 de Maro, que instituiu um novo regime jurdico aplicvel s obrigaes hipotecrias e s obrigaes sobre o sector pblico, revogando o Decreto-Lei n. 125/90, de 16 de Abril; Considerando que o referido diploma atribui ao Banco de Portugal poderes para regulamentar, por aviso, os termos da avaliao dos bens imveis hipotecados em garantia dos crditos afectos s obrigaes hipotecrias; Considerando que desejvel assegurar uma harmonizao das normas definidas no presente aviso sobre a avaliao de garantias constitudas por bens imveis, com o regime aplicvel para outros fins prudenciais; Considerando, ainda, o enquadramento da avaliao de garantias constitudas por bens imveis no mbito da Directiva n. 2006/48/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, relativa ao acesso actividade das instituies de crdito e ao seu exerccio: O Banco de Portugal, ao abrigo do disposto no n. 1 do artigo 22. do Decreto-Lei n. 59/2006, de 20 de Maro, estabelece o seguinte: 1. Ficam sujeitas disciplina deste aviso as instituies de crdito emitentes de obrigaes hipotecrias, adiante designadas por instituies, quanto avaliao e verificao do valor dos imveis hipotecados em garantia dos crditos afectos a essas obrigaes. 2. - 1 - Por valor do bem hipotecado entende-se o valor comercial do imvel, determinado com base em critrios de prudncia e considerando os aspectos sustentveis de longo prazo do imvel, as condies normais e do mercado local, a utilizao corrente e as utilizaes alternativas adequadas do imvel. 2 - O valor do bem hipotecado considerado pela instituio no pode ser superior ao valor de mercado do imvel, entendendo-se por valor de mercado do imvel o preo pelo qual o bem pode ser vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com capacidade para realizar a transaco, data de avaliao, no pressuposto de que o imvel colocado venda publicamente, de que as condies de mercado permitem uma transmisso regular do bem e de que se dispe de um perodo normal, tendo em conta a natureza do imvel, para a negociao da venda. 3. - 1 - O imvel deve ser avaliado por perito avaliador previamente afectao do respectivo crdito hipotecrio garantia das obrigaes hipotecrias. 2 - A avaliao do imvel deve ser revista por perito avaliador sempre que as informaes disponveis indiquem que possa ter ocorrido uma diminuio substancial do valor do imvel ou que o valor do imvel possa ter diminudo materialmente em relao aos preos gerais do mercado. 3 - Relativamente a crditos hipotecrios que excedam 5 % dos fundos prprios da instituio ou 500 000, no caso de hipoteca sobre imveis destinados habitao, ou 1 000 000, no caso de hipoteca sobre imveis para fins comerciais, a avaliao do imvel deve ser revista por perito avaliador pelo menos de trs em trs anos. 4. - 1 - O perito avaliador a que se refere o nmero anterior deve ser independente e possuir as qualificaes, competncia e experincia profissional adequadas ao desempenho das respectivas funes. 2 - No se considera independente o perito avaliador que se encontre numa situao susceptvel de afectar a sua iseno de anlise, nomeadamente por existir

qualquer interesse especfico no imvel objecto de avaliao ou qualquer relao, comercial ou pessoal, com o devedor, ou por a retribuio a auferir se encontrar dependente do valor de avaliao a atribuir ao imvel. 3 - Podem ser seleccionados peritos avaliadores que integrem uma unidade de estrutura da prpria instituio, desde que sejam independentes do processo de anlise e deciso do crdito. 4 - A seleco, pela instituio, dos peritos avaliadores deve ser realizada de forma a assegurar uma adequada diversificao e rotao, devendo a instituio possuir, em permanncia, uma lista actualizada dos peritos avaliadores seleccionados, com a identificao dos critrios que presidiram respectiva seleco e dos imveis avaliados por cada perito avaliador. 5 - A lista a que se refere o nmero anterior deve ser remetida ao Banco de Portugal at ao final do ms de Janeiro, com referncia a 31 de Dezembro de cada ano, e, se aplicvel, com a indicao das alteraes face ao reporte anterior. 6 - Se existirem fundadas dvidas sobre a actuao do determinado perito avaliador, o Banco de Portugal pode recusar avaliaes por ele efectuadas, exigindo que a instituio designe outro perito avaliador. 5. - 1 - Na avaliao do imvel, o perito avaliador deve ter em considerao as regras definidas no n. 2. e utilizar, preferencialmente, os seguintes mtodos de avaliao: a) Mtodo do custo; b) Mtodo do rendimento; c) Mtodo comparativo. 2 - Na escolha do mtodo, ou mtodos, o perito avaliador deve ter em conta as caractersticas especficas do imvel em avaliao e do mercado local. 6. - 1 - A avaliao do imvel por perito avaliador deve ser objecto de relatrio escrito, o qual deve incluir, de forma clara e rigorosa, todos os elementos que permitam compreender a anlise e concluses do perito avaliador. 2 - O relatrio elaborado pelo perito avaliador deve conter, nomeadamente, os seguintes elementos: a) Identificao do imvel, com a descrio pormenorizada das suas caractersticas; b) Descrio e fundamentao do mtodo ou mtodos de avaliao seleccionados, dos parmetros utilizados e ou dos pressupostos adoptados, com identificao do modo como foram considerados os efeitos de volatilidade de mercado de curto prazo ou as condies de mercado temporrias; c) Descrio de eventuais reservas anlise efectuada; d) Identificao dos valores de avaliao do imvel, quer na perspectiva do valor do bem hipotecado quer na perspectiva do valor de mercado do imvel, conforme definido no n. 2.; e) Declarao do perito avaliador de que efectuou a avaliao de acordo com as exigncias do presente aviso; f) Data a que se reporta a avaliao e a identificao e assinatura do perito avaliador. 3 - O Banco de Portugal pode exigir que a instituio designe outro perito avaliador para efectuar uma nova avaliao do imvel, nomeadamente quando o valor atribudo pela avaliao lhe suscite reservas. 7. - 1- O valor do bem hipotecado deve ser verificado pela instituio de forma frequente, pelo menos uma vez de trs em trs anos para os imveis destinados habitao e pelo menos uma vez por ano para os imveis para fins comerciais. 2 - Devem ser efectuadas verificaes mais frequentes no caso de as condies de mercado estarem sujeitas a alteraes significativas. 3 - Para efeitos da verificao do valor do bem hipotecado ou da identificao dos imveis cuja avaliao carece de reviso por perito avaliador, a instituio pode

recorrer a ndices ou mtodos estatsticos reconhecidos e que considere adequados. 4 - Para efeitos do disposto no nmero anterior, a instituio deve remeter ao Banco de Portugal um relatrio com a descrio detalhada dos ndices ou mtodos estatsticos que se prope utilizar e dos fundamentos para a sua utilizao, acompanhado de parecer sobre a adequao dos mesmos elaborado por um perito avaliador independente externo de reconhecida idoneidade. 5 - A verificao do valor do bem hipotecado deve ser documentada pela instituio, de uma forma clara e rigorosa, nomeadamente com a descrio dos critrios e da periodicidade de reviso. 8. As instituies devem disponibilizar ao auditor independente a que se refere o artigo 34. do Decreto-Lei n. 59/2006 todos os elementos que se revelem necessrios ou convenientes para a verificao do cumprimento das normas previstas neste aviso. 9. Para efeitos do disposto no presente aviso, so aceites as avaliaes realizadas por perito avaliador em data anterior da entrada em vigor do aviso, desde que cumpridas as seguintes condies: a) Tenham sido realizadas por perito avaliador independente do processo de anlise e deciso do crdito; b) Tenham sido objecto de relatrio escrito que inclua, de forma clara e rigorosa, os elementos que permitam compreender a anlise e concluses do perito avaliador; c) Os imveis tenham sido avaliados na perspectiva do valor de mercado ou na perspectiva do valor do bem hipotecado, conforme definido no n. 2.; d) No haja indcios de que o valor de avaliao do imvel, determinado de acordo com o disposto na alnea anterior, se encontre sobre avaliado no momento da afectao do crdito garantia das obrigaes hipotecrias. 10. O presente aviso entra em vigor na data da sua publicao. Lisboa, 2 de Outubro de 2006. - O Governador, Vtor Constncio.