PROF.

RAFAEL DE MENEZES

Direitos Reais
Aula 13 DIREITOS DE VIZINHANA J sabemos que a propriedade um direito que se presume pleno, ou seja, completo com suas trs faculdades de uso, fruio e disposio (1231); alm disso, a propriedade um direito absoluto (vide caractersticas da propriedade), assim o dono pode fazer o que quiser com seus bens, o que corresponde ao jus abutendi (= direito de dispor, de abusar da coisa). Mas a prpria lei restringe esse absolutismo da propriedade; uma das restries, j vista, a da funo social da propriedade ( 1 do 1228); outra j vista a do abuso de direito ( 2 do 1228); uma terceira restrio que vamos conhecer hoje so os direitos de vizinhana. Conceito: DV so dir. de convivncia decorrentes da interferncia entre prdios, limtrofes ou no. Juridicamente falando, os vizinhos podem morar no mesmo quarteiro ou no mesmo bairro, no apenas aquele que mora contguo, que seu confinante/limtrofe. Fundamento: os DV existem para limitar a propriedade em prol do bom convvio social entre vizinhos, afinal o Poder Pblico tem interesse em que os cidados vivam em harmonia. Quanto pior e mais amontoadas as pessoas vivem, mais surgem conflitos que sempre desguam no Judicirio. O Governo gosta de criticar o Judicirio, reclamar da lentido da Justia, etc., mas o Governo no investe numa poltica rural que mantenha o homem no campo, pois nas cidades os conflitos de vizinhana so muito maiores, sobrecarregando os Juzes. Caractersticas dos DV: 1) as normas dos DV so recprocas, ou seja, o que eu no posso fazer, meu vizinho tambm no pode. a lei que obriga, ao invs das servides prediais, que veremos no prximo semestre, pois as SP resultam de contrato e no so recprocas, mas beneficiam um imvel e prejudicam outro (ex: servido de vista, de passagem, etc). 2) os DV correspondem a uma obrigao real, que est vinculada coisa, aplicando-se a qualquer proprietrio, inquilino, detentor, etc. (ex: 1297: eu compro uma fazenda com a cerca quebrada, eu serei obrigado a reparar a cerca,

no vou poder cobrar isso do ex-dono, mesmo que a cerca tenha se quebrado na poca dele). Regras dos Direitos de Vizinhana: 1 Do uso anormal da propriedade: o uso nocivo da propriedade de modo a perturbar a sade, o sossego e a segurana dos vizinhos (1277 e p); ex: cachorro brabo/latindo, fumaa, venda de fogos, esgoto, rvore velha ameaando cair, etc. O que sossego do vizinho? O que limite ordinrio de tolerncia? A norma muito ampla e subjetiva, depende sempre do caso concreto e do bom senso do Juiz. (observem que no s a correo da prova que subjetiva, a lei muitas vezes tambm o !). Em algumas situaes, o uso nocivo precisa ser tolerado pelo interesse pblico (ex: hospital que emite fumaa, escola que faz muito barulho, os vizinhos vo ter que aguentar os inconvenientes, mas tero direito a uma indenizao do hospital/escola, 1278, 1279). O critrio de pr-ocupao (de quem chegou primeiro), pode ajudar o Juiz a decidir, assim se voc vai morar perto de um canil, ter que aguentar a cachorrada. Mas se acabaram de inventar um filtro para chamin e voc vai morar perto de uma fbrica, pode o Juiz determinar a instalao do filtro para acabar com o p. Outro critrio objetivo para ajudar o Juiz analisar o destino do bairro, residencial, comercial, social (barzinhos). Sanes para o infrator - o vizinho que perturba a sade, o sossego e a segurana dos outros dever ser condenado a uma indenizao por danos materiais e morais, bem como a fazer cessar o inconveniente, sob pena de multa diria; outra sano a prestao de cauo (= garantia, ex: fiana, hipoteca, depsito de dinheiro, etc) para garantir a indenizao do vizinho caso o dano iminente ocorra (1280, 1281, 937, 938). Vejam que a questo civil, podendo resolver-se nos Juizados Especiais Cveis, ento no sobrecarreguem a polcia com brigas com seus vizinhos. 2 Das rvores limtrofes: estas regras se aplicam s rvores prximas ou no meio de dois terrenos. A rvore que est no meio dos terrenos pertence aos dois vizinhos (1282), o que se chama de condomnio forado. A rvore que est num terreno pertence ao dono do terreno (79, 92), mas se seus galhos passam para o outro terreno, o vizinho poder pegar os frutos que carem naturalmente (1284 no pode derrubar os frutos) e o vizinho ainda pode cortar os galhos (1283 caso raro de justia privada/com as prprias mos no nosso direito). Se os frutos caem em via pblica (rua, praa), os

frutos so do dono da rvore, pois nesse caso ele no ter que pedir autorizao a nenhum vizinho para peg-los, no gerando assim nenhum incmodo de ter que ficar entrando na casa dos outros. 3 Da passagem forada: um prdio (lembrem-se que prdio em direito significa imvel, rural ou urbano, edificado ou no) sem sada intil pois fica sem acesso para moradia e explorao econmica. Se a sada existe mas muito ruim (ex: no inverno fica intrasitvel), tambm prejudica a explorao do prdio. Ento nestas condies o proprietrio ter direito a pedir para passar pelo terreno do vizinho, pagando uma indenizao. um ato lcito com dano, lcito porque autorizado pela lei, mas causa um dano/transtorno ao vizinho, que por isso deve ser indenizado. Conceito de passagem forada: direito do dono do prdio encravado de pagar para passar pelo terreno vizinho, a fim de ter acesso a via pblica (1285). Fundamento: de interesse pblico que todos os prdios tenham um bom acesso para serem melhor explorados economicamente, gerando lucros, empregos e impostos. Ressalto que a passagem no gratuita mas onerosa, e o proprietrio do prdio encravado, alm de pagar a indenizao, tambm ter que conservar o caminho. A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no prdio mais prximo e de forma mais barata para ambos os vizinhos ( 1 do 1285). A PF difere da servido predial pois esta decorre de contrato (acordo), seja o prdio encravado ou no, enquanto a PF imposta pela lei apenas para prdios sem sada. Se o prdio tem sada mas o proprietrio quer apenas encurtar caminho, no cabe impor a passagem forada, mas sim celebrar atravs de contrato a servido predial de passagem. 4 Da passagem de cabos e tubulaes (prxima aula).

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Aula 14 DIREITOS DE VIZINHANA

Regras dos Direitos de Vizinhana: (continuao) 4 Da passagem de cabos e tubulaes: Trata-se de obrigao de tolerar que um vizinho tem para beneficiar outro vizinho com a passagem de cabos e tubulaes subterrneos pelo seu terreno. uma novidade do Cdigo de 2002, importante tendo em vista o avano da tecnologia e a existncia de cabos de internet, gs encanado, TV por assinatura, etc. (1286) Tambm possvel a construo de aquedutos para transporte canalizado de gua (1293 a 1296). Assemelha-se a uma desapropriao privada, pois preciso pagar indenizao. 5 Das guas: Cresce a cada dia no mundo moderno a importncia das guas, e se diz que no futuro prximo os pases vo brigar por gua potvel, e no mais por territrios ou petrleo. A gua um bem maior de sobrevivncia esgotvel e importante sua regulamentao para evitar poluio e desperdcio (1291). Nosso CC traz algumas regras importantes sobre as guas, vejamos: -1288: toda gua corre naturalmente de cima para baixo, do rio para o mar, ento um vizinho no pode reclamar do estrago que as guas vindas do terreno de cima faam no seu; o proprietrio de baixo deve usar a criatividade e se beneficiar da sua condio inferior, construindo uma bica, um moinho, etc. -1290: as guas que cortam meu terreno podem ser utilizadas para consumo, mas o curso natural das guas no pode ser interrompido. (obs: quando a gua muita, o vizinho inferior prefere que o superior impea seu fluxo, mas em poca de seca o contrrio). - 1292: a lei estimula que as pessoas/fazendas construam barragens para represar gua de chuva, afinal trata-se de uma gua limpa. Parece existir uma contradio entre este artigo e o 1290, mas isso se resolve com bom senso, coibindo-se o abuso, e estimulando o maior aproveitamento da gua para as pessoas e para a agricultura. - 187 e 2 do 1228 : abuso de direito - a lei probe o uso da gua para fins egostas ou inteis

Vejam tambm sobre guas o Cdigo de guas (Decreto 24.643/34) e a Lei dos Recursos Hdricos (lei 9.433/97) 6 Dos limites entre prdios O Estado tem interesse que os limites entre prdios (lembremse que um prdio qualquer imvel, rural ou urbano, edificado ou no) sejam corretos para a devida tributao. O proprietrio tem o direito de cercar/murar seu terreno dividindo as despesas com seu vizinho (1297). Este direito chama-se de direito de tapagem e o muro pertencer a ambos em condomnio forado ( 1 do 1297). Os limites podem ser fixados por marcos naturais, como um rio, uma serra, uma rvore, etc. ( 2 do 1297). Se voc quiser exercer este direito, faa um acordo com seu vizinho. Se o vizinho no quiser conversa, pegue trs oramentos do muro, faa o muro pelo oramento mais baixo e v cobrar judicialmente do vizinho a metade do custo. permitido incluir no custo do muro a colocao de ofendculas para impedir a invaso (ex: pregos, cacos de vidro, cercas eltricas, etc., depende do costume do lugar e das normas municipais). Se voc tem dvida sobre os limites do seu terreno, antes de murar entre com uma ao de demarcao (1298 CC e 946, I, CPC). 7 Do direito de construir: O proprietrio pode dispor (jus abutendi), ento pode reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno. O direito de construir tem limites no CC e em regulamentos administrativos municipais que variam muito (1299). O Juiz geralmente precisa de um engenheiro civil para aplicar estes artigos. O poder pblico municipal quem autoriza, organiza e fiscaliza as construes para a devida cobrana de impostos, para zelar pela segurana das obras, pelo respeito aos direitos de vizinhana, pela arquitetura da cidade e pela intimidade da famlia. Esta autorizao necessria, mas a burocracia poderia ser menor para estimular as construes e a gerao de empregos, afinal a construo civil emprega muita mo de obra sem qualificao. A regra geral a da liberdade de construir, mas no se pode: - despejar goteiras sobre o terreno/teto do vizinho (1300) - no se pode abrir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho, de modo que entre uma janela e outra deve haver trs

metros (1,5 m de recuo de cada lado, art. 1301); se voc no vai fazer uma janela, pode construir na zona urbana at o limite do terreno, mas na zona rural tem que deixar trs metros, mesmo sem abrir janela, afinal os terrenos rurais so maiores (1303). - no se pode encostar na parede divisria fornos muito grandes para no incomodar o vizinho (1308 e p). - no se pode construir fossa junto de poo de gua (1309). - no se pode executar obras arriscadas (1311) Sano para o vizinho que violar estas regras: 1.312. Por outro lado, o vizinho pode: - exercer o direito de travejar ou madeirar (1304), ou seja, em casas alinhadas pode-se construir apoiando na parede divisria do vizinho, pagando a devida indenizao. - pode colocar armrio at o meio da parede divisria, se j no tiver armrio do outro lado (1306). - pode entrar na casa do vizinho para fazer as obras na sua casa com segurana (1313, I e 1); trata-se de uma norma inconveniente que traz muito problema na prtica, pois ningum gosta de ver os vizinhos dentro de sua casa. Final dos Direitos de Vizinhana, na prxima aula veremos Condomnio

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Aula 15 AINDA DAS GUAS Antes de comearmos condomnio, tomem conhecimento de algumas observaes sobre as guas (assunto da aula passada), conforme evento do qual participei em So Paulo semana passada, palestra sobre o uso da gua do Procurador de Justia em SP Daniel Fink, no Congresso da Federao Interamericana de Advogados FIA, tema A Metrpole e o Direito no sc. XXI, dia 27.10.04: segundo o palestrante, diante da escassez do produto, em 2025

comear a guerra mundial pelo uso da gua. Hoje se sabe que 70% do planeta Terra formado por gua, mas dessa gua toda apenas 2,5% gua doce, e apenas 1% est acessvel, pois os outros 1,5% esto nas calotas polares. Desse 1% de gua doce, 70% usado para irrigao (agricultura), 20% para a indstria e 10% para o consumo. Nos EUA, para irrigao, indstria e consumo, se gastam em mdia 666 litros por habitante por dia; no Canad 431; no Japo 355, no Sudeste do Brasil 360 e aqui no Nordeste 170 litros por habitante por dia para irrigao, indstria e consumo. O Sudeste tem ndice igual ao de um pas rico como o Japo, pois tem muitas indstrias e plantaes, e tambm tem mais gua disponvel do que aqui no Nordeste. Vamos economizar! CONDOMNIO GERAL Conceito: a sujeio de uma coisa, divisvel ou indivisvel, propriedade simultnea e concorrente de mais de uma pessoa. Este o condomnio GERAL, pois existe o condomnio EDILCIO (em edifcios) que veremos na prxima aula. No condomnio temos mais de um sujeito ativo, que so os proprietrios, exercendo o domnio sobre um mesmo objeto, mvel ou imvel, divisvel ou indivisvel (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc). Trata-se de uma propriedade simultnea e concorrente, de modo que todos so donos ao mesmo tempo (por isso simultnea), e todos podem usar a coisa toda (por isso concorrente), dentro dos limites da convivncia harmnica. Esta harmonia dificlima, tanto que os romanos chamavam o condomnio de mater discordiarum (me das discrdias), e realmente basta a gente se lembrar de como difcil dividir um carro/roupa com um irmo, pra gente saber como o condomnio invivel. Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade no d para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extino do condomnio. Mas a lei permite o condomnio e para isto criou-se uma fico jurdica, de modo que cada condomnio na verdade s dono de uma frao ideal, de uma cota (ex: 50% se so dois donos, 33% se so trs donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomnio pode usar a coisa toda (1314).

O condomnio uma exceo regra pela qual toda propriedade exclusiva (1231). O condomnio tambm impede o exerccio pleno da propriedade, trata-se de um limite propriedade, pois embora cada condmino possa usar a coisa toda (1314), preciso respeitar a vontade dos outros condminos (p do 1314). No confundam comunho com condomnio; esta espcie e aquela gnero, ento todo condomnio ser uma comunho, mas nem toda comunho ser condomnio. A comunho de qualquer direito (ex: pai e me tm o direito em comunho de educar os filhos), enquanto condomnio apenas do direito de propriedade. Espcies de condomnio: a) voluntrio: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapio. forado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doao a vrias pessoas, herana para vrios filhos, os muros e rvores comuns (1327, 1 do 1297, 1282), etc.

b)

Direitos e deveres dos condminos: - utilizao livre e defesa da coisa conforme sua destinao (1314), cujo limite o direito dos demais condminos (p do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325). - arcar proporcionalmente com as despesas para conservao da coisa (1315) - os frutos da coisa devem ser divididos entre os condminos, e o condmino que causar dano coisa deve indenizar os demais (1319, 1326). - a qualquer momento o condmino pode pedir a diviso ou alienao da coisa (1320 e ); esta regra se justifica para extinguir o condomnio, fonte de muitas discrdias. Assim, se dez pessoas tm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa ser vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, no prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de

administrao (ex: explorar uma fazenda para pecuria ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria. - dar preferncia a outro condmino quando algum quiser vender sua cota em coisa indivisvel; se a coisa divisvel (ex: terreno grande) no precisa dar essa preferncia (504) Administrao do condomnio: fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acfala e o caos se instala. Hierarquia e direo so muito importantes para o sucesso de qualquer negcio. Se os condminos no se entendem, o jeito pedir a interveno do Juiz. Extino do condomnio: se d por duas formas: a) diviso da coisa: quando a coisa divisvel (ex: uma fazenda grande), ento a qualquer momento, em ao imprescritvel, o condmino pode pedir a diviso e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional a seu quinho; b) alienao da coisa: seja a coisa divisvel ou indivisvel, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro, e acabar com o condomnio, fonte de discrdias.

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Aula 16 CONDOMNIO EDILCIO 1 Introduo: Este o condomnio em edifcios, conjuntos residenciais, loteamentos fechados e clubes de campo. O aumento da populao urbana, o alto preo do solo nas cidades e a moderna tecnologia de engenharia fizeram crescer a importncia do condomnio em edifcio, e o direito no poderia deixar de regul-lo. No s nas metrpoles, mas nas cidades de mdio porte (ex: Caruaru) j se vem vrios edifcios. Alm do novo CC, a matria est regulada pela lei 4.591/64. O velho CC no previa pois no existiam edifcios cem anos trs. A recente lei 10.931/04 j mudou alguns artigos do CC sobre

condomnio, procurem esta lei e atualizem o cdigo de vocs. No condomnio edilcio existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plena e exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condomnio das reas comuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em conveno e regimento interno, como portaria, escada, circulao, playground, piscina, salo de festas, etc, com uma frao ideal para cada condmino (1331, 1 e 2). 2 - Personalidade: o condomnio edilcio no uma pessoa jurdica e nem pessoa fsica, sua personalidade anmala, e o novo CC manteve essa dvida, apesar do condomnio celebrar muitos contratos na vida moderna. No fundo, o condomnio est mais perto de ser uma pessoa jurdica do que uma pessoa fsica, sendo representado pelo sndico (1347, 1348). Ao sndico cabe tambm administrar o condomnio e prestar contas assemblia geral. 3 - Instituio: surge o condomnio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns os condomnios por incorporao (trata-se de um contrato de dir. comercial que prev a construo de um edifcio para a venda dos apartamentos; o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir do art. 28). 4 - Regulamentao: alm da lei, a vontade coletiva que predomina nos condomnios edilcios est sujeita a uma conveno e a um regimento interno. A conveno mais ampla, dispe sobre questes fixas de formao e funcionamento do condomnio (1334), e para ser mudada se exige aprovao de 2/3 dos votos dos condminos (1351). J o regimento interno deve ser feito separado e dispe sobre questes menores, dinmicas (ex: funes do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinho de feira s pelo elevador de servio, etc) e pode ser alterado por maioria simples presente na assemblia convocada para este fim (a aludida lei 10.931 alterou o quorum do art. 1351 para o regimento interno). 5 Direitos e deveres dos condminos: os direitos esto no 1335 e os deveres so obedecer conveno e ao regimento interno, alm do 1336. Dvidas antigas de condomnio so de responsabilidade do atual dono, obrigao real do 1345, que vincula a coisa, e no a pessoa do devedor. Fazer seguro obrigatrio, seu edifcio tem seguro (1346)? O descumprimento dos deveres implica em sanes variadas previstas na lei e na conveno. O 1 do 1336 muito criticado por estimular a inadimplncia, porque s permite uma multa de 2% para a

contribuio condominial paga em atraso. Em compensao, uma sano grave para o condmino que descumpre suas obrigaes ou tem comportamento anti-social est no 1337 e p, mas deve-se assegurar sempre ampla defesa. 6 Obras no condomnio: 1341; percebam que as benfeitorias teis sempre exigem prvia autorizao, como eu defendo e expliquei a vocs desde os efeitos da posse. Vejam aula sobre os efeitos da posse e indenizao de benfeitorias. 7 Assemblia Geral: o Poder Legislativo do condomnio, enquanto o sndico representa o Poder Executivo. A AG a ltima instncia do condomnio, depois dela s o Poder Judicirio. Todos os condminos tm que ser convocados para as assemblias (1354). Existem assemblias ordinrias (todo ano, 1350), e extraordinrias (sempre que houver necessidade, 1355), que decidem por maioria, conforme as fraes ideais (1352 e p). 8 Extino do condomnio: 1) por perecimento do bem (1357) 2) por desapropriao do edifcio (1358) 3) por venda de todas as unidades a uma s pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui o contrrio do condomnio geral, visto na aula passada, pois para vender necessrio o consentimento de todos, enquanto no condomnio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).