O QUE INCORPORAO IMOBILIRIA?

Comecemos pelo significado da palavra incorporar, que nos remete a idia de reunir ou juntar, duas ou mais coisas, num s corpo ou em uma nica estrutura. Em se tratando de construo civil, as duas coisas que se tornaro nicas so o terreno e o prdio que nele ser construdo. O prdio ser incorporado ao terreno. Mas devemos ter em mente o significado jurdico da expresso incorporao imobiliria, a qual deve ser entendida como sendo o meio pelo qual algum (pessoa fsica ou jurdica) constri um edifcio, com diversas unidades autnomas, em um terreno de outra pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como pagamento unidades do prdio construdo. A empresa que promoveu, isto , que administrou a feitura da obra em parceria com o dono do terreno e que efetua a venda das unidades chamada de incorporadora, h, ainda, a figura da construtora, que a responsvel pela execuo da obra. Por fim, pertinente citar a definio de incorporao imobiliria, constante do art. 28, pargrafo nico da Lei n 4.591/64, a qual esclarece que incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

Incorporao Imobiliria
O que significa incorporao imobiliria? Quem pode ser um incorporador? Nesta seo, o advogado e especialista em direito imobilirio Hamilton Quirino vem esclarecer estas e muitas outras dvidas a respeito do tema incorporao imobiliria. Dentre vrias aes, este advogado, titular do escritrio de advocacia que leva seu nome, oferece orientao aos compradores de imveis da ENCOL, e de outras empresas, presta assessoramento na construo pelo regime de condomnio e trabalha na retomada de obras paralisadas. Autor do Manual do Sndico, da Editora Luma Jris, em sua segunda edio, lanou, em maro de 2004, Falncia do Incorporador Imobilirio, o Caso Encol, tambm

pela Lmen Jris. Ainda em 2004 lanou Condomnio Edilcio Manual Prtico com Perguntas e Respostas cuja segunda edio veio a ser lanada em 2007. Tambm em 2007 lanou seu mais novo livro Gesto Condominial questes mais freqentes. (Edio Lmen Jris e Secovi Rio). Ocupa o cargo de Vice-Presidente da Cmara Imobiliria de Mediao e Arbitragem (CIMA). Confira o que Hamilton Quirino fala sobre o incorporador imobilirio.

O que incorporao imobiliria?

a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo para alienao total ou parcial de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, de acordo com a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Como se conceitua o incorporador?

Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que, embora no efetuando a construo, venha a efetivar a venda ou a aceitar propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculao de fraes ideais de terreno futura edificao.

O construtor comerciante?
So comerciais as empresas de construo (art. 1o. da Lei 4.068 de 9 de junho de 1962).

O que so sociedades imobilirias?

As sociedades que tem por objeto a compra e venda de imveis construdos ou em construo, a construo e venda de unidades habitacionais, a incorporao de edificaes ou conjunto de edificaes em condomnio e a venda de terrenos loteados e construdos ou com a construo contratada, quando revestirem a forma annima, podero ter o seu capital dividido em aes nominativas ou nominativas endossveis (art. 62 da Lei 4.728 de 14 de julho de 1965).

Quem pode ser incorporador?

Pode ser incorporador o titular do terreno (proprietrio, promitente comprador ou cessionrio), o construtor ou o corretor de imveis.

Qual o requisito necessrio para o exerccio da funo de incorporador?

obrigatria a outorga de procurao pblica, firmada pelo titular do terreno para concluir os negcios relativos alienao das fraes de terreno.

Qual a relao do incorporador com o Cd. de Defesa do Consumidor?

Ao incorporador aplicam-se as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, cabendo ressaltar a responsabilidade objetiva quanto aos defeitos da construo e a nulidade de clusula de perda total das prestaes, em caso de resciso por iniciativa do adquirente

Que memorial de incorporao?

o conjunto de documentos que retratam o terreno, o projeto de construo e a idoneidade financeira do incorporador com averbao obrigatria no Registro de Imveis.

Quais os prazos a que est sujeito o incorporador?

- At cento e oitenta dias para ser averbada toda a documentao e iniciada a incorporao (art. 12 da Lei 4.864 de 29 de novembro de 1965); - at cento e vinte dias para o incorporador desistir da incorporao; - at sessenta dias para celebrar o contrato relativo frao ideal de terreno, do contrato de construo e da conveno de condomnio (art. 13 da Lei 4.864 de 29 de novembro de 1965); - at trinta dias, em caso de desistncia da incorporao para restituir aos compradores o valor recebido; - at trinta dias, para reiniciar as obras, em caso de paralisao, quando notificado judicialmente por qualquer adquirente.

Quando ocorre a averbao de direito real?

A averbao do documento particular de promessa de compra e venda ocorrer quando descumprida pelo incorporador, no prazo mximo de quarenta e cinco dias, a obrigao de efetivar o contrato relativo frao ideal.

Quais as obrigaes do incorporador?

- Discriminar no contrato o preo da cota de terreno e/ou da construo quando a contratao, por preo global, compreender cota de terreno e construo; - informar aos adquirentes, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra; - indenizar os adquirentes pela no edificao ou pelo atraso das obras; - manter o projeto aprovado, salvo autorizao dos interessados ou exigncia legal; - manter as condies de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de reajustamento; - requerer a concesso do habite-se, aps o que, dever requerer a averbao da construo, no Registro de Imveis, para efeito de individualizao e discriminao das unidades.

O incorporador poder ser destitudo?

Aps notificado judicialmente, em decorrncia de paralisao da obra, e passados 30 (trinta) dias, poder o incorporador ser destitudo, pela maioria absoluta dos adquirentes (metade mais um).

E no caso de falncia do incorporador?

Se os compradores decidirem retomar a obra, a falncia do incorporador no atingir o empreendimento.

Quais as penalidades impostas ao incorporador?

- Pagar, na hiptese de no outorga de documento hbil, no prazo de sessenta dias, multa de 50% (cinqenta por cento) sobre a quantia que tiver recebido; - responder, em igualdade de condies, com os demais contratantes, pelo pagamento da construo das unidades que no tenham sido comercializadas; - mencionar, em todos os documentos de alienao eventuais nus reais ou fiscais que gravem o imvel ou a existncia de aes contra os alienantes que possam comprometer o negcio; - informar se o imvel encontra-se ocupado e quais as condies de desocupao; - recluso de 1 (um) a 4 (quatro) anos em caso de divulgar afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao das fraes ideais do terreno ou sobre a construo das edificaes, incorrendo na mesma pena o corretor e o construtor que houverem participado da divulgao.

Quais as conseqncias da resciso entre o alienante e o incorporador?

- Resciso das cesses ou promessas de cesses de direitos, operadas entre o incorporador e os adquirentes; - transferncia para o alienante do direito sobre a construo porventura existente; - obrigao do alienante em devolver aos adquirentes o que houverem pago ao incorporador, sem o que no poder voltar a negociar seus direitos sobre a respectiva unidade autnoma.

O que a comisso de representantes?

A comisso de representantes, constituda pelo menos por trs adquirentes, tem funo importantssima de fiscalizao do incorporador/construtor, podendo ainda, assumir o comando do negcio, em caso de destituio do incorporador.

Existe seguro obrigatrio para a incorporao?

Muito se falou no assunto aps a quebra da Encol, chegando a ser exigido seguro de garantia da obra por alguns municpios. Mas a matria de competncia da Unio Federal. Algumas empresas fazem tal seguro, mas o custo bancado pelo comprador.

Quais as formas de contratao da construo?

- Diretamente entre os compradores e o incorporador, que nesse caso, tambm ser o construtor, a preo e prazo pr-acordados (art. 48). - Regime de empreitada, a preo fixo, ou reajustvel por ndices previamente determinados, discriminando-se o preo da frao ideal do terreno e o preo da construo, contratado pelo incorporador, ou diretamente entre os compradores e o construtor; - Regime de administrao, tambm chamada a preo de custo, em que todos os pagamentos e recebimentos se faro em nome do condomnio, contratado pelo incorporador, ou diretamente entre os compradores e o construtor.

Como se financia o empreendimento imobilirio?

O financiamento para construo pode decorrer do investimento direto do prprio incorporador ou de outros investidores que a ele se associam ou, ainda, mediante emprstimos bancrios diretamente ao incorporador ou aos muturios finais. O primeiro dispositivo legal a cuidar especificamente desta questo foi a Lei 4.864/65, nos seus artigos 22 e 23. Hoje existem alternativas como o fundo imobilirio, o consrcio de imveis e o Sistema Financeiro Imobilirio, com alienao fiduciria. A Caixa Econmica Federal tem os seguintes programas de financiamento imobilirio: Prodecar Demanda Caracterizada Via Muturio Final; Carta de Crdito Caixa; Carta de Crdito FGTS Associativa; Caixa Condomnio; PCI Programa de Crdito Imobilirio e Carta de Crdito FGTS Individual. H ainda programas especficos para as empresas, como o Construgiro. Com a atual expanso de crdito, os bancos privados tm vrias formas de financiamento, incluindo-se o plano condomnio e o plano empresrio. Com o advento da Lei n 9.514 de 20 de novembro de 1997, e particularmente aps as alteraes introduzidas pela Lei 10.931, de 2004, grande nmero de construes passou a contar com os recursos do Sistema Financeiro Imobilirio, mediante o implemento da alienao fiduciria. Essa legislao deu maior segurana ao investimento imobilirio, e um dos responsveis pelo considervel volume de crdito nos ltimos trs anos, e o atual boom imobilirio.

Qual a legislao necessria ao estudo acerca do incorporador e dos contratos imobilirios?

Artigos 610 a 626, do Cdigo Civil de 2002, no que se refere s normas gerais da empreitada; Lei 4.068, de 9 de junho de 1962, que declara comerciais as empresas de construo;

Artigos 28 a 70, da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que regulam as incorporaes imobilirias; Decreto 55.279, de 22 de dezembro de 1.964, que dispe sobre a adaptao das Caixas Econmicas Federais ao Sistema Financeiro da Habitao; Decreto 55.815, de 08 de maro de 1965, que estabelece normas para a escriturao dos registros criados pela Lei 4.591; Decreto 56.793, de 27 de agosto de 1965, que estabelece o processo de venda dos imveis de que trata o art. 65 da Lei 4.380/64; Lei 4.728, de 14 de julho de 1965, que disciplina o mercado de capitais, tratando tambm das sociedades imobilirias; Lei 4.864, de 29 de novembro de 1965, que cria medidas de estmulo indstria de Construo Civil; Lei 5.049, de 29 de junho de 1966, que introduz modificaes no Plano Nacional de Habitao; Dec. Lei 19, de 30 de agosto de 1966, que obriga a adoo da clusula d correo monetria nas operaes do Sistema Financeiro da Habitao; Lei 5.107, de 13 de setembro de 1966, que cria o Fundo de Garantia do Tempo de Servio; Dec. Lei 70, de 21 de novembro de 1966, que autoriza o funcionamento de associaes de poupana e emprstimo e institui a cdula hipotecria; Dec. Lei 283, de 28 de fevereiro de 1967, que dispe sobre emprstimos contrados no exterior, destinados construo e venda de habitaes; Lei 5.455, de 19 de junho de 1968, que altera dispositivos da Lei n. 4.380/64 e cria o Banco Nacional da Habitao; Lei 5.741, de 1. de dezembro de 1971, que dispe sobre a proteo do financiamento de bens imveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitao; Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que dispe sobre os registros pblicos e d outras providncias. Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985, que dispe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras pblicas, e d outras providncias; Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986, que regulamenta a Lei 7.433; Dec. Lei 2.164, de 19 de setembro de 1984, que institui incentivo financeiro para os adquirentes de moradia prpria atravs do Sistema Financeiro da Habitao;

Dec. Lei 2.291, de 21 de novembro de 1986, que extingue o Banco Nacional da Habitao; Lei 8.004, de 14 de maro de 1990, que dispe sobre transferncia de financiamento no mbito do Sistema Financeiro da Habitao; Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Cdigo de Defesa do Consumidor); Lei 9.069, de 29 de junho de 1995, que dispe sobre o Plano Real; Lei n 9.514 de 20 de novembro de 1997 dispe sobre o sistema de financiamento imobilirio; Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004, que dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Bancrio, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e d outras providncias. Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005 (antiga MP 155 de 1.7.2005), que cria uma srie de incentivos fiscais, inclusive para a rea da incorporao imobiliria, destacando-se: Atividade imobiliria Art. 34. Os arts. 15 e 20 da Lei no 9.249, de 26 de dezembro de 1995, passam a vigorar com a seguinte redao: Art. . . 15.

4o O percentual de que trata este artigo tambm ser aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurdica que explore atividades imobilirias relativas a loteamento de terrenos, incorporao imobiliria, construo de prdios destinados venda, bem como a venda de imveis construdos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercializao de imveis e for apurada por meio de ndices ou coeficientes previstos em contrato. Ganho de capital Art. 38 cuida da iseno ou reduo do imposto de renda decorrente do ganho de capital na venda de imvel pela pessoa fsica Revenda de imveis Art. 43. refere-se s receitas relativas s atividades de revenda de imveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao imobiliria e construo de prdio destinado venda, quando decorrentes de contratos de longo prazo firmados antes de 31 de outubro de 2003; Fundos de investimento para financiamento imobilirio e locao

Art. 76. As entidades abertas de previdncia complementar e as sociedades seguradoras podero, a partir de 1o de janeiro de 2006, constituir fundos de investimento, com patrimnio segregado, vinculados exclusivamente a planos de previdncia complementar ou a seguros de vida com clusula de cobertura por sobrevivncia, estruturados na modalidade de contribuio varivel, por elas comercializados e administrados. Art. 84. facultado ao participante de plano de previdncia complementar enquadrado na estrutura prevista no art. 76 desta Lei o oferecimento, como garantia de financiamento imobilirio, de quotas de sua titularidade dos fundos de que trata o referido artigo. 2o A faculdade mencionada no caput deste artigo aplica-se apenas ao financiamento imobilirio tomado em instituio financeira, que poder ser vinculada ou no entidade operadora do plano ou do seguro. Art. 87. As operaes de financiamento imobilirio que contarem com a garantia mencionada no art. 84 desta Lei sero contratadas com seguro de vida com cobertura de morte e invalidez permanente. Regime especial para o patrimnio de afetao O artigo 4 da Lei 10.931 assim dispunha: 1o Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobilirias que compem a incorporao, bem como as receitas financeiras e variaes monetrias decorrentes desta operao. 2o . 3o .. 4o .. A Lei 11.196 introduziu a seguinte alterao: Art. 111. O art. 4o da Lei no 10.931, de 2 de agosto de 2004, passa a vigorar com a seguinte redao: Art. . . 4o

2o O pagamento dos tributos e contribuies na forma do disposto no caput deste artigo ser considerado definitivo, no gerando, em qualquer hiptese, direito restituio ou compensao com o que for apurado pela incorporadora.

 3o As receitas, custos e despesas prprios da incorporao sujeita a tributao na forma deste artigo no devero ser computados na apurao das bases de clculo dos tributos e contribuies de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporaes no afetadas. 4o Para fins do disposto no 3o deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no ms sero apropriados a cada incorporao na mesma proporo representada pelos custos diretos prprios da incorporao, em relao ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporaes e o de outras atividades exercidas pela incorporadora. 5o A opo pelo regime especial de tributao obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do ms da opo.

O que patrimnio de afetao?

Prope-se o sistema de afetao a dotar a incorporao imobiliria, em cada empreendimento, de um patrimnio prprio, que no se confunde com o patrimnio da empresa. O objetivo evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros ou mesmo para uso prprio, com prejuzo ao regular andamento das obras. A matria foi regulada, inicialmente, pela Medida Provisria 2.221, de 04 de setembro de 2001. Projeto de Lei do Executivo, de nmero 3.065/2004, entre outras disposies, revogava a Medida Provisria 2.221, aperfeioando alguns pontos negativos. Em relao MP 2.221, a principal alterao do Projeto de Lei 3065/2004 consiste na criao de um regime especial de tributao para as incorporaes imobilirias. De outro lado, revogava a obrigao solidria do adquirente, em relao ao incorporador em processo de insolvncia, atribuda na MP 2.221. Finalmente, a matria foi consolidada na Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias, entre outras providncias, introduzindo novos dispositivos na Lei 4.591/64. O artigo 4 DA Lei 10.931 foi alterado pela Lei 11.196, de 2005.

O que sociedade de propsito especfico?

a empresa constituda exclusivamente para um ou mais empreendimentos imobilirios, extinguindo-se aps a concluso da (s) respectiva (s) edificao (es).
http://www.casaemcasa.com.br/incorporacao/