Personalidade Jurdica do Condomnio Edilcio * Marcelo Guimares Rodrigues** Resumo Trata-se de artigo jurdico doutrinrio atravs do qual analiso,

no contexto do atual ordenamento jurdico, as profundas alteraes vivenciadas pelo Direito Civil em geral e, no particular, os institutos da personalidade jurdica e sua titularidade. Historio a evoluo jurisprudencial, a partir da edio da Lei n. 4.591, de 1964, a respeito da personalidade judiciria e jurdica do condomnio edilcio. Elaboro anlise crtica acerca da posio da doutrina clssica que se recusa a admitir a personificao jurdica desse ente coletivo, evidenciando suas incoerncias. Contextualizo as relaes jurdicas cada vez mais frequentes e complexas nas quais o condomnio edilcio sujeito de direitos, comparando-o com as demais pessoas jurdicas de direito privado e concluo, aps rpido giro pelo direito comparado, que nada h que impea que o sistema jurdico brasileiro reconhea sua personalidade jurdica. Por ltimo, teo sugestes sobre pontos nevrlgicos de projeto de lei que vise alterar, neste aspecto, as leis civil (CC 2002) e instrumental (LRP). Palavras-chave: Propriedade em planos horizontais, ente coletivo, associaes civis, pessoa jurdica sui generis, registro de imveis. Direito anterior: Decreto n. 5.481, de 25.06.1928. Direito atual: Lei n. 4.591, de 1964 (com a redao da Lei 4.864, de 1965), Cdigo Civil de 2002 (art. 1.331 a 1.358), LRP (art. 167, I, 17 e 23, 172 e 178, III) e CPC (art. 12, IX). Sumrio: 1. Proposta do tema. 2. Marco legal do condomnio em edifcios. 3. Perfil sui generis. 4. Evoluo jurisprudencial. 1 parte (personalidade judiciria). 5. Evoluo jurisprudencial. 2 parte (personalidade jurdica). 6. Direito comparado. 7. Observaes quanto ao contedo de projetos legislativos a respeito. 8. Concluses. 9. Bibliografia. 1. Proposta do tema A partir da edio da Constituio da Repblica de 1988, um novo marco foi estabelecido no mbito das relaes civis, alterando-se profundamente a concepo fundamentalmente patrimonialista do Cdigo Civil de 1916, que, coerente com as codificaes do sculo XIX, propagava o individualismo jurdico baseado na sistematizao alem do estatuto jurdico dos bens. O que vemos agora, a partir de um claro envolvimento da Lei Maior com diversos institutos do direito civil, a sua crescente constitucionalizao, movimento esse cujo mrito impregnar a disciplina de valores fundamentais pautados na pessoa humana, impondo-nos a oportunidade de reexaminar estatutos tradicionais do direito civil sob uma nova tica de eficcia social, baseada na despatrimonializao e repersonificadora. A personalidade jurdica e sua titularidade deixam de ser um abrigo do poder individual e so aladas a um patamar superior do ordenamento, capaz de modelar a autonomia privada e de submeter toda a atividade econmica a novos critrios de legitimidade 1. Neste descortino, importantes institutos do direito civil, como a famlia, as relaes contratuais, a posse e a propriedade, por exemplo, se sujeitam a uma nova leitura, impossvel de ser obtida a partir dos sistemas tradicionais calcados na conceituao clssica do sculo XIX, no que se insere igualmente a personalidade jurdica dos condomnios. Com efeito, temos hoje, claramente, novos conceitos de propriedade, a partir do que, mais correto ser mencionar propriedades (assim mesmo, no plural), dentre as quais avulta a propriedade do condomnio em edifcios; todas, indistintamente, sem prejuzo de suas diferentes peculiaridades, partindo de um contedo similar e essencial, justificadas pela interao entre as necessidades, nem sempre simtricas, dos indivduos e da sociedade, em que cada classe de bens determina uma forma diferenciada de apropriao. A evoluo da sociedade (= interesse social) e o legtimo interesse econmico, prprio de uma economia de mercado (= funo econmica do direito de propriedade), ditam a convenincia e oportunidade que justificam o surgimento de novas configuraes jurdicas no tocante apropriao de bens mveis e imveis.

Artigo utilizado na palestra proferida no I Ciclo de Estudos do Departamento de Registros de Imveis da Serjus-Anoreg-MG sobre Condomnios e Incorporaes Imobilirias. Belo Horizonte, 12.12.2009. ** Desembargador do Tribunal de Justia de Minas Gerais. Endereo completo: Av. Raja Gabaglia, 1.753, Torre I, 14 andar, Luxemburgo, CEP. 30.380-457, Belo Horizonte-MG. Telefones: 31- 3299-4572 e 31-3299-4566. E-mail: marcelo@tjmg.jus.br 1 TEPEDINO, Gustavo. Crise de fontes normativas e tcnica legislativa na parte geral do Cdigo Civil de 2002 . A parte geral do novo Cdigo Civil (Estudos na Perspectiva Civil-Constitucional). Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 25.

Parece-me claro que o Direito, como cincia jurdica e social, deve se adaptar s novas necessidades transformadoras dos fenmenos sociais e econmicos de forma geral e, no particular, no que diz respeito definio da personalidade jurdica do condomnio especial, coerente com o momento de profundas mudanas no direito civil brasileiro. 2. Marco legal do condomnio em edifcios O Cdigo Civil de 2002 disciplina essa modalidade de condomnio em seus artigos 1.331 a 1.358, a meu aviso derrogando parcela substancial da Lei de 1964, denominada Condomnios e Incorporaes (Lei n. 4.591). Via de regra, a constituio desse condomnio especial no imposta, mas antes surge da vontade do(s) titular(es) do direito real de propriedade, por ato entre vivos ou testamento, ao submeter o empreendimento imobilirio ao regime especial ditado nos diplomas legais acima referidos. instrumentalizada no memorial de instituio do condomnio, que, instrudo com a documentao exigida em lei, ser obrigatoriamente registrado na matrcula do imvel Livro 02 (art. 167, I, n. 17 da LRP), do Servio de Registro de Imveis da respectiva circunscrio territorial, abrindo caminho para o surgimento das unidades autnomas propriamente ditas (apartamentos, salas, lojas, boxes, vagas de garagem, etc.), cada qual correspondendo a uma frao ideal do terreno no qual foi erguida a edificao, com matrculas novas e individuais. Alm disso, uma vez institudo e especificado o condomnio especial, esse ser regido pela conveno respectiva, cuja existncia decorre da necessidade de administrao das partes de uso comum da edificao e que se equipara a um contrato social, disciplinando, entre outras matrias, o pagamento das contribuies do condomnio, sua administrao, a competncia das assembleias, sanes, criao de rgos decisrios e de fiscalizao, alm do regimento interno. O instrumento da conveno do condomnio sujeito tambm a registro obrigatrio, mas perante o Livro 03 Registro Auxiliar (art. 178, III LRP) do Servio de Registro de Imveis da respectiva circunscrio territorial. Assim, em dois atos e registros distintos, consumados perante o mesmo Servio de Registro de Imveis, nasce e se aperfeioa juridicamente a figura do condomnio edilcio ou em planos horizontais, com legitimidade de representao da coletividade dos condminos nas relaes jurdicas impostas explcita ou implicitamente da regular administrao de suas partes e interesses comuns, inclusive perante terceiros. Anote-se que, a partir do registro de sua instituio, fica o condomnio obrigado a se cadastrar na Receita Federal a fim de obter o CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas), habilitando-o a contratar empregados, preencher livros fiscais, cadastrar-se junto ao INSS, FGTS, faturar compras e firmar contratos em geral. sujeito de direitos e obrigaes como a generalidade das empresas, sendo obrigado inclusive a reter parcelas devidas ao INSS, PIS, Cofins e CSLL (Contribuio sobre o Lucro Lquido) etc 2. 3. Perfil sui generis do condomnio edilcio A personificao jurdica do condomnio edilcio, lacunosa na lei, um tema pouqussimo desenvolvido na doutrina, circunstncias que sem dvida dificultam, mas no impedem que o Judicirio, quando provocado e diante do caso concreto, decida a respeito, como de fato tem ocorrido em frequncia crescente. O condomnio edilcio tem sido considerado sob os mais diversos enfoques: ente jurdico, persona ficta (ou moral, intelectual, coletiva), denominao que, do ponto de vista do jusnaturalismo, conceitua comunidades ou corporaes, ou comunidade de interesses ativos e passivos. No obstante possa se distinguir perfeitamente dos titulares de cada uma das unidades autnomas, no enquadrado como uma pessoa jurdica em sentido estrito, de igual forma como se d com outros entes formais, tais como o esplio da herana jacente ou vacante, a massa falida, a sociedade irregular, etc. Todavia, no se pode deixar de apontar algumas assimetrias na composio desse rol. De incio, releva observar o carter transitrio dos demais entes formais, o que torna despiciendo conferir a tais situaes jurdicas uma proteo mais abrangente. J no condomnio edilcio, ocorre justamente o contrrio, de sorte que sua instituio , se no perptua, ao menos perene, o que justifica sob vrios aspectos, inclusive da segurana jurdica, a definio de sua personalidade. Lado outro, revela o ato de sua instituio a conjugao de todos os requisitos exigidos para a vlida constituio da pessoa jurdica: a) a vontade humana criadora, com o direcionamento volitivo de vrias pessoas em torno de uma finalidade comum e de um novo organismo; b) o cumprimento das condies legais de sua formao; c) liceidade de seus propsitos; d) a forma prescrita ou no defesa em lei; e) o obrigatrio registro pblico na circunscrio imobiliria respectiva com eficcia constitutiva e oponvel perante terceiros.

Cf. Dec. 3.000, de 1999, e Lei 10.833, de 2003.

A despeito de todas essas circunstncias, o art. 44 (I a V) do Cdigo Civil permanece ignorando o condomnio edilcio no rol de pessoas jurdicas de direito privado, basicamente pela teoria adotada na lei civil: subsistncia, em cada condmino, da propriedade sobre toda a coisa 3. Com efeito, perdeu o Cdigo Civil de 2002 excelente oportunidade para reconhecer a personalidade jurdica desse condomnio como equiparada da pessoa jurdica. De fato, com sua personalidade anmala, como definimos em nossa Teoria Geral (v. 1), o condomnio de apartamentos ou assemelhado compra, vende, empresta, presta servios, emprega, recolhe tributos, etc. Nada impede, por exemplo, que o condomnio seja proprietrio de unidades autnomas, lojas no trreo ou garagens, que loca e aufere renda para a comunidade condominial4. A omisso da lei civil que h algumas dcadas poderia ser taxada de inconveniente, atualmente j pode ser qualificada como algo grave, notadamente diante dos encargos e interesses sociais e econmicos cada vez mais complexos que gravitam em torno desses condomnios, invariavelmente maiores e que vm dispondo de leque sempre mais variado de servios e relaes jurdicas, sobretudo nos grandes centros urbanos, locais em que a especulao imobiliria e cotidianas situaes de violncia vo definindo uma nova forma de viver e de se relacionar. conhecido o caso concreto, que com frequncia se repete Brasil afora, no qual o condomnio perdeu a opo de compra de um terreno contguo que soluo daria ao crnico problema de falta de vagas para estacionamento de veculos, pela impossibilidade de se reunirem numa escritura 200 pessoas (= nmero de condminos) para a compra em seu nome, pois o tabelio recusou-se a lavrar a pblica forma na qual, para tal aquisio, o sndico seria o representante do condomnio 5. Srias dificuldades ter ainda o condomnio que decidir comprar um imvel defronte ao prdio, com o objetivo de valorizar os apartamentos, impedindo a construo de outro edifcio6. Alm disso, cumpre destacar a dificuldade adicional imposta ao condomnio que, a despeito da legitimidade processual para deflagrar a ao de cobrana ou execuo judicial de quotas condominiais em atraso, estaria em princpio alijado de adjudicar a unidade, a despeito de o art. 647 do Cdigo de Processo Civil eleger essa modalidade de alienao como preferencial. Ou seja, um verdadeiro paradoxo, pois torna incua e sem sentido sua capacidade postulatria, na medida em que lhe frustra obter qualquer resultado prtico, a satisfao do crdito. Impedido ainda estar de adquirir unidade autnoma e revert-la ao uso comum de interesse dos condminos, conforme deliberado em assembleia, ou ainda de requerer a constituio de usufruto em seu favor 7. A meu ver, o condomnio edilcio no se equipara s associaes e sociedades civis, tampouco s demais hipteses do art. 44 do Cdigo Civil de 2002. Instituto do direito real imobilirio que , tem escopo nico, diferenciado. Sua condio sui generis, especial. E, a despeito de tudo o que foi analisado a justificar o reconhecimento de sua personalidade jurdica, a verdade que somente ainda no o tem pela omisso do legislador, pela inexistncia de declarao formal e expressa da lei, pura e simplesmente, de sorte que, a rigor, nada no sistema jurdico brasileiro impede que o legislador o faa. 4. Evoluo jurisprudencial 1 parte (personalidade judiciria) Do ponto de vista processual (= personalidade judiciria), o condomnio edilcio representado em juzo e fora dele pelo sndico (pessoa natural), nos termos do art. 12, IX do Cdigo de Processo Civil. Nem sempre foi assim. Partindo de uma viso formalista, nos primeiros tempos de vigncia da Lei 4.591, cogitou-se em no se reconhecer a personalidade judiciria do condomnio, sob o argumento exatamente de no se tratar de uma pessoa jurdica, da por que nas aes em que figurava como parte deveria se fazer representar por todos os condminos individualmente, em litisconsrcio que, alm de necessrio, era unitrio. Pouco a pouco, os Tribunais evoluram no entendimento de que o novo diploma legal, ao criar a figura de um condomnio especial originou uma realidade jurdica denominada pessoa formal, legitimada para em seu prprio nome e representada pelo sndico atuar ativa ou passivamente em juzo no resguardo dos direitos e interesses comuns, incluindo tudo o que fosse relacionado com a manuteno do edifcio e com a disciplina de sua utilizao8. E assim aconteceu exatamente porque, se o Direito tem uma finalidade e o direito processual o meio para o seu resguardo, o instrumento deve ser manejado de forma a cumprir, com a maior eficcia possvel, a finalidade para a qual foi desenvolvido: resolver os conflitos de interesse pela aplicao do Direito.
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MONTEIRO. Washington de Barros. Direito Civil. Direito das Coisas. So Paulo: Saraiva. VENOSA. Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 3. ed. So Paulo: Atlas, 2003, p.289-290. 5 MALUF. Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos. O condomnio edilcio no novo Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2004, p. 12-13. 6 CMARA. Hamilton Quirino. Condomnio edilcio manual prtico. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 22-23. 7 PAIVA. Joo Pedro Lamana. Possibilidade de registro da carta de adjudicao pelo condomnio edilcio: Lei 4.591/64 e Lei 10.406/02. Trabalho apresentado no XXXV Congresso Nacional do IRIB, 2008. 8 FRANCO. J. Nascimento. Condomnio. 3. ed.. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 255.

Contudo, em que pese tais atributos, ainda no possui o condomnio edilcio personalidade jurdica plena, pois perante a lei civil no considerado pessoa jurdica, e o registro de sua instituio junto ao Servio Imobilirio no , por si s, considerado apto a promover equiparao a pessoa jurdica, embora de fato essa realidade j exista a partir da solene manifestao coletiva de interesses comuns equalizados por meio de uma assembleia. 5. Evoluo jurisprudencial 2 parte (personalidade jurdica) Dado que a personalidade judiciria do condomnio edilcio foi reconhecida pelo legislador a partir da construo jurisprudencial sobre a matria, a evoluo do entendimento no tocante sua personalidade jurdica, a partir do que tem sido igualmente decidido pelo Judicirio em casos concretos, sinaliza a pavimentao de similar caminho que, mais cedo ou mais tarde, ensejar esse reconhecimento na lei civil. Em verdade, inclusive corrigindo o que habitualmente tem sido propagado, coube ao Tribunal de Justia da Guanabara o pioneirismo em reconhecer a personalidade jurdica do condomnio em acrdos relatados pelos Des. Olavo Tostes e Des. Salvador Pinto Filho nos idos de 1971 (apelaes cveis 68.800 e 79.382 DJGB 21.01.71, p. 37 e RT 453/217), reportando-se este ltimo lio de Serpa Lopes, para quem o condomnio edilcio um fenmeno societrio dotado de personalidade jurdica 9, ao passo que o primeiro chamava a ateno para o que, com seu elevado sendo da realidade, considerava a inconsistncia do ponto de vista segundo o qual indispensvel o reconhecimento estatal da existncia das pessoas jurdicas, na medida em que os partidrios da escola realstica viam nesse reconhecimento um ato meramente declarativo...10. Logo aps, o 3 Grupo de Cmaras Cveis do mesmo TJGB reafirmou o entendimento de que o condomnio no s pode adjudicar os direitos do condmino inadimplente como tambm transmiti-los a terceiros, seja durante, seja aps a construo (RT 467/206). O Relator (Des. Santiago Costa) fundamentou em seu voto e remanesce atualssimo :
[...] lamentar que o legislador ainda se omitisse em declarar expressamente ser o condomnio pessoa jurdica distinta da pessoa de cada um de seus membros, tanto que tem rgos prprios (assemblia), contrata servios, inclusive de utilidade pblica, faz e desfaz contratos de trabalho, mantm e movimenta contas bancrias etc.: Para a prtica de todos esses e outros atos suscetveis de criar direitos e obrigaes, tem-se-lhe reconhecido, pacificamente, capacidade jurdica. Que lhe falta ento para se lhe atribuir personalidade jurdica? Simplesmente a declarao formal e expressa da lei, que, entretanto a reconhece implicitamente, a admitir que o condomnio seja capaz para o exerccio de atos que, normalmente, s as pessoas fsicas ou jurdicas podem praticar e aos quais a ordem jurdica brasileira confere legitimidade e eficcia incontestveis (RT 467/207).11

Muitos anos aps, vrias outras decises tm admitido a personalidade jurdica do condomnio para adjudicar o imvel em hasta pblica em execuo ou cumprimento de sentena ou mesmo para aquisio pura e simples e obter os registros respectivos , mediante determinadas premissas, entre as quais prevalece a deliberao unnime dos condminos em assembleia. Neste sentido, tambm decidi em sentena proferida em processo de dvida deflagrada pelo 5 Servio de Registro de Imveis de Belo Horizonte, na condio de titular, poca, da Vara de Registros Pblicos no Frum Lafayette da Capital Mineira12 (como de fato ocorrera igualmente em outros Estados).
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ARAGO. Severiano Ignacio de (cit.). Regime jurdico do condomnio fechado. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 32. Idem. 11 FRANCO. J. Nascimento (cit.). Ob. cit., p. 263.
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RODRIGUES. Marcelo Guimares. Vara de Registros Pblicos da Comarca de Belo Horizonte. Proc. n. 024.05.801.569-4. Sentena. Dvida deflagrada perante este Juzo especializado pela Oficiala Substituta do 1 Servio de Registro de Imveis de Belo Horizonte, a requerimento de Condomnio do Edifcio Algdia Ribas, a propsito de escritura pblica de compra e venda tendo por objeto o imvel matriculado sob o n. 46.288. Aponta a Oficiala Registradora que o imvel foi adquirido pelo condomnio, e que, de acordo com a orientao doutrinria e jurisprudencial, condomnio no tem personalidade jurdica para adquirir bens, salvo a hiptese do art. 63, 3, da Lei n. 4.591, de 1964, o que no o caso apresentado. Irresignado com a recusa da Oficiala em registrar o ttulo, requereu a suscitao de Dvida. Todavia, apesar de devidamente notificado e transcorrido o prazo legal, no apresentou impugnao. O Dr. Curador de Registros Pblicos absteve-se de exarar parecer em face da ausncia de impugnao. a sntese, no essencial. DECIDO. Em melhor e detida anlise do presente caso, estou a firmar entendimento de que o condomnio possui personalidade jurdica para adquirir imvel, desde que preenchidos alguns requisitos legais. certo que a Lei n. 4.591, de 1964, em seu art. 63, 3, atribui personalidade jurdica ao condomnio para adquirir a unidade autnoma, quando da construo do edifcio, no caso do inadimplemento do condmino. Entretanto, h uma lacuna na legislao concernente aos condomnios edilcios e especiais com relao a esta matria. Em artigo de autoria de J. Nascimento Franco, publicado em 1982, este defendia o reconhecimento desta personalidade jurdica ao condomnio. Ressalta o jurista que: Em suma, no se justifica mais a obstinao em se negar ao condomnio em edifcio, cujo instrumento de instituio esteja registrado no Cartrio de Registro de Imveis, o direito de adquirir bens imveis, notadamente quando a assemblia geral autorizar o sndico a celebrar os contratos e a assinar a respectiva escritura.

Ainda nessa linha, os enunciados 90 e 246 das Jornadas de Direito Civil da Justia Comum Federal, reconhecendo a personalidade jurdica ao condomnio edilcio. Todas so situaes que diferem daquilo que consta no 3 do art. 63 da Lei 4.591, que permite que o empreendimento imobilirio se d pela unio de esforos para a construo de um prdio com a atribuio de uma unidade autnoma a cada condmino correspondente frao ideal adquirida e denominado de grupo fechado, estendendo-se ainda tal permisso aquisio (= subrogao de direitos) da frao ideal de condmino inadimplente, independentemente do prvio registro da incorporao. A propsito desse dispositivo legal, e pouco tempo aps a entrada em vigor da Lei de 1964, dvidas foram suscitadas pelos registradores de imveis, questionando a possibilidade jurdica de o condomnio registrar as cartas de adjudicao em seu nome. Curioso que at um parecer do autor da lei foi utilizado, no qual, a despeito de no reconhecer ao condomnio personalidade plena, sustentou que essa condio existia para o fim especial de obter a adjudicao em seu nome e de v-la registrada... 13. 6. Direito comparado Em rpido giro pelo direito comparado, mais evidenciado fica o descompasso da legislao brasileira, de sorte que em Frana, desde 1965, reconhecida a personalidade jurdica do que l se denomina sindicato de proprietrios (art. 14 da Lei 60.577, de 10.7.65). Tomando exemplos mais prximos, na Colmbia desde a Lei 675, de 2001, o condomnio dotado de personalidade jurdica expressa, aps a devida inscrio no rgo municipal prprio. E o mesmo se d na Argentina, com a Lei 13.512, que apenas tratou de confirmar o que j vinha sendo decidido e aplicado pelos tribunais de todo o pas com aplausos de todos os doutrinadores 14. 7. Observaes quanto ao contedo de projetos legislativos a respeito Objetivando preencher a lacuna legal, recentemente tramitou 15 o Projeto de Lei 4.816, de 2009, que tinha por objetivo acrescentar dispositivos Lei dos Registros Pblicos e ao Cdigo Civil de 2002, visando conferir aos condomnios edilcios a oportunidade de se constiturem pessoas jurdicas. De fato, a iniciativa muito bem-vinda e deve ser reconhecido o mrito do trabalho desenvolvido a fim de adequar o texto do projeto a um consenso mnimo entre os diversos e por vezes antagnicos interesses envolvidos, o que nem sempre possvel no embate poltico. Por sua preocupao em regulamentar tema de elevada importncia a considervel segmento da sociedade, creio que a matria rene legtimas condies de ser reavaliada e brevemente prosperar no processo legislativo respectivo. Todavia, importante definir com segurana a espinha dorsal do que trata a natureza jurdica do instituto do condomnio edilcio, atento suas peculiaridades, que, conforme acima anotado, no encontram similitude com nenhuma das pessoas jurdicas de direito privado indicadas no referido art. 44 do Cdigo Civil de 2002. Neste particular, no me parece coerente que a proposio de lei a respeito limite-se a oferecer uma opo do condomnio edilcio em se transformar em pessoa jurdica. A essncia jurdica das coisas em geral e desse instituto de direito real de propriedade imobiliria em particular, normalmente no transige com a faculdade de ser ou no ser. Ou ou no pessoa jurdica. E essa escolha parte pura e simplesmente e se esgota num juzo de valor do prprio legislador, que a definir em momento anterior.
O instrumento de instituio e conveno, uma vez registrado, equipara o condomnio, quando mais no seja, s sociedades irregulares, que praticam centenas de atos no mundo dos negcios. Na realidade, o condomnio em edifcio distingue-se perfeitamente da pessoa de cada um dos condminos. Consequentemente, nada mais razovel do que consider-lo com personalidade jurdica para as aquisies de que necessite e autorizadas por sua assemblia geral. (Revista de Direito Imobilirio do IRIB). Neste sentido, deve o Oficial Registrador se ater a alguns requisitos para que possa registrar o ttulo em sua tbula, como a presena de ata da assemblia geral do condomnio com deliberao e aprovao da aquisio ou alienao do imvel, pela unanimidade dos presentes assemblia. Ademais, o condomnio dever estar quite com todas as suas obrigaes fiscais. H de se ressaltar que j existem decises semelhantes em Tribunais Superiores, como se pode ver pelo recente acrdo do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo, no qual se decidiu pela possibilidade de registro de adjudicao em favor do condomnio, em caso similar ao dos presentes autos: Registro de Imveis. Dvida julgada procedente. Registro de carta de adjudicao. Condomnio Especial como adquirente. Ausncia de personalidade jurdica. Viabilidade de aquisio, em tese, mediante aplicao analgica do artigo 63, 3, da Lei n. 4.591, de 1964. Necessidade de aprovao da aquisio, em assemblia geral dos condminos. Recurso Provido (Ac. n 273-6/7, de 23.02.2005). Pelo exposto, julgo improcedente a presente Nota de Dvida, recomendando Oficiala Registradora a observncia dos critrios aqui apontados para o registro do ttulo, sem prejuzo das demais formalidades legais. Isento de custas. Com o trnsito, cumpra-se o disposto no art. 203, II, da Lei n. 6.015, de 1973, seguindo-se baixa e arquivo dos autos. P. R. I. Belo Horizonte, 18 de outubro de 2005. (ass.) JUIZ MARCELO Guimares RODRIGUES 13 Idem, ibidem. 14 RACCIATTI. Hernn. Propriedad horizontal por pisos o por departamentos. 2. ed. Buenos Aires: p. 174. 15 Ao que consta arquivado na respectiva Casa Legislativa.

inconveniente que situaes rigorosamente idnticas possam ter tratamento diferenciado no plano jurdico, sob pena de gerar incerteza e insegurana. preciso convir que esse ente coletivo pessoa jurdica sui generis e a partir de sua instituio deve assumir tal condio de forma vinculada e obrigatria o que, como desdobramento, dispensa a anuncia dos condminos. E a instituio do condomnio edilcio se d por meio de registro no servio de registro de imveis da respectiva circunscrio territorial, assim como sua conveno, inclusive para operar efeitos perante terceiros. Por isso, me parece desnecessrio e sobretudo equivocado pretender exigir que seus atos constitutivos sejam inscritos no registro civil de pessoas jurdicas como se equiparado fosse a sociedade ou associao civil, o que no . Em verdade, os registros de sua instituio e conveno no servio imobilirio j produzem eficcia constitutiva (e no apenas declaratria) no mundo jurdico, traduzindo-se em bis in idem a exigncia de outro registro, agora no servio do registro civil de pessoas jurdicas, como se juridicamente possvel fosse ter outras destinaes ou objetivos que no regulamentar o uso, fruio e destinao compartilhada da propriedade imvel em planos horizontais. Alm disso, a disciplina jurdica j existente, p. ex., o art. 1.331, 2 do Cdigo Civil de 2002, da mesma forma o art. 2 da Lei 4.591, de 1964, no deixa margem para outras condies que em tese podem surgir no mbito de uma associao ou sociedade civil, por absoluta incompatibilidade. O condomnio edilcio institudo de forma perene e s deixar de existir pela desapropriao, perda ou destruio de seu objeto ou por deliberao de quem detenha a totalidade de suas fraes ideais. Assim, no se cogita de declarao de fins e tempo de durao, condies de extino, requisitos para admisso, demisso e excluso de seus membros e outras peculiaridades incompatveis com um instituto de direito real imobilirio, conforme previsto no referido Projeto. Lado outro, h lacuna no tocante ao qurum para a deliberao sobre aquisio e venda de bens imveis, lembrando que nos art. 1.342 e 1.343 do Cdigo Civil de 2002 h previso de elevado qurum qualificado (2/3) para situaes anlogas, o que pode comprometer a eficcia do novo perfil que se deseja para o condomnio edilcio. 8. Concluses A postura de que o condomnio edilcio se explica por si mesmo, ainda dominante na doutrina, mostrase em flagrante descompasso com as necessidades sociais e econmicas contemporneas e explica um pouco a crise atual do direito de propriedade, fato determinado basicamente por seu visvel estreitamento. O sistema jurdico brasileiro no , absolutamente, incompatvel com a personificao jurdica do condomnio edilcio, que, no entanto, deve ser compulsria, jamais facultativa, sob pena de semear insegurana e incerteza nas relaes jurdicas. O princpio da especialidade do registro imobilirio, um dos vetores em que se apoia a confiana da populao no sistema registral, instrumento jurdico apto a permitir que a aquisio de reas privativas de imvel em regime de co-propriedade a fim de serem colocadas ao uso comum se realize com eficcia e segurana jurdica. A evoluo jurisprudencial a respeito do tema, desde a edio da Lei 4.591, de 1964 demonstra a imperiosa necessidade de se dotar o condomnio edilcio de personalidade jurdica, a fim de eliminar inconsistncias do sistema e aplacar a incoerncia daqueles que s admitem reconhec-la em ltimo caso. O Registro de Imveis, por se tratar o condomnio edilcio de fenmeno intrnseco do direito real de propriedade imobiliria, e que, dada sua essncia especial, no se assemelha a nenhuma outra pessoa jurdica de direito privado, deve ter a atribuio exclusiva e privativa de constituir sua personalidade jurdica. 9. Bibliografia ARAGO, Severiano Ignacio de (cit.). Regime jurdico do condomnio fechado. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 32. CMARA, Hamilton Quirino. Condomnio Edilcio Manual Prtico. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 22-23. FRANCO, J. Nascimento. Condomnio. 3. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2001, p. 255. MALUF, Carlos Alberto Dabus; MARQUES, Mrcio Antero Motta Ramos. O condomnio edilcio no novo Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2004, p. 12-13. MONTEIRO, Washington de Barros. Direito Civil. 41. ed. So Paulo: Saraiva, 2007. Vol. 1, p. 131. PAIVA, Joo Pedro Lamana. Possibilidade de registro da carta de adjudicao pelo condomnio edilcio: Lei 4.591/64 e Lei 10.406/02. Trabalho apresentado no XXXV Congresso Nacional do IRIB, 2008.

RACCIATTI, Hernn. Propiedad horizontal por pisos o por departamentos. 2. ed. Buenos Aires: Depalma, 1958. 174. RODRIGUES. Marcelo Guimares. Vara de Registros Pblicos da Comarca de Belo Horizonte. Proc. n. 024.05.801.569-4. TEPEDINO, Gustavo. Crise de fontes normativas e tcnica legislativa na parte geral do Cdigo Civil de 2002. A Parte Geral do Novo Cdigo Civil (Estudos na Perspectiva Civil-Constitucional). Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p. 25. VENOSA. Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 3. ed. So Paulo: Atlas, 2003, p. 289-290.