SHOPPING CENTER

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 Espécies de locador
• Locador proprietário – não empresário.
• Aquele que tem um terreno constrói um prédio,
locando a um interessado em desenvolver uma
atividade econômica no local.
• Ou aquele que constrói um prédio com espaços
relativamente autônomos, com a finalidade de
alugar a qualquer pessoa interessada,
independentemente da atividade – uma galeria.
• Locador empresário
• Se neste mesmo prédio, com espaços
relativamente autônomos, ele:
• Organiza a distribuição dos espaços;
• Loca a pessoas interessadas em explorar
determinadas atividades pré definidas.
• Este locador empresário é titular de uma
empresa do ramo de shopping center.
 Shopping Center
• É um empreendimento peculiar,
em que espaços comerciais são
alugados para empresários com
determinados perfis, de forma
que o complexo possa atender
diversas necessidades dos
consumidores.
O empresário do ramo de shopping
center deve:
• Organizar os gêneros de atividade
econômica ( comércio ou prestação de
serviços) que se instalarão no grande
estabelecimento.
• Por a disposição dos consumidores, num
único local, comodidade, segurança,
variedade.
• Planejar a ocupação para atender às
multiplas necessidades dos consumidores
• Shopping Palladium espera faturar R$
500 milhões por ano

Rosângela Oliveira [09/05/2008]

 Tenant mix
• Relativa organização da competição,
característica fundamental
• Promoções conjuntas
• Definição dos ramos
• Definição das marcas
• Tecnologia
• Moda
• Decoração
• Publicidade
 Da parte do lojista
• Passa a fazer parte de um sistema
empresarial
• Submissão a normas fixadas quanto:
• Horarios
• Layout
• Manutenção dos espaços comuns
• Publicidade conjunta
• Associação dos lojistas.
 conclusão
• O empreendedor não é um locador
comum
• O lojista não é um locatário comum
• Criando uma situação especialíssima,
quanto as partes no contrato, com
diversas interpretações doutrinárias.
• A lei prestigia o entendimento que se trata
de uma relação locatícia.
• Entendimento do autor:
• Trata-se de um contrato de locação com
cláusulas especiais, com vistas ao
atendimento das características próprias
do shopping.
 Cláusulas dizem respeito
especialmente:
• Remuneração devida pelo lojista ao
empreendedor, desdobrável em uma parte
fixa e outra variável.
• Como forma de mensurar o valor da
parcela variável do aluguel, o contrato
autoriza o locador, proceder auditoria das
contas do locatário, fiscalização do
movimento econômico.
 Outras obrigações de natureza
pecuniária assumidas pelo locatário
• Res sperata – retribui as vantagens de se
estabelecer num complexo comercial que
já possui clientela construída.
• O consumidor geralmente procura um
shopping, não determinado lojista.
• Dezembro – alguns locadores contratam o
pagamento da parte fixa do aluguel em
dobro.
 Lei do Inquilinato
• Art. 54. Nas relações entre lojistas e
empreendedores de shopping center ,
prevalecerão as condições livremente
pactuadas nos contratos de locação
respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar
do locatário em shopping center :
• a) as despesas referidas nas alíneas a , b
e d do parágrafo único do art. 22; e
•  b) as despesas com obras ou
substituições de equipamentos, que
impliquem modificar o projeto ou o
memorial descritivo da data do habite - se
e obras de paisagismo nas partes de uso
comum.
         Art. 22. O locador é obrigado a:
•   X - pagar as despesas extraordinárias de
condomínio.
• Parágrafo único. Por despesas
extraordinárias de condomínio se
entendem aquelas que não se refiram aos
gastos rotineiros de manutenção do
edifício, especialmente:
•  a) obras de reformas ou acréscimos que
interessem à estrutura integral do imóvel;
       
• b) pintura das fachadas, empenas, poços
de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;        
• d) indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior
ao início da locação;
• 2º As despesas cobradas do locatário
devem ser previstas em orçamento, salvo
casos de urgência ou força maior,
devidamente demonstradas, podendo o
locatário, a cada sessenta dias, por si ou
entidade de classe exigir a comprovação
das mesmas.
         Como fica o direito de inerência
ao ponto?
•    Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o
contrato se  

• 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o

locador não poderá recusar a renovação do contrato
com fundamento no inciso II deste artigo.

• “II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para

transferência de fundo de comércio existente há mais de
um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador,
seu cônjuge, ascendente ou descendente.”
• Ressalte-se que se a renovação compulsória
importar em prejuízo ao empreendimento,
caberá ação de retomada com base na questão
de fato, a se provada pelo empresário titular do
shopping.
• Volta-se a questão de proteção constitucional à
propriedade.
• Cabendo ao locatário a correspondente
indenização por perda do ponto, se for o caso.