PODER JUDICIRIO

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2013.0000777526

ACRDO

Vistos,

relatados

discutidos

estes

autos

do

Apelao

0156905-20.2006.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, so apelados MARIA DOMINGUES FERNANDES (E OUTROS(AS)), ROSIMEIRE NUNES DA SILVA, AGNALDO RIBEIRO DE ANDRADE, JEANE SHIGUEKO NAKAGAWA, SERGIO JANSON DE SOUZA MELLO, REGINA MONTEIRO ARIOLI MELLO, HELENA SATIE FUJIMURA, RICARDO MASSAAKI SHIMODA, MAGALI MARIKO OYAMADA e ISABEL CRISTINA DIAS RIBEIRO.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmo. Desembargadores MAIA DA CUNHA (Presidente sem voto), FBIO QUADROS E NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA. So Paulo, 12 de dezembro de 2013.

Teixeira Leite RELATOR Assinatura Eletrnica

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Voto n 19813

INEXIGIBILIDADE DE DBITO. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a cobrana de saldo residual. Sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois dos cooperados quitarem o valor do contrato. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada.. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido.

Trata-se de apelao contra r. sentena (fls. 1026/1046) que julgou procedente ao proposta por unidades adquirentes de

em empreendimento contra Cooperativa Habitacional dos Bancoop, para declarar inexigveis todos os

Bancrios de So Paulo

valores cobrados a ttulo de reforo de caixa aprovados em assembleia, reconhecendo a quitao dos contratos, e, determinou a regularizao da incorporao e a averbao das escrituras definitivas. Inconformada, a Bancoop em suas razes (fls. 1073/1101) alega que a questo deve ser tratada conforme as normas da Lei das Cooperativas , concluindo que no devem ser aplicadas as regras do cdigo de Defesa do Consumidor. Informa que, em razo de inadimplemento de associados, necessrio que todos os cooperados arquem com o rateio de despesas, pois, todo o preo do empreendimento deve ser arcado pelos compradores das unidades, a fim de evitar a paralisao das obras e entrega dos apartamentos. Insiste na impossibilidade de pagamento de multa que acabar por ser nus dos demais cooperados.
b Apelao n 0156905-20.2006.8.26.0100 - So Paulo - voto n 19813 2/5

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Contrarrazes s fls. 1109/1127. Este o relatrio. Os apelados adquiriram unidades autnomas de empreendimento denominado Conjunto dos Bancrios Solar de Santana, sendo que eles quitaram todos os valores referentes ao contrato. Entretanto, concludas as obras do edifcio onde se localizam os apartamentos dos apelados, sob a alegao de irregularidades no empreendimento e existncia de dficit, a Bancoop pretendeu o rateio desse valor entre os cooperados, com base em deciso de assemblia. No caso, a Bancoop revestida da natureza jurdica de uma Cooperativa, sustenta que por operar essa modalidade de sistema que no visa o lucro, vislumbra, pela unio dos esforos dos cooperados, a construo do empreendimento com base em custo estimado e plano de pagamento. Assim, caso o montante final ora quitado fosse insuficiente cada cooperado ficaria adstrito ao pagamento do custo real da unidade habitacional construda. Sucede que, ao contrrio, o que se nota dos autos que houve uma simples compra e venda de imvel, os cooperados nunca tiveram nenhum poder de deciso, aderindo aos termos do contrato conforme estipulado unilateralmente pela apelante. Alis, em caso idntico, o Des. Relator Francisco Loureiro, no julgamento da Apelao Cvel n 994.08.018648-0 explicita: Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com
b Apelao n 0156905-20.2006.8.26.0100 - So Paulo - voto n 19813 3/5

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Nesse mesmo sentido, explica o Ilustre

Desembargador Jacobina Rabello: Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliria, a merecer, portanto, outro tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O entendimento acima vem sendo pacificamente seguido pela jurisprudncia (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3 Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antonio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a cooperativa habitacional est sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor. (Apelao Cvel n 185.033.4/6-00) Logo, a pretenso cobrana de resduo, com base na lei das cooperativas no procede, at porque no comprovou a
b Apelao n 0156905-20.2006.8.26.0100 - So Paulo - voto n 19813 4/5

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

origem do dbito, limitando-se, com base em clusula puramente potestativa a exigir o pagamento. o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao a venda de unidades autnomas de outro empreendimento que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo: No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida eu est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boa-f dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu. (Apelao Cvel n 994.09.318995-8) Assim, correta a r. sentena devendo ser integralmente mantida, inclusive com relao aplicao de multa. Ante o exposto, voto pelo desprovimento do recurso.

TEIXEIRA LEITE Relator

Apelao n 0156905-20.2006.8.26.0100 - So Paulo - voto n 19813 5/5