1

Um Estudo sobre as Vantagens da Adoo do Patrimnio de Afetao nas Incorporaes Imobilirias atravs das Demonstraes Contbeis de Incorporadoras da Regio Metropolitana de So Paulo. DANIEL VIEGAS RIBAS FILHO FUNDAO ESCOLA DE COMRCIO LVARES PENTEADO JOO BOSCO SEGRETI FUNDAO ESCOLA DE COMRCIO LVARES PENTEADO NELSON SATIO BITO FUNDAO ESCOLA DE COMRCIO LVARES PENTEADO Resumo Este trabalho reflete uma anlise do setor imobilirio em face aos dispositivos apresentados pelo Governo Federal no que diz respeito utilizao do Patrimnio de Afetao como forma de fomentar esta atividade. O Patrimnio de Afetao foi criado atravs da Medida Provisria 2.221 de 04/09/2001. Mais tarde com a finalidade de conferir-lhe maior credibilidade, o Governo alterou a citada Medida Provisria,principalmente, no aspecto tributrio no Projeto de Lei 3065/2004. Em 08/07/2004 o Senado Federal aprovou este Projeto de Lei, que submetido sano presidencial ,passou a vigorar como a Lei n 10.831. Este novo instrumento foi proposto pelo Governo, com a finalidade de oferecer maior segurana aos compradores e agentes financeiros neste segmento de atividade, criando mecanismos de controle e de apurao de impostos que aparentemente possibilitam uma melhor forma de controlar o andamento das obras e a possibilidade de no serem estes afetados por uma eventual quebra ou dificuldade por que possa passar a incorporadora. Foi criado regime especial de tributao com alquota nica de 7% sobre a receita lquida recebida. Para efetivar uma pesquisa emprica, foi obtida uma amostra dos dados contbeis das principais empresas incorporadoras da regio metropolitana de So Paulo. A hiptese de pesquisa definida desta forma: se o instrumento do Patrimnio de Afetao for favorvel para todos as partes interessadas - indstria da construo civil, agentes financeiros e promitentes compradores ento pode-se afirmar que o P.L. 3065 atingiu o seu objetivo.Testada a hiptese, verificou que das 10 empresas da amostra, 7 delas tiveram aumento de tributao. Desta forma, no foi possvel corroborar com a hiptese de pesquisa. Introduo O setor de incorporao imobiliria de fundamental importncia para o desenvolvimento da economia brasileira, na forma de gerao de empregos, onde absorve cerca de 1,1 milho de trabalhadores, principalmente mo de obra no qualificada, conforme tabela a seguir fornecida pelo Sindicato da Construo Civil do Estado de So Paulo SINDUSCON: Empregados na Construo civil, Brasil, Janeiro de 2004 Setores Preparao do terreno Estoque Variao Percentual Ms Acumulado nos ltimos 12 meses 34.711 1,08 5,42

Edificaes Infra-estrutura Obras de Instalao Obras de acabamento Obras Aluguel de equipamentos Incorpor.de imveis Eng. e arquitetura Servios Total
Fonte: Sinduscon Sindicato da Construo Civil do Estado de So Paulo/2004

724.991 73.269 85.226 90.563 1.008.760 4.239 68.085 90.703 163.027

1,64 0,14 1,71 0,87 1,44 0,38 0,50 1,09 0,83

-3,72 -2,85 2,74 3,66 -2,22 -1,56 2,34 5,95 4,21 -1,37

1.171.787 1,36

Tabela 1 Alm do fator gerao de empregos, o setor tem grande representatividade na formao do PIB e trabalha com baixos nveis de importao, no onerando a balana externa de pagamentos. A participao no PIB encontra-se na Tabela 2.

Ano 2000 2001 2002 2003

PIB 1.101,25 1.200,06 1.321,49 1.514,92

Construo Civil 88,91 90,80 93,88 96,84

% 8,07 7,56 7,10 6,39

Fonte: IBGE/2004

Tabela 2 Verifica-se pelos nmeros apresentados que a participao no PIB vem decrescendo a cada ano, fruto da falta de uma poltica clara e indefinida para este segmento. O setor de construo civil representado por dois tipos bsicos de atividades. A primeira a de construo pesada, que so as obras de infra-estrutura em geral, onde inclui as vias de transportes, obras de saneamento, de irrigao/drenagem, gerao de energia eltrica, industrias de telecomunicaes. A segunda, compreende o segmento de construo habitacional e comercial, foco deste trabalho. Nos ltimos anos fatores como a falta de confiana na economia, altas taxas de juros, poucas opes de obteno de crdito favorvel, queda do poder aquisitivo e a insegurana, relacionada ao crescente desemprego, tem causado uma grande queda nas vendas de unidades imobilirias destinados para a camadas da populao que so sensveis em relao renda e ao emprego, faltando, por parte do governo, um maior incentivo ao crdito imobilirio, seja na forma de alterao das normas vigentes, como tambm atravs da soluo de antigos problemas, verdadeiros esqueletos escondidos nos armrios, tais como os financiamentos habitacionais com resduo por conta do muturio, cujo valor do resduo que o muturio deve pagar, aps quitar todas as prestaes contratuais, corresponde a vrias vezes o valor do imvel. O segmento de alto padro o nico em que se observa aumento no nmero de novos lanamentos e a venda de unidades imobilirias tem se mostrado aquecida. A razo deste fato,

que se trata de um segmento de alto padro (apartamentos de 3 ou mais dormitrios), cujos investidores visam mais a valorizao imobiliria e no so to afetados pelos problemas de renda e emprego. A seguir, na tabela 3, apresenta-se o nmero de lanamentos mensais na Grande So Paulo. Pode-se verificar que o nmero de lanamentos vem diminuindo nos ltimos doze meses, principalmente no incio de 2004. Evoluo do nmero de unidades residenciais lanadas ltimos 13 meses na Regio Metropolitana de So Paulo Data 03/2003 04/2003 05/2003 06/2003 07/2003 08/2003 09/2003 10/2003 11/2003 12/2003 01/2004 02/2004 03/2004 Total ltimos 13 meses Mdia ltimos 13 meses
Fonte: Embraesp Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio/2004

Nmero de unidades 3.278 2.403 2.974 4.960 1.764 2.890 3.274 3.214 2.782 2.688 638 1.792 2.239 34.896 2.684

Tabela 3 O Brasil conta com um elevado dficit habitacional de cerca de 6,7 milhes de unidades de acordo com as estimativas em 2000 divulgados pela SECOVI SP - Sindicato da Habitao conforme a tabela abaixo. Este grave problema social alm de no contribuir para o crescimento do padro habitacional da populao brasileira, com a exploso do nmero de favelas e barracos, um fator preponderante para que os nmeros da violncia urbana cresam a cada dia. Na tabela 4 detalhamos o dficit habitacional, segregando os nmeros do Estado de So Paulo e regio metropolitana. Dficit habitacional Brasil So Paulo (estado) So Paulo (Regio Metropolitana) 2000 6,7 milhes 1,2 milhes 596 mil

Fonte:Secovi Sindicato do Setor Imobilirio/2004

Tabela 4

Ainda para demonstrar a fora e pujana do Setor Imobilirio, conforme dados do ano de 2000, obtidos junto ao Secovi, o setor imobilirio representa 19,26% do PIB, gerando 9,089 milhes de empregos diretos, indiretos e induzidos. Para cada R$ 1 milho aplicado so gerados 65 empregos. Como resposta a esta situao de abandono do Segmento Imobilirio, o Governo Federal apresentou ao Congresso Nacional o Projeto de Lei 3065/2004 que traz uma srie de incentivos a este setor, alm de incorporar uma nova proposta do Patrimnio de Afetao (que fora o assunto da Medida Provisria de nmero 2.221 de 04 de setembro de 2001). Dentre as novas medidas de incentivo ao setor imobilirio, visando aumentar o giro e o poder de negociao, alm do Patrimnio de Afetao, o PL 3065 tambm vem criar os seguintes trs novos ttulos e definir a figura do valor incontroverso nas atividades de crdito imobilirio: a)Criao da Cdula de Crdito Imobilirio CCI um papel criado para facilitar as negociaes de imobilirias entre as instituies financeiras e as empresas do setor imobilirio. emitida pelo credor de crdito imobilirio, logo com garantia real. um ttulo voltado para a securitizao de crditos no mercado financeiro. b)Criao da Letra de Crdito Imobilirio Somente poder ser emitida por instituio financeira expressamente autorizada pelo Banco Central. lastreada por crditos imobilirios garantidos por hipoteca ou por alienao fiduciria. Sua finalidade facilitar as negociaes entre instituies financeiras que com excesso de crditos imobilirios e aquelas que necessitem deste ttulo para compor sua carteira imobiliria. c) Cdula de Crdito Bancrio um ttulo de crdito emitido, por pessoa fsica ou jurdica, em favor de instituio financeira ou de entidade a esta equiparada, representando promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operao de crdito, de qualquer modalidade. d) Valor Incontroverso Dentro do objetivo do governo de alavancar o crdito para o setor imobilirio, foi criado um mecanismo a ser utilizado nas aes judiciais que tenham por objeto obrigaes decorrentes de emprstimos. Trata-se da quantificao do valor incontroverso, ou seja, no caso de discusso judicial, o autor dever discriminar na petio inicial, dentre todas as obrigaes contratuais, qual ou quais pretende discutir no processo.

Com esta alterao no dever ocorrer o que ocorre hoje em dia, quando um tomador de emprstimo em se achando lesado e recorrendo ao judicirio, ao obter uma liminar, no efetua mais nenhum pagamento at a deciso final do processo. Na nova situao, dever ser especificado, na petio inicial, qual o objeto da discusso, ficando a obrigao do pagamento sobre os demais pontos do contrato. Ou seja, tudo que no se est sendo discutido dever continuar a ser pago. Para se questionar algo na justia ter o muturio que ter um motivo consistente e com um bom embasamento jurdico, e isso sem dvida contribuir pra uma maior garantia aos financiadores, que tero menor risco sobre os valores financiados, gerando por conseqncia um aumento da disponibilidade de recursos para financiamento imobilirio e conseqente crescimento do setor, que o objetivo maior do projeto de lei aprovado. Objetivo do Trabalho O objetivo do presente artigo analisar as vantagens que o novo instrumento criado pelo Projeto de Lei 3065, que aprovado transformou-se na lei n 10.931 o Patrimnio de Afetao traz para o Segmento Imobilirio no Brasil. Problema de Pesquisa O problema de pesquisa envolvido est focado na verificao de que se o novo instrumento representado pelo Patrimnio de Afetao traz vantagens a todos os interessados envolvidos, mas, principalmente para a indstria da construo civil na sua atividade de incorporao imobiliria. Hiptese de Pesquisa A hiptese para este trabalho a seguinte: se o instrumento do Patrimnio de Afetao for favorvel para todos as partes interessadas - indstria da construo civil, agentes financeiros e promitentes compradores ento pode-se afirmar que o Projeto de Lei 3065 atingiu o seu objetivo. Metodologia de Pesquisa A metodologia aplicada envolveu a pesquisa bibliogrfica e a pesquisa emprica exploratria atravs da anlise quantitativa de uma amostra por convenincia de dez empresas incorporadoras, com alta relevncia em termos de participao no mercado da cidade de So Paulo. Patrimnio de Afetao A discusso sobre a necessidade de criao de um instrumento que desse maior garantia aos promitentes compradores e s instituies financeiras iniciou aps o efeito ENCOL. Esta empresa tratava-se de uma incorporadora que atua no segmento imobilirio na maioria das capitais do Brasil, com grande volume de obras, tocadas ao mesmo tempo. Ocorre que esta empresa por uma srie de motivos que no cabe aqui destacar, entrou em processo de falncia, deixando milhares de famlias sem o imvel que j haviam pago integralmente ou em grande parte. A partir deste grande problema os estudiosos dos assuntos imobilirios passaram a dedicar seu tempo em estudos na tentativa de encontrar uma soluo que passasse a evitar situaes como esta da ENCOL. Estes estudos passaram a ser capitaneados pela Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio ABECIP, atravs de sua rea jurdica, tendo como principal pesquisador o advogado Melhim Namem Chalhub, com grande contribuio na redao do texto com o

ttulo de Patrimnio de Afetao, que viria ser finalmente apresentado na forma do Projeto de Lei 3065, com os devidos ajustes introduzidos pelo Governo Federal na parte tributria. Conforme CHALHUB (2001,119) patrimnio de afetao pode ser admitido como sendo a segregao, no mbito do patrimnio geral, de uma esfera jurdica mais restrita, submetida a critrios especiais e que pode ter desenvolvimento econmico prprio, sendo este, assim, um patrimnio especial, cuja configurao peculiar decorre dos fins que determinam sua formao. Em outras palavras: determinados bens so destinados a alguma finalidade especial, e para alcanar tal finalidade, esses bens so objeto de destaque especial no patrimnio do seu titular, passando a integrar uma espcie de patrimnio autnomo. No se trata de ciso para se criar um novo patrimnio, distinto do patrimnio do titular, mas sim, da atribuio de uma autonomia funcional, por causa da destinao desses bens; necessrio, enfim, que os bens afetados cumpram determinada funo. E qual seria esta funo na atividade imobiliria? Sem dvidas seria a de oferecer uma maior garantia aos compradores, uma vez que o risco de perderem seu investimento seria mitigado. Ainda seguindo o raciocnio de CHALHUB (2001,126) a constituio de patrimnios de afetao s admitida nas hipteses autorizadas ou impostas por lei e com as limitaes que a lei prescrever, pois a separao de certos bens do patrimnio de uma pessoa pode, evidentemente, implicar reduo de garantia geral dos credores, representada pelo patrimnio geral. Para atingir o objetivo de oferecer maior garantia ao promitente comprador, principalmente daquele que compra o imvel na planta, o Patrimnio de Afetao traz no seu bojo uma srie de medidas que relacionamos a seguir, alm de manter segregado o bem imvel que vai ser adquirido a prazo pelos compradores, do patrimnio da empresa incorporadora. Pelas alteraes propostas, ganha fora a Comisso de Representantes, que poder juntamente com a instituio financiadora nomear pessoa fsica ou jurdica para fiscalizar e acompanhar a obra objeto do patrimnio de afetao, lembrando que os custos devero ser suportados por quem fizer a contratao do servio de auditoria ou acompanhamento da obra. Como obrigaes do incorporador, cabe destacar a promoo de todos os atos necessrios boa administrao e a preservao do patrimnio objeto de afetao, devendo manter apartados os bens e direitos objetos de cada incorporao, inclusive manter escriturao contbil segregada para cada incorporao submetida a este tipo de regime, mesmo que a legislao no obrigue a isso, entregando Comisso de Representantes com um perodo mnimo de trs meses, demonstrativos do andamento da obra e dos procedimentos adotados em relao aos recursos financeiros integrantes do patrimnio. Dever o tambm o incorporador abrir, manter e movimentar conta corrente especfica para cada empreendimento e somente podero ser utilizados os recursos na obra a que se refiram. Ainda dever o incorporador garantir o livre acesso obra e aos registros da mesma atravs dos livros, contratos, extratos de conta corrente e demais documentos relativos ao empreendimento, pessoa indicada pela Comisso de Representantes para anlise e auditoria dos nmeros apresentados. A decretao de falncia ou insolvncia civil do incorporador, conforme descrito no projeto de lei, no atinge o patrimnio de afetao constitudo, no fazendo parte da massa falida, devendo a Comisso de Representantes convocar os titulares de fraes ideais para

decidir, atravs de assemblia geral, a criao do condomnio da construo, determinando os termos da continuao da obra ou a liquidao do patrimnio de afetao; caso a obra seja financiada por agente financeiro, este poder efetuar a convocao dos muturios. No caso da assemblia geral deliberar pela ratificao do mandato da Comisso de Representantes, estes estaro investidos de poderes para firmar os contratos definitivos a que estavam obrigados os incorporadores, tendo a comisso poderes para executar todos os atos relativos ao empreendimento. Havendo a deciso de continuar com a obra, os adquirentes assumem a responsabilidade pelos direitos e obrigaes relativos incorporao, inclusive quanto ao financiamento se for o caso, respondendo cada adquirente individualmente pelo saldos que porventura existam entre as receitas e despesas. Ficar a Comisso de Representantes, no caso de deliberao da assemblia geral pela continuidade da obra, investida de mandado legal para receber as parcelas vencidas e vincendas, objetivando a total execuo da obra. Decidindo-se pela continuidade do empreendimento, a Comisso de Representantes ter prazo de sessenta dias, a contar da data da assemblia, para, atravs de leilo, negociar as unidades que no tiverem sido vendidas pelo incorporador at a data da decretao da falncia do mesmo. Em certas situaes, pode o patrimnio de afetao considerar-se constitudo independente da manifestao da vontade, operando-se sua constituio por fora da prpria lei. Contudo, em situaes, como o da utilizao na atividade imobiliria, o mesmo s se efetiva mediante manifestao de vontade das partes interessadas (agente financeiro, incorporador, e promitente comprador) na conformidade da lei autorizadora da segregao. O patrimnio de afetao tem ativo e passivo prprios, podendo ser formado tanto por bens, direitos e obrigaes com que tiver sido originalmente formado, como tambm, pelos frutos e encargos advindos da gesto desse patrimnio e pelos encargos que eventualmente se venham a imputar a ele. A incorporao imobiliria j havia sido contemplada com essa possibilidade atravs da lei 4.591/64, onde tnhamos que o terreno, as acesses, as receitas provenientes da venda de unidades e, de outro lado, as obrigaes, entre as quais as de natureza fiscal, trabalhista, os dbitos por aquisio de materiais, o lucro do incorporador, todo esse complexo de direitos e obrigaes, enfim, constituiria um ncleo patrimonial que, embora integrante do patrimnio geral do incorporador, operaria destacadamente dele, com a autonomia necessria a concluso da construo e entrega das unidades aos adquirentes. O acervo patrimonial relativo ao negcio de incorporao do edifcio, assim, teria sua prpria esfera patrimonial, dentro da qual estariam confinados os direitos e as obrigaes das partes envolvidas, que se beneficiariam dos resultados do negcio e, na contrapartida, responderiam pelas respectivas dvidas, respondendo s eles por essas dvidas, ressalvada, obviamente, a responsabilidade do incorporador, decorrente das suas obrigaes legais e contratuais relativas construo e entrega de coisa futura, por preo determinado ou determinvel, CHALHUB (2001,p.131). Finalmente, segundo o mesmo autor, o propsito basilar da formao do patrimnio de afetao , como j visto, o de assegurar a incolumidade de certos bens que esto destinados a determinado fim, afastando-os das eventuais conseqncias de quebra das partes envolvidas.

Tendo como base a idia do patrimnio de afetao e com o objetivo de fomentar a atividade imobiliria, o governo federal vem tentando criar condies para que este instrumento seja aceito e utilizado pelo mercado. Para tanto, atravs de medida provisria e posteriormente projeto de lei, o governo busca dar incentivo e sustentao a esse modelo na indstria imobiliria, conforme veremos a seguir. Regime Tributrio Especial do Patrimnio de Afetao Com a Medida Provisria n 135 de 30/10/2003, convertida em Lei 10.833 de 19/12/2003, a Confins passou de 3% para 7,6% a partir de Fevereiro de 2.004, apesar do tributo deixar de ser cumulativo, nos casos em que a opo seja por Lucro Real, o setor de Construo Civil tem a expectativa de pagar mais por ter a cadeia produtiva mais curta, portanto, pouco crdito a restituir. A outra questo que o setor absorve um numero grande de mo de obra, mesmo que seja no qualificada, os custos que representam cerca de 40% do total dos custos da construo. Diante do flagrante aumento de carga tributria a que estaria sujeita a atividade imobiliria, alteraes foram introduzidas pela Lei n 10.865 de 30/04/2004, onde altera o artigo 10 da Lei 10.833, determinando que as receitas das atividades imobilirias estaro sujeitas s normas anteriores a publicao da Lei 10.833 at 31 de dezembro de 2006, ou seja, a COFINS ser calculada pela alquota de 3,00 % at esta data, cumulativamente. Considerando os dados apresentados anteriormente, pode-se entender a preocupao do governo com o setor imobilirio. Tamanha esta preocupao que em 04 de setembro de 2001, foi editada a Medida Provisria n 2.221 que tratava de assuntos relacionados a indstria imobiliria, com uma tentativa de dar maior confiabilidade ao mercado atravs da instituio do Patrimnio de Afetao. Neste perodo o mercado ainda vivia os reflexos da quebra da ENCOL, o que chamava a ateno era a vulnerabilidade do mercado em relao a crises financeiras por que poderiam passar as construtoras. Contudo, a adeso a nova sistemtica no despertou interesse dos empreendedores, nem to pouco dos potenciais compradores, o governo imaginava que por presso destes a tendncia seria uma migrao das construtoras para a nova sistemtica, por fora de mercado. Algumas questes merecem destaque quanto a falta de interesse em aderir ao novo modelo. Primeiramente que a escolha de assumir uma nova sistemtica de administrao era facultativa, portanto, s depois de efetivamente saber se seria vantajoso que as empresas realmente adeririam a tal mudana. Segundo que alguns riscos ainda permaneciam, com base no texto da Medida Provisria, em caso de falncia, a obra responderia solidariamente com a empresa por algumas dvidas desde que vinculadas ao patrimnio de afetao. Ou seja, vinculadas diretamente s despesas do empreendimento contratado. So obrigaes tributrias, previdencirias e trabalhistas, por exemplo, que precisam ser quitadas antes de dar continuao obra aps a decretao de falncia da incorporadora ou construtora. Existia, assim, o risco dos condminos terem que pagar valores pertencentes a outros empreendimentos do mesmo incorporador, no caso das obrigaes tributrias (imposto de renda, contribuio social, etc) desses empreendimentos no terem sido honradas, para

somente depois terem o direito de finalizarem suas obra. Logicamente que esta situao acabou por no estimular nem as construtoras nem os compradores a utilizar esta sistemtica. Mas levando-se em conta a influencia deste mercado na economia do pas, o governo encaminhou ao congresso, em 3 de maro de 2004, Projeto de Lei sobre este assunto, que foi aprovado pelo congresso em 08 de julho de 2004, sancionada como Lei n 10.931. O projeto aprovado descreve a necessidade de criao de um regime especial de tributao para as incorporaes imobilirias, com alteraes no Decreto-Lei n 911 de 01/10/1969 e das Leis N 4.591 de 16/12/1964, n 4.728 de 14 /07/1965 e n 10.406 de 10/01/2002, todas relacionadas a questo imobiliria. Conforme trabalho apresentado em outubro de 2000 pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil - SECOVI SP, denominado Indstria Imobiliria Gerao de Tributos de Cludio Bernardes, o setor imobilirio tem uma gerao de tributos de 38,28% sobre 100% do valor bruto investido. Sendo considerado o valor correspondente ao financiamento para aquisio de imvel, que na mdia est em 70% do valor da transao, a gerao de tributos chega a 62,78% do valor disponibilizado pelo sistema financeiro s empresas produtoras. Ainda segundo o mesmo trabalho, a distribuio da carga tributria gerada na produo imobiliria para um empreendimento, no municpio de So Paulo, de 71% para o governo federal, 16% para o governo estadual e 13% para o governo municipal. Pela nova proposta do governo, a adeso ao regime continua sendo facultativa, porm foram criadas garantias a mais visando o incentivo a esta opo. Como exemplo destas garantias pode-se destacar o Art.3 que diz o terreno e as acesses objeto da incorporao imobiliria sujeitas ao regime especial de tributao, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, no respondero por dvidas tributrias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas IRPJ, Contribuio Social sobre o Lucro Lquido CSLL, Contribuio para os Programas de Integrao Social e Formao do Patrimnio do Servidor Pblico PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4 sobre as receitas auferidas no mbito da respectiva incorporao. (ou seja o prprio patrimnio de afetao). Como forma de atrair o mercado e os consumidores para o sistema proposto, foi criado um regime especial de tributao, onde um nico pagamento de 7% (sete por cento) da receita mensal recebida corresponder ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuies: . Imposto de Renda das Pessoas Jurdicas IRPJ (3%) ; . Contribuio para o PIS / PASEP (0,65%); . Contribuio Social Sobre o Lucro Lquido CSLL (2,2%); . Contribuio para Financiamento da Seguridade Social- COFINS (1,15%); primeira vista, parece bem interessante para as construtoras aderirem ao novo regime proposto, visto que aparentemente temos uma diminuio da carga tributria e uma simplificao na forma de apurao dos tributos, que no ramo de atividade em que est inserido bem complexo e com uma srie de Instrues Normativas da Secretaria da Receita

10

Federal que acabam por impor um grande nmero de controles visando a apurao do resultado base para clculo dos impostos. A seguir demonstra-se a apurao dos tributos com base na proposta enviada pelo executivo em comparao com os balanos das empresas da rea, disponveis na CVM e na BOVESPA. A amostra utilizada contempla uma parcela de empresas que representam parcela significativa do mercado imobilirio na regio metropolitana de So Paulo e que tem seus balanos publicados e divulgados. Vale ressaltar que no clculo do PIS e da COFINS, foram utilizadas as alquotas vigentes nas datas dos balanos disponveis, como forma de manter os nmeros sem distores, ou seja, no consideramos as novas alquotas determinadas na Lei 10.833 de 19/12/2003 com vigncia a partir de fevereiro de 2004. Na amostra esto as lideres no mercado segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio - Embraesp, e empresas com participao expressiva tanto no ranking de construo vertical e em dados consolidados considerando unidades residenciais e comerciais, nmeros estes referentes a regio metropolitana de So Paulo, conforme dados publicados na revista Tem Construo editada em Janeiro/Fevereiro de 2004. Por se tratarem de tabelas com vrios incorporadores, visando comparar a tributao pelo critrio atual do lucro real, em comparao com o critrio do lucro presumido introduzido pelo novo Projeto de Lei, as empresas foram divididas para facilitar a apresentao das tabelas. Assim, inicialmente preparou-se duas tabelas com cinco empresas em cada uma, utilizando o lucro real e posteriormente duas tabelas com as mesmas incorporadoras fazendo o clculo dos impostos pelo critrio do lucro presumido alquota nica de 7% .
Clculo dos impostos Lucro Real

Gafisa

Rossi

Dez/2003 Dez/2003 Receita bruta de servios R$ mil * PIS 0,65% COFINS 3,00% Resultado antes do IRPJ / CSLL * (publicado) IRPJ Alquota de 15% (3) IRPJ Alquota adicional de 10% (4) vendas e (1) (2) 457.709 -2.975 -13.731 61.148 -9.217 -6.121 189.584 -1.232 -5.688 -10.098 0 0

Lix da Cunha Dez/2003 22.305 -145 -669 11 -2 0

Company S.A. Dez/2003 79.284 -515 -2.379 4.886 -733 -465

Itasa Empreend. Dez/2003 14.493 -94 -435 155 -23 0

11

(acima de R$ 240 mil) CSLL Alquota de 9% Total dos impostos (1+2+3+4+5) (5) -5.530 -37.575 0 -6.920 -1 -817 -440 -4.531 -14 -566

Fonte: CVM/BOVESPA *

Tabela 5 Fonte: o prprio autor Clculo dos impostos Lucro Real

Wasserman Dez/2003

Brascan

Inpar

Dez/2002 Dez/2002 314.384 -2.043 -9.432 39.614 -5.942 -3.937 -3.565 -24.920 92.108 -599 -2.763 28.030 -4.205 -2.779 -2.523 -12.868

Mtodo engenharia Dez/2002 208.000 -1.352 -6.240 -22.023 0 0 0 -7.592

Adolpho Lindenberg Dez/2002 14.773 -96 -443 121 -18

Receita bruta de vendas e servios R$ mil * PIS 0,65% COFINS 3,00% Resultado antes do IRPJ / CSLL * (publicado) IRPJ Alquota de 15% (3) IRPJ Alquota adicional de (4) 10% (acima de R$ 240 mil) CSLL Alquota de 9% Total dos impostos (1+2+3+4+5) (5) (1) (2)

6.156 -40 -185 -323 0 0 0 -225

-11 -568

Fonte: CVM/BOVESPA *

Tabela 6 - Fonte: o prprio autor Clculo dos impostos Regime especial de tributao- alquota total de 7% Gafisa Rossi Dez/2003 Dez/2003 Receita bruta de vendas e servios R$ mil * COFINS 3 % PIS 0,65 % IRPJ 2,2 % CSLL 1,15 % (1) (2) (3) (4) 457.709 189.584

Lix da Cunha Dez/2003 22.305

Company S.A. Dez/2003 79.284

Itasa Empreend. Dez/2003 14.493

-13.731 -2.975 -10.070 -5.264

-5.688 -1.232 -4.171 -2.180

-669 -145 -491 -257

-2.379 -515 -1.744 -912

-435 -94 -319 -167

12

Total dos impostos (1+2+3+4)

Fonte: CVM/BOVESPA *

-32.040

-13.271

-1.561

-5.550

-1.015

Tabela 7 Fonte: o prprio autor Clculo dos impostos Regime especial de tributao- alquota total de 7% Wasserman Brascan Dez/2003 Receita bruta de vendas e servios R$ mil * COFINS 3 % PIS 0,65 % IRPJ 2,2 % CSLL 1,15 % (1) (2) (3) (4) 6.156

Inpar

Dez/2002 Dez/2002 314.384 92.108

Mtodo engenharia Dez/2002 208.000

Adolpho Lindenberg Dez/2002 14.773

-185 -40 -135 -71

-9.432 -2.043 -6.916 -3.615

-2.763 -599 -2.026 -1.059

-6.240 -1.352 -4.576 -2.392

-443 -96 -325 -170

Total dos impostos (1+2+3+4)

Fonte: CVM/BOVESPA *

-431

-22.007

-6.448

-14.560

-1.034

Tabela 8 Fonte: o prprio autor Nas tabelas 09 e 10 a seguir demonstra-se as diferenas apuradas entre o clculo pelo lucro real e pelo regime especial de tributao com base no patrimnio de afetao:

Resumo Geral

Gafisa

Rossi

Lix da Cunha

Company S.A.

Itasa Empreend.

Impostos apurados Lucro Real 37.575 (1) Impostos apurados - Regime 32.040 especial (2)

6.920

817

4.531

566

13.271

1.561

5.550

1.015

13

Diferena ( 1 2 ) Tabela 09 Fonte: o prprio autor

(5.535)

6.351

745

1.019

448

Resumo Geral

Wasserman Brascan

Inpar

Mtodo Engenharia

Adolpho Lindenberg

Impostos Real (1)

apurados

Lucro

225

24.920

12.868

7.592

568

Impostos apurados- Regime especial (2) Diferena ( 1 2 ) Tabela 10 Fonte: o prprio autor

431

22.007

6.448

14.560

1.034

206

(2.913)

(6.421)

6.968

466

Para efeito da apurao acima demonstrada de impostos, consideramos como base de clculo para o PIS e COFINS a receita bruta de vendas e servios apresentada nos balanos divulgados, e como base para clculo de IRJP e CSLL o resultado antes da tributao dos mesmos, dados estes tambm disponibilizados nas publicaes. Como as informaes sobre as incluses e excluses tanto para o IRPJ quanto para a CSLL, no esto disponibilizadas nas demonstraes contbeis, fonte das informaes para a pesquisa emprica quantitativa realizada deixou-se de computar estes impostos a compensar. Com os dados obtidos pela pesquisa proposta, conforme demonstrado nas tabelas 10 e 11, a opo pelo patrimnio de afetao se mostrou vantajosa da forma como foi enviado o Projeto de Lei pelo Executivo. Esta concluso foi obtida pela comparao direta das duas formas de clculo dos impostos. A nova forma proposta ainda teria a desvantagem de no permitir a compensao de prejuzo em determinado empreendimento com o lucro em outro empreendimento. Embora aparentemente tenhamos alquotas menores na proposta pela opo pelo patrimnio de afetao, na prtica, pelos dados demonstrados, a maioria das empresas teria uma carga tributria maior utilizando esta opo de tributao.

14

J que o governo demonstrou claramente a inteno de alavancar o setor imobilirio, o que pode garantir uma crescente na oferta de emprego neste setor, que, como j vimos, um dos mais importantes termmetros da nossa economia, caberia uma reviso na proposta encaminhada ao Congresso Nacional. Por certo, uma parceria ou um grupo de trabalho contando, por exemplo com lideranas nacionais ou regionais, como o SECOVI, sindicato das empresas do setor, pudesse atravs de estudos mais detalhados aprimorar a proposta, criando assim a possibilidade de que a adoo do patrimnio de afetao possa ser vantajosa, no s para os compradores, mas tambm para os empreendedores. Tambm importante esclarecer que da forma como est redigido o projeto de lei, no fica claro que a tributao proposta definitiva, ou se trata apenas de uma antecipao dos impostos. Um ponto a ser mencionado que apesar da pesquisa realizada demonstrar que fiscalmente no vantagem optar pelo patrimnio de afetao, as alteraes introduzidas pelo Executivo, atravs do regime especial de tributao facilitaro os controles e os clculos por empreendimentos. Estes resultados quantitativos demonstram que o Governo Federal deveria apresentar proposta mais abrangente proporcionando, efetivamente, um reduo tributria ao segmento imobilirio, com o fim de assegurar ao comprador, especialmente em se tratando de imvel na planta, uma garantia mais firme sobre seu investimento, ao mesmo tempo que daria um maior nimo ao setor que, como visto, tem grande representatividade na economia do pas.

Concluses Entende-se que, a princpio, com base nas anlises e nos dados demonstrados, que no se pode corroborar a hiptese bsica deste trabalho, uma vez que das dez empresas testadas, sete delas, ou seja 70%, tiveram um aumento de tributao. Assim fica evidenciado que a proposta do Projeto de Lei 3065 ainda no uma opo interessante para um dos segmentos envolvidos que a Indstria da Construo Civil. Para que a opo pelo patrimnio de afetao, torne-se atrativa para este segmento, falta ao Governo Federal oferecer mais incentivos ao setor imobilirio, dada a sua importncia na gerao do PIB. certo que a primeira proposta feita pela Medida Provisria n 2.221 de setembro de 2001, onde o comprador era tambm responsvel por honrar eventuais dbitos decorrentes de uma possvel falncia do empreendedor no atendia s necessidades do mercado, portanto o Projeto de Lei encaminhado em maro de 2004 um avano considervel em se tratando das garantias dos compradores.

15

De outro lado, deveria o governo, a quem cabe o papel de alavancar nossa economia como um todo, ou de proporcionar uma base para que isso ocorra em situao sustentvel, uma viso no tanto arrecadadora, levando tambm em considerao a questo social que est envolvida neste segmento, seja pela possibilidade da realizao, por parte de um grande nmero de famlias do sonho da casa prpria, seja pelo nmero de postos de trabalho que este setor da economia pode gerar, vindo inclusive a atender uma promessa de campanha do atual governo. Bibliografia CHALHUB, Melhim Namem: Trust : Perspectivas do direito contemporneo na transmisso da propriedade para administrao de investimentos e garantia. Rio de Janeiro, Renovar:2001. REVISTA Tem Construo, Edio de Janeiro/Fevereiro de 2004. SINDUSCON, Sindicato da Construo Civil do Estado de So Paulo. IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica EMPRAESP Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio www.receita.fazenda.gov.br IUDCIBUS, Srgio de: Teoria da Contabilidade 7 Edio. So Paulo, Editora Atlas:2004. IUDCIBUS, Srgio de , MARTINS, Eliseu, GELBCKE, Ernesto Rubens: Manual de Contabilidade das Sociedade por Aes (Aplicvel s demais Sociedades) FIPECAFI. So Paulo, Editora Atlas:2003. YIN,Robert. Estudo de Alegre,Bookman:2001. Caso Planejamento e Mtodos. 2Edio, Porto

BERNARDES,Cludio. Indstria Imobiliria Gerao de Tributos, SECOVI-SP, 2004.

Lista de tabelas: Tabela 1 - Empregados da construo civil Tabela 2 - Participao da construo civil no PIB nacional Tabela 3 Evoluo do nmero de unidades residenciais lanadas Tabela 4 Dficit habitacional Tabela 5 Clculo dos impostos pelo lucro real Tabela 6 Clculo dos impostos pelo lucro real Tabela 7 Clculo dos impostos pelo projeto de lei

16

Tabela 8 Clculo dos impostos pelo projeto de lei Tabela 9 Resumo geral com apurao das diferenas de imposto Tabela 10 Resumo geral com apurao das diferenas de imposto