SECRETARIA DA HABITAO

PPP HABITACIONAL CENTRO DA CIDADE DE SO PAULO AUDINCIA PBLICA

Casa Paulista 25 Maro 2013

GOVERNO DO ESTADO DE SO PAULO Geraldo Alckmin SECRETARIA DA HABITAO Slvio Torres

AGNCIA PAULISTA DE HABITAO SOCIAL

CONCESSO ADMINISTRATIVA REA CENTRAL DA CIDADE DE SO PAULO

A Secretaria de Estado da Habitao SH, e sua Agncia Paulista de Habitao Social Casa Paulista, diante da aprovao havida na 53 Reunio Ordinria do Conselho Gestor do Programa Estadual de Parcerias Pblico-Privadas, realizada no dia 27 de fevereiro de 2013, comunica aos interessados que realizar audincia pblica, em atendimento ao disposto no artigo 39 da Lei Federal 8.666/93, para tornar pblico o modelo de PPP aprovado por aquele rgo deliberativo visando concesso administrativa para requalificao urbana da rea central da cidade de So Paulo a partir da oferta de habitao e prestao de servios correlatos. A audincia ser realizada no dia 25-03-2013, s 9h30, no Auditrio do Edifcio Cidade I, situado na Rua Boa Vista, 170, Mezanino, Centro, So Paulo/SP, ocasio em que os interessados tero acesso s informaes necessrias.

OBJETO DA PPP HABITACIONAL Concesso Administrativa para oferta de 20.221 unidades habitacionais (12.508 HIS e 7.713 HMP) na rea central da cidade de So Paulo, compreendendo: Aquisio de terrenos, elaborao de projetos, execuo de obras de edificao habitacionais; Elaborao de projetos e execuo de obras para implantao de infraestrutura e equipamentos sociais; Prestao de Servios:

OBJETIVOS ESPECFICOS E ESTRATGIAS DA PPP HABITACIONAL Objetivos Especficos

Requalificao urbana de reas determinadas por Setores de Interveno, mediante a oferta de unidades habitacionais de interesse social no centro da cidade de So Paulo. Requalificar o espao urbano; Acelerar o processo de repovoamento da rea central. Contribuir para o processo de incluso social; Otimizar o uso da infraestrutura, equipamentos e dos bens pblicos existentes na rea Central. Aproximar a moradia dos locais de oferta de emprego; Otimizar o transporte pblico; Utilizao majoritrias dos imveis inseridos em ZEIS. Identificao de oportunidades para interveno destinada a oferta de habitao, alm de incrementos qualificao dos espaos pblicos, dos equipamentos sociais e da otimizao da oferta de transporte coletivo. Tomar os eixos das ferrovias como estruturadores das intervenes

Estratgias

PPP REA CENTRAL DA CIDADE DE SO PAULO

MAPA DO CENTRO EXPANDIDO

Distritos-alvos da Interveno: S, Repblica, Santa Ceclia,

Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brs, Mooca, Belm, Cambuci, Liberdade, Bela Vista

SETORES DE INTERVENO
SETOR A : FERROVIA - SETOR OESTE Recortes 01: Barra Funda Santa Ceclia; 07: Pari Tamanduate; 08: Bom Retiro; 09: Pari

SETOR B REPBLICA / BELA VISTA Recortes 02-03-04-05-06

SETOR C LIBERDADE / BRS

Recortes 13: Brs Radial Leste; 4: Liberdade Cambuci

SETOR D INDSTRIAS CAMBUCI / MOOCA

Recorte 15 Indstrias Cambuci/Mooca

SETOR E FERROVIA - SETOR LESTE Recortes: 10: Indstrias Brs; 11: Brs ferrovia; 12: Metr Bresser - Radial Leste; 17: Belenzinho

SETOR F INDSTRIAS BELM Recorte 16 Belm Celso Garcia

DISTRIBUIO DOS SETORES DE INTERVENO

DISTRIBUIO DOS SETORES DE INTERVENO

HISTRICO
Lei Estadual n 12.801, de 2008, que criou o FPHIS e o FGH. Decreto N 57.370, de 2011, que instituiu a Agncia Paulista de Habitao Social CASA PAULISTA e criou a Poltica de Fomento Habitao de Interesse Social no Estado, para (i) Fomentar a participao de agentes promotores privados no provimento de habitao e (ii) Superar o modelo que tem o setor pblico como o provedor quase exclusivo da habitao para as populaes de baixa renda no Estado. Estudo da SPDR de 2008 apontou: (i) Necessidade de se elaborar uma poltica pblica articulada de reocupao do Centro, tendo a implementao de projetos habitacionais como varivel estratgica; (ii) Investimentos pblicos em habitao, transporte e educao exigidos pela expanso na periferia so trs vezes superiores aos que seriam demandados num programa de habitao social no centro.

HISTRICO
31/out/2011 - Aprovao da proposta preliminar no CGPPP (41 reunio): 10.000 uh na regio central da cidade de So Paulo; 16/abr/2012 - Edital de Manifestao de Interesse Privado MIP (Chamamento Pblico: 32 empresas cadastradas); 15/out/2012 - Apresentao das Propostas: 05 Empresas entregaram estudos: (i) Bairro Novo; (ii) Brookfield/Concremat; (iii) CITADD; (iv) Consrcio Reviva; e (v) Instituto URBEM Constituio de Grupo de Trabalho, sob coordenao da Secretaria Executiva do CGPPP para anlise dos estudos propostos e formulao da Modelagem Final da PPP. O Grupo contou com assessoria da Fundao Instituto de Pesquisas Econmicas FIPE; 15/dez/2012 - Concluso das Anlises pela UPPP 27/fev/2013 Aprovao da Modelagem pelo CGPPP 25/mar/2013 Audincia Pblica

PBLICO ALVO E DISTRIBUIO DAS MORADIAS Famlias com renda bruta mensal at 16 salrios mnimos, priorizando as que ganham at 5 pisos salariais do Estado. Populao que trabalha, comprovadamente, na rea central da cidade de So Paulo; 2000 unidades direcionadas para atender compromissos da SH assumidos formalmente em processo pblico de seleo e habilitao.

PBLICO ALVO E DISTRIBUIO DAS MORADIAS

FAIXAS RF1 H RF2 I RF3 S RF4

R$ 755 a R$ 1.510,00 + de R$ 1.510,00 a R$ 2.265,00 + de R$ 2.265 a R$ 3.020,00 + de R$ 3.020,00 a R$ 4.068,00

SUBTOTAL
H RF5 + de R$ 4.068,00 a R$ 7.550,00 M RF6 + de R$ 7.550,00 a R$10.848,00 P SUBTOTAL

TOTAL

UH 3.261 3.299 2.974 2.974 12.508 3.159 4.554 7.713 20.221

Nota: As faixas podero sofrer alteraes para ajustamento s condies de crdito oferecidas no mercado imobilirio e/ou combinar subsdios federais, ou, ainda, em decorrncia de atualizaes salariais..

MODELAGEM FINAL ESTRUTURA DO PROJETO PPP HABITACIONAL Definio do estudo de referncia: adotada a proposta urbanstica do Instituto URBEM.; Definio do grau de aproveitamento das propostas recebidas. Definio do escopo e responsabilidades da Concessionria; Identificao dos Investimentos para implantao dos empreendimentos CAPEX Montagem do modelo financeiro do Projeto PPP Habitacional Concesso Administrativa Diretrizes Bsicas do Edital e Contrato Proposio do Cronograma do Projeto.

OFERTA POR SETOR DE INTERVENO

LOTES LOTE 1 SETORES SETOR A SETOR B LOTE 2 SETOR C SETOR D LOTE 3 SETOR E SETOR F

HIS 4319 1711 1679 1560 1596 1643 12.508

HMP 2757 1146 1229 849 998 734 7.713

TOTAL

7.076 2.857 2.908 2.409 2.594 2.377 20.221

7.076 8.174 4.971 20.221

TOTAL

Nota: HIS e HMP no conceito da legislao do Municpio de So Paulo.

DISTRIBUIO ESPACIAL DOS LOTES

RESPONSABILIDADES DO PODER CONCEDENTE Balizamentos da oferta de moradias:

Caractersticas tcnicas dos produtos; Setores de interesse; Infraestrutura e equipamentos;

Diretrizes e critrios de cadastramento e financiamento das famlias beneficirias Poltica de subsdios; Especificao dos servios de gesto condominial e do trabalho social Garantia ao setor privado do pagamento da contraprestao contratual. Outorga de poderes para a SPE promover desapropriao de imveis e implantar os empreendimentos.

RESPONSABILIDADES DA CONCESSIONRIA

Criar uma Sociedade de Propsito Especfico (SPE) - obrigatrio Captar os recursos para realizao dos Investimentos Prestar Servios:
Cadastramento e habilitao da populao alvo; Financiamento s famlias direta ou indiretamente; Gesto dos contratos de financiamento; Trabalho social de pr e ps ocupao; Reassentamento, se for o caso; Gesto condominial; Gesto das reas comerciais e de servios dos empreendimentos;; Outros correlatos funo habitacional porventura exigveis no edital de licitao

Ajuizar aes de desapropriao de imveis Promover Incorporaes Imobilirias

MODELO FINANCEIRO DA CONCESSO

Valor Total do Investimento: Investimento Privado: Contraprestao Poder Concedente: Participao PMSP

R$ 4.638 milhes R$ 3.016 milhes R$ 1.622 milhes R$ 404 milhes

Prazos do Projeto: 20 anos, sendo 2 a 6 anos para implantao do empreendimentos 14 a 18 anos para operao Subsdios (j computados na contraprestao): Faixas de renda destinatrias das HIS;

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

Concorrncia Internacional

Admisso de empresas brasileiras e empresas estrangeiras; Inverso de Fases proposta de preo seguida de abertura do envelope de habilitao (Artigo 13 da Lei Federal 11.079/04). Diviso do objeto em 3 lotes (sem limitao adjudicao de Lotes para um mesmo licitante): Lote 1 - Setor A = 7.076 unidades Lote 2 - Setor B + C + D = 8.174 unidades Lote 3 - Setor E + F = 4.971 unidades Total: 20.221 unidades

Permitida a participao de:

Sociedades isoladas ou consrcios (sem limitao no nmero de participantes; Fundaes ou fundos Entidades privadas de previdncia complementar Instituies financeiras Fundos de Investimento em Participaes (FIP) Empresas com atividades de investidoras financeiras Fundos de private equity

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

Garantias do Privado
Proposta - R$ 40,0 milhes => correspondente a 1,0 % do valor do Investimento Execuo - R$ 200,0 milhes => correspondente a 5,0 % do valor do Investimento Comprovao de Patrimnio Lquido Mnimo 10% do CAPEX R$ 400 milhes (empresa isolada) 13% do CAPEX R$ R$ 520 milhes (consrcios) No h exigncia de comprovao da situao financeira por indicadores

Qualificao Econmico-Financeira

Habilitao Jurdica, Regularidade Fiscal, Capacitao Tcnica e Declaraes Critrio de Julgamento e Seleo

Proposta Comercial e Plano de Negcios

Menor Valor da Contraprestao Mxima Anual Declarao de Instituio Financeira atestando a sua viabilidade

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

Atestados Tcnicos
Participao em empreendimentos com investimentos de pelo menos (equivalente a 20% do investimento estimado por Lote):
Lote 1 R$ 300 milhes; Lote 2 R$ 400 milhes Lote 3 R$ 200 milhes

Comprovao de ter implantado (equivalente a 25% do total de unidades por Lote)

Lote 1 1.700 unidades; Lote 2 2.000 unidades; Lote 3 1.200 unidades;

Comprovao de ter executado servios de gesto condominial em empreendimento com pelo menos 300 unidades, para quaisquer dos lotes.

DIRETRIZES DO EDITAL E CONTRATO

Unidades habitacionais pr-definidas - Oferta Mandatria Mnima. Pblico Alvo (risco de demanda) definido no Edital - Requisitos
mnimos para elegibilidade;

Cadastramento dos interessados feito pelo Parceiro Privado SPE e fiscalizado pelo Poder Concedente; Se houver excesso de demanda, critrios de desempate. Se houver falta de demanda, reavaliao dos critrios.

ALOCAO DE RISCOS
DEMANDA: Concessionria, exceto quando imposto pelo Poder Concedente; ENGENHARIA (inclusive projetos): exclusivo da Concessionria; GEOTCNICOS E INTERFERNCIAS: exclusivos da Concessionria; ARQUEOLGICOS: exclusivo Poder Concedente; AMBIENTAIS:
Licenas Prvia, Instalao e Operao: responsabilidade da Concessionria.

MANIFESTAES POPULARES CONTRRIAS AO PROJETO: Poder concedente; DECISES JUDICIAIS OU ADMINISTRATIVAS QUE IMPEAM A DISPONIBILIZAO DAS REAS PARA IMPLANTAO DOS EMPREENDIMENTOS: Poder Concedente

CONDIES CONTRATUAIS
Condies prvias contratao:
Apresentao de Garantia de Execuo; Constituio e subscrio do capital social da SPE; Ressarcimento dos estudos resultantes da MIP; Publicao do extrato do contrato no DOE; Constituio da garantia de pagamento do Poder Concedente;

Condies Suspensivas: Remunerao da Concessionria:

Contraprestao Mensal

Garantia de pagamento da contraprestao pelo Poder Concedente:

Constituio de Fundo de Investimento e penhor de suas quotas Seguros: Responsabilidade Civil, Engenharia all risks Outras explicitadas no edital

CONDIES CONTRATUAIS
Penalidades: Multas em razo da gravidade da infrao; demais penas previstas na legislao; Licenas: Todas as licenas so de responsabilidade do Parceiro Privado. Subcontratao: Admitida, nos termos do contrato Reajuste: IPC-Geral Alocao de Riscos: Conforme Minuta do Contrato; Soluo de Conflitos: Comisso de Acompanhamento e Arbitragem.

CRONOGRAMA DO PROJETO EVENTOS

AUDINCIA PBLICA CONSULTA PBLICA INCIO CONSULTA PBLICA - TRMINO APROVAO FINAL CGPPP PUBLICAO DO EDITAL

DATAS-MARCO
25/MARO-2013 ABRIL/2013 MAIO/2013 MAIO/2013 JUNHO/2013

SECRETARIA DA HABITAO

Muito Obrigado!