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Prof. Ariovaldo Dnis Granja Dr. Prof. Flvio Augusto Picchi Dr.
Tpicos da aula
Conceitos de reas da NBR 12.721
REA PRIVATIVA
rea privativa: da unidade autnoma (ex. apartamento), garagem (em alguns casos)
Definio: somatrio das reas delimitadas pelas paredes externas do apartamento, cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; medidas dos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cmodos privativos dos de uso comum; e medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cmodos de um apartamento dos de seu vizinho.
REA REAL
rea real
Somatrio das reas de quaisquer dependncias, cobertas ou no, com destinao privativa ou de uso comum, incluindo: projees de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poos de ventilao e iluminao, taludes, prgulas, jardins e quaisquer reas que sofreram qualquer ao de construo, urbanizao ou paisagismo. rea Real Total = rea Privativa Total + rea de uso comum total
Ficaria difcil comparar custos de empreendimentos, baseado na rea total, fazer estimativas por custos histricos ou de referncia, etc. As reas (pavimentos) de custos diferentes podem ser em grande nmero, dificultando manter histrico de custo para cada uma, considerando ainda diferentes padres de acabamento
Edifcio 1:
rea padro: o pavimento tipo; sua rea equivalente igual rea real, ou seja, 5000 m2. rea de padro diferente: a garagem; seu custo R$ 350/m2, dividido pelo custo da rea padro (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7 rea equivalente da garagem = 1000 x 0,7 = 700m2 rea equivalente total: 5.700 m2 Custo/m2 de AE: R$ 2.850.000/5.700 = R$ 500,00/m2 de AE (equivale ao custo do pavimento tipo, uma vez que todas as reas foram reduzidas a rea de pavimento tipo)
Trreo
Interna e fechada (hall): 1,10 Aberta e descoberta (garagem): 0,40 Externa, aberta e descoberta (ex. play ground, jardim, piscina): 0,40
Sub-solo
Garagem enterrada 1o piso: 0,70 Garagem enterrada 2o piso: 0,70
Prof. Ariovaldo Dnis Granja Dr. Prof. Flvio Augusto Picchi Dr.
NBR 12.721
A NBR-12.721 (ANTIGA NB140) constitui-se de tabelas que fornecem informaes gerais sobre reas, custos, acabamentos e equipamentos de construo. Estes dados devero ser arquivados no registo de imveis, sendo imprescindvel para venda de imveis antes do Habite-se, o registo no RGI da NBR 12.721, pois esta servir de garantia ao consumidor da plena realizao dos itens ali descritos. Para facilidade do aluno descrevemos, a seguir os quadros da NBR.
NBR 12.721
O Quadro I serve de auxlio para o clculo da rea global e da rea de construo global, permitindo o conhecimento em toda a edificao das reas reais, de construo privativas e de uso comum. O Quadro II auxilia no clculo das reas reais das unidades autnomas e das reais de construo levado-se em considerao as reas de diviso proporcional e no proporcional.
NBR 12.721
A estimativa dos custos de construo so realizados com o suporte dos Quadros III e IV e a partir dos custos unitrios bsicos correspondentes ao projeto-padro definidos na NBR 12.721. Estes custos unitrios bsicos so calculados aos preos vigentes na data de oramento. Sendo que o Quadro III avalia o custo da construo e o preo por metro quadrado de construo, e o Quadro IV avalia o custo de construo de cada unidade autnoma.
NBR 12.721
No Quadro V so anotadas as informaes gerais, tais como: tipo de edificao, localizao, incorporador, proprietrio do terreno, autor do projeto arquitetnico, autor do projeto estrutural, autor dos projetos de instalaes, responsvel pela execuo da obra, nmero de pavimentos, nmero de unidades autnomas habitacionais por pavimento, nmero de unidades autnomas comerciais por pavimento, pavimentos especiais com situao e descrio, data de aprovao do projeto e repartio competente, acabamento das fachadas e empenas, complementao artstica e paisagismo, prazo da obra, padro da edificao e outras edificaes.
NBR 12.721
No Quadro VI apresentado o memorial descritivo dos equipamentos empregados na obra No Quadro VII apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso privativo das unidades autnomas. No Quadro VIII apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependncias de uso comum.
NBR 12721 - Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio.
Objetivos: Atender lei 4591/64 que tem como objetivo definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporaes e as condies tcnicas e econmicas em que estas se realizam. implantao de regras que conduzam definio inconfundvel do objeto de transao: unidade autnoma e a edificao que a contm. Definir um mecanismo de comparao entre os preos da transao e os valores de custo da construo (CUB).
Assim...
estabelece parmetros para definio do padro do empreendimento e de seu custo, e principalmente, oferece garantias aos clientes que estaro adquirindo um produto que ainda no est pronto.
A NBR 12721 aplicada para condomnios, ou seja, quando o empreendimento vendido em diferentes propores, antes do final da obra!
Os quadros apresentados so preenchidos aps aprovao do projeto de prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento, e feita a incorporao no cartrio, a partir da o empreendimento pode ser vendido.
Concluda a obra, obtido o Habite-se e todos os documentos que legalizam o empreendimento na prefeitura e demais rgos, feita a Averbao e Instituio do empreendimento, que consiste em confirmar o que foi registrado na incorporao, ou corrigir o que tiver sido alterado, e definir a rea de direito de cada proprietrio (matrculas).
Projetos-Padro: so os projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificaes usualmente empregados nas incorporaes, que so definidos segundo os nmeros de pavimentos, dependncias por unidade, reas de construo privativa das unidades autnomas e o padro de construo.(NBR 12.721:1999). Exemplo:
Resoluo do Exerccio...
QUADRO I:
3. Os Pilotis, o telhado e as partes comuns dos pavimentos tipo so reas de diviso proporcional, ou seja, que tero os custos de suas reas subdivididos aos proprietrios proporcionalmente rea de suas unidades. Os apartamentos so reas de diviso no-proporcional.
QUADRO I:
4. rea Coberta-padro: a rea REAL, ou seja, medida da superfcie da dependncia em questo, incluindo-se as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos, e ainda de acabamento semelhante ao do tipo escolhido dentre os padronizados pela norma.
QUADRO I:
5. rea Coberta de padro diferente ou descoberta REAL: a medida da superfcie, incluindo-se as superfcies das projees de paredes, pilares e demais elementos construtivos, da dependncia que possui acabamento substancialmente inferior ou superior ao do tipo escolhido dentre os padronizados pela norma.
QUADRO I:
6. rea Coberta de padro diferente ou descoberta EQUIVALENTE DE CONSTRUO: sendo a dependncia com acabamento substancialmente inferior ou superior ao do tipo escolhido dentre os padronizados pela norma, ser uma rea estimada, fictcia, que multiplicada pelo CUB, para o projeto-padro adotado, tenha o mesmo valor em Reais estimado para a rea real da dependncia em questo, de acordo com os acabamentos que sero efetivamente utilizados.
QUADRO I:
EXEMPLO: Estacionamento do exerccio... uma rea coberta de padro diferente, pois seu custo efetivo substancialmente inferior ao custo adotado pela norma para o clculo do CUB, em virtude da reduo do nmero e das quantidades de servios necessrios sua construo. Sua rea REAL 185.00 m2, mas voc estima que o custo ser de apenas 50% do custo unitrio bsico, da: rea equivalente = 185 x 0.5 = 92.50 m2
QUADRO I:
rea Total EQUIVALENTE de cada pavimento ( a que pode ser multiplicada pelo CUB se quisermos saber o custo desse pavimento!)
QUADRO II: Vamos calcular as reas de cada unidade autnoma, ou seja, a soma das reas privativas e de uso comum que sero de responsabilidade de cada proprietrio.
Coeficiente de proporcionalidade = 30/30 Ou seja, a mdia ponderada da rea de cada apartamento. As reas de diviso proporcional (coluna 12 14) so proporcionais ao tamanho do apartamento.
Unidades: Pav. Tipo 1, Pav. Tipo 2, Cobertura e Vagas (Obs: so 14 vagas, cada vaga tem rea unitria = rea estac./14
Preo por m2 da construo ser o valor obtido para o custo global dividido pela rea de construo global (item 13 / item 4).
QUADRO III: Parcelas adicionais no consideradas no projeto-padro: Fundaes especiais = R$ 25.200,00 -Elevadores = R$88.000,00 -Aquecedores = R$6.000,00 -Bombas de Recalque = R$950,00 -Ventilao e Exausto = R$ 22.000,00 -Honorrio do autor dos Projetos Arquitetnicos = R$19.000,00 -Honorrio do autor dos Projetos Estruturais = R$6.000,00 -Honorrio do autor dos Projetos de Instalaes = 5.000,00 -Remunerao do Construtor = 15% do custo da construo
ATENO: No quadro III de vocs, montado no Excel, no esto claras as indicaes para o clculo das reas globais (no lugar do smbolo est aparecendo E, portanto, siga as instrues abaixo:
Coeficiente de construo da unidade = 40/40 Ou seja, a mdia ponderada da rea de cada unidade, e inclui a rea das vagas! Esse coeficiente ser usado para montar o quadro de reas no quadro V, que no montaremos nesse exerccio!
Nesse exerccio no existem reas sub-rogadas: rea da construo a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno.