Financiamento de Imóveis

Noes Gerais
de Direito Imobilirio
Autor
Tiago Machado Burtet
2007
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dos direitos autorais.
U58m Burtet, Tiago Machado. / Noes Gerais de Direito Imobilirio.
/ Tiago Machado Burtet. Curitiba : IESDE Brasil S.A. ,
2007.
184 p.
ISBN: 978-85-7638-792-3
1. Educao Compndios, manuais etc. 2. Educao Brasil.
I. Ttulo.
CDD 371.102
Sumrio
Noes gerais de Direito | 9
Introduo ao Direito | 9
Direito Imobilirio | 11
Diferena entre Direito das Obrigaes e Direito das Coisas | 13
Fato, ato e negcio jurdicos | 15
Existncia, validade e eccia | 16
Dos bens | 16
Pessoas naturais: reexos no estado civil | 19
Casamento | 19
Regimes de bens | 22
Separao judicial, divrcio e restabelecimento da sociedade conjugal | 25
Unio estvel | 26
Poder familiar | 27
Direito sucessrio | 27
Posse e propriedade | 31
Posse: conceitos e distines | 31
Propriedade | 35
Algumas formas de aquisio de propriedade imvel | 41
Aquisio da propriedade imvel pela usucapio | 41
Aquisio da propriedade imvel pelo registro | 44
Aquisio da propriedade imvel pela acesso (construo) | 45
Aquisio da propriedade imvel pela sucesso | 46
Aspectos relacionados ao Direito
de Propriedade: direito de vizinhana e condomnio | 49
Direito de vizinhana | 49
Condomnio | 51
Direitos reais | 61
Direitos reais sobre coisa alheia | 62
Contratos | 73
Princpios | 73
Requisitos | 74
Classicao | 75
Fases | 78
Defeitos | 80
Interpretao dos contratos | 83
Contratos em espcie I | 87
Arras ou sinal | 87
Compra e venda | 88
Permuta | 94
Doao | 94
Contratos em espcie II | 99
Comodato | 99
Empreitada | 101
Locao | 102
Direito agrrio | 113
Imvel rural | 113
Conceito, contedo, fundamento e natureza jurdica | 113
Evoluo histrica | 114
Alienao e onerao de imveis rurais | 115
Regularizao de imveis rurais | 116
Contratos de Direito Agrrio | 116
Formalizao de contratos imobilirios | 123
Qualicao das partes | 123
Descrio de bens | 125
Outras condies | 126
Formalidades complementares | 127
Tributos | 131
Conhecimentos prticos necessrios na Gesto Imobiliria | 135
Introduo | 135
Registro de Imveis | 135
Tabelionato de notas | 143
Prefeituras municipais | 143
Financiamento de imveis | 147
Introduo | 147
Sistema Financeiro da Habitao (SFH) | 147
Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) | 152
Contratos imobilirios em geral | 153
Corretagem | 159
Corretagem | 159
Legislao do corretor de imveis | 160
Ao de cobrana de comisso de corretagem | 163
Estatuto da Cidade | 167
Introduo | 167
Plano Diretor | 168
Institutos jurdicos do Estatuto da Cidade | 170
Direito de superfcie | 173
Direito de preempo | 174
Outorga onerosa do direito de construir | 175
Transferncia do direito de construir | 175
Operaes urbanas consorciadas | 176
Consrcio imobilirio | 176
Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) | 176
Referncias | 181
APRESENTAO
Este livro apresenta noes introdutrias de Direito Imobilirio, conhecimento necessrio para o bom
desempenho das atividades do gestor imobilirio.
Este o momento do curso em que voc ter o primeiro contato com a matria jurdica, por isso
de suma importncia que compreenda alguns conceitos fundamentais, para depois aprofund-los
conforme sua necessidade. Ser um estudo fcil, apesar da gama de legislaes que sero aplicadas.
A inteno entender porque importante estudar alguns temas de Direito e, especialmente, do
Direito Imobilirio. Logo no incio do livro, ser abordada a relao entre sujeitos e coisas; em seguida,
estudaremos especifcamente os fatos e atos que repercutem na vida de cada sujeito, para, ento,
passarmos ao estudo das prprias coisas.
Analisaremos, tambm, posse e propriedade, formas de aquisio de bens imobilirios e alguns
aspectos que se relacionam com a propriedade, como os direitos de vizinhana e as formas de
condomnio. Depois, sero analisados os direitos reais, que restringem o direito de propriedade.
Em seguida, o enfoque ser dado ao estudo sobre contratos parte geral e contratos tpicos como
eles se formalizam e que requisitos e documentos so necessrios para isso, pois pelos contratos que
so geradas novas relaes envolvendo sujeitos e coisas.
Finalmente, apresentaremos alguns diplomas legais modernos, cujo domnio de extrema
importncia para aqueles que trabalham com imveis possam desempenhar suas atividades com
tranqilidade e segurana, para, assim, atender aos anseios de cada cliente.
Financiamento de imveis
Introduo
Atualmente, existem dois sistemas especiais de nanciamento de imveis, o Sistema Financeiro da
Habitao (SFH) e o Sistema Financeiro Imobilirio (SFI). Ambos angariam recursos para o investimento em
bens imveis, tanto para a aquisio destes bens, como para a promoo de melhorias como construo
e reformas. O primeiro com um carter social, no s econmico, e o segundo apenas com este carter.
Na anlise de cada sistema abordaremos institutos jurdicos a ele relacionados em virtude
da sua origem , a m de entendermos suas aplicaes e, assim, o mecanismo do nanciamento de
imveis no Brasil de uma forma integrada. Isto signica dizer que a hipoteca ser analisada dentro do
SFH porque foi o instituto utilizado para o seu desenvolvimento, at o surgimento de problemas na
sua aplicao por fora de decises judiciais. Tambm, que a alienao duciria de bem imvel ser
abordada dentro do SFI em virtude de a lei criadora de ambos ter sido a mesma. Entretanto, j deixamos
claro e chamamos a ateno para isso, que os dois tipos de garantia, hipoteca ou alienao duciria de
bem imvel, podem ser utilizados em ambos os sistemas.
Finalmente, trataremos dos casos em que ocorrer a contratao imobiliria com nanciamento
direto por um dos contratantes, no se aplicando nenhum dos sistemas supracitados. Neste caso, a
observncia ser da legislao civil.
Sistema Financeiro da Habitao (SFH)
O SFH foi criado pela Lei 4.380/64 com a previso de uma poltica habitacional para o Brasil,
em virtude de ser, at ento, restrita a preocupao do Governo neste sentido. Por isso, foi criado um
Plano Nacional de Habitao, que se fazia urgente pelas necessidades enfrentadas pela populao
urbana naquela poca, que no diferem muito das atuais, embora hoje possamos dizer que a realidade
diferente, pois projeta-se um grande crescimento do mercado imobilirio para os prximos anos
(atentem-se os gestores imobilirios!).
148 Noes Gerais de Direito Imobilirio
Este sistema se constituiu em uma estrutura gigantesca, composta pelo extinto Banco Nacional
da Habitao (BNH), pelo Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (Caixa Econmica Federal e
outros), entidades privadas fornecedoras de crdito imobilirio (atuais carteiras especializadas dos
bancos mltiplos) e demais agentes credenciados.
O BNH recebeu a atribuio legal de orientar, disciplinar e controlar o SFH, estabelecendo nos
contratos imobilirios realizados com recursos deste sistema limites de risco, prazos, condies de
pagamento, seguro, juros e garantias, o que caracterizou um dirigismo contratual do Estado acentuado,
inclusive porque envolvia recursos de diversas naturezas, que precisavam ser controlados para a
segurana do prprio sistema e de toda a sociedade. Estes recursos so captados de diversas fontes,
como os depsitos em caderneta de poupana, os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio
(FGTS) etc. Atualmente, em virtude da extino do BNH, a competncia de orientao, scalizao e
disciplina foi atribuda ao Conselho Monetrio Nacional (CMN).
Na mesma ocasio, foi criada a correo monetria nos contratos imobilirios, para garantir o
equilbrio do poder aquisitivo a moeda e manter a estabilidade e a sobrevivncia do SFH, pois a inao
era diferente da que conhecemos hoje. A amortizao peridica do saldo devedor pode se dar ou pela
Tabela Price, na qual a parcela de amortizao do capital menor e, de conseqncia, o saldo devedor
tende a car maior, ou pelo Sistema de Amortizao Constante, no qual a parcela de amortizao do
capital maior, gerando, diretamente, a diminuio do saldo devedor. Nestes sistemas, a taxa de juros
pode permanecer igual, alterando o valor da amortizao.
O uxo deste sistema, portanto, o de captao de recursos para possibilitar investimentos no
mercado imobilirio, logicamente que mediante uma contraprestao que permita a continuidade do
sistema. Nestas contrataes so envolvidos institutos jurdicos de garantias pelas quais so dadas as
coisas adquiridas com recursos do sistema, como a hipoteca e a alienao duciria de bem imvel, as
quais tambm sero abordadas neste estudo.
Percebe-se, contudo, que o SFH tem um interesse social, pois voltado para o desenvolvimento
econmico e social do Pas. Em virtude disso, alguns empreendimentos realizados pelo SFH,
principalmente os destinados a pessoas de baixa renda, no geraro o retorno de todos os recursos
fornecidos, o que o distingue do Sistema Financeiro Imobilirio.
Ainda, este sistema teve por nalidade estabelecer a simplicao das negociaes com imveis,
objetivando maior segurana e rapidez dos processos e papis, gerando economia de tempo e de
recursos. Alguns foram alcanados, outros no. Por sua vez, este sistema dispensou a forma pblica
nos contratos imobilirios (Lei 4.380/64, art. 61, introduzido pela Lei 5.049/66), o que era para agilizar e
minimizar o dispndio de recursos e tempo. Hoje, porm, a contratao por este sistema se tornou mais
morosa, burocrtica e, por via de conseqncia, dispendiosa.
Ademais, a garantia que vinha sendo usualmente utilizada por este sistema a hipoteca tambm
caiu em descrdito em virtude de decises judiciais (STJ, Smula 308). Antes de passarmos ao seu estudo,
convm esclarecer que no SFH tambm pode ser utilizada a alienao duciria em garantia de bem
imvel. Vamos passar, agora, ao estudo do instituto jurdico da hipoteca.
Hipoteca
A hipoteca um direito real de garantia empregada para os bens imveis. Ela pode ser convencional,
legal ou judicial. Apenas para constar, a hipoteca judicial nasce de uma sentena judicial condenatria,
Financiamento de imveis 149
a m de garantir a sua efetivao. J a hipoteca legal recai nos bens imveis de pessoa sujeita a uma
obrigao especial e determinada para com outra pessoa, como no caso dos bens do pai ou da me que
passam a outro casamento antes de fazer o inventrio dos bens do casal anterior.
Estudaremos mais aprofundadamente aqui a primeira, a hipoteca convencional. Seu funciona-
mento ocorre da seguinte forma: algum, ao celebrar um contrato principal, como, por exemplo, um
contrato de mtuo (emprstimo de bem fungvel, como o dinheiro), se compromete a prestar uma
obrigao em contrapartida e, para isso, d um bem imvel em garantia. Esta garantia a hipoteca,
que obriga o devedor a saldar sua obrigao para com o credor, sob pena de perder o imvel para
este, aps o procedimento de execuo da garantia, que pode ser judicial ou extrajudicial.
Como direito real que exige o ato de registro no Registro de Imveis, ser feito atravs da
apresentao do ttulo competente. Este ttulo deve conter, alm dos demais requisitos exigidos por
lei, o valor do crdito, sua estimao, ou valor mximo; prazo xado para pagamento; taxa de juros, se
houver; e, a identicao da coisa dada em garantia, com todas as suas caractersticas.
Quanto ao prazo, poder haver a prorrogao da hipoteca at que se perfaa 30 anos da data do
contrato. Aps o seu transcurso, ser necessrio realizar novo contrato e registro para a manuteno
do gravame.
Observamos que nula a clusula que probe o proprietrio e devedor hipotecante (somente
aquele que pode alienar que poder onerar) alienar o imvel dado em garantia. Depreendemos, assim,
que a propriedade da coisa continua com o devedor hipotecante, que a onera simplesmente, estabele-
cendo, portanto, uma diferena com o instituto da alienao duciria em garantia de bem imvel.
Todavia, poder ser convencionado que o crdito hipotecrio vender no caso da alienao,
cabendo ao proprietrio e devedor hipotecante saldar imediatamente a dvida. Alertamos, porm, que
no se pode confundir o vencimento do crdito antecipadamente com o cancelamento do gravame,
que se manter inalterado no caso de alienao, podendo aquele que adquiriu um imvel hipotecado
vir a perd-lo se o devedor alienante no saldar sua obrigao.
Como excees a estas regras temos as hipotecas cedulares e as originrias do SFH, que somente
permitem ao proprietrio da coisa alien-la ou oner-la com a autorizao expressa do credor hipotecrio.
Um imvel que j se encontra hipotecado pode ser dado em nova hipoteca. Cabe esclarecer,
ento, que existem graus nas hipotecas, dependendo da sua ordem de apresentao para registro. Desta
forma, a hipoteca apresentada em primeiro lugar receber o primeiro grau, e assim sucessivamente.
Lembramos que se a hipoteca de primeiro grau for agente do SFH, ser necessria a sua anuncia
expressa para a contratao e registro de nova hipoteca. O grau das hipotecas estabelecer a sua
prioridade de conferncia do crdito, no caso de execuo.
Tambm, a forma pblica ser necessria quando o valor do negcio jurdico for superior a 30
vezes o maior salrio-mnimo vigente no Pas, salvo casos de dispensa previstos em lei. E, aqui, compete
lembrar que os contratos formalizados com recursos do SFH podero ser celebrados por instrumento
particular (Lei 4.380/64, art. 61).
Realizadas estas consideraes sobre a hipoteca, informamos que este instituto amplamente
respeitado em pases mais desenvolvidos, principalmente na Europa, no recebeu a considerao
necessria aqui no Brasil, pois, inmeras decises judiciais do preferncia a um crdito obscuro e
no aparente, originrio de contratos no registrados, frente queles que observaram elmente a
lei e promoveram o registro do nus hipotecrio na matrcula do imvel. A razo destas decises se
fundou no carter social, permitindo queles que tinham contratos de promessa de compra e venda
no registrada obtivessem a restituio de valores pagos a construtoras que faliram, em detrimento
dos credores hipotecrios. Com isso, estas decises judiciais que beneciaram um pequeno nmero de
pessoas acabaram por prejudicar toda a sociedade pela estagnao gerada no mercado imobilirio, em
virtude da falncia, tambm, da hipoteca.
Execues hipotecrias
A ttulo de esclarecimento que permitir a comparao com o instituto criado com a lei que
instituiu o SFI, abaixo mencionado, trataremos de abordar as formas de se buscar o crdito hipotecrio
quando o devedor no cumpre sua obrigao. Para isso, ser necessrio executar o crdito, ou atravs de
uma ao judicial, ou mediante o procedimento especial criado pelo Decreto-lei 70/66.
Execuo extrajudicial
Primeiramente, cabe esclarecer que no inconstitucional a adoo deste procedimento. Todavia,
nenhuma violao de direito pode ser afastada de ser analisada pelo Poder Judicirio. Desta forma, mesmo
que eleita a execuo extrajudicial, tem o devedor o direito de recorrer ao Poder Judicirio para expor
suas alegaes. De qualquer forma, por ser admitida esta forma de execuo, passamos a sua anlise.
A execuo extrajudicial prevista no Decreto-lei 70/66 parte da iniciativa do credor, por solicitao
ao agente ducirio estranho relao contratual, mas que est servio do SFH , aps o vencimento,
total ou parcial, de uma dvida hipotecria. Dever o credor instruir a solicitao com os seguintes
documentos:
::
o ttulo da dvida devidamente registrado;
::
extrato com o valor das prestaes e encargos no pagos, no qual devero ser discriminadas
as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais;
::
cpia dos avisos reclamando pagamento da dvida, expedidos segundo instrues regulamen-
tares relativas ao SFH.
Tendo sido eleito o agente ducirio no contrato, a pactuao dever ser observada. Este agente
ducirio ser um mero cobrador do dbito vencido, estando obrigado a respeitar os procedimentos
estabelecidos pelo SFH.
Recebida a solicitao da execuo da dvida, o agente ducirio, nos dez dias subseqentes,
promover a noticao do devedor, por intermdio do Servio de Registro de Ttulos e Documentos,
concedendo-lhe o prazo de 20 dias para a purgao da mora. Quando o devedor se encontrar em
lugar incerto ou no sabido, o ocial certicar o fato, cabendo, ento, ao agente ducirio promover a
noticao por edital, publicado por trs dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulao local,
ou noutro de comarca de fcil acesso, se no local no houver imprensa diria.
No acudindo o devedor purgao do dbito, o agente ducirio estar de pleno direito
autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 dias imediatos, o primeiro pblico leilo do
imvel hipotecado.
Se no primeiro pblico leilo o maior lance obtido for inferior ao saldo devedor no momento,
acrescido das despesas previstas em lei, ser realizado o segundo leilo pblico, nos 15 dias seguintes,
no qual ser aceito o maior lance apurado, ainda que inferior soma das aludidas quantias. Se o
maior lance do segundo pblico leilo for inferior quela soma, sero pagas inicialmente as despesas
componentes da mesma soma, e a diferena entregue ao credor, que poder cobrar do devedor, por
via executiva, o valor remanescente de seu crdito, sem nenhum direito de reteno ou indenizao
sobre o imvel alienado. Se o lance de alienao do imvel, em qualquer dos dois pblicos leiles, for
superior ao total das importncias devidas, a diferena anal apurada ser entregue ao devedor.
Em no havendo licitante, poder o credor adjudicar o bem.
Uma vez efetivada a alienao do imvel, ser emitida a respectiva carta de arrematao, assinada
pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente ducirio, e por cinco pessoas fsicas idneas, absolutamente
capazes, como testemunhas, documento que servir como titulo para o registro no Registro de Imveis.
Uma vez registrada no Registro de Imveis a carta de arrematao, poder o adquirente requerer ao
Juzo competente imisso de posse no imvel, que lhe ser concedida liminarmente
Execuo judicial
Ocorrer com observncia das regras do Cdigo de Processo Civil (CPC) ou, a critrio do credor,
das regras previstas na Lei 5.741/71.
Neste caso, a execuo ter incio por petio escrita, apresentada em trs vias, servindo a segunda
e terceira de mandado contraf, e sendo a primeira instruda com:
::
o ttulo da dvida devidamente registrado;
::
a indicao do valor das prestaes e encargos cujo no-pagamento deu lugar ao vencimento
do contrato;
::
o saldo devedor, discriminadas as parcelas relativas a principal, juros, multa e encargos
contratuais, scais e honorrios advocatcios; e,
::
cpia dos avisos regulamentares reclamando o pagamento da dvida.
O devedor ser citado para pagar o valor do crdito reclamado ou deposit-lo em juzo no prazo
de 24 horas, sob pena de lhe ser penhorado o imvel hipotecado. A citao far-se- na pessoa do ru
e de seu cnjuge ou de seus representantes legais. Se o executado e seu cnjuge se acharem fora da
jurisdio da situao do imvel, a citao far-se- por meio de edital, pelo prazo de dez dias, publicado,
uma vez no rgo ocial do Estado e, pelo menos, duas vezes em jornal local de grande circulao onde
houver.
No havendo o pagamento do dbito ser efetuada a penhora do imvel hipotecado, sendo
nomeado depositrio o exeqente ou quem este indicar. Importante destacar que, neste caso,
se o executado no estiver na posse direta do imvel, o juiz ordenar a expedio de mandado de
desocupao contra a pessoa que o estiver ocupando, para entreg-lo ao exeqente no prazo de dez
dias. Aplica-se esta regra se houver um locatrio, ou usufrutrio etc. Mas, se o executado estiver na posse
direta do imvel, o juiz ordenar que o desocupe no prazo de 30 dias, entregando-o ao exeqente.
O executado poder opor embargos no prazo de dez dias contados da penhora que sero
recebidos com efeito suspensivo, desde que alegue e prove:
::
que depositou, por inteiro a importncia reclamada na inicial; ou,
::
que pagou a dvida, apresentando desde logo a prova da quitao. Rejeitados os embargos, o
juiz ordenar a venda do imvel hipotecado em praa pblica por preo no inferior do saldo
devedor expedindo-se edital pelo prazo de dez dias.
No havendo licitante na praa pblica, o Juiz adjudicar, dentro de 48 horas, ao exeqente o
imvel hipotecado, cando exonerado o executado da obrigao de pagar o restante da dvida. lcito
ao executado remir o imvel penhorado, desde que deposite em juzo, at a assinatura do auto de
arrematao, a importncia que baste ao pagamento da dvida reclamada mais custas e honorrios
advocatcios, caso em que convalescer o contrato hipotecrio.
Encerrando a matria sobre as execues, informamos que os processos especiais do Decreto-
lei 70/66 e da Lei 5.741/71 pretendiam a agilizao na satisfao do interesse do credor, de reaver seu
dinheiro atravs do pagamento ou da alienao forada da coisa. Entretanto, o que se idealizou no
logrou o xito esperado.
Sistema Financeiro Imobilirio (SFI)
Este sistema foi criado pela Lei 9.514/97, numa poca de crise no setor imobilirio, gerada pela
escassez de crdito pela falta de garantias apropriadas e seguras, para promover o nanciamento
imobilirio em geral.
O que se pretendeu com a criao do SFI foi reavivar o interesse no investimento em imveis
atravs da introduo de uma garantia nova, clere e gil, a alienao duciria de bem imvel. Somente
existindo garantia suciente para proteger o crdito que ele ser liberado para novos investimentos
no mercado imobilirio. E esta garantia nascer com o seu registro no Registro Imobilirio.
Observamos que este sistema difere do SFH pelo seu carter de mercado, no apresentando
carter social. Aqueles que o utilizam dicilmente estaro imbudos de um interesse social, de fornecer
crdito sem saber se ele voltar corrigido ou se mesmo retornar. O interesse nele outro, o de obter uma
vantagem econmica pela contribuio para o desenvolvimento do mercado imobilirio. Visa, ento,
reposio integral do valor emprestado e respectivo reajuste, remunerao do capital emprestado s
taxas convencionadas no contrato e capitalizao dos juros.
Este sistema tambm fechado, podendo operar no SFI a Caixa Econmica, os bancos comerciais,
os bancos de investimento, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as sociedades de crdito
imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo, as companhias hipotecrias e, a critrio do
Conselho Monetrio Nacional CMN, outras entidades.
s operaes de nanciamento imobilirio em geral realizadas com base no SFI no se aplicam
as disposies do SFH. Em virtude disso, em contratao pelo SFI, no poder ser utilizado o Fundo de
Garantia do Tempo de Servio.
As garantias que podem ser utilizadas por este sistema so a hipoteca, a cesso duciria de
direitos creditrios decorrentes de contratos de alienao de imveis, a cauo de direitos creditrios ou
aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imveis e a alienao duciria
de coisa imvel. Passaremos ao estudo desta, que nos interessar no presente momento.
Alienao fduciria em garantia de bem imvel
A alienao duciria de bem imvel o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou duciante,
com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou ducirio, da propriedade resolvel de
coisa imvel. Tambm um contrato acessrio, que garante o cumprimento de outro. Por este instituto
jurdico, algum que j titula a propriedade imvel ou a est adquirindo, transfere a propriedade duciria
de um bem imvel ao credor, com o escopo de garantia, sob condio resolutiva, correspondente ao
pagamento de uma dvida.
A alienao duciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das
entidades que operam no SFI. H incentivo pela sua adoo tambm com a dispensa da forma para a
contratao, porque o instrumento particular, neste caso, ter fora de escritura pblica. Porm, cabe
alertar para a regra prevista no artigo 63, da Lei 10.931/04, que deniu que Nas operaes envolvendo
recursos do Sistema Financeiro da Habitao e do Sistema Financeiro Imobilirio, relacionadas com a
moradia, vedado cobrar do muturio a elaborao de instrumento contratual particular, ainda que
com fora de escritura pblica. Isto valer para todos, gestores imobilirios, agentes do SFH e entidades
autorizadas a operar no SFI.
Constitui-se a propriedade duciria de coisa imvel mediante registro, no competente Registro
de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo. Temos, portanto, que um direito real sobre coisa alheia,
o qual, mesmo no constando no rol de direitos reais do Cdigo Civil (CC), assim pode ser considerado
pela sua natureza e caractersticas.
Cabe aqui distinguir alienao duciria de bem imvel com propriedade duciria. A alienao
duciria a contratao, que constitui a propriedade duciria com a realizao do registro. Sem o
registro haver mera contratao, no havendo a transferncia da propriedade, em carter ducirio,
ao credor.
Com a constituio da propriedade duciria, d-se o desdobramento da posse, tornando-se o
duciante possuidor direto e o ducirio possuidor indireto da coisa imvel.
Com o pagamento da dvida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade
duciria do imvel. Com a prova do pagamento, o Ocial do Registro de Imveis efetuar o cancelamento
do registro da propriedade duciria. Outrossim, vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e
constitudo em mora o devedor duciante, consolidar-se-, atravs de ato de averbao, a propriedade
do imvel em nome do credor ducirio. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o ducirio,
no prazo de 30 dias, promover pblico leilo para a alienao do imvel.
O duciante, com anuncia expressa do ducirio, poder transmitir os direitos de que seja titular
sobre o imvel objeto da alienao duciria em garantia, assumindo o adquirente as respectivas
obrigaes.
assegurada ao ducirio, seu cessionrio ou sucessores, inclusive o adquirente do imvel por
fora do pblico leilo, a reintegrao na posse do imvel, que ser concedida liminarmente, para
desocupao em 60 dias, desde que comprovada, a consolidao da propriedade em seu nome.
Contratos imobilirios em geral
Trataremos agora dos demais contratos imobilirios, os quais no so promovidos no mbito do
SFH ou do SFI. Pode ocorrer, nestes casos, o pagamento em prestaes, com ou sem nanciamento e
pactuao de garantias reais. D-se, por exemplo, na alienao de imveis urbanizados por empresas
construtoras e comercializadoras de bens imveis.
Nos contratos de comercializao de imveis e de nanciamento imobilirio em geral, com prazo
mnimo de 36 meses, admitida estipulao de clusula de reajuste, com periodicidade mensal, por
ndices de preos gerais ou setoriais, como o Custo Unitrio Bsico da Construo Civil (CUB), ou pelo
ndice de remunerao bsica dos depsitos de poupana. Fica vedada a celebrao de contratos com
clusula de equivalncia salarial ou de comprometimento de renda.
Mora
Em negcios imobilirios em que o pagamento do preo se der em prestaes, ocorrendo a mora
de uma das partes, a outra poder exigir perdas e danos, alm do implemento da clusula penal, bem
como correo monetria, juros e honorrios advocatcios.
A mora o retardamento injusticado no cumprimento de uma obrigao. Portanto, o elemento
culpa fundamental. Pode ser tanto do credor como do devedor. Considera-se em mora o devedor que
no efetuar o pagamento e o credor que no quiser receb-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a
conveno estabelecer.
Havendo termo pr-xado (ex re), isto , uma data para o pagamento, transcorrendo esta sem
o cumprimento da obrigao estar em mora o devedor. No havendo termo (ex persona), a mora se
constitui mediante interpelao judicial ou extrajudicial. O estado de mora ocasiona a incidncia de
juros e da clusula penal, exigveis concomitantemente com a obrigao principal. Logo, onera ainda
mais aquele que no cumpriu uma obrigao.
Perdas e danos
As perdas e danos devidas ao credor abrangem, alm do que ele efetivamente perdeu, o que
razoavelmente deixou de lucrar. As perdas e danos, nas obrigaes de pagamento em dinheiro, sero
pagas com atualizao monetria segundo ndices ociais regularmente estabelecidos, abrangendo
juros, custas e honorrios de advogado, sem prejuzo da pena convencional.
Juros
Legais ou convencionais
Os juros legais decorrem da lei e os convencionais do contrato. Neste caso, os juros seguem com
a obrigao at a extino da obrigao, como em contratos de nanciamento de imveis. Naquele, os
juros so considerados como obrigao acessria, como compensao por perdas e danos.
Os juros legais esto xados em seis por cento ao ano, e os convencionais podem ser estipulados
no mximo at doze por cento.
Moratrios ou compensatrios
Nos moratrios h culpa do devedor e nos compensatrios h um acerto em retribuio
utilizao da coisa.
Quando os juros moratrios no forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou
quando provierem de determinao da lei, sero xados segundo a taxa que estiver em vigor para a
mora do pagamento de impostos devidos Fazenda Nacional (Taxa Selic).
Ainda que se no alegue prejuzo, obrigado o devedor aos juros da mora que se contaro assim
s dvidas em dinheiro, como s prestaes de outra natureza, uma vez que lhes esteja xado o valor
pecunirio por sentena judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes.
Clusula penal
uma clusula acessria que tem por nalidade principal reforar o cumprimento da obrigao
e, como carter secundrio, a pr-xao das perdas e danos. Incorre de pleno direito o devedor na
clusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigao ou se constitua em mora.
Sempre deve ser expressa. Pode ser xada juntamente com a obrigao principal ou em ato
separado, bem como pode se referir inexecuo completa da obrigao, de alguma clusula especial
ou simplesmente mora.
Pode ser compensatria, incidindo o devedor na pena quando deixa de efetuar a sua obrigao,
ocorrendo o inadimplemento absoluto; ou moratria, quando o devedor no a cumpre a tempo.
Em nenhum caso a clusula penal pode exceder o valor da obrigao principal. Ademais, em casos
especcos a prpria lei xa o seu montante. No mtuo (Decreto 22.626/33) e na venda de terrenos
loteados (Lei 6.766/79), o limite de dez por cento do valor da dvida ou do dbito.
Atividades
1. Quais as peculiaridades e diferenas do SFH e do SFI?
2. Descreva, sucintamente, como o instituto da hipoteca encarado pelo Poder Judicirio, quando
comparado com o direito do promitente comprador.
3. Quais so as formas possveis de execuo hipotecria?
4. Discorra sobre algum benefcio criado com a alienao duciria de bem imvel.

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