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Manualboaspraticas Corretagem 131205132334 Phpapp02
Manualboaspraticas Corretagem 131205132334 Phpapp02
NA INTERMEDIAO
DE COMPRA
E VENDA
DE IMVEIS
Sumrio
Apresentao
Mensagens
CAPTULO I
CAPTAO DE IMVEIS
1.1. Introduo
1.1.1. Captador de imveis
1.1.2. Imveis passveis de captao
1.1.3. Formalidade
1.2. Formas de captao
1.2.1. Receptiva
1.2.2. Ativa
1.3. Aproximao e conquista do proprietrio
1.3.1. Antes do atendimento
1.3.2. Inteligncia de mercado
1.3.2.1. Mdias
1.3.2.2. Comunicao visual no imvel (placas e faixas)
1.3.3. Documentao
1.3.3.1. Importncia da formalizao do contrato de intermediao
1.3.3.2. Autorizao de corretagem com ou sem exclusividade
1.3.3.3. O imvel
1.3.4. Visita ao imvel
1.3.4.1. Coleta de informaes
1.3.4.2. Fotos do imvel
CAPTULO II
COMERCIALIZAO
2.1. Divulgao
2.1.1. Formas de divulgao do imvel
2.1.2. Aspectos importantes quanto divulgao de imveis disponveis para
venda e compra
2.2. Atendimento ao cliente interessado na compra
2.2.1. Telefnico
2.2.2. Pessoal
2.2.3. Internet
2.2.3.1. E-mail
2.2.3.2. Chat ou Corretor Online
2.2.3.3. Redes sociais virtuais
2.3. Entrevista
2.4. Demonstrao
2.4.1. Detalhes da demonstrao
2.4.2. Comprovante de visitas
2.5. Proposta
2.6. As negociaes e o fechamento
1.3.5. Avaliao de imveis (Opinio de Valor)
1.3.5.1. Metodologia
1.3.5.1.1. Mtodo Comparativo
1.3.5.1.2. Mtodo Custo
1.3.5.1.3. Mtodo Involutivo
1.3.5.1.4. CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores Imobilirios)
1.3.6. Comisso
1.4. Atualizao de informaes e contatos peridicos com o Cliente Proprietrio
1.5. Consideraes
EM SINTONIA COM AS BOAS PRTICAS MUNDIAIS
ENTIDADES QUEM QUEM
SITES RECOMENDADOS
FICHA TCNICA
CAPTULO III
A FORMALIZAO DO NEGCIO IMOBILIRIO
3.1. O contrato
3.2. Dos documentos
3.3. Da posse do imvel
3.4. Do imvel locado
3.5. Outros aspectos importantes do contrato
CAPTULO IV
INTERMEDIAO, DEVER DE INFORMAO E RESPONSABILIDADE
4.1. O Contrato de Corretagem
4.2. As obrigaes do corretor
4.3. Responsabilidade pelo pagamento da comisso
4.4. Responsabilidade civil do intermediador
A presente publicao tem por objetivo balizar a atuao das
empresas imobilirias e profissionais da rea, propondo um
padro mnimo a ser atingido em termos de qualidade da
corretagem a ser prestada.
Da captao ao fechamento do negcio, passando pela
intermediao propriamente dita, alm de questes
contratuais e jurdicas envolvidas na transao imobiliria,
vrios so os aspectos abordados, sempre com a finalidade de
apontar boas prticas que venham a nortear os profissionais
e permitam elevar a confiana da opinio pblica perante o
segmento de intermediao de compra e venda de imveis.
Apresentao
Elbio Fernndez Mera
Vice-presidente de Comercializao
e Marketing do Secovi-SP
Roseli Hernandes
Diretora de Imveis de Terceiros
do Secovi-SP
oportuno ressalvar que o presente trabalho teve por base
a atividade de intermediao de imveis prontos, sejam
novos ou usados, com suas peculiaridades.
Trata-se de uma fonte de consulta permanente que se prope,
por meio do estmulo excelncia e s melhores prticas,
aumentar o padro de qualidade, potencializar os negcios e
conquistar a satisfao dos clientes compradores e vendedores.
O manual, resultado de trabalho desenvolvido pela Diretoria
de Imveis de Terceiros do Sindicato, inspirado nas melhores
prticas internacionais, fruto das parcerias que o Secovi-SP
mantm com entidades internacionais do mercado imobilirio,
dentre as quais, a NAR National Association of Realtors/EUA,
a Fiabci Federao Internacional das Profisses Imobilirias,
e o RICS - The Royal Institution of Chartered Surveyors.
Boa leitura.
Ao adquirir um produto ou servio, se o cliente tiver uma
experincia satisfatria, ele certamente ir compartilhar esta
percepo com aqueles que o cercam. Assim, a qualidade do
atendimento, do bem ou servio fator preponderante no
s para conquistar como tambm para fidelizar clientes.
Para atingir a excelncia, obter e manter a imagem positiva
do setor imobilirio perante a opinio pblica fundamental
que as empresas assumam e cultivem posturas adequadas
aos padres de qualidade exigidos pelo cada vez mais
seletivo consumidor do nosso produto, o imvel.
Aprimoramento contnuo e gerao de conhecimento
Claudio Bernardes
Presidente do Secovi-SP
Nesse sentido, o Secovi-SP, alm da forte ao institucional,
oferece aos seus associados e categorias representadas
informaes relevantes e subsdios pertinentes ao exerccio
de suas atividades. Este compromisso exige aprimoramento
contnuo e permanente gerao de conhecimento.
O propsito de aperfeioar as atividades, aliado constante
necessidade de modernizar as operaes das empresas
do setor imobilirio, resultou na elaborao de importante
ferramenta, contemplada por esta publicao.
Nossa expectativa de que o contedo sirva de fonte de
consulta e estimule o mercado a se pautar pelas Boas Prticas
na Intermediao de Compra e Venda de Imveis.
Num tempo em que as empresas do mercado imobilirio se
aprimoram cada vez mais em termos de profissionalismo e
em que o cliente, dia a dia mais informado, exige produtos de
qualidade, bom atendimento e lisura nas relaes de negcio,
cai como uma luva um manual como este.
Como intermedirio na compra, venda ou na locao de um
imvel, o corretor de imveis tem papel preponderante no
desempenho do mercado imobilirio, setor de fundamental
importncia em qualquer economia e, em especial, a nossa.
Os avanos da tecnologia colocam hoje os corretores de
imveis praticamente em p de igualdade para o exerccio
de suas atividades. A diferena entre sucesso e fracasso
est no detalhe, numa informao a mais, num gesto, numa
atitude especial que cative o cliente.
O sucesso est no detalhe
Joaquim Ribeiro
Presidente da Federao Nacional
de Corretores de Imveis (Fenaci)
preciso ter em mente que uma transao sempre gera
outra, e que um cliente bem atendido, alm de ficar fregus,
vai indic-lo para outros novos potenciais clientes, o que
timo tanto para o profissional quanto para o mercado.
O que estamos dizendo aqui, e muito mais, se encontra em
detalhes no manual de Boas Prticas na Intermediao de
Compra e Venda de Imveis, que voc passa a folhear. Leia
com muita ateno, reflita e, principalmente, coloque em
prtica o que nele recomendado.
O mercado imobilirio se tornou, sobretudo nos ltimos
anos, centro das atenes de naes, governos,
profissionais e, especialmente, daqueles que desejam e
lutam para adquirir o seu imvel. O patamar a que chegou
o dficit habitacional em nosso Pas, atrelado s mudanas
nos instrumentos legais aplicveis ao setor e concorrncia
aguerrida entre os agentes financeiros pela oferta de
crdito imobilirio, contribuiu de forma significativa para os
bons indicadores ora alcanados em nosso segmento.
Os nmeros dos negcios registrados nas intermediaes
imobilirias de compra e venda so superados a cada ano, e
as metas e perspectivas igualmente se mostram auspiciosas.
Logo, iniciativas pela criao de manuais e cdigos de boa
conduta so de grande valia para assegurar o direito dos
consumidores e os parmetros para o atendimento de
novas demandas a que esto sujeitas a nossa atividade.
O Sindicato dos Corretores de Imveis no Estado de So
Paulo, ao longo dos seus mais de 71 anos, aplica boa parte
dos seus esforos auxiliando no aprimoramento da profisso
do intermediador imobilirio, propiciando formao de
excelncia, por meio da escola tcnica mantida pela
entidade, a Ebrae (Escola Brasileira de Ensino a Distncia)
e, ainda, nas aes de educao continuada desenvolvidas
pela UNISciesp, a Universidade do Corretor de Imveis.
Esta publicao pode no trazer consigo o carter do
ineditismo. Todavia, se apresenta de forma extremamente
atual e seu sucesso certamente ser coroado pelas
respostas que apresenta em seu contedo pergunta
que somente um seleto grupo de especialistas poderia
responder. Ou seja, a real arte de realizar a intermediao,
de forma a fechar uma transao imobiliria hoje e captar
o cliente para negcios futuros.
Iniciativas de divulgao que buscam valorizar a atividade
do profissional corretor de imveis e o respeito queles que
adquirem propriedades imobilirias tm o apoio do Sciesp,
o que nos leva a recomendar a consulta e a constante
vigilncia para as Boas Prticas na Intermediao de
Compra e Venda de Imveis.
Valorizao da atividade
Alexandre Tirelli
Presidente do Sindicato dos Corretores
de Imveis do Estado de So Paulo
(Sciesp) e chanceler da UniSciesp
14
Captulo I
Captao de Imveis
15
A
captao ou agenciamento o pro-
cesso de angariar imveis com o
objetivo de disponibiliz-los para co-
mercializao. desenvolvida exclusivamen-
te pelo corretor de imveis, visto tratar-se
de atividade regulamentada por lei.
Em regra, o primeiro contato com o cliente
proprietrio ocorre justamente na captao.
Portanto, o momento em que o corretor e/
ou a intermediadora imobiliria devero obter
e fornecer informaes importantes sobre a
comercializao/locao do imvel. a hora
em que o profissional estabelece premissas
de atendimento que contribuiro ou no para
o xito e a velocidade de comercializao.
Neste momento, a expectativa gerada ao
cliente vendedor de fundamental impor-
tncia e desperta a percepo que o po-
tencial pblico comprador tem do mercado
imobilirio. A falta de padronizao, o desen-
contro de informaes e a atuao de su-
postos corretores com os quais, por vezes,
o cliente vendedor se depara no momento
de disponibilizar seu imvel para comerciali-
zao , contribuem de forma negativa, de-
negrindo a imagem do profissional imobilirio.
Em contrapartida, um trabalho de captao
bem planejado, por meio do qual o corretor for-
nea informaes detalhadas e reais de merca-
do, transmitindo segurana ao proprietrio, alm
de causar um impacto inicial favorvel, conduz
comercializao saudvel. E, na medida em que
este atendimento se torne padro de mercado,
eleva-se a confiana e melhora a imagem que
o consumidor tem do profissional imobilirio.
Os itens seguintes indicam procedimentos re-
comendveis da boa prtica de mercado, alm
de delinearem questes imprescindveis para o
corretor e a imobiliria contriburem de forma
favorvel ao engrandecimento da profisso.
o
s
e
m
e
x
p
r
e
s
s
a
a
u
t
o
r
i
z
a
o
d
o
S
e
c
o
v
i
-
S
P