GRUPO 2 - ZONEAMENTO E PARMETROS URBANSTICOS

I. INTRODUO
A partir de 1993, o municpio de Belo Horizonte passou a experimentar uma forma inovadora
de gesto urbana. Com o Oramento Participativo, inaugurado em 1994, a populao
passou a ser efetivamente envolvida nas decises sobre os investimentos pblicos. Foi
criado o Conselho Municipal de Poltica Urbana (COMPUR) que estabeleceu a
obrigatoriedade de avaliao da legislao urbana a cada quatro anos, mediante processo
de Conferncia Municipal.
As Conferncias Municipais de Poltica Urbana, sob responsabilidade do COMPUR, so
momentos privilegiados de encontro da populao para refletir sobre a cidade, seus
conflitos, problemas e potencialidades. Atravs destas conferncias, as diferentes vises
dos atores que participam da dinmica urbana garantem que as propostas para atualizao
da legislao urbanstica sejam pactuadas.
A primeira Conferncia foi realizada em 1998/99, tendo resultado na Lei n. 8137/00. A
segunda, realizada em 2001/02, no produziu consensos e apesar de ter sido enviada
Cmara Municipal, no foi apreciada.
Esta III Conferncia Municipal de Poltica Urbana tem como objetivo avaliar o Plano Diretor e
a LPOUS, luz das definies da II Conferncia, bem como das deliberaes do COMPUR
e dos estudos desenvolvidos pelo Poder Executivo desde ento.
II. ZONEAMENTO E PARMETROS URBANSTICOS: ASPECTOS CONCEITUAIS
O Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo definem critrios e
limites para o exerccio do direito de propriedade. O principal instrumento utilizado pelo
Plano Diretor para definio do modo pelo qual a funo social da propriedade deve ser
cumprida em cada terreno o Zoneamento, a subdiviso do territrio municipal em zonas,
segundo critrios que atendem ao modelo de ordenamento territorial traado.
Os limites praticveis nas edificaes so dados pelos valores dos parmetros urbansticos
vinculados ou no ao zoneamento, tais como: Coeficiente de Aproveitamento, Taxa de
Ocupao, Gabarito, Afastamentos Frontal, Laterais e de Fundo, Quota de Terreno por
Unidade Habitacional e Taxa de Permeabilizao, estes dois ltimos vigentes no municpio a
partir de 1996.
Tambm em 1996, parmetros estabelecidos nas legislaes anteriores foram revistos,
como a exigncia de afastamentos proporcionais altura das edificaes, visando a garantir
melhores condies de ventilao e iluminao. A Taxa de Ocupao foi suprimida em
diversas zonas, permitindo maior liberdade de concepo volumtrica das construes.
As Leis institudas em 1996 (Plano Diretor e LPOUS) previam a alterao da lgica de
ocupao e de ordenamento do espao, incluindo entre seus objetivos:
promover a desconcentrao urbana e garantir a multiplicidade das atividades urbanas
no territrio atravs do estmulo ao surgimento e fortalecimento de centros fora da rea
Central e sua articulao. Foram separados os parmetros relativos ocupao
daqueles associados ao uso do solo urbano com a localizao das atividades sendo
definida em funo da classificao viria, desvinculada do zoneamento;
estabelecer parmetros urbansticos de ocupao que considerem as condies de
adensamento de cada rea, em especial as condies de acessibilidade e a
disponibilidade de infra-estrutura, alm das condicionantes ambientais e de proteo
histrica e paisagstica.
O Macrozoneamento constante da LPOUS objetiva o redirecionamento do adensamento,
estimulando o aproveitamento da infra-estrutura instalada e a ocupao de reas
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subutilizadas, e restringindo a ocupao de reas ambientalmente imprprias, sendo
regulamentado pelos parmetros de ocupao de cada zona, que so as seguintes:
ZONAS DE PRESERVAO E PROTEO AMBIENTAL, com controle de densidade
mais rigoroso, abrangendo: regies destinadas preservao e recuperao de
ecossistemas (ZPAM); reas de interesse de proteo ambiental ou paisagstica (ZP-1),
proteo ambiental, histrica, cultural ou paisagstica (ZP-2) e proteo ambiental e
paisagstica. (ZP-3).
ZONAS DE ADENSAMENTO CONTIDO, abrangendo: reas com articulao viria
precria ou saturada (ZAR-1), condies precrias de infra-estrutura e/ou topogrficas ou de
articulao viria (ZAR-2) e reas de adensamento j consolidado, com saturao dos
corredores virios (ZA).
ZONAS DE ADENSAMENTO PREFERENCIAL, abrangendo: reas com condies
favorveis de acessibilidade, topografia e a disponibilidade de infra-estrutura: ZAP e as
zonas centrais ZHIP, ZCBH, ZCBA e ZCVN.
ZONAS ESPECIAIS. Este agrupamento rene atualmente dois tipos de zonas cujos
parmetros urbansticos devem ser definidos em leis especficas, a saber:
- Zonas de Especial Interesse Social ZEIS, nas categorias ZEIS-1 (favelas existentes),
ZEIS-2 (destinadas a programas habitacionais populares) e ZEIS-3 (conjuntos
habitacionais j implantados pelo Poder Pblico);
- Zonas de Grandes Equipamentos ZEs: regies ocupadas por grandes equipamentos
de interesse municipal, com parmetros urbansticos prprios.
III O INSTRUMENTO OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Previsto no Estatuto da Cidade, consiste na possibilidade da se construir alm do potencial
construtivo bsico do imvel, mediante contrapartida a ser prestada ao poder pblico. Sua
aplicao pressupe que o Plano Diretor defina as reas passveis desse instrumento, bem
como os Coeficientes de Aproveitamento Bsicos e Mximos dessas reas. Sua finalidade
deste instrumento promover uma melhor distribuio dos benefcios e dos nus do
processo de urbanizao.
IV. ZONEAMENTO E DINMICA DE OCUPAO DO SOLO EM BELO HORIZONTE
Analisando a dinmica da ocupao do solo em Belo Horizonte na vigncia das Leis n.
7.165/95 e n. 7.166/96, alteradas pela Lei n. 8.137/00, destaca-se, em primeiro lugar, a
importncia do Plano Diretor e da LPOUS na redefinio da lgica de ordenamento territorial
da cidade: ao proporem o Macrozoneamento pela ocupao, contriburam para promover o
redirecionamento das possibilidades de atuao do setor imobilirio, especialmente nas
reas delimitadas como ZAP. Pode-se dizer que, nessas reas a LPOUS promove uma
convergncia entre os objetivos e interesses do setor imobilirio com os princpios que
orientam a busca pela ocupao mais racional do espao urbano.
No entanto, deve-se ressaltar que, para o mercado imobilirio, h ZAP preferenciais, como
os bairros Buritis, Prado e Padre Eustquio. Em geral, correspondem a bairros tradicionais,
mais prximos rea Central ou ainda mais recentes, porm dotados de certo status, o
que explica a opo da classe mdia.
Por outro lado, observa-se que a regio Centro-Sul ainda mantm a sua dinmica histrica.
Bairros mais antigos como Santo Antnio, So Pedro, Sion, Serra, Cruzeiro e Anchieta
continuam apresentando um processo histrico de adensamento; outros bairros como
Luxemburgo, Santa Lcia e So Bento ampliaram seu processo de ocupao a partir dos
anos 1980, seguidos do Belvedere III cuja dinmica mais recente.
Pode-se constatar que a LPOUS no alterou a atratividade da rea Central e do anel
perifrico Av. do Contorno, no interferindo na histrica atuao do setor imobilirio nas
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reas mais centrais, cuja produo atende aos segmentos de renda mdia a alta da
populao (ZCBH / ZA).
A seguir so apresentadas as principais concluses de estudos recentes, no tocante
dinmica de ocupao de Belo Horizonte na vigncia da Lei n 7.166/96.
Na dinmica de ocupao da cidade destaca-se a produo de apartamentos. As
anlises permitem constatar a ocorrncia de uma desconcentrao da ocupao da rea
Central para outras regies do municpio, o que permite uma primeira constatao da
efetividade do PD e LPOUS em relao ao aproveitamento mais racional do solo urbano,
ainda que o foco do mercado imobilirio permanea nas zonas tradicionalmente
privilegiadas, que constituem a regio Centro-Sul e, de forma localizada, nas demais
regies (destacando-se, na Pampulha, os bairros Castelo e Santa Amlia e, na Regio
Oeste, o bairro Buritis).
Apesar da disperso espacial dos empreendimentos aprovados, em geral conseqncia
da ocupao de reas de zoneamento ZAP, a concentrao do potencial construtivo
permanece na Regio Centro-Sul, abrigando as reas definidas como ZA e ZCBH, reas
tradicionalmente valorizadas e foco da atuao imobiliria, alm da ZP-3, onde se
consolidou a atuao do mercado de alta renda a partir da Lei n 7.166/96. Esta
condio acelera a substituio nessas reas.
A restrio de ocupao na ZA possivelmente no est ocorrendo nos moldes
pretendidos, conforme disposto no Plano Diretor municipal. O setor imobilirio vem se
aproveitando da exceo proposta pelo 5 do art. 45 da LPOUS, que permite a
utilizao do CA = 2 e QT = 70m nos casos de lotes com rea igual ou superior a 800m
e testada igual ou superior a 20m, como oportunidade lucrativa, mediante a adoo de
produtos imobilirios com grandes reas, direcionados ao segmento de mdia-alta renda
da populao. Isto contribui para o adensamento da ZA, contrariando a diretriz de
conteno do adensamento da ocupao proposta pelo Plano Diretor.
Atuaes do poder pblico (estadual e municipal) e do setor imobilirio em momento
recente nas regies Pampulha, Norte e Venda Nova vm reforando a tendncia de
crescimento da ocupao ao longo desse vetor.
H uma tendncia em se manter a produo imobiliria nas reas classificadas como
ZAP, sendo que algumas delas, por j se apresentarem atrativas para o mercado,
podero sofrer presso para maior adensamento, destacando-se reas localizadas nas
regies Pampulha, Oeste, Noroeste e Nordeste, alm de Venda Nova.
A anlise do crescimento populacional ocorrido por Unidade de Planejamento (UPs) mostra
que entre as dez UPs que apresentaram maior crescimento populacional, apenas duas
figuram entre aquelas com maior nmero de projetos aprovados: a Castelo e a Buritis/
Estoril.
Essa divergncia entre o crescimento populacional e a produo imobiliria pode sinalizar a
ocorrncia de assentamentos informais em reas mais perifricas, j que no constam como
reas onde houve incremento de projetos aprovados / aumento de construes cadastradas.
So exemplos de reas que sofreram acrscimo populacional as UPs Furquim Werneck,
Olhos dgua, Baleia e Capito Eduardo. Isso significa que nessas reas no h uma
produo legalmente reconhecida de moradias, nem por parte do poder pblico, atravs dos
programas habitacionais, e nem por parte do mercado imobilirio. Pode inclusive indicar
reas onde o dficit habitacional mais elevado.
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ANEXO I DEFINIO DE ALGUNS PARMETROS URBANSTICOS
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA): parmetro que visa a controlar o adensamento
construtivo das edificaes, de modo a evitar saturao ambiental. Define o mximo de
rea edificvel ou potencial construtivo dos terrenos em cada zoneamento (quanto
maior o CA, maior o potencial construtivo do terreno);
TAXA DE OCUPAO (TO): a porcentagem da rea do terreno que pode ser ocupada
pela edificao ou por sua projeo vertical (quanto maior a TO, maior a rea que pode
ser ocupada). Tem objetivo de proteo ambiental e/ou paisagstica.
GABARITO: parmetro que limita a altura das edificaes. Tem finalidade paisagstica.
AFASTAMENTOS LATERAIS E DE FUNDOS: parmetros que visam a evitar que a implantao
de uma edificao retire dos vizinhos o direito iluminao, ventilao, etc..
QUOTA DE TERRENO POR UNIDADE RESIDENCIAL (QT) parmetro que define, para cada
zoneamento, o nmero de unidades habitacionais permitido por lote (quanto menor a
QT, maior o n. de unidades).
TAXA DE PERMEABILIZAO (TP) parmetro que define a porcentagem do terreno a ser
mantida descoberta e permevel (quanto maior a TP, maior a rea do terreno em que a
gua pode ser infiltrada no solo).
ANEXO II LPOUS: QUADRO DE PARMETROS URBANSTICOS
ZONA
COEFICIENTE DE
APROVEITAMENTO
COTA DE TERRENO
POR UNIDADE
HABITACIONAL
TAXA DE
OCUPAO
TAXA DE
PERMEABILIZAO
ALTURA MXIMA NA
DIVISA
ZPAM 0,05 0,02 95%
ZP-1 0,3 2.500 m2/un 0,2 70% 5,0 m
ZP-2 1,0 1.000 m2/un 0,5 30%
5,0 m
(exceto nas ADEs da
Cidade Jardim e da
Pampulha)
ZP-3 1,5 90 m2/un 0,5 30% 5,0 m
ZAR-1 1,0 180 m2/un 20% 5,0 m
ZAR-2 1,0 45 m2/un 20% 5,0 m
ZA 1,5 40 m2/un 20% 5,0 m
ZAP 1,7 25 m2/un 20% 5,0m
ZHIP 3,0 10 m2/un 20%
10,8 m
(para a divisa de fundo)
ZCBH 3,0 20 m2/un 20%
10,8 m
(exceto na ADE
Residencial Central)
ZCBA 2,0 25 m2/un 20% 9,0 m
ZCVN 2,0 25 m2/un 20% 9,0 m
ZEIS parmetros definidos em legislao especfica
ZE parmetros definidos em legislao especfica