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Guia CVM do Investidor

Fundos de Investimento Imobilirio

Apresentao
Ao longo dos ltimos anos, tivemos um importante desenvolvimento da economia brasileira. Aps dcadas tendo uma das maiores taxas de inflao e praticando uma das maiores taxas de juros real do mundo, o Brasil finalmente chegou a um cenrio de inflao
controlada e taxas de juros reduzidas, compatveis com aquelas praticadas em outras economias desenvolvidas.
A significativa queda nos juros praticados trouxe, contudo, novos desafios para os poupadores, que cada vez mais so obrigados a diversificar seus investimentos, assumindo
algum nvel de exposio a riscos em busca de rentabilidades mais atrativas.
Este Guia tem por objetivo apresentar, de forma clara e descomplicada, uma das modalidades de investimento que mais cresce junto aos pequenos investidores: os Fundos de
Investimento Imobilirio (FII). Os Fundos de Investimento Imobilirio investem em empreendimentos imobilirios e distribuem rendimentos aos seus cotistas com os recursos
provenientes da locao ou arrendamento de imveis do seu portflio. Os rendimentos
desses fundos sero, desde que observados certos requisitos (descritos neste Guia), isentos
de Impostos de Renda.
Esperamos que, ao final da leitura, voc compreenda o que , como funciona, e quais so
os riscos dos Fundos de Investimento Imobilirio. Caso alguma dvida persista aps a leitura deste Guia, por favor ligue para ns. Contamos com uma Central de Atendimento ao
Investidor - Discagem Direta Gratuita, estando disponvel das 8:00 s 20:00 h, de segunda
a sexta-feira, para quem quiser obter informaes sobre o mercado de valores mobilirios.
Entre em contato atravs do nosso site na Internet http://www.cvm.gov.br ou ligue para
0800-7225354.
Ns aqui na CVM regulamos e fiscalizamos os Fundos de Investimento Imobilirio, fiis a
nossa misso de desenvolver o mercado de valores mobilirios, de forma segura e sustentvel, visando ao seu contnuo fortalecimento. importante ressaltar, contudo, que nossa
atuao no consiste em uma anlise sobre o mrito dos investimentos ofertados ou em
qualquer garantia de rentabilidade. Assim, muito importante que voc compreenda as
vantagens e os riscos de cada alternativa de investimento que lhe oferecida, antes de tomar qualquer deciso sobre onde aportar os seus recursos. Toda deciso de investimento
deve ser feita de forma consciente e refletida, a fim de que a sua poupana seja aplicada
em investimentos adequados s suas expectativas e ao seu apetite por risco!
Boa leitura!

LEONARDO P. GOMES PEREIRA

Presidente

Introduo
Nos ltimos anos houve um aumento significativo no nmero de fundos de investimento imobilirio (FII) e assim como no volume de negcios de cotas de FII no mercado de capitais.
Em 2009, primeiro ano da vigncia da Instruo CVM n 472/08, que regula as atividades
desses fundos, a indstria de FII somava 83 fundos e um patrimnio lquido de aproximadamente R$ 4,5 bilhes. Dados relativos a 2012 mostram que os FII registrados j passam
de 160, com um patrimnio lquido que j supera R$ 30 bilhes, Isso representa um crescimento de oito vezes nos ltimos quatro anos na indstria de fundos imobilirios.
Os FII atraem muitos investidores pessoas fsicas, tendo em vista que o investimento em
imveis culturalmente bem visto pelos brasileiros e os rendimentos distribudos pelos
FII, observadas certas condies, so isentos de Imposto de Renda.
A ligao com o setor imobilirio, uma tradicional forma de investimento, pode causar a
percepo equivocada de que se trata de um investimento sem risco e que as decises
podem ser tomadas sem uma maior reflexo.
A CVM publica o presente Guia para informar os investidores sobre as caractersticas do
FII, bem como orientar acerca de alguns aspectos que merecem uma anlise ao investir ou para acompanhar seu investimento nesses fundos. Este Guia inicialmente explora
alguns conceitos bsicos e de forma reduzida, bem como apresenta informaes gerais
sobre esse tipo de investimento. Para informaes mais detalhadas, o interessado dever
consultar o Caderno CVM n 6 - Fundos de Investimento Imobilirio, disponvel na pgina
da CVM na Internet, conforme orientao ao final deste Guia.

O que um Fundo Imobilirio

O fundo de investimento imobilirio (FII) uma comunho de recursos captados por
meio do sistema de distribuio de valores mobilirios e destinado aplicao em empreendimentos imobilirios, tais como a construo e a aquisio de imveis para posterior locao ou arrendamento.

Regulamentao e fiscalizao
Os FII foram criados pela Lei n 8.668/93, e so regulamentados pela Instruo CVM
n 472/08. O funcionamento do FII e a oferta pblica de cotas de sua emisso dependem de prvio registro na Comisso de valores Mobilirios (CVM), que o rgo
responsvel pela fiscalizao e superviso dos fundos de investimento.

Cotas
O patrimnio do FII dividido em cotas, que correspondem a fraes ideais de seu patrimnio. As cotas, devem ser nominativas e escriturais (no h certificado, apenas
um registro eletrnico em nome do investidor) e, em regra, conferem direitos e deveres
iguais a todos os seus titulares (cotistas). No caso de fundos destinados a investidores
qualificados, o regulamento do fundo poder prever a existncia de cotas com direitos
ou caractersticas especiais, podendo conferir um tratamento desigual.
Os cotistas so os titulares (donos) das cotas dos FII. Ao contrrio do proprietrio de um
imvel, o cotista de um FII no poder exercer qualquer direito real sobre os imveis e
empreendimentos integrantes do patrimnio do fundo. Por outro lado, ele tambm no
responde pessoalmente por qualquer obrigao legal ou contratual do administrador ou
relativa aos imveis/empreendimentos integrantes do fundo. Evidentemente, o investidor tem a obrigao de pagar as cotas que subscrever.

Administrador
A regulamentao da CVM exige que o fundo tenha um administrador (instituio financeira), que o responsvel pelo funcionamento e a manuteno do FII, podendo executar as atividades diretamente ou contratar outros prestadores de servio para ajud-lo. O
regulamento deve identific-lo, pois ele tem diversas obrigaes perante Comisso de
Valores Mobilirios e aos cotistas.

Compete ao administrador, dentre outras obrigaes:

I - Selecionar os bens e direitos que iro compor o patrimnio do FII;
II - Providenciar e manter em ordem toda a documentao relacionada aos imveis;
III - Controlar e supervisionar as atividades inerentes gesto dos ativos do fundo;
IV - Distribuir ou repassar os rendimentos devidos aos cotistas;
V - Receber valores em nome do FII; e
VI - Custear as despesas de publicidade, exceto as despesas de propaganda em perodo
de distribuio de cotas.
Para saber se o administrador do FII est autorizado a realizar essa atividade, consulte o
Cadastro de Participantes de Mercado na pgina da CVM na Internet (www.cvm.gov.br),
em Acesso Rpido.

Restries ao Resgate
O FII constitudo sob a forma de condomnio fechado, o que significa dizer que as suas
cotas no podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. O regate s pode ocorrer em
caso de liquidao do fundo deliberada pela assembleia geral de cotistas ou no trmino
do prazo de durao dos fundos que funcionam com prazo determinado. Isso porque
o FII tambm poder ter prazo de durao indeterminado, o que ocorre, atualmente, na
maioria dos casos.

Negociao das cotas

Como as cotas dos FII no so resgatveis, a nica forma de se desfazer do investimento
vender as cotas para outro investidor, de forma semelhante ao que ocorre quando investimos em aes de companhias abertas. Em virtude disso, a quase totalidade desses
fundos tem as cotas registradas para negociao em mercado de bolsa de valores ou de
balco organizado.
O investidor pode realizar suas operaes atravs de instituies autorizadas, operando
atravs de Home Broker ou pela mesa de operaes do intermedirio (corretora, distribuidora, banco de investimento ou banco mltiplo com carteira de investimento). As

ofertas de compra e de venda de cotas so colocadas nos sistemas dos mercados organizados e quando uma oferta de compra encontra uma de venda com valor compatvel,
o negcio fechado.
Para escolher o intermedirio atravs do qual voc realizar suas operaes, recomendado que o investidor veja se a instituio financeira (corretora, distribuidora, banco de
investimento ou banco mltiplo com carteira de investimento) ou o agente autnomo de
investimento registrado na CVM. Esta verificao pode ser feita atravs da consulta ao
Cadastro de Participantes de Mercado na pgina da CVM na Internet (www.cvm.gov.br),
em Acesso Rpido.

Liquidez
O termo liquidez se refere capacidade e rapidez com que um ativo convertido em
dinheiro. A liquidez das cotas do FII depender da existncia de outro investidor no mercado que deseje adquirir aquela cota, uma vez que, como visto, no possvel solicitar o
resgate das cotas junto ao administrador.
A liquidez dos fundos imobilirios nos mercados onde so negociados est crescendo,
mas no h garantia de que sempre haver um investidor disposto a comprar as cotas,
mesmo que o vendedor esteja disposto a uma reduo maior no valor que deseja receber. Portanto, possvel que, em determinadas situaes, um investidor demore ou
mesmo no consiga se desfazer de suas cotas questo que deve ser considerada ao
decidir investir em um FII.
A liquidez das cotas de FII depende de diversos fatores, dentre eles, o tamanho do seu
patrimnio e o nmero de cotistas. Fundos que tenham grande patrimnio e um nmero maior de cotistas costumam possuir maior liquidez, no entanto, bem difcil avaliar a
liquidez que um fundo novo poder ter no futuro.
Para fundos j listados, a entidade administradora do mercado organizado (que pode ser
de bolsa ou de balco) costuma oferecer em sua pgina da Internet informaes sobre a
liquidez de cada um dos fundos.

Formador de mercado
O formador de mercado um agente que pode ser contratado para garantir a liquidez
das cotas do FII. O formador de mercado se compromete a manter ofertas de compra e
de venda de forma regular e contnua, fornecendo liquidez mnima e referncia de preo

para a cota do FII, respeitando uma diferena mxima pr-estabelecida entre as ofertas
de compra e de venda.
A contratao de formador de mercado tem um custo que debitado do patrimnio do
FII, o que, em ltima instncia, significa dizer esse agente ser pago por todos os cotistas.
O fundo cujo regulamento no tiver essa previso precisar realizar uma assembleia geral de cotistas com o objetivo de incluir essa possibilidade.
Cabe ao investidor verificar o interesse em ser cotista de um FII que conte com formador
de mercado.

Patrimnio e Poltica de Investimento

O FII pode investir em empreendimentos imobilirios de diversas naturezas. A rentabilidade e os riscos de cada FII so em grande medida relacionados com os tipos de ativos
um fundo pretende investir, razo pela qual importante que o investidor conhea a
poltica de investimentos dos fundos em que pretende investir.
De acordo com a regulao vigente, alm de poder adquirir direitos reais sobre bens
imveis, o FII pode tambm ter outros tipos de aplicaes, tais como: letras de crdito imobilirio (LCI); letras hipotecrias (LH); cotas de outros FII; certificados de potencial
adicional de construo (CEPAC); certificados de recebveis imobilirios (CRI); cotas de
fundos de investimento em direitos creditrios (FIDC) que tenham como poltica de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que sua emisso ou
negociao tenha sido registrada na CVM; alm de valores mobilirios de emissores cujas
atividades preponderantes sejam permitidas aos FII. A relao completa dos ativos que
podem integrar a carteira dos FII est no art. 45 da Instruo CVM n 472/08.
Ou seja, um FII pode, por exemplo, investir em imveis destinados renda, seja construindo, seja adquirindo imveis prontos, enquanto outros podem ter como foco principal a aquisio de ttulos, como LCI, LH e outros j mencionados. Mesmo entre os FII que
investem apenas em ativos reais, h importantes diferenas, alguns aplicam em vrios
empreendimentos, inclusive com diversificao geogrfica, outros concentram sua aplicao em um nico imvel. H quem se especialize em determinados tipos de empreendimento, sejam eles escritrios, residncias, prdios industriais, galpes para armazenamento e distribuio de mercadorias, hotis, shopping centers, hospitais, escolas, lojas,
agncias bancrias, etc.
Conhea a poltica de investimentos antes de aplicar em FII. Ela deve estar claramente
descrita no seu regulamento, que um documento essencial para o investidor.

Regulamento
O regulamento descreve as caractersticas principais do FII e deve ser de conhecimento do cotista. Entre as informaes importantes abrangidas pelo regulamento,
destacamos:
a) objetivo fundamental dos investimentos imobilirios a serem realizados, identificando os aspectos que somente podero ser alterados com prvia anuncia dos cotistas;
b) o grau de liberdade que o administrador se reserva no cumprimento dessa poltica
de investimento;
c) as operaes que o administrador fica autorizado a realizar independentemente de
prvia autorizao dos cotistas;
d) os ativos que podem compor o patrimnio do fundo, os requisitos de diversificao
de investimentos e os riscos envolvidos; e
e) a possibilidade de o fundo contratar operaes com derivativos para fins de proteo
patrimonial.
A lista completa de assuntos que devem estar contemplados no regulamento do fundo
est no art. 15 da Instruo CVM n 472/08.

Rendimentos e tributao
Os principais rendimentos obtidos pelos FII so obtidos atravs do recebimento de alugueis, dos juros dos ttulos imobilirios investidos e no ganho de capital obtido na venda dos direitos reais sobre bens imveis. A maioria dos fundos distribui os rendimentos
mensalmente, em virtude da legislao tributria.
Apesar de muitos FII distriburem rendimentos mensalmente, no podemos considerar o
investimento em FII como de renda fixa. No apenas em funo dos riscos do empreendimento (inadimplncia de um inquilino, vacncia de um imvel etc.), mas tambm pelo
fato de o valor de suas cotas oscila, sempre que h mercado para elas.
Embora questes tributrias no sejam de competncia da CVM, no se pode deixar
de mencionar as regras especficas de tributao dos cotistas nos investimentos em FII,
matria relevante para a deciso do investidor. A Lei 11.196/05 estabeleceu que os rendimentos recebidos pelos cotistas pessoas fsicas so isentos de Imposto de Renda quando

as seguintes condies forem atendidas cumulativamente:

I - o cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do fundo;
II - o FII tiver no mnimo 50 cotistas; e
III - as cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado
de balco organizado.
O investidor dever prestar ateno a esta regra, pois caso as condies citadas no sejam atendidas, ocorrer reteno de 20% do rendimento distribudo a ttulo de Imposto
de Renda, qualquer que seja o cotista, e existem FII negociados em bolsa de valores ou
mercados de balco organizados que no atendem estas condies.
importante ressaltar que esta iseno de Imposto de Renda s vlida para os valores
recebidos mensalmente a ttulo de rendimento. Eventuais ganhos de capital, por exemplo, obtidos na venda de cotas dos FII (ou no resgate em caso de liquidao do fundo),
sujeitam-se incidncia desse imposto alquota de 20%.
Informaes sobre a tributao de FII podero ser obtidas na pgina da Receita Federal
na Internet (www.receita.federal.gov.br).

Informaes dos FII

Os FII devem obedecer a um regime informacional bastante estrito, divulgando informaes peridicas (mensais, trimestrais, semestrais, etc.) e eventuais (fatos relevantes, etc.)
nas pginas da Internet das seguintes entidades: da CVM, do administrador do fundo e
da entidade administradora do mercado em que as cotas sejam negociadas.
Antes de investir em um FII, leia atentamente o regulamento, que detalha os segmentos
em que o FII atuar, a natureza dos investimentos ou empreendimentos imobilirios que
podero ser realizados, a poltica de investimentos, o prazo de durao do fundo, regras
sobre a assembleia geral (modo de convocao, competncia, quorum de instalao e
de deliberao, alm das formas de representao dos cotistas).
Na pgina da CVM (www.cvm.gov.br), em Acesso Rpido, Fundos de Investimento,
na Consulta Consolidada de Fundo, possvel obter informaes sobre determinado
FII (digitando parte do nome) ou todos os FII registrados (deixando o campo nome em
branco), escolhendo como Tipo de Fundo: FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO.

Voc ter acesso aos dados gerais (administrador do fundo, valor do patrimnio, nmero
de cotas, valor da cota, etc.) e a diversos documentos associados:
- demonstraes financeiras;
- informe mensal; e
- documentos eventuais (fatos relevantes, regulamento, assembleias edital de convocao e ata).

Assembleia Geral
O rgo mximo de deliberao em um FII a assembleia geral de cotistas. Ela pode ser
convocada pelas seguintes pessoas: o administrador do FII; cotistas que detenham, no
mnimo, 5% das cotas emitidas; e o representante dos cotistas.
Compete privativamente assembleia geral deliberar sobre:
I demonstraes financeiras apresentadas pelo administrador;
II alterao do regulamento;
III destituio ou substituio do administrador e escolha de seu substituto;
IV emisso de novas cotas;
V fuso, incorporao, ciso e transformao do fundo;
VI dissoluo e liquidao do fundo, quando no prevista e disciplinada no regulamento;
VII salvo quando diversamente previsto em regulamento, a alterao do mercado em
que as cotas so admitidas negociao;
VIII apreciao do laudo de avaliao de bens e direitos utilizados na integralizao de
cotas do fundo;
IX eleio e destituio de representante dos cotistas de que trata o art. 25 da Instruo
CVM n 472/08;

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X aumento das despesas e encargos de que trata o art. 47 da Instruo CVM n 472/08;
e
XI prorrogao do prazo de durao do FII.
As deliberaes da assembleia geral sero tomadas por maioria de votos dos cotistas
presentes, cabendo a cada cota um voto, ressalvado o disposto no pargrafo abaixo. O
voto, portanto, sempre proporcional ao nmero cotas que cada cotista possuir, no
podendo ser restringido o direito de voto, exceto quando se tratar do administrador, do
gestor, de empresas a eles ligadas, de prestadores de servios do fundo e dos scios,
diretores e funcionrios das empresas anteriormente citadas.
Dependem da aprovao de cotistas que representem metade, no mnimo, das cotas
emitidas, se um maior quorum no for fixado no regulamento, as deliberaes sobre:
alterao do regulamento; fuso, incorporao, ciso e transformao do fundo; apreciao do laudo de avaliao de bens e direitos utilizados na integralizao de cotas do
fundo e atos que caracterizam conflitos de interesse entre o administrador e o fundo.
Ressaltamos que as deliberaes sobre destituio ou substituio do administrador e
escolha de seu substituto no dependem de quorum qualificado para a sua aprovao.

Conflito de interesses
Os atos que caracterizem conflito de interesses entre o fundo e o administrador dependem de aprovao prvia, especfica e informada da assembleia geral de cotistas.
As seguintes hipteses so exemplos de situao de conflito de interesses:
I a aquisio, locao, arrendamento ou explorao do direito de superfcie, pelo fundo, de imvel de propriedade do administrador ou de pessoas a ele ligadas;
II a alienao, locao ou arrendamento ou explorao do direito de superfcie de
imvel integrante do patrimnio do fundo tendo como contraparte o administrador ou
pessoas a ele ligadas;
III a aquisio, pelo fundo, de imvel de propriedade de devedores do administrador,
uma vez caracterizada a inadimplncia do devedor; e
IV a contratao, pelo fundo, de pessoas ligadas ao administrador, para prestao dos

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servios de distribuio de cotas, consultoria especializada e administrao de locaes

ou arrendamento de bens do FII.
No configura situao de conflito a aquisio, pelo fundo, de imvel de propriedade do
empreendedor, desde que no seja pessoa ligada ao administrador.
As demais operaes entre o fundo e o empreendedor esto sujeitas avaliao e responsabilidade do administrador sempre que for possvel a contratao em condies
equitativas ou idnticas s que prevaleam no mercado, ou que o fundo contrataria com
terceiros.
Ressaltamos que a aprovao prvia, atravs da assinatura do termo de adeso ao fundo
ou instrumento de subscrio de cotas, de matrias que dependam de aprovao de
assembleia geral ou a permisso especfica constante no regulamento para que o administrador do FII possa realizar ato que caracterize conflito de interesse no eliminam a
necessidade de aprovao pela assembleia geral de cotistas.

Pessoas Ligadas ao administrador do Fundo

Consideram-se pessoas ligadas:
I a sociedade controladora ou sob controle do administrador, de seus administradores
e acionistas;
II a sociedade cujos administradores, no todo ou em parte, sejam os mesmos do administrador, com exceo dos cargos exercidos em rgos colegiados previstos no estatuto
ou regimento interno do administrador, desde que seus titulares no exeram funes
executivas, ouvida previamente a CVM; e
III parentes at segundo grau das pessoas naturais referidas nos incisos acima.

Custos e encargos
Custos de negociao e custdia
Para negociar as cotas do FII em bolsa ou mercado organizado o investidor pagar a
taxa de corretagem e os emolumentos, da mesma forma que ocorre em operaes realizadas com aes de companhias abertas. Como as taxas de corretagem variam entre

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as instituies, cabe ao investidor observar o valor cobrado ao escolher a instituio intermediria.

Da mesma forma que para outros valores mobilirios, pode haver a cobrana de taxa
de custdia por parte da instituio responsvel pela custdia das cotas do FII. Essa taxa
pode variar conforme a instituio intermediria e cabe ao investidor verificar o valor
cobrado.

Taxas de administrao e de performance (desempenho)

A remunerao pelos servios prestados pelo administrador (taxa de administrao)
constar expressamente do regulamento do fundo e poder incluir uma parcela varivel
(taxa de performance ou de desempenho) calculada em funo do desempenho do
fundo ou de indicador relevante para o mercado imobilirio, que com o fundo possa ser
razoavelmente comparado.
As taxas de administrao e de performance, quando houver, so debitadas do patrimnio do fundo, portanto no so pagas diretamente pelo cotista.

Encargos
Outros encargos tambm podem ser debitados do patrimnio o fundo, tais como: impostos; despesas com o auditor independente; despesas com a contratao do formador
de mercado; gastos com o registro para negociao das cotas em bolsa de valores; comisses pagas sobre compras e vendas de bens do FII; gastos necessrios manuteno,
conservao e reparos de imveis integrantes do patrimnio do fundo, entre outras.
A relao dos encargos que podem ser debitados do patrimnio do FII pode ser encontrada no art. 47 da Instruo CVM n 472/08 e quaisquer despesas no expressamente
previstas nessa regra devem correr por conta do administrador.
O administrador pode estabelecer que parcelas da taxa de administrao sejam pagas
diretamente pelo FII aos prestadores de servios contratados. Caso o valor a ser pago
aos prestadores de servios exceda o montante total da taxa de administrao fixada
em regulamento, correr por conta do administrador o pagamento das despesas que
ultrapassem esse limite.

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Oferta pblica de distribuio de cotas

A captao de recursos junto ao mercado, pelos FII, ocorre por meio de oferta pblica de
distribuio de suas cotas. As ofertas pblicas podem ser registradas na CVM, nos termos
da Instruo CVM n 400/03, ou serem dispensadas de registro, nos termos da Instruo
CVM n 476/09, quando forem realizadas com esforos restritos de venda, ou do artigo 5,
inciso II, da Instruo CVM n 400/03, de lote nico e indivisvel.
O objetivo do registro de distribuio pblica de cotas de FII a divulgao de informaes mnimas necessrias para que os investidores possam tomar suas decises de
investimento conscientes e bem informadas, sendo, desse modo, um mecanismo de
proteo dos investidores, pois assim possvel verificar a regularidade e as caractersticas da emisso e do emissor.
O principal documento utilizado na oferta o Prospecto, que o documento de informao necessrio ao investidor para tomar sua deciso de aplicar seus recursos no
empreendimento oferecido, devendo ser distribudo aos interessados pelas instituies
financeiras encarregadas da distribuio das cotas.
O Prospecto deve ter informaes bem detalhadas a respeito da poltica de investimentos, a descrio dos imveis, dados operacionais, a identificao dos responsveis pela
anlise e seleo dos investimentos em empreendimentos imobilirios, fatores de risco e
estudo de viabilidade etc. Recomenda-se que o investidor d especial ateno os potenciais riscos (seo Fatores de Risco do prospecto) a que se sujeita o cotista do FII.
A lista completa de assuntos que devem estar contemplados no Prospecto do fundo
est na Instruo CVM n 400/03 e no Anexo II da Instruo CVM n 472/08.
Tambm como parte do processo de disseminao de informaes sobre a oferta para
os investidores, dever ser publicado em jornal de grande circulao o anncio de incio
de distribuio, com as principais caractersticas do fundo e da distribuio. Nas ofertas
que se utilizam de Prospecto de distribuio pblica, poder ser utilizado material publicitrio, desde que previamente submetido aprovao da CVM e desde que no induza
o investidor a erros de julgamento.
A oferta pblica primria a forma que o investidor tem para adquirir cotas que esto
sendo emitidas pelo FII. Ela pode ser a 1 emisso de um FII novo ou uma emisso subsequente de um FII que j est em funcionamento e est emitindo novas cotas.
A oferta pblica secundria ocorre quando um cotista deseja vender uma grande
quantidade de cotas de um determinado FII que j foram emitidas anteriormente pelo
mesmo FII.

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Para adquirir cotas de um FII durante uma oferta pblica o investidor dever procurar
uma instituio intermediria que esteja participando do consrcio de distribuio das
cotas. Esta informao poder ser obtida no aviso ao mercado, quando a oferta utiliza
Prospecto preliminar, ou no anncio incio de distribuio de cotas publicado em jornal
de grande circulao, aps a concesso do registro de distribuio pblica.
O investidor informa ao intermedirio sobre o investimento que pretende fazer no FII,
atravs do preenchimento do pedido de reserva e/ou do boletim de subscrio. Entretanto, caso haja uma grande quantidade de investidores querendo adquirir cotas do
mesmo FII, possvel que ocorra um rateio e o investidor s receba um percentual do
investimento pretendido. No possvel saber com antecedncia se investidor conseguir aplicar o valor pretendido ou se haver rateio, e, neste caso, qual ser o percentual
atendido.
importante alertar que solicitar um valor pretendido maior do que o desejado, na expectativa de que ocorrer um rateio, pode gerar problemas para o investidor caso no
ocorra rateio ou o percentual atendido seja alto, pois o investidor vai precisar de mais
recursos do que o pretendido para honrar com o pagamento das cotas do FII no dia da
liquidao da operao.
Quando do incio da negociao das cotas em bolsa de valores ou no mercado de balco organizado, o valor de negociao das cotas vai ser obtido atravs das ofertas de
compra e venda encaminhadas para o mercado.
No existe nenhuma obrigao das cotas serem negociadas pelo valor pago pelo investidor durante a oferta pblica. J ocorreram casos das cotas serem negociadas, logo aps
a oferta pblica, por valores mais baixos, mais altos ou pelo mesmo valor.
Quando da aquisio de cotas da 1 emisso de um determinado FII, ainda no existe histrico de negociao de cotas em mercado. Entretanto, quando realizada uma
emisso em um FII que j tenha cotas negociadas em mercado de balco organizado ou
em bolsa, possvel verificar o histrico de negociao e a liquidez j existente, uma vez
que o referido fundo j se encontra em funcionamento. Ressaltamos, entretanto, que a
performance passada no garantia de resultados futuros.
O investidor que adquire cotas em uma oferta pblica no paga taxa de corretagem para
a aquisio das cotas.
ATENO: O registro na CVM da oferta pblica de distribuio das cotas do fundo
no se constitui em atestado de qualidade do investimento nem de viabilidade dos empreendimentos que possam ser investidos pelos FII.

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Riscos
Todos os investimentos disponveis no mbito do mercado financeiro ou do mercado de
capitais possuem riscos. Desse modo, o investimento em cotas de FII possui riscos. Antes
de decidir pela aquisio das cotas, o potencial investidor deve verificar a sua situao
financeira, seus objetivos de investimento, o seu perfil de risco e quanto tempo deseja
permanecer investido no FII. O potencial investidor deve analisar cuidadosamente todas as informaes disponveis no regulamento e no Prospecto do FII, especialmente as
constantes da seo sobre fatores de risco.
Os principais riscos decorrentes do investimento em cotas de FII so os seguintes:

Riscos de Mercado
Mercado Financeiro
O investidor deve ser alertado que os FII podem ser afetados, de tempos em tempos,
pelos mesmos tipos de risco que atingem o mercado financeiro e cada tipo de empresa,
observados os ramos de negcios especficos. Em alguns casos, os eventos podem afetar
somente os fundos que detm determinados tipos de ativos, ou imveis localizados em
regio geogrfica especfica.

Fatores Macroeconmicos Relevantes

Alguns fatos extraordinrios, situaes especiais de mercado ou eventos de natureza
poltica, econmica ou financeira que modifiquem a ordem atual e influenciem de forma relevante o mercado financeiro e/ou de capitais brasileiro, incluindo variaes nas
taxas de juros, eventos de desvalorizao da moeda e mudanas legislativas relevantes,
podero afetar negativamente os preos dos ativos integrantes da carteira do fundo e o
valor das cotas.

Riscos Relativos ao Mercado Imobilirio

Taxa de ocupao imobiliria
A retrao da economia pode ocasionar reduo na ocupao dos imveis. A reduo
da taxa de ocupao pode no s reduzir a receita de um FII pela vacncia de seus
imveis, mas tambm gerar reduo nos valores dos aluguis. Sendo assim, o empreendimento pode no vir a obter o sucesso pretendido, prejudicando o plano de
rentabilidade estimado.

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Desvalorizao dos Imveis

Como os recursos do FII sero aplicados em bens imveis, um fator que deve ser preponderantemente levado em considerao o potencial econmico, inclusive a mdio
e longo prazo, das regies onde esto localizados os imveis adquiridos para integrar o
patrimnio do fundo.
Outro fator a ser considerado, diz respeito possibilidade de desvalorizao e at mesmo
da perda do imvel em funo de desastres ambientais causados por enchentes, vendavais, desmoronamentos e incndios, bem como por fatores relacionados a eventos
sociais, tais como, mudanas nas regras de tributao dos imveis, aumento da violncia
no entorno, entre outros.
Em caso de queda do valor dos imveis, os ganhos decorrentes de eventual alienao
dos imveis pertencentes ao fundo, de suas receitas de aluguel, bem como o preo de
negociao das cotas no mercado secundrio podero ser adversamente afetados.

Regulamentao do setor imobilirio

O setor imobilirio brasileiro est sujeito a uma extensa regulamentao expedida por
diversas autoridades federais, estaduais e municipais, que afetam, dentre outras, as atividades de aquisio, venda, locao, reforma e ampliao de imveis. Dessa forma, a
realizao de eventuais reformas e ampliaes dos imveis, assim como a atividade exercida pelo ocupante de determinado imvel, pode estar condicionada obteno ou
renovao de licenas especficas, aprovao de autoridades governamentais, limitaes
relacionadas a edificaes, regras de zoneamento e a leis e regulamentos para proteo
ao consumidor. Neste contexto, as referidas leis e regulamentos atualmente existentes
ou que venham a ser criados a partir desta data podero vir a afetar adversamente as
atividades e a rentabilidade de um FII.

Riscos Relativos ao Investimento no Fundo

Liquidez Reduzida
Tendo em vista o fato de que os fundos sempre so constitudos na forma de condomnios fechados, ou seja, sem possibilidade de resgate de cotas, os titulares de cotas de FII
podem ter dificuldade em realizar a venda de suas cotas no mercado secundrio.

Prejuzos e perdas da aplicao financeira

O investimento em cotas de um fundo de investimento imobilirio representa um investimento de risco, que sujeita os investidores a perdas patrimoniais e a riscos, dentre ou-

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tros, queles relacionados com a liquidez das cotas, volatilidade do mercado de capitais
e aos imveis integrantes da carteira. As aplicaes realizadas no fundo no contam com
garantia do administrador, do gestor, dos coordenadores, de qualquer mecanismo de
seguro, ou, ainda, do Fundo Garantidor de Crditos FGC, podendo ocorrer perda total
do capital investido pelos cotistas.

Alerta
A experincia da superviso da CVM mostra que os cotistas devem estar atentos a alguns
pontos, notadamente relacionados ao momento de adeso ao fundo e a tomada de
deciso no decorrer do prazo de durao do FII:
1) Termo de Adeso ao Fundo: o documento no qual o investidor adere ao fundo, assinado na maioria das vezes eletronicamente por meio do distribuidor, deve resumir as
caractersticas do FII e as responsabilidades do cotista, jamais deve servir de instrumento
para pr-aprovar matrias sujeitas deliberao de cotistas em assembleia.
2) Conflitos de Interesse: qualquer situao que envolva conflito ou potencial conflito
de interesse, entre o administrador do fundo, os demais prestadores de servios e os
ativos adquiridos pelo fundo, devem ser aprovadas em assembleia de cotistas, jamais tais
matrias podem vir pr-aprovados no regulamento ou no termo de adeso ao fundo.

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Consultas, Dvidas e Reclamaes

Para obter informaes junto CVM, ou para formular alguma reclamao ou denncia,
consulte os canais de atendimento indicados ao final deste Guia. A CVM, em sua pgina
na Internet, divulga Alertas para situaes de risco ao investidor que chegam ao seu
conhecimento, por meio de denncias ou mesmo simples consultas.
Este Guia foi elaborado com a finalidade de disponibilizar informaes bsicas e mais prticas sobre o investimento em FII, considerando que o acesso informao essencial
para que o investidor possa tomar decises de forma consciente. Para mais informaes,
consulte o Caderno CVM n 6 (Fundos de Investimento Imobilirio) ou a prpria Instruo
CVM n 472/08, bem como as demais mencionadas nesta publicao. Esses materiais esto
disponveis na pgina da CVM na Internet (www.cvm.gov.br).

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Este Guia foi elaborado em Dezembro de 2012.

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