Me Priscylla Nose

HABITAO VERTICAL PRIVADA E O MERCADO IMOBILIRIO EM SO PAULO:
Dois Perodos, Dois Casos Dissidentes I Formaespao e Idea!Zarvos
Priscylla Nose de Lima
Dissertao de mestrado apresentada Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

da Universidade de So Paulo para obteno do ttulo de Mestre
rea de Concentrao: Projeto de Arquitetura
Orientador: Prof. Dr. Francisco Spadoni
So Paulo I 2013
AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE TRABALHO, POR QUALQUER MEIO
CONVENCIONAL OU ELETRNICO, PARA FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.
E-MAIL: limapri@uol.com.br
L732h
Lima, Priscylla Nose de

Habitao vertical privada e o mercado imobilirio em
So Paulo: dois perodos, dois casos dissidentes Formaespao
e Idea!Zarvos / Priscylla Nose de Lima. - - So Paulo,
2013.
240 p. : il.
Dissertao (Mestrado rea de Concentrao: Projeto

de Arquitetura) FAUUSP.
Orientador: Francisco Spadoni
1.Edifcios residenciais - So Paulo (SP) 2.Mercado

imobilirio - So Paulo (SP) 3.Formaespao 4.Idea!Zarvos
I.Ttulo
CDU 728(816.11)
AGRADECIMENTOS
Ao Francisco Spadoni, meu orientador, pelo constante apoio e incentivo.

Aos professores Helena A. Ayoub Silva e Lus Antonio Jorge pelos comentrios durante o
exame de qualificao.
Aos arquitetos Joo Sodr e Guillaume Sibaud, pelas entrevistas, esclarecimentos e
informaes.
Ao Fabrcio Augusto Gomes Pereira e seus colegas do Secovi pela ateno e prontido.
Ao arquiteto Fernando Serapio por sua ateno, sugestes e esclarecedores dados.
Aos bibliotecrios pelo cuidado em auxiliar nas incessantes buscas.
secretaria da ps-graduao da FAU USP.
Aos queridos amigos e familiares pelo apoio incondicional e pacincia durante o longo
perodo de elaborao deste trabalho, alm da compreenso de minha ausncia.
RESUMO
Estudar a produo de edifcios residenciais verticais privados na cidade de So Paulo em dois perodos
da histria; entre as dcadas de 60 e 70 do sculo 20 e a primeira dcada do sculo 21. Dois perodos
que apresentaram propostas de destaque dentro do mercado imobilirio mostrando um novo olhar
frente produo da arquitetura. Examinar alm dos aspectos conceituais que os definiram como
obras singulares no conjunto da produo imobiliria privada, quais seriam os aspectos estruturais que
estariam por trs desta iniciativa: quem so seus agentes, quais as motivaes financeiras e eventuais
aspectos culturais que definiriam uma nova perspectiva sobre a produo desta arquitetura.
Os aspectos a serem considerados para a anlise e avaliao dos resultados, referem-se no s a
estrutura de linguagem renovadora, mas tambm sobre outras eventuais conquistas relativas
reconfigurao da espacialidade, flexibilidade de plantas, pesquisas tecnolgicas e aspectos
sociofinanceiros da operao: publico consumidor, interesse mercadolgico, incorporador, etc.
Palavras chave: So Paulo, Habitao Privada, Mercado Imobilirio, Formaespao, Idea!Zarvos
ABSTRACT
To study the production of private residential buildings in the city of So Paulo in two
different time periods, first between the 60's and 70's of the 20th century; and the first
decade of the 21st century. Two distinct periods with above average proposals within the
real estate market reflecting the contemporary architectonic production. To exam not the
only conceptual aspects that have defined them as unique in the whole of the privately built real estate; but also the structural aspects that might be behind this initiative: who are
their agents, what financial motivations they had, and the eventual cultural aspects that
have defined a new perspective on the production of this architecture.
The aspects to be considered in this analysis and evaluation of results refer both to the
innovative structural language, and to the eventual advancements related to spatial
reconfiguration, flexibility of blue prints - layout flexibility, technological research as well as
social and economic aspects of the project: end consumers , market interest, development,
etc.
Keywords: Sao Paulo, Private Housing, Real Estate Market, Formaespao, Idea!Zarvos.
SUMRIO
08
1. Introduo
11
2. Primeiro Perodo I 1963 - 1973
12
2.1. A produo de apartamentos em So Paulo nos Anos 60 e 70 sob a influncia da Escola Paulista de Arquitetura
16
2.2. Os edifcios de habitao nos Anos 60
20
2.3. So Paulo e o PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado
22
2.4. A Construtora Formaespao
30
2.5. Formaespao e o arquiteto Abraho Sanovicz
60
2.6. Formaespao e o arquiteto Eduardo de Almeida
78
2.7. Formaespao e o arquiteto Paulo Mendes da Rocha
93
3. Segundo Perodo I 2000 - 2010
94
3.1. A produo de apartamentos em So Paulo na primeira dcada do sculo 21
120
3.2. So Paulo e o PDE - Plano Diretor Estratgico
130
3.3. O Caso Zarvos
154
3.4. Idea!Zarvos e o escritrio Andrade Morettin
188
3.5. Idea!Zarvos e o escritrio Triptyque
200
3.6. Idea!Zarvos e o escritrio Grupo SP
224
4. Consideraes Finais
228
Bibliografia
1. INTRODUO
.
Este trabalho se prope a estudar a produo de edifcios residenciais verticais privados na cidade de
So Paulo em dois momentos da histria - entre as dcadas de 60 e 70 do sculo 20 e a primeira dcada
do sculo 21. Dois perodos que apresentaram propostas de destaque dentro do mercado imobilirio
mostrando em comum, um novo olhar frente produo da arquitetura.
Inicialmente, foram selecionados como objeto de pesquisa, os edifcios produzidos pela incorporadora
Idea!Zarvos entre os anos de 2000 e 2010. Porm, ao investigar os antecedentes deste mercado, notouse que a construtora Formaespao, em um momento anterior, tambm elegeu a arquitetura de
repertrio como estratgia de venda.
Sendo assim, o estudo caminhou para uma anlise paralela destas duas iniciativas tendo como objetivos
pretendidos, explorar os aspectos conceituais que os definiram como obras singulares no conjunto da
produo imobiliria privada, alm de analisar os aspectos estruturais que estariam por trs desta
iniciativa: seus agentes, quais as motivaes financeiras e eventuais aspectos culturais que definiriam
uma nova perspectiva sobre a produo desta arquitetura nos dois recortes de tempo selecionados.
A construtora Formaespao, respondendo situao socioeconmica estabelecida na poca, idealiza

projetos de edifcio de habitao privados com a possibilidade de serem produzidos em srie e
implantados em lotes disponveis, principalmente na cidade de So Paulo. As obras da construtora
refletem, por um lado, a postura dos profissionais envolvidos e, por outro lado, o perodo favorvel
produo da moradia que se configurou a partir da criao do BNH Banco Nacional da Habitao.
Dentro dessas premissas, ganharam destaque os projetos dos edifcios Modulares, do arquiteto
Abraho Sanovicz, edifcios Gemini, Lark e Coronet, do arquiteto Eduardo de Almeida e edifcios
Prottipo [no executado] e Clermont, do arquiteto Paulo Mendes da Rocha.
A incorporadora Idea!Zarvos, tambm respondendo situao socioeconmica e de legislao atual,

idealiza projetos de habitao privada, porm em contrapartida ao principal argumento da
Formaespao que produziu edifcios em srie, realiza hoje, edifcios exclusivos. O critrio para a seleo
das obras foi verificar primeiramente, dentro do perodo em questo, quais obras j haviam sido
realizadas ou ento, que estivessem com a construo em andamento. A partir da, escolheu-se trs
escritrios de arquitetura para anlise Andrade Morettin com os edifcios Aimber 1749 e Fidalga 772,
Triptyque com o edifcio Fidalga 727 e Grupo SP com os edifcios Simpatia 236 e Itacolomi 445.
No objetivo deste trabalho percorrer a histria da arquitetura paulista e nem abordar toda a obra
dos arquitetos selecionados. O estudo se restringe na anlise de obras especficas e limita-se a apontar
similaridades e divergncias nas produes de cada perodo sobre um problema comum que a
utilizao de uma arquitetura de repertrio como estratgia de venda.
Sua estrutura foi dividida em duas partes, correspondentes aos dois perodos de tempo em anlise.
No primeiro recorte, temos como mote o trabalho desenvolvido pela construtora Formaespao e no
segundo, o trabalho desenvolvido pela incorporadora Idea!Zarvos.
Um panorama da produo habitacional vertical privada vigente em cada poca, assim como a
legislao corrente so expostos como apoio compreenso dos perodos. Por fim, uma breve
apresentao dos arquitetos e a anlise das obras.
Para esta composio, foram realizadas pesquisas bibliogrficas, entrevistas e redesenho das obras
selecionadas. Estas informaes comparecem em grande parte, contidas no texto e nas ilustraes,
conformando o trabalho em si.
10
2. PRIMEIRO PERODO I 1963 1973
11
2.1 A PRODUO DE
A arquitetura em So Paulo nas dcadas de 1960 e 1970 foi marcada principalmente pela racionalizao
APARTAMENTOS EM SO
construtiva, tendo a estrutura como protagonista da forma.
PAULO NOS ANOS 60 E 70
Os edifcios deste perodo, analisados neste trabalho, contemplam duas das principais linhas de
SOB A INFLUNCIA DA ESCOLA
pesquisa desenvolvidas pelos arquitetos paulistas nos anos 60 e 70. A primeira refere-se pesquisa
PAULISTA DE ARQUITETURA
esttica realizada em meados dos anos 50, caracterizada pelo uso intenso do concreto aparente, cujo
conjunto construdo posteriormente foi definido como pertencente Escola Paulista de Arquitetura. A
segunda linha trata da tentativa de conciliao dos sistemas tradicionais de construo com as
possibilidades industriais do mercado, ou seja, entender o processo de construo como montagem,
agregando novos materiais industriais com o objetivo de reduo do tempo de obra. Esta pesquisa foi
intensificada aps a criao do BNH Banco Nacional da Habitao, que vincular a reduo de prazos
das obras aos prazos do financiamento.
Historicamente o incio da Escola Paulista est ligado a uma reviso formal realizada por Vilanova
Artigas que tem como marco a residncia Olga Baeta [Figura 1], primeira obra a concretizar os conceitos
ticos e estticos da nova arquitetura.
Figura 1 - Residncia Olga Baeta, So Paulo 1956
12
Deve-se ter em conta tambm, o momento poltico e econmico presente em meados dos anos 50 e 60.
A poltica econmica desenvolvida no perodo de Juscelino Kubistchek [1956 1961] estimulou a vinda
de inmeras empresas multinacionais e a criao de um complexo de indstrias de base que forneceria
os bens de produo necessrios futura expanso industrial. Esta grande onda de desenvolvimento fez
a maioria acreditar que os problemas da sociedade brasileira seriam passageiros. Entretanto,
Kubistchek deixa de herana uma grave crise econmica ao seu sucessor Jnio Quadros, que sem
estrutura, renuncia ao cargo em favor do vice-presidente Joo Goulart, figura reconhecidamente de
esquerda. O apoio governamental s constantes greves por aumentos salariais e a tentativa de
implantar reformas sociais de base, aliado crise econmica, criou o cenrio poltico propcio ao golpe
militar, efetivamente realizado em maro de 1964.
Neste ambiente, deu-se incio a reviso formal da arquitetura em So Paulo, estimulada pelo grande
desenvolvimento econmico e pelo forte ideal nacionalista gerado nos governos de Kubistchek e
Goulart. Esta reviso partiu de um questionamento do modelo gerador da Escola Carioca frente s reais
condies da sociedade brasileira. Indagava-se a suposta validade do modelo de Arquitetura
Internacional para qualquer contexto, revisando os preceitos da Escola Carioca que ao chegar a So
Paulo, derivam para questes ticas e estticas.
Ao questionar o verdadeiro significado de uma arquitetura social, conclui-se que esta no era uma
arquitetura de luxo, de acabamentos refinados e derivada do padro de vida burgus.
13
Diante da realidade da mo-de-obra disponvel e da real e imediata viabilidade da industrializao do

setor civil, constata-se que a tecnologia do concreto armado era a mais desenvolvida e assimilada entre
as tcnicas tradicionais, alm de ser um material de baixo custo. Assim, os arquitetos desenvolvem um
raciocnio estrutural procurando explorar o desenvolvimento desta tecnologia em seu limite.
A linguagem desenvolvida pelo grupo ligado a Artigas est coligada a um conjunto de estratgias
compositivas eleitas em primeira mo e derivadas do repertrio moderno. So dois os principais
conceitos geradores de forma exterior do edifcio: o prisma elevado sobre pilotis e o grande abrigo, ou
seja, uma grande cobertura que pode alcanar ou no os limites laterais do lote urbano. Optar por uma
soluo formal inicial, da qual as demais etapas de projeto se tornam subordinadas, resolvendo
problemas compositivos e detalhes desta opo feita no primeiro momento do projeto, caracteriza boa
parte das obras filiadas Escola Paulista.
A corrente brutalista, outra denominao dada Escola Paulista, influenciou inmeras obras
paulistanas, como tambm obras em outras capitais do pas, sendo empregada em diversos edifcios
pblicos como fruns, escolas, postos de sade, bancos, etc.; porm, seu emprego em prdios
habitacionais coletivos foi restrito por no se enquadrar no gosto mdio do pblico, acostumado ao
acabamento tradicional nas residncias.
14
O fato foi observado no Edifcio Guaimb [Figura 2], projetado pelo arquiteto Paulo Mendes da Rocha e
Eduardo de Gennaro, inteiramente em concreto aparente. LEMOS afirma:
Vrios proprietrios de unidades autnomas transformaram radicalmente o aspecto
interno das mesmas. A dificuldade em aceitar que apartamentos de excelente padro
apresentem aspecto inacabado, levou mesmo alguns a considerar a possibilidade de
1
transformao das reas de uso comum, atravs de seu total revestimento .
Figura 2 - Edifcio Guaimb, So Paulo 1962

Fonte: Revista Acrpole Setembro 1967
LEMOS, Carlos - As razes so culturais in O Dirigente Construtor. P 48. So Paulo, 1965.
15
2.2 OS EDIFCIOS DE HABITAO

NOS ANOS 60
Nos anos 60, confirma-se a tendncia monofuncionalidade dos edifcios residenciais, praticamente
desaparecendo a ocupao do nvel trreo com atividades comerciais. A legislao municipal determina
recuos maiores e o mercado imobilirio favorvel tipologia da torre isolada, reforaram este tipo de
modelo.
Na pretenso de uma maior monumentalidade, os edifcios eram implantados com grandes

afastamentos frontais, apesar dos recuos laterais no serem to generosos. Como consequncia, as
grandes reas livres voltadas ao acesso principal, eram tratadas com um exuberante paisagismo de
carter decorativo, apresentando eventualmente play-ground, disposto na lateral ou fundo do lote.
Difundiu-se a soluo de garagens em subsolo, prevendo-se ao menos uma vaga para cada unidade,
liberando o trreo desta funo. O trreo abrigava o apartamento do zelador e portaria, hall social e
salo de festas; os acessos eram muito bem definidos.
Apesar do hall social ser separado fisicamente do hall de servios, procurou-se interlig-los por
questes de segurana. Devido ao pequeno nmero de unidades habitacionais presentes mesmo nas
torres mais altas, os edifcios dispunham apenas de dois elevadores e no raro o hall social era
decorado com um painel / mural realizado por artista plstico.
A grande metragem dos apartamentos ento praticados pelo mercado imobilirio e exigidos pelas
normas legais limitou a variao tipolgica de unidades, com no mximo duas unidades diferenciadas.
16
O programa interno no apresentou mudanas significativas s praticadas nos anos 50, somente alguma
sofisticao do programa induzido em parte pelas enormes reas atingidas nos apartamentos: lavabo
social e sute tornaram-se itens indispensveis. Acentua-se a separao fsica entre cozinha e copa, as
reas de servio passam a abrigar alm do tanque, espao para a mquina de lavar roupa. Muitas
unidades j vinham equipadas com armrios embutidos; materiais nobres como mrmore e madeira de
lei decoravam as reas sociais e circulaes comuns; diferenciais que reforavam o status de forma a
atrair a classe mdia para o empreendimento.
As fachadas se modernizaram. Os edifcios passam a ter, em sua maioria, a estrutura modelada e

ordenada, sendo este o maior elemento plstico da composio. A expresso plstica pela estrutura foi
sendo mais utilizada conforme se divulgava a ideologia da Escola Paulista entre os arquitetos. A
estrutura ento se torna mais arrojada e em certos casos, os pilotis so substitudos pelos grandes vos
livres obtidos com as novas tecnologias. As esquadrias, padronizadas, tenderam homogeneizao,
fixadas entre os vos da estrutura. Prioriza-se tambm a concentrao das prumadas hidrulicas
sempre que possvel, resultando em solues de plantas extremamente organizadas do ponto de vista
construtivo.
A grave crise econmica que assolou o pas entre 1962 e 1967 no afetou o mercado imobilirio que s
cresceu durante toda a dcada. O crescimento vertical, praticamente saturado na rea central, atingiu
17
nesta poca 29 bairros2, decorrente da limitao do aproveitamento dos terrenos urbanos impostos
pela Lei 5.261/57 e do crescente uso do automvel. Esta lei, que condicionava construo de
apartamentos com grande metragem aliada a retrao da demanda das classes de menor renda
provocada pela recesso econmica do perodo determinou que o processo de incorporao pelo preo
de custo se direcionasse as classes mdia e mdia - alta. Conforme aponta VILARIO, houve um
crescimento da rea vertical aprovada, apesar do nmero de edificaes se manter estvel, ou seja, no
perodo construram-se apartamentos de maior metragem.
Os incorporadores burlavam a lei, aprovando os apartamentos como consultrios para utilizar o

coeficiente de aproveitamento igual a seis, ndice 50% maior que o permitido para edifcios residenciais.
Com a criao do BNH em 1964, este artifcio deixa de ser utilizado, pois o banco s financiava edifcios
habitacionais. Diante da grande presso imposta pelo mercado imobilirio, o ento prefeito Faria Lima,
aprova a Lei 6.877 em 1966 que equaliza os coeficientes de aproveitamento em seis tanto para os
edifcios comerciais como residenciais. Tambm se revogou a norma que definia o p-direito mnimo de
2,70 metros para dormitrios, e o mercado imobilirio passou a adotar 2,50 metros para obter um
nmero maior de andares frente aos gabaritos exigidos por lei.
2
Bela Vista e Cerqueira Cesar so os que mais verticalizam. Santa Ceclia, Bom Retiro, Higienpolis, Campos Elseos, Pinheiros, Vila Buarque,
Vila Mariana, Paraso, Aclimao, Consolao, Liberdade, Jardim Paulista, Mooca, Perdizes, Brooklin, Cambuci, Santa Ifignia e Santana. No
Brs, Ipiranga, Jardim Europa, Jabaquara, Lapa, Sade, Vila Nova Conceio e Itaim a verticalizao ainda era incipiente. A maioria desses
bairros localizava-se na zona sudoeste da cidade, tradicionalmente conhecida pelo setor ocupado pelas classes mais altas da cidade. Dados
extrados da dissertao de mestrado VILARIO, Maria do Carmo - Habitao Verticalizada na Cidade de So Paulo dos anos 30 aos anos 80.
Investigao acerca da contribuio dos arquitetos modernos ao tema. Estudos de Caso. FAU-USP. So Paulo, 2000.
18
Apesar da legislao municipal no induzir mais a construo de grandes apartamentos, o mercado

imobilirio continuou a atender os setores de alta renda, pois com a criao do BNH, o empresariado
vislumbrou a possibilidade de conseguir emprstimos para construir sem ter que colocar seus recursos
prprios, e depois, repassar a dvida aos compradores. Com facilidade para conseguir financiamentos
com prestaes mais econmicas que as do aluguel, a classe mdia buscou imveis mais luxuosos,
abandonando o processo de adquirir a moradia com recursos prprios, tpico da dcada anterior.
Neste perodo surge tambm a propaganda imobiliria, novidade que rapidamente se popularizou na
cidade. Os stands, antes mais parecidos com barraces de obra, passam a ser decorados por arquitetos,
apresentando plantas, maquetes e impressos bem elaborados e coloridos, divulgando o
empreendimento. Segundo VILARIO, o incio pioneiro desse tipo de propaganda pode ser atribudo
VEPLAN Indstria Imobiliria de So Paulo Ltda., que iniciou suas promoes imobilirias na cidade em
1963.
19
2.3 SO PAULO E O PDDI
A cidade de So Paulo sempre foi apresentada ao pas como um exemplo de grandeza, tendo seu
PLANO DIRETOR DE
desenvolvimento e crescimento desordenado e catico entendido como fruto passageiro de seu
DESENVOLVIMENTO
processo de modernizao. Porm, no incio dos anos 70, quando se percebeu o aumento dos
INTEGRADO
problemas sociais e que no era possvel oferecer os servios urbanos na velocidade requerida, o
discurso mudou. O urbano passa a ser um problema.
A capital paulista nunca teve um plano diretor que regulasse seu desenvolvimento. Todas as tentativas
feitas, mesmo o plano de Avenidas de Prestes Maia, vieram sempre com atraso, remediando uma
situao h muito superada no momento de sua realizao.
A mudana nas condies polticas aps o golpe de 1964 favoreceu a intensificao da atividade do
planejamento urbano e da proposio de novas legislaes urbansticas, medida que interrompeu os
canais de reivindicao popular, possibilitando que as propostas tcnicas se realizassem sem o
comprometimento poltico de atender as demandas sociais.
A idia de limitar o crescimento da cidade ganha fora e em 1971, na gesto do prefeito Figueiredo
Ferraz, foi aprovado o PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado, que instituiu diretrizes de
desenvolvimento urbano, definiu oito zonas de uso com diferentes caractersticas nos ndices e taxas
construtivas permitidas e reduziu o coeficiente de aproveitamento mximo do lote de seis para quatro,
ndice atingido em poucas zona somente, com restries ainda maiores para o resto da cidade.
20
A iminncia da aprovao da Lei de Zoneamento, que confirmou as proposies presentes no PDDI,

provocou uma aprovao antecipada de inmeros empreendimentos habitacionais para garantir os
maiores ndices de aproveitamento presentes na lei anterior. Esses edifcios, construdos e
comercializados at aproximadamente 1975, fizeram com que a produo do perodo apresentasse as
mesmas caractersticas das edificaes dos anos 60.
21
2.4 A CONSTRUTORA
FORMAESPAO
Inserido neste contexto, surge em 1963 com uma produo de pouca expresso, a construtora
Formaespao. No ano de 1968, respondendo situao socioeconmica estabelecida, a Formaespao
passa a idealizar projetos de edifcio de habitao privados com a possibilidade de serem produzidos em
srie e implantados em lotes disponveis, principalmente na cidade de So Paulo.
As obras da construtora passam a refletir, por um lado, a postura dos profissionais envolvidos e, por
outro lado, o perodo favorvel produo da moradia que se configurou a partir da criao do BNH.
Assim, dentro do programa da construtora, ganharam destaque obras de arquitetos como Abraho
Sanovicz com o projeto dos Edifcios Modulares, Eduardo de Almeida com o projeto do Edifcio Gemini e
Paulo Mendes da Rocha que projetou o Prottipo, que no chegou a ser executado. Os arquitetos Fbio
Penteado, Fleury de Oliveira e Ennes Silveira Mello tambm chegaram a participar dos projetos da
construtora, mas num perodo menos favorvel e j de comprometimento financeiro da mesma.
Segundo a anlise de IMBRONITO, esta caracterstica peculiar da construtora em reproduzir seus
edifcios, nos faz considerar o grau de reflexo contido nos projetos, abrindo duas vertentes de valor:
A primeira aponta em o que h de comum entre os edifcios, referindo-se no apenas a programas
prticos aos quais os projetos buscaram responder, mas tambm semelhana de pensamentos
sintonizados com o ambiente arquitetnico e cultural no qual esto inseridos.
A segunda diz respeito s solues individuais assumidas por cada arquiteto em seu projeto,
aproximando as metodologias e identificando aspectos que possam contribuir para configurar uma
22
varivel do pensamento de cada um deles sobre o tema da habitao e, de modo mais amplo, sua
arquitetura3.
Como j citado, com a criao do BNH em agosto de 1964, rapidamente, organizou-se uma estrutura
nacional de captao e agenciamento de recursos para financiamento de habitao. Inicialmente o
Banco dedicou-se habitao social e disps de poucos recursos, captados principalmente a partir de
uma deduo da folha de pagamento. A partir de 1967, com a criao do FGTS [Fundo de Garantia do
Tempo de Servio] e o incentivo dado s cadernetas de poupana, definiu-se o quadro propcio
produo de edifcios habitacionais para a classe mdia. Com o FGTS, a arrecadao do Banco
aumentou cerca de nove vezes. Por outro lado, houve um redirecionamento na aplicao destes
recursos, que foram priorizados para a classe mdia, em detrimento da habitao de interesse social.
Alia-se a este fato o incremento do poder de compra da classe mdia nos anos 70, devido ao milagre
econmico brasileiro. Estes fatores levaram a uma disseminao do nmero de empreendimentos, fase
que durou at meados de 1974, momento em que novos rumos foram tomados pelo BNH, cujos
recursos foram redirecionados habitao social ou destinados a projetos de infraestrutura4.
Houve ento repentinamente, no final dos anos 60, um grande volume de dinheiro disponibilizado para
os investidores e construtores do setor privado. Este perodo coincide, em So Paulo, a um momento
Dados extrados da dissertao de mestrado IMBRONITO, Maria Isabel - Trs Edifcios de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini
e Prottipo. FAU-USP. So Paulo, 2003.
4
Dados extrados da dissertao de mestrado VILARIO, Maria do Carmo - Habitao Verticalizada na Cidade de So Paulo dos anos 30 aos
anos 80. Investigao acerca da contribuio dos arquitetos modernos ao tema. Estudos de Caso. FAU-USP. So Paulo, 2000.
23
tambm favorvel da legislao. Foi em 1966 que o prefeito Faria Lima com a Lei 6.877 aumentou o
coeficiente de aproveitamento em habitao para seis na cidade. Mas foi a eminente aprovao da Lei
de Zoneamento de 1972, que reduziu drasticamente o coeficiente de aproveitamento na cidade, e
gerou uma corrida para a aprovao de projetos com base na lei anterior, para que pudessem ainda
valer os benefcios desta lei. A Lei de Zoneamento [Lei 7.085] de 1972 estabeleceu zonas diferentes para
a cidade e, de modo geral, restringiu os coeficientes de aproveitamento. Isto gerou uma demanda por
terras urbanas e a verticalizao em reas perifricas, em terrenos afastados e vazios.
Agentes, incorporadores e construtores tiveram que se adaptar rapidamente a esta situao,
inaugurando novas maneiras de produzir habitao. O alto custo financeiro do capital tornou necessrio
acelerar o processo de projeto e obra, pois somente o rpido retorno do empreendimento traria a
vantagem financeira da operao. Para viabilizar este processo e agilizar a produo, alguns
construtores utilizaram projetos-padro.
Algumas construtoras elaboraram ou contrataram projetos de edifcios para serem executados
repetidamente, em diversos terrenos disponveis na cidade, em bairros localizados nas zonas de
crescimento da classe mdia. Por terem que se adaptar aos ndices urbansticos e ao terreno, estes
edifcios apresentaram variao em sua implantao, trreo, garagem e nmero de pavimentos.
Quando implantados em terrenos maiores so dispostos agrupados, formando conjuntos. Porm a
estrutura, planta do andar tipo, materiais e detalhamentos variam pouco de um edifcio para outro.
Segundo depoimentos extrados no trabalho de IMBRONITO, a primeira construtora a se organizar para
a produo em srie, com a velocidade e agilidade necessrias para corresponder s exigncias do BNH
e atender demanda de mercado foi a Hindi. O objetivo era que estivesse pronto em 210 dias.
24
O projeto-padro permite economia de tempo tanto na fase de projeto quanto na fase de construo.
Torna possvel um maior planejamento da obra, controles mais eficazes de custos, armazenamento de
materiais e at mesmo a produo prpria de determinados componentes da construo. Entretanto,
poucos foram os resultados para inovar a produo no sentido da industrializao. O sistema
construtivo utilizado para a racionalizao da construo foi chamado tradicional evoludo5, a com a
introduo de alguns processos mecanizados ao sistema tradicional.
ESTRATGIA DE ATUAO
A Formaespao se aproveitou desta situao gerada a partir do BNH. Entretanto, diferentemente de

outras construtoras, utilizou caractersticas da arquitetura para organizar sua produo. A arquitetura
comparece com clareza em seus aspectos construtivos, com volumetrias simplificadas, modulao
estrutural, materiais aparentes e componentes padronizados. Trata-se de uma linguagem cujo desenho
nasce comprometido com a maneira pela qual se executa.
Ao mesmo tempo em que esta arquitetura no correspondia a certos preceitos estabelecidos pelo
mercado imobilirio, foi utilizada como estratgia de venda. A Formaespao assumiu a imagem de
inovao e modernidade. As inovaes no se restringiram aos edifcios e forma de produo.
Dados extrados da entrevista com o arquiteto Joo Honrio de Mello Filho, para a dissertao de mestrado IMBRONITO, Maria Isabel - Trs
Edifcios de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini e Prottipo. FAU-USP. So Paulo, 2003.
25
Como dito, estavam tambm presentes na divulgao, nos stands, reportagens e folhetos publicitrios,
e na exposio do apartamento mobiliado [Figuras 3 e 4].
Figura 3: Anncio publicitrio da construtora Formaespao

Fonte: Jornal Folha de So Paulo Janeiro 1973
26
Figura 4: Anncio publicitrio da construtora Formaespao

Fonte: Jornal Folha de So Paulo Maro 1973
Muito do comprometimento com a qualidade da arquitetura impressa nos edifcios da Formaespao foi
determinado por um de seus fundadores, o americano Eugene Gordon. Gordon associou-se a um jovem
engenheiro da Escola Politcnica, Joo da Rocha Lima, que se empenhou no crescimento da empresa.
Ao final do perodo favorvel construo da habitao segunda metade da dcada de 70 - com o
aumento do custo dos terrenos em funo da lei de zoneamento e mudana no quadro para obter
financiamentos, a empresa entrou em colapso financeiro.
A qualidade dos projetos desenvolvidos manteve-se alinhada enquanto estes foram desenvolvidos nos
escritrios dos arquitetos autores dos projetos. Para agilizar ainda mais a etapa de projeto, foi criada a
Merisa, empresa ligada Formaespao, que passou a desenvolver os projetos e conduzir especificaes
a partir de anteprojetos contratados. Esta foi uma experincia avaliada negativamente pelos arquitetos,
inclusive dentro da prpria Merisa, pois a divergncia de interesses resultou em descaracterizao e
consequente perda da essncia das propostas originais6.
A simultaneidade da produo da Formaespao com o perodo descrito foi confirmada com as seguintes
obras: Conjunto de casas do Jardim Prudncia, primeiro projeto do arquiteto Abraho Sanovicz para a
construtora de 1968 [Figura 5]. Os edifcios Gemini [Figura 6], do arquiteto Eduardo de Almeida, so de
1969, mesmo ano do Conjunto Residencial Nova Cidade [Figura 7], outro projeto de Sanovicz. Em 1970,
construiu o Modular Alfa [Figura 8], o primeiro de uma srie de edifcios repetidos.
6
Dados extrados das entrevistas com o arquiteto Joo Honrio de Mello Filho e Eugene Gordon, fundador da Formaespao para a dissertao
de mestrado IMBRONITO, Maria Isabel - Trs Edifcios de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini e Prottipo. FAU-USP. So
Paulo, 2003.
27
De 1970 a 1973, a Formaespao construiu sobre o conceito de edifcios em srie. O edifcio Prottipo,
do arquiteto Paulo Mendes da Rocha, desenvolvido at a fase de projeto executivo, data de 1972. No
ano seguinte foi construdo o prdio da Rua Jauaperi - Edifcio Clermont [Figura 9], do mesmo arquiteto.
As adaptaes do Gemini para produo em srie resultaram nos edifcios Lark e Coronet [Figura 10],
executados em 1973. O edifcio Modular, a partir de 1973, foi tambm adaptado para uma segunda
fase, e sofreu profundas alteraes no sistema construtivo, numa deciso que partiu provavelmente da
construtora.
A experincia da Formaespao transformou-se em um conjunto de edifcios de conformao variada e
programas diferentes, mas de construo semelhante. Ao comparar os projetos, conclui-se que
apresentam o mesmo princpio construtivo, utilizam os mesmos materiais e resultam na mesma
expresso.
Figura 5 - Conjunto de Casas Jardim Prudncia, So Paulo 1968.

Abraho Sanovicz.
Fonte: Acervo escritrio Elito Arquitetos apresentada em Silva, H.A.A.
Abraho Sanovicz: O Projeto como Pesquisa Tese de doutorado. FAU
USP - So Paulo, 2004
28
Figura 6 - Edifcios Gemini I e II Eduardo de Almeida

Fonte:
www.arquiteturabrutalista.com.br,
coordenao Prof Dr Ruth Verde Zein, FAUMackenzie
Figura 7 - Cj. Residencial Nova Cidade, Jundia 1969. Abraho Sanovicz

Fonte: Acervo escritrio Elito Arquitetos apresentada em Silva, H.A.A.
Abraho Sanovicz: O Projeto como Pesquisa Tese de doutorado.
FAU USP - So Paulo, 2004
Figura 8 - Modular Alfa Abraho Sanovicz

Foto: Priscylla Lima
Figura 9 - Edifcio Clermont Paulo Mendes da Rocha

Foto - Priscylla Lima
Figura 10 - Edifcios Coronet I e II Eduardo de Almeida

29
2.5 FORMAESPAO
A produo de habitao de Abraho Sanovicz est diretamente ligada aos edifcios da Formaespao.
E O ARQUITETO
Foi ele o arquiteto que mais projetou para a construtora, enquanto a reproduo do Modular fez do
ABRAHO SANOVICZ
edifcio, um destaque no conjunto de sua obra.
A solicitao de projetar edifcios em srie partiu da construtora. A proposta inicial contemplava prdios
baixos com apartamentos de baixo custo localizados na periferia e edifcios de maior gabarito com
apartamentos de trs quartos para a classe mdia em bairros em expanso imobiliria na cidade.
A encomenda representou, para o arquiteto, a oportunidade de aplicar princpios do desenho industrial

em projeto de edifcios.
O interesse pelo desenho industrial surgiu ainda como estudante na FAU-USP, onde se formou em
1958. Aps trabalhar com design em Milo na Itlia, no Studio de Marcello Nizzoli, retornou ao Brasil no
incio dos anos 60 e tornou-se professor de desenho industrial na prpria FAU, no momento de
discusso da formao do arquiteto decorrida da reforma do ensino de 1962, conduzida por Vilanova
Artigas.
Sanovicz acreditava que o design, no Brasil, deveria ser levado ao edifcio, levando em conta a questo
habitacional que considera, alm de vantagens da produo em grande escala, uma maneira de levar
qualidade de desenho a um nmero maior de pessoas. Sobre o Modular, declarou:
30
Com esse projeto, eu tinha um prottipo, e estava finalmente conseguindo mostrar

que era possvel levar todo aquele conhecimento da arquitetura [que, at ento eram
aplicados em projetos diferenciados que, no caso, eram clientes do nosso mbito de
amizades] expandindo essa nova linguagem para pessoas desconhecidas porque ns
7
no sabamos quem era o cliente .
A transposio do desenho industrial enquanto mtodo de projeto ao edifcio se consistiu na aplicao

de elementos padronizados sobre estruturas moldadas in loco e racionalizadas em sua execuo.
Segundo IMBRONITO, componentes e estrutura eram compatibilizados em suas medidas utilizando
princpios da coordenao modular. Na concepo do projeto, estavam contidos os procedimentos de
obra e as etapas de construo.
Abraho Sanovicz estabeleceu para a Formaespao algumas premissas produo dos edifcios:
Planta livre de pilares internos, possibilitando diferentes arranjos;
Estrutura na periferia do edifcio, com vos que no solicitassem recursos sofisticados como a
laje nervurada ou o caixo perdido;
Circulao vertical no meio do edifcio, criando assim, duas habitaes por andar, simtricas;
7
Sanovicz faz uma leitura da emancipao atravs do desenho para Artigas, segundo o qual o desenho s adquire este papel quando vinculado
ao conhecimento do saber fazer, e aplicado de maneira ampla, atravs da participao do arquiteto nas diversas escalas. Ver Catherine Gati
em PMSP, CCSP, op. cit., entrevista em 28/10/1987, p1.
31
Eliminao de corredores internos, resultando em um desenho que, a partir do eixo longitudinal

do apartamento, distribui-se alinhados de um lado os quartos e servio e do outro, a sala livre
mais os banheiros, implantados praticamente como um volume independente;
Os pilares, vigas e lajes deveriam ser concretados de uma nica vez formando a estrutura
fundamental do prdio;
Vos deixados entre as vigas-peitoril permitiriam a chegada dos caixilhos obra praticamente
prontos;
As divisrias internas seriam executadas com painis de gesso pr-moldados, com sete cm de
espessura, 50 cm de largura e o comprimento igual ao p direito;
As instalaes hidrulicas seriam reduzidas a poucas prumadas;
Modulao estrutural, permitindo o reaproveitamento das formas e padronizao das

dimenses das diversas partes da estrutura, de maneira a possibilitar que toda a
Ferragem, racionalizada, fosse produzida fora do canteiro.
O arquiteto afirma:
A construo comea ento a se tornar montagem de suas partes, num compromisso

entre o sistema tradicional construtivo e as possibilidades industriais do mercado. Os
elementos de acabamento da obra so os normais do mercado. Os elementos
essenciais do projeto, racionalizados, possibilitam aos setores de planejamento de
32
obra determinarem com preciso maior, os custos e os tempos de execuo da

8
mesma .
A preocupao de Sanovicz em conciliar o desenho industrial ao projeto de arquitetura anterior

experincia da Formaespao. Surgiu em 1963, no edifcio da Rua Par, no bairro paulistano de
Higienpolis. Esta relao entre edifcios ocorre na idealizao do projeto e na proposta construtiva. O
edifcio da Rua Par [Figuras 11 a 14] possui planta retangular com estrutura regularizada em concreto
aparente e concentra um ncleo de instalaes banhos, circulaes verticais e estrutura central. A
face sul contempla os servios, enquanto quartos e salas se voltam para o norte, sendo que as salas
ocupam tambm as extremidades do edifcio. Estas fachadas, tirando os servios, recebem
externamente um brise produzido industrialmente. Outro edifcio, contemporneo aos Modulares, mas
feito fora da Formaespao, o edifcio da Rua Fiandeiras, de 1972 [Figuras 15 e 16]. Este ltimo adota,
para solucionar as aberturas, um elemento pr-moldado de concreto na fachada, que recebe caixilhos e
blocos vazados de concreto.
Declarao de Abraho Sanovicz extrada do volume Sistematizao Crtica da Obra de Arquitetura para Obteno do Ttulo de Livre
Docente. SANOVICZ, Abraho. FAU-USP. So Paulo, 1997. P.51.
33
34
Figura 11- Ed. Rua Par Planta Pavimento Tipo Fonte:

Silva, H.A.A. Abraho Sanovicz: O Projeto como Pesquisa
Tese de doutorado. FAU USP - So Paulo, 2004
Figura 12 - Ed. Rua Par Implantao

Fonte: Silva, H.A.A. Abraho Sanovicz: O Projeto como Pesquisa Tese de
doutorado. FAU USP - So Paulo, 2004
Figura 13 - Ed. Rua Par - Elevao Lateral / Corte

Fonte: Silva, H.A.A. Abraho Sanovicz: O Projeto como
Pesquisa Tese de doutorado. FAU USP - So Paulo, 2004
Figura 14 - Ed. Rua Par, So Paulo 1963.

Fonte: Silva, H.A.A. Abraho Sanovicz: O Projeto como Pesquisa Tese de
doutorado. FAU USP - So Paulo, 2004
Figura 15 Edifcio Fiandeiras, So Paulo 1972.

Fonte: Acervo escritrio Elito Arquitetos apresentada em
Silva, H.A.A. Abraho Sanovicz: O Projeto como Pesquisa
Tese de doutorado. FAU USP - So Paulo, 2004
Figura 16 Edifcio Fiandeiras, So Paulo 1972.

Fonte: Acervo escritrio Elito Arquitetos apresentada em Silva, H.A.A. Abraho
Sanovicz: O Projeto como Pesquisa Tese de doutorado. FAU USP - So Paulo,
2004
35
Os edifcios projetados pelo arquiteto para a Formaespao so de trs tipos, nomeados por Sanovicz de
Edifcios Modulares:
EDIFCIOS MODULARES DE TRS PAVIMENTOS

CONJUNTO NOVA CIDADE E QUATRO MARIAS
So conjuntos econmicos implantados em grandes lotes afastados da capital paulista, sendo o
primeiro em Jundia e o segundo em So Bernardo do Campo. De modo geral, so compostos por
edifcios de trs pavimentos, mais trreo livre. Os edifcios so formados por blocos retangulares
contendo dois apartamentos por andar. Dois blocos dispostos paralelamente so unidos pela circulao
vertical. Este mesmo arranjo utilizado na composio de conjuntos maiores. O apartamento com rea
til de 74m contm trs quartos, sala, um banheiro, cozinha e rea de servio.
EDIFCIO MODULARES DE DOIS QUARTOS

GRANJA JULIETA E OLYMPIA
So dois edifcios, um de 16 e outro de 10 pavimentos, tambm compostos por dois blocos unidos pela
circulao vertical. Em cada um dos blocos, so dispostos dois apartamentos de 82m, com dois
quartos, sala, cozinha, banheiro, rea de servio, quarto e banheiro de empregada.
36
EDIFCIOS MODULARES DE TRS QUARTOS

MODULAR ALFA, BETA, GAMA, DELTA I E II, EPSILON E DZETA
Os Edifcios Modulares de 11 pavimentos so dimensionados para se adaptar em lotes urbanos de
20x50m. Os edifcios em lmina contm dois apartamentos por andar de 125m, divididos em trs
quartos, tendo um deles banheiro privativo, mais um banheiro que serve os outros dois quartos,
cozinha, lavanderia, quarto e banheiro de empregada. Circulao vertical contida no centro do edifcio.
Todos esses prdios foram implantados prximos uns aos outros, na regio do bairro de Moema.
Posteriormente, o projeto-padro foi modificado e implantado em outros bairros.
O primeiro projeto de Abraho Sanovicz para a Formaespao foi um conjunto de 22 casas com
cobertura em abbodas no Jardim Prudncia, em 1968. Este pequeno conjunto j considerou questes
de um projeto em srie, porm tratando-se de um programa de residncia unifamiliar, no ser
estudado neste trabalho assim como o primeiro subgrupo dos Edifcios Modulares de Trs Pavimentos
composto pelo Conjunto Nova Cidade [Jundia, 1969] e Quatro Marias [So Bernardo do Campo, 1972]
que apresentam como principais premissas a construo de menor valor econmico, baixo gabarito e
no caso do Conjunto Nova Cidade um programa misto, distanciando-se do foco principal deste estudo.
Do grupo de Edifcios Modulares, foram selecionados para anlise um exemplar dos Edifcios Modulares
de Dois Quartos Edifcio Granja Julieta e dois exemplares dos Edifcios Modulares de Trs Quartos
Modular Alfa e Modular Delta I e II.
37
O edifcio Modular Alfa de 1970, localiza-se

se na Rua Grana, 271, Moema. Foi
F o pioneiro de uma
seqncia de edifcios de onze pavimentos real
realizado pela Formaespao [Figuras 17 e 18].
18]
Figura 17 Edifcio Modular Alfa, So Paulo 1970.

38

Edifcio em lmina sobre pilotis, os Modulares possuem uma volumetria que decorre da ocupao do
lote de 20x50m. Os prdios foram construdos com menor gabarito e ocupao do terreno, tornando
possvel adotar ndices urbansticos menores que os permitidos por lei 9. Por opo da construtora, os
lotes foram comprados em regies, na poca, mais afastadas do centro da cidade. Sendo assim,
conseguiram reverter em benefcios para o prdio o custo menor do terreno.
O trreo configura uma praa que faz o acesso e comporta equipamentos para as crianas,
cri
esculturas e
jardins.10 O mesmo, no permanece livre. O piloti ocupado abriga funes comuns e o acesso
circulao vertical. Esta ocupao recuada apenas o suficiente para garantir a identificao do espao
do piloti e tambm para desenhar uma ci
circulao
rculao externa coberta, que conduz aos elevadores [Figuras
19 e 20]
20].

Figura 20 Edifcio Modular Alfa,

Alfa So Paulo 1970
O coeficiente de aproveit
aproveitamento
amento em vigor era seis. A rea construda corresponde a pouco mais da metade do permitido segundo clculo
equivalente para Modular Beta. Dados extrados da dissertao de mestrado VILARIO, Maria do Carmo - Habitao Verticalizada na Cidade
de So Paulo dos anos 30 aos anos 80. Investigao acerca da contribuio dos arquitetos modernos ao tema. Estudos de Caso. FAU-USP.
FAU
So
Paulo, 2000. P.260.
10
Alguns edifcios exibem junto rua, escultura de Cacipor Torres.
39
Foto -de
Priscylla
No dimensionamento
suaLima
volumetria, o edifcio largo o suficiente para comportar internamente
dois ambientes, e estreito o suficiente para resolver o vo transversal de 7,50m em dois apoios,
evitando o pilar central e deixando livre a planta do andar. 11 Esta planta livre, confere ao apartamento
uma excelente flexibilidade, exceto pelas instalaes, uma vez que as divisrias entre os ambientes so
leves e os caixilhos homogneos.
A circulao vertical central permite acesso a dois apartamentos, com entradas separadas para a sala e
a cozinha. O apartamento cumpre o programa estabelecido pela Formaespao setorizado
longitudinalmente: de um lado agrupam-se os servios, cozinha e quartos que so articulados pela sala.
Nenhum ambiente transpe o edifcio no sentido transversal: quartos cozinha e servio abrem-se para
uma fachada enquanto sala e banheiros abrem-se para a outra. Para garantir boa orientao solar dos
quartos, o edifcio poderia ser implantado rebatido. A disposio da planta permite ainda iluminar o hall
de acesso aos apartamentos.
Caracterstica do Modulares, as empenas estruturais longitudinais so uma trama de pilares e vigaspeitoris e contm todas as aberturas do edifcio sendo, portanto, repletas de vos. Desta forma, a
elevao longitudinal definida pela prpria estrutura.
11
Abraho Sanovicz, em depoimento para a pesquisadora Catherine Gati, fala sobre a importncia de compreender os postulados da
arquitetura moderna, e no apenas adot-los como dogma. Lembra ento com propriedade de Lcio Costa, no projeto do Ministrio da
Educao no Rio de Janeiro, utiliza o piloti e a planta livre. No primeiro caso, o edifcio ensaia a cidade. No segundo, no enrijece o programa.
Ver entrevista pesquisadora Catherine Gati, PMSP, CCSP, idem, entrevista em 12/03/1988, PP. 2-5.
40
Os balanos que avanam nas extremidades sustentam as paredes cegas de bloco de concreto que
definem o edifcio em sua menor dimenso.
Na compreenso do processo de projeto dos Edifcios Modulares, nota-se novamente construo e

arquitetura numa relao indissocivel, com reduo dos elementos e procedimentos construtivos ao
essencial. Construtivamente, os edifcios foram pensados em termos de estrutura, leves vedaes
internas e vos preenchidos com caixilhos.
O objetivo da construtora era produzir um Modular em 280 dias. A estrutura de concreto moldada in
loco e deixada aparente adotava frmas reutilizveis para fazer as empenas12, as vigas transversais
vencendo 7,50m e as lajes vencendo 3,00m. A exceo era o ncleo central e escada13. As nicas
vedaes, de frente e fundo do edifcio, eram executadas por dentro e permaneceriam aparentes
externamente. Aps esta etapa, os componentes eram acrescentados. Os caixilhos modulados de
alumnio eram fixados por dentro e suprimiam acabamentos. Para evitar desperdcio na obra e diminuir
o trnsito de argamassa e bloco de vedao, optou-se por paredes internas em painis de gesso de sete
cm de espessura. Os painis leves permitiram economia no dimensionamento da estrutura e fundaes,
alm de apresentar maior rendimento na colocao e acabamento pronto para receber pintura.
Armrios modulados faziam a diviso entre os quartos.
12
Dados extrados das entrevistas com o engenheiro Sergio Facchini para a dissertao de mestrado IMBRONITO, Maria Isabel - Trs Edifcios
de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini e Prottipo. FAU-USP. So Paulo, 2003.
13
Dados extrados da dissertao de mestrado IMBRONITO, Maria Isabel - Trs Edifcios de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini
e Prottipo. FAU-USP. So Paulo, 2003.
41
A instalao hidrulica dos banheiros foi resolvida com a adoo de um rebaixo localizado junto aos
aparelhos, a gaveta hidrulica. Conforme as palavras do prprio Abraho Sanovicz:
A construo comea a se tornar uma montagem de suas partes, num compromisso

14
entre o sistema tradicional construtivo e as possibilidades industriais do mercado .
O edifcio Modular Alfa, por ser o primeiro dos Modulares de 11 pavimentos, tornou-se um modelo em
escala real do edifcio produzido em srie15. O fato de serem edifcios repetidos permitiu que fossem
feitos ajustes de modo a corrigir problemas e propor alteraes construtivas. Assim, o sistema resolvido
e bem configurado de prdios abriga um processo de evoluo do projeto. Com um olhar mais atento,
IMBRONITO aponta diferenas que demonstram um caminho de decises tcnicas e financeiras. A viga
peitoril em concreto, por exemplo, aparece apenas nos Modulares Alfa, Beta e Gama. Foi substituda
nos Modulares Delta, Epsilon e Dzeta por uma viga de menor altura e painis de concreto completando
o vo at o caixilho, provavelmente para reduzir custos. Existe variao tambm no desenho dos
caixilhos e em certos detalhes construtivos, como a adoo de pingadeiras para evitar percolao de
gua nos balanos das fachadas transversais.
14
15
42
Sanovicz, ibidem, p.51.

Depoimento de Sanovicz para Marcos Cartum, PMSP, CCSP, op. cit., entrevista em 11/10/1984, p.6.
PROJETO EDIIFCIO
MODULAR ALFA
43
44
45
46
Os seis Modulares construdos em seqncia localizam

localizam-se
se todos nas imediaes do primeiro.
pri
Destes,
destacam
destacam-se
se os edifcios Delta I e II por sua implantao [Figuras 21, 22, 23 e 24]. Por se tratar de um
terreno maior, as duas lminas implantadas paralelas foram unidas por uma marquise no trreo.
Localizados Av. Lavandisca, 52, Moema
Figura 21 Modular Delta I e II, So Paulo 1971.

Foto Priscylla Lima

Foto Juliano Barros
47

Foto Priscylla Li
Lima
48

Foto Juliano Barros
PROJETO EDIFCIO
MODULAR DELTA I E II
49
50
51
52
Ainda em 1970, Sanovi

Sanovicz
cz projetou outro edifcio com sistema construtivo semelhante. Desta vez tratoutratou
se de edifcios com apartamentos de dois quartos. O edifcio uma composio de dois blocos
paralelos, com circulao vertical independente que serve a ambos. Cada bloco possui
possu dois
apartamentos. Executado duas vezes, uma no centro de So Bernardo do Campo Edifcio Olympia com
10 pavimentos e embasamento comercial e outra em So Paulo, na Granja Julieta,
Juli
mais precisamente
na Rua Me. Rita Amada de Jesus, 79 Edifcio Granja Julieta
ulieta [Figuras 25, 26, 27 e 28].
Figura 25 Edifcio Granja Julieta 1971.

Foto Priscylla Lima

Foto Juliano Barros
53

Foto Priscylla
iscylla Lima

Foto Priscylla Lima
As lminas esto implantadas de modo que sala e quartos se abrem para a vista e os servios se voltam
para dentro. A circulao vertical central configura um volume quase anexo,
anex com um corredor que
acessa os apartamentos.
O princpio construtivo o mesmo do Modular: fachadas longitudinais definidas por pilares e vigasvigas
peitoril em concreto, vos preenchidos com caixilhos e empenas laterais sem aberturas, com vigas em
balano eem
m concreto aparente e vedao em blocos de concreto. Seu desenho, entretanto, contm
diferenas em relao ao Modular. O vo no sentido transversal de 8,00m Os pilares no seguem uma
modulao to regular e so tambm menos alongados e engrossados para d
dentro
entro do apartamento.
Na elevao longitudinal, a marcao da estrutura e a modulao dos caixilhos so menores, e o edifcio
mais estreito, o que lhe confere um carter mais vertical.
54
PROJETO EDIFCIO
GRANJA JULIETA
55
56
Os edifcios Modulares de onze pavimentos foram posteriormente adaptados para uma segunda etapa
de produo. So eles: Modular Lambada I e II no bairro do Paraso, So Paulo, Modular Omicron no
bairro do Itaim Bibi, So Paulo; Modular Eta, no bairro de Vila Mariana, So Paulo; Modular mega I, II,
III e IV no bairro de Campo Belo, So Paulo; Modular Sigma I e II e Modular Vega, ambos no bairro de
Perdizes, So Paulo. Apesar de manter a planta quase idntica, o sistema construtivo distanciou-se
muito da proposta original. Diferem dos edifcios anteriores por apresentar pilares de concreto
aparente dispostos perpendicularmente ao sentido da fachada, com vigas de menor altura, no sendo
mais o fechamento longitudinal do edifcio definido pela prpria estrutura, mas por alvenaria de bloco
de concreto aparente, com a diminuio dos vos completados por caixilhos de alumnio.
Uma razo tcnica utilizada para justificar esta alterao relaciona-se principalmente questo da
infiltrao da gua que ocorreu nas juntas da estrutura com a vedao em blocos de concreto. A
alterao estrutural do projeto eliminou este balano. Entretanto, mais que o motivo tcnico, a
substituio das empenas de concreto por alvenarias de bloco para economizar no custo parece uma
justificativa mais razovel. Esta deciso partiu provavelmente da construtora, levando-se em conta que
a nova estrutura adotada no edifcio de Sanovicz foi utilizada em outros prdios da Formaespao16.
O ltimo edifcio seguindo o sistema estrutural dos Modulares o edifcio Modulinho. Este prdio
tambm foi construdo com a estrutura modificada e pilares perpendiculares fachada. Em planta
16
Dados extrados das entrevistas com o arquiteto Joo Honrio de Mello Filho para a dissertao de mestrado IMBRONITO, Maria Isabel Trs Edifcios de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini e Prottipo. FAU-USP. So Paulo, 2003.
57
corresponde aos dois Modulares de dois quartos que ajudam a compor o conjunto construdo na Rua
Vieira de Moraes, no Campo Belo, junto a dois Modulares de trs quartos dispostos em linha [Figura
29].
Figura 29 Planta Edifcio Modulinho

Fonte Acervo Abraho Sanovicz - Biblioteca FAU USP.
Em depoimento, o arquiteto diz que teria avanado sua pesquisa no sentido de incorporar
componentes aos edifcios17. Seu objetivo era oferecer um edifcio com maior ou menor nmero de
equipamentos, que compara a um automvel, ao qual se acoplam acessrios. Estes estudos foram
interrompidos por conta do fim da Formaespao.
A apreciao dos edifcios Modulares e a descrio de sua construo evidenciaram a sobreposio do

desenho industrial e arquitetura no trabalho de Abraho Sanovicz. Revelam ainda que o
desenvolvimento do sistema construtivo no se resolve enquanto condio desvinculada da
arquitetura. Conforme disse o arquiteto:
17
58
Entrevista de Abraho Sanovicz pesquisadora Catherine Gati. CCSP, ibidem, entrevista em 19/08/1987, pp. 23-25.
As tcnicas e a tecnologia so os meios e no os fins em arquitetura. Tanto as

tcnicas quanto os materiais construtivos so meios e esto embutidos no projeto,
fazendo parte da concepo inicial, do ato de projetar e no surgindo a posteriori.
A soluo ao problema apresentado, o projeto, tem que ser por inteiro, de uma s
18
vez .
18
Entrevista Abraho Velvu Sanovicz, resenha Lucinda Ferreira Prestes. Cadernos de Arquitetura FAU-USP, v.1, So Paulo, 2001, p.81.
59
2.6 FORMAESPAO
Ao conhecer a obra do arquiteto Eduardo de Almeida, nota-se o mtodo utilizado pelo arquiteto para
E O ARQUITETO
projetar. O predomnio do particular sobre o geral, fato que se acentua na medida em que projeta a
EDUARDO DE ALMEIDA
partir do programa, do cliente, das especificidades, dos materiais, do lugar. Ainda assim, o princpio
organizativo com que formula as questes espaciais, programticas e construtivas fez do Edifcio
Gemini, que foi idealizado como projeto nico, um edifcio possvel de ser reproduzido.
Ao projetar, faz parte do processo de criao do arquiteto, um sistema de medidas destinado a resolver
construo e programa. Para a modulao estrutural adequada, aplica-se o princpio da diviso ou
composio do mdulo para dimensionamento dos espaos. Para a ordenao do sistema estrutural
insere-se o programa, ao mesmo tempo em que este define dimenso, arranjo e nmero de mdulos.
Medidas mnimas podem ser adotadas para circulao e servios, e dimenses mais generosas para o
espao servido, seguindo uma lgica que permite uma maior complexidade na articulao dos
programas.
Este rigor possibilita grande liberdade compositiva, proporcionada pela clareza ao lidar com as regras do
ato de projetar. A disposio da estrutura, a definio dos espaos e a composio de planos e
aberturas revelam a permanente busca pela evidncia do desempenho de cada uma das partes da
construo. O projeto resulta numa unidade proporcionada pela estrutura, que se estende ao
detalhamento e escolha dos materiais. A independncia dos elementos construtivos permite o
aprofundamento do desenho de cada uma das partes, que se remetem ao todo atravs da articulao
60
dos componentes e da definio de alinhamento e propores. O detalhamento, segundo o arquiteto,

consequncia do desenvolvimento do projeto e a ele se incorpora19.
O primeiro projeto que Eduardo de Almeida fez para a Formaespao foram os Edifcios Gemini I e II, em
1969. O Gemini foi inicialmente concebido para uma situao especfica, e s depois adaptado para a
produo em srie20. Implantados sempre aos pares, foram repetidos mais duas vezes: edifcios Coronet
I e II e Lark I e II.
Sem a preocupao explcita em propor o edifcio como um sistema de montagem, pode-se dizer que o
arquiteto assume uma abordagem semelhante de Abraho Sanovicz nos edifcios Modulares. Almeida
compartilha com Sanovicz uma aproximao com o desenho industrial21. A arquitetura do Gemini, em
sua concepo inicial, comportou princpios organizativos que, posteriormente, permitiram a sua
repetio. A racionalizao do projeto no inclui apenas a reduo de elementos e etapas construtivas.
O projeto definidor dos espaos e, ao mesmo tempo, organiza o ato de construir. Identificam-se os
elementos construtivos, compondo-se para se tornarem a expresso da arquitetura. A estrutura, os
fechamentos sem revestimentos e as aberturas definem por si s, composio, cor, textura, ritmo e
19
Colocaes a partir de conversas com o arquiteto, ao procurar descrever seu mtodo de projeto. A frase de Almeida, o melhor detalhe
aquele que no se v, ilustra como o detalhe deve se incorporar ao projeto. Dados extrados da dissertao de mestrado IMBRONITO, Maria
Isabel - Trs Edifcios de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini e Prottipo. FAU-USP. So Paulo, 2003.
20
A comparao entre os edifcios Gemini e os edifcios Lark e Coronet so abordados por Eduardo de Almeida em sua tese de doutorado. Ver
ALMEIDA, Eduardo. Habitao: consumo, produto, projeto Tese de doutorado. FAU-USP. So Paulo, 1972.
21
Eduardo de Almeida formou-se pela FAU-USP em 1960, estudou desenho industrial na Itlia em 1962 e lecionou desenho industrial na FAUUSP, antes de se tornar professor de projeto de edificaes.
61
ordenao das fachadas. Novamente, os procedimentos da obra esto previstos no desenho, pois se
trata de uma arquitetura que considera o ato de fazer.
EDIFCIO GEMINI I e II
No Gemini [Figura 30], o terreno de esquina apresenta leve inclinao, com a Rua Grana em nvel e a
Rua Tuim em declive, o que sugeriu a implanta
implantao
o da garagem em dois nveis, com acessos diretamente
pela Rua Tuim. A laje que cobre a garagem desenha o espao livre do trreo,
trreo aberto e um pouco
elevado para a Rua Grana. O desnvel do subsolo comparece novamente no cho da praa do trreo,
com uma pa
parte
rte mais preservada ao fundo, ligeiramente rebaixada que abriga o playground [Figura 31].
Figura 30 Edifcio Gemini, So Paulo 1969.

Foto Priscylla Lima
62

Foto Priscylla Lima
Esta laje faz o embasamento de onde emergem as duas torres. Muito prximas e levemente deslocadas,
a mais saliente demarca a esquina. A outra surge depois, recuada, como uma surpresa no percurso
confirmando a primeira. Os edifcios com dez pavimentos e quatro apartamentos por andar, assim
como os Modulares de Sanovicz, apresentam coeficiente de aproveitamento menor que o previsto por
lei, mas de acordo com a opo da construtora por lotes mais baratos e afastados.
Os edifcios possuem estrutura regular composta por quatro linhas de pilares de concreto, aparentes
nas elevaes que contm quarto e sala espaados a cada 5,50m, com balano nas quinas. Os pilares
mantm a seco constante, ocorrendo variao apenas na ferragem, para permitir o reaproveitamento
das formas. No outro sentido do edifcio, o vo varivel e os pilares so recuados da fachada.
Na disposio do programa da unidade configuram-se o estar, os quartos e os servios, sendo o acesso
feito atravs de um vestbulo que conecta os trs setores. Alm da independncia de circulao, a
planta concentra reas molhadas e apresenta flexibilidade quanto s divises de quartos e sala. Estes se
abrem para frente e fundo do terreno, onde o espao livre desenhado pelas praas. Os servios
posicionam-se na lateral das torres, em que o recuo menor. A disposio das aberturas de quarto e
sala, e a implantao deslocada das torres em relao aos servios, garantem a privacidade dos
apartamentos.
63
No Gemini, a construo visava apenas a o

organizao
rganizao do sistema tradicional. Assim, foram utilizadas
tcnicas mais artesanais, como o tijolo de barro como material de vedao [Figuras 32 e 33]. O tijolo de
barro aparente, irregular na forma, cor, textura e pobre na qualidade de fabricao, alm de instvel no
comportamento fsico, forma o contraste com a volumetria pura das torres. Por no apresentar
medidas padronizadas, seu assentamento absolutamente artesanal que permite a adaptao aos vos
da estrutura. O arquiteto pde assumir ento, uma mo
modulao
dulao rigorosa [Figura 34]. O edifcio nasce a
partir de uma retcula de 50x50cm.

Foto Priscylla Lima
64

Foto Priscylla Lima

Foto Priscylla Lima
65
PROJETO
GEMINI I E II
66
67
68
EDIFCIOS CORONET E LARK
A partir do grande sucesso de vendas, o EEdifcio

difcio Gemini foi modificado por solicitao da construtora
para ser produzido em srie. Segundo o arquiteto em termos de metodologia, foi de valia a experincia
dos Modulares, do arquiteto Abraho Sanovicz, e tambm o fato do Gemini servir como modelo
construdo
nstrudo para os novos edifcios22. Nos edifcios Coronet e Lark [Figuras 35 e 36], objetivo era
racionalizar ainda mais a construo. Foram ento revistos planta, estrutura e materiais.
Figura 35 Edifcio Coronet, So Paulo 1973

Foto Priscylla Lima
22
Figura 36 Edifcio Lark, So Paulo 1973
Almeida, op. cit., p.25.
69
A planta bsica foi mantida. Apenas as reas molhadas foram redesenhadas para concentrar prumadas:
as instalaes da cozinha, rea de servio e banheiro posicionam-se a uma nica parede hidrulica, e o
mesmo acontece com os banheiros de servio de dois apartamentos justapostos.
A estrutura modificou-se e se tornou mais perifrica, ficando aparente nas quatro elevaes, com o
ncleo de circulao vertical funcionando como enrijecimento do sistema. O nmero de apoios final foi
reduzido e as frmas racionalizadas. Manteve-se o balano estrutural, resultando nos quatro cantos
sem apoios.
Como alternativa ao tijolo de barro, foi inicialmente estudado um fechamento externo do edifcio com
painis pr-fabricados de concreto com agregado leve e gesso na face interna. Este detalhe foi
desenvolvido pelo arquiteto Joo Honrio de Mello Filho e no se viabilizou. Segundo o arquiteto,
estrutura de concreto moldada in loco no comporta o rigor necessrio para a adoo de elementos
pr-fabricados. Alm disso, a instabilidade da economia brasileira desestimulou o investimento na prfabricao que exige uma continuidade do processo de produo uma vez que os custos iniciais so
bem elevados23.
A vedao de tijolo foi ento substituda pelo bloco de concreto, que apresenta maior rendimento na
colocao. Os blocos foram especialmente produzidos para a Formaespao, apresentando frisos
23
70
verticais marcados que definem a textura das pare

paredes de vedao24. As alvenarias internas foram
substitudas por painis de gesso, mais leves, facilitando a execuo da obra e aliviando estruturas e
fundaes. Foram adotados caixilhos de alumnio modulados, dispensando acabamento.
O edifcio Coronet [Fig

[Figuras 37 e 38] localizado no bairro de Santo Amaro, na esquina das Ruas
Cancioneiro Popular e Bela Vista, possui implantao similar ao Gemini, mas com a disposio das torres
invertidas
invertidas.. A laje de cobertura da garagem eleva a praa do trreo em relao ao nvel da rua, e o
desenho original no previu outro controle de acesso seno o desnvel ajustado com taludes.
Figura 37 Edifcio Coronet, So Paulo 1973.

Foto Priscylla Lima
Figura 38 Edifcio Coronet, So Paulo 1973.

Foto Priscylla Lima
24
Dados extrados da entrevista com o arquiteto Eduardo de Almeida, para a dissertao de mestrado IMBRONITO, Maria Isabel - Trs
Edifcios de Habitao para a Formaespao: Modulares, Gemini e Prottipo. FAU
FAU-USP.
USP. So Paulo, 2003.
200
71
O edifcio Lark [Figura 39], situado Rua Monte Alegre, Perdizes, por sua vez, tem suas torres
implantadas em terreno estreito e comprido de 30x100m, em aclive, com as torres dispostas uma atrs
da outra. A laje que cobre a garagem e faz o desenho do trreo acompanha o desnvel do terreno,
subindo um patamar correspondente altura da viga a cada 7,20m, medida do vo da estrutura.
Figura 39 Edifcio Lark, So Paulo 1973.
72
PROJETO EDIFCIO
CORONET I E II
73
74
PROJETO EDIFCIO
LARK I E II
75
76
77
2.7 FORMAESPAO
Para Paulo Mendes da Rocha, a proposta da Formaespao de fazer edifcios em srie representou,
E O ARQUITETO
principalmente, uma oportunidade de ensaiar a tipologia de habitao. Constata-se a partir de outros
PAULO MENDES DA ROCHA
projetos que, para o arquiteto, o ensaio da tipologia supera o fato de projetar um edifcio em srie.
Reforando os preceitos de Vilanova Artigas, Mendes da Rocha afirma que a habitao, em grande
parte, unidade bsica de composio do tecido urbano, em que o extraordinrio pode resultar seu
conjunto. A casa isolada enquanto objeto extraordinrio na cidade, no desejada25. Para o arquiteto, o
programa da habitao ampara-se na cidade. Consideram-se distncias, fluxos, transportes, a escola, o
trabalho, o clube, o mercado26.
Internamente, o programa da habitao atende s funes da vida moderna sendo, suporte para os
modernos equipamentos. No mais, corresponde ao prprio espao da habitao27. Este espao
configura a disposio espacial de um programa formulado coletivamente em So Paulo a partir dos
anos 60.
25
26
Ver depoimento gravado em vdeo. ROCHA, Paulo Mendes da. 16/10/97. So Paulo: Pini Vdeo, Museu da Casa Brasileira. Fita VHS [75min]
27
Ver depoimento gravado em vdeo. ROCHA, Paulo Mendes da. 16/10/97. So Paulo: Pini Vdeo, Museu da Casa Brasileira. Fita VHS [75min]
78
Paulo Mendes da Rocha projetou para a Formaespao os edifcios Clermont, na Rua Jauaperi de 1973
[Figura 40] e o Prottipo de 1972, sendo o primeiro executado e o segundo no.
Figura 40 Edifcio Clermont, So Paulo 1973

79
Para uma maio

maiorr abordagem da tipologia Mendes da Rocha afirma que vale considerar, no s planta e
corte como tambm o desenho da estrutura e a implantao do edifcio. Alm da funo primria, as
estruturas desenham, sobretudo, os espaos. As implantaes, por sua vez, trabalham a relao do
volume construdo e o desenho do cho, redefinindo o lugar, as topografias e a relao com a cidade
[Figura 41].

80

Iniciando pelas plantas e cortes, nota-se que a pesquisa tipolgica do arquiteto caminha numa mesma
direo. Tanto nos edifcios de um apartamento por andar de planta regular, como agrupando quatro
apartamentos por andar, as plantas organizam-se em setores. Um setor corresponde ao amplo espao
articulador de convvio, que abrange toda uma dimenso do edifcio, para o qual se abrem os espaos
do segundo setor. Este outro, todo compartimentado, abriga servios e quartos. O contraponto
funcional e formal entre os setores feito de forma em que um interfira no outro: o espao de
convivncia relaciona-se com o espao ntimo e de servio; assim garante-se o dilogo entre os
desenhos de um e de outro. A localizao de acessos e aberturas acabam por configurar funes neste
espao total, sem perda da flexibilidade da planta, da fluidez do espao e da sobreposio de funes.
A planta do edifcio Clermont na Rua Jauaperi, Moema, apresenta rigorosa diviso longitudinal do
programa. O arquiteto concentrou em uma das metades do andar toda a funo do ambiente que
representasse uma obstruo do espao. A outra metade permanece livre. O grande salo, espao total
que se abre para trs faces, cuidadosamente desenhado de forma que, sem fragmentar, insinue as
funes: receber, entrar, estar, comer. Isto ocorre a partir da introduo de uma nica parede curva em
determinada posio que desenha e organiza tudo. Este espao estabelece relaes para o interior, com
os demais usos do apartamento, sendo ele prprio a circulao, e para o exterior, atravs de suas
aberturas. Os elementos de abertura so muito presentes e definidores dos espaos totais, bem como a
estrutura do edifcio, que inevitavelmente comparece em sua totalidade, uma vez que o ambiente nico
atravessa o prdio. As vigas em sua conformao estrutural reduzem o p direito pontualmente a
2,15m e no pretendem ser neutras, fazem o desenho do teto.
81
O outro setor do edifcio Clermont contempla dormitrios com banhos, cozinha, servios e circulao
vertical e sua compartimentao ocorre de maneira independente da modulao da estrutura. Sobre a
clareza da disposio do programa, sobrepe-se uma complexidade de conformaes para cada recinto,
num contraponto ldico entre o ato inicial de projeto e as possibilidades de variao de desenho que
dele decorrem. No h dois quartos iguais no apartamento.
Este projeto, como outros edifcios residenciais, apresenta indcios de trabalhar o corte. O quarto de
empregada foi disposto a meio nvel do restante do apartamento, com acesso externo independente
pelo patamar da escada. Nas fachadas, elementos de concreto formam brises, abas, por vezes com
funo de bancadas, armrios e dutos de ventilao, relevos que funcionam juntamente com vidros
temperados sem caixilhos.
82
PROJETO EDIFCIO
CLERMONT
83
84
85
Em uma mesma pesquisa tipolgica de planta, elaborao do corte, implantao do elemento edificado
e sua relao com o cho construdo, situa-se tambm o Prottipo. O edifcio em srie de quatro
apartamentos por andar uma composio de duas prumadas, com a circulao vertical unindo os
blocos. Cada unidade tratada com totalidade e surge como uma variao daquela mesma planta que
torna a aparecer. O grande salo que ocupa toda a extenso do mdulo conformado por duas
empenas de concreto estruturais e um pilar central. O espao de convvio incorpora os quartos, mas de
maneira flexvel de acordo com o carter do espao total: os quartos so definidos por armrios mveis,
fixados embaixo e em cima e por portas pivotantes piso-teto. Com o recurso do elemento mvel,
diferentes arranjos se tornam possveis. Para todo este espao adotado na fachada um elemento
nico o caixilho, brise, armrio. No outro setor longitudinal do apartamento, que complementa o
primeiro e com ele se relaciona, concentram-se as prumadas hidrulicas: banhos, cozinha, lavanderia e
o quarto de empregada.
Para viabilizar este setor, o edifcio novamente trabalhado em corte. A ventilao da cozinha e banhos
resultado dos dutos horizontais compostos pelas prprias nervuras das lajes. As duas nicas vigas
longitudinais so desenhadas abaixo das vigas transversais, permitindo que os dutos-nervura
atravessem toda a espessura do edifcio que, permevel, respira. Refora-se a, o carter do engenho da
construo.
Junto ao cho, o trreo desdobrado em dois nveis. A partir do afastamento da laje superior em
relao rua, determinando um vazio, as cotas dos dois trreos mantm relao agradvel com o
86
passeio e a garagem aberta, no configurando um subsolo. Esta apenas parcialmente coberta pelo
trreo superior, salo de encontros aberto do edifcio, que corresponde laje recuada da rua e solta do
fundo do lote, a ocupar uma parte transversal do terreno de divisa a divisa. A laje est para quem chega
como um patamar isolado, suspenso. O acesso feito pelo nvel inferior, por elevador e escada,
controlado por simples artifcio de desenho.
A relao do volume construdo com o desenho do cho questo que o arquiteto formaliza com
potica ao contrapor ao terreno desenhado a suspenso de um volume para delimitar um lugar
somente com a ao de cobrir um pedao do cho28. Outro caminho consiste em abrigar nos volumes
suspensos apenas parcela do programa e imprimir a outra metade do edifcio no terreno em um espao
de fcil percurso, que desenha nova geografia.
28
PION, Hlio. Paulo Mendes da Rocha. So Paulo. Romano Guerra, 2002 p. 10.
87
PROJETO EDIFCIO
PROTTIPO
88
89
90
91
92
3 SEGUNDO PERODO I 2000 2010
93
3.1 A PRODUO DE
O mercado imobilirio paulistano atravs das diversas formas de atuao de seus agentes tornou-se, ao
APARTAMENTOS EM SO
longo do sculo 20, uma referncia nacional. Segundo VILLA, desde a dcada de 40, os apartamentos de
PAULO NA PRIMEIRA
dois e trs dormitrios comearam a constituir uma categoria de apartamentos mdios que se
DCADA DO SCULO 21
apresentou consolidada nas ltimas dcadas do sculo 20. As reas foram se reduzindo e at 2005,
basicamente situavam-se entre 55m e 70m [ver tabela 01]. Esta frmula espacial tornou-se to
comum que, principalmente a partir da segunda metade da dcada de 90, suas peas publicitrias
suprimiam a planta. Dispensava-se demonstrar uma organizao espacial que todos j tinham em
mente. Ao observarmos a distribuio interna destes apartamentos, notamos que a produo
imobiliria no se interessou em oferecer, especialmente neste caso, novas organizaes espaciais que
respondessem s novas necessidades dos modos de vida contemporneos. As solues continuam
convencionais e totalmente estanques, na qual a tripartio em zonas ntima, social e de servios
ainda a regra. Apresentando um desenho que se repetia tambm nas unidades de um dormitrio, a
frmula adotada a de estruturar o projeto em trs ncleos articulados sempre de maneira
semelhante29.
29
Dados extrados da tese de doutorado VILLA, Simone Barbosa - Morar em apartamentos: a produo dos espaos privados e semi-privados
nos edifcios ofertados pelo mercado imobilirio no sculo XXI em So Paulo e seus impactos na cidade de Ribeiro Preto. Critrios para
Avaliao Ps-Ocupao. FAU-USP. So Paulo, 2008.
94
TABELA 01
EVOLUO DAS REAS TEIS MDIAS DOS APARTAMENTOS POR NMERO DE DORMITRIOS
LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO (1985-2004)
REAS TEIS MDIAS (m)

PERODO
01 dorm.
02 dorm.
03 dorm.
04 dorm.
1985
40,77
64,87
114,03
191,34
1987
40,28
59,24
97,69
251,13
1989
38,08
60,11
98,72
218,09
1991
40,23
57,51
98,51
168,04
1993
39,42
55,65
82,50
175,49
1995
40,14
57,04
83,37
158,96
1997
30,87
54,63
74,93
205,53
1999
31,21
54,34
79,17
193,13
2000
31,94
53,19
80,52
180,83
2002
39,99
55,63
84,85
174,25
2004
52,44
59,65
87,29
184,52
Fonte: Embraesp. Relatrios Anuais. So Paulo, 2005.
95
No incio da primeira dcada do sculo 21, o quadro geral dos apartamentos construdos na cidade de
So Paulo pouco se altera. Em meio a uma diversidade cada vez maior de perfis de grupos domsticos, e
das alteraes cada vez mais mltiplas de seus modos de vida, os idealizadores de edifcios de
apartamentos, associados a incorporadores e vendedores, parecem responder a essas demandas de
uma maneira pouco convincente. Como em outras pocas, o desejo e as necessidades dos moradores
so, de maneira geral, atendidos minimamente sob a alegao de que se chegou a resultados projetuais
economicamente viveis.
Cada vez mais, notamos a valorizao da esfera coletiva dos edifcios, principalmente quando falamos
de espaos produzidos para as classes mdia e alta da sociedade. Isto se deve principalmente, ao fato
de que a rea da unidade est, de maneira geral, cada vez menor, e grande parte das atividades deixa
de ser realizada dentro dela. Alm dos espaos de lazer tradicionais como piscinas, playgrounds e reas
verdes [Figuras 43 e 44], vrios empreendimentos comearam a oferecer espaos especficos para
outras atividades anteriormente realizadas nos apartamentos de reas maiores. Entre eles esto o
lounge descrito em alguns panfletos como um espao para receber pessoas e o espao gourmet
local dotado de cozinha, sala de jantar e equipamentos destinados a reunies gastronmicas dos
moradores e seus convidados.
96
Figura 43- Edifcio The Parker, Aclimao, Camargo Corra, 2011.
Figura 44- Edifcio The Parker, Aclimao, Camargo Corra, 2011.
O hall de entrada tem freqentemente p-direito duplo e refinados materiais de acabamento,

passando a ser chamado de lobby. Nota-se tambm nestes empreendimentos, a presena de cyber
caf, fitness center, spa, entre outros, ressaltando-se que a maioria dos nomes designando esses
espaos esto na lngua inglesa. Alguns destes equipamentos, longe de se constiturem como
novidades, so verses maquiadas dos antigos sales de festas, academias de ginsticas, hall de
entrada e salas de repouso presentes nos edifcios das dcadas de 80 e 90.
Os novos equipamentos sugerem o suprimento de algumas demandas tpicas da metrpole
contempornea. Uma delas pode estar associada importncia que o uso do tempo passa a ter na vida
das pessoas, da a crescente oferta de empreendimentos dotados de servios tpicos de hotelaria,
como o long stay, um tipo de flat destinado a pequenos grupos familiares; normalmente composto por
dois ou trs dormitrios. No caso dos apartamentos convencionais, tambm tem sido notado o
aumento da quantidade de servios oferecidos pelo condomnio, desde servios domsticos, como
97
lavar, passar e cozinhar, at atividades externas como pequenas compras e pagamentos. H casos em
que esses servios se estendem vigilncia dos filhos, disposio de motorista, personal trainer, etc..
98
Figura 45 - Edifcio The Parker, Aclimao, Camargo Corra, 2011.

Perspectiva Ilustrativa do Fitness Center. (www.theparker.com.br)

Perspectiva Ilustrativa do Espao Zen. (www.theparker.com.br)

Perspectiva Ilustrativa do Salo Gourmet. (www.theparker.com.br)

Perspectiva Ilustrativa da Praa das guas. (www.theparker.com.br)
Algumas destas tendncias podem ser confirmadas por SANTOS e ORNSTEIN30, na pesquisa realizada
com lanamentos do ano de 2002, na qual foi feita uma anlise minuciosa dos empreendimentos
residenciais verticalizados. Tambm foi verificada a influncia de cada um dos agentes do mercado
imobilirio no processo de projeto, construo e desempenho no decorrer do uso de tais
empreendimentos. As principais tendncias indicadas pelas autoras foram:
1. Diminuio das reas privativas dos apartamentos;
2. Aumento das reas comuns, exceto nos empreendimentos mais simples;
3. Surgimento do home office e home theater nos ambientes dos apartamentos de classe
mdia alta, destacando-se nas reas comuns cyberspace, fitness center e espao gourmet;
4. Apresentao de servios hoteleiros em alguns edifcios.
Outra demanda metropolitana pode estar associada idia de stress provocado pela vida cotidiana,
veiculada por meios de comunicao. Ela traz subjetivamente a mensagem de que todos deveriam
combater o problema destinando alguns momentos do dia a atividades prazerosas e relaxantes.
A resposta dos idealizadores esta solicitao tem sido notada na forma de inseres de espaos
destinados a massagens, terapias alternativas, atividades de culto ao corpo em reas coletivas do
edifcio, geralmente dotadas de jardins planejados com o uso da tcnica do feng shui e espelhos dgua.
30
Dados extrados de SANTOS, M. B. P.; ORNSTEIN, S. W. So Paulo: lanamentos 2002 e perspectivas futuras, a qualidade do projeto
habitacional sob a tica dos principais agentes envolvidos na produo do empreendimento. . Brasil - Belo Horizonte, MG. 2003.
99
O requinte e a quantidade de tais servios coletivos se relacionam, diretamente, como sempre, ao

poder aquisitivo do morador.
Em relao aos espaos internos das unidades, observamos que grande parte dos edifcios de
apartamentos, independentemente da classe social a que se destina, e apesar de todas as mudanas de
estilos de vida citadas anteriormente, apresenta uma frmula espacial recorrente. A resposta do
mercado tem sido na maioria das vezes, uma associao entre o modelo habitacional burgus
oitocentista e aspectos do modelo funcionalista veiculado pela arquitetura modernista.
Destacam-se, neste perodo, alguns lanamentos de apartamentos de um dormitrio dentro do quadro
geral da cidade de So Paulo, por apresentarem, em geral, um aumento significativo de suas reas teis,
acompanhado de uma supervalorizao de suas reas coletivas, tratadas como extenses necessrias
do apartamento. Frequentemente destinado a uma parcela da sociedade que no se encaixa no
formato de famlia nuclear casais sem filhos recm-casados, solteiros, divorciados, vivos ou vivas ,
tais apartamentos tendem a abrigar moradores das faixas mais altas de renda.
Os apartamentos de 04 ou mais dormitrios tambm tiveram suas reas teis aumentadas. Em 1990, a
rea til mdia dos lanamentos de 04 dormitrios era de 209,53m, que passou para 285,91m no ms
de julho de 2002 [ver tabela 02]. Esse aumento pode estar associado ao fato de que a grande maioria
destes empreendimentos, principalmente aqueles destinados aos mais abonados, dotou todos ou quase
todos os seus dormitrios de banheiros. Esta atitude demonstra outra tendncia clara nos ltimos anos,
o incremento da privacidade dentro do espao domstico, principalmente burgus. Cada indivduo
100
possui na maioria das vezes, um espao de isolamento dentro do apartamento. Isto se estende tambm
ao espao do casal, agora dotado de banheiros e closets separados. No interior destes grandes
apartamentos so criados domnios individuais, dotados de equipamentos tambm de uso individual
como os computadores, televisores, leitores de vdeo, tablets, telefone, que propiciam conexes com
mundo externo , e os equipamentos bsicos para a higienizao, realizao de necessidades
fisiolgicas e os cuidados com o prprio corpo. As atividades de relaxamento e prazer tambm so
evidenciadas pela presena da banheira em algumas sutes, e sempre na sute do casal.
Tal aumento da rea dos grandes apartamentos se deve tambm ao aumento no nmero de outros
cmodos. Por um lado, cmodos como a louaria, a prataria e a chapelaria voltaram a aparecer aps
tantos anos de banimento, num intuito claro de dotar o apartamento com a sofisticao dos palacetes
do comeo do sculo, ou, pelo menos, com sua evocao. Por outro lado, certa recusa das classes mais
ricas em usar reas e servios coletivos de seus prdios, fez com que alguns servios fossem
incorporados ao apartamento, como o caso das churrasqueiras, escritrio, home theater, alm dos
vrios livings e varandas que tentam reproduzir as reas ajardinadas e de convvio do trreo. Porm, os
espaos coletivos continuam a oferecer inmeros servios de lazer e culto ao corpo, atividades
freqentemente realizadas em grupo [Figura 49]. Aumentam tambm, o nmero de vagas nas garagens,
alguns empreendimentos chegando a oferecer 06 ou mais vagas por apartamento.
101
Figura 49 Edifcio The Parker, SP, 134 m, tipologia quatro dormitrios compacto.
102
TABELA 02 - EVOLUO DO NMERO DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS), CLASSIFICADOS POR

NMERO DE DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO.
Ano
1 dorm. (%)
2 dorm. (%)
3 dorm. (%)
4 ou mais dorm. (%)
1990
10,41
58,03
26,96
5,59
1991
13,99
62,08
18,55
5,35
1992
8,49
59,59
26,17
5,73
1993
3,81
47,12
39,06
10,00
1994
5,83
41,08
44,21
8,85
1995
6,30
39,26
39,87
14,53
1996
9,63
36,41
48,81
5,13
1997
14,63
37,08
46,03
2,25
1998
25,85
29,34
32,96
11,83
1999
19,71
46,47
27,13
6,68
2000
17,19
45,35
27,62
9,82
2001
17,45
41,16
31,15
11,60
2002
11,08
39,82
29,11
19,98
2003
12,74
35,70
33,29
18,26
2004
5,78
39,17
31,49
23,54
103
2005
7,41
29,52
34,95
28,09
2006
3,70
28,60
30,60
37,10
2007
1,40
32,40
32,10
34,10
2008
4,20
33,70
38,40
23,70
2009
6,10
45,60
33,50
14,80
2010
11,40
48,70
31,60
8,30
Fonte: EMBRAESP, relatrios anuais 1990-2010.
A partir do ano 2000, notamos certo incremento no nmero de lanamento de 04 ou mais dormitrios
de 9,82% em 2000 para 28,09% em 2005. Grande parte destes dados se refere a uma nova fatia do
mercado considerada atualmente como a preferida dos lanamentos imobilirios do municpio de So
Paulo: o quatro dormitrios compacto31. Variando sua rea til de 105 m at 180 m, esta tipologia
de apartamento oferece classe mdia uma opo ilusria, na grande maioria dos casos, de maiores
reas, j que os preos ofertados so bastante semelhantes com os de apartamentos de trs
dormitrios. Aumentou-se a rea em apenas alguns metros, entretanto somaram-se pelo menos mais
dois cmodos: um dormitrio com sute. possvel encontrarmos no mercado imobilirio paulistano
apartamentos de quatro dormitrios com rea til de 105 m com at duas sutes.
31
Dados extrados da tese de doutorado VILLA, Simone Barbosa - Morar em apartamentos: a produo dos espaos privados e semi-privados
nos edifcios ofertados pelo mercado imobilirio no sculo XXI em So Paulo e seus impactos na cidade de Ribeiro Preto. Critrios para
Avaliao Ps-Ocupao. FAU-USP. So Paulo, 2008.
104
A grande procura por esta tipologia pode estar associada a vrios fatores. Inicialmente o morador com o
acrscimo de mais um cmodo em seu apartamento ter a oportunidade de mais um dormitrio, ou
mais uma sala, seja a sala de TV, ou o escritrio. Grande parte destes empreendimentos lanada em
bairros que apresentam um custo de frao do terreno mais barato, como Mooca e Lapa, o que
diretamente influi na diminuio do preo final do imvel, igualando-se a valores expressos em
apartamento de trs dormitrios em bairros mais nobres.
Exatamente na direo esperada, os apartamentos de dois e trs dormitrios continuaram a perder
rea til at os anos 2000, principalmente os destinados s classes de renda mdia e mdia-baixa.
Segundo dados da Embraesp, a mdia da rea til dos apartamentos de dois e trs dormitrios, no ano
de 1990, era de respectivamente 59,57 e 86,54m. J no ano de 2002, a rea til mdia dos mesmos
apartamentos foi de, respectivamente, 49,90 e 77,23m [ver tabela 03]. At o ano de 2005 esta
tendncia se manteve para os apartamentos de dois dormitrios, entretanto nos de trs dormitrios
notamos certo aumento de reas teis. Esta configurao de dois e trs dormitrios continua
exatamente igual de dcadas passadas, sem muitas variaes. Alguns empreendimentos do mercado
continuam a oferecer as chamadas opes de plantas, com variaes muitas vezes superficiais, onde se
elimina um quarto para ter uma rea de sala maior. Entretanto, uma tendncia que observamos nestes
apartamentos e tambm em edifcios destinados s classes mais abonadas a de se dotar um edifcio
de sistema estrutural capaz de abrigar plantas livres e, a partir da, oferecer possibilidades de
agenciamentos com um a trs dormitrios. As variaes e as possibilidades so inmeras, porm a
105
lgica destes empreendimentos segue o padro das antigas opes de plantas: construda a
configurao eleita, esta no se altera mais, a no ser que uma reforma seja realizada no apartamento.
TABELA 03 - EVOLUO DAS REAS MDIAS DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS), CLASSIFICADAS
POR NMERO DE DORMITRIOS LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO
Perrodo
106
01 dorm.
02 dorm.
03 dorm.
04 dorm.
til
Total
til
Total
til
Total
til
Total
1990
37,76
82,17
59,57
112,04
86,54
160,75
209,53
399,30
1991
40,23
94,11
57,51
110,18
98,51
185,38
168,04
331,18
1992
40,72
80,59
57,96
105,89
84,08
152,80
195,90
384,32
1993
39,42
79,51
55,65
101,25
82,50
161,48
175,49
334,33
1994
39,52
80,59
56,19
101,55
82,35
159,46
150,20
288,01
1995
40,14
85,37
57,04
106,07
83,37
162,62
158,96
306,31
1996
31,00
71,16
56,12
102,46
75,27
132,17
213,38
396,02
1997
30,87
69,23
54,63
91,54
74,93
134,60
205,53
389,32
1998
33,81
75,44
54,46
106,88
80,10
151,67
174,41
403,92
1999
31,21
69,65
54,34
98,84
79,17
146,74
193,13
364,02
2000
33,82
72,39
52,19
96,53
79,41
148,61
181,18
341,19
2001
30,70
64,19
51,22
93,34
80,97
151,51
188,75
355,64
2002
39,99
79,36
55,63
100,23
84,85
160,11
174,25
331,61
2003
33,00
69,11
57,98
106,03
88,37
163,82
166,50
315,45
2004
52,44
101,17
59,65
108,45
87,29
162,57
184,52
348,12
2005
41,92
78,37
54,42
97,59
87,73
159,61
178,21
333,77
Fonte: Embraesp, relatrios anuais, 1990-2005.
Segundo dados da Embraesp, de 1997 a 2001 o mercado imobilirio lanou um nmero maior de
unidades de um dormitrio em relao ao perodo de 1987 a 1997, representando, por exemplo, no ano
de 2001, 17,45% do total de lanamento na cidade de So Paulo. Entretanto notamos que a partir de
2002 estes nmeros caem drasticamente at chegar em 2004 com 5,78% do total de lanamentos e
2005 com 7,41%. J as unidades de dois e trs dormitrios sofreram menor enfoque no mercado de
lanamentos, alcanando respectivamente 41,16% e 31,15% no ano de 2001 e durante os anos de 2002
a 2005 perderam postos, principalmente os de dois dormitrios representavam 29,52% dos
lanamentos no ano de 2005 [ver tabela 04]. Isto mostra e enfatiza o redirecionamento do mercado
imobilirio paulistano para a produo de apartamentos de quatro dormitrios compacto.
107
Embora a demanda por imveis menores tenha aumentado fruto da reduo do nmero de membros
da famlia nuclear, o mercado, por motivo socioeconmico, vem reduzindo a produo destas unidades.
A grande maioria das pequenas famlias da classe mdia ou baixa renda que encontram vrias
dificuldades para aquisio da casa prpria, notadamente dos financiamentos. Por este e outros
motivos, as construtoras preferiram se concentrar na produo de unidades para as classes mais altas,
que normalmente compram imveis de quatro dormitrios ou mais. Segundo Luis Paulo Pompia32
um mercado certo e de venda mais rpida, ao contrrio do que ocorre com imveis para as classes
mdia e popular.
De maneira geral, as propagandas de lanamentos dos edifcios de apartamentos produzidos em So
Paulo nos primeiros anos do sculo 21 enfatizam, principalmente, o bem-estar e uma maneira de viver
considerada saudvel, prtica e moderna. Tais referncias no ultrapassam o folheto de divulgao, j
que as supostas novidades oferecidas pelos empreendimentos so verses maquiadas de algumas
atividades antigas e tradicionais, e que o espao da unidade, em si, continua o mesmo.
32
108
Diretor da Embraesp empresa de consultoria imobiliria. Revista Tigre em Ao, Junho de 2004, p. 07.
TABELA 04 - EVOLUO DAS REAS TEIS DE UNIDADES RESIDENCIAIS (APARTAMENTOS), CLASSIFICADAS POR
NMERO DE DORMITRIOS. LANADAS NO MUNICPIO DE SO PAULO
2001
2002
2003
2004
2005
Ms
Janeiro
Julho
41,93
53,30
54,52
51,35
49,96
50,53
84,63
139,90
113,87
80,60
87,83
164,45
307,15
173,46
134,90
Janeiro
Julho
Janeiro
Julho
Janeiro
Julho
Janeiro
Julho
1 dorm
36,72
18,93
34,32
41,06
33,55
41,98
2 dorm
51,10
54,12
52,12
49,90
54,05
59,68
3 dorm
91,63
85,01
59,30
77,23
84,35
4 dorm
178,43
285,91
158,94
Fonte: Embraesp, relatrios mensais, 2001/2004
APARTAMENTO PAULISTANO: UM PRODUTO IMOBILIRIO

As hipteses explicativas do surgimento da verticalizao em So Paulo passam, necessariamente, pelo
campo da produo da habitao. Inserida no modo de produo capitalista, ela obedece s mesmas
condies inerentes produo de uma mercadoria qualquer, tendo, no entanto, duas caractersticas
especficas, que constituem obstculos ao desenvolvimento do capital. A primeira se refere ao longo
perodo de rotao, e a segunda necessidade de uma base fundiria. A partir desta definio podemos
identificar atualmente o produto imobilirio, objeto do mercado imobilirio.
109
O produto imobilirio, termo utilizado na linguagem do setor imobilirio, concebido para satisfazer
necessidades e desejos do consumidor. Segundo RIGHI e CASTRO33, com um processo que resulte na
venda de um determinado produto, estratgias de marketing visam expressar os desejos dos
compradores potenciais atravs:
1. Da anlise de mercado atravs da demanda e oferta;
2. Da avaliao das possibilidades de diferenciao competitiva frente s outras empresas;
3. Do estudo de viabilidade e desenvolvimento de novos produtos;
4. Das estratgias de comercializao.
Para melhorar a relao entre a arquitetura e o marketing algumas consideraes merecem destaque.
Segundo COSTA:
A propagando imobiliria hoje um discurso presente e ativo na formao de
valores, recriando, codificando e recodificando os hbitos e preferncias do
consumo do espao, assim como a significao desta mercadoria especial como
mediadora de relaes sociais. Compreender os mais amplos e diversos
significados que o produto imobilirio pode assumir para seu pblico
consumidor o objetivo principal do marketing nas empresas de incorporao.
Cabe a pesquisa de mercado a identificao no s das formas materiais que o
33
Dados extrados de RIGHI, R.; CASTRO, L. G. R. O produto imobilirio e a arquitetura contempornea em So Paulo. V ENCONTRO DA LATIN
AMERICAN REAL ESTATE SOCIETY. 2005, So Paulo. Anais. Biblioteca Secovi. So Paulo, 2005.
110
produto possa assumir, mas tambm as suas possveis imagens, os signos que
possuam trnsito, penetrao em identificveis nichos especficos de demanda.
neste sentido que o profissional de marketing se introduz como o emissor das
representaes dos produtos imobilirios, como produtor de sentido do
espao, papel que socialmente parecia at aqui ser atribudo ao arquiteto.
34
LOUREIRO e AMORIM, tambm discutem sobre a relao do marketing e da arquitetura no mercado

imobilirio quando concluem que atravs dos atributos anunciados, expectativas em torno do morar
so criadas e recriadas alimentando a formulao de programas arquitetnicos e constituindo certa
cultura do morar. a partir do entendimento geral que a casa ideal oferece conforto, segurana,
privacidade e abriga os sonhos de seus moradores, que as estratgias de marketing, baseado nestas
caractersticas, vinculam a compra do imvel realizao de um sonho. E exatamente deste sonho e
da recriao constante de um ideal de morar que a indstria imobiliria se estrutura, introduzindo
constantemente novos produtos no mercado que tentam satisfazer as expectativas dos consumidores e
tambm criar novas necessidades.
Neste mercado, a propaganda exerce um papel fundamental, ao manter viva
esta necessidade constante pela aquisio de um lugar perfeito para morar. (...)
Nas ltimas dcadas do sculo XX, novas formas de construir o sonho do
mundo domstico foram facilitadas pelo uso de novas tecnologias de
34
Dados extrados de COSTA, A. A imagem da Arquitetura e a arquitetura da Imagem: uma investigao acerca da construo dos discursos
na produo do espao urbano. Dissertao de mestrado apresentada FAU USP. So Paulo, 2002.
111
informao: modelo virtuais em 3-D e e-comerce so algumas ferramentas de

marketing para atingir os consumidores de classe mdia. Estas tecnologias
oferecem um experincia quase real do espao futuro algo como um portal
para o mundo ideal. Paralelo aos espao virtual ganhou fora, nos ltimos anos,
a estratgia do apartamento mobiliado, que tambm reproduz um ideal de
morar quase prximo do real. (...) Estas peas promocionais oferecem as
vantagens de um mundo ideal que o consumidor induzido a consumir. Desta
forma permite ao empreendedor estar atento s necessidades de
consumidores e amoldar seus sonhos.
35
A propaganda imobiliria tambm tenta constituir uma determinada cultura do morar. Soma-se a isto
o fato de que a moradia possua alm da funo pragmtica uma funo simblica. Ainda que a casa seja
primariamente um objeto funcional, ela serve a uma gama de propsitos, aos quais valores podem ser
atribudos, tanto tangveis e quantificveis, como valor econmico, de troca, de uso, como outros que
no so quantificveis de forma direta, como o valor sentimental, valor esttico e o valor simblico, que
estariam referenciados s comunicaes interpessoais entre pais e filhos, e entre membros do mesmo
grupo social ou profissional.
Sob esta tica do produto imobilirio concebido para satisfazer necessidades e desejos do consumidor,
a estratgia para identificao destas demandas a realizao e sustentao de vendas; a chave para o
marketing profissional entender as reais necessidades dos consumidores e atend-las melhor que
35
LOUREIRO, C.; AMORIM, L. Dize-me teu nome, tua altura e onde moras e te direi quem s: estratgias de marketing e a criao da casa ideal
parte 1. ARQUITEXTOS: Disponvel em www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp281.asp. n 281, fevereiro de 2005.
112
qualquer outro produto. Estabelecer o mercado pelo lado da demanda, implica colocar como
dependente, o lado da oferta. Isto implica que o processo de produo estruturado para a
realizao do produto para o mercado, para atendimento dos consumidores agrupados segundo perfis
de hbitos e padres de consumo em segmentos de mercado. A partir desta lgica do mercado tais
pesquisas de mercado realizadas acabam por apresentar um quadro das necessidades dos moradores,
na grande maioria das vezes simplista com informaes rasas e sem contedo, j que a formatao
deste produto possui uma relao subordinada sua realizao no mercado ou s suas vantagens
comparativas em termos de venda.
No desenvolvimento do produto imobilirio, CRICO afirma:
A preocupao com o custo leva a extrema otimizao das reas que iro
compor o imvel, numa disputa pelo mercado, onde o valor de venda do metro
quadrado do imvel que vai determinar o tamanho final, e enquadr-lo na
fixa de mercado que se pretende atingir.
36
Interessante o ponto de vista explorado pelo autor sobre o processo de desenvolvimento do projeto [o
que chamamos de produto imobilirio] destinado a edifcios de apartamentos ofertados pelo mercado
imobilirio, na qual o usurio final no participa da fase da elaborao do projeto e to pouco o
arquiteto tem recursos para uma ampla pesquisa dos moradores futuros. Neste caso a maioria dos
empreendimentos idealizada a partir de uma lgica na qual o atendimento s necessidades do usurio
36
CRICO, L. A. A importncia do projeto no desenvolvimento de espao das reas privativas dos apartamentos. In: IX ENTAC ENCONTRO
NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE COSNTRUDO, Paran. Anais. So Paulo, 2002. Biblioteca Secovi
113
final no o objetivo ltimo do processo e sim o sucesso de venda e o lucro do empreendedor. Por
outro lado, o usurio a procura de um imvel tem a sua disposio um gama de opes, tanto no que se
refere ao tamanho, programa, localizao ou preo final do imvel que, na maioria das vezes, a deciso
da escolha fica reduzida ao preo e, portanto as reais necessidades e expectativas dos usurios em
relao a sua moradia raramente so atendidas.
Algumas pesquisas ps-ocupao de imveis residenciais indicam esta teoria. O comportamento do
consumidor, em relao a aspectos de espao interno do apartamento, algumas vezes se mostrou
contraditrio. Vrios consumidores compraram apartamentos em funo da quantidade de dormitrios,
mas abriram mo deste nmero em funo da utilizao mais funcional do espao. Este
comportamento implica em dois tipos bsicos de reclamaes em relao ao projeto:
1. Insatisfao por ter que abrir mo de espaos para ampliar outros mais fundamentais;
2. Insatisfao por no poder modificar e ter que se contentar com espaos aqum da sua
necessidade.
Morar em apartamentos na cidade de So Paulo um fato consolidado, pois sua produo nos
primeiros cinco anos d dcada de 2000 foi quase dez vezes maior que a produo de casas37.
37
114
Dados extrados da Embraesp. Revista Tigre em Ao, Junho de 2004, p. 03.
Desde suas origens na cidade de So Paulo, notamos que o controle da produo dos edifcios de
apartamentos tem estado nas mos de especuladores, principalmente a partir de Lei do Inquilinato.
Sempre considerados como mercadoria, tais apartamentos chegaram ao final do sculo 20
apresentando a mesma tipologia de tempos atrs em reas at 50% menores que nos anos 1950. Este
tipo, sob a alegao de ser um resultado projetual economicamente vivel e que atende s
necessidades dos moradores foi, nas ltimas trs dcadas do sculo 20, comercializado em grande
escala. Os apartamentos elaborados por arquitetos de atelier freqentemente oferecem a mesma
organizao espacial. Este quadro se acentuou, principalmente a partir dos anos 1970, quando se
observou a especializao de uma chamada arquitetura comercial subordinada, portanto, s regras de
mercado. SEGAWA observa:
(...) que a grande maioria de edifcios do gnero medocre, virtualmente
transformando um juzo de origem preconceituosa num argumento irrefutvel
(...).
38
Sobre a relao entre a qualidade e a produo feita pelo mercado imobilirio, FONSECA, indicou sua
hiptese de trabalho como sendo:
a constatao da defasagem de acmulo, experincia e maturidade existente
no mercado imobilirio entre o projeto, o desenho e a execuo dos imveis; e
da idealizao, o marketing e a comercializao desses produtos. O
entendimento deste desequilbrio revelou, como um mercado que se mantm
38
SEGAWA, H. Obviedade e mediocridade. So Paulo, Revista Projeto, n 141, Editora Pini, 1991, p. 63.
115
forte, apesar de trs dcadas de crises pendulares, no foi e no capaz de

produzir, do ponto de vista da arquitetura, uma qualidade que tenha a mesma
expressividade dos quantitativos que gerencia e dos volumes financeiros que
gera.
39
Interessante tambm a abordagem traada por Fernando Serapio em sua matria Os edifciosfantasmas e seus ornamentos delinquentes sobre a produo recente de edifcios de apartamentos na
cidade de So Paulo. Segundo o autor nas ltimas dcadas acelerou-se a transformao dos novos
edifcios de apartamentos de So Paulo em produtos que podem oferecer opes de estilos
desvirtuados: neocolonial, neomediterrneo, neomoderno, art dco e mais comum deles, o neoclssico.
O establishment arquitetnico chia e a maior parte do pblico consumidor
aprova, enquanto construtores, incorporadores e imobilirias esto de olho nas
vendas. A questo parece menor e mesquinha, pois se trata de edifcios
privados. No entanto, pode ser vista como uma metfora da viso que a
sociedade tem do arquiteto: uma profisso com muita serventia na arte de
adornar fachadas conforme tendncias da moda.
40
J RIGHI e CASTRO, nos apresentam a seguinte opinio sobre este assunto: para eles, o elemento
esttico-formal no projeto de arquitetura evidente para a formatao do produto imobilirio:
39
Dados extrados da Tese de Doutorado FONSECA, A. C. P. A promoo imobiliria privada e a construo da cidade de So Paulo
1970/2002. FAU USP. So Paulo, 2004, p. 244.
40
Dados extrados da Tese de Doutorado FONSECA, A. C. P. A promoo imobiliria privada e a construo da cidade de So Paulo
1970/2002. FAU USP. So Paulo, 2004, p. 244.
116
Nele est a idia de estilo de vida como consumo diferenciado, elemento social
distintivo. Assim, a comercializao do produto imobilirio envolve um
conjunto de valores que conferem status, prestgio, distino a seu detentor.
Os elementos do projeto mais valorizados envolvem uma forte tendncia ao
reducionismo das caractersticas estticas do projeto de arquitetura a seus
aspectos mais aparentes assimilveis por um determinado pblico alvo, em
termos de imagem exterior, ambientao paisagstica, acabamentos internos e
mesmo mobilirio.
41
Em matria ao jornal Folha de So Paulo, a lgica de mercado, expressa pelo lucro e custo considerada
o motivo da limitao de criatividade dos arquitetos e da pasteurizao dos estilos utilizados na
produo de apartamentos na cidade de So Paulo:
Reduo de custos, margem de lucro e pesquisas de mercado so elementos
que definem os prdios residenciais construdos em So Paulo. O resultado
desta lgica empresarial que as fachadas de muitos edifcios da maior cidade
brasileira parecem sadas de uma linha de montagem. (...) Isso um debate
esttico que precisa de bagagem cultural slida.
42
41
Dados extrados de RIGHI, R.; CASTRO, L. G. R. O produto imobilirio e a arquitetura contempornea em So Paulo. V ENCONTRO DA LATIN
AMERICAN REAL ESTATE SOCIETY. 2005, So Paulo. Anais. Biblioteca Secovi. So Paulo, 2005.
42
SIQUEIRA, D. , CUNHA, J. Lgica de mercado padroniza arquitetura. FOLHA DE SO PAULO, So Paulo, 15 de janeiro de 2006. Caderno
Dinheiro, B12, seo arquitetura.
117
Nesta matria alguns atores do mercado imobilirio paulistano exprimem seus pontos de vista e seus
papis no processo de produo de edifcios residenciais. De maneira geral os incorporadores, que
objetivam neste processo principalmente o lucro e a venda rpida do produto, esto muito mais
interessados nos coeficientes de aproveitamento do terreno e otimizao dos espaos, do que nos tipos
de fachadas, quando a questo o projeto de arquitetura. Por sua vez, o cliente valoriza muito o tipo de
fachada que o edifcio tem apesar desta questo ser bastante polmica, j que alguns pesquisadores
indicam que a populao desconhece o que seja estilo.
Segundo a matria, a definio do projeto parte da:
Pesquisa de mercado para definio do tipo de edifcio;
Consulta de legislao para definio de gabarito e implantao no lote;
Estudo de viabilidade econmica para o clculo do retorno financeiro do empreendimento;
Elaborao do projeto de arquitetura na qual adapta a encomenda da incorporadora s normas

da prefeitura;
A moda vigente, ou alguns estilos, viram os preferidos das construtoras por alguns anos at sua
substituio em decorrncia da sua popularizao e banalizao.
Este quadro nos mostra bem o papel secundrio do arquiteto neste processo de produo e definio
do projeto dos edifcios no mercado imobilirio, na qual sua funo se restringe basicamente definio
de um aproveitamento mximo de reas, implantaes tambm maximizadas e finalmente a idealizao
de fachadas atrativas ao pblico alvo. Ainda segundo a matria, os profissionais arquitetos contratados
118
geralmente so aqueles que questionam pouco e resolvem bem a frmula econmica do

empreendimento.
J o marketing imobilirio tem ganhado destaque neste processo de produo de edifcios nos ltimos
anos, visto que o volume gasto com marketing supera em at 06 vezes a remunerao do profissional
arquiteto. SIQUEIRA e CUNHA afirmam na matria publicada no jornal Folha de So Paulo que as
incorporadoras de So Paulo gastam entre 3 a 6% do VGV [Valor Geral de Venda] de um
empreendimento imobilirio com marketing. Isso representa at seis vezes mais do que elas pagam por
projeto arquitetnico. Um arquiteto recebe em mdia, de 0,5% a 1,5% do VGV. Este gasto varia de
acordo com o tamanho do empreendimento e destinado para aes de divulgao que vo desde
anncios publicitrios e material humano construo de apartamento decorado e distribuio de
folhetos luxuosos.
Outra justificativa do uso do repertrio clssico nas fachadas dos edifcios residenciais espalhados pela
cidade de So Paulo, e tambm pelo Brasil afora, se refere aos custos reduzidos de sua execuo.
Segundo arquitetos, fachadas neoclssicas oferecem vantagens econmicas s incorporadoras. A
simplicidade dos revestimentos reduz os custos de construo, j que os materiais utilizados para sua
execuo se resumem em argamassa e pintura. A popularizao deste recurso esttico utilizado para as
fachadas dos apartamentos se deve em grande parte aos baixos custos que este oferece. possvel
encontrar edifcios residenciais neoclssicos que variam seu preo de R$ 100 mil at R$ 5 milhes.
119
3.2 SO PAULO E O PDE
O Plano Diretor Estratgico - PDE, aprovado em 2002, estabeleceu um processo de planejamento
PLANO DIRETOR
iniciado pelos planos regionais. Para os grandes desafios urbansticos que a cidade enfrentar no sculo
ESTRATGICO
21, o PDE pretendeu definir objetivos que deveriam ser alcanados at 2012 e uma estratgia para
atingir os resultados esperados. Foram formuladas diretrizes para as polticas pblicas, regulamentadas
as regras para atuao dos agentes imobilirios privados, institudos os novos instrumentos urbansticos
criados pelo Estatuto da Cidade para cumprir a funo social da propriedade, estimular a produo
habitacional e obter contrapartidas do mercado para financiar a urbanizao das reas perifricas,
definido um novo sistema de transporte coletivo e institudo um processo de planejamento, com
controle social e descentralizao. A meta-sntese do PDE foi de reduzir as desigualdades territoriais
urbanas e sociais.
O diagnstico da cidade no final do sculo 20 revelou o agravamento em escala ampliada de processos

fortes de excluso territorial que, alm de gerarem a precarizao das condies de vida urbana, criam
enormes deseconomias para a cidade como um todo.
O BINMIO SOLO CRIADO / OUTORGA ONEROSA: ANLISE DO IMPACTO DO COEFICIENTE DE

APROVEITAMENTO BSICO COMO INSTRUMENTO DO PDE
O processo de crescimento das cidades em rea e densidade de construo provoca a valorizao dos
terrenos que lhe do suporte. A demanda por reas adicionais para construo e o carter no
reprodutvel em grande escala do solo [fsico] resultam numa elevao dos respectivos preos.
120
Neste contexto, o mercado de terras se caracteriza por uma demanda que se expande e esbarra numa
relativa rigidez da oferta. Esta rigidez est relacionada fundamentalmente a trs fatores:
concentrao da propriedade fundiria;
dificuldade de acesso reas ainda no ocupadas por ausncia de infraestrutura;
restries impostas pelo zoneamento. Cada um destes fatores tem sua prpria dinmica e
no necessariamente esto presentes simultaneamente como elementos restritivos da
oferta nos casos concretos das cidades brasileiras e em especial em So Paulo.
Alm disso, nem sempre atuam na mesma direo no que se refere elevao de preos. A
concentrao de terras nas mos de poucos proprietrios pode atuar no sentido de elevar os preos,
enquanto a falta de acessibilidade pode resultar em preos baixos; um zoneamento muito restritivo
pode tambm contribuir para impedir que os preos se elevem.
A presso da demanda por solo para construo, no entanto, resulta geralmente em mais valias
urbanas se obras de infraestrutura viabilizarem maior acessibilidade a estas reas, e mudanas no
zoneamento permitirem maiores densidades de construo.
Geralmente o custeio deste acesso [estradas, ruas, avenidas, tneis, pontes, rede de esgotos,
iluminao, abastecimento de gua etc.] tem sido realizado com recursos pblicos. No entanto, a
valorizao que os terrenos [agora dotados de infraestrutura] obtm, apropriada pelos proprietrios
destes lotes, exceto nos raros casos em que se aplicava o dispositivo de contribuio de melhoria .
121
O que era investido poderia ser recuperado pela valorizao criada e o respectivo pagamento feito
pelos proprietrios dos imveis beneficiados.
Mas nem sempre este se aplicou no Brasil de forma generalizada. Embora no disponhamos de
informaes mais precisas e abrangentes sobre esta questo para o caso de So Paulo bem provvel
que a valorizao provocada por obras pblica seja apropriada integralmente, isto , sem contrapartida,
pelos donos dos imveis beneficiados.
Esta valorizao pode resultar tambm da simples mudana de uso nos terrenos j acessveis, quando,
por exemplo, um terreno que antes era considerado rural passa a ser urbano. Uma simples deciso
como esta pode significar um expressivo aumento do valor dos lotes beneficiados. Trata-se da criao
de mais valia sem a necessidade imediata de investimentos em infraestrutura, embora o uso urbano de
uma rea, antes de uso rural demande investimentos dessa natureza quando for utilizado no futuro.
No entanto o desenvolvimento urbano passava a ser matria de legislao federal e o principio da
funo social da propriedade territorial urbana separava na prtica o direito de propriedade territorial
urbana e o direito de construir.
A existncia das Operaes Interligadas e tambm das Operaes Urbanas em So incorporaram os

princpios constitucionais em sua Lei Orgnica no incio dos anos 90 no esperando sua regulamentao
para todo o Brasil, onde se praticavam o solo criado e a outorga onerosa.
122
O SOLO CRIADO
Em termos gerais solo criado significa uma concesso a um proprietrio do direito de construir alm da
rea de seu terreno. Em termos especficos um conceito urbanstico que consiste em conceder a
interessados direitos de construir utilizando parmetros diferentes do estabelecido pela Lei de
Zoneamento em vigor [ou de Uso e Ocupao do Solo], em troca de recursos financeiros para a
construo de habitaes de interesse social ou melhorias de infraestrutura viria, de saneamento
bsico etc. nas reas onde tais concesses se realizam.
A OUTORGA ONEROSA
A outorga onerosa significa o pagamento de uma contrapartida econmica por aquele que recebe do
poder publico um direito de construir - solo criado - que antes no possua. A outorga onerosa prevista
pelos artigos 28, 29, 30 e 31 da Lei Federal 10.257 de 2001 - Estatuto da Cidade - e definida nos artigos
de 209 ao 216 do Plano Diretor Estratgico de 2002 do Municpio de So Paulo um dos instrumentos
de regulao do direito de construir na cidade. At a aprovao do PDE, a prtica da outorga onerosa
consistia no pagamento de uma contrapartida pelos benefcios que um terreno obtinha geralmente por
aumentos do coeficiente de aproveitamento, da taxa de ocupao e/ou da mudana de uso nas
Operaes Interligadas ou Urbanas. Por exemplo, se numa Operao Urbana um terreno possua
coeficiente de aproveitamento 2 e o projeto a ser construdo necessitava de um aumento deste
coeficiente para 4 esta mudana poderia ser autorizada - desde que o projeto arquitetnico e
urbanstico tivesse sido aprovado anteriormente - mediante o pagamento administrao municipal de
50% da valorizao ocorrida.
123
Com a aprovao do Estatuto da Cidade em 2001 o municpio de So Paulo em seu Plano Diretor
Estratgico de 2002 e da Lei 13.885 de 2004 de Uso do Solo introduziu o mecanismo da outorga onerosa
de potencial construtivo adicional estabelecendo um coeficiente de aproveitamento bsico, e um
coeficiente de aproveitamento mximo.
O coeficiente de aproveitamento bsico estabelecido foi diferenciado, isto , no foi nico, variando
entre 1 e 2. O mximo, dependendo da zona poderia ser igual a 1, 2, 2,5 e 4.
Esta nova abordagem ao mesmo tempo em que reduzia direitos de construir ao estabelecer um
coeficiente bsico 1 em terrenos que pela legislao anterior tinham um coeficiente de aproveitamento
de 2 ou mais, ampliava a possibilidade de construir com outorga onerosa para 4 em terrenos onde
anteriormente se poderia construir apenas 1 ou 2. Este dispositivo permitia que em certas reas onde o
coeficiente de aproveitamento mximo fosse 4 as construtoras apresentassem projetos como antes
ocorria com as Operaes Interligadas. O mecanismo era basicamente o mesmo. Talvez esta
possibilidade que favorecia as construtoras [mas no aos proprietrios de terrenos que em alguns casos
tiveram o potencial construtivo de seus terrenos diminudo] tenha contribudo para a sua aprovao na
Cmara de Vereadores. Ao mesmo tempo em que o Plano Diretor estratgico de 2002 e a Lei 13.885 de
2004 estabeleciam os coeficientes bsico e mximo, tambm fixavam os estoques de potencial
construtivo residencial e no residencial em cada distrito da cidade. Foi estabelecido um total de rea
adicional de 9,769 milhes de m divididos em 6,919 milhes de m para fins residenciais e 2,850
milhes de m para fins no residenciais distribudos entre os 91 distritos com as excees de
Anhanguera, Graja, Marsillac, Parelheiros, Raposo Tavares e reas de proteo ambiental.
124
A fixao de um estoque de potencial construtivo incorporou um elemento novo para o mercado

imobilirio: tornou conhecida a oferta mxima de rea de construo a ser adquirida pelos
interessados. Nos Planos Diretores anteriores a magnitude da oferta era desconhecida.
OS AVANOS NA INSTITUIO DOS COEFICIENTES BSICO E MXIMO E A REDUO DOS DIREITOS DE

CONSTRUIR
O Plano Diretor estratgico de 2002 estabelecendo os coeficientes bsico e mximo e a outorga onerosa
pelo uso do potencial construtivo existente entre ambos, na prtica retirou de proprietrios de imveis
direitos que os mesmos detinham pela legislao anterior. Ou seja, o Plano Diretor Estratgico de 2002
negou a existncia de direitos adquiridos queles proprietrios de imveis que tinham coeficientes de
aproveitamento superiores ao que veio a ser estabelecido como bsico. O Plano Diretor de 2002 levou
prtica o conceito de funo social da propriedade territorial que transforma o direito de construir em
atribuio do poder pblico e no algo inerente ao direito de propriedade privada do solo urbano.
Sendo uma atribuio do poder pblico, o direito de construir pode ser reduzido ou ampliado aos
proprietrios privados dependendo do interesse publico relacionado com a dinmica do
desenvolvimento urbano.
Na proposta de Plano Diretor apresentada Cmara de Vereadores em So Paulo em 1991 o princpio

do coeficiente de aproveitamento nico [e igual a 1] foi introduzido mas a proposta no foi aprovada
pelo Legislativo. Cerca de dez anos depois, na discusso da proposta do PDE de 2002, a resistncia de
125
vrios setores relacionados com o mercado imobilirio tambm ocorreu. Mas o interessante que
setores da rea financeira do prprio governo municipal tinham restries medida.
Consideravam que se houvesse rebaixamento generalizado do coeficiente de aproveitamento dos

terrenos seu valor de mercado diminuiria e haveria reduo da receita do IPTU.
Como essa desvalorizao ocorreria no conjunto do estoque de terrenos no edificados - e tambm nos
edificados, pois o imposto resultante da soma da alquota aplicada sobre o valor da parte edificada e
sobre o valor do terreno - e de uma s vez, esta perda no seria compensada pelos recursos originados
no pagamento das contrapartidas financeiras de cada projeto aprovado e que necessitasse de
coeficientes de aproveitamento superiores ao bsico. Tais contrapartidas viriam pouco a pouco no
ritmo do lanamento de projetos do mercado imobilirio.
Na realidade como os preos dos terrenos sofrem considerveis oscilaes dependendo dos ciclos do
mercado imobilirio estas diferenas de preo causadas pela reduo do coeficiente de aproveitamento
parecem no terem sido percebidas nem pelos proprietrios de imveis e tampouco pelos
empreendedores imobilirios que reforam as seguintes percepes:
126
Antes da aprovao do Plano Diretor estratgico em 2002 as empresas exerciam o que eles
mesmo chamam de direito de protocolo que significa protocolar projetos [obtendo a
respectiva licena na SEHAB Secretaria Municipal de Habitao] beneficiando-se de
coeficientes de aproveitamento anteriores antes que os mesmos fossem rebaixados. Como o
alvar de execuo vlido por 3 anos e os projetos podem ser modificados dentro deste
prazo, - sem contudo alterar as taxas de ocupao e os coeficientes de aproveitamento -, os
empreendedores tinham estoque de projetos com licenas at 2005 ano no qual tem incio o
registro de receitas da outorga onerosa.
Os preos dos terrenos parecem no ter cado em funo da existncia da outorga onerosa.
Nas vezes em que o argumento da outorga onerosa foi apresentado na mesa de negociao
entre o empreendedor e o proprietrio argumento nas raras vezes em que foi utilizado no
influiu no resultado final da negociao. Por outro lado, a cobrana da outorga onerosa parece
no ter afetado a lucratividade das empresas.
A aprovao de um coeficiente de aproveitamento bsico e um mximo no Plano Diretor Estratgico de

2002 em So Paulo parece no ter provocado um impacto negativo nos preos dos terrenos que
perderam direitos de construo.
A fixao de um estoque mximo de potencial construtivo proporcionando aos agentes um horizonte

quantitativo para o esgotamento da oferta parece ter provocado uma tendncia de elevao nos preos
dos terrenos devido a acelerao da demanda diante do processo compremos agora antes que o
127
estoque se esgote. De fato, em janeiro de 2010 o estoque de potencial construtivo para fins
residenciais como j assinalamos j se havia esgotado em 15 dos 93 distritos da cidade de So Paulo, e
para fins no residenciais em 5 distritos.
A arrecadao de contrapartidas financeiras tem crescido a partir de 2005 e at novembro de 2009

haviam sido arrecadados cerca de 420 milhes de reais.
Depois da aprovao do Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo em 2002, aplicou-se em

todo o seu territrio o princpio da outorga onerosa e do solo criado. Se uma edificao ultrapassa o
coeficiente de aproveitamento bsico e deseja edificar at um mximo de 4 dever pagar uma
contrapartida financeira ao poder pblico.
Ao contrrio das receitas do IPTU que tem uma existncia contnua no tempo as contrapartidas
financeiras oriundas da outorga onerosa se extinguiro quando o potencial adicional de construo
determinado no Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo se esgotar. O fluxo destes
recursos financeiros no ser, portanto, contnuo. Alis, em alguns setores da cidade o estoque j se
esgotou e, portanto, a cidade j alcanou, naquelas reas, seu perfil definitivo no que se refere
densidade de construo. No entanto, alteraes futuras no Plano Diretor podero conceder a estas
reas potencial construtivo maior, tudo dependendo das recomendaes tcnicas e condies polticas
para que tal mudana se viabilize. Nesse caso, o grande perigo que motivaes de aumento na
128
arrecadao suplantem as recomendaes urbansticas e as limitaes de infraestrutura, especialmente

de transporte e trfego.
O Plano Diretor Estratgico de 2002 mostrou tambm que atravs do princpio da funo social da
propriedade a legislao urbanstica pode separar claramente o direito de propriedade do direito de
construir. Nesse caso a tese dos direitos adquiridos no se sustenta no podendo se sobrepor ao
interesse pblico, ou possuir hierarquia superior funo social da propriedade. Portanto, direitos de
construir existentes podem ser reduzidos sem que o proprietrio do solo tenha direito indenizao
pecuniria por mera frustrao de expectativas.
129
3.3 O CASO ZARVOS
O sobrenome Zarvos conhecido em So Paulo h mais de 50 anos, aps batizar um empreendimento

construdo no incio dos anos 60 com apartamentos, escritrios e conjuntos comerciais. O conjunto
Zarvos localiza-se na esquina da Rua da Consolao com a Avenida So Luiz, em frente Biblioteca
Mrio de Andrade sendo um dos mais significativos trabalhos arquitetnico do arquiteto Jlio Neves.
O construtor, que durante anos dirigiu a empresa que leva o nome da famlia, Tito Zarvos. Otvio
Zarvos filho de Tito. No incio da dcada de 90, junto com seu irmo, engenheiro civil, criou sua
prpria construtora e assim, nunca chegou a trabalhar com o pai. A formao de Otvio em
administrao de empresas.
Seus primeiros trabalhos surgiram a partir a aprovao da lei que liberava a construo de vilas. Foram
diversas casas construdas principalmente no bairro Cidade Jardim, junto ao Morumbi, zona sul de So
Paulo. Em sua maioria, projetos de alto padro, mas sem agregar uma arquitetura de repertrio. Com o
tempo, o olhar de Otvio se apurou e uma dessas vilas foi projetada por Marcos Acayaba. Anos depois,
com a instabilidade do mercado, o irmo de Otvio desiste da sociedade. Surge nesse perodo seu
interesse pela diversidade oferecida no bairro da Vila Madalena, zona oeste da cidade. Tambm
esgotado de construir e desejando apenas incorporar, Otvio ainda executa na Vila Madalena, o prdio
em que est instalado hoje. Sua vontade era colocar em prtica os conceitos em que acreditava e que
trariam qualidade de vida, como morar perto do local de trabalho e exercer suas atividades em locais
agradveis e informais. Esta inspirao veio de sua visita em empresas na Califrnia, principalmente do
setor pontocom, em que os ambientes de trabalho j se transformaram.
130
De fato, se a edificao no tem exatamente uma arquitetura de vanguarda, tambm no lembra em

modo algum os espaos corporativos costumeiramente oferecidos pelo mercado imobilirio. Com
tijolos e estrutura metlica aparentes, unidades com mezaninos e um grande trio central, o espao
desenhado por Valter Gola inspira-se nos lofts.
Fig. 50 Conjunto Mdulo Fidalga, sede da Idea!Zarvos

Rua Fidalga, 593, sala 08 Vila Madalena
131
A empresa de Zarvos no se consagrou sozinha. Graas a um encontro ocorrido em 2004 no escritrio

dos arquitetos Reinach e Mendona, Otvio Zarvos foi apresentado a Jos Eduardo Cazarin, publicitrio
e proprietrio da imobiliria Axpe.
A Axpe surgiu no mercado em 2003. Cazarin era o dono e nico funcionrio. Meses depois, alugou o
primeiro imvel de sua cartela. Em janeiro do ano seguinte fez sua primeira venda. Aos poucos, a Axpe
ganhou fama e se consolidou.
Hoje a imobiliria abriga 30 corretores de imveis, todos vindos de outras reas. Segundo o
proprietrio, nenhum deles era corretor antes de trabalhar na Axpe. A maioria arquitetos e
publicitrios. H tambm engenheiros e economistas. Houve a tentativa de trazer alguns corretores,
mas sem xito. Sendo assim, a condio imposta por Cazarin que todos tirem a licena que permite
exercer regularmente a atividade. Eles passam por um treinamento interno, com diversos cursos, que
vo de aulas de histria da arquitetura e do design ao estudo e domnio da legislao municipal. A idia
que os corretores possuam o mesmo nvel cultural dos compradores. Os valores dos imveis
oferecidos pela Axpe so um pouco mais elevados do que normalmente se encontra no mercado. O
valor mnimo anunciado para locao de R$ 3.000,00 e de R$ 300.000,00 para venda. Para Cazarin,
lidar com um valor menor, no rentvel. O trabalho para locar ou vender um imvel, independente do
valor, o mesmo. Como sua operao de trabalho cara, tem que haver esta linha de corte.
132
Como j citado, no incio de 2004, Zarvos finalizava a construo do conjunto de salas na Vila Madalena,
o Mdulo Fidalga, onde est a sede de sua atual empresa. Desde o incio, a inteno sempre foi de
construir o conjunto todo para locao. O mesmo foi feito e 100% alugado pela Axpe.
Depois da bem-sucedida operao imobiliria de locao, Zarvos sugeriu a Cazarin a parceria numa
nova incorporadora. Na unio de foras, os papis estavam bem definidos. Cazarin ficou responsvel
pela criao da marca, direo da imagem, conceito da empresa e das vendas. Nada de stands, nem
apartamentos decorados. Foram contratados publicitrios independentes para executar as campanhas,
baseadas em prospectos. Cazarin ensina que os bons publicitrios esto em agncias grandes. Como a
verba do mercado imobilirio s d acesso a agncias de pequeno e mdio porte, este acaba
assessorado por profissionais no to qualificados. A alternativa foi buscar os free-lancers, que esto
fora do circuito.
A direo da incorporao e o acompanhamento das obras ficariam na mo de Zarvos. Dois outros
scios foram chamados: Rafael Canto Porto, dono da CP3 - construtora de imveis de alto padro e
Tonico Canto Porto, sobrinho de Rafael, oriundo do mercado financeiro. A empresa foi batizada com o
nome de Movimento Um.
133
DIRETRIZES DA MOVIMENTO UM
Os empreendimentos da Movimento Um seguiram alguns princpios. O primeiro deles foi a variao no
tamanho das unidades dentro do mesmo empreendimento. Para Zarvos, no h nenhum problema em
ter apartamentos de 80 m em um mesmo prdio com outro de 300 m. uma determinao
surpreendedora. Segundo o incorporador, quando ocorrem as primeiras reunies com os arquitetos,
eles logo perguntam qual o tamanho das unidades. Ningum est acostumado a esta falta de
parmetro. Outra caracterstica deste manifesto imobilirio foram os edifcios com poucas unidades.
Este, alis, foi o mote que fez Zarvos procurar Cazarin. Ele percebeu a oportunidade de mercado: de um
lado, os grandes terrenos disputados pelas incorporadoras estavam se esgotando; de outro, a cidade
ofertava inmeros lotes pequenos, ideais para prdios de escala reduzida e imagem diferenciada. H
empreendimentos em terrenos de 650 m em que o valor geral de vendas (VGV) no ultrapassa 10
milhes de reais.
Apartamentos individualizados so outra regra. A partir de algumas premissas tcnicas que Zarvos
impe aos projetos, o comprador tem completa flexibilidade para rearranjar o espao interno,
predefinido pela proposta arquitetnica. Por uma questo de facilidade, honorrios e especializao,
Zarvos mantm na empresa uma equipe de arquitetos que d assistncia ao futuro morador. Em outras
palavras, so eles que definem mudanas internas, claro que informando os autores, pois alteraes
podem trazer impacto, por exemplo, nas fachadas. Na unio com Cazarin, a flexibilidade foi uma
insistncia de Zarvos, convencido de que as unidades deveriam ser adaptadas a necessidades atuais ou
futuras. As reas molhadas no possuem canos de esgoto posicionados sobre o forro do apartamento
134
de baixo, como o usual. Elas so sempre resolvidas com a suspenso do piso na rea do box. Em alguns
edifcios, shafts vazios levam a liberdade a graus extremos: um banheiro, por exemplo, pode estar em
qualquer lugar. Na maioria dos casos, a tubulao aparente na fachada adquire contornos
interessantes. O nico elemento no flexvel a varanda.
Outro fator que balizou a Movimento Um foi a localizao dos terrenos: so todos muito prximos, no
bairro da Vila Madalena. Como Zarvos conhecido na regio, facilitou a credibilidade e ajuda na compra
dos terrenos e venda dos apartamentos.
Outra diretriz da incorporadora apostar na valorizao do investimento, ou seja, utilizar a arquitetura
de repertrio para criar um objeto de desejo para aqueles consumidores que, no futuro prximo,
pagaro mais pelas unidades - alis, a mesma lgica de trabalho da Axpe. Zarvos j havia construdo na
Vila Madalena uma vila com Cristina Xavier, alm de um prdio de apartamentos com Luiz Fernando
Rocco. Mas Cazarin propunha procurar arquitetos mais jovens, exatamente aqueles cuja obra desafia o
mercado. At ento, Zarvos no tinha conhecimento dos escritrios Andrade Morettin e Grupo SP, por
exemplo. Qualidade arquitetnica - outro princpio - deriva, naturalmente, do anterior. A proposta
consistia em realizar edifcios acessveis dentro da faixa de pblico alvo - o preo mdio do metro
quadrado inicialmente era de 6,5 mil reais e agora gira em torno de 10 mil reais - e viveis atravs da
economia de custos que consideram desnecessrios. Algumas edificaes, por exemplo, possuem s um
elevador. No h rea de lazer, sales de festas nem espao gourmet. As reas comuns so reduzidas ao
mximo. No trreo, por exemplo, h um apartamento-casa, um dplex que ocupa com jardins privativos
135
todos os recuos laterais e de fundo. A execuo fica a cargo de pequenas e mdias construtoras,
acostumadas maior sofisticao nos acabamentos.
Qualidade de vida encerra a lista dos princpios. Isso implica desde o tamanho das aberturas das
unidades e sua localizao at a gentileza urbana. Este ltimo item se confirma sobre um trauma de
execuo feito por Zarvos. Em uma de suas obras, o terreno possua duas ruas e aquela que no cedeu
acesso edificao foi fechada, atravs de enorme muro. Na poca, seu pensamento dizia que l era o
fundo. Hoje se recrimina, pois tem conscincia de que isolou parte da cidade.
O PRIMEIRO PROJETO
O terreno da Rua Aimber, em Perdizes foi escolhido para receber o primeiro prdio da Movimento Um,
entregue no segundo semestre de 2009. O projeto foi objeto de um concurso fechado entre trs
escritrios que nunca haviam trabalhado com edifcios residenciais, mas segundo Zarvos foram prselecionados pelo destaque em concursos de arquitetura e louvveis crticas na mdia especializada.
Concorreram: Andrade Morettin, Una e Triptyque. Este ltimo ganhou a preferncia dos
empreendedores e imediatamente comeou a desenvolver o projeto. Zarvos costuma ter reunies
semanais com os projetistas nas quais lana desafios, e espera respostas para dali a sete dias.
Problemas no andamento do desenho levaram os incorporadores a rever sua deciso e repassar o
projeto para Andrade Morettin. Segundo Cazarin, no houve problema algum em relao a esta
mudana. Na poca, o Triptyque no estava organizado para dar as respostas no ritmo que esperavam.
Confiando no trabalho deles, foram chamados na sequncia para criar outro edifcio.
136
No era e no interessante para Zarvos trabalhar com especialistas em prdios de apartamentos, que
aprovam rpido e fazem o que o mercado espera. Seu desejo obter da arquitetura autoral uma
resposta contempornea e de repertrio. Como esses escritrios nunca trabalharam com o mercado
imobilirio, a empresa de Zarvos d todo o suporte de legislao e construo para que criem com
segurana. Antes de iniciar um projeto, Zarvos esmia todas as possibilidades de legislao, analisa as
vistas importantes, os vizinhos etc. Na primeira reunio com os arquitetos, um roteiro preciso
apresentado.
No prdio de Andrade Morettin, o destaque so as unidades intercaladas, que segundo os arquitetos,
remetem anlise do Downtown Athletic Club feita por KOOLHAAS em Delirious New York43. Em suma,
ele conclui que um prdio em altura, independentemente do volume blocado externo, pode atender a
organizaes internas variveis, tornando-se um condensador social. Seria o fim do andar-tipo. Antes
de aportar na Aimber, a diversidade de solues nos pavimentos rodou o mundo civilizado, sob a
inspirao do arquiteto holands. Em So Paulo, ganhou o toque de Vincius Andrade e Marcelo
Morettin no volume com recortes, que aparecem no acesso de pedestres e, sobretudo, na grande fenda
da lateral do prdio. O cruzamento entre os acessos de pessoas e de veculos resulta num movimento
interessante, criando uma topografia artificial.
43
Relao apontada pelos arquitetos Andrade e Morettin na edio 353 da revista Projeto Design. KOOLHAAS, Rem. Delirious New York: a
retroactive manifesto for Manhattan. New York, The Monacelli Press, 1994. [ Nova York Delirante: um manifesto retroativo para Manhattan.
So Paulo, Cosac Naify, 2008. P.180 - 187]
137
Fig. 51 Downtown Athletic Club - NY

1931, Starret & Van Vleck
Fig. 52 Edifcio Aimber 1749 So Paulo

2009, Andrade e Morettin
Aps o edifcio Aimber 1749, a Movimento Um realizou mais trs incorporaes. Destas trs, duas
foram construdas. A primeira foi encomendada diretamente ao Triptyque. Batizado de Fidalga 727, o
prdio fica na rua de mesmo nome no bairro da Vila Madalena. O entrono imediato rodeado por
sobrados antigos e discretos que exibem marquises das garagens com apoios em V, rplicas vulgares da
liberdade estrutural do modernismo brasileiro. Mantendo a ateno nos apoios, vale destacar no
Fidalga 727, as colunas em X que na verdade mais buscam efeito do que causa, alm de tambm
remeter a Koolhaas, particularmente ao projeto que ele submeteu ao concurso da Biblioteca de Paris,
vencido por Dominique Perrault.
138
J o edifcio na Rua Simpatia, 236 foi encomendado ao escritrio Grupo SP, de lvaro Puntoni e Joo
Sodr. O escritrio havia procurado o grupo espontaneamente, pedindo opinio sobre um projeto
residencial que imaginara para um terreno venda na regio. Eles no compraram o lote que os
arquitetos tinham em vista, mas chamaram o grupo para desenhar outro edifcio, entregue no primeiro
semestre de 2011. O projeto consiste em dois blocos de massa semelhante interligados por passarela
central, onde est tambm a circulao vertical. De todos os empreendimentos da Movimento Um, este
o de linguagem mais prxima da arquitetura da Escola Paulista: nfase estrutural, empenas laterais
contrapostas s fachadas envidraadas e a aplicao do painel artstico - de Andrs Sandoval alm da
busca do prisma puro.
Fig. 53 Edifcio Fidalga 727 So Paulo

2011, Triptyque
Fig. 54 Edifcio Simpatia 236 So Paulo

2011, Grupo SP
139
Em entrevista ao arquiteto Fernando Serapio para a revista PROJETO DESIGN44, Cazarin exibe uma
reportagem que destaca o arquiteto Puntoni na revista Monocle; as duas cabeas da Movimento Um
buscam a contemporaneidade e esperam mais inovao nos desenhos dos edifcios. Para Serapio,
Zarvos afirma:
Perto do que acontece l fora, estamos ainda muito atrs.
Ainda em relao aos arquitetos escolhidos, Cazarin e Zarvos concordam que na maioria das vezes, esse
tipo de profissional no sabe se fazer visvel. Cazarin afirma faltar o marketing da arquitetura, exceto a
equipe do Triptyque. Com a divulgao, Cazarin e Zarvos passaram a ser assediados por vrios
arquitetos. Com a crise internacional, inclusive os estrangeiros buscaram Zarvos.
O terceiro empreendimento da incorporadora foi o Girassol, projeto do escritrio Frentes Arquitetura,
de Jos Alves e Juliana Corradini. Sabendo que a Movimento Um buscava profissionais, a dupla de
arquitetos procurou Zarvos diretamente. O prdio proposto apresentava desenho forte com a inteno
de se destacar pela implantao de esquina e pela cor intensa, que mescla tons avermelhados. Este
edifcio, no foi construdo.
44
140
Revista PROJETO DESIGN n. 353 Julho 2009. Seo Entrelinhas Mudanas de Ares, por Fernando Serapio. P. 68 79.
A IDEA!ZARVOS
Um pouco antes de integrar a Movimento Um, Zarvos j trabalhava individualmente em um edifcio do
gnero. Batizado de 4 x 4, ele ajudou a formar os parmetros posteriormente adotados e desenhado
por Gui Mattos arquiteto que no est no rol da arquitetnica local, mas amigo do empreendedor
de longa data. Posteriormente, Zarvos passou a seguir preceitos semelhantes aos da empresa em que
foi scio de Cazarin. Reformatou sua imagem - com o auxlio dos mesmos publicitrios - e criou em
2004, a Idea!Zarvos.
Figura 55 Edifcio 4 X 4 So Paulo

2008, Gui Mattos
141
Alm de incorporadora considerada pela equipe de Otvio Zarvos como sendo uma agncia de idias
que rene e gerencia parceiros com um objetivo comum: contribuir para a melhora da paisagem urbana
da cidade, implantando edifcios que representem uma arquitetura contempornea e de repertrio
inserida de modo a valorizar e respeitar a essncia do bairro, a rua, o lote, o homem. Para Zarvos, numa
cidade catica como So Paulo, no se pode mais acreditar que tudo permitido. O caos est limitando
cada vez mais as possibilidades de ocupao urbana.
A estratgia inicial da empresa se manteve em buscar terrenos pequenos de menor valor para a
construo de edifcios que se encaixassem na infra-estrutura local. A implantao desses edifcios
tambm procurou impactar positivamente o entorno, favorecendo recuos que aumentem a distncia de
construes vizinhas e tambm utilizar parte dos terrenos para a criao de espaos abertos
vizinhana. O estudo de viabilidade e vocao do terreno adquirido o primeiro passo do trabalho a ser
desenvolvido no lote pela Zarvos.
Outra preocupao da incorporadora garantir a busca e economia de recursos naturais como a
construo seca, baixo gabarito de altura, grandes vos de iluminao e ventilao nos apartamentos,
recursos de autossuficincia nos edifcios como a reutilizao da gua da chuva, etc.
Para a Idea!Zarvos, o imvel precisa se adaptar a vida de seu usurio, independente de quem seja. Da o
uso do conceito inicial de plantas 100% flexveis que podem ser customizadas e adaptadas rotina do
morador. A estrutura e as instalaes eltricas e hidrulicas so projetadas para possibilitar
142
modificaes no nmero e na localizao dos ambientes, incluindo banheiros e cozinhas. A

padronizao das dimenses dos caixilhos tambm garante esta flexibilidade.
A Idea!Zarvos divida em 04 departamentos:
Otvio Zarvos, fundador da empresa e no mercado de incorporao h mais de 15 anos. Trabalha na
conceituao e coordenao geral de todos os projetos.
O departamento de incorporao coordenado por arquitetos que conhecem profundamente a
legislao urbana de So Paulo e so responsveis por tornar economicamente viveis todos os nossos
empreendimentos. Estudam os terrenos e procuram locais da cidade para implantar os
empreendimentos nicos realizados pela incorporadora. Participam tambm da fase inicial do
desenvolvimento dos projetos feitos pelos diferentes arquitetos contratados pela empresa.
H tambm a equipe de marketing e vendas que formada por arquitetos e designers de interiores. So
eles os responsveis pela comunicao da Idea!Zarvos e pelo atendimento ao cliente.
A equipe de projetos e obras o grupo de arquitetos e engenheiros que acompanha todo o
detalhamento dos projetos dos empreendimentos e da personalizao das unidades. Tambm
materializam todo o trabalho desenvolvido, contratando e fiscalizando as empresas que constroem os
prdios.
143
Por fim, a equipe administrativo-financeira, onde engenheiros, administradores e advogados controlam

todas as receitas, despesas e contratos da empresa, alm de produzirem relatrios para investidores de
cada empreendimento.
Segundo Zarvos, o ritmo ideal para o jovem empreendedor, que tem grande estoque de terrenos na
regio, lanar um prdio a cada trs meses. Em mdia, os projetos demoram um ano e a obra
finalizada 30 meses depois do incio do projeto.
Anterior ao trabalho de Zarvos, um dos primeiros empreendimentos desse tipo em So Paulo foi o Loft
Pinheiros, da Brookfield: 100 m2, dois quartos-sute, projeto de Botti Rubin em 1986. Prosseguem a
marca de expresso construtiva da dupla, caracterstica dos seus residenciais dos anos de 1960, com
estrutura de pilares e vigas aparentes e fechamentos de alvenaria, como nos Gemini, projeto de
Eduardo de Almeida para Formaespao exemplificado em captulo anterior desta pesquisa. O
empreendimento parece no ter tido seguidores imediatos, mas cerca de dez anos depois tem incio
uma acentuada expanso imobiliria desse produto.
144
A onda imobiliria que se formou em meados dos anos 90 foi exemplificada no jornal A Folha de S.
Paulo com a noticia dia 11 de maio de 1997 que o setor "d sinais de que descobriu o cliente que
prefere espao interno amplo e p-direito alto a vagas na garagem ou playground". Em 1999, lanado
pela Stan o Loft So Paulo I, projeto de Joo Armentano. Da em diante, os lanamentos proliferam.
Figura 56 Edifcio Loft Pinheiros - So Paulo

1986, Botti Rubin
Figura 57 Ed. Loft So Paulo I

1999, Joo Armentano
A incorporadora Stan, entre 1997 e 2000, lanou quatro condomnios na Linha Loft So Paulo, seguida
pela linha Grand Loft, cujo segundo condomnio foi concludo em 2009, todos com projeto do arquiteto
Joo Armentano. Situam-se na mesma faixa de rea, mas so condomnios de maior porte, com nfase
145
na variedade de equipamentos de lazer de uso comum, e com outra identidade arquitetnica, comum a
todos.
Alm dos j citados edifcios da Movimento Um, dentro do perodo de tempo determinado para esta
pesquisa, os prdios residenciais j concludos pela Idea!Zarvos so: Fidalga 772 de Andrade e Morettin
e Ournia de Gui Mattos, ambos na Vila Madalena. Em construo temos: Edifcio Itacolomi do Grupo
SP e o edifcio 360 do arquiteto Isay Weinfeld.
Weinfeld destoa um pouco dos demais escritrios escolhidos: o arquiteto de maior renome e tambm
o que cobra honorrios bem mais elevados. Inicialmente para os incorporadores, ele desenvolveu uma
vila de casas, que no foi adiante. O edifcio 360 o grande destaque da produo de Zarvos que
comprou um terreno na zona oeste, mas um pouco fora do eixo da Vila Madalena, instigado pelo preo
e pela possibilidade de vista panormica. No poderia errar: teria que contratar um arquiteto acima de
qualquer suspeita. Isay Weinfeld foi o nome. Por causa do porte, ele contatou outras incorporadoras:
ficou com 15% do negcio e vendeu o resto. O projeto do edifcio 360, parte de uma estrutura regular
que apoia as muitas lajes. Dentro de cada andar, apartamentos-contineres de tamanhos diferentes so
intercalados por varandas no limite da planta regular. Inscrito no prmio Future Projects Award, da
revista inglesa Architectural Review, o projeto ganhou na categoria residencial. A mdia paulistana ficou
de olhos cheios e se da lgica do mercado imobilirio paulistano, que, de um lado, bastante apressou
a divulgar o feito.
146
De fato, o prdio ser capaz de mudar, mesmo que em uma pequena parte, um pouco profissional em
relao ao produto que desenvolve, mas, de outro, muito tacanho com a cidade e sua arquitetura.
Figura 58 Edifcio Fidalga 772 So Paulo

2011, Andrade Morettin
Figura 60 Edifcio Itacolomi 445 So Paulo

Projeto 2008/2009 em obras, Grupo SP
Figura 59 Edifcio Ournia 77 So Paulo

2011, Gui Mattos
Figura 61 Edifcio 360 So Paulo

Projeto 2008/2009 em obras, Isay Weinfeld
147
Nesse nterim, outros produtos diferentes foram lanados pelo mercado imobilirio, no sentido de
mostrar novidades de interesse arquitetnico. Por enquanto, alm de Zarvos que anuncia sua
diferenciao do mercado, com alto impacto esttico e acentuada valorizao autoral, quem mais se
destacou foi a MaxHaus, proposta lanada por Jos Paim de Andrade, ex - executivo da construtora
Rossi e baseada em trs pilares: campanha de mdia forte, nfase em arquitetura de interiores e
recursos externos de banco de investimentos norte-americano. Com a quebra do sistema financeiro
internacional, as ambies foram revistas e o que sobrou para o pblico foi a noo de flexibilidade dos
espaos internos. A idia parece fazer sentido: apesar da Movimento Um j ser extinta, Zarvos acredita
que os clientes percebem muito mais facilmente a compra no espao interno. Em outras palavras, no
possuem a real percepo da arquitetura que esto adquirindo. De qualquer forma acredita que as
pessoas vo perceber que moram em um Andrade Morettin, Grupo SP e Triptyque daqui a dez anos.
Zarvos j participava do nascente ciclo dos lofts e apartamentos diferenciados. Em 1999, lanou trs
condomnios de lofts na Vila Madalena, entre 120 m2 e 200 m2. Entre 1995 e 2006, Zarvos participa da
concepo, incorporao e construo, com outros associados, de empreendimentos projetados por
Luiz Fernando Rocco e Fernando Vidal, como o Mada Loft, de dois quartos e 160 m2 [1996/1999], o Roof
Vila Madalena, de dois quartos e 94 m ou 121 m [2003/2005], ou o Art House, de um quarto e 86 m
[2004/2006]. Todos possuem semelhanas nos esquemas de organizao espacial, caractersticos do
arquiteto, com espaos comuns amplos, deslocamentos sutis de volumes e planos, destacando
varandas e empenas suavemente coloridas, e carter plstico de leveza e clareza.
148
Figura 62 Edifcio Mada Loft

1999, Rocco e Vidal
Figura 63 Edifcio Roof Madalena

2005, Rocco e Vidal
Figura 64 Ed. Art House

2006, Rocco e Vidal
Posteriormente, com estratgias e bons resultados semelhantes, Rocco e Vidal projetam para a Stan os
edifcios da linha Arte Arquitetura, de amplos espaos internos comuns com obras de arte - como no
Spazio 2222, de Decio Tozzi [1996] -, com apartamentos-tipos de dois quartos entre 78 m2 e 110 m;
trs quartos entre 108 m2 e 169 m, concludos entre 2008 e 2009.
149
Figura 65 Edifcio Arte Arquitetura Itaim

2007 Rocco e Vidal
Figura 66 - Edifcio Spazio 2222

1996 Dcio Tozzi
O objetivo caracterizar produtos diferenciados em relao a outros de faixa de reas e valor

semelhante. Nesse processo, Zarvos formulou um conceito de produto, elaborado pela contribuio de
talentos diversos, que a cada experincia se renova pela reflexo dos resultados e abertura de novas
possibilidades. um produto imobilirio, mas tambm um produto cultural. A publicidade no se reduz
divulgao de um produto pronto, mas concorre na constituio de seu contedo, agregando-lhe
valor simblico, suportando ela prpria aes artsticas. Mas, medida que o processo criativo e
econmico se desenvolve, h uma perda do choque do novo e uma estabilizao de frmulas, cuja
soluo impe mais do novo, ou a expanso em novas regies do segmento de mercado, o que parece
150
indicar os novos lanamentos fora da regio de Vila Madalena, concomitante ao crescimento do porte caso do 360o de Isay Weinfeld, empreendido pela Idea!Zarvos e a Stan.
Tudo isso em um momento de alteraes estilsticas das grandes empresas de produtos de alto valor
dentro do mercado imobilirio e de seus tradicionais e sempre presentes arquitetos; existe a hiptese
de que agora, a onda do estilo contemporneo substitui a do neoclssico.
Para Zarvos quem constri a cidade so os incorporadores e no o Estado. Uma soluo dita por ele em
entrevista Revista AU45 seriam os arquitetos virarem incorporadores, embora acredite que os
profissionais no estejam preparados para isso. Para Zarvos, a iniciativa de regenerar a paisagem
urbana de So Paulo nunca vir das incorporadoras. Se o arquiteto comprar um terreno e decidir
construir um prdio, vai ser muito melhor do que a mdia. Se ser bem-sucedido, talvez. Seria preciso
ver as outras disciplinas envolvidas, no apenas o projeto.
45
Revista AU. Ano 26 n.207 Junho 2011. Entrevista com Otvio Zarvos por Cleide Floresta. P. 66 - 68.
Revista AU. Ano 26 n.207 Junho 2011. Interseo Especial O empresrio criativo e a arquitetura equilibrista por Luiz Mauro do Carmo
Passos. P. 69 - 71.
151
ALM DE SO PAULO
Em Porto Alegre, a Smart! apresenta-se como uma incorporadora-butique, em um edifcio inicial com
perfil semelhante aos concebidos por Zarvos, do porte comunicao publicitria.
Entretanto, o Montevidu, do escritrio Vazio S/A, em Belo Horizonte, tem em comum aos exemplos
citados apenas a caracterstica de se apresentar como diferente ao convencional - mas de outra
maneira. No seria correto chamar o arquiteto Carlos Teixeira, do Vazio S/A, de incorporador, no
sentido que foi Franz Heep, por exemplo. Teixeira entrou no negcio por "certa insatisfao com o
mercado imobilirio e m remunerao da arquitetura. A incorporao integra e financia o trabalho de
produo artstica de outros projetos no to lucrativos do seu estdio.
Figura 67 Edifcio Montevidu, Belo Horizonte

2011 Vazio S/A
152
Figura 68 - Edifcio Montevidu, Belo Horizonte

2011 Vazio S/A
Num primeiro olhar, o Montevidu exibe elementos incomuns, mas uma planta racional, apta a
diversos tipos de famlias. O conceito aplicado o de adaptabilidade, no de flexibilidade. H um trreo
com garagem e oito unidades. A rea a mdia da faixa referencial de 65 m2 a 130 m2. As plantas so
basicamente iguais, o mesmo tipo arquitetnico. reas molhveis concentradas, dispostas a oeste; sala
e quartos a leste. A cozinha aberta pode ser fechada; a compartimentao de quartos e corredor,
desfeita, estendendo a sala em um nico espao aberto.
Variaes sutis produzem em cada andar acidentes que especificam cada moradia - parecidas, mas no
exatamente iguais, como figuras de jogo de erros. A novidade est na regio intermediria: no 501, pdireito de 3,50 m, sala com desnvel e terrao ao longo da face leste e norte efetuam uma interveno
no que poderia ser um prdio comum. Esse acidente repercute no p-direito de partes dos 401 e 601,
com desnveis na sala. A geometria pura do volume proporcionalmente corrompida por estas
singularidades e pelo experimental filtro solar de tela.
Finalmente, e mais importante, um requisito essencial: janelas de todos os quartos e salas voltados para
o sol da manh, ventilao cruzada em todas as unidades. Para PASSOS, nem mais nem menos. Nada
demais. Esttica nem minimalista, nem maximalista [algo entre Loos e Gehry] equilibrismo. Igualdade e
diversidade foram possveis neste caso e que venham outros mais.
153
3.4 IDEA! ZARVOS E O
Vinicius Andrade e Marcelo Morettin foram apresentados a Otvio Zarvos atravs de um cliente
ESCRITRIO
comum. Em 2005, surge o primeiro projeto para um edifcio da Movimento Um, o Aimber 1749.
ANDRADE MORETTIN
Desde ento, o escritrio mantm uma constante parceria de projetos e obras com a Idea!Zarvos.
O escritrio paulista Andrade e Morettin foi fundado h pouco mais de quinze anos, aps o
primeiro certame dos arquitetos ao vencer o plano diretor para a Faculdade de Medicina da
Universidade de So Paulo. Atualmente conta com oito profissionais, sendo trs deles,
coordenadores. Ambos graduaram-se pela FAU USP, sendo Morettin em 1991 e Andrade em
1992. A sociedade causou surpresa dos demais ex colegas de faculdade, pois era notvel a
diferena de personalidade de ambos: Morettin calado, srio e reservado. Andrade, falante e
expansivo. Enfim, as afinidades aconteceram na biblioteca da escola, aonde buscavam as
novidades da arquitetura contempornea nas revistas estrangeiras, principalmente as do
arquiteto holands Rem Koolhaas. Ambos afirmam que a obra de Koolhaas os aproximou ainda
mais, contribuindo para organizar e alinhar a maneira da dupla fazer arquitetura. Para Vincius
Andrade, na poca de sua formao ainda existia na FAU certo constrangimento em admitir
referncias internacionais. Morettin avalia:
Os projetos do Koolhaas possuem formas muito fortes, mas nada daquilo veio de
gesto ou um trao. O que h por trs uma idia de transformao do lugar, do
espao, de manipulao do programa, de lidar com questes que vo alm da
construo. Ele pensa de maneira ampla, talvez pela prpria formao.
154
A dupla revela que tem habilidades complementares, sendo Andrade mais emprico e Morettin
mais cerebral. Uma caracterstica fundamental da obra do escritrio o uso intenso de materiais
industrializados. Andrade relata que acreditam na utilizao de componentes industriais em
contraponto ao trabalho artesanal do canteiro de obras. Exemplos que reforam este mote so os
projetos Living Steel para um concurso de Habitao Social em Recife, Pernambuco [Figura 67] e o
Centro de Informaes do Comperj em Itabora, Rio de Janeiro [Figura 68]. A prpria
apresentao das propostas em diagramas [Figuras 69 e 70] reforam a idia do raciocnio de
composio, demonstrado de forma esquemtica, o encontro de materiais.
Figura 67 Projeto ganhador do 2 Prmio Living Steel para

Habitao Popular em Ao. 2007 Andrade Morettin
Figura 68 Centro de Informaes do Comperj. 2008 Andrade

Morettin
155
Figura 69 Diagrama de composio Ed. Aimber1749. 2005,

Andrade Morettin
156
Figura 70 Diagrama de composio Ed. Fidalga 727. 2007,

Andrade Morettin
EDIFCIO AIMBER 1749
O edifcio Aimber 1749, marca por seu pioneirismo. Foi a primeira encomenda do mercado
imobilirio ao escritrio Andrade Morettin e tambm, a primeira obra concluda da Movimento
Um. O projeto data de 2005 e a concluso de sua obra foi em 2008. Localizado no bairro de
Perdizes, est em uma Zona Mista de Alta Densidade - ZM 3a/07 [Figura 71]. O terreno mede
775,89m e foram construdos 3.685m distribudos em 12 unidades residenciais que variam de
95m a 215m. Sua configurao consiste em subsolo, trreo, 08 pavimentos e cobertura.
Figura 71 Situao do edifcio Google Maps 2011.
157
O edifcio composto por um volume regular lapidado com cortes e aberturas que refletem a
diversidade de unidades. Foram excludos do programa os ambientes comuns aos condminos
vendidos como comodidades salo de festas, playground, sala de ginstica, etc. Isso no s por
uma questo de espao e ocupao, j que o terreno possui uma rea restrita 775m [15mx50m],
mas tambm por se tratar de uma regio farta de equipamentos urbanos, de comrcio e servios
que fazem da cidade, segundo o arquiteto Vinicius Andrade, o espao coletivo do prdio, com
suas praas e eventos. O gabarito do edifcio no agride a paisagem ao redor; foi preocupao
dos arquitetos a insero delicada do edifcio laminar na quadra que ainda conta um generoso
recuo frontal junto rua, ocupado por um jardim e rampa de acesso ao hall. Para os arquitetos,
um respiro tanto para que est na rua, como para quem acessa o prdio. Para a marcao da
entrada ao edifcio, os autores a definiram com planos inclinados que conformam o jardim e a
rampa de acesso ao hall. [Figuras 72, 73, 74, 75].
158
Figura 72 Vista Sudeste, volumetria destacada no entorno convencional.

Foto: Daniel Ducci
Figura 73 Vista Leste , recorte na diagonal fragmenta volume.

Foto: Daniel Ducci
Figura 74 Vista Norte, acesso ao edifcio.

Foto: Daniel Ducci
Figura 75 Vista Sul

Foto: Daniel Ducci
159
Como uma ponte, eles passam sobre o acesso de veculos ao subsolo [Figuras76 e 77].
160
Figura 76 Passarela para pedestres de acesso ao edifcio

Foto: Daniel Ducci
Figura 77 Hall do edifcio

Foto: Daniel Ducci
Figura 78 Detalhe do recorte rompendo volume regular e facilitando a

insolao. Foto: Daniel Ducci
Figura 79 Vista Oeste detalhe das prumadas..

Foto: Daniel Ducci
No existe uma planta-tipo. Como um jogo de tabuleiro, as unidades habitacionais so pedras

soltas que se encaixam at montar todo conjunto. Tampouco h instalaes hidrulicas fixas - as
prumadas aparecem em nmero maior do que o normal em tubulaes aparentes e coloridas na
vertical do prdio, de tal sorte que os moradores podem instalar banheiros ou cozinha onde
desejarem, flexibilidade til para atender as necessidades de cada morador [Figuras 78 e 79].
Assim, o edifcio de nove pavimentos o resultado do encaixe de doze unidades autnomas, cada
uma com sua morfologia especfica. As reas variam de 95 m a 215 m. Morettin afirma que a
idia foi ofertar ao morador uma unidade bsica de espao e luz, pois nunca saberiam se
determinado ambiente seria um quarto ou uma sala [Figuras 80 e 81]. Ainda acrescenta que, por
esse motivo, fizeram algumas janelas fixas para entrada de luz e outras do tipo maxim-ar. Todas
assimtricas.
161
Figura 80 Interior de apartamento.

Foto: Marcelo Morettin
162
Figura 81 Interior de apartamento

Foto: Marcelo Morettin
PROJETO EDIFCIO
AIMBER 1749
163
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165
166
167
168
169
EDIFCIO FIDALGA 772
O edifcio Fidalga 772 foi o segundo trabalho do escritrio Andrade Morettin para a Idea!Zarvos.
Localizado na Rua Fidalga, no bairro da Vila Madalena, Zona Mista de Mdia Densidade - ZM
2/07. O edifcio fica praticamente na frente de outra encomenda da incorporadora ao escritrio
Triptyque tambm analisado neste trabalho. O Fidalga 727, foi projetado em 2007 e sua obra
concluda em 2011. Com terreno de 860m, possui 3.775m de rea construda, distribudos em
12 unidades que variam entre 110m e 220m [Figura 82].
Figura 82 Situao do edifcio. Fonte Google Maps 2011
170
A estrutura aparente das vigas de concreto desenha a fachada revelando os pavimentos e as

diversas plantas das unidades do edifcio. Unidos s vigas, os caixilhos de alumnio em toda a
extenso exterior, ora so fechados por vidro, ora por painis laminados para fachada, criando
um ritmo de cheios, vazios e cores [Figuras83, 84 e 85].
Este projeto foi implantado a partir da juno pequenos lotes. Foi a impossibilidade da compra de
um terreno a moradora permanece no local que levou situao final do edifcio: o formato
em L. Segundo Vinicius Andrade, quando se tem o desafio de colocar uma construo grande
dentro de um lote recortado, no h muitas opes. Os arquitetos optaram por uma suave
inclinao no recorte do prdio para que o edifcio tivesse uma certa fluidez na face principal. No
, portanto, um L convencional. No lugar de um ngulo de 90 graus, temos uma transio mais
suave entre as duas hastes, contornando a geometria natural do terreno e criando um ngulo
prximo de 120 graus entre as duas partes do L. neste vrtice que encontramos a torre de
circulao com dois elevadores.
171
Figura 83 Vista geral do edifcio. Foto: Nelson Kon
O acesso foi implantado na face mais estreita com 11 m de frente, enquanto a extenso mais
ampla da construo se volta ao sul do terreno tendo o privilgio da vista para um arborizado
terreno vizinho onde funciona uma escola pblica. Para os autores, foi sorte ter esta face voltada
para o sul, pois se pde abrir a vista para a paisagem. Essa lateral, perpendicular rua, recebe
tem pouca insolao e com isso foi mais tranquilo para a dupla trabalhar com a mesma repleta de
panos de vidro.
172
Figura 84 Vista geral do edifcio. Foto: Nelson

Kon

Kon
Na fachada norte, para proteo solar, estreitos brises de concreto foram projetados entre os
andares [Figura 86]. Os caixilhos piso-teto ora so fechados por vidros, ora por painis laminados
especiais para fachadas. Unidos com as vigas de concreto aparentes, expem no exterior as
delimitaes das unidades internas - e, portanto, expem tambm suas variedades. A unidade do
segundo andar da ala posterior, por exemplo, tem um nico piso, o que a diferencia das unidades
dplex dos outros andares. Da o desalinhamento na fachada do ritmo horizontal demarcado
pelas vigas. Vista de longe, esta ganha um aspecto de mosaico em palheta reduzida.
173

Kon

Kon
Outro desafio ainda foi oferecido pelo terreno aos arquitetos: um desnvel de seis metros em
relao parte posterior do lote, o que resultou no afloramento dos dois nveis da garagem,
deixando-os ao nvel da rua principal. A entrada dos carros feita entre pilotis e jardins. E, assim,
o trreo se tornou elevado [Figura87].
Acima, elevam-se oito pavimentos em uma srie de lajes livres que permitem a composio de 12
apartamentos de diferentes plantas que variam de 110m a 220 m2, sendo algumas unidades
duplex e a cobertura de trs pisos com solrio e piscina.
174
Para Andrade, como um jogo de encaixe, um quebra-cabea em trs dimenses: subtrai-se de

um lado e aumenta do outro, cresce um lado e diminui o outro. Isso afeta tambm a circulao
interna, fazendo que em alguns andares elevadores sirvam s um apartamento ao invs de dois.
A variedade foi arquitetada para atender uma demanda do cliente, que pensou em um perfil de
morador diferente para cada apartamento. No h pilares e nem outras interferncias estruturais
nos interior das unidades. As lajes vencem o vo de todo o apartamento [Figura 88]. Este foi
certamente, o maior desafio na execuo da obra.
Figura 88 Vista interna de uma unidade duplex. Foto: Nelson Kon
175
Pensando cada apartamento como uma concha vazia ou continer, segundo os autores, era
necessrio deixar os ambientes livres de obstculos estruturais e ao mesmo tempo prover todos
os possveis cmodos de servios hidrulicos e eltricos. Assim, a distribuio de servios est
concentrada em colunas no permetro da obra, multiplicando o nmero de prumadas de
abastecimento. Os apartamentos tm todos os espaos servidos de infra-estrutura, de forma que
cada proprietrio pode definir a implantao interna como quiser.
Sem ornamentos, truques ou artifcios, uma construo espartana - nas palavras dos arquitetos
- de concreto, vidro, alumnio e painis laminados. Mesmo em sua simplicidade, o prdio da Rua
Fidalga parece amalgamar referncias. No nega um desejo de fluidez ao mesmo tempo em que
ressalta suas origens ortogonais, o aspecto de membrana blocada que se integra ao ambiente de
modo permevel, atravessada pela luz [Figura89].
176
Figura 89 Trreo elevado. Foto: Nelson Kon
Os arquitetos dialogam com os princpios da escola paulista na medida em deixa os materiais

flor da pele. Para os autores, com esse edifcio, cria-se um elo com essa tradio, ao mesmo
tempo em que se cria algo novo dentro do mesmo repertrio.
177
PROJETO EDIFCIO
FIDALGA 772
178
179
180
181
182
183
184
185
O escritrio Triptyque foi fundado em 1998, pelo ainda grupo de estudantes da Escola de
ESCRITRIO
Arquitetura Paris - La - Seine formado pela paulista Carolina Bueno e os franceses Guillaume
TRIPTYQUE
Sibaud, Olivier Raffaelli e Gregory Bousquet. Em 2000 trazem sua base da Paris consolidada, com
limitado espao aos jovens arquitetos, para o Brasil, mais precisamente para a cidade do Rio de
Janeiro. Em 2003, uma nova mudana. Agora o escritrio se instala em So Paulo. Para o arquiteto
Olivier Raffaelli, Rio de Janeiro e So Paulo so cidades novas no formato urbano e apresentam
um desafio interessante.
Destacando-se atravs de uma linguagem internacionalizada e com certos arrojos aliados
customizao e aplicao de conceitos de sustentabilidade, o Triptyque conquista atualmente o
posto de um dos escritrios promissores do pas. Para os arquitetos, o escritrio enfrenta a
problemtica das cidades emergentes desenvolvendo um mtodo de trabalho com ferramentas
de questionamento que visam modificar a evoluo dos espaos urbanos. A metodologia de
trabalho do quarteto iniciar seus projetos sempre com a discusso em grupo, a partir de
colaboraes mltiplas, trabalhando diversas idias para eleger a mais consistente e ento, dar
desenvolvimento ao projeto.
Na produo do escritrio, merecem destaque os projetos Colmbia 325 ex - agncia

publicitria Loducca [Figura 90] e o Harmonia 57 loja FARM [Figura 91], 1 prmio na Bienal
Internacional de Arquitetura de So Paulo em 2009.
186
Figura 90 Colmbia 325. Foto: Fran Parente
Figura 91 Harmonia 57. Foto: Beto Consorte
O trabalho do grupo pretende resumir a combinao de muitos personagens e disciplinas

traduzidas no anseio de superao aos repertrios comumente aceitos e integrao do novo
acordo sobre a responsabilidade social e ambiental.
187
EDIFCIO FIDALGA 727

O edifcio Fidalga 727, foi o segundo empreendimento da Movimento Um , sendo entregue em
2010. O projeto data de 2007. Localizado na Rua Fidalga [Figura 92], logo frente do projeto de
Andrade Morettin j mencionado neste trabalho, portanto na mesa Zona Mista de Mdia
Densidade ZM 2/07. Seu terreno mede 666m e foram construdos 2.778m, configurados em
subsolo, trreo e oito pavimentos.
Mapa de localizao Fonte: Google Maps 2011
188
Segundo os arquitetos, foi a partir do questionamento de modelos racionalistas que surgiu a

busca pela harmonizao das solues e elaborao de uma proposta conceitual para um
edifcio-casa que fragmenta os elementos constitutivos comuns estabelecendo dilogo com a
riqueza catica do bairro. O edifcio foi dividido em dois blocos de concreto, ora aparente, ora
revestidos por tijolos e vidro; interligados por um terceiro volume, que abriga a circulao
vertical. Os apartamentos ocupam a totalidade da laje, resultando em 11 unidades assimtricas,
com sete diferentes tipologias: simples ou dplex, do loft unidade com trs sutes. As reas das
unidades variam entre 79m e 281m, dimenso que corresponde cobertura dplex com
terrao [Figuras 93 e 94].
Figura 93 Fidalga 727 - Foto: Fran Parente
189
O primeiro bloco est apoiado em uma seqncia de pilares de concreto em X [Figura 95],
liberando o trreo para o jardim, que comea ainda no espao pblico, passa pelo acesso e ganha
continuidade na torre de circulao vertical. O segundo volume se apoia diretamente no solo,
com um apartamento trreo [Figura96].
Para individualizar as unidades, a proposta arquitetnica estabeleceu posicionamentos diferentes

para as varandas e criou um jogo de aberturas livre de modulaes repetitivas, recursos que
tambm dinamizaram e tornaram mais atraentes as fachadas. Todos os apartamentos so
privilegiados por vistas panormicas e farta ventilao natural, assegurada por aberturas em
190
todas as faces. As grandes aberturas foram idealizadas pelos autores, porm as menores,
determinadas pelos proprietrios e adequadas nas fachadas pelos arquitetos [figuras 97 e 98].
Voltadas para a rua, as passarelas de circulao que interligam os dois blocos tambm respondem
pelo acesso aos apartamentos. Segundo um dos autores do projeto, Guillaume Sibaud, as
moradias foram entregues como contineres, o que permitiu diversas possibilidades de layout
para atender s necessidades especficas de cada comprador. O layout das unidades e suas
respectivas fachadas acompanham os conceitos de liberdade e diversidade pregados pelos
arquitetos. Aqui, banheiros, salas e quartos no se empilham no sentido vertical e se rebatem nos
191
andares. Toda essa padronizao foi trocada pela customizao, o que para uma construo
significa um tempo incrivelmente maior de projeto e construo. Essa flexibilidade foi obtida
graas ao posicionamento de todos os elementos estruturais na periferia das unidades [Figuras 99
e 100].
Para resolver o problema das reas molhadas, imutveis na maioria dos edifcios, as tubulaes
so embutidas nas lajes dos apartamentos e correm em direo s prumadas de gua e esgoto
estrategicamente posicionadas nas fachadas, e aparentes. Segundo os autores, o resultado final
integra elementos previstos e no previstos, tornando o edifcio mais interessante.
192
O Fidalga 727 carrega fortes conceitos de urbanidade e industrializao, com recortes

enquadrados por uma simplicidade formal, tubulaes aparentes e um elemento a mais de
diferenciao: sua cor. O preto do edifcio no nega nem se esconde da urbanidade paulista e do
asfalto para o qual se volta e em breve entrar em harmonia com o verde que um dia recobrir o
bloco de circulao.
193
PROJETO
FIDALGA 727
194
195
196
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198
199
O Grupo SP surgiu em 2004 a partir da associao de arquitetos formados em diferentes
ESCRITRIO
momentos que se reuniram para desenvolver concursos e projetos de arquitetura. Atualmente o
GRUPO SP
grupo composto por dois scios, lvaro Puntoni e Joo Sodr e mais trs arquitetos
colaboradores. O grupo defende a crena de que no h mais escritrios de arquitetura e sim
arquitetos. Sendo assim, apostam numa estrutura enxuta com uma organizao flexvel que se
abre a outras parcerias, conforme a demanda de trabalho. Defendem fortemente a importncia
dos concursos de arquitetura como forma de debate e possibilidade de insero profissional,
alm da perspectiva de realizao do projeto com um nmero menor de interferncias, to
comuns nos trabalhos cotidianos.
Merece destaque dentro da produo do escritrio o projeto para a sede nacional do SEBRAE em
Braslia, primeiro prmio em concurso realizado pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil Distrito
Federal em 2008 [Figura101].
Figura 101 Sede Nacional SEBRAE, Braslia. Fonte: Grupo SP
200
A parceria do escritrio com a Idea!Zarvos surgiu em 2006 quando os arquitetos procuraram o

incorporador para apresentar um projeto estudo para um edifcio residencial no bairro de
Pinheiros [Figura 102]. No houve o interesse para aquele estudo em si, mas em seguida Otvio
Zarvos os contrata para a realizao do projeto do edifcio Simpatia.
Figura 102 Estudo para edifcio residencial em Pinheiros. Fonte: Grupo SP
201
EDIFCIO SIMPATIA 236

O Edifcio Simpatia 236, tambm localiza-se no bairro da Vila Madalena, portanto na mesma Zona
Mista de Mdia Densidade ZM 2/07 [Figura 103]. Seu projeto data de 2007, sendo entregue
aos usurios em 2011. Foram 3.000m construdos em 800m de terreno. Contempla 13 unidades
que variam de 90m a 210m, distribudos em oito andares, alm do trreo e dois subsolos.
Figura 103: Mapa de localizao Fonte: Google Maps 2011
202
Na ocasio, alm da dupla Puntoni e Sodr, participou tambm da concepo do projeto o

arquiteto Jonathan Davies. Segundo o arquiteto lvaro Puntoni, a dedicao para o trabalho foi
intensa. Na primeira apresentao, o projeto para o edifcio estava praticamente pronto [Figuras
104 e 105]. Os arquitetos consideraram desde o incio o lote complexo e o terreno em desnvel
para determinar a volumetria da obra. Nunca foi a inteno, criar um trreo falso e eliminar o
terreno natural, mas sim tirar partido do mesmo.
Figura 104 Croqui 01 Fonte: Acervo Grupo SP
Figura 105 Croqui 03 Fonte: Acervo Grupo SP
O desenho foi conformado em dois blocos: um suspenso que abriga as unidades habitacionais e
outro que segue o declive do terreno e recebe reas comuns e estacionamento [Figuras 106 e
107]. O elemento que separa os dois blocos uma laje elevada, como a flutuar sobre o terreno,
acessada por uma passarela que parte da calada [Figura 108]. Sobre esta passarela e prximo ao
nvel da rua, um painel com 2,80 m x 10 m composto de nove placas montadas in loco, do artista
Andrs Sandoval [Figura109].
203
204
Figura 106 Acesso Rua Simpatia

Foto: Nelson Kon
Figura 107 Acesso Rua Medeiros de Albuquerque

Foto: Nelson Kon
Figura 108 Passarela e laje entre blocos

Foto: Nelson Kon
Figura 109 Painel Andrs Sandoval

Foto: Nelson Kon
A moradia foi planejada como as demais solicitadas por Zarvos: planta livre e flexibilidade total
dos espaos para que cada usurio mais uma vez, possa adequar sua casa suas necessidades.
Para tanto, a laje foi deixada no osso - ou seja, sem contra piso. O mesmo tratamento foi dado no
teto, sem forro [Figura 110]. Assim, cada morador tem liberdade total para escolher seus
acabamentos. A planta tambm no possui divisrias internas fixas: usando divisrias de gesso
acartonado, decide-se como quer repartir o espao interior.
A flexibilidade da planta foi resolvida instalando as colunas de infraestrutura e hidrulica junto
aos pilares, o que permite que as reas molhadas possam estar em praticamente qualquer lugar
da unidade [Figura 111]. Em duas das trs fachadas de cada apartamento o morador pode,
inclusive, escolher onde instalar suas janelas. Para isso, os arquitetos elegeram uma zona onde
seria permitido existir aberturas e desenharam uma janela padro que pode ser composta em
mdulos. O resultado da livre escolha dos moradores fica evidente nas fachadas, com o
movimento aleatrio das aberturas [Figuras 112 e 113].
205
Figura 110 Interno de uma unidade.

Foto: Nelson Kon
Figura 112 Fachada lateral com aberturas definidas pelos

moradores.
Foto: Nelson Kon
206
Figura 111 Prumadas hidrulicas junto aos pilares

Foto: Nelson Kon
Figura 113 Fachada lateral com aberturas definidas pelos

moradores.
Foto: Nelson Kon
As varandas na parte posterior do prdio tambm contribuem para o movimento da fachada. Na

proposta original, teriam estrutura de concreto. Por questes de custo, os arquitetos reviram a
soluo e apresentaram uma nova proposta, desta vez, com estrutura metlica. A estrutura fica
pendurada na parte superior por duas grandes vigas metlicas, e deixa livre a projeo da
varanda no nvel do trreo [Figuras 114 e 115].
Figura 114 Varandas metlicas Estrutura de sustentao

Foto: Nelson Kon
Figura 115 Varandas metlicas

Foto: Nelson Kon
O material especificado para a fachada foi o revestimento cermico - a empena voltada para o
ptio interno recebeu pintura vermelha. O arquiteto conta escolheu a cermica por ser um
material quase que auto-limpante. J o mosaico portugus foi escolhido como material principal
do piso para que a noo de externo, da calada, adentrasse o edifcio e tomasse conta das reas
207
de convvio, por isso o mosaico foi especificado para o espao entre a porta do elevador e a porta
dos apartamentos, um lugar aberto denominado pelos arquitetos de varanda de convivncia
[Figuras 116 e 117].
Figura 116 Foto: Nelson Kon
Figura 117 Foto: Nelson Kon
Na busca incessante de conciliar os problemas impostos pelo stio da melhor maneira possvel, os
arquitetos do Grupo SP resolveram encarar a questo do lote dos fundos, que neste caso faz
frente para a rua Medeiros de Albuquerque. Este lote no podia se conformar como uma segunda
entrada dos moradores por questes de logstica e segurana.
208
O que no raro vemos nestes casos a subida de um grande muro de 6 m de altura, que torna
inspita a calada para o trnsito de pedestres. O gesto foi recuar a grade de divisa deixando um
alargamento da calada, onde foi projetado um pequeno jardim com uma rvore e um banco.
Este detalhe poderia at mesmo passar despercebido para quem olhasse com menos cuidado
para o projeto, porm esta gentileza urbana, como definiu o grupo, com certeza no passar
despercebida pela populao que vive e transita pelo bairro da Vila Madalena - principalmente se
atos como este comearem a servir de modelo e exemplo de como empreendimentos podem
melhorar seu entorno imediato.
A paisagem do bairro da Vila Madalena uma paisagem em transformao. Do alto do edifcio da
Rua Simpatia pode-se admirar um de seus vales, ainda com muitas reas verdes, uma boa
quantidade de casas e algumas construes mais altas. A grande marca ainda do bairro que
guarda uma escala prpria: a da proximidade com a rua. Joo Sodr afirma que a obra se inseriu
bem na paisagem e na escala das casas em volta, sem agredir a paisagem do bairro.
209
PROJETO
SIMPATIA 236
210
211
212
EDIFCIO ITACOLOMI 445
O projeto do Edifcio Itacolomi de 2008, at a presente data ainda em construo, procura

reforar o protagonismo do bairro de Higienpolis, abrindo-se para a sua paisagem construda e
permitindo, simultaneamente, que o bairro inunde os espaos internos com generosas varandas
dispostas nas fachadas anterior e posterior, que reforam a relao da moradia com a paisagem
do bairro [Figura 118]. Est na Zona Mista de Alta Densidade - ZM 3b/01.
Figura 118: Mapa de localizao Fonte: Google Maps 2011
213
Ocupando um terreno de 660 m sero construdas seis unidades que variam entre 314m e
561m. A distribuio do edifcio se dar por dois subsolos, pavimento trreo, cinco pavimentos
duplex e uma cobertura triplex [Figura119].
Figura 119 Modelo Fonte: Grupo SP
Envolto por uma trama de ladrilhos hidrulicos, o bloco de circulao vertical organiza o espao,
definindo um setor de conivncia ligado rua e outro mais ntimo, vinculado ao lado interno do
lote.
214
Nas fachadas anterior e posterior, generosas varandas reforam a relao entre o apartamento e
a paisagem circundante, favorecendo visuais das copas das rvores e da cidade [Figuras 120 e
121].
Figura 120 Fonte: Grupo SP
215
No trreo, o hall com p direito duplo e a praa com piso de pedra portuguesa se estendendo at
a calada, evidenciam a preocupao novamente dos arquitetos em construir uma relao entre
o edifcio e seus arredores [Figura 122].
216
Na base do edifcio, em um volume longitudinal revestido de madeira que paira sobre o espao,
foram implantadas a zeladoria e a sala de ginstica. Mais reservado, o espao posterior abriga
jardim, varanda comum e uma piscina de 25 metros de extenso. No coroamento, a estrutura
principal de concreto armado arrematada com uma estrutura complementar que conforma
uma unidade habitacional especial, recuada em relao ao corpo principal. Liberto da altura dos
edifcios contguos, o volume mais transparente desfruta da paisagem circundante, ao mesmo
tempo em que protegido por um fechamento de madeira que o destaca do conjunto
[Figura123]. Na cobertura, uma lamina dgua e um observatrio da cidade.
217
Este edifcio, genrico na sua concepo e sistmico por sua flexibilidade, especifico por sua
insero e metafrico por travar dilogo com a histria circundante.
O objetivo mais uma vez foi de criar unidades habitacionais flexveis e abertas ou, nas palavras
dos arquitetos, vazios com p-direito duplo que permitissem arranjos mltiplos de acordo com o
modo de vida e tamanho da famlia. Para Jonathan Davies, um dos scios do escritrio na poca
do projeto afirma que foram criadas caixas vazias com infinitas possibilidades de ocupao.
Atendendo a solicitao do arquiteto Joo Sodr, o projeto ser apresentado a seguir somente
com as ilustraes eletrnicas, pois devido a alteraes de equipe de obra, mudanas ocorrem
neste momento da construo, impedindo a publicao dos desenhos oficiais que sero
revisados.
218
219
220
PROJETO
ITACOLOMI 445
Planta Subsolo
Planta Pavimento Trreo
221
Planta Zeladoria e Sala de Ginstica
Planta Pavimento Tipo
222
Planta Cobertura
223
4. CONSIDERAES FINAIS
A construtora Formaespao, em resposta a uma situao estabelecida na virada dos anos 70 do sculo
20, utilizou projetos de edifcios em srie para tornar mais gil a construo e o artifcio de uma
arquitetura diferenciada como estratgia de venda. A partir das possibilidades geradas pela prpria
construtora, foram adotadas diferentes solues exemplificadas neste trabalho pelos projetos dos
arquitetos Abraho Sanovicz, Eduardo de Almeida e Paulo Mendes da Rocha - revelando modos
diferentes de se abordar um problema comum. Vale ressaltar, que apesar do pretexto inicial para a
seleo de arquitetos e obras ter sido da construtora, prevaleceu nos projetos a orientao de cada
arquiteto e seus respectivos compromissos com questes que comparecem ao longo de suas respectivas
carreiras profissionais.
No conjunto do trabalho, as posies individuais de cada arquiteto complementaram-se entre si.
Atualmente, um conjunto cada vez maior de projetos como os citados neste trabalho refora e amplifica
a discusso dos edifcios residenciais privados nos meios de formao de opinio, especializado ou no,
e em torno das noes de inovao, principalmente no que se refere diversificao com produtos
convencionais do mercado imobilirio. Quando se pensa em padres convencionais do mercado
imobilirio, deve-se observar que este um mercado muito segmentado. Atribuir um paradigma nico e
homogneo, opondo-lhe rupturas ou alternativas, acarreta o risco de no percebermos a escala em que
eventualmente ocorrem.
Questes como a da inovao ou do modismo e da qualidade da arquitetura dificilmente so calculadas
sem o balizamento mnimo dessa constelao do mercado imobilirio.
224
Alm disso, dentro de um mesmo segmento de valor, dado pela localizao e padro construtivo,
apartamentos de mesma rea ou com igual nmero de quartos apresentam diferenas: h uma
crescente segmentao qualitativa nos produtos nas faixas superiores. E produtos que no se encaixam
no formato usual da relao entre rea, nmero de quartos e valor - ou seja, apartamentos de dois
quartos com rea acima da mdia da categoria, na mesma faixa de valor por metro quadrado; ou viceversa: apartamentos com a mesma rea e nmero de quartos diferentes; e outros nos quais no
sequer definitivo o nmero de quartos, pois so flexveis. Este o caso dos produtos concebidos por
Zarvos.
Os empreendimentos da Idea!Zarvos so focados a nichos especficos de mercado. Tm-se

apartamentos de planta sugerida de duas sutes entre 100 m2 e 150 m2, mais frequentes, e de trs sutes
entre 200 m2 e 230 m2. Ou seja: superiores s mdias das regies valorizadas. A confrontao deles a
um padro geral, e mesmo ao de cada segmento convencionado, confunde sua especificidade, pois so
sensivelmente distintos dos convencionais - principalmente no seu programa e formulao qualitativa
de produto. No indicam uma mudana do paradigma de mercado, no sentido de um novo modelo
geral, mas atendem a uma especializao originada em
um segmento especfico - no qual so arquitetonicamente distintos, nas condies de um movimento de
inovao deste segmento. Ou seja, so resultados de uma inovao intrassegmento, de formao de um
nicho, e no do conjunto do mercado.
225
Por outro lado, expem uma tendncia geral de diferenciao do mercado, em mltiplas segmentaes
e, neste sentido, no se opem a ele, mas ocorrem dentro dele. No so a origem de uma inovao, mas
tm atuao nela.
Podemos apontar como similaridades entre Formaespao e Zarvos o fato de ambas atuarem na cidade
de So Paulo, aliadas ao mercado imobilirio, buscando atravs de uma arquitetura de repertrio,
destaque na produo habitacional privada em diferentes perodos da histria.
Em contrapartida, a principal diferena entre os perodos em questo, est no fato da construtora

Formaespao adotar os princpios e ideais difundidos pela Escola Paulista de Arquitetura unindo a
racionalizao e padronizao dos materiais na realizao de seus edifcios e a partir da reproduo em
srie, compor sua estratgia de venda enquanto hoje, num diferente momento socioeconmico, o
edifcio ganha o carter de obra nica, exclusiva. No h uma ligao explcita a alguma corrente de
pensamento; os projetos recentes adotam uma linguagem internacionalizada, apesar da maioria de seus
criadores serem descendentes da antiga Escola Paulista. evidente que a legislao local vigente, muito
mais restritiva, e abusivo domnio das leis de mercado, tambm colaboram para uma maior
diferenciao entre as produes dos perodos analisados.
226
Aes empresariais criativas como a da Idea!Zarvos podem ter um efeito considervel neste processo,
evitando que o tal contemporneo se cristalize em frmulas retricas e, assim, aumente as opes dos
consumidores e as oportunidades de trabalho dos arquitetos uma vez que, dentro do cenrio da
produo de apartamentos, o arquiteto o que menos opina sobre o desenho das unidades. Tudo
decidido pela dupla incorporador-vendedor, sendo este ltimo o que tem contato com o comprador e
se atribui, por isso, o direito de definir padres. O apartamento metropolitano, especialmente aquele
produzido no mercado efervescente da metrpole paulista, ainda hoje, muito mais um produto de
estratgias de marketing do que um problema de arquitetura. Lamentvel, uma vez que a habitao
vertical privada um dos grandes protagonistas na conformao da cidade. No entanto, o que a
pesquisa aponta que, de posse do conhecimento sobre o perfil real dos usurios, e disposto a rever
toda a configurao espacial de unidades e edifcios, o profissional arquiteto pode vir a ocupar um lugar
de destaque no processo.
227
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Revista AU. Ano 26 n.207 junho 2011. Interseo Especial O empresrio criativo e a arquitetura
equilibrista por Luiz Mauro do Carmo Passos. P. 69 - 71. So Paulo. Editora Pini.
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Revista DOMUS n.958 maio 2012. LIdea di Zarvospor Roberto Zancan. P. 56 - 65. Milo. Editora
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Revista MONOLITO. Ano I n. 2 2011. Andrade e Morettin. So Paulo. Editora Monolito.
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Revista PROJETO n.141 - 1991. Obviedade e mediocridade por Hugo Segawa. P. 63. So Paulo. Arco
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Revista PROJETO DESIGN n. 353 julho 2009. Edifcio 4x4. P. 54 61. So Paulo. Arco Editorial.
Revista PROJETO DESIGN n. 353 julho 2009. Edifcio Aimber 1749. Por Adlison Melendez. P. 62 67.
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Revista Summa+. N. 120 maro 2012. Habitao Coletiva Edifcio Fidalga 772. P. 76-81. Buenos Aires
/ So Paulo. Donn Editorial e Ao Editorial.
Revista Summa+. N. 120 maro 2012. Habitao Coletiva Edifcio Simpatia. P. 82-87. Buenos Aires /
So Paulo. Donn Editorial e Ao Editorial.
238
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www.andrademorettin.com.br
www.arquiteturabrutalista.com.br, coord. Prof. Dra. Ruth Verde Zein, FAU-Mackenzie
www.axpe.com.br
www.arcoweb.com.br
www.embraesp.com.br
www.gruposp.arq.br
www.ideazarvos.com.br
www.maxhaus.com.br
www.movimentoum.com.br
www.movimentoum.com.br/movimentoum/aimbere1749/
www.movimentoum.com.br/fidalga727/
www.movimentoum.com.br/movimentoum/simpatia236/
www.prefeitura.sp.gov.br
239
www.revistaau.com.br
www.secovi.com.br
www.stan.com.br
www.triptyqueblog.blogspot.com
www.vitacon.com.br
http://exame.abril.com.br/inovacao/noticias/maxhaus-toda-casa-tem-cara-dono-578447
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HABITAO VERTICAL PRIVADA E O MERCADO IMOBILIRIO EM SO PAULO:

Dois Perodos, Dois Casos Dissidentes I Formaespao e Idea!Zarvos

Priscylla Nose de Lima

Dissertao de mestrado apresentada Faculdade de Arquitetura e Urbanismo

Lima, Priscylla Nose de

Dissertao (Mestrado rea de Concentrao: Projeto

1.Edifcios residenciais - So Paulo (SP) 2.Mercado

Ao Francisco Spadoni, meu orientador, pelo constante apoio e incentivo.

Palavras chave: So Paulo, Habitao Privada, Mercado Imobilirio, Formaespao, Idea!Zarvos

2. Primeiro Perodo I 1963 - 1973

2.2. Os edifcios de habitao nos Anos 60

2.3. So Paulo e o PDDI Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado

2.4. A Construtora Formaespao

2.5. Formaespao e o arquiteto Abraho Sanovicz

2.6. Formaespao e o arquiteto Eduardo de Almeida

2.7. Formaespao e o arquiteto Paulo Mendes da Rocha

3. Segundo Perodo I 2000 - 2010

3.1. A produo de apartamentos em So Paulo na primeira dcada do sculo 21

3.2. So Paulo e o PDE - Plano Diretor Estratgico

3.3. O Caso Zarvos

3.4. Idea!Zarvos e o escritrio Andrade Morettin

3.5. Idea!Zarvos e o escritrio Triptyque

3.6. Idea!Zarvos e o escritrio Grupo SP

A construtora Formaespao, respondendo situao socioeconmica estabelecida na poca, idealiza

A incorporadora Idea!Zarvos, tambm respondendo situao socioeconmica e de legislao atual,

2. PRIMEIRO PERODO I 1963 1973

construtiva, tendo a estrutura como protagonista da forma.

PAULO NOS ANOS 60 E 70

SOB A INFLUNCIA DA ESCOLA

Figura 1 - Residncia Olga Baeta, So Paulo 1956

Diante da realidade da mo-de-obra disponvel e da real e imediata viabilidade da industrializao do

transformao das reas de uso comum, atravs de seu total revestimento .

Figura 2 - Edifcio Guaimb, So Paulo 1962

LEMOS, Carlos - As razes so culturais in O Dirigente Construtor. P 48. So Paulo, 1965.

2.2 OS EDIFCIOS DE HABITAO

Na pretenso de uma maior monumentalidade, os edifcios eram implantados com grandes

As fachadas se modernizaram. Os edifcios passam a ter, em sua maioria, a estrutura modelada e

Os incorporadores burlavam a lei, aprovando os apartamentos como consultrios para utilizar o

Apesar da legislao municipal no induzir mais a construo de grandes apartamentos, o mercado

2.3 SO PAULO E O PDDI

desenvolvimento e crescimento desordenado e catico entendido como fruto passageiro de seu

A iminncia da aprovao da Lei de Zoneamento, que confirmou as proposies presentes no PDDI,

A Formaespao se aproveitou desta situao gerada a partir do BNH. Entretanto, diferentemente de

Figura 3: Anncio publicitrio da construtora Formaespao

Figura 4: Anncio publicitrio da construtora Formaespao

Figura 5 - Conjunto de Casas Jardim Prudncia, So Paulo 1968.

Figura 6 - Edifcios Gemini I e II Eduardo de Almeida

Figura 7 - Cj. Residencial Nova Cidade, Jundia 1969. Abraho Sanovicz

Figura 8 - Modular Alfa Abraho Sanovicz

Figura 9 - Edifcio Clermont Paulo Mendes da Rocha

Figura 10 - Edifcios Coronet I e II Eduardo de Almeida

edifcio, um destaque no conjunto de sua obra.

A encomenda representou, para o arquiteto, a oportunidade de aplicar princpios do desenho industrial

Com esse projeto, eu tinha um prottipo, e estava finalmente conseguindo mostrar

no sabamos quem era o cliente .

A transposio do desenho industrial enquanto mtodo de projeto ao edifcio se consistiu na aplicao

Planta livre de pilares internos, possibilitando diferentes arranjos;

Eliminao de corredores internos, resultando em um desenho que, a partir do eixo longitudinal

As instalaes hidrulicas seriam reduzidas a poucas prumadas;

Modulao estrutural, permitindo o reaproveitamento das formas e padronizao das

Ferragem, racionalizada, fosse produzida fora do canteiro.

A construo comea ento a se tornar montagem de suas partes, num compromisso

obra determinarem com preciso maior, os custos e os tempos de execuo da

A preocupao de Sanovicz em conciliar o desenho industrial ao projeto de arquitetura anterior