MANUAL DE USO, OPERAO E

MANUTENO DAS EDIFICAES

SISTEMA DE GESTO DE MANUTENO
DIRETRIZES PARA ELABORAO

Eng. Roberto Matozinhos

Consultor Tcnico Sinduscon-MG

ESTRUTURA DA APRESENTAO

Diretrizes Normativas
Referncias Legais
Experincia do Sinduscon-MG
Sensibilizao do Construtor
Consideraes finais

ABNT NBR 14037:2011

Diretrizes para elaborao de uso, operao e
manuteno das edificaes Requisitos para
elaborao e apresentao dos contedos

CONSIDERAES NBR 14037

 Elevada a importncia das atividades de uso, operao e manuteno dos
edifcios como forma de assegurar a durabilidade e a preservao das condies
de utilizao das edificaes durante a sua vida til de projeto.
 A elaborao e a implementao do programa de manuteno corretiva e
preventiva, so essenciais, principalmente quanto se tornam mais complexas as
edificaes, afastando-se de padres convencionais conhecidos.
 Direcionamento para esclarecer dvidas relativas s etapas de conservao, uso e
manuteno, e da operao dos equipamentos, de forma sistematizada em forma
de manuais relativos edificaes, tem sido outro instrumento para melhorar a
comunicao .

ESCOPO NBR 14037

Estabelece os requisitos mnimos para a elaborao e apresentao dos contedos a serem
includos no manual de uso, operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue
pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislao vigente, de forma a:
 Informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da edificao
construda;
 Descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e
manuteno da edificao, bem como para a operao dos equipamentos.
 Em linguagem didtica, informar e orientar os proprietrios e o condomnio com relao
s suas obrigaes no tocante realizao de atividades de manuteno e conservao, e
de condies de utilizao da edificao.
 Prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado.
 Contribuir para que a edificao atinja a vida til de projeto.
Conforme item 1.4 a incumbncia pelas atividades de uso, operao dos equipamentos e
manuteno da edificao do proprietrio ou do condomnio.

TERMOS E DEFINIES
Manual de uso, operao e manuteno: documento que rene todas as
informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso, inspeo
e manuteno da edificao e operao dos equipamentos.
Manuteno: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes
de atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
Prazo de garantia: perodo de tempo em que elevada a probabilidade de que
eventuais vcios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se
manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho
inferior quele previsto.
Vida til de projeto (VPU): perodo estimado de tempo em que um sistema
projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido na norma
ABNT NBR 14037:2011, desde que cumprido o programa de manuteno
previsto no manual e equipamentos instalados na edificao.

FORMA DE ESTRUTURAO DO MANUAL

 O manual deve ser escrito em linguagem didtica, simples e direta,
utilizando vocabulrio preciso e adequado aos seus leitores.
 Recomenda-se a utilizao de recursos como ilustraes, desenhos
esquemticos, fotografias e tabelas.
 O manual deve se manter neutro em relao a marcas comerciais.
 O manual deve ser produzido em meio fsico durvel e acessvel aos seus
leitores.
 O uso de meios eletrnicos (CD, DVD e pen drive) permitido, desde que
possuam a alternativa de fcil reproduo dos contedos em meios
impressos convencionais, sendo facultada ao usurio a solicitao de uma
via impressa, por ocasio da entrega da obra.

ESTRUTURA MNIMA DO MANUAL

Apresentao
Garantias de assistncia
tcnica
Memorial descritivo
Fornecedores

ndice
Introduo
Definies
Garantias e assistncia tcnica
Desenhos/Descrio dos
Sistemas/Cargas Mximas
Relao de fornecedores
Relao de projetistas
Servios de utilidade pblica

Operao, uso e limpeza

Manuteno

Informaes complementares

Sistemas hidrossanitrios
Sistemas eletroeletrnicos
Sistemas de proteo contra descargas
atmosfricas
Sistemas de ar-condicionado, ventilao e
calefao
Sistemas de automao
Sistemas de comunicao
Sistemas de incndio
Fundao e estruturas
Vedaes
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e reas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligao pblica
Programa de manuteno preventiva
Registro
Inspees
Meio ambiente e sustentabilidade
Segurana
Operaes equipamentos e suas ligaes
Documentao tcnica e legal
Elaborao e entrega do Manual
Atualizao do manual

OPERAO, USO E LIMPEZA

Deve tratar dos procedimentos para operao, uso e limpeza dos componentes
ou equipamentos mais importantes da edificao, a fim de prevenir danos que
possam acarretar consequncias graves.
O manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a colocao
em uso da edificao, contendo:
a) Descrio clara dos procedimentos para solicitao de ligao dos servios
pblicos, informando endereos, telefones de contato, documentao necessria
etc.;
b) Instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projetos para
serem fornecidos e instalados pelos usurios;
c) Instrues para a movimentao horizontal e vertical nas reas comuns do edifcio,
identificando as dimenses e cargas mximas de mveis e equipamentos dentro da
edificao construda;

ELABORAO E ENTREGA DO MANUAL

A elaborao do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve ser feita por
uma empresa ou responsvel tcnico. A entrega do manual deve ser feita pela
incorporadora ou construtora, conforme legislao vigente.
Em edificaes condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:

Aos primeiros proprietrios, um exemplar do manual com informaes sobre

cada rea de uso privativo, contendo tambm informaes julgadas necessrias
sobre sistemas, elementos e componentes, instalaes e equipamentos de uso
comuns;

Ao primeiro representante legal do condomnio, um exemplar do manual

especfico s reas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo
de projetos atualizados como construdos e especificaes tcnicas.

Caso o proprietrio no seja ocupante efetivo da edificao, ele dever entregar

cpia do manual para o usurio, de forma que este atenda s instrues e
prescries contidas no manual.

MANUTENO
Programa de manuteno preventiva: O proprietrio ou o condomnio deve elaborar o
programa de manuteno. A observao e o cumprimento do programa de manuteno
fornecem subsdios para o bom funcionamento da edificao, atendendo as condies
de sade, segurana e salubridade do usurio.
O manual deve apresentar o modelo de programa de manuteno preventiva,
cuja elaborao e implementao atendam ABNT NBR 5674.
Deve apresentar informaes sobre procedimentos e roteiros recomendveis para
a manuteno da edificao e descrever as condies de manutenibilidade previstas no
projeto. Recomenda-se que a manuteno seja efetuada por pessoal qualificado ou
empresa especializada.
Registros: O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar a realizao da
manuteno. Estes registros devem ser armazenados adequadamente conforme a ABNT
NBR 5674.

GARANTIAS E ASSISTNCIA TCNICA

 O Manual deve conter informaes sobre os prazos de garantia.
 Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente de equipamentos,
devem ser informados no manual.
 Deve conter explicitamente as condies de perdas de garantias.
Assistncia Tcnica
O manual deve conter o procedimento da forma como o construtor e/ou incorporador
se obriga a prestar o servio de atendimento ao cliente, para orientao e
esclarecimentos de dvidas referentes manuteno e assistncia tcnica.
Prazos Conforme descrito no item D.3.2.1 da NBR 15575 a contagem dos prazos de
garantias indicados na tabela D.1 inicia-se a partir da expedio do Auto de Concluso,
denominado Habite-se.

INFORMAES COMPLEMENTARES
Meio ambiente e sustentabilidade:
 o manual deve apresentar recomendaes para o uso racional da gua,
energia, gs e coleta seletiva de lixo, incluindo resduos de construo e
demolio, a fim de utilizar os recursos de forma consciente e racionalizada.
 O manual deve conter informaes sobre termos de compensao
ambiental, quando houver, ou outras condicionantes ambientais
estabelecidas na fase de projeto e obteno do Auto de Concluso do
mvel, alertando para incidncias de penalidades.

DOCUMENTAO TCNICA E LEGAL DO

CONDOMNIO
Principais documentos que devem fazer parte da documentao do condomnio,
sendo que alguns deles so entregues pela construtora ou incorporadora e os demais
devem ser providenciados pelo condomnio , conforme a tabela A.1. da ABNT NBR
14037
Tabela A.1 Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou
incorporadora Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou condomnio e
periodicidades.

Documento

Incumbncia pelo
fornecimento inicial

Incumbncia pela
renovao

Periodicidade da
renovao

Manual do proprietrio

Construtora ou
incorporadora

Proprietrio

Pelo proprietrio quando

houver alterao na fase de
uso

Manual das reas comuns

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

Pelo condomnio quando

houver alterao na fase de
uso ou legislao

Certificado de garantia dos

equipamentos instalados

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

A cada nova
aquisio/manuteno

Notas fiscais dos

equipamentos

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

A cada nova
aquisio/manuteno

Manuais tcnicos de uso,

operao e manuteno dos
equipamentos instalados

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

A cada nova
aquisio/manuteno

Auto de concluso (habitese)

Construtora ou
incorporadora

No h

No h

Alvar de aprovao e
execuo de edificao

Construtora ou
incorporadora

No h, desde que
inalterada as condies do
edifcio

No h

Alvar de instalao de
elevadores

Construtora ou
incorporadora

No h, desde que
inalterada as condies do
edifcio

No h

Alvar de funcionamento do
elevador

Construtora ou
incorporadora

Condomnio

No h

ATUALIZAO DO MANUAL

O Manual deve conter uma advertncia explcita e

grifada ao proprietrio ou condmino a respeito de sua
responsabilidade pela atualizao obrigatria do contedo
do manual quando da realizao de modificaes na
edificao em relao ao originalmente construdo e
documentado no manual original.

ABNT NBR 5674:2012

Aguardando Publicao

Manuteno de edificaes Requisitos para o

Sistema de Gesto de Manuteno.

CONSIDERAES NBR 5674

A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando,
gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo limitado at o
momento quando a edificao entregue e entra em uso.
As edificaes so construdas para atender seus usurios durante muitos
anos, e ao longo deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas
ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram
suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista
ambiental considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da
simples substituio por novas construes quando os requisitos de desempenho
atingem nveis inferiores queles exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1
a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo
colocadas em uso.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e
preventiva nas edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade
de vida dos usurios, essencial para a manuteno dos nveis de desempenho
ao longo da vida til.

ORGANIZAO
A organizao da gesto do sistema de manuteno deve
considerar levar em considerao as caractersticas das
edificaes, tais como:





tipologia das edificaes;

uso efetivo da edificao;
tamanho e complexidade da edificao;
localizao e implicaes do entorno da edificao.

SISTEMA DE MANUTENO: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar

os servios de manuteno.

INDICADORES DE EFICINCIA GESTO DO

SISTEMA DE MANUTENO
 Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes e seus
sistemas conforme descritos mencionado nas ABNT NBR155751 a ABNT NBR 15575-6.
 Prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a
concluso de servio de manuteno;
 Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e
intervenes de emergncia;
 Periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno
estabelecidas no manual de operao, uso e manuteno.
 Registros das inspees.

INCUMBNCIAS OU ENCARGOS
O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel
pela gesto da manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas
aplicveis e ao manual de operao, uso e manuteno da edificao.
O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover
os recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas comuns.
O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual
de operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14037.
No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela
manuteno das partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto
da edificao, de forma a atender ao manual de operao, uso e manuteno de sua
edificao.
O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao
empresa ou profissional contratado.
Edificaes existentes antes da vigncia da NBR 5674 devem se adequar ou criar os
seus programas de manuteno.

Modelo para a elaborao

programa de manuteno preventiva (Anexo A 5674:2012)
A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio
hipottico

A cada 15 dias

A cada semana

Periodicidade

Sistema

Equipamentos
industrializados

Sistemas Hidro
Sanitrios

Sistemas Hidro
Sanitrios

Elemento/
Componente

Atividade

Responsvel

Sauna mida

Fazer a drenagem de gua no

equipamento

Equipe de Manuteno
Local

Grupo Gerador

Verificar aps o uso do equipamento o

nvel de leo combustvel e se h
obstruo nas entradas e sadas de
ventilao

Equipe de Manuteno
Local

Reservatrios de gua potvel

Verificar nvel dos reservatrios e

funcionamento das bias

Equipe de Manuteno
Local

Sistema de Irrigao

Verificar funcionamento dos

dispositivos

Equipe de Manuteno
Local

Verificar funcionamento e alternar a

Bombas de gua potvel, gua
chave no painel eltrico para utiliz-las
servida e piscinas
em sistema rodzio, quando aplicvel

Equipe de Manuteno
Local

Iluminao de emergncia

Efetuar teste de funcionamento dos

sistemas conforme instrues do
fornecedor

Equipe de Manuteno
Local

Grupo Gerador

Efetuar teste de funcionamento do

sistema de ventila conforme
instrues do fornecedor

Equipe de Manuteno
Local

Equipamentos
industrializados

Periodicidade

Sistema

Elemento/
Componente

A cada ms

Jardim

Equipamentos
industrializados

Pressurizao de escada

Banheira de Hidromassagem
/ Spa

Atividade

Responsvel

Manuteno geral

Empresa
Especializada/Equipe
Manuteno local

Fazer teste de funcionamento do

sistema de ventilao conforme
instrues do fornecedor e projeto

Equipe de Manuteno
Local

Manuteno Geral dos sistemas,

conforme instrues do fornecedor.

Empresa especializada

Fazer teste de funcionamento

conforme instrues do fornecedor

Equipe de Manuteno
Local

ABNT NBR 15575-1

Em consulta Pblica na ABNT

Edificaes habitacionais desempenho

Parte 1 Requisitos gerais

TERMOS E DEFINIES
Manual de operao, uso e manuteno: documento que rene
apropriadamente todas as informaes necessrias para orientar as atividades
de operao, uso e manuteno da edificao.
Nota: tambm conhecido como manual do proprietrio, quando aplicado para
as unidades autnomas, e manual das reas comuns ou manual do sndico,
quando aplicada para as reas de uso comum.
Vida til (VU): perodo de tempo em que um edifcio e/ou seus sistemas se
prestam as atividades para as quais foram projetados e construdos
considerando a periodicidade e
correta execuo dos processos de
manuteno especificados no respectivo Manual de Operao, Uso e
Manuteno (a vida til no pode ser confundida com prazo de garantia legal e
certificado).

Nota: interferem na vida til, alm da vida til projetada, as caractersticas dos
materiais e da qualidade da construo como um todo, o correto uso e operao da
edificao e de suas partes, a constncia e efetividade das operaes de limpeza e
manuteno, alteraes climticas e nveis de poluio no local da obra, mudanas no
entorno da obra ao longo do tempo (trnsito de veculos, obras de infra estrutura,
expanso urbana) etc. O valor legal do tempo de vida til ser influenciado pelas
aes de manuteno, da utilizao, da natureza e de sua vizinhana. As negligncias
no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operao, uso e
manuteno da edificao, bem como aes normais do meio ambiente, iro reduzir
o tempo de vida til, podendo este ficar menor que o prazo terico calculado como
Vida til Projetada.
Vida til de projeto (VUP): Perodo estimado de tempo para qual um sistema
projetado afim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na norma
15575, considerando os atendimentos aos requisitos das normas aplicveis, o estgio
do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade
e correta execuo dos processos de manuteno especificados no respectivo Manual
de operao, Uso e Manuteno ( a VUP no deve ser confundida com o tempo de
vida til, durabilidade, prazo de garantia legal e certificado.).

CONSTRUTOR E INCORPORADOR
Ao construtor e incorporador cabe elaborar o Manual de Operao, Uso e
Manuteno, ou documento similar, conforme 3.18, da norma 15575-1, atendendo a
ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674, que devem ser entregue ao proprietrio da
unidade quando da disponibilizao da edificao para uso, cabendo tambm elabora
o manual das reas comuns, que deve ser entregue ao condomnio.
O Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao deve atender ao
disposto na ABNT NBR 14037, com explicitao pelo menos dos prazos de garantias
aplicveis ao caso, previstos pelo construtor ou incorporador, e citado no Anexo D da
norma ABNT NBR 15575-1.
Nota: recomenda-se o uso de garantia estabelecidas no manual de operao, uso e
manuteno, ou documento similar, sejam iguais ou maiores que os apresentados no
Anexo D da norma ABNT NBR 15575-1.
Usurio: ao usurio ou ao seu preposto cabe realizar a manuteno, de acordo com
que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operao, uso e manuteno, ou
documento similar.

DESEMPENHO ESTRUTURAL
Generalidades: de acordo com a ABNR NBR 8681, os estadoslimites de uma estrutura estabelecem as condies a partir das
quais a estrutura apresenta desempenho inadequado s
finalidades da construo.
O manual do proprietrio, ou documento similar, deve conter
as informaes relativas s sobrecargas limitantes no uso das
edificaes.

MTODO DE AVALIAO DA VUP

Decorrido 50% dos prazos de Vida til de Projeto (VUP) , conforme tabela 14.1
da ABNT NBR 15575-1, contados a partir do auto de concluso da obra, sem a
necessidade de intervenes com custo de manuteno e reposies iguais ou
superiores a categoria D conforme a tabela C3 da ABNT NBR 15575-1, desde que no
prevista no Manual de Gesto de Manuteno, considerando-se atendido o requisito
de Vida til de Projeto (VUP), salvo prova objetiva em contrrio.
Para se atingir a VUP, os usurios devem desenvolver os programas de manuteno
segundo a ABNT NBR 5674. Os usurios devem seguir as instrues do manual de
operao, uso e manuteno, as instrues dos fabricantes de equipamentos e
recomendaes tcnicas das inspees prediais.

REFERNCIA LEGAL

Cdigo do Consumidor: lei 8.078/90, que institui o

Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, melhor
definindo os direitos e obrigaes de consumidores e
fornecedores, como empresas construtoras e/ou
incorporadoras.

REFERNCIA LEGAL
SEO III - Da Responsabilidade por Vcio do Produto e
do Servio
Art. 26. O direito de reclamar pelos vcios aparentes ou de fcil
constatao caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de servio e
de produtos no durveis;
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de servio
e de produtos durveis.
3 Tratando-se de vcio oculto, o prazo decadencial
inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

REFERNCIA LEGAL
SEO III - Da Responsabilidade por Vcio do Produto e do
Servio
Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre outras
prticas abusivas (Redao dada pela Lei n. 8.884, de 11/6/1994):
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio
em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais
competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao
Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial
(Conmetro).

REFERNCIA LEGAL
Cdigo Civil Brasileiro: Lei 10.406/02 que regulamenta a legislao aplicvel
s relaes civis.
Principais pontos:
Art. 618 Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes
considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o
prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim
em razo dos materiais, como do solo.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que
no propuser a ao contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao
aparecimento do vcio ou defeito.
Art. 1.348. Compete ao sndico: V - diligenciar a conservao e a guarda das
partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos
possuidores.

Sinduscon-MG O alicerce seguro da Construo Civil

Fundado em 14 de dezembro de 1936, o Sindicato da
Indstria da Construo Civil no Estado de Minas Gerais
(Sinduscon-MG) representa um dos mais importantes
setores produtivos da economia mineira, a Indstria da
Construo Civil.
A sua base territorial congrega 545 municpios do Estado.
Possui mais de 300 empresas associadas e quase 7.000
empresas sindicalizadas.

Em 2011 o Sinduscon-MG completou 75 anos de atuao.

AES PARA O DESENVOLVIMENTO DA

INSPEO/MANUTENO PREDIAL
PROJETO GARANTIAS

BENEFCIOS ALMEJADOS
Atendimento s exigncias do Cdigo de
Defesa do Consumidor
Fixar
as
condies
de
manutenes
preventivas de forma a atender os requisitos
estabelecidos na NBR 5674 (manuteno de
edificaes)
Divulgar as responsabilidades do consumidor
quanto
as
manutenes
preventivas
recomendadas

BENEFCIOS ALMEJADOS
Estabelecer regras de assistncia tcnica para
o setor da construo civil
Padronizar os prazos de garantia oferecidos
pelo mercado da construo civil
Obter o aval das entidades que congregam as
indstrias e os fornecedores de insumos,
matrias primas e produtos aplicados nas
edificaes, quanto as manutenes e garantias

PROPOSTA

Que o Manual, reconhecido e aprovado pelo

setor da construo, torne-se uma ferramenta
indispensvel e fonte essencial de consulta
para as construtoras, elaborarem seus
manuais.

RESPONSABILIDADES PROJETO GARANTIAS

2.3.1 A Construtora e/ou incorporadora devero se comprometer a:

 Fornecer o MANUAL DO PROPRIETRIO, desenvolvido em
conformidade com a NBR 14037:2011, bem como o esclarecimento para
o uso correto da edificao, objetivando atender s expectativas previstas
de durabilidade e desempenho durante sua vida til
 Fornecer o termo de garantia (MANUAL GARANTIAS), constando os
prazos de garantia e manutenes preventivas a serem feitas na unidade,
visando a minimizao de custos com a manuteno corretiva
 Prestar servio de assistncia tcnica, desde que dentro dos prazos de
garantia e realizadas todas as inspees/manutenes previstas no
MANUAL GARANTIAS, reparando, sem nus, os vcios ocultos e
aparentes dos servios, respeitados os prazos legais para reclamao
 Prestar o Servio de Atendimento ao Cliente para orientaes e
esclarecimentos de dvidas, referentes s revises e manutenes
preventivas e garantia

RESPONSABILIDADES
2.3.2 O Proprietrio dever se comprometer a:
 Cumprir as instrues de uso constantes no MANUAL DO PROPRIETRIO
 Garantir a manuteno preventiva do imvel conforme as orientaes constantes
no MANUAL GARANTIAS
 Respeitar os cuidados de uso e a realizao das manutenes rotineiras
descritas no captulo 3, do MANUAL GARANTIAS
 Ser o responsvel pela realizao da manuteno preventiva de sua unidade, e
co-responsvel pela Manuteno Preventiva do conjunto da edificao, conforme
estabelecido na NBR 5674:99 Manuteno de edificaes Procedimento
(ABNT)
 Contratar empresa ou profissional legalmente habilitado para execuo dos
servios de manuteno preventiva e inspees
 Permitir o acesso do profissional credenciado pela construtora e/ou
incorporadora, para proceder s vistorias tcnicas necessrias

RESPONSABILIDADES
2.3.2 O Proprietrio dever se comprometer a:
 No caso de revenda, o proprietrio se obriga a transmitir as orientaes sobre o
adequado uso, manuteno preventiva, inspees e garantia do seu imvel ao
novo condmino, entregando os documentos e manuais correspondentes
 Cumprir os prazos previstos no CDC para a comunicao de vcios construtivos
 Solicitar o servio de assistncia tcnica da construtora, desde que dentro dos
prazos de garantia e realizadas todas as manutenes e inspees previstas no
MANUAL GARANTIAS, quando verificada a existncia de vcios ocultos ou
aparentes dos servios, respeitados os prazos legais para reclamao j citados
anteriormente
 Manter atualizado o MANUAL DO PROPRIETRIO, quando da realizao de
modificaes na edificao
 Registrar as manutenes e inspees, constando data e responsvel

PERDA DE GARANTIA
Ocorre:
 Se durante o prazo de vigncia da garantia no for observado o que dispe o
MANUAL GARANTIAS, o MANUAL DO PROPRIETRIO e a NBR 5674:2012
Manuteno da Edificao, no que diz respeito manuteno preventiva correta,
para imveis habitados ou no e condomnios
 Se durante o prazo de vigncia da garantia no forem tomados os cuidados de
uso e realizadas as inspees/manutenes rotineiras, por profissional/empresa
habilitados, descritas neste MANUAL GARANTIAS
 Se, nos termos do artigo 1058, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de fora maior,
que impossibilite a manuteno da garantia concedida
 Se for executada reforma no imvel ou descaracterizaes dos sistemas
construtivos, com fornecimento de materiais e servios pelo prprio usurio

PERDA DE GARANTIA
Ocorre:
 Se houver danos por mau uso, ou no se respeitar os limites
admissveis de sobrecarga nas instalaes e estruturas
 Se o proprietrio no permitir o acesso do profissional destacado
pela construtora e/ou incorporadora, s dependncias de sua
unidade, para proceder vistoria tcnica
 Se forem identificadas irregularidades na vistoria tcnica e as
devidas providncias sugeridas no forem tomadas por parte do
proprietrio ou condomnio
 Se no forem observados os prazos legais para a comunicao
do vcio ao construtor

PUBLICAES
Objetivo: Destina-se a orientar
as empresas construtoras na
criao e produo de manuais
de orientao ao consumidor
sobre
a
utilizao
e
manuteno do imvel, seus
acessrios,
equipamentos,
peas e materiais, bem como
as precaues e diligncias
que os usurios devero tomar
para a correta conservao do
imvel.

1994

Objetivo: Destina-se a orientar as

empresas construtoras na criao e
produo
de
manuais
de
orientao ao consumidor sobre a
formao
e
instalao
do
condomnio, e sobre a utilizao e
manuteno
das
reas
condominiais do edifcio, seus
acessrios, equipamentos, peas e
materiais,
bem
como
as
precaues e diligncias que os
usurios devero tomar para a sua
correta utilizao e conservao.

Manual do Condomnio Guia de

utilizao,
conservao
e
manuteno
das
reas
condominiais,
e
de
funcionamento do condomnio -

1995

Objetivo:
Esclarecer
as
empresas construtoras a
respeito da criao e produo
de instrumentos de orientao
ao consumidor, relativos
garantia e manuteno nas
edificaes.

2000

Manual Garantias
Verso 2005

Manual Garantias
Verso 2006

Manual Garantias
3 Edio - 2007

Manual Garantias
4 Edio - 2009

SISTEMAS DE MANUTENO PREVENTIVA E INSPEO - PROCEDIMENTOS

Alvenaria estrutural com bloco de concreto ou
cermico
Alvenaria de vedao com bloco de concreto
ou cermico
Antena coletiva
Automao de portes
Cabeamento estruturado
Esquadrias de alumnio
Esquadrias de madeira
Esquadrias e peas metlicas
Estrutura de concreto
Estrutura metlica
Ferragem das esquadrias
Forro de gesso
Iluminao automtica
Iluminao de emergncia
Impermeabilizao
Instalaes de combate a incndio
Instalaes eltricas (fios e disjuntores)
Instalaes de gs / central de gs
Instalaes hidrossanitrias

Louas sanitrias
Caixas de descarga e vlvulas
Instalaes de interfonia
Instalaes de telefonia
Juntas de dilatao da fachada
Metais sanitrios
Motobomba
Pintura externa / interna
Piscina
Pisos de madeira
Revestimento em argamassa decorativa
Revestimentos cermicos (interno e
externo)
Revestimentos em pedras (mrmore e
granito)
Sistema de aquecimento central de gua
Sistema de cobertura estrutura, calhas e
rufos
Sistema de proteo para descargas
atmosfricas
Sistema de segurana
Vidros

ESQUADRIAS DE ALUMNIO
IDENTIFICAES
Descrio do sistema
Sistema que compreende todos os componentes construtivos (caixilho)
empregados na execuo de portas, janelas, basculantes etc., fabricados em
alumnio. So os caixilhos responsveis por promover a estanqueidade das
aberturas de ventilao e iluminao dos edifcios, estando sujeitas a
movimentaes para sua abertura e fechamento.
Podem ser confeccionadas em escala industrial ou sob encomenda, com perfis
estruturados, slidos ou abertos ou mesmo pela associao dos perfis com
laminados de alumnio e chapas. Neste trabalho o foco est em: janelas e portas
de correr e janelas mximo-ar.
Tipo de uso: Separao entre ambientes contguos de forma permanente no
caso das esquadria fixas,...protege o interior das intempries...
Normas Tcnicas: NBR 10.820, NBR 10.821, NBR 10.830 e NBR 10.831.
Vida til prevista: Perodo aproximado de 8 a 12 anos.

ESQUADRIAS DE ALUMNIO
SISTEMA DE MANUTENO PREVENTIVA E INSPEO
Cuidados de uso e manuteno rotineira

Travar as janelas contra rajadas de vento

As janelas devem correr suavemente no devendo ser foradas
Os trincos no devem ser forados
As janelas e portas de correr exigem que seus trilhos inferiores
sejam constantemente limpos, para evitar o acmulo de poeira
No usar em hiptese alguma detergentes cidos, esponjas de ao
ou qualquer outro produto abrasivo: sua aplicao poder manchar
a esquadria
No utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na
limpeza de cantinhos de difcil acesso: esta operao poder ser
feita com o auxilio de um pincel de cerdas macias embebido em
uma soluo de gua e detergente neutro

ESQUADRIAS DE ALUMNIO
SISTEMA DE MANUTENO PREVENTIVA E
INSPEO
Cuidados de uso e manuteno rotineira continuao
No utilizar produtos derivados do petrleo (vaselina, removedor etc.). Na
frmula desses produtos existem componentes que vo atrair partculas de
poeira, as quais agiro como abrasivo, reduzindo, em muito, a vida do
acabamento superficial do alumnio. Esses derivados tambm podem ressecar
plsticos e borrachas, fazendo com que percam a sua ao vedadora
No lubrificar as articulaes e roldanas
Limpar a esquadria com pano umedecido em soluo de gua e detergente
neutro a 5%, em seguida com pano seco
No pintar as esquadrias de alumnio

ESQUADRIAS DE ALUMNIO
CONDIES DE GARANTIA
INSPEO PREVISTA

Inspecionar a integridade fsica a cada ano.

Verificar ocorrncia de vazamentos a cada ano.
Revisar os orifcios dos trilhos inferiores a cada ano.
Revisar a persiana de enrolar (quando houver) a cada ano.
Apertar parafusos aparentes dos fechos a cada ano.
Regular o freio (quando houver) a cada ano.
GARANTIA DECLARADA

Borrachas, escovas, roldanas, fechos e articulaes (itens sujeitos ao desgaste

natural):
Desempenho do material (falhas de fabricao) 2 anos.
Problemas com a instalao 2 anos.
Perfis de alumnio, fixadores:
Amassados, riscados ou manchados no ato da entrega.
Problemas de integridade do material 5 anos.
Partes mveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos eltricos de
acionamento).
Problemas de vedao e funcionamento 2 anos.

ESQUADRIAS DE ALUMNIO
CONDIES DE GARANTIA
Perda da garantia
Caso ocorra aplicao de abrasivos
Se forem instaladas cortinas, persianas ou quaisquer aparelhos
tais como ar condicionado etc., diretamente na estrutura das
esquadrias ou que nelas possam interferir
Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua forma de
instalao ou na modificao de seu acabamento, alterando
suas caractersticas originais
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no forem feitas
as manutenes previstas por profissional ou empresa habilitada

PERIODICIDADE DAS MANUTENES PREVENTIVAS E INSPEES

ENTIDADES QUE APOIARAM

SINDUSCON/JF

SINDUSCON/TAP

SINDUSCON VALE DO PIRANGA

ASSOCIAO BRASILEIRA DA INDSTRIA DE TUBOS E ACESSRIOS DE METAL - ABITAM

ASSOCIAO BRASILEIRA DA CONSTURO METLICA - ABCEM

ASSOCIAO BRASILEIRA DE CONSULTORIA E ENGENHARIA ESTRUTURAL - ABECE Regional Belo Horizonte

ASSOCIAO BRASILEIRA DE CIMENTO PORTLAND - ABCP - Regional Minas Gerais

ASSOCIAO BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE SISTEMAS PREDIAIS - ABRASIP -MG

ASSOCIAO BRASILEIRA DOS FABRICANTES DE CHAPAS DE GESSO - ABRAGESSO

INSTITUTO MINEIRO DE AVALIAO E PERCIAS DE MINAS GERAIS - IBAPE -MG

MANIFESTAES SOBRE O MANUAL

Modernizar significa, em suma, satisfazer plenamente o consumidor final,
atendendo-o em todos os seus diretos. ... a proposta do SINDUSCON-MG de
sempre acompanhar a evoluo do setor, este manual entregue sociedade
como uma obra aberta, que acata sugestes e crticas para nortear o
desenvolvimento de projetos semelhantes. Tanto que foi democraticamente
produzido, concentrando experincias diversas de construtoras e fabricantes,
atravs de suas entidades representativas...

Eduardo Kuperman
Presidente do SINDUSCON-MG Gesto / 2003 - 2005

A fixao de uma data-limite que atue como um marco indicirio do trmino da

vida til de qualquer produto ou servio e, ao mesmo tempo, tenha eficcia
liberatria da responsabilidade por vcios ou danos, sempre foi um objetivo
docemente acalentado pelos empresrios da construo civil. Dessa tarefa se
encarregou o SINDUSCON-MG, elaborando o presente documento que
estabelece prazos de garantia abrangentes dos diversos itens dos produtos e
servios utilizados na construo civil...

Zelmo Denari
Bacharel em Direito pela Universidade de So Paulo...
Redator do Cdigo de Defesa do Consumidor

MANIFESTAES SOBRE O MANUAL

Estamos diante de uma obra essencialmente tcnica no plano da Engenharia
de Construes que, todavia, tem real importncia no plano jurdico...
Humberto Theodoro Jnior
Desembargador Aposentado do TJMG...
Aos preceitos estabelecidos na NBR 5674/99, junta-se o Projeto Garantias
do Sinduscon-MG, buscando colaborar de forma inteligente e objetiva na
divulgao da importncia de planos de manuteno preventiva como
elemento fundamental para o prolongamento da vida til das edificaes,
certamente em menor custo que o trabalho corretivo, enfatizando, assim, os
cuidados e obrigaes de ambas as partes...
Elcio AvelarMaia
Presidente IBAPE-MG
Em geral, as estruturas ou componentes a elas associados emitem sinais
indicativos de eventuais anomalias que podem no ser percebidos pelos
usurios ou mesmo por profissionais engenheiros no especializados. Faz-se
necessria, portanto, a adoo de um programa sistemtico e profissional de
inspeo das estruturas de concreto armado, assim como das construdas
com qualquer outro material...
Paulo Bed
Delegado Regional - ABECE - Belo Horizonte

PRINCIPAIS REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. ABNT

NBR 15575-1:2010:Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos
Desempenho. Rio de Janeiro, 12 de dezembro de 2010.
BRASIL, Ministrio da Justia, Secretaria de Direito Econmico,
Departamento de Proteo e Defesa do Consumidor. Decreto n.
2.181, de 20 de maro de 1997.
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia de So Paulo Inspeo Predial Check-up predial:
Guia da Boa Manuteno.
GOMIDE, Tito; PUJADAS,Flvia; NETO, Gernimo. Tcnicas de
Inspeo e Manuteno Predial. So Paulo, Pini - 2006.

SENSIBILIZAO DO CONSTRUTOR
A edificao no pode ser considerada como produto descartvel - So
construdas para atender seus usurios durante muitos anos - cultura
de durabilidade - Isto exige a manuteno das edificaes... Mesmo as
novas edificaes
Sob a ao do tempo e mal uso os sistemas/materiais alteram suas
propriedades
Aes de Assistncia Tcnica/manutenes preventivas
indispensveis para a edificao atingir a vida til prevista

so

O construtor no responsvel eternamente pela manuteno da

Edificao A garantia limitada
Os proprietrios/usurios so responsveis pela manuteno, e
devero observar e cumprir as NBRs, assim como o manual de
operao, uso e manuteno de sua edificao
Nvel de desempenho desejvel Critrio de compra

CONSIDERAES FINAIS
 O Manual desenvolvido em conformidade com as normas e
legislaes um importante instrumento da incorporadora ou
construtora instruir os usurios e demais responsveis pela gesto do
edifcio na forma correta e uso e manuteno, considerando as
particularidades de sua concepo.
 A existncia do Manual e, principalmente, do Manual bem elaborado,
de acordo com a prescrio das normas, pode resguardar o
Construtor, em caso de demandas, principalmente quando pode ser
identificado que a origem de eventuais manifestaes patolgicas
decorrente de deficincia de manuteno, configurando falha. Neste
caso a responsabilidade recai sobre o Usurio ou Sndico, podendo
eximir o Construtor.
Fonte: Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial PINI 2006
Autores: Membros do IBAPE

Eng. Roberto Matozinhos

Consultor Tcnico do Sinduscon-MG
e-mail: assessoriatecnica@sinduscon-mg.org.br
www.sinduscon-mg.org.br
Telefone: ( 31) 3253-2666