AU815 - TECNOLOGIA DO

AMBIENTE CONSTRUDO V
GERENCIAMENTO
O empreendimento pelo ponto
de vista do incorporador

Prof. Ariovaldo Dnis Granja Dr.

Prof. Flvio Augusto Picchi Dr.

Tpicos da aula

Conceitos de reas da NBR 12.721

NBR 12.721/92 INCORPORAO

IMOBILIRIA

NBR 12.721 (antiga NB-140): estabelece

nomenclatura de reas para registro de
incorporaes, conforme Lei dos
condomnios e Incorporaes (Lei
Federal N. 4.591, de 16/12/1964)

Principais definies de reas da

NBR 12.721
rea privativa

rea privativa total

rea de uso comum

rea real

rea equivalente

REA PRIVATIVA
rea privativa: da unidade autnoma
(ex. apartamento), garagem (em alguns casos)

 Definio:

somatrio das reas delimitadas pelas

paredes externas do apartamento, cobertas e
descobertas, abertas ou fechadas; medidas dos
limites externos, quando se tratar de paredes
externas e de paredes que separam cmodos
privativos dos de uso comum; e medidas dos eixos,
quando se tratar de paredes que separam os
cmodos de um apartamento dos de seu vizinho.

REA PRIVATIVA (CONT.) E REA

PRIVATIVA TOTAL

Observaes rea privativa

 Obs1:

so considerados rea privativa do

apartamento: os poos de iluminao, os shafts
visitveis privativos, os dutos de fumaa.
 Obs2: garagem pode ser rea privativa (unidade
autnoma registro de imvel e IPTU
independentes) ou rea de uso comum de diviso
no proporcional (menores custos para o
incorporador)

rea privativa total: somatrio das reas

privativas das unidades

REA DE USO COMUM

rea de uso comum

 Hall

de entrada, circulao do pavimento tipo,

circulao de garagens, play-ground, etc.
 Definio: somatrio de reas delimitadas pela linha
que contorna a dependncia de uso comum
(coberta ou descoberta, aberta ou fechada),
medidas das faces externas das paredes externas
da edificao e medidas das paredes internas das
paredes que separam as reas de uso comum das
unidades privativas (apartamentos)


Obs: inclui: dutos de fumaa e shafts de uso comum,

poos de elevador (computados somente no pavimento
onde nascem)

REA REAL

rea real
 Somatrio

das reas de quaisquer dependncias,

cobertas ou no, com destinao privativa ou de
uso comum, incluindo: projees de paredes,
pilares e demais elementos estruturais, shafts,
poos de ventilao e iluminao, taludes, prgulas,
jardins e quaisquer reas que sofreram qualquer
ao de construo, urbanizao ou paisagismo.

 rea

Real Total = rea Privativa Total + rea de

uso comum total

REA EQUIVALENTE - objetivo

Objetivo: possibilitar comparaes de

custo/m2, contornando o problema de que os
pavimentos tm custo diferente, ex.:

Edifcio 1: 5000 m2 de pavimento tipo, a custo

mdio de R$ 500,00/m2, e 1000 m2 de
garagem, a custo mdio de R$ 350,00/m2.
 Custo

total: 2.500.000+350.000=R$2.850.000
 rea: 6.000 m2
 Custo/m2: 2.850.000/6.000 = R$475,00/m2

REA EQUIVALENTE objetivo

(cont.)

Edifcio 2 (mesmo padro): 4500 m2 de pavimento

tipo, a custo mdio de R$ 500,00/m2, e 1500 m2 de
garagem, a custo mdio de R$ 350,00/m2.
Custo total: 2.250,000+525.000=R$2.775.000
 rea: 6.000 m2
 Custo/m2: 2.775.000/6.000 = R$462,50/m2


Ficaria difcil comparar custos de empreendimentos,

baseado na rea total, fazer estimativas por custos
histricos ou de referncia, etc.
As reas (pavimentos) de custos diferentes podem
ser em grande nmero, dificultando manter histrico
de custo para cada uma, considerando ainda
diferentes padres de acabamento

REA EQUIVALENTE conceito

Busca obter uma somatria de reas do

empreendimento, transformadas em rea de um
pavimento de custo padro
rea padro a que predomina na edificao (em
geral o pavimento tipo) (obs: inclui rea comum e
privativa que est no tipo, independe dessas
definies anteriores)
rea de padro diferente: todas as demais reas
diferentes da rea padro (tipo), ex. garagens,
trreo, casa de mquinas
As reas de padro diferente so transformadas em
rea equivalente (quanto de rea padro daria o
mesmo custo que esta rea de padro diferente)

REA EQUIVALENTE exemplo

rea equivalente = rea real da rea de padro diferente x Ce

Ce = (custo da rea de padro diferente/custo da rea padro) (coeficiente
de equivalncia)

Edifcio 1:








rea padro: o pavimento tipo; sua rea equivalente igual rea real,
ou seja, 5000 m2.
rea de padro diferente: a garagem; seu custo R$ 350/m2, dividido
pelo custo da rea padro (tipo, R$ 500/m2), I = 350/500 = 0,7
rea equivalente da garagem = 1000 x 0,7 = 700m2
rea equivalente total: 5.700 m2
Custo/m2 de AE: R$ 2.850.000/5.700 = R$ 500,00/m2 de AE
(equivale ao custo do pavimento tipo, uma vez que todas as reas foram
reduzidas a rea de pavimento tipo)

REA EQUIVALENTE exemplo

Edifcio 2:








rea padro: o pavimento tipo; sua rea equivalente igual

rea real, ou seja, 5000 m2.
rea de padro diferente: a garagem; seu custo R$
350/m2, dividido pelo custo da rea padro (tipo, R$ 500/m2),
I = 350/500 = 0,7
rea equivalente da garagem = 1500 x 0,7 = 1.050m2
rea equivalente total: 5.550 m2
Custo/m2 de AE: R$ 2.775.000/5.550 = R$ 500,00/m2 de AE
Portanto os dois prdios, de mesmo padro, tm mesmo
custo por m2 de rea equivalente, facilitando estimativas e
comparaes

Coeficientes de equivalncia estimados para

clculo simplificado de rea equivalente

Exemplos


Cobertura

Trreo

Interna e fechada (hall): 1,10

Aberta e descoberta (garagem): 0,40
Externa, aberta e descoberta (ex. play ground, jardim, piscina):
0,40

Sub-solo

Caixa dgua e casa de mquinas: 0,70

Privativo interna e fechada: 1,00

Garagem enterrada 1o piso: 0,70

Garagem enterrada 2o piso: 0,70

Obs: este clculo simplificado no serve para a NBR 12.721

AU815 - TECNOLOGIA DO
AMBIENTE CONSTRUDO V
GERENCIAMENTO
NBR 12 721 - Explicao de
Quadros

Prof. Ariovaldo Dnis Granja Dr.

Prof. Flvio Augusto Picchi Dr.

NBR 12.721

A NBR-12.721 (ANTIGA NB140) constitui-se de

tabelas que fornecem informaes gerais sobre
reas, custos, acabamentos e equipamentos de
construo.

Estes dados devero ser arquivados no registo de

imveis, sendo imprescindvel para venda de imveis
antes do Habite-se, o registo no RGI da NBR 12.721,
pois esta servir de garantia ao consumidor da plena
realizao dos itens ali descritos.

Para facilidade do aluno descrevemos, a seguir os

quadros da NBR.

NBR 12.721

O Quadro I serve de auxlio para o clculo da rea

global e da rea de construo global, permitindo o
conhecimento em toda a edificao das reas reais,
de construo privativas e de uso comum.

O Quadro II auxilia no clculo das reas reais das

unidades autnomas e das reais de construo
levado-se em considerao as reas de diviso
proporcional e no proporcional.

NBR 12.721

A estimativa dos custos de construo so

realizados com o suporte dos Quadros III e IV e a
partir dos custos unitrios bsicos correspondentes
ao projeto-padro definidos na NBR 12.721. Estes
custos unitrios bsicos so calculados aos preos
vigentes na data de oramento. Sendo que o Quadro
III avalia o custo da construo e o preo por metro
quadrado de construo, e o Quadro IV avalia o
custo de construo de cada unidade autnoma.

NBR 12.721

No Quadro V so anotadas as informaes gerais,

tais como: tipo de edificao, localizao,
incorporador, proprietrio do terreno, autor do projeto
arquitetnico, autor do projeto estrutural, autor dos
projetos de instalaes, responsvel pela execuo
da obra, nmero de pavimentos, nmero de
unidades autnomas habitacionais por pavimento,
nmero de unidades autnomas comerciais por
pavimento, pavimentos especiais com situao e
descrio, data de aprovao do projeto e repartio
competente, acabamento das fachadas e empenas,
complementao artstica e paisagismo, prazo da
obra, padro da edificao e outras edificaes.

NBR 12.721

No Quadro VI apresentado o memorial descritivo

dos equipamentos empregados na obra

No Quadro VII apresentado o memorial descritivo

dos acabamentos das dependncias de uso privativo
das unidades autnomas.

No Quadro VIII apresentado o memorial descritivo

dos acabamentos das dependncias de uso comum.

Exerccio Aplicao da
NBR 12721

DVIDAS MAIS FREQUENTES...

NBR 12721 - Avaliao de custos unitrios e preparo de

oramento de construo para incorporao de edifcio em
condomnio.
Objetivos:
 Atender lei 4591/64 que tem como objetivo definir as responsabilidades dos
diversos participantes das incorporaes e as condies tcnicas e econmicas em
que estas se realizam.
 implantao de regras que conduzam definio inconfundvel do objeto de
transao: unidade autnoma e a edificao que a contm.
 Definir um mecanismo de comparao entre os preos da transao e os valores
de custo da construo (CUB).

Assim...

estabelece parmetros para definio

do padro do empreendimento e de
seu custo, e principalmente, oferece
garantias aos clientes que estaro
adquirindo um produto que ainda no
est pronto.

A NBR 12721 aplicada para condomnios, ou seja, quando o

empreendimento vendido em diferentes propores, antes do
final da obra!

Os quadros apresentados so preenchidos aps aprovao do

projeto de prefeitura, de acordo com o que se pretende para o
empreendimento, e feita a incorporao no cartrio, a partir da
o empreendimento pode ser vendido.

Concluda a obra, obtido o Habite-se e todos os documentos

que legalizam o empreendimento na prefeitura e demais rgos,
feita a Averbao e Instituio do empreendimento, que
consiste em confirmar o que foi registrado na incorporao, ou
corrigir o que tiver sido alterado, e definir a rea de direito de
cada proprietrio (matrculas).

Projetos-Padro: so os projetos considerados na norma, selecionados para

representar os tipos de edificaes usualmente empregados nas incorporaes, que
so definidos segundo os nmeros de pavimentos, dependncias por unidade, reas de
construo privativa das unidades autnomas e o padro de construo.(NBR
12.721:1999). Exemplo:

Projetos-Padro:
NBR 12.721:2006)..

Projetos-Padro:
NBR 12.721:2006.
(Exemplo: comercial)

Resoluo do Exerccio...

QUADRO I: Vamos destacar as diversas reas do empreendimento,

totalizando-as por PAVIMENTO...

1. Nomeamos
cada pavimento

2. O Trreo tem o hall, portaria, escadas e

o depsito como
reas de diviso
proporcional, ou seja, que tero os custos
de
suas
reas
subdivididos
aos
proprietrios proporcionalmente rea de
suas unidades.
O estacionamento (que tambm faz parte
do trreo) rea de diviso noproporcional, pois as vagas sero
distribudas de forma independente da
relao entre as reas de cada unidade, e
todo o trreo constitudo de reas de uso
comum.
OBS: para o pav. Tipo, criar para cada item
uma linha para as reas unitrias (ex. 1
apto) e abaixo para o total (ex. x6)

QUADRO I:
3. Os Pilotis, o telhado e as partes
comuns dos pavimentos tipo so
reas de diviso proporcional, ou
seja, que tero os custos de suas
reas subdivididos aos proprietrios
proporcionalmente rea de suas
unidades.
Os apartamentos so reas de
diviso no-proporcional.

QUADRO I:

4. rea Coberta-padro: a rea REAL, ou seja, medida

da superfcie da dependncia em questo, incluindo-se
as superfcies das projees de paredes, pilares e
demais elementos construtivos, e ainda de acabamento
semelhante ao do tipo escolhido dentre os
padronizados pela norma.

QUADRO I:

5. rea Coberta de padro diferente ou descoberta

REAL: a medida da superfcie, incluindo-se as
superfcies das projees de paredes, pilares e
demais elementos construtivos, da dependncia
que possui acabamento substancialmente inferior
ou superior ao do tipo escolhido dentre os
padronizados pela norma.

QUADRO I:
6. rea Coberta de padro diferente ou
descoberta EQUIVALENTE DE CONSTRUO:
sendo
a
dependncia
com
acabamento
substancialmente inferior ou superior ao do tipo
escolhido dentre os padronizados pela norma,
ser uma rea estimada, fictcia, que multiplicada
pelo CUB, para o projeto-padro adotado, tenha
o mesmo valor em Reais estimado para a rea
real da dependncia em questo, de acordo com
os acabamentos que sero efetivamente
utilizados.

QUADRO I:
EXEMPLO:
Estacionamento do exerccio...
uma rea coberta de padro diferente, pois seu custo efetivo
substancialmente inferior ao custo adotado pela norma para o clculo do CUB,
em virtude da reduo do nmero e das quantidades de servios necessrios
sua construo.
Sua rea REAL 185.00 m2, mas voc estima que o custo ser de apenas 50% do
custo unitrio bsico, da:
rea equivalente = 185 x 0.5 = 92.50 m2

NO NOSSO EXERCCIO AS REAS EQUIVALENTES

J SO DADAS, NO PRECISAMOS FAZER ESSES
CLCULOS!!!

QUADRO I:
rea Total EQUIVALENTE de cada
pavimento ( a que pode ser
multiplicada pelo CUB se quisermos
saber o custo desse pavimento!)

NO ESQUECER DE
MULTIPLICAR A REA
DOS PAV. TIPO POR 6
EM TODOS OS
QUADROS!!!

rea Total REAL de cada

pavimento

QUADRO II: Vamos calcular as reas de cada unidade autnoma, ou seja, a

soma das reas privativas e de uso comum que sero de responsabilidade
de cada proprietrio.
Coeficiente de
proporcionalidade = 30/30
Ou seja, a mdia ponderada
da rea de cada apartamento.

Unidades: Pav. Tipo 1, Pav.

Tipo 2, Cobertura e Vagas
(Obs: so 14 vagas, cada
vaga tem rea unitria =
rea estac./14

As reas de diviso
proporcional (coluna 12
14) so proporcionais
ao tamanho do
apartamento.

QUADRO III: Vamos finalmente calcular o custo do m2 da construo.

Projeto-Padro adotado: conforme a tipologia
do edifcio

Valores retirados dos quadros anteriores.

Parcelas adicionais no consideradas

no projeto-padro: considerar os
valores do enunciado do exerc.

Preo por m2 da construo ser o

valor obtido para o custo global
dividido pela rea de construo
global (item 13 / item 4).

QUADRO III:
Parcelas adicionais no consideradas no projeto-padro:
Fundaes especiais = R$ 25.200,00
-Elevadores = R$88.000,00
-Aquecedores = R$6.000,00
-Bombas de Recalque = R$950,00
-Ventilao e Exausto = R$ 22.000,00
-Honorrio do autor dos Projetos Arquitetnicos = R$19.000,00
-Honorrio do autor dos Projetos Estruturais = R$6.000,00
-Honorrio do autor dos Projetos de Instalaes = 5.000,00
-Remunerao do Construtor = 15% do custo da construo
ATENO: No quadro III de vocs, montado no Excel, no esto claras as indicaes para o
clculo das reas globais (no lugar do smbolo est aparecendo E, portanto, siga as
instrues abaixo:

QUADRO IV: Vamos definir o custo de construo de cada unidade.

Custo da Unidade = rea (coluna 40) x preo
por m2 da construo calculado no quadro III

Coeficiente de construo da unidade =

40/40
Ou seja, a mdia ponderada da rea de
cada unidade, e inclui a rea das vagas!
Esse coeficiente ser usado para montar
o quadro de reas no quadro V, que no
montaremos nesse exerccio!

Nesse exerccio no existem reas

sub-rogadas: rea da construo a
ser entregue em pagamento de parte
ou de todo o terreno.