MUDANÇA NO CÓDIGO CIVIL AUMENTA RESPONSABILIDADE DOS CORRETORES DE

IMÓVEIS
(1/6/2010)

IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo

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MUDANÇA NO CÓDIGO CIVIL AUMENTA RESPONSABILIDADE DOS

CORRETORES DE IMÓVEIS

O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo –

IBEDEC, José Geraldo Tardin, destacou importante mudança havida em um artigo do
Código Civil/02.

Desde o dia 19 de maio de 2010, a redação do artigo 723 passou a ser a seguinte:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao

cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao
cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das
alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência.”

A redação anterior dava margem à interpretação de que o corretor só prestaria as

informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fossem
questionadas, sem responder por danos. Agora, afirma Tardin, “a nova redação do artigo
723 agora diz claramente que o corretor está obrigado a levantar e repassar todas as
informações da transação para as partes envolvidas no negócio, sob pena de responder
pelos danos causados.”

O IBEDEC reconhece a importância do Corretor de Imóveis no mercado imobiliário,

mas como em todas as profissões, há sempre profissionais que acabam maculando a
imagem da classe profissional.

As reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo CRECI; profissionais
que atuam com parcialidade defendendo o interesse de apenas uma das partes;
profissionais que recomendam negócios sem as devidas cautelas e colocando
consumidores em situação de risco; etc.

SERVIÇO:

Quem vai comprar ou vender um imóvel, valendo-se da intermediação de um corretor

de imóveis, deve tomar alguns cuidados:

- exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do CRECI e ligue no

Conselho para conferir a autenticidade do documento;

- exija do corretor um contrato de prestação de serviços por escrito, estabelecendo as

responsabilidades dele no negócio;
- o corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso esteja expressamente
autorizado, através de procuração do comprador ou contrato específico dizendo isto.
Atenção, quem paga mal paga duas vezes!

- jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se for necessário passar
uma procuração, coloque cláusula de prazo máximo para efetivação do negócio, além
do dever de prestação de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e
evita desvios de conduta;

- o corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar todas as certidões referentes à

transação, inclusive sobre dívidas de condomínio, dívidas com concessionárias de
serviços públicos, parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco,
taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além de dívidas de IPTU e
processos contra o vendedor;

- cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o corretor de

procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode ser dividido entre o
comprador e o vendedor, desde que isto conste expressamente no contrato;

- se existir cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, o contratante deve

estipular um prazo determinado;

- o artigo 726 do Código Civil dispõe que o corretor que tiver exclusividade não terá
direito à comissão se provada a sua inércia ou ociosidade;

- o contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o pagamento da

corretagem só se efetuará com a escritura pública devidamente registrada;

- o contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de meio, mas sim um
obrigação de resultado; O STJ, no julgamento do Resp 753.566 decidiu que quem
contrata corretores só deve pagar comissão de corretagem se o negócio for efetivado.
No caso julgado pelo STJ, os consumidores que contrataram corretor ingressaram na
justiça pedindo a devolução do valor pago a título de comissão porque o banco não
liberou o financiamento e com isso a aquisição foi frustrada. Segundo a ministra Nancy
Andrighi, “a comissão de corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do
negócio, sem desistência por parte dos contratantes.”

- o consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da corretagem,

quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir Nota Fiscal se for uma imobiliária
ou um RPA - Recibo de Pagamento à Autônomo em caso de corretor pessoa física. Caso
o corretor se negue a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o
pagamento ou registrar um BO na delegacia por sonegação fiscal.

ATENÇÃO REDOBRADA

Quem dá garantia a contrato é somente um Advogado. Ele é o profissional habilitado

para analisar a documentação do imóvel, dos vendedores e dos compradores, e vai
ajudar à entabular um contrato justo e equilibrado, protegendo o interesse de ambas as
partes e assegurando igualdades de direito em caso de rescisão ou descumprimento das
cláusulas. O preço desta assessoria é normalmente inferior à comissão paga ao corretor
e pode evitar muitas dores de cabeça ou até a perda do seu patrimônio.