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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO 3 VARA CVEL


Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2 andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, So Paulo-SP - E-mail: santana3cv@tjsp.jus.br

Processo n: 0620393-16.2008.8.26.0001

SENTENA Processo n: Requerente: Requerido: 0620393-16.2008.8.26.0001 - Reintegrao / Manuteno de Posse Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop Jos Augusto Rossato
Este documento foi assinado digitalmente por CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0620393-16.2008.8.26.0001 e o cdigo 010000002VGUV.

Juza de Direito Dra.: Carolina Martins Clemencio Duprat Cardoso

Vistos. Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop ajuizou ao de reintegrao de posse contra Jos Augusto Rossato, alegando, em sntese, que celebrou com o ru Termo de Adeso e Compromisso de Participao em 1998, transferindo ao ru a posse precria do imvel localizado na Rua Jos Martins Borges, n 189 casa 40 Trememb SP. Contudo, este no cumpriu com suas obrigaes contratuais, encontrando-se inadimplente desde agosto de 2007. Dessa forma, aps notific-lo, pretende ser reintegrada na posse do referido imvel, e para tanto, requereu liminar. Pediu a condenao do requerido ao pagamento de indenizao no inferior a 0,1% ao dia, calculado sobre o valor total do imvel e a partir da data do desligamento at a efetiva desocupao. Juntou documentos. Citado, o requerido apresentou contestao, sustentando, em suma, e preliminarmente, conexo com ao civil pblica em trmite perante a 29 Vara Cvel do Foro Central, em que parte a Associao dos Moradores do Condomnio Village de Palmas, j que formulado pedido atinente inexigibilidade do saldo devedor. Sustentou que haveria prejudicialidade externa e por esta razo o processo deveria ser suspenso. Alegou ainda, falta de interesse de agir e vcios formais na notificao extrajudicial. No mrito, disse no existir a dvida reclamada pela autora, uma vez que quitou integralmente todas as parcelas acordadas em 2004, referindo-se a cobrana a saldo residual decorrente de apurao final relativa ao custo adicional da obra, sem qualquer comprovao contbil. Apontou a inexistncia de mora, diante da falta de liquidez da dvida cobrada, incapaz, nesta condio, de configurar esbulho possessrio. Pugnou pela improcedncia dos pedidos. Juntou documentos.

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Processo n: 0620393-16.2008.8.26.0001

A liminar foi indeferida s fls. 173, bem como a gratuidade processual. Contra a deciso que indeferiu a liminar a autora interps agravo
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de instrumento, o qual restou improvido (fls. 289/290). Houve rplica, e nova juntada de documentos pela autora (fls. 297/424). o relatrio. Decido.

O feito j se encontra em condies de ser julgado, uma vez que as provas documentais trazidas so suficientes ao equacionamento das questes a serem apreciadas. As preliminares no comportam acolhimento. Afasto, primeiro, a preliminar de litispendncia, uma vez que no h nas demandas em questo identidade de pedidos. A ao coletiva e a presente reintegratria no consistem na mesma ao. As partes no so coincidentes l, figura como autora a

associao de moradores, enquanto que esta ao consiste em reintegrao de posse movida pela cooperativa contra um comprador de unidade habitacional. Na ao coletiva, pretende-se a declarao de nulidade de clusulas contratuais com sua reviso, tendo como objeto todos os contratos que disciplinaram a cobrana deste custo adicional. Nesta ao, com base em alegao de inadimplemento parcial do contrato, discute-se o no pagamento do custo adicional da obra, visando restituio

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Processo n: 0620393-16.2008.8.26.0001

da posse do imvel autora. Conclui-se, desta forma, que no h coincidncia de objetos, e como a reunio dos processos no obrigatria, e neste caso, j se pode passar ao pronto julgamento, no se justifica a suspenso da presente por prejudicialidade
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externa, at porque no h notcia nos autos do atual andamento daquela ao. Afasto a alegao de falta de interesse de agir. De fato, o pedido de resciso contratual antecedente lgico ao de reintegrao na posse. Efetivamente, no formulou a autora pedido atinente declarao de resoluo do contrato. Contudo, as questes postas comportam apreciao pelo mrito, e esta soluo deve ser prestigiada, em detrimento daquela de cunho processual, uma vez que soluciona a controvrsia relativa ao direito material. Pelas mesmas razes, desacolho a insurgncia relativa aos vcios formais da notificao prvia ao ajuizamento da ao. A ao improcedente. O ru, ao aderir cooperativa habitacional autora, visava adquirir imvel para uso prprio. Assim, mostra-se relevante a natureza jurdica do ajuste das partes, para que se dimensione corretamente a pretenso deduzida. Apesar da resistncia da autora, aplicam-se ao caso as normas civis relativamente aquisio de bem imvel, alm do Cdigo de Defesa do Consumidor.

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Processo n: 0620393-16.2008.8.26.0001

Neste sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justia: CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA HABITACIONAL.
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TERMO DE ADESO PARA COMPRA DE IMVEL. DESISTNCIA. AO PRETENDENDO RETENO O RESSARCIMENTO PARTE DAS DAS IMPORTNCIAS PAGAS. EM

SOBRE

PARCELAS

DETERMINADA

PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLUSULA ABUSIVA. SITUAO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CDIGO DE DEFESA DO

CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CDIGO CIVIL, ART. 924. (...) (REsp. 403.189/DF).

incontroverso que o pedido de resciso tem como base o no pagamento do custo adicional da obra, tendo o ru honrado com o pagamento de todas as prestaes contratadas pelas partes. Nesta medida, analisadas as clusulas contratuais a respeito, a cobrana do custo adicional indevida, pois a estipulao que a prev em dito Termo de Adeso abusiva, na medida em que deixa cooperativa o arbtrio de estabelecer o preo do contrato, unilateralmente, sem a concordncia do consumidor, sem critrios objetivos e sem referncias concretas (art. 51, X, do Cdigo de Defesa do Consumidor). Referida clusula veio transcrita na inicial: Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumpridos seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes, previstos no presente

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Processo n: 0620393-16.2008.8.26.0001

Termo (clusula 16, fls. 07). Tambm citado dispositivo contratual ofende o art. 122 do Cdigo Civil de 2002: entre as condies defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negcio jurdico, ou o sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes. Tanto que, com a inicial, a cooperativa autora no apresentou qualquer demonstrativo hbil a justificar a cobrana efetuada, e somente no decorrer do processo procurou anexar demonstrativos financeiros que respaldassem sua conduta, no tendo obtido o xito pretendido. No presente caso, no existe nenhum parmetro na clusula que prev o aporte financeiro extra, que no tem critrio objetivo a possibilitar a conferncia da legitimidade do valor que est sendo exigido do ru. No constam dos autos demonstrativos ou planilhas de custo da obra, a justificar a cobrana de eventuais diferenas. Terminada a obra e concedida a posse direta, no faz sentido a autora, muito tempo depois, exigir diferenas muito significativas, sem nenhum critrio objetivo. No consta do processo, ademais, ata de assemblia referendando a cobrana do saldo residual, apesar do disposto no artigo 46 do Estatuto Social. Tratando de ao semelhante promovida pela autora, confira-se o r. acrdo do Tribunal de Justia de So Paulo: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Negcio jurdico sob a forma de adeso a empreendimento imobilirio vinculado a associao cooperativa - Quitao de todas as parcelas pagas - Pagamento pelo cooperado de valores apurados ao final, a ttulo de diferena de custo de construo - Nova cobrana, aps longos trs anos, de saldo residual que constitui comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatria contra a boa-f objetiva, por deixar os
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Processo n: 0620393-16.2008.8.26.0001

cooperados em situao de eterna insegurana - Inexigibilidade dos dbitos novamente em cobrana - Manuteno da sentena de procedncia da ao - Reduo da condenao da cooperativa verba honorria - Recurso parcialmente provido" (Apelao n 9099095-69.2008.8.26.0000, Rel. Francisco Loureiro, So Paulo, 4 Cmara de Direito Privado, 18.12.2008) Por tais consideraes, como o pressuposto para o pedido reintegratrio se refere ao inadimplemento parcial, que, na hiptese, no restou configurado, outra soluo no h seno a improcedncia da ao. Pelo exposto, julgo IMPROCEDENTE a ao, e condeno a autora a arcar com as custas processuais e os honorrios advocatcios do procurador do requerido, ora arbitrados em R$ 1.500,00, nos termos do artigo 20, 4, do Cdigo de Processo Civil.
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P.R.I.

So Paulo, 23 de julho de 2012.

Carolina Martins Clemencio Duprat Cardoso Juza de Direito (assinatura digital)