Promessa de compra e venda de imvel sob alienao fiduciria e sua validade jurdica

http://jus.com.br/revista/texto/24065 Publicado em 03/2013 Marcelo Costa Fadel No h justo motivo para afastar a eficcia do contrato preliminar por descumprimento ao art. 462 do Cgido Civil se no h prejuzo (efetivo ou potencial) a qualquer pessoa, e est resguardado o direito da instituio financeira (titular da propriedade resolvel). O mercado imobilirio consolidou, h tempos, a prtica de adquirir moradia mediante contrato de alienao fiduciria celebrado com uma instituio financeira, ficando esta com a propriedade resolvel e o consumidor apenas com a posse. Ocorre que, durante aquele contrato, cujo pagamento costuma ser parcelado em 10 (dez) anos ou mais, freqente surgir o interesse do consumidor em alterar sua residncia e passar o primeiro imvel para outrem. Com esta finalidade, acaba se concretizando um contrato preliminar de compra/venda celebrado entre o consumidor e terceira pessoa, cuja existncia jurdica e validade so objeto da presente explanao. Depois de longa lacuna legislativa, o Cdigo Civil de 2002 finalmente veio a disciplinar, ainda que em linhas gerais bastante sintticas, o contrato preliminar, tambm chamado de promessa de contatar ou pr-contrato, conforme se verifica em seus artigos 462 a 466 do CC, sendo os artigos 1417 e 1418 do mesmo diploma especficos para bens imveis. O artigo 462 do CC estabelece o seguinte: O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Pelo visto, o contrato preliminar deve apresentar os mesmos elementos essenciais genricos do contrato definitivo, quais sejam, manifestao de vontade, agente e objeto, exceto a forma porque todos os contratos preliminares so vlidos independentemente da forma eleita, considerado o art. 107 do CC. Ademais, o contrato preliminar deve apresentar tambm os mesmos elementos essenciais especficos do contrato definitivo, razo pela qual na compra e venda tanto o contrato preliminar quanto o contrato definitivo devem envolver propriedade e preo, respeitando o indispensvel sinalgma contratual. Nestes termos, uma interpretao literal do art. 462 do CC, acima transcrito, faz concluir que juridicamente inexistente a promessa de compra/venda de imvel celebrada entre o consumidor e terceira pessoa quando a coisa serve de garantia fiduciria, posto que na hiptese a instituio financeira titular exclusiva da propriedade (chamada propriedade resolvel). Essa interpretao literal, contudo, no se sustenta quando confrontada a uma interpretao sistemtica e teleolgica da legislao pertinente. Em primeiro lugar, porque o princpio da funo social da propriedade (art. 5 XXIII da CR) repele a idia de que a propriedade deve permanecer esttica e intocada, razo pela qual a propriedade resolvel da instituio financeira deve ceder espao para ser substituda pela propriedade

domiciliar da terceira pessoa. Afinal, considerando que a propriedade resolvel traz em si o germe da autodestruio e que a instituio financeira tem interesse meramente financeiro, mostra-se irrelevante para esta empresa se a sua propriedade resolvel ser substituda pela propriedade do consumidor ou pela propriedade da terceira pessoa, o que lhe interessa receber o pagamento. Em segundo lugar, porque o princpio da funo social do contrato (art. 421) e o conseqente princpio da preservao do contrato repelem a idia de que um negcio jurdico possa ser taxado de juridicamente inexistente ou nulo pelo simples fato de contrariar a letra de um nico dispositivo legal. Afinal, se inexiste qualquer espcie de prejuzo (efetivo ou potencial) a qualquer pessoa, ficando totalmente resguardado inclusive o direito da instituio financeira (titular da propriedade resolvel), no h justo motivo para ser afastada a eficcia do contrato preliminar. Em terceiro lugar, se o contrato de compra e venda pode ter por objeto uma coisa futura (art. 483 do CC), h que se reconhecer a possibilidade de o contrato preliminar de compra e venda tambm ter por objeto uma coisa futura, qual seja, a propriedade do consumidor promitente vendedor, conforme princpio da simetria imposto pelo art. 462 do CC acima transcrito. Assim, no que tange ao contrato preliminar de compra/venda imobiliria celebrado entre o consumidor e a terceira pessoa quando a coisa serve de garantia fiduciria, o melhor entendimento no sentido de haver amparo legal para sua existncia, validade e eficcia, embora tal contrato esteja intrinsecamente subordinado a eventos futuros, quais sejam, o pagamento instituio financeira e a transferncia da sua propriedade. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS: FIUZA, Cesar. Direito Civil Curso Completo. 10 ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2007. FIUZA, Ricardo (Coord.). Novo Cdigo Civil Comentado. 4 ed. So Paulo: Saraiva, 2005. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. v. III. 12 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007.

Autor
Marcelo Costa Fadel especialista em Direito do Consumidor pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro

Informaes sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT): FADEL, Marcelo Costa. Promessa de compra e venda de imvel sob alienao fiduciria e sua validade jurdica. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3557, 28 mar. 2013 . Disponvel em: <http://jus.com.br/revista/texto/24065>. Acesso em: 28 mar. 2013.