TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2013.0000189441

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 012193178.2011.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes PATRICIA XAVIER NASCIMENTO (JUSTIA GRATUITA) e ADRIANO RAMOS (JUSTIA GRATUITA), so apelados COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A.

ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento, em parte, ao recurso, com observao .v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.

O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores MAIA DA CUNHA (Presidente) e TEIXEIRA LEITE.

So Paulo, 4 de abril de 2013.

ENIO ZULIANI RELATOR Assinatura Eletrnica

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VOTO N: 25961 APELAO N: 0121931-78.2011.8.26.0100 COMARCA: SO PAULO APELANTE: PATRICIA XAVIER NASCIMENTO E OUTRO APELADAS: OAS EMPREENDIMENTOS S/A e COOPERATIVA

HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP JUIZA PROLATOR: DR. VINCENZO BRUNO FORMICA FILHO

COOPERATIVA DOS BANCRIOS Bancoop - Conjunto Altos do Butant - Aquisio de unidade pela autora integralmente paga, nos limites do contrato celebrado. Recusa na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assemblia e aprovaram o trespasse do empreendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a preo de mercado; inclusive para os que j haviam recebido as unidades respectivas, como a autora. Ilegalidade luz do CDC. Provimento para outorga de escritura definitiva. Dano moral inexistente. Dissabor decorrente do risco do negocio. Provimento parcial, com observao (ressalva para eventual ao de enriquecimento sem causa contra a autora, em ao apropriada).

Vistos.

Trata-se de ao declaratria de inexistncia de dbito cumulada com demanda constitutiva de outorga de escritura definitiva e condenatria ao pagamento de danos morais movida por PATRICIA XAVIER NASCIMENTO E OUTRO em face de OAS EMPREENDIMENTOS S/A e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO alegando, em sntese, que aderiu cooperativa para aquisio de um imvel assumindo a posio de cooperada (fls. 37/44). O contrato previa o preo de R$37.000,00 que foi adimplido pela autora. Entretanto, aps ter recebido o imvel por intermdio de termo de uso, as rs atriburam autora dbito de R$27.836,42 referente a novos rateios para a finalizao do empreendimento. Sustenta ter sido coagida a subscrever o termo de restituio de crdito, que nulo (fls. 103/104). Pede a declarao de inexistncia de dbito, a outorga de

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escritura definitiva e a condenao das rs ao pagamento de dano moral. Indeferimento da tutela antecipada s fls. 181.

Adveio contestao da r Cooperativa (fls. 227/258) alegando, que por se tratar de empreendimento construdo a preo de custo pelo sistema de cooperativa, os cooperados respondem pelo sucesso ou insucesso do empreendimento. Neste caso o insucesso deu-se devido inadimplncia dos demais cooperados. Nega a quitao pelos autores, a coao para celebrao do termo de restituio do crdito e os danos morais.

Contestao da r OAS (fls. 337/380) alegando ter celebrado acordo com a cooperativa para finalizao do empreendimento nos autos de ao civil pblica. Tal acordo foi ratificado pela assemblia geral e previa a possibilidade de cooperado demitir do empreendimento recebendo os valores j pagos ou a aquisio da unidade pelo valor de R$145.000,00. Nega a coao para celebrao do termo de restituio do crdito e os danos morais. Rplica s fls. 618/626.

A r. sentena (fls. 628/632) julgou improcedente a ao aduzindo que os autores eram responsveis pelo aporte para concluso do empreendimento posto que se tratava de regime de cooperativa. Embargos declaratrios da r OAS s fls. 636/637; da r-Cooperativa s fls. 638/639 e dos autores s fls. 640/642. Apelao dos autores (fls. 647/668), reafirmando os termos da inicial, pretendendo reforma.

Contrarrazes da r Cooperativa s fls. 673/696 e Contrarrazes da r OAS s fls. 720/764, aduzindo, em apertada que possvel o rateio do valor excedente obtido com a apurao final do custo do empreendimento, o que foi autorizado por assembleia geral. Aduz que a quitao dada se refere ao custo estimado do imvel e, no, ao efetivo custo de sua unidade. Os apelados pedem a manuteno da sentena. Na sequncia

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aduziram a inaplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor, porquanto se trata de sistema cooperativista. No mais ressaltaram que houve aprovao das contas da cooperativa, fazendo referncia ao acordo celebrado com o Ministrio Pblico.

o relatrio.

Primeiramente, cumpre mencionar, que no h que se falar em ilegitimidade passiva da r Bancoop, visto que o acordo celebrado entre as corrs em nada modifica a responsabilidade da cooperativa perante os autores.

Salienta-se que a apelante no assinou o Termo de Adeso de Participao em Empreendimento Imobilirio da Apelada OAS (fls. 91/102) por discordar totalmente.

O apelo deve ser provido julgando-se procedente em parte a ao, tendo o contrato como integralmente quitado vista do firmado entre as partes, conforme Termo de Adeso e Compromisso de Participao (fls. 37/44 e 278/286), seno vejamos: as partes estipularam como valor estimado do imvel a quantia de 37.000,00 (em 01.08.2000). Em 01.09.2006 a autora quitou o apartamento, momento em que o valor atualizado era de R$75.060,32 (fls. 64). Conforme documento de fls. 61 a autora sacou 9.809,46 da conta vinculada ao FGTS a fim de quitar o apartamento. Todavia, a Bancoop nunca liberou o termo de quitao. Ocorre que em abril de 2009, em Assemblia, ficara ratificado que a corr OAS assumiria o compromisso de concluir as obras, contudo tais valores seriam cobrados dos cooperados (fls. 90).

Determina r a outorga de quitao nos termos preconizados no pedido inicial, sendo que eventual diferena de preo em relao OAS deve ser por ela suportada nos termos aventados a fl. 11, item 11 (fls. 438), j que a autora no se acha sujeita a preo de mercado nenhum;

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contratou por preo certo e o solveu, isso o que verdadeiramente interessa. Nada tendo a ver com as trapalhadas do Bancoop, como sistematicamente tem sido decidido por esta Corte. luz, inclusive, da legislao consumerista.

Aderindo cooperativa r, a autora foi contemplada em 2002 com a unidade onde habita (fls. 50 frente e verso), no Conjunto Residencial Altos do Butant. Composto de quatro torres, das quais apenas duas vieram a ser concludas.

As restantes torres no foram finalizadas, sendo que diante de dificuldades experimentadas pela Bancoop, formalizou-se parceria com a Construtora OAS, que no seu lugar assumiu o empreendimento. Mas de forma sui generis - porque o rombo foi distribudo entre todos os que aderiram -, criouse uma igualdade entre os compradores que no coincide com os termos isolados dos contratos.

Na prtica e como que ignorando o contedo contratual especfico e ao fundamento de que a incorporao havia sido feita a preo de custo, e havia saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos, a OAS se props devolver tudo quanto os adquirentes desembolsaram, em modicssimas 36 vezes. Inclusive em relao aos j contemplados, foram eles concitados a pagar novamente o preo pelas obras futuras.

A partir da foram idealizadas duas proposies. Alm da devoluo pura e simples do dinheiro a perder de vista, facultou a manuteno na empreita daqueles que assim o preferissem; mas por novos preos, de mercado, que livremente estabeleceu. Dele abatido o valor j pago, na prtica mais do que dobrando o valor do negcio. Confira-se a proposta formulada, a fl. 427/439, afinal homologada em Juzo (fls. 440).

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Afirma-se a nulidade da assemblia em exame, por irregularidades formais, isso evidentemente no tem como ser discutido aqui. Mas certo que, irregular ou no, no podia vincular todos os cooperados, a estes era dado manter o contrato primitivo ou no.

Aqui, argumenta a apelante j haver pago o preo, e tem razo. At porque a cooperativa r, de tal, s tinha o nome, como sistematicamente decidido por esta Corte.

Na realidade era um tpico contrato de compra e venda em que as apeladas determinaram preo, forma de pagamento, data de entrega da obra (inclusive com carncia de 6 meses que at hoje no foi cumprida) e estabelecendo, por fim, que o objetivo era a aquisio de unidade habitacional por meio do sistema de autofinanciamento a preo de custo (clusula 1).

A clusula 4.1, por sua vez, aduz que: o preo total estimado das unidades habitacionais de 03 dormitrios, tendo como base 01.08.00, consta no item 4.1 do quadro resumo (37.000,00), o qual ser pago pelo cooperado em parcelas nos valores estimados adiantes expressos, e em nmero varivel em funo da data de entrega da unidade habitacional e do andar e tipo de apartamento atribudo (...)

A clusula 5 (fls. 39) que trata do ndice de reajuste se mostra contraditria, pois deixa implcito que alguma diferena poder ser cobrada ao final do contrato, sem determinar o quanto, e na clusula 5.3 determina que o cooperado poder optar pelo reajuste mensal das parcelas, que foi, inclusive, a opo da autora.

Da relatoria do Desembargador Luiz Ambra, a Apelao Cvel 0158530-89.2006.8.26.0100 (voto 16975), onde feita remisso a ilustrativo acrdo da 4 Cmara desta Corte (Apelao 0158529-

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07.2006.8.26.0100), julgado em 24.3.11, relator o desembargador Francisco Loureiro. Anotando, inclusive, ao caso se aplicar o Cdigo do Consumidor, pena de os cooperados aderentes quedarem, simplesmente, desamparados. E permanecerem com dbito ad aeternum, exigvel a qualquer novo revs financeiro da entidade cooperativa. Quer dizer, no que aqui interessa (Apelao n 0158529-07.2006.8.26.0100, cit.):

Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos

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custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. (...) Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. (...) O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de

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cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assembleia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. (...) Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a

cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

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E foi nessa mesma linha que a Bancoop procedeu. Segundo afirmado em sua contestao s fls. 251/252, ela tinha dinheiro em caixa e realizou emprstimo para outra Seccional para outros

empreendimentos. Se a Seccional Altos do Butant era credora (tinha dinheiro em caixa) no haveria necessidade de qualquer cobrana extra dos cooperados (aportes). No se mostra razovel que a Seccional Altos do Butant tinha dinheiro em caixa e no utilizou para seu prprio fim. Confirma, ainda, no item 119 de sua defesa (fls. 252) que tal recurso s retornou a sua Seccional, na forma de compensao de obrigaes financeiras, quando da celebrao do Termo de Acordo com a OAS.

Nessa esteira, no procedeu com o devido acerto o magistrado quando aduziu em sua r. sentena que: eventual desvio de dinheiro da cooperativa para outras finalidades, a par de sujeitar os responsveis s sanes cveis e criminais, no afasta a necessidade de os autores aportarem recursos para a concluso do empreendimento. Tal entendimento no se coaduna com os princpios da boa-f contratual, da funo social do contrato nem da transparncia das relaes contratuais. Ainda nessa linha, se assim fosse, as apeladas que desviassem dinheiro poderiam cobrar ad aeternum aportes dos cooperados.

A jurisprudncia remansosa, nesse sentido, seno vejamos: 1 Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antonio de Godoy, a Apelao 0116243-49.2008.8.26.0001, julgada em 10.5.2001. Com remisso a inmeros outros precedentes, a saber: Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3 Cmara, rel. des. Doneg Morandini, j. 15.3.2011), 994.09.291658-3 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4 Cmara, rel. des. Maia da Cunha, j. 24.2.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6 Cmara, rel. des. Roberto Solimene, j. 17.3.2011). Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 0102282- 83.2009.8.26.0008 (5 Cmara, rel. des. James Siano, j.

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20.4.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/100 (4Cmara, rel. des. nio Zuliani, j. 1.10.2009), 488.413-4/0-00 (5 Cmara, rel. des. Mathias Coltro, j. 4.11.2009), 604.764.4/4-00 (9 Cmara, rel. des. Joo Carlos Garcia, j. 10.2.2009) e 582.881.4/0-00 (8 Cmara, rel. des. Joaquim Garcia, j. 5.11.2008).

Da

Cmara,

mais,

Apelao

0198388-

30.2006.8.26.0100 (j. 6.4.2001, rel. des. Salles Rossi). Da 2, a Apelao 9247421-68.2008.8.26.0000 (rel. des. Boris Kuffmann, j. 19.4.2011), ainda a Apelao 0343193-80.2009.8.26.0000 (rel. des. Neves Amorim, j. 29.3.2011). Da 1, outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelao n 907053724.2007.8.26.0000, j. 29.3.2011). Da 4 a Apelao 0122050-

53.2008.8.26.0000 (j. 7.4.2011, rel. des. Teixeira Leite). Da 3 a Apelao 527.602.4, rel. des. Beretta da Silveira.

Alm do mais, conforme documentos de fls. 62/63, (Ref.: Reforo de Caixa Seccional Altos do Butant) a Bancoop simplesmente enviou uma carta com uma tabela anexa cobrando a quantia de R$27.836,42, a ttulo de aporte, justificando que continuaria a obra, entretanto, sem demonstrar que o valor exigido ali era legtimo e/ou devido.

Outrossim ante a nulidade da cobrana, a r deve responder pela obrigao da outorga da escritura definitiva do imvel. Precisa, nesse caso, a indicao da jurisprudncia, contida na Apelao Cvel n. 0024863-64.2010.8.26.0068, 4 Cmara de Direito Privado, relatada por este Des. nio Santarelli Zuliani, com julgamento em 24/11/2011:

Em que pese respaldo em anterior precedente da Cmara, de se considerar ter a autora quitado o preo do negcio com a Cooperativa, o que lhe garante o direito de obter o domnio, consagrao do direito real (arts. 1225, I e 1227, do CC). O que consta da clusula 17 (fls. 30) no sentido de

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que somente aps encerrado o empreendimento poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, transformou-se em clusula potestativa pura (art. 122, do CC) devido a permanecer no arbtrio exclusivo da r a oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Provou-se que o ltimo bloco de apartamentos teve seu termo ad quem vencido em agosto de 2000 (fls. 28) de modo que no cabe aguardar qualquer outra providncia para que o direito da autora tenha a sua concretude obtida. O recorrente admite em suas razes recursais que o impedimento est ligado a falta da averbao da obra no registro de imveis (fls. 238) o que importa reconhecimento e confisso sobre a sua falha na execuo do contrato e que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Alis, falta a boa-f objetiva (art. 422, do CC) sem mencionar que a recusa na concluso do contrato opera contra a funo social, impedindo que o comprador que quita o preo obtenha o direito real que lhe dar segurana quanto a defesa da propriedade.

O trecho da deciso supramencionada serve para embasar o caso dos autos conforme se verifica nas fls. 44 clusula 17 do contrato.

Acerca do tal acordo, exatamente no empreendimento Altos do Butant, ainda precedentes outros, todos nessa linha. Do desembargador Moreira Viegas, da 5 Cmara, julgada em 20.6.12 a Apelao Cvel 0231831-92.2008.8.26.0100. Examinando o suposto fato novo (o acordo realizado, com a cincia dos cooperados, com a OAS, com homologao nos autos da ao civil pblica n 583.00.2007.101788- 9), deixando bem claro que no obsta o reconhecimento da abusividade contratual e o direito devoluo das quantias pagas, de uma s vez (ali ainda no houvera contemplao).

Relativos

ao

Altos

do

Butant,

ainda

outros

dois

precedentes, nessa mesma linha: Apelaes Cveis 640.973.4/1-00 (9 Cmara, j. 4.8.09, rel. des. Joo Carlos Garcia) e 640.079-4/1-00 (5 Cmara, j.

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16.12.09, rel. des. Christine Santini).

Aqui no havia ser diferente. Da porque, para os fins de incio preconizados, d-se provimento ao apelo para julgar a ao procedente no que toca a outorga de escritura definitiva. Haver de ser lanada uma observao e isso se faz devido a sensata ponderao do ilustre Desembargador TEIXEIRA LEITE, no sentido de ressalvar a possibilidade de as requeridas manejarem ao contra a autora para obterem indenizao por eventual enriquecimento sem causa (art. 884, do CC), consistente no fato de ter sido favorecida por obras complementares no previstas e que foram realizadas para finalizar o empreendimento, notadamente infraestrutura dos servios comuns, incluindo, a, provvel valorizao da unidade. Essa ressalva oportuna para que no fique dvida de que poder ter ocorrido, com esse confuso sistema de construo de quatro torres, um sacrifcio exagerado daqueles que concluram as obras e daqueles que receberam os apartamentos das duas unidades construdas.

Quanto ao fato de a autora ter participado da assemblia de 05.08.2006 (fls. 456), diante da assinatura que consta da lista, no altera regra contratual. A autora cooperada e celebrou contrato especifico de cooperao e qualquer modificao do negcio deve ser instrumentalizada em contrato individual e no em assembleia coletiva.

No se comprovou, na hiptese, o dano moral, em razo disso, deve o Judicirio coibir a banalizao do dano moral, desencorajando os pedidos incabveis de reparao, para que no se desvirtue o instituto, reconhecendo direito a indenizaes por dano moral apenas em casos de indiscutvel abalo do patrimnio imaterial da pessoa humana. Neste caso houve mero dissabor decorrente do risco do negcio.

Isto posto d-se provimento admitindo a quitao e

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determinando a expedio de carta de sentena para transferncia de domnio (art. 466 B do CPC), rejeitado o pedido de dano moral.

As rs pagam as custas e honorrios fixados em R$10 mil (dez mil reais), na forma do 4 do artigo 20 do CPC, desconsiderada a rejeio do pedido de dano moral como fator de sucumbncia reciproca.

D-se provimento parcial ao recurso, com observao.

NIO SANTARELLI ZULIANI Relator

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