GOVERNADOR DO ESTADO DE SO PAULO

GERALDO ALCKMIN

SECRETRIA DE ESTADO DA JUSTIA E DA DEFESA DA CIDADANIA ELOISA DE SOUSA ARRUDA

FUNDAO DE PROTEO E DEFESA DO CONSUMIDOR PROCON/SP DIRETOR EXECUTIVO PAULO ARTHUR LENCIONI GES CHEFE DE GABINETE CARLOS AUGUSTO MACHADO COSCARELLI DIRETORA ADJUNTA DE ESTUDOS E PESQUISAS VALRIA RODRIGUES GARCIA ASSESSORA DE COMUNICAO SOCIAL BERNADETE DE AQUINO

PRODUO EQUIPE DE ESTUDOS E PUBLICAES DA DIRETORIA DE ESTUDOS E PESQUISAS PROJETO GRFICO E DIAGRAMAO CARLOS ALBERTO DAMIANO COLABORAO RICARDO LIMA CAMILO NEIDE AYOUB DIRETORIAS TCNICAS DO PROCON COLABORAO ESPECIAL Prof. MARCELO DE ANDRADE TAPAI

So Paulo 2012

ndice
ESCOLHA DO IMVEL ANLISE DA OFERTA PESQUISAS IMPORTANTES CONTRATOS PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO CONTRATO FORMALIDADES LEGAIS 4 5 6 7 9 9

IMVEL USADO CUIDADOS IMPORTANTES PARA A COMPRA

Comprar um imvel exige cuidados especiais para que

o comprador no seja surpreendido e tenha o seu sonho transformado em pesadelo

ESCOLHA DO IMVEL
Visitar o imvel por dentro, com calma e, preferencialmente, acompanhado por um profissional habilitado pode parecer bvio, mas fundamental para observar o estado de conservao da construo, instalaes eltricas e hidrulicas, estado das portas, se no h rachaduras ou trincas em paredes e pisos etc. Verifique se h vagas na garagem e se demarcada ou no, em caso de condomnios. Procure informar-se sobre o rateio das contas gua, luz, TV por assinatura etc. Analise se a sua renda familiar compatvel com os gastos fixos da moradia. V regio do imvel pretendido em dias e horrios diferentes: um lugar tranquilo de dia pode ser muito agitado de noite; um lugar calmo no fim de semana pode ser intransitvel em dias teis. Converse com moradores, comerciantes e porteiros locais. Procure saber tambm se a regio sofre com enchentes. Observe se o bairro possui a infraestrutura que voc necessita: escolas, posto de sade, supermercados, farmcia, banco, padaria etc.
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Avalie as condies do transporte pblico e das vias de acesso para o trabalho, escolas, hospitais, supermercados, farmcias, etc. s vezes, a diferena no preo entre as regies pode no compensar o gasto com locomoo. Casas trreas ou sobrados merecem ateno especial quanto segurana. A existncia de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais prximos deve ser bem avaliada, assim como a iluminao da rua. Caso pretenda usar o imvel para finalidades comerciais, importantssimo verificar a lei de zoneamento e a possibilidade da utilizao para o objetivo pretendido. Alm disso, procure saber se existem projetos de desapropriao para a passagem de linha de metr ou trem, a construo de estaes ou a abertura de avenidas.

ANLISE DA OFERTA
O mais importante, antes de iniciar qualquer negociao, uma leitura atenta da matrcula atualizada do imvel. Esse documento est disponvel a qualquer pessoa, bastando solicitar uma certido no Cartrio de Registro de Imveis responsvel pela regio, mediante o pagamento de uma taxa. A matrcula o histrico do imvel, como se fosse seu documento de identidade (RG). Todas as informaes ou restries, como medidas do terreno, rea construda, acrscimo de construo, proprietrios anteriores e, principalmente, hipotecas ou dvidas pendentes, ficam ali anotadas. fundamental que essa certido seja recente, expedida h menos de 30 dias. Em uma certido antiga podem faltar informaes sobre, por exemplo, uma ao recente na Justia que afete o imvel, ou at sobre a venda do imvel para outra pessoa.

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PESQUISAS IMPORTANTES
Antes de assinar qualquer contrato, importante verificar primeiro alguns documentos que, se no estiverem em perfeita ordem, podem inviabilizar o negcio. Consulte a descrio do imvel constante na matrcula, especialmente com relao rea construda. Todas as modificaes realizadas no imvel, especialmente com o acrscimo de rea construda, como a construo de mais um cmodo (o puxadinho), a cobertura de rea ou o fechamento de espao devem constar na matrcula. Essa verificao deve ser feita por um engenheiro ou arquiteto, mediante a apresentao da ART/RRT. (ART Anotao de Responsabilidade Tcnica para os engenheiros e RRT Registro de Responsabilidade Tcnica para os arquitetos). preciso primeiro regularizar a obra realizada perante a Prefeitura para depois proceder regularizao no registro de imveis. O procedimento burocrtico e pode demorar muito tempo. Tambm, se no houver a regularizao, o financiamento bancrio poder ser negado. Observe que a rea construda deve ser a mesma em todos os documentos apresentados (IPTU, registro no cartrio de registro de imveis, nas plantas apresentadas). . Caso pretenda financiar parte do valor, fundamental verificar, antes da compra, as condies de financiamento em vrios bancos, comparando as taxas e encargos, verificando qual a renda familiar que precisa ser comprovada, se existem parcelas intermedirias, qual o percentual de comprometimento da renda e como realizada a correo do saldo devedor. Quando houver a intermediao de um corretor ou imobiliria, consulte o Cadastro de Reclamaes Fundamentadas da Fundao PROCON-SP www.procon.sp.gov.br, para verificar se existem reclamaes contra a empresa. Consulte tambm o CRECI para verificar a regularidade da inscrio dos corretores, e realize uma pesquisa no site do Tribunal de Justia do seu Estado para verificar se h algum processo contra o profissional ou a empresa e qual o problema de que ele trata.

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CONTRATOS
Como em qualquer contratao, fundamental a leitura cuidadosa de TODAS as clusulas do contrato, com perfeito entendimento daquilo que estiver escrito. O Cdigo de Defesa do Consumidor determina que todo contrato deve ser redigido de forma clara, legvel e que as clusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque, mas, se necessrio, consulte um profissional especializado que no tenha nenhum vnculo com o vendedor ou que no tenha sido indicado por ele ou pelo intermedirio. Normalmente, as negociaes se iniciam com a assinatura de contratos de promessa de compra e venda a partir desse ponto que se realiza a anlise dos documentos do imvel, do atual proprietrio e do comprador. Os documentos que precisam ser apresentados so os seguintes: Certido Vintenria com negativa de nus atualizada, expedida pelo Cartrio de Registro de Imveis da respectiva regio. Esse documento informa a situao do imvel nos ltimos 20 anos; Certido de Nascimento atualizada do atual proprietrio; Certides Negativas dos Cartrios de Protesto da cidade em que reside o proprietrio; Certido Negativa do Distribuidor Cvel Federal, Estadual e Municipal e do Distribuidor Criminal Federal e Estadual do proprietrio; Certido Negativa de Execues Federais, Estaduais e Municipais do proprietrio; Certido Negativa da Justia do Trabalho relativa a reclamaes nas quais o proprietrio figure como Reclamado; Certido Negativa de IPTU do imvel; Declarao de inexistncia de dbito condominial da unidade, assinada pelo sndico; Certido Negativa da Junta Comercial em nome do proprietrio; Certido de Interdio ou Tutela que indica se o imvel tem pendncias e se o proprietrio est na sua capacidade civil.
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As certides devem ser obtidas em nome de todos os proprietrios constantes na matrcula. Quando o vendedor for casado ou viver em unio estvel, devem ser apresentadas as mesmas certides em nome do cnjuge. No caso de imvel em nome de pessoa jurdica, alm das certides em nome da empresa, devem ser exigidos os mesmos documentos em nome de cada scio. Quando parte do valor for financiado, a anlise da documentao do comprador ser realizada pelo banco. A promessa de compra e venda estabelecer o prazo no qual o comprador ter de apresentar a liberao de crdito ao vendedor. Tambm na promessa de compra e venda que se estabelece o valor do sinal a ser pago pelo comprador, que normalmente depositado em favor do vendedor. Esse valor no poder ser utilizado at que a documentao do imvel, sem nenhuma restrio, seja apresentada. Caso essa documentao no seja apresentada dentro do prazo previsto, o sinal poder ser devolvido ao comprador. Quando o comprador no consegue o financiamento ou no pode realizar o negcio por sua prpria culpa, os contratos geralmente preveem que o valor do sinal depositado ser destinado ao vendedor como pagamento de multa pelo negcio desfeito. Quando houver intermediao por um profissional habilitado e remunerado, devero constar no contrato sua qualificao completa e a da imobiliria, que sero diretamente responsveis por eventuais prejuzos decorrentes da prestao de seus servios. Fundamental tambm ficar previsto quem pagar a corretagem: normalmente, esse pagamento feito pelo vendedor ou o valor descontado do preo total do imvel.
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PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO CONTRATO

O contrato precisa conter a qualificao das partes envolvidas, com nome completo, profisso, estado civil, nacionalidade, CPF, RG e endereo de cada vendedor, comprador e corretor. Tudo aquilo que foi tratado nas conversas preliminares precisa necessariamente constar no contrato escrito para poder ser exigido futuramente. Guarde todos os anncios ou folhetos de imobilirias que oferecem condies especiais, brindes, servios extras, etc., pois servem de prova da oferta realizada e obrigam a empresa a cumpri-la. Todos os campos em branco do contrato devem ser riscados e todas as folhas devem ser rubricadas. A indicao de testemunhas que presenciaram a transao tambm desejvel. muito importante que o contrato traga detalhadamente a descrio do imvel, especialmente em relao a itens que no fazem parte da construo, como, por exemplo, armrios embutidos, lustres, duchas e chuveiros, estabelecendo se referidos itens que foram exibidos ao comprador no momento da visita sero entregues juntamente com o imvel. Verifique, por fim, as condies previstas para uma eventual resciso.

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FORMALIDADES LEGAIS
altamente recomendvel que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda seja levado ao Cartrio de Registro de Imveis para averbao. Essa providncia, que poucos compradores adotam em razo da taxa cobrada pelos Cartrios, garante a realizao do negcio, caso o vendedor queira desistir depois. Alm disso, evita os golpes de venda do mesmo imvel para diversos interessados e garante a realizao do negcio para aquele que registrou o compromisso. No momento do pagamento do preo do imvel e da liberao de eventual financiamento em nome do comprador, tambm necessria a lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Essa escritura, realizada pelo Tabelio de Notas, precisa conter todas as informaes da venda, com os exatos valores do negcio realizado. Em seguida, a escritura definitiva precisa ser registrada na matrcula do imvel, pois, legalmente, s depois de realizado o registro que se transfere sua propriedade. Um ditado popular diz: Quem no registra no dono. Ateno: No confundir escritura, que pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, inclusive em relao ao mesmo imvel para compradores diferentes, com certido de matrcula, pois a matrcula nica e s pode constar em um Cartrio de Registro de Imveis, o da regio de localizao.

IMPORTANTE: a compra e venda de imvel entre particulares regulada pelo Cdigo Civil, no se caracterizando relao de consumo, nos termos do Cdigo de Defesa do Consumidor. .

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FUNDAO DE PROTEO E DEFESA DO CONSUMIDOR PROCON-SP

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