1

Luis Augusto C. Moura Andrade

Engenheiro Agrnomo Perito Judicial
lacmandrade@hotmail.com


Tpicos
Introduo
Legislao
Normas
Mtodos de Avaliaes
o Terras
o Culturas
o Obras
o Mquinas
Laudo

Importncia do curso


Interesse por imveis rurais;

Levantamento de recursos financeiros;

Partilhas para inventrios, adjudicaes ou alienaes;

Construo de rodovias, ferrovias, oleodutos, aquedutos,
linhas de transmisses, barragens, etc;

Percias Judiciais.
2
Introduo
Legislao
Normas
Mtodos de Avaliaes
o Terras
o Culturas
o Obras
o Mquinas
Laudo

Tpicos
3
Introduo


No mbito da avaliao de bens imveis, faz-se necessrio
entender tambm, que alm do terreno (ou terra nua), existem
as benfeitorias, que consistem em qualquer melhoramento
concedido pelo homem, que no pode ser retirado ou removido,
sem sofrer algum tipo de dano ou fratura. Alm disto, tambm
podem ser objeto de avaliao num imvel rural: as mquinas e
equipamentos, os veculos, os semoventes, as florestas nativas e
os produtos diversos.
Introduo



A avaliao de imveis consiste na determinao tcnica do
valor de um bem ou de seus rendimentos, gravames, frutos,
direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data e
um lugar determinado. (Glossrio de Terminologia do IBAPE-SP).
Introduo

CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o
processo avaliatrio nos seguintes termos:


De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao
rigor, pode-se dizer que: Avaliar medir o valor. O valor
uma grandeza e, como tal, suscetvel de ser medida. Por
sua vez, Medir comparar. Da infere-se que avaliao
a determinao do valor de uma coisa obtida por
comparao com outras semelhantes.
4
Introduo

No entanto, importante entender que o valor ou o resultado
final de uma avaliao, que na maioria das vezes envolve
pesquisas vindas das mais simples as mais complexas, sobre
diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a
oferta e a procura so os fatores principais e que justificam os
resultados.

Leis econmicas so relativas, diferente das
matemticas, que so absolutas. Para que se verifiquem,
necessrio, antes de qualquer coisa, um mercado livre,
isto , sem constrangimentos de qualquer espcie e
aberto a todos. (FIKER)
Introduo

A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos
desta norma, aplicam-se as seguintes definies, dentre elas a
definio de avaliao de bens, que :

3.5 - Avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por
engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um
bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao
econmica, para uma determinada finalidade, situao e
data.
Introduo
Legislao
Normas
Mtodos de Avaliaes
o Terras
o Culturas
o Obras
o Mquinas
Laudo

Tpicos
5
Legislao


Decreto N 23.196 de 12/10/1933


Decreto N 23.569 de 11/12/1933
- CONFEA / CREA -
Decreto n 23.196 - 12/10/1933

Art. 6 - So atribuies dos agrnomos ou engenheiros
agrnomos a organizao, direo e execuo dos servios
tcnicos oficiais, federais, estaduais e municipais,
concernentes s matrias e atividades seguintes:

s) avaliaes e percias relativas s alneas anteriores;
u) peritagem e identificao, para desembarao em
reparties fiscais ou para fins judiciais, de instrumentos,
utenslios e mquinas agrcolas, sementes, plantas ou
partes vivas de plantas, adubos, inseticidas, fungicidas,
maquinismos e acessrios e, bem, assim, outros artigos
utilizados na agricultura ou na instalao de indstrias
rurais e derivadas;
Legislao





Resoluo 1010 - CONFEA
6
Legislao
Artigo 79. So bens imveis o solo e tudo quanto se lhe
incorporar natural ou artificialmente.

Artigo 96. As benfeitorias podem ser volupturias, teis ou
necessrias.

Artigo 97. No se consideram benfeitorias os melhoramentos ou
acrscimos sobrevindos ao bem sem a interveno do
proprietrio, possuidor ou detentor.


Legislao
O INCRA, na sua antiga Instruo Normativa 08/93, em seu
Anexo II, item 4.1, apresentava o seguinte conceito de terra nua:


"Considera-se terra nua a terra com suas acesses
naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do
Cdigo Civil.


Legislao
Lei 8629:

Art. 12. Considera-se justa a indenizao que reflita o preo
atual de mercado do imvel em sua totalidade, a includas as
terras e acesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias
indenizveis, observados os seguintes aspectos:
I - localizao do imvel;
II - aptido agrcola;
III - dimenso do imvel;
IV - rea ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao
das benfeitorias.

2o Integram o preo da terra as florestas naturais,
matas nativas e qualquer outro tipo de vegetao
natural, no podendo o preo apurado superar, em
qualquer hiptese, o preo de mercado do imvel.

7
Legislao

ESTATUTO DA TERRA
Lei n 4.504, de 30/11/64

Art. 1

Art. 4 - I

Art. 4 - II, III, IV

Art. 4 V

Art. 50 -

Legislao

Art. 1 Esta Lei regula os direitos e obrigaes concernentes aos
bens imveis rurais, para os fins de execuo da Reforma
Agrria e promoo da Poltica Agrcola.
1 Considera-se Reforma Agrria o conjunto de medidas
que visem a promover melhor distribuio da terra,
mediante modificaes no regime de sua posse e uso, a fim
de atender aos princpios de justia social e ao aumento de
produtividade.

Estatuto da Terra
8
2 Entende-se por Poltica Agrcola o conjunto de
providncias de amparo propriedade da terra, que se
destinem a orientar, no interesse da economia rural, as
atividades agropecurias, seja no sentido de garantir-lhes
o pleno emprego, seja no de harmoniz-las com o
processo de industrializao do pas.
Art. 4: Para efeitos desta lei, definem-se:
I - "Imvel Rural", o prdio rstico, de rea contnua
qualquer que seja a sua localizao que se destina
explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-
industrial, quer atravs de planos pblicos de
valorizao, quer atravs de iniciativa privada;

Estatuto da Terra


II Propriedade Familiar (Mdulo Rural)

Imvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo
agricultor e sua famlia, lhes absorva toda fora de trabalho,
garantindo-lhes a subsistncia e o progresso social e
econmico, com rea mxima fixada para cada regio e tipo
de explorao e eventualmente trabalhando com a ajuda de
terceiros.
Estatuto da Terra
IIV - MINIFNDIO

Imvel rural de rea e possibilidade inferiores as da
propriedade familiar.
Estatuto da Terra
9
V - LATIFNDIO
a) exceda dimenso mxima fixada na forma do artigo 46,
1, alnea b, desta Lei, tendo-se em vista as condies
ecolgicas, sistemas agrcolas regionais e o fim a que se
destine;
b) no excedendo o limite referido na alnea anterior, e
tendo rea igual ou superior dimenso do mdulo de
propriedade rural, seja mantido inexplorado em relao s
possibilidades fsicas, econmicas e sociais do meio, com fins
especulativos, ou seja deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a incluso no conceito de
empresa rural;

Estatuto da Terra
Art. 50. Para clculo do imposto, aplicar-se- sobre o valor da terra nua, constante da declarao
para cadastro, e no impugnado pelo rgo competente, ou resultante de avaliao, a
alquota correspondente ao nmero de mdulos fiscais do imvel, de acordo com a tabela
adiante: (Redao dada pela Lei n 6.746, de 1979)

NMERODE MDULOS FISCAIS - Alquotas
At 2 ....................................................................................................................0,2%
Acima de 2 at 3 .................................................................................................0,3%
Acima de 3 at 4 .................................................................................................0,4%
Acima de 4 at 5 .................................................................................................0,5%
Acima de 5 at 6 .................................................................................................0,6%
Acima de 6 at 7 .................................................................................................0,7%
Acima de 7 at 8 .................................................................................................0,8%
Acima de 8 at 9 .................................................................................................0,9%
Acima de 9 at 10 ...............................................................................................1,0%
Acima de 10 at 15 .............................................................................................1,2%
Acima de 15 at 20 .............................................................................................1,4%
Acima de 20 at 25 .............................................................................................1,6%
Acima de 25 at 30 .............................................................................................1,8%
Acima de 30 at 35 .............................................................................................2,0%
Acima de 35 at 40 .............................................................................................2,2%
Acima de 40 at 50 .............................................................................................2,4%
Acima de 50 at 60 .............................................................................................2,6%
Acima de 60 at 70 .............................................................................................2,8%
Acima de 70 at 80 .............................................................................................3,0%
Acima de 80 at 90 .............................................................................................3,2%
Acima de 90 at 100 ...........................................................................................3,4%
Acima de 100 ......................................................................................................3,5%

Estatuto da Terra
Estatuto da Terra
rea Total do Imvel
(hectares)
Grau de Utilizao do Imvel (%)

At 30%
De 30% a
50%
De 50% a
65%
De 65% a
80%
Acima de
80%
At 50 1,00 0,70 0,40 0,20 0,03
De 50 a 200 2,00 1,40 0,80 0,40 0,07
De 200 a 500 3,30 2,30 1,30 0,60 0,10
De 500 a 1000 4,7- 3,30 1,90 0,85 0,15
De 1000 a 5000 8,60 6,00 3,40 1,60 0,30
Acima de 5000 20,00 12,00 6,40 3,00 0,45
10



Mdulo Rural

Mdulo Fiscal

Frao Mnima de Parcelamento
Discusso
Questo bsica

O que precisamos conhecer para
iniciarmos a diviso de uma
propriedade rural ?


Toda diviso de terras envolve a partilha de um bem
heterogneo.

Base Legal: Cdigo Civil e o Cdigo de Processo Civil:
premissa bsica que cada condmino tenha direito a
gua e acesso.

Atualmente de fundamental importncia observar as
questes ambientais na partilha do imvel rural.

Questo bsica
11
Composio de um Imvel Rural
Imvel Rural
Terra Nua Culturas
Construes
Mquinas e
Implementos
Semoventes Produtos diversos
Recursos Naturais Outros
Cdigo de Processo Civil

Art. 976. Durante os trabalhos de campo procedero os
arbitradores ao exame, classificao e avaliao das
terras, culturas, edifcios e outras benfeitorias,
entregando o laudo ao agrimensor.
Art. 977. O agrimensor avaliar o imvel no seu todo, se
os arbitradores reconhecerem que a homogeneidade das
terras no determina variedade de preos; ou o
classificar em reas, se houver diversidade de valores.

Art. 978. Em seguida os arbitradores e o agrimensor
proporo, em laudo fundamentado, a forma da diviso,
devendo consultar, quanto possvel, a comodidade das
partes, respeitar, para adjudicao a cada condmino, a
preferncia dos terrenos contguos s suas residncias e
benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhes em
glebas separadas.
Cdigo de Processo Civil
12
1
o
O auto conter:
I - a confinao e a extenso superficial do imvel;
II - a classificao das terras com o clculo das reas
de cada consorte e a respectiva avaliao, ou a
avaliao do imvel na sua integridade, quando a
homogeneidade das terras no determinar
diversidade de valores;
III - o valor e a quantidade geomtrica que couber a
cada condmino, declarando-se as redues e
compensaes resultantes da diversidade de valores
das glebas componentes de cada quinho.
Cdigo de Processo Civil

I - as benfeitorias comuns, que no comportarem diviso
cmoda, sero adjudicadas a um dos condminos
mediante compensao;

II - instituir-se-o as servides, que forem indispensveis,
em favor de uns quinhes sobre os outros, incluindo o
respectivo valor no oramento para que, no se tratando
de servides naturais, seja compensado o condmino
aquinhoado com o prdio serviente;
Cdigo de Processo Civil


III - as benfeitorias particulares dos condminos, que
excederem a rea a que tm direito, sero adjudicadas ao
quinhoeiro vizinho mediante reposio;

IV - se outra coisa no acordarem as partes, as
compensaes e reposies sero feitas em dinheiro.

Cdigo de Processo Civil
13
Legislao Ambiental

CDIGO FLORESTAL

Art. 1 - As florestas existentes no territrio nacional e as
demais formas de vegetao, reconhecidas de utilidade s
terras que revestem, so bens de interesse comum a todos
os habitantes do Pas, exercendo-se os direitos de
propriedade, com as limitaes que a legislao em geral e
especialmente esta Lei estabelecem.


Art. 2 - Consideram-se de preservao permanente,
pelo s efeito desta Lei, as florestas e demais formas de
vegetao natural situadas:
a) Ao longo dos rios ou de qualquer curso dgua
desde o seu nvel mais alto em faixa marginal cuja
largura mnima seja:
Legislao Ambiental


I. de 30 m para os cursos dgua de menos de 10 m de largura;

II. de 50 m para os cursos dgua que tenham de 10 a 50 m de
largura;

III. de 100 m para os cursos dgua que tenham de 50 a 200 m de
largura;

IV. de 200 m para os cursos dgua que tenham de 200 a 600 m
de largura;

V. de 500 m para os cursos dgua que tenham largura superior a
600 m.

Legislao Ambiental
14

a) ao redor das lagoas, lagos ou reservatrios dgua naturais ou
artificiais;
b) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados
olhos dgua, qualquer que seja a sua situao topogrfica,
num raio mnimo de 50 m de largura;
c) no topo dos morros, montes, montanhas e serras;
d) nas encostas ou partes destas, com declividade superior a 45,
equivalente a 100% na linha de maior declive;
Legislao Ambiental

e) nas restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de
mangues;
f) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da linha de
ruptura de relevo, em faixa nunca inferior a 100 m em
projees horizontais;
g) em altitude superior a 1.800 m, qualquer que seja a
vegetao.
Legislao Ambiental


Pargrafo nico. No caso de reas urbanas, assim
entendidas as compreendidas nos permetros urbanos
definidos por lei municipal e nas regies metropolitanas
e aglomeraes urbanas, em todo o territrio abrangido,
observar-se- o disposto nos respectivos planos diretores
e leis de uso do solo, respeitados os princpios e limites a
que se refere este artigo.

Legislao Ambiental
15

RESERVA LEGAL

I. oitenta por cento, na propriedade rural situada em rea de
floresta localizada na Amaznia Legal;
II. trinta e cinco por cento, na propriedade rural situada em
rea de cerrado localizada na Amaznia Legal, sendo no
mnimo vinte por cento na propriedade e quinze por cento
na forma de compensao em outra rea, desde que esteja
localizada na mesma microbacia, e seja averbada nos termos
do 7 deste artigo;
III. vinte por cento, na propriedade rural situada em rea de
floresta ou formas de vegetao nativa localizada nas demais
regies do Pas.

Legislao Ambiental

CONVOCAR CADA VEZ MAIS AS CLASSES DE ENGENHEIROS A
PRESTAREM SEUS IMPRESCINDVEIS SERVIOS AO PAS
Avaliaes necessitam...
IMVEIS RURAIS
Terras que possuem uso
agropecurio e/ou florestal
16
Introduo
Legislao
Normas
Mtodos de Avaliaes
o Terras
o Culturas
o Obras
o Mquinas
Laudo

Tpicos

Para a determinao do valor de um imvel rural, deve
ser definido um procedimento, onde so seguidos regras e
fatores.
Atualmente os trabalhos de Percias e Avaliaes de
Engenharia para Imveis Rurais so normatizados pela
Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), e
especificado na norma brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004
(Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e Parte
3: Imveis Rurais).
Norma ABNT
Norma ABNT

A seguir destacar-se-o os principais aspectos da norma
vigente, assim como tecer alguns comentrios sobre a sua
aplicao prtica.

1. Objetivo
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as
diretrizes e padres especficos de procedimentos para a
avaliao de imveis rurais, especialmente quanto a:



17
Norma ABNT

1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 exigvel em
todas as manifestaes tcnicas escritas, vinculadas s
atividades de Engenharia de Avaliaes de Imveis Rurais.

1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 no tem a
inteno de esgotar a matria e, sempre que for julgado
conveniente, dever ser complementada ou atualizada
para atender aos seus objetivos.



Norma ABNT

5.2 Classificao dos componentes dos imveis rurais
5.2.1 Terras
5.2.1.1 As terras so enquadradas segundo o Sistema
de Classificao da Capacidade de Uso das Terras,
conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da
Capacidade de Uso da Terra III aproximao, ou o
que vier a substitu-lo para fins de avaliao de imveis
rurais.


Norma ABNT

7. Atividades Bsicas
7.1. Generalidades: recomendvel que o Engenheiro de
Avaliaes esclarea por ocasio da contratao aspectos
essenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais
nveis de fundamentao e preciso que pretende atingir,
entre outros:
finalidade;
objetivo;
prazo;
condies.


18
Norma ABNT
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no
item 7.3, define-se vistoria como:
A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliao
conhecer, da melhor maneira possvel, o imvel
avaliando e o contexto imobilirio a que pertence, de
forma a orientar a coleta de dados. Alm do previsto
na ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados
os aspectos relevantes na formao do valor, de
acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da
avaliao, constantes em 7.3.1 e 7.3.2.

Norma ABNT
7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesquisa
7.4.2 Identificao das variveis do modelo: as variveis do
modelo so identificadas como:
varivel dependente;
varivel independente.
7.4.3 Levantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de uma
amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado, no qual o imvel
avaliando est inserido.

Norma ABNT

7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do
valor de mercado. Entretanto, deve-se considerar
superestimativas que em geral acompanham esses preos
e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com
dados de transaes.
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas
caractersticas descritas pelo Engenheiro de Avaliaes at
o grau de detalhamento que permita compar-los com o
bem avaliando, de acordo com as exigncias dos graus de
preciso e fundamentao.


19
Norma ABNT

7.4.3.8 Somente sero aceitos os seguintes dados de
mercado:
transaes;
ofertas;
opinies de Engenheiros de Avaliaes ou de
profissionais ligados ao setor imobilirio rural;
informaes de rgos oficiais.


Norma ABNT

8. Metodologia aplicvel:
8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado ao
utilizar a inferncia estatstica com modelos de regresso
linear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no
anexo A. No caso de utilizao de tratamento por fatores,
consultar o anexo B.
8.2 Mtodo da capitalizao da renda


Norma ABNT

8.2.2 No caso de avaliaes de produes vegetais, devem ser
observados os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser
considerados a partir da data de referncia da avaliao
at o final da vida til da produo vegetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lquida, deve-se
considerar a receita bruta, deduzido os custos diretos e
indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o
custo de erradicao, se houver.

20
Norma ABNT
9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto
com o empenho do Engenheiro de Avaliaes, como com o
mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O
estabelecimento inicial pelo contratante do grau de
fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do
empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia
de alcance de graus elevados de preciso. Quanto ao grau de
preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do
mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de
fixao a priori.

Norma ABNT

10.2.3 A depreciao deve levar em conta:
aspectos fsicos em funo da idade aparente, da
vida til e do estado de conservao;
aspectos funcionais, considerando o
aproveitamento da benfeitoria no contexto
socioeconmico do imvel e da regio em conjunto,
a obsolescncia e a funcionalidade do item.


Comparativo das normas

ABNT NBR 8.799/1985

ABTN NBR 14.653-3/2004


21
Comparativo das normas

Incorporao do grau de fundamentao e preciso;
Utilizao do conceito de dados semelhantes;
Distino entre Intervalo de Confiana (IC) e Campo de
Arbtrio (CA);
Avaliao de benfeitorias reprodutivas pelos seus Lucros
Cessantes e no mais por reposio de um bem
semelhante.


Introduo
Legislao
Normas
Mtodos de Avaliaes
o Terras
o Culturas
o Obras
o Mquinas
Laudo

Tpicos
Avaliaes necessitam...

Definio de propriedades rurais
Conhecimento dos itens que determinam os valores:
Solos;
Culturas;
Construes;
Mquinas e Implementos;
Vizinhana;
Volume de produo...
Conhecimento dos fatores que influenciam os valores:
Regio geoeconmica;
Mercado imobilirio;
Programas de incentivo...
Conhecimento da Metodologia (Normas)
22
Mtodos de avaliao


Mtodo Comparativo


Mtodo da Renda


Mtodo Involutivo


Mtodo Evolutivo
Mtodos de avaliao

Alm destes, existem os seguintes mtodos para identificar o
custo de um bem:
Mtodo Comparativo Direto de Custo: identifica o custo
do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos
elementos comparveis, constituintes da amostra;

Mtodos de avaliao


Mtodo da Quantificao de Custo: identifica o custo do
bem ou de suas partes por meio de oramentos
sintticos ou analticos a partir das quantidades de
servios e respectivos custos diretos e indiretos.
23





Imvel Rural
Terra Nua Culturas
Construes
Mquinas e
Implementos
Semoventes Produtos diversos
Recursos Naturais Outros
Avaliao de imveis rurais
Avaliao de imveis rurais

Qual mtodo?

Por qu?




Mtodo da renda

THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH
24
(

|
.
|

\
|
= 100
i
Rl
Vp
Mtodo da renda
onde:
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda lquida/ha;
i = taxa de juros.





Requisitos:

Balano da propriedade analisada

Estabelecer relao entre o valor da terra e a sua
capacidade de produo de renda

Taxa de Juros
Mtodo da renda
Mtodo da renda
Exemplo:
Avaliao de uma propriedade cultivada com cana-de-acar, com
os seguintes dados:
Produo mdia = 96,00 toneladas/ha/ano
Preo da cana = R$17,20/ton.
Custo = R$ 859,04/ha
i = 6,17% a.a.


25

Com as informaes dadas, temos condies de calcular a
Renda Lquida (Rl) e o valor da propriedade, pois j temos a
taxa de juros (i ).
( ) Custos Receitas Rl =
Mtodo da renda






( )
( )
1.651,20 Receitas
17,20 96,00 Receitas
Preo Produo Receitas
=
=
=
( )
16 , 792
04 , 859 20 , 651 . 1
=
=
Rl
Rl
Mtodo da renda
( ) Custos Receitas Rl =





90 , 838 . 12
100
17 , 6
16 , 792
100
=
(

|
.
|

\
|
=
(

|
.
|

\
|
=
Vp
Vp
i
Rl
Vp
Mtodo da renda
26



THE SALES COMPARISON APPROACH





Mtodo comparativo


Mtodo comparativo
ETAPAS BSICAS

Vistoria imvel avaliando;

Pesquisa das amostras;

Homogeneizao das amostras;

Saneamento estatstico;

Laudo de Avaliao.


Mtodo comparativo

EXISTEM FAZENDAS IGUAIS ?





27


Mtodo comparativo


Levantamento planialtimtrico cadastral;

Carta clinogrfica;

Carta de solos;

Relatrio de vistoria do imvel rural;

Foto area ou imagem de satlite.
28
29


PREMISSAS BSICAS

Necessidade de uma amostra com valores de imveis
negociados ou em negociao;

Conhecimento dos atributos que diferenciam os valores das
diversas propriedades;

Procedimento estatstico que permita ao tcnico interpretar
estes atributos, visando torn-los homogneos.
Avaliao da terra nua







Imvel Rural
Terra Nua
Classe de
Capacidade de Uso
Situao
Recursos Naturais
Dimenso
Ancianidade
Outros
Benfeitorias
Avaliao da terra nua
Classe de capacidade de uso


Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e
Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, III
Aproximao (EMBRAPA)




30







Grupo A
Classe I
Classe II
Classe III
Classe IV
Grupo B
Classe V
Classe VI
Classe VII
Grupo C
Classe VIII
Classe de capacidade de uso

Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de
intensidade de uso das terras.
As classes baseadas no grau de limitao de uso e as
subclasses na natureza da limitao de uso.
Existem ainda as unidades de capacidade de uso que no
fazem parte deste estudo.



Classe de capacidade de uso

Requisitos:
as possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo
(grupos);
as prticas de controle de eroso e as prticas
complementares de melhoramentos (classes);
as limitaes do solo (subclasses).



Classe de capacidade de uso
31
GRUPO A

Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais,
perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre,
comporta as classes I, II, III e IV.





Classe de capacidade de uso
CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas
especiais de conservao.
CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de
conservao.
CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de
conservao.
CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em
extenso limitada, com srios problemas de conservao.


Classe de capacidade de uso
GRUPO B

Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda
adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida
silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas
especiais protetoras do solo, comporta as classes V, VI e VII.
Classe de capacidade de uso
32

CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou
reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de
conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.
CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou
reflorestamento, com problemas simples de conservao,
cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas
permanentes protetoras do solo.
Classe de capacidade de uso

CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para
pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos
de conservao.




Classe de capacidade de uso
GRUPO C

Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens
ou reflorestamento, porm apropriadas para proteo da flora
e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua,
comporta apenas a classe VIII.
Classe de capacidade de uso
33

CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou
reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e
proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para
recreao, ou para fins de armazenamento de gua.




Classe de capacidade de uso

Tipos de terreno:
afloramentos contnuos de rochas
areias de praias
reas escavadas pelo homem
etc.



Classe de capacidade de uso
Sistema paramtrico de classificao em
classe de capacidade de uso
Fatores limitantes Caractersticas I II III IV V VI VII VIII
1. Fertilidade natural ou
produtividade aparente
(V%)
a. Muito alta >70 % X
b. Alta - 50 % a 70 % X
c. Mdia - 30 % a 50 % X
c. Baixa - 10 % a 30 % X
d. Muito baixa < 10 % X
2. Profundidade efetiva
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
c. Moderadamente profundo - 50 cm a 100cm X
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
3. Drenagem interna
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
d. Bem drenado X
e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
4. Deflvio superficial
a. Muito rpido X
b. Rpido X
c. Moderado X
d. Lento X
e. Muito lento X
5. Pedregosidade
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
6. Riscos de Inundao
a. Ausente X
b. Ocasional X
c. Freqente X
d. Muito freqente X
7. Classe de declividade
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
c. 6% a 12% X
d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
8. Grau de eroso
laminar
a. No aparente X
b. Ligeira X
c. Moderada X
d. Severa X
e. Muito severa X
9. Sulcos rasos
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
c. Muito freqentes X
10. Sulcos mdios
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
c. Muito freqentes X
11. Sulcos profundos
a. Ocasionais X
b. Freqentes X
c. Muito freqentes X
12. Voorocas X
13. Seca edafolgica
a. Muito longa X
b. Longa X
c. Mdia X
d. Curta X
e. Muito curta X
34

As limitaes do solo (Subclasses):

e: pela eroso presente e/ou risco de eroso;

s: relativas ao solo;

a: por excesso de gua (tambm representada por w);

c: climticas
Classe de capacidade de uso
Classe de capacidade de uso vs
uso do solo
Sentido das aptides
e das limitaes
C
l a
s
s
e

d
e

C
a
p
.
d
e

U
s
o

V
i d
a
s
i l v
e
s
-
t r
e
e

r
e
c
r
e
a
-

o

Silvicultura Pastoreio
C
u
l t
i v
o

o
c
a
s
i o
n
a
l
o
u

l i m
i t
a
d
o

Cultivo Intensivo
L
i m
i t
a
d
o

M
o
d
e
r
a
d
o

I n
t
e
n
s
i v
o

C
o
m
p
l e
x
o

S
i m
p
l e
s

N

o

a
p
a
r
e
n
t
e


I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII


A
u
m
e
n
t o
d
a
s
l i m
i t a

e
s

e
d
o
s
r
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c
o
s

d
e

u
s
o

A
u
m
e
n
t o

d
a

a
d
a
p
t a
b
i l i d
a
d
e

e

d
a

l i b
e
r
d
a
d
e

d
e

e
s
c
o
l h
a

d
e

u
s
o

SUB-UTILIZAO DA TERRA
SOBRE-UTILIZAO DA TERRA
Aumento da intensidade de uso do solo
35



FATORES DE HOMOGENEIZAO
Avaliao da terra nua
Fatores de homogeneizao
Classe de
Cap. de Uso
Critrio
Escala de
Valores (%)
I
terras para culturas, sem problemas de conservao e fertilidade,
exige adubao de manuteno.
100
II
terras de culturas, com pequenos problemas de conservao e
fertilidade exigem prticas simples (nivelamento).
95
III
terras de culturas, com srios problemas de conservao e fertilidade
exigem prticas complexas (terraceamento).
75
IV
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
problemas de conservao.
55
V
terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida
de pecuria leiteira.
50
VI
terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao,
fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira.
40
VII
terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige
prticas complexas (estradas de acesso), renda lquida de explorao
silvcola.
30
VIII
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao,
renda lquida de eventual explorao pisccola.
20
Fonte: Mendes Sobrinho
Fatores de homogeneizao
Classe de Cap.
de Uso
Critrio
Escala de
Valores (%)
I
Renda lquida da agricultura sem despesas de prticas especiais de
melhoramento e / ou proteo do solo
100
II
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com prticas
conservacionistas simples.
95
III
Renda lquida da agricultura sujeita a despesas com prticas
conservacionistas intensivas.
75
IV
Renda lquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em
quatro anos (pecuria leiteira do tipo mdio).
55
V
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio), sem
despesas com prticas especiais.
50
VI
Renda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipo mdio) sujeita
a despesas com prticas conservacionistas em pastagens.
40
VII Renda lquida de explorao florestal (eucalipto para lenha) 30
VIII Renda lquida de uma eventual explorao pisccola 20
Fonte: Vegni Neri (1976)
36
Fatores de homogeneizao
Classe de
Capacidade de
Uso dos Solos
Valores relativos em porcentagem
Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Mdias
I 100 100 100 100 100
II 80 67 95 80 80
III 64 44 75 60 61
IV 51 30 55 52 47
V 41 20 50 44 39
VI 33 13 40 28 29
VII 26 9 30 14 20
VIII 21 6 20 7 13
Fonte: Frana
Fatores de homogeneizao
Classe de
Capacidade de Uso
Valores Relativos
a Classe Cap. de Uso
Subclasse de
Cap. de Uso
Valores
Relativos a Subclasse
Cap. Uso
I 100 100
II 80
IIs 88
IIe 80
IIe,s 74
III 61
IIIs 68
IIIw 64
IIIe 60
IIIe,s 56
IV 47
Ivs 50
Ive 47
Ive,s 44
V 39 Vw 39
VI 29
VIe 32
VIe,s 26
VII 20
VIIe 23
VIIe,s 17
VIII 13 VIII 13
Fonte: Frana



IMPORTNCIA
Situao
37
Fatores de homogeneizao
Situao
Circulao Escala
de
valor
(%)
Tipo de Acesso
Importncia das
distncias
Praticabilidade durante
o ano
tima Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito boa
Primeira classe no
pavimentada
Relativa Permanente 95
Boa No pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorvel
Estradas e servides de
passagem
Vias e distncias se
equivalendo
Sem condies
satisfatrias
80
M Fecho nas servides
Distncias e classes
se equivalendo
Problemas srios na
estao chuvosa
75
Pssima
Fechos e interceptadas
por crregos sem ponte

Problemas srios
mesmo nas secas
70
Fonte: Caires
Situao
Situao
Caractersticas
Valor
Relativo
(%)
Tipo de acesso
Importncia
das distncias
Praticabilidade
durante o ano
Terrestre
Fluvial
(navegabilidade)
tima Asfaltada 0 1 h
No
significativa
Permanente 100
Muito boa
1 classe no
asfaltada
1 3 h Relativa Permanente 95
Boa
No
pavimentada
3 6 h Significativa Permanente 90
Regular
Estradas e
servides de
passagem
6 12 h Significativa
Sem condies
satisfatrias
80
Desfavorvel
Fecho nas
servides
Parte do ano Significativa
Problemas
srios na
estao chuvosa
75
M
Fechos e
interceptada
por crrego sem
ponte
Restrita Significativa
Problemas
srios mesmo
na seca
70
Fonte: INCRA (2007), Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de KOSMA
(1986)






38









FATORES DE HOMOGENEIZAO:


CCU
x
Situao
Avaliao da terra nua
Fatores de homogeneizao
Situao
Classe
I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
tima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorvel - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
m - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
pssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: Kozma
39
Fatores de homogeneizao
Situao
Classe
I II III IV V VI VII VIII
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
tima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorvel - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
m - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
pssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: Frana
Fatores de homogeneizao
Situao
Classe
I II III IV V VI VII VIII
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
tima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa
95%
0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorvel
- 60%
0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
m - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
Fonte: INCRA IN n 8 de 1993
Fatores de homogeneizao
SITUAO
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
I II III IV V VI VII VIII
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%
tima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorvel 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
M 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: INCRA (2006) Mdulo III Avaliao de Imveis Rurais, adaptado de FRANA
(1983) e citado por LIMA (2005).
40



FATORES DE HOMOGENEIZAO:


Outros casos
Avaliao da terra nua

Etapas do mtodo:
identificao da regio onde se localiza o imvel;
caracterizao detalhada da propriedade avalianda;
escolha de uma tabela ou frmula adequada regio;
determinao da nota agronmica;
levantamento dos imveis ofertados e negociados na
regio pr-definida;
homogeneizao dos elementos amostrados;
saneamento dados amostrais.
Avaliao da terra nua
Homogeneizao e saneamento
Etapas:
a identificao dos objetos e a populao;
modo de coleta das informaes;
planejamento e a seleo da amostra;
processo de coleta das informaes (trabalho de
campo);
processamento dos dados;
a anlise dos resultados (modelos estatsticos);
a apresentao dos resultados (relatrios);
disponibilidade dos dados (divulgao do banco de
dados).

41


ETAPAS:
Nota Agronmica (NA);
Dados Semelhantes (DS);
Fator de Elasticidade (fe);
Valor Terra Nua (VTN);
VTN
indexado




Homogeneizao





( ) ( ) ( ) ( ) | |
)
`

+ + +
=

At
IA A IA A IA A IA A
NA
n n n n 1 1 2 2 1 1
Homogeneizao
EXERCCIO: NOTA AGRONMICA
Aps a vistoria a propriedade avalianda, constatou-se que a
mesma possui uma rea total de 150,00 hectares (61,98
alqueires), divididos em duas classes de capacidade de uso,
conforme dados abaixo:
Gleba 1 = 50,00 ha CCU = IIe
Gleba 2 = 100,00 ha CCU = IIIe
Situao = Boa
Qual a NA da propriedade?

Homogeneizao
42
DADOS SEMELHANTES
para o Grau de Fundamentao I:




50 , 1
50 , 0
. . sup
. . inf
=
=
av
av
NA Lim
NA Lim
Homogeneizao
DADOS SEMELHANTES
para os Graus de Fundamentao II e III:






20 , 1
80 , 0
. . sup
. . inf
=
=
av
av
NA Lim
NA Lim
Homogeneizao
EXERCCIO DADOS SEMELHANTES:
1) Dados:




Elemento NA
01 0,650
02 0,520
03 0.435
04 0,710
05 0,825
06 0,360
07 0,290
08 0,905
Homogeneizao
43


2) Calcular os limites para os graus de fundamentao I e II.

3) Quais os elementos eliminados em cada situao?



Homogeneizao
limites do grau de fundamentao I (GF I):




dados eliminados no GF I: elementos 07 e 08.
900 , 0 50 , 1 600 , 0
50 , 1
300 , 0 50 , 0 600 , 0
50 , 0
. sup
. sup
. inf
. inf
= =
=
= =
=
Lim
NA Lim
Lim
NA Lim
av
av
Homogeneizao
limites do grau de fundamentao II (GF II):




dados eliminados no GF II: elementos 03, 05, 06, 07 e 08.

720 , 0 20 , 1 600 , 0
20 , 1
480 , 0 80 , 0 600 , 0
80 , 0
. sup
. sup
. inf
. inf
= =
=
= =
=
Lim
NA Lim
Lim
NA Lim
av
av
Homogeneizao
44
VALOR DA TERRA NUA (VTN)

FATOR DE ELASTICIDADE (ou de oferta) = Fe


Homogeneizao
( ) | |
)
`

=
At
Vb fe VTI
VTN
1
EXERCCIO VTN

Uma fazenda (amostra 010) de 150 ha, foi avaliada e est
sendo ofertada por R$ 300.000,00 (porteira fechada). No
imvel h benfeitorias no valor de R$ 20.000,00. Sabendo-se
que o fator elasticidade na regio igual a 8%, determinar
o Valor da Terra Nua (VTN)?


Homogeneizao
Resultado preliminar:


Elemento NA VTN
Avalianda 0,600 ?
Amostra 01 0,650 1.706,66
Amostra n x
n
y
n
Homogeneizao
45
Homogeneizao










( )
(

=
amostra
av amostra
indexado
NA
NA VTN
VTN
Homogeneizao
Resultado Homogeneizao:





Elemento VTN
indexado
01 1.575,38
02
Homogeneizao
46
Saneamento amostral

TRATAMENTO ESTATSTICO






Nesta fase utilizaremos os seguintes dados
homogeneizados:







Elemento VTN
indexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
Saneamento amostral






0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
8.000,00
10.000,00
12.000,00
14.000,00
16.000,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8
47

Mdia =



Desvio-padro =




n
x
x
n
i
i
=
=
1
( )
1
1
2

=

=
n
x x
s
n
i
i
Saneamento amostral
Complementando a tabela:







Elemento VTN
indexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
MDIA 8.275,02
DESVIO-PADRO 3.224,28
Saneamento amostral

CRITRIOS:
Mdia;
Desvio-padro;
Chauvenet;
Arley.




Saneamento amostral
48
CRITRIO DA MDIA:









30 , 1
70 , 0
. sup
. inf
=
=
x Lim
x Lim
Saneamento amostral
53 , 757 . 10 30 , 1 02 , 275 . 8
30 , 1
52 , 792 . 5 70 , 0 02 , 275 . 8
70 , 0
. sup
. sup
. inf
. inf
= =
=
= =
=
Lim
x Lim
Lim
x Lim
Saneamento amostral
EXEMPLO







Complementando a tabela:







Elemento VTN
indexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
MDIA 8.275,02
DESVIO-PADRO 3.224,28
Saneamento amostral
49

RESULTADO: CRITRIO DA MDIA
dados expurgados: 02 e 05
mdia saneada: 8.071,14
desvio-padro saneado: 798,34




Saneamento amostral
CRITRIO DO DESVIO-PADRO:









s x Lim
s x Lim
+ =
=
. sup
. inf
Saneamento amostral
EXEMPLO








30 , 499 . 11 28 , 224 . 3 02 , 275 . 8
74 , 050 . 5 28 , 224 . 3 02 , 275 . 8
. sup
. sup
. inf
. inf
= + =
+ =
= =
=
Lim
s x Lim
Lim
s x Lim
Saneamento amostral
50
Complementando a tabela:







Elemento VTN
indexado
01 8.982,26
02 3.348,78
03 7.189,03
04 8.154,53
05 14.220,68
06 8.696,06
07 7.333,81
MDIA 8.275,02
DESVIO-PADRO 3.224,28
Saneamento amostral

RESULTADO: CRITRIO DO DESVIO-PADRO

dados expurgados: 02 e 05
mdia saneada: 8.071,14
desvio-padro saneado: 798,34




Saneamento amostral
CRITRIO DO DESVIO-PADRO








Saneamento amostral
51
CRITRIO DE CHAUVENET:









elementos
i
nmero n
s
x x
s d
=
(
(

= /
Saneamento amostral
EXEMPLO








84 , 1
28 , 224 . 3
02 , 275 . 8 68 , 220 . 14
/
/
53 , 1
28 , 224 . 3
02 , 275 . 8 78 , 348 . 3
/
/
. sup
. sup
. inf
. inf
=
|
|
.
|

\
|
=
|
|
|
.
|

\
|

=
=
|
|
.
|

\
|
=
|
|
|
.
|

\
|

=
s d
s
x x
s d
s d
s
x x
s d
i
i
Saneamento amostral

RESULTADO: CRITRIO DE CHAUVENET

n = 7 (sete elementos amostrais)
d/s
crtico
= 1,80
dado expurgado: 05
mdia saneada: 7.284,08
desvio-padro saneado: 2.055,88


Saneamento amostral
52

CRITRIO DE CHAUVENET:

Particularidade ....
Saneamento amostral
PARTE 2: CRITRIO DE CHAUVENET









83 , 0
88 , 055 . 2
08 , 284 . 7 26 , 982 . 8
/
/
91 , 1
88 , 055 . 2
08 , 284 . 7 78 , 348 . 3
/
/
. sup
. sup
. inf
. inf
=
|
|
.
|

\
|
=
|
|
|
.
|

\
|

=
=
|
|
.
|

\
|
=
|
|
|
.
|

\
|

=
s d
s
x x
s d
s d
s
x x
s d
i
i
Saneamento amostral

RESULTADO: CRITRIO DE CHAUVENET

n = 6 (conj. saneado c/ seis elementos amostrais)
d/s
crtico
= 1,73
dado expurgado: 02
mdia saneada: 8.071,14
desvio-padro saneado: 798,34


Saneamento amostral
53
CRITRIO DE CHAUVENET

Saneamento amostral

Terminou ?
CRITRIO DE ARLEY:









( ) 2 =
(
(

=
n V
s
x x
r
i
Saneamento amostral
EXEMPLO









84 , 1
28 , 224 . 3
02 , 275 . 8 68 , 220 . 14
53 , 1
28 , 224 . 3
02 , 275 . 8 78 , 348 . 3
. sup
. sup
. inf
. inf
=
|
|
.
|

\
|
=
|
|
|
.
|

\
|

=
=
|
|
.
|

\
|
=
|
|
|
.
|

\
|

=
r
s
x x
r
r
s
x x
r
i
i
Saneamento amostral
54

RESULTADO: CRITRIO DE ARLEY

n= 7 / = 5% / V = (n-2) = (7-2) = 5
r
crtico
= 1,848
dado expurgado: nenhum
mdia saneada: 8.275,02
desvio-padro saneado: 3.224.28


Saneamento amostral
Valor da terra nua

DECISO DO AVALIADOR?






Critrio n
saneado
mdia
saneada
dp
saneado
Mdia 5 8.071,14 798,34
Desvio-padro 5 8.071,14 798,34
Chauvenet 5 8.071,14 798,34
Arley 7 8.275,02 3.224,28
Valor da terra nua
55
QUAL CRITRIO UTILIZAR?








Valor da terra nua
( )
.
.
. av
san
av
At x VTN =
RESULTADO: VALOR DA TERRA NUA









( )
70 , 670 . 210 . 1 $
) 00 , 150 14 , 071 . 8 (
.
.
.
.
.
R VTN
VTN
At x VTN
av
av
av
san
av
=
=
=
Valor da terra nua








| |

(
(

|
|
.
|

\
|

s
s
san
n
s
t x C I . : . .
Intervalo de confiana
56
RESULTADO: INTERVALO DE CONFIANA








| |
| | 39 , 671 . 8
5
34 , 798
53 , 1 14 , 071 . 8 : . .
88 , 524 . 7
5
34 , 798
53 , 1 14 , 071 . 8 : . .
=
)
`

|
.
|

\
|
+
=
)
`

|
.
|

\
|

C I
C I
Intervalo de confiana








( )
| |
. sup . inf
.
. sup
.
. inf
; :
10 , 1
) 90 , 0 (
CA CA CA
x CA
x CA
san
san
=
=
Campo de arbtrio
RESULTADO CAMPO DE ARBTRIO:








( )
( )
48 , 869 . 8
10 , 1 14 , 071 . 8
80 , 272 . 7
90 , 0 14 , 071 . 8
. sup
. sup
. inf
. inf
=
=
=
=
CA
CA
CA
CA
Campo de arbtrio
57
RESUMO DOS DADOS:








| | | |
| | 48 , 869 . 8 ; 80 , 272 . 7 :
39 , 671 . 8 ; 88 , 524 . 7 : . .
CA
C I
Valor da terra nua

RESULTADO: GRAU DE FUNDAMENTAO
n
san.
= 5;

GF = II (no mnimo 5 elementos).




Grau de fundamentao








(

=
. san
IC
x
Amplitude
GP
Grau de preciso
58
RESULTADO: GRAU DE PRECISO








( )
( )
% 54 , 13
14 , 071 . 8
88 , 524 . 7 39 , 617 . 8
.
. inf . sup
=
(

=
(

=
GP
GP
x
IC IC
GP
san
Grau de preciso

RESULTADO: GRAU DE PRECISO

Amplitude IC = 13,54%;

GP = III (amplitude < 30%)



Grau de preciso
Avaliao de benfeitorias

Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 63 - As benfeitorias podem ser volupturias, teis ou
necessrias.
1 So volupturias as de mero deleite ou recreio, que
no aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a
tornem mais agradvel ou sejam de elevado valor.



59
Avaliao de benfeitorias

2 So teis as que aumentam ou facilitam o uso da
coisa.
3 So necessrias as que tm por fim conservar a coisa
ou evitar que se deteriore.




Avaliao de benfeitorias

As benfeitorias podem ser divididas em:

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS

BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS



Avaliao de benfeitorias
Para fins de estudos, vamos separ-los nos seguintes tpicos
de avaliao:
Culturas:
Construes e edificaes;
Mquinas e Implementos;
Semoventes
Matas naturais



60
Avaliao de culturas

COMERCIAL
X
DOMSTICAS




Culturas domsticas



onde:
Vb
Cd
= valor da benfeitoria cultura domstica;
Cf = custo de formao.




Cf Vb
Cd
=
Culturas domsticas
SITUAO ATUAL






61
Avaliao de pastagens
Pastagem cultura comercial?








onde:
Vbp = valor da benfeitoria pastagem;
Cf = custo de formao;
d = depreciao.




d Cf Vb
p
=
Avaliao de pastagens

Cf = ATENO !!!!!







Avaliao de pastagens
62






Forrageira Braquiaro
Vida til 8 anos
Produo 90 t MO
Matria Seca 23,00% de MS
Descrio Hora mquina/ha R$ Operaes operaes/ha R$
Roada 1,00 43,66 1,00 1,00 43,66
Reforma de terraos 2,00 50,29 1,00 2,00 100,58
Calagem 1,00 41,23 1,00 1,00 41,23
Arao 3,00 50,29 1,00 3,00 150,87
Grade Niveladora 1,00 53,48 1,00 1,00 53,48
Sulcao 3,00 41,65
Semeadura e adubao 0,65 57,28
Semeadura e adubao a lano 1,00 45,20 1,00 1,00 45,20
Compactao de sementes 1,00 42,81 1,00 1,00 42,81
Distribuio de mudas 5,00 43,72
Fechamento do Sulco 1,00 41,65
Compactao de mudas 1,00 42,81
Pulverizao Herbicida 0,16 42,57 1,00 0,16 6,81
Pulverizao Inseticida 0,16 42,57
Adubao e cultivo 1,30 41,65 1,00 1,30 54,15
Adubao a lano 0,90 45,20
Transporte de Insumos 0,50 43,72 2,00 0,50 43,72
Subtotal 582,51
Horas/ha
Limpeza do Terreno 0,03 24,00 1,00 0,03 0,72
Calagem 0,08 24,00 1,00 0,08 1,92
Plantio 0,07 24,00 1,00 0,07 1,68
Distribuio de mudas 8,00 24,00
Picao das mudas 6,00 24,00
Repasse das mudas 4,00 24,00
Pulverizao de Herbicidas 0,02 24,00 1,00 0,02 0,48
Pulverizao de inseticida 0,02 24,00
Adubao de Cobertura 0,11 24,00 1,00 0,11 2,64
Aplicao de formicida 1,00 24,00 1,00 1,00 24,00
Aplicao de Cupinicida 1,50 24,00 1,00 1,50 36,00
Transporte de Insumos 0,05 24,00 2,00 0,05 2,40
Subtotal 69,84
Calcrio 72,00 1,00 3,00 216,00
SPS 380,00
SPT 610,00 1,00 0,15 91,50
04-30-16 950,00 1,00 0,30 285,00
20-00-20 850,00
25-00-25 1.020,00
Uria 680,00
Sulfato de amnio 400,00 - 0,10 -
Cloreto de potssio 1.605,00
BR-12 686,00 - 0,05 -
Sementes Milho 7,70
Sementes Tanznia 3,83
Sementes Mombaa 5,49
Sementes de Braquiaro 2,46 1,00 8,00 19,68
Sementes de Sorgo 4,70
Sementes de milheto 1,60
Mudas de Cana 39,40
Mudas de Napier 40,00
2-4-D 18,70 - 5,00 -
Velpar K 33,00
Inseticida 36,50
Formicida 16,00 1,00 1,00 16,00
Cupinicida 11,75 1,00 1,00 11,75
Subtotal 639,93
Despesas administrativas 64,61
Total / hectare 1.356,89
Operaes mecanizadas
Mo de Obra
Insumos
CUSTOS DE FORMAODE FORRAGEIRAS

Itens da depreciao:
incidncia de ervas daninhas invasoras;
falhas na formao ou claros na pastagem;
processos erosivos;
presena de cupinzeiros ou sauveiros;
baixo nvel de manejo, como excesso de pastoreio;
ausncia de diviso de pastagem;
aspecto vegetativo ruim.

Avaliao de pastagens

Composio depreciao:
TIMO - no ocorrncia dos itens acima
BOM ocorrncia de um dos itens acima;
REGULAR ocorrncia de dois dos itens acima;
PRECRIO - ocorrncia de trs dos itens acima
MAU ocorrncia de quatro dos itens acima;
PSSIMO ocorrncia de cinco ou mais dos itens acima.

Avaliao de pastagens
63
Tabela de fatores de depreciao de pastagens








Depreciao Coeficiente
tima 1,00
Bom 0,80
Regular 0,60
Precrio 0,40
Mau 0,20
Pssimo 0,00
Avaliao de pastagens






Pastagem degradada






Pastagem alto nvel
tecnolgico
64




onde;
VE = valor econmico da cultura;
Rl = receita lquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.




Culturas comerciais
r Fa Rl VE =
Culturas comerciais

Informaes bsicas:

ciclo cultura;
nvel tecnolgico;
estgio de desenvolvimento;
entre outros dados tcnicos da cultura.



Grfico de desenvolvimento das
principais culturas
0
1
2
3
4
5
6
0 10 20 30 40
Fase de
crescimento
Fase de estabilidade
Fase de
decrepitude
65
Ciclo da cultura









2 3 1
n
4 9 5 8 6 7
n-1
Ciclo da cultura
Momento
da
avaliao
Lucros Cessantes = VE



onde;
Rl = renda lquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.









Culturas comerciais
Despesas ceitas Rl = Re
Culturas comerciais
















Sries nica de pagamentos (valores diferentes):








( )
(

+
=
n
i
Fa
1
1
66
Culturas comerciais
















Sries uniformes de pagamentos (valores constantes):








( ) | |
( ) | |
)
`

+
+
=
n
n
i i
i
Fa
1
1 1


























67


























Avaliao de construes

























MTODOS:

Caderno de preos;
Custo de reedio.




68



onde,
Vb
nr
= valor da benfeitoria no reprodutiva;
Custo
unitrio
= custo unitrio de reposio (R$/m2);
A = rea total da construo (m2);
d
ff
= coeficiente de depreciao fsica e funcional.

Avaliao de construes
























ff nr
d Cu A Vb =
Avaliao de construes










O que d
ff
?
Estado de conservao Exemplos de caractersticas Fator de depreciao (%)
timo Nova 1,00
Bom Necessita de pintura 0,80
Regular Anterior + troca de telhas 0,60
Precrio Anterior + trincas 0,40
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20
Pssima Sem condies de reforma 0,00
Fonte: MAGOSSI (1983).

69
Depreciao
fsica
Depreciao Funcional
100% utilizada ou
tima
75% utilizada ou
mdia
50% utilizada ou
regular
20% utilizada ou
valor residual
timo 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precrio 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau 20% 0,20 0,15 0,10 0,04










Construes
Rede energia
eltrica
Porteira
Cercas









Cerca
Construo
70









Cerca Curral









Barragem
de terra
Avaliao de barragens de terra









































71









Cerca
Porteira
Casa
Avaliao de mquinas
































MTODO COMPARATIVO DIRETO






72
Avaliao de semoventes
































MTODO COMPARATIVO DIRETO






Avaliao de produtos diversos
































MTODO COMPARATIVO DIRETO






73
Avaliao de matas naturais


































Mata uma aceo natural ou no?

Quando avaliar uma rea de mata?




Passivo
































O que e quando computar?






Passivo ambiental






























Modismo
X
Oportunidade




74
75


onde;
Vf
avalianda
= valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
V
benfeitorias
= somatrio do valor das diversas benfeitorias
existentes na propriedade avalianda;
Vt
passivos
= somatrio dos passivos.

Valor total do imvel
( ) | |

+ =
Passivos as benfeitori avalianda
Vt V VTN Vf
MUITO OBRIGADO !!!!!!

SUCESSO AOS NOVOS
AVALIADORES