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Universidade de Braslia

Faculdade de Economia, Administrao e Contabilidade Departamento de Administrao Curso de Graduao em Administrao a distncia

LEILA DE BARROS SOUSA

CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO NO DISTRITO FEDERAL NA LTIMA DCADA: Razes dessa expanso

Braslia - DF 2011

LEILA DE BARROS SOUSA

CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO NO DISTRITO FEDERAL NA LTIMA DCADA: Razes dessa expanso

Monografia apresentada a Universidade de Braslia (UnB) como requisito parcial para obteno do grau de Bacharel em Administrao.
Professor Carneiro. Supervisor Doutor Jos

Professor Tutor Mestre em Economia do Setor Pblico, Riezo Silva Almeida.

Braslia - DF 2011

Sousa, Leila de Barros. Crescimento do Mercado Imobilirio no Distrito Federal na ltima Dcada: Razes dessa expanso. / Leila de Barros Sousa. Braslia, DF: [s.n.], 2011. 62 f. : il.

Monografia

(bacharelado)

Universidade

de

Braslia,

Departamento de Administrao - EaD, 2011. Orientador: Prof. Me. Riezo Silva Almeida, Departamento de Administrao.

1. Crescimento do Mercado Imobilirio. 2. Valorizao de Imveis. 3. Administrao. I. Sousa, Leila. II. Almeida, Riezo. III. Universidade de Braslia, Departamento de Administrao. IV. Ttulo.

LEILA DE BARROS SOUSA

CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIRIO NO DISTRITO FEDERAL NA LTIMA DCADA: Razes dessa expanso

A Comisso Examinadora, abaixo identificada, aprova o Trabalho de Concluso do Curso de Administrao da Universidade de Braslia da aluna

Leila de Barros Sousa

Prof. Me. Riezo Silva Almeida


Professor-Orientador

Prof. Doutor Jos Carneiro


Professor-Examinador

Prof. Me. Riezo Silva Almeida


Professor-Examinador

Braslia, 9 de abril de 2011

minha Nanuska (querida me), ao meu pai, s minhas irms amadas e ao meu marido Hlio, pelo apoio, carinho e compreenso.

AGRADECIMENTOS

A Deus por iluminar meu caminho e me permitir mais esta conquista. Aos professores Janana Machado e Hlio Sabino de S pela motivao e orientao. minha amiga Vivia Ribeiro pelo apoio e por no ter me deixado desistir quando o cansao me abatia durante a realizao deste curso. Ao professor Me. Riezo Silva Almeida, pela orientao dedicada.

RESUMO

O mercado imobilirio possui relevante papel econmico por refletir a oferta e procura de bens de elevado valor que demandam, em geral, longo perodo de sacrifcios econmicos na forma de poupana ou endividamento. Desse modo, buscou-se investigar os mecanismos de tomada de deciso dos agentes econmicos envolvidos, as preferncias desses e a solidez das bases sobre as quais se assentam a demanda por imveis, com foco no mercado imobilirio do Distrito Federal (DF), visando entender as razes do acentuado crescimento desse mercado na ltima dcada. O estudo aponta que o mercado imobilirio do DF vive um ciclo virtuoso de crescimento, impulsionado por demanda real decorrente de fatores econmicos associados a elementos geopolticos especficos, que acarretam limitao da quantidade de novos imveis no quadriltero, no qual se situa o DF. Esse ciclo no reflete a formao de uma bolha imobiliria e somente ser interrompido na hiptese de mudanas bruscas nos rumos da economia nacional e local que provoquem a reduo da renda das famlias, escassez e encarecimento do crdito bancrio destinado ao financiamento de imveis.

Palavras-chave: Imveis. Crescimento. Valorizao. Preferncias.

SUMRIO INTRODUO ............................................................................................................ 8 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 Contextualizao........................................................................................... 8 Formulao do problema .............................................................................. 9 Objetivo geral .............................................................................................. 10 Objetivos especficos .................................................................................. 10 Justificativa ................................................................................................. 10 Marco histrico ............................................................................................ 13 Posse e propriedade privada no Brasil e no mundo .............................. 13

REFERENCIAL TERICO ................................................................................. 12 2.1.1

2.1.2 A transferncia da capital para Braslia e o processo de ocupao ...... 14 2.2 Aspectos geopolticos do Distrito Federal ................................................... 19 2.3 Panormica do Mercado Imobilirio do DF ................................................. 24 2.4 Relao do tema com a rea de concentrao do estudo .......................... 29 3 MTODOS E TCNICAS DE PESQUISA ......................................................... 30 3.1 3.2 3.3 4 5 Populao e amostra ou participantes do estudo ....................................... 31 Caracterizao dos instrumentos de pesquisa ........................................... 34 Procedimentos de coleta e de anlise de dados ......................................... 36

RESULTADOS E DISCUSSO ......................................................................... 37 CONCLUSES E RECOMENDAES ............................................................ 49

REFERNCIAS ......................................................................................................... 55 ANEXOS ................................................................................................................... 59 Anexo A Clculo da amostra .............................................................................. 59 Anexo B Questionrio estruturado ...................................................................... 60

INTRODUO

1.1 Contextualizao

A escolha do tema decorre da curiosidade de investigar as razes que levaram a um forte crescimento do mercado imobilirio no Distrito Federal (DF), na ltima dcada, mesmo considerando-se a expanso dos preos nele praticados. Tenciona-se explicar as razes que levam as pessoas a aceitarem os preos praticados e continuarem adquirindo nesse mercado, de forma vida, os imveis recm-lanados e tambm os imveis prontos, ainda que os preos desses estejam bem mais elevados se comparados mdia nacional. Pode-se supor que essas razes, em parte, decorrem da prpria geografia e do planejamento da ocupao territorial do DF, pois, sabido que a escassez ou o controle artificial da oferta de um bem pode resultar na manuteno de demanda aquecida por um longo perodo. Fucs (2011) citando dados da Associao de Dirigentes do Mercado Imobilirio (Ademi-DF) informa que a valorizao dos imveis no DF cresce em um ritmo acelerado, seguindo a tendncia nacional e que Braslia apresentou alta mdia anual de 25% no preo do metro quadrado, desde 2005. Outra possvel causa o excessivo nmero de veculos de passeio em circulao que provoca congestionamentos frequentes nos principais pontos de acesso ao Plano Piloto. O crescimento acentuado da frota decorrente da expanso do crdito e as deficincias do sistema de transporte coletivo tambm contribuem para a composio da equao dos preos dos imveis. Quanto mais prximos do centro mais valorizados se tornam. A ttulo de exemplo, cita-se a disparidade entre o valor do metro quadrado no DF e entorno. O valor do metro quadrado na cidade do entorno Valparaso, Gois, por exemplo, de aproximadamente R$ 1.600,00, enquanto para os novos imveis que sero construdos no Setor Noroeste, o valor do metro quadrado pode chegar a R$ 12.000,00.

Segundo matria veiculada no Correio Braziliense de autoria de Flores (2009), em pouco tempo, o DF atingir os valores de metro quadrado verificados em So Paulo e no Rio de Janeiro que so, na atualidade, os dois maiores mercados imobilirios do Pas. O autor cita exemplos de valorizao de mais de 500% em alguns pontos do DF, como o reajuste mdio dos preos verificados nas quitinetes localizadas no Sudoeste e Asa Sul, que em 2000 tinham o custo do metro quadrado em torno de R$ 1,2 mil e que no presente so comercializados por at R$ 8,3 mil. Em geral, adquire-se imvel em busca de: a) b) c) d) e) moradia; troca de uma residncia por outra de melhor padro; reserva de valor, gerando poupana forada; ganho com a valorizao do imvel pronto; ganho com a valorizao do imvel entre o lanamento da projeo e a

entrega das chaves; f) complementao de renda (aluguis).

1.2

Formulao do problema

Na ltima dcada, o DF apresentou expressivo crescimento no mercado imobilirio. Conforme citado anteriormente, trata-se de aumento de 25% ao ano, segundo dados da Ademi - DF. O presente trabalho analisa as motivaes do crescimento acelerado do mercado imobilirio no DF, identificando as necessidades ou preferncias da populao, na busca de saber se as causas motivadoras da aquisio de imveis decorrem, em sua maioria: da procura pela primeira moradia; se uma tentativa de conquistar um imvel maior, ou, melhor localizado para residir; ou ainda, se a causa est relacionada ao aumento do nmero de pessoas dispostas a investir em imveis e quais as razes determinantes desse investimento. Dessa forma pretende-se esclarecer: quais as razes do expressivo crescimento do mercado em questo na ltima dcada e que vantagens buscam os

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agentes econmicos que atuam como adquirentes de unidades imobilirias no Distrito Federal?

1.3

Objetivo geral

Analisar as razes do crescimento do mercado imobilirio no Distrito Federal, na ltima dcada, e as motivaes pelas quais a populao decide-se pela compra de imveis situados no DF.

1.4

Objetivos especficos

1.3.1 Analisar as razes do crescimento significativo do mercado imobilirio no Distrito Federal, na ltima dcada. 1.3.2 Identificar quais as motivaes que levam as pessoas a adquirirem imveis situados no DF. 1.3.3 Identificar, entre as motivaes existentes, quais sejam: compra da primeira moradia; aquisio de um imvel de padro superior para residncia; e, obteno de imveis para investir (reserva de valor; ganho com a valorizao do imvel, complementao de renda com aluguis); qual a opo que se destaca.

1.5

Justificativa

Conforme apurado em matrias jornalsticas, o Distrito Federal desponta entre as cinco primeiras praas do Brasil com maior volume de negcios no ramo imobilirio e aproxima-se do Rio de Janeiro e So Paulo na relao do custo por metro quadrado de construo. Diversos empreendimentos imobilirios de grande vulto esto projetados para a prxima dcada, entre eles: o Setor Noroeste, Setor Mangueiral, Setor Catetinho, Expanso do Guar II, Cidade do Servidor e Expanso do Setor

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Sudoeste. Tais empreendimentos decorrem do aquecimento constante do mercado imobilirio no DF na ltima dcada. Cumpre, portanto, investigar as razes que influenciam o crescimento desse mercado, se esse crescimento reflete ou no racionalidade em razo de boas perspectivas e estabilidade. Pretende-se tambm apontar quais so as bases desse crescimento e investigar se a demanda por imveis real ou se fruto da especulao. Estas respostas so passveis de se alcanar a partir do conhecimento do perfil dos agentes econmicos que atuam no mercado imobilirio do DF, identificando as predilees desses e que vantagens buscam com a aquisio das unidades imobilirias. O resultado deste trabalho poder ser utilizado por pessoas que residem no DF e pretendem adquirir imveis, por potenciais investidores, por operadores do mercado imobilirio, pelos profissionais que desenvolvem campanhas de marketing voltadas para a incorporao imobiliria e tambm pelo governo local.

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2 REFERENCIAL TERICO

Apresenta-se a seguir a reviso da literatura consultada, expondo-se os apanhados exploratrios, definies e consideraes acerca do tema proposto. Esta reviso divide-se em quatro tpicos: (2.1) Marco histrico, que aborda assuntos como: posse, propriedade privada no Brasil e no mundo, a transferncia da capital para Braslia e o processo de ocupao do Distrito Federal; (2.2) Aspectos geopolticos do Distrito Federal, no qual se abordam assuntos como: tamanho da rea do DF, crescimento populacional, faixas etrias relevantes para o estudo em questo, nveis de renda mdia familiar e poder aquisitivo da populao do DF; (2.3) Panormica do Mercado Imobilirio no DF que abordar os fatores de crescimento do mercado imobilirio do DF traando paralelo com o mercado nacional. Alm disso, sero correlacionados ao objeto de investigao, os apanhados contidos nos tpicos precedentes tais como: o tamanho do quadriltero onde se encontra a capital; a forma como se deu a ocupao da cidade, o tombamento do Plano Piloto como Patrimnio Cultural da Humanidade, a definio do gabarito mximo de edificao para a construo de habitaes coletivas na rea tombada, o grande nmero de parques e zonas de preservao mantidas como faixas de amortecimento do crescimento urbano, evitando a conturbao de regies administrativas e, por ltimo, a saturao do espao urbano destinado s habitaes coletivas no Plano Piloto, evidenciando-se as consequncias desses fatores sobre os preos praticados no mercado imobilirio do DF; (2.4) Relao do tema com a rea de concentrao do estudo no qual se aborda a relao do tema e do problema de pesquisa com o eixo temtico Gesto Financeira e Oramentria.

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2.1

Marco histrico

2.1.1

Posse e propriedade privada no Brasil e no mundo

Segundo S (2010), desde os mais remotos tempos da marcha civilizatria da raa humana, em especial aps a domesticao dos animais, a possibilidade de reter para uso exclusivo parte dos espaos naturais fascinava os homens. Ao se empreender trabalho cientfico que visa entender os mecanismos de deciso que levam pessoas a adquirirem unidades imobilirias, cumpre inicialmente relembrar que a propriedade privada imobiliria como hoje se conhece teve origem na Roma Antiga. A posse das terras na civilizao romana primitiva era comum. Nesse sentido, Engels (2006, p.134-35) afirma:
Nos tempos primitivos, isso se verificava sempre, desde que a terra da tribo passou a ser repartida. Entre as tribos latinas, encontramos o solo possudo em parte pela tribo, em parte pela gens, e em parte por economias domsticas [...]. Atribui-se a Rmulo a primeira diviso de terras entre indivduos, razo de dois jugera (cerca de um hectare) para cada um. Mais tarde, contudo, vamos encontrar terra ainda em mos da gens (famlia), sem falar nas terras do Estado, em torno das quais gira toda a histria da Repblica.

No Brasil, a propriedade privada de terras teve incio com o descobrimento, quando a Coroa Portuguesa declarou-se proprietria de todas as terras descobertas e adotou um sistema de permisso de uso denominado capitanias hereditrias, no qual, a terra era cedida ao nobre ou fidalgo que poderia us-las e explor-las, delas dispor parcialmente com a criao de sesmarias, que eram capitanias dentro das capitanias, e ainda, transmitir hereditariamente o direito recebido pelo reino. (S, 2010). Na regio de Gois na qual se situa atualmente o Distrito Federal, a propriedade privada de bens imveis tambm se originou do sistema de sesmarias dadas aos antigos exploradores bandeirantes, depois foram habitadas por garimpeiros e, ao longo do tempo passaram a ser ocupadas pelos criadores de gado

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at o advento da construo da nova capital do Brasil, quando ento se definiu um quadriltero autnomo que serviria como sede dos poderes da Unio.

2.1.2 A transferncia da capital para Braslia e o processo de ocupao

A ideia de transferir a capital, do litoral para o interior do Pas, existia desde a poca da colonizao, pois se acreditava que a transferncia traria mais segurana colnia, alm de propiciar desenvolvimentos para as reas interioranas. Alguns personagens relevantes na histria do Brasil, como: o Rei D. Joo VI, Jos Bonifcio de Andrada e Silva, Holanda Cavalcanti, destacaram-se na busca pela transferncia da capital para o interior. Foi Holanda Cavalcanti que apresentou projeto ao Senado dispondo sobre a criao de Braslia, mantendo o nome proposto por Jos Bonifcio no incio do sculo XIX (IBGE, 2011). No entanto, somente em 1891, o Congresso aprovou e incluiu a transferncia da capital na Constituio vigente poca, com o texto: "art. 3o - Fica pertencente Unio, no Planalto Central da Repblica, uma zona de 14.400km que ser oportunamente demarcada, para nela estabelecer-se a futura Capital Federal" (PRESIDNCIA DA REPBLICA, 2011). O pargrafo nico do citado artigo estabelecia tambm que depois de transferida a capital, o Distrito Federal alcanaria o status de Estado. Com base na ideia sedimentada da necessidade de transferncia da Capital para o centro do pas, foram criadas comisses para apontar o lugar ideal para se edificar a nova cidade. Em artigo cientfico, Ferreira (2010, p. 30) informa que:
A primeira dessas misses foi a Comisso Exploradora do Planalto Central do Brasil criada pelo governo republicano em 1891 para demarcar a rea de 14.400km no Planalto Central [...]. Para chefiar a comisso foi convidado o astrnomo Luiz Cruls[...].

Entretanto, entre os diversos estudos acabou-se firmando a escolha do stio castanho, uma rea de 1.0000km entre as diversas que foram apresentadas como opo pela firma americana Donald J. Belcher, da qual derivou a atual rea do DF, conforme se extrai da citao a seguir:

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O stio castanho considerado o local ideal para a construo de Braslia (BELCHER, 1984), era diferente dos outros quatro stios que ele estudou. Mais propcio para a localizao da cidade pela topografia (localizado num domo, apresenta extensa plancie e suave declividade), facilidade de drenagem pluvial, profundidade dos solos adequada a edificao das construes da cidade e potencial de suprimento de gua e energia. (FERREIRA, 2010, p.43).

A deciso foi cumprida pelo Presidente Juscelino Kubitschek que iniciou a transferncia da capital quando encaminhou lei, em 1956, ao Congresso Nacional com o objetivo de criar a Companhia Urbanizadora da Nova Capital (NOVACAP). Para se ter a exata noo da importncia ttica da deciso de Juscelino leia-se a descrio efetuada por Arago (1993, p. 175):
No lugar exato onde se encontra hoje o Plano Piloto de Braslia, limitavamse, em divisas, uma fazenda de D. Morena, do cl dos Monteiro Guimares, de Planaltina, e uma outra, acima citada, de Diogo Pacheco de Arajo, dependendo do Foro de Luzinia. Eram campos cerrados de passvel qualidade para o pastoreio do gado, esse elemento capital para o modelo de povoamento esparso do cerrado local, como observou Cassiano Ricardo em seu Marcha para oeste, [...].

A transferncia efetiva da capital para o Centro-Oeste se deu oficialmente em 21 de abril de 1960, quando da inaugurao de Braslia. A construo da nova capital se deu em cinco anos, a ocupao urbana tambm ocorreu com a mesma velocidade. Com a transferncia da capital para o Planalto Central intensificaram-se os movimentos migratrios para o DF e entorno. Essas populaes migrantes buscavam beneficiar-se das melhores condies de vida propiciadas aos residentes no Distrito Federal. Incluem-se neste grupo os trabalhadores e suas famlias que migravam principalmente de Gois, Minas Gerais e de todo o Nordeste do Pas para a construo de Braslia. Holanda (2010, p.19) explica que:
Dois pequenos ncleos urbanos preexistiam capital, cuja configurao remete s cidades vernaculares brasileiras (Planaltina, anos 1810, e Brazlndia, anos 1930); favelas foram autoproduzidas por trabalhadores que migraram durante os estgios iniciais da construo da cidade (depois riscadas do mapa por deciso do governo) [...].

Inicialmente, tais movimentos foram barrados pelo poder absoluto do Estado Ditatorial que impedia a fixao dessas populaes em Braslia, lotando

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essas pessoas em reas mais distantes do centro, que mais tarde se transformariam nas cidades satlites. O Estado foi o principal agente na estruturao do espao na nova capital; seu papel era de planejador, promotor, construtor, financiador e proprietrio do solo urbano e rural SILVEIRA (1999 apud PAVIANI; GOUVA, 2003, p.163). A preocupao do governo com a ocupao e administrao das terras que compunham Braslia e todo o DF poca da construo era visvel. Em um primeiro momento, tencionou-se desapropriar todo o quadriltero, entretanto, concluiu-se que nem todas as terras eram de interesse da NOVACAP e que o custo das indenizaes seria muito alto e a nova capital restaria sem um cinturo verde, em mos da iniciativa privada, capaz de garantir minimamente o abastecimento da populao que viria a residir no Distrito Federal. Em razo disso, optou-se pela desapropriao parcial da rea e em razo das restries oramentrias, boa parte das desapropriaes no foram indenizadas gerando-se faixas de terras em regies estratgicas para o desenvolvimento urbano do DF sob a propriedade de particulares ou sob litgios, que perduram at hoje, entre particulares e a Companhia Imobiliria de Braslia (TERRACAP), empresa pblica criada para gerir a carteira imobiliria pblica no territrio do Distrito Federal. Arago (1993, p.172) comenta sobre a problemtica desapropriao ocorrida poca da transferncia da capital:
[...] Israel Pinheiro [...] deixou marcas indelveis de sua passagem, nem sempre cordata e amicvel[sic], entre os velhos habitantes da regio. Mais de um deles nos revelou pormenores da forma como se revestiam as negociaes em torno das desapropriaes para a construo de Braslia.

Em referncia s desapropriaes e a formao das cidades satlites, Paviani (2003, p.163) comenta que:
[...] Para assegurar o monoplio racional do Estado sobre a terra, foram iniciadas desapropriaes. Em contraste com o racionalismo do Plano Piloto, destinado principalmente a funcionrios pblicos a Companhia Urbanizadora da Nova Capital (Novacap), criada em 1956, assentou migrantes pobres em cidades-satlites, antes mesmo da inaugurao da capital.

Desses erros de estratgia decorre boa parte dos problemas fundirios existentes no quadriltero definido para sediar os poderes da Unio. Alm disso, a partir da dcada de 1990, incentivados pela classe poltica local milhares de pessoas

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migraram para o DF, oriundos do entorno e de outros Estados da Federao em busca da propriedade privada de terrenos que lhes possibilitassem usufruir dos benefcios de se morar na capital do Pas. Nesse sentido, Paviani (2009) aborda os problemas gerados ao espao urbano pela distribuio de lotes ocorridas no DF e a instalao da classe menos favorecida nas Regies Administrativas (RAs). O autor comenta tambm sobre o embarao que esses loteamentos trouxeram a questo fundiria no DF, tendo em vista o surgimento simultneo de invases de terras nessas mesmas reas que ficaram conhecidas como condomnios rurais ou condomnios irregulares, muitas resultantes de grilagem de terras pblicas ou particulares. o que se extrai do fragmento de texto a seguir:
Condomnio j foi sinnimo de luxo. Cansada de pagar aluguel no Plano Piloto, a classe mdia do Distrito Federal recorreu s ocupaes irregulares e construiu parcelamentos requintados, com casas grandes e suntuosas. Mas a realidade agora outra. Com o fim da distribuio e venda de lotes nas regies administrativas, a populao de baixa renda ocupou ilegalmente grandes reas do DF. Hoje, 69% dos moradores dos condomnios tm renda inferior a cinco salrios mnimos (R$1.750,00). As ocupaes informais de classe alta representam apenas 1% dos 379 parcelamentos urbanos. (CORREIO BRAZILIENSE, 2006 apud MOURA, 2010, p. 287).

Ocorre que a ocupao das terras do DF aconteceu de forma rpida. As cidades-satlites cresceram em ritmo acelerado e o quadriltero, com relao s reas originariamente destinadas a habitao, est praticamente saturado e sem possibilidade de expanso, vez que se devem respeitar as reas de mananciais, os parques, as zonas verdes de amortecimento e as reas de preservao ambiental, que no so poucas. No bastassem os movimentos migratrios citados, em razo da ausncia de moradias disponveis na RA Braslia para alocao da populao nela gerada deu-se a exploso populacional das Cidades Satlites inclusive pela criao dos parcelamentos irregulares de solo citados por Paviani (2009) como condomnios rurais ou condomnios irregulares. Braslia possui, atualmente, poucas reas vazias que sero

transformadas em bairros residenciais, como exemplo tem-se o Noroeste. Em termos, a insuficincia de espao na capital para alocar a demanda de pessoas que pretendem morar em Braslia decorre tambm das exigncias que devem ser seguidas em razo do ttulo de Patrimnio Cultural da Humanidade concedido pela

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Organizao das Naes Unidas para a Educao, Cincia e Cultura UNESCO, em 7 de dezembro de 1987. Isso porque foi delimitada uma grande rea tombada na capital o que torna pouco flexvel a mudana de destinao de reas ou espaos pblicos. A rea de Braslia protegida pelo instrumento do tombamento corresponde a 112,25 km. Braslia possui a maior rea tombada do mundo. (SECRETARIA DE CULTURA DO DF, 2011). Com relao s dimenses espaciais da rea tombada veja-se a figura 1 a seguir colacionada:

Figura 1: rea tombada pela Portaria N. 314/1992


Fonte: Junior (2011, p. 31).

A isso se acresceram as rgidas exigncias quanto ao gabarito mximo de construo de habitaes coletivas, estabelecidas na concepo originria de Lcio Costa, que corresponde ao padro uniforme de (seis pavimentos) e "pilotis" o que contribui para reduzir o nmero de habitantes por projeo e por conseqncia as chances de residir no Plano Piloto.

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2.2

Aspectos geopolticos do Distrito Federal

O Distrito Federal, segundo o ordenamento constitucional vigente, artigo 32 da Carta de 1988, possui status de Estado unitrio e competncia legislativa cumulativa para tratar de questes referentes a Estados Membros e

municipalidades, vedada a sua diviso em municpios. Esse Distrito Especial, quando comparado aos demais entes federados com status de Estados Membros do Brasil, fora contemplado com o menor espao geogrfico autnomo do pas que, conforme informaes divulgadas no stio oficial da Administrao Regional de Braslia, de apenas 5.783 km, o que corresponde a 26% da rea do Estado de Sergipe que o menor Estado da Federao. (ADMINISTRAO REGIONAL DE BRASLIA, 2011). Organiza-se, no presente, em 30 Regies Administrativas (RAs), nas quais o nmero de habitantes e moradias no para de se expandir. Segundo dados do Censo 2010 fornecidos no stio oficial do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), a populao do DF de 2.562.963 (dois milhes quinhentos e sessenta e duas mil novecentos e sessenta e trs pessoas). (IBGE, 2010). No que concerne ao nmero de domiclios particulares, houve acentuado crescimento na ltima dcada. Segundo dados do IBGE citados em estudo realizado pelo Sindicato da Habitao do Distrito Federal (SECOVI-DF), o nmero de domiclios particulares aumentou 35,7% na ltima dcada e a poro de imveis vagos caiu de 9,3% em 2000 para 7,3% em 2010. (SECOVI-DF, 2010). O crescimento populacional no DF, apesar de acentuado, ocorre de forma distinta no Plano Piloto e nas cidades satlites. Holanda (2010), comparando o crescimento da RA 1 - Braslia com as demais RAs formadas pelas cidades satlites, no perodo de 1960 a 2000, constatou que em 1960, 44% da populao morava em Braslia e em 2000, a capital passou a deter apenas 9,67% da populao total. Holanda (2010, p.50) explica o fenmeno ocorrido com a populao de Braslia da seguinte forma:
Em 1960, o Plano Piloto continha 44% da populao do DF, peso demogrfico que diminui no tempo [...] fenmeno relacionado, p.ex., queda do nmero mdio de habitantes por domiclio e a mudana de

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contingente da classe mdia para a periferia, premida por valorizao imobiliria no Plano, que se torna mais elitizado.

Pode se inferir da obra de Holanda (2010) que a populao do Plano Piloto deixou de se expandir na mesma proporo das Satlites em razo das limitaes prprias do espao urbano para abrigar as geraes de filhos, netos e bisnetos dos primeiros habitantes, agraciados com moradias no Plano. Confirmando essa inferncia, segundo dados preliminares do Censo Demogrfico de 2010, houve um crescimento de 20,4% da populao do DF na ltima dcada, e enfatiza que a grande maioria reside nas cidades satlites. Nesse sentido leia-se a citao a seguir:
[...] Entre 2000 e 2010 a populao do DF saltou 20,4% e chegou a 2,469 milhes de habitantes, segundo os primeiros resultados do ltimo censo divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE). Cerca de 85% dessas pessoas vivem fora do Plano Piloto. Um pblico consumidor de 2,1 milhes de pessoas. O aumento da renda mdia e a queda da taxa de desemprego nas Regies Administrativas sustentam o otimismo de quem aposta nesses novos consumidores do DF. [...] (AMORIM; BRANCO, 2011, p.34).

Ainda com relao ao crescimento da populao, leia-se a seguinte citao de Harada (2010) em matria jornalstica do Correio Braziliense, disponvel em meio eletrnico:
Em dez anos o Distrito Federal ganhou mais 418 mil habitantes. [...]. Em 2010, segundo os dados preliminares do Censo divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia Estatstica (IBGE) nesta quinta (4/11), Braslia est entre as dez cidades mais populosas do Brasil com mais de 2.469 milhes de habitantes.

A partir das figuras 2 e 3, verifica-se que boa parte do quadriltero, em especial as regies mais prximas do centro poltico, encontra-se ocupado por manchas urbanas, em franca expanso, o que indica possvel saturao dos espaos horizontais destinados a reas residenciais, isso em face do reduzido espao geogrfico do DF, associado ao grande nmero de unidades de preservao ambiental aqui existentes em razo da localizao de afluentes e nascentes de trs grandes bacias hidrogrficas nesse territrio (So Francisco, Paran e Tocantins). A seguir mapas demonstrando a ocupao territorial do quadriltero no perodo de 1965 at 2010.

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Figura 2: Manchas urbanas do DF em 1965 Fonte: Holanda (2010, p. 50).

Figura 3: Manchas urbanas do DF em 2010 Fonte: Holanda (2010, p. 50).

Analisando ainda a demografia do DF, faz-se necessrio enfatizar que h uma concentrao da populao entre as faixas etrias de 20 e 34 anos de idade, conforme mostrado na Figura 4.

Figura 4: Pirmide etria do DF


Fonte: IBGE, Censo 2010

Segundo dados do Censo 2010 do IBGE, a faixa etria entre 20 e 34 anos representa 29,875% da populao do DF, dos quais 14,167% so homens e 15,708% so mulheres. (IBGE, 2010). Esse grupo de indivduos est na faixa etria em que situam as pessoas com idade para formao de ncleos familiares e consequentemente os futuros demandantes de novas moradias. Os dados referentes pirmide demogrfica do DF e seus reflexos sobre o mercado imobilirio acompanham tendncia nacional, conforme se extrai da citao seguinte:

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O setor imobilirio tambm dever ser beneficiado pela demografia, de acordo com estudo das consultorias Hernest & Young e FGV Projetos. A populao brasileira, hoje na faixa de 190 milhes, dever chegar a 234 milhes em 2030. O nmero de famlias dever passar de 60 milhes para 95,5 milhes 1,8 milho por ano. E a idade mdia da populao, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentra os compradores de imveis aumentar de 36% para 42% do total. (FUCS, 2011, p.52)

Alm das particularidades geogrficas e demogrficas que o DF possui acrescenta-se tambm a renda mdia da populao do DF. Segundo dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domiclios 2009 (PNAD 2009) do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), o rendimento mdio domiciliar do pas ficou em R$ 2.0851, enquanto o do DF de R$ 4.5132, ou seja, a renda do DF representa mais que o dobro da renda mdia familiar do Brasil. No DF, observa-se que, em sua maioria, as famlias que possuem maior renda mdia familiar residem em reas mais prximas do centro. Isso se verifica na pesquisa efetuada por Holanda (2010, p.68) em oito diferentes reas do DF, com dados apurados em 2002, possvel traar uma comparao entre nveis de renda e proximidade das residncias com relao ao centro funcional da Capital, excetuando-se dessa constatao a Vila Planalto, por se tratar de assentamento pioneiro e ainda no regularizado; e os condomnios de alta renda do bairro Grande Colorado. Nesse sentido leia-se o quadro seguinte:

IBGE. Rendimento de todas as fontes cresce pelo quinto ano consecutivo. Disponvel em: http://www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/noticia_visualiza.php?id_noticia=1708&id_pagina=1. Acesso em: 14 jan. 2010. 2 IBGE. Pesquisa de Oramentos Familiares 2008-2009 - Despesas e Rendimentos. Disponvel em: http://www.ibge.gov.br/estadosat/temas.php?sigla=df&tema=pofdespesasrendimentos. Acesso em: 14 jan. 2010.

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Quadro 1: perfil de renda e distncia ao centro funcional de oito reas Fonte: Holanda (2010, p. 68).

Outro dado geopoltico relevante diz respeito quantidade de unidades de conservao e proteo ambiental existente dentro do quadriltero do DF, demarcadas, implantadas ou em fase de implantao. Nesse sentido, leia-se a citao a seguir:
Considerando-se as cinco unidades de conservao de proteo integral de maiores dimenses que compem a Zona Ncleo da Reserva da Biosfera, o DF possui 15 unidades de conservao de proteo integral, 15 unidades de conservao de uso sustentvel, 26 reas de proteo de manancial e 66 parques ecolgicos que perfazem aproximadamente 265 mil hectares e correspondem a 93% do territrio com algum tipo de proteo ambiental legal. (JATOB, 2010, p.327).

O mesmo autor prossegue discorrendo sobre as reas de proteo ambiental no DF nos seguintes termos:
No entanto, a maior parte dessa superfcie protegida est inserida na categoria de rea de Proteo Ambiental APA, que no garante a proteo integral dos atributos naturais e permite usos urbanos e rurais. Somente rea de Proteo Ambiental APA do Planalto Central abrange 60% do territrio do DF. (JATOB, 2010, p.327).

Dos aspectos geopolticos apresentados anteriormente, tem-se que algumas caractersticas existentes no Distrito Federal, como: espao geogrfico limitado, crescimento demogrfico significativo, renda familiar da populao local superior a mdia nacional e vastas reas de preservao ambiental podem

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influenciar no volume de negcios com imveis e no aumento constante dos preos na Capital Federal.

2.3

Panormica do Mercado Imobilirio do DF

Segundo Rocha (2009), o mercado imobilirio de Braslia atravessa fase de euforia, em que os preos de imveis no DF alcanaram nos ltimos anos os valores praticados nas regies mais valorizadas do pas. O autor destaca o valor do metro quadrado construdo na QL-12 (Pennsula dos Ministros), que chega a custar R$12 mil, valores semelhantes aos negociados em muitos imveis na orla de Leblon e Ipanema, na Zona Sul do Rio de Janeiro, atualmente, os mais caros do Brasil. Ainda segundo o autor, h quatro anos, os imveis da Pennsula dos Ministros eram comercializados pela metade desse valor. As manses representam smbolos da exploso do setor de imveis de Braslia, apesar das regras de tombamento que tentam preservar a originalidade do projeto da capital. O Setor Noroeste, tambm contribui para alavancar os preos do metro quadrado no DF. Nesse sentido, Flores (2009) afirma que o Setor Ecolgico representa um dos metros quadrados mais caros do DF e que contribuiu para inflar os preos dos imveis em toda a regio. Comenta tambm que a venda das primeiras projees no Noroeste provocou um efeito difusor no mercado imobilirio de Braslia, pois fez com que o DF ocupasse a segunda posio no ranking das cidades que mais vendem imveis ficando atrs apenas de So Paulo. O que se extrai tambm de matria jornalstica veiculada pela revista de anlise econmica Exame, conforme fragmento a seguir:
Em Braslia h casas e apartamentos em construo sendo vendidos por 10.000 reais o metro quadrado, padro indito para a Capital Federal. Faltam terrenos, e a demanda por imveis maior que a oferta. (NAPOLITANO, 2010, p.30).

Napolitano (2010) prossegue discorrendo sobre o mercado imobilirio do DF nos seguintes termos:
O descompasso entre uma oferta que cresce de forma gradativa e uma demanda que dispara abriu espao para altas de preos que, primeira vista, parecem no fazer sentido. Em Braslia, onde h poucos terrenos

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disponveis e o crescimento do funcionalismo pblico criou uma nova massa de potenciais compradores, o preo do metro quadrado de um apartamento em construo numa regio nobre chega a 10 000 reais - 30% mais do que h apenas seis meses. Quem quer pagar mais barato tem ido morar em cidades prximas a Braslia, como guas Claras, que viveu um boom imobilirio nos ltimos cinco anos. (NAPOLITANO, 2010, p.37).

Diante da constatao da crescente demanda por imveis no DF, mesmo com o acentuado aumento nos valores do metro quadrado, resta saber quais as motivaes desse fenmeno. Nesse sentido, extrai-se da leitura de artigos sobre o tema, inclusive das obras de Holanda (2010) e Paviani (2009), anteriormente citadas, alguns fatores que influenciam no aquecimento e nos preos praticados no mercado imobilirio do DF e at em algumas cidades do Entorno do Quadriltero, por difuso de efeitos. Os elevados preos hoje praticados no Plano Piloto acabam levando integrantes da classe mdia a procurarem opes de moradia mais acessveis nas cidades satlites, inflacionando o preo dos imveis nessas localidades. Nesse sentido leia-se citao a seguir:
Com a escassez de terrenos na rea tombada da Capital, o superaquecimento do mercado imobilirio candango conquistou os arredores e serviu como indutor de desenvolvimento. Onde ainda existe rea livres, prdios e casas no param de ser construdos e os condomnios continuam a se espalhar em volta de Braslia. No embalo do avano demogrfico, lojas e bancos no perdem tempo e investem pesado nas cidades do DF. (AMORIM; BRANCO, 2011, p.34).

Os autores prosseguem discorrendo sobre o tema, da seguinte forma:


A mudana no perfil econmico da regio mostra que as riquezas do DF no esto restritas aos limites do Plano Piloto e no dependem mais tanto do funcionalismo pblico apesar da importncia que a mquina pblica ainda exerce. (AMORIM; BRANCO, 2011, p.34).

Um dos fatores que contribuem para o aquecimento do mercado imobilirio a farta oferta de crdito, que acompanha tendncia nacional. O crescimento da oferta de crdito atingiu todas as classes sociais, o alongamento dos prazos de financiamento e a clareza das regras impulsionaram as vendas de imveis financiados pelos bancos. No entanto, apesar dos financiamentos, na atualidade, serem utilizados para compra de imveis de todos os tamanhos e preos, os altos preos praticados no Plano Piloto e cidades satlites empurram trabalhadores das classes menos

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favorecidas, antes residentes no DF em imveis locados, para moradias prprias situadas em cidades do Entorno. Esse fenmeno se verifica em especial em: Valparaso, Luzinia, Novo Gama, Padre Bernardo, Santo Antnio do Descoberto, Planaltina de Gois e Formosa, provocando o aquecimento dos mercados imobilirios dessas localidades. Nessas cidades do entorno os espaos urbanos esto sendo ocupados por empreendimentos novos que substituem reas residenciais ocupadas, desde a dcada de 60, por migrantes de baixa renda que no encontraram espao no mercado imobilirio do DF. Nesse sentido leia-se a citao abaixo:
Durante a dcada de 60, predominou a determinao de preservar o Plano Piloto como Capital Federal e a Bacia do Lago Parano, o que induziu, inclusive, a polticas restritivas de assentamento habitacional no interior do DF durante os anos subsequentes. Coincide com este perodo o aparecimento de inmeros loteamentos fora dos limites do Distrito Federal, em municpios goianos, notadamente em Luzinia, onde as restries para o parcelamento do solo praticamente no existiam. (SECRETARIA DE ESTADO DE DESENVOLVIMENTO E HABITAO - GDF, 2011).

No mesmo estudo, verifica-se a seguinte informao:


Estes municpios, face relativa proximidade com a capital, e ao controle mais rgido imposto aos assentamentos habitacionais dentro do DF, apresentaram-se como alternativa para a localizao de imigrantes de baixa renda e tambm ao mercado imobilirio, cujo desenvolvimento no DF sofre restries, uma vez que grande parte das terras de domnio do poder pblico. Os fluxos migratrios dirigidos para o DF e no absorvidos e a dificuldade de acesso ao mercado imobilirio promoveram a expanso urbana nos municpios goianos adjacentes, como o caso principalmente, de Luzinia, Santo Antnio do Descoberto e Planaltina de Gois. (SECRETARIA DE ESTADO DE DESENVOLVIMENTO E HABITAO GDF, 2011).

Os reflexos no aquecimento do mercado imobilirio das cidades satlites e entorno, verificados na citao acima, decorrem entre outros fatores da impossibilidade de expanso dos espaos urbanos na rea tombada de Braslia. O Noroeste, por exemplo, pode significar uma das ltimas opes para quem pretende morar no Plano Piloto e ainda no possui imvel. No que se refere limitao espacial, comenta Rocha (2009):
[...] Desde 1987, o Plano Piloto, criado no projeto do arquiteto Lcio Costa para abrigar as sedes dos Poderes e a maior parte dos rgos pblicos federais, est tombado como patrimnio da humanidade. O tombamento impe regras a sua ocupao, para que ele preserve as caractersticas originais. Isso dificulta a expanso da rea urbana e aumenta a disputa

27

pelas reas disponveis para a construo de imveis, que hoje, 50 anos depois da inaugurao de Braslia, so poucas.

Essa escassez de terrenos, que se estende da rea tombada at os centros das principais cidades satlites, em especial Taguatinga, quando somada ao crescimento da populao de 20,4% na ltima dcada (AMORIM; BRANCO, 2011), e previso de crescimento da renda na ordem de 6% ao ano, acima da inflao, at 2014 (FUCS, 2011), ajudam a explicar o aumento da demanda e influenciam os preos praticados na venda e locao de imveis, no Distrito Federal. Nesse sentido, Amorim (2011, p. 35) trata do valor dos aluguis praticados em Taguatinga:
Encontrar imvel ocioso na Avenida Comercial no fcil. Muita procura e pouca oferta elevam os preos de aluguel. Um espao de 250m que h cinco anos valia R$6 mil por ms hoje chega a R$ 10 mil valorizao mdia de 13% ao ano. E, ao passar o ponto agora cobra-se a chamada luva, valor adiantado pago para assinatura de contrato em reas muito valorizadas, como o Plano Piloto.

Complementando essa ideia, tem-se a seguinte interveno, compilada da mesma matria jornalstica:
O consultor de varejo Alexandre Aires sustenta que a expanso fsica de Taguatinga chegou ao limite, o que fora um desenvolvimento do que j existe. A cidade se esgotou. H pouqussimas opes de terreno. Chegou a hora do enriquecimento, diz ele, ao indicar que existe uma tendncia de a renda per capita do centro urbano crescer nos prximos anos. (AMORIM, 2011, p. 35).

Das citaes acima se extrai que a saturao dos espaos urbanos no se apresenta apenas no Plano Piloto, mas em todo o DF. A maior parte dos terrenos que ainda esto desocupados no quadriltero pertence ao poder pblico local, em especial Companhia Imobiliria de Braslia (Terracap), que pressionada pelo mercado imobilirio a mudar as destinaes desses e a vend-los. Isso no bastasse, em razo de aqui situar-se a sede dos Poderes da Unio, em especial do poder legislativo, o Plano Piloto sofre a cada quatro anos a presso gerada pela renovao do Congresso Nacional que traz para Braslia um grande nmero de assessores e de parlamentares que aquecem a demanda por imveis para locao e compra. Conforme se l no fragmento a seguir:

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A alta dos imveis chega a Cmara dos Deputados: [...] Ao chegar Capital, Romrio consultou corretores sobre a possibilidade de alugar uma ampla casa no Lago Sul, rea nobre da cidade. Considerou tudo caro. Preferiu fazer como a maioria e se hospedar num hotel. Agora Romrio est espera de ocupar um dos apartamentos funcionais mantidos pela Cmara dos Deputados. S que, alm dele, h outros 279 deputados na fila. (ROCHA, 2011, p. 18).

importante lembrar que o aquecimento do mercado, assim como a valorizao imobiliria de Braslia, no ocorre de forma isolada. Essa tendncia de valorizao dos imveis se confirma tambm no cenrio nacional, influenciada entre outras coisas, pela abertura de capital das grandes construtoras incorporadoras na bolsa de valores, conforme citao a seguir colacionada:
Quando as empresas abriram o capital, houve uma corrida escandalosa por terrenos para futuros investimentos, afirma Jos Augusto Viana Neto presidente do CRECI paulista. O cenrio de So Paulo se repetiu em todo o pas: [...]. Em Braslia, segundo a Associao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio (Ademi), o metro quadrado teve alta mdia anual de 25% desde 2005. (FUCS, 2011, p.51).

Devido ao superaquecimento do mercado imobilirio e alta crescente dos preos praticados no mercado nacional e local tem-se discutido sobre a existncia de bolha especulativa. No que se refere ao DF, no artigo veiculado em meio eletrnico A bolha imobiliria no Planalto Rocha (2009) chama a ateno sobre o aquecimento do mercado imobilirio:
Atualmente, os negcios com imveis no Planalto Central crescem como uma bolha. O mercado comemora o lanamento do Setor Noroeste, um bairro que existe apenas no papel, mas que tem atrado grandes grupos econmicos [...]. Os investidores comemoram vendas recordes, que alavancaram as cotaes do metro construdo. Para uma cidade invisvel, onde hoje existe apenas Cerrado, fala-se em valores superiores aos R$ 12 mil pelo metro quadrado.

No entanto, em contraponto ao pensamento de Rocha (2009) tratando do mercado imobilirio brasileiro, inclusive citando o mercado do DF, temos Fucs (2011, p.52) que afirma que no h bolha imobiliria:
[...] Entre os profissionais que atuam na rea, a viso predominante que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. [...] como num jogral bem ensaiado a maioria rejeita qualquer insinuao de que, no Brasil exista uma bolha imobiliria similar que ocorreu nos EUA e em outros pases.

29

Do tpico Panormica do mercado imobilirio do DF, destaca-se o que se segue. O mercado imobilirio nacional e de Braslia vivem um momento de exuberncia. No DF esse aquecimento decorre de fatores especficos da prpria geopoltica local, no se podendo afirmar que exista uma bolha imobiliria em formao, vez que a demanda real por imveis crescente e influenciada pelo bom nvel de renda familiar aqui existente. Pode-se inferir que o aquecimento do mercado de imveis no DF acompanha tendncia nacional e se beneficia com medidas legais de marco regulatrio do crdito imobilirio e do aumento dos financiamentos disponveis. Quanto alta crescente dos preos, verifica-se que essa decorre em grande medida da escassez de oferta de terrenos, aliada ao crescimento da demanda de grandes construtoras por novas projees em razo dos recursos captados com facilidade nas bolsas de valores.

2.4

Relao do tema com a rea de concentrao do estudo

O presente estudo enquadra-se na rea de concentrao: Gesto Financeira e Oramentria, vez que, o crescimento econmico, a estabilizao da economia e a reduo dos lucros inflacionrios decorrentes de aplicaes financeiras fizeram surgir um novo campo de trabalho para os administradores, a administrao imobiliria. Essa nova rea de atuao passou a ter relevo no Distrito Federal, onde o investimento em imveis possui histrico de rentabilidade superior ao das aplicaes financeiras tradicionais e em mercado aberto. Os profissionais que atuaro nesse novo segmento de mercado devero estar aptos a responder indagaes sobre rentabilidade, risco e solidez do investimento, temas esses, que compem a gesto financeira e oramentria das pessoas fsicas e jurdicas. Sabe-se que o principal componente do risco de um investimento o tempo. Desse modo, para que se consiga minimizar tal risco necessrio dispor de informaes cientficas que possibilitem a construo de cenrios futuros capazes de indicar os possveis rumos do mercado imobilirio local. Objetivo buscado na elaborao desse trabalho monogrfico.

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3 MTODOS E TCNICAS DE PESQUISA

Trivios (1987 apud ZANELLA, 2006), no final da dcada de 1980, dividiu os tipos de estudos em trs, quais sejam: exploratrios, descritivos e experimentais. No que se refere ao tipo de estudo, trata o trabalho em questo de pesquisa descritiva. Zanella (2006, p. 27) explica que a pesquisa descritiva procura conhecer a realidade estudada, suas caractersticas e seus problemas. As metodologias de abordagem empregadas so a dedutiva e a indutiva. No mtodo dedutivo busca-se ratificar ou negar hipteses de forma objetiva e confivel utilizando-se da prtica quantitativa, j no mtodo indutivo apreciam-se as mesmas hipteses com amparo na pesquisa qualitativa, que se baseia na pesquisa bibliogrfica como forma de alcanar resposta para as hipteses pr-estabelecidas. Nesse sentido, Zanella (2006, p. 89) diferencia os dois mtodos:
O quantitativo utiliza mtodos oriundos das cincias fsicas, da matemtica e da estatstica. Caracteriza-se pela adoo de mtodos dedutivos e busca a objetividade, a validade e a confiabilidade. O qualitativo origina-se na antropologia e utiliza mtodos indutivos, objetivando a descoberta, a identificao, a descrio detalhada e aprofundada.

Vieira (2007, p. 99), quanto ao mtodo dedutivo, explica que a deduo o argumento cuja concluso inferida, necessariamente de duas premissas, procedendo do geral para o particular. Assim, foram utilizados os dois mtodos, indutivo e dedutivo, empregados de forma complementar para contribuir com a apresentao de dados vlidos e confiveis que confirmem ou refutem as hipteses levantadas de incio. Neste trabalho a pesquisa qualitativa abarcar a anlise documental (pesquisa bibliogrfica, mediante consulta a livros, artigos de revistas

especializadas, trabalhos monogrficos, internet, fontes estatsticas oficiais). Enquanto a pesquisa quantitativa consistir da aplicao de questionrios que sero aplicados populao de potenciais compradores de imveis do DF. Desta forma, quanto natureza das variveis, ou tratamento dos dados, adotou-se o tipo misto, ou seja, que compreende a pesquisa qualitativa e quantitativa, utilizando-se de dados primrios e secundrios. Os dados primrios so oriundos dos questionrios j mencionados e os dados secundrios decorrem de pesquisas bibliogrficas.

31

De forma subsidiria, o trabalho possibilitar a identificao de tendncias, preferncias e motivaes dos pesquisados, classificados por faixa etria e nvel de renda familiar bruta e correlacionando esses dados

socioeconmicos com as escolhas esboadas.

3.1

Populao e amostra ou participantes do estudo

Quanto populao escolhida, formada por moradores do Distrito Federal que se apresentem na condio de potenciais compradores de imveis. Segundo dados do Censo 2010 fornecidos pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica, a populao do DF de dois milhes quinhentos e sessenta e duas mil novecentos e sessenta e trs pessoas (IBGE, 2010). Desta forma, considerando a quantidade de moradores do DF pode-se considerar que a populao escolhida infinita. Zanella (2006) ensina que a populao indicada considerada grande ou infinita quando possui mais de cem mil elementos. A amostra definida no-probabilstica obtida pela aplicao do mtodo de amostragem denominado bola de neve. Segundo Zanella (2006, p. 96) as amostras no probabilsticas so utilizadas em situaes em que a seleo de uma amostra aleatria difcil. Barbetta (2005 apud ZANELLA, 2006, p. 96) acrescenta que:
Nesse tipo de amostragem, o pesquisador no conhece a probabilidade de determinado elemento ser selecionado como parte da amostra, isto , a probabilidade de seleo no igual para todos os elementos da populao.

A dificuldade de seleo de uma amostra aleatria surge da realidade de que nem todos os moradores do DF podem ser considerados potenciais compradores em imveis, isso em decorrncia de fatores como renda e idade. A probabilidade de seleo no igual para todos, pois, uma parcela da populao no possui renda familiar que possibilite a gerao de excedente para comprar imveis. Essas pessoas ainda esto preocupadas com a alimentao, vesturio, ou seja, em suprir necessidades bsicas.

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No entanto, devido insero no mercado imobilirio das classes menos favorecidas a partir do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, a amostra escolhida formada, tambm, por moradores do DF com renda familiar bruta menor ou igual a dois mil reais. A amostra no-probabilstica pode ser dos seguintes tipos: por convenincia, por julgamento, por quotas e bola de neve. A amostra escolhida para desenvolver este trabalho foi a do tipo bola de neve. Rea e Parker (2002, apud ZANELLA, 2006, p.97) explicam que:
Inclui nas amostragens no probabilsticas ainda a do tipo bola de neve, utilizada quando difcil identificar os entrevistados em potencial. Depois que uns poucos so identificados e entrevistados, pede-se que indiquem outras pessoas que poderiam vir a ser entrevistadas, formando -se assim o efeito bola de neve.

A escolha do mencionado mtodo se justifica pela dificuldade de seleo dos primeiros elementos da amostra, devido necessidade de saber do entrevistado o valor da renda mdia familiar, assunto delicado de se tratar com a maioria das pessoas, que no costumam divulgar esses dados. Desta forma, de acordo com o mtodo adotado, identificando os primeiros entrevistados, cabe a eles indicarem outros na mesma condio, gerando-se efeito cascata dentro do substrato populacional de interesse para a pesquisa. A amostra selecionada composta por 204 (duzentos e quatro) elementos. Os questionrios foram aplicados a potenciais compradores situados em pontos distintos do Distrito Federal, buscando descrever as motivaes de quem pretende adquirir um imvel, o nvel de confiana das pessoas com relao ao mercado imobilirio e a tendncia ou no de utilizao de financiamentos bancrios para a aquisio. O tamanho da amostra foi definido a partir do quadro a seguir, no qual Mattar (1999 apud ZANELLA, 2006, p.98) relaciona erro amostral, nvel de confiabilidade e nmero de elementos da amostra de populaes infinitas.

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n=PQ/e (68%)
Erro 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,10 2.500 625 278 156 100 70 51 39 31 25

n=4 PQ/e (95%) P=Q=0,50


10.000 2.500 1.112 624 400 280 204 156 124 100

n=9 PQ/e (99,7%)

22.500 5.625 2.502 1.404 900 630 459 351 279 225

Quadro 2: Relacionamento entre erro, nvel de confiabilidade e nmero de elementos da amostra de populaes infinitas Fonte: Mattar (1999, apud ZANELLA, 2006, p. 98).

Tomando como base o quadro acima foi definida a amostra de 204 elementos, nvel de confiana de 95% e uma margem de erro amostral de 7%. Em complemento definio do tamanho da amostra, considerando o mesmo nvel de confiana, margem de erro amostral e tamanho exato da populao em estudo, foi encontrado o nmero mnimo da amostra que corresponde a 196 elementos (Anexo A), calculada atravs de software da empresa Raosoft (RAOSOFT, 2010). Diante da diferena irrelevante entre as duas anlises optou-se pelo tamanho da amostra em 204 que corresponde ao maior nmero encontrado. A partir dos questionrios aplicados, busca-se identificar as motivaes dos potenciais compradores, ou seja, saber se a maioria adquire imveis com a inteno de obter a primeira moradia, ou se pretende trocar a moradia por outra de padro superior ou ainda se pretende investir. Pretende-se, tambm, aferir a opinio dos entrevistados sobre a consistncia do mercado imobilirio em expanso no DF. E finalmente, pretende-se captar a viso de futuro desses potenciais compradores quanto ao mercado imobilirio no DF no que concerne a investimento,

34

e identificar qual a opo de investimento imobilirio que se destaca na preferncia dos potenciais investidores. Entre as motivaes possveis, tem-se: obter renda de aluguis; ganhar com a valorizao de imvel pronto; ganhar com a valorizao de imvel na planta. Os quesitos para a coleta de dados foram elaborados com o objetivo de encontrar respostas para a situao-problema anteriormente formulada.

3.2

Caracterizao dos instrumentos de pesquisa

Para a obteno dos dados primrios optou-se pela aplicao de questionrios individuais estruturados como tcnica de coleta de dados. Foram aplicados questionrios, conforme tamanho da amostra definida, composto de quatro itens referentes ao perfil socioeconmico, quais sejam: sexo, idade, local de residncia e renda bruta familiar; e, doze quesitos objetivos, que ao serem assinalados pelo entrevistado indicaro: as motivaes do potencial comprador de imveis e o nvel de confiana no mercado de imveis do DF. Os questionrios foram aplicados das seguintes formas: pessoalmente e encaminhados via internet (correio eletrnico). Priorizou-se a aplicao presencial do questionrio, pois, desse modo evita-se erros ou omisses no preenchimento e garante a devoluo rpida do instrumento de pesquisa. No entanto, fez-se necessrio tambm o encaminhamento do

questionrio via e-mail, em razo do tamanho da amostra e do tempo reduzido para realizao da pesquisa. A utilizao do correio eletrnico tem como vantagens a possibilidade de alcanar um nmero maior de pessoas em um perodo curto de tempo, alm de evitar gastos com deslocamentos. O questionrio composto de trs partes: a) texto motivador que objetiva instigar o entrevistado, alm de apresentar

explicaes quanto ao preenchimento; b) itens referentes aos dados socioeconmicos dos entrevistados (sexo, idade,

renda familiar bruta, local de residncia);

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c)

doze quesitos objetivos, cuja resposta consistir na marcao em uma

escala de avaliao numrica de 1 a 5, adotando-se para tanto a Escala de Likert3. O questionrio composto por questes fraseadas como afirmativas apresentando respostas em escala. O respondente deve escolher uma das seguintes alternativas: 1. discordo totalmente 2. discordo 3. no discordo nem concordo 4. concordo 5. concordo totalmente. Como citado anteriormente, a primeira parte do questionrio traz informaes gerais sobre a pesquisa em questo. Tambm contm orientaes quanto ao preenchimento do instrumento, tanto dos dados socioeconmicos quanto dos itens posteriormente apresentados. O texto motivador informa que no necessria a identificao do

respondente e que ser garantido o anonimato do colaborador. A segunda parte do questionrio formada pelos dados socioeconmicos que so relevantes para o sucesso da pesquisa. A anlise do item local de residncia, possui duas opes: Plano Piloto e Cidade Satlite. Os quesitos sexo e idade permitem realizar comparaes interessantes, como: faixa etria que mais se destaca na aquisio de imveis; ou, qual dos sexos est mais propenso a investir no mercado imobilirio. A idade do colaborador tambm possibilita inferncias sobre a faixa etria em que as pessoas se preocupam com a aquisio de imveis. A terceira parte composta por quesitos que buscam identificar se o potencial comprador acredita que o mercado imobilirio seguro e rentvel; se entre a gama de opes de investimento de baixo risco existentes no mercado optaria por investir em imveis e; investindo no mercado imobilirio que tipo de investimento escolheria.

Bradalise (2005) ensina que a Escala Likert foi elaborada por Rensis Likert, em 1932. As escalas de Likert, ou escalas Somadas, requerem que os entrevistados indiquem seu grau de concordncia ou discordncia com declaraes relativas atitude que est sendo medida.

36

A partir da anlise das respostas elaboraram-se grficos e quadros comparativos das variveis relevantes que se pretende evidenciar.

3.3

Procedimentos de coleta e de anlise de dados

Para coletar as informaes necessrias foram utilizadas a aplicao presencial dos questionrios, somada utilizao de internet (correio eletrnico). A aplicao dos questionrios foi iniciada em novembro de 2010 e esses primeiros foram utilizados como pr-teste. A coleta dos questionrios definitivos, aps algumas alteraes necessrias iniciou-se a partir de 16 de janeiro de 2011.

37

4 RESULTADOS E DISCUSSO

Tecidas

as

consideraes

sobre

metodologia

as

tcnicas

empregadas, passa-se descrio e a anlise dos resultados obtidos na pesquisa. Para obter o nmero de 204 (duzentos e quatro) questionrios definidos na amostra inicial, foram distribudos por correio eletrnico e pessoalmente 250 (duzentos e cinquenta) questionrios, dos quais foram devolvidos 233 (duzentos e trinta e trs) preenchidos. Dos questionrios respondidos, 6 (seis) foram descartados devido ao preenchimento incorreto ou omisso em alguns dos itens das questes socioeconmicas ou das que refletem a opinio e preferncias dos pesquisados. Dessa forma, a amostra final composta por 227 elementos. Os dados obtidos a partir dos 227 (duzentos e vinte e sete) questionrios respondidos com aproveitamento foram dispostos em planilha do Excel, inserindo-se os dados um a um, com o uso de cdigos para facilitar e tornar clere o preenchimento da tabela. A primeira parte do questionrio refere-se aos dados socioeconmicos que sero discutidos a partir dos dados contidos na Tabela 1.
Tabela 1 Quantitativos obtidos a partir da apurao do questionrio socioeconmico.

Sexo: Feminino Masculino Faixa Etria 18 a 30 anos 31 a 40 anos 41 a 50 anos Acima de 50 anos

F M 1 2 3 4

Total 119 108 Total 93 61 49 24

Renda Bruta Familiar: 52,4% At R$ 2.000,00 47,6% De R$ 2.001,00 a R$ 5.000,00 De R$ 5.001,00 a R$ 8.000,00 41,0% De R$ 8.001,00 a R$ 11.000,00 26,9% Superior a R$ 11.000,00 21,6% Local de Residncia 10,6% Plano Piloto Cidade Satlite

A B C D E PP CS

Total 51 57 57 26 36 Total 69 158

22% 25% 25% 11% 16% 30,4% 69,6%

Dos questionrios respondidos com aproveitamento, a porcentagem entre homens e mulheres apresentou-se equilibrada, j que 52,4% dos que responderam so do sexo feminino e 47,6%, do sexo masculino.

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No que concerne s faixas etrias em que se enquadram os pesquisados, a que mais se destacou foi a que compreende as idades entre 18 e 30 anos, representando 41% dos questionrios respondidos. Essa faixa etria no DF representa a parcela da populao que mais se destaca na composio da demanda real futura para aquisio de imveis, seguindo tendncia nacional. Esse contingente de pessoas, mantidas as condies de crescimento da economia e da renda, aquecer a demanda por imveis at 2030 mantendo o ritmo de crescimento sustentvel da demanda nesse segmento. Acrescente-se a essa informao a constatao de que 26,9% dos pesquisados possuem idade entre 31 e 40 anos, ou seja, integra a demanda real presente. So pessoas que esto formando famlias e adquirindo imveis para tanto. Conforme se extrai da citao abaixo:
Um estudo da consultoria Ernst & Young mostra que, nos ltimos 20 anos, o nmero de brasileiros com mais de 30 anos de idade aumentou de 37% para quase metade da populao - e espera-se que o percentual chegue a 60% at 2030. "Essa a idade em que as pessoas formam suas famlias e buscam um lugar para morar", diz Ricardo Freire, gerente snior da Ernst & Young. A cada ano, surgem no Brasil 1,5 milho de domiclios - nmero que pode passar para 2 milhes em dez anos. (NAPOLITANO, 2010, p. 35).

Com relao renda bruta familiar, verificou-se que 47% dos entrevistados, possuem renda inferior ou igual a R$5.000,00 e que 27% possuem renda familiar superior a R$ 8.000,00. Quanto ao local de residncia, constatou-se que 30,4% dos pesquisados residem no Plano Piloto e 69,6% nas Cidades Satlites. A segunda parte do questionrio diz respeito s preferncias dos pesquisados quanto aquisio de imveis e nvel de confiana no mercado. Os dados obtidos so apresentados na Tabela 2, colacionada a seguir.

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Tabela 2 Quantitativos obtidos a partir da apurao dos quesitos referentes s preferncias dos pesquisados em relao ao mercado imobilirio do Distrito Federal
Respostas de Questionrio Discordo Totalmente Discordo No Discordo nem concordo Concordo Concordo Totalmente Quesitos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 DT 21,6% 9,3% 4,8% 20,7% 9,7% 4,8% 12,3% 3,5% 4,4% 5,7% 6,2% 15,4% DI 14,5% 13,2% 7,0% 26,4% 22,5% 14,1% 19,4% 8,8% 14,1% 20,7% 25,6% 34,8% NDNC 2,6% 18,5% 11,0% 16,7% 18,9% 13,7% 27,3% 18,1% 20,7% 19,4% 26,0% 20,7% C 28,6% 29,1% 44,1% 24,2% 30,4% 43,6% 27,8% 43,2% 37,9% 36,1% 31,7% 19,8% CT 32,6% 30,0% 33,0% 11,9% 18,5% 23,8% 13,2% 26,4% 22,9% 18,1% 10,6% 9,3% Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% DT+DI 36,1% 22,5% 11,9% 47,1% 32,2% 18,9% 31,7% 12,3% 18,5% 26,4% 31,7% 50,2% C+CT 61,2% 59,0% 77,1% 36,1% 48,9% 67,4% 41,0% 69,6% 60,8% 54,2% 42,3% 29,1%

No quesito 1 foi apresentada a seguinte assertiva: Na hiptese de aquisio de um imvel, a motivao principal seria a de obter a primeira moradia. Do nmero total de pessoas que participaram da pesquisa, 61,2% assinalaram a opo concordo ou concordo totalmente, demonstrando um nmero elevado de potenciais compradores que buscam obter a primeira moradia no DF, conforme dados da Tabela 2 e do Grfico1.

DEMANDA REAL - AQUISIO DA 1 MORADIA


40,0% 32,6% 28,6%

21,6%
20,0% 14,5%

2,6%
0,0%

Discordo Totalmente Concordo

Discordo Concordo Totalmente

No Discordo nem concordo

Grfico 1 Demanda real - aquisio da primeira moradia

Esses nmeros representam solidez ao mercado imobilirio do DF, tendo em vista que significam demanda real presente e futura para aquisio de imveis, ou seja, existe uma necessidade real dessas pessoas em adquirir um imvel, isso comprova que a maior parte dos potenciais compradores busca imveis para moradia com suas famlias, no se tratando, assim, de especulao imobiliria acentuada que cause risco sistmico.

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A solidez tambm comprovada pelos resultados obtidos no quesito 2, que se refere a necessidade de comprar um imvel para trocar a moradia atual por outra de padro superior ou melhor localizada em relao ao centro. Nesse item 30% das pessoas responderam que concordam totalmente, corroborando a idia de demanda real presente no mercado imobilirio local. A pesquisa mostra tambm que, para os colaboradores que se dispuseram a preencher o questionrio, o mercado imobilirio possui substancial credibilidade, pois, ao serem questionados no quesito 3 se comprariam imveis no DF para investir, 77,1% das pessoas responderam de forma afirmativa, conforme Grfico 2, a seguir:

VISLUMBRAM O IMVEL TAMBM COMO INVESTIMENTO


44,1%
33,0%

40,0%

20,0% 4,8% 0,0%


Discordo Totalmente Concordo

11,0% 7,0%

Discordo Concordo Totalmente

No Discordo nem concordo

Grfico 2 Vislumbram o imvel tambm como investimento

Dados constantes de matria jornalstica da autoria de Flores (2009) revelam as razes desse nvel de confiana, pois, os altos retornos histricos dos investimentos imobilirios no DF, animam os potenciais compradores a continuarem investindo, conforme fragmento citado abaixo:
Exemplos de valorizao dos imveis no Distrito Federal nos ltimos anos: 591% - Reajuste mdio dos preos das quitinetes localizadas no Sudoeste e na Asa Sul desde o incio da dcada. O m, em 2000, girava em torno de R$ 1,2 mil. O valor mdio atual est em R$ 8,3 mil. 265% - Aumento do preo de apartamentos de trs quartos localizados no Sudoeste nos ltimos nove anos. O m mdio saltou de R$ 2,3 mil para R$ 8,4 mil. 304% - Valorizao mdia dos imveis em guas Claras. Os preos passaram de R$ 990 o m para mais de R$ 4 mil. Fonte: Lopes Royal (com adaptaes)

sabido que resultados passados no garantem ganhos futuros, porm, a mesma matria jornalstica nos aponta peculiaridades do mercado imobilirio do

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DF que indicam a continuidade do quadro de grandes probabilidades de ganhos para os investidores em imveis do DF. Com relao a essas peculiaridades, leia-se trecho de reportagem do Correio Braziliense, disponvel em meio eletrnico:
A falta de terrenos puxa os custos para cima, de acordo com o gerente comercial da Emplavi, Wilson Charles Oliveira. Alm da demanda elevada, os preos altos tm origem na forma como os terrenos so comercializados. A Terracap vende por licitao em doses homeopticas e esse controle da oferta faz com que haja um aumento natural do preo, afirma. De acordo com ele, as primeiras projees no Noroeste foram vendidas s construtoras por R$ 10 milhes e agora j passam de R$ 16 milhes. No tem jeito de no repassar para o metro quadrado do apartament o, acrescenta. (FLORES, 2009).

Corroborando as citaes acima Jatob (2010, p. 334) em artigo cientfico intitulado Crescimento urbano na metrpole de Braslia: potencial e limitaes assevera o seguinte:
A combinao das caractersticas morfolgicas urbanas com a dinmica econmica e com o crescimento demogrfico expressivo cria em Braslia condies muito favorveis para a expanso do mercado imobilirio. Essa expanso se reflete e se alimenta na crescente valorizao e no preo dos imveis que supera e muito os ndices de inflao. Pereira (2008) assevera que de 2000 a 2008, o valor dos imveis no DF sofreu uma apreciao mdia de uns 200%, enquanto a inflao oficial acumulada durante esse perodo, medida pelo ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo (IPCA) foi de 75%.

Prossegue Jatob (2010) discorrendo nos seguintes termos:

[...] O dinamismo imobilirio estimula os empreendedores a pressionarem constantemente o poder pblico pela criao de novas reas habitacionais e pelo aumento potencial construtivo nas reas consolidadas. Essa presso por novas reas para habitao reforada em outra frente por movimentos organizados pela moradia, como as cooperativas habitacionais. Essa conjugao de fatores impulsiona o crescimento urbano na metrpole de Braslia e aumenta a presso sobre a infra-estrutura e os recursos naturais. (JATOB, 2010, p. 334).

Questionou-se tambm, se os potenciais compradores investiriam em imveis apesar das opes de investimento de baixo risco disponveis no mercado, como a poupana e ttulos da dvida pblica pr-fixados (Quesito 8), e mais uma vez as pessoas demonstraram acreditar no mercado imobilirio como opo de investimento com ganhos substanciais, tendo em vista que 43,2% concordaram e 26,4% concordaram totalmente, perfazendo um total de 69,6% de potencias compradores que investiriam em imveis. Conforme grfico a seguir:

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OPTARIAM POR IMVEIS ENTRE AS OPES DE INVESTIMENTO DE BAIXO RISCO


43,2%
60,0% 26,4% 18,1%

40,0%
20,0% 3,5% 0,0% Discordo Totalmente No Discordo nem concordo Concordo Totalmente

8,8%

Discordo Concordo

Grfico 3 Optariam por imveis entre as opes de investimento de Baixo risco

Disso se extrai que embora 61,2% dos pesquisados afirmem desejarem adquirir a primeira moradia esse mesmo contingente de pessoas acredita que ao faz-lo alm de atenderem a uma necessidade bsica estaro realizando um investimento com boas possibilidades de retorno no mdio e longo prazo. Outra tendncia observada, entre os colaboradores, que entre as preferncias listadas no questionrio para investimento em imveis, como: (Quesito 9) obter receitas de aluguel; (Quesito 10) obter valorizao de imveis na planta at a entrega das chaves; e (Quesito 11) a aquisio de imvel com o objetivo de gerar poupana forada, a maioria dos participantes da pesquisa investiria em imveis para locao, conforme detalhada no Grfico 4. Nesse grfico efetuou-se o agrupamento dos dados das respostas concordo e concordo totalmente atribudas aos quesitos 9, 10 e 11, tomando-se como base uma escala de 100%, e verificou-se que 39% dos participantes da pesquisa investiria em imveis para locao, com objetivo de complementar a renda mensal familiar.

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PREFERNCIAS ENTRE AS OPES DE INVESTIMENTO EM IMVEIS


40% 39% 34% 27%

30%
20% 10% 0%

Aluguel

Valorizao nas Chaves

Poupana Forada

Grfico 4 Preferncias entre as opes de investimento em imveis

Confirmando os dados expostos e explicando a racionalidade da escolha tem-se matria jornalstica editada ao tempo da pesquisa que atesta o aquecimento da demanda de imveis para locao. Nesse sentido observa-se citao a seguir:
O diretor comercial da imobiliria Beiramar, Pedro Fernandes, argumentou que, nos ltimos anos, os reajustes dos ndices de aluguel foram baixos e no acompanharam a inflao. Agora, com a grande procura por imveis, as empresas aproveitam para adequar os valores. Os reajustes variam entre 20% e 30%. Por semana, 120 clientes se acumulam na fila de espera, em busca de imveis, principalmente na Asa Sul, na Asa Norte e em guas Claras, disse. (BONFANTI, 2011, p.10).

A pesquisa confirma ainda que o aquecimento do mercado imobilirio deve-se tambm ao crescimento da economia, melhoria da renda e aumento do crdito de financiamento concedido pelos bancos. Ao serem interpelados (Quesito 5) se ao adquirir um imvel utilizariam financiamentos bancrios superior a 70% do valor do imvel, 48,9% responderam afirmativamente, conforme informaes demonstradas no grfico 5.
AQUISIO DE IMVEL COM FINANCIAMENTO DE MAIS DE 70% DO VALOR

60,0% 40,0%

48,9%

32,2%

18,9%

20,0%
0,0% Concordncia Discordncia No C Nem D

Grfico 5 Preferncias entre as formas de financiamento de imveis

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No quesito 4, buscou-se verificar, entre o grupo de colaboradores da pesquisa, qual a porcentagem de pessoas que se valeria de mais de cinqenta por cento de recursos prprios na aquisio de um imvel considerando-se a situao financeira atual. Assim, a porcentagem obtida (ver Tabela 2) foi de 36,1%, quantitativo 12,8% inferior ao encontrado nos que financiariam mais de setenta por cento (quesito 5). Vale lembrar que o percentual de 36,1% no corresponde compra vista, mas apenas, a um grupo de pessoas que teriam, no momento da compra, pelo menos 50% do valor em recursos prprios, o que confirma a tendncia de se valer de outro bem j quitado ou poupana, para arcar com parte do custo de aquisio do novo bem se utilizando de financiamento bancrio para cobrir a parcela restante. Tambm verdade que em razo dos elevados preos dos imveis no DF nem todos esto aptos a adquirir um imvel, ainda que financiado, porm, o crescimento continuado da economia; da renda; da expanso do crdito e da dilao dos prazos de pagamentos, quando aliados a queda das taxas de juros praticadas, possibilitaro a esses contingentes de pessoas a insero como adquirente de imveis novos ou usados. o que se extrai da citao abaixo, que se refere ao cenrio nacional:
[...] O crdito imobilirio explodiu. De 2005 a 2010 ele cresceu 13 vezes, de 4 bilhes para 57 bilhes. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agora chegam a 30 anos. [...] Isso permitiu uma reduo significativa nas prestaes e reforou ainda mais a demanda, j inflada pela carncia de 6 milhes de moradias no pas. Imveis que exigiam comprovao de renda de R$4 mil mensais agora podem ser financiados por quem ganha R$ 1500,00. (FUCS, 2011, p. 50).

Nesse sentido, com a inteno de conhecer a opinio dos colaboradores da pesquisa com relao deciso pelo financiamento bancrio para aquisio de imveis, foi apresentada a seguinte assertiva (Quesito 6): Na hiptese de adquirir um imvel financiado, o faria porque os prazos so maiores, as prestaes cabem no oramento familiar e as regras so claras. Concordaram com essa assertiva, 67,4% dos colaboradores, conforme descrito na Tabela 2. Pode-se inferir dos dados expostos, que o crescimento do crdito imobilirio, a dilao dos prazos e a clareza das regras de financiamento vigentes contriburam para a incluso dos novos integrantes da classe mdia no mercado imobilirio.

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Para aferir o nvel de confiana dos pesquisados no mercado imobilirio e verificar as opinies sobre a existncia, ou no, de uma bolha imobiliria no DF, foi apresentado no quesito sete a seguinte assertiva: na hiptese de financiamento para aquisio de um imvel, o potencial comprador o faria em razo de acreditar na melhoria da renda, baixo risco de desemprego e no crescimento econmico. Como resposta, 41% dos respondentes afirmaram que comprariam imveis financiados por acreditarem nos fatores citados. Conforme ilustrado no Grfico 6.

Grfico 6 Confiana na estabilidade e crescimento da economia

Conforme mencionado no Tpico 2.3 (Panormica do Mercado Imobilirio do DF) apurou-se em pesquisa na internet que em 2009 havia forte preocupao com a formao de uma bolha imobiliria no Distrito Federal, apontando-se o Setor Noroeste como um possvel ponto de ruptura dessa bolha. Nesse sentido, vale mencionar a opinio de Roberto Piscitelli, professor de finanas pblicas da Universidade de Braslia (UnB), citado por Rocha (2009): Vendeu-se um cenrio que pintou o Noroeste como ltima terra disponvel no DF e isso cria uma bolha, puxando os preos artificialmente para cima. Em decorrncia dessa preocupao, questionou-se tambm, no quesito 12, se os pesquisados entendem que os imveis no DF esto supervalorizados, alcanaram o teto, no havendo mais espao para aumento. Diante desta assertiva, 50,2% discordaram da supervalorizao, acreditando que ainda h espao para

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aumento nos valores e ganhos decorrentes de valorizao imobiliria. O Grfico 7 apresenta esses dados.
SUPERVALORIZAO DE IMVEIS SEM POSSIBILIDADES DE GANHOS CONSIDERVEIS
60,0%
40,0% 20,0% 0,0% 50,2%

29,1%

20,7%

Concordncia

Discordncia

No C Nem D

Grfico 7 Supervalorizao de imveis sem possibilidade de ganhos considerveis

A pesquisa efetuada em complemento com matrias jornalsticas, embasadas em dados socioeconmicos recentes, aponta para concluses diferentes das suspeitas levantadas por (ROCHA, 2009). o que se extrai do nvel de confiana apurado na pesquisa, demonstrado nos grficos 6 e 7 e tambm nas citaes a seguir: Em resposta a indagao sobre a existncia de uma bolha imobiliria no Brasil, Jos Fucs (2011, p. 52) rejeita a existncia de bolha imobiliria e cita o estudo coordenado pelo economista Mendona de Barros que sustenta de forma enftica a tese de que no h uma bolha imobiliria:
Aqui estaria havendo um processo saudvel de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. L fora, a valorizao era turbinada pelo crdito fcil e pela expectativa irreal de que os preos subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda slida e em critrios rgidos para a concesso de financiamento. Nos EUA, o crdito chagava a 110% do valor do imvel, sem comprovao de renda. Aqui, os bancos financiam, no mximo, 80% do total. O cenrio espetacular, diz Nigri, da Tecnisa. A sensao que estamos no comeo da festa, no no fim.

No mesmo sentido tem-se a entrevista efetuada pela Revista Exame.com com o consultor Filgueiras da incorporadora Fernandes Mera, na qual em resposta a pergunta: Mas devido alta dos preos dos ltimos anos, muita gente j comea a se perguntar se no h uma bolha imobiliria em formao, no?. Obteve -se a seguinte afirmao:
Eu no acredito nisso. A demanda por imveis no Brasil de primeira moradia. gente que sempre sonhou em comprar uma casa e nunca teve a oportunidade. S que agora a economia est bem, h crdito disponvel nos bancos e as pessoas esto percebendo isso. H lanamentos que a gente

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faz em que o estande aberto s 7h e j tem uma enorme fila de gente que no quer perder a oportunidade de comprar um imvel. Temos que distribuir senha para organizar as vendas. So pessoas que querem uma casa prpria ou um imvel para morar. No como nos EUA, onde o cara tinha dez hipotecas e nenhum ativo real como garantia daquelas dvidas. (SANDRINI, 2011).

Segundo Fucs (2011), o risco de contgio sistmico e de uma crise de subprime no Brasil baixo, em razo do pequeno percentual que as operaes de crdito imobilirio no Brasil representam quando comparados ao total do PIB. Leiase o fragmento abaixo:
Os bancos dizem que o aumento do crdito no deveria ser visto como problema. De acordo com eles, os financiamentos imobilirios no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB). No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expanso, pode haver desequilbrio se a produo no crescer no mesmo ritmo. Se os juros carem no mdio prazo, levando a um aumento dos financiamentos, o governo ter de agir, diz Gomes de Almeida. (FUCS, 2011, p. 54).

A preocupao demonstrada na citao acima se justifica pela constatao que o mercado imobilirio brasileiro passou a ser destino de capitais internacionais que demandam maior controle em razo dos riscos decorrentes dessa entrada de recursos financeiros. Sobre o afluxo de capitais para o mercado imobilirio brasileiro e seus efeitos sobre os preos dos imveis:
[...] Segundo levantamento da consultoria britnica Global Property Guide, s Hong Kong e Singapura tiveram valorizaes superiores. A consultoria aponta o Brasil como um dos destinos obrigatrios dos investidores. a primeira vez que o mercado brasileiro, tradicionalmente acanhado e pouco pujante para os padres internacionais, assume uma posio de destaque no cenrio global. Diversos fundos estrangeiros passaram a investir no Brasil nos ltimos anos, como o Abu Dhabi Investment Authority, maior fundo soberano do mundo, e a gestora britnica Autonomy. (NAPOLITANO, 2010, p. 30-31).

Buscando responder indagao sobre a consistncia do crescimento verificado no mercado imobilirio do DF e do pas, efetuou-se o cruzamento de dados das pesquisas qualitativas e quantitativa realizadas, com o objetivo de identificar convergncias ou divergncias entre a anlise do articulista Fucs (2011) e as opinies expressadas pelos respondentes do questionrio padro. Dessa anlise resultou o seguinte quadro comparativo:

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Fatores do crescimento do mercado imobilirio, segundo Fucs Estabilidade e crescimento da economia

Argumentaes de Fucs sobre a expanso do mercado imobilirio no Brasil

Inferncias da pesquisa quantitativa quanto expanso do mercado imobilirio no DF

Com o controle da inflao e o crescimento econmico, os investidores e os consumidores sentemse mais seguros para aplicar em imveis. Depois de 30 anos sem acesso a crdito de longo prazo para a compra de imveis, os consumidores vo s compras com entusiasmo. Alm da retomada dos financiamentos pelos bancos, os prazos se alongaram para at 30 anos, os juros caram e a entrada diminuiu para 20% do total. Os consrcios de imveis tambm se popularizaram. Alm do financiamento farto dos bancos, as grandes empresas do setor reforaram o caixa com bilhes de reais por meio de abertura de capital na bolsa. Com a mudana na Lei, os bancos agora podem retomar os imveis dos muturios inadimplentes.

Aumento demanda

da

Oferta de crdito

Capitalizao das empresas

Argumentao confirmada no Grfico 6, no qual 41% dos respondentes afirmaram que comprariam imveis financiados acreditando no crescimento e estabilidade econmica. Isso se confirma nos dados da pesquisa efetuada, j que 61,2% dos respondentes afirmaram que na hiptese de comprar um imvel o fariam para obter a primeira moradia. O Grfico 5 da pesquisa confirma que 48,9% dos pesquisados, na hiptese de adquirir um imvel o fariam utilizando-se financiamento bancrio nos prazos mximos praticados no mercado. Sem correspondncia na pesquisa.

Nova Legislao

Investimento externo

Subsdios Governo

do

Atrados pelas perspectivas econmicas positivas e pelo baixo preo dos imveis para os padres internacionais, os investidores estrangeiros esto comprando como nunca. Com o lanamento do programa Minha Casa Minha Vida, a populao de menor poder aquisitivo foi incorporada ao mercado, estimulando o lanamento de empreendimentos populares.

Os potenciais compradores tambm se sentem beneficiados com as novas regras. Isso pode ser observado na Tabela 2, quesito 6, no qual 67,4% dos pesquisados afirmaram que financiariam um imvel por que os prazos so maiores, as prestaes cabem no oramento e as regras so claras. Sem correspondncia na pesquisa.

Sem correspondncia na pesquisa. Entretanto, o Governo Agnelo Queiroz espera ao longo do seu mandato entregar 100 mil moradias voltadas para o pblico de baixa renda. (AMORIM; BRANCO, 2011, p. 34)

Quadro 3: Inferncias da pesquisa quantitativa x Argumentos de Fucs no que tange ao crescimento do mercado imobilirio.

Do quadro acima se extrai que as concluses do articulista Fucs (2011) com relao ao cenrio nacional aplicam-se tambm ao mercado imobilirio do Distrito Federal. E que a demanda aquecida aqui existente decorre dos mesmos fatores que aquecem a demanda nacional e so agravados pelas peculiaridades geopolticas do DF sobre as quais se discorreu no tpico 2.2.

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5 CONCLUSES E RECOMENDAES

O presente estudo enquadra-se na rea de concentrao: Gesto Financeira e Oramentria, com foco em Gesto Imobiliria. Os Administradores de Empresas tero por certo relevante papel no mercado imobilirio do DF, vez que, a deciso de investimento em imveis implica a gesto de oramento familiar ou empresarial de mdio e longo prazo que garanta fluxos financeiros vultosos e suficientes para arcar com as contraprestaes decorrentes desse investimento. A tomada de deciso de investimento mesmo quando feita com o auxlio de um profissional qualificado, no caso, o administrador imobilirio, implica a necessidade de informaes cientficas que possibilitem a tais profissionais o conhecimento necessrio ao correto assessoramento. Este trabalho monogrfico se props a investigar quais as razes do expressivo crescimento do mercado imobilirio do DF na ltima dcada e secundariamente identificar: as preferncias dos agentes econmicos que atuam como adquirentes de unidades imobilirias no Distrito Federal e os nveis de confiana dos potenciais compradores nesse mercado. Com base nas pesquisas efetuadas, bibliogrficas e quantitativa, extrai-se que o expressivo crescimento do mercado imobilirio do DF decorre de fatores econmicos nacionais, internacionais e peculiaridades geopolticas do DF, conjugados em uma mesma dcada. Como fatores nacionais que contriburam para o crescimento do mercado imobilirio do Distrito Federal tm-se o controle da inflao, o crescimento econmico, a reduo do desemprego, o aumento da renda, expanso da classe mdia, crescimento da oferta de crdito de longo prazo e mudanas no marco legal regulatrio dos financiamentos. Com o crescimento econmico e o controle da inflao, os investidores e os consumidores sentem-se mais seguros para aplicar em imveis, j que h reduo do risco de um repique inflacionrio que possa afetar o montante das dvidas contradas. Essa segurana tambm decorre da reduo do nvel de desemprego e do crescimento da renda disponvel em todas as classes sociais na ltima dcada.

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Outro fator foi o aumento da oferta de crdito acrescido da dilao dos prazos de financiamento e consolidao do mercado de consrcios imobilirios, pois, alm da retomada dos financiamentos pelos bancos, os prazos se alongaram para at 30 anos, os juros caram e a entrada diminuiu para 20% do total. Esse novo perfil de financiamentos de imveis permitiu que pessoas com renda familiar superior a R$ 1.500,00 passassem a condio de potenciais adquirentes de unidades imobilirias. Isso em razo da previsibilidade do valor das prestaes, do crescimento mdico do saldo devedor pela reduo das taxas de juros dos financiamentos e da clareza e estabilidade das novas regras aplicadas a tais contratos. Mostraram-se tambm relevantes para o aquecimento do mercado imobilirio as mudanas regulatrias trazidas pela Lei N. 9.514/1997, que disps sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio e instituiu a alienao fiduciria de coisa imvel, texto aprimorado pelas Leis alteradoras N. 10.931/2004 e 11.481/2007 que consolidaram o sistema de alienao fiduciria de bens imveis criando outra opo ao antigo sistema de hipotecas imobilirias. A definio de marco regulatrio legal claro e estvel fundamental para que se gere nos grandes investidores a disposio de carrear capital para um determinado segmento econmico, foi o que se viu nas privatizaes do sistema Telebrs, o que se v na definio do marco regulatrio do pr-sal e foi o que se experimentou no mercado imobilirio nacional em decorrncia da instituio de regras mais claras e de proteo das instituies financeiras que se dispusessem a operar no seguimento de mercado imobilirio. Com a mudana na Lei, os bancos agora podem retomar os imveis dos muturios inadimplentes com mais agilidade, isso levou a uma reduo das taxas de juros praticadas, em razo da reduo do risco de no recuperar o capital financiado, e a disponibilidade de maior volume de capitais para financiar esse segmento de mercado. Os adquirentes de imveis tambm foram beneficiados com a clareza das regras e seus efeitos sobre as taxas de juros, pois passaram a ter maior previsibilidade quanto ao valor das parcelas e saldos devedores dos imveis financiados pelos bancos. Isso no bastasse, em todas as grandes metrpoles do Pas e at nas cidades mdias do interior se verifica expanso do mercado imobilirio pressionada

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pela demanda do contingente populacional que ingressou na classe mdia na ltima dcada e que em razo das condies econmicas atuais busca a primeira moradia. Como fatores internacionais tem-se que na economia globalizada, a crise de um agente pode representar momento de oportunidade para crescimento de outros, foi o que se verificou aps a crise financeira do subprime nos EUA em 2008. Em decorrncia dessa crise as taxas bsicas de juros dos EUA e de diversas outras economias foram reduzidas ou at mesmo zeradas, com isso os tradicionais fundos de aposentadoria e peclios norte-americanos e os grandes investidores privados em ttulos pblicos foram forados a buscar outras praas para investimento, carreando grande volume de capitais para os pases emergentes em especial os denominados BRICS (Brasil, ndia, China e frica do Sul). Parte desses capitais procurou abrigo no mercado imobilirio brasileiro em razo da abertura de capital de grandes construtoras e incorporadoras. Como fatores geopolticos locais que influenciam o aquecimento do mercado imobilirio do Distrito Federal tm-se a existncia de demanda real decorrente do crescimento e da mudana do perfil demogrfico; a reduzida extenso territorial do DF, somada ao elevado nmero de reas de conservao; escassez de terrenos na rea tombada adicionada ao padro mximo de edificao de seis andares nessas localidades; e subsdios governamentais para aquisio de moradia por populaes de baixa renda. A demanda do mercado imobilirio do DF consequncia do aumento e envelhecimento da populao na ltima dcada. No tpico 2.2 constatou-se que a populao local cresceu 20,4%, nesse perodo, e a faixa etria entre 20 e 34 anos, idade em que geralmente h a formao de novos ncleos familiares, representa 29,88% da populao do DF. Se a populao aumenta de forma expressiva natural que a demanda por domiclios tambm aumente. Por outro lado, o envelhecimento da populao, tambm contribui para o aumento da demanda por imveis, vez que parte dos substratos componentes dessa populao ingressam no grupo de potenciais adquirentes de imveis, em razo da formao de novos ncleos familiares. Esse fenmeno demogrfico tende a se acentuar na prxima dcada, pois, segundo estudo das consultorias Hernest & Young e FGV Projetos, citado no tpico 2.2, a faixa etria da populao brasileira com 25 anos ou mais, onde se

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concentra os potenciais adquirentes de imveis, aumentar de 36% para 42% do total da populao. Conforme citado no tpico Aspectos geopolticos do Distrito Federal a populao do DF de 2.562.963 (dois milhes quinhentos e sessenta e duas mil novecentos e sessenta e trs). Partindo-se desse dado e aplicando-se, por clculo simples, ao DF, a previso de crescimento de 23,1579% da populao nacional at 2034, projetada na pesquisa das consultorias Hernest & Young e FGV Projetos, teramos nessa data focal, uma populao de 3.156.504 pessoas, das quais, 42% integrariam a faixa etria de 25 anos ou mais potenciais compradores de imveis resultando em 1.325.731 (um milho trezentos e vinte e cinco mil e setecentas e trinta e uma) pessoas com potencial para a formao de novas famlias, o que demandaria novos imveis para instalao desses ncleos familiares. Isso significa que a demanda real permanecer aquecida por perodo indefinido se mantidas as demais variveis econmicas: estabilidade da inflao, crescimento da economia e da renda. Outro fator geopoltico significativo refere-se pequena extenso territorial do DF 5.783km o que adicionada ao elevado nmero de parques, reservas e reas de proteo ambiental o DF possui 15 unidades de conservao de proteo integral, 15 unidades de conservao de uso sustentvel, 26 reas de proteo de manancial e 66 parques ecolgicos implica severa restrio expanso urbana e afeta a oferta de terrenos para a construo civil. A rea tombada de Braslia, pela Portaria N. 314/1992, corresponde a 112,25km, nos quais o padro de edificao mximo limita-se a seis andares. Esse espao restrito da zona central, tal como se verifica nos maiores centros urbanos do Brasil, disputado para moradia pelos servidores pblicos e agentes polticos de melhor poder aquisitivo e tambm pelo empresariado local, porm conta com regras rgidas de edificao que impedem a construo de arranha-cus capazes de dar vazo a tal demanda. H poucos terrenos disponveis na rea tombada para novas edificaes residenciais ou mesmo comerciais. Especialistas apontam a Quadra 500 do Setor Sudoeste e o Setor Noroeste como as ltimas grandes reas remanescentes. Por fim, como ltimo fator geopoltico que influencia no aquecimento do mercado de imveis tem-se os subsdios governamentais para aquisio de moradia

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por populaes de baixa renda e reduo de populaes que residem em situao de risco com recursos oriundos do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, cujos recursos o Governo Agnelo Queirz tenciona utilizar para edificao de 100 mil moradias populares. Com esse programa a populao de menor poder aquisitivo foi incorporada ao mercado, estimulando o lanamento de

empreendimentos populares. Alm disso, citam-se tambm como subsdios governamentais os auxlios-moradia pagos a parlamentares e demais agentes polticos a servio dos Poderes da Unio e que passam a residir no DF a cada novo governo, a existncia desse auxlio infla a demanda por imveis para locao. Tecidas as consideraes sobre as razes do expressivo crescimento do mercado imobilirio do DF na ltima dcada, cumpre discorrer sobre as preferncias dos agentes econmicos que atuam como adquirentes de unidades imobilirias no Distrito Federal e os nveis de confiana dos potenciais compradores. Quanto s preferncias verificou-se na pesquisa quantitativa que a maioria dos respondentes so potenciais adquirentes do primeiro imvel para moradia (representam 61,2% dos pesquisados) e que esses tambm consideram a aquisio do primeiro imvel com um investimento com bom potencial de retorno no mdio e longo prazo. Entre os que adquirem imveis com o fim exclusivo de investimento, verificou-se a predileo pela locao de imveis, com o objetivo de

complementao de renda (representam 60,8% dos pesquisados). Com relao ao nvel de confiana dos potenciais investidores a pesquisa demonstrou que a maioria dos pesquisados discorda da existncia de uma bolha imobiliria em formao no Distrito Federal (representam 50,2% dos pesquisados). Corroborados os dados acima 77,1% dos pesquisados comprariam imveis no DF como opo de investimento; observe-se que esse dado no exclui os potenciais adquirentes da primeira moradia que tambm consideram essa aquisio como investimento. Esses dados revelam que, no perodo pesquisado, os colaboradores demonstraram forte nvel de confiana no mercado imobilirio do Distrito Federal. Diante de todo o exposto, extrai-se que o mercado imobilirio do DF, assim como o ocorrido nas principais metrpoles do Pas, est vivenciando expanso sadia. A aquisio de imveis baseada em demanda real, ou seja, de

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pessoas que buscam a primeira moradia ou tem o desejo de trocar a que possuem atualmente por uma de melhor padro. No entanto, para que o Brasil e o DF prolonguem o ciclo virtuoso, existente no presente, no mercado imobilirio se faz necessria a adoo de algumas medidas. A primeira seria a criao, pelo Banco Central do Brasil com a ajuda da Federao Brasileira de Bancos (Febraban), de um ndice nacional de valorizao imobiliria para que se possa monitorar eventuais prticas abusivas de preos praticados para o metro quadrado edificado, coibindo-se o risco da aquisio de imveis por um valor superior ao que se poderia obter em caso da necessidade de venda desses, evitando-se a quebra de confiana nesse tipo de investimento. A segunda providncia a adoo de medidas efetivas de monitoramento pelo Banco Central do Brasil do volume e da qualidade do crdito concedido, para que no se repita no Brasil o mesmo que ocorreu nos Estados Unidos da Amrica. A terceira refere-se ao aprofundamento da fiscalizao contbil das instituies financeiras, detectando-se fraudes contbeis com maior agilidade. Assim evitar-se- a repetio dos fatos que motivaram a recente alienao do controle acionrio do Banco Panamericano pelo Grupo Silvio Santos. Como quarta e ltima recomenda-se que se aproveite a disposio governamental de edio de novo Plano de Preservao do Conjunto Urbanstico (PPCUB), cuja primeira audincia pblica ocorreu em 26/3/2011, para discusso e reviso do engessamento dos espaos urbanos, revendo-se as reas subutilizadas, como o Setor de Indstrias Grficas e mudando a destinao dessas reas para abrigar outras atividades econmicas em franca expanso no DF. A edio do novo plano de preservao oportuniza a discusso e reviso da questo dos estacionamentos de superfcie e subterrneos; o disciplinamento das invases de rea pblica por empresas, conhecidos popularmente como puxadinhos e a revitalizao das reas comerciais da W3 Sul de Braslia. Durante a realizao do trabalho foram identificadas algumas

dificuldades, tais como: Pouca bibliografia cientfica sobre o tema; inexistncia de dados socioeconmicos atualizados sobre as regies administrativas do DF, pois, os ltimos dados consolidados referem-se a 2004; inexistncia de dados segmentados sobre a renda familiar bruta por cidade satlite; e, inexistncia de dados cientficos setoriais sobre o mercado imobilirio do DF.

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ANEXOS

Anexo A Clculo da amostra

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Anexo B Questionrio estruturado

Trata-se de pesquisa para verificao do perfil socioeconmico e nvel de confiana de potenciais compradores de imveis do Distrito Federal, aferindo-se as motivaes e preferncias no momento da aquisio de imveis. No h respostas certas ou erradas. Sua colaborao muito importante para o sucesso da pesquisa. As respostas sero confidenciais e sem identificao. Responda o questionrio socioeconmico marcando um X no item correspondente : DADOS SOCIOECONMICOS: Sexo: ( )F ( )M Renda bruta familiar: ( ) At 2.000,00 Idade: ( ) 18 a 30 anos ( ) R$ 2.001,00 a R$ 5.000,00 ( ) 31 a 40 anos ( ) R$ 5.001,00 a R$ 8.000,00 ( ) 41 a 50 anos ( ) R$ 8.001,00 a R$ 11.000,00 ( ) Acima de 50 anos ( ) Superior a R$ 11.000,00 Local de residncia: ( ) Plano Piloto ( ) Cidade Satlite Responda os itens do questionrio conforme legenda abaixo: 1. discordo totalmente 2. discordo 3. no discordo nem concordo 4. concordo 5. concordo totalmente ITENS DO QUESTIONRIO 1 Na hiptese de comprar um imvel no DF voc o faria com o fim de obter a primeira moradia. Na hiptese de comprar um imvel no DF voc o faria com o objetivo de trocar a moradia atual por outra de padro superior e melhor localizada em relao ao centro. Na hiptese de comprar um imvel no DF voc o faria como opo de investimento. Na hiptese de adquirir um imvel voc se valeria de recursos prprios para pagamento de mais de 50% do imvel. Na hiptese de adquirir um imvel voc se valeria de financiamento bancrio no limite mximo de financiamento possvel (Percentual de 70% ou 80% do valor do imvel) Na hiptese de adquirir um imvel financiado voc o faria por que os prazos so maiores, as prestaes cabem no oramento da famlia e as regras esto claras. Na hiptese de adquirir um imvel voc o faria acreditando: que a sua renda melhorar, que no corre grandes riscos de ficar desempregado e que o crescimento econmico favorecer seus ganhos.

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ITENS DO QUESTIONRIO 1 Entre as opes de investimento, de baixo risco (como a poupana e ttulos da dvida pblica pr-fixados), optaria por investir em imveis. Caso fosse investir em imveis, a motivao principal seria complementar a renda a partir de receitas de aluguis. Caso fosse investir em imveis, compraria imveis na planta, para obter a valorizao imobiliria at a entrega das chaves. Na hiptese de decidir-se pela aquisio de um imvel no DF, a motivao seria reserva de valor (gerar poupana forada). Os imveis do DF esto supervalorizados no havendo espao para ganhos considerveis decorrentes de valorizao imobiliria. Grata pela colaborao.