Maec 2007-10

Ministrio das Obras Pblicas, Transportes e Comunicaes | Laboratrio Nacional de Engenharia Civil | Lisboa, Outubro de 2007
Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis
INSTRUES DE APLICAO
INSTRUES DE APLICAO
NDICE
1. INTRODUO......................................................................................................................................................................................................1 1.1 Objectivo ...............................................................................................................................................................................................1 1.2 mbito de aplicao............................................................................................................................................................................1 1.3 Desenvolvimento .................................................................................................................................................................................2 1.4 Organizao ......................................................................................................................................................................................... 3 ENQUADRAMENTO LEGAL.............................................................................................................................................................................. 4 2.1 Quadro geral........................................................................................................................................................................................ 4 2.2 Diplomas com contribuies directas para o MAEC .....................................................................................................................5 2.3 Valor mximo de actualizao da renda ........................................................................................................................................ 6 2.3.1 mbito de aplicao ........................................................................................................................................................... 6 2.3.2 Determinao do valor mximo de actualizao da renda......................................................................................... 6 2.4 Coeficiente de conservao .............................................................................................................................................................. 6 2.4.1 Critrios de determinao do coeficiente de conservao ......................................................................................... 6 2.4.2 Implicaes do estado de conservao mau ou pssimo.............................................................................................7 2.4.3 Dispensa de determinao do coeficiente de conservao ........................................................................................ 8 2.4.4 Validade do coeficiente de conservao......................................................................................................................... 9 2.5 Avaliao da totalidade do prdio ................................................................................................................................................... 9 2.5.1 Condies para avaliao da totalidade do prdio ....................................................................................................... 9 2.5.2 Alteraes aos critrios de avaliao............................................................................................................................. 10 2.5.3 Alteraes ao preenchimento da ficha de avaliao .................................................................................................. 10 2.5.4 Estado de conservao da totalidade do prdio........................................................................................................... 11 2.5.5 Validade do nvel de conservao da totalidade do prdio........................................................................................ 11 2.5.6 Determinao do valor mximo de actualizao da renda (totalidade do prdio)...............................................12 2.6 Comisses arbitrais municipais .......................................................................................................................................................12 2.6.1 Constituio das comisses arbitrais municipais .........................................................................................................12 2.6.2 Competncia administrativa............................................................................................................................................13 2.6.3 Competncia decisria..................................................................................................................................................... 14 2.6.4 Competncias de acompanhamento ............................................................................................................................ 14 2.6.5 Taxas ....................................................................................................................................................................................15 2.7 Tcnicos ...............................................................................................................................................................................................15 2.7.1 Qualificaes dos tcnicos ...............................................................................................................................................15 2.7.2 Remunerao dos tcnicos.............................................................................................................................................. 16 2.8 Reclamaes ...................................................................................................................................................................................... 16 EXERCCIO DA ACTIVIDADE DE AVALIAO..............................................................................................................................................19 3.1 Cdigo de tica...................................................................................................................................................................................19 3.2 Limitao da responsabilidade ....................................................................................................................................................... 20 DETERMINAO DO COEFICIENTE DE CONSERVAO ........................................................................................................................21 4.1 Nota prvia..........................................................................................................................................................................................21 4.2 Senhorio auto-avalia o estado de conservao do locado ........................................................................................................21 4.3 Arrendatrio auto-avalia o estado de conservao do locado................................................................................................. 24 4.4 Senhorio ou arrendatrio requer determinao do coeficiente de conservao ................................................................. 24 4.5 CAM nomeia tcnico........................................................................................................................................................................ 25 4.6 Tcnico aceita ou no realizao da vistoria ............................................................................................................................... 25 4.7 CAM comunica ao arrendatrio e ao senhorio a data proposta pelo tcnico para a vistoria ............................................ 26 4.8 Arrendatrio aceita ou no data proposta para a vistoria ........................................................................................................ 27 4.9 CAM comunica data alternativa para a vistoria.......................................................................................................................... 27 4.10 Senhorio prepara vistoria ................................................................................................................................................................ 28 4.11 Arrendatrio prepara vistoria.......................................................................................................................................................... 29 4.12 Tcnico preparar vistoria ................................................................................................................................................................. 29 4.13 Tcnico realiza vistoria.....................................................................................................................................................................30 4.13.1 Acesso ao imvel...............................................................................................................................................................30 4.13.2 Pessoas presentes na vistoria..........................................................................................................................................30 4.13.3 Levantamento de informao..........................................................................................................................................31 4.13.4 Alegaes das partes......................................................................................................................................................... 32 4.13.5 Direitos e deveres do tcnico.......................................................................................................................................... 33 4.13.6 Direitos e deveres do senhorio e do arrendatrio .......................................................................................................34 4.13.7 Impedimento de acesso ao locado ou a parte dele .................................................................................................... 35 4.14 Tcnico preenche ficha de avaliao.............................................................................................................................................36 4.15 Tcnico submete ficha de avaliao..............................................................................................................................................36 4.16 CAM determina coeficiente de conservao ............................................................................................................................... 37 4.17 CAM comunica resultado da avaliao s partes .......................................................................................................................38 4.18 Senhorio e arrendatrio analisam resultado................................................................................................................................38 4.19 Senhorio aceita ou no coeficiente de conservao .................................................................................................................. 39 4.20 Arrendatrio aceita ou no coeficiente de conservao ........................................................................................................... 39
2.
3.
4.
Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007
5.
6.
7.
8. 9.
10.
4.21 Senhorio e/ou arrendatrio reclamam do coeficiente de conservao .................................................................................40 4.22 Senhorio o arrendatrio requerem nova determinao do estado de conservao............................................................40 PREENCHIMENTO DA FICHA DE AVALIAO........................................................................................................................................... 41 5.1 Estrutura ............................................................................................................................................................................................. 41 5.2 Cabealho........................................................................................................................................................................................... 41 5.3 Seco A.............................................................................................................................................................................................. 41 5.4 Seco B.............................................................................................................................................................................................. 41 5.5 Seco C..............................................................................................................................................................................................44 5.6 Seco D ............................................................................................................................................................................................. 45 5.7 Seco E .............................................................................................................................................................................................. 45 5.8 Seco F .............................................................................................................................................................................................. 45 5.9 Seco G .............................................................................................................................................................................................46 5.10 Seco H .............................................................................................................................................................................................46 5.11 Seco I ...............................................................................................................................................................................................46 CRITRIOS DE AVALIAO ............................................................................................................................................................................48 6.1 Elementos funcionais aplicveis.....................................................................................................................................................48 6.2 Critrios gerais................................................................................................................................................................................... 50 6.2.1 Gravidade da anomalia..................................................................................................................................................... 50 6.2.2 Locais afectados pela anomalia ...................................................................................................................................... 52 6.2.3 Integrao de diferentes nveis de anomalia num mesmo elemento funcional ................................................... 53 APLICAO DOS CRITRIOS DE AVALIAO AOS ELEMENTOS FUNCIONAIS................................................................................ 54 7.1 Contedo das fichas ......................................................................................................................................................................... 54 7.2 Fichas por elemento funcional ....................................................................................................................................................... 54 Edifcio | 1. Estrutura......................................................................................................................................................................... 55 Edifcio | 2. Cobertura.......................................................................................................................................................................64 Edifcio | 3. Elementos salientes ..................................................................................................................................................... 72 Outras partes comuns | 4. Paredes................................................................................................................................................ 75 Outras partes comuns | 5. Revestimentos de pavimentos ....................................................................................................... 81 Outras partes comuns | 6. Tectos..................................................................................................................................................84 Outras partes comuns | 7. Escadas ................................................................................................................................................ 87 Outras partes comuns | 8. Caixilharia e portas ............................................................................................................................91 Outras partes comuns | 9. Dispositivos de proteco contra queda ......................................................................................96 Outras partes comuns | 10. Instalao de distribuio de gua .............................................................................................. 99 Outras partes comuns | 11. Instalao de drenagem de guas residuais ..............................................................................101 Outras partes comuns | 12. Instalao de gs ........................................................................................................................... 103 Outras partes comuns | 13. Instalao elctrica e de iluminao ..........................................................................................112 Outras partes comuns | 14. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso ...............................................................117 Outras partes comuns | 15. Instalao de ascensores ..............................................................................................................119 Outras partes comuns | 16. Instalao de segurana contra incndio ................................................................................. 124 Outras partes comuns | 17. Instalao de evacuao de lixo ................................................................................................. 127 Locado | 18. Paredes exteriores.................................................................................................................................................... 128 Locado | 19. Paredes interiores..................................................................................................................................................... 136 Locado | 20. Revestimentos de pavimentos exteriores............................................................................................................141 Locado | 21. Revestimentos de pavimentos interiores ............................................................................................................144 Locado | 22. Tectos .........................................................................................................................................................................148 Locado | 23. Escadas....................................................................................................................................................................... 152 Locado | 24. Caixilharia e portas exteriores............................................................................................................................... 155 Locado | 25. Caixilharia e portas interiores................................................................................................................................ 162 Locado | 26. Dispositivos de proteco de vos exteriores .................................................................................................... 166 Locado | 27. Dispositivos de proteco contra queda ............................................................................................................. 169 Locado | 28. Equipamento sanitrio.............................................................................................................................................171 Locado | 29. Equipamento de cozinha ........................................................................................................................................ 175 Locado | 30. Instalao de distribuio de gua ....................................................................................................................... 178 Locado | 31. Instalao de drenagem de guas residuais .........................................................................................................181 Locado | 32. Instalao de gs...................................................................................................................................................... 183 Locado | 33. Instalao elctrica.................................................................................................................................................. 189 Locado | 34. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso ......................................................................................... 192 Locado | 35. Instalao de ventilao ......................................................................................................................................... 194 Locado | 36. Instalao de climatizao ..................................................................................................................................... 196 Locado | 37. Instalao de segurana contra incndio ............................................................................................................ 198 PONDERAES ............................................................................................................................................................................................. 200 FRMULA DE CLCULO ...............................................................................................................................................................................202 9.1 Regras de determinao do estado de conservao do locado .............................................................................................202 9.2 Aplicao das regras de determinao do estado de conservao do locado ....................................................................203 9.3 Exemplos de aplicao das regras de determinao do estado de conservao do locado.............................................203 9.4 Regras de determinao do estado de conservao das partes comuns ............................................................................ 204 9.5 Exemplos de aplicao das regras de determinao do estado de conservao das partes comuns.............................207 CONSIDERAES FINAIS ............................................................................................................................................................................ 208
II
INSTRUES DE APLICAO
1. INTRODUO
1.1
Objectivo
No quadro do novo Regime de Arrendamento Urbano, foi concebido o "Mtodo de avaliao do estado da conservao de imveis" (MAEC), que visa determinar com rigor, objectividade e transparncia o estado de conservao do locado e a existncia de infra-estruturas bsicas. O estado de conservao do locado reflecte os nveis de anomalias que afectam os elementos funcionais que constituem o imvel, avaliados comparando as condies actuais com as condies que o imvel proporcionava quando foi construdo ou quando sofreu a ltima interveno profunda. So consideradas infra-estruturas bsicas as instalaes de distribuio de gua, de electricidade e de drenagem de guas residuais. Nos locados habitacionais incluem-se tambm nas infra-estruturas bsicas os equipamentos sanitrio e de cozinha. No mtodo de avaliao o rigor revela-se em procedimentos que permitem avaliar com pormenor as condies do imvel observadas durante a vistoria, a objectividade decorre da avaliao se basear em regras claras e prdefinidas tornando os resultados to independentes quanto possvel do tcnico que as aplica, e a transparncia assegurada pelo facto de o processo e o resultado poderem ser facilmente compreendidos por todos os intervenientes envolvidos. O MAEC constitudo por uma ficha de avaliao e pelas presentes instrues de aplicao. Para obter informao que lhe permita preencher a ficha de avaliao, de acordo com os critrios estabelecidos nas instrues de aplicao, um tcnico realiza presencialmente uma inspeco visual do locado e das partes comuns do edifcio, caso existam.
1.2
mbito de aplicao
A ficha de avaliao do MAEC destina-se a avaliar o estado de conservao de um locado funcionalmente distinto, isto , um ou mais espaos delimitados por paredes separadoras que contm todos os equipamentos e instalaes necessrios ao exerccio de uma determinada funo. O locado pode ter uma funo residencial (ex., habitao) ou no residencial (ex., comrcio, escritrio). Em ambos os casos, o locado pode abranger todo o edifcio (ex., moradia) ou apenas parte dele (ex., apartamento). Caso exista no edifcio mais do que um locado, ele pode beneficiar ou no do uso de espaos comuns (ex., num
edifcio um escritrio num piso elevado pode ter acesso atravs de uma escada comum, mas uma loja no piso trreo tem em regra acesso directo via pblica). Observa-se que um locado no tem de coincidir necessariamente com um prdio indiviso ou com uma fraco autnoma de um prdio em regime de propriedade horizontal. Assim, a ficha pode aplicar-se essencialmente a quatro tipos de situaes: 1) locado com uso habitacional que ocupa a totalidade de um prdio (ex., uma moradia), 2) locado com uso habitacional que ocupa uma parte de um prdio, beneficiando usualmente do uso de partes comuns (ex., um apartamento num edifcio multifamiliar), 3) locado com uso no-habitacional que ocupa a totalidade de um prdio (ex., um armazm), e 4) locado com uso no-habitacional que ocupa uma parte de um prdio, beneficiando ou no do uso de partes comuns (ex., um escritrio ou uma loja comercial).
1.3
Desenvolvimento
O desenvolvimento do MAEC baseou-se no quadro legal do novo Regime de Arrendamento Urbano, na experincia do LNEC em matria de qualidade e conservao da construo, e na recolha de informao sobre experincias estrangeiras com objectivos semelhantes. Aps a fase de concepo inicial, a proposta de MAEC foi discutida com entidades exteriores representativas do sector. Desta discusso resultaram sugestes para o aperfeioamento da proposta. Em seguida, foi realizada uma aplicao experimental do MAEC a uma amostra do parque edificado de arrendamento. Nesta aplicao experimental colaboraram tcnicos de algumas das entidades exteriores referidas. A aplicao experimental permitiu testar e validar os instrumentos de avaliao desenvolvidos e dela resultaram tambm sugestes para o aperfeioamento da proposta. Posteriormente, as instrues foram objecto de um aperfeioamento que visou: 1) esclarecer dvidas surgidas em seminrios de divulgao e durante os primeiros meses de aplicao do MAEC; 2) apoiar a actividade dos avaliadores com uma sntese das disposies do quadro legal do novo Regime de Arrendamento Urbano e uma descrio detalhada do procedimento de determinao do coeficiente de conservao; 3) facilitar o entendimento dos critrios de avaliao, ilustrando os sintomas de anomalias dos elementos funcionais.
1.4
Organizao
As presentes instrues visam enquadrar o MAEC e definir um conjunto de procedimentos e critrios que devem ser cumpridos pelos tcnicos durante as vistorias e no preenchimento das fichas de avaliao. As instrues esto organizadas em dez captulos com o seguinte contedo: 1) introduo enquadramento, objectivo, mbito de aplicao; 2) enquadramento legal diplomas legais que enquadram a aplicao do MAEC; 3) exerccio da actividade de avaliao cdigo de tica e limitao da responsabilidade; 4) determinao do estado de conservao indicaes de como as partes devem proceder durante o processo de determinao do estado de conservao; 5) preenchimento da ficha de avaliao indicaes sobre o preenchimento de cada seco que constitui a ficha de avaliao; 6) critrios de avaliao definio de critrios gerais e por elemento funcional; 7) aplicao dos critrios de avaliao aos elementos funcionais fichas por elemento funcional com elementos de construo a avaliar, exemplos e fotografias de sintomas de anomalias, e observaes com informao diversa; 8) ponderaes apresentao de ponderaes de referncia para cada elemento funcional; 9) frmula de clculo explicao com exemplos das regras a adoptar para determinar o estado de conservao do locado; 10) notas finais consideraes finais sobre a aplicao do MAEC.
2.
ENQUADRAMENTO LEGAL
2.1
Quadro geral
O quadro legal do novo Regime de Arrendamento Urbano composto por diversos diplomas cujo contedo se resume em seguida (Figura 1): a) Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualizao das rendas antigas, e altera o Cdigo Civil, o Cdigo de Processo Civil, o Decreto-Lei n. 287/003, de 12 de Novembro, o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis e o Cdigo do Registo Predial. b) Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Estabelece o modo de fixao do nvel de conservao dos imveis locados. c) Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto Aprova o regime jurdico aplicvel: a) denncia ou suspenso do contrato de arrendamento para demolio ou realizao de obras de remodelao ou restauro profundos, b) realizao de obras coercivas pelos municpios, nos casos em que o senhorio no as queira ou no as possa realizar; c) edificao em prdio rstico arrendado e no sujeito a regime especial. O Decreto-Lei estabelece ainda o regime aplicvel nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigncia do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, e nos contratos de arrendamento para fim no habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro: a) realizao de obras pelo arrendatrio; b) ao direito de aquisio do prdio pelo arrendatrio quando o senhorio no realize as obras necessrias. d) Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de Agosto Estabelece os regimes de determinao do rendimento anual bruto corrigido (RABC), e de atribuio do subsdio de renda nos arrendamentos para habitao. e) Decreto-Lei n. 159/2006, de 8 de Agosto Estabelece os casos em que um prdio urbano ou uma fraco autnoma so considerados devolutos, para efeitos de aplicao da taxa do imposto municipal sobre imveis (IMI). f) Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de Agosto Regula os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebrao. g) Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Regula as comisses arbitrais municipais (CAM).
h) Portaria n. 1192-A/2006, de 3 de Novembro Aprova o modelo nico simplificado, as instrues de preenchimento e os procedimentos de entrega. i) Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Aprova a ficha de avaliao, e regula os critrios de avaliao e as regras necessrias determinao do nvel de conservao e do coeficiente de conservao.
Novo Regime de Arrendamento Urbano Lei n. 6/2006
Nvel de conservao Decreto-Lei n. 156/2006
Modelo nico simplificado, instrues de preenchimento e os procedimentos de entrega Portaria n. 1192-A/2006
Regime jurdico de contratos e obras Decreto-Lei n. 157/2006 Ficha de avaliao e regras de determinao do nvel e do ndice de conservao Portaria n. 1192-B/2006
Rendimento anual bruto Decreto-Lei n. 158/2006
Prdio ou fraco devoluta Decreto-lei n. 159/2006
Ficha de avaliao Anexo da Portaria n. 1192-B/2006
Elementos do contrato arrendamento Decreto-Lei n. 160/2006 Instrues de aplicao Disponibilizadas na Internet Comisses arbitrais municipais Decreto-Lei n. 161/2006
Figura 1 Diplomas que constituem o quadro legal do novo Regime de Arrendamento Urbano
2.2
Diplomas com contribuies directas para o MAEC
Dos diplomas enumerado no nmero anterior, os seguintes tm contribuies directas para a aplicao do MAEC: a) Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro; b) Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto; c) Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto; d) Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro.
Observa-se que, para o conhecimento da legislao que enquadra o MAEC, a leitura do resumo apresentado nos nmeros seguintes no dispensa a consulta dos referidos diplomas.
2.3
Valor mximo de actualizao da renda
2.3.1 mbito de aplicao A Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, define um regime para a actualizao da renda dos contratos de arrendamento1: para habitao, celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro; para fins no habitacionais, celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n. 257/95, de 30 de Setembro. 2.3.2 Determinao do valor mximo de actualizao da renda De acordo com o referido regime especial as rendas dos contratos acima referidos podem ser actualizadas para um valor mximo anual calculado pela frmula de clculo 2: 4 % x Valor patrimonial tributrio x Coeficiente de conservao A avaliao do Valor patrimonial tributrio utilizada na expresso deve ter sido realizada h menos de trs anos nos termos dos artigos 38. e seguintes do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis (CIMI). Se a avaliao tiver sido realizada mais de um ano antes da fixao da nova renda, o valor previsto deve ser actualizado de acordo com os coeficientes de actualizao das rendas que tenham entretanto vigorado 3. O Coeficiente de conservao utilizado na expresso deve ser determinado de acordo com o descrito no nmero seguinte.
2.4
Coeficiente de conservao
2.4.1 Critrios de determinao do coeficiente de conservao O Coeficiente de conservao dos locados, com mais de 10 anos de construo, deve reflectir o estado de conservao do locado e a existncia de infra-estruturas bsicas, sendo classificado de acordo com o quadro seguinte4:
1 2 3 4
Artigo 27. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Artigos 30., 31. e 32. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Artigo 32. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Nmeros 1 e 2 do artigo 33. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro
Nvel Estado Coeficiente
5 Excelente 1,2
4 Bom 1,0
3 Mdio 0,9
2 Mau 0,7
1 Pssimo 0,5
Na determinao do coeficiente de conservao, caso a caso, devem tambm ser tidas em considerao as seguintes circunstncias 5: a) a conservao do prdio dever-se a obras efectuadas licitamente pelo arrendatrio, caso em que se aplica o coeficiente de conservao imediatamente inferior ao correspondente estado de conservao; b) a degradao do prdio dever-se a actuao ilcita do arrendatrio, ou a falta de manuteno por este quando o dever de manuteno lhe assistisse, caso em que se aplica coeficiente de conservao superior, determinado de acordo com a equidade; c) ambas as partes terem efectuado obras de conservao, caso em que o coeficiente de conservao determinado de acordo com a equidade, sendo intermdio em relao ao coeficiente correspondente ao nvel de conservao e ao coeficiente imediatamente inferior. As afirmaes das partes sobre as circunstncias acima referidas devem realizar-se durante a vistoria de acordo com o procedimento descrito em 4.13.4. A tomada em considerao das circunstncias acima referidas no deve implicar a alterao do nvel de conservao, nomeadamente para determinao das implicaes do coeficiente de conservao (ver 2.4.2) 6. 2.4.2 Implicaes do estado de conservao mau ou pssimo No caso do arrendamento para habitao, o senhorio apenas pode promover a actualizao da renda quando o estado de conservao do locado no for mau ou pssimo 7. Caso o estado de conservao do locado seja mau ou pssimo, o arrendatrio pode intimar o senhorio a realizar obras. O direito de intimao e as consequncias do no acatamento da mesma so regulados no Decreto-Lei 157/2006, de 8 de Agosto (subseco IV da seco II) 8. Se o senhorio no der incio s obras, o arrendatrio pode 9: a) tomar a iniciativa de realizao das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e CAM;
5 6 7 8 9
Nmero 4 do artigo 33. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, e nmero 2 do artigo 15. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 5 do artigo 33. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Artigo 35. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Nmeros 2 e 3 do artigo 48. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Nmero 4 do artigo 48. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro
b) solicitar Cmara Municipal a realizao de obras coercivas; c) comprar o locado pelo valor da avaliao feita nos termos do CIMI, com obrigao de realizao das obras, sob pena de reverso. Caso as obras sejam realizadas pelo arrendatrio, pode este efectuar compensao com o valor da renda. As obras coercivas ou realizadas pelo arrendatrio, bem como a possibilidade de este adquirir o locado, so reguladas no Decreto-Lei 157/2006, de 8 de Agosto (subseco IV da seco II) 10. Caso o estado de conservao seja pssimo, a CAM deve determinar se o prdio pode ser reabilitado, ou se deve ser demolido por apresentar riscos para a segurana ou a sade pblicas e no ser tecnicamente vivel a sua recuperao. Quando a CAM entenda que o prdio deve ser demolido, transmite essa informao aos servios municipais com competncia em matria de urbanismo 11. Salienta-se que o estado de conservao determinado pelo tcnico e inscrito na seco F da ficha de avaliao que se utiliza como critrio para essa deciso da CAM. Portanto, as alegaes das partes podem influenciar a determinao do coeficiente de conservao pela CAM mas no afectam a possibilidade de actualizao da renda nem o direito a obras 12. 2.4.3 Dispensa de determinao do coeficiente de conservao Para efeitos de actualizao do valor da renda, pode ser dispensada a determinao do nvel de conservao quando o senhorio entender que o locado se encontra em estado de conservao bom ou excelente 13. Porm, se o senhorio optar pela dispensa, s pode actualizar a renda aplicando o coeficiente de conservao 0,9, correspondente ao estado de conservao mdio 14. Se o senhorio optar pela dispensa de determinao do nvel de conservao, deve entregar na CAM uma comunicao em que refere que vai proceder actualizao da renda e indica o nvel de conservao em que avalia o locado 15. Depois, o senhorio deve comunicar ao arrendatrio o montante da renda futura e, entre outros documentos, enviar cpia do comprovativo da comunicao CAM, que nesta circunstncia vale como determinao do nvel de conservao 16. O arrendatrio, na resposta comunicao do senhorio, pode alegar que o estado de conservao mau ou pssimo. Neste caso, o senhorio deve requerer CAM que promova a determinao do coeficiente de
10 11 12 13 14 15 16
Nmeros 5 e 6 do artigo 48. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Artigo 6. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 5 do artigo 33. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Nmeros 1 e 5 do artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 3 do Artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 2 do artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 4 do artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto
conservao do locado 17. Aps a determinao do coeficiente de conservao pela CAM, utiliza-se o coeficiente resultante para determinar o valor da renda anual mxima, deixando de se aplicar o limite de 0,9 18. A alegao do arrendatrio no prejudica o decorrer do processo de actualizao conforme descrito no artigo 37. do NRAU. Se, por alterao do coeficiente de conservao inicialmente utilizado, se verificar uma alterao do valor da renda, ela devida no ms seguinte comunicao pelo senhorio do estado de conservao apurado e da renda respectiva 19. No prazo de 40 dias a contar da comunicao do senhorio, o arrendatrio pode denunciar o contrato, devendo desocupar o local no prazo de seis meses e no existindo, neste caso, alterao da renda 20. 2.4.4 Validade do coeficiente de conservao A determinao do nvel e do coeficiente de conservao vlida durante trs anos 21. O requerimento de nova determinao do nvel de conservao durante o prazo de validade da determinao anterior s admissvel quando: a) tiverem sido realizadas obras no edifcio desde a ltima avaliao 22; b) seja solicitada uma avaliao de diferente tipo (ex., foi primeiro solicitada a avaliao da totalidade do prdio e depois foi solicitada a avaliao do locado).
2.5
Avaliao da totalidade do prdio
2.5.1 Condies para avaliao da totalidade do prdio Caso o prdio onde se situa o locado no esteja em regime de propriedade horizontal mas seja constitudo por duas ou mais unidades, um senhorio que tenha realizado obras de reabilitao no prdio nos trs anos antes de proceder actualizao da renda pode optar por avaliar o estado de conservao da totalidade do prdio 23. Nesta situao, o senhorio s pode pedir a avaliao da totalidade do prdio quando solicitar simultaneamente a avaliao do estado de conservao de todas as unidades do edifcio com contratos de arrendamento anteriores entrada em vigor do Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro 24. Observa-se que por cada unidade que for avaliada ser preenchida uma ficha de avaliao.
17 18 19 20 21 22 23 24
Nmero 5 do artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 6 do artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 7 do artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 8 do artigo 7. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 4 do artigo 15. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 2 do artigo 18. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 1 do artigo 10. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro, e artigo 27. do Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto Nmero 6 do artigo 10. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
Caso o prdio onde se situa o locado esteja em regime de propriedade horizontal e o senhorio ou o condomnio tiver realizado obras de reabilitao no prdio nos trs anos antes de proceder actualizao da renda, o senhorio pode optar por avaliar o estado de conservao da totalidade do prdio. Nesta situao, o senhorio pode pedir a avaliao da totalidade do prdio desde que seja proprietrio de uma fraco autnoma cujo contrato de arrendamento seja anterior entrada em vigor do Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro. 2.5.2 Alteraes aos critrios de avaliao Se for solicitada a avaliao da totalidade do prdio, o nvel de anomalia que afecta os elementos funcionais das partes comuns deve ser determinado considerando a totalidade do prdio e no apenas as partes que beneficiam directamente cada um dos locados (ver nmero 6.1) 25. 2.5.3 Alteraes ao preenchimento da ficha de avaliao Se for solicitada a avaliao da totalidade do prdio deve ser preenchida uma ficha de avaliao para cada locado. Em cada uma destas fichas deve ser 26: a) indicado o nvel de anomalia que afecta cada um dos elementos referentes ao "Edifcio" e s "Outras partes comuns" (elementos funcionais 1 a 17), de acordo com a alterao de critrios de avaliao descrita em 2.5.2; b) indicado o nvel de anomalia que afecta cada um dos elementos funcionais referentes ao "Locado" (elementos funcionais 18 a 37); c) determinados separadamente o ndice de anomalias de todos os elementos funcionais (elementos funcionais 1 a 37) e o ndice de anomalias dos elementos funcionais referentes ao "Edifcio" e s "Outras partes comuns" (elementos funcionais 1 a 17); d) aplicada separadamente a frmula de clculo descrita no Captulo 9 destas instrues aos dois ndices de anomalias determinados na alnea c); e) inscrito nos respectivos campos da seco F da ficha de avaliao o estado de conservao do locado (elementos funcionais 1 a 37) e o estado de conservao do "Edifcio" e "Outras partes comuns" (elementos funcionais 1 a 17). Observa-se que os nveis de anomalia indicados para os elementos funcionais 1 a 17 devem ser iguais em todas as fichas de avaliao preenchidas ao abrigo de uma avaliao da totalidade do prdio, visto que se estar a avaliar o mesmo objecto no mesmo momento (i.e., o edifcio e as partes comuns na sua globalidade,
25 26
Nmero 4 do artigo 3. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 1 e 2 do artigo 10. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
10
independentemente de beneficiarem ou no os locados em avaliao). Como consequncia, o ndice de anomalia e o estado de conservao referentes aos elementos funcionais 1 a 17 sero naturalmente iguais nas referidas fichas de avaliao. Os nveis de anomalia indicados para os elementos funcionais 18 a 37 em cada ficha devem reflectir o estado de cada locado avaliado. portanto natural que estes nveis de anomalia sejam diferentes para diferentes locados de um mesmo prdio, mesmo quando avaliado na sua totalidade. Como consequncia, num prdio avaliado na sua totalidade os ndices de anomalias e os estados de conservao de diferentes locados (calculados considerando os elementos funcionais 1 a 37) podem ser diferentes e conduzir a diferentes coeficientes de conservao. 2.5.4 Estado de conservao da totalidade do prdio Considera-se que o estado de conservao da totalidade do prdio bom ou excelente se simultaneamente 27: a) o estado de conservao do locado for bom ou excelente; b) o estado de conservao dos elementos funcionais 1 a 17 for tambm bom ou excelente. Se o arrendamento for para fim no habitacional e a conservao do locado couber, contratualmente, ao arrendatrio, o estado de conservao do locado no considerado na determinao do estado de conservao da totalidade do prdio 28. Nesta situao o estado de conservao da totalidade do prdio ser igual ao estado de conservao dos elementos funcionais 1 a 17. 2.5.5 Validade do nvel de conservao da totalidade do prdio Se o estado de conservao da totalidade do prdio for bom ou excelente, o coeficiente de conservao atribudo a cada locado pode ser utilizado para proceder ao clculo da renda actualizada, de acordo com o definido em 2.5.6 29. Se o estado de conservao da totalidade do prdio no for bom ou excelente, a avaliao do locado no pode ser utilizada para proceder ao clculo da renda actualizada. Nesta situao, deve ser solicitada uma nova vistoria sem ser da totalidade do prdio (i.e., uma vistoria "normal" em que so inspeccionados o locado e apenas as partes comuns que o servem) 30. A vistoria da totalidade do prdio no serve como vistoria do locado, porque as regras a observar nas duas vistorias so diferentes. Por exemplo, pode suceder que as partes comuns que no servem directamente o locado
27 28 29 30
Nmero 3 do artigo 10. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 4 do artigo 10. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 8 do artigo 10. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 8 do artigo 10. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
11
estejam em mau estado, prejudicando o estado de conservao que se obtm por uma avaliao da totalidade do prdio, mas no o estado de conservao que se obtm numa avaliao corrente. 2.5.6 Determinao do valor mximo de actualizao da renda (totalidade do prdio) Se o resultado da avaliao da totalidade do prdio for um estado de conservao bom ou excelente, pode proceder-se actualizao do valor das rendas dos locados vistoriados. Nesta situao deve ser adoptada a frmula de clculo da renda anual actualizada indicada em 2.3.2, mas deve ser utilizado um Valor patrimonial tributvel correspondente a uma avaliao realizada nos termos dos artigos 38. e seguintes do CIMI sem ter em considerao o coeficiente de vetustez 31. Observa-se que o referido coeficiente de vetustez funo do nmero inteiro de anos decorridos desde a data de emisso da licena de utilizao, quando exista, ou da data da concluso das obras de edificao, de acordo com o quadro seguinte 32:
Anos Coeficiente de vetustez Menos de 3 3 a 5 1,00 0,98 6 a 10 11 a 15 16 a 20 21 a 30 31 a 40 41 a 50 51 a 60 61 a 80 Mais de 80 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,65 0,55 0,45 0,35
A no utilizao do coeficiente de vetustez permite um aumento do valor patrimonial do prdio e, consequentemente, do valor mximo de actualizao da renda. Em cada locado deve ser utilizado o coeficiente de conservao que lhe foi atribudo na respectiva ficha de avaliao, podendo num prdio que foi objecto de uma avaliao na sua totalidade ser utilizados diferentes coeficientes de conservao para diferentes locados.
2.6
Comisses arbitrais municipais
2.6.1 Constituio das comisses arbitrais municipais Cada comisso arbitral municipal (CAM) deve ser constituda por 33: a) um representante da cmara municipal, que preside; b) um representante do servio de finanas; c) um representante dos senhorios, nomeado pelas associaes de senhorios; d) um representante dos arrendatrios habitacionais, nomeado pelas associaes de arrendatrios;
31 32
33
Artigo 27. do Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de Agosto Artigo 44. do Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro. O Oramento de Estado de 2007 introduz alteraes no coeficiente de vetustez que entraro em vigor a 1 de Julho de 2007. Nmero 8 do artigo 4. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto
12
e) um representante dos arrendatrios no habitacionais, podendo este ser nomeado por associaes representativas de interesses econmicos; f) um representante da Ordem dos Engenheiros; g) um representante da Ordem dos Arquitectos; h) um representante da Ordem dos Advogados. Nas reas metropolitanas de Lisboa e Porto e nos municpios com mais de 100 000 habitantes, podem ser associados pela comisso um a trs cidados com especial qualificao nos domnios da habitao ou da reabilitao urbana. Enquanto no estiverem instaladas as CAM 34: a) as competncias administrativas e de acompanhamento so atribudas ao municpio; b) a competncia decisria exercida pelos tribunais judiciais ou pelos julgados de paz. 2.6.2 Competncia administrativa Compete s CAM, no exerccio das suas funes administrativas 35: a) promover a determinao do nvel e do coeficiente de conservao dos prdios; b) indicar os tcnicos responsveis pela determinao do nvel de conservao, nos termos do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto; c) definir, a requerimento dos interessados, as obras necessrias para a obteno de nvel de conservao superior. Quando da avaliao resulte um estado de conservao mau ou pssimo, tanto o senhorio como o arrendatrio podem requerer CAM a descrio das obras a efectuar para se atingir o estado de conservao mdio. O senhorio pode ainda requerer 36: a) sendo atribudo ao prdio estado de conservao mdio ou bom, a descrio das obras necessrias para se atingir nvel de conservao superior; b) a indicao da necessidade de desocupao do locado pelo arrendatrio durante a realizao das obras.
34 35 36
Artigo 21. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Artigo 14. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Artigo 16. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto
13
2.6.3 Competncia decisria Compete s CAM decidir sobre 37: a) as reclamaes relativas determinao do coeficiente de conservao; b) as questes levantadas por senhorios ou arrendatrios relativas a obras a realizar no locado, nomeadamente quanto a responsabilidade, custo, compensao com o valor da renda, necessidade de desocupao e adequao do realojamento; c) a falta de utilizao do locado, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 45. e na alnea a) do artigo 56. do NRAU. Para a deciso de cada procedimento deve ser sorteado um rbitro de entre os elementos da CAM a quem tenham sido atribudas essas funes, o qual pode solicitar aos demais membros da CAM a colaborao que entenda til 38. Nas reas metropolitanas de Lisboa e Porto e nos municpios com mais de 100 000 habitantes, a CAM pode, quando o nmero de pedidos de arbitragem o justifique, recorrer a pessoas que no a integrem para desempenhar as funes de rbitro 39. 2.6.4 Competncias de acompanhamento Compete s CAM, no exerccio das suas funes de acompanhamento 40: a) recolher e tratar informao relativa ao estado de conservao dos prdios arrendados do municpio; b) recolher e tratar informao relativa aos resultados das avaliaes feitas; c) informar os interessados acerca dos procedimentos relativos actualizao de rendas; d) aprovar o relatrio anual de actividades e avaliao elaborado pelo presidente e envi-lo assembleia municipal.
37 38 39 40
Nmero 1 do artigo 17. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 2 do artigo 17. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 3 do artigo 17. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Artigo 19. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto
14
2.6.5 Taxas 41 So devidas taxas pela determinao do coeficiente de conservao, pela definio das obras necessrias para a obteno de nvel de conservao superior e pela submisso de um litgio a deciso da CAM no mbito da respectiva competncia decisria. As taxas constituem receita municipal a afectar ao funcionamento da CAM, determinada em funo do valor de uma unidade de conta tal como definida no n. 2 do artigo 5. do Decreto-Lei n. 212/89, de 30 de Junho. Se a assembleia municipal no fixar valores distintos, as taxas previstas tm os valores seguintes: a) 1 UC, pela determinao do coeficiente de conservao; b) 0,5 UC pela definio das obras necessrias para a obteno de nvel de conservao superior; c) 1 UC pela submisso de um litgio a deciso da CAM. As taxas previstas nas alneas a) e b) so reduzidas a um quarto quando se trate de vrias unidades de um mesmo edifcio, para cada unidade adicional primeira. Pela submisso de um litgio a deciso da CAM devida metade da taxa por cada uma das partes, sendo o pagamento efectuado pelo requerente juntamente com a apresentao do requerimento inicial e pelo requerido no momento da apresentao da defesa. O pagamento das restantes taxas efectuado simultaneamente com a apresentao do requerimento a que respeitem.
2.7 2.7.1
Tcnicos Qualificaes dos tcnicos
O MAEC deve ser aplicado por arquitecto ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional 42. Os arquitectos ou engenheiros que pretendam actuar como tcnicos no mbito do MAEC devem inscrever-se no Portal da habitao. Cabe s ordens profissionais dos arquitectos e engenheiros validar as inscries dos respectivos associados no mesmo endereo. Um tcnico pode prestar servios a mais de uma CAM 43. Quando uma CAM entenda que o nmero de arquitectos e engenheiros inscritos para aplicar o MAEC num municpio no suficiente, pode permitir que o MAEC seja tambm aplicado nesse municpio por engenheiro
41 42
43
Artigo 20. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 3 do artigo 33. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, nmero 2 do artigo 3. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto, e nmero 1 do artigo 12. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 3 do artigo 3. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto
15
tcnico inscrito na Associao Nacional dos Engenheiros Tcnicos (ANET). Nesta situao compete CAM solicitar a indicao de uma lista de tcnicos ANET 44. Todos os tcnicos que apliquem o MAEC devem estar devidamente habilitados com formao acreditada na aplicao do MAEC 45. Durante o primeiro ano de vigncia da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro, podem realizar vistorias tcnicos sem formao acreditada na aplicao do MAEC, desde que inscritos nas respectivas ordens ou associaes profissionais, e com experincia profissional no inferior a 5 anos, incluindo o tempo de estgio 46. O tcnico que pretenda deixar de integrar a lista da CAM ou ser reintegrado, pode faz-lo, a qualquer momento, atravs de comunicao CAM 47. Um tcnico que tenha sido nomeado para realizar uma vistoria pode solicitar CAM para ser retirado da lista. Nesta situao o tcnico deixa de poder ser nomeado em futuros sorteios mas deve realizar a vistoria para que j foi nomeado, excepto se invocar algum dos motivos de impedimento previstos nos termos da Lei (ver alnea b) do nmero 4.6). 2.7.2 Remunerao dos tcnicos A remunerao dos tcnicos efectuada em funo do nmero de vistorias realizadas e constitui encargo municipal 48. Se a assembleia municipal no fixar outro montante, a remunerao dos tcnicos de trs quartos da UC, por cada vistoria realizada para determinao do nvel de conservao, sendo reduzida a um quarto de UC quando se trate da avaliao de vrias unidades de um mesmo edifcio, para cada unidade adicional primeira 49. As despesas de deslocao, consumveis ou outras esto includas na remunerao indicada, no havendo possibilidade de apresentao de despesas suplementares.
2.8
Reclamaes
O arrendatrio e/ou o senhorio podem reclamar do coeficiente de conservao atribudo. A reclamao deve ser submetida no prazo de oito dias aps a recepo do resultado da avaliao e pode evocar um ou os dois fundamentos seguintes 50: a) discordncia do estado de conservao que serviu de base atribuio do coeficiente de conservao;
44
45 46 47 48 49 50
Nmero 4 do artigo 3. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto, e nmeros 2 e 3 do artigo 12. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 4 do artigo 12. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Artigo 19. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 5 do artigo 12. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 1 do artigo 13. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 2 do artigo 13. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 1 do artigo 15. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
16
b) aplicao errada das circunstncias indicadas em 2.4.1. No caso previsto na alnea a) deve ser efectuada uma nova vistoria por dois tcnicos em conjunto, no se repetindo o procedimento relativo s "Alegaes das partes". Em caso de desacordo entre os dois tcnicos, vale o nvel de conservao que corresponder ao obtido na vistoria inicial, se for coincidente com um dos novos resultados, ou o nvel intermdio entre os trs resultados, se o no for. No caso previsto na alnea b) deve ser desenvolvido o procedimento seguinte 51: a) o procedimento inicia-se com a apresentao de requerimento escrito, indicando o nome e o domiclio do senhorio e do arrendatrio, bem como a morada do locado, e contendo uma exposio sucinta dos factos e o pedido e a indicao do valor atribudo questo; b) o requerimento pode ser subscrito simultaneamente pelo senhorio e pelo arrendatrio, contendo neste caso a exposio das posies de ambas as partes; c) o mesmo requerimento pode ser usado por um senhorio em relao a vrios arrendatrios, quando as questes a resolver sejam idnticas para todos eles; d) no sendo o requerimento subscrito por ambas as partes, a outra parte citada para no prazo de 10 dias dizer o que lhe aprouver, sendo-lhe enviada cpia do requerimento apresentado; e) a resposta apresentada por escrito, sendo imediatamente notificada contraparte; f) as citaes so efectuadas por via postal ou pessoalmente; as notificaes podem ser tambm efectuadas por telefone, telecpia, correio electrnico ou via postal e so dirigidas para o domiclio ou local de trabalho do citando ou notificando ou, no caso do arrendatrio, para o local arrendado; g) reunidas as posies das partes, ou esgotado o prazo de resposta, o processo distribudo a um rbitro indicado como descrito em 2.6.3; h) o rbitro determina um dia para a audincia e faz notificar as partes, no podendo esse dia distar mais de 15 dias da data da notificao; h) a audincia inicia-se com a tentativa de conciliao das partes, precedida, quando conveniente, de breve exposio sobre os termos do litgio; i) se as partes chegarem a acordo, este reduzido a escrito e assinado por todos os intervenientes, para imediata homologao pelo rbitro;
51
Artigo 18. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto
17
j) na falta de acordo, as partes apresentam imediatamente os meios de prova que entenderem, com o limite de trs testemunhas apresentadas por cada parte; k) quando o rbitro considere necessrio deciso pode determinar a realizao de uma inspeco ao local, por si ou por membro da CAM por si designado, suspendendo-se a audincia at nova data; l) a falta do requerente equivale desistncia do pedido e a do requerido sua confisso, excepto se, em trs dias, a falta for justificada, caso em que se marcar nova, e ltima, data para a audincia; m) a deciso proferida na audincia de julgamento e reduzida a escrito, dela constando uma sucinta fundamentao, sendo imediata e pessoalmente notificada s partes.
18
3.
EXERCCIO DA ACTIVIDADE DE AVALIAO
3.1
Cdigo de tica
A aplicao do MAEC assenta em vistorias realizadas por tcnicos, sendo essencial que estes tenham uma conduta exemplar, para assegurar o bom funcionamento do mtodo e o reconhecimento dos resultados. Assim, no exerccio das funes o tcnico do MAEC deve observar o Cdigo Deontolgico da respectiva Ordem ou Associao Profissional e as seguintes regras complementares: a) O tcnico no deve divulgar qualquer informao relativa aos resultados da vistoria sem a aprovao do seu cliente ou dos seus representantes. b) O tcnico no deve aceitar pela prestao de cada servio uma remunerao superior estipulada pelo Comisso Arbitral Municipal (CAM). c) O tcnico no deve aceitar pela prestao do servio quaisquer outras comisses ou compensaes, directas ou indirectas, financeiras ou outras, de pessoas ou entidades relacionadas (ou no) com o cliente. d) O tcnico deve comunicar CAM qualquer interesse pessoal num negcio que possa inviabilizar ou afectar a qualidade dos resultados da sua actividade de avaliao. e) O tcnico no deve aproveitar a vistoria como uma forma deliberada de obter informaes privilegiadas a utilizar em proveito prprio. f) O tcnico deve envidar todos os esforos para manter e assegurar a integridade e a reputao profissional da actividade de avaliao do estado de conservao de imveis. recomendvel que o tcnico comunique CAM informao relevante sobre violaes a este cdigo de tica. De modo a desempenhar as suas funes com imparcialidade e independncia tcnica 52, um membro da CAM no deve estar inscrito como avaliador nesse municpio. Um tcnico que exera actividade numa Cmara Municipal pode estar inscrito como avaliador no respectivo municpio desde que as suas funes no mesmo no constituam motivo de incompatibilidade com a actividade de avaliao no mbito do MAEC.
52
Nmero 1 do artigo 8. da Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto
19
3.2
Limitao da responsabilidade
No MAEC o estado de conservao determinado com base na inspeco das anomalias visveis data da vistoria ao locado e de acordo com os critrios e regras definidos nas presentes instrues. Assim, salienta-se que: a) a avaliao tem em considerao as condies observadas no momento da vistoria, admitindo-se que essas condies se podem alterar num curto perodo de tempo em virtude do modo de utilizao dos locados; b) a avaliao baseia-se na observao das condies gerais do imvel e de um locado, admitindo-se que possam existir anomalias prejudiciais ao seu estado de conservao em locados no vistoriados; c) a avaliao no constitui uma garantia da manuteno do estado de conservao de qualquer elemento inspeccionado; d) a avaliao no assegura que todas as anomalias potencialmente existentes no locado tenham sido detectadas no decorrer da vistoria, admitindo-se que existam anomalias graves que estejam ocultas ou que no apresentem qualquer indcio visvel; e) a avaliao no atesta a satisfao do disposto na regulamentao e na normativa em vigor; f) a avaliao no permite garantir todas as condies mnimas de habitabilidade do locado nem qualificar as condies de segurana, de conforto, de uso, de aspecto ou de economia, visto que pretende apenas avaliar o estado de conservao dos seus elementos funcionais e a existncia de infra-estruturas bsicas.
20
4.
DETERMINAO DO COEFICIENTE DE CONSERVAO
4.1
Nota prvia
Neste captulo apresenta-se uma descrio de como o tcnico e as partes (senhorio e arrendatrio) devem proceder durante o processo de determinao do coeficiente de conservao (Figura 2). Observa-se que os prazos indicados neste Captulo devem ser contabilizados em dias teis 53. Recomenda-se que as vistorias sejam agendadas para dias teis no perodo compreendido entre as 9h00 e as 17h00, salvo se existir acordo entre o tcnico e as partes em contrrio.
4.2
Senhorio auto-avalia o estado de conservao do locado
Se um senhorio pretender actualizar a renda de um contrato de arrendamento ao abrigo do regime estabelecido no Captulo II do Ttulo II do novo RAU, recomendvel que antes de dar incio ao processo formal realize as tarefas seguintes: a) consultar a legislao e a documentao disponveis no Portal da habitao ou na respectiva CAM; b) descarregar a "Ficha de avaliao do estado de conservao" e as "Instrues do Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis"; c) ler atentamente os documentos descarregados; d) caso tenha dvidas, procurar esclarecimentos; e) auto-avaliar o locado cuja renda pretende actualizar; f) analisar os resultados da auto-avaliao, identificando os elementos funcionais cujo nvel de anomalia mais afectam negativamente o estado de conservao do locado. Com base nesta informao o senhorio deve ponderar a realizao de obras para rectificar as anomalias detectadas, tendo em considerao: a) a localizao da anomalia e quem tem a responsabilidade de a rectificar (o senhorio, o condomnio ou o arrendatrio) 54;
53 54
Artigo 72. do Decreto-Lei n. 442/91, de 15 de Novembro. Observa-se que o senhorio pode tomar individualmente a iniciativa de realizar obras se pretender solucionar anomalias situadas no locado de um prdio em propriedade horizontal ou quaisquer anomalias num prdio indiviso. Contudo, se pretender corrigir anomalias no edifcio ou em outras partes comuns de um prdio em propriedade horizontal, deve obter o acordo do condomnio.
21
Senhorio auto-avalia estado de conservao do locado Sim
Senhorio pretende realizar obras? No Senhorio opta pela modalidade de dispensa de determinao do CC? No Senhorio requer determinao do CC? Sim CAM sorteia e nomeia tcnico No
Senhorio promove a realizao de obras
Sim
Ver procedimento de dispensa de determinao do CC (2.4.3)
No
Arrendatrio auto-avalia locado
Sim
Arrendatrio requer determinao do CC?
No
Tcnico aceita realizao de vistoria? Sim CAM comunica s partes data proposta pelo tcnico para a vistoria No
No requerida a determinao do CC
Arrendatrio aceita data proposta para a vistoria? Sim Tcnico, senhorio e arrendatrio prepararam vistoria
CAM comunica ao senhorio e ao tcnico data indicada pelo arrendatrio
Tcnico realiza vistoria acompanhado por senhorio e arrendatrio
Tcnico preenche e submete ficha de vistoria
CAM determina e comunica o CC s partes
Senhorio e arrendatrio analisam resultado da vistoria No
Senhorio e arrendatrio aceitam resultado da vistoria? Sim CC torna-se definitivo
Ver procedimento de reclamao (4.21)
Senhorio pretende realizar obras para rectificar anomalias detectadas No Senhorio e arrendatrio procedem atendendo ao resultado da vistoria
Sim
Senhorio promove a realizao de obras
Figura 2 Organigrama da determinao do coeficiente de conservao (CC)
22
b) a estimativa do custo das obras de rectificao e o possvel aumento do valor mximo da renda de modo a estimar o tempo de retorno do investimento; c) a valorizao do patrimnio que a realizao de obras permite; d) a obrigao legal de o senhorio realizar obras de conservao
55
nas edificaes em intervalos no
superiores a oito anos, com o fim de remediar as deficincias provenientes do seu uso normal e de as manter em boas condies de utilizao 56; e) a obrigao legal de o senhorio executar todas as obras de conservao, ordinrias ou extraordinrias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulao em contrrio (ex., pintura exterior, conservao de rebocos, reparao do telhado) 57; f) a legitimidade de o arrendatrio realizar pequenas deterioraes no locado quando elas se tornem necessrias para assegurar o seu conforto ou comodidade; as deterioraes referidas devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatrio antes da restituio do locado, salvo estipulao em contrrio (ex., fixao de suportes nas paredes para colocao de quadros) 58; g) na falta de conveno em contrrio, a obrigao legal de o arrendatrio manter e restituir o locado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deterioraes inerentes a uma prudente utilizao, em conformidade com os fins do contrato; presume-se que o locado foi entregue ao arrendatrio em bom estado de conservao, quando no exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega 59; h) a possibilidade de a cmara municipal poder, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execuo de obras de conservao necessrias correco de ms condies de segurana ou de salubridade 60; i) a possibilidade de a cmara municipal poder, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ordenar a demolio total ou parcial das construes que ameacem runa ou ofeream perigo para a sade pblica e para a segurana das pessoas; j) as implicaes que uma avaliao do estado de conservao com resultado mau ou pssimo pode ter (ver 2.4.2);
55
56 57 58 59 60
Entende-se por obras de conservao as obras destinadas a manter uma edificao nas condies existentes data da sua construo, reconstruo, ampliao ou alterao, designadamente as obras de restauro, reparao ou limpeza (Artigo 2. do Decreto-Lei n. 555/99, de 16 de Dezembro alterado e republicado pelo Decreto-Lei n. 177/2001, de 4 de Junho) Artigo 89. do Decreto-Lei n. 555/99, de 16 de Dezembro alterado e republicado pelo Decreto-Lei n. 177/2001, de 4 de Junho Artigo 1074. do Cdigo Civil, com a redaco dada pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Artigo 1073. do Cdigo Civil, com a redaco dada pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro Artigo 1043. do Cdigo Civil Artigo 89. do Decreto-Lei n. 555/99, de 16 de Dezembro alterado e republicado pelo Decreto-Lei n. 177/2001, de 4 de Junho
23
k) o dever cvico de o senhorio reabilitar o edificado e de assegurar condies dignas de habitabilidade ao arrendatrio. Se a ponderao dos critrios acima enunciados apontar como vantajosa a realizao de obras, o senhorio deve promover a sua realizao. Aps a realizao das obras o senhorio deve de novo realizar uma auto-avaliao do locado, comprovando se a interveno permitiu corrigir as anomalias anteriormente detectadas. Depois, o senhorio deve ponderar o interesse em optar por dispensar a determinao do coeficiente de conservao (ver 2.4.3). Caso o senhorio opte por requerer a determinao do coeficiente de conservao deve ainda: a) garantir que as informaes de caracterizao do locado se encontram actualizadas nas diversas entidades oficiais; b) assegurar que possui a documentao necessria para a determinao do coeficiente de conservao ou a obter em tempo til (ver 4.10); c) requerer a determinao do coeficiente de conservao, procedendo de acordo com o descrito em 4.4.
4.3
Arrendatrio auto-avalia o estado de conservao do locado
Tal como acontece para o senhorio, tambm recomendvel que o arrendatrio realize uma auto-avaliao do estado de conservao do locado. Para o efeito deve proceder como sugerido nas alneas a) a f) da primeira lista do nmero anterior. Quando o arrendatrio concluir que o estado de conservao mau ou pssimo, deve ponderar a convenincia de requerer CAM que promova a determinao do coeficiente de conservao (ver 4.4), atendendo s implicaes que uma avaliao do estado da conservao com esse resultado pode ter (ver 2.4.2).
4.4
Senhorio ou arrendatrio requer determinao do coeficiente de conservao
O senhorio deve requerer CAM a determinao do coeficiente de conservao se pretender actualizar a renda. Caso o senhorio no tome a iniciativa de actualizar a renda, o arrendatrio pode requerer CAM que promova a determinao do coeficiente de conservao do locado 61. A determinao do nvel de conservao requerida mediante o preenchimento e a entrega do modelo nico simplificado aprovado pela Portaria n. 1192-A/2006, de 3 de Novembro 62. O modelo nico simplificado e as respectivas instrues esto disponveis no Portal da habitao e na respectiva CAM.
61
Nmero 1 do artigo 48. da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro
24
No acto de entrega do requerimento devida uma taxa, cujo valor indicado em 2.6.5. Observa-se que s admissvel a desistncia de um pedido de determinao do coeficiente de conservao se esse pedido no tiver sido satisfeito no prazo de seis meses a contar da data de entrega do requerimento e se o senhorio recorrer dispensa de determinao do coeficiente (ver 2.4.3) 63. No acto da submisso do requerimento de determinao do coeficiente de conservao o sistema informtico verifica se j existe alguma avaliao anterior para o locado. O sistema impede a submisso de novo requerimento se j existir algum processo em curso do mesmo tipo (ver 2.4.4). contudo permitido requerer avaliaes de diferente tipo (avaliao do estado de conservao do locado e avaliao do estado de conservao do prdio na sua totalidade).
4.5
CAM nomeia tcnico
Compete CAM nomear o tcnico responsvel pela realizao de cada vistoria 64. A escolha do tcnico deve ser feita por sorteio, podendo ser utilizados meios informticos 65. Aps a escolha a CAM deve comunicar ao tcnico que foi sorteado para realizar uma vistoria e indicar a morada do imvel a vistoriar 66. A comunicao da CAM ao tcnico pode ser realizada por correio electrnico. Aps a nomeao o tcnico pode confirmar no Portal da habitao a sua nomeao e a morada do imvel a vistoriar, consultar o tipo de avaliao pretendido, e obter a identificao e contactos das partes interessadas.
4.6
Tcnico aceita ou no realizao da vistoria
Nos 3 dias subsequentes recepo pelo tcnico da comunicao da CAM, nomeando-o para realizar uma vistoria, o tcnico deve responder CAM indicando em alternativa 67: a) que aceita realizar a vistoria, propondo para o efeito uma determinada data e hora situada dentro dos 40 dias subsequentes ao envio da resposta do tcnico CAM; atendendo a que a data proposta para a vistoria ser comunicada ao senhorio e ao arrendatrio pela CAM, recomendvel que o tcnico no agende vistorias num prazo inferior aos 7 dias subsequentes ao envio da sua resposta CAM; atendendo aos prazos para o envio de uma segunda comunicao ao arrendatrio recomendvel que o tcnico no agende vistorias aps os 30 dias subsequentes ao envio da sua resposta CAM.
62 63 64 65 66 67
Nmero 1 do artigo 18. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 3 do artigo 18. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Artigo 14. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 11 do artigo 4. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 1 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 2 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
25
b) que est impedido de realizar a vistoria, podendo alegar para o efeito os seguintes motivos:
no poder intervir em relao a prdios prprios ou em que seja interessada, a qualquer ttulo, entidade de que seja administrador ou colaborador, ou a prdios em que sejam interessados seus ascendentes, descendentes ou parentes e afins at ao 4. grau da linha colateral 68;
no poder contrariar outros deveres estabelecidos no cdigo de tica descrito em 3.1 ou no Cdigo Deontolgico da respectiva Ordem ou Associao Profissional.
Para facilitar o acordo entre as partes sobre a data para a realizao da vistoria, o tcnico pode contactar previamente o arrendatrio e o senhorio, utilizando para o efeito as informaes obtidas no Portal da habitao. Caso o tcnico comunique CAM impedimento justificado para realizar a vistoria, a CAM deve proceder nomeao de outro tcnico de acordo com o indicado em 4.1. Caso o tcnico no responda CAM no prazo previsto, a CAM deve tambm proceder nomeao de outro tcnico e suspender a inscrio do tcnico na lista de tcnicos da CAM at ter sido esclarecida a situao.
4.7
CAM comunica ao arrendatrio e ao senhorio a data proposta pelo tcnico para a vistoria
Aps a resposta do tcnico aceitando a realizao da vistoria, a CAM deve comunicar ao arrendatrio e ao senhorio, por via postal registada, a identificao do tcnico nomeado, bem como a data e a hora por ele propostas para a realizao da vistoria. Deve ainda informar o senhorio dos documentos necessrios realizao da vistoria 69. Se a carta dirigida ao arrendatrio pela CAM vier devolvida, a CAM deve enviar uma segunda carta, tambm registada, ao arrendatrio decorridos 30 dias aps o envio da primeira carta, e deve informar o tcnico e o senhorio que no est confirmada a realizao da vistoria. Na segunda carta enviada pela CAM deve ser: a) explicitado que se trata de uma segunda via; b) solicitado ao arrendatrio que indique uma data alternativa caso a data proposta pelo tcnico j tenha sido ultrapassada ou no seja vivel a sua realizao atendendo aos prazos necessrios para informar o tcnico; c) esclarecido que se no for proposta uma data alternativa a vistoria ser realizada em data da convenincia do tcnico.
68 69
Nmero 2 do artigo 4. do Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de Agosto Nmero 3 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
26
Se esta segunda carta voltar a ser devolvida, considera-se a comunicao recebida no dcimo dia posterior ao do seu envio 70. Nesta circunstncia a data proposta pelo tcnico para a realizao da vistoria j ter passado. Assim, a CAM deve informar o tcnico de que pode realizar a vistoria numa data que lhe seja conveniente e to breve quanto possvel. Esta vistoria deve ser realizada de acordo com o definido em 4.13.7.
4.8
Arrendatrio aceita ou no data proposta para a vistoria
O arrendatrio deve comunicar CAM uma data alternativa proposta pelo tcnico, nas seguintes situaes: a) se, por si ou atravs de terceiro, no puder facultar o acesso ao locado para a realizao da vistoria na data proposta; b) se por no ter recebido a primeira carta da CAM a data proposta pelo tcnico para a realizao da vistoria j no for vivel. A data alternativa no deve distar mais de 30 dias da data proposta pelo tcnico 71 e deve ser comunicada CAM nos 10 dias subsequentes data do envio da carta pela CAM. O arrendatrio deve conciliar a data alternativa que pretende propor com as disponibilidades do tcnico e do senhorio. Se o arrendatrio no comunicar CAM uma data alternativa para a realizao da vistoria: a) sendo recebida a primeira carta, considera-se aceite a data proposta pelo tcnico b) sendo apenas recebida a segunda carta, a vistoria ser realizada em data determinada pelo tcnico e to breve quanto possvel.
4.9
CAM comunica data alternativa para a vistoria
Se o arrendatrio indicar CAM uma data alternativa para a realizao da vistoria, a CAM deve comunicar ao tcnico e ao senhorio essa data 72. Admite-se que por motivo de fora maior o tcnico no tenha disponibilidade para realizar a vistoria na data alternativa indicada pelo arrendatrio, mas nesta situao deve apresentar CAM um documento comprovativo dessa situao. Se o tcnico no tiver disponibilidade, deve procurar conciliar com o arrendatrio e com o senhorio uma data consensual. Se o arrendatrio no indicar CAM data alternativa aps a recepo da segunda carta, a CAM deve comunicar ao tcnico para realizar a vistoria em data da sua convenincia to breve quanto possvel, cabendo ao tcnico a obrigao de conciliar essa data com as disponibilidades do senhorio.
70 71 72
Nmero 4 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 2 do artigo 36. da Lei n. 6/2006, 27 de Fevereiro, e nmero 5 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 5 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
27
4.10
Senhorio prepara vistoria
Com vista a preparar a vistoria, o senhorio deve reunir a documentao necessria para a determinao do coeficiente de conservao, nomeadamente 73: a) cpia do Certificado de inspeco ou do Relatrio de inspeco da instalao de gs canalizado da fraco autnoma e das partes comuns do edifcio (caso existam), quando obrigatrio nos termos da legislao em vigor (ver epgrafe "Situaes em que obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco" do elemento funcional "Outras partes comuns | 12. Instalao de gs"); b) cpia do Certificado de electricidade, quando obrigatrio nos termos da legislao em vigor. Observa-se que o senhorio pode facultar os referidos documentos em algum dos seguintes momentos: com antecedncia no inferior a 5 dias relativamente data da vistoria na CAM, durante a vistoria ao tcnico, ou nos 8 dias subsequentes vistoria na CAM 74. Caso o edifcio possua instalao de ascensores o senhorio deve tambm averiguar se o Certificado de inspeco peridica e o comprovativo do Contrato de manuteno esto vlidos e afixados na instalao de forma bem visvel e legvel (ver elemento funcional "Outras partes comuns | 15. Instalao de ascensores"). Esta informao verificada pelo tcnico durante a vistoria, configurando a sua ausncia uma anomalia muito grave. Contrariamente ao que acontece com a instalao de gs canalizado e de electricidade, no est prevista na legislao a possibilidade de entregar documentos relativos instalao de ascensores na CAM, visto que na generalidade dos casos os comprovativos esto afixados na instalao. recomendvel que o senhorio rena tambm outra documentao com informao pertinente para a determinao do estado de conservao do imvel, nomeadamente: a) projecto do locado e/ou do edifcio, com base no qual se pode, por exemplo, analisar a organizao espacial e inferir o sistema construtivo; b) contrato de arrendamento, onde se pode verificar, por exemplo, quais os espaos e instalaes que so objecto de arrendamento e quais as obrigaes de manuteno que assistem ao arrendatrio; c) relatrios de inspeces ou vistorias anteriores efectuadas por inspectores municipais, onde o tcnico pode, por exemplo, encontrar registo de anomalias existentes ou j rectificadas; d) provas documentais de que dispuser para comprovar as afirmaes que pretenda vir a realizar na fase de alegaes das partes da vistoria (ver 4.13.4), tais como:
73 74
Nmero 1 do artigo 8. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 3 do artigo 8. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
28
registos fotogrfico de obras de beneficiao que tenham sido promovidas no imvel; recibos de aquisio de bens ou servios empregues na manuteno ou beneficiao do imvel.
Caso o senhorio necessite de apresentar documentos para a vistoria que esto em poder do condomnio (ex., Certificado de inspeco ou do Relatrio de inspeco da parte comum da instalao de gs canalizado do edifcio), deve solicitar CAM a notificao desta administrao para proceder sua apresentao no momento da vistoria 75. O senhorio deve tambm providenciar junto da administrao do condomnio a possibilidade de o tcnico aceder a todos os espaos comuns, nomeadamente cobertura do edifcio ou ao seu desvo (quando o acesso no se faa pelo interior do locado em avaliao).
4.11
Arrendatrio prepara vistoria
tambm recomendvel que o arrendatrio rena a documentao relevante para a determinao do coeficiente de conservao, nomeadamente, as provas documentais de que dispuser para comprovar as afirmaes que pretenda vir a realizar na fase de alegaes das partes da vistoria (ver 4.13.4). Em complemento, o arrendatrio deve preparar o locado para a vistoria, realizando as seguintes tarefas: a) desobstruir os percursos e acessos de modo que o tcnico possa aceder a todos os espaos do locado, incluindo as suas partes principais (ex., num locado habitacional: quartos, salas, cozinha), as partes secundrias (ex., num locado habitacional: varandas, arrecadao, garagem privativa), e a cobertura do edifcio ou o seu desvo (quando o acesso se faa pelo interior do locado); b) guardar objectos pessoais, de valor ou outros, que pretenda que no sejam vistos e eventualmente surjam em fotografias tiradas pelo tcnico para ilustrar o estado de conservao do locado; c) criar condies para que o tcnico possa testar as instalaes em condies de uso (ex., abrir e fechar torneiras, descarregar autoclismos para verificar o escoamento da gua e o funcionamento das sanitas, ligar e desligar interruptores de luz).
4.12
Tcnico preparar vistoria
Com vista a preparar a vistoria, o tcnico deve antecipadamente:
75
Nmero 2 do artigo 8. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
29
a) verificar se com a morada indicada pela CAM consegue aceder ao imvel; se tiver dvidas deve obter orientaes complementares junto da CAM; b) consultar se j foram realizadas vistorias anteriores ao mesmo locado ou a locados do mesmo edifcio; se j tiverem sido realizadas vistorias ao mesmo locado ou a locados do mesmo edifcio, o sistema informtico proporcionar ao tcnico acesso s respectivas fichas de avaliao; c) conferir se foram entregues pelo senhorio na CAM documentos necessrios vistoria. recomendvel que o tcnico antes da vistoria desenvolva esforos, por sua iniciativa, para analisar o projecto do imvel e o contrato de arrendamento. O tcnico pode solicitar esta documentao ao senhorio ou requer-la CAM. Caso no seja possvel consultar a referida documentao antes da vistoria, ela pode tambm ser analisada durante a vistoria. Para alm desta informao, o tcnico pode tambm procurar aceder a outra informao que considere pertinente para realizar a vistoria, nomadamente, relatrios de inspeces ou vistorias anteriores efectuadas por inspectores municipais, ou registos de obras que tenham sido realizadas no imvel (ex., obras de ampliao, alterao ou manuteno).
4.13
Tcnico realiza vistoria
4.13.1 Acesso ao imvel Na data e hora agendada para a vistoria o tcnico deve apresentar-se pontualmente no locado a vistoriar. Ao aceder ao imvel e contactar as partes presentes o tcnico deve identificar-se e ser portador de documento comprovativo da sua identidade (ex., bilhete de identidade, carto comprovativo da sua inscrio na respectiva ordem ou associao profissional, ou outro documento). O arrendatrio deve confirmar que a identificao apresentada pelo tcnico coincide com a que lhe foi comunicada pela CAM. Caso no sejam coincidentes no deve deixar entrar o indivduo que se apresenta no imvel, pois pode tratar-se de uma burla. 4.13.2 Pessoas presentes na vistoria Na vistoria, o tcnico pode fazer-se acompanhar por uma ou mais pessoas, desde que a sua presena seja permitida pelo arrendatrio. As pessoas que acompanham o tcnico na vistoria podem no ser tcnicos habilitados para actuar no mbito do MAEC. Contudo salienta-se que a realizao da vistoria pelo tcnico nomeado pela CAM no um acto delegvel, e a responsabilidade pelo preenchimento da ficha sempre desse tcnico.
30
Admite-se, por exemplo, que um tcnico se possa fazer acompanhar durante a vistoria por: um especialista numa rea em que o tcnico tem uma menor formao, por um individuo que faa o levantamento fotogrfico necessrio, ou por algum que proporcione apoio administrativo no registo das alegaes das partes. A possibilidade de um tcnico ter apoio de outras pessoas durante a vistoria visa contribuir para uma maior fiabilidade da avaliao e/ou facilitar o procedimento de vistoria. Em locados de grandes dimenses, complexos ou muito deteriorados este apoio pode ser particularmente justificado. Podem assistir vistoria, fazer-se representar ou ser acompanhadas por indivduo cuja presena seja permitida pelo arrendatrio, as seguintes pessoas 76: a) o arrendatrio; b) o senhorio; c) os titulares de direitos reais sobre o locado; d) o administrador do condomnio, mas apenas em relao s partes comuns do edifcio. 4.13.3 Levantamento de informao Durante a vistoria, o tcnico deve: a) realizar uma inspeco visual das partes comuns e do locado; b) procurar indcios de eventuais anomalias, quando no for possvel realizar uma inspeco visual directa dos elementos construtivos (ex., instalao de distribuio de gua embebida nas paredes); c) testar as instalaes e equipamentos em condies normais de uso; d) reunir informao que lhe permita responder objectivamente, no momento ou aps a vistoria, a todas as questes das seces B, C e E da ficha de avaliao, de acordo com as indicaes apresentadas no Captulo 5 para o preenchimento de cada uma destas seces; e) tirar fotografias de situaes que justificam a atribuio de nveis de anomalia "graves" ou "muito graves"; f) tirar fotografias de elementos funcionais com nveis de anomalia que, aplicando a segunda ou a terceira regra de determinao do estado de conservao do locado (ver 9.1), obriguem a reduzi-lo; g) tirar fotografias de outras situaes que considere importantes para caracterizar o estado de conservao do locado ou do edifcio;
76
31
h) analisar se necessrio consultar certificados de inspeco das instalaes de gs e electricidade; em caso afirmativo e se ainda no tiver tido acesso aos certificados dever verificar junto do senhorio 77:
se o senhorio entregou cpias dos documentos na CAM; se o senhorio tem cpias dos documentos para entregar ao tcnico durante a vistoria; se o senhorio pretende entregar cpias dos documentos nos 8 dias subsequentes vistoria.
4.13.4 Alegaes das partes O tcnico deve tambm inquirir as partes sobre obras de manuteno realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas das partes. Primeiro, o tcnico deve informar o arrendatrio e o senhorio, ou os seus representantes, que 78: a) ao tcnico apenas cabe determinar o estado de conservao do imvel com base nas condies presentes e visveis no momento da vistoria, mas na determinao do coeficiente de conservao a CAM pode ter em considerao obras de conservao ou actuaes ilcitas das partes sobre o locado; b) as partes devem responder de forma objectiva e sucinta s questes que lhe forem colocadas pelo tcnico, no sendo admissveis interrupes ou dilogos entre as partes visto que para todas as questes existe a possibilidade de contraditrio; c) ao tcnico apenas cabe colocar as questes e registar as respostas, no sendo sua responsabilidade comprovar ou ajuizar da veracidade das afirmaes produzidas; d) a CAM tomar como verdadeiras as afirmaes no contestadas e caso exista contestao as partes devem apresentar CAM, num prazo de 5 dias, as provas documentais de que dispuserem para comprovar as afirmaes produzidas; e) a CAM pode solicitar posteriormente s partes informaes complementares sobre as alegaes que fizerem durante a vistoria. Depois desta explicao, o tcnico deve colocar as seguintes questes e registar as respostas das partes, sejam elas afirmativas ou no 79: a) O arrendatrio considera o que o estado de conservao do locado beneficiou de obras por si efectuadas? Se sim, descreva quais foram essas obras.
77 78 79
Nmeros 1 e 3 do artigo 8. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmeros 3 e 4 do artigo 9. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmeros 1 e 2 do artigo 9. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
32
b) O senhorio confirma a veracidade das afirmaes do arrendatrio? c) O senhorio considera que o estado de conservao do locado beneficiou de obras por si efectuadas? Se sim, descreva quais foram essas obras. d) O senhorio considera que o estado de conservao do locado se deve a actuao ilcita do arrendatrio ou a falta de manuteno cabendo-lhe esse dever nos termos do contrato? Se sim, indique quais foram os elementos funcionais afectados. e) O arrendatrio confirma a veracidade das afirmaes do senhorio? Em situaes excepcionais e devidamente justificadas admite-se que as partes, por no terem estado presentes durante a vistoria ou por pretenderem complementar as alegaes feitas, possam dirigir-se CAM para apresentar directamente as suas alegaes. Cabe CAM aceitar a apresentao de tais alegaes aps a vistoria. Estas alegaes devem ser apresentadas antes da CAM determinar o coeficiente de conservao (ver 4.16). As respostas das partes devem ser registadas na seco "G. Observaes" da ficha. 4.13.5 Direitos e deveres do tcnico Durante a vistoria, o tcnico no obrigado a: a) expor-se a situaes ou entrar em espaos que o possam colocar em risco; b) inspeccionar aspectos que no sejam visveis no decorrer de uma visita normal (ex., no tem de deslocar mobilirio ou electrodomsticos fixos ou de difcil remoo, determinar o traado ou o estado de instalaes embutidas, remover papel de parede ou revestimentos de piso); c) indicar procedimentos de reparao para as anomalias detectadas; d) revelar o resultado da sua avaliao, visto que isso pode ter os seguintes inconvenientes:
comprometer o tcnico com um resultado que depois poder pretender alterar (ex., em virtude de uma melhor ponderao das anomalias, da consulta das instrues ou de troca de impresses com outros tcnicos);
incentivar as partes, caso discordem do resultado, a pedir justificaes ao tcnico sobre a forma como fez a sua avaliao;
criar uma expectativa sobre o coeficiente de conservao resultante que pode no ser inteiramente cumprida, em virtude de a CAM poder eventualmente ter em considerao as alegaes das partes.
Durante uma vistoria, o tcnico no deve:
33
a) emitir opinio sobre a adequao do valor da renda s caractersticas do locado; b) informar sobre o cumprimento da regulamentao e da normativa aplicvel; c) ajuizar a veracidade das afirmaes produzidas pelas partes. Durante uma vistoria, o tcnico pode: a) mover mobilirio ou outros elementos, desde que: no exista risco de deteriorao do bem ou dos suportes, seja possvel a reposio imediata da situao nas mesmas condies e seja autorizado pelo arrendatrio ou pelo proprietrio; b) solicitar ao arrendatrio que seja ele a mover o mobilirio ou outros elementos, para no se responsabilizar por eventuais acidentes que possam ocorrer; se o arrendatrio ou o proprietrio no autorizar a deslocao de mobilirio ou de outros elementos, podendo com tal recusa estar a ocultar aspectos relevantes para a vistoria, esse facto deve ser referido na seco G; c) aceder a informao pertinente (ex., cpias do projecto, contrato de arrendamento, relatrios de inspeces ou vistorias anteriores efectuadas por inspectores municipais, registos de obras que tenham sido realizadas no imvel); d) questionar o arrendatrio ou o proprietrio sobre o funcionamento de equipamentos e instalaes; contudo face a estas informaes o tcnico deve averiguar se eventuais anomalias relatadas se verificam, prevalecendo sempre as condies observadas durante a vistoria sobre as relatadas pelas partes; e) aplicar a frmula de clculo para determinar o estado de conservao resultante da avaliao, pois desde modo pode, no local, averiguar se esse resultado traduz a sua expectativa. 4.13.6 Direitos e deveres do senhorio e do arrendatrio Durante a vistoria, o senhorio e o arrendatrio devem: a) cooperar com o tcnico, no sentido de a vistoria ser completa, rigorosa e clere; b) facultar o acesso aos espaos e elementos construtivos que o tcnico pretender vistoriar; c) indicar as situaes que consideram importantes para o resultado da vistoria, caso o tcnico os questione nesse sentido; d) responder objectivamente s questes que o tcnico colocar; e) disponibilizar o projecto ou outros documentos solicitados de que disponham, que ajudem a avaliar o estado de conservao do locado.
34
4.13.7 Impedimento de acesso ao locado ou a parte dele Caso no seja facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, o tcnico preenche a ficha de avaliao da seguinte forma 80: a) na seco B:
indica o nvel de anomalia que afecta os elementos funcionais que puder avaliar, aplicando os critrios de avaliao apresentados no Captulo 6;
indica o nvel "anomalias ligeiras" para os elementos funcionais da seco B que no puder avaliar;
b) na seco G:
identifica os elementos funcionais que no pde avaliar; descreve o motivo do impedimento.
Pode ser apresentada justificao na CAM pelo arrendatrio ou pelo senhorio para no ter sido facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, num prazo no superior a 5 dias a contar da vistoria ou da cessao do impedimento invocado e acompanhada dos meios de prova existentes. Cabe CAM apreciar a justificao e os meios de prova apresentados. A justificao ser considerada aceite se a CAM no enviar a comunicao da sua rejeio no prazo de 5 dias a contar do seu recebimento 81. Caso a CAM no comunique a rejeio da justificao, o senhorio deve contactar o tcnico que agendar uma data para uma segunda vistoria. Esta segunda vistoria deve realizar-se to breve quanto possvel. Nem o arrendatrio, nem o senhorio podem propor datas alternativas indicada pelo tcnico. Na segunda vistoria sero apenas inspeccionados os elementos funcionais no avaliados anteriormente. O tcnico pode contactar a CAM para confirmar se a justificao apresentada foi aceite 82. Caso a justificao tenha sido apresentada no prazo de 5 dias a contar da vistoria, o tcnico no deve ainda ter submetido a ficha de avaliao, pelo que se limitar a complement-la com a informao que recolheu na segunda vistoria (ver 4.15). Caso a justificao tenha sido apresentada no prazo de 5 dias a contar da cessao do impedimento e ultrapassando o prazo de 5 dias aps a vistoria, o tcnico j deve ter submetido a ficha de avaliao, pelo que deve submeter uma nova ficha de avaliao em substituio da primeira.
80 81 82
Nmero 7 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 8 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 9 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
35
4.14
Tcnico preenche ficha de avaliao
A ficha deve ser preenchida na Internet atravs do Portal da habitao 83. O sistema informtico apresenta uma ficha de avaliao em formato electrnico, cabendo ao tcnico o preenchimento das seces B, C, E e G, e dos campos "Situaes de grave risco para a segurana e sade" da seco F" e "Data de vistoria" da seco H. O sistema informtico assegurar o preenchimento automtico do cabealho, das seces A e D, e dos campos no preenchidos pelo tcnico nas seces F e H. Durante o preenchimento da ficha de avaliao o tcnico pode: a) imprimir uma verso em papel; b) solicitar ao sistema que valide o preenchimento (i.e., se todos os campos que tm que ser preenchidos pelo tcnico tm uma resposta vlida); c) simular a determinao do estado de conservao (apenas possvel se tiver sido indicado o nvel de anomalia de todos os elementos funcionais da seco C), resultando o preenchimento automtico das seces D e F; d) gravar as respostas atribudas para posterior edio. Observa-se que o sistema informtico no permite ao tcnico alterar a redaco da ficha de avaliao nem responder para alm do que explicitamente exigido. No captulo seguinte apresentam-se indicaes detalhadas sobre o preenchimento de cada um dos campos que constituem a ficha de avaliao.
4.15
Tcnico submete ficha de avaliao
Concludo o preenchimento da ficha de avaliao o tcnico deve valid-la e caso no existam erros pode prosseguir com a submisso electrnica. Aps a submisso electrnica, o tcnico no pode mais alterar ou acrescentar qualquer informao ficha de avaliao. Est regra justificada porque: a) aps a realizao da vistoria o tcnico tem algum tempo durante o qual pode ponderar os nveis de anomalia que atribuiu, consultar estas instrues ou outra documentao relevante ou trocar impresses com outros tcnicos;
83
36
b) depois da submisso da ficha desencadeiam-se diversas aces que no podem ficar condicionadas por eventuais alteraes do preenchimento da ficha pelo tcnico. Apesar de o tcnico no assinar a ficha de avaliao, o acto de submisso electrnica significa que o tcnico assume a responsabilidade de que o preenchimento da ficha de avaliao traduz as condies presentes e visveis no momento da vistoria do locado. A ficha de avaliao deve ser submetida pelo tcnico nos 3 dias subsequentes realizao da vistoria, excepto se se verificar alguma das seguintes situaes84: a) o senhorio manifestar durante a vistoria a inteno de apresentar documentos em falta; b) durante a primeira vistoria no ser possvel vistoriar todos os elementos funcionais, por no ter sido facultado o acesso ao locado, ou a parte dele. Caso se verifique alguma das situaes acima indicadas, o prazo de 3 dias deve ser contado: a) na situao da alnea a), a partir do esgotamento dos 8 dias aps a vistoria, durante os quais o senhorio pode proceder entrega; b) na situao da alnea b), depois de passados 5 dias da vistoria, durante os quais pode ser apresentada justificao para no ter sido facultado o acesso ao locado, ou a parte dele. A ficha de avaliao considera-se recebida na data em que seja submetida, sem anomalias informticas, no referido endereo da Internet.
4.16
CAM determina coeficiente de conservao
Compete CAM a determinao do coeficiente de conservao 85. Se na seco "G. Observaes" da ficha de avaliao no constar qualquer alegao das partes sobre obras de conservao realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas, a CAM atribui ao locado, no prazo de 8 dias a contar da recepo da ficha, o coeficiente de conservao correspondente ao nvel de conservao determinado pelo tcnico (ver 2.4.1) 86. Constando da ficha de avaliao qualquer alegao das partes sobre obras de conservao realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas, a CAM atribui ao locado o coeficiente de conservao, no prazo de 30 dias a
84 85 86
Nmero 10 do artigo 7. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Artigo 14. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 1 do artigo 14. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
37
contar da recepo da ficha e com base nas provas de que dispuser 87. Nesta situao, na determinao do coeficiente de conservao, a CAM deve ter em considerao as circunstncias indicadas em 2.4.1. Para a definio do coeficiente de conservao a CAM pode solicitar s partes informao relativa s circunstncias acima referidas 88. Se alguma das partes no tiver estado presente na vistoria e a outra tiver feito alegaes, recomendvel que a CAM procure confirmar as alegaes prestadas junto da parte ausente. Antes de determinar o coeficiente de conservao, a CAM deve certificar-se atravs das declaraes das partes que as obras exigidas por lei tiveram lugar nas seguintes situaes: a) se tiver sido solicitada a avaliao da totalidade do prdio; b) se tiver sido realizada uma avaliao anterior do mesmo tipo no prazo de trs anos. Caso as alegaes sejam omissas ou existam informaes contraditrias, a CAM pode solicitar ao proprietrio que apresente documentao comprovativa das obras realizadas. Uma vez determinado o coeficiente de conservao, a CAM deve inscrev-lo na ficha de avaliao e indicar a data de emisso.
4.17
CAM comunica resultado da avaliao s partes
Aps a inscrio do coeficiente de conservao na ficha de avaliao, a CAM deve proceder ao seu envio para o senhorio e para o arrendatrio, num prazo no superior a 3 dias 89.
4.18
Senhorio e arrendatrio analisam resultado
Ao receber a ficha de avaliao do estado de conservao do locado o senhorio e o arrendatrio devem individualmente: a) analisar o nvel de anomalia indicado para cada elemento funcional (seco C); b) estudar, caso exista, a descrio dos sintomas que motivaram a atribuio de nveis de anomalia "graves" ou "muito graves" (seco E); c) verificar o estado de conservao determinado pelo tcnico na sequncia da vistoria;
87 88 89
Nmero 2 do artigo 14. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 3 do artigo 15. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmero 3 do artigo 14. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
38
d) conferir o coeficiente de conservao atribudo pela CAM, tomando em considerao as alegaes das partes; e) confrontar os resultados obtidos na auto-avaliao sugerida em 4.2 com os resultados inscritos na ficha de avaliao.
4.19
Senhorio aceita ou no coeficiente de conservao
Aps a anlise da ficha de avaliao o senhorio deve decidir se aceita o coeficiente de conservao ou pretende apresentar reclamao. Se optar por reclamar, deve observar o descrito em 4.21. Caso tenham sido detectadas anomalias na avaliao do estado de conservao, o senhorio deve ponderar a realizao de obras para as rectificar, tendo em considerao os critrios apontados na segunda lista de alneas do nmero 4.2. Se pretender obter informao complementar, o senhorio poder requerer CAM 90: a) a definio das obras necessrias para a obteno de nvel de conservao superior, quando o estado de conservao do locado tiver sido mdio ou bom; b) a definio das obras necessrias para a obteno de estado de conservao mdio, quando o estado de conservao do locado tiver sido mau ou pssimo; c) a indicao da eventual necessidade de desocupao do locado pelo arrendatrio durante a realizao das obras. No acto de entrega dos requerimentos referidos nas alneas a) e b) devida taxa a assumir pelo senhorio, cujo valor indicado em 2.6.5. Observa-se que a realizao de obras aps a determinao do nvel de conservao no isenta o senhorio de obedecer a todos os preceitos estabelecidos na legislao em vigor.
4.20
Arrendatrio aceita ou no coeficiente de conservao
Tal como o senhorio, o arrendatrio aps a anlise da ficha de avaliao deve decidir se aceita o coeficiente de conservao ou pretende apresentar reclamao. Se optar por reclamar, deve observar o descrito em 4.21. Quando da avaliao resulte um estado de conservao do locado mau ou pssimo, o arrendatrio pode:
90
Artigo 16. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto
39
a) requerer CAM a descrio das obras a efectuar para se atingir o estado de conservao mdio 91; a taxa devida pela apresentao do requerimento deve ser assumida pelo arrendatrio e tem valor igual ao indicado em 2.6.5; b) intimar o senhorio a realizar obras, procedendo de acordo com o descrito em 2.4.2.
4.21
Senhorio e/ou arrendatrio reclamam do coeficiente de conservao
Aps a recepo do resultado da avaliao, o arrendatrio e o senhorio podem, no prazo de oito dias, reclamar do coeficiente de conservao atribudo. Esta reclamao pode evocar um ou os dois fundamentos descritos em 2.8. Decorrido o prazo de oito dias, sem que o senhorio ou o arrendatrio tenham apresentada reclamao, a avaliao do nvel de conservao e a determinao do coeficiente de conservao tornam-se definitivas 92.
4.22
Senhorio o arrendatrio requerem nova determinao do estado de conservao
O senhorio ou o arrendatrio apenas podem requerer nova determinao do estado de conservao 93: a) aps a concluso de obras no locado ou nas partes comuns; b) se tiver expirado o perodo de validade de trs anos da anterior determinao.
91 92 93
Artigo 16. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto Nmeros 1 e 6 do artigo 15. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Nmero 4 do artigo 15. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto e nmero 2 do artigo 18. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
40
5.
PREENCHIMENTO DA FICHA DE AVALIAO
5.1
Estrutura
A ficha de avaliao est organizada nas seguintes partes: Cabealho, A. Identificao, B. Caracterizao, C. Anomalias de elementos funcionais, D. Determinao do ndice de anomalias, E. Descrio dos sintomas que motivam a atribuies de nveis de anomalias "graves" e/ou "muito graves", F. Avaliao, G. Observaes, H. Tcnico, e I. Coeficiente de conservao (preenchimento pela CAM). Nos nmeros seguintes apresentam-se indicaes detalhadas de como proceder ao preenchimento de cada um dos campos que constituem as partes da ficha de avaliao.
5.2
Cabealho
No cabealho devem ser preenchidos os campos que permitem a identificao da ficha de avaliao, designadamente: a) Cdigo do tcnico nmero de inscrio do tcnico na Ordem dos Arquitectos ou na Ordem dos Engenheiros. b) Nmero da ficha nmero nico de identificao da ficha de avaliao gerado pelo sistema informtico.
5.3
Seco A
Na seco A devem ser inscritos os dados relativos identificao do locado, designadamente: a) Rua/Av., N./lote, Andar, Localidade, Cdigo Postal morada completa do locado vistoriado. b) Freguesia, Concelho, Distrito localizao do locado vistoriado. c) Artigo matricial, Fraco inscrio do locado vistoriado de acordo com a Conservatria do Registo Predial. d) Cdigo SIG (facultativo) identificao do edifcio de acordo com o cdigo do Sistema de Informao Geogrfico utilizado por alguns municpios.
5.4
Seco B
Na seco B devem ser inscritos os dados relativos caracterizao do locado e do edifcio. Estes dados no influenciam o resultado final da avaliao do estado de conservao do locado, mas permitem aos membros da
41
CAM conhecer as principais caractersticas do imvel em avaliao e possibilitam um eventual tratamento estatstico posterior dos nveis de anomalia detectados. Os dados de caracterizao a recolher so os seguintes: a) N. de pisos do edifcio so contados como pisos os planos habitveis ou utilizveis sobrepostos de um edifcio, qualquer que seja a sua cota em relao ao nvel do terreno. As caves e guas furtadas, habitveis ou utilizveis, so consideradas pisos. b) N. de unidades que constituem o edifcio so contadas como unidades os conjuntos de compartimentos encerrados e com acesso independente. Por conjunto encerrado de compartimentos entende-se um conjunto que confinado por uma envolvente que o separa dos outros locados, dos espaos comuns e do ambiente exterior. Por conjunto de compartimentos com acesso independente entende-se um conjunto que dotado de pelo menos uma sada para os espaos comuns ou para a via pblica que no obriga a atravessar outros locados. Um edifcio pode possuir vrias unidades mesmo que no esteja em regime de propriedade horizontal. Por exemplo, constituem usualmente unidades as habitaes, os estabelecimentos comerciais e os estabelecimentos de restaurao. c) poca de construo a poca de construo deve ser classificada em uma das seguintes categorias:
"Anterior a 1755" "1755 a 1864" "1865 a 1903"
Edificaes pr-pombalinas. Edificaes do perodo pombalino e similares. Adulterao das referncias pombalinas e significativo aumento do nmero de pisos. Perodo compreendido entre a entrada em vigor das primeiras posturas municipais sobre construo, em Lisboa (1865), e a publicao do Regulamento de Salubridade das Edificaes Urbanas (1903).
"1904 a 1935"
Introduo de lajes constitudas por perfis metlicos e abobadilhas e de lajes de beto armado (de primeira gerao) em zonas hmidas, apoiadas em paredes resistentes. Perodo que se estende at entrada em vigor do Regulamento do Beto Armado (RBA, 1935).
"1936 a 1950"
Introduo gradual de estruturas reticuladas. Perodo que decorre entre a entrada em vigor do RBA e a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas (RGEU, 1951).
"1951 a 1982"
Generalizao do tipo esquerdo-direito e predomnio das estruturas reticuladas de beto armado preenchidas com paredes de alvenaria (tijolos furados e blocos de beto). Aumento gradual da altura das construes. Perodo compreendido entre a entrada em vigor do RGEU e a aprovao do
42
Regulamento de Estruturas de Beto Armado e Pr-Esforado (REBAP, 1983), incluindo a entrada em vigor do Regulamento de Estruturas de Beto Armado (REBA, 1968), que o REBAP veio revogar e substituir.
"Posterior a 1982"
Edificaes posteriores entrada em vigor do REBAP.
Observa-se que quando diferentes partes de um edifcio correspondem a pocas distintas, deve considerar-se o perodo de construo da parte principal do edifcio. Caso o edifcio tenha sido sujeito a uma reformulao estrutural profunda deve ser considerado o perodo em que ocorreu como sendo o perodo de construo. Se a estrutura de um edifcio for caracterstica de um perodo mas a sua data de construo for doutro perodo, deve prevalecer a data de construo. d) Tipologia estrutural a estrutura da construo deve ser classificada em uma das seguintes tipologias:
"Beto armado" "Metlica"
Estrutura de beto armado. Estrutura metlica.
"Mista de ao-beto" Estrutura mista de ao-beto. "Madeira" "Alvenaria" "Outra" Estrutura de madeira. Estrutura de alvenaria. Outro tipo de estrutura, sendo indicado entre parntesis qual.
e) Nmero de divises que constituem o locado so contados como divises os espaos: 1) delimitados por paredes; 2) com acesso atravs de vo ou vos guarnecidos com portas ou outros dispositivos de encerramento; e 3) que sejam utilizados como salas, cozinhas ou quartos. No nmero de divises que constituem o locado no se incluem os espaos que constituam vestbulos, corredores, instalaes sanitrias, arrumos, despensas, marquises e outros espaos de funo similar. f) Uso o uso deve ser classificado numa das seguintes categorias:
"Comrcio": locado utilizado como comrcio de uso dirio (ex., mini-mercado), ocasional (ex., papelaria), excepcional (ex., "stand" automvel).
"Servios": locado utilizado para servios financeiros (ex., agncia bancria ou de companhia de seguros), servios da administrao pblica (ex., junta de freguesia), servios de sade e aco social (ex., farmcia, posto mdico, centro de sade, consultrio mdico, creche, infantrio, centro de dia para idosos, lar de idosos, centro de convvio, centro de emprego ou centro de actividades ocupacionais), restaurao (ex., caf, restaurante ou bar), ou outros servios (ex., cabeleireiro ou sapateiro).
"Habitao": locado com uso habitacional.
43
"Armazm ou actividade industrial": locado utilizado como armazm ou destinado ao exerccio de actividade industrial.
"Estacionamento coberto": locado utilizado como estacionamento coberto, podendo ser encerrado ou no encerrado.
"Estacionamento no coberto": locado utilizado como estacionamento coberto. "Outros": locado com utilizao que no se enquadra em nenhuma das categorias acima indicadas.
5.5
Seco C
A seco C composta por uma lista de elementos funcionais em que cada item est associado a uma escala de nveis de anomalia e a uma ponderao, com as quais se determina uma pontuao. Os elementos funcionais esto divididos em edifcio (no seu conjunto), outras partes comuns e unidade. Relativamente ao preenchimento desta seco observa-se que: a) Deve ser verificado se o elemento funcional se aplica ao edifcio ou locado em apreciao, observando os critrios apresentados em 6.1. b) Se o elemento funcional se aplicar: deve ser indicado com um "X" o quadrado referente ao nvel de anomalia, determinado com base nos critrios de avaliao apresentados em 6.2 e 7; deve ser calculada a pontuao pelo produto entre o nmero de pontos associado a cada nvel de anomalia e a ponderao atribuda ao elemento funcional; a pontuao deve ser inscrita no espao sob a coluna "pontuao" e na linha do elemento funcional correspondente. c) Se o elemento funcional no se aplicar: indicar com um "X" o quadrado sob o ttulo "No se aplica"; riscar o nmero na coluna ponderao; colocar um trao no espao correspondente coluna pontuao.
d) Deve ser atribuda uma resposta para todos os elementos funcionais, cada elemento funcional deve ser ponderado isoladamente e apenas se deve indicar um nvel de anomalia por cada elemento funcional.
44
5.6
Seco D
Na seco D devem ser calculados os seguintes valores: a) Total das pontuaes somatrio das pontuaes obtidas por todos os elementos funcionais aplicveis, inscritas na coluna "pontuao". b) Total das ponderaes atribudas a elementos funcionais aplicveis somatrio das ponderaes associadas a elementos funcionais cuja resposta foi diferente de "No se aplica". c) ndice de anomalias quociente entre o total de pontos e o total de ponderaes atribudas a elementos funcionais aplicveis; o valor obtido deve ser aproximado com duas casas decimais.
5.7
Seco E
Na seco E devem ser explicados os motivos que justificaram a atribuio de nveis de anomalias "graves" ou "muito graves" a elementos funcionais. Para o efeito deve ser registada a seguinte informao para cada um dos elementos funcionais com a resposta referida: a) Nmero do elemento funcional nmero de ordem do elemento funcional. b) Relato sntese da anomalia caracterizao do elemento construtivo afectado, descrio dos sintomas de anomalias, e justificao do nvel de anomalia atribuido com base nos critrios definidos no Captulo 6. c) Identificao das fotografias ilustrativas cdigo atribudo pelo tcnico s fotografias ilustrativas dos sintomas das anomalias. As fotografias devem permitir ter uma noo da escala da anomalia (ex., podem incluir uma pessoa, um relgio, uma moeda, ou mesmo uma rgua de escalas). Observa-se que devem ser especificadas com particular cuidado as situaes que coloquem em grave risco a segurana e a sade pblicas e/ou dos residentes. Esta seco pode ficar em branco se no tiver sido atribudo o nvel "anomalias graves" ou "anomalias muito graves" a nenhum elemento funcional da seco C.
5.8
Seco F
Na seco F deve ser realizada a sntese da avaliao, designadamente: a) aplicar a frmula de clculo, descrita no Captulo 9 destas instrues, ao ndice de anomalias, determinado na seco D, e inscrever um "X" no quadrado que indica o Estado de Conservao;
45
b) caso tenha sido solicitada a avaliao da totalidade do prdio, determinar separadamente o ndice de anomalias para os elementos funcionais 1 a 17, e depois aplicar a frmula de clculo, descrita no Captulo 9 destas instrues; c) indicar, tambm com um "X", se existem situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sade pblicas e/ou dos residentes; consideram-se situaes de grave risco anomalias que colocam em perigo a vida dos utentes do locado, do edifcio e de edifcios vizinhos, ou do pblico em geral.
5.9
Seco G
Na seco G o tcnico deve registar, caso se verifiquem: a) os elementos funcionais cujo nvel de anomalia indicado resultou de uma avaliao com base em indcios por no ser possvel uma inspeco visual directa; b) os elementos funcionais que no pde avaliar por no lhe ter sido facultado o acesso ao locado, ou a uma parte dele, descrevendo o motivo do impedimento; c) as alegaes das partes sobre obras de manuteno realizadas no locado e sobre eventuais actuaes ilcitas; d) as situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sade pblicas e/ou dos residentes; e) outros comentrios decorrentes da vistoria e da avaliao.
5.10
Seco H
Para concluir, na seco H deve ser inscrito o nome do tcnico em letras de imprensa e indicada a data em que foi realizada a vistoria. Caso no tenha sido possvel inspeccionar numa primeira vistoria todos os elementos funcionais por no ter sido facultado o acesso, e tenha sido aceite pela CAM a realizao de uma segunda vistoria, deve inscrever-se na ficha de avaliao a data da primeira vistoria.
5.11
Seco I
A seco I para preenchimento pela CAM. Nesta seco deve ser indicado o Coeficiente de Conservao do locado e a data de emisso.
46
Observa-se que pode no existir uma relao directa entre o Estado de Conservao determinado pelo tcnico e o Coeficiente de Conservao atribudo pela CAM, em virtude de terem sido levadas em considerao as alegaes das partes sobre a realizao de obras de conservao ou eventuais actuaes ilcitas.
47
6.
CRITRIOS DE AVALIAO
6.1
Elementos funcionais aplicveis
Ao proceder avaliao de um imvel, s devem ser considerados os elementos funcionais ou as partes destes que satisfaam s seguintes condies 94: a) cujo uso beneficie directamente o locado (ex., se um locado se situar no piso trreo no deve ser avaliado o nvel de anomalia dos ascensores); b) cujas anomalias possam afectar o locado (ex., se um edifcio tiver vrios corpos apenas deve ser avaliado o nvel de anomalia da cobertura do corpo em que est situado o locado); c) no sejam elementos decorativos ou outros apostos sobre elementos da construo pelo arrendatrio (ex., se um arrendatrio colocou alcatifa sobre o soalho numa sala ou papel de parede num quarto, estes revestimentos no devem ser objecto de avaliao); d) no sejam equipamentos electrodomsticos ou termodomsticos instalados pelo arrendatrio (ex., se um arrendatrio instalou uma mquina de lavar roupa numa marquise ou um esquentador numa instalao sanitria, este equipamento no deve ser objecto de avaliao); e) estejam includos no mbito do contrato de arrendamento (ex., nos termos do contrato de arrendamento uma habitao pode ser arrendada excluindo uma arrecadao ou um terrao); f) no tenham sido desactivados por deliberao do condomnio (ex., se num edifcio multifamiliar o condomnio optou por desactivar a instalao de evacuao de lixo por condutas, deve ter indicada a resposta "no se aplica" para esse elemento funcional). Se um arrendatrio for responsvel por alteraes em elementos funcionais ou partes destes para alm dos tipos referidos na alnea c) e d), com ou sem autorizao do senhorio, deve ser determinado o respectivo nvel de anomalia. Por exemplo, mesmo que seja o arrendatrio a promover a substituio da caixilharia exterior, a colocao de um novo revestimento de piso ou de parede, a substituio das louas sanitrias, a pintura de paredes e tectos, a montagem de uma instalao de climatizao, a montagem de um alarme contra intruso, estes elementos de construo e instalaes devem ser objecto de avaliao. Durante a fase de alegaes, as partes tm oportunidade de descrever as alteraes que realizaram no locado, sendo essas alteraes tomadas em considerao pela CAM na determinao do coeficiente de conservao.
94
48
Estas regras visam salvaguardar a qualidade de vida do arrendatrio sem prejudicar o senhorio por anomalias em elementos decorativos ou em equipamentos que no sejam da sua responsabilidade. Caso o avaliador tenha dvidas sobre se um determinado elemento funcional, ou parte dele, da responsabilidade do arrendatrio ou est includo no contrato de arrendamento deve inquirir ambas as partes. Se as partes no estiverem de acordo, o elemento funcional deve ser avaliado na sua totalidade, sendo as alegaes das partes registadas na seco "G. Observaes". Se durante a vistoria o tcnico detectar anomalias "graves" ou "muito graves" em elementos funcionais fora do mbito de avaliao, deve registar esses factos na seco "G. Observaes". Estas anomalias, isoladamente ou no seu conjunto, podem levar o tcnico a indicar na seco "F. Avaliao" que existem situaes que constituem grave risco para a segurana ou a sade pblicas e/ou dos residentes. Por exemplo, o tcnico pode verificar que foi instalado pelo arrendatrio um esquentador numa instalao sanitria, com volume total superior a 8 m, mas sem conduta de evacuao dos produtos de combusto. Nesta situao, o tcnico no deve considerar a instalao do esquentador na sua avaliao do nvel de anomalia que afecta a instalao de gs do locado, mas deve avisar o arrendatrio do risco que esta soluo representa para a sua segurana e deve registar este facto no campo de observaes para conhecimento da CAM. Mesmo que nos termos do contrato o dever de manuteno corrente seja do arrendatrio, o locado deve ser avaliado nas condies presentes e visveis no momento da vistoria. Durante a fase de alegaes, o senhorio deve referir esse facto e indicar quais as anomalias no locado que decorrem da deficiente manuteno corrente pelo arrendatrio. A CAM deve ter em considerao essas alegaes na determinao do coeficiente de conservao. Tratando-se de uma avaliao da totalidade do prdio, no se aplica o disposto na alnea a) quanto relao entre o elemento funcional e o locado 95. Isto , como se est a avaliar a totalidade do prdio, as partes comuns so avaliadas na sua totalidade e no apenas nas partes que beneficiam directamente o locado. Como consequncia, se no mbito de uma avaliao da totalidade do prdio num mesmo momento se proceder avaliao de diversos locados, os nveis de anomalias que afectam cada um dos elementos funcionais relativos ao "Edifcio" e s "Outras partes comuns" sero idnticos nas diversas fichas de avaliao.
95
49
6.2
Critrios gerais
Para determinar o nvel de anomalia de cada elemento funcional devem ser conjugados os quatro critrios seguintes96: a) consequncia da anomalia na satisfao das exigncias funcionais; b) tipo e extenso do trabalho necessrio para a correco da anomalia; c) relevncia dos locais afectados pela anomalia; d) existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado. 6.2.1 Gravidade da anomalia Os dois primeiros critrios referem-se gravidade da anomalia, sendo sintetizada a sua aplicao aos nveis de anomalia na figura 3 97. Salienta-se que a avaliao do nvel de anomalia que afecta cada elemento funcional deve ser realizada comparando as suas condies actuais com as condies que o elemento funcional proporcionava quando o imvel foi construdo ou quando sofreu a ltima interveno profunda. No devem portanto ser tidos em considerao: a) o nvel de qualidade (ex., o nvel de isolamento acstico proporcionado pela envolvente exterior do locado no deve ser objecto de avaliao); b) o nvel de segurana (ex., as condies de segurana proporcionadas pelos meios de evacuao do edifcio em caso de incndio no devem ser objecto de avaliao); c) a satisfao das exigncias definidas na regulamentao e na normativa actualmente em vigor ou aplicvel data em que o imvel foi construdo (ex., no deve ser avaliado se um fogo cumpre o disposto no Regulamento Geral das Edificaes Urbanas quanto s dimenses e s reas mnimas dos compartimentos); d) a existncia de partes ou da totalidade do locado que no esto licenciadas por organismo competente (ex., mesmo que seja detectada a realizao de obras que no foram objecto de licenciamento pela Cmara Municipal, esse facto no deve influenciar a avaliao)
96 97
Nmero 1 do artigo 3. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro Artigo 4. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
50
Anomalias Muito ligeiras Ligeiras Mdias Graves Muito graves
Ausncia de anomalias ou anomalias sem significado Anomalias que prejudicam o aspecto, e que requerem trabalhos de fcil execuo Anomalias que prejudicam o aspecto, e que requerem trabalhos de difcil execuo Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de limpeza, substituio ou reparao de fcil execuo Anomalias que colocam em risco a sade e/ou a segurana, podendo motivar acidentes sem gravidade, e que requerem trabalhos de fcil execuo Anomalias que colocam em risco a sade e/ou a segurana, podendo motivar acidentes sem gravidade, e que requerem trabalhos de difcil execuo Anomalias que colocam em risco a sade e/ou a segurana, podendo motivar acidentes graves ou muito graves Ausncia ou inoperacionalidade de infra-estrutura bsica Anomalias que prejudicam o uso e conforto e que requerem trabalhos de difcil execuo
Figura 3 Critrios de avaliao da gravidade da anomalia
51
e) o grau de vetustez do edifcio ou dos seus elementos construtivos (o nvel de anomalia dos elementos construtivos deve ser avaliado independentemente da sua idade, no devendo existir uma maior permissividade na avaliao dos elementos antigos; contudo, se estes elementos apenas apresentarem a natural ptina do envelhecimento devem ser considerados com anomalias "muito ligeiras"). Em complemento observa-se que: a) a satisfao das exigncias definidas na regulamentao e na normativa actualmente em vigor apenas verificada nas situaes em que essa legislao impe condies acrescidas de segurana e se aplica a imveis existentes, obrigando sua adaptao; b) no devem ser consideradas anomalias as alteraes de aspecto que decorram de benfeitorias efectuadas com o objectivo de melhorar as condies de conforto ou segurana e realizadas de acordo com as regras da boa prtica; c) entende-se por "acidentes sem gravidade" os que resultem em ferimentos ligeiros para as pessoas ou danifiquem bens, e por "acidentes graves ou muito graves" os que resultem em ferimentos severos para as pessoas ou coloquem a sua vida em risco; d) so consideradas infra-estruturas bsicas as instalaes de distribuio de gua, de electricidade e de drenagem de guas residuais; nos locados habitacionais incluem-se tambm nas infra-estruturas bsicas os equipamentos sanitrio e de cozinha. 6.2.2 Locais afectados pela anomalia O terceiro e o quarto critrios referem-se aos locais afectados pela anomalia, devendo ser aplicados do seguinte modo 98: a) Relevncia dos locais afectados pela anomalia: se as anomalias mais graves afectarem a parte principal do locado deve prevalecer esse nvel de anomalia; se as anomalias mais graves afectarem a parte secundria do locado deve ser calculada uma mdia entre os nveis de anomalia da parte principal e da parte secundria, atribuindo uma importncia menor s partes secundrias; se as anomalias estiverem situadas nas partes comuns devem ser avaliadas na medida em que afectem o locado em apreciao.
98
52
b) Existncia de alternativa para o espao ou equipamento afectado: se a anomalia afectar um equipamento ou instalao para o qual exista uma alternativa com condies equivalentes de utilizao deve ser calculada a mdia do nvel de anomalia desses equipamentos ou instalaes. Para efeito de aplicao dos critrios indicados nas alneas a) e b) considera-se como parte principal do locado o conjunto de espaos onde se desenvolvem as funes dominantes (ex., fogo) e como parte secundria do locado o conjunto de espaos onde se desenvolvem as funes acessrias (ex., dependncia de arrecadao) 99. 6.2.3 Integrao de diferentes nveis de anomalia num mesmo elemento funcional Ao aplicar os critrios gerais acima definidos a diferentes elementos construtivos avaliados no mbito de um mesmo elemento funcional previsvel que sejam determinados diferentes nveis de anomalia (ex., num locado pode ter sido reparada a caixilharia de todas as janelas que portanto no apresentam anomalias, com excepo de uma janela que continua a apresenta anomalias graves). Nesta situao cabe ao avaliador proceder integrao dos diferentes nveis de anomalia, de acordo com os seguintes critrios: a) o nvel de anomalia do elemento funcional deve resultar da mdia dos nveis de anomalia dos diversos elementos construtivos ponderados pela sua representatividade; b) contudo, se a anomalia mais grave embora pontual ou pouco representativa inviabilizar o desenvolvimento das funes para as quais o locado na sua totalidade ou uma parte dele foi arrendado, deve prevalecer esse nvel de anomalia.
99
53
7.
APLICAO DOS CRITRIOS DE AVALIAO AOS ELEMENTOS FUNCIONAIS
7.1
Contedo das fichas
Para facilitar a utilizao do MAEC, os critrios gerais de avaliao apresentados no captulo anterior foram concretizados para cada um dos elementos funcionais, dando origem a fichas com a seguinte estrutura: a) elementos de construo a avaliar identificao dos elementos da construo a apreciar em cada elemento funcional; b) exemplos de sintomas de anomalias descrio de exemplos de sinais que indiciam anomalias; c) ilustrao de sintomas de anomalias fotografias ilustrativas de sintomas de anomalias comentadas; d) observaes informao complementar sobre a aplicao do critrio de avaliao. Observa-se que os exemplos de sintomas de anomalias pretendem identificar situaes mais frequentes, mas no so exaustivos.
7.2
Fichas por elemento funcional
Nos itens seguintes apresenta-se para cada elemento funcional uma ficha com a informao tcnica acima descrita.
54
Edifcio | 1. Estrutura Elementos de construo a avaliar Fundaes, pilares, vigas e lajes. Partes estruturais de varandas, balces, marquises e platibandas. Paredes estruturais (interiores ou exteriores). Muros de suporte.
Exemplos de sintomas de anomalias Estrutura de beto ou mista (ao-beto)

Anomalias ligeiras Fundaes com assentamento diferencial, originando fendilhao de pequena abertura dos revestimentos de paredes (geralmente a 45) Estrutura com descasque pontual do recobrimento de armaduras Estrutura com destacamento do recobrimento de Estrutura com armaduras vista e com corroso Anomalias mdias Fundaes com assentamento diferencial, originando fendilhao dos revestimentos de paredes de abertura mdia Anomalias graves Fundaes com assentamento diferencial, originando fendilhao que intersecta toda a espessura da parede Anomalias muito graves Fundaes em rotura, originando risco de runa da estrutura
armaduras em reas limitadas profunda em grandes reas Lajes com deformaes ligeiras Estrutura com alterao da geometria, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., pilares muito desaprumados, vigas ou lajes com grandes abaulamentos), indiciando risco de colapso total ou parcial
Manchas de ferrugem e problemas estruturais
Fendilhao de grande que no indicia problemas estruturais
Estrutura com fendilhao
Estrutura com fendilhao
fendilhao que no indiciam extenso e pequena abertura
cuja localizao, orientao e cuja localizao, orientao e evoluo indiciam problemas evoluo indiciam risco de estruturais colapso total ou parcial
55
Ilustrao de sintomas de anomalias Estrutura de beto ou mista (ao-beto)

Anomalias ligeiras
1, 2, 3 e 4 | Pilar, viga e laje de beto armado
com fendilhao e ligeiro destacamento do recobrimento, devido a corroso das armaduras
Anomalias mdias
5, 6 e 7 | Pilar, varanda e platibanda com
destacamento de beto de recobrimento, devido a corroso de armaduras

8 | Viga de beto armado com fendilhao
de pequena abertura mas grande extenso, devido a flexo
56
Anomalias mdias (continuao)

11 | Forro de alvenaria com fendilhao,
destacamento e rotura de revestimento, devido a deformaes de origem trmica

12 | Parede divisria com fendilhao de
grande abertura, devido a deformao do pavimento
11
12
Anomalias graves
13 | Fendilhao radial em laje de pavimento
fungiforme, devido a aco de punoamento

14, 15 e 16 | Pilar e viga de beto armado com
destacamento extenso de beto de recobrimento e com avanado estado de corroso e perda de seco de armaduras
13 14
15
16
Anomalias muito graves

17 | Laje de beto armado com
destacamento total de recobrimento de beto e com avanado estado de corroso e perda de seco de armaduras, motivando diminuio da capacidade resistente e consequente necessidade de escoramento
18 | Cachorro de beto armado com
destacamento total de recobrimento de beto e com avanado estado de corroso e perda de seco das armaduras
17 18
57
Exemplos de sintomas de anomalias Estrutura de alvenaria

Anomalias ligeiras Sinais de reparaes anteriores na estrutura realizadas de forma pouco cuidada Fundaes com assentamento diferencial, originando fendilhao de pequena abertura dos revestimentos de paredes (geralmente a 45) Fundaes com assentamento diferencial, originando fendilhao dos revestimentos de paredes de abertura mdia Fundaes com assentamento diferencial, originando fendilhao de pequena abertura que intersecta toda a espessura da parede ou que causa o destacamento de elementos da parede Fundaes em rotura, originando risco de runa da estrutura Estrutura com fendilhao localizada de pequena abertura, no comprometendo a sua estabilidade Estrutura com fendilhao extensa de pequena abertura ou com fendilhao localizada de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade Estrutura com desagregao localizada de elementos, no comprometendo a sua estabilidade Estrutura com desagregao extensa de elementos, no comprometendo a sua estabilidade Estrutura com alterao da geometria (ex., paredes deformadas ou desaprumadas), motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento Fundaes com assentamentos diferenciais colocando em risco a segurana estrutural do edifcio Guarnecimento de vos de portas e janelas empenados ou fracturados, no indiciando risco de Guarnecimento de vos de portas e janelas empenados ou fracturados, indiciando risco de desabamento total Estrutura com desagregao de elementos, comprometendo a sua estabilidade Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., paredes com abaulamentos), indiciando risco de desabamento total ou parcial Estrutura com fendilhao extensa de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade Estrutura com fendilhao de grande abertura (superior a 5 mm), indiciando risco de desabamento total ou parcial Fundaes com assentamento diferencial, originando fendilhao de grande abertura que intersecta toda a espessura da parede Anomalias mdias Anomalias graves Anomalias muito graves
desabamento total ou parcial ou parcial
58
Ilustrao de sintomas de anomalias Estrutura de alvenaria

Anomalias ligeiras
1 | Arco de alvenaria sem reboco, devido a
reparao de anomalia no concluda

2 | Parede de alvenaria com fendilhao a
45, indiciando assentamento de fundao
Anomalias mdias
3 | Parede de alvenaria com fendilhao de
mdia abertura a 45, indiciando assentamento de fundao

4 | Pavimento de varanda de pedra com
fenda que atravessa toda a espessura do elemento

5 | Parede de alvenaria com desagregao
do enchimento, degradao da estrutura de madeira e destacamento do revestimento, em rea localizada, no comprometendo a sua estabilidade
6 | Parede de alvenaria com fendilhao
localizada de grande abertura
Anomalias graves
grande abertura que atravessa toda a espessura da parede, dando origem fractura e deformao do guarnecimento do vo
grande abertura que atravessa toda a espessura da parede

7 8
59
Anomalias graves (continuao)

grande abertura, dando origem a fractura e deformao do guarnecimento do vo

10 | Parede de alvenaria com fendilhao e
guarnecimento do vo fracturado sem deformao

11 | Parede de alvenaria com fendilhao de 9 10
grande abertura, indiciando falta de coeso interna

grande abertura que atravessa toda a espessura da parede
11
12

grande abertura, por cedncia de empena, motivando necessidade de escoramento

grande abertura que atravessa toda a espessura da parede, dando origem a fractura e deformao do guarnecimento do vo e indiciando risco de desabamento
13 14
parcial
15 e 16 | Parede de alvenaria com
deformao e abaulamento, indiciando falta de coeso interna e risco de desabamento parcial
15
16
60
Exemplos de sintomas de anomalias Estrutura de madeira

Anomalias ligeiras Estrutura com vestgios de infestao por carunchos ou manchas de humidade (mas com infiltraes de gua resolvidas) Anomalias mdias Estrutura com deteriorao superficial por ataque biolgico (carunchos ou trmitas), e/ou nveis de humidade elevados Anomalias graves Estrutura com ataque biolgico activo (caruncho, trmitas ou fungos de podrido) Anomalias muito graves Estrutura com sinais de rotura, perda de seco significativa ou destruio total de elementos, indiciando risco de desabamento total ou parcial Estrutura com deformaes em reas limitadas (ex., pavimentos com pequenas deformaes) Estrutura com alterao da geometria (ex., pavimentos com deformaes notrias danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., pavimentos com grandes outras deformaes), indiciando risco de desabamento total ou parcial
em grandes reas) motivando abaulamentos, cedncias ou
Ilustrao de sintomas de anomalias Estrutura de madeira

Anomalias mdias
1 | Pavimento com estrutura de madeira
apresentando deformao estabilizada
Anomalias graves
apresentando avanado estado de ataque biolgico e alteraes da geometria

1 2

apresentando avanado estado de podrido e diminuio da seco, necessitando de escoramento

apresentando avanado estado de ataque biolgico e falta de elementos, indiciando risco de desabamento o que justificou a necessidade de escoramento
3 4
61
Exemplos e ilustrao de sintomas de anomalias Estrutura metlica

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Anomalias muito graves Estrutura com corroso generalizada indiciando risco de colapso total ou parcial Alterao ou remoo de elementos indiciando risco de colapso total ou parcial Estrutura com significativa alterao da geometria (ex., pilares muito desaprumados, vigas ou lajes com grandes abaulamentos), indiciando risco de colapso total ou parcial
Estrutura com sinais pontuais Estrutura com sinais pontuais Estrutura com corroso e superficiais de corroso de corroso generalizada mas no indiciando risco de colapso Lajes com deformaes ligeiras Alterao ou remoo de elementos no indiciando risco de colapso Estrutura com alterao da geometria, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento
Anomalias ligeiras
1 | Estrutura metlica com sinais pontuais e
superficiais de corroso Anomalias mdias

2 | Pavimento com vigas metlicas
apresentando sinais de corroso pontual

3 | Pavimento de estrutura metlica com 1 2
corroso pontual, mais acentuado numa das zonas de ligao entre vigas Anomalias graves
4 | Pavimento com vigas metlicas
apresentando sinais de corroso generalizada e destacamento parcial do material de recobrimento
62
Observaes
Nos edifcios antigos (i.e., anteriores segunda gerao das estruturas de beto armado) grande parte da sua construo desempenha um papel importante em termos estruturais, pelo que o critrio de avaliao deve aplicar-se totalidade desses diferentes elementos da construo (ex., paredes estruturais exteriores e interiores, tabiques e pavimentos, etc.). Quando o edifcio possuir estruturas diferentes, cada tipo deve ser avaliado separadamente com base no respectivo critrio, prevalecendo o nvel de anomalia mais grave. Num edifcio com estruturas independentes, apenas deve ser avaliada a parte da estrutura que afecta directamente o locado em apreciao e os espaos comuns que o servem. No prevista a possibilidade da resposta "No se aplica" neste elemento funcional visto que se considera que em todos os edifcios deve ser avaliado o nvel de anomalia que afecta a estrutura. A estrutura da cobertura deve ser avaliada no elemento funcional "2. Cobertura". As estruturas das escadas comuns e dos locados devem ser avaliadas respectivamente nos elementos funcionais "7. Escadas" (outras partes comuns) e "23. Escadas" (locado). A avaliao das fundaes no em geral realizada de forma directa, devendo o seu nvel de anomalia ser inferido por eventuais anomalias existentes nas restantes partes da estrutura (ex., assentamentos diferenciais de fundaes podem dar origem a deformaes na estrutura e eventualmente a fendilhao das paredes). No elemento funcional "1. Estruturas" devem apenas ser consideradas as anomalias que possam afectar a sua capacidade resistente. Assim, anomalias que afectem os revestimentos das paredes estruturais devem ser consideradas nos elementos funcionais "4. Paredes" (outras partes comuns), "18. Paredes exteriores" (locado) ou "19. Paredes interiores" (locado).
63
Edifcio | 2. Cobertura Elementos de construo a avaliar Estrutura principal de suporte (ex., asnas, vigas, lajes de cobertura). Estrutura secundria de suporte (ex., madres, varas, ripas, etc.). Impermeabilizaes. Outros revestimentos. Vos envidraados nas coberturas (ex., janelas de sto, clarabias, lanternins). Sistema de drenagem de guas pluviais (ex., caleiras, algerozes e tubos de queda).
Exemplos de sintomas de anomalias Partes opacas de coberturas inclinadas

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Cobertura inclinada deformada em reas limitadas Anomalias graves Cobertura inclinada deformada em grandes reas Anomalias muito graves Cobertura com alterao da geometria geral, indiciando grave deteriorao da estrutura subjacente, consequncia da cedncia, runa ou rotura de elementos resistentes primrios Estrutura secundria da cobertura inclinada com deteriorao ligeira de elementos Revestimento de cobertura inclinada com sujidades ou vegetao parasitria, mas no comprometendo a estanquidade gua Revestimento de cobertura inclinada com alguns elementos deteriorados (ex., telhas ou chapas partidas ou deslocadas), colocando em risco a estanquidade gua Revestimento de cobertura inclinada com reparaes desajustadas s deficincias de estanquidade (ex., remendos com membranas de impermeabilizao) Estrutura secundria da cobertura inclinada com deteriorao severa de elementos Revestimento de cobertura inclinada com deteriorao acentuada (ex., elementos em falta), originando infiltraes Estrutura secundria da cobertura inclinada com destruio total ou parcial de elementos Revestimento de cobertura inclinada originando infiltraes generalizadas e exigindo substituio total (ex., revestimento removido numa grande extenso)
64
Ilustrao de sintomas de anomalias Partes opacas de coberturas inclinadas

Anomalias ligeiras
1 | Cobertura com resoluo de falta de
estanquidade por colocao de membrana de impermeabilizao sobre revestimento de telha cermica

2 | Cobertura com desenvolvimento pontual
de vegetao parasitria
3 | Cobertura com resoluo de falta de
estanquidade por colocao de membrana de impermeabilizao sobre revestimento de chapas de fibrocimento

4 | Cobertura de chapas de fibrocimento
com reparaes anteriores pouco cuidadas
Anomalias mdias
5 | Cobertura com deformao pontual
junto ao beirado, indiciando deteriorao da estrutura de suporte

6 | Cobertura com algumas telhas
pontualmente partidas e diversas telhas deterioradas deixadas sobre o telhado, comprometendo a estanquidade gua
7 | Cobertura com desenvolvimento de 5 6
vegetao, falta de telhas no beirado e quebra de telhas

8 | Cobertura com deformao da estrutura
de suporte e quebra de telhas
65
Anomalias mdias (cont.)

9 | Cobertura com canaletes de
fibrocimento pontualmente partidos, permitindo a infiltrao localizada de gua

10 | Cumeeira de cobertura com juntas
muito abertas, permitindo a infiltrao pontual de gua
10
Anomalias graves
11 | Cobertura com telhas envelhecidas e
pontualmente em falta, originando infiltraes

12 | Cobertura com estrutura deformada e
muitas telhas rachadas ou deslocadas, originando infiltraes
11
12

13, 14 e 15 | Cobertura com colapso parcial da
estrutura de suporte
16 | Revestimento de cobertura com muitas
telhas partidas, rachadas, deslocadas ou em falta, exigindo substituio total
13
14
15
16
66
Exemplos e ilustrao de sintomas de anomalias Partes opacas de coberturas planas

Anomalias ligeiras Revestimento de impermeabilizao com sujidade ou envelhecido, no comprometendo a estanquidade gua Anomalias mdias Revestimento de impermeabilizao fendilhado ou incorrectamente aplicado, colocando em risco a estanquidade gua Revestimento de proteco comprometendo o uso Acabamento de proteco prejudicando o uso Anomalias graves Revestimento de impermeabilizao descolado, fissurado ou parcialmente removido, originando infiltraes Anomalias muito graves Revestimento de impermeabilizao originando infiltraes generalizadas
deslocado ou fendilhado, no deslocado ou fendilhado,
Anomalias ligeiras
1 | Lajetas de revestimento da cobertura
levantadas, devido a variaes dimensionais

2 | Betonilha de proteco da
impermeabilizao com fendilhao generalizada
Anomalias mdias
3 | Membranas betuminosas com juntas de
sobreposio insatisfatoriamente realizadas

4 | Zona de remate da impermeabilizao
em parede emergente fendilhada
Anomalias graves
5 | Junta de sobreposio deslocada e rotura
generalizada da primeira camada de sistema de impermeabilizao

6 | Remate de impermeabilizao com
platibanda com rotura por retraco acentuada de membrana de PVC
67
Exemplos e ilustrao de sintomas de anomalias Vos envidraados nas coberturas

Anomalias ligeiras Caixilharia com elementos decorativos deteriorados ou removidos, no prejudicando o funcionamento Anomalias mdias Caixilharia com elementos deteriorados (ex., partidos, corrodos, empenados, com ataque biolgico) ou removidos, que originam deficincias de funcionamento Caixilharia com elementos oxidados, riscados, sujos, ou textura em reas limitadas Caixilharia com elementos oxidados, riscados, sujos, ou textura em grandes reas Caixilharia com elementos de Caixilharia com elementos de massa reduzida ou situados a queda (ex., soltos, com fixaes deterioradas) Caixilharia com vidros rachados, mas no comprometendo a Caixilharia com vidros rachados ou outras anomalias, permitindo a chuva Caixilharia com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Caixilharia com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Caixilharia com partes mveis Caixilharia com partes mveis desafinadas ou encravadas, exigindo uma fora excessiva no movimento das folhas inoperacionais Caixilharia com alguns vidros partidos ou outras anomalias, permitindo a entrada franca de gua da chuva massa elevada ou situados a grande altura em risco de queda Anomalias graves Caixilharia com elementos deteriorados ou removidos, motivando funcionamento muito deficiente e eventuais acidentes sem gravidade Anomalias muito graves Caixilharia com elementos deteriorados ou removidos, podendo causar acidentes graves
com alterao de cor e/ou de com alterao de cor e/ou de altura reduzida em risco de
estanquidade gua da chuva entrada pontual de gua da
Anomalias ligeiras
1 e 2 | Clarabia com sujidade pontual
68
Exemplos e ilustrao de sintomas de anomalias Sistema de drenagem de guas pluviais

Anomalias ligeiras Sistema de drenagem de guas pluviais com entupimentos, exigindo limpeza Anomalias mdias Sistema de drenagem de pontuais (ex., falta de partes de platibandas ou de beirados, de algerozes e tubos de queda) colocando em risco a estanquidade gua Anomalias graves Sistema de drenagem de anomalias, originando infiltraes pontuais Anomalias muito graves Sistema de drenagem de guas pluviais inexistente, inoperacional ou com anomalias, originando infiltraes generalizadas
guas pluviais com anomalias guas pluviais com
Anomalias ligeiras
1 | Tubo de queda entupido, dando origem a
acumulao de gua na caleira de drenagem

2 | Caleira necessitando de limpeza 3 | Tubo de queda com seco apresentando
corroso superficial generalizada

4 | Caleira com depsitos de carbonato de
clcio, obstruindo parcialmente a embocadura de tubo de queda
Anomalias mdias
5 e 6 | Deficiente ligao entre a caleira de
drenagem e o tubo de queda
69

7 | Caleira de drenagem com destacamento
do revestimento por pintura e corroso pontual com perfurao da seco

8 | Tubo de queda com seco removida ao
nvel do pavimento
Anomalias graves
9 e 10 | Tubo de queda interrompido
originando pontualmente degradao do revestimento, humedecimento das paredes e infiltraes

11 | Caleira de drenagem inoperacional
10

12 | Sistema de drenagem de gua removido,
motivando numa grande rea degradao do revestimento, humedecimento das paredes e infiltraes generalizadas
11
12
Observaes
No prevista a possibilidade da resposta "No se aplica" neste elemento funcional visto que se considera que em todos os edifcios deve ser avaliado o nvel de anomalia que afecta a cobertura. A cobertura deve ser avaliada tendo em ateno o efeito que uma eventual anomalia pode ter para o locado. Num edifcio com mais do que um corpo deve ser avaliada a parte da cobertura que afecta directamente o locado em apreciao e os espaos comuns que o servem. Na avaliao do nvel de anomalia que afecta a cobertura inclui-se o sistema de drenagem de guas pluviais visto que tem um funcionamento complementar e em algumas situaes difcil de dissociar.
70
Para avaliar o nvel de anomalia que afecta a cobertura o tcnico deve aceder mesma e vistori-la, ou vistoriar o respectivo desvo no caso de coberturas inclinadas. Quando no existir esta possibilidade, o tcnico deve procurar um local que lhe permita observar a cobertura pelo exterior. Em complemento da inspeco visual directa, ou quando essa inspeco no for possvel, o tcnico deve procurar sinais de anomalias provocadas pela entrada de gua pela cobertura, no interior e no exterior do edifcio (ex., perda generalizada de coeso e de adeso dos revestimentos nas paredes e tectos dos ltimos pisos, manchas de humidade nos paramentos dessas paredes e tectos, ataque biolgico extenso). Caso a avaliao do nvel de anomalia da cobertura seja feita exclusivamente com base em sinais de anomalias, esse facto deve ser referido na Seco G.
71
Edifcio | 3. Elementos salientes Elementos de construo a avaliar Elementos projectados da envolvente do edifcio (ex., chamins, balaustradas, ornamentao diversa). Elementos acrescentados envolvente do edifcio (ex., antenas, equipamentos, painis publicitrios).
Exemplos de sintomas de anomalias

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Elementos salientes com partes ou fixaes deterioradas (ex., partidas, corrodas, com ataque biolgico) ou com alterao da geometria (ex., abaulamentos, desaprumos, deslocamentos), que apenas prejudicam o uso Partes decorativas de elementos salientes pontualmente partidas ou desgastadas Partes decorativas de elementos salientes extensamente degradadas Anomalias graves Elementos salientes com partes ou fixaes deterioradas, ou com alterao da geometria, motivando funcionamento outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento Partes de elementos salientes Partes de elementos salientes com massa reduzida ou risco de queda (ex., partidas ou deslocadas) Revestimentos de proteco de elementos salientes em Revestimentos de proteco de elementos salientes em Revestimentos de proteco de elementos salientes em com massa elevada ou risco de queda situados a altura reduzida em situados a grande altura em Anomalias muito graves Elementos salientes com partes ou fixaes deterioradas, ou com significativa alterao da geometria, que indiciem risco parcial
muito deficiente ou danos em de desabamento total ou
falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao em reas limitadas em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos decorativos por pintura de elementos ou empolados em reas limitadas Elementos salientes com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas Revestimentos decorativos por pintura de elementos ou empolados em grandes reas Elementos salientes com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total
salientes em falta, destacados salientes em falta, destacados
72
(continuao) Elementos salientes colocados ou alterados aps a construo, prejudicando o aspecto ou do edifcio
Ilustrao de sintomas de anomalias

Anomalias ligeiras
1 | Guardas da cobertura com sinais de
corroso, necessitando de limpeza e pintura de proteco

2 | Elemento de suporte de antena com
sinais de corroso, necessitando de limpeza e pintura de proteco
Anomalias mdias
3 | Antenas com fixao deficiente, mas no
indiciando risco de queda

4 | Elementos de proteco de estendal com
elementos partidos, prejudicando o uso

5 | Estendal com corroso generalizada 6 | Elementos de fixao de antenas com
corroso generalizada
73

5 | Fixao de antena parcialmente partida,
indiciando risco de queda

6 | Cornija com elementos destacados e em
desagregao, indiciando risco de queda

9 | Cornija com elementos destacados e em
risco de queda devido a corroso das armaduras

7 8 10 | Proteco de estendal com falta de
elementos e indiciando risco de queda dos restantes
10
Observaes
As varandas devem ser avaliadas no elemento funcional "1. Estrutura".
74
Outras partes comuns | 4. Paredes Elementos de construo a avaliar Partes opacas de paredes exteriores, incluindo: toscos, revestimentos exteriores e acabamentos exteriores. Partes opacas de paredes de espaos comuns, incluindo: toscos, revestimentos interiores e acabamentos interiores (visveis do lado do espao comum). Muros de vedao e de suporte de espaos exteriores comuns (ex., logradouros).

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Paredes ou muros com abaulamentos, desaprumos ou outras deformaes, que apenas prejudicam o uso dos espaos Anomalias graves Paredes ou muros com abaulamentos, desaprumos ou outras deformaes, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento Guarnecimentos de vos de portas e janelas empenados, indiciando cedncias ou outras deformaes das paredes que no apresentam risco de desabamento total ou parcial Guarnecimentos de vos de portas e janelas significativamente empenados ou fracturados, indiciando cedncias ou outras deformaes das paredes que possam motivar o desabamento total ou parcial Paredes ou muros com grande diversidade de revestimentos, variaes de cor ou textura, denotando intervenes ou reparaes anteriores pouco cuidadas Paredes ou muros com pequenas aberturas resultantes de degradao que permitem a proliferao de pragas no interior do edifcio Paredes ou muros com aberturas resultantes de degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do edifcio Anomalias muito graves Paredes ou muros com grandes abaulamentos, desaprumos, cedncias ou outras deformaes que indiciem risco de desabamento total ou parcial
Revestimentos de paredes ou Revestimentos de paredes ou Revestimentos de paredes ou Paredes ou muros com muros com fendilhao localizada e de pequena abertura, no comprometendo a sua estabilidade muros com fendilhao extensa de pequena abertura ou com fendilhao localizada de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade muros com fendilhao extensa de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade descontinuidades, fendilhao de grande abertura (superior a 5 mm), ou desagregao de elementos, indiciando risco de desabamento total ou parcial
75
(continuao) Revestimentos de proteco de paredes ou muros em Revestimentos de proteco de paredes ou muros em Revestimentos de proteco de paredes ou muros em Revestimentos de proteco de paredes ou muros em
falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao em reas muito pontuais, prejudicando apenas o aspecto Revestimentos decorativos por pintura de paredes ou muros em falta, destacados ou empolados em reas limitadas Revestimentos decorativos por pintura de paredes ou muros em falta, destacados ou empolados em grandes reas em reas limitadas em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total
Revestimentos de paredes ou Revestimentos de paredes ou muros com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas Revestimentos de paredes com sinais de eflorescncias ou vestgios de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e fungos; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos) Revestimentos de paredes com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Elementos decorativos de fortemente desgastados Pequenos elementos Placas de revestimento de Placas de revestimento de elevada ou situadas a grande altura em risco de queda Paramentos de pedra de paredes ou muros com risco de queda de blocos ou perda de material comprometendo a estabilidade Revestimentos de paredes com reas limitadas molhadas ou muito hmidas Revestimentos de paredes com grandes reas molhadas ou muito hmidas muros com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas Revestimentos de paredes biolgico em reas limitadas Revestimentos de paredes generalizadas ou ataque biolgico em grandes reas
com eflorescncias ou ataque com eflorescncias
paredes ou muros partidos ou decorativos de paredes ou partidos ou deslocados) Paramentos de pedra de paredes ou muros com perda de material por aco dos agentes atmosfricos, comprometendo apenas o aspecto Paramentos de pedra de paredes ou muros com perda a estanquidade
paredes ou muros com massa paredes ou muros com massa reduzida em risco de queda Paramentos de pedra de paredes ou muros com risco
muros em risco de queda (ex., reduzida ou situadas a altura
de material, comprometendo de queda de fragmentos
76
Ilustrao de sintomas de anomalias Paredes no-estruturais do edifcio

Anomalias ligeiras
1 | Fachada com manchas de escorrimento e
degradao do revestimento por pintura

2 | Fachada com alteraes indisciplinadas
das paredes exteriores, subvertendo a imagem de conjunto do edifcio

3 | Empena com manchas de escorrimento
devido a corroso pontual de peas metlicas de fixao do revestimento

4 | Ladrilhos cermicos com escorrimentos 1 2
resultantes de dissoluo de componentes da argamassa de assentamento ou do produto de colagem dos ladrilhos
Anomalias mdias
5 | Fachada com sujidade generalizada
devido a fenmenos de termoforese, exigindo repintura geral

6 | Fachada com sujidade generalizada em
zonas de escorrimento preferencial, exigindo repintura geral
Anomalias graves
7 | Parede com descolamento em grandes
reas de revestimento cermico

8 | Parede com descolamento em grandes
reas de revestimento de placas de pedra

7 8
77
Ilustrao de sintomas de anomalias Revestimentos e acabamentos de paredes estruturais do edifcio

Anomalias ligeiras
1 | Revestimento de fachada com alterao
de cor em zonas preferenciais de escorrimento de gua

2 | Revestimento por pintura com
envelhecimento em reas limitadas
Anomalias mdias
destacamento generalizado
empolamento devido a falta de aderncia e reduzida permeabilidade ao vapor de gua, exigindo substituio total
Anomalias graves
destacamento generalizado e reboco em desagregao exigindo substituio parcial

6 | Revestimento cermico com
descolamento em grandes reas, indiciando risco de queda de mais peas

7 | Revestimento com destacamento em
grandes reas, indiciando falta de coeso e de aderncia, e exigindo substituio total

8 | Revestimento em falta em grandes reas,
ficando o suporte vista e exposto aco dos agentes agressivos; risco de queda de algumas zonas do reboco
7 8
78
Ilustrao de sintomas de anomalias Paredes de espaos comuns

Anomalias ligeiras
1 | Revestimento por pintura vandalizado
com grafito
2 | Revestimento de parede com reparao
pouco cuidada aps abertura de roo
Anomalias mdias
3 | Revestimento por pintura com sujidade
geral, zonas vandalizadas com grafitos e zonas do reboco reparadas sem pintura
4 | Revestimento por pintura vandalizado
com grafitos e reboco indiciando falta de coeso em zonas pontuais

destacamentos e empolamentos devidos a eflorescncias

destacamentos e empolamentos devido a infiltraes pontuais
Anomalias graves
destacamentos em grandes reas, indiciando falta de aderncia geral

destacamentos em grandes reas e zonas de reboco em falta
79
Observaes
Neste elemento funcional devem ser avaliadas as partes opacas no-estruturais, os revestimentos e os acabamentos: a) de muros de vedao e de suporte de espaos exteriores comuns; b) de paredes exteriores e interiores de espaos comuns que servem o locado; c) da fachada no seu conjunto. Observa-se que: a) neste elemento funcional so avaliadas as fachadas e as empenas do edifcio no seu conjunto pelo lado exterior e as paredes dos espaos comuns pelo lado interior (visveis do lado do espao comum); b) no elemento funcional "18. Paredes exteriores" a avaliao incide exclusivamente sobre o estado da conservao das paredes exteriores do locado; c) no caso de estruturas de alvenaria a funo estrutural das paredes avaliada no elemento funcional "1. Estrutura"; d) nos revestimentos de proteco incluem-se usualmente revestimentos aplicados em massa (ex., rebocos e estuques), revestimentos constitudos por peas (ex., cermicos, de pedra, de pasta de vidro) e revestimentos por pintura que desempenhem funes protectoras dos suportes contra a corroso, incndio ou humidade (ex., tinta com caractersticas ignfugas); e) nos revestimentos decorativos incluem-se usualmente os revestimentos por pintura que apenas desempenhem funes decorativas (ex., tinta de gua sobre massa de reboco).
80
Outras partes comuns | 5. Revestimentos de pavimentos Elementos de construo a avaliar Revestimentos de piso interiores e exteriores.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Pavimentos com pequenas aberturas resultantes da degradao que permitem a queda de pequenos objectos ou a proliferao de pragas no interior do edifcio, ou podem causar acidentes sem gravidade Pisos com grande diversidade de revestimentos, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas Revestimento de piso com irregularidades, fendilhao generalizada de pequena abertura ou fendilhao localizada de mdia abertura Revestimentos de piso com de textura em reas limitadas, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento Revestimentos de piso com de textura em grandes reas, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, em desagregao, ou com limitadas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de piso com sinais de ataque biolgico inactivo em reas limitadas Revestimentos de piso com sinais de ataque biolgico inactivo, em grandes reas Revestimentos de piso com ataque biolgico activo, em reas limitadas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de piso com ataque biolgico activo, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, ou em desagregao, em substituio ou reparao total Revestimentos de piso totalmente removidos ou degradados, podendo causar acidentes graves Revestimento de piso com irregularidades, fendilhao generalizada de mdia abertura Anomalias muito graves Pavimentos com aberturas resultantes da degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do edifcio, ou podem causar acidentes graves (ex., por queda ou tropeamento)
sujidades, alterao de cor ou sujidades, alterao de cor ou
desgaste acentuado, em reas grandes reas, exigindo
81
(continuao) Revestimentos de piso com anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Revestimentos de piso com muito hmidas Revestimentos de piso com grandes reas molhadas ou muito hmidas
sinais que revelam a presena reas limitadas molhadas ou
Observaes
Neste elemento funcional devem ser avaliados os revestimentos de piso interiores e exteriores dos espaos comuns. As anomalias da estrutura dos pavimentos so avaliadas no elemento funcional "1. Estrutura".
82

Anomalias ligeiras
1 | Revestimento de pavimento com
reparao que no reps o aspecto original

2 | Revestimento de pavimento com
sujidade, alterao de cor e desgaste pontual

3 | Revestimento cermico de pavimento
com reparao pouco cuidada

1 4 | Revestimento vinlico de pavimento com 2
sinais de envelhecimento, alterao de cor e desgaste pontual
Anomalias mdias
5 | Revestimento cermico de pavimento,
pontualmente com elementos partidos ou em falta

6 | Betonilha de acabamento de pavimento
com fendilhao
Anomalias graves
7 | Revestimento cermico de pavimento
com grandes reas partidas ou em falta

8 | Revestimento de ladrilhos hidrulicos de
pavimento com grandes reas partidas e com deformaes que comprometem a segurana no uso dos espaos
83
Outras partes comuns | 6. Tectos Elementos de construo a avaliar Revestimentos de tectos. Tectos-falsos.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Tectos-falsos com abaulamentos, cedncias, descontinuidades, ou em desagregao, que apenas Anomalias graves Tectos-falsos de massa reduzida com abaulamentos, cedncias, descontinuidades, ou em desagregao, Anomalias muito graves Tectos-falsos de massa elevada com abaulamentos, cedncias, descontinuidades, ou em desagregao, indiciando risco de queda Tectos com aberturas resultantes de degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do edifcio
prejudicam o uso dos espaos indiciando risco de queda Tectos com aberturas resultantes de degradao que permitem a proliferao de pragas no interior do edifcio Revestimentos de tecto com fendilhao localizada Revestimentos de tecto com fendilhao extensa Revestimentos de proteco de tectos em falta, destacados, empolados, em reas limitadas Revestimentos de proteco de tectos em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos decorativos por pintura de tectos em falta, destacados ou empolados em reas limitadas Revestimentos de tectos com Revestimentos de tectos com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas Revestimentos decorativos por pintura de tectos em falta, destacados ou empolados em grandes reas
Revestimentos de proteco de tectos em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total
partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao
84
(Continuao) Tectos com grande diversidade de revestimentos, variaes de cor ou textura, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas Revestimentos de tectos com Revestimentos de tectos com Revestimentos de tectos com sinais de eflorescncias ou vestgios de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e fungos; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos) Revestimentos de tecto com anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Elementos decorativos de tectos partidos ou fortemente desgastados Pequenos elementos decorativos de tectos em risco de queda (ex., partidos ou deslocados) Placas de revestimento de tectos com massa reduzida em risco de queda Placas de revestimento de tectos com massa elevada em risco de queda Revestimentos de tecto com muito hmidas ou apresentando eflorescncias Revestimentos de tecto com grandes reas molhadas, muito hmidas ou apresentando eflorescncias eflorescncias ou ataque biolgico em reas limitadas eflorescncias generalizadas ou ataque biolgico em grandes reas
sinais que revelam a presena reas limitadas molhadas,
Observaes
Neste elemento funcional devem ser avaliados os revestimentos dos tectos interiores e exteriores e os tectosfalsos do edifcio. As anomalias da estrutura dos pavimentos/tectos so avaliadas no elemento funcional "1. Estrutura".
85

Anomalias ligeiras
1 | Revestimento de tecto com alguma
sujidade e fendilhao pontual

2 | Face inferior de laje com envelhecimento
de revestimento por pintura devido a escorrimento de gua
Anomalias mdias
3 | Revestimento de tecto com
descolamento do revestimento por pintura e eflorescncias

4 | Tecto falso com falta de elementos
Anomalias graves
5 | Revestimento do tecto com
destacamentos em reas pontuais

eflorescncias e manchas de humidade, como resultado de infiltraes no solucionadas atravs de terrao situado em piso superior
5 6

7 e 8 | Revestimento de tecto com
destacamentos em grandes reas, indiciando risco de desabamento
86
Outras partes comuns | 7. Escadas Elementos de construo a avaliar Estrutura. Revestimentos de degraus e patins. Corrimos.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Escadas com ligeira degradao de elementos estruturais (ex., corroso superficial de escadas metlicas) Anomalias graves Escadas com falta ou degradao de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corroso profunda em escadas metlicas, ataque biolgico em escadas de madeira), no indiciando risco de colapso Escadas com abaulamentos, cedncias ou outras deformaes, no indiciando risco de colapso Escadas com alguns degraus Escadas com alguns degraus acentuado, com partes em falta ou com elementos soltos ou fragilizados, prejudicando a sua utilizao Escadas com corrimos parcialmente partidos, corrodos ou enferrujados, prejudicando a sua utilizao Escadas com numerosos degraus partidos, com partes em falta ou com elementos soltos, motivando risco de queda acidental por tropeamento Escadas com corrimos removidos ou muito deteriorados, motivando risco de queda acidental por tropeamento Revestimentos de proteco de escadas em falta, destacados, empolados, em reas limitadas Revestimentos de proteco de escadas em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de proteco de escadas em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total Anomalias muito graves Escadas com falta ou degradao de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corroso profunda em escadas metlicas, ataque biolgico em escadas de madeira), indiciando risco de colapso Escadas com abaulamentos, cedncias ou outras deformaes, indiciando risco de colapso
superficialmente desgastados partidos ou com desgaste
87
(continuao) Revestimentos decorativos por pintura de escadas em falta, destacados ou empolados em reas limitadas Escadas com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas Escadas com sinais de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e fungos; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos) Escadas com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Elementos decorativos de escadas partidos ou fortemente desgastados Pequenos elementos decorativos de escadas em risco de queda (ex., partidos ou deslocados) Elementos de escadas com massa reduzida ou situados a altura reduzida em risco de queda Elementos de escadas com massa elevada ou situados a grande altura em risco de queda Escadas com reas limitadas molhadas ou muito hmidas Escadas com grandes reas molhadas ou muito hmidas Escadas com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas Escadas com eflorescncias limitadas Escadas com eflorescncias biolgico em grandes reas Revestimentos decorativos por pintura de escadas em falta, destacados ou empolados em grandes reas
eflorescncias ou vestgios de ou ataque biolgico em reas generalizadas ou ataque
Observaes
Quando no existirem escadas comuns no edifcio a resposta a esta questo ser "No se aplica". Quando existir mais do que uma escada que sirva o piso em que se situa o locado devem ser observadas as seguintes regras: determinar para cada escada o nvel de anomalia; calcular a mdia aritmtica dos pontos associados aos nveis de anomalia de todas as escadas; e se o resultado da mdia aritmtica se situar entre dois nveis de anomalia optar pelo nvel mais grave. As paredes e os tectos das escadas devem ser avaliados respectivamente nos nmeros "Outras partes comuns | 4. Paredes" e "Outras partes comuns | 6. Tectos". As guardas de escadas devem ser avaliadas no nmero "Outros espaos comuns | 9. Dispositivos de proteco contra queda".
88

Anomalias ligeiras
1 | Escada com desgaste dos cobertores e
destacamento do revestimento por pintura dos espelhos dos degraus

2 | Espelhos dos degraus com sinais de
desgaste e envelhecimento do revestimento

3 | Escada com desgaste superficial do
revestimento dos cobertores

1 4 | Escada com focinho de primeiro degrau 2
parcialmente partido
Anomalias mdias
5 | Escada metlica com destacamento
generalizada do revestimento por pintura e sinais de corroso

6 | Escada de beto armado com
destacamento generalizado do revestimento por pintura

7 | Escada de madeira com desgaste
acentuado dos cobertores dos degraus, prejudicando o uso e o conforto

8 | Escada com desgaste acentuado dos
focinhos dos degraus
89
Anomalias graves
destacamento do beto de recobrimento e corroso das armaduras em reas pontuais

10 | Escada de madeira com deformaes
por degradao de elementos estruturais, desgaste acentuado dos cobertores dos degraus, e destacamento do revestimento por pintura do corrimo
9 10 11 | Focinho do degrau constitudo por perfil
metlico solto e com corroso generalizada, podendo motivar tropeamento e queda dos utentes
12 | Degrau de escada prefabricada de beto
com fractura do revestimento do cobertor e corroso do ferrolho de ligao

13 | Escada com diversos focinhos dos
degraus partidos
11 12

destacamento generalizado do beto de recobrimento, corroso e perda de seco das armaduras, ausncia de beto em reas pontuais e estado avanado de corroso do corrimo, no garantido a segurana na utilizao
13
14
90
Outras partes comuns | 8. Caixilharia e portas Elementos de construo a avaliar Portas e janelas em contacto directo com o exterior ou entre espaos comuns. Partes envidraadas e opacas de marquises de espaos comuns. Outras reas envidraadas de fachadas em espaos comuns. Portes de espaos comuns. Bateria de receptculos postais.

Anomalias ligeiras Caixilharia ou portas com elementos decorativos deteriorados ou removidos, no prejudicando o funcionamento Anomalias mdias Caixilharia ou portas com elementos deteriorados (ex., partidos, corrodos, empenados, com ataque biolgico) ou removidos, que originam deficincias de funcionamento Caixilharia ou portas com ou situados a altura reduzida em risco de queda (ex., soltos, com fixaes deterioradas) Caixilharia ou portas com vidros rachados, mas no comprometendo a Caixilharia ou portas com vidros rachados ou outras anomalias, permitindo a chuva Caixilharia ou portas com alguns vidros partidos ou a entrada de gua da chuva Caixilharia ou portas com muitos vidros partidos ou anomalias que motivam falta de estanquidade gua da chuva e excessiva permeabilidade ao ar, colocando por isso em risco a sade dos ocupantes Caixilharia ou portas com sujos, ou com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Caixilharia ou portas com sujos, ou com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Caixilharia ou portas com ou situados a grande altura em risco de queda Anomalias graves Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, motivando funcionamento muito deficiente ou eventuais acidentes sem gravidade Anomalias muito graves Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, podendo causar acidentes graves (ex., risco de queda de locais elevados)
elementos de massa reduzida elementos de massa elevada
outras anomalias, permitindo removidos, ou com outras
elementos oxidados, riscados, elementos oxidados, riscados,
91
(Continuao) Caixilharia ou portas com encravadas, exigindo uma fora excessiva no movimento das folhas Caixilharia ou portas com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Caixilharia ou portas com dispositivos de manipulao oxidados, riscados, ou com pintura Caixilharia ou portas colocadas ou alteradas aps a construo, prejudicando o aspecto ou do edifcio Bateria de receptculos postais com alguns ou oxidados, exigindo limpeza e/ou pintura Bateria de receptculos postais com desgaste ou Bateria de receptculos postais total ou parcialmente inoperacional por no correspondncia Caixilharia ou portas com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Caixilharia ou portas com dispositivos de manipulao Caixilharia ou portas de vos acessveis por pessoas a partir de fecho seguros Caixilharia ou portas com
partes mveis desafinadas ou partes mveis inoperacionais
inoperacionais (ex., fechadura do exterior sem dispositivos
remoo do revestimento por encravada)
elementos sujos, desgastados oxidao generalizados interveno profunda
prejudicando o uso e exigindo assegurar a privacidade da
92
Ilustrao de sintomas de anomalias Portas

Anomalias ligeiras
1 | Porta com desgaste pontual do
revestimento por pintura, em particular junto do dispositivo de comando

2 | Porta com sujidade e desgaste do
revestimento por pintura, justificando limpeza e repintura

3 e 4 | Porta metlica com corroso pontual 1 2
Anomalias mdias
5 | Porta com desgaste geral do
revestimento por pintura e degradao de algum elementos constituintes

6 | Porta metlica com corroso pontual e
destruio de um puxador
Anomalias graves
7 | Porta exterior com revestimento por
pintura degradado e elementos inferiores da folha partidos ou apodrecidos, permitindo a infiltrao de gua e a entrada de poeiras e infestaes
8 | Porta exterior removida e vidro partido
93
Ilustrao de sintomas de anomalias Bateria de receptculos postais

Anomalias ligeiras
1 | Bateria de receptculos postais repintada
sem a devida preparao da base

2 | Bateria de receptculos postais com
alteraes que prejudicam o aspecto
Anomalias mdias
corroso, necessitando repintura geral

4 | Bateria de receptculos postais objecto
de vandalismo e com alteraes que prejudicam o aspecto
Anomalias graves
5 | Bateria de receptculos postais
parcialmente inoperacional e com alterao de elementos, justificando substituio total

alguns receptculos violados, fechos inoperacionais e superfcies vandalizadas
94
Ilustrao de sintomas de anomalias reas envidraadas de fachadas em espaos comuns

Anomalias mdias
1 e 2 | Caixilharia com alguns vidros partidos
Ilustrao de sintomas de anomalias Portes de espaos comuns

Anomalias ligeiras
1 | Porto vandalizado com grafitos
Anomalias mdias
2 | Porto com destacamento geral do
revestimento por pintura
Observaes
Admite-se que algumas portas interiores no essenciais segurana possam ter sido deliberadamente retiradas, no constituindo portanto uma anomalia. Optou-se por incluir a bateria de receptculos postais nos elementos de construo a avaliar no elemento funcional "Outras partes comuns | 8. Caixilharia e portas", para simplificar a ficha de avaliao.
95
Outras partes comuns | 9. Dispositivos de proteco contra queda Elementos de construo a avaliar Elementos de proteco (ex., guardas ou muretes) de espaos comuns sobrelevados (ex., varandas, terraos, patamares, galerias, escadas) ou de vos com altura de peito inferior a 0,40 m (ex., janelas de sacada) existentes nesses espaos, destinados a impedir a queda acidental, para o exterior ou para outros pisos, de pessoas ou de objectos volumosos. Exemplos de sintomas de anomalias
Anomalias ligeiras Dispositivos de proteco decorativos deteriorados ou removidos, no prejudicando o funcionamento Anomalias mdias Dispositivos de proteco Anomalias graves Dispositivos de proteco Anomalias muito graves Dispositivos de proteco
contra queda com elementos contra queda com elementos contra queda com elementos contra queda com elementos ou fixaes deteriorados (ex., ou fixaes deteriorados, com ou fixaes deteriorados, com partidos, corrodos, com ataque biolgico, com buracos, com fendas), com alterao da sua geometria (ex., elementos deformados, pendentes, deslocados), ou com elementos em falta, prejudicando o uso mas no indiciando risco de ocorrerem acidentes Dispositivos de proteco contra queda com pequenos elementos decorativos em risco de queda (ex., soltos, com fixaes deterioradas) Dispositivos de proteco oxidados, riscados, sujos, ou textura em reas limitadas Dispositivos de proteco contra queda com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Dispositivos de proteco riscados, sujos, ou com textura em grandes reas Dispositivos de proteco contra queda com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Dispositivos de proteco de massa reduzida ou risco de queda Dispositivos de proteco elevada ou situados a grande alterao da sua geometria, ou com elementos em falta, acidentes sem gravidade por queda de pessoas alterao da sua geometria, ou com elementos em falta, acidentes graves por queda de pessoas
indiciando risco de ocorrerem indiciando risco de ocorrerem
contra queda com elementos contra queda de massa situados a altura reduzida em altura em risco de queda
contra queda com elementos contra queda com oxidados, com alterao de cor e/ou de alterao de cor e/ou de
96
(Continuao) Dispositivos de proteco contra queda colocados ou alterados aps a construo, prejudicando o aspecto do edifcio

Anomalias ligeiras
1, 2 e 3 | Guardas com revestimento por
pintura desgastado, necessitando repintura
Anomalias mdias
4 | Murete de proteco de galeria com
elementos deslocados e capeamento removido
Anomalias graves
5 | Guarda metlica com corroso
generalizada e parcialmente solta dos suportes

6 | Guarda de madeira de galeria com
elementos em falta, permitindo a queda acidental de pessoas ou objectos de locais elevados

5 6
97
Observaes
Como orientao geral considera-se que: a) podem motivar acidentes sem gravidade as quedas de pessoas em desnveis com altura compreendida entre 0,50 m e 2,00 m, as quedas sobre pessoas de elementos leves situados a altura reduzida, e as quedas sobre bens; b) podem motivar acidentes graves as quedas de pessoas em desnveis com altura superior a 2,00 m, as quedas sobre pessoas de elementos leves situados a altura elevada e as quedas sobre pessoas de elementos pesados. Os acidentes de queda de pessoas podem ocorrer por colapso da guarda, incapacidade de a guarda resistir s aces normais a que possa ser submetida, ou por atravessamento da guarda.
98
Outras partes comuns | 10. Instalao de distribuio de gua Elementos de construo a avaliar Partes comuns da instalao de distribuio de gua do edifcio que assegura a distribuio de gua desde o dispositivo de corte geral do edifcio at entrada de cada locado com excepo dos contadores. Esta instalao normalmente constituda por: tubagens, acessrios, reservatrios e sistemas de elevao ou de sobrepresso. Aparelhos de produo de gua quente quando comuns (ex., caldeira a gasleo, colectores solares) com excepo dos alimentados a gs. Armrios em que esto localizados aparelhos de medida de duas ou mais unidades.

Anomalias ligeiras Instalao de distribuio de gua com componentes com sujidades, riscados, oxidados Instalao de distribuio de Anomalias mdias Instalao de distribuio de gua com componentes deteriorados (ex., soltos, partidos, enferrujados, corrodos), prejudicando o gua evidenciando reparaes seu funcionamento anteriores pouco cuidadas (ex., rectificao de tubagem, traados alternativos) Instalao de distribuio de gua inexistente ou removida Armrio de contadores com limpeza e/ou pintura Armrio de contadores com removidos Armrio de contadores com removidas, exigindo substituio Anomalias graves Instalao de distribuio de gua com funcionamento muito deficiente Anomalias muito graves Instalao de distribuio de gua inoperacional por anomalias graves (ex., com fugas ou rupturas)
sujidade ou oxidado, exigindo portas deterioradas ou fechos portas muito deterioradas ou
99

Anomalias ligeiras
1 | Instalao com alguns componentes
oxidados
2 | Instalao com destacamento do
Anomalias mdias
3 | Torneiras de seccionamento e respectiva
tubagem com corroso, dificultando a manobra

4 | Instalao com corroso superficial
generalizada
Anomalias graves
5 | Instalao com equipamentos de
manobra corrodos, dificultando ou impedindo a sua utilizao

6 | Instalao com corroso profunda e
perda de material, motivando roturas pontuais
100
Outras partes comuns | 11. Instalao de drenagem de guas residuais Elementos de construo a avaliar Partes comuns da instalao de drenagem de guas residuais que asseguram a evacuao das guas residuais provenientes dos locados at cmara do ramal de ligao. Esta instalao normalmente constituda por: tubagens, acessrios, grupo de bombagem e outros equipamentos. Exemplos de sintomas de anomalias
Anomalias ligeiras Instalao de drenagem de guas residuais com componentes evidenciando desgaste (ex., com sujidades, riscados, oxidados) Instalao de distribuio de guas residuais evidenciando reparaes anteriores pouco cuidadas (ex., rectificao de tubagem, traados alternativos) Instalao de drenagem de guas residuais inexistente ou removida Anomalias mdias Instalao de drenagem de guas residuais com componentes deteriorados (ex., soltos, partidos, enferrujados, corrodos), prejudicando o seu funcionamento Anomalias graves Instalao de drenagem de guas residuais com funcionamento muito deficiente (ex., entupimento parcial de conduta) Anomalias muito graves Instalao de drenagem de guas residuais inoperacional por anomalias graves (ex., fugas, rupturas ou grupo de bombagem inoperacional)
101

Anomalias ligeiras
1 | Tampa de caixa de visita com canto
partido Anomalias mdias

2 | Tubo de queda com desenvolvimento de
vegetao em zona de unio, indiciando rotura j colmatada

1 2
Anomalias graves
3 | Tubo de drenagem com rotura de fcil
resoluo Anomalias muito graves

4 | Tubo de queda com rotura, motivando
graves riscos para a sade pblica
102
Outras partes comuns | 12. Instalao de gs Elementos de construo a avaliar Partes comuns da instalao de gs combustvel canalizado do edifcio, englobando o conjunto de tubagens e acessrios, que assegura a distribuio de gs no edifcio, desde o dispositivo de corte geral do edifcio, inclusive, at entrada de cada locado com excepo dos aparelhos de medida. Aparelhos a gs (apenas quando comuns). Armrios em que esto localizados aparelhos de medida de duas ou mais unidades.
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de gs combustvel canalizado (situao em que obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco)
Anomalias ligeiras Tubagens, acessrios, equipamentos de medida ou aparelhos a gs com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Chamin ou conduta de evacuao dos produtos da combusto com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Instalao de gs evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., traados alternativos vista quanto originalmente estavam embebidos nas paredes) Evidente alterao das condies descritas no Relatrio de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos no crticos Armrio de contadores com limpeza e/ou pintura Armrio de contadores com removidos Armrio de contadores com removidas, exigindo substituio Evidente alterao das condies descritas no Relatrio de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos crticos Evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos no crticos Evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos crticos Relatrio de inspeco das partes comuns vlido, indicando a existncia de defeitos no crticos Relatrio de inspeco das partes comuns vlido, indicando a existncia de defeitos crticos Anomalias mdias Anomalias graves Anomalias muito graves Ausncia de Certificado de inspeco ou de Relatrio de inspeco das partes comuns vlido
103
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de gs combustvel canalizado (situao em que no obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco)
Anomalias ligeiras Tubagens, acessrios, equipamentos de medida ou aparelhos a gs com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Chamin ou conduta de evacuao dos produtos da combusto com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Instalao de gs evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., traados alternativos vista quanto originalmente estavam embebidos nas paredes) Armrio de contadores com limpeza e/ou pintura Armrio de contadores com removidos Armrio de contadores com removidas, exigindo substituio Anomalias mdias Instalao de gs evidenciando defeitos no crticos Anomalias graves Anomalias muito graves Instalao de gs evidenciando defeitos crticos
104

Anomalias ligeiras
1 | Tampa de dispositivo de corte removida 2 e 3 | Reparaes da instalao de gs que
prejudicam o aspecto
4 | Armrio de contadores de gs com
destacamento do revestimento por pintura e objecto de aces de vandalismo, prejudicando o aspecto

1 2
Observaes
Atribuio do nvel anomalias "muito ligeiras" Quando for apresentado um Certificado de inspeco da instalao de gs, no sendo evidente uma alterao das condies que permitiram a sua obteno nem existindo reparaes anteriores que prejudiquem o aspecto, deve ser atribudo o nvel anomalias "muito ligeiras". Defeitos crticos e no crticos de instalao de gs combustvel canalizado So considerados defeitos crticos 100: a) fuga de gs que pela sua natureza ou localizao ponha em causa as condies de segurana da utilizao e que tenha sido detectada mediante gua sabonosa, detectores de gs, leitura de contador ou outros mtodos adequados;
100
Nmero 1 do artigo 10. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho
105
b) tubo flexvel no metlico no conforme com as normas tcnicas aplicveis, com sinais visveis de deteriorao (borracha ressequida, com fissuras ou de aspecto encortiado), fora do prazo de validade impressa no prprio tubo, ou sem abraadeiras de aperto em ambas as extremidades; c) tubo flexvel metlico no conforme s normas tcnicas aplicveis ou com sinais visveis de deteriorao; d) aparelhos a gs do tipo A (no ligados) ou do tipo B (ligados no estanques) em locais destinados a quartos de dormir e a casas de banho 101; e) aparelhos a gs do tipo A (no ligados) ou do tipo B (ligados no estanques), sem conduta de evacuao dos produtos de combusto, em locais com volume total inferior a 8 m. So considerados defeitos no crticos 102: a) tubagens de gs em contacto com cabos elctricos; b) tubagens de gs que sejam utilizadas como circuito de terra de instalaes elctricas; c) falta dos dispositivos de corte dos aparelhos; d) aparelhos a gs com funcionamento deficiente relativamente ao comportamento da chama, incluindo retorno, descolamento, instabilidade, rudo ou com pontas amarelas; e) falta de vlvula de corte geral do edifcio ou vlvula com a acessibilidade de grau 3 (situao em que o acesso ao dispositivo apenas possvel utilizando escadas e meios mecnicos especiais); f) falta de vlvula de corte do fogo ou vlvula com a acessibilidade de grau 3 (situao em que o acesso ao dispositivo apenas possvel utilizando escadas e meios mecnicos especiais); g) utilizao de tubagens, acessrios e equipamento no permitidos no Regulamento, data da sua instalao; h) tubagens de gs em lugares no permitidos na legislao ou que no satisfaam s disposies regulamentares; i) no conformidade da vlvula de corte geral.
101
102
Os aparelhos de queima so classificados em trs tipos, em funo dos processos de evacuao dos produtos de combusto e da admisso de ar (Norma Portuguesa NP 1037-1 (2002), nmero 10.1): aparelhos do tipo A: aparelhos concebidos para no serem ligados a condutas ou dispositivos de evacuao dos produtos de combusto para o exterior do local de instalao (ex., fogo de cozinha); aparelhos do tipo B: aparelhos concebidos para serem ligados a condutas de evacuao para o exterior, sendo o ar comburente captado directamente no local de instalao (ex., esquentador); aparelhos do tipo C: aparelhos em que o circuito de combusto (entrada de ar, cmara de combusto e sada dos produtos de combusto) estanque em relao ao compartimento em que o aparelho est instalado. Nmero 2 do artigo 10. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho
106
j) no conformidade da vlvula de corte do fogo; k) contador de gs com by-pass, quando este no satisfizer s condies regulamentares; l) contador de gs danificado, parado ou no cumprindo o especificado no Regulamento; m) no conformidade das vlvulas de corte aos aparelhos; n) inadequada iluminao interior e exterior dos locais tcnicos e das caixas dos contadores; o) caixas de contadores com portas sem orifcios de ventilao e que no obedeam ao Regulamento; p) aparelhos a gs do tipo B (ligados no estanques), sem conduta de evacuao dos produtos de combusto, em locais com o volume total igual ou superior a 8 m, exceptuando-se os aparelhos de aquecimento instantneo de gua quente sanitria de potncia til no superior a 8,7 KW e com caudal mximo de 5 l/min de gua quente, bem como os aparelhos de aquecimento de gua de acumulao com potncia til no superior a 4,65 KW e cuja capacidade til no seja superior a 50 L, que estejam instalados antes da data de entrada em vigor da Portaria 362/2000, de 20 de Junho; q) aparelhos a gs do tipo A (no ligados), em local sem chamin ou sem abertura permanente para evacuao dos produtos de combusto, sendo o volume total do local igual ou superior a 8 m; r) no conformidades da ventilao dos locais onde esto montados e a funcionar os aparelhos a gs; s) no conformidades da exausto dos produtos de combusto, ou da altura mnima da tubagem de sada dos gases de combusto dos aparelhos de aquecimento instantneo de gua sanitria, ou, ainda, da sua inclinao em relao horizontal. Situaes em que obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco A apresentao de Certificado de inspeco obrigatria nas seguintes situaes 103: a) instalaes de gs afectas indstria turstica e de restaurao, a escolas, a hospitais e outros servios de sade, a quartis e a quaisquer estabelecimentos pblicos ou particulares com capacidade superior a 250 pessoas; b) instalaes industriais com consumos anuais superiores a 50.000 m de gs natural, ou equivalente noutro gs combustvel; c) instalaes de gs que data da vistoria tenham sido executadas h mais de 20 anos e que no tenham sido objecto de remodelao.
103
Nmero 2 do artigo 3. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho
107
A existncia do Certificado de inspeco tambm legalmente exigvel caso tenham ocorrido algumas das seguintes situaes aps 20 de Junho de 2000 104: d) alteraes no traado, na seco ou na natureza da tubagem, nas partes comuns ou no interior dos fogos; e) fugas de gs combustvel; f) novo contrato de fornecimento de gs combustvel. A validade do Certificado de inspeco de dois anos para as instalaes indicadas na alnea a), trs anos para as instalaes indicadas na alnea b) e cinco anos nas restantes situaes. Caso o imvel esteja em propriedade horizontal deve existir um Certificado de inspeco das partes comuns e um Certificado de inspeco por cada fraco autnoma. Condies para a apresentao de um Relatrio de inspeco em substituio do Certificado de inspeco Aps a realizao de qualquer inspeco, as entidades inspectoras devem elaborar um Relatrio de inspeco. O Certificado de inspeco apenas emitido se o resultado da inspeco demonstrar que as instalaes observadas cumprem as condies regulamentares 105. O Relatrio de inspeco deve indicar os defeitos crticos e no crticos detectados. Caso tenham sido detectados defeitos no crticos na instalao de gs, estes devem ser eliminados num prazo no superior a trs meses. Assim, admite-se que no acto da vistoria pelo tcnico avaliador do MAEC lhe seja apresentado um Relatrio de inspeco com data no anterior a trs meses em substituio do Certificado de inspeco. Apresentao de Certificado de inspeco numa situao em que no legalmente exigvel Caso seja apresentado um Certificado de inspeco ou um Relatrio de inspeco, mesmo que estes documentos no sejam legalmente exigveis, devem ser considerados na avaliao do nvel de anomalia da instalao de gs. Existindo entidades inspectoras da instalao de gs, reconhecidas para o efeito pela Direco-Geral de Energia, entende-se que o tcnico avaliador do MAEC deve basear a sua avaliao nos resultados da inspeco realizada por estas entidades. O Relatrio de inspeco e o Certificado de inspeco devem ser emitidos por entidade inspectora reconhecida 106, estando esta informao expressa nos referidos documentos.
104 105 106
Nmero 1 do artigo 3. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho Artigo 14. da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho Anexo II do Anexo II da Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho
108
Quadro legal O Regulamento tcnico relativo ao projecto, construo, explorao e manuteno das instalaes de gs combustvel canalizado em edifcios em vigor foi aprovado pela Portaria n. 361/98, de 26 de Junho. Verses anteriores deste regulamento foram aprovadas, e posteriormente revogadas pelos diplomas mais recentes, atravs da Portaria n. 789/90, de 4 de Setembro, e da Portaria n. 364/94, de 11 de Junho. tambm recomendvel a consulta da seguinte legislao sobre instalaes de gs canalizado: Decreto-Lei n. 521/99, de 10 de Dezembro, que estabelece as normas a que ficam sujeitos os projectos de instalaes de gs a incluir nos projectos de construo, ampliao ou reconstruo de edifcios, bem como o regime aplicvel execuo da inspeco das instalaes; Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho, que aprova os procedimentos relativos s inspeces e manuteno das redes e ramais de distribuio e instalaes de gs e o estatuto das entidades inspectoras das redes e ramais de distribuio e instalaes de gs. Reproduzem-se em seguida os artigos desta legislao que regulamentam a realizao das inspeces peridicas e extraordinrias das instalaes de gs de edifcios.
Portaria n. 362/2000, de 20 de Junho Artigo 3. Inspeces a instalaes de gs 1 Devem realizar-se inspeces a instalaes de gs sempre que ocorra uma das seguintes situaes: a) Alteraes no traado, na seco ou na natureza da tubagem, nas partes comuns ou no interior dos fogos; b) Fuga de gs combustvel; c) Novo contrato de fornecimento de gs combustvel.
2 As inspeces peridicas devem ser feitas de acordo com o disposto no artigo 13. do Decreto-Lei n. 521/99, de 10 de Dezembro, com a seguinte periodicidade: a) Dois anos, para as instalaes de gs afectas indstria turstica e de restaurao, a escolas, a hospitais e outros servios de sade, a quartis e a quaisquer estabelecimentos pblicos ou particulares com capacidade superior a 250 pessoas; b) Trs anos, para instalaes industriais com consumos anuais superiores a 50 000 m3 de gs natural, ou equivalente noutro gs combustvel; c) Cinco anos, para instalaes de gs executadas h mais de 20 anos e que no tenham sido objecto de remodelao. ... Decreto-Lei n. 521/99, de 10 de Dezembro Artigo 13. Manuteno das instalaes 1 As instalaes de gs, quando abastecidas, esto sujeitas a manuteno, a qual deve, nomeadamente, integrar: a) A conservao da parte visvel das instalaes em bom estado de funcionamento, de acordo com as recomendaes estabelecidas pela empresa distribuidora do gs;
109
b) A promoo de inspeces peridicas executadas por entidades inspectoras reconhecidas para o efeito pela Direco-Geral da Energia. 2 A obrigao referida na alnea a) do nmero anterior, assim como os respectivos custos, recai sobre os utentes. 3 Incumbe aos proprietrios ou senhorios o cumprimento da obrigao prevista na alnea b) do n. 1. Artigo 14. Inspeces extraordinrias 1 Sem prejuzo das inspeces peridicas previstas na alnea b) do n. 1 do artigo anterior, quaisquer instalaes de gs nos edifcios e fogos existentes data da publicao do presente diploma ficam sujeitas a uma inspeco extraordinria nas seguintes condies: a) Quando, tendo estado abrangidas pelo mbito da aplicao do Decreto-Lei n. 262/89, de 17 de Agosto, na redaco que lhe foi dada pelos Decretos-Leis n.os 219/91, de 17 de Junho, e 178/92, de 14 de Agosto, no tiver sido cumprido o disposto nos seus artigos 11. e 12.; b) Quando tenham sido convertidas para a utilizao do gs natural e no tenha sido cumprido o disposto nos artigos referidos na alnea anterior; c) Quando as instalaes de gs estejam integradas em edifcios localizados na rea geogrfica da concesso da rede de distribuio regional de gs natural de Lisboa e tenham de ser convertidas para a utilizao de gs natural por fora da aplicao das disposies conjugadas dos Decretos-Leis n.os 33/91, de 16 de Janeiro, e 333/91, de 6 de Setembro. 2 A promoo das inspeces previstas na alnea a) do nmero anterior da responsabilidade do proprietrio e do utente do edifcio. 3 A promoo e realizao das inspeces previstas nas alneas b) e c) do n. 1 incumbem entidade concessionria, podendo, para efeitos da sua realizao, contratar os servios das entidades inspectoras referidas na alnea b) do n. 1 do artigo 13. 4 As inspeces previstas nos nmeros anteriores abrangem as instalaes de gs nos edifcios, incluindo o interior dos fogos, os aparelhos de queima, a ventilao e a exausto dos produtos de combusto. 5 Os encargos com as inspeces extraordinrias so suportados do seguinte modo: a) No caso das inspeces realizadas ao abrigo da alnea a) do n. 1, pelos proprietrios do edifcio, quanto s partes comuns da instalao, e, quanto aos respectivos fogos, pelos utentes; b) Pela entidade concessionria, no caso das inspeces realizadas ao abrigo das alneas b) e c) do n. 1. Decreto-Lei n. 262/89, de 17 de Agosto com redaco que lhe foi dada pelos Decretos-Leis n.os 219/91, de 17 de Junho, e 178/92, de 14 de Agosto Artigo 1. Objectivos 1 Os projectos de construo, ampliao ou reconstruo de edificaes situadas em reas abrangidas por concesses de distribuio de gs, devidamente homologadas, que sejam apresentados nos respectivos municpios para aprovao devero incluir obrigatoriamente uma instalao de gs que abranja todos os fogos. ... Artigo 11. Verificaes finais 1 Executada a instalao de gs, e com toda esta vista, deve a empresa instaladora realizar os ensaios e demais verificaes de segurana exigveis na presena do tcnico de gs responsvel pela instalao e de um representante da empresa distribuidora de gs, devendo qualquer situao de desacordo quanto aos resultados ser decidida pela Direco-Geral de Energia nos termos do n. 5 do artigo seguinte. 2 Feitas as verificaes previstas no nmero anterior, a empresa instaladora emitir um termo de responsabilidade, em triplicado, do modelo do anexo B ao presente diploma, do qual faz parte integrante, devidamente assinado pelo tcnico de gs responsvel pela instalao.
110
3 A empresa instaladora dever enviar o original do termo de responsabilidade entidade licenciadora da construo, o duplicado empresa distribuidora e o triplicado ao proprietrio do edifcio. Artigo 12. Abastecimento da instalao 1 A empresa distribuidora do gs s pode iniciar o abastecimento quando na posse do termo de responsabilidade previsto no artigo anterior e depois de haver procedido vistoria das partes visveis, aos ensaios da instalao, verificao das condies de ventilao e evacuao dos produtos de combusto, por forma a garantir a regular utilizao do gs em condies de segurana. 2 Se o resultado da vistoria for satisfatrio, a empresa distribuidora emitir um termo de responsabilidade de abastecimento, em triplicado, do modelo do anexo C, ao presente diploma, de que faz parte integrante, devendo ser entregue o original Direco-Geral de Energia, o duplicado entidade licenciadora e o triplicado ao proprietrio do imvel. 3 Se a empresa distribuidora considerar que as instalaes de gs apresentam deficincias, dever comunicar ao proprietrio a sua recusa de abastecimento at que este proceda s necessrias correces. 4 Em caso de desacordo manifestado pelo proprietrio face deciso da empresa distribuidora, dever esta informar, por escrito, a Direco-Geral de Energia, justificando a sua recusa. 5 A Direco-Geral de Energia mandar ento proceder vistoria das instalaes, devendo emitir a sua deciso no prazo de 30 dias. 6 Na circunstncia de a Direco-Geral de energia considerar a recusa infundada, a empresa distribuidora no poder negar-se ao abastecimento de gs.
111
Outras partes comuns | 13. Instalao elctrica e de iluminao Elementos de construo a avaliar Instalao elctrica dos servios comuns do edifcio inclui portinhola, caixas de coluna e circuitos para alimentao de: instalaes individuais, equipamentos electromecnicos (ex., ascensores,), iluminao de espaos comuns, sinalizao e intercomunicadores. Esta instalao normalmente constituda por:
canalizaes elctricas (tubagens e condutores); rgos de manobra (interruptores, temporizadores); proteco (fusveis e disjuntores) e medida (contadores para servios comuns); elctrodo de terra e suas ligaes aos condutores de terra de proteco.
Instalao de iluminao de espaos comuns, sinalizao e comando de portas (ex., condutores, aparelhagem, armaduras e lmpadas, campainhas e trincos elctricos).
Armrios em que esto localizados aparelhos de medida de duas ou mais unidades.
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao elctrica

Anomalias ligeiras Aparelhagem elctrica evidenciando desgaste ou pe em causa a sua integridade Anomalias mdias Aparelhagem elctrica com alguns componentes uso Anomalias graves Aparelhagem elctrica com diversos componentes bastante deteriorados ou removidos, colocando risco na manipulao Aparelhagem elctrica com alteraes pouco seguras Aparelhagem elctrica com condutores ou peas em tenso acessveis Canalizaes elctricas evidenciando modificaes anteriores pouco cuidadas (ex., tubagens vista) Canalizaes elctricas com troos deteriorados (ex., condutores elctricos visveis nas ligaes aos aparelhos), prejudicando o uso Canalizaes elctricas com troos removidos ou condutores elctricos acessveis com isolamento "descarnado"), colocando risco na manipulao Canalizaes elctricas com alteraes pouco seguras Canalizaes elctricas com condutores ou peas em tenso acessveis Armrio de contadores com limpeza e/ou pintura Armrio de contadores com removidos Armrio de contadores com removidas, exigindo substituio Armrio de contadores com o risco iminente de curtocircuito Canalizaes elctricas inoperacionais (ex., cortados ou em curtocircuito) Anomalias muito graves Aparelhagem elctrica inexistente, inoperacional ou removida
deteriorao exterior que no deteriorados, prejudicando o
fortemente deteriorados (ex., condutores elctricos
sujidade ou oxidado, exigindo portas deterioradas ou fechos portas muito deterioradas ou presena de gua, originando
112
(continuao) Evidncias de violao de caixas de coluna ou portinhola na zona comum Instalao elctrica sem ligao rede pblica e com gerao prpria inoperacional Instalao elctrica inexistente ou removida
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de iluminao dos espaos comuns, de sinalizao e comando de portas (quando realizados com circuitos a 230 V)
Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Anomalias muito graves Instalao em situao perigosa para os utentes (ex. com condutores ou peas em tenso acessveis) Instalao exigindo substituio total
Instalao com componentes Instalao com componentes Instalao inoperacional ou evidenciando desgaste ou deteriorao exterior (ex., armaduras soltas, at 25 % de lmpadas fundidas ou inexistentes, condutores elctricos com troos soltos dos suportes) Instalao de iluminao denotando reparaes anteriores pouco cuidadas (ex., condutores vista, traados alternativos) pontuais deteriorados ou removidos (ex., at 50% das lmpadas fundidas ou inexistentes, interruptores partidos ou oxidados, aparelhagem elctrica queimada) removida (ex., mais de 50% das lmpadas fundidas)
Observaes
Quando exista mais do que uma instalao devem ser observadas as seguintes regras: determinar para cada instalao o nvel de anomalia; calcular a mdia aritmtica dos nveis de anomalia de todas as instalaes; e se o resultado da mdia aritmtica se situar entre dois nveis de anomalia optar pelo nvel mais grave.
113
Ilustrao de sintomas de anomalias Instalao elctrica

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Instalao elctrica exterior, realizada
de forma pouco cuidada e prejudicando o aspecto

3 | Instalao elctrica com canalizao
pontualmente solta do suporte

4 | Armrios de contadores com
destacamento pontual do revestimento

1 2
por pintura
Anomalias mdias
5 | Instalao elctrica exterior com caixa
solta e canalizao deteriorada

6 e 7 | Instalao elctrica em canalizaes
inadequadas
8 | Armrios de contadores sem porta e com
utilizao indevida
5 6
114
Anomalias graves
9 | Caixa de derivao com tampa solta e
alguns condutores descarnados dificilmente acessveis

10 | Caixa de coluna sem tampa dificilmente
acessvel
10

11 | Armrio de contadores com infiltraes,
apresentando risco de curto-circuito

12 | Contador removido
11
12
Ilustrao de sintomas de anomalias Instalao de iluminao dos espaos comuns

Anomalias ligeiras
1 | Difusor de armadura removido
2 | Difusor de armadura deslocado

3 | Condutor da instalao de iluminao
com troo solto do suporte

4 | Aparelho de comando parcialmente
queimado por aco de vandalismo

1 2
115
Anomalias mdias
5 | Proteco da armadura com estado
avanado de corroso
6 | Armadura partida
Anomalias graves
7 | Instalao elctrica em tecto com sinais
evidentes de infiltrao de gua, apresentando risco de curto-circuito

8 | Armadura de proteco de lmpada
destruda e condutores em tenso facilmente acessveis

9 | Boto de presso sem espelho e 7 8
parcialmente partido, prejudicando o uso e apresentando risco reduzido de contacto dos dedos com peas metlicas em tenso
10 | Armadura facilmente acessvel,
semidestruda e com falta de componentes, colocando em risco utentes na sua manipulao
10

11 | Sistema de iluminao de espao
comum totalmente inoperacional

12 | Aparelho de comando com peas
metlicas em tenso acessveis ao contacto com os dedos
11
12
116
Outras partes comuns | 14. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso Elementos de construo a avaliar Instalao de TV (ex., prumada vertical, antena parablica). Instalao de telefone. Instalao de intercomunicao (ex., vdeo-porteiros e intercomunicao entre as portas de acesso ao edifcio e ao locado). Instalao de segurana contra a intruso (ex., alarme, vdeo-vigilncia).
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de telecomunicaes (TV, telefone, intercomunicao)

Anomalias ligeiras Aparelhagem evidenciando desgaste ou deteriorao exterior que no pe em causa a sua integridade (ex., tomadas com espelhos riscados, com pequenas partes partidas ou com a superfcie exterior queimada) Cabos evidenciando modificaes anteriores Cabos com troos deteriorados (ex., Cabos inoperacionais, cortados ou removidos Anomalias mdias Aparelhagem com componentes deteriorados, prejudicando o uso Anomalias graves Aparelhagem com componentes deteriorados, colocando em risco a segurana e exigindo reparao Anomalias muito graves Aparelhagem inoperacional ou removida, colocando em substituio total
inoperacionais ou removidos, inoperacionais ou removidos, risco a segurana e exigindo
pouco cuidadas (ex., tubagens isolamentos envelhecidos) ou encaminhamentos vista) prejudicando o uso
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de segurana contra a intruso

Anomalias ligeiras Instalao de segurana contra a intruso com componentes evidenciando desgaste Anomalias mdias Instalao de segurana contra a intruso com componentes deteriorados, prejudicando o uso Anomalias graves Instalao de segurana contra a intruso com diversos componentes Anomalias muito graves Instalao de segurana contra a intruso inoperacional ou removida, exigindo substituio total
inoperacionais ou removidos, inoperacionais
Observaes
117

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Instalao exterior prejudicando o
aspecto
3 | Botoneira riscada por aces de
vandalismo
4 | Botoneira com sujidade, desgaste e
alterao de botes
1 2
Anomalias mdias
5 | Botoneira vandalizada, prejudicando o
uso, mas continuando operacional

6 | Caixa exterior de instalao com
corroso extensa
Anomalias graves
7 | Botoneira riscada e com botes
removidos, estando parcialmente inoperacional

8 | Botoneira com corroso extensa e botes
removidos, estando totalmente

7 8
inoperacional e exigindo substituio total
118
Outras partes comuns | 15. Instalao de ascensores Elementos de construo a avaliar Ascensores (cabina, porta da cabina, portas de patamar para acesso cabina, sistemas de comando e sinalizao, sistema de iluminao). Monta-cargas. Escadas mecnicas. Tapetes rolantes.

Anomalias ligeiras Ascensor com componentes desgastados (ex., riscados, queimados) Anomalias mdias Ascensor com componentes deteriorados (ex., botes de chamada com contacto deficiente, dificuldade na abertura ou no fecho de portas), exigindo reparao mas no inviabilizando o funcionamento Ascensor evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto Ascensor com Certificado de inspeco peridica vlido mas em que foram impostas limitaes de uso (clusulas referentes segurana de pessoas) Ascensor com evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco peridica, mas oferecendo a instalao as necessrias condies de segurana Ascensor com evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco peridica, no oferecendo a instalao as necessrias condies de segurana Ausncia de Certificado de inspeco peridica ou de Contrato de manuteno do ascensor vlidos Anomalias graves Ascensor com componentes deteriorados ou removidos (ex., botes de chamada inoperacionais) motivando funcionamento muito deficiente ou inoperacionalidade Anomalias muito graves Ascensor selado por no oferecer as necessrias condies de segurana
119

Anomalias ligeiras
1 | Soleira de porta de patamar para acesso
cabine com desgaste, deteriorao do revestimento por pintura e corroso pontual

2 | Tecto do ascensor vandalizado,
necessitando de repintura
3 | Cabine do ascensor com sujidade e
destacamento pontual do revestimento por

1 2
pintura Anomalias mdias

4 | Porta de acesso ao ascensor vandalizada,
necessitando de repintura total
Observaes
Critrio de atribuio da resposta "No se aplica" Quando no existirem ascensores ou quando estes no servirem o locado em apreciao a resposta a esta questo ser "No se aplica" (ex., ao avaliar um locado situado num nvel trreo no deve ser avaliado o estado de conservao dos ascensores). Frmula de clculo para o caso de existir mais do que um ascensor Quando existir mais do que um ascensor que sirva o piso do locado em apreciao devem ser observadas as seguintes regras: determinar para cada ascensor o nvel de anomalia; calcular a mdia aritmtica dos pontos associados a cada nvel de anomalia de todos os ascensores; e se o resultado da mdia aritmtica se situar entre dois nveis de anomalia optar pelo nvel mais grave. Atribuio do nvel anomalias "muito ligeiras" Ser atribudo o nvel anomalias "muito ligeiras" quando cumulativamente estiverem afixados na instalao de forma bem visvel e legvel:
120
a) a identificao da Empresa de Manuteno de Ascensores (EMA), os respectivos contactos e o tipo de contrato de manuteno celebrado 107; b) um Certificado de inspeco peridica, o qual deve mencionar o ms em que ser solicitada a prxima inspeco, no sendo evidente uma alterao das condies que permitiram a sua obteno nem existindo reparaes anteriores que prejudiquem o aspecto 108. Anlise do Certificado de inspeco peridica e do comprovativo do Contrato de manuteno Caso o Certificado de inspeco peridica ou o comprovativo do Contrato de manuteno afixados na instalao estiverem ilegveis, por efeito de desgaste ou aces de vandalismo, devem ser exibidos pelo proprietrio documentos comprovativos do contrato de manuteno e da inspeco peridica. A anlise da informao apresentada por estes documentos deve ser realizada de acordo com o disposto no quadro legal resumido na epgrafe seguinte. Quadro legal O diploma legal que estabelece as disposies aplicveis manuteno e inspeco de ascensores, montacargas, escadas mecnicas e tapetes rolantes em vigor foi aprovado pela Decreto-Lei n. 320/2002, de 28 de Dezembro. Outros diplomas estavam em vigor com disposies relativas aos vrios equipamentos tendo sido revogados e essas disposies compiladas naquele Decreto-lei. tambm recomendvel a consulta da seguinte legislao sobre meios mecnicos de elevao: Decreto-Lei n. 295/98, de 22 de Setembro, referente concepo, fabrico, instalao, ensaios e controlo final dos ascensores e respectivos componentes de segurana; Decreto-Lei n. 320/2001, de 12 de Dezembro, relativo a monta-cargas, escadas mecnicas e tapetes rolantes e s respectivas regras de colocao no mercado e entrada em servio das mquinas e respectivos componentes de segurana. Reproduzem-se em seguida os artigos desta legislao que regulamentam a realizao de manuteno, de inspeces peridicas e de reinspeces dos meios mecnicos de elevao.
Decreto-Lei n. 320/2002, de 28 de Dezembro Artigo 3. Obrigao de manuteno 1 As instalaes abrangidas pelo presente diploma ficam, obrigatoriamente, sujeitas a manuteno regular, a qual assegurada por uma EMA, que assumir a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manuteno das instalaes ou pelo incumprimento das normas aplicveis.
107 108
Nmero 3 do artigo 5. do Captulo II do Decreto-Lei n. 320/2002, de 28 de Dezembro Nmero 4 do Anexo V do Decreto-Lei n. 320/2002, de 28 de Dezembro
121
2 O proprietrio da instalao responsvel solidariamente, nos termos do nmero anterior, sem prejuzo da transferncia da responsabilidade para uma entidade seguradora. 3 Para efeitos de responsabilidade criminal ou civil, presume-se que os contratos de manuteno a que respeita o artigo seguinte integram sempre os requisitos mnimos estabelecidos para o respectivo tipo, estabelecidos no artigo 5. 4 A EMA tem o dever de informar por escrito o proprietrio das reparaes que se torne necessrio efectuar. Caso seja detectada situao de grave risco para o funcionamento da instalao, a EMA deve proceder sua imediata imobilizao, dando disso conhecimento, por escrito, ao proprietrio e cmara municipal respectiva, no prazo de quarenta e oito horas. Artigo 4. Contrato de manuteno 1 O proprietrio de uma instalao em servio obrigado a celebrar um contrato de manuteno com uma Empresa de manuteno de ascensores (EMA). 2 O contrato de manuteno, no caso de instalaes novas, dever iniciar a sua vigncia no momento da entrada em servio da instalao, sem prejuzo do disposto no nmero seguinte. 3 Durante o primeiro ano de funcionamento da instalao, a entidade instaladora fica obrigada, directamente ou atravs de uma EMA, a assegurar a sua manuteno, salvo se o proprietrio a desobrigar, atravs da celebrao de um contrato de manuteno com uma EMA. Artigo 8. Realizao das inspeces 1 As instalaes devem ser sujeitas a inspeco com a seguinte periodicidade: a) Ascensores: i) Dois anos, quando situados em edifcios comerciais ou de prestao de servios, abertos ao pblico; ii) Quatro anos, quando situados em edifcios mistos, de habitao e comerciais ou de prestao de servios; iii) Quatro anos, quando situados em edifcios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de oito pisos; iv) Seis anos, quando situados em edifcios habitacionais no includos no nmero anterior; v) Seis anos, quando situados em estabelecimentos industriais; vi) Seis anos, nos casos no previstos nos nmeros anteriores; b) Escadas mecnicas e tapetes rolantes, dois anos; c) Monta-cargas, seis anos. 2 Para efeitos do nmero anterior, no so considerados os estabelecimentos comerciais ou de prestao de servios situados ao nvel do acesso principal do edifcio. 3 Sem prejuzo de menor prazo que resulte da aplicao do disposto no n. 1, decorridas que sejam duas inspeces peridicas, as mesmas passaro a ter periodicidade bienal. 4 As inspeces peridicas devem obedecer ao disposto no Anexo V do presente diploma, que dele faz parte integrante. 5 Se, em resultado das inspeces peridicas, forem impostas clusulas referentes segurana de pessoas, dever proceder-se a uma reinspeco, para verificar o cumprimento dessas clusulas, nos termos definidos no anexo V. 6 Os utilizadores podero participar cmara municipal competente o deficiente funcionamento das instalaes, ou a sua manifesta falta de segurana, podendo a cmara municipal determinar a realizao de uma inspeco extraordinria. Artigo 11. Selagem das instalaes 1 Sempre que as instalaes no ofeream as necessrias condies de segurana, compete s cmaras municipais proceder respectiva selagem.
122
2 A selagem prevista no nmero anterior ser feita por meio de selos de chumbo e fios metlicos ou outro material adequado, sendo deste facto dado conhecimento ao proprietrio e EMA. 3 Aps a selagem das instalaes, estas no podem ser postas em servio sem inspeco prvia que verifique as condies de segurana, sem prejuzo da prvia realizao dos trabalhos de reparao das deficincias, a realizar sob responsabilidade de uma EMA. 4 A selagem das instalaes pode igualmente ser feita por uma Entidade Inspectora (EI), desde que para tanto haja sido habilitada pela cmara municipal. Artigo 17. Ascensores com cabina sem porta ou sem controlo de carga 1 Os ascensores com cabina sem porta devem, no prazo de cinco anos a contar da data da publicao do presente diploma, ser remodelados por forma a serem dotados de cabina com porta. 2 O disposto no nmero anterior no aplicvel aos ascensores instalados em edifcios exclusivamente habitacionais. 3 Mediante requerimento fundamentado, as direces regionais de economia podem dispensar o cumprimento do disposto no n. 1 do presente artigo, ou aprovar soluo alternativa, quando se verificar que as circunstncias concretas da instalao do ascensor no permitem o cumprimento da referida disposio, ou quando existam valores patrimoniais ou arquitectnicos a preservar, desde que devidamente comprovados pela entidade competente. 4 Por motivos de segurana, nos casos previstos no n. 2 e ainda no caso de ser autorizada a dispensa prevista no nmero anterior, deve ser afixado nos ascensores um aviso de utilizao, cujo modelo aprovado mediante despacho do director-geral da Energia. 5 Os ascensores que no possuam controlo de carga devem ser dotados desse dispositivo no prazo mximo de trs anos.
123
Outras partes comuns | 16. Instalao de segurana contra incndio Elementos de construo a avaliar Portas com qualificao de resistncia ao fogo (portas corta-fogo ou portas pra-chamas) e respectivos dispositivos de fecho automtico. Instalao de controlo de fumo (ex., bocas de admisso de ar, bocas de evacuao de fumo, exaustores de fumos e dispositivos de comando, condutas, ventiladores). Meios de combate ao incndio (ex., extintores, colunas secas, bocas-de-incndio). Indicativos e iluminao de segurana. Dispositivos de segurana em ascensores (ex., dispositivo de chamada em caso de incndio, detectores de temperatura localizados por cima das vergas das portas de patamar, ascensor para uso exclusivo dos bombeiros em caso de incndio). Pra-raios. Meios de deteco, alerta e alarme (ex., detectores de incndio, botes de alarme, quadros de sinalizao, avisadores sonoros, fonte de alimentao de emergncia da instalao de alerta e alarme, posto telefnico existente no locado do encarregado de segurana). Caminhos de evacuao.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Portas com qualificao de resistncia ao fogo permanentemente abertas devido introduo indevida de mecanismos Portas com qualificao de resistncia ao fogo deterioradas mas garantindo parcialmente a estanquidade Portas com qualificao de resistncia ao fogo com mola do dispositivo de fecho automtico pasmada Anomalias graves Algumas portas com fogo no garantindo estanquidade ou removidas, mas no inviabilizando a utilizao dos percursos de evacuao Anomalias muito graves Generalidade das portas com fogo no garantindo estanquidade (ex., partidas, desafinadas impedindo o encerramento) ou removidas, inviabilizando a utilizao dos percursos de evacuao
qualificao de resistncia ao qualificao de resistncia ao
124
(continuao) Instalao de controlo de fumo com aberturas evidenciando desgaste (ex., soltas, riscadas) Instalao de controlo de fumo com aberturas removidas ou degradadas por corroso Instalao de controlo de fumo com generalidade das aberturas de admisso de ar e/ou sada do fumo bloqueadas ou inoperacionais Instalao de controlo de fumo por meios mecnicos com ventiladores inoperacionais Instalao de controlo de fumo com dispositivos de comando inoperacionais Meios de combate ao incndio evidenciando desgaste (ex., pictogramas dos extintores ilegveis, pintura de colunas secas deteriorada ou removida) Meios de combate ao incndio fora da validade Alguns meios de combate ao incndio removidos ou inoperacionais, mas no inviabilizando o combate ao incndio Generalidade dos meios de combate ao incndio removidos ou inoperacionais (ex., extintor retirado, colunas secas entupidas, bocas-deincndio vandalizadas), inviabilizando o combate ao incndio Indicativos e iluminao de segurana com sujidades, riscados ou oxidados Alguns indicativos e iluminao de segurana mas no inviabilizando a utilizao dos percursos de evacuao Generalidade dos indicativos e iluminao de segurana (ex., indicativos ocultados, aparelhos de iluminao ou blocos autnomos vandalizados) inviabilizando a utilizao dos percursos de evacuao Alguns detectores de temperatura localizados acima das vergas das portas de patamar removidos Generalidade dos detectores de temperatura localizados acima das vergas das portas de patamar removidos Dispositivo de chamada de ascensor em caso de incndio inoperacional Ascensor para uso exclusivo dos bombeiros em caso de incndio inoperacional Pra-raios (haste) ou sua no comprometendo a sua estabilidade Pra-raios (haste) ou sua comprometendo a sua estabilidade
inoperacionais ou removidos, inoperacionais ou removidos
fixao fortemente corrodos, fixao fortemente corrodos,
125
(continuao) Pra-raios removido com condutores bastante deteriorados, mas ainda com contacto elctrico entre a haste e o elctrodo de terra Meios de deteco, alerta e alarme parcialmente removidos motivando o funcionamento deficiente do sistema Caminhos de evacuao parcialmente obstrudos Caminhos de evacuao totalmente obstrudos por elementos facilmente a cadeado) Caminhos de evacuao totalmente obstrudos por elementos fixos (ex., vo de Ligao interrompida ao elctrodo de terra (no percurso desde a haste, passando pelos condutores, at ao elctrodo) Meios de deteco, alerta e alarme removidos motivando a inoperacionalidade do sistema
retirveis (ex., porta trancada porta emparedado)

Anomalias ligeiras
1 | Caixa de carretel com fecho danificado e
oxidao de suporte de canalizao de combate a incndio Anomalias mdias

2 | Percurso de evacuao atravs de escada
bloqueado com porta facilmente transponvel em caso de emergncia

1 2
Anomalias graves
3 | Percurso de evacuao atravs de escada
bloqueado com porta trancada e difcil de transpor em caso de emergncia Anomalias muito graves
4 | Caixa de carretel muito oxidada, com
porta deformada e fecho removido, estando a mangueira no seu interior inoperacional

3 4
126
Outras partes comuns | 17. Instalao de evacuao de lixo Elementos de construo a avaliar Instalao de evacuao de lixo (ex., boca de despejo, conduta, local de acumulao de lixo)

Anomalias ligeiras Instalao de evacuao de lixo com componentes evidenciando desgaste Anomalias mdias Instalao de evacuao de deteriorados, prejudicando o uso Anomalias graves Instalao de evacuao de componentes deteriorados sade e/ou a segurana na utilizao e requerendo reparao ou substituio parcial Anomalias muito graves Instalao de evacuao de lixo com anomalias que constituem risco para a sade utilizao e requerem reparao ou substituio total
lixo com alguns componentes lixo com diversos
ou removidos, prejudicando a e/ou a segurana na

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Tampa de conduta evidenciado
desgaste e sujidade
Anomalias mdias
3 | Tampa de conduta fixa com uma corda
Anomalias graves
4 | Tampa de conduta removida
127
Locado | 18. Paredes exteriores Elementos de construo a avaliar Partes opacas de paredes exteriores, incluindo: toscos, revestimentos exteriores e interiores, e acabamentos exteriores e interiores. Muros de vedao e de suporte de espaos exteriores privados (ex., logradouros).

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Paredes ou muros com abaulamentos, desaprumos ou outras deformaes, que apenas prejudicam o uso dos espaos Anomalias graves Paredes ou muros com abaulamentos, desaprumos ou outras deformaes, motivando danos em outros elementos construtivos, nas instalaes ou no equipamento Guarnecimentos de vos de portas e janelas empenados, indiciando cedncias ou outras deformaes das paredes que no apresentam risco de desabamento total ou parcial Guarnecimentos de vos de portas e janelas significativamente empenados ou fracturados, indiciando cedncias ou outras deformaes das paredes que possam motivar o desabamento total ou parcial Paredes ou muros com grande diversidade de revestimentos, variaes de cor ou textura, denotando reparaes ou intervenes anteriores pouco cuidadas Paredes ou muros com pequenas aberturas resultantes de degradao que permitem a proliferao de pragas no interior do locado Paredes ou muros com aberturas resultantes de degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do locado Anomalias muito graves Paredes ou muros com grandes abaulamentos, desaprumos, cedncias ou outras deformaes que indiciem risco de desabamento total ou parcial
Revestimentos de paredes ou Revestimentos de paredes ou Revestimentos de paredes ou Paredes ou muros com muros com fendilhao localizada e de pequena abertura, no comprometendo a sua estabilidade muros com fendilhao extensa de pequena abertura ou com fendilhao localizada de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade muros com fendilhao extensa de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade descontinuidades, fendilhao de grande abertura (superior a 5 mm), ou desagregao de elementos, indiciando risco de desabamento total ou parcial
128
(continuao) Revestimentos de proteco de paredes ou muros em Revestimentos de proteco de paredes ou muros em Revestimentos de proteco de paredes ou muros em Revestimentos de proteco de paredes ou muros em
falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados, partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao em reas muito pontuais, prejudicando apenas o aspecto Revestimentos decorativos por pintura de paredes ou muros em falta, destacados ou empolados em reas limitadas Revestimentos decorativos por pintura de paredes ou muros em falta, destacados ou empolados em grandes reas em reas limitadas em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total
Revestimentos de paredes ou Revestimentos de paredes ou muros com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas Revestimentos de paredes com sinais de eflorescncias ou vestgios de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e fungos; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos) Revestimentos de paredes com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Elementos decorativos de fortemente desgastados Pequenos elementos Placas de revestimento de Placas de revestimento de elevada ou situadas a grande altura em risco de queda Paramentos de pedra de paredes ou muros com risco de queda de blocos ou perda de material comprometendo a estabilidade Revestimentos de paredes com reas limitadas molhadas ou muito hmidas Revestimentos de paredes com grandes reas molhadas ou muito hmidas muros com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas Revestimentos de paredes biolgico em reas limitadas Revestimentos de paredes generalizadas ou ataque biolgico em grandes reas
paredes ou muros partidos ou decorativos de paredes ou partidos ou deslocados) Paramentos de pedra de paredes ou muros com perda de material por aco dos agentes atmosfricos, comprometendo apenas o aspecto Paramentos de pedra de paredes ou muros com perda a estanquidade
paredes ou muros com massa paredes ou muros com massa reduzida em risco de queda Paramentos de pedra de paredes ou muros com risco
muros em risco de queda (ex., reduzida ou situadas a altura
de material, comprometendo de queda de fragmentos
129
Observaes
No prevista a possibilidade da resposta "No se aplica" neste elemento funcional visto que se considera que em todos os locados deve ser avaliado o nvel de anomalia que afecta as paredes exteriores. Neste elemento funcional devem ser avaliadas: a) as paredes exteriores do locado em apreciao, incluindo partes principais e partes secundrias; b) os muros de delimitao ou de suporte em espaos exteriores que pertenam ao locado ou sejam do seu uso exclusivo (nota-se que os muros de delimitao ou de suporte se situam geralmente em partes secundrias do locado). Observa-se que: a) no elemento funcional "4. Paredes" a avaliao incide exclusivamente sobre as fachadas e as empenas do edifcio no seu conjunto pelo lado exterior e as paredes dos espaos comuns pelo lado interior (visveis do lado do espao comum); b) no caso de estruturas de alvenaria a funo estrutural das paredes avaliada no elemento funcional "1. Estrutura"; c) nos revestimentos de proteco incluem-se usualmente revestimentos aplicados em massa (ex., rebocos e estuques), revestimentos constitudos por peas (ex., cermicos, de pedra, de pasta de vidro) e revestimentos por pintura que desempenhem funes protectoras dos suportes contra a corroso, incndio ou humidade (ex., tinta ignfuga); d) nos revestimentos decorativos incluem-se usualmente os revestimentos por pintura que apenas desempenhem funes decorativas (ex., tinta de gua sobre massa de reboco). Ilustrao de sintomas de anomalias Paredes no-estruturais
Anomalias ligeiras
1 | Parede com sujidade em zonas
preferenciais de escorrimento
2 | Revestimento por pintura que sofreu
alterao de cor de cinzento para cor-derosa, devido a ataque dos lcalis do suporte
130
Anomalias ligeiras (continuao)

3 | Parede com reparao desadequada e
pouco cuidada em termos de aspecto

4 | Revestimento de elementos cermicos
em fachada reparados sem refechamento das juntas com argamassa

5 | Revestimento de pedra vandalizado com
grafitos
3 6 | Revestimento de pedra com fendilhao 4
de pequena abertura e sujidade

7 | Revestimento por pintura de paramento
interior de parede com destacamentos pontuais

8 e 9 | Revestimento por pintura de
paramento interior de parede com destacamentos pontuais
Anomalias mdias
empolamentos em grandes reas

10 | Revestimento de parede com
fendilhao localizada de mdia abertura e zonas com falta de aderncia ao suporte
10
131

11 | Parede com descolamento pontual do
revestimento cermico por falta de aderncia do produto de colagem

12 | Revestimento de placas de pedra com
fractura, exigindo substituio de modo a evitar queda

13 | Revestimento de placas de fibrocimento 11 12
partidas, exigindo substituio

14 | Paramento interior de parede com
desenvolvimento de fungos
13
14
Anomalias graves
15 | Parede com degradao generalizada de
revestimento armado de fibra de vidro, exigindo trabalhos complexos para a sua substituio
16 | Parede com destacamento em grandes
reas do revestimento, indiciando falta de aderncia

15 16 17 | Paramento interior de parede com
ruptura do revestimento e de tijolos devido a tenses de compresso

18 | Paramento interior de parede com
desenvolvimento acentuado de fungos
17
18
132
Ilustrao de sintomas de anomalias Paredes estruturais

Anomalias ligeiras
1 | Revestimento por pintura com sujidade
generalizada
2 | Revestimento com reboco apresentando
fendilhao localizada de pequena abertura

3 | Revestimento com zonas de azulejos em
falta reparadas com argamassa de cimento

4 | Revestimento com azulejos em falta em 1 2
reas muito pontuais

5 | Revestimento de pedra degradado por
aco dos agentes atmosfricos

6 | Revestimento de soletos de ardsia com
degradao da pintura
Anomalias mdias
7 e 8 | Revestimento por pintura com
grandes reas destacadas ou em falta, indiciando falta de aderncia geral
133

9 | Revestimento com destacamento
localizado, indiciando falta de aderncia

10 | Revestimento com fendilhao
generalizada de pequena abertura

11 | Revestimento com fendilhao
generalizada de pequena abertura

9 10 12 | Revestimento cermico com
descolamento numa rea localizada, permitindo a infiltrao de gua
11
12
Anomalias graves
13 e 14 | Revestimento de reboco com
destacamento em grandes reas, indiciando falta de aderncia ou coeso
13
14

15 e 16 | Revestimento de reboco com
grandes reas em falta e parede com remoo de argamassa de assentamento de alvenaria
15
16
134
Ilustrao de sintomas de anomalias Muros de espaos exteriores privados

Anomalias ligeiras
1 | Muro com destacamento e manchas
pontuais no revestimento Anomalias mdias

2 | Muro com ausncia de revestimento em
rea limitada
Anomalias graves
3 | Muro de logradouro com fractura e
deslocamento de elementos Anomalias muito graves

4 | Muro de logradouro escorado, para evitar
risco de colapso
135
Locado | 19. Paredes interiores Elementos de construo a avaliar Partes opacas de paredes interiores entre espaos do locado, incluindo: toscos, revestimentos interiores e acabamentos interiores. Partes opacas de paredes interiores entre espaos do locado e outros espaos, incluindo: toscos, revestimentos interiores e acabamentos interiores (visveis do lado do locado). Exemplos de sintomas de anomalias
Anomalias ligeiras Anomalias mdias Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformaes, que apenas Anomalias graves Paredes com abaulamentos, desaprumos ou outras deformaes, motivando construtivos, nas instalaes ou no equipamento Guarnecimentos de vos de portas e janelas empenados, indiciando cedncias ou outras deformaes das paredes que no apresentam risco de desabamento total ou parcial Anomalias muito graves Paredes com grandes abaulamentos, desaprumos, cedncias ou outras deformaes que indiciem risco de desabamento total ou parcial Guarnecimentos de vos de portas e janelas significativamente empenados ou fracturados, indiciando cedncias ou outras deformaes das paredes que possam motivar o desabamento total ou parcial Paredes com grande diversidade de revestimentos, variaes de cor ou textura, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas Revestimentos de paredes com fendilhao localizada e de pequena abertura, no comprometendo a sua estabilidade Revestimentos de paredes com fendilhao extensa de pequena abertura ou com fendilhao localizada de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade Paredes com pequenas aberturas resultantes de degradao que permitem a proliferao de pragas no interior do locado Revestimentos de paredes com fendilhao extensa de mdia ou grande abertura, no comprometendo a sua estabilidade Paredes com aberturas resultantes de degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do locado Paredes com descontinuidades, fendilhao de grande abertura (superior a 5 mm), ou desagregao de elementos, indiciando risco de desabamento total ou parcial
prejudicam o uso dos espaos danos em outros elementos
136
(continuao) Revestimentos de proteco de paredes ou muros em Revestimentos de proteco de paredes em falta, Revestimentos de proteco de paredes em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos decorativos por pintura de paredes em falta, destacados ou empolados em grandes reas Revestimentos de proteco de paredes em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total
falta, destacados, empolados, destacados, empolados, em reas muito pontuais, prejudicando apenas o aspecto Revestimentos decorativos por pintura de paredes em falta, destacados ou empolados em reas limitadas Revestimentos de paredes com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas Revestimentos de paredes com sinais de eflorescncias ou vestgios de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e fungos; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos) Revestimentos de paredes com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Elementos decorativos de paredes partidos ou fortemente desgastados Pequenos elementos decorativos de paredes em risco de queda (ex., partidos ou deslocados) Revestimentos de paredes com reas limitadas molhadas ou muito hmidas Revestimentos de paredes com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas Revestimentos de paredes biolgico em reas limitadas em reas limitadas
partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao partidos ou em desagregao
Revestimentos de paredes generalizadas ou ataque biolgico em grandes reas
Revestimentos de paredes com grandes reas molhadas ou muito hmidas
Placas de revestimento de paredes com massa reduzida ou situadas a altura reduzida em risco de queda
Placas de revestimento de paredes com massa elevada ou situadas a grande altura em risco de queda
137

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Parede com sujidade geral, exigindo
repintura
3 | Parede com sujidade geral e
empolamento pontual do revestimento por pintura

4 | Remate de paramento com rodap com
fendilhao
1 2 5 | Azulejos da mesma cor, mas diferente
tom, como resultado de reparaes anteriores

6 | Tijolo de vidro fracturado
Anomalias mdias
7 | Parede com eflorescncias pontuais 8 | Parede com fendilhao localizada de
mdia abertura e sujidade generalizada
138

9 | Parede com fendilhao extensa de
pequena abertura acompanhada de destacamento do revestimento por pintura

10 | Parede com fendilhao localizada de
mdia abertura do revestimento de azulejos
10
Anomalias graves
11 | Parede com fendilhao extensa de
mdia abertura, manchas de humidade e eflorescncias, indiciando ascenso capilar

12 | Paredes com sujidade geral e
desenvolvimento de fungos em grande extenso, comprometendo a sade dos moradores

13 | Parede com destacamento e 11 12
empolamento do revestimento por pintura em grandes reas, acompanhada do desenvolvimento extensivo de fungos
14 | Lambril de madeira em avanado estado
de apodrecimento
13
14

15 | Revestimento de parede sofrendo rotura
devido a tenses de compresso

16 | Fendilhao extensa de grande abertura,
indiciando destacamento e risco de queda de elementos do revestimento
15
16
139
Observaes
Neste elemento funcional devem ser avaliadas apenas as paredes interiores do locado em apreciao. Nas paredes interiores incluem-se: a) as paredes de separao entre locados; b) as paredes de separao entre locados e espaos comuns encerrados; c) as paredes divisrias no interior dos locados. Observa-se que: a) no caso de estruturas de alvenaria a funo estrutural das paredes avaliada no elemento funcional "1. Estrutura"; b) nos revestimentos de proteco incluem-se usualmente revestimentos aplicados em massa (ex., rebocos e estuques), revestimentos constitudos por peas (ex., cermicos, de pedra, de paste de vidro) e revestimentos por pintura que desempenhem funes protectores dos suportes contra a corroso, incndio ou humidade (ex., tinta plstica); c) nos revestimentos decorativos incluem-se usualmente os revestimentos por pintura que apenas desempenhem funes ornamentais (ex., tinta de gua sobre massa de reboco).
140
Locado | 20. Revestimentos de pavimentos exteriores Elementos de construo a avaliar Revestimentos de piso de espaos no encerrados (ex., varandas, terraos e logradouros).

Anomalias ligeiras Pisos com grande diversidade de revestimentos, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas Anomalias mdias Anomalias graves Pavimentos com pequenas aberturas resultantes da degradao que permitem a queda de pequenos objectos, ou podem causar acidentes sem gravidade Anomalias muito graves Pavimentos com aberturas resultantes da degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais, ou podem causar acidentes graves (ex., por queda ou tropeamento) Revestimentos de piso com irregularidades, fendilhao generalizada de pequena abertura ou fendilhao localizada de mdia abertura Revestimentos de piso com de textura em reas limitadas, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento Revestimentos de piso com de textura em grandes reas, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, em desagregao, ou com limitadas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de piso com sinais de ataque biolgico inactivo em reas limitadas Revestimentos de piso com sinais de ataque biolgico inactivo, em grandes reas Revestimentos de piso com ataque biolgico activo, em reas limitadas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de piso com ataque biolgico activo, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, ou em desagregao, em substituio ou reparao total Revestimentos de piso totalmente removidos ou degradados, podendo causar acidentes graves Revestimentos de piso com irregularidades, fendilhao generalizada de mdia abertura
141

Anomalias ligeiras
1 | Revestimento de piso de betonilha de
cimento com fendilhao generalizada

2 | Revestimento de piso cermico com
fendilhao localizada de mdia abertura por deformao de laje de suporte

3 | Revestimento de piso com calada
portuguesa, com elementos soltos e permitindo o desenvolvimento de vegetao

4 | Revestimento de piso cermico com 1 2
sujidade devido a permanncia prolongada de gua
Anomalias mdias
cimento com parte em falta

6 | Revestimento de piso cermico com
manchas devido a exsudaes da camada de assentamento

cimento objecto de reparaes pouco cuidadas, resultando em desagregao e irregularidades pontuais da superfcie
8 | Lajeta de revestimento de cobertura em 5 6
terrao partida
142
Observaes
Neste elemento funcional devem ser avaliados os revestimentos dos pisos dos espaos exteriores do locado em apreciao ou que sejam do seu uso exclusivo. As anomalias da estrutura dos pavimentos so avaliadas no elemento funcional "1. Estrutura".
143
Locado | 21. Revestimentos de pavimentos interiores Elementos de construo a avaliar Revestimentos de piso de espaos encerrados.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Pavimentos com pequenas aberturas resultantes da degradao que permitem a queda de pequenos objectos ou a proliferao de pragas no interior do locado, ou podem causar acidentes sem gravidade Pavimentos com grande diversidade de revestimentos, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas Revestimento de piso com irregularidades, fendilhao generalizada de pequena abertura ou fendilhao localizada de mdia abertura Revestimentos de piso com de textura em reas limitadas, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento Revestimentos de piso com de textura em grandes reas, exigindo limpeza, enceramento ou envernizamento Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, em desagregao, ou com limitadas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de piso com sinais de ataque biolgico Revestimentos de piso com sinais de ataque biolgico limitadas Revestimentos de piso com ataque biolgico activo, em grandes limitadas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de piso com ataque biolgico activo, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total Revestimentos de piso em falta, soltos, empolados, ou em desagregao, em substituio ou reparao total Revestimentos de piso totalmente removidos ou degradados, podendo causar acidentes graves Revestimento de piso com irregularidades, fendilhao generalizada de mdia abertura Anomalias muito graves Pavimentos com aberturas resultantes da degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do locado, ou podem causar acidentes graves (ex., por queda ou tropeamento)
inactivo em grandes limitadas inactivo, em grandes
144
(continuao) Revestimentos de piso com anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Revestimentos de piso com muito hmidas Revestimentos de piso com grandes reas molhadas ou muito hmidas
sinais que revelam a presena reas limitadas molhadas ou

Anomalias ligeiras
1 | Soalho com reparao pouco cuidada 2 | Soalho de madeira branda com mossas
pontuais devido aco de objectos pontiagudos

3| Parquete-mosaico com reparao pouco
cuidada
4 | Parquete-mosaico com sinais de 1 2
desgaste do revestimento por verniz

5 | Revestimento de ladrilhos cermicos
com um elemento quebrado devido aplicao de cargas excessivas

6 | Revestimento de ladrilhos cermicos
com alguns elementos substitudos por outros de diferente padro
145
Anomalias ligeiras (continuao)

7 | Revestimento de ladrilhos cermicos com
marcas de desgaste e peas com tonalidade diferente

8 | Revestimento de marmorite
esquartelada com fendilhao localizada
Anomalias mdias
9 | Parquete-mosaico descolado em rea
delimitada
10 | Parquete-mosaico sofrendo ataque
biolgico em rea delimitada

11 | Revestimento de ladrilhos de cortia
com sujidade e desgaste acentuado

9 10 12 | Revestimento de ladrilhos de cortia
removido em rea delimitada

13 | Ladrilhos cermicos fracturados devido
aplicao de cargas excessivas

14 | Revestimento de linleo rasgado em
zona de junta
11
12
13
14
146
Anomalias graves
15 | Entumescimento e arqueamento de
tbua de soalho devido a infiltraes de gua do exterior

16 | Parquete-mosaico descolado em
grandes reas
17 | Revestimento de piso de ladrilhos
cermicos parcialmente removido, exigindo reposio

18 | Revestimento de piso de ladrilhos 15 16
cermicos partido e removido com degradao do suporte
17
18

19 | Revestimento de piso de ladrilhos
cermicos quase totalmente removido, prejudicando a higiene e a sade e exigindo substituio total
20 | Soalho parcialmente removido,
constituindo perigo para a integridade fsica das pessoas

19 20
Observaes
Neste elemento funcional devem ser avaliados os revestimentos dos pisos dos espaos interiores do locado em apreciao. As anomalias da estrutura dos pavimentos so avaliadas no elemento funcional "1. Estrutura".
147
Locado | 22. Tectos Elementos de construo a avaliar Revestimentos de tecto. Tectos-falsos.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Tectos-falsos com abaulamentos, cedncias, descontinuidades, ou em desagregao, que apenas Anomalias graves Tectos-falsos de massa reduzida com abaulamentos, cedncias, descontinuidades, ou em desagregao, Anomalias muito graves Tectos-falsos de massa elevada com abaulamentos, cedncias, descontinuidades, ou em desagregao, indiciando risco de queda Tectos com aberturas resultantes da degradao que permitem a intruso indesejada de pessoas ou animais no interior do locado
prejudicam o uso dos espaos indiciando risco de queda Tectos com aberturas resultantes da degradao que permitem a proliferao de pragas no interior do locado Revestimentos de tecto com fendilhao localizada Revestimentos de tecto com fendilhao extensa Revestimentos de proteco de tectos em falta, destacados, empolados, em reas limitadas Revestimentos de proteco de tectos em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos decorativos por pintura de tectos ou muros em falta, destacados ou empolados em reas limitadas Revestimentos decorativos por pintura de tectos ou muros em falta, destacados ou empolados em grandes reas
Revestimentos de proteco de tectos em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total
Revestimentos de tectos com Revestimentos de tectos com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas
148
(Continuao) Tectos com grande diversidade de revestimentos, variaes de cor ou textura, denotando reparaes anteriores pouco cuidadas Revestimentos de tectos com Revestimentos de tectos com Revestimentos de tectos com sinais de eflorescncias ou vestgios de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e fungos; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos) Revestimentos de tecto com anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Elementos decorativos de tectos partidos ou fortemente desgastados Pequenos elementos decorativos de tectos em risco de queda (ex., partidos ou deslocados) Placas de revestimento de tectos leves em risco de queda Placas de revestimento de tectos com massa elevada em risco de queda Revestimentos de tecto com muito hmidas ou apresentando eflorescncias Revestimentos de tecto com grandes reas molhadas, muito hmidas ou apresentando eflorescncias eflorescncias ou ataque biolgico em reas limitadas eflorescncias generalizadas ou ataque biolgico em grandes reas
sinais que revelam a presena reas limitadas molhadas,
Ilustrao de sintomas de anomalias Tectos-falsos

Anomalias mdias
1 | Tecto-falso de rguas de madeira com
sinais de ataque biolgico devido a contacto prolongado com gua

2 | Tecto-falso de placas de gesso com rea
partida mas no apresentado risco de queda
Anomalias graves
3 | Tecto-falso de placas de madeira com
elemento deslocado e em risco de queda

4 | Tecto-falso de rguas de madeira com
destacamento do revestimento por pintura e sinais de ataque de fungos de podrido
149
Ilustrao de sintomas de anomalias Revestimentos de tectos

Anomalias ligeiras
1 | Revestimento de tecto com manchas de
sujidade
2 | Revestimento de tecto evidenciando
reparao pouco cuidada

destacamento pontual do recobrimento de beto da laje devido a corroso da
armadura
4 | Elemento de estuque decorativo do tecto
semi-destrudo
Anomalias mdias
5 | Revestimento por pintura do tecto com
empolamento e destacamento generalizados

6 | Tecto com manchas de humidade e
degradao do revestimento, devido a infiltraes pontuais de gua no resolvidas

7 | Tecto com manchas de termoforese 5 6
devido a fixao de poeiras pela humidade de condensao

8 | Tecto com desenvolvimento de fungos
devido a manifestaes de humidade
150
Anomalias graves
9 | Revestimento por pintura do tecto com
destacamento e empolamento, acompanhado por degradao do reboco , exigindo substituio total

10 | Tecto com desenvolvimento extensivo
de fungos
11 | Tecto com revestimento por pintura
apresentando destacamento em pequenas reas, acompanhado de eflorescncias e manchas de humidade indiciando infiltraes
12 | Tecto com forte desenvolvimento de
10
fungos devido a repasse de gua do piso superior
11
12

13 | Tecto com destacamento em grande
rea do revestimento, indiciando falta de aderncia e risco de queda do resto do revestimento

14 | Tecto com destacamento em grandes
reas do revestimento e manchas de humidade noutras reas, devido a infiltraes, indiciando risco de queda do resto do revestimento
13 14
Observaes
Neste elemento funcional devem ser avaliados os revestimentos dos tectos interiores e exteriores e os tectosfalsos do locado. As anomalias da estrutura dos pavimentos/tectos so avaliadas no elemento funcional "1. Estrutura".
151
Locado | 23. Escadas Elementos de construo a avaliar Estrutura. Revestimentos de degraus e patins. Corrimos.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Escadas com ligeira degradao de elementos estruturais (ex., corroso superficial de escadas metlicas) Anomalias graves Escadas com falta ou degradao de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corroso profunda em escadas metlicas, ataque biolgico em escadas de madeira), no indiciando risco de colapso Escadas com abaulamentos, cedncias ou outras deformaes, no indiciando risco de colapso Escadas com alguns degraus Escadas com alguns degraus acentuado, com partes em falta ou com elementos soltos ou fragilizados, prejudicando a sua utilizao Escadas com corrimos parcialmente partidos, corrodos ou enferrujados, prejudicando a sua utilizao Escadas com numerosos degraus partidos, com partes em falta ou com elementos soltos, motivando risco de queda acidental por tropeamento Escadas com corrimos removidos ou muito deteriorados, motivando risco de queda acidental por tropeamento Revestimentos de proteco de escadas em falta, destacados, empolados, em reas limitadas Revestimentos de proteco de escadas em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao parcial Revestimentos de proteco de escadas em falta, destacados, empolados, em grandes reas, exigindo substituio ou reparao total Anomalias muito graves Escadas com falta ou degradao de elementos estruturais (ex., vigas de apoio partidas, corroso profunda em escadas metlicas, ataque biolgico em escadas de madeira), indiciando risco de colapso Escadas com abaulamentos, cedncias ou outras deformaes, indiciando risco de colapso
superficialmente desgastados partidos ou com desgaste
152
(continuao) Revestimentos decorativos por pintura de escadas em falta, destacados ou empolados em reas limitadas Escadas com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em reas limitadas Escadas com sinais de ataque biolgico (ex., presena de trmitas e fungos; desenvolvimento de vegetao parasitria como algas, lquenes e musgos) Escadas com sinais que revelam a presena anterior de gua, percebendo-se que a origem do problema foi resolvida Elementos decorativos de escadas partidos ou fortemente desgastados Pequenos elementos decorativos de escadas em risco de queda (ex., partidos ou deslocados) Elementos de escadas com massa reduzida ou situados a altura reduzida em risco de queda Elementos de escadas com massa elevada ou situados a grande altura em risco de queda Escadas com reas limitadas molhadas ou muito hmidas Escadas com grandes reas molhadas ou muito hmidas Escadas com manchas de sujidade ou alterao de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura em grandes reas Escadas com eflorescncias limitadas Escadas com eflorescncias biolgico em grandes reas Revestimentos decorativos por pintura de escadas em falta, destacados ou empolados em grandes reas
eflorescncias ou vestgios de ou ataque biolgico em reas generalizadas ou ataque
Observaes
Quando no existirem escadas no locado a resposta a esta questo ser "No se aplica". Quando existir mais do que uma escada no locado devem ser observadas as seguintes regras: determinar para cada escada o nvel de anomalia; calcular a mdia aritmtica dos pontos associados a cada nvel de anomalia de todas as escadas; se o resultado da mdia aritmtica se situar entre dois nveis de anomalia optar pelo nvel mais grave. As paredes e os tectos das escadas devem ser avaliados respectivamente nos elementos funcionais "19. Paredes interiores" (locado) e "22. Tectos" (locado). As guardas de escadas devem ser avaliadas no elemento funcional "27. Dispositivos de proteco contra queda" (locado).
153

Anomalias ligeiras
1 | Escada com desgaste ligeiro dos
cobertores e sujidade nos espelhos dos degraus Anomalias mdias

2 | Escada com desgaste acentuado dos
cobertores dos degraus

1 2
Anomalias graves
3 | Escada com focinhos partidos, elementos
apodrecidos e pintura envelhecida

4 | Escada com cedncias e deformaes
acentuadas
3 4
154
Locado | 24. Caixilharia e portas exteriores Elementos de construo a avaliar Portas e janelas em contacto directo com o exterior. Partes envidraadas e opacas de caixilharia de marquises. Outras reas envidraadas de fachadas. Portes de espaos privados. Receptculo postal (quando exclusivo do locado).

Anomalias ligeiras Caixilharia ou portas com elementos decorativos deteriorados ou removidos, no prejudicando o funcionamento Anomalias mdias Caixilharia ou portas com elementos deteriorados (ex., partidos, corrodos, empenados, com ataque biolgico) ou removidos, que originam deficincias de funcionamento Caixilharia ou portas com ou situados a altura reduzida em risco de queda (ex., soltos, com fixaes deterioradas) Caixilharia ou portas com vidros rachados, mas no comprometendo a Caixilharia ou portas com vidros rachados ou outras anomalias, permitindo a chuva Caixilharia ou portas com vidros partidos ou outras anomalias, permitindo a entrada de gua da chuva Caixilharia ou portas com muitos vidros partidos ou removidos, ou com outras anomalias que motivam falta de estanquidade gua da chuva e excessiva permeabilidade ao ar, colocando por isso em risco a sade dos ocupantes Caixilharia ou portas com sujos, ou com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Caixilharia ou portas com sujos, ou com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Caixilharia ou portas com ou situados a grande altura em risco de queda Anomalias graves Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, motivando funcionamento muito deficiente ou eventuais acidentes sem gravidade Anomalias muito graves Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, podendo causar acidentes graves (ex., risco de queda de locais elevados)
elementos de massa reduzida elementos de massa elevada
155
(Continuao) Caixilharia ou portas com encravadas, exigindo uma fora excessiva no movimento das folhas Caixilharia ou portas com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Caixilharia ou portas com dispositivos de manipulao oxidados, riscados, ou com pintura Caixilharia ou portas colocadas ou alteradas aps a construo, prejudicando o aspecto do locado ou do edifcio Receptculo postal do locado Receptculo postal do locado Receptculo postal do locado com alguns elementos sujos, desgastados ou oxidados, com desgaste ou oxidao generalizados prejudicando o profunda inoperacional por no assegurar a privacidade da correspondncia Caixilharia ou portas com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Caixilharia ou portas com dispositivos de manipulao Caixilharia ou portas de vos acessveis por pessoas a partir de fecho seguros Caixilharia ou portas com
inoperacionais (ex., fechadura do exterior sem dispositivos
exigindo limpeza e/ou pintura uso e exigindo interveno
156
Ilustrao de sintomas de anomalias Janelas em contacto directo com o exterior

Anomalias ligeiras
1, 2, 3 e 4 | Janela com degradao do
Anomalias mdias
5 | Janela com degradao do
revestimento por pintura e um vidro partido

6 | Janela com algumas peas do caixilho
partidas
7 | Janela com peas do caixilho
empenadas e envelhecidas por aco da gua e do sol

8 | Janela com pingadeira removida, 5 6
permitindo a entrada pontual de gua
157
Anomalias graves
9 e 10 | Janela com elementos partidos,
inoperacional e permitindo a entrada de gua da chuva

11 | Janela com elementos partidos e
removidos, permitindo a entrada de gua da chuva

12 | Janela de sacada com elementos 9 10
apodrecidos, permitindo a entrada pontual de gua da chuva
11
12

13, 14 e 15 | Janela sem vidros, no
garantindo estanquidade gua nem uma reduzida permeabilidade ao ar

16 | Vo com caixilho removido e
substitudo por uma folha de plstico
13
14
15
16
158
Ilustrao de sintomas de anomalias Portas em contacto directo com o exterior

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Porta com desgaste pontual do
Anomalias mdias
3 | Porta com desgaste do revestimento por
pintura e falta de vedao dos vidros junto dos pinzios

4 | Porta com destacamento do
revestimento por pintura e elementos partidos ou apodrecidos
Anomalias graves
5 | Porta com revestimento por pintura
degradado, partes inferiores das folhas com sinais de apodrecimento e vidros removidos, obrigando a manter as portadas fechadas para assegurar a estanquidade gua e uma reduzida permeabilidade ao ar
6 | Porta metlica com corroso
generalizada e vidros partidos, no garantindo a estanquidade gua nem uma reduzida permeabilidade ao ar Anomalias muito graves
7 | Porta removida 8 | Porta com revestimento por pintura 5 6
degradado e com elementos em falta, no garantindo a segurana contra intruso, a estanquidade gua nem uma reduzida permeabilidade ao ar
159
Ilustrao de sintomas de anomalias Portes

Anomalias ligeiras
1 | Porto com destacamento pontual do

2 | Porto metlico com corroso pontual
Anomalias mdias
3 | Porto com destacamento pontual do
revestimento por pintura, sinais de apodrecimento, e vandalizao com grafitos

4, 5 e 6 | Porto com destacamento do
revestimento por pintura e elementos partidos ou apodrecidos, prejudicando o uso

7 | Porto metlico com corroso 3 4
generalizada e dispositivo de fecho inoperacional

8 | Porto de rede metlica com corroso
generalizada e deformao significativa, prejudicando o uso
160
Anomalias graves
9 e 10 | Porto com envelhecimento
generalizado do revestimento por pintura, e partes inferiores das folhas partidas ou apodrecidas, comprometendo a estanquidade gua e permitindo a intruso indesejada de animais
10
Ilustrao de sintomas de anomalias Marquises

Anomalias ligeiras
1 | Marquise com revestimento por pintura
da parte opaca envelhecido
Anomalias mdias
2 | Marquise com sinais de corroso dos
elementos metlicos e alguns vidros partidos

1 2
Anomalias graves
3 | Marquise com elementos de madeira
apodrecidos e elementos metlicos muito danificados Anomalias muito graves

4 | Marquise com a generalidade dos vidros
partidos e com a estrutura apresentando deformaes

3 4
Observaes
No prevista a possibilidade da resposta "No se aplica" neste elemento funcional visto que se considera que em todos os locados deve ser avaliado o nvel de anomalia que afecta a caixilharia e portas exteriores. Optou-se por incluir os receptculos postais (quando exclusivo do locado) nos elementos de construo a avaliar no elemento funcional "24. Caixilharia e portas exteriores", para simplificar a ficha de avaliao.
161
Locado | 25. Caixilharia e portas interiores Elementos de construo a avaliar Portas interiores. Caixilharia interior, incluindo vos de bandeira para ventilao. Divisrias leves amovveis. Roupeiros fixos interiores.

Anomalias ligeiras Caixilharia ou portas com elementos decorativos deteriorados ou removidos, no prejudicando o funcionamento Anomalias mdias Caixilharia ou portas com elementos deteriorados (ex., partidos, corrodos, empenados, com ataque biolgico) ou removidos, que originam deficincias de funcionamento Caixilharia ou portas com vidros rachados Caixilharia ou portas com alguns vidros partidos ou removidos Caixilharia ou portas com sujos, ou com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Caixilharia ou portas com sujos, ou com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Caixilharia ou portas com encravadas, exigindo uma fora excessiva no movimento das folhas Caixilharia ou portas com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Caixilharia ou portas com dispositivos de manipulao oxidados, riscados, ou com pintura Caixilharia ou portas com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Caixilharia ou portas com dispositivos de manipulao inoperacionais (ex., fechadura Caixilharia ou portas com Caixilharia ou portas com muitos vidros partidos ou removidos Anomalias graves Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, motivando funcionamento muito deficiente ou eventuais acidentes sem gravidade Anomalias muito graves Caixilharia ou portas com elementos deteriorados ou removidos, podendo causar acidentes graves
162
(Continuao) Portas de compartimentos removidas (excluindo instalaes sanitrias) Divisrias leves com sujidades ou oxidadas, Divisrias leves com alguns vidros ou painis partidos, conforto nos espaos Divisrias leves com muitos vidros partidos, elementos deteriorados ou removidos, exigindo uma substituio ou reparao total Portas de instalaes sanitrias ou de acesso a espaos comuns removidas
exigindo limpeza e/ou pintura comprometendo o uso e o
Observaes
Admite-se que algumas portas interiores no essenciais possam ter sido deliberadamente retiradas, no constituindo portanto uma anomalia (ex., entre sala de estar e sala de jantar).
163

Anomalias ligeiras
1 | Porta com degradao pontual do

2 | Porta vandalizada com grafitos 3 e 4 | Porta com folha e aduela sujas,
necessitando de limpeza e repintura

5 | Porta com oxidao de ferragens e 1 2
desgaste pontual do revestimento por pintura

6 | Ferragens da porta com oxidao e
sujidade, exigindo limpeza
Anomalias mdias
7 | Porta com puxador removido 8 | Porta com destacamento generalizado
do revestimento por pintura
164

9 | Porta com puxador removido, fechadura
inoperacional, sujidade da folha da porta e remoo de zona junto da fechadura, degradao do revestimento por pintura da aduela, e remoo da aduela
10 | Porta com perfurao pontual no
atravessando a folha
11 | Porta com maaneta solta e 9 10
inoperacional
12 | Porta com fecho original removido e
substitudo por dispositivo provisrio
11
12
Anomalias graves
13 | Porta e aduela removidas 14 | Porta com folha parcialmente destruda 15 | Porta de acesso ao fogo com folha
partida junto ao puxador e fechadura no assegurando segurana contra intruso
13
14

16 | Porta e aro de instalao sanitria
removidos
15
16
165
Locado | 26. Dispositivos de proteco de vos exteriores Elementos de construo a avaliar Portadas, toldos, grades, persianas, estores e caixas de estore para ocultao, sombreamento, obscurecimento e proteco contra a intruso de vos exteriores. Exemplos de sintomas de anomalias
Anomalias ligeiras Dispositivos de proteco de vos com elementos decorativos deteriorados ou removidos, no prejudicando o funcionamento Anomalias mdias Dispositivos de proteco de vos com elementos deteriorados (ex., partidos, corrodos, empenados, com ataque biolgico) ou removidos, que originam deficincias de funcionamento Dispositivos de proteco de vos com pequenos elementos decorativos em risco de queda (ex., soltos, com fixaes deterioradas) Dispositivos de proteco de vos com partes mveis desafinadas ou encravadas, exigindo uma fora excessiva no movimento das folhas Dispositivos de proteco de vos com elementos oxidados, riscados, sujos, ou textura em reas limitadas Dispositivos de proteco de vos com revestimentos em sujos, com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Dispositivos de proteco de vos colocados ou alterados aps a construo, prejudicando o aspecto do locado ou do edifcio Dispositivos de proteco de vos com elementos oxidados, riscados, sujos, ou textura em grandes reas Dispositivos de proteco de vos com revestimentos em sujos, com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Dispositivos de proteco de vos com elementos de massa reduzida ou situados a altura reduzida em risco de queda Dispositivos de proteco de vos com partes mveis inoperacionais Dispositivos de proteco de vos com elementos de massa elevada ou situados a grande altura em risco de queda Anomalias graves Dispositivos de proteco de vos com elementos deteriorados ou removidos, motivando funcionamento acidentes sem gravidade Anomalias muito graves Dispositivos de proteco de vos com elementos deteriorados ou removidos, podendo causar acidentes
muito deficiente ou eventuais graves
com alterao de cor e/ou de com alterao de cor e/ou de
falta, destacados, empolados, falta, destacados, empolados,
166

Anomalias ligeiras
1 | Portadas de madeira com degradao do
revestimento de verniz e algumas rguas horizontais desalinhadas

2 | Portadas de madeira com destacamento
pontual do revestimento por pintura

3 | Caixa de estore metlica com corroso
pontual e rguas com destacamento do revestimento por pintura

4 | Estores exteriores, colocados posteriori, 1 2
desadequados forma do vo
Anomalias mdias
extensa e estore com rguas de PVC envelhecidas

extensa, rguas de madeira com destacamento do revestimento por pintura e alguns elementos deteriorados, dificultando a utilizao
5 6
Anomalias graves
7 | Portada de madeira com rguas em falta
ou desalinhadas e envelhecimento generalizado do revestimento por pintura

extensa e rguas de PVC deformadas e soltas, motivando inoperacionalidade
167

9 | Caixa de estore metlica com
revestimento por pintura em falta em grandes reas e rguas de PVC soltas, motivando inoperacionalidade
extensa e rguas de madeira deformadas e/ou partidas, motivando inoperacionalidade

9 10
11 | Estore com rguas de PVC soltas
motivando inoperacionalidade e risco de queda sobre a via pblica

12 | Estore de rguas de PVC inoperacional e
com rolo solto, indiciando risco de queda sobre a via pblica
11
12
Observaes
Admite-se que os dispositivos de proteco de vos possam ter sido deliberadamente retirados no decurso de obras de alterao por no serem considerados necessrios ao bom uso do locado. Nesta situao a ausncia dos dispositivos de proteco de vos no deve ser avaliada como uma anomalia.
168
Locado | 27. Dispositivos de proteco contra queda Elementos de construo a avaliar Elementos de proteco (ex., guardas ou muretes) de espaos sobrelevados (ex., varandas, terraos, patamares, escadas) ou de vos com altura de peito inferior a 0,40 m (ex., janelas de sacada) existentes nesses espaos, destinados a impedir a queda acidental, para o exterior ou para outros pisos, de pessoas ou de objectos volumosos. Exemplos de sintomas de anomalias
Anomalias ligeiras Dispositivos de proteco decorativos deteriorados ou removidos, no prejudicando o funcionamento Anomalias mdias Dispositivos de proteco Anomalias graves Dispositivos de proteco Anomalias muito graves Dispositivos de proteco
contra queda com elementos contra queda com elementos contra queda com elementos contra queda com elementos ou fixaes deteriorados (ex., ou fixaes deteriorados, com ou fixaes deteriorados, com partidos, corrodos, com ataque biolgico, com buracos, com fendas), com alterao da sua geometria (ex., elementos deformados, pendentes, deslocados), ou com elementos em falta, prejudicando o uso mas no indiciando risco de ocorrerem acidentes Dispositivos de proteco contra queda com pequenos elementos decorativos em risco de queda (ex., soltos, com fixaes deterioradas) Dispositivos de proteco oxidados, riscados, sujos, ou textura em reas limitadas Dispositivos de proteco contra queda com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em reas limitadas Dispositivos de proteco riscados, sujos, ou com textura em grandes reas Dispositivos de proteco contra queda com revestimentos em falta, destacados, empolados, sujos, com alterao de cor e/ou de textura em grandes reas Dispositivos de proteco de massa reduzida ou risco de queda Dispositivos de proteco elevada ou situados a grande alterao da sua geometria, ou com elementos em falta, acidentes sem gravidade por queda de pessoas alterao da sua geometria, ou com elementos em falta, acidentes graves por queda de pessoas
indiciando risco de ocorrerem indiciando risco de ocorrerem
contra queda com elementos contra queda de massa situados a altura reduzida em altura em risco de queda
contra queda com elementos contra queda com oxidados, com alterao de cor e/ou de alterao de cor e/ou de
169
(Continuao) Dispositivos de proteco contra queda colocados ou alterados aps a construo, prejudicando o aspecto do edifcio

Anomalias ligeiras
1 | Murete com manchas de escorrimento (o
destacamento do recobrimento de beto da varanda deve ser avaliado no elemento funcional "1. estrutura")
2 | Guarda metlica com corroso pontual
Anomalias mdias
3 | Tbua de peito de guarda com destruio
pontual de parte da seco Anomalias graves

4 | Murete com fendilhao de grande
abertura que atravessa toda a parede, indiciando risco de queda de elementos

3 4
Observaes
Como orientao geral considera-se que: a) podem motivar acidentes sem gravidade as quedas de pessoas em desnveis com altura compreendida entre 0,50 m e 2,00 m, as quedas sobre pessoas de elementos leves situados a altura reduzida, e as quedas sobre bens; b) podem motivar acidentes graves as quedas de pessoas em desnveis com altura superior a 2,00 m, as quedas sobre pessoas de elementos leves situados a altura elevada e as quedas sobre pessoas de elementos pesados. Os acidentes de queda de pessoas podem ocorrer por colapso da guarda, incapacidade de a guarda resistir s aces normais a que possa ser submetida, ou por atravessamento da guarda.
170 Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007
Locado | 28. Equipamento sanitrio Elementos de construo a avaliar Loua sanitria (ex., sanita, bid, lavatrio, banheira, base de duche). Dispositivos de utilizao de loua sanitria (ex., torneiras, autoclismos, fluxmetros). Armrios de instalao sanitria (quando providenciados pelo senhorio).
Exemplos de sintomas de anomalias - Gerais

Anomalias ligeiras Louas sanitrias fendilhadas Anomalias mdias Louas sanitrias com fixaes corrodas ou lassas Anomalias graves Algumas louas sanitrias removidas ou inoperacionais, no inviabilizando o uso da Louas sanitrias corrodas ou instalao sanitria partidas Torneiras de aparelhos sanitrios riscadas ou oxidadas Torneiras de aparelhos sanitrios no assegurando a estanquidade Algumas torneiras de aparelhos sanitrios inoperacionais, no inviabilizando o uso da instalao sanitria Armrios de instalao sanitria com revestimentos Armrios de instalao sanitria com revestimentos empolados Armrios de instalao sanitria partidos, rachados, com ataque biolgico ou corrodos, exigindo reparao ou substituio Armrios de instalao Armrios de instalao Anomalias muito graves Louas sanitrias removidas ou inoperacionais, inviabilizando o uso da instalao sanitria
Torneiras de aparelhos sanitrios inoperacionais, inviabilizando o uso da instalao sanitria
exigindo limpeza e/ou pintura riscados, partidos ou
sanitria com mecanismos de sanitria com fixaes ou portas e gavetas deteriorados suportes partidos, corrodos ou inoperacionais ou com ataque biolgico, existindo risco de queda e exigindo reparao
Exemplos de sintomas de anomalias Locados habitacionais

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Ausncia de lavatrio Ausncia de autoclismo ou dispositivo de descarga equivalente na sanita Duche de pavimento com pendente insuficiente no assegurando o escoamento eficiente de gua para o ralo Duche de pavimento sobreposto ao espao de uso de outros equipamentos sanitrios Ausncia de pelo menos uma base de duche, duche de pavimento ou banheira Anomalias muito graves Ausncia de pelo menos uma sanita ou outro equipamento sanitrio com uso equivalente
171
Exemplos de sintomas de anomalias Locados no-habitacionais cujo uso requer a existncia de pelo menos uma instalao sanitria
Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Ausncia de lavatrio Ausncia de autoclismo ou dispositivo de descarga equivalente na sanita Anomalias muito graves Ausncia de pelo menos uma sanita ou outro equipamento sanitrio com uso equivalente

Anomalias ligeiras
1 | Lavatrio com suportes oxidados 2 | Autoclismo com instalao pouco
cuidada
3 e 4 | Urinol fendilhado
Anomalias mdias
5 | Lavatrio rachado 6 | Banheira com sinais de corroso e falta
de azulejo em murete de apoio
172

7 | Armrio de instalao sanitria com
gaveta e porta inoperacionais

8 | Base de duche com sinais de desgaste e
corroso
Anomalias graves
9 | Instalao sanitria sem lavatrio 10 | Instalao sanitria com lavatrio
removido
11 | Sanita sem autoclismo ou dispositivo de
descarga equivalente
12 | Sanita partida e autoclismo
inoperacional
13 e 14 | nica instalao sanitria do fogo
10
com duche de pavimento sobreposto ao espao de uso de outros equipamentos sanitrios
11
12
13
14
173

15 | Banheira parcialmente destruda 16 | Torneira com falta de estanquidade
15
16

17 | Generalidade das torneiras
inoperacionais, inviabilizando o uso da instalao sanitria

18 | Ausncia de equipamento sanitrio,
sendo utilizado um alguidar, um balde e uma bacia de despejos na cozinha como alternativa
17 18
Observaes
Quando exista mais do que uma instalao sanitria devem ser observadas as seguintes regras: determinar para cada instalao sanitria o nvel de anomalia; calcular a mdia aritmtica dos pontos associados aos nveis de anomalia de todas as instalaes sanitrias; e se o resultado da mdia aritmtica se situar entre dois nveis de anomalia optar pelo nvel mais grave.
174
Locado | 29. Equipamento de cozinha Elementos de construo a avaliar Armrios de cozinha. Torneiras de equipamento de cozinha. Lava-loia. Electrodomsticos de cozinha (quando providenciados pelo senhorio). Local para a colocao de fogo e de frigorfico.

Anomalias ligeiras Armrios de cozinha com revestimentos exigindo limpeza e/ou pintura Anomalias mdias Armrios de cozinha com revestimentos riscados, partidos ou empolados Anomalias graves Anomalias muito graves
Armrios de cozinha partidos, Ausncia de local onde possa rachados, com ataque biolgico ou corrodos, exigindo reparao ou substituio ser instalado armriobancada de cozinha
Armrios de cozinha com mecanismos de portas e gavetas deteriorados ou inoperacionais (ex., gavetas exigindo fora excessiva para as movimentar ou encravadas) Lava-loia evidenciando oxidada) Lava-loia com anomalias funcionamento (ex., bacia amolgada)
Armrios de cozinha com fixaes ou suportes partidos, corrodos ou com ataque biolgico, existindo risco de queda e exigindo reparao
Lava-loia inoperacional (ex., bacia partida ou perfurada), exigindo reparao ou substituio
Ausncia de lava-loia ou local onde possa ser instalado em adequadas condies de funcionamento
desgaste (ex., bacia riscada ou que prejudicam o seu
Torneiras de equipamento de Torneiras de equipamento de Torneiras de equipamento de cozinha evidenciando desgaste cozinha no assegurando a estanquidade cozinha inoperacionais, exigindo reparao ou substituio Ausncia de local onde possa ser instalado um fogo a gs ou elctrico em adequadas condies de funcionamento Ausncia de local onde ele possa ser instalado um frigorfico em adequadas condies de funcionamento
175

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Armrios de cozinha com
revestimentos danificados nos bordos

3 | Armrios de cozinha com revestimento
por pintura pouco cuidado

4 | Armrios de cozinha com revestimento
por pintura desgastado e sujo

1 2
Anomalias mdias
5 | Armrios de cozinha com gaveta partida
e mecanismos de portas deteriorados

6, 7 e 8 | Armrios de cozinha com
revestimento desgastado e sujo e mecanismos de portas deteriorados
176

9 e 10 | Torneira de cozinha com falta de
estanquidade
10
Anomalias graves
11 | Armrio de cozinha com portas em falta,
revestimento danificado nos bordos, mecanismos deteriorados e apodrecimento do rodap

12 | Armrio de cozinha com falta de portas
e destacamentos do revestimento por pintura

11 12
Observaes
Em todos os locados habitacionais deve ser avaliado o estado de conservao do equipamento de cozinha fornecido pelo senhorio, ou em alternativa, o espao existente para a instalao do equipamento de cozinha pelo arrendatrio. Nos locados no-habitacionais apenas deve ser avaliado o estado de conservao do equipamento de cozinha quando fornecido pelo senhorio.
177
Locado | 30. Instalao de distribuio de gua Elementos de construo a avaliar Instalao de distribuio de gua do locado em apreciao (ex., tubagens, acessrios, equipamentos e aparelhos de medida) que assegura a distribuio de gua desde a entrada de cada locado at ao ponto de utilizao de cada aparelho. Aparelhos de produo de gua quente quando disponibilizados pelo senhorio (ex., caldeira a gasleo, colectores solares) com excepo dos alimentados a gs. Armrios em que esto localizados aparelhos de medida apenas do locado.
Exemplos de sintomas de anomalias Gerais

Anomalias ligeiras Instalao de distribuio de gua com componentes com sujidades, riscados, oxidados Instalao de distribuio de Anomalias mdias Instalao de distribuio de gua com componentes deteriorados (ex., soltos, partidos, enferrujados, corrodos), prejudicando o gua evidenciando reparaes seu funcionamento anteriores pouco cuidadas (ex., rectificao de tubagem, traados alternativos) Instalao de distribuio de gua com vlvulas de seccionamento do abastecimento ao locado ou aos equipamentos deterioradas (ex., enferrujadas ou corrodas) Instalao de distribuio de gua com caudal insuficiente por calcificao interior da canalizao Instalao de distribuio de gua sem ligao rede pblica e com fonte de abastecimento inoperacional Ausncia de vlvulas de seccionamento do abastecimento ao locado ou aos equipamentos Anomalias graves Instalao de distribuio de gua com funcionamento muito deficiente Anomalias muito graves Instalao de distribuio de gua inoperacional por anomalias graves (ex., com fugas ou rupturas)

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Instalao de distribuio de gua fria sem ligao a todos os aparelhos da cozinha e da instalao sanitria (i.e., lavaloia, lavatrio, sanita, base de duche ou banheira) Anomalias muito graves Instalao de distribuio de gua fria inexistente ou removida
178
(continuao) Instalao de distribuio de gua quente sem ligao a e da instalao sanitria, salvo a sanita (i.e., lava-loia, lavatrio, base de duche ou banheira) Equipamento de produo de Equipamento de produo de Equipamento de produo de No existe possibilidade de gua quente (ex., esquentador, caldeira ou termoacumulador) corrodo gua quente com funcionamento deficiente gua quente inoperacional instalar um equipamento de produo de gua quente com condies para funcionar adequadamente Instalao de distribuio de gua quente inexistente ou
todos os aparelhos da cozinha removida
Exemplos de sintomas de anomalias Locados no-habitacionais

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Instalao de distribuio de gua fria sem ligao a todos os aparelhos da cozinha e da instalao sanitria Anomalias muito graves Instalao de distribuio de gua fria inexistente ou removida
Observaes
Os aparelhos de produo de gua quente alimentados a gs so avaliados no elemento funcional "32. Instalao de gs". Caso a instalao de distribuio de gua nas partes comuns tenha anomalias que comprometem ou inviabilizam o funcionamento das instalaes do locado, deve ser indicado respectivamente o nvel "anomalias graves" ou "anomalias muito graves" para a instalao de distribuio de gua do locado pois tambm o seu funcionamento est comprometido ou inviabilizado.
179

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Instalao pelo exterior, prejudicando
o aspecto
Anomalias mdias
3 | Instalao pelo exterior com deficientes
condies de uso
4 | Fuga em torneira de seccionamento
Anomalias graves
5 | Instalao com conduta apresentando
corroso profunda

6 | Instalao inoperacional devido a
corroso profunda e destruio de seco

5 6
180
Locado | 31. Instalao de drenagem de guas residuais Elementos de construo a avaliar Instalao de drenagem de guas residuais do locado em apreciao (ex., tubagens e acessrios) que assegura a evacuao das guas residuais desde cada aparelho sanitrio do locado at aos elementos colectivos (ex., tubos de queda, colectores, caixas de inspeco). Exemplos de sintomas de anomalias
Anomalias ligeiras Instalao de drenagem de guas residuais com componentes evidenciando desgaste (ex., com sujidades, riscados, oxidados) Anomalias mdias Instalao de drenagem de guas residuais com componentes deteriorados (ex., soltos, partidos, enferrujados, corrodos), prejudicando o seu funcionamento Instalao de distribuio de guas residuais evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., rectificao de tubagem, traados alternativos) Instalao de distribuio de guas residuais evidenciando alteraes anteriores que prejudicam o seu funcionamento (ex., remoo de sifo de lava-loua) Instalao de drenagem de guas residuais sem ligao para mquina de lavar loia, mquina de lavar roupa ou tanque de lavar roupa Instalao de drenagem de guas residuais sem ligao a e da instalao sanitria (i.e., lava-loia, lavatrio, sanita, bid, base de duche ou banheira) Instalao de drenagem de guas residuais inexistente ou Anomalias graves Instalao de drenagem de guas residuais com funcionamento muito deficiente (ex., entupimento parcial de tubagens) Anomalias muito graves Instalao de drenagem de guas residuais inoperacional por anomalias graves (ex., fugas ou rupturas)
todos os aparelhos da cozinha removida
Observaes
Caso a instalao de drenagem de guas residuais nas partes comuns tenha anomalias que comprometem ou inviabilizam o funcionamento das instalaes do locado, deve ser indicado respectivamente o nvel "anomalias graves" ou "anomalias muito graves" para a instalao de drenagem de guas residuais do locado pois tambm o seu funcionamento est comprometido ou inviabilizado.
181

Anomalias mdias
1 | Sanita com fuga pontual na base 2 | Tubagem de drenagem de lava-loua sem
sifo
Anomalias graves
3 | Drenagem de guas residuais da banheira
sem sifo e com escoamento muito deficiente

4 | Instalao de drenagem de guas
residuais com fugas

residuais parcialmente entupida, originando sada de fluidos pela caixa de pavimento

residuais inexistente
182
Locado | 32. Instalao de gs Elementos de construo a avaliar Partes da instalao de gs combustvel canalizado de cada locado, englobando o conjunto de tubagens, acessrios, equipamentos de medida, que assegura a distribuio de gs desde a entrada de cada locado at ao dispositivo de corte de cada aparelho, inclusive, incluindo tambm os aparelhos de medida. Armrios em que esto localizados aparelhos de medida apenas do locado. Aparelhos a gs (apenas quando fornecidos pelo senhorio no mbito do contrato de arrendamento). Condutas de evacuao dos produtos da combusto dos aparelhos ligados tipo B (ligados no estanques) e C (ligados estanques). Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de gs combustvel canalizado (situao em que obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco)
Anomalias ligeiras Tubagens, acessrios, equipamentos de medida ou aparelhos a gs com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Conduta de evacuao dos produtos da combusto com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. suja, riscada) Evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco do locado, conformando a existncia de defeitos no crticos Instalao de gs evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., traados alternativos vista quanto originalmente estavam embebidos nas paredes) Evidente alterao das condies descritas no Relatrio de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos no crticos Evidente alterao das condies descritas no Relatrio de inspeco das partes comuns, conformando a existncia de defeitos crticos Relatrio de inspeco do locado vlido, indicando a existncia de defeitos no crticos Evidente alterao das condies que permitiram a obteno do Certificado de inspeco do locado, conformando a existncia de defeitos crticos Relatrio de inspeco do locado vlido, indicando a existncia de defeitos crticos Anomalias mdias Anomalias graves Anomalias muito graves Ausncia de Certificado de inspeco ou de Relatrio de inspeco do locado vlido
183
(continuao) Instalao de gs inoperacional ou removida, no existindo uma forma de energia alternativa operacional que assegure o mesmo objectivo (ex., instalao elctrica)
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de gs combustvel canalizado (situao em que no obrigatria a apresentao de Certificado de inspeco)
Anomalias ligeiras Tubagens, acessrios, equipamentos de medida ou aparelhos a gs com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Conduta de evacuao dos produtos da combusto com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Instalao de gs evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., traados alternativos vista quanto originalmente estavam embebidos nas paredes) Instalao de gs evidenciando simultaneamente dois ou mais defeitos no crticos referidos nas alneas c), k) e p) Instalao de gs evidenciando simultaneamente trs ou mais defeitos no crticos referidos nas alneas a), e), f), l), n), o) e q) Anomalias mdias Instalao de gs evidenciando defeitos no crticos Anomalias graves Anomalias muito graves Instalao de gs evidenciando defeitos crticos
Instalao de gs combustvel no canalizado

Anomalias ligeiras Tubagens, acessrios, equipamentos de medida ou aparelhos a gs com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Anomalias mdias Instalao de gs evidenciando defeitos no crticos Anomalias graves Anomalias muito graves Instalao de gs evidenciando defeitos crticos
184
(continuao) Chamin ou conduta de evacuao dos produtos da combusto com anomalias que apenas prejudicam o aspecto (ex. sujos, riscados) Instalao de gs evidenciando reparaes anteriores que prejudicam o aspecto (ex., traados alternativos vista quanto originalmente estavam embebidos nas paredes)

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Instalao de gs pelo exterior,
prejudicando o aspecto
3 | Instalao de gs com reparaes que
prejudicam o aspecto
4 | Instalao de gs com dispositivos de
comando necessitando de limpeza

1 2
185
Defeitos no crticos
5 | Esquentador com evacuao dos
produtos da combusto atravs de tubagem com traado descendente

6, 7 e 8 | Esquentador instalado sem conduta
de evacuao de produtos da combusto em compartimento com volume superior a 8 m

5 6
Defeitos crticos
9 | Instalao de esquentador em instalao
sanitria
10 | Tubo flexvel utilizado na ligao entre
garrafa de gs e aparelho fora da validade
10
186
Observaes
Observaes gerais Ver observaes do elemento funcional "Outras partes comuns | 12. Instalao de gs". Defeitos crticos e no crticos de instalao de gs combustvel canalizado So considerados os defeitos crticos e no crticos indicados nas observaes do elemento funcional "Outras partes comuns | 12. Instalao de gs". Defeitos crticos e no crticos de instalao de gs combustvel no canalizado So considerados defeitos crticos os indicados para as instalaes de gs combustvel canalizado nas observaes do elemento funcional "Outras partes comuns | 12. Instalao de gs" So considerados defeitos no crticos: a) garrafas de gs utilizadas ou armazenadas em locais no arejados, em caves ou perto de sumidouros (grelhas ou esgotos); b) garrafas de cor azul (propano) utilizadas ou armazenadas no interior de habitaes; c) garrafas de gs em servio numa posio deitada ou invertida; d) vlvula ou redutor com sinais de deteriorao, pancadas, uso imprprio, manuseamento com ferramentas, ou outros que possam afectar as suas condies de segurana; e) tubo flexvel utilizado na ligao entre garrafa e aparelho imprprio para o tipo de gs em utilizao, ou sem a respectiva marcao; f) tubo flexvel com comprimento superior a 1,50 m; g) tubo flexvel sem ajuste completo aos porta-borrachas do redutor e do aparelho de gs; h) tubo flexvel dobrado, ficando estrangulado em algum ponto da sua extenso; i) tubo flexvel junto de fontes de calor (embora no seja recomendvel, admite-se a sua passagem pela parte de trs de foges); j) aparelhos a gs com funcionamento deficiente relativamente ao comportamento da chama, incluindo retorno, descolamento, instabilidade, rudo ou com pontas amarelas; k) aparelhos a gs do tipo B (ligados no estanques), sem conduta de evacuao dos produtos de combusto, em locais com o volume total igual ou superior a 8 m, exceptuando-se os aparelhos de
Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007 187
aquecimento instantneo de gua quente sanitria de potncia til no superior a 8,7 KW e com caudal mximo de 5 l/min de gua quente, bem como os aparelhos de aquecimento de gua de acumulao com potncia til no superior a 4,65 KW e cuja capacidade til no seja superior a 50 L, que estejam instalados antes da data de entrada em vigor da Portaria 362/2000, de 20 de Junho; l) aparelhos a gs do tipo A (no ligados), em local sem chamin ou sem abertura permanente para evacuao dos produtos de combusto, sendo o volume total do local igual ou superior a 8 m; m) no conformidades da ventilao dos locais onde esto montados e a funcionar os aparelhos a gs; n) no conformidades da exausto dos produtos de combusto, ou da altura mnima da tubagem de sada dos gases de combusto dos aparelhos de aquecimento instantneo de gua sanitria, ou, ainda, da sua inclinao em relao horizontal.
188
Locado | 33. Instalao elctrica Elementos de construo a avaliar Instalao elctrica do locado em apreciao que assegura a distribuio de electricidade desde a entrada de cada locado at aos pontos de utilizao. Esta instalao pode ser constituda por:
canalizaes elctricas (tubagens e condutores); quadro(s) elctrico(s) (com rgos de manobra e proteco); contador; aparelhagem de proteco por corrente diferencial (disjuntor diferencial); tomadas, interruptores e aparelhos de iluminao; condutores de terra de proteco.
Armrios em que esto localizados aparelhos de medida apenas do locado.

Anomalias ligeiras Aparelhagem elctrica e de iluminao evidenciando desgaste ou deteriorao exterior que no pe em causa a sua integridade (ex., interruptores com espelhos riscados) Anomalias mdias Aparelhagem elctrica e de iluminao com alguns componentes deteriorados (ex., interruptores com cantos partidos ou superfcie risco de expor peas em tenso), prejudicando o uso Aparelhagem elctrica com tomadas elctricas excessivamente prximo de locais com utilizao abundante de gua) Aparelhagem elctrica com tenso acessveis (ex. tomadas com espelho retirado) Anomalias graves Aparelhagem elctrica e de iluminao com diversos componentes bastante deteriorados ou removidos (ex., interruptores partidos ou na manipulao Anomalias muito graves Aparelhagem elctrica inexistente, inoperacional ou removida
exterior deteriorada, mas sem queimados), colocando risco
alteraes pouco seguras (ex., condutores ou peas em
189
(continuao) Canalizaes elctricas evidenciando modificaes anteriores pouco cuidadas (ex., tubagens vista) Canalizaes elctricas com troos deteriorados (ex., condutores elctricos visveis nas ligaes aos aparelhos) prejudicando o uso Canalizaes elctricas com troos removidos ou condutores elctricos acessveis com isolamento "descarnado"), colocando risco na manipulao Canalizaes elctricas com alteraes pouco seguras (ex., condutores elctricos excessivamente prximo de fontes de produo de calor fogo ou aquecedores) Ausncia de pelo menos um compartimento e uma tomada elctrica em cada compartimento habitvel Instalao elctrica inexistente ou removida Ausncia de disjuntor instalao ou de terra de proteco Canalizaes elctricas com condutores ou peas em tenso acessveis Canalizaes elctricas inoperacionais (ex., cortados ou em curtocircuito)
fortemente deteriorados (ex., condutores elctricos
ponto de iluminao em cada diferencial de proteco da
Observaes
Caso a instalao elctrica nas partes comuns tenha anomalias que comprometem ou inviabilizam o funcionamento das instalaes do locado, deve ser indicado respectivamente o nvel "anomalias graves" ou "muito graves" para a instalao elctrica do locado pois tambm o seu funcionamento est comprometido ou inviabilizado.
190

Anomalias ligeiras
1 | Instalao elctrica com alteraes
pouco cuidadas, prejudicando o aspecto

2 | Quadro elctrico com destacamento do
Anomalias mdias
3 | Instalao elctrica pelo exterior, e
interruptores com cantos partidos, no prejudicando o uso ou a segurana

4 | Tomada fixa parede com fita adesiva
Anomalias graves
5 | Caixa de interruptor sem tampa 6 | Instalao de armadura em tecto com
infiltraes de gua, apresentando risco de curto-circuito

7 | Caixa de tomada sem tampa e com
terminais em tenso expostos

8 | Tomada semi-destruda e com terminais
em tenso expostos
191
Locado | 34. Instalaes de telecomunicaes e contra intruso Elementos de construo a avaliar Instalao de TV (quando providenciada pelo senhorio). Instalao de telefone (quando providenciada pelo senhorio). Instalao de intercomunicao (ex., vdeo-porteiros e intercomunicao entre as portas de acesso ao edifcio e ao locado). Instalao de segurana contra a intruso (ex., alarme, vdeo-vigilncia).
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de telecomunicaes (TV, telefone, intercomunicao)

Anomalias ligeiras Aparelhagem evidenciando desgaste ou deteriorao exterior que no pe em causa a sua integridade (ex., tomadas com espelhos riscados, com pequenas partes partidas ou com a superfcie exterior queimada) Cabos evidenciando modificaes anteriores Cabos com troos deteriorados (ex., Cabos inoperacionais, cortados ou removidos Anomalias mdias Aparelhagem com componentes deteriorados, prejudicando o uso Anomalias graves Aparelhagem com componentes deteriorados, colocando em risco a segurana e exigindo reparao Anomalias muito graves Aparelhagem inoperacional ou removida, colocando em substituio total
inoperacionais ou removidos, inoperacionais ou removidos, risco a segurana e exigindo
pouco cuidadas (ex., tubagens isolamentos envelhecidos) ou encaminhamentos vista) prejudicando o uso
Exemplos de sintomas de anomalias Instalao de segurana contra a intruso

Anomalias ligeiras Instalao de segurana contra a intruso com componentes evidenciando desgaste Anomalias mdias Instalao de segurana contra a intruso com componentes deteriorados, prejudicando o uso Anomalias graves Instalao de segurana contra a intruso com diversos componentes Anomalias muito graves Instalao de segurana contra a intruso inoperacional ou removida, exigindo substituio total
inoperacionais ou removidos, inoperacionais
Observaes
192

Anomalias ligeiras
1 | Instalao vista, prejudicando o aspecto 2 | Instalao vista, prejudicando o aspecto
e com risco de deteriorao
Anomalias mdias
3 | Quadro de chamada inoperacional
Anomalias graves
4 | Caixa de interruptor sem tampa e com
terminais expostos a tenso reduzida

5 e 6 | Instalao com alteraes pouco
cuidadas colocando em risco a segurana
193
Locado | 35. Instalao de ventilao Elementos de construo a avaliar Instalao de ventilao natural ou mecnica do locado. Esta instalao normalmente constituda por:
aberturas de admisso, passagem e exausto de ar; condutas; ventiladores estticos (ex., chamin); ventiladores mecnicos (ex., exaustor de cozinha), quando providenciados pelo proprietrio.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Anomalias muito graves Ausncia de soluo adequada de ventilao na cozinha/kitchenette (ex., janela, sistema de ventilao natural ou sistema de ventilao mecnica) Grelhas de ventilao soltas, deformadas ou oxidadas Grelhas de ventilao removidas ou inoperacionais, permitindo a entrada de animais Aberturas regulveis inoperacionais Obstruo de aberturas de ventilao (ex., chamin, grelhas, etc.) em instalao sanitria ou na cozinha/kitchenette Necessidade de substituio hidro-regulveis Ventiladores mecnicos com anomalias que prejudicam a seu eficincia (ex., sujidade e gordura) Ventiladores mecnicos com anomalias que colocam em risco a segurana (ex., em risco de curto-circuito) Ventiladores mecnicos
de grelhas auto-regulveis ou inoperacionais
Observaes
Admite-se que a ventilao da instalao sanitria ou da cozinha/kitchenette seja realizada atravs de marquise. A componente elctrica da instalao de ventilao deve ser avaliada no elemento funcional "33. Instalao elctrica" (locado).
194

Anomalias ligeiras
1 | Grelha de ventilao exterior amolgada 2 | Grelha de extraco de ar oxidada
Anomalias mdias
3 | Apanha-fumos sem elemento de
encerramento frontal
4 | Grelha de ventilao exterior partida 5 | Conduta de evacuao de produtos da
combusto com altura insuficiente, motivando anomalias no revestimento por pintura da parede
3 6 | Exaustor com muita sujidade e gordura, 4
prejudicando a sua eficincia
Anomalias graves
7 | Grelhas exteriores da instalao de
ventilao removidas e condutas de admisso de ar bloqueadas

8 | Grelha interior da instalao de
ventilao removida e condutas de extraco de ar bloqueada
195
Locado | 36. Instalao de climatizao Elementos de construo a avaliar Instalao de climatizao do locado (ex., ar condicionado, aquecimento central a gs ou gasleo, pavimento radiante, recuperador de calor). Exemplos de sintomas de anomalias
Anomalias ligeiras Instalao de climatizao com componentes pontualmente deteriorados (ex., partidos, corrodos, oxidados, com destacamento do revestimento por pintura), prejudicando o aspecto Instalao de climatizao com funcionamento deficiente Instalao de climatizao inoperacional ou removida, exigindo reparao ou substituio Equipamento ou instalao de climatizao colocado ou alterado aps a construo, prejudicando o aspecto do locado ou do edifcio (ex., equipamento de ar condicionado projectado da fachada) Equipamento ou instalao de climatizao denotando reparaes anteriores pouco cuidadas Anomalias mdias Instalao de climatizao com muitos componentes deteriorados, prejudicando o uso Anomalias graves Instalao de climatizao com componentes deteriorados ou removidos, podendo dar origem a acidentes sem grande gravidade Anomalias muito graves Instalao de climatizao com componentes deteriorados ou removidos, podendo dar origem a acidentes graves
Observaes
A componente elctrica da instalao de climatizao deve ser avaliada no elemento funcional "33. Instalao elctrica" (locado).
196

Anomalias ligeiras
1 e 2 | Instalao de aparelhos de ar
condicionado na fachada
3 | Instalao de ar condicionado em
localizao desadequada, prejudicando o aspecto

4 | Grelha de insuflao de ar condicionado
com lmina em falta

1 2
Anomalias mdias
5 e 6 | Instalao de climatizao com rotura
pontual da canalizao
7 | Radiador apresentado corroso extensa e
destacamento do revestimento por pintura
Anomalias graves
8 | Aparelho de ar condicionado removido
197
Locado | 37. Instalao de segurana contra incndio Elementos de construo a avaliar Portas com qualificao de resistncia ao fogo (portas corta-fogo ou portas pra-chamas) e respectivos dispositivos de fecho automtico. Instalao de controlo de fumo (ex., bocas de admisso de ar, bocas de evacuao de fumo, exaustores de fumos e dispositivos de comando, condutas, ventiladores). Meios de combate ao incndio (ex., extintores, colunas secas, bocas-de-incndio). Indicativos e iluminao de segurana.

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Portas de entrada no fogo deterioradas mas garantindo parcialmente a estanquidade Anomalias graves Portas de entrada no fogo mas no inviabilizando a utilizao dos percursos de evacuao Anomalias muito graves Portas de entrada no fogo (ex., partidas, desafinadas impedindo o encerramento) ou removidas, inviabilizando a utilizao dos percursos de evacuao
no garantindo estanquidade, no garantindo estanquidade
Exemplos de sintomas de anomalias Locados no-habitacionais

Anomalias ligeiras Anomalias mdias Anomalias graves Anomalias muito graves
Ver exemplos de sintomas de anomalias apresentados para "Outras partes comuns | 16. Instalao de segurana contra incndio"
Observaes
Caso o edifcio no se subdivida em locados devem ser tambm verificados os elementos de construo indicados em "Outras partes comuns | 16. Instalao de segurana contra incndio".
198

Anomalias ligeiras
1 | Central de deteco de incndio com
instalao prejudicando o aspecto
Anomalias graves
2 | Extintor de incndio com prazo de
validade ultrapassado
199
8.
PONDERAES
As ponderaes definem a importncia relativa de cada elemento funcional no clculo do ndice de anomalias. Foi adoptada uma escala de ponderaes que varia entre 1 e 6, com o seguinte significado: a) elementos funcionais muito importantes ponderao 5 ou 6; b) elementos funcionais importantes ponderao 3 ou 4; c) elementos funcionais pouco importantes ponderao 1 ou 2. As ponderaes foram definidas com base na conjugao das propostas de cerca de duas dezenas de tcnicos do LNEC e de entidades exteriores. Ao definir as ponderaes foram mais valorizados os elementos funcionais que constituem a envolvente exterior do locado e os elementos funcionais cujas anomalias podem colocar em maior risco a segurana dos utilizadores. As ponderaes totalizam 100 pontos e so apresentadas no quadro 1. O total das ponderaes atribuidas aos elementos funcionais do edificio e das outras partes comuns de 39 pontos, sendo os remanescentes 61 pontos divididos pelas ponderaes dos elementos funcionais do locado. As ponderaes so de referncia e admite-se que venham a ser objecto de ajustamentos posteriores face experincia que vier a ser acumulada com a aplicao do MAEC. Observa-se que as ponderaes tm tambm infuncia na aplicao da frmula de clculo (ver Captulo 9).
200
Edifcio
Ponderao
Locado
Ponderao
1. Estrutura 2. Cobertura 3. Elementos salientes
6 5 3
18. Paredes exteriores 19. Paredes interiores 20. Revestimentos de pavimentos exteriores 21. Revestimentos de pavimentos interiores 22. Tectos
5 3 2 4 4 4 5 3 2 4 3 3 3 3 3 3
Outras partes comuns 4. Paredes 5. Revestimentos de pavimentos 6. Tectos 7. Escadas 8. Caixilharia e portas 9. Dispositivos de proteco contra queda 10. Instalao de distribuio de gua 11. Instalao de drenagem de guas residuais 12. Instalao de gs 13. Instalao elctrica e de iluminao 14. Instalaes de telecomunicaes e contra a intruso 15. Instalao de ascensores 16. Instalao de segurana contra incndio 17. Instalao de evacuao de lixo 1 3 1 1 3 2 2 3 2 3 1 1 1 1
23. Escadas 24. Caixilharia e portas exteriores 25. Caixilharia e portas interiores 26. Dispositivos de proteco de vos 27. Dispositivos de proteco contra queda 28. Equipamento sanitrio 29. Equipamento de cozinha 30. Instalao de distribuio de gua 31. Instalao de drenagem de guas residuais 32. Instalao de gs 33. Instalao elctrica 34. Instalaes de telecomunicaes e contra a intruso 35. Instalao de ventilao 36. Instalao de climatizao 37. Instalao de segurana contra incndio
1 2 2 2
Quadro 1 Ponderao atribuda a cada elemento funcional
201
9.
FRMULA DE CLCULO
9.1
Regras de determinao do estado de conservao do locado109
1. Regra O estado de conservao do locado deve ser determinado classificando o ndice de anomalias do locado segundo a escala representada no quadro seguinte:
Nvel de anomalia ndice de anomalias Estado de conservao Nvel de conservao Muito ligeiras 5,00 IA 4,50 Excelente 5 Ligeiras 4,50 > IA 3,50 Bom 4 Mdias 3,50 > IA 2,50 Mdio 3 Graves 2,50 > IA 1,50 Mau 2 Muito graves 1,50 > IA 1,00 Pssimo 1
2. Regra No devem existir elementos funcionais de ponderao trs, quatro, cinco ou seis cujo estado de conservao, determinado aplicando o respectivo nvel de anomalia escala utilizada na 1. regra, seja inferior em mais de uma unidade ao estado de conservao do locado. Caso esta condio no seja satisfeita, o estado de conservao do locado deve ser reduzido para o nvel imediatamente superior ao estado de conservao do elemento funcional de ponderao trs, quatro, cinco ou seis em pior estado. Por exemplo, se o ndice de anomalias do locado for superior ou igual a 3,50 e inferior a 4,50, correspondendo a um estado de conservao Bom, mas o elemento funcional "1. Estrutura" apresentar anomalias Graves (nvel de anomalia 2), correspondendo a um estado de conservao Mau, ento o estado de conservao do locado dever ser Mdio. 3. Regra No devem existir elementos funcionais de ponderao um ou dois cujo estado de conservao, determinado aplicando o respectivo nvel de anomalia escala utilizada na 1. regra, seja inferior em mais de duas unidades ao estado de conservao do locado. Caso esta condio no seja satisfeita, o estado de conservao do locado deve ser reduzido para o nvel superior em duas unidades ao estado de conservao do elemento funcional de ponderao um ou dois em pior estado. Por exemplo, se o ndice de anomalias do locado for superior ou igual a 4,50, correspondendo a um estado de conservao Excelente, mas o elemento funcional "Instalaes de TV, telefone e intercomunicao" apresentar anomalias "graves" (2), correspondendo a um estado de conservao Mau, ento o estado de conservao do locado dever ser Bom.
109
Artigo 6. da Portaria n. 1192-B/2006, de 3 de Novembro
202
9.2
Aplicao das regras de determinao do estado de conservao do locado
A aplicao da frmula de clculo deve ser feita de acordo com o seguinte procedimento: 1) classificar o ndice de anomalias na escala definida na 1 regra, obtendo o estado de conservao provisrio do locado; 2) para cada elemento funcional: determinar o estado de conservao obtido pela aplicao da escala da 1 regra ao respectivo nvel de anomalia; se o estado de conservao do elemento funcional for inferior ao estado de conservao provisrio do locado: determinar quantas unidades existem de diferena; se o elemento funcional tiver ponderao 3, 4, 5 ou 6 e o nmero de unidades for superior a uma unidade, indicar a necessidade de rectificar o estado de conservao para o nvel imediatamente superior ao estado de conservao do elemento funcional; se o elemento funcional tiver ponderao 1 ou 2 e o nmero de unidades for superior a duas unidades, indicar a necessidade de rectificar o estado de conservao para o nvel superior em duas unidades ao estado de conservao do elemento funcional; 3) aps a comparao do estado de conservao de todos os elementos funcionais com o estado de conservao provisrio do locado, adoptar como estado de conservao do locado o mais baixo de todos os indicados em 2).
9.3
Exemplos de aplicao das regras de determinao do estado de conservao do locado
Para ilustrar a aplicao das regras de determinao do estado de conservao do locado, apresentam-se dois exemplos. Exemplo 1 Neste exemplo pressupe-se que a seco C da ficha de avaliao foi preenchida tal como apresentado na Figura 4. Verifica-se que ao aplicar a primeira regra ao valor do ndice de anomalias do locado obtido (3,62) ele se situa dentro do intervalo 3,50 a 4,50, pelo que o estado de conservao do locado Bom. Contudo, aplicando sucessivamente a segunda e a terceira regras, constata-se que:
203
1)
dos elementos funcionais com ponderao trs, quatro, cinco ou seis, a "Cobertura" e a "Caixilharia e portas interiores" no cumprem a segunda regra, uma vez que possuem anomalias "graves" (2), obrigando a baixar o estado de conservao do locado para Mdio;
2)
todos os elementos funcionais com ponderao dois e um cumprem a terceira regra.
Assim, o estado de conservao do locado deve ser reduzido para Mdio. Exemplo 2 Neste exemplo pressupe-se que a seco C da ficha de avaliao foi preenchida tal como apresentado na Figura 5. Verifica-se que ao aplicar a primeira regra ao valor do ndice de anomalias do locado obtido (3,68) ele se situa dentro do intervalo 3,50 a 4,50, pelo que o estado de conservao do locado Bom. Aplicando sucessivamente a segunda e a terceira regras, constata-se que: 1) 2) todos os elementos funcionais com ponderao trs, quatro, cinco ou seis cumprem a segunda regra; todos os elementos funcionais com ponderao um ou dois cumprem a terceira regra.
Assim, o estado de conservao do locado deve manter-se em Bom.
9.4
Regras de determinao do estado de conservao das partes comuns
Caso tenha sido solicitada a avaliao da totalidade do prdio, a determinao do estado de conservao das partes comuns (elementos funcionais 1 a 17) deve ser realizada aplicando as regras descritas em 9.1 ao ndice de anomalias dos elementos funcionais referentes ao "Edifcio" e s "Outras partes comuns". O nmero 2.5.3 das presentes instrues descreve as alteraes ao preenchimento da ficha de avaliao quando solicitada a avaliao da totalidade do prdio.
204
C. Elementos funcionais
Muito ligeiras 5 pt. Ligeiras 4 pt.
Anomalias Mdias 3 pt. Graves 2 pt. Muito graves 1 pt.
No se aplica
Ponderao
Pontuao
Edifcio 1. Estrutura 2. Cobertura 3. Elementos salientes Espaos comuns 4. Paredes 5. Revestimentos de pavimentos 6. Tectos 7. Escadas 8. Caixilharia e portas 9. Dispositivos de proteco contra queda 10. Instalao de distribuio de gua 11. Instalao de drenagem de guas residuais 12. Instalao de gs 13. Instalao elctrica e de iluminao 14. Instalaes telecomunicaes e contra a intruso 15. Instalao de ascensores 16. Instalao de segurana contra incndio 17. instalao de evacuao de lixo Locado 18. Paredes exteriores 19. Paredes interiores 20. Revestimentos de pavimento exterior 21. Revestimentos de pavimento interior 22. Tectos 23. Escadas 24. Caixilharia e portas exteriores 25. Caixilharia e portas interiores 26. Dispositivos de proteco de vos 27. Dispositivos de proteco contra queda 28. Equipamento sanitrio 29. Equipamento de cozinha 30. Instalao de distribuio de gua 31. Instalao de drenagem de guas residuais 32. Instalao de gs 33. Instalao elctrica 34. Instalaes telecomunicaes e contra a intruso 35. Instalao de ventilao 36. Instalao de climatizao 37. instalao de segurana contra incndio C. Determinao do ndice de anomalias Total das pontuaes
: : : :
: : : : : : : : : : : : : : : :
: : : : : : : :
: : :
x6= x5=
24 10 9
: : : : : :
x3=
x3= x2= x2= x3= x2= x3= x1= x1= x1= x1= x1= x3= x1= x1=
12 8 6 12 6 9 4 4 4 4 4 12 ---
x5= x3= x2= x4= x4= x4= x5= x3= x2= x4= x3= x3= x3= x3= x3= x3= x1= x2= x2= x2=
25 9 -12 20 12 15 6 4 16 12 12 12 12 12 15 5 ----
(a) (b) (a/b)
326 90 3,62
Total das ponderaes atribudas aos elementos funcionais aplicveis ndice de anomalias
Figura 4 Exemplo 1
205
C. Elementos funcionais
Muito ligeiras 5 pt. Ligeiras 4 pt.
Anomalias Mdias 3 pt. Graves 2 pt. Muito graves 1 pt.
No se aplica
Ponderao
Pontuao
Edifcio 1. Estrutura 2. Cobertura 3. Elementos salientes Espaos comuns 4. Paredes 5. Revestimentos de pavimentos 6. Tectos 7. Escadas 8. Caixilharia e portas 9. Dispositivos de proteco contra queda 10. Instalao de distribuio de gua 11. Instalao de drenagem de guas residuais 12. Instalao de gs 13. Instalao elctrica e de iluminao 14. Instalaes telecomunicaes e contra a intruso 15. Instalao de ascensores 16. Instalao de segurana contra incndio 17. instalao de evacuao de lixo Locado 18. Paredes exteriores 19. Paredes interiores 20. Revestimentos de pavimento exterior 21. Revestimentos de pavimento interior 22. Tectos 23. Escadas 24. Caixilharia e portas exteriores 25. Caixilharia e portas interiores 26. Dispositivos de proteco de vos 27. Dispositivos de proteco contra queda 28. Equipamento sanitrio 29. Equipamento de cozinha 30. Instalao de distribuio de gua 31. Instalao de drenagem de guas residuais 32. Instalao de gs 33. Instalao elctrica 34. Instalaes telecomunicaes e contra a intruso 35. Instalao de ventilao 36. Instalao de climatizao 37. instalao de segurana contra incndio C. Determinao do ndice de anomalias Total das pontuaes
: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : :
: : : : : : :
: :
x6= x5=
24 20 9
: : : : : :
x3=
x3= x2= x2= x3= x2= x3= x1= x1= x1= x1= x1= x3= x1= x1=
12 8 8 12 8 12 4 4 4 4 4 12 4 --
x5= x3= x2= x4= x4= x4= x5= x3= x2= x4= x3= x3= x3= x3= x3= x3= x1= x2= x2= x2=
20 12 -12 16 -15 9 4 12 9 9 12 12 12 12 2 ----
(a) (b) (a/b)
317 86 3,68
Total das ponderaes atribudas aos elementos funcionais aplicveis ndice de anomalias
Figura 5 Exemplo 2
206
9.5
Exemplos de aplicao das regras de determinao do estado de conservao das partes comuns
Para ilustrar a aplicao das regras de determinao do estado de conservao das partes comuns, apresentamse dois exemplos. Exemplo 1 Neste exemplo pressupe-se que a seco C da ficha de avaliao foi preenchida tal como apresentado na Figura 4. Ao calcular o ndice de anomalias das partes comuns (elementos de avaliao 1 a 17) obtm-se o valor 3,46. Este valor situa-se dentro do intervalo 2,50 a 3,50, pelo que o estado de conservao das partes comuns Mdio. Aplicando sucessivamente a segunda e a terceira regras apenas aos elementos de avaliao 1 a 17, constata-se que: 1) 2) todos os elementos funcionais com ponderao trs, quatro, cinco ou seis cumprem a segunda regra; todos os elementos funcionais com ponderao um ou dois cumprem a terceira regra.
Assim, o estado de conservao das partes comuns deve ser manter-se em Mdio. Exemplo 2 Neste exemplo pressupe-se que a seco C da ficha de avaliao foi preenchida tal como apresentado na Figura 5. Ao calcular o ndice de anomalias das partes comuns (elementos de avaliao 1 a 17) obtm-se o valor 3,92. Este valor situa-se dentro do intervalo 3,50 a 4,50, pelo que o estado de conservao do locado Bom. Aplicando sucessivamente a segunda e a terceira regras aos elementos de avaliao 1 a 17, constata-se que: 1) 2) todos os elementos funcionais com ponderao trs, quatro, cinco ou seis cumprem a segunda regra; todos os elementos funcionais com ponderao um ou dois cumprem a terceira regra.
Assim, o estado de conservao das partes comuns deve manter-se em Bom.
207
10.
CONSIDERAES FINAIS
Apesar de o MAEC ter sido amplamente discutido e objecto de uma aplicao experimental, considera-se que da sua aplicao prtica podero resultar importantes contribuies para o seu aperfeioamento. Neste sentido, convidam-se todos os envolvidos (tcnicos, senhorios, arrendatrios) a enviar os seus comentrios, crticas, sugestes ou outras contribuies atravs do Portal da habitao, cujo endereo na Internet "www.portaldahabitacao.pt/nrau". As contribuies recebidas podero ser integradas em futuras revises do MAEC ou das presentes instrues. Caso existam dvidas sobre a ficha de avaliao, as presentes instrues de aplicao ou a legislao que enquadra o MAEC, pode ser encontrada informao complementar no Portal da habitao ou podem ser solicitados esclarecimentos ao Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana (IHRU) ou a uma Comisso de Acompanhamento Municipal (CAM).
208

Maec 2007-10

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Maec 2007-10

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Ministrio das Obras Pblicas, Transportes e Comunicaes | Laboratrio Nacional de Engenharia Civil | Lisboa, Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Novo Regime de Arrendamento Urbano Lei n. 6/2006

Nvel de conservao Decreto-Lei n. 156/2006

Modelo nico simplificado, instrues de preenchimento e os procedimentos de entrega Portaria n. 1192-A/2006

Rendimento anual bruto Decreto-Lei n. 158/2006

Prdio ou fraco devoluta Decreto-lei n. 159/2006

Ficha de avaliao Anexo da Portaria n. 1192-B/2006

Diplomas com contribuies directas para o MAEC

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Valor mximo de actualizao da renda

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Nvel Estado Coeficiente

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Avaliao da totalidade do prdio

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Comisses arbitrais municipais

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Tcnicos Qualificaes dos tcnicos

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Artigo 18. do Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

EXERCCIO DA ACTIVIDADE DE AVALIAO

Nmero 1 do artigo 8. da Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de Agosto

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

DETERMINAO DO COEFICIENTE DE CONSERVAO

Senhorio auto-avalia o estado de conservao do locado

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Senhorio auto-avalia estado de conservao do locado Sim

Senhorio promove a realizao de obras

Ver procedimento de dispensa de determinao do CC (2.4.3)

Arrendatrio auto-avalia locado

Arrendatrio requer determinao do CC?

CAM comunica ao senhorio e ao tcnico data indicada pelo arrendatrio

Tcnico realiza vistoria acompanhado por senhorio e arrendatrio

Tcnico preenche e submete ficha de vistoria

CAM determina e comunica o CC s partes

Senhorio e arrendatrio analisam resultado da vistoria No

Senhorio e arrendatrio aceitam resultado da vistoria? Sim CC torna-se definitivo

Ver procedimento de reclamao (4.21)

Senhorio promove a realizao de obras

Figura 2 Organigrama da determinao do coeficiente de conservao (CC)

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

nas edificaes em intervalos no

Mtodo de avaliao do estado de conservao de imveis | Outubro de 2007

Arrendatrio auto-avalia o estado de conservao do locado

Senhorio ou arrendatrio requer determinao do coeficiente de conservao