Bolha imobiliria estourando? Onde?

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Revista Isto 04/2013 Por Ricardo Amorim

Desde 2008, quando surgiram os primeiros comentrios de bolha imobiliria em vias de estourar no Brasil, tenho analisado evidncias histricas e internacionais, refutando at aqui tais alegaes e concluindo que, provavelmente, os preos continuariam a subir. De acordo com a consultoria britnica Knight Frank, entre os 53 pases com os maiores mercados imobilirios globais, o Brasil teve em 2012 a maior alta de preos de imveis residenciais: 13,7% em mdia. Resolvi atualizar e expandir meus estudos. H um ano, usei o consumo anual per capita de cimento como estimativa do grau de aquecimento da atividade no setor imobilirio em momentos de estouro de bolhas em vrios pases. Hoje, pelas minhas contas, este indicador chegou a 361Kg no Brasil. No ritmo mdio de crescimento dos ltimos 10 anos, que foi de 5% a.a., em apenas dois anos atingiramos o nvel mais baixo de estouro de bolhas, que de 400Kg, o que sugeriria cautela. Por outro lado, o nvel mximo de consumo de cimento antes bolhas estourarem, em alguns casos passou de 1.600Kg anuais per capita. Para chegar a este patamar, o Brasil levaria mais 80 anos. Por este parmetro, poderamos estar entre 2 e 80 anos do estouro de uma bolha. Pouco se conclui. O segundo indicador importante o total de crdito imobilirio disponvel. Crdito permite que mais gente compre imveis, aumentando a procura por eles e elevando seus preos. No Brasil, apesar do crescimento dos ltimos anos, ele ainda de apenas 7% do PIB, muito distante dos 50% do PIB que costuma ser o mnimo quando bolhas imobilirias estouram. Mesmo considerando-se uma expanso ao ritmo dos dois ltimos anos, que foi de 1,4% do PIB ao ano, o mais rpido da nossa histria, levaramos mais de 30 anos para chegar a 50% do PIB. Sinal de tranquilidade. Por fim, como anda a capacidade de pagamento dos brasileiros? Levando em conta preos dos imveis em relao renda no mundo, chama a ateno a grande disperso entre as maiores cidades brasileiras, com algumas entre as mais caras e outras entre as mais baratas. Das 50 cidades mais caras do planeta, 49 esto em pases emergentes, incluindo quatro no Brasil: Braslia (10), Rio de Janeiro (25), Belo Horizonte (43) e Porto Alegre (45). Por outro lado, Salvador no est mais entre as 100 mais caras do mundo, Fortaleza uma das nicas 10 cidades entre as 50 mais baratas do mundo que no esto nos EUA, e Campinas tambm est entre as 100 mais baratas. Entre os 385 maiores mercados imobilirios globais, a classificao mdia das 11 cidades brasileiras includas foi 124, sugerindo que o mercado brasileiro como um todo est um pouco mais caro do que a mdia, mas distante dos mais caros do planeta. Entre os mercados emergentes, o Brasil est mais barato do que a mdia.

Outro aspecto favorvel que um menor percentual da renda necessrio para pagamento mensal de hipotecas sugere que no Brasil temos melhor capacidade de honrar dvidas. Alm disso, comparando o preo de compra de imveis com o custo de alug-lo, constata-se que no Brasil alugueis elevados estimulam compras mais do que no resto do mundo. Por fim, a desvalorizao do real barateou os imveis no Brasil para compradores estrangeiros. Em resumo, ainda que algumas cidades sugiram mais cautela, para o pas como um todo, continuam valendo as concluses do ano passado. Altas modestas ou manuteno de preos so provveis na maioria dos casos e o risco de estouro imediato de uma bolha imobiliria nacional ainda baixo. Se voc est na esperana dos preos despencarem para comprar, espere sentado. Segundo Plato, coragem saber o que no temer. Ricardo Amorim Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.