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A RESPONSABILIDADE NAS INCORPORAES IMOBILIRIAS ASPECTOS GERAIS* "A legislao brasileira e a jurisprudncia nacional dominante buscam proteger os adquirentes

de futuras unidades autnomas contra eventuais inadimplementos e irregularidades do incorporador imobilirio, o qual se responsabiliza independente de culpa." por CHRISTIANE SCABELL HHN e MAINA MARIA NOVELLO SIQUEIRA O atual aquecimento do mercado imobilirio no Brasil, notadamente em relao compra e venda de unidades autnomas, impe a necessidade de se delimitar a responsabilidade do incorporador, no mbito da incorporao imobiliria realizada de acordo com a Lei federal n 4.591/64 Lei de Incorporaes , e seus reflexos na hiptese de inadimplemento em relao aos adquirentes. A incorporao imobiliria um negcio jurdico que, nos termos previstos no pargrafo nico do art. 28 da Lei de Incorporaes, tem por finalidade promover e realizar a construo, para alienao total 1 ou parcial, de edificaes compostas de unidades autnomas. De acordo com a Lei de Incorporaes, o incorporador somente poder ser o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste, o promitente cessionrio, com ttulo irrevogvel do imvel objeto do empreendimento imobilirio, o construtor ou o corretor de imveis do empreendimento imobilirio, mediante mandato, por instrumento pblico, outorgado pelo incorporador. No Direito brasileiro, o incorporador responde civil e criminalmente pela consecuo do empreendimento imobilirio desenvolvido de acordo com a Lei de Incorporaes, como forma de garantir aos adquirentes dos imveis maior segurana jurdica e proteo patrimonial em face dos riscos inerentes a esse negcio. Na esfera criminal, responde pessoalmente o incorporador, o scio, o diretor, o administrador, o construtor e/ou o corretor, respectivamente, pelo crime ou pelas contravenes penais relativas economia popular, tendo em vista que a incorporao contempla a captao de recursos do pblico, nos termos dos arts. 65 e 66 da Lei de Incorporaes. Incluem-se como materialidades deste tipo penal o atraso injustificado na execuo das obras e a m utilizao dos recursos decorrentes da venda de unidades. Na esfera civil, o incorporador o responsvel, por excelncia, pela concluso e entrega do empreendimento imobilirio perante os adquirentes das unidades autnomas, ainda que no tenha concorrido para o evento danoso. Caber ao incorporador, neste caso, o direito de regresso contra o causador do dano. No caso de existir mais de um incorporador relacionado ao mesmo empreendimento imobilirio, respondero estes, solidariamente, pelo respectivo empreendimento imobilirio. A venda das unidades autnomas do empreendimento imobilirio somente poder ocorrer aps registrados, no cartrio de registro imobilirio competente, o rol de documentos listados no art. 32 da Lei de Incorporaes, dos quais se destacam o memorial de incorporao e a minuta de conveno de condomnio. Descumprida essa exigncia legal, nossos tribunais tm entendido pela nulidade ou anulabilidade do contrato firmado entre o incorporador e o adquirente, com a devoluo de todos os valores 2 pagos por esse ltimo. Ainda, a garantia hipotecria outorgada pelo incorporador instituio financeira, para financiamento da obra referente ao empreendimento imobilirio, no pode atingir o adquirente da unidade, 3 que deve responder to somente pelo pagamento do dbito vinculado aquisio de sua unidade. A relao entre o incorporador e os adquirentes das unidades autnomas torna-se ainda mais rgida por ser considerada de consumo, uma vez que o incorporador equiparado ao fornecedor de servios, a unidade autnoma a ser construda qualificada como produto e o adquirente caracteriza-se como consumidor final, submetendo-se, assim, s disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC). Em decorrncia da relao de consumo, os contratos firmados entre o incorporador e os adquirentes das unidades podem ser considerados de adeso, para o fim de desconfigurar eventual clusula abusiva ou ilegal para esse ltimo. Da mesma forma, as propagandas referentes a

empreendimento imobilirio vinculam, em todos os seus termos, o incorporador, de modo que todos os itens e especificaes tcnicas indicados em tais anncios devem ser estritamente observados sob pena de condenao em perdas e danos, sem prejuzo da responsabilidade criminal. Cabe observar, contudo, que a relao direta entre o incorporador e o construtor da obra, os corretores de imveis e os bancos financiadores, respectivamente, no se configura relao de consumo, por inexistir a figura do consumidor final, no sendo aplicveis, desta forma, as normas previstas no Cdigo de Defesa do Consumidor. Alm disso, o inadimplemento do incorporador, quando este for pessoa jurdica, pode levar at mesmo desconsiderao da personalidade jurdica da sociedade incorporadora, atingindo, assim, os bens pessoais de seus scios, diretores, gerentes administrativos, e ainda os bens de outras sociedades pertencentes ao mesmo grupo econmico, desde que comprovados o abuso de direito, excesso de poder, infrao da lei, fato ou ato ilcito, ou violao dos estatutos ou contrato social, na forma do art. 28 do CDC, 4 do art. 50 do Cdigo Civil e da jurisprudncia sobre o tema. Em se tratando de falncia ou insolvncia civil do incorporador, antes da concluso das obras relacionadas ao empreendimento imobilirio, os adquirentes tornam-se credores privilegiados pelas quantias despendidas, ficando, inclusive, o patrimnio pessoal do incorporador, quando pessoa fsica, e dos scios, quando pessoa jurdica, vinculado, de forma subsidiria, satisfao dos crditos dos adquirentes, na forma do art. 43, III, da Lei de Incorporaes. Nesta hiptese, o acervo do incorporador, inclusive seus bens pessoais, sero arrecadados massa falida, concorrendo os adquirentes com os credores trabalhistas e tributrios em posio privilegiada, em relao aos demais credores. Situao diversa ocorre quando a incorporao est submetida ao regime de patrimnio de afetao, pelo qual os bens, direitos e obrigaes relacionados ao empreendimento imobilirio afetado no se comunicam com o patrimnio geral do incorporador e s respondem pelas dvidas e obrigaes vinculadas respectiva incorporao. Nesta hiptese, os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atinge o patrimnio de afetao constitudo, que, portanto, no integra a massa concursal, cabendo comisso de representantes dos adquirentes deliberar pela forma de continuidade da obra. Pelo exposto, verifica-se que a legislao brasileira e a jurisprudncia nacional dominante buscam proteger de diversas formas os adquirentes de futuras unidades autnomas contra eventuais inadimplementos e irregularidades do incorporador imobilirio, o qual se responsabiliza independente de culpa, podendo responder at mesmo com seus bens pessoais, quando se tratar de pessoa fsica, ou com o patrimnio de seus scios, diretores, administradores e sociedades do mesmo grupo econmico, quando se tratar de pessoa jurdica. *Publicado em Revista Jurdica Consulex. Braslia-DF, ano XIV, n 333, p. 33-34, 15 dez. 2010.

NOTAS STJ REsp n 1.166.039-RN, DJe 11.06.10, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma. 2 TJSP Apelao Cvel n 994051231500, data de registro 14.05.10, e Apelao Cvel n 9940551146373, data de registro 28.05.10. 3 STJ REsp n 498.862-GO, DJ 01.03.04; REsp n 439.604-PR, DJ 30.06.03; REsp n 431.440-SP, DJ 17.02.03; REsp n 401.252-SP, DJ 05.08.02; REsp n 239.557-SC, DJ 07.08.02; e REsp n 187.940-SP, DJ 21.06.99. TJSP Apelao n 959019800, Rel. Des. J. B. Franco de Godi, 23 Cmara de Direito Privado. 4 TJSP Apelao n 3579124600, Rel. Des. Enio Zuliani, data de registro 17.03.08.
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