REGIME

DE OBRAS E SUA REPERCUssAo

NA RENDA E NA MANUTENc::AO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTOl

ASSUN<::AO CRISTAS*

Sumario: I. Introducao II. 0 dever e 0 direito de fazer obras: suas consequencias (NRAU e regime transit6rio) III. 0 principio do born uso e da boa conservacao do im6vel e 0 equilibrio das prestacoes,

INTRODUC;:AO

Foi-me pedido para tratar do regime de obras e da sua repercussao na renda e na manutencao do contrato de arrendamento. Sobre 0 trabalho, pensado para uma intervencao de meia hora, importa fazer uma observacao preliminar. 0 tema pode ser abordado sob varias perspectivas, nomeadamente sob a do contrato de arrendamento (e aqui distinguir consoante as diferentes modalidades) e a das posicoes das partes perante as obras. Sendo 0 objectivo do seminario dar a conhecer 0 novo regime do arrendamento urbano e legislacao conexa, centrando-se, portanto, numa logica de conhecimento e explicacao do direito e nao de elaboracao cientifica em torno do contrato de arrendamento, pareceu-me que a segunda perspectiva a esta finalidade era mais adequada. As obras sao, assim, 0 centro da exposicao: 0 dever de fazer obras, 0 dire ito de fazer obras, a obrigacao de suportar obras e seus efeitos juridicos. Abordo primeiro 0 novo regime das obras e depois 0 regime aplicavel transitoriamente, porque, embora seja objecto de uma exposicao aut6noma neste seminario tern particular relevancia para a materia. Dentro de cada uma destas divis5es analisarei a posicao do senhorio e a posicao do arrendatario, fazendo
0 texto que agora se publica corresponde, com pequenas actualizacoes bibliograficas, a comunicacao proferida no Serninario "A Nova Lei do Arrendamento Urbano", organizado pela Iurisnova, em Lisboa, nos dias 10 e 11 de Outubro de 2006. , Professora da Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa.
I

Themis, ana IX, n." 15,2008: 27-43

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referencia as especificidades aplicaveis ao arrendamento arrendamento comercial e arrendamento rural.

para habitacao,

II. 0

DEVER E 0 DIREITO DE FAZER OBRAS: SUAS CONSEQUENCIAS

A. 0 novo regime do arrendamento urbano As disposicoes que desenham 0 regime das obras estao relativamente dispersas na lei. Na parte do c6digo civil dedicada genericamente ao contrato de locacao encontramos alguns artigos relevantes para enquadrar 0 problema das obras: o artigo 1031./b), que estabelece 0 dever de 0 locador assegurar 0 gozo da coisa para os fins a que se destina; o artigo 1036., que permite ao locatario realizar reparacoes ou outras obras de caracter urgente, haja ou nao mora do locador; o artigo 1038.0/e), que obriga 0 locatario a tolerar as reparacoes urgentes e obras ordenadas por autoridade publica. Interessam ainda as disposicoes previstas nas alineas c) e d) do artigo 1038., que obrigam 0 locatario a nao aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina e a nao fazer uma utilizacao imprudente da coisa. No novo regime do arrendamento urbano (NRAU) encontramos dois artigos particularmente dedicados as obras: 0 artigo 1974., de aplicacao generica, e 0 artigo 1111., aplicavel a arrendamentos nao habitacionais. Releva ainda, na esteira da legislacao anterior (artigo 4. do RAU), 0 artigo 1073., que permite ao arrendatario realizar pequenas deterioracoes no predio arrendado necessarias para assegurar 0 seu conforto ou comodidade, independentemente da sua qualificacao como benfeitoria ou como verdadeira deterioracao-. Sera 0 caso, por exemplo, de 0 arrendatario abrir rocos para instalacao de aquecimento central ou de ar condicionado '.
2 No primeiro sentido, J. Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, vol. II, 4.a ed., Coimbra, Almedina, 2008, pp. 1088 e ss.. No segundo, L.Menezes Leitao, Arrendamento Urbano, 3.a ed., Coimbra, Almedina, p. 64. 3 J. Soares Machado e R. Santos Pereira, Arrendamento Urbano. Novo Regime do Arrendamenta Urbano Comentado e Anotado. Livraria Petrony, Lisboa, s.d., mas 2006, pp. 88 e 89, referem 0 caso do ar condicionado apenas por referencia ao arrendamento para cornercio. Se ai 0 preenchimento do requisito legal e porventura mais evidente, nao se ve, no entanto, qualquer razao para limitar 0 preceito a este tipo de arrendamento.

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DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

A lei da ampla liberdade as partes no contrato para se acertarem relativamente ao regime das obras: e 0 contrato que define, em primeira linha, quenl esta obrigado a fazer obras e quem tern direito a fazer obras. No entanto, os artigos 1074. e 1111. introduzem regras supletivas segundo as quais e 0 senhorio quem esta obrigado a realizar as obras de conservacao do predio requeridas por lei ou pelo fim do contrato. No caso de arrendamento para fins nao habitacionais, a lei preve ainda, tambem supletivamente, que 0 arrendatario esta autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou as requeridas pelo fim do contrato+, Ia 0 regime aplicavel ao arrendamento para fins habitacionais e 0 regime geral do artigo 1074., que no seu n." 2 apenas preve a possibilidade de 0 arrendatario executar obras quando tal faculdade esteja prevista no contrato ou quando 0 senhorio 0 autorize por escrito. A violacao do dever de realizar obras tern consequencias a tres niveis que terao importancia e incidencias diferentes consoante a parte em falta seja 0 senhorio ou 0 arrendatario, Esses tres niveis sao: a renda; a manutencao do contrato, uma vez que a omissao do dever de realizar obras e fundamento de resolucao do mesmo; a responsabilidade civil eventualmente associada a reso-

lucao.
Analisa-se de seguida a posicao do senhorio e do arrendatario por referencia aos seus deveres e consequencias do respectivo incumprimento.

1. 0 senhorio
1.1. Dever de Jazer obtas

A situacao juridica que melhor caracteriza a posicao do senhorio nesta materia e 0 dever de fazer obras. Este dever e mesmo urn dos mais importantes dentro do novo regime do arrendamento urbano. o artigo 1074. determina que "cabe ao senhorio efectuar todas as obras de conservacao, ordinarias ou extraordinarias>, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulacao em contrario"
Note-se que as duas situacoes sao colocadas em alternativa, basta que as obras sejam requeridas pelo fim do contrato para que 0 arrendatario esteja supletivamente autorizado a executa-las. Em sentido aparentemente diferente, M. Grave, Novo Regime do Arrendamento Urbano. Anotacoes e Comentarios, 3.a ed., ed. autor, 2006, Lisboa, p. 115. 5 Enquanto 0 RAU distinguia entre obras de conservacao ordinarias, extraordinarias e de beneficiacao, 0 NRAU apenas considera as primeiras duas categorias. Na verdade, a inovacao nao e grande, uma vez que 0 RAU ja fazia corresponder 0 mesmo regime as obras de censervacao extraordinaria e de beneficiacao, inutilizando, na pratica, a distincao. E sintomatica a
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Esta disposicao traduz uma mudanca de paradigma: enquanto que no regime do arrendamento urbano apenas as obras de conservacao ordinaria estavam claramente a cargo do senhorio, no novo regime 0 senhorio e responsavel por fazer a generalidade das obras no im6vel arrendado. Esta regra e 0 desenvolvimento de urn principio, mais vasto, em sede de locacao, segundo 0 qual 0 locador proporciona 0 gozo da coisa ao locatario para os fins a que esta se destina. 0 fim do contrato configura juridicamente a obrigacao do locatario: 0 gozo proporcionado da coisa locada deve ser conforme aos fins a que a coisa se destina. Isto significa que se a coisa e, por exemplo, im6vel destinado a habitacao e 0 arrendatario celebra contrato com vista a habitar 0 dito im6vel, entao 0 locatario, senhorio, garante que 0 im6vel esta em condicoes pr6prias para habitacao durante todo 0 tempo de duracao do contrato. Se as condicoes do im6vel se deteriorarem, sem que tal seja imputavel a actuacao anormal do locatario, e ao senhorio que compete fazer as obras necessarias a sua conservacao de modo a manter a adequacao da coisa ao fim a que contratualmente esta destinada". Esta obrigacao de fazer obras a cargo do senhorio e, no entanto, supletiva: a lei admite estipulacao contratual em sentido diverse". Como ja acontecia em certa medida no regime anterior, e possivel que 0 contrato de arrendamento preveja a possibilidade de 0 inquilino fazer todas ou parte das obras. Caso tal aconteca, pode colocar-se a questao de saber se serao aplicaveis as disposicoes dos numeros 3, 4 e 5 do artigo 1074., que dizem respeito a possibilidade de 0 arrendatario compensar 0 credito das despesas das obras com

correspondencia feita por varies autores de leis anotadas. Por exemplo, J. A. Franca Pitao, Novo Regime do Arrendamento Urbano, 2.a ed., Coimbra, Almedina, 2007, p. 259, ou Manteigas Martins, A. Raposo Subtil e L. F. Carvalho, 0 Novo Regime do Arrendamento Urbano Anotado, Lisboa, Vida Econ6mica, 2006, p. 107. 6 0 principio da pontualidade no cumprimento dos contratos (ou da conformidade, designacao decorrente, por transposicao de directiva comunitaria, do Decreto-Lei 67/2003, de 8 de Abril, que me parece mais adequada) tem aqui total expressao, 0 fim (aqui num sentido muito amplo), enquanto elemento de qualificacao do objecto contratual, e de acolher em sede de contrato de arrendamento como na generalidade dos contratos. Veja-se C. Ferreira de Almeida, Contratos II, Coimbra, Almedina, 2007, pp. 81 a 83. 7 0 que leva Menezes Leitao, Arrendamento Urbano, Coimbra, 2006, p. 45, a recear que os contratos de arrendamento, sobretudo quando celebrados com recurso a clausulas contratuais gerais, venham a prever tal clausula, derrogando uma das principais obrigacoes do senhorio. E, no entanto, muito duvidoso que uma clausula generica que atribua ao arrendatario a obrigacao de fazer qualquer tipo de obras sem uma contrapartida, nomeadamente na reducao da renda por certo periodo, venha a passar 0 crivo da boa fe exigida pela lei das clausulas contratuais gerais. Tal clausula introduziria, possivelmente, um desequilibrio de tal forma grave que poderia colocar em causa a pr6pria configuracao funcional do contrato.

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a obrigacao de pagar a renda e a compensacao, no final do contrato, pelas obras licitamente feitas nos termos aplicaveis as benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa fe. A resposta depende da configuracao da posicao juridica do arrendatario enquanto titular de uru direito a fazer as obras ou de urn dever de fazer as obras. A este ponto voltarei unl pouco abaixo.
1.2. 0 direito de fazer obras

Se e verdade que 0 senhorio tern 0 dever de fazer obras, nao e menos verdade que este dever e simultaneamente urn direito. Desde logo, 0 n." 2 do artigo 1074. determina que 0 arrendatario "apenas pode executar quaisquer obras quando 0 contrato 0 faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio" 0 que aponta com clareza para uma zona de intervencao exclusiva do senhorio. Alem disso, no artigo 1038.0/e) preve-se, a contrario sensu, a faculdade do senhorio de realizar obras urgentes. Depois, a lei preve casos em que 0 senhorio deve fazer obras, mas em que esse dever corresponde, na verdade a urn poder-dever: sao os casos de obras de rernodelacao e restauro profundo e os casos de demolicao. Note-se que, de acordo corn 0 regime antigo, 0 senhorio encontrava-se frequentemente na situacao delicada de estar financeiramente impossibilitado de fazer obras, tanto mais que nao conseguia, dentro do quadro legal existente, garantir urn adequado retorno do seu investimento. Nestas situacoes 0 dever de fazer obras do senhorio reveste tambem a roupagem activa do direito de fazer obras e, entretanto, suspender 0 contrato de arrendamento ou mesmo de denunciar 0 contrato, nos termos do Decreto-Lei n." 157/2006, de 8 de Agosto (a que chamarei abreviadamente RJOPARegime Iuridico das Obras em Predios Arrendados). De acordo com este diploma, as obras de rernodelacao e restauro profundos, caracterizadas por obrigarem, para a sua realizacao, uma desocupacao do locado, perrnitem que 0 senhorio suspenda 0 contrato pelo periodo de decurso das obras e mesmo, em certos casos, que 0 denuncie. A denuncia e excepcional: sera apenas possivel se as obras, cumulativamente, forem caracterizadas como estruturais, ou seja, se originarem uma distribuicao de fogos sem correspondencia COIU a distribuicao anterior (art. 4./2 do RJOPA), e nao se preveja, ap6s a obra, a existencia de local com caracteristicas equivalentes as do locado. Por caracteristicas equivalentes deve entender-se sensivelmente a mesma dim ensao e a mesma tipologia''.

8 [a 0 RAU previa como limite ao direito de reocupacao do locado a identica tipologia do predio. Veja-se, nomeadamente, 1. Goncalves da Silva, Cessacdo do Contrato de Arrendamento

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pode ainda denunciar 0 contrato de arrendamento se pretender demolir 0 im6vel. Em qualquer dos casos de denuncia, por regra, 0 senhorio fica obrigado ou a pagar todas as despesas e danos, patrimoniais e nao patrimoniais, suportados pelo arrendatario ou a garantir 0 realojamento do arrendatario por urn periodo nao inferior a cinco anos no mesmo conceIho e em condicoes analogas as que detinha no que respeita ao im6vel e ao valor da renda e encargos (art. 6./1 e 3)9. A opcao por uma ou outra via e feita nos termos do acordo das partes. Se as partes nao chegarem a acordo aplica-se a via indemnizat6ria. Note-se que a indemnizacao a calcular deve compreender 0 valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatario bern como dos investimentos efectuados em funcao do locado (art. 6./4) e corresponde no minimo a dois anos de renda (art. 6. /1/a) in fine}. Cabera a jurisprudencia concretizar 0 que se entende por "investimentos efectuados em funcao do locado" e estabelecer limites justos para a indernnizacao, sob pena de dificilmente ser possivel a dernolicao e a consequente renovacao urbana, comprometendo urn objectivo importante da lei. NQ caso de 0 municipio, ouvida a comissao municipal, concluir que a demolicao e necessaria por forca da degradacao do predio, incornpativel teenicamente com a sua reabilitacao e geradora de risco para os respectivos ocupantes, entao nao se aplicara a solucao da indemnizacao ou do realojamento. Neste caso a lei manda desaplicar 0 disposto no artigo 6. e nada refere quanta a deveres do senhorio para com 0 arrendatario. Nao e totalmente claro se 0 disposto no n." 2 do artigo 8., que determina a obrigatoriedade de a peticao inicial da accao proposta com vista a denuncia do contrato ser acompanhada de comprovativo de aprovacao pelo municipio de projecto de arquitectura relativo a obra a realizar, e aplicavel apenas aos casos de den uncia para remodelacao ou restauro profundos ou tambern de demolicao. A admitir-se que sim, entao, a demolicao pressuporia a obrigatoriedade de nova construcao. Apesar de todo 0 sentido do diploma ser 0 de obrigar a feitura de obras, seja pelo senhorio, seja, em caso de impossibilidade deste, pelo municipio, nao parece que a demolicao esteja condicionada pela reconstrucao!", Alem disso, a decisao de fazer obras
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o senhorio

para Aumento da Capacidade do Predio, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocencio

Galvao Telles, vol. III, Direito do Arrendamento, 537, p. 565. 9 Sobre estes requisitos, veja-se F. Gravato Morais, pp. 124 e ss., Arrendamento para Habitacao. Regime Transitorio, Coimbra, Almedina, 2007, pp. 124 e ss.. to F. A. Cunha de Sa e L. Coutinho, Arrendamento 2006: Nova Lei e Diplomas de Aplicacao Anotados. 2.a ed., Coimbra, Almedina, 2007, p. 220, lembram que as leis urbanlsticas nao impoem ao proprietario do edificio em ruin as 0 dever de recuperar ou de reabilitar.

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estara sempre subordinada a propria actuacao do municipio em sede de licenciamento. Em qualquer dos casos devera manter-se a logica do realojamento, pelo que a exclusao da aplicacao do disposto no artigo 6. a estas situacoes deve entender-se restritivamente: apenas sera desaplicavel a previsao de indemnizacao, devendo no entanto 0 senhorio proceder ao realojamento pelo periodo de 5 anos! '. No caso de este nao ter, comprovadamente, possibilidade de 0 fazer, entao devera tal encargo recair sobre 0 municipio. Outra solucao levara a que 0 senhorio fique com urn terreno totalmente livre e pronto para nova construcao sem qualquer obrigacao perante 0 arrendatario, Ao contrario do regime comum da denuncia 12, a denuncia do contrato para rernodelacao ou restauro profundos ou demolicao e feita judicialmente. Ja a suspensao do contrato e feita extrajudicialmente mediante a comunicacao pelo senhorio ao arrendatario, que, no entanto, pode nao aceitar as condicoes propostas (caso em que 0 senhorio suscitara a intervencao da comissao municipal) ou denunciar 0 contrato. 2. 0 arrendatario As situacoes juridicas activas e passivas do senhorio correspondcm a correspectivas situacoes passivas e activas do arrendatario e vice-versa. Referemse de seguida essas situacoes.
2.1. 0 direito a exigir obras

Supletivamente, como se referiu, e ao senhorio que compete realizar obras, sendo 0 arrendatario titular do direito de exigir que 0 senhorio faca as obras necessarias a manutencao do imovel adequado ao fim do contrato. Tal direito resulta, como referido, nao so dos artigos 1074. e 1111., mas tarnbem do preceito mais generico do artigo 1031./b). Caso 0 senhorio nao faca as obras necessarias a manter 0 imovel adequado a finalidade, entao incumpre Ulna obrigacao contratual e 0 arrendatario podera resolver 0 contrato nos termos gerais (art. 1083./1). De acordo com as regras gerais sobre incumprimento do contrato, sera possivel cumular uma indernnizacao pelos dan os causados. A grande vantagem ern relacao a mera

Embora 0 artigo 8. pare<;a ser de aplicacao generica, ou seja, aplicavel quer a obras profundas quer a demolicoes, 0 n." 3 do artigo 8. parece ser incompativel com 0 n." 2 do artigo 7. 12 Veja-se P. Romano Martinez, Da Cessacao do Contrato, 2.a ed., Coimbra, Almedina, 2006, pp. 231 e ss..
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denuncia por parte do arrendatario consiste precisamente na possibilidade de, neste caso, 0 arrendatario poder invocar responsabilidade contratual para ressarcir eventuais danos sofridos.
2.2. 0 dever de tolerar ieparacoes urgentes e obras coercivas

Nos termos da alinea e) do artigo 1038., 0 locatario tern 0 dever de tolerar reparacoes urgentes, bern como de suportar quaisquer obras ordenadas por autoridade publica. Reparacoes urgentes serao as absolutamente necessarias para garantir 0 gozo adequado da coisa locada, que nao se compadecem com as delongas de urn processo judiciall ', nomeadamente as que se afigurem indispensaveis para assegurar naquele momenta as condicoes de seguran<;a e salubridade do predio, por ex., rebentamento de canalizacao ou fuga de gas14.
2.3. 0 dever de nao realizar obras

Nao existe regra legal que proiba expressamente 0 arrendatario de realizar obras no predio arrendado. No entanto esse dever retira-se de urn conjunto de preceitos. Desde logo, do artigo 1074., que, supletivamente, atribui a exclusividade da execucao de obras ao senhorio. Depois, do artigo 1043.11, que, tambem supletivamente, estabelece a obrigacao de 0 locatario manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deterioracoes inerentes a uma prudente utilizacao, em conformidade com os fins do contrato. Por fim, do artigo 1046.11, que, exceptuando as obras feitas em casos de reparacoes urgentes ou de mora do locador quanta a obrigacao de realizar obras, equipara 0 locatario ao possuidor de rna fe quanto a benfeitorias feitas na coisa locada 15. o regime do arrendamento urbano previa expressamente como causa de resolucao do contrato de arrendamento peIo senhorio a execucao de obras no im6veI peIo arrendatario que alterassem substancialmente a sua estrutura

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J. Pinto

Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, vol. I, 4.a ed., Coirnbra, Alrnedina,

2007, p. 547. 14 Pode encontrar-se urna enurneracao, que perrnanece actual, em A. Neto, Leis do Inquilinato, 6.a ed., Lisboa, Livraria Petro ny, 1988, pp. 40 e 41, nota 5. 15 Este preceito so aparenternente entra em contradicao com 0 artigo 1074./5, urna vez que aquele diz respeito a benfeitorias realizadas licitarnente, enquanto 0 artigo 1046.11 estabelece, irnplicitarnente, urn contraponto entre benfeitorias licit as e ilicitas. As licitas serao as previstas no artigo 1036. e 0 locatario tern direito ao reernboiso. Quanto as ilicitas, aplica-se 0 regime das benfeitorias realizadas pelo possuidor de rna teo

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extern a ou a disposicao interna das suas divisoes (art. 64.0/d) do RAU). Ressalvavam-se apenas deterioracoes consideradas Iicitas por serem pequenas e necessarias para assegurar 0 conforto ou comodidade do arrendatario. novo regime, no entanto, nao contem previsao expressa nesse sentido, antes dispondo apenas genericarnente, no n." 2 do artigo 1083., que e fundamento de resolucao 0 incumprimento que, pela sua gravidade ou consequencias, torne inexigivel outra parte a manutencao do arrendamento. De seguida preve algumas situacoes exemplificativas ern que 0 senhorio podera requerer a resolucao do contrato. Mantem-se, no entanto, 0 preceito relativo as deterioracoes Iicitas. Se e admissivel a validade da regra anterior face ao actual regime!", tambern e sustentavel que se alargou consideravelmente 0 fundamento de resolucao do contrato!". Na verdade, tirando os casos de deterioracoes licitas, as obras nao autorizadas deverao ser entendidas como incumprimento grave do contrato de arrendamento por parte do arrendatario. Contudo, nao e de excluir que, no caso concreto, a importancia da obra seja consideravelmente reduzida e que a resolucao do contrato possa represeritar urn abuso de direito por parte do senhorio.

2.4. 0 direito de realizar obras

Por fim,

arrendatario

tern

direito a realizar obras quando:

tal conste do contrato de arrendamento ou; tenha sido autorizado, por escrito, pelo senhorio (art. 1074.11); quando a obra seja urgente ou; o senhorio esteja em mora quanta a obrigacao de executar certa obra e a sua urgencia nao permita esperar pela decisao judicial (art. 1036.). Nestes dois ultimos casos determina 0 artigo 1036. que 0 Iocatario tern direito ao reembolso das despesas feitas, devendo no entanto avisar 0 locador de que ira executar a obral''.

P. Romano Martinez, Da Cessaiiio do Contrato, cit., p. 349, a cuja posicao, implicitamente, adere F. Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, Coimbra, Almedina, 2006, p. 118. 17 L. Menezes Leitao, Arrendarnento Urbano, cit., p. 103. 18 Embora no n." 2 do artigo 1036., que estabelece a obrigacao de informar 0 locador como condicao para 0 reembolso das despesas com a obra so se referir ao caso de reparacoes e despesas urgentes, nao se ve razao para desaplicar 0 mesmo criterio no caso, previsto no n." 1, de mora do locador.
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2.5. 0 direito de realizar obras exigidas por lei ou requeridas pelo jim do contrato

No caso de arrendamento para fins nao habitacionais, 0 artigo 1111. determina supletivamente que 0 arrendatario esta autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou as requeridas pelo fim do contrato. Tal nao obsta a que recaia sobre 0 senhorio 0 dever de executar as obras de conservacao. Surnariando, a posicao de senhorio e arrendatario termos do seguinte quadro:
Senhorio Dever (supletivo) de fazer obras (arts. 1074.0/1; 1111.; 2. R]OPA) Direito a fazer obrasl direito a dernolicao (arts.1101./b), 4. e ss. RJOPA) Direito a fazer reparacces urgentesl obras poder - dever de realizar ordenadas por autoridade publica Direito a exigir que 0 arrendatario nao faca obras de maneira a nao alterar 0 predio (excepto deteriora'toes licitas - art.l073.0) Arrendatario

podem ser descritas nos

Dever de suportar obras

Direito a exigir obrasl suportar obras

Dever de

Dever de suportar obras

Consequencia jurldica da violacao do dever Direito a rnanutencao da coisa ade- Resolucao pelo arrendatario quada ao fim do contrato/direito a (art. 1083.0) exigir obras Possibilidade de suspensao ou Dever de suportar as obras/demoden uncia do contra to pelo licao senhorio; em caso de sus_Qensao, efr. art. 10./7 RJOPA Dever de tolerar reparacoes urgeri- Resolucao pelo senhorio (art. 108g3.0/3 e 1084.014); tesl dever de tolerar reparacoes ordenadas por autoridade publica Resolucao pelo arrendatario (art.l038.0/e) (art. 1083.0/1) Dever de nao fazer obras (arts. Resolucao pdo senhorio (art. 1073. a contrario sensu; 1043./1 e 1083./2, embora nao previsto expressamente); 1046./1) indernnizacao (ou nao) pelas benfeitorias realizadas (arts. 1273. a 1275.0) Direito a realizar obras (art. 1074.1 Resolucao pelo arrendatario 2); direito a realizar obras urgentes (art. 10830/1) nos termos haja ou nao mora do senhorio (art. gerais 1036./1 e 2) Dever de realizar obras quando pre- Resolucao pelo senhorio ou visto no contrato (art.1074.0/2) arrendatario consoante a parte em falta (art.l083.0/l), os termos gerais Direito de realizar obras exigidas Resolucao pdo arrendatario por lei ou requeridas pelo fim do (art. 10830/1) nos termos contrato 0111.0/2 - supletivo) gerais

3. 0 municipio
Importa ainda, em sede de novo regime do arrendamento urbano, referir a execucao de obras coercivas pelos municipios, Decreto-Lei n." 555/99, de 16 de Dezernbro, preve que 0 municipio possa realizar obras coercivas necessarias a correccao de mas condicoes de seguran~a e de salubridade (art. 90.). Nesses casos, 0 municipio pode proceder ao despejo administrativo e ocupar 0 im6vel ate ao periodo de urn ana ap6s a conclusao das obras.

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de realizacao das obras preve a elaboracao de urn orcamento que sera apresentado ao senhorio e fixara 0 valor maximo pelo qual ele sera responsavel. 0 municipio tern ainda de assegurar 0 realojamento do arrendatario em condicoes analogas as que tinha, devendo 0 arrendatario reocupar 0 imovel no prazo de tres meses sobre 0 fim da obra, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. 0 municipio compensara 0 montante gasto ate ao limite do orcamento atraves do recebimento das rendas, podendo no entanto 0 senhorio levantar depositos no valor correspondente a 500/0 da renda (art. 18.0 do DL 15712006).

o processo

B. 0 regime especial transitorio aplicavel aos contratos de arrendamento .para habitacao celebrados antes da entrada em vigor do RAU e aos contratos de arrendamento para fins nao habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Dccreto-Lei n." 257/95, de 30 de Setembro. Isto significa que aos contratos celebrados depois da entrada em vigor destes diplomas, mas antes da entrada em vigor do NRAU e RPOJA, se aplica 0 regime ja descrito, uma vez que nao ha particularidades previstas no regime transitorio ao regime das obras. o regime transitorio, aplicavel aos contratos de arrendamento celebrados antes do RAU ou do Decreto-Lei n.? 257/95, de 30 de Setembro, e particularmente importante porque sera aplicavel as situacoes mais graves: degradacao dos im6veis a par de uma total desadequacao do valor das rendas. Neste regime transitorio nao reveste particular interesse para 0 terna 0 regime do contrato de arrendamento para fins nao habitacionais, porquanto nao existe uma correlacao entre a feitura de obras de conservacao e aactualizacao de renda e, alem disso, 0 regime dos contratos de arrendamento para fins habitacionais aplica-se com as necessarias adaptacoes (art. 50.0 NRAU). Ja 0 regime dos contratos de arrendamento para fins habitacionais contern diversas disposicoes muito relevantes para este tema. Nao me alongarei muito neste regime transitorio, uma vez que ha uma exposicao particularmente dedicada ao regime transitorio em geral e dentro deste a parte das obras e da actualizacao das rendas correspondem aos aspectos mais importantes. Salientarei, no entanto, dois ou tres aspectos. Em primeiro lugar, a solucao prevista na lei para os contratos de arrendamento para fins habitacionais parte de uma logica de correspectividade entre
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o RJOPA preve na sua seccao III urn regime especial transitorio

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o estado do predio arrendado e a possibilidade de actualizar 0 valor da renda. o senhorio que pretenda actualizar 0 valor da renda tera primeiro de garantir que 0 predio se encontra, pelo menos, num estado considerado medio de conservacao (correspondente ao nivel 3 de acordo com os artigos 35.0 e 33. do NRAU19). Tal representa urn claro afloramento do principio do equilibrio contratual: se as obras sao, pelo menos supletivamente, obrigacao do senhorio, esta obrigacao encontra 0 correspectivo na possibilidade de actualizar 0 valor da renda nos casos em que tal se afigura particularmente necessario, Acresce que se 0 arrendatario tiver realizado obras de conservacao esse facto tern importancia para efeito de actualizacao da renda. 0 n." 4 do artigo 33.0 preve que, sem prejuizo do nivel de conservacao atribuido ao predio, 0 coeficiente de conservacao a aplicar seja 0 imediatamente inferior, no caso de o arrendatario fazer prova de que 0 estado do predio se deve a obras por si realizadas. Preve-se ainda que 0 senhorio possa contrapor ter efectuado obras de conservacao, circunstancia em que, de acordo com a justica do caso concreto, pode ser aplicado coeficiente intermedio, Em segundo lugar, preve-se que as obras ou demolicao sejam da iniciativa do senhorio, do municipio ou do arrendatario, traduzindo-se esta ultima possibilidade numa clara inovacao. Em terceiro lugar, preve-se a possibilidade de 0 arrendatario adquirir 0 locado com vista a feitura de obras, em substituicao do senhorio e do municipio. Frise-se ainda que em caso de cessacao do contrato de arrendamento 0 arrendatario tern direito a compensacao pelas obras licitamente feitas nos termos aplicaveis as benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa fe (art. 29.0 NRAU). A lei confere caracter injuntivo a esta disposicao.

1. Iniciativa do senhorio Caso a iniciativa pertenca ao senhorio, competira ao arrendatario prestar a colaboracao necessaria a avaliacao feita nos termos do C6digo do Imposto Municipal sobre Im6veis. No caso de essa avaliacao ja ter sido feita, entao

0 valor maximo de actualizacao corresponde a 4% do valor anual do locado (art. 3l. NRAU), sendo que 0 valor do locado e 0 produto do valor da avaliacao realizado nos termos do artigo 38. do C6digo do Imposto Municipal sobre Im6veis, realizado ha menos de tres anos, multiplicado pelo coeficiente de conservacao (art. 32. NRAU). 0 coeficiente de conservacao varia, nos termos do artigo 33., de acordo com 0 estado de conservacao do predio, que sera classificado numa escala de 1 a 5, correspondendo 1 a pessimo e 5 a excelente.
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REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAo

NA RENDA E NA MANUTENC;:AO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

importara seguir 0 procedimento previsto no artigo 33.0 com vista a classificacao do predio entre excelente (nive15) e pessimo (nfvel I). No caso de contratos de arrendamento para fim nao habitacional, a renda pode ser actualizada independentemente do nivel de conservacao. J a no caso de contratos de arrendamento para habitacao, se a classificacao corresponder a nivel medio (3) ou superior, 0 senhorio informa 0 arrendatario da intencao de modificar a renda e os termos em que se devera processar, nos termos dos artigos 34.0 e seguintes. Caso seja atribuido nivel l ou 2, 0 senhorio tera de fazer obras para depois poder obter melhor classificacao e consequentemente poder actualizar a renda. 2. Iniciativa do arrendatario Mas imagine-se que 0 senhorio nao quer ou nao pode fazer as obras necessarias, ainda que isso implique a impossibilidade de proceder a actualizacao da renda, ou mesmo que nem toma a iniciativa de obter a classificacao do locado. Entao, a lei preve a hipotese de 0 arrendatario solicitar que a comissao arbitral municipal promova a determinacao do coeficiente de conservacao do locado (art. 48.0). No caso referido de ao imovel ser atribuido nivel abaixo de 3, 0 arrendatario pode inti mar 0 senhorio a realizar as obras, 0 que se traduz num verdadeiro direito subjectivo do arrendatario. Se 0 senhorio nao realizar as obras necessarias, 0 arrendatario podera optar por uma de duas vias: realizar ele proprio as obras de maneira a atingir urn nivel medio de conservacao, caso em que dara disso conhecimento ao senhorio e a comissao municipal arbitral e em que podera efectuar compensacao com 0 valor das rendas (art. 33. do RJOPA)20; ou solicitar a camara municipal a realizacao de obras coercivas. Neste ultimo caso, 0 arrendatario ainda podera vir a fazer as obras se 0 senhorio, instado pelo municipio para as executar, nao 0 fizer dentro do prazo estabelecido. A al. c) do n." 4 do artigo 48.0 do NRAU preve ainda outra possibilidade: a de 0 arrendatario comprar 0 locado com 0 objectivo de 0 reabilitar. Nao se trata, contudo, de uma alternativa as anteriores, como pode resultar de uma primeira leitura da lei. Na verdade, 0 n." 6 do mesmo artigo remete para
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20 Note-se que 0 valor das obras para efeito de cornpensacao corresponde as despesas efectuadas e orcarnentadas e respectivos juros, acrescidos de 5% destinados a despesas de administracao. 0 valor da renda a tel' em conta corresponde a urn nivel medio de conservacao e a um faseamen to de cinco anos nos termos dos artigos 31. a 33. do NRAU.
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diploma proprio (0 RJOPA), que estabelece requisitos apertados, porquanto se trata de uma inovacao grande e gravosa para 0 senhorio-I. Assim, a lei exige 0 preenchimento dos requisitos seguintes: atribuicao de nivel de conservacao mau ou pessimo; inaccao pelo periodo de 6 meses ou recusa do senhorio em fazer obras quando para tal tenha sido intimado; inaccao do municipio pelo prazo de 6 meses apos 0 arrendatario ter solicit ado a realizacao de obras coercivas. acautelou ainda a hipotese de 0 senhorio ou 0 municipio iniciarem obras que depois venham a suspender, prevendo 0 prazo de 90 dias para que as obras sejam retomadas, sob pena de 0 arrendatario poder iniciar o processo de aquisicao (art. 35.12).0 arrendatario tera entao direito, nos tres anos subsequentes, a propor accao judicial destinada a aquisicao do imovel, A lei preve que a aquisicao possa ocorrer em relacao a outras fraccoes ou mesmo em relacao a todo 0 predio no caso de as obras necessarias para obter urn nivel medio de conservacao incidirem sobre outras fraccoes ou sobre partes comuns e no caso de nao estar constituida propriedade horizontal-s. A aquisicao ocorre atraves de sentenca judicial nesse sentido. Trata-se de uma aquisicao onerada pela obrigacao de reabilitacao e de manutencao do imovel em estado de conservacao medio ou superior durante os 20 anos subsequentes, sob pena de 0 anterior proprietario ter 0 direito a readquirir 0 predio pelo mesmo preco, Tambem esta reaquisicao ocorre no ambito de urn processo judicial. Tratando-se de urn onus, naturalmente a lei preve que 0 registo predial reflita essa oneracao, obrigando a sua mencao na respectiva inscricao, A oneracao mantem-se pelo prazo de 20 anos, pelo que se ocorrer entretanto uma transmissao, 0 novo titular adquire 0 direito onerado.
E nao isenta de duvidas quanta a sua conforrnacao com a Constituicao. Pronunciando-se pela inconstitucionalidade (embora nalguns casos ainda a prop6sito de anteprojectos), veja-se, A. Menezes Cordeiro, 0 Novo Regime do Arrendamento Urbano, 0 Direito 137. (2005) II, 317, p. 323, F. de Castro Fraga e C. Gouveia de Carvalho, As Normas Transitorias, 0 Direito 137. (2005) II, 307, p. 433, implicitamente, J. Pinto Furtado, Manual., .1, cit., p. 502. Recentemente, no sentido inverso, P. Romano Martinez e A. M. Taveira da Fonseca, Da Constitucionalidade da Alienacao Fotcada de lmoveis Arrendados, 0 Direito 139. (2007), I, 35. 22 Neste caso 0 arrendatario pode pedir a constituicao da propriedade horizontal na mesma accao judicial, solicitando a aquisicao apenas da fraccao correspondente ao locado ou de tam bern das fraccoes necessarias a realizacao da obra. Os outros arrendatarios serao reus no processo judicial e podem optar por adquirir as fraccoes que correspondam aos seus locados, tendo 0 emus de participar nas obras necessaries.
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o legislador

REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUSsAO NA RENDA E NA MANUTENc;Ao DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

3. Iniciativa do municipio Por iniciativa propria ou a pedido do arrendatario (art. 48. /4/b) do NRAU), 0 municipio pode realizar obras com 0 objectivo de obter urn nivel de conservacao compatrvel com a actualizacao da renda, ou seja, com urn nivel medio de conservacao (art. 28. RJOPA). Por remissao generica do n." 2 do artigo 23., 0 regime de recebimento das rendas por parte do municipio e tarnbern aqui aplicavel.
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III. 0 PRINCIPIO

DO BOM USO E DA BOA CONSERVAGAO DO IMOVEL E 0 EQUI-

LlBRIO DAS PRESTAGOES

As obras sao a pedra de toque na manutencao do equilibrio das prestacoes no novo regime do arrendamento urbano. Se tal preocupacao ja era (e e) visivel no que toea a direitos de indemnizacao por obras licitas e por benfeitorias, embora neste caso equiparando 0 locatario a possuidor de rna fe, 0 NRAU, como se explicou, vern introduzir uma simetria entre as obras e a prestacao devida pela contraparte. Se as obras for em feitas pelo arrendatario, porque assim foi estipulado no contrato, entao naturalmente que a renda acordada ja tera em conta essa circunstancia, Se forem efectuadas pelo arrendatario, porque 0 locatario esta em mora e nao for possrvel esperar as delongas de urn processo judicial ou simplesmente porque a urgencia nao consente qualquer dilacao (art. 1036.), 0 arrendatario pode compensar 0 credito pelas despesas da obra com a obrigacao de pagamento da renda. As obras licitamente feitas e aplicado 0 regime das benfeitorias realizadas por possuidor de boa fe (art. 1074./5). Apenas as obras ilicitas continua a ser aplicavel 0 artigo 1046. do Codigo Civil, que remete para 0 regime das benfeitorias realizadas pelo possuidor de rna fe. Note-se que podera vir a acontecer que os contratos modelo utilizados venham a preyer que 0 arrendatario fica encarregado de realizar as obras no imovel sem que tal resulte num ajustamento da renda. Con10 principio fundamental, e de acolher que as partes tenham ampla liberdade para estabelecer 0 regime das obras e antecipadamente ou mesmo a posteriori ajustar a renda ou a cornpensacao devida pelas obras. No entanto, nao e de excluir a possivel necessidade de acautelar 0 arrendatario enquanto parte porventura menos informada no contrato de arrendamento->. Esta proteccao podera ser
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E possivel que exista alguma assimetria inforrnativa em desfavor do arrendatario parti-

cularmente nos casos em que este

e urn

consumidor e

arrendamento

e feito

atraves de urn

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ASSUNC;:AO CRISTAS

particularmente relevante nos casos de contratos de. adesao (aos quais se aplicara a lei das clausulas contratuais gerais). E certoque no regime transit6rio ja se preve a possibilidade de, para efeitos de actualizacao da renda, aplicar urn coeficiente de conservacao inferior no caso de 0 arrendatario demonstrar que 0 estado de conservacao se deve a obras por si realizadas. Nao se preve, no entanto, no novo regime, preceito paralelo. Como meio de garantir a transparencia e informacao na contratacao, deve entender-se que 0 acordo quanta a responsabilidade do arrendatario pela execucao de obras nao afasta por si s6 a responsabilidade do senhorio pelo pagamento das obras e a possibilidade de 0 arrendatario compensar 0 credito pela despesa com a obrigacao de pagamento da renda. Para que tal aconteca sera necessario declaracao expressa das partes nesse sentido ou a dernonstracao de que 0 valor da renda e particularmente baixo como contrapartida da obrigacao do arrendatario de executar e suportar 0 valor da obra. Naquelas situacoes, improvaveis, mas possiveis (e com campo vasto de relevancia no caso de ornissao do contrato), em que 0 arrendatario tenha a obrigacao de fazer as obras, mas nao de suportar 0 seu custo, 0 arrendatario podera exigir apenas o montante correspondente as obras necessarias para manter urn nivel medio de conservacao. Exigir acima disso nao e admissivel, por corresponder a inobservancia do dever de boa fe no cumprimento das obrigacoes, genericamente aplicavel (art. 762,/2). Para alern deste aspecto, a execucao ou nao das obras passa a ter, a meu ver, uma relacao directa com a rnanutencao do contrato de arrendamento e com o valor da renda-", Referiu-se como a nao execucao das obras e causa de resolucao e, diria, de aplicacao do correspondente regime de responsabilidade contratual. Mas, caso as partes nao pretendam par termo ao contrato, e se as obras nao forem feitas nem pelo senhorio nem pelo arrendatario em sua substituicao (porque nao quer ou nao pode), entao tal ten! urn impacto negativo no estado de conservacao do predio 0 que tera influencia na renda. Apesar de a lei apenas se referir ao estado de conservacao dos predios para efeito de actualizacao de rendas antigas, deve entender-se que 0 principio da conformidade exige urn nivel de conservacao pelo menos rnedio, mas porpro fissional de mediacao imobiliaria, Isto em nada e prejudicado pela constatacao de que a consideracao do arrendatario como "parte fraca" no contrato e 0 vinculismo a tal associado levaram a supressao do mercado do arrendamento, com consequencias profundamente negativas. Veja-se, por exemplo, A. Menezes Cordeiro, 0 Novo Regime ... , cit., pp. 319 e 320. 24 Aprofundando decisivamente urn caminho que ja tinha sido iniciado pelo proprio RAU. Exemplificativamente, veja-se, A. Pais de Sousa, Obras no Locado e sua Repercussao nas Rendas, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocencio Galvao Telles, vol. III, Direito do Arrendamento, Coimbra, Almedina, 2002, 159, pp. 172 e ss.. 42

REGIME DE OBRAS E SUA REPERCUssAO NA RENDA E NA MANUTEN<;:Ao DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

ventura superior, de acordo com 0 constante do contrato. De outro modo, nao fara sentido onerar 0 senhorio corn 0 dever de fazer obras de forma a poder actualizar a renda para depois poder desacautelar 0 estado de conservacao do predio, seguro de que continuara a gozar da actualizacao prevista no artigo 24. do NRAU. Embora este preceito atenda apenas a variacao do indice de precos no consumidor, 0 principio geral da conforrnidade da prestacao corn 0 contrato, conjugado com urn principio, especifico do arrendamento, de conservacao minima, ou seja, media->, do predio introduzem uma maior exigencia na possibilidade de actualizar a renda. E perfeitamente admissivel que, ern face de urn incumprimento parcial por parte do senhorio, porque obrigado a fazer as obras de conservacao nao as realiza, 0 arrendatario venha impedir 0 aumento da renda ou ate exigir a reducao da mesma ate que 0 born estado do predio seja reposto. A reducao da contraprestacao, aflorada no artigo 802. do Codigo Civil e assumida no n." 1 do artigo 4. do Decreto-Lei 6712003, de 8 de Abril (compra e venda de bens de consumo), enquanto rernedio para 0 incumprimento parcial ou defeituoso, tern aqui pleno campo de aplicacao-" Assim, 0 senhorio tera todo 0 interesse em manter 0 predio em born estado de conservacao e os objectivos da nova lei nao se esvairao com 0 decorrer do tempo. Por esta via estara razoavelmente garantido 0 principio do equilibrio contratual: urn predio em born estado, com obras de conservacao regulares permitira uma actualizacao consentanea da renda e, ao inves, urn predio degradado nao Iegitirnara 0 aumento de renda. Seria born que a lei clarificasse este aspecto. Na falta de preceito explicito, a solucao nao devera deixar de ser encontrada com base quer nas regras gerais do cumprimento das obrigacoes quer na teleologia da recente reforma. o NRAU assumiu expressamente como objectivo a reabilitacao urbana e, por isso, relacionou intimamente obras, renda e resolucao do contrato. Importara no futuro fazer a avaliacao do impacto deste regime, para 0 qual a metodologia da analise economica do direito muito podera contribuir-".
Referindo-se, precisamente, ao nivel de conservacao medio como "nivel (rninimo) de conservacao", F. Gravato Morais, Arrendamento para Habitacao ... , cit., p. 84. 26 Em situacces inversas, mas que nao deixam de ser inspiradoras, a jurisprudencia vem invocando um principio de proporcionalidade para desobrigar 0 senhorio de fazer obras dispendiosas contrastantes com a exiguidade das rendas recebidas. Veja-se, com indicacces de varies arestos, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano J, cit., p. 504, nota 440, defendendo a aplicacao da ideia de proporcionalidade ao dever de conservacao do senhorio, particularmente nos casos de arrendamentos vinculisticos (p. 505). 27 Nao em particular sobre esta lei, mas em sede de teoria geral sobre os modelos de arrendamento, veja-se, entre n6s, F. Araujo, 0 Problema Economu:o do Controle das Rendas, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocencio Galvao Telles,vol. Ill, Direito do Arrendamento, Coimbra, Almedina, 2002, 176, nomeadamente 0 elenco dos efeitos da desregulamentacao (pp. 230 e ss.).
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