108897266.2013.8.26.0100 OAS Mar Cantabrico Escritura

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 25 VARA CVEL PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo-SP - CEP 01501-900 Horrio de Atendimento ao Pblico: das 12h30min s 19h00min SENTENA
Processo Digital n: Classe Assunto: Requerente: Requerido: 1088972-66.2013.8.26.0100 Procedimento Ordinrio - Compra e Venda WALTER DIDARIO JUNIOR e outro COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO - BANCOOP e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Maria Fernanda Belli

Este documento foi assinado digitalmente por MARIA FERNANDA BELLI. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1088972-66.2013.8.26.0100 e o cdigo 7AC249.
VISTOS.
WALTER
DIDARIO
JUNIOR
BRUNO
MARCO DIDRIO, qualificados nos autos, ajuizaram a presente ao, com pedido de tutela antecipada, contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO (BANCOOP) e OAS EMPREENDIMENTOS S/A, pessoas jurdicas tambm qualificadas, alegando, em sntese, que o primeiro autor celebrou com a primeira r o termo de adeso e compromisso de participao, para aquisio do imvel descrito na inicial, em 01.06.2003, no valor de R$ 293.314,09, ajustando-se que, aps a entrega das chaves, o saldo devedor seria atualizado com aplicao da Tabela Price, acrescidas as prestaes vincendas de juros moratrios de 1% ao ms. Afirma que em razo da precria situao financeira da cooperativa, em 27.10.2009, foi realizada uma assembleia para ratificao do termo de acordo firmado por inmeros cooperados, em que houve a transferncia dos direitos e obrigaes do 1088972-66.2013.8.26.0100 - lauda 1
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 25 VARA CVEL PRAA JOO MENDES S/N, So Paulo-SP - CEP 01501-900 Horrio de Atendimento ao Pblico: das 12h30min s 19h00min
empreendimento para a segunda r, que assumiu a responsabilidade pela concluso.
Sustentam tambm que, na sequncia, a r OAS informou o valor atualizado do imvel, no valor de R$ 519.400,00, e condicionou a entrega das chaves ao pagamento da diferena entre o valor pago
e o valor atualizado. Assim, sem alternativa, celebrou com a r OAS o termo de aceitao proposta comercial, reconhecendo o saldo devedor no valor de R$ 51.004,29. Contudo, mesmo aps a assinatura do termo, a corr passou a exigir o pagamento de valor superior, evidentemente indevido, como condio para a outorga de escritura definitiva, em nome do coautor BRUNO.
Pretendem, assim, a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, o afastamento das clusulas contratuais 4.1, pargrafo nico, e 15, abusivas, e, em sede de cognio sumria, impedir eventual alienao do imvel. Ao final, pretendem a declarao de inexigibilidade do saldo devedor exigido pela corr OAS, no valor de R$ 666.654,60, e a outorga da escritura definitiva do imvel em favor do coautor BRUNO.
A petio inicial veio instruda com procurao e documentos (fls. 13/147).
O pedido de antecipao de tutela foi deferido a fls. 148.
Citada, a corr OAS ofereceu defesa a fls. 164/200 e teceu consideraes sobre o empreendimento e a assinatura do Termo de Acordo para Finalizao da Construo do Residencial Mar Cantbrico com Extino da Seccional Residencial Mar Cantbrico e Transferncia de Direitos e Obrigaes, em que o empreendimento foi adquirido, para concluso
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das obras. Sustentou o aporte de recursos prprios para a retomada das obras, paralisadas h mais de trs anos, que originou novo custo e, consequentemente, novo valor do imvel. Argumentou que os autores reconheceram a existncia de saldo devedor, ainda no quitado, e deixaram de subscrever o termo de vinculao e o contrato de compromisso de compra e venda. Alegou tambm que o acordo firmado com a corr BANCOOP vinculou todos os cooperados,
bem como a inadimplncia dos autores. Por fim, requereu a improcedncia dos pedidos e juntou documentos (fls. 201/339).
A corr BANCOOP, por seu turno, apresentou defesa a fls. 340/363, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva e coisa julgada. No mrito, teceu consideraes sobre as dificuldades financeiras enfrentadas, sobretudo em razo da inadimplncia dos cooperados, que impossibilitaram a finalizao do empreendimento. Discorreu sobre a
transferncia dos direitos e obrigaes corr OAS e a anuncia dos cooperados ao termo de acordo celebrado com a corr OAS, homologado judicialmente. Destacou a inaplicabilidade do CDC, a impossibilidade de outorga da escritura definitiva e, ao final, postulou a improcedncia dos pedidos. Juntou documentos (fls. 364/427).
Rplica a fls. 430/433 e 434/440.
o relatrio essencial. DECIDO.
JULGO ANTECIPADAMENTE O PEDIDO, com fundamento no artigo 330, inciso I, do CPC, dispensando o feito o aprofundamento instrutrio, porque se trata de matria eminentemente de direito.
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Confira-se o entendimento jurisprudencial a respeito: Julgamento antecipado da lide. Ao juiz permitido proferir o julgamento antecipado da lide quando a prova j se apresentar suficiente para a deciso e a designao de audincia se mostrar de todo desnecessria. (...). Recurso parcialmente conhecido e nessa parte provido (STJ, Resp 306470/CE, 4 Turma, rel. Min. Csar Asfor Rocha, j. 7.6.2001, DJ 17.9.2001, p. 169).
Primeiramente, afasto a matria preliminar ventilada pela corr BANCOOP, consistente em ilegitimidade passiva, em razo da transferncia de direitos e obrigaes do empreendimento. A r integrou a relao jurdica primitiva, comprometendo-se construo da unidade e, inclusive, recebeu os pagamentos previstos em contrato. No mais, o acordo firmado em ao civil pblica para regularizao definitiva da atuao da requerida no impede a responsabilizao pelos contratos anteriores.
Igualmente, afasto a preliminar de coisa julgada, porquanto no h repetio de lides, ou seja, mesmas partes, mesmos pedidos e mesma causa de pedir, tampouco sentena transitada em julgado para as partes.
Superada a matria preliminar, no mrito, os pedidos so procedentes.
De incio, destaco a inegvel relao de consumo entre as partes, inclusive em relao cooperativa. O sistema de cooperativismo est definido pela Lei n. 5.764, de 16 de dezembro de 1.971. Cada cooperativa tem seu estatuto, que deve obedecer aos termos legais. Contudo, tal no impede que imperem nesta esfera os princpios que norteiam as relaes entre fornecedores e consumidores, o que ademais decorre da prpria sistemtica condizente imprimida s cooperativas. Em que pese as
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caractersticas prprias do empreendimento conjunto que pontuam o sistema de cooperativismo, certo que sob muitos contornos exsurgem patentes as condies bastante ntidas que envolvem o fornecedor de um lado, e o consumidor, de outro. No afasta tal carter o fato de se tratarem, muitas vezes, de atos cooperados. Estes podem sofrer repercusso tambm dos princpios que regem o Direito do Consumidor, desde que se encaixem naqueles estritos termos
previstos nos artigos 2 e 3 da Lei 8.078/90.
Ora, ainda que o cooperado integre uma pessoa jurdica de cunho associativo, com o fim social coincidente com a atividade do fornecedor, que a cooperativa, ainda assim no deixa de ser consumidor. As personalidades so diversas, de sorte que os atos cooperados se revestem de natureza contratual, ainda que amparadas por estatutos sociais. No caso vertente, ademais, a corr BANCOOP atuava como empreendedora imobiliria, realizando diversos lanamentos, sempre visando a obteno de lucro. A esse respeito, j se decidiu:
COOPERATIVA
Empreendimento
habitacional - Relaes jurdicas com cooperados - Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor - Artigos 2 e 3 do referido diploma legal - Preliminar rejeitada JTJ 157/61; COOPERATIVA - Empreendimento habitacional Desistncia por cooperado - Devoluo das quantias pagas - Condicionamento ao ingresso de novo associado na cooperativa - Cdigo de Defesa do Consumidor no violado - Recurso no provido (JTJ 157/61).
Pois bem, o coautor WALTER celebrou com a corr BANCOOP o Termo de Adeso e Compromisso de Participao em 01.06.2003, estimando-se o preo total de R$ 293.314,09. Neste particular, evidencia-se a abusividade da clusula 4.1, pargrafo nico, e da clusula 15 ela atrelada a
porque colocam o consumidor em desvantagem exagerada,
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incompatvel com a sistemtica protetiva da legislao consumerista, em ordem a legitimar a interveno judicial como mecanismo de correo do desequilbrio contratual identificado. O aludido pargrafo nico informa a possibilidade de a BANCOOP lanar a dbito quaisquer valores supostamente decorrentes do aumento dos custos, de forma unilateral e potestativa, em desacordo com as prprias regras da cooperativa e com a boa-f objetiva que deve nortear todas
relaes jurdicas.
De acordo com o princpio da transparncia, elencado no Cdigo de Defesa do Consumidor, as informaes a respeito dos produtos e servios oferecidos para o consumidor devem ser claras e precisas, no podendo gerar confuso a ele. Vale dizer, no basta a mera cognoscibilidade do contedo do contrato para que se tenha por cumprida a parte do fornecedor (...) preciso que tenha havido efetivo conhecimento de todos os direitos e deveres que decorrero do contrato, principalmente sobre as clusulas restritivas de direitos, que, a propsito, devero vir em destaque nos formulrios de contrato de adeso (NERY, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade, Cdigo Civil Anotado e Legislao Extravagante. 2 ed, RT, 2003, p. 942).
Como obtempera o preclaro Min. Ruy Rosado de Aguiar Jnior, invocando o magistrio de Clvis do Couto e Silva, 'A boa-f se constitui numa fonte autnoma de deveres, independente da vontade, e por isso, a extenso e o contedo da relao obrigacional j no se mede somente nela (vontade),e, sim, pelas circunstncias ou fatos referentes ao contrato, permitindose construir objetivamente o regramento do negcio jurdico, com a admisso de um dinamismo que escapa ao controle das partes. A boa-f significa a aceitao da interferncia de elementos externos na intimidade da relao obrigacional, com poder limitador da autonomia contratual, pois atravs dela pode ser regulada a extenso e o exerccio do direito subjetivo' ('A Boa-f na Relao de
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Consumo', Direito do Consumidor, RT, vol. 1420/27).
O mesmo raciocnio se estende ao termo de aceitao a proposta comercial, celebrado entre o coautor WALTER e a correr OAS. As partes no controvertem quanto ao pagamento do preo originalmente acertado, em relao corr BANCOOP, subsistindo discusso acerca da
celebrao do termo de aceitao a proposta comercial e a cobrana de novo resduo.
Ora, tal estipulao a estipulao nula, dada a natureza imperativa, que revela evidente desequilbrio em detrimento do consumidor, ainda mais porque lhe impe aceitao de valor apurado de forma unilateral, em desrespeito s prprias regras contempladas no estatuto da cooperativa e no compromisso de participao. evidente que, em assembleia, nada deliberaram os cooperados acerca do aumento de custo, tampouco h qualquer elemento indicando o pleno esclarecimento quanto cobrana, luz do artigo 489 do CC. Ademais, a nica opo apresentada aos cooperados interessados na aquisio do imvel era justamente a aceitao do termo.
Consequentemente, uma vez reconhecida a quitao do preo e a inexistncia de saldo devedor, est a corr OAS obrigada, na qualidade de sucessora dos direitos e obrigaes da r BANCOOP, outorga da escritura pblica venda e compra, independentemente do pagamento de saldo residual. A esse respeito, outra no a jurisprudncia:
COOPERATIVA DOS BANCRIOS Bancoop Conjunto Altos do Butant - Aquisio de unidade pela autora integralmente paga, nos limites do contrato celebrado. Recusa na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assemblia e aprovaram o trespasse do empreendimento para a Construtora OAS, que
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revende as unidades a preo de mercado; inclusive para os que j haviam recebido as unidades respectivas, como a autora. Ilegalidade luz do CDC. Provimento para outorga de escritura definitiva. Dano moral inexistente. Dissabor decorrente do risco do negocio. Provimento parcial, com observao (ressalva para eventual ao de enriquecimento sem causa contra a autora, em ao apropriada) (TJSP, Apelao n. 0121931-78.2011.8.26.0100, 4 Cmara de
Direito Privado, rel. nio Zuliani, data do julgamento 04.04.2013).
COOPERATIVA DOS BANCRIOS Bancoop Conjunto Altos do Butant - Aquisio de unidade pela autora, j integralmente paga Recusa na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assemblia e aprovaram o trespasse do
emprendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a preo de mercado; inclusive para os que j haviam recebido as unidades respectivas, como a autora Ilegalidade flagrante luz do Cdigo do Consumidor, que no obriga a autora Provimento do apelo para julgar procedente a ao, nos termos do acrdo (TJSP, Apelao n. 0153814-14.2009.8.26.0100, 8 Cmara de Direito Privado, rel. Luiz Ambra, data do julgamento 14.11.2012).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, declaro extinto o processo com resoluo de mrito, com fundamento no artigo 269, inciso I, do CPC, confirmo a deciso que antecipou os efeitos da tutela, declaro nulas as clusulas 4.1, pargrafo nico, e 15 do Termo de Adeso e Compromisso de Participao, declaro inexigveis o saldo residual e quaisquer outras cobranas advindas do negcio jurdico, bem como declaro a quitao do preo pelos autores. Por consequncia, declaro suprida, com a presente sentena, a manifestao de vontade das rs, operando, em favor do autor BRUNO MARCO DIDRIO, a adjudicao do domnio do imvel descrito na inicial, em razo da anterior resistncia das rs.
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Sucumbentes,
arcaro
os
rus
com
pagamento de custas e despesas processuais que arbitro R$ 7.000,00 (sete mil reais), na forma do artigo 20, 4, do CPC.
P.R.I.
So Paulo, 19 de maro de 2014.
MARIA FERNANDA BELLI Juza de Direito
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
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O pedido de antecipao de tutela foi deferido a fls. 148.

Rplica a fls. 430/433 e 434/440.

o relatrio essencial. DECIDO.

Superada a matria preliminar, no mrito, os pedidos so procedentes.

previstos nos artigos 2 e 3 da Lei 8.078/90.

porque colocam o consumidor em desvantagem exagerada,

Consumo', Direito do Consumidor, RT, vol. 1420/27).

celebrao do termo de aceitao a proposta comercial e a cobrana de novo resduo.

Direito Privado, rel. nio Zuliani, data do julgamento 04.04.2013).

So Paulo, 19 de maro de 2014.

MARIA FERNANDA BELLI Juza de Direito

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