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TATIANA MEZA MOSQUEIRA

Reabilitao da regio da Luz - Centro histrico de So Paulo:


Projetos urbanos e estratgias de interveno












Dissertao apresentada Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de So Paulo para obteno
do ttulo de Mestre em Arquitetura e Urbanismo.

rea de Concentrao: Planejamento Urbano e Regional
Orientador: Prof. Dr. Eduardo Alberto Cusce Nobre.









So Paulo
2007



AUTORIZO A REPRODUO E DIVULGAO TOTAL OU PARCIAL DESTE
TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRNICO, PARA
FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.

tatianameza02@yahoo.com.br
















Catalogao na Publicao
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo



















Meza M., Tatiana
Reabilitao da regio da Luz - Centro histrico de So Paulo:
Projetos urbanos e estratgias de interveno / Tatiana Meza
Mosqueira; orientador Eduardo A. C. Nobre.-- So Paulo, 2007.

190 p. : il.

Dissertao (Mestrado - Curso de Ps Graduao de
Arquitetura e Urbanismo. rea de Concentrao; Planejamento
Urbano e Regional) -- Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade de So Paulo.

1. Reabilitao Urbana. 2. Regio da Luz. 3. Polticas pblicas para
reabilitao. 4. Gentrificao. I. Ttulo.


























A Marcos e Benicio, pelo amor e alegria.





















AGRADECIMENTOS





Ao meu orientador, Prof. Dr. Eduardo Nobre, pelas contribuies valiosas
minha formao;
Ao Marcos, pelo apoio incondicional e por ser esta uma conquista nossa;
Aos meus pais, Nilo e Nilda, pelo incentivo constante;
todos que contriburam para esta dissertao.









































Por debaixo esgotos
sobre o solo nada e por cima o fumo,
ali vivemos ns sem gozo nem consolo.
Depressa passamos nelas. E, devagar, tambm elas seguem
o nosso rumo.


Das cidades, Bertold Brech.




Reabilitao da Regio da Luz - Centro Histrico de So Paulo:
Projetos Urbanos e Estratgias de Interveno






RESUMO

Poucas regies na cidade de So Paulo foram to freqentemente objeto de projetos
como a Luz nas ltimas dcadas, e s este fato j um indicador de sua importncia
no contexto metropolitano. Entretanto, mesmo contando com estudos especficos
desde a dcada de 70, parece que a recuperao das partes degradadas do
diversificado tecido urbano que a caracteriza comeou a se concretizar s nos anos
recentes, em vista do destaque dado aos projetos de reabilitao urbana no discurso
do planejamento estratgico, num cenrio de competitividade econmica mundial.
Neste sentido, os projetos para a regio na ltima dcada, seguem motivaes que
vo muito alm do restauro e conservao de edifcios monumentais, tanto pela
evoluo do conceito de patrimnio histrico quanto pela importncia da
reintegrao desta rea dinmica produtiva da cidade. O Projeto de Revitalizao
do Conjunto Histrico da Luz, do Programa Monumenta, em vigncia, faz parte de um
programa nacional resultante do contrato de emprstimo entre o Banco
Interamericano de Desenvolvimento BID e o Governo Federal. Ao longo da
investigao verificou-se que esta instituio de fomento no se limita apenas ao
financiamento, mas tambm direciona a formulao dos projetos com metodologias
de interveno especficas aplicadas a todos os pases latino-americanos que
recebem recursos para reabilitao de suas cidades. Isto se torna evidente na anlise
dos casos de Quito e So Paulo (Luz), sendo o primeiro, modelo para
implementao do segundo. Os projetos apostam em intervenes pontuais, mas de
grande impacto, capazes de desencadear um processo de valorizao imobiliria que
crie condies favorveis para a participao da iniciativa privada, considerada
imprescindvel para a manuteno dos bens aps a interveno. Desta forma, os
programas do BID reforam e incentivam modelos de interveno urbana onde as
polticas pblicas se mantm indiferentes s demandas sociais e assumem como
prioridade o favorecimento de interesses particulares, prtica bastante conhecida ao
longo da histria da produo do espao urbano da cidade de So Paulo.

Palavras Chave: Reabilitao Urbana, Regio da Luz, Polticas Pblicas para
reabilitao, Programa Monumenta, valorizao imobiliria, gentrificao.


Rehabilitacin de la Regin de Luz - Centro Histrico de So Paulo:
Proyectos Urbanos y Estrategias de Intervencin






RESUMEN

Pocos lugares en la ciudad de Sao Paulo han sido objeto de proyectos con tanta
frecuencia como la regin de la Luz en las ltimas decadas, y slo este hecho ya es
un indicador de su importancia en el contexto metropolitano. No obstante, inclusive
contando com estudios especficos desde la dcada de 70, la recuperacin de las
partes degradadas de su diversificada malla urbana parece que comienza a
concretizarse en los ltimos aos, en vista del destaque dado a los proyectos de
rehabilitacin urbana en los ideales de la planificacin estratgica en un panorama
de competicin econmica mundial. En este sentido, los proyectos de la ltima
dcada para la regin siguen motivaciones que van ms all de la restauracin y
conservacin de edificaciones monumentales, tanto por la evolucin del concepto de
patrimonio histrico como por la importancia de la reintegracin de esta rea a la
dinmica productiva de la ciudad. El Proyecto de Revitalizacin del Conjunto
Histrico de la Luz, del Programa Monumenta, en vigencia, hace parte de un
programa nacional que result del contrato de prstamo entre el Banco
Interamericano de Desarrollo BID e el Gobierno de la Federacin. A lo largo de la
investigacin pudo verificarse que esta institucin de fomento no se limita solamente
al financiamiento y si dirige la formulacion de los proyectos con metodologas de
intervencin especficas aplicadas a todos los pases latinoamericanos que reciben
recursos para rehabilitacin de sus ciudades. Esto se hace evidente al analisar los
casos de las ciudades de Quito y So Paulo (Luz), siendo el primero, modelo para
implementacin del segundo. Los proyetos invierten en intervenciones aisladas, pero
de gran impacto, capaces de desencadenar un proceso de valorizacin inmobiliria
que d condiciones favorables para la participacin de inversiones privadas,
consideradas imprescindibles para el mantenimiento de los bienes despus de la
actuacin del Proyecto. De esta manera, los programas del BID refuerzan e
incentivan modelos de intervencin urbana en los que las polticas pblicas se
mantienen indiferentes a las demandas sociales, y asumen como prioridad favorecer
intereses particulares, prctica ya bastante conocida a lo largo de la historia de la
produccin del espacio urbano de la ciudad de So Paulo.

Palabras llave: Rehabilitacin Urbana, Regin Luz, Polticas Pblicas para
Rehabilitacin, valorizacin inmobiliaria, gentrification.
Renovation of the Luz Area - Historical Center of So Paulo:
Urban Projects and Intervention Strategies






ABSTRACT

Few stretches in the city of So Paulo were so frequently the object of projects as
the Luz area in the last decades, and this is in itself an indicator of its importance in
the metropolitan context. However, despite the specific studies since the 70's, the
"deteriorated" patches within the diversified urban fabric that characterizes the
territory, seem to be recovering only in recent years, in view of the prominence
given to urban renovation projects by the speech for strategic planning in a global
scenario prone towards economical competitiveness. In this sense, the projects for
the area in the last decade, follow motivations that go way beyond the renovation
and preservation of monumental buildings, resulting as much from the evolution of
the historical patromony concept as from the importance of reintegrating the area to
the city's productive dynamics. The Luz Historical Compound Renovation Project, in
the Monumenta Program, now in force, is part of a national program resulting from a
loan contract between the Inter-American Development Bank - IDB and the Federal
Government. Throughout the investigation it was verified that this fomentation
institution doesn't just limit itself to the financing, but it also directs the projects
formulation, applying specific intervention methodologies in all Latin-American
countries that receive resources for their cities rehabilitation. This becomes evident
in Quito and So Paulo, while the first a "model" for the second. The projects bet on
punctual, but high-impact, interventions, capable of unleashing a process of real-
estate valorization that creates favorable conditions for the participation of private
companies, considered indispensable for the asset maintenance after the
intervention. Thus, the BID programs strengthen and motivate urban intervention
models where public policies are indifferent to the social demands and assume as a
priority the support of private interests, a known practice along the history of So
Paulos urban space production.

Key Words: Urban Renovation, Luz Area, Public policies for renovation, Monumenta
Program, real-estate valorization, gentrification.













LISTA DE FIGURAS



1. Planta da Cidade de So Paulo - 1810, Rufino Felizardo Costa, p. 20;
2. Campos do Guar, desenho de William Burchell, 1827, p. 21.
3. Colgio Arquidiocesano, 1862, p. 22.
4. Planta da Cidade de So Paulo 1868, Carlos Rath, p, 23.
5. Rua Florncio de Abreu, 1860, p. 24.
6. Mappa da Capital da Provncia de So Paulo 1877, Jules Martin, p. 24.
7. Rua Brigadeiro Tobias, 1860, p. 24.
8. Nova Planta da Cidade de So Paulo 1891, Bonvicini e Dubugras, p. 27.
9. Paisagem do bairro Campos Elseos, comeo do sculo, p. 27.
10. Panormica do bairro da Luz, p. 28.
11. Av. Tiradentes e Seminrio Episcopal, p. 28.
12. Jardim e Estao da Luz, p. 28.
13. Planta Geral da Capital de So Paulo 1897, Gomes Cardim, p. 30.
14. Regio da Luz, Levantamento SARA Brasil 1930, p. 33.
15. Av. Tiradentes e vrzea do rio Tiet, 1930, p. 34.
16. Vista do Centro em 1925, p. 35.
17. Vista do Centro em 1950, p. 35.
18. Regio da Luz, Levantamento VASP Cruzeiro 1954, p. 38.
19. rea edificada So Paulo, 1962 e 1987, p. 40.
20. Monumento Ramos de Azevedo na Av. Tiradentes, p. 40.
21. Regio da Luz, Levantamento GEGRAN 1972, p. 43.
22. Panormica desde a torre da Estao da Luz, p. 42.
23. Regio da Luz, Levantamento Aerofotogramtrico PMSP 2000, p. 44.
24. Levantamento CDL-Bom Retiro, 2001, p. 48.
25. Zoneamento de 1972 e de 2004, p. 52.
26. Av. Tiradentes frente ao Mosteiro da Luz, p. 61.
27. Rua Mau na dcada de 90, p. 61.
28. Carto Postal da Cidade de So Paulo, p. 63.
29. Mapa da Excluso/Incluso por distritos, p. 66.
30. Localizao e delimitao de rea de Estudos, p. 67.
31. Levantamentos utilizados para caracterizao da rea, p. 76.
32. Permetros de interveno dos projetos para a regio da Luz, p. 128.
33. Distribuio dos C. A. do estudo de Renovao Urbana, 1977, p. 131.
34. rea do Projeto Luz Cultural, p. 136.
35. Oficina Cultural Oswald de Andrade, p. 138.
36. Pinacoteca do Estado, p. 141.
37. Complexo Cultural Jlio Prestes, p. 142.
38. rea de Projeto do Programa Monumenta Luz, p. 149.
39. Plano Urbanstico do Programa Monumenta, p. 150.
40. Praa Cel. Fernando Prestes, p. 153.
41. rea Nova Luz e zoneamento, p. 162.

LISTA DE TABELAS



1. Populao residente da rea de projeto e do distrito de Bom Retiro, p. 68;
2. Populao residente por faixa etria, Distrito de Bom Retiro, p. 68;
3. Evoluo da populao por faixa etria, Distrito de Bom Retiro, p. 69;
4. Domiclios e populao residente na rea de projeto por categoria, p. 70;
5. Populao residente por espcie de domicilio, distrito de Bom Retiro, p. 70;
6. Classe de rendimento do chefe de famlia, distrito Bom Retiro, p. 72;
7. Renda mdia por grupos de distritos, p. 73;
8. Estabelecimentos Comerciais e Industriais, SCJP, p. 74;
9. Caractersticas dos estabelecimentos por setor empresarial, SCJP, p. 75;
10. Resumo de pesquisa de mercado imobilirio na rea de projeto, p. 78;
11. Padres de desempenho para a regio da Luz, p. 130.


LISTA DE SIGLAS



BID Banco Interamericano de Desenvolvimento
CDL Cmara de Dirigentes Lojistas de Bom Retiro
CONDEPHAAT Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico,
Arqueolgico, Artstico e Turstico do Estado de So Paulo
DPH Departamento do Patrimnio Histrico
ECH Empresa do Centro Histrico
Fonsal Fondo de Salvamento del Patrimonio Cultural
IPHAN Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional
MIDUVI Ministerio de la Vivienda y del Dessarrollo Urbano
MinC Ministrio da Cultura do Brasil
SCJP Setor Comercial Jos Paulino
SIRCHAL Sitio Internacional para la Revitalizacin de Centros
Histricos de Amrica Latina y el Caribe.
UCG Unidade Central de Gerenciamento
UEP Unidade Especial de Projeto















SUMRIO




Introduo

A Luz como rea de estudo

1. Formao histrica do bairro no contexto da cidade
1.1. Origens na poca da Colnia
1.2. Ocupao durante o Imprio
1.3. Desenvolvimento na 1 fase republicana
1.4. Novas prioridades com a Nova Repblica
1.5. Zoneamento e Plano Diretor na regio da Luz
1.6. A regio da Luz e o processo de degradao

2. Caracterizao scio-econmica da rea de estudo
2.1. Dinmica populacional
2.2. Setor empresarial
2.3. Estudo de mercado imobilirio

Intervenes em bens patrimoniais da cidade

1. Ampliao do conceito de Patrimnio Cultural
1.1. Precedentes
1.2. Cartas Patrimoniais

2. Atores na Reabilitao de reas Histricas
2.1. Atuao do Poder Pblico
2.2. Associaes Pblico-Privadas

A reabilitao urbana em pases latino-americanos

1. A cidade-global: demandas para a cultura e o
planejamento urbano

2. Financiamento externo da reabilitao urbana
2.1. O Banco Interamericano de Desenvolvimento e o
financiamento para pases latino-americanos
2.2. Quito, como exemplo de best practice

Projetos para reabilitao da regio da Luz

1. Propostas para reabilitao da Regio a partir da
dcada de 70
1.1. rea da Luz: Renovao Urbana em So Paulo
1.2. Projeto Luz Cultural
1.3. A formao do Plo Luz

2. Programa Monumenta para a regio da Luz
2.1. Propostas e realizaes na Luz
2.2. A importncia da valorizao imobiliria

Consideraes Finais

12

primeiro captulo 17
18
18
21
26
32
49
54
66
68
73
75
segundo captulo 79
80
81
83
91
91
94
terceiro captulo 97
98
108
109
117
quarto captulo
125
126
127
113
140
145
114
154
166


ALVES, Glria Anunciao. O Uso do Centro da Cidade de So Paulo e sua
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Desafos e Oportunidades. Informes Tcnicos del Departamento de Desarrollo
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Annablume, 2006.

176










Introduo




A reabilitao do patrimnio edificado das cidades uma tema que vem
adquirindo cada vez mais importncia na gesto pblica em pases da Amrica
Latina, em virtude do crescente reconhecimento de seu valor cultural e econmico
para a dinmica urbana. No entanto, alm de abrigar potencialidades, os centros
histricos abrigam fraquezas que se percebem, claramente, na tenso existente
entre a riqueza histrico-cultural e a pobreza econmico-social. Essa tenso se
expressa na presena de importantes valores culturais (tangveis e intangveis)
construdos ao longo da histria, em contraposio a uma populao que vive e
trabalha em condies de acentuada precariedade.
Nas ltimas dcadas temos visto distintas iniciativas, originadas tambm
em diferentes esferas da sociedade, voltadas para resguardar valores patrimoniais
em resposta ao conceito, acima citado, que exigiria tambm uma soluo
aparentemente contraditria: de preservao e desenvolvimento.
A importncia da reabilitao urbana ganhou destaque, principalmente,
como sendo uma poltica de requalificao das partes consolidadas da cidade na
procura da melhoria das condies scio-econmicas e do meio ambiente. As diversas
formas de abordagem para esta iniciativa tambm vm evoluindo e o que antes se
reduzia preocupao com a conservao do patrimnio histrico, atravs do
restauro de edifcios representativos, se transformou em ambiciosos projetos, que
integram a reabilitao fsica com aspectos sociais e econmicos.
Devido complexidade e a amplitude deste tipo de interveno, a maior
parte das experincias consideradas bem sucedidas foram realizadas em pases
desenvolvidos da Europa e Amrica do Norte. Essas experincias foram articuladas
pensando na necessidade de serem adequadas para as exigncias da economia global,

13
ou seja, de competitividade internacional, considerando que atualmente,
intensificaram-se as relaes dos espaos locais e globais, superando em vrios
aspectos as prprias esferas regionais e nacionais (Harvey, 1989).
Assim, a atuao governamental, principalmente na esfera local, vem
desempenhando novas funes que deixam de ser meramente de regulao restritiva
e passiva para tornar-se mais participativa. Os novos procedimentos na gesto de
cidades incentivam a formulao de projetos de reabilitao urbana como mais uma
forma de obter vantagens na disputa global por investimentos internacionais.
Diversos autores (Nobre, 2002; Smith, 2006; Zanchetti, 2003, entre
outros) identificaram e descreveram os impactos dos grandes empreendimentos em
reas degradadas de vrias cidades do mundo e apontaram o agravamento de
problemas sociais, visto que, as intervenes beneficiam, em ltima anlise, os grupos
econmicos privilegiados e os especuladores imobilirios em detrimento das
comunidades locais de baixa renda. As experincias nacionais, principalmente
paulistanas, nesse campo so relativamente recentes e os estudos sobre a maneira
como estas intervenes, pontuais ou em reas restritas, se relacionam com seu
entorno imediato ainda so poucos.
Esta dissertao analisa o conjunto de projetos de reabilitao urbana
propostos para a Regio da Luz, no centro histrico de So Paulo, e para tanto, foram
abordadas as polticas pblicas e identificadas suas distintas estratgias de
interveno expressas em planos e projetos urbanos para esta regio. Tendo em vista
que, uns no chegaram a ser implantados e outros encontram-se em fase de
implantao, a anlise fundamentou-se nos objetivos traados por cada projeto,
levando em conta as estratgias de interveno, os instrumentos legais, as formas de
financiamento, o grau de participao de atores sociais, entre outros.
Para estruturar o estudo foi necessria a elaborao de uma base
conceitual com o objetivo de identificar os referenciais e o contexto histrico em que

14
cada projeto se desenvolveu, levando-se em conta a evoluo das recomendaes
para conservao de bens patrimoniais, assim como as mudanas de paradigmas do
planejamento urbano e suas influncias nas polticas de proteo e reabilitao de
reas histricas.
Nossa investigao se inicia na dcada de 70, quando a regio da Luz
comea a ser objeto de iniciativas que buscam preservar as caractersticas do seu
singular tecido urbano, reconhecido pelo seu valor histrico, arquitetnico e
paisagstico para a cidade de So Paulo. Desde suas origens a configurao espacial
do bairro foi adequando-se s necessidades de desenvolvimento da cidade,
sacrificando, a partir de determinado momento, a prpria dinmica local. Devido a
fatores como a desvalorizao imobiliria e conseqente popularizao da regio,
nas ltimas dcadas esta passou a ser considerada uma rea urbana degradada.
A possibilidade de recuperao da regio veio junto com a primeira lei
de Zoneamento do municpio, visto que os projetos subseqentes foram criados,
especificamente, com o objetivo de implementar a reabilitao urbana por meio da
conservao do patrimnio edificado. O estudo d maior nfase ao projeto em
vigncia, Projeto de Revitalizao do Bairro da Luz do Programa Monumenta, com a
inteno de ressaltar o estgio mais recente da evoluo das polticas de reabilitao
urbana aplicadas em pases latino-americanos.
Assim, esta dissertao foi estruturada em quatro captulos. O primeiro,
tem por objetivo conhecer a regio da Luz, atravs do levantamento dos principais
eventos que marcaram sua formao, dando nfase s caractersticas de ocupao e
sua populao, abordando tambm o conceito de degradao, to presente em seu
momento atual. O segundo, introduz as questes referentes conservao do
patrimnio histrico, destacando a evoluo dos conceitos nas intervenes em stios
urbanos. Os procedimentos que caracterizam intervenes em centros histricos
latino-americanos so assuntos do Terceiro Captulo, passando, obrigatoriamente,

15
pela mudana de paradigmas do planejamento urbano, como disciplina incumbida
tambm da reabilitao de reas histricas. Neste ponto, tem destaque a atuao do
Banco Interamericano de Desenvolvimento BID, organizao de fomento que
financiou os projetos de Quito, Equador e So Paulo (Regio da Luz), aqui
apresentados. Este ltimo, no entanto, desenvolvido no quarto captulo, junto com
outros estudos e projetos desenvolvidos para a regio a partir da dcada de 70, cada
um com prioridades e metodologias distintas, mas com o objetivo comum, o de
reabilitar a regio a partir do melhor aproveitamento de seu patrimnio edificado.


16












Primeiro Captulo
A regio da Luz como rea de estudo















Introduo ao Captulo

Por ser nico, todo lugar tem sua histria e suas particularidades. A regio
da Luz, no Centro Histrico de So Paulo conta, alm da prpria, uma boa parte da
histria da cidade, desde sua formao at sua transformao na atual metrpole. O
primeiro captulo busca conhecer e entender esta trajetria cheia de acontecimentos
marcantes que compuseram um singular tecido urbano.


1. Formao histrica do bairro no contexto da cidade

1 . 1 . OR I GE NS NA P OC A DA C OL NI A - 1 5 5 4 - 1 8 2 2

A regio da Luz fica no local antes conhecido como Campos de Guar, uma
plancie alagadia das vrzeas dos rios Tiet e Tamanduate que oferecia excelentes
pastagens, motivo pelo qual era ocupada por criadores de gado desde o sculo XVI.
Como este foi o propsito das primeiras terras concedidas no local, a extenso ficou
conhecida como curral da vila de So Paulo (Jorge, 1988). A vila teve um
crescimento lento, mas foi elevada categoria de cidade em 1711 devido aos feitos
dos paulistas em favor da coroa (Reis F., 2004).
No final do sculo XVIII, a regio da Luz ainda era pouco ocupada, como
descreve Reis F. (2004, p. 73): ...ao norte do Mosteiro de So Bento, muito poucas
casas tinham sido construdas, seria mais correto dizer que haviam apenas chcaras.
Esta paisagem permaneceu semelhante por mais de meio sculo, fazendo parte do
cinturo das chcaras, que ...circundava a cidade em um bloco relativamente

18
compacto, e hoje se estendem at os atuais bairros de Bom Retiro, Ponte Grande,
Pari, Brs, Mooca, Cambuci, Vila Mariana, Santa Ceclia e Barra Funda (Langenbuch,
1971, p. 12).
Dentre as poucas edificaes da poca havia a ermida da Nossa Senhora da
Luz, localizada beira do Caminho do Guar, que sempre recebeu ateno do
governo por ser a sada da cidade para o norte, e que depois de transpor o rio Tiet,
chegava fazenda de Santana e Minas Gerais. O percurso era acidentado e foi
urbanizado aproximadamente em 1782, com a abertura da rua Nova de So Bento,
mais tarde rua da Constituio e hoje Florncio de Abreu. O caminho que
atualmente percorre a rua Brigadeiro Tobias (tambm conhecida como rua da
Alegria), que tambm partia para a Luz desde a outra margem do Anhangaba, era
mais utilizado por ser quase plano e menos acidentado que a Nova So Bento antes
das melhorias de 1782. Ambos acessos permitiram o crescimento do Bairro Santa
Efignia (Reis F., 2004).
A partir do sculo XVIII, esta grande extenso plana comeou a ser
aproveitada para usos que no eram comportados na colina do tringulo histrico da
cidade de So Paulo, que foi lentamente beneficiada pelo transporte de mercadorias
ao por estar localizada num entroncamento de rotas comerciais. Langenbuch (1971,
p. 76), referindo-se s reas em volta da ento cidade, afirma que...
(...) o cinturo das chcaras foi organizado pela e para a cidade,
alm de servir para residncia e produo frutcola, continha elementos
funcionalmente ligados cidade que a se situavam por requerer muito
espao, por seu carter de isolamento, como pousos de tropas, cemitrios,
hospitais, colgios, depsitos de plvora, etc.

Em 1774, os terrenos em volta da ermida da Luz foram destinados
construo do Convento da Imaculada Conceio da Luz, obra que se estendeu at
1802. Neste perodo aconteceu a mudana do acesso principal capela,
originalmente voltado para o caminho que conduzia ao rio Tamanduate, atual rua
Jorge Miranda, e foi construdo um frontispcio voltado para o antigo caminho do
Guar, atual Avenida Tiradentes, que havia se transformado em logradouro pblico

19
da regio (Jorge, 1988). O terreno do convento se estendia at as margens do rio
Tamanduate e abrigava hortas e pomares, alm da magnfica edificao colonial. O
edifcio do convento constitudo por quatro alas formando uma quadra, com
espessas paredes de taipa de pilo, e dois frontes, um para cada fachada. Hoje, o
principal monumento arquitetnico do perodo colonial da cidade.
A cidade nos ltimos anos do perodo colonial est representada na Planta
da Cidade de So Paulo de 1810, do Capito Rufino J. Felizardo da Costa, a servio
da Capitania de So Paulo (Figura 01). Em direo da Luz, como mostra a planta e o
desenho na Figura 02, predominavam as chcaras e ainda havia poucas construes, a
mais imponente era o Mosteiro da Luz, e a Nova So Bento, com a primeira quadra
em frente ao Mosteiro ocupada. Pode-se observar tambm que apesar das reas ao
norte da cidade serem pouco densas, os eixos e elementos principais da paisagem do
bairro j esto definidos: o caminho da Luz (Avenida Tiradentes), o Horto Botnico, o
Mosteiro da Luz, o Hospital dos Lzaros, entre outros.


20





1 . 2 . OC UP A O DUR A NT E O I MP R I O 1 8 2 2 - 1 8 8 9

At o final sculo XVIII, os terrenos da regio da Luz se mantinham como
propriedades do Estado, visto que a maioria das solicitaes para concesso de terras
era para reas mais altas, fora das vrzeas. Por este motivo e por sua proximidade ao
ncleo original, foi possvel que a regio abrigasse numerosos usos institucionais
como o Horto Botnico, delimitado em 1797 (Jorge, 1988). Ele foi aberto ao
pblico apenas em 1825, mas no oferecia atrativos suficientes para a populao e j
nessa data, o Horto havia cedido uma parte da sua rea para a construo da
estao, a primeira da cidade que viria junto com a ferrovia. Somente por volta de
1870 o Horto foi remodelado, ganhou chafarizes e esculturas e tambm foi cercado
por grades e portes. A partir dessa data passou a ser chamado de Jardim da Luz.
Somente no incio do sculo XIX, as autoridades empreenderam obras para
urbanizao da regio, visto que, at dcadas anteriores, documentos oficiais no
apontavam qualquer composio urbana para este lado da cidade (Jorge, 1988). Aps
a regularizao dos limites do Horto, iniciou-se o alinhamento do antigo caminho do
Guar, a estrada da Luz, e em 1845 determinou-se sua arborizao, desde a rea da
atual Avenida Senador Queiroz at a chamada Ponte Grande, que atravessava o rio
Tiet.
O comeo do perodo monrquico foi caracterizado pela ocupao de
chcaras prximas ao ncleo central por famlias mais abastadas, para residncia e
lazer, pois elas ofereciam maior conforto, fontes de gua e tambm alimento para os

21
animais. As melhorias nos caminhos ao redor da cidade facilitaram o acesso e a
ocupao das chcaras (Reis F., 2004).
Por volta de 1825, foi finalizada outra grande obra do perodo: o Aterrado
de Santana, nas vrzeas dos rios Tiet e Tamanduate. At ento, grandes cheias
haviam levado ou comprometido as pontes existentes sobre os rios, principalmente a
Ponte Grande de Nossa Senhora da Luz, sobre o Tiet, refeita em vrias
oportunidades, inclusive aps a obra do aterrado. S em 1866, foi construda uma
ponte com estrutura de ferro, substituda somente em 1942 pela atual ponte das
Bandeiras (Jorge, 1988). No rio Tamanduate, junto a Ponte Pequena, havia um
pequeno porto fluvial, onde eram organizadas feiras. As obras do aterrado
permitiram a ocupao e a expanso do comrcio na regio, e o caminho da Luz
recebeu, ao longo de seus canteiros ajardinados, mais usos institucionais.
Em 1840, ao norte do Jardim foi construda a Casa de Correo, a primeira
cadeia pblica da cidade, denominada de Presdio Tiradentes na poca republicana,
e em 1853, ao sul do Mosteiro foi iniciada a construo do Seminrio Episcopal e o
Ginsio Arquidiocesano (Figura 03). At 189
diferenciada, de extensas reas verdes e
grandes construes de uso institucional que
se destacavam na paisagem, assim como
chcaras com construes de taipa rodeadas
por pomares, localizadas principalmente ao
longo da estrada da Luz (Diafria et. al.,
2001).
0, a regio teve uma ocupao
As correntes de circulao mais intensas da poca ficavam entre a cidade de
So Paulo e o porto de Santos, uma vez que o transporte para provncias litorneas,
como o Rio de Janeiro, era feito por via martima, sendo o transcurso incrementado
com a abertura da Faculdade de Direito em 1832.

22
Miguel Carlos (Figura 05). Na Luz, na rea antes pertencente ao Horto Botnico, foi
construda a primeira estao de passageiros, devido facilidade de acesso cidade
oferecida pelo bairro.
O movimento das linhas ferrovirias significou o impulso decisivo para o
crescimento da cidade, que passou a centralizar
do caf. O quadro urbano da poca no
permitia que o afluxo de comrcio e pessoas
fosse maior, pois ainda no contava com
infraestrutura urbana, loteamentos e
equipamentos suficientes. Isso propiciou a
transformao ocorrida entre 1872 e 1875,
durante a administrao de Joo Theodoro. Foi
promovida a articulao viria das reas em
expanso da cidade, ligando-as ao centro e aos
equipamentos urbanos; as ruas foram caladas
com paraleleppedos e iluminadas a gs e
foram instalados bondes de trao animal,
sendo que uma de suas primeiras linhas foi a
que unia o centro da cidade estao da Luz,
na poca Estao So Paulo (Matos, 1955). O
Jardim da Luz tambm recebeu quiosques e
outros atrativos e passou a ser freqentado
pelas elites. Depois das benfeitorias do
governo, o bairro se tornou um dos melhores
equipados da cidade e a ferrovia agregou
comrcio e servios para os viajantes, como
hotis e restaurantes, ao redor das estaes
o comercio e hospedar fazendeiros

24
Desde a colnia, as regies circundantes ao municpio de So Paulo j se
destacavam na produo de acar, sendo paulatinamente substituda pela de caf a
partir da segunda metade do sculo XIX. A ampliao da produo do caf
incrementou o transporte entre as zonas produtoras e o porto, via So Paulo, onde o
trfego ficou mais intenso, revelando a insuficincia do transporte por tropas de
mulas. Esta posio foi posteriormente consolidada e fortalecida com o advento da
ferrovia (Langenbuch, 1971).
Em 1867, a linha Santos-Jundia da So Paulo Railway, a primeira estrada de
ferro paulista, foi inaugurada, iniciando o caminho para uma nova etapa do processo
de urbanizao. Seu traado dentro do municpio foi definido em funo da presena
de terrenos planos e secos; assim, os trilhos cruzavam terrenos dos bairros ainda no
a e Lapa e passavam direto para o
interior. A Figura 04, da Planta da
Cidade de So Paulo de 1868,
considerada a primeira carta a
registrar a presena da ferrovia e do
Tamanduate j retificado, ilustra
claramente este panorama. So
assinaladas expanses significativas
na rea urbanizada, inclusive
traados na chcara do Ch e no
bairro de Santa Efignia com novas
edificaes, o Largo dos
Guaianazes, posteriormente
ocupado pelos Campos Elseos,
assim como muitas construes nas
ruas Florncio de Abreu at a ponte
ocupados da Mooca, Brs, Pari, Luz, Barra Fund

23
(Diafria, 2001). Eram tantas novidades, que em 1877 foi publicado um mapa
turstico da cidade, de autoria de Jules Martin, exaltando as obras e reas de lazer
executados durante administrao de Joo Theodoro (Figura 06).
Segundo Reis F. (2004), neste perodo de inicio de operao das ferrovias, a
lideran
Luz, a abertura da Rua Joo Teodoro foi uma das obras de grande
importn
a se instalar na regio como o Quartel da
Fora P
lina
histrica

a empresarial urbana
1
teve um papel determinante, pois comeou a investir
em propriedades e parcelamento de glebas, e pelos mesmos motivos, em servios
urbanos, cobrando do poder pblico a realizao de obras para valorizao dos
terrenos.
Na
cia para a estruturao viria local, permitindo a comunicao com o bairro
do Brs e com o do Bom Retiro, atravs de seu prolongamento, a antiga rua Trs
Rios, hoje Ribeiro de Lima. Ela se conectava com o recm parcelado Campos Elseos
atravs das alamedas Glette e Nothmann (Matos, 1955; Toledo, 2004). Os
loteamentos das chcaras Dulley e Bom Retiro aconteceram na ltima dcada do
sculo XIX, seguindo o exemplo dos Campos Elseos. Antes disso, as casas mais
representativas da aristocracia rural se enfileiravam nas ruas que conduziam ao
bairro: a rua Alegre e a da Constituio (Brigadeiro Tobias e Florncio de Abreu,
respectivamente, nas Figuras 07 e 05).
Outras instituies continuaram
blica, em 1886, um projeto de Ramos de Azevedo, construdo ao sul do
Convento da Luz, seguido do Hospital da Fora Pblica e da primeira Usina Eltrica
da cidade que funcionava com baterias e fornecia energia para os edifcios
adjacentes, todos localizados ao longo da rua Joo Teodoro (Csar et. al., 1977).
Nota-se que, enquanto a cidade se conservou enclausurada na co
, as residncias das famlias abastadas se misturavam com casas de comrcio
e pequenas oficinas, porm, a partir 1880 elas comeam a separar-se, devido ao

1
O autor se refere a famlias com caractersticas urbanas, capitalistas, que tinham o controle direto ou
indireto sobre a produo de acar e caf, sobre o mercado financeiro e sobre o transporte, como
obras de infraestrutura em geral, ferrovias e servios urbanos (Reis F., 2004).

25
aparecimento de bairros operrios e de bairros residenciais finos ao lado do centro
(Matos, 1955).
A populao da vila e da cidade durante os trs primeiros sculos de
coloniza
1 . 3 . DE S E NV OL V I ME NT O NA P R I ME I R A F A S E R E P UB L I C A NA 1 8 8 9 -
No inicio da Repblica, a cidade j havia entrado em processo de
transform
na Figura 08, registra
como re
ardim da Luz paralela avenida
Tiradent

o cresceu de forma lenta, alcanando, em 1822, 6.920 habitantes;
enquanto no imprio, principalmente durante as ltimas dcadas, o crescimento
populacional iniciou sua abrupta acelerao, chegando em 1890 a 64.934 habitantes
(Reis F., 2004, p. 253). Esse aumento est associado iniciativa oficial de 1877 para
o povoamento e incremento da produo agrcola nos arredores da capital paulista,
com a instalao colnias de imigrantes, propiciando tambm a diversificao da
composio da populao urbana. Em 1886, os estrangeiros na capital representavam
25% da populao, e em 1920, 35% do total (Langenbuch, 1971, p.126).

1 9 3 0
ao em metrpole. Em 45 anos sua populao cresceu de 64.934 em 1890
para 1.060.120 habitantes em 1935
2
(Reis F., 2004, p. 253).
A Nova Planta da Cidade de So Paulo de 1891,
as urbanizadas todo o bairro de Campos Elseos (Figura 09), partes do Bom
Retiro, da Luz e se estende em direo ao Pari, acompanhando o eixo da Rua Joo
Teodoro. O parcelamento das chcaras ao longo dos eixos de sada era notvel em
todos os quadrantes da cidade, inclusive nos terrenos em volta da Praa da
Repblica, Campo dos Curros at o fim do Imprio.
No bairro da Luz, em 1897, uma faixa do J
es foi destinada construo do Grupo Escolar Prudente de Moraes e do
Liceu de Artes e Ofcios, Pinacoteca e Escola de Belas Artes a partir de 1920. Em

2
Cabe destacar que, at 1934, o Municpio de So Paulo inclua o Municpio de Osasco e exclua o antigo
Municpio de Santo Amaro e seus sub-distritos, Ibirapuera, Santo Amaro, Capela do Socorro, Jabaquara e
Parelheiros (Langenbuch, 1971).

26
1894 foi a vez do conjunto da Escola Politcnica, constitudo por trs edifcios com
uma grande rea livre frente, a atual praa Fernando Prestes, todos projetos de
Ramos de Azevedo.











27
Segundo Reis
F. (2004), os
republicanos se
empenharam em
valorizar o urbano e
deixar para trs a
imagem do agrrio e
do trabalho escravo; desta forma, o foco das
atenes era desviado aos espaos destinados
ao uso das classes de maior poder, na poca a
Luz e adjacncias, j formando uma
incipiente segregao social. De qualquer
forma, para o inicio do sculo, o bairro
possua uma qualidade de espaos urbanos
sem par, como mostram as Figuras 10, 11 e
12.
As primeiras indstrias se instalaram
na cidade na dcada de 1860, e se
multiplicaram durante a repblica. A expanso da rede ferroviria, que ocorreu at o
ano de 1922, permitiu maior fluidez no escoamento de produtos agrcolas e
industriais (Reis F., 2004). No bairro da Luz, isto propiciou que, ao lado de grandes
edifcios para uso institucional se disseminassem loteamentos populares, que se
consolidaram como bairros operrios, acompanhando a instalao das indstrias nos
espaos lindeiros linha ferroviria. Esta situao se reproduzia em bairros
contguos, como Pari, Brs, Mooca, Bom Retiro e Barra Funda, onde terrenos antes
desprezados por serem considerados baixos e midos foram ocupados pelas ferrovias

28
da Inglesa, hoje E.F. Santos Jundia, da D. Pedro II ou Norte, hoje E.F. Central
do Brasil e da Sorocabana (Morse, 1970; Matos, 1955).
Os cortios construdos por investidores privados era o tipo de habitao
operria predominante, haviam tambm vilas operrias construdas pelos patres
para empregados mais qualificados; mas tambm foram ocupados casares do velho
centro e arredores que haviam sido abandonados pelos proprietrios por no dispor
de gua e esgoto nos primeiros anos da Repblica (Reis F., 2004; SEMPLA, 1985).
Ainda no fim do sculo, a demanda crescente por terrenos na cidade para bairros de
classe mdia alta e, em maior escala, para bairros populares, conseqncia da
industrializao e imigrao, deu garantia de lucro para investidores imobilirios
(SEMPLA, 1985). Este crescimento se apoiou na rapidez em que as linhas de bonde se
propagaram, fixando seus pontos finais alm dos limites da cidade, como no Bom
Retiro, onde a linha atingia as margens do rio Tiet, quando a cidade no ia alm da
Ponte Pequena, sobre o Tamanduate. Assim, segundo Langenbuch (1971), estes
bondes pioneiros contriburam substancialmente para a suburbanizao. No fim do
sculo XIX, a rea urbana de So Paulo tinha uma poro central mais compacta e
estava circundada por ocupaes pouco densas. A Planta Geral da Capital de So
Paulo de 1897 (Figura 13) reflete esta realidade, com o cinturo das chcaras
totalmente absorvido. Os bairros novos so numerosos ... dispondo-se as reas
industriais e operrias ao redor das linhas frreas e os bairros de classe mdia e alta
renda em direo ao eixo da Avenida Paulista. (Reis F., 2004, p. 248).
A expanso da cidade era promovida principalmente por iniciativas
particulares, enquanto a administrao [do estado] s complementava estas
intervenes privadas com aes muitas vezes corretivas (...) e arvorizao de praas
para valorizar os novos loteamentos (Reis F., 2004, p. 175). Aconteceu no caso da
Luz, Santa Efignia e posteriormente Campos Elseos, que abrigavam casas de
famlias abastadas e cresciam em importncia social e densidade de ocupao,

29
quando o Jardim da Luz foi reformado em 1898 para transformar-se em ponto de
convergncia das elites.



As obras das dcadas seguintes tornaram a cidade equivalente a algumas
cidades europias da poca. Em 1900, a Ligth iniciou suas operaes, instalando a
primeira linha de bondes eltricos e depois a iluminao pblica. Os servios pblicos
de sade, educao, cultura e lazer ganharam importncia, foi fundada a Faculdade
de Medicina e foram construdos o Teatro Municipal e a Biblioteca Pblica. O
comrcio se modernizou com a energia eltrica, mas as feiras livres continuaram,
como a da Avenida Tiradentes, que era abastecida por produtos que chegavam via
fluvial atravs do pequeno porto na Ponte Pequena e pelo tramway da Cantareira,
que tinha estao na rua da Cantareira (Reis F., 2004). At 1914, todos os
quadrantes de So Paulo contavam com trilhos que permitiam percorrer extenses
no urbanizadas e atender bairros como Santana, Ipiranga e Pinheiros e Lapa
(Amadio, 2004).
Em 1895, ainda no auge da economia do caf, o governo negociou com a So
Paulo Railway a modernizao da linha com a construo de uma nova estao, a

30
atual Estao da Luz, e com o rebaixamento da calha ferroviria em relao ao nvel
da rua, para melhorar o acesso zona norte atravs de dois pontilhes de ferro
forjado. Durante muito tempo o acesso para a regio da Luz e o norte da cidade se
realizava a partir da bissetriz das ruas Florncio de Abreu e Brigadeiro Tobias e o
rebaixamento do leito permitiu agilizar o trfego e eliminar as cancelas at ento
existentes (Sesso, 1986; Jorge, 1988). A execuo desta grande obra foi a prova da
prosperidade da economia cafeeira trazida para a cidade.
A construo estao terminal da estrada de ferro Sorocabana, Julio
Prestes, projetada por Cristiano S. das Neves comeou a ser construda no bairro em
1926, mas foi inaugurada somente em 1938 devido crise de 1929 e a revoluo de
1930. A industrializao, mesmo havendo sido sustentada nos primrdios com o
dinheiro do caf, permitiu que a cidade continuasse a crescer mesmo depois da crise
(Singer
3
, 1968 apud Amadio, 2004).
Como j foi mencionado, o incremento demogrfico na cidade foi marcado
pela imigrao estrangeira que, no inicio, constitua a fora de trabalho no campo,
mas que posteriormente se instalou na cidade para trabalhar na indstria e em outros
servios tipicamente urbanos, ou como trabalhadores autnomos. Este fator
propiciou a diversificao de usos em bairros como o Bom Retiro, que abrigava alm
de residncias e indstrias uma vasta rea de comrcio (Morse, 1970). A rua Jos
Paulino, antiga rua dos Imigrantes, se destacava na atividade comercial, inicialmente
comandada por italianos, visto que era passagem obrigatria para o centro da
cidade. A partir da dcada de 20, muitas famlias judias se instalam no bairro,
principalmente durante a segunda guerra mundial, e assumiram na mesma rua a
atividade de comrcio de roupas, que caracteriza regio at nossos dias. O tipo de
ocupao tambm persiste, e ainda podem ser distinguidos arruamentos da poca,
com lotes estreitos e pequenas vilas construdas por investidores privados para

3
Singer, Paul. Desenvolvimento Econmico e Evoluo Urbana. So Paulo: Cia Ed Nacional, 1968.

31
famlias de operrios. O bairro tambm se caracterizou pela concentrao de
cortios, que se transformaram em focos de epidemias em 1892 e 1917.
Na Luz, a ocupao diversificada de instituies como o presdio e o quartel
e os numerosos estabelecimentos comerciais aliados s desvantagens que a
proximidade da ferrovia e estaes apresentavam foram provocando a mudana
gradativa da populao mais abastada para outros setores da cidade. Foi o que
aconteceu com Campos Elseos, onde ...um dos fatores condicionantes do
surgimento do bairro, a proximidade com a estao, acabou, aos poucos,
contribuindo para sua decadncia, dado o rudo e a intensa movimentao de
veculos de carga local. (Toledo, 2004, p.108). A regio da Luz manteve seus
edifcios representativos, mas predominaram as tipologias populares, caractersticas
dos bairros operrios lindeiros ferrovia.
Por outro lado, a paisagem da cidade mudou a partir do comeo do sculo,
com a reforma do centro velho para permitir a instalao de redes de gua e esgoto
nas edificaes, que sem elas se tornavam obsoletas, principalmente as residncias;
muitas ruas foram retificadas e alargadas para permitir o trfego de veculos (Reis F.,
2004).

1 . 4 . NOV A S P R I OR I DA DE S C OM A NOV A R E P B L I C A A partir de
1930

A expanso centrfuga da cidade continuou a avanar impulsionada pela
especulao imobiliria vista desde o incio do sculo, atingindo, nesta fase, seu
auge. Ainda neste perodo, as orlas ferrovirias/industriais comandavam a expanso
suburbana, visto que ...os trens suburbanos constituram o mais rpido transporte
macio (...) e cada vez mais eficientes, suas linhas foram estendidas para reas mais
afastadas as quais mais uma vez constituram reserva potencial de mo de obra para
as indstrias. (Langenbuch, 1971, p. 141).

32






















33
O levantamento SARA Brasil de 1930 e o mapa da mancha urbana anexado
na Figura 14, mostra como os antigos bairros isolados se unem ao centro por novos
loteamentos, e outros circundam a cidade num cinturo descontinuo, como os bairros
jardins, no vetor sudoeste, e inclusive superando os limites municipais, em
Guarulhos, So Bernardo e Santo Amaro. Nas proximidades do bairro, nota-se a
expressiva ocupao do Bom Retiro, o Jardim da Luz remodelado, as novas estaes
da Luz e Jlio Prestes, os edifcios da Escola Politcnica e as novas ocupaes ao
norte do Mosteiro da Luz, mas h ainda uma grande rea desocupada dominada pela
vrzea do rio Tiet, como mostra uma fotografia de 1930 da regio na Figura 15.
Como em toda a cidade, a presena dos trilhos de bondes, tramways e trens
marcante, de acordo com sua importncia no transporte urbano da poca.
Com o fim da Repblica Velha a importncia do aparato institucional
sediado na Regio da Luz foi diminuindo, como conseqncia do estabelecimento de
novas prioridades para modernizao da estrutura urbana da poca (Campos Neto,
2001). Dada a escassez de rea no centro, ele tendeu a se verticalizar j nas
primeiras dcadas do sculo,
mas s em 1957 a Lei 5261
limitou os coeficientes de
aproveitamento, quando os
prdios do centro j haviam sido
construdos e com uma mdia de
c.a. muito superior ao
determinado por lei (Alves,
1999). As Figuras 16 e 17
ilustram bem a rpida mudana
na paisagem urbana.

34


O Plano de Avenidas de Prestes Maia, de 1938, deu as novas diretrizes de
interveno na cidade priorizando as grandes obras virias e a verticalizao. O
rebaixamento da linha ferroviria j tinha estabelecido a Avenida Tiradentes como
via principal de transposio para a zona norte, que conectada rua Florncio de
Abreu e esta Liberdade e Domingos de Moraes, compunham a espinha dorsal da
cidade, passando pelo interior do tringulo (Maia
4
, 1930 apud Amadio, 2004). At
1945 o Plano de Avenidas concretizou a construo da Avenida Anhangaba Inferior,
depois denominada de Avenida Prestes Maia, transformando a Avenida Tiradentes em
tronco do Sistema Y, e nela desembocando o fluxo das avenidas 9 de Julho e 23 de
Maio. O consecutivo aumento do trfego de veculos sobrecarregou a avenida e
prejudicou a acessibilidade e o trnsito local, mas constituiu, no mbito
metropolitano, um importante canal de acesso para a zona norte. A ferrovia, por sua
vez, se transformou numa barreira fsica superada apenas em dois pontos (no inicio
da Avenida Tiradentes e passagem em nvel na Alameda Nothmann) e provocou o
isolamento do bairro em relao cidade.
At a dcada de 40, as ferrovias continuaram sendo instrumento de
desenvolvimento sub-urbano, no entanto, este nem sempre se relaciona diretamente

4
Maia, Francisco Prestes. Estudo de um Plano de Avenidas para a cidade de So Paulo. So Paulo:
Melhoramentos, 1930.

35
aos servios prestados por ela, mas sim a atrao provocada pelos subrbios
5
j
existentes, em funo de seu equipamento urbano, mercado de trabalho, etc. A linha
Sorocabana foi uma das ltimas a favorecer este desenvolvimento com o aumento do
nmero de trens e paradas, intercalando as estaes mais antigas com outras
menores, em reas que seriam ocupadas principalmente por residncias. Porm, as
ferrovias no conseguiram acompanhar o ritmo de desenvolvimento urbano gerado
por elas, aumentando cada vez mais a participao do transporte rodovirio para
alcanar pores mais afastadas das estaes; inicialmente para nibus de
passageiros e depois para carros de passeio, quando a classe mdia comeou a
ocupar os subrbios
6
. A estao da Luz (antiga estao So Paulo), por estar situada
ao lado do centro, ficou saturada (Langenbuch, 1971).
A presso sobre os trens era cada vez maior, eles viajavam superlotados
enquanto a rede rodoviria regional e posteriormente de vias expressas dentro da
cidade continuou crescendo junto ao aumento do parque automotor de carros e
nibus, ambos incentivados pelo governo, superando inclusive o crescimento
demogrfico (Ibid). A expanso desta rede na cidade resultou, segundo Reis F. (2004,
p. 195) num ...sistema virio radiocntrico sem planos gerais e sim por somatria.
O servio ferrovirio foi sendo abandonado, apesar de constituir um importante meio
de transporte intra-urbano que, adaptado s novas demandas, superaria
congestionamentos veiculares j registrados desde meados do sculo.
Tambm por volta dos anos 50, os trens de longo percurso cederam ainda
mais espao aos de subrbio, e o complexo Jlio Prestes-Luz foi transformado num
grande terminal metropolitano para transporte suburbano, atraindo em seu entorno
comrcio e servios condizentes com seu novo carter popular (Gimenes, 2005).

5
Utilizando o conceito de subrbio descrito por Langenbuch (1971, p. 261) como ...toda poro de
reas externas ao condado da principal cidade, mesmo que a partir de certo momento sua rea se junta
capital.
6
O autor apresenta uma comparao entre o aumento de trens suburbanos das estaes-linhas
Tamanduate-Cantareira, Roosvelt-Central, Luz-EFSJ e Julio Prestes-Sorocabana e da populao servida
por elas, e constata que enquanto o nmero de trens cresceu 130% de 1939 a 1965, a populao
aumentou quase seis vezes, isto 734%. Este levantamento ainda considerou a Linha Cantareira (antigo
trammway), suprimida em 1965 (Ibid, p. 190).

36
A verticalizao dos bairros centrais e o adensamento de bairros em pleno
domnio urbano contriburam para a compactao da cidade iniciada em 1940,
marcando o inicio da grande metropolizao (Langenbuch, 1971). Assim, partir desta
poca, o padro de crescimento da cidade se alterou e a expanso perifrica passou
a predominar, apoiada principalmente na desagregao de centros fabris, para
ocupar vrios pontos do Municpio, desconcentrando os locais de emprego (SEMPLA,
1985). Paralelamente, a Lei do Inquilinato
7
propiciou o desinteresse da iniciativa
privada para empreendimentos habitacionais, provocando a ocupao perifrica com
auto-construo de moradias prprias, geralmente em loteamentos clandestinos. A
crescente industrializao atraiu grandes levas de migrantes a partir da dcada de
30, aumentando a demanda por habitao na cidade.
No levantamento VASP de 1954 (Figura 18), se percebe o adensamento nos
bairros centrais apontado por Langenbuch (1971) e tambm importantes intervenes
no sistema virio, com a inteno, j na poca, de incentivar o desenvolvimento da
indstria automobilstica (SEMPLA, 1985). As obras do perodo marcaram o bairro da
Luz. A abertura da Avenida Prestes Maia e a construo do Viaduto Romero Zander,
assim como o alargamento do trecho ao norte do Mosteiro da Avenida Tiradentes
para se converter em Avenida Santos Dumont, concretizam a implantao do
Sistema Y do Plano de Avenidas. Note-se que a rua Joo Teodoro ainda mantm
sua largura original, tendo sua duplicao completada em toda sua extenso
somente com a demolio da

7
Lei do Inquilinato, a lei que regula as locaes urbanas, promulgada em 1942 significou o desestmulo
produo rentista de habitaes, visto que determinava o congelamento do preo dos aluguis. A lei em
vigor a n 8245 de 1991.

37




38
antiga Usina Eltrica em 1980, como mostraro os levantamentos posteriores. Em
frente da Estao Julio Prestes foi aberta a praa com mesmo nome, assim como o
local onde seria instalada a Estao Rodoviria em 1961. Os trilhos de bondes ainda
estavam presentes, e se mantiveram em funcionamento at o final da dcada, sendo
o de Santo Amaro o ltimo a ser desativado, em 1968. O bairro de Bom Retiro se
estendeu lentamente em direo vrzea do Tiet, ainda no retificado, diferente
do canal do Tamanduate. Nota-se que, as reas j ocupadas, onde possvel,
mostravam um ligeiro incremento da densidade, mas mantendo as caractersticas de
ocupao do lote.
No que tange evoluo populacional, a cidade j apresentava movimentos
distintos em cada regio. Alguns subdistritos paulistanos
8
que compem a regio
central perderam populao no perodo de 1940 a 1960 (Tabela 01 no Anexo A) e em
alguns casos, inclusive, houve um decrscimo e o restabelecimento de um
crescimento modesto, que corresponde a uma retrao do uso residencial do solo,
que cedeu lugar a expanso das atividades do comercio e da indstria, como nos
casos de S, Brs e Mooca. No caso de Bom Retiro, Santa Efignia e Bela Vista, houve
tambm um decrscimo, mas o ndice de crescimento apresentado na dcada de
1950 foi maior, fato relacionado com a intensificao do crescimento vertical e com
a deteriorao de edificaes residenciais antigas que foram se transformando em
penses e cortios (Langenbuch, 1971, p. 252). As unidades no pertencentes
regio central apresentaram ndices muito elevados de crescimento neste perodo,
principalmente as mais afastadas, a exemplo de Santo Amaro, provocando sua
completa fuso com So Paulo, fsica e administrativamente. A variao foi de 290%
de aumento populacional nas reas perifricas, devido a um conjunto de fatores
associados: a desconcentrao das indstrias/locais de trabalho, a ocupao da
periferia atravs da autoconstruo como nica alternativa de habitao para

8
Os dados apresentados se baseiam em levantamento organizado por Langenbuch (1971, p. 250) e estes
subdistritos correspondem a Unidades Territoriais Comparveis agrupadas por reas concntricas ao
redor do ncleo central.

39
populao de escassos recursos, principalmente trabalhadores da industria, na
maioria migrantes, e a expanso do sistema virio, com o nibus como principal meio
de transporte de massa, embora insuficiente.
Na dcada de 60, a autoconstruo em loteamentos perifricos se consagrou
como modelo dominante de ocupao na cidade como resposta demanda por
habitao popular, sobretudo a partir da configurao de So Paulo como plo
industrial, inclusive o mais dinmico do Brasil, tornando-o atrativo para migraes
ainda maiores que as das dcadas passadas (Amadio, 2004). A indstria
automobilstica foi a que mais recebeu estmulos por parte do governo para seu
desenvolvimento, principalmente atravs de investimentos no sistema virio, que ao
mesmo tempo tornavam acessveis as reas mais afastadas da cidade e estimulavam
sua ocupao. De 1954 a 1963, a cidade quadruplicou sua rea de ocupao com
baixas densidades apoiadas na implantao de
rodovias e auto-estradas, padro que se
reproduziu nas dcadas seguintes, perpetuando
esta combinao, como mostra a Figura 19
(SEMPLA, 1985; Gimenes, 2005).
A frota de veculos cresceu muito ao
longo da dcada de 60 permitindo maiores
deslocamentos das classes mdias e exigindo
maiores investimentos pblicos para expanso da
malha viria. Nos anos seguintes, foram
desenvolvidos para a cidade de So Paulo trs
planos urbansticos: o Plano Urbanstico Bsico -
PUB de 1968, o Plano Metropolitano de
Desenvolvimento Integrado PMDI de 1970 e o Plano Diretor de Desenvolvimento
Integrado PDDI de 1971, e este ltimo se tornou a formalizao do PUB em lei,

40
vistas as semelhanas nas diretrizes principais. As caractersticas bsicas desses
planos eram formao de uma nova estrutura urbana atravs da implantao de
extensas malhas virias quadriculadas (de 800Km), e de forma secundria, malhas
metrovirias (de 400Km) e a desconcentrao de atividades tercirias em sub-centros
regionais (Amadio, 2004; Gimenes, 2005). Segundo relatrio da SEMPLA, mesmo com
esses ambiciosos planos, o grande nvel de carncia de infraestrutura de transportes
na cidade se manteve, pois, ...o que foi implantado em 20 anos um embrio de
ambos projetos. Do metr, uma rede mnima de 45Km (...) e do sistema de vias
expressas apenas a Marginal Tiet, Pinheiros e a Avenida 23 de Maio (SEMPLA, 1990,
p.145).
O primeiro zoneamento (Lei 7805/72), institudo como normatizao do uso
e ocupao do solo da cidade, j vinha de um longo processo de elaborao, apesar
de ter sido institudo junto ao PDDI. Deste zoneamento, resultou um modelo de
organizao e atendimento de demandas dos espaos mais valorizados da cidade, e
no alterou a dinmica imobiliria em curso. O parcelamento da periferia continuou
no mesmo padro, independente da existncia das novas normas, por elas serem to
distantes dessa realidade. O zoneamento da rea central consagrou usos e ocupaes
j existentes, admitindo-os na extensa zona mista - Z2. A permanncia de indstrias,
galpes e armazns dentro destas zonas foi um dos fatores que fortaleceu o
afastamento de populao moradora (Amadio, 2004).
No inicio da dcada de 1970, a Avenida Tiradentes sofreu novas
intervenes para a instalao da linha Norte-Sul do Metr, para a qual tambm
foram necessrias demolies em alguns quarteires nas imediaes da Ponte
Pequena. Foi nesta poca que a Avenida Tiradentes perdeu o restante de seus
canteiros j anteriormente diminudos para abertura de novas pistas para
automveis, e tambm nesta poca foi removido o Monumento a Ramos de Azevedo,
que estava localizado em frente a atual Pinacoteca do Estado e estabelecia alguma

41
relao entre os edifcios que ladeiam a avenida (ICI, 1994). Como mostra a Figura
20, este monumento constitua um marco de entrada da cidade pelo norte, mas, aps
sua remoo, ele foi instalado no Campus da Capital da Universidade de So Paulo,
que iniciou suas atividades nos anos 60. O levantamento do GEGRAN de 1972 (Figura
21) j registra estas mudanas, assim como a ocupao efetiva da vrzea do Tiet
aps a retificao em 1960, principalmente por indstrias e equipamentos de lazer.
O adensamento na rea, entre 1954 a 1972, foi mais intenso que no
intervalo anterior (1930-1954), mas as caractersticas morfolgicas gerais
continuaram a ser mantidas sem mudanas significativas causadas pelas duas grandes
obras do perodo, a retificao do rio Tiet e a construo das Marginais, a no ser a
intensificao do fluxo na principal avenida do bairro, a Tiradentes. Porm, as reas
ao leste da mesma mantm uma tipologia de gabaritos mdios, nas reas comerciais
da So Caetano e Joo Teodoro, e baixos no restante do tecido, predominantemente
residencial, ambos caractersticos das primeiras dcadas do sculo XX (Figura 22),
dos quais sobrevivem inmeros exemplos em diferentes graus de conservao, como
a Vila Economizadora. A oeste da avenida, nota-se a apario de lotes maiores no
registrados na planta anterior, para abrigar usos predominantemente residenciais em
edificaes verticalizadas. Essas caractersticas se mantm at a atualidade, como
mostra o Levantamento Aerofotogramtrico de 2000 (Figura 23), devido, princpio,
s restries impostas pelo zoneamento de 1972.








42




























43




44
A implantao do metr, em 1974, com a instalao da linha Norte-Sul e as
estaes Luz (sem nenhum contato com a estao ferroviria), Tiradentes e Ponte
Pequena (atual Armnia), no trouxe mudanas significativas para o bairro, visto
que, contando com investimentos e empreendimentos imobilirios propiciados pela
instalao do metr, o poder pblico municipal enquadrou boa parte do bairro na Z8-
Zona Especial. Este tipo de zona foi includo na Lei de Zoneamento de 1972 para
restringir novas ocupaes em termos de aproveitamento comercial e imobilirio,
onde a rea da Luz foi enquadrada devido ao seu reconhecido valor histrico,
arquitetnico e paisagstico para a cidade, sendo posteriormente objeto de um
estudo especfico para direcionar seu crescimento e renovao.
Na dcada de 1980, a reestruturao econmica na metrpole paulista j
atuava de forma explcita, com a reduo de porte e disperso das industrias,
desenvolvimento do setor tercirio e financeiro e a formao de novas centralidades.
Esta ltima caracterstica gerou uma disputa com o centro principal pelos
investimentos imobilirios assim como para sediar grandes empresas, nacionais e
estrangeiras. A cidade comeou a ser objeto de intervenes por parte da iniciativa
privada e poder pblico, para ajustar-se ao iderio neoliberal aplicado ao meio
urbano e amplamente difundido, para atingir o ttulo de cidade global (Nobre, 2000).
Paralelamente, a partir do inicio da dcada de 1980, verifica-se no mbito
metropolitano uma estagnao do crescimento populacional da cidade, em funo da
formao e prosperidade de novos ncleos produtivos prximos e do alto custo de
vida e custos operacionais de produo, aliados aos graves problemas de circulao e
altos ndices de violncia urbana.
O decrscimo populacional verificado em alguns distritos da regio central a
partir da dcada de 1940 um fenmeno que, em 1991, se manifestou em 53
distritos da capital (Tabelas 3 e 4 do Anexo A), e os distritos responsveis pelos
baixos ndices de crescimento, localizados na periferia do municpio passaram a ser

45
minoria (SEMPLA, 2002). O distrito de Bom Retiro, onde se insere boa parte da regio
da Luz, um dos distritos da regio central que mais perdeu populao no perodo de
1980 a 2000 (Tabela 2 do Anexo A). Esta diminuio pode estar relacionada com o
decrscimo da demanda para uso residencial refletida na diminuio de rea
construda com esta finalidade e o crescimento da rea destinada ao comrcio, no
perodo de 1991-2000. O distrito sempre se caracterizou por abrigar um comrcio
local muito dinmico e, inclusive, um dos poucos, junto com Repblica, Brs e S
que tem um estoque de rea construda para este fim maior que o destinado
residncia (Anexo B). Nas duas ltimas dcadas, o comrcio especializado em roupas
da Jos Paulino e imediaes foi modernizado para atender clientela diversa,
inclusive em escalas regionais. Esta nova dinmica foi imposta pelos novos
proprietrios das confeces, coreanos que comearam a se instalar no bairro e
comearam a tomar conta do comrcio local a partir de 1980, aps a sada da
comunidade judaica.
O bairro da Luz tambm possui importantes setores comerciais
especializados, localizados ao leste da Avenida Tiradentes, que, como hoje se a
conhece, divide o bairro da Luz em duas partes. No trecho entre a Avenida
Tiradentes e o Tamanduate, surgiu uma ocupao mista composta de modestas
construes residenciais, comerciais e industriais, que se conservam at a
atualidade. A atividade econmica tradicional e especializada em confeco e
comrcio de vestidos de noiva tomou conta da rua So Caetano e adjacncias. O
batalho Tobias Aguiar aglutinou em suas proximidades construes de uso militar
como o Regimento de Cavalaria 9 de Julho, o antigo Hospital Militar, hoje Museu da
Policia Militar, o 2 Batalho da Policia de Choque e o Comando Geral da Policia
Militar, fato que influenciou o comrcio dos arredores a se especializar na venda de
uniformes e artigos militares. J o trecho ao norte do jardim da Luz se integra
dinmica do bairro de Bom Retiro.

46
O Bom Retiro apresenta uma mistura de uso residencial em prdios da
dcada de 50 e 60 em meio a agitadas ruas de comrcio de roupas e diversos
servios, j nas ruas menos movimentadas, os prdios no so to conservados. Esta
rea agrega numerosos equipamentos urbanos. A composio social do Bom Retiro,
desde sua formao, foi marcada pela diversidade cultural. A partir da dcada de
1980, os coreanos comeam a se instalar no bairro e comprar estabelecimentos
comerciais neste setor. A comunidade judaica, que havia se consolidado no bairro,
inclusive com a fundao de escolas e sinagogas, abandonou progressivamente o
comrcio de roupas e comeou a migrar para bairros mais valorizados como
Higienpolis. A cidade recebeu nos ltimos anos imigrantes de pases vizinhos,
principalmente bolivianos e peruanos, que foram trabalhar em confeces nos bairros
do Bom Retiro e Brs. As condies de trabalho semi-escravo a que se submetem por
estar na clandestinidade no so desconhecidas, mas sim ignoradas.
Hoje, o bairro da Luz um dos melhores em acessibilidade metropolitana,
pois chegam at ele, linhas ferrovirias (F e C da CPTM) e metrovirias (linha 1,
azul), a rea conta com um terminal de nibus urbanos em suas imediaes, o
Terminal Princesa Isabel, alm das outras linhas que passam por ele, o bairro
tambm possui artrias (Avenida Tiradentes, Avenida do Estado) que se conectam a
importantes vias de longo alcance (Marginais, Nove de Julho e Vinte e Trs de Maio).
Segundo levantamento de 2000, pela estao da Luz chegam aproximadamente 50
mil passageiros por dia, quantidade que ser seis vezes maior com a modernizao da
rede CPTM e a integrao fsica e tarifria do metr das linhas 1 e 4, previstas no
PITU-2020 e no Projeto Integrao Centro (Gimenes, 2005).
Ao respeito dos equipamentos urbanos do bairro aqui j comentados, o
Projeto Bom Retiro Boulevart da Cmara de Dirigentes Lojistas do Bom Retiro em
2001 elaborado para promover a reforma de um dos principais setores de comrcio
da regio, a rua Jos Paulino e suas imediaes, fez um estudo do distrito, onde

47
foram levantados setenta pontos classificados como equipamentos urbanos de
diferentes tipos: culturais, educacionais, religiosos e reparties pblicas (Figura 24).
Este levantamento ilustra com claridade como o distrito e principalmente as
imediaes do Jardim da Luz no carecem, e pelo contrario so muito bem servidos
de este tipo de infraestrutura. Ao mesmo tempo, o projeto classifica o distrito em
algumas reas de uso predominante, das quais se destacam pelas suas dimenses no
bairro da Luz, as de uso institucional e comercial.
A partir da iniciativa de transformao em Zona Especial, a regio da Luz foi objeto
de diversas propostas para assegurar a preservao de seus numerosos edifcios
patrimoniais, reconhecido por diversas instituies nacionais de proteo ao
patrimnio (Anexo C), e tambm de seu tecido urbano, que como vimos, desde inicio
do sculo passado vem sofrendo transformaes que afetaram substancialmente a
dinmica local, o que o levou a ser classificado como uma das mais conhecidas reas
degradadas da cidade.














48
1 . 5 . Z ONE A ME NT O E P L A NO DI R E T OR NA R E GI O DA L UZ

O zoneamento de 1972 foi a primeira lei a determinar, alm dos usos das
edificaes, o limite de coeficiente de aproveitamento para todas as reas do
municpio, que foi dividido em zonas com permetros delimitados com o objetivo de
estabelecer um equilbrio entre funes urbanas de habitao, trabalho, circulao e
lazer. Dentre os pontos mais relevantes esto a diminuio do coeficiente de
aproveitamento de base 6 para 4. Este, a pesar de ter sido aprovado junto ao PDDI,
vem de um longo processo, pois j existiam disposies que foram construindo-o,
diferente do Plano Diretor. Documentos como o Cdigo de Posturas Municipais de
1886 e as leis parciais elaboradas a partir de 1950, onde eram estabelecidos
gabaritos e condies ideais de ocupao do lote, foram moldando a legislao de
uso e ocupao do solo urbano atual (Villaa, 2005).
O Plano Diretor Estratgico PDE para o Municpio de So Paulo vigente foi
aprovado em 2004, por lei n 13.430/02 e institui alm dos Planos Regionais
Estratgicos PRE das Subprefeituras, uma nova legislao sobre o Parcelamento,
Uso e Ocupao do Solo, lei n 13.885/04.
O PDE diminuiu o coeficiente de aproveitamento bsico de 4 para 2, dando a
possibilidade ao governo municipal da venda onerosa do potencial construtivo
(Outorga Onerosa) para construes alm deste coeficiente. Este foi um ponto muito
controverso no processo de aprovao do Plano. Alm da Outorga Onerosa, foram
includos no PDE outros instrumentos apresentados no Estatuto da Cidade, que
versam sobre o uso social da propriedade, abrindo a possibilidade legal deles serem
aplicados. Mas, apesar do nome, o Plano Diretor Estratgico prope diretrizes em
vrias frentes, o que o torna genrico e pouco eficaz para conduzir aes que
venham a ser realmente executadas (Ibid.).

49
O novo zoneamento substituiu o de 1972, as zonas se adequaram aos novos
usos predominantes e em alguns casos, como o das zonas especiais, foram mantidas
as diretrizes principais. Os tipos de zonas de uso diminuram de 76 a 25, e foram
separadas em trs grandes grupos: Macrozona de Proteo Ambiental, Macrozona de
Estruturao e Qualificao e as Zonas Especiais.
Na regio da Luz o zoneamento de 1972 apresenta quatro tipos de zona, entre
as quais predomina em rea, a zona especial, Z8-007, seguida das zonas mistas, Z2,
Z3 e Z4 (Figura 25). Estas zonas mistas, Z2 e Z3, permitiam um adensamento baixo e
mdio e eram muito flexveis em relao aos usos, principalmente a Z2,
que abrangia aproximadamente 65% da zona urbana do municpio. A Z4 permitia um
adensamento maior, visto que previa a localizao de atividades tpicas de sub-
centros regionais.
A extensa Zona de Uso Especial Z8 da Luz foi objeto de estudo especfico
para direcionar seu desenvolvimento, como exigia o texto da lei. O estudo rea da
Luz: Renovao Urbana em So Paulo foi finalizado em 1974 e serviu de base para a
Lei n 8.328/75, que estabelecia ndices de aproveitamento diferenciados para cada
setor da Z8-700
9
(Figura 25). A criao das Z8-200 foi posterior, mas tambm com
base neste estudo, a Lei 8769/78 identificou as Zonas de Preservao de Imveis de
Carter Histrico, Artstico, Cultural e Paisagstico onde foram includos o Jardim da
Luz e suas edificaes, a Pinacoteca do Estado, a Escola Prudente de Moraes, o
Mosteiro da Luz, o Batalho Tobias Aguiar, os edifcios da FATEC, do Centro Estadual
de Educao Tecnolgica Paula Souza e do Departamento Municipal de Patrimnio
Histrico.


9
Os ndices de coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupao variam para cada setor da Z8-700,
como mostra a Figura 25. Em 1978 a Lei 8769, alm de criar as Z8-200, modificou permetros e
aumentou para 13 os setores dentro Z8-700, cada um com especificaes diferentes. Esta nova lei
resultou num documento complexo que entre anexos, tabelas, emendas e remisses a lei anterior no
especificou os ndices para a Z8-007/05 e Z8-007/12, que correspondem a reas mais deterioradas da
regio, segundo o estudo de Renovao Urbana de 1974.

50




51
Segundo o zoneamento vigente, a regio da Luz apresenta zonas de uso misto,
chamadas de Centralidade Polar e zonas de uso especial (Figura 25). As Zonas de
centralidade Polar, ZCP-a e ZCP-b, ocupam a maior parte da rea em questo, e
entre os usos permitidos predominam os no residenciais. Diferem uma da outra no
coeficiente de aproveitamento bsico, 1 e 2, respectivamente.
As reas industriais do distrito localizadas na antiga vrzea do Tiet fazem
parte da zona mista ZCP-a/01. Com as mesmas caractersticas, a ZCP-a/02 engloba
boa parte das reas que, consideradas Zonas Especiais de Preservao Cultural,
ZEPEC, coincidem com os limites da rea de Influencia do Programa Monumenta para
o Bairro da Luz, que ser abordado nos prximos captulos. Com esse motivo, se faz
uma advertncia para as novas edificaes que venham a ser construdas ou
reformadas dentro desta rea: Os novos empreendimentos situados na ZCP-a/02,
para garantir as visuais dos imveis enquadrados como ZEPEC, em especial aqueles
que integram o Programa Monumenta Luz, esto sujeitos s diretrizes dos rgos de
Preservao do Patrimnio Cultural. (PRE da S, 2004, Art. 21, Seo IV, Tt. III).
As Zonas Mistas de Alta Densidade, ZM-3a e ZM-3b, so muito menores, e
diferem uma da outra no coeficiente de aproveitamento bsico, 1 e 2
respectivamente. A ZM-3a/01 compreende um trecho junto a Avenida do Estado, que
apresenta um tecido horizontal, de baixa densidade, onde ainda predominam as
residncias. Todos os coeficientes de aproveitamento destas zonas podem ser
aumentados atravs de Outorga Onerosa at o limite de 2,5; com exceo da ZCP-b,
cujo limite chega a 4.
As Zonas Especiais nesta rea so de dois tipos: as ZEPEC e as Zonas Especiais
de Interesse Social - ZEIS do tipo 3. No que tange a ZEPEC, cumprem a mesma funo
das Z8-200, podendo configurar como stios, edifcios ou conjuntos urbanos. Esto
enquadradas nesta zona as mesmas reas denominadas do antigo zoneamento, assim
como todas as outras unidades urbansticas protegidas legalmente pelo Conselho de

52
Defesa do Patrimnio Histrico, Arqueolgico, Artstico e Turstico do Estado de So
Paulo - CONDEPHAAT; e, Conselho Municipal de Preservao do Patrimnio Histrico,
Cultural e ambiental da Cidade de So Paulo - COMPRESP. Os usos permitidos em
imvel enquadrado como ZEPEC so os mesmos permitidos na zona de uso em que se
situa o imvel, desde que compatveis com as normas estabelecidas na resoluo de
tombamento. Nota-se o aumento de reas enquadrados nesta categoria, como, por
exemplo, a Vila Economizadora, a Oficina Cultural Oswald de Andrade, e a Estao
da Luz. Tambm fazem parte desta categoria edifcios isolados (representados por
pontos) localizados nos bairros de Santa Efignia e Campos Elseos.
A regio contempla tambm ZEIS, destinadas, prioritariamente,
recuperao urbanstica, regularizao fundiria e produo de Habitao de
Interesse Social (HIS) ou do Mercado Popular (HMP)
10
. As ZEIS do tipo 3, como as do
bairro, permitem construir acima do coeficiente bsico gratuitamente at o limite de
4, mas exclusivamente para HIS e HMP.
A mudana mais drstica registrada entre um zoneamento e outro a
substituio da Z8 pela ZCPa em quase toda sua extenso, ocupando tambm as
antigas Z2 de usos mistos. Isto significa que no existem mais as restries impostas
por ser zona especial nesta rea, exceto as enquadradas como ZEPEC, que acabam
sendo pontos quase isolados. Esta mudana est direcionada a contribuir com um dos
objetivos do Programa Monumenta Luz, denominado no PRE da S de Projeto
Estratgico de Interveno Urbana - PEIU, de valorizao imobiliria nas reas de
influncia do projeto.
A ZCPb, que sugere as mesmas caractersticas da Z4 foi ampliada e recai no
mesmo setor do distrito de Bom Retiro.



10
HIS: De Promoo Pblica Conveniada, destinada a famlias com renda de at 6 SM (rea til mx. de
50m
2
, 1 vaga, 1 sanitrio); e, HMP: De Promoo Pblica ou Privada, destinada a famlias com renda de
at 16 SM (rea til mx. de 70m
2
, 1 vaga, 2 sanitrio).

53
1 . 6 . A R E GI O DA L UZ E O P R OC E S S O DE DE GR A DA O

A degradao ou desvalorizao de determinados espaos da cidade est
necessariamente associada valorizao de outros, o que resulta na estruturao do
espao urbano atual. Segundo Villaa (2001), esta estruturao decorrente da
disputa entre classes pela apropriao diferenciada do espao urbano onde se
distinguem vantagens e desvantagens, que num primeiro momento seriam os
atrativos naturais dos terrenos e posteriormente o controle das condies de
deslocamento. Mas esta estruturao est intimamente ligada ao processo de
segregao urbana, entendida como a ...tendncia organizao do espao em
zonas de forte homogeneidade social interna e de forte disparidade social entre elas,
entendendo essa disparidade no s em termos de diferena como tambm de
hierarquia. (Castells, 1978
11
apud Villaa, 2001, p. 148).
Na cidade de So Paulo, os terrenos localizados a oeste do centro foram os
mais procurados desde o sculo XVI, na poca de concesso de terras, visto que eram
terrenos consolidados, planos, longe de reas inundveis e tinham boa acessibilidade
ao centro da vila. Essas caractersticas se repetiam at a Luz, mais ao norte j havia
vrzeas, ao leste havia a grande barreira do Tamanduate e ao sul era muito
acidentado. No fim do sculo XIX, a escassez de gua devido ao aumento
desmesurado da populao foi mais um motivo para a elite sair do centro em busca
de lugares mais salubres e amplos. J a massa de trabalhadores que ia aumentando
no era considerada em nenhuma poltica efetiva do governo. Eles tiveram que se
adaptar a solues precrias oferecidas pelo mercado rentista, onde empreendedores
construam grandes conjuntos para cortios ou transformavam antigos casares do
centro antigo para abrigar este tipo de sub-habitao (Simes Jr., 2004).
A manifestao das distines de classes sociais no espao urbano se faz mais
evidente a partir do fim do sculo XIX. Loteamentos de ruas largas e grandes lotes

11
Castells, Manuel. La cuestin Urbana. Ciudad de Mxico: Siglo Veintiuno Editores, 1978.

54
definiam o carter exclusivo que os empreendedores imobilirios queriam imprimir,
obviamente induzidos pela demanda j existente para este tipo de ocupao. o
caso dos Campos Elseos, a oeste do centro histrico, loteado no final do sculo XIX,
exemplo que foi seguido por seus sucessores, que ficavam um pouco mais ao sul, mas
ainda prximos do centro principal: Higienpolis, Avenida Paulista e Jardim Amrica,
todos num enxuto perodo de aproximadamente meio sculo, estabelecendo um novo
vetor de crescimento em direo Sudoeste.
Mas a proliferao de bairros para camadas mais abastadas no se deve
grande quantidade de pessoas desta faixa de renda, mas sim ao interesse de
especuladores imobilirios em valorizar terrenos, cada vez mais afastados do centro
principal, sustentados a partir da dcada de 1920 pela facilidade de locomoo
prevista pelo automvel, bem de difcil acesso a camadas de menores recursos at a
atualidade. Esta possibilidade permitiu que a populao de maior renda escolhesse os
lugares que atendessem melhor s suas necessidades e anseios, e abandonasse os
bairros mais prximos ferrovia, como Campos Elseos, Luz e Santa Efignia, que
com um curto tempo de vida passaram a ser desprezados. Alis, a ferrovia foi um
dos fatores que freou a expanso de bairros residenciais nobres para o oeste e a
redirecionou para o sudoeste (Villaa, 2001).
As novas reas residenciais para camadas de maiores recursos procuraram
trazer para si equipamentos urbanos que poderiam prescindir de localizao central
(como escolas, hospitais, etc.) e para isto contaram com o apoio do Estado desde sua
implantao, com a produo e reproduo da infraestrutura urbana necessrias para
atender o adensamento destas reas. Desta forma, ...so as atividades mais
dinmicas se instalam nessas reas privilegiadas; quanto aos lugares de residncia, a
lgica a mesma, com as pessoas de maiores recursos buscando alojar-se onde lhes
parea mais conveniente, segundo os cnones de cada poca, o que tambm inclui a

55
moda. desse modo que as diversas parcelas da cidade ganham ou perdem valor ao
longo do tempo. (Santos, 1993
12
apud Villaa, 2001, p. 141).
Os padres urbansticos para bairros de elite tambm mudaram na virada do
sculo, e procuravam-se extensos terrenos arborizados localizados em lugares altos,
como Higienpolis e arredores da Paulista. Manses foram sendo abandonadas em
grandes levas, por exemplo, uma manso pertencente ao Baro de Trs Rios,
localizada no bairro da Luz, destinada a sediar a Escola Politcnica j em 1894, no
quintal da mesma foram construdos os outros dois prdios para a escola (Campos E.,
2006). Paralelamente, outros marcos relevantes do bairro foram sendo abandonados
com a valorizao de outros setores da cidade: o Jardim da Luz, por outros parques,
como o Jardim Trianon, as Escolas Politcnica e de Farmcia e Odontologia foram
transferidas, assim como foram abertas outras j no vetor sudoeste. O caso da
Avenida Tiradentes exemplar neste sentido, visto que antes tinha o aspecto de um
largo passeio arborizado ladeado por residncias amplas e edifcios pblicos bem
cuidados, e foi se transformando pelo aumento de trfego de automveis,
acrescentado posteriormente em funo da atividade fabril instalada na antiga
vrzea do Tiet (Figura 26). Em dcadas mais recentes, frias livres e desfiles de
sete de setembro e carnaval que aconteciam na Avenida Tiradentes foram eliminados
ou transferidos para o sambdromo a partir de 1991. Segundo Alves (1999), este tipo
de interveno estatal atravs de normas impeditivas para limitar a rua a um lugar
de passagem ocorre com a inteno de disciplinar o uso do espao urbano,
eliminando a rua como lugar de convivncia para no atrapalhar o processo produtivo
da cidade.
A produo das novas localizaes no espao urbano em detrimento de outras
possvel atravs da dominao do Estado pelas camadas de maior renda, que se
torna mais evidente nos momentos de transformao mais notveis da cidade, como

12
SANTOS, Milton. A Urbanizao Brasileira. So Paulo: Hucitec, 1993. p. 96.

56
durante a administrao de Joo Teodoro ainda no sculo XIX e a de Prestes Maia,
nas primeiras dcadas do sculo XX (Villaa, 2001). No primeiro momento, o bairro
da Luz foi beneficiado com numerosos melhoramentos, visto que concentrava
famlias abastadas em suas ruas principais e bairros contguos. J no segundo, foi
descaracterizado e relegado, porque s permaneceram, alm dos usos institucionais,
bairros operrios e cortios. Segundo Silva (2007), o governo Prestes Maia sob
discurso de racionalidade postergou demandas coletivas em favor de interesses
hegemnicos, e a modernizao promovida por ele foi desprovida de qualquer trao
socializante mais efetivo.
As obras no traado virio que se tornaram caractersticas desta
administrao e afetaram profundamente a dinmica do bairro sero comentadas
mais adiante. Outro episdio que mostra o desprestgio que esta rea e seus
arredores gozavam, inclusive para suas autoridades, relatado por H. Dertnio
(1971). Durante a administrao de Prestes Maia na dcada de 1940, houve a
inteno de limpar os usos indesejados do Centro Novo, naquela poca situado nos
arredores da Praa da Repblica. Atividades como o meretrcio, que se localizavam
na rua Timbirs e adjacncias foram transferidas para a rua Itaboca, hoje rua
Professor Lombroso, nas proximidades do Jardim da Luz, que j abrigava algumas
casas noturnas e prostbulos que, com esta determinao, ocuparam tambm a rua
paralela, a Aimors. Esta situao permaneceu at a tomada definitiva das ruas do
bairro pelo comrcio, irradiado da rua Jos Paulino a partir da dcada de 1980.
O crescimento do comrcio e servios tambm foi determinante para a
transformao do centro principal como um todo, visto que, desde inicio do sculo
XX, ele foi abandonado aos poucos como local de residncia, no somente por
camadas de maiores recursos, mas tambm pelas camadas mdias e baixas. No
entanto, a populao de rendas mdia e alta escolheu ocupar as reas vizinhas ao

57
centro, assegurando o acesso a ele, enquanto as camadas populares continuaram em
cortios irregulares ou foram para favelas e subrbios (Villaa, 2001).
Enquanto manteve estas funes, o centro principal continuou sustentando
um elo fsico e afetivo com as camadas de renda alta que permaneceram quando no
perto, com acesso fcil e assegurado a ele. A estreiteza do vinculo impediu que se
desenvolvessem relaes mais fortes entre o centro e os bairros, sustentando-os e
assegurando-lhes uma estabilidade espacial mtua, o que provocou uma ruptura,
situao agravada na dcada de 70, com o aumento da violncia urbana. A partir
deste momento, caracterizado por Villaa (2001) como ruptura definitiva, que o
centro ficou aberto entrada de miserveis e ambulantes [nas palavras do autor].
A tomada do centro [pelas classes populares] mais efeito do que causa do
abandono do centro por parte das classes media alta e alta (Ibid, p. 154).
Cabe destacar que o abandono do centro no se baseou no fato dele e seu
estoque imobilirio ter envelhecido, e sim de terem sido deixados a deteriorar, visto
que no existia mais interesse em mant-los porque haviam perdido seu valor
imobilirio. Assim, as novas reas de valorizao que surgiram, primeiro contguas ao
centro e depois mais afastadas, facilitadas pelas novas condies de locomoo,
sempre estiveram associadas a satisfazer ...interesses imobilirios desejosos de
abrir novas frentes para seus empreendimentos e continuamente renovar o estoque
construdo. (Ibid, p. 279). Se existisse um real interesse de permanncia no centro,
ele teria sido renovado e modernizado como foi feito diversas vezes at o Plano de
Avenidas de Prestes Maia, que j estabelecia como prioritrio o trfego de
automveis. A partir da dcada de 1970, essa nova mobilidade territorial esteve
explicitamente aliada ao capital imobilirio no empenho em tornar obsoletos o
centro existente para promover os novos.
Na dcada de 1980, o Centro Velho como passou a ser chamado, estava
tomado pelas camadas populares, e suas lojas tambm se popularizaram, os

58
estabelecimentos foram abandonados como local de compras, lazer e trabalho das
camadas de maior renda, para serem posteriormente ocupados por comrcio e
servios orientados a atender as camadas populares, dando-lhe esse sentido de
decadncia (Figura 27).








No centro e seus arredores registrou-se tambm um grande aumento de
cortios a partir dessa data. Na ocupao residencial do centro, os cortios so
caractersticos do final do sculo XIX, mas a partir dos anos 60, comeou a
apresentar traos diferenciados. Com os locais de moradia espalhados amplamente
na rea metropolitana e os meios de transporte j estabelecidos, ainda que
precrios, o cortio continua sendo uma alternativa de habitao para permanecer
perto do local de trabalho, da mesma forma que o era para operrios de fbricas
quando a atividade industrial na cidade era incipiente. A diferencia substancial
reside no fato deste tipo de sub-habitao voltar a proliferar na rea central aps sua
decadncia, visto que quando esta era valorizada os cortios foram proibidos por
cdigos de posturas da poca, sendo parcialmente expulsos da regio. Existem,
porm outros motivos associados degradao dos bairros centrais e sua
desvalorizao no mercado imobilirio, como a pauperizao dos trabalhadores e a
crise do desemprego, que transformam os cortios na soluo habitacional acessvel
para desempregados ou migrantes que no cumprem exigncias para aceder ao
mercado de moradias de aluguel. Estimativas da Sempla (1985, p. 14) afirmam que

59
em 1961, embora a autoconstruo j fosse superior, 18% da populao morava em
cortios localizados na regio central (Consolao, Bom Retiro, Campos Elseos, Santa
Efignia, Barra Funda, Brs, Belm, Liberdade, Cambuci, Mooca e Bela Vista),
reforando assim a imagem de degradao da regio central por agregar habitaes
subnormais.
Na viso de Csar et. al. (1977, p. 126) a existncia de habitaes subnormais
em determinada regio indicadora de degradao. A deteriorao urbana
identificada atravs de sintomas de estagnao e decadncia fsica (...) que so, a
obsolescncia das edificaes e falta de conservao, a incidncia de habitaes
subnormais e a predominncia de usos industriais.
Segundo Salgado (2001), o processo de deteriorao acontece pela
combinao de um conjunto de foras acima mencionadas, e elas tambm podem ter
um carter subjetivo, ou seja, quando as pessoas atribuem um carter simblico aos
lugares e assim, hbitos, gostos e expectativas variadas prevalecem e os lugares
menos considerados, dado seu desprestgio, se desvalorizam e deterioram. O mesmo
autor afirma que a partir da metade do sculo passado a adjetivao de lugar
deteriorado, insalubre e marginal, justifica a necessidade de desvalorizao de
determinadas reas da cidade, em geral as mais antigas. Este mecanismo permite a
valorizao de outras reas mais novas ou mesmo seu reaproveitamento (via
substituio de suas estruturas fsicas e sua populao) para atender anseios de uma
imagem ligada modernidade e permitir agilidade na reproduo do capital. O
carto postal na Figura 28 mostra a paisagem da Avenida Paulista e o bairro dos
Jardins, e a intitula Cidade de So Paulo, demonstrando a inteno de valorizar a
imagem desta regio como smbolo, o lugar mais representativo da cidade,
instituindo-se um novo centro.

60
Neste mesmo
sentido, Villaa (2001)
acrescenta que se cria
uma ideologia da
deteriorao, que uma
verso que torna natural
o processo social do qual
o centro desvalorizado produto, cujo discurso aparece principalmente nas
iniciativas, promovidas por setores empresariais, de revitalizao ou salvaguarda
do centro histrico. Esta imagem de decadncia de um centro que na verdade agora
ocupado majoritariamente por camadas populares, amplamente difundida pela
imprensa, como exemplifica Villaa (2001, p. 349) com o caso da exposio de J.
Claude Rodin na Pinacoteca em 1995. O Jornal Folha de So Paulo, em entrevista
com o diretor do Museu, chama de ingrata a localizao da Pinacoteca, mesmo
sendo esta localizada ao lado da Estao da Luz, um dos lugares mais acessveis da
metrpole, com linhas de trem, metr e nibus chegando em suas imediaes. Mas
esta caracterstica, que no mbito metropolitano representa uma qualidade, no
mbito local demandou muitos sacrifcios para o bairro e sua populao.
O favorecimento do modelo rodoviarista, que destinou ferrovia a ser usada
prioritariamente para trens de subrbio desde a dcada de quarenta, configurou a
regio como um lugar de passagem. Outro fator que reforou esta condio foi a
implantao do terminal de nibus em frente estao Jlio Prestes em 1961. A O
bairro passou a abrigar, principalmente nas adjacncias das estaes, usos menos
valorizados como pequenos comrcios e hotis de baixo padro, devido ao carter
popular que seus usurios imprimiram nele, causando a perda de atratividade
imobiliria do bairro. A transferncia do terminal rodovirio para o Tiet, em 1982,
no contribuiu para mudar este panorama, s diminuiu sensivelmente o trfego de

61
pessoas e nibus pela regio, que passou a ficar quase deserta, visto que no existia
nenhum interesse em repovo-la, exceto para usos indesejveis em bairros
valorizados, como sub-habitao, que por falta de opo e pelo abandono do estado
convive com pontos de trfico e prostituio, fatores que contribuem para o aumento
da marginalidade social no bairro.
No sculo passado, a abertura de avenidas na regio central foi uma soluo
temporria, que contornou os problemas de congestionamento baseando-se na
imagem de racionalidade e modernidade trazida pelo automvel. Ao mesmo tempo, o
transporte sobre trilhos foi negligenciado, visto que era, e ainda , um dos principais
meios de transporte de camadas de rendas menores, que no tem acesso ao
automvel, chegando ao seu ponto mximo de saturao. Ambas medidas tiveram
reflexos nocivos no bairro da Luz, porque desconsideraram a dinmica interna do
bairro, rasgando o tecido urbano com a transformao da Avenida Tiradentes em via
expressa, e congestionando a regio pela sobrecarga exercida pelo desembarque de
pessoas de toda a regio metropolitana para o centro principal da cidade, em suas
estaes mais prximas. A implantao da ferrovia no sentido leste-oeste, apesar de
atualmente constituir um obstculo para a boa circulao entre bairros, assim como
hoje a Avenida Tiradentes o no sentido norte-sul, no foi uma interveno abrupta,
uma vez que foi instalada antes da formao do bairro, sendo, inclusive, foi um dos
principais motivos para seu povoamento.
Enfatizando esta questo, Gimenes (2005) explica que existe um descompasso
substancial entre a macro e microacessibilidade na regio da Luz. A primeira diz
respeito existncia de elementos chave, como as linhas frreas e de metr, o
terminal de nibus urbanos Princesa Isabel e o eixo Norte Sul da Avenida Tiradentes,
que se relacionam lgica metropolitana, conectando-se a vias de longo alcance. J
a segunda se mostra deficitria, os nibus e carros que trafegam pela Avenida
Tiradentes no dispem de vias de aproximao, a maioria das ruas transversais a ela

62
so estreitas devido antiguidade do traado. A circulao de pedestres tampouco
favorecida, devido carncia de atividades diversificadas ao longo da via, por ser de
trfego de passagem, e tambm por oferecer poucas transposies de um lado a
outro, segregando os tecidos urbanos lindeiros. A circulao de pedestres e veculos
tambm tem dificuldades para atravessar a ferrovia rebaixada, devido existncia
de poucos pontos de travessia no bairro.
A imagem de decadncia, associada desvalorizao imobiliria, habitaes
precrias, sub-emprego e marginalidade social ficou arraigada ao bairro da Luz.
Mesmo estando no centro principal da cidade, o distrito de Bom Retiro e boa parte
dos distritos que no esto na zona sudoeste esto no grupo dos excludos, ou seja,
abaixo da linha que significa um mnimo de dignidade, segundo o ndice de
Incluso/Excluso Social
13
(Sposati, 2000). Apesar de no concordarmos plenamente
com as definies utilizadas para classificar os resultados deste levantamento, esta
pesquisa, pelos parmetros utilizados, representa um bom indicador das condies de
vida da maioria das pessoas que habitam o distrito (Figura 29).
O esvaziamento populacional e o uso habitacional verificado nas regies
centrais desde a dcada de 40, como mostraram as Tabelas 01 e 02 do Anexo A, se
verifica tambm em outra regies. Porem os usos comerciais e de servios se
mantm, como j dissemos, voltados s camadas populares e outras reas comerciais
especializadas que atendem toda a cidade. No que tange ao comrcio e servios
destinados a classes de rendas maiores, e s sedes de grandes empresas, nacionais e
internacionais, houve uma diminuio drstica, devido formao de sub-centros.

13
Estudo da PUC-SP/2002 que complementou relatrio da SEMPLA sobre o Cadastro territorial e Predial
do Municpio de So Paulo (SEMPLA, 2003). Os indicadores do levantamento foram elaborados a partir de
um conjunto de 14 variveis socioeconmicas j existentes nos bancos e dados municipais. As 14
variveis foram agrupadas em quatro dimenses, entendidas como as dimenses da excluso/incluso
social: 1) autonomia (renda do chefe da famlia); 2) desenvolvimento humano (alfabetizao e
longevidade); 3) qualidade de vida (domiclios servidos por gua, esgoto e coleta de lixo, densidade
habitacional, condio de uso, existncia de equipamentos urbanos; e 4) eqidade (concentrao de
mulheres chefes de famlia). Essa composio parte da fixao de padres bsicos de incluso, aos
quais foi convencionado o valor 0 (zero), e da elaborao de uma escala a partir deles. A escala varia de
1 a +1, sendo 1 considerado excluso e +1 incluso. O padro bsico de incluso aquele valor que
indica um mnimo de dignidade dentro da base material real existente na cidade (SPOSATI, 2000).

63
Enquanto nas dcadas de 1960
e 70, antes que os sub-centros se
afirmassem plenamente, a demanda
por novos espaos para a instalao de
empresas superava a oferta do centro
principal; porm duas dcadas depois,
sobravam espaos devido ao
esvaziamento provocado pelo novo
tipo de demanda dessas empresas, que
no podiam ser satisfeitas no centro.
Elas dizem respeito aos edifcios, que
no se adaptaram rotina das
empresas aps a dcada 1980, que
imps, inclusive, um novo arranjo espacial dentro dos prprios edifcios, de modo a
evitar perdas de tempo de seus funcionrios, isto , reas teis mnimas por andar
para no separar departamentos, elevadores fartos, etc. (Sandroni, 2003).
Embora acessvel por meios de transporte pblico, como nibus e metr, a
regio central se tornou de difcil acesso para meios de transporte individuais, por
causa de seus calades e falta de reas de estacionamento. Em sntese, os quadros
de gerncia e de alta administrao das empresas encontravam no centro crescentes
desvantagens para a realizao de suas atividades (ibid.).
As exigncias espaciais e ambientais dos anos 90 de fato no poderiam ser
satisfeitas por equipamentos construdos durante as dcadas de 40 e 50, poca em
que o centro j havia sido abandonado pelas elites como local de residncia. A
obsolescncia desses edifcios foi uma questo de tempo, visto que, desde aquela
poca no foram providenciadas medidas para sua modernizao, uma vez que j no
havia mais interesse neste setor. Em perodos anteriores, a cidade, antes constituda

64
somente pela rea central, j havia sido objeto de reformas com este fim, tendo
renovado quase todo o estoque construdo, fato que assombra at hoje pesquisadores
do meio urbano. Seguindo a linha de Villaa (2001), este foi mais um motivo, aliado
ao referencial negativo da regio central, agora tambm do ponto de vista
empresarial, para o deslocamento de atividades comerciais e de servios dirigidos a
grupos de rendas altas e a formao de sub-centros, que seguiram o caminho aberto
no vetor sudoeste pelos empreendimentos habitacionais desse padro, abrindo desta
forma novos espaos para o capital imobilirio, desta vez, para investimentos em
edifcios comerciais de alto padro.
Houve ento, desde a dcada de 70, um aumento significativo neste tipo de
investimento, com o governo municipal novamente como principal aliado, atravs das
facilidades oferecidas pelas leis de Operao Urbana, alm da costumeira instalao
de infraestrutura. Estes edifcios se concentraram na regio da marginal do rio
Pinheiros, visto que a regio da Paulista tinha terrenos de valores muito elevados e o
centro principal no tinha mais terrenos vagos, transformando-a no mais novo centro
de negcios da cidade (Nobre, 2001).
O estoque til de escritrios da Marginal em 1998 representava 33% do total
da cidade (2,1 milhes de metros quadrados), contra 25% da Paulista e 42% do
Centro. Desde 1975, as sedes das empresas foram mudando do centro para outras
regies da cidade. Nesta data, o centro concentrava 54% das sedes, e em 1998 passou
a abrigar somente 18%, contra 21% na Paulista e 41% na Marginal. A quantidade de
estoque vago no centro cresceu em 32% do total entre 1995 e 1998, tambm por
causa da inadequao aos novos usos comentada acima (Nobre, 2001, p. 9).
Neste contexto, tambm vem acontecendo a descentralizao dos empregos
na cidade, principalmente do setor tercirio para altas rendas. Este um processo
que ocorre simultaneamente perda de interesse dessa classe pela imediata
proximidade ao centro. J para as classes populares, o centro concentra boa parte de

65
seus empregos, visto que, os distritos compreendidos pela rea central apresentam
elevada oferta de empregos e oportunidades de obteno de renda, concentrando
28,85% dos empregos formais do municpio, segundo a Relao Anual de Informaes
Sociais 2004 (RAIS) do Ministrio do Trabalho (Villaa, 2001; Vitale et. al., 2005).




2. Caracterizao Scio-econmica da rea de estudo

Nesta seo procuramos reunir elementos que explicitem caractersticas
mais especficas da rea de estudo nos anos recentes, atravs do levantamento de
dados sobre sua populao, atividades econmicas e mercado imobilirio.
A regio da Luz no pode ser definida como um territrio restrito. O
conjunto Estao-Jardim-Tiradentes um forte referencial e a dinmica que agrega
ao seu redor no reconhece limites de bairro ou distritos, confundindo-se entre as
ruas do Bom Retiro, Santa Ceclia, Santa Efignia, S e Ponte Pequena. Nossa rea de
estudo, foi definida a partir dos elementos que sero analisados nesta dissertao, os
projetos para a Luz, que delimitaram com diferentes critrios suas reas de atuao
e/ou influncia e juntos delinearam a rea em estudo, no por somatria e sim pela
freqncia com a que incidem em determinados setores, o que acaba sendo um
indicador de sua representatividade no bairro e do interesse em preserva-los.
A rea de estudo, como mostra a Figura 30, tem a maior parte dela no
distrito de Bom Retiro. Os dados disponveis para esta caracterizao so dados do
distrito de Bom Retiro do Censo Demogrfico IBGE de 2000, Estudos sobre Uso do Solo
da SEMPLA/PMSP DE 2002 e os dados levantados para a elaborao do Perfil do
Projeto do Programa Monumenta para o Bairro da Luz de 2002 do Ministrio da

66
Cultura. Este ltimo documento se restringe a uma rea menor por ser um estudo
especfico da regio, e podemos considerar seus resultados mais representativos,
visto que o distrito do Bom Retiro compreende setores muito heterogneos.
O levantamento para o Programa Monumenta utilizou os dados preliminares
do censo Demogrfico 2000 do IBGE (dados por setor censitrio e por distrito) para
informaes sobre populao e renda, e, o levantamento de dados elaborado para o
Projeto Bom Retiro Boulevard, em 2001, da Cmara de Dirigentes Lojistas do Bom
Retiro para informaes sobre o setor empresarial.



















67
Para caracterizar especificamente sua rea de projeto foram selecionados
dados de sete dos quarenta e um setores censitrios do distrito de Bom Retiro
14
que
tm suas reas ou parte delas inseridas nela. Ao apresentar dados da rea de
projeto estaremos nos referindo a rea do Projeto e a rea de Influncia do Projeto
determinadas pelo Programa Monumenta para a regio da Luz, permetros que
compreendem tambm trechos dos distritos de Santa Ceclia, Repblica e S (Figura
30). No entanto, importante mencionar, que esta caracterizao da rea do
projeto se limita aos setores censitrios do distrito do Bom Retiro, e no inclui dados
dos outros distritos.

2 . 1 . DI N MI C A P OP UL A C I ONA L
As Tabelas 1 e 2 oferecem um panorama das caractersticas das pessoas que
residem no distrito e na rea de projeto. A populao total do distrito de Bom Retiro
de 26.598 habitantes, e 16,1% dela residem na rea de projeto
15
. A faixa etria
entre 15 a 34 anos a mais representativa do distrito, mas, na rea de projeto, ela
se equipara com as outras faixas, tendo inclusive uma ligeira desvantagem para a
faixa imediatamente mais jovem. Nestes levantamentos e nos que viro a seguir,
Populao residente da rea de projeto Populao residente por faixa etria
e do distrito de Bom Retiro Distrito do Bom Retiro e rea de Projeto
rea de Projeto Distrito Faixa Distrito rea de % do distrito
(por setor censitrio) Bom Retiro Etria Bom Retiro % Projeto % na AP
Homens 2218 52 12637 48 0 a 4 1894 7,1 331 7,1 17,48
Mulheres 2063 48 13961 53 5 a 14 3527 13,3 653 14,0 18,51
Total 4281 100 26598 100 15 a 34 9488 35,4 1649 35,2 17,38
Fonte: FIBGE, Censo 2000 in MinC; BID, 2002. TABELA 1 35 a 54 6793 25,5 1192 25,4 17,54
55 a 69 2973 11,2 522 11,1 17,55
70 ou + 1923 7,5 337 7,2 17,52
Total 26598 100 4684 100 17,61
Fonte: FIBGE, Censo 2000, in MinC; BID, 2002. TABELA 2
Residentes % %

14
Setores censitrios de nmeros 4, 5, 6, 12, 23, 27 e 33, do distrito de Bom Retiro.
15
As tabelas apresentadas a seguir resumem a anlise feita no Marco de Referencia do Programa
Monumenta para a regio da Luz. Verificamos a existncia de algumas divergncias entre as tabelas e
sua interpretao. Neste ponto, por exemplo, verifica-se que o nmero total de residentes na rea de
projeto nas tabelas 1 e 2 difere, o que produz uma pequena diferena no clculo da porcentagem da
populao do distrito residente na rea de projeto (1, 5 pp).


68
baseados nos censos demogrficos do IBGE no esto quantificados o nmero
considervel de estrangeiros que mora e trabalha na regio devido situao de
clandestinidade.
A evoluo populacional foi analisada a partir da Tabela 3, organizada por
faixas etrias e a contribuio populacional de cada uma delas no total do distrito.
Nota-se que em todas as faixas etrias houve diminuio da populao. Este fato
tambm constatado por estudo apresentado pela SEMPLA em 2002, onde so listados
os 53 distritos do municpio que perderam populao, e entre eles o Bom Retiro, que
de 1991 at 2000 perdeu 9.538 habitantes (SEMPLA, 2002, em Anexo A). A pesar de
ter um ligeiro aumento na proporo da populao da faixa etria de 0 a 4 anos em
relao a do distrito, no pode se afirmar que exista uma tendncia contrria do
municpio, que apresenta queda na taxa de natalidade. A mudana que pode ser
considerada mais significativa nesta tabela o aumento da proporo de habitantes
de 70 anos ou mais, tendo o restante das faixas variaes para mais e para menos de
menos de 1 pp.
16




Evoluo da Populao por faixa etria
Distrito Bom Retiro
Faixa
Etria N % N % N %
0 a 4 2579 7,14 1692 6,09 1894 7,17
5 a 6 998 2,76 742 2,67 885 3,33
7 a 14 4150 11,48 3054 10,99 2854 10,73
15 a 24 6897 19,09 5053 18,18 4794 18,72
mais de 70 2036 5,63 1939 6,98 1923 7,23
Fonte: FIBGE, Censo 1980/1991/2000, in MinC; BID, 2002. TABELA 3
1996 2000 1991


A Tabela 4 mostra que a grande maioria dos domiclios na rea de projeto
particular, dos quais 18% esto desocupados. Dos 17 domiclios coletivos
17


16
A interpretao dada no pelo Projeto de Recuperao do Bairro da Luz do Programa Monumenta foi:
Os dados da tabela acima ressaltam um fato que contraria a tendncia geral no municpio de So
Paulo como um todo e a tendncia observada pelos dados anteriores: o incremento das faixas etrias de
0 a 4 anos e de 5 a 6 anos. (...) Em relao a faixa etria superior, a tendncia se mantm,
confirmando o envelhecimento da populao e o aumento de nmero de idosos. (MinC, BID, 2002 p.
120, vl. 1).
17
Domiclios coletivos considerados aqueles que abrigam 6 ou mais pessoas ou famlias sem relao de
parentesco ou dependncia: asilos, conventos, penses, hotis e similares.

69
contabilizados, 14 esto localizados no setor censitrio nmero 27, que corresponde
aos trs quarteires ao sul do Batalho Tobias de Aguiar
18
. Uma parte pequena da
populao residente na rea de projeto (4,5%) vive nestes domiclios coletivos, e este
setor 27 concentra 89% da mesma. tambm neste setor que predominam os imveis
desocupados.
Os dados do distrito da Tabela 5 mostram que a maioria de pessoas vivem
em domiclios particulares, predominando os apartamentos. Segundo este
levantamento somente 8,82% da populao do distrito vive em cortios. Os dados dos
ltimos anos, referentes aos cortios levantados por diversas instituies como a
Fundao Joo Pinheiro em 2002, Fipe de 1994 e 1997, e inclusive do IBGE, se
mostraram muito discrepantes, e por isso que o Plano Municipal de Habitao, que
faz parte integrante do Plano Diretor Estratgico do Municpio de So Paulo de 2004,
aponta a urgncia na elaborao de um censo de moradores de cortios para poder
compor um diagnstico das demandas habitacionais do Municpio.





Domiclios e Populao Residente na rea de Projeto por categoria
Domiclios
Coletivos
N % N % N % N Partic. Colet. N
Populao
Residente
Fonte: IBGE - sinopse de Dados Preliminares, 2000, in MinC; BID, 2002. TABELA 4
Domiclios Particulares
Ocupados No Ocupados Total
Total
1509 Domiclios 81,9 334 18,1 1843 100 17 1860
4476 100 - 4476 - 100 208 4684
99,1
95,5
% em relao
ao Total
0,9
4,5


Populao residente por espcie e tipo de domiclio
particular permanente - Distrito Bom Retiro - Valores Percentuais
Casa 32,8 97,4 97,80%
Espcie de Domiclio Permanente Apto 55,8
domiclio Particular Cmodo 8,82
Improvisada 0,4
Coletivo 2,20%
Total 100%
Fonte: IBGE - Censo 2000, in MinC; BID, 2002. TABELA 5






18
rea delimitada pelas ruas Joo Teodoro, Pedro Arbues, So Caetano e Av. Tiradentes.


70
No caso do Bom Retiro, o levantamento aponta que 8,82% da populao do
distrito, ou seja, 2.345 pessoas, so moradoras de cortios, nmero que
consideramos baixo. Segundo o levantamento de 1974, feito para estudo especfico
para a rea enquadrada como Z8-700 (Figura 25 ou 32) nesta data j existiam 1.600
pessoas moradoras de cortio s nesta regio (Csar et. al., 1977). Outro estudo de
2002, que tinha por objetivo implementar o Permetro de Reabilitao Integrada do
Habitat PRIH Luz da PMSP/SEHAB, mostra que uma rea menor ainda,
compreendida entre a linha frrea, Av. Tiradentes, rua Joo Teodoro e Av. do Estado
concentra 500 famlias encortiadas (Diogo, 2004). Fazendo uma estimativa (baixa)
de 3 pessoas por famlia, teremos 1.500 pessoas morando em cortios somente nesta
rea restrita. Estes levantamentos, que foram realizados especificamente para a
regio nos levaram a considerar que a quantidade de pessoas que compem esta
varivel segundo o IBGE est subestimada. Se estes dados fossem verdadeiros,
teramos mais da metade da populao de cortios de todo o distrito morando na
rea do PRIH-Luz, o que nos parece contraproducente.
As dificuldades no levantamento deste tipo de habitao comeam o nosso
ver na nomenclatura. Os cortios nos levantamentos do IBGE so considerados
domiclios particulares permanentes, quando tendem mais a ser coletivos e
improvisados. A carncia de levantamentos precisos destes dados, segundo Frugoli
(2000, p. 60) se explica porque ...as fontes oficiais, como por exemplo, o IBGE, no
tem interesse em verificar o nmero preciso de favelados, encortiados, populao
de rua, doentes mentais, portadores de HIV, viciados em drogas e outros grupos.
A condio de ocupao dos domiclios do distrito se divide em 42,8%
prprios, 48,5% alugados e 5,9% cedidos. Quase todos os domiclios (99,73%) tem
abastecimento de gua pela rede geral, e 97,27% utilizam a rede de esgoto ou
pluvial; assim como a coleta do lixo feita pelo servio de limpeza em 98,16% dos
domiclios permanentes.

71
Os dados de renda familiar disponveis so os do Censo de 2000 do IBGE, e
se referem ao rendimento dos chefes de domiclios particulares permanentes,
excluindo os de habitaes coletivas e improvisadas. A tabela 6 apresenta as classes
de rendimento do chefe de famlia por nmero de moradores e nmero de domiclios
no distrito de Bom Retiro. importante destacar que para esta tabela se aplicou o
valor do salrio mnimo de setembro de 2000: R$ 151,00.
A maior parte dos domiclios e moradores situa-se na classe de rendimento
de 2 a 5 SM, e a quantidade de domiclios que se mantm com at 1 SM (incluindo
aqueles declarados sem rendimentos) somam 10,2% do total do distrito, isto
considerando que no foram contabilizados moradores de habitaes coletivas e
domiclios improvisados. Cabe destacar que no bairro a oferta de emprego vasta,
como em toda a rea central, superando a demanda local. Pelo mesmo motivo os
chefes de famlia, moradores de cortios no centro tem ndices de desemprego
baixos, estando boa parte inserido no mercado formal, predominando os autnomos,
sem carteira assinada (Minc; BID, 2002).


Classe de rendimento do chefe de famlia por nmero
de moradores e nmero de domiclios - Distrito Bom Retiro
Classes de rendimento Nmero de domiclios Nmero de moradores
(em SM) N % N %
Sem Rendimentos 466 5,7 1465 5,7
Mais de 0 at 1 367 4,5 919 3,6
1 a 2 789 9,6 2303 8,9
2 a 5 2491 30,4 7680 29,6
5 a 10 2115 25,7 6698 25,8
10 a 20 1375 16,7 4691 18,1
Mais de 20 610 7,4 2162 8,3
Total 8213 100 25918 100
Fonte: Censo IBGE, 2000, in MinC; BID, 2002. TABELA 6






Em setembro de 2000, ms de realizao do Censo do IBGE, o valor de
rendimento mensal mdio dos chefes de famlia no Distrito de Bom Retiro era de R$
1.358,39. A Tabela 7 mostra, a partir da varivel renda mdia da populao,
informaes sobre o Municpio e grupos de distritos. Nota-se nas informaes

72
fornecidas que no perodo de 1991 a 2000, a disparidade da renda foi acentuada, em
prejuzo dos segmentos mais pobres e as regies mais carentes e mais afastadas do
centro que compem o primeiro grupo de distritos. J os distritos do segundo grupo,
entre os quais se encontra o Bom Retiro, passaram de uma renda mdia de R$
1.838,17 em 1991 (34% superior mdia municipal) para R$ 2.333,17 em 2000 (72%
superior mdia municipal). Uma das excees notveis deste grupo o distrito da
S, com o maior percentual negativo de variao de renda mdia do grupo no
perodo: -14,37%.
O distrito de Bom Retiro apresentou incremento da renda mdia, 10,08% no
perodo, ultrapassando em 2000 a mdia municipal, que teve uma variao de 1,1%
no mesmo perodo.


Renda Mdia por grupos de distritos - Municpio de So Paulo
N % total 1991 2000 Var. Abs. Var. %

M

unicpio 96 100 1.369,71 1.354,64 -15,07 -1,10
Distritos que
g



anharam pop.
43 44,8 937,90 881,58 -56,32 -6,00
53 55,2 1.838,17 2.333,17 495,00 26,93
1.234,00 1.358,39 124,39 10,08
. Os valores de renda de 1991, expressos em SM, foram trasformados para moeda corrente
(Rs.) e aps foi efetuada a correo pelo ndice IGPM da FGV at setembro de 2002.
te: IBGE - Censos demogrficos 1991 e 2000, in SEMPLA, 2002. TABELA 7
Renda Mdia em Rs. (correo pelo IGPM/FGV) Distritos
Distrito de Bom Retiro
Distritos que
erderam pop. p
Obs
Fon


2 . 2 . S E T OR E MP R E S A R I A L

O setor empresarial mais representativo do distrito de Bom Retiro o de
confeces. As ruas So Caetano e Jos Paulino so consideradas centros importantes
de comrcio e indstria da moda do pas. So 1800 estabelecimentos comerciais
apoiados numa indstria especializada, que em conjunto, geram 20 mil empregos
diretos, alm de criar ao redor um setor de servios de suporte (Minc; BID, 2002).

73
As informaes que sero apresentadas a seguir pertencem pesquisa
realizada em 2001, pela Cmara de Dirigentes Lojistas do Bom Retiro (CDL- Bom
Retiro), para formulao do Projeto Bom Retiro Boulevard. Os dados do
levantamento abrangem a rea de dito projeto, que contornada pelas ruas Prates,
Guarani, Talmud Thor, Mamor, Newton Prado, Slon, Anhaia, limite da linha frrea
at rua Ribeiro de Lima e Jos Paulino, portanto no incluem dados da Rua So
Caetano e adjacncias. (Figura 30). Este projeto tem o objetivo de recuperar e
promover o desenvolvimento da rea comercial do bairro.







Estabelecimentos Comerciais e Indistriais
por logradouros e ramo de atividade
J
O
S


P
A
U
L
I
N
O
R
I
B
E
I
R
O

D
E

L
I
M
A
P
R
O
F
.

C
.

L
O
M
B
R
O
S
O
C
.
C
.
M
A
R
T
I
N
S

+
T
R

S

R
I
O
S
P
R
A
T
E
S
TOTAL %
Confeco 57 32 16 5 5 115 79,8
Calados - 1 1 0 1 3 2,1
Textil 0 2 2 0 2 6 4,2
Acessrios 0 5 6 2 0 13 9,0
Outros 0 4 0 2 1 7 4,9
Total 57 44 25 9
3



9 144 100
Confeco 26 27 14 1 71 88,8
Calados 0 2 - - 2 2,5
Textil 0 1 - 1 - 2 2,6
Acessrios 0 2 - 1 - 3 3,7
Outros - 2 - - - 2 2,5
Total 26 34 14 5 1 80 100
Fonte: CDL - Bom Retiro, 2001, in MinC; BID, 2002. TABELA 8
Ramo de
Atividade
C
O
M

R
C
I
O
I
N
D

S
T
R
I
A
-


Neste ramo da confeco, como mostra a Tabela 8, h o predomnio de
estabelecimentos mistos, industriais e comerciais, onde a comercializao se d a
partir da produo prpria. O comrcio est voltado prioritariamente venda por
atacado, mas tambm atende o varejo em dias previamente estabelecidos.
A Tabela 9 faz uma comparao entre setores, o nmero de funcionrios
que ocupa e a forma de apropriao do imvel em que se instalam. Pode-se constatar
que o setor de servios, composto por escritrios, hotis, restaurantes, escolas e

74
estacionamentos, o menos representativo da rea levantada. Outra informao
importante que o nmero de estabelecimentos que ocupam imveis alugados: 128
de 151, sendo que o aluguel mensal tem um valor mdio de RS$ 8.000,00 na rea
pesquisada.
Das empresas estabelecidas no bairro, 46% est h, no mximo, 5 anos. Em
contrapartida, 25 % dos empresrios trabalham no bairro h mais de 15 anos, tendo
criado fortes vnculos com a regio. Este grupo assume um importante papel nas
iniciativas que buscam melhorar a qualidade ambiental da regio, como o projeto
Bom Retiro Boulevard, apresentado pela CDL Bom Retiro.






Caractersticas dos estabeleci mentos por setor empresarial
0 a 5 5 a 10 10 a 15 15 a 20 mais de 20
Indstria 1 35 - 1 - 1 - - -
Ind. e Com. 79 671 12 67 39 12 17 5 11
comrcio 62 403 8 54 30 8 4 8 12
Servios 9 62 3 6 3 2 1 1 2
Total 151 1171 23 128 72 23 22 14 25
Fonte: CDL - Bom Retiro, 2001, in MinC; BID, 2002. TABELA 9
Setores
Tempo de existncia no bairro (em anos) N de
funcion.
Imvel
Prprio
Imvel
Alugado
N de
estabelec.

2 . 3 . E S T UDO DO ME R C A DO I MOB I L I R I O

As informaes apresentadas a seguir correspondem ao estudo de mercado
imobilirio realizado em 2000 tambm para elaborao do Projeto para o Bairro da
Luz do Programa Monumenta. Este estudo tem por finalidade estimar a valorizao
imobiliria da rea de Projeto e rea de Influncia do Projeto, produto das
intervenes implementadas pelo programa (Figura 31).
Foram recolhidos dados amostrais dispersos em toda a rea de projeto,
independente do distrito em que se encontra. A rua Jos Paulino e algumas ruas do
entorno precisaram ser diferenciadas. Este setor, onde se localizam pequenas
indstrias e lojas de atacado e varejo constitui, como vimos, um centro de

75
importncia regional, o que acaba influenciando sensivelmente nos preos dos
imveis nele localizados. Assim, os valores destes imveis so muitos altos em
relao mdia do restante da rea de projeto, onde se considera que as atividades
comerciais, de servios e residenciais esto misturadas.
Denominado de Setor Comercial Jos Paulino SCJP, o mais valorizado da
rea de projeto, compreende as ruas Jos Paulino, Aimors e Prof. Cesare Lombroso,
dos Italianos e da Graa (entre as ruas Silva Pinto e Jlio Conceio, Figura 31).
Os valores imobilirios
fora deste bolso variam de
acordo com as restries do
zoneamento, a adaptabilidade
para empreendimentos
comerciais e as caractersticas da
vizinhana. A proximidade dos
equipamentos urbanos um
atributo de todos os imveis da
rea de projeto.
Alm de apresentar grande diversidade de usos, esta regio pela sua histria
de participao no desenvolvimento da cidade agrega imveis com diversas idades,
tipologias e estados de conservao. Outros fatores como desmembramentos,
reformas, formas de ocupao ou mesmo desocupao tambm influenciam no
clculo do valor do imvel.

2. 3. 1. Valores de Compra e Venda de Imveis:

As poucas ofertas de terrenos encontradas na rea de projeto tem duas
faixas de variao de preo que dependem da localizao. Os mais valorizados esto
contidos ou prximos do SCJP, concentrando valores entre R$ 1.800,00 e R$

76
3.500,00/m
2
. O valor mximo de R$ 3500.00/m
2
pode ocorrer em terrenos
incorporveis, com possibilidade de aumento do coeficiente de aproveitamento,
geralmente, resultante da juno de dois terrenos menores ou adequados para lojas
no SCJP, no representando por este motivo uma faixa de tendncia e sim um pico
extremo. Fora deste setor comercial o preo do m
2
do terreno varia de R$ 200,00 a
R$ 2.000,00.
Os preos das edificaes dependem principalmente da idade das
construes, tanto para imveis residenciais quanto comerciais. Na rea de projeto
os imveis grandes e anteriores a 1950 apresentam uma faixa de variao entre R$
400,00 e R$ 1.100,00/m
2
, j os apartamentos mais novos apresentam preos entre

R$
700,00 e R$ 1.100,00/m
2
. O estado de conservao e a micro localizao tambm so
determinantes para ambos casos.
Os valores acima independem do imvel se localizar dentro ou prximo ao
SCJP, pelo fato de serem para uso residencial. J os de uso comercial apresentam
uma diferena substancial quando localizados no bolso do SCJP (Tabela 10).

2.3.2. Valores para Locao de Imveis:

Os valores para locao tem comportamento diferente nos segmentos
residenciais e comerciais. No primeiro, a idade e a qualidade construtiva so fatores
predominantes de valorizao; j no segundo prevalece a fora do ponto comercial.
Neste sentido, os imveis pequenos e mdios dentro ou prximos do SCJP alcanam
valores de at R$ 100,00 m
2
. Os alugueis nos pontos mais cobiados do comrcio
oscilam entre 0,7% e 1,5% de seus respectivos valores para compra e venda.
Os valores de locao de imveis residenciais variam entre R$ 3,00 e R$
12,00/m
2
, sendo os valores menores correspondentes a imveis grandes e anteriores
a 1950, e os maiores a apartamentos construdos aps 1970. Estes valores situam-se
entre 0,4% e 0,7% dos valores para compra e venda.

77

COMPRA E VENDA LOCAO COMPRA E VENDA LOCAO
SEGMENTO HABITACIONAL 400,00 a 1.100,00 3,00 a 12,00 400,00 a 1.100,00 3,00 a 12,00
SEGMENTO COMERCIAL 1.800,00 A 5.000,00 20,00 a 100,00 400,00 a 2.000,00 5,00 a 25,00
TERRENOS (Valores mdios Rs./M2) 1.100,00 - 120,00 -
Fonte: Estudo do Mecado Imobilirio. Projeto de recuperao do Bairro da Luz-So Paulo. Monumenta Bid/ MinC, 2002.
FAIXA DE VARIAO Rs./M2
SCJP FORA DO SCJP
IMVEIS DA REA DE PROJETO
Resumo de pesquisa do mercado imobilirio na rea do projeto

TABELA 10




Concluses do Captulo

A regio da Luz ao longo da sua trajetria, sempre desempenhou papis
importantes para a cidade. No entanto, as qualidades que foram somando-se a cada
perodo, proximidade do centro, acessibilidade e vasto patrimnio edificado,
reconhecidos nas ltimas dcadas, muitas vezes sacrificaram ou comprometeram sua
qualidade ambiental e a dinmica local. Hoje conhecida por abrigar importantes
plos de comrcio especializado, como a Jos Paulino, a rua So Caetano, reas
residenciais de vrios tipos, mas tambm pontos de trfego e prostituio, que se
concentram num trecho conhecido tristemente como Cracolndia. Como vemos, o
bairro agrega reas heterogneas que foram e ainda so objeto de projetos de
reabilitao urbana que se apiam em mtodos diversos, mas guardam em comum o
interesse na preservao do patrimnio histrico da Luz. O captulo seguinte aborda
esta questo, intrnseca a nossa rea de estudo.


78









Segundo Captulo
Intervenes em bens patrimoniais da cidade

Introduo ao Captulo

Este captulo apresenta as distintas formas de abordagem do patrimnio
histrico e, principalmente, do patrimnio edificado das cidades, desenvolvidas a
partir do sculo XIX. Neste percurso se destacam as Cartas Patrimoniais, que a partir
do sculo XX reuniram as contribuies de distintos tericos da restaurao, e
conseguiram estabelecer, internacionalmente, princpios bsicos de interveno em
monumentos e stios histricos. Sero apresentadas tambm as formas de participao
dos agentes pblicos e privados na reabilitao urbana.



1. Ampliao do Conceito de Patrimnio Cultural

O conceito atual de patrimnio cultural produto do desenvolvimento da
sociedade contempornea, de seus valores e necessidades. No passado se deu mais
ateno, principalmente, s obras de arte especficas ou grandes monumentos, mas a
tendncia atual de entender o patrimnio cultural no sentido mais amplo,
abrangendo todos os signos que documentam atividades e conquistas dos seres
humanos ao longo do tempo (Feilden et. al., 1993).
Os valores intrnsecos do patrimnio cultural so necessariamente subjetivos
e dependem das interpretaes de nosso tempo, o que pode levar a sua conservao
ou destruio segundo o grau de interesse geral. Podem ser outorgados valores
culturais de identidade, como vnculos sentimentais, religiosos, patriticos ou
simblicos; valores tcnicos ou artsticos, por avaliaes cientficas; e, valores de

80


originalidade, respeito a outros semelhantes. Na atualidade so ressaltados tambm
os valores scio-econmicos do patrimnio, que podem ser divididos em valor
econmico: entendido no somente como valor financeiro e sim como o valor gerado
por ao da conservao do bem cultural; valor funcional: compatibilidade com uso
atual e diretamente relacionado ao valor econmico; e, valor educativo e social:
relacionado manuteno das tradies e histria (Feilden et. al., 1993; Rojas,
1998).
No entanto, a definio destes valores e a importncia deles para cada
sociedade foram evoluindo segundo o contexto histrico em que se desenvolveram.
Assim, at chegar em documentos conclusivos e recomendaes internacionais para
interveno em objetos e reas histricas, as questes relativas ao patrimnio foram
discutidas por vrios tericos desde o sculo XIX.

1 . 1 . P R E C E DE NT E S T e o r i a d o R e s t a u r o

No fim do sculo XIX se consolidam as teorias de restauro de monumentos
histricos com as contribuies notveis de vrios tericos e estudiosos dessa
atividade at ento incomum. A discusso foi iniciada por dois contemporneos,
Viollet-Le-Duc e John Ruskin, sendo que para o primeiro, um edifcio do passado
poderia ser restaurado para continuar em uso, enquanto para o segundo, este deveria
ser deixado envelhecer naturalmente, assim como acontece com os homens. Viollet-
Le-Duc defendia a restaurao fundamentada em estudos detalhados sobre o edifcio,
utilizando os melhores recursos tcnicos e profissionais. Ruskin, junto com Morris, se
destacaram na Inglaterra como sendo os contra-restauro, afirmando que a beleza
arquitetnica estava na velhice do edifcio, na degradao natural dos materiais no
decorrer do tempo e deveria ser conservada desta forma porque retrataria uma
poca (Kuhl, 2001).

81


Estas posies contraditrias foram assimiladas por Camilo Boito, que
destacou a importncia de valorizar o que original, diferenciando o novo do
monumento original, mas, tendo um uso na vida contempornea. Sua posio
intermediria, colocava como prioridade o presente e a necessidade de intervir no
monumento para que este pudesse ser usado, porm, preservando sua autenticidade
com intervenes posteriores que se distinguissem das partes originais. Ou seja,
exige a diferenciao entre o novo e o antigo. Boito props trs tipos de restaurao:
arqueolgica, pitoresca e arquitetnica. A primeira, para obras da Antiguidade,
fundamentada em pesquisa cientfica; a segunda para monumentos de estilo gtico,
principalmente na estrutura; e a ltima para edifcios clssicos e barrocos, onde a
interveno poderia ser total. Esta diviso estabelece graus de interveno para cada
caso, definindo fundamentos crticos para fortalecer a restaurao como disciplina
(Choay, 2000; Kuhl, 2001).
O trabalho de Boito tambm abordou a escala urbana, visto que a
importncia do entorno dos bens de carter histrico passa a ser considerada, visto
que, somente a malha urbana em volta poderia fornecer uma leitura adequada do
monumento. No entanto, Camillo Sitte, concentra seu trabalho na preservao de
tecidos urbanos tradicionais por completo, posicionando-se contra os monumentos
isolados dentro de projetos modernos que surgiam na poca, que em muitos casos
sacrificavam os tecidos urbanos antigos em prol da modernizao (Choay, 2000).
Alois Riegl desenvolve outra percepo sobre os monumentos,
fundamentada na identificao de valores intrnsecos que os mesmos trazem do
passado. Alm de atribuir valor histrico aos monumentos, Riegl atribui um valor de
uso, que o diferencia das runas e o torna apto para ser inserido na vida
contempornea das cidades. Cabe destacar que estes valores que Riegl identifica
dependem de uma viso coletiva, representativa de determinada sociedade. Nesta
mesma direo, Gustavo Giovannoni, j no inicio do sculo XX, defendeu a idia da

82


cidade ser tratada como organismo vivo, mesmo que pelos seus valores estticos e
histricos possa ser considerada uma obra de arte. Portanto, a problemtica da
preservao deveria ser uma preocupao urbana (Ibid.).
Todas estas idias iro repercutir na elaborao da Carta de Restauro de
Atenas de 1931, que tambm atendeu a necessidade de acordar e estabelecer,
internacionalmente, princpios que orientassem a conservao e restauro de
edificaes antigas. A partir de ento, as cartas patrimoniais que sucederam foram
reavaliando os princpios estabelecidos e aos poucos aumentaram sua abrangncia,
discutindo mudanas de conceitos e definies.

1 . 2 . C A R T A S P A T R I MONI A I S

Para o caso dos bens patrimoniais da cidade podem ser verificados trs
momentos importantes, onde se assumem posturas diferenciadas na elaborao
destes textos. O primeiro, denota a importncia atribuda bens isolados,
enfatizando aspectos relacionados s tcnicas de restauro e conservao; o segundo,
amplia os campos de ao para reas urbanas ou rurais como testemunhos da
histria; e o terceiro, associa a reabilitao urbana promoo social e
desenvolvimento econmico, destacando a atuao de atores no governamentais.
As polticas para o patrimnio at a dcada de 60 caracterizaram o primeiro
momento. Estas tinham um carter essencialmente preservacionista e protegiam
edifcios e outros artefatos individuais, tendo como objetivo a desacelerao dos
processos que podiam degrad-los. Assim, as aes se restringiam a manuteno do
bem protegido e o tratamento do entorno se limitava a minimizar os possveis danos
causados ao mesmo. Os edifcios protegidos eram selecionados pelo carter de
excepcionalidade, aos quais eram atribudos valores histricos e/ou estticos. O
tratamento destes objetos como obras de arte, pressupe a aplicao de

83


instrumentos legais para sua proteo, como o instrumento de tombamento. Neste
tipo de ao h um claro predomnio do Estado nas polticas de proteo ao
patrimnio (CASTRIOTA, 2003).
Neste momento, j era conhecido o primeiro dos documentos
regulamentando a atividade restauradora, a Carta do Restauro de Atenas (1931).
Elaborada dez anos depois do fim da Primeira Guerra Mundial, pretendia unificar os
critrios de interveno no patrimnio arquitetnico, propondo vias de cooperao
internacional. Este documento foi aprovado pelo Escritrio Internacional de Museus
da Sociedade das Naes, e apontava pautas de interveno fundamentadas na
conservao e educao. Apesar de no ter sido aprovada por todos os pases, teve
forte influncia na elaborao das Cartas de Restauro Italianas (1932 e 1972) e a
Carta de Veneza (1964).
No segundo momento, a partir da dcada de 60, o conceito de patrimnio
ampliado, mudando a natureza do seu campo. Assim, foram includos nas listas de
patrimnio, conjuntos arquitetnicos inteiros, arquitetura rural, vernacular, e
passaram a ser considerados estilos antes desprezados como o ecletismo e o Art
Noveau.
Aqui surge o conceito de patrimnio ambiental urbano que valoriza o
sentido histrico e cultural que a paisagem urbana tem em seu conjunto, ou seja, o
prprio processo que forma a cidade. Este novo enfoque procura conservar o
equilbrio da paisagem, a boa relao entre os elementos que a compem e no se
limita questo esttica e artstica. Assim, valorizam-se tambm a qualidade
ambiental dos ncleos histricos assim como a conservao de sua morfologia e do
patrimnio cotidiano (Castriota, 2003). Diferente da viso do momento que o
precedeu, a conservao do patrimnio urbano se apresentou sob uma viso mais
dinmica, reconhecendo sua vitalidade e propondo sua gesto.

84


A Carta de Veneza, de 1964, foi resultado do II Congresso Internacional de
Arquitetos e Tcnicos de Monumentos Histricos, tinha por objetivo guiar a atividade
restauradora que cresceu, consideravelmente, aps a Segunda Guerra Mundial. A
contribuio principal deste documento foi ampliar o mbito de atuao da
restaurao para todo o conjunto histrico e no somente ao edifcio. Assim, foi
apresentada uma nova definio do que monumento histrico, compreendendo,
alm da criao arquitetnica isolada, tambm o stio urbano ou rural que d
testemunho de uma civilizao particular, de uma evoluo significativa ou de um
acontecimento histrico. Esta viso abrange tambm obras modestas que ao longo do
tempo tenham adquirido significao histrica e cultural (Carta de Veneza, 1964).
Segundo alguns crticos, a Carta de Veneza reflete a forte influncia do
nimo restaurador que seguiu a Segunda Guerra, e que suas recomendaes so
guiadas mais por motivos emocionais e culturais do que por critrios cientficos.
Mesmo assim, esta continua sendo vlida como proclamao de princpios bsicos e
ponto de partida para a formulao de leis e normativas especficas para
intervenes de conservao e restauro de stios histricos em cada pas
(FEILDEN,1993).
A Carta Italiana do Restauro
19
(1972) enfatiza, para o caso dos centros
histricos, a questo da importncia destes assentamentos humanos, visto que
representam testemunhos de civilizaes do passado, constituindo documentos de
cultura urbana, fato que justifica sua conservao. Ainda ressalta que sua
importncia independe dos valores artsticos e formais j que no se trata somente
de arquitetura, mas tambm da estrutura urbanstica que tem por si mesma um
significado e valor.
A Declarao de Amsterd (1975) destaca a necessidade dos centros
histricos serem reorganizados dentro do contexto urbano territorial e de suas

19
Precedida pela Carta Italiana de Restauro de 1932, que teve influencias diretas da Carta de Atenas de
1931.

85


relaes e conexes com o restante da cidade, sendo esta uma das formas de
preserv-lo, estendendo at ele as polticas de planejamento urbano da cidade. A
Declarao de Amsterd produto final do Congresso sobre Patrimnio Arquitetnico
Europeu, que sistematizou os princpios da Conservao Integrada aplicada no centro
histrico de Bolonha, Itlia.
A Conservao Integrada, como metodologia de interveno recomendada
pela Declarao de Amsterd tem origem no urbanismo reformista italiano dos anos
70 e, aborda a gesto do patrimnio cultural como parte integrada aos processos
mais gerais de planejamento de cidades e territrios dentro de uma viso
multidimensional (econmica, poltica, cultural, ambiental e fsico-espacial). Seus
objetivos so privilegiar as reas urbanas consolidadas de interesse histrico e
assegurar sua conservao, adaptando os edifcios antigos a usos contemporneos,
seguindo tcnicas de restauro consagradas (Zancheti, 2003).
A experincia de reabilitao do centro histrico de Bolonha foi iniciada em
1969, com uma ampla pesquisa histrica e tipolgica das edificaes e, posterior
desenvolvimento do plano de aes com a participao de conselhos de bairro.
Parte fundamental da proposta foram os planos de financiamento de casas populares
a serem implantadas nas reas de reabilitao. Os princpios utilizados para a
reabilitao do centro de Bolonha, deram nfase questo social e tiveram a firme
inteno de manter os moradores originais na regio atribuindo ao governo local a
imagem de eficincia administrativa, com justia social e participao popular. Estes
princpios foram utilizados em outras cidades italianas e espanholas nas dcadas
seguintes sendo, a participao efetiva da comunidade, principalmente na tomada de
decises, um fator que estimularia o comprometimento para alcanar os objetivos do
processo de conservao, como recomendado na Declarao. Segundo seus
princpios,


86


[...] a reabilitao de bairros antigos deve ser concebida e
realizada, tanto quanto possvel, sem modificaes importantes da
composio social de seus habitantes de uma maneira tal que todas as
camadas da sociedade se beneficiem de uma operao financiada com
fundos pblicos. (Declarao de Amsterd, 1975).

A participao do estado ratifica-se como predominante, inclusive no que
tange ao financiamento, remetendo-se ao modelo anterior, mas, cabe destacar que
este um documento redigido no Ano Europeu do Patrimnio Arquitetnico,
ratificando os valores da Carta Europia de Patrimnio Arquitetnico (1975), e se
aplicaria neste contexto, onde o Estado teria um nvel elevado de interferncia e
investimento.
A pesar de neste tipo de interveno ser evidente a necessidade de
participao de outros agentes, a atuao do Estado ainda predominante. No
entanto esta atuao no se limita mais a casos excepcionais e espordicos e sim se
transforma em poltica contnua. A legislao restritiva ainda o principal
instrumento utilizado nas polticas do patrimnio, tendo por objetivo controlar as
diversas foras que atuam no centro histrico. Assim, esta legislao que desde ento
atuava num campo mais abrangente no incentivava o uso deste estoque imobilirio,
mas se limitava prevenir usos no apropriados.
A Declarao de Amsterd tambm introduz os princpios para o terceiro
momento das polticas de interveno no patrimnio desenvolvido a partir da dcada
de 80, aproximando-se do segundo momento, na concepo e na abrangncia.
Porm, difere principalmente nos objetivos visados para as reas em questo e na
forma de alcan-los. A idia de reabilitao de reas histricas agora associada
promoo social e desenvolvimento econmico.
As preocupaes especficas com o financiamento da reabilitao so
expostas em documento anterior, levando em considerao o contexto latino-
americano. As Normas de Quito (1967) enfatizam o tratamento de problemas de
cidades histricas e suas relaes econmicas e sociais, apontando a grave escassez
de recursos para intervenes de reabilitao do patrimnio urbano. Partindo do

87


pressuposto que os bens patrimoniais constituem recursos econmicos, defende a
necessidade de incentivar o turismo como uma das formas de apropriao de
recursos, desde que inserido num plano abrangente de revalorizao dos bens
patrimoniais em funo do desenvolvimento social e econmico. Esta revalorizao
sistemtica do patrimnio cultural s poderia acontecer com a integrao dos
projetos culturais e econmicos, como parte de planos regionais de desenvolvimento
(Normas de Quito, 1967).
Na Amrica Latina, as Normas de Quito (1967) se tornaram o documento
referencial no tratamento do legado cultural de suas cidades, dentro de um contexto
mais amplo e contemporneo. Porm, a Carta de Machu Picchu (1977) foi a que
enfatizou a necessidade da reabilitao de centros histricos como parte de planos
de desenvolvimento urbano. Assim, foram definidas abordagens diversificadas entre
as polticas pblicas para recuperao de centros histricos, devido importncia
que estas regies passaram a ter para a cidade.
A Recomendao de Nairobi (1976), levanta questes contemporneas,
destacando a necessidade da valorizao dos centros antigos preservar as diferenas
locais, sem que a recuperao os torne padro para consumo pelo turismo. Ao mesmo
tempo se coloca favor da incluso da malhas urbanas antigas na dinmica atual e
do tratamento no museal das mesmas.
A partir da metade da dcada de 80 o cunho social da Conservao
Integrada difundido pela Declarao de Amsterd, vai sendo deixado de lado em
intervenes que pretendem reabilitar os centros histricos atravs da revalorizao
imobiliria. O planejamento estratgico utiliza a metodologia da Conservao
Integrada para fazer uma leitura da cidade atravs de anlises tipolgicas e
morfolgicas, mas as intervenes se limitam a aes locais, em artefatos urbanos
com potencial de promover a transformao de reas envoltrias. Outra
caracterstica desta fase que aparece com mais notoriedade em experincias norte-

88


americanas execuo de projetos de reabilitao como planos de gesto de reas
histricas. Assim, a partir de um cenrio, montado pelo poder pblico como veremos
a seguir, que oferea atrativos para agentes externos que venham dinamizar estas
reas com a instalao de atividades comerciais e/ou de servios pretende-se
alcanar o objetivo de construir ambiente urbano de alta qualidade (Zancheti, 2003).
Depois das Normas de Quito, textos subseqentes foram analisando os
distintos problemas vinculados a centros histricos incluindo, paulatinamente,
elementos como a composio social dos habitantes destas reas, os problemas de
uso do solo, o comrcio ambulante, etc. Devido complexidade do problema hoje
contamos com numerosas referncias, entre as quais se destacam a Carta de Noto
(1986), que enfatiza a formao de profissionais especializados em conservao e
restaurao, assim como a multidisciplinaridade dos projetos de interveno, e, a
Carta de Veracruz (1992), que adapta a discusso da preservao realidade dos
centros histricos ibero-americanos, levando em considerao seu desenvolvimento
urbanstico.
A preocupao com as caractersticas funcionais do conjunto histrico e a
viabilidade de seu uso econmico constitui questes inseparveis de planos de
reabilitao urbana, caracterizando este terceiro momento das polticas para o
patrimnio. Assim, estes no se limitam a controlar a ocupao atravs da legislao,
mas traam estratgias para seu desenvolvimento, que partem exatamente de seu
carter de reas patrimoniais. O Estado deixa necessariamente de atuar
isoladamente e passa a assumir o papel de articulador das iniciativas do restante dos
atores sociais (CASTRIOTA, 2003). Este novo modelo de gesto, dado a partir da
participao de entidades pblicas e privadas na reabilitao de reas histricas
reflexo do novo modelo de planejamento das cidades atrelado s mudanas da
economia mundial, que sero abordadas com mais detalhe no prximo captulo.

89


Um dos pontos centrais da discusso sobre as polticas para o patrimnio a
questo do uso das reas histricas, visto que, nem todos os edifcios monumentais
podem ser transformados em museus ou centros culturais e nem todos os centros
histricos, em destinos tursticos preferidos.
O turismo em reas histricas urbanas tem sido apontado como uma das
estratgias de apropriao de recursos eficaz, mas em muitos casos este tipo de
atividade se torna contrria sua conservao. Os objetivos econmicos e sociais
contemporneos de desenvolvimento da regio, presentes neste tipo de atividades,
precisam ser conciliados com os requisitos bsicos para a preservao dos stios
histricos sem comprometer a integridade destes bens para o futuro (Feilden et. al.,
1993).
Em geral recomendado que o uso original que o stio teve historicamente
deve ser mantido, pois ele um dos motivos de sua importncia, no entanto a
mudana inevitvel, mas deve ser vigiada e regulamentada pelas normas de
proteo e pelos planos urbanos para a regio. Jacobs (1961, p. 165) defende a
diversidade urbana como forma de criar combinaes de uso economicamente
eficazes que permitam o desenvolvimento da regio atravs da oferta de servios
diferenciados para diversos freqentadores e em diversos horrios. Ao mesmo tempo
necessrio pensar em reintegrar esse retalho da trama urbana cidade e no
pens-la como setor isolado (Ibid.).
A participao constante de agentes que propiciem seu natural
desenvolvimento econmico como em qualquer outra regio da cidade necessria,
visto que, os programas de conservao de centros histricos so entendidos como
um processo contnuo e no como um produto final.



90


2. Atores na Reabilitao de reas Histricas

A reabilitao de centros histricos tem despertado interesse nas ltimas
dcadas de vrios setores da sociedade, pblicos e no-pblicos, como ONGs,
empresas privadas, comunidade organizada, etc. O poder pblico por si s no
demonstrou capacidade econmica nem tcnica para conservao eficiente das reas
histricas. Por outro lado, o setor privado no arrisca por conta prpria para intervir
na conservao de edifcios histricos, exceto quando a condio patrimonial do
edifcio signifique reais possibilidades de retorno financeiro, como se espera de
qualquer investimento.
As intervenes em reas histricas, definidas como o conjunto coerente
funcional ou histrico de edifcios e espaos pblicos unidos pelo valor cultural e
tambm, na concepo do planejamento estratgico, unidos pelo impacto turstico
que juntos possam causar, so infinitamente mais complexas que as intervenes em
objetos histricos isolados. Requerem grandes investimentos e coordenao efetiva
por parte das instituies que as promovem, dada a diversidade de atores envolvidos
e os longos prazos para execuo dos projetos. A atuao dos agentes pblicos e
privados se do de diversas formas, como veremos a seguir.

2 . 1 . A T UA O DO P ODE R P B L I C O

2.1.1. Normatividade e Controle:
So as leis e normas elaboradas pelo Poder Pblico para proteger as
caractersticas das reas declaradas patrimnio histrico. Estes documentos tm um
carter passivo, pois esperam que as diretrizes apresentadas para regulamentar a
atuao de proprietrios e investidores privados de imveis sejam acatadas. As leis
de conservao erroneamente concebidas podem provocar mais danos ao patrimnio

91


desestimulando a manuteno dos edifcios. recomendado que a normativa de
preservao tenha um equilbrio entre as restries aos direitos de interveno nos
edifcios patrimoniais particulares e os incentivos que lhes so outorgados de forma
onerosa ou no.
No Brasil, a questo da proteo ao patrimnio foi institucionalizada com a
criao do Servio do Patrimnio Histrico e Arquitetnico Nacional SPHAN, que deu
origem ao IPHAN. O decreto Lei n25 de 30/11/1937 regulamentou o instrumento de
tombamento, para preservao de bens com valor histrico e cultural. Esta lei
continua em vigor.
A legislao regulamentando o solo urbano, no direcionadas
especificamente para a preservao do patrimnio, como disposies sobre uso do
solo, cdigos tributrios, etc. so ferramentas importantes que podem tambm ser
usadas em favor da conservao e incentivando a reabilitao.

2.1.2. Incentivos para a Conservao:
quando o Governo promove a conservao de reas histricas por parte do
setor privado atravs de isenes tributrias, subsdios diretos ou direitos especiais
para proprietrios. Todos estes incentivos precisam estar bem regulamentados e
acompanhados de perto pelo rgo municipal que os outorga. Os incentivos
tributrios para empresas so um mecanismo que, se corretamente aplicados em
contribuies para conservao de centros histricos, podem ser considerados
verdadeiros eliminadores de intermedirios no processo tradicional de arrecadao e,
posterior investimento em obras pblicas por parte do governo.
O mecenato privado no Brasil s comeou a ser expressivo no inicio dos anos
50, represetado por doaes de agentes particulares independentes, muitas vezes
no ligados a empresas, como colecionadores particulares. (Moiss, 1998). A
Legislao de Incentivo a Cultura foi introduzida somente na dcada de 80, com a lei

92


que ficou conhecida como Lei Sarney. Esta foi extinta em 1990, acusada de permitir
fraudes porque no tinha interferncia do poder pblico durante o processo de
captao de recursos privados para os projetos culturais. Em 1991, foi introduzida a
Lei Rouanet, que diferente da anterior exigia que todos os projetos beneficiados por
incentivos fiscais fossem submetidos aprovao do estado. Esta foi modificada em
1995, ampliando o limite de descontos para as empresas (de 2 para 5% do imposto
devido) e desburocratizando seus procedimentos, o que permitiu que o estado
deixasse de fato, de ser o nico mecenas da cultura do pas (Ibid.).
Outra forma de incentivo so os subsdios diretos dirigidos aos proprietrios
dos imveis, como forma de compensao das despesas extraordinrias de
manuteno do edifcio com valor histrico que estejam de acordo com a normativa
vigente de restauro e conservao. O impacto social desse procedimento
significativo porque promove a apropriao comunitria da conservao de reas
histricas, evitando o abandono do imvel, o que implicaria a longo prazo, grandes
despesas para sua recuperao.

2.1.3. Intervenes diretas do Poder Pblico:
Os projetos de reabilitao onde o governo assume a liderana e as
intervenes dependem unicamente de seus recursos, so dificilmente sustentadas a
longo prazo, isso porque no existe comprometimento de outros setores da sociedade
nem uma ampla participao dos habitantes. O caso da revitalizao do Centro
Histrico da Bahia um exemplo da dificuldade de atingir a manuteno constante
da interveno. O abandono do primeiro projeto de interveno, de autoria dos
arquitetos Lina Bo Bardi e Jao Filgueiras Lima, pela nova administrao pblica
municipal causou a deteriorao das obras executadas nos projetos pilotos, a ponto
de ter que intervir nas mesmas reas durante o segundo Plano de Revitalizao
promovido pelo governo do Estado. Este ltimo atraiu nmero insuficiente e pouco

93


diversificado de atividades (a maioria, empresas relacionadas ao turismo cultural e
recreativo) para revitalizar a economia e dar continuidade ao processo de
conservao. Outro aspecto negativo foi o deslocamento de grande parte da
populao residente, carente de recursos para arcar com os custos das benfeitorias
nos edifcios do conjunto histrico e da valorizao do solo, provocando processos de
gentrificao (Wipfli, 2001).

2 . 2 . A S S OC I A OE S P B L I C O- P R I V A DA S

A atuao junto ao governo pode realizar-se de distintas formas. Uma delas
so as associaes que compreendem acordos diretos do governo com proprietrios
de imveis da rea reabilitada e investidores privados. Um exemplo deste tipo de
associao so os acordos que foram feitos no centro histrico de Bolonha, Itlia que
permitiram, pelo menos por algum tempo, garantir a permanncia dos moradores
originais no local depois do trabalho de recuperao (Zancheti, 2003).
Outra forma de associao pblico-privada so as Sociedades ou Empresas
Mistas, como a criada em Quito, Equador para administrar capitais privados e
pblicos e destin-los recuperao de edifcios monumentais e espaos pblicos do
centro histrico. Este tipo de empresa se insere em projetos especficos e tem as
caractersticas de pessoa jurdica capaz de associar-se livremente agentes privados
e ao mesmo tempo atuar como rgo executor de projetos do governo local. As
empresas assumem a tarefa de gesto da conservao de reas histricas e
ultrapassam a capacidade de instituies pblicas menores nos aspectos financeiro,
operativo, tcnico e normativo. Tambm podem ser empresas de promoo
imobiliria, mas com a obrigao de destinar os fundos obtidos das obras de
reabilitao para novos investimentos na regio histrica (Rojas, 1998).

94


Existe a clara tendncia de reduzir a interveno direta do Governo nas
reas urbanas, passando a ter um papel de facilitador das iniciativas privadas,
principalmente na proviso de servios pblicos, incluindo a proviso de habitao.
Estes aspectos foram levantados nos textos preparatrios para a conferncia Habitat
II realizada em 1996 em Istambul, e esto justificados pelos resultados de pouco
sucesso da produo direta de bens e servios pblicos por parte do Governo (Werna
et. al., 2001). Os projetos para preservao de centros histricos comandados pelo
governo tambm apresentam dificuldades que residem principalmente na carncia,
tanto de recursos financeiros quanto de capacidade tcnica, de gesto e operao.
Mas o poder pblico precisaria continuar oferecendo pelo menos os servios que so
naturalmente pblicos como a coleta de esgotos, policiamento, limpeza urbana,
iluminao de ruas, etc. A opo de privatizar os outros servios pblicos como gua,
luz, centros de educao e sade, etc., apresenta altos riscos para boa parte dos
usurios podem no vir a usufruir destes servios por causa dos custos. Por outro
lado, as vantagens de utilizar os mtodos do setor privado seriam a procura pela
eficincia frente concorrncia, mobilidade de capitais e experincia para reduo
de perdas e trabalho improdutivo (BID; Rojas,1999).
Como vimos, a partir da anlise do papel das associaes pblico privadas,
os programas de reabilitao urbana baseados na conservao do patrimnio so uma
oportunidade de cooperao produtiva entre o setor pblico e privado com a
inteno de atingir objetivos que, de forma independente, e no contexto atual,
seriam dificilmente alcanados. As alianas so capazes de proporcionar garantias
recprocas. O Governo se encarregaria de proporcionar a melhoria de espaos e
servios pblicos urbanos, caracterstica dominante em processos de recuperao de
reas histricas, e tambm o ambiente normativo adequado em forma de leis e
planos de desenvolvimento, proporcionando um cenrio seguro para investidores
privados. O setor privado aporta alm de recursos financeiros, a experincia no setor

95


imobilirio, o que aumenta as probabilidades de sucesso dos empreendimentos (BID;
Rojas,1999).



Concluses do Captulo

As cartas patrimoniais representam importantes referenciais para guiar a
atividade de restaurao na Amrica Latina, apesar da maioria delas terem sido
delineadas a partir de contextos economias desenvolvidas. Estes documentos, cada
vez mais abrangentes, abordam desde questes tcnicas da restaurao at formas de
financiamento da reabilitao de centros histricos, e neste ltimo caso consideram
imprescindvel a participao dos diversos atores sociais envolvidos no processo. At
agora a atuao do Estado sempre predominou, como rgo responsvel pela guarda
do patrimnio histrico do pas. No entanto, nas ltimas dcadas, no caso brasileiro,
esta responsabilidade, principalmente no campo financeiro, busca ser dividida com
setores privados, atravs de leis de incentivos fiscais e associaes pblico-privadas.
Esta atuao conjunta vem se tornando nos ltimos anos a nica alternativa para
intervenes desse porte. Esta realidade, caracterstica de governos latino-
americanos e suas implicaes nos processos de reabilitao urbana, sero abordadas
no prximo capitulo.

96













Terceiro Captulo
A reabilitao urbana em pases latino-americanos



Introduo ao Captulo


A prtica da reabilitao urbana, alm de receber as influncias dos
princpios de restauro e conservao, vistos no captulo anterior, vem sendo tambm
influenciada por processos que reestruturaram a economia mundial, tornando-a mais
um recurso para colocar as cidades em evidncia, num cenrio altamente
competitivo. Porm, em cidades da Amrica Latina, a realizao de uma interveno
urbana de tal envergadura est condicionada a financiamentos externos, destacando-
se neste cenrio a atuao de rgos de fomento como o Banco Interamericano de
Desenvolvimento.




1. A cidade - global: demandas para a cultura e o
planej amento urbano

A partir da dcada de 70, a economia mundial passou a ser marcada por
profundas transformaes, enraizadas na expanso da economia capitalista ps-
guerra. A economia contempornea, segundo Castells (1999), Informacional, exige
uma produtividade e competitividade cada vez mais dependente da capacidade de
gerar, processar e aplicar de forma eficiente informaes baseadas em
conhecimentos e tcnicas. Ela tambm Global, pois as principais atividades
produtivas, de consumo e circulao, alm do capital, trabalho, matria prima,
administrao, tecnologia e mercado encontram-se hoje organizados em escala
mundial. Esta nova organizao se apia na profunda interao de cincia e tcnica,
denominada de fenmeno tecno-cientfico, que veio se constituindo desde o final

98


da 2 Guerra Mundial, e se afirmou com a entrada no mercado mundial dos pases de
terceiro mundo, nos anos 70 (Santos, 2002). Esta unio entre a tcnica e a cincia
vai dar-se sob a gide do mercado. E o mercado, graas exatamente a cincia e a
tcnica, torna-se um mercado global. (Ibid., p. 238).
As mudanas modificaram a forma de relacionamento dos indivduos com a
realidade, o tempo e o espao. Segundo Harvey (2003), esta uma condio histrica
e geogrfica chamada por ele de condio ps-moderna, pois, suas caractersticas
envolvem uma srie de questes ligadas forma de vida da sociedade
contempornea, permeando, principalmente, as prticas estticas e culturais, mas
sem se limitar a elas.
Entendida como uma linguagem que atende aos gostos mais variados em
composies que expressam efemeridade, exaltao da forma e no do contedo, de
explorao da imagem e dos smbolos, este tipo de ttica comum no mbito
empresarial, como pontua Harvey (2003, p. 260):
A competio no mercado da construo de imagens passa a ser
um aspecto vital da concorrncia entre as empresas. O sucesso to
claramente lucrativo que o investimento na construo de imagem
(patrocnio das artes, exposies, etc) torna-se to importante quanto o
investimento em novas fbricas e maquinrio.

Contudo, o uso cada vez mais recorrente da linguagem esttica ou cultural
pelas empresas tem outras motivaes, igualmente associadas nova ordem
econmica. O novo projeto poltico e econmico implantado a partir dos governos
Thatcher e Reagan
20
, na dcada de 80, defendia energicamente a economia de livre
mercado, abandonando a ampliao dos servios sociais at ento oferecidos pelo
Estado, sendo o firme controle do gasto pblico uma das caractersticas deste novo
regime. O financiamento pblico das artes passou a ser uma das no prioridades,

20
A denominada poltica econmica neoliberal foi implementada primeiramente no Reino Unido, no
governo da primeira ministra Margaret Thatcher (1979-1990), e nos Estados Unidos, na gesto do
presidente Ronald Reagan (1981-1988). Depois comeou a ser preconizada por instituies econmica
internacionais, como o Banco Mundial e o Fundo Monetrio Internacional, e foi adotada em vrios pases
do mundo.

99


ficando por conta de mecenatos privados (atravs da concesso de incentivos fiscais)
e em funo dos gostos e necessidades de empresas e corporaes (Wu, 2006).
Sem entrar no mrito das implicaes dessa determinao para o prprio
exerccio das artes, passaremos a destacar o crescente interesse de empresrios
neste tipo de investimento e no em outro qualquer. Segundo Wu (2006, p. 30), o
envolvimento das corporaes com atividades ligadas s artes, mais especificamente
dos executivos que as comandam (sendo que a sua maioria detm o poder devido a
posio hierrquica e no a linhagem familiar), ... no pode ser entendido como
puramente acidental, mas pelo contrrio, como meio de distino social da qual
depende sua condio de elite e suas aspiraes de classe. A arte patrocinada h
muito tempo por aqueles que possuem poder e status na sociedade, e esta nova
classe buscaria a distino social oferecendo-lhe patrocnio, e assim, construindo
uma imagem de Mdicis modernos que os manteria nos crculos da elite (Wu,
2006).
J no mbito empresarial, o investimento em artes melhora a posio das
corporaes no mercado, visto que elas se apropriam da imagem simblica dos
objetos de arte, e em muitos casos do prprio objeto de arte. Note-se que ...as
empresas usam as artes, carregadas de implicaes sociais [para as
pessoas/consumidores], como (...) estratgia de propaganda ou de relaes pblicas
mais do que para obter resultados economicamente tangveis (Ibid.).
Assim, ao apoiar a cultura, as empresas investem em visibilidade, visto que
o pblico passa a associar sua marca imagem de benfeitor. Esta no uma
tendncia restrita a pases centrais, como demonstrou pesquisa realizada pela
Fundao Joo Pinheiro por solicitao do Ministrio da Cultura, onde foi constatado
que 53% das maiores empresas brasileiras preferem, em primeiro lugar, investir em
cultura nas relaes de comunicao com o mercado consumidor (MinC; BID, 2002).

100


Nesse sentido, Choay (2000) explica que para servir a estes propsitos os
monumentos urbanos e stios histricos, diferente das obras de arte, procuram ser
adaptados para o consumo cultural, e desta forma, alm de servir como suporte
publicitrio, rendir o mximo possvel em termos de retorno econmico. Esta
conotao com a que o patrimnio passou a ser observado, se explica pela noo de
mais-valia que ele carrega devido sua capacidade de atrair pblico consumidor,
mas, que olhada sem nenhum interesse se justificaria na sua beleza e/ou importncia
histrica.
importante destacar que esta corrente de exaltao da cultura, associada
recuperao da memria, expressada em inmeras manifestaes, tem suas origens
ainda na dcada de 60. Conforme Huyssen (2000, p. 14),
[...] Pode se observar, na Europa e nos Estados Unidos, a
restaurao historicizante de velhos centros urbanos, cidades-museus e
paisagens inteiras, empreendimentos patrimoniais e heranas nacionais, a
onda da nova arquitetura de museus (que no mostra sinais de
esgotamento), o boom das modas retr e dos utenslios repr, a
comercializao em massa da nostalgia.

A implantao de grandes projetos de reabilitao urbana foi possvel pela
nova postura dos poderes pblicos em funo da necessidade de atrair novas
atividades, com inteno de reverter o processo de decadncia ocasionado pelo
impacto que o processo de reestruturao econmica teve encima dos territrios,
entre eles o xodo de atividades industriais, reduo de reas industriais e porturias
e fechamento de fbricas. Este processo, como acima mencionado, foi possvel pelo
desenvolvimento de sistemas de informtica, telecomunicaes e transportes, que
reverteu a lgica da concentrao produtiva facilitando a relocao de operaes
para qualquer lugar do mundo, onde mo-de-obra, instalaes e infraestrutura a
preos competitivos fossem disponveis (Nobre, 2000).
Assim, para atrair novos investimentos as cidades desenvolveram estratgias
polticas, econmicas e culturais num cenrio de grande concorrncia. A partir de
ento as cidades passaram a ser geridas com base nos ideais de competio de
mercado, colocando-se como meta implementar qualquer arranjo que fomentasse o

101


desenvolvimento econmico. A competio em nvel global para receber
investimentos de corporaes e multinacionais e conseqentemente empregos induz
os governos a reduzir entraves burocrticos e legais que facilitem sua aplicao e
funcionamento nas cidades e regies, o que reflete notavelmente em sua
estruturao territorial (Nobre, 2000).
Para implementar esta nova diretriz de atrao de investimentos para a
cidade, houve a necessidade de uma mudana estrutural na forma de se pensar o
planejamento urbano, sendo que em muitos casos, o planejamento regional foi
apontado como responsvel de inibir a operao de foras de mercado (Hall, 1995).
Por esse motivo, o modelo de planejamento urbano, antes funcionalista, que buscava
ordenar e disciplinar o crescimento das cidades passa a partir deste momento a
incentiv-lo e adequar-se s exigncias impostas pela transformao do modo de
produo. Nobre (2000, p. 94) acrescenta que, ...A maneira com que os rgos
pblicos passam a ver o urbanismo e o planejamento urbano mudou, passando do
controle produo de um ambiente construdo balanceado para um enfoque
mercadologico de estmulo ao crescimento e gerao de empregos.
O novo modelo que comeou a ser difundido amplamente, tambm em
Amrica Latina, para atender estas necessidades foi o do Planejamento Estratgico,
inspirado em conceitos e tcnicas oriundos do planejamento empresarial
21
motivo
pelo qual, segundo seus idealizadores, seria o mais indicado para ser adotado pelos
governos locais, visto que, no atual contexto, as cidades esto submetidas s mesmas
condies e desafios que as empresas (Vainer, 2000).
Portanto, as bases em que este modelo se fundamenta so o
gerenciamento empresarial das cidades e as estratgias de marketing. As cidades,
comandadas por governos locais, alm de competir pelo investimento de capital,
atrao de novas indstrias e mo-de-obra qualificada, teriam que estruturar uma

21
Segundo Vainer (2000) este modelo foi originalmente sistematizado na Harvard Business School.

102


estratgia de venda de seus atributos locacionais e os usos potenciais que elas podem
abrigar, dependendo do tipo de consumidor que pretendem atrair. Entretanto, no
so somente estes atributos que podem se colocados venda, mas tambm
insumos que so valorizados especificamente pelo capital transnacional, como a
existncia de espaos para feiras e convenes, eficientes sistemas de comunicao
e transportes, segurana adequada, escritrios dos governos capazes de oferecer
informaes e infraestrutura de apoio ao investidor internacional, entre outros
(Vainer, 2000; Borja; Castells, 1997
22
apud Souza, 2006).
Os instrumentos utilizados para transferir estes ideais para o mbito
urbano so os planos estratgicos, formulados a partir elaborao de um diagnstico,
que segundo Vainer (2000) universal, portanto poderia se aplicar a qualquer cidade.
Este diagnstico identifica as necessidades e define objetivos para cada cidade, que
seriam, para todos os casos, oferecer instrumentos para competio no contexto
globalizado. Outro instrumento apontado pelos planos estratgicos so as
intervenes que articulam a participao de atores pblicos e privados em todas as
fases do processo, as chamadas parcerias pblico-privadas (ibid.).
No entanto, diferente do planejamento urbano moderno da fase anterior,
a escala de interveno no tecido urbano reduzida, visto que os planos apontam
reas-chave da cidade passveis de reestruturao e capazes de atrair os to
esperados investidores internacionais. As atuaes estratgicas, realizadas por atores
pblicos e privados, se baseiam num ...conjunto de aes aparentemente setoriais,
especializadas e polivalentes, transformadoras e articuladas num conjunto coerente,
cabendo s atuaes pblicas, as aoperaes no rentveis, e ao atores privados,
promoo e o desenvolvimento das iniciativas lucrativas( Borja; Castells, 1997
23
apud
Souza, 2006).

22
BORJA, Jordi; CASTELLS, Manuel. Local y global: la gestin de las ciudades en la era de la
informacin. Madrid: United Nations for Human Settlements/Taurus/Pensamiento, 1997.
23
Ibid., p. 259.

103


Assim, os planos, que passaram a ser chamados de projetos urbanos,
geralmente se ocupam de reas restritas, com intervenes pontuais e sob medida,
assumindo a cidade como algo necessariamente fragmentado (HARVEY, 2003). As
prticas caractersticas do planejamento urbano centradas nas propostas de
zoneamento e redes de infraestrutura so substitudas pela gerao de espaos
urbanos diferenciados com formas arquitetnicas especializadas. Abandonando as
grandes dimenses, a homogeneidade funcional e formal induzida pelos planos, os
projetos urbanos recuperam o desenho do ambiente construdo e dos espaos pblicos
em diferentes fragmentos objetivando a requalificao de recortes selecionados.
(Vaz; Jacques, 2003, p. 131).
O desenvolvimento destes planos pelo governo local adotando o modelo
planejamento estratgico colocada pelos seus difusores, segundo Arantes (2000),
como a nica condio que permitiria s cidades destacar-se frente s novas
demandas impostas pela globalizao, visto que ...as cidades s se tornaro
protagonistas privilegiadas, como a Idade da Informao lhes promete, se, e somente
se, forem devidamente dotadas de um plano estratgico capaz de gerar respostas
competitivas aos desafios da globalizao (Ibid, p. 13).
As cidades, preocupadas com criar uma imagem positiva de si mesmas
investem em intervenes que atendam satisfatoriamente a este tipo de demanda. A
promoo dos espaos urbanos, do ponto de vista econmico, vista em vrias cidades
norte-americanas, seguidas por Londres e outras cidades europias, mostraram que
[...] essa forma de desenvolvimento exigia uma arquitetura
totalmente diferente do modernismo austero da renovao do centro das
cidades que dominara os anos 60. Uma arquitetura do espetculo, com sua
sensao de brilho superficial e de prazer participativo transitrio, de
exibio e de efemeridade, de jouissance, se tornou essencial para o
sucesso de um projeto dessa espcie. (Harvey, 2003, p.91).

Tais intervenes tendem a ser orientadas para o mercado, isto quer dizer
que, como em todas as relaes de mercado, tem por objetivo atender a
consumidores pagantes, ou privados e ricos; e no pblicos e pobres. E isto, tambm
conduz ao objetivo de dar determinada imagem cidade pensando na necessidade de

104


serem adequadas para os requerimentos de competitividade da economia global
atravs da criao de espaos urbanos espetaculares como meio de atrair ...capital e
pessoas (do tipo certo) num perodo (que comeou em 1973) de competio
interurbana e de empreendedorismo urbano intensificados. (Harvey, 2003, p. 93).
Nesta corrida, o patrimnio edificado tornou-se um dos principais objetos de
interveno desses projetos. ...o patrimnio cultural torna-se um trunfo na disputa
global pelos investimentos e pela ateno da mdia. As grandes cidades comeam a
explorar a cultura, desde que inserida em uma rede de servios qualificados, como
atrativo e como mercadoria. (Campos Neto, 2001, p. 103). Assim, os projetos de
reabilitao fsica da malha urbana histrica so formulados para constituir um
cenrio urbano que rena vastas referncias histricas capazes de ser consumidas
como mercadoria repetidas vezes.
Arantes (2000) denomina este apelo generalizado cultura de culturalismo
de mercado, uma vez que a cultura se associa diretamente imagem. Aqui, o
planejamento estratgico, compreendido como um empreendimento de comunicao
e promoo, o incorpora e se identifica com ele na hora de propor e executar
projetos. O que est assim em promoo um produto indito, a saber, a prpria
cidade, que no se vende, como disse, se no se fizer acompanhar por uma adequada
poltica de image-making. (Ibid., p. 17).
Intimamente relacionado com este processo, constata-se o surgimento de um
novo modo de vida e consumo urbano, fruto da reorganizao scio-econmica em
funo do novo regime de acumulao. Considerada por Bidou-Zachariasen (2006, p.
25) uma nova ideologia, este modo de vida influencia na reestruturao do quadro
construdo das cidades, atravs da valorizao das edificaes dos centros urbanos,
que constituem a representao do patrimnio histrico urbano. Porm, para poder
ser mais que consumido esporadicamente, ele precisa ser adaptado e assim,
ocupado por uma nova classe mdia de residentes. Esta classe, como Wu (2006)

105


caracterizou se distingue unicamente pelo poder econmico e pelas aspiraes
comuns de atingir um status proporcionado pelo patrocnio de atividades
relacionadas s artes e cultura.
A ocupao efetiva de reas que denotam algum interesse cultural ou
econmico decorre num processo urbano que implica a substituio de seus ocupantes
atuais ou originais por outros de rendas maiores. Este processo tem sido chamado de
gentrificao
24
, porm cada caso implica fatores que variam muito, de acordo com o
lugar e a poca em que aconteceram e viro a acontecer. Contudo, o surgimento
desta nova classe mdia com grande poder econmico
25
em pases emergentes que
cria demandas para a formao destes novos plos de crescimento que
correspondem a espaos urbanizados muito bem equipados, aptos para consumo
cultural e de lazer, e em muitos casos tambm de trabalho (Bidou-Zachariasen, 2006).
A distino ou status almejados por esta classe, ao procurar um certo nvel
de vida em espaos mais qualificados, da forma descrita por Wu (2006) e Bidou-
Zachariasen (2006), no estaria presente na cidade de So Paulo, ou somente estaria
reduzida a uma pequena poro da classe mdia cujos rendimentos so realmente
elevados (Rivire dArc, 2006). As ofertas imobilirias recentes formadas por
condomnios fechados geralmente associados a shopping centers, direcionadas para
esta camada assalariada, levam a autora acreditar que esta classe no poderia
encontrar satisfao de suas aspiraes na regio central, e acrescenta que por este
motivo, o centro, considerado como o lugar que daria ...garantia das distines
culturais (...) do qual uma certa classe mdia seria freguesa (e produtora) em nome

24
Segundo o Glossaire Trilinge SIRCHAL (2000), a palavra inglesa gentrification deriva de gentry, nome
aplicado burguesia inglesa, e denota a migrao de pessoas de classe mdia a zonas recentemente
renovadas da cidade. Segundo a mesma fonte, o termo correspondente em portugus seria
aburguesamento.
Segundo Bidou-Zachariasen (2006), o termo foi usado pela primeira vez na dcada de 60, por Ruth Glass
(GLASS, Ruth. Introduction to London: Aspect of Change. London: Center for Urban Studies, 1963.), que
o entendia como a transformao da composio social dos residentes de certos bairros centrais, por
meio da substituio de camadas populares por camadas mdias assalariadas; e ao mesmo tempo, um
processo diferente: o de investimento, reabilitao e apropriao, por estas camadas sociais, de um
estoque de moradias e de bairros operrios ou populares.
25
O surgimento desta classe se atribui tambm transformao das formas familiares, ao aumento do
nmero de mulheres que trabalham, freqncia de casais com duplo salrio e ao crescimento da
individualizao dos modos de vida (Bidou-Zachariasen, 2006).

106


de uma identidade que ela procura, no parece realmente existir em So Paulo.(
Rivire dArc, 2006, p. 287).
A no existncia desta nova classe mdia com gostos e aspiraes
mundializadas que corresponderia s representaes dos padres internacionais,
seria mais uma constatao de que a cidade de So Paulo no apresenta os atributos
tpicos de uma cidade global, e que o discurso dominante neoliberal tenta impor
como sendo uma condio real, segundo Ferreira (2005). Mesmo assim, boa parte dos
governos latino-americanos se imps a meta de atingir este patamar, nem tanto por
alinhar-se tendncia generalizada, mas sim para garantir sua governabilidade,
adotando estratgias que permitam dar visibilidade s correspondentes gestes com,
por exemplo, a realizao de grandes obras. Entre as estratgias mais usadas esto as
parcerias pblico-privadas (PPP), largamente difundidas pelo planejamento
estratgico, que num cenrio de falta de recursos pblicos para investimentos em
infraestrutura, constituem a grande possibilidade de realizao de obras, dando
supostamente condies a tais cidades para competir por investimentos
internacionais. Para a reabilitao urbana a estratgia das parcerias pblico-privadas
funciona, segundo Hall (1995) como uma receita mgica, que estaria encarregada
de atrair investimentos privados com fundos pblicos. No entanto, baseado no estudo
de caso de So Paulo, Ferreira (2005, p. 30) entende que ...as motivaes das
prefeituras de cidades latino-americanas (...) so uma mscara ideolgica que
escamoteia uma mquina servio da canalizao de fundos pblicos para privilegiar
os setores mais arcaicos do mercado imobilirio.
As condies favorveis para a iniciativa privada obter ganhos na reabilitao
urbana permitem que ela passe a ser entendida como a retomada dos negcios
imobilirios na regio. Segundo Smith (2006), a retirada de regulamentaes
restritivas, tpica de administraes recentes, junto condio atual de
desvalorizao dos terrenos e edifcios nas reas mais antigas da cidade devido ao

107


desinvestimento continuado por parte do estado, so os dois fatores que garantem
iniciativa privada grandes possibilidades de obter rendas diferenciais (rent gap
26
).
Ao mesmo tempo, ambos condicionantes podem ser considerados deflagradores do
processo de gentrificao, que deixa de ser uma anomalia e passa a ser adotado como
estratgia de planejamento e produo do espao urbano na corrida pela
competitividade global (Smith, 2006).
As parcerias pblico-privadas, junto s privatizaes, foram assumidas pelo
governo como uma forma de direcionar e investir fundos privados na gesto e
instalao de uma infra-estrutura interessante ao mercado, mas tambm se
apresentaram como grande oportunidade de preservar o fundo pblico para
investimentos na rea social. No entanto, na prtica, este modelo acabou quase
sempre resultando em subsdios diretos para o capital, reduzindo ainda mais os
subsdios pblicos populao que realmente precisa. (Arantes, 2004).


2. Financiamento Externo da Reabilitao Urbana

Desde o inicio da dcada de 90, atingidos fortemente pela crise global,
os pases perifricos tiveram suas possibilidades de crescimento econmico
consideravelmente reduzidas. Foi neste quadro que comeou a ser difundido o
discurso das cidades competitivas, capazes de produzir riquezas e desenvolvimento
atravs da adoo de um modelo de gesto empresarial pela administrao pblica.
A reabilitao do patrimnio edificado das cidades compe mais uma
estratgia da competio global. Criada a necessidade de implantar uma de obra
deste tipo, para realiz-la, as cidades de pases perifricos dependem de emprstimos

26
Rent Gap considerada a diferena entre a renda potencial da terra e a renda capitalizada nas
condies presentes (Smith, 2006).

108


especficos de organizaes internacionais como o Banco Interamericano de
Desenvolvimento BID
27
, especialmente empenhados neste tipo de financiamento.

2 . 1 . O B I D E O F I NA NC I A ME NT O P A R A GOV E R NOS DE P A S E S
L A T I NO- A ME R I C A NOS

A reabilitao de reas histricas de cidades latino-americanas comeou
a ser apoiada e financiada pelo BID, considerando o grande potencial de
desenvolvimento econmico de seu conjunto de edifcios e estruturas urbanas. Ao
mesmo tempo, os esforos de preservao do patrimnio promovidos pela
organizao objetivam o desenvolvimento urbano, maximizando o uso dos edifcios e
espaos pblicos centralmente localizados.
Os projetos financiados pelo BID, vinculados preservao do
patrimnio at a dcada de 80, estavam embutidos em outros mais amplos que
visavam a promoo e o desenvolvimento do turismo cultural, do qual o patrimnio
edificado fazia parte como infra-estrutura (Jos, 2004). So os casos dos projetos
para o Per, em 1974, no primeiro financiamento do BID na Amrica Latina, para o
desenvolvimento do Plan COPESCO, que fez um cadastro das edificaes histricas do
centro estabelecendo seus graus de intangibilidade, procedimento includo no
Proyecto Integrado de Desarrollo Turstico Regional no eixo das cidades de Cusco e
Puno (BID; Rojas, 1999); e, mais recentemente, no Brasil com a formao do

27
O Banco Interamericano de Desenvolvimento - BID (Inter-American Development Bank, IDB) uma
organizao financeira internacional com sede na cidade de Washington, E.U.A., criada no ano de 1959
com o propsito de financiar projetos viveis de desenvolvimento econmico, social e institucional e
promover a integrao comercial regional na rea da Amrica Latina e o Caribe. As entidades pblicas
qualificadas para financiamentos do Banco incluem governos nacionais, provinciais, estaduais e
municipais, alm de autarquias. So ainda potenciais muturios, as organizaes da sociedade civil e
empresas do setor privado. Atualmente, o BID de propriedade de seus 47 estados membros, dos quais
26 so membros muturios da Amrica Latina e do Caribe. O poder de voto de cada pas membro
determinado por sua subscrio de recursos ao capital ordinrio da instituio. O convnio constitutivo
do Banco assegura a posio de acionista majoritrio aos pases membros muturios como grupo.
Atualmente, o poder de voto distribudo da seguinte maneira: os 26 pases da Amrica Latina e Caribe,
com 50,015% de votos; Estados Unidos, 30%; Canad, 4%; os 16 pases membros europeus, Israel e a
Repblica da Coria, 10,98%; e Japo, 5%. (http://www.iadb.org/aboutus/index).


109


PRODETUR, para reabilitao de centros histricos do Nordeste, com o objetivo de
transform-los em pontos tursticos internacionais. Em ambos casos, todas as
atividades previstas pelos projetos seriam coordenadas e executadas por instituies
governamentais.
Em estudos a partir da dcada de 90, o BID identificou na conservao
do patrimnio urbano uma rea com muito potencial para gerar projetos
financiveis em Amrica Latina. As trs linhas de ao desenhadas para a
participao do Banco na conservao do patrimnio urbano foram: programas de
conservao de centros histricos patrimoniais com a participao do setor privado,
projetos de conservao que promovam a reabilitao urbana, e promoo de
iniciativas privadas para conservao do patrimnio urbano atravs do uso de
incentivos e legislao (BID; Rojas, 1999).
Desta forma, se iniciou a chamada segunda gerao de projetos
financiados pelo BID, que se diferenciam dos primeiros porque destina, alm dos
recursos para os investimentos pblicos em infra-estrutura, uma parte da verba para
promoo de parcerias pblico-privadas para as intervenes. As mudanas no
perdem de vista o objetivo de desenvolvimento econmico, antes focado no fomento
do turismo e agora tambm na gerao de rendas imobilirias nas reas histricas
antes descartadas pelo mercado.
Sendo o BID uma das agncias difusoras da ideologia neoliberal, no
casual a semelhana das metodologias utilizadas pela instituio s do planejamento
estratgico, colocando como melhores exemplos de sucesso as experincias de
Washington D.C. e Barcelona (Jos, 2004). Estas intervenes funcionaram com a
frmula das conhecidas parcerias pblico-privadas, onde o comprometimento do
governo, expressado nas obras de melhoria da infra-estrutura urbana e a legislao
adequada, ofereceu garantias aos investimentos privados. Neste ponto, vale a pena
lembrar que, mesmo que o planejamento estratgico tenha se consagrado com o

110


urbanismo catalo, ele tem suas origens nas prticas de reurbanizao americanas da
dcada de 60 (Arantes, 2000).
Para os programas de reabilitao dos centros histricos financiados pelo
Banco em anos recentes, tambm se props uma estratgia baseada na integrao de
interesses dos atores sociais. Desta forma, seriam resolvidos os problemas que no
permitem uma preservao permanente pelas aes isoladas do poder pblico,
mercado imobilirio, instituies filantrpicas e sociedade civil.
Na viso do BID, o setor pblico aportaria com o compromisso em longo
prazo do processo de reabilitao, com um marco legal condizente e a capacidade de
coordenar as aes entre os diversos atores; os empreendedores imobilirios
contribuem com seu conhecimento do mercado, alm da capacidade de executar
projetos de acordo com as demandas; as instituies filantrpicas aportam recursos
para os projetos que no interessam aos empreendedores imobilirios; e as
organizaes da sociedade civil proporcionam o apoio poltico e legitimam o processo
no qual esto sendo investidos fundos pblicos, ou seja, dos contribuintes (BID;
Rojas, 2002). Como vemos, o Banco aposta numa reunio harmoniosa e sem conflitos
de interesses onde cada um aporta o melhor que pode oferecer.
Neste cenrio, o papel do governo atuar como regulamentador, ou
melhor, flexibilizador da regulamentao existente, preocupando-se com os
investimentos para melhoria dos espaos pblicos e infra-estrutura, e criando um
clima de renovao para atrair os investidores privados. Alm disso, o governo
precisaria se colocar frente da coordenao dos diversos interesses dos atores
sociais, direcionando seus investimentos. Esta articulao seria possvel atravs da
inovao dos mecanismos institucionais, por exemplo, com a criao das empresas de
capital misto, das quais falaremos mais adiante.
O BID reconhece que os programas em andamento, como o do Centro
Histrico de Quito, no tm apresentado os resultados esperados no tocante

111


sustentabilidade
28
das intervenes. Portanto, prope implementar uma nova forma
de administrar os recursos em que os benefcios da preservao sejam aproveitados
por quem de fato a promove e paga por ela, numa tentativa de alinhar os interesses
com os benefcios que cada ator obtm do processo de reabilitao (BID; Rojas,
2002).
Assim, os mecanismos institucionais e financeiros devem ser capazes de
distribuir melhor os riscos de investimentos, assim como, permitir que os distintos
atores contribuam em proporo aos benefcios que possam obter. Vemos que a
proposta que se apresenta como reforma nos mtodos de ao e financiamento
reapresenta a frmula vendida pelas parcerias pblico-privadas no inicio dos 90
nestes termos: ...os recursos dos contribuintes seriam destinados para cobrir os
custos de preservao que gerem bens pblicos, enquanto os dos empreendedores
imobilirios seriam utilizados para aqueles que geram benefcios privados (BID;
Rojas, 2002, p. 10). Mas, esta tese no se aplicou na prtica de muitas das
intervenes de reabilitao urbana realizadas desde a poca. Acrescenta-se ainda
que, desta forma, todos podem obter benefcios de forma justa: lucros, no caso
dos empreendedores imobilirios, melhores relaes com a comunidade, no caso da
filantropia privada e votos no caso de polticos (Ibid.). Neste cenrio proposto, o
governo continua a assumir o papel de lder, gerenciando os riscos e benefcios, ou
seja, agir coincidindo com os princpios bsicos de um mercado eficiente, onde s
usufrui de um bem quem paga por ele.
Esta reforma de mtodos de ao e financiamento do Banco nos ltimos
anos se apresenta ainda mais perniciosa aos interesses pblicos que a da segunda
gerao. Parte-se da destinao de uma parcela dos recursos do emprstimo (ou
seja, recursos pblicos) para incentivar a iniciativa privada e promover parcerias

28
Uma definio operativa de sustentabilidade indica que o esforo de conservao sustentvel
quando os edifcios retm de modo permanente suas caractersticas estruturais, estilsticas e funcionais,
sem que isto demande novos investimentos em reabilitao (BID; Rojas, 1999, p. 6). Traduo da
Autora.

112


pblico-privadas, dentro de um discurso que defende energicamente a postura de
que s tem direito de uso ou usufruto quem paga. Na lista dos agentes que
participam na reabilitao e que, portanto, tm direito aos benefcios da mesma
(empreendedores imobilirios, filantropia privada e polticos), faltou a populao em
geral, que na verdade quem paga a maior parte do investimento, visto que a fonte
de recursos um emprstimo feito pelo governo, a ser pago com impostos de todos.
O papel delegado ao governo o de facilitador, adotando um modo de operao
condizente lgica do mercado, deixando de financiar polticas sociais. O resultado
de polticas empresariais em que todos os servios pblicos tenham que ser pagos
pelos usurios, baseado na lgica cartesiana do mercado, certamente ser o
agravamento da desigualdade em cidades como as nossas.
Entre os mecanismos institucionais solicitados pelo Banco para
implementar esta metodologia de trabalho em projetos por ele financiados esto as
empresas de capital misto.
Diversas experincias de sucesso apresentadas pelo BID se valeram da
criao de um rgo gestor autnomo que se auto-financie e gerencie o patrimnio
edificado sob sua tutela como uma empresa privada.
As empresas de capital misto so pessoas jurdicas de direito privado,
podendo associar-se livremente com agentes privados, e ao mesmo tempo, com a
capacidade de ser rgo executor do governo, podendo ser contratada diretamente.
Na descrio do Banco, se trataria de uma empresa de promoo imobiliria e no de
renda imobiliria, ou seja, orientada aos negcios imobilirios de grande impacto
para impulsionar a reabilitao do centro, independente deles produzirem ou no
ganhos financeiros para a empresa (Rojas, 1998).
Para os investimentos com o setor privado, a empresa obrigada a
oferecer atividades diversificadas e o respectivo impacto da interveno, e para isso
conceitua ...o Centro Histrico como um Mall que tem de ter uma diversificao e

113


tamanho comercial mnimo para atrair clientes. (Rojas, 1998, p. 71). O objetivo
principal dos investimentos e dos projetos por ela patrocinados mostrar a
viabilidade de reabilitar imveis patrimoniais para fins diversos.
Como vimos, neste tipo de organizao o capital provm de investidores
privados e entidades do setor pblico, e o controle da empresa se distribui entre
representantes de ambos setores em proporo aos seus aportes. Esta composio
comeou a ser forosamente modificada com a aprovao da segunda etapa do
projeto de reabilitao do centro histrico de Quito em 2004, onde a empresa estava
constituda majoritariamente por autoridades municipais, pois, a maioria dos
investimentos at ento tinha sido do governo. Isto geraria muita dependncia da
gesto em turno, representando um risco ao investimento privado, e por isso, foi
proposta uma modificao da composio da empresa, com a finalidade de gerar um
maior equilbrio entre os envolvidos e maior continuidade e estabilidade nos
processos (BID, 2004 pg. 15).
A valorizao imobiliria que pretende ser gerada com desenvolvimento
dos projetos de reabilitao urbana pode desencadear processos de gentrificao.
Estes so vistos pelo Banco como positivos em longo prazo: o processo de
gentrificao atrai atividades econmicas (por exemplo, comrcio, lazer, e turismo)
que aumentam a demanda do espao no centro histrico e melhoram a
sustentabilidade do esforo de conservao (BID; Rojas, 1999, p. 15). A expulso de
moradores das reas de projeto pode alcanar nveis de descontentamento que
podem colocar em risco o respaldo poltico s aes de reabilitao, sendo necessria
a mitigao destes efeitos sociais. Isto facilitado quando existem programas
pblicos que apiam a construo de habitao popular e criao de microempresas
(BID; Rojas, 1999). Como veremos mais adiante, estas recomendaes do Banco so
seguidas ao p da letra para o projeto Monumenta no bairro da Luz em So Paulo.

114


Quando o capital privado investido em centros histricos deteriorados,
permite-se que a comunidade capture parte dos benefcios gerados pela valorizao
imobiliria quando o processo decola e passa a ser um bom negcio (BID; Rojas,
2002 pg. 10). A comunidade que o Banco se refere, por exemplo, no caso de
Cartagena de Indias, na Colmbia, so famlias de alta renda que se beneficiaram
com a reabilitao de edifcios histricos e os compraram para usa-los como casas de
vero.
Tambm a partir dos anos 90, num quadro de crescente
descentralizao, o BID comeou a dar maior nfase aos programas de fortalecimento
e modernizao institucional. Eles so associados aos projetos tradicionais de
financiamento para investimento direto (obras e equipamentos), e apesar de
representar quantidades mnimas do total do emprstimo (2 a 10%) tem, segundo
Arantes (2004, p.114), a finalidade de introduzir uma nova modalidade de operao
das instituies, na forma de pensar de seus tcnicos, com resultados alm do
emprstimo contrado, atravs da contratao de consultores, planos para
reestruturao administrativa, cursos de capacitao, etc.
A eficincia administrativa que estes programas se empenham em
mostrar encobrem a tentativa de implantar os mtodos gerenciais do setor
empresarial, como a recuperao plena de custos e taxas de retorno, observada na
metodologia usada para formular projetos de reabilitao de centros histricos acima
apresentada. O que tem sido difundido um modelo de gesto pblica terceirizada,
comandada por um corpo tcnico privado, que tem como principal objetivo
estabelecer parcerias com a iniciativa privada (Arantes, 2004).
Para Beatriz K. Jos (2004, p. 117), as empresas de capital misto foram
fundadas sobre a aceitao, pelo poder pblico da necessidade ideolgica de se
adaptar a gesto do fundo pblico ao estilo do setor privado para a tomada de
decises.

115


Dentro desta lgica, os emprstimos tm cada vez mais condicionado um
determinado comportamento das instituies governamentais, sobretudo, no que se
refere ao padro de gasto pblico. Esta uma caracterstica generalizada nos
emprstimos concedidos para Amrica Latina, principalmente para projetos de
reabilitao de centros histricos, que precisam seguir, estritamente, as
metodologias de gesto urbana impostas pelo agente financiador, obviamente
afinadas com o mercado (Jos, 2004).
Arantes alerta que a aceitao destas imposies do Banco pelos
governos afetam a prpria lgica que norteia a ao pblica. Colocando o exemplo de
projetos de reabilitao urbana, em que a necessidade de promover intervenes
para recuperao plena de gastos resulta na expulso de famlias de baixa renda,
demonstrando que o governo cria mais problemas para si mesmo, visto que ter que
buscar, mais adiante, uma soluo para a favela em que estas famlias iro se
instalar (Arantes, 2004, p. 128).
Neste caso, posto que os efeitos negativos de programas de
reabilitao, como a excluso social, so encargos que devem ser assumidos pelo
governo local atravs de programas de habitao popular e formao de
microempresas. Em somente um nmero reduzido de casos se tem conseguido
mitigar este problema com a satisfao dos moradores locais (...) o que significou
grandes subsdios pblicos, um preo que no muitos pases podem pagar. (BID;
Rojas, 1999, p.15)
Isso significa, no caso dos pases latino-americanos, um provvel novo
emprstimo externo para cobrir custos sociais
29
. Este processo, onde so
determinados os padres de gastos pblicos, criam uma dependncia dos Bancos,
levando formao de um crculo vicioso, onde a parte mais prejudicada a

29
o caso do Brasil, que tem emprstimos do mesmo BID para programas habitacionais, como
reurbanizao de favelas e interveno em cortios.

116


populao, que alm de ter que pagar o emprstimo no consegue usufruir dos
benefcios, que so direcionados para fins particulares.
Uma das prticas que faz parte da estratgia de marketing do Banco e
que auxilia na formulao de projetos totalmente condizentes com sua metodologia
a apresentao das prticas bem sucedidas, conhecidas como best practices.
Estes no so mais que modelos de polticas pblicas que pretendem ver
reproduzidos nas iniciativas locais semelhantes. Com todas as informaes que
viemos apresentando at este ponto, e que continuaremos a apresentar no caso de
Quito, veremos que estes bons exemplos so apresentados de forma maquiada,
onde os conflitos inerentes a qualquer iniciativa de reurbanizao no aparecem.

2 . 2 . QUI T O, C OMO E X E MP L O DE B E S T P R AC T I C E

Em 1987, foi criado pelo governo equatoriano o Fondo de Salvamento
del Patrimnio Cultural (Fonsal), com o objetivo de recuperar o centro histrico. As
obras realizadas at 1992 foram executadas como projetos piloto nos setores mais
deteriorados do centro e nas edificaes monumentais mais representativas, afetadas
pelo terremoto ocorrido em 1987. Aps este perodo e contando j com oramento
prprio, o Fonsal desenvolveu um nmero de intervenes considervel: melhoria de
espaos pblicos, construo de centros comerciais para relocao de comerciantes
de rua, construo e reforma de banheiros e lavanderias pblicos, reconstruo de
trechos das redes de gua e esgoto, assim como de fiao, redefinio de percursos
do transporte coletivo e particular, construo de estacionamentos e calades de
pedestres.
A partir de 1995, os projetos do Fonsal comearam a ser executados pela
Empresa do Centro Histrico ECH, entidade criada especialmente para executar o
projeto de reabilitao do centro histrico com os fundos do emprstimo de 41

117


milhes de dlares, concedido pelo BID, com contrapartida de 10 milhes do
governo.
As primeiras intervenes da ECH foram focadas, principalmente, na
melhoria dos aspectos funcionais e paisagsticos do centro, para atrao de iniciativa
privada e turistas. Foram feitas obras para recuperao de monumentos, melhoria
dos espaos pblicos, reforma de caladas, mobilirio urbano, nova sinalizao e
nomenclatura das ruas, reorganizao do comrcio popular com a construo de mais
centros comerciais, construo de estacionamentos, sistema de policiamento
municipal e fortalecimento institucional.
As intervenes acima citadas fazem parte do programa denominado
Rehabilitacin del Centro Histrico de Quito, que adota as diretrizes do Plan
Maestro de 1992 do Fonsal, e inova com a proposta de trabalhar junto ao setor
privado para promover o desenvolvimento econmico.
A ECH investiu quase 30% do total dos recursos disponveis para fomentar
este tipo de iniciativa com o objetivo de reativar a economia desta regio da cidade.
Os investimentos mais conhecidos com este fim so os hotis de luxo Ptio Andaluz e
Majestic, e os centros comerciais Pasaje Baca e La Manzana, todos imveis
patrimoniais comprados pela ECH e reformados com a inteno de serem vendidos
para investidores privados. Cabe destacar que estes centros comerciais so
destinados a rendas altas, e na reforma de La Manzana, foi necessria a demolio
do miolo do quarteiro para adequ-lo aos usos comerciais, restando s as fachadas e
alguns elementos arquitetnicos representativos (Touma, 2000).
Seguindo o mesmo interesse de promover a reabilitao imobiliria, os
monumentos tombados tambm foram restaurados, visando seu melhor
aproveitamento econmico. Um dos casos o do Hospital de la Misericordia de
Nuestro Seor Jesucristo, fundado em 1565, que, alm de abrigar o Museo da Cidade

118


a partir de 1998, dispe de salas para conferncias e outras exposies temporrias
particulares (BID, 2004).
No centro histrico de Quito, a ECH desenvolveu diferentes papis para a promoo
do setor imobilirio e, em todos os casos, depois de concluda a obra de reabilitao,
houve a inteno de se desfazer do imvel ou da parte que lhe correspondia, com a
possibilidade de utilizao destes recursos captados em novas intervenes no centro
histrico. Segundo Eduardo Rojas (1998) os papis desempenhados pela ECH em Quito
foram:
Como promotor imobilirio independente: abordando todas as fases do
projeto de reabilitao quando no existe interesse do setor imobilirio, como o
caso especfico das edificaes reabilitadas para uso residencial de setores de rendas
baixas. Inspirado no projeto piloto da rua Caldas descrito mais adiante, o programa
Vivienda Solidria foi concebido para produzir unidades habitacionais em co-
propriedade, financiado com as poupanas e crditos hipotecrios dos beneficirios,
proporcionados por banco local, alm de subsdios de at 25% do valor total do
imvel do Ministrio de la Vivienda y del Desarrolo Urbano dentro do programa
nacional de habitao.
Como scio na promoo imobiliria: atuando ao lado de proprietrios
de imveis ou terrenos, aportando parte do capital e acessria tcnica. Depois de
finalizados os trabalhos, a empresa vende sua parte do investimento rapidamente.
Um exemplo deste procedimento foi a construo do centro comercial de alta
densidade La Manzana, onde os proprietrios se juntaram empresa para adaptar o
miolo do quarteiro para o uso comercial.
Como scio imobilirio: Pelo fato de no haver compradores para
imveis que possam desenvolver atividades de relevncia para a reabilitao do
centro histrico, a empresa mantm a propriedade e os usos so explorados por

119


scios privados. A venda do imvel depender da convenincia oferecida pelo
mercado imobilirio local. So os casos dos Hotis de luxo Majestic e Ptio Andaluz.
Como proprietrio: Em alguns casos, a empresa tem especial interesse
em reter a propriedade de alguns imveis com dois objetivos: esperar at que as
condies do mercado faam sua venda mais conveniente e controlar o uso que estes
edifcios reabilitados venham a ter. o caso do edifcio Pasaje Baca, que foi
repassado para a empresa pelo Municpio e reabilitado para lojas de comrcio de alta
renda. A empresa decidiu permanecer com a propriedade do imvel, e oferec-la
para explorao privada para controlar o tipo de comrcio que venha se instalar ali,
visto que at a data, o comrcio para altas rendas no tinha mostrado retornos
significativos, diferentemente do comrcio popular.
Como operador imobilirio: a empresa promove o uso mais intensivo de
edificaes privadas reabilitadas anteriormente. A empresa passa a administrar
edifcios subutilizados, fazendo reformas para as necessidades do comrcio e
licitando a explorao. Paga aos proprietrios pelo tempo de uso do imvel at
recuperar o investimento com os rendimentos da concesso e posteriormente os
devolve.

Em todas estas empreitadas, a ECH teve a firme inteno de promover a
rentabilidade imobiliria dos edifcios recuperados. A incorporao do conceito de
rentabilidade financeira a qualquer custo em projetos financiados por crditos
externos
30
a levou a priorizar aspectos de eficincia relacionada com o tempo de
execuo dos projetos, assim como exigir mudanas na legislao sem considerar a
vocao e, principalmente, os limites de suporte da estrutura dos edifcios histricos
do centro de Quito (Arizaga, 2002).

30
Segundo Rojas, os investimentos pblicos devem gerar benefcios econmicos que superem os custos e
produzam uma taxa de retorno superior a 12% para justificar a destinao de recursos para o projeto
(Rojas, 1999).

120


Como afirma Dora Arizaga (2002, p. 5), entre os objetivos da ECH esto
...facilitar condies adequadas de rentabilidade, aproveitamento de monumentos
e stios de interesse histrico, turstico ou de especial valor arquitetnico., e pode-
se perceber que os conceitos e consideraes sobre o patrimnio edificado foram
sendo deixados de lado para dar mais liberdade ao aspecto econmico.
As atividades da ECH tm sido afetadas pela crise econmica que sofre o
Equador desde 1999, com a desvalorizao da moeda. A falta de demanda no
permitiu que muitos dos investimentos pioneiros da empresa tenham ainda sido
vendidos (BID; Rojas, 2002). Como foi descrito acima, a ECH desenvolveu diversos
papis na promoo imobiliria, mas isto visto por alguns autores como um manejo
monoplico da reabilitao urbana por parte de uma empresa de economia mista,
que ao mesmo tempo regulador e competidor, reduzindo, consideravelmente, as
chances de participao de investidores privados independentes. Desta forma,
continuam sendo usadas grandes quantidades de recursos pblicos que no logram
reduzir ndices de degradao, desemprego e violncia no centro da cidade (Izurieta,
2005).
Para tratar especificamente de projetos de habitao social, a ONG
francesa Pact-Arim se integrou ECH, obrigando o governo local a participar da
proviso de moradia, fato que at ento no acontecia. Assim, em 1997 foi assinado
um acordo de cooperao interinstitucional entre a ECH, a Municipalidad de Quito, o
Pact-Arim e o Ministrio de Desarrollo Urbano e Vivienda (MIDUVI) para o
desenvolvimento do Programa Vivienda Solidaria, com o objetivo de promover a
aquisio de habitao social por famlias de mdia e baixa rendas dentro do centro
histrico.
O projeto piloto do programa foi realizado em 8 imveis e um terreno
vazio das ruas Caldas e Briceo, que eram propriedade do Municpio. Os casares
foram reformados para habitaes de interesse social. A venda das unidades

121


habitacionais reformadas foi feita dando preferncia para os antigos moradores. No
caso desta experincia piloto, as famlias de extrema pobreza que residiam no local
receberam ajuda de instituies de caridade para subvencionar at 60% do custo
total da habitao; e para as famlias de baixa renda houve subvenes de at 34% do
valor total da unidade habitacional do MIDUVI, para o restante foi aberta uma linha
de crdito em Banco estatal a ser paga em at 15 anos. O preo de venda final
estabelecido para projeto foi de US$ 180 por m
2
habitvel (Pact-Arim, 1988).
O projeto piloto da rua Caldas foi desenhado, especificamente, para as
famlias de baixa renda residentes nos casares, e o preo final da obra foi
significativamente reduzido, por que os imveis eram de propriedade do Municpio e
foram repassados para a ECH. O planejamento para dar continuidade deste projeto,
em que a ECH atua como promotora imobiliria independente, foi baseado num
estrito controle do tamanho e qualidade das habitaes para que estas no superem
os custos mximos estabelecidos (valor de venda da unidade habitacional a US$
300/m
2
) e sejam acessveis a famlias de rendas baixas e mdias (Ibid.).
Paralelamente a execuo do programa Rehabilitacin del Centro
Histrico de Quito, a ECH prope tambm o Programa de Sostenibilidad Social
como parte complementar do primeiro e para dar continuidade s aes j realizadas
pelo Fonsal neste campo.
O objetivo geral do projeto alcanar a reabilitao integral, e no
somente fsica, do centro histrico de Quito atravs de aes que fomentem a
participao popular ativa e a articulao entre instituies governamentais e
sociedade civil, assim como promover o uso solidrio do espao pblico, incentivando
a relao harmnica entre espao urbano e tecido social.
Neste sentido, foram realizadas paralelamente, mas sem nenhuma
vinculao s obras de restauro e conservao, aes para promoo, divulgao e
fomento de programas educativos em busca da apropriao social e cultural do

122


patrimnio, promoo do emprego e capacitao de recursos humanos e posterior
contratao de diversos e numerosos profissionais e tcnicos, formao de
microempresas com moradores do centro histrico para limpeza e manuteno
urbana e dos centros comerciais populares. Foi dada assistncia a grupos vulnerveis
como de mes solteiras, idosos e crianas de rua, destinando vrios edifcios
monumentais em desuso para abrigar sedes que atendam estes grupos (Arregui, 2004;
Touma, 2000).
Apesar do programa estar fundamentado no desenvolvimento
integrado das intervenes percebemos que a sustentabilidade social representa
uma parte complementar e de menor importncia, dados os escassos 6% de recursos
destinados a ele em comparao com os destinados diretamente para incentivo
iniciativa privada (US$15 milhes ou aproximadamente 30% do total). Trata-se de
um projeto especfico que tem nfase em alguns aspectos do social, como um
mecanismo de compensao frente aos investimentos predominantemente fsico-
espacial (Carrin, 2002, p. 61).
Posteriormente, as aes de reabilitao de imveis residenciais
passaram a ser desenvolvidas dentro do Programa de Sustentabilidade Social, dando
continuidade experincia piloto do Programa Vivienda Solidaria. A escolha dos
imveis para as intervenes subseqentes dependeu de quanto poderiam afetar a
imagem urbana pelo grau de deteriorao fsica e os riscos oferecidos. Outro fator
determinante foi a proximidade fsica dos grandes projetos da ECH, ou seja, as
intervenes foram realizadas onde se localizam as ancoras do projeto BID
(Arregui, 2004; Pact-Arim, 1998), com a inteno de concentrar os investimentos em
blocos de quarteires.
As aes direcionadas proteo de monumentos continuam a ter peso
maior, visto que o Fonsal e a ECH foram criados especialmente para salvaguardar as
qualidades arquitetnicas do conjunto monumental declarado patrimnio da

123


humanidade pela UNESCO. Quito tem aproximadamente 4200 edificaes
inventariadas como de valor histrico. Um balano do Fonsal aponta que 15 % do
total j foram objeto de restauro ou reforma.
Para dar continuidade s intervenes, j est em andamento uma
segunda fase do projeto, que tambm tem financiamento do BID. O montante de US$
8 milhes, mais US$ 2 milhes de contrapartida do estado, ser utilizado para
alcanar o principal objetivo desta segunda fase do projeto: promover o
desenvolvimento econmico atravs do turismo cultural e o comrcio.

Concluses do Captulo

Este captulo procurou oferecer um panorama sobre a prtica da
reabilitao urbana sob a influncia das mudanas estruturais na economia mundial das
ltimas dcadas. As polticas para reabilitao do patrimnio histrico edificado em
cidades de Amrica Latina, dada a fragilidade econmica de seus governos, passaram a
adotar modelos pr-estabelecidos pelo BID, rgo que financia os projetos. A prpria
concesso dos emprstimos ao governo interessado est condicionada aceitao
desta metodologia, que favorece, sem nenhum pudor, o capital privado, especialmente
o imobilirio.
O caso de Quito apontado pelo BID como aplicao bem sucedida desta
metodologia, e o apresenta como exemplo para implementao de outros projetos
tambm financiados por ele, como o de reabilitao do bairro da Luz, em So Paulo.
No entanto, contrariando a to divulgada eficincia desta metodologia, diversos
autores trouxeram a tona implicaes nocivas prpria conservao do patrimnio
produto dos programas implementados pelo BID, assim como a indiferena com os
problemas sociais tpicos de centros histricos Latino-Americanos. Contudo, o
Monumenta Luz vem sendo implantado em So Paulo, seguindo ao p da letra a receita
fornecida pelo Banco, como veremos no captulo seguinte.

124










Quarto Captulo
Proj etos para reabilitao da regio da Luz



Introduo ao Captulo

Neste captulo, pretendemos apresentar as iniciativas para reabilitao do
bairro histrico da Luz desde a dcada de 70, iniciativas onde ainda predomina a
atuao da administrao pblica, mas que pela particularidade do cenrio, exigiram
a participao de outras entidades da sociedade organizada.
A descrio de cada projeto evidencia a postura adotada quanto aos
mtodos, diretrizes e, em alguns casos, resultados obtidos a partir de suas
proposies, influenciadas pelas mudanas no exerccio do planejamento urbano das
ltimas dcadas, como vimos no captulo anterior.





1. Propostas para reabilitao da regio da Luz a partir da
dcada de 70

A primeira proposta formal de reabilitao do tecido urbano da regio da
Luz foi feita em 1974, junto com a aprovao da Lei de Zoneamento para o Municpio
de So Paulo. Ao longo dos mais de trinta anos que se passaram aps esta proposta se
desenvolveram outras, com focos e prioridades distintas, como veremos a seguir.




126

1 . 1 . R E A DA L UZ : R E NOV A O UR B A NA E M S O P A UL O

A Lei de Zoneamento de 1 de novembro de 1974 criou as Zonas Especiais e
delimitou, no bairro da Luz, a Z8-007, rea compreendida entre a Estao da Luz e o
rio Tiet, no sentido norte-sul e entre a rua Prates e a Avenida Cruzeiro do Sul, no
sentido leste-oeste (Figura 32). Esta legislao tinha o objetivo de impedir a
descaracterizao e orientar o desenvolvimento do bairro, fundamentada no estudo
especfico denominado rea da Luz: Renovao Urbana em So Paulo. O trabalho
foi encomendado pela Coordenadoria Geral de Planejamento - COGEP
31
ao escritrio
Rino Levi Arquitetos Associados
32
e apresentou um amplo diagnstico tcnico sobre a
dinmica do bairro, seguido de propostas relativas intensificao e organizao das
atividades do bairro e reestruturao do sistema virio.
As propostas apresentadas se basearam na necessidade observada no
diagnstico de incrementar o uso do solo, atravs do adensamento de funes
residenciais, comerciais e de servios, e paralelamente melhorar a qualidade
ambiental do bairro, com a recuperao de reas deterioradas
33
e melhor
aproveitamento do espao pblico. O detalhamento e rigor tcnico com o qual foi
elaborado o plano buscava encontrar o equilbrio entre este dois objetivos maiores
que, a princpio, so conflitantes.






31
rgo que antecedeu a atual SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento.
32
Para elaborao do estudo foi contratado o escritrio Rino Levi Arquitetos Associados que na poca,
tinha a equipe tcnica dirigida pelos arquitetos Roberto Cerqueira Csar, Luiz Roberto Carvalho Franco
e Paulo Julio Valentino Bruna.
33
Segundo os autores, a deteriorao urbana se identifica pela obsolescncia das edificaes e falta de
conservao, pela incidncia de habitaes subnormais e pela predominncia de usos industriais (Csar,
et. al., 1977, p. 126).

127






128

O estabelecimento de padres de uso do solo e a intensidade dos mesmos em
cada setor da rea de projeto, assim como propostas para fortalecer a estrutura viria
existente, se configuram como essncia da proposta, e esta se apia em planos
urbansticos para o Municpio de So Paulo, como o Plano Diretor de desenvolvimento
Integrado PDDI e o Plano Urbanstico Bsico PUB, de 1971 e 1968 respectivamente.
Apesar destes planos j indicarem a rea da Luz para renovao urbana, as
propostas se limitavam aos temas de circulao e transportes, como a abertura de
novas vias e a implantao da linha norte-sul do metr. No bairro, estavam
programados o prolongamento da rua Prates at a Avenida do Estado; a construo da
via arterial Bresser-Emissrio, sobre de duas ruas locais, conectando a Avenida do
Estado Cruzeiro do Sul na altura da atual Estao Armnia do Metr; e, a via
expressa Central Pari, que tangenciava o bairro. O plano de Renovao Urbana
contava com a implantao de todas estas propostas, mas a nica executada foi a da
linha do metr (Csar et.al., 1977). Contudo, esta associao de propostas busca
reforar ainda mais a importncia da regio para localizao de funes de mbito
metropolitano, proporcionada pela proximidade ao centro de negcios e a boa
acessibilidade j existente.
O estudo para o bairro props novos padres de desempenho para a regio,
orientados pelos estabelecidos no PUB, PDDI e PMDI, padres estes que se
aproximavam aos usos j estabelecidos na cidade real. Assim, o Plano de Renovao
no pretendia mudar bruscamente as funes da rea, mas sim intensificar o
aproveitamento do solo por essas mesmas funes, de acordo com seu valor
locacional.
A Tabela 11 mostra os objetivos previstos para desempenho da rea. As vias
de circulao e os usos institucionais da regio superam os padres estabelecidos e
sugeridos, e os usos residenciais, em compensao, no alcanam a metade dos
mesmos. A constatao da distoro de usos na rea levou os pesquisadores a

129

reavaliar os padres sugeridos e equaliz-los com os usos existentes. Assim, o padro
de uso residencial perdeu 10% para a rea destinada a vias de circulao, ficando
ambos com 30%. A mudana tambm considerou a dificuldade que significaria
desfazer vias pblicas existentes no bairro e destin-las para outros usos (Csar et.al.,
1977).

PADRES DE DESEMPENHO PARA A REGIO DA LUZ
USOS
PADRAO EXISTENTE
NA LUZ EM 1974
PADRO PROPOSTO
PARA A LUZ
PADRO DEFINIDO
POR PUB E PDDI (1)
Vias de Circulao 29,36% 20% 20%
Institucionais 24,12% 15% 5%
Residenciais (2) 14,89% 40%
Industriais 7,21% 0%
Comerciais e de Servios (3) 9,94% 10%
Areas Verdes 5,12% 15% 15%
Outros (4) 9,36% 0% -
Totais 100,00% 100% 100%
Fonte: CESAR, et. al., 1974. TABELA 11
60%
(1) Pelo cdigo de zoneamento de 1972 os Usos Privados podem ocupar at 60%, dependendo da discriminao
da zona de uso. (2) Inclui 2/3 dos usos mistos: residencia/comercio e residencia/servio. (3) Inclui 1/3 dos usos
mistos. (4) Inclui 1/3 dos mistos industriais/residencia, estacionamentos, em construo, vagos, desocupados,
circulao interna e reas complementares.








As zonas de uso propostas se ajustaram ao zoneamento geral, s que com
outra nomenclatura, e para a rea de estudo foram definidas 7 tipos de zonas
especiais, denominadas respectivamente de Z8-701 a Z8-707, sendo fixados para cada
uma ndices e condies que possibilitavam e induziam uma melhor ocupao do
espao urbano. Os coeficientes de aproveitamento foram determinados segundo
necessidade de cada setor, incentivando a renovao urbana em toda a rea
estudada, atravs da intensificao de uso existente ou preservao e conservao
dos conjuntos e edificaes com valor histrico e seu entorno, como mostra a Figura
33 (ibid).
O aumento das reas para uso residencial tinha por objetivo adensar as j
existentes, enfatizando que os espaos a elas destinados fossem os de melhor
qualidade ambiental. A rea de uso residencial existente contabilizada no
levantamento incluiu residncias unifamiliares e coletivas, e inclusive as consideradas

130

de padro sub-normal, como cortios e
penses de baixo padro, sendo esta
ltima categoria ocupada por 8% da
populao da rea estudada, ou seja, 1600
pessoas. Para suprir este dficit e
aumentar o uso habitacional de padres
diversificados, foi indicada a construo de
conjuntos habitacionais, principalmente ao
leste da Avenida Tiradentes, setor que
concentrava habitaes subnormais, mas
que no se apresentavam agrupadas, e sim
dispersas na maioria das quadras do setor
(Csar et.al., 1977).
O uso comercial e de servios da rea pretendia ser acrescido com usos
mistos (associados a residncias), complementando a estrutura comercial e de
servios da Z8-007. O adensamento populacional previsto pela substituio de
residncias unifamiliares por edifcios de apartamentos demandaria novos
equipamentos comunitrios, comerciais e de servios no mbito local.
Os usos institucionais tambm so representativos, porm a proposta
pretendia reduzi-los at chegar a 15% da rea, alegando que em muitos casos estas
instituies no se complementavam e tinham, inclusive, usos conflitantes. Citou-se o
caso de edifcios culturais, que pretendem agregar pblico, ao contrrio de quartis
ou bases da polcia militar. Neste sentido foi proposta a substituio de reas
institucionais no relacionadas cultura por reas verdes e de lazer e equipamentos
comunitrios de mbito local deficientes ou inexistentes na regio, especialmente
creches, postos de sade e reas esportivas (Ibid.).

131

No caso dos edifcios monumentais, procurou-se a valorizao paisagstica do
entorno atravs da reorganizao do uso do solo. Foram dadas orientaes para
execuo de projetos especiais para cada setor, por exemplo: a conservao dos
quarteires da Vila Economizadora, a reviso do projeto de duplicao da rua Joo
Teodoro e a manuteno da chamin da antiga Usina, a remoo do Grupo Escolar
Prudente de Moraes para desobstruir a vista do Jardim da Luz desde a Avenida
Tiradentes, o tombamento do Conjunto Politcnico, constitudo pelos Edifcios Paula
Souza e Ramos de Azevedo, assim como a valorizao das reas prximas como a
Praa Fernando Prestes, entre outras (Csar et.al., 1977).
Apesar da importncia, o setor industrial, distribudo de maneira quase
uniforme pela rea de estudo, foi destinado a se extinguir. No caso da Z8-007 prev-
se que a importncia das funes municipais e metropolitanas, existentes ou
programadas para a rea, tender a expulsar, a mdio prazo, os usos industriais.
(Ibid, p. 98).
As intervenes por parte do poder pblico sugeridas pelo plano foram de
dois tipos: intervenes indiretas, na forma de legislao de zoneamento, esperando
que os investimentos do setor privado fossem uma conseqncia natural da
valorizao da rea, e tambm legislao de controle dos usos e ndices de
aproveitamento; e as intervenes diretas, na forma de programas de reurbanizao
que poderiam incluir desapropriaes, sugerida somente em casos extremos, quando
fosse evidente a ineficcia das primeiras, devido a seu maior custo e dificuldade
(Ibid.).
Este estudo para a rea da Luz orientou a implementao da Lei 8.328, de
1975, e suas modificaes na Lei 8769, de 1978, que definiram as especificaes para
as Z8-007/01 a Z8-007/13, criadas dentro da zona especial Z8-700. Tambm foram
criadas nesta ltima lei as Z8-200, uma categoria para preservao, que compreende
tanto edifcios isolados quanto pequenas manchas urbanas, pelo seu carter histrico

132

ou excepcional valor artstico, cultural ou paisagstico. Os prdios classificados nesta
categoria na regio da Luz so: o Mosteiro da Luz (Z8-200/97), o Jardim da Luz e os
edifcios dentro dele (Z8-200/98), o Quartel da Luz (Z8-200/99) e os quatro edifcios
da antiga Escola Politcnica e seu entorno (Z8-200/100).
Apesar da lei ter estabelecido nomenclaturas semelhantes, a lei no seguiu
as especificaes de aproveitamento do solo que compunham o estudo, reduzindo-as
bastante como pode ser constatado atravs da Figuras 25 e 33 do zoneamento
aprovado e o proposto. As metas de adensamento e renovao do estoque imobilirio
no se concretizaram, muito menos as de melhoria da qualidade ambiental do bairro,
devido ao desinteresse do mercado imobilirio, a raiz dos baixos ndices de
aproveitamento estabelecidos pela lei. Apesar do estudo de Renovao Urbana ter
identificado inmeras deficincias na regio, a legislao teve a inteno deliberada
de manter estas condies para no correr o risco de descaracterizar o tecido urbano
existente
34
. A Figura 22 mostra como as baixas densidades de fato se mantiveram
como efeito das restries, panorama diferente fora dos limites da Z8-007.
Somente as recomendaes para proteo de edifcios monumentais foram
seguidas, no com o desenvolvimento de planos especficos, mas com a criao das
Z8-200, que coincidiram na maioria com o plano, com o acrscimo de dois elementos:
o Conjunto Politcnico e o Quartel da Luz. Cabe a observao, que o Quartel foi
includo nesta categoria pelo fato de ter sido tombado pelo CONDEPHAAT em 1972, e
no porque o estudo de Renovao tenha reconhecido algum mrito nele: O quartel
ao lado [do Mosteiro], obsoleto, no tem particular interesse arquitetnico. Uma
nica virtude talvez lhe possa ser apontada: o fato de ser um edifcio relativamente
baixo (...). Sua presena impediu a construo de um edifcio cuja altura poderia
prejudicar a escala do convento. (Csar et.al., 1977, p. 86).

34
Para manter as caractersticas da poca ... a regulamentao proposta estabelece a permanncia
das condies atuais verificadas na rea em termos de uso e ndices urbansticos, evitando um
comprometimento irreversvel que impea ou dificulte a tomada de decises futuras. (Lei 8328/75, da
Lei de Zoneamento).


133

O Plano de Renovao Urbana foi desenvolvido e fundamentou suas propostas
no modelo funcionalista de planejamento urbano delineado em documentos como a
Carta de Atenas
35
(inclusive citada em algumas passagens). Suas propostas so
transformadoras e abrangem o mbito metropolitano, complementando as diretrizes
dadas para a regio pelos grandes planos urbansticos da poca, resultando num
documento tcnico, muito bem fundamentado, mas ao mesmo tempo de difcil
execuo pela amplitude da rea abordada e a fixao de padres ideais alheios
realidade do bairro.
Um exemplo disso que, apesar de ter apontado em seu levantamento a
presena significativa de estabelecimentos industriais, a maioria de pequeno porte,
por estarem espalhados em toda a rea de projeto, seu desenvolvimento no foi
includo na proposta. Esta tendncia desprezada pelo plano se reforou ao longo dos
anos, destacando-se inclusive no mbito regional, com as confeces de roupas e
acessrios. A proposta para a rea marcada pelo urbanismo moderno colocava que o
uso industrial no poderia localizar-se prximo de reas residenciais por ser causador
de poluio sonora e do ar, alm de ocupar grandes reas com plantas industriais
(Carta de Atenas). A reestruturao econmica mundial mudou essa feio da
industrias de um modo geral, mas a rea da Luz e Bom Retiro j se caracterizava,
desde o comeo do sculo XX, por concentrar oficinas e fbricas pequenas
comandadas por estrangeiros, que tambm desde l vem evoluindo, no no tamanho,
mas sim na modernizao dos equipamentos e melhoria da imagem com o uso do
marketing, observadas nos ltimas anos. Foi o uso industrial que manteve a economia
do lugar ativa, ocupando imveis e agregando pessoas, empregos e outros usos
comerciais e de servios. Inclusive, fora dos setores onde ela se concentrou, se
acentuou no tecido urbano a degradao fsica dos imveis e conseqente
desvalorizao.

35
Carta de Atenas, documento resultante do Congresso Internacional de Arquitetura Moderna CIAM de
1933, que rene as idias da corrente modernista para planejamento urbano e arquitetura.

134

Por outro lado, a proposta para Renovao Urbana limitava a atuao do
Estado aprovao de legislao, ou seja, prope em primeiro lugar uma atuao
passiva, esperando que a iniciativa privada faa espontaneamente a parte que lhe
corresponde. A legislao proposta para esta zona especial era restritiva somente em
alguns lugares especficos como o Jardim da Luz, o entorno do Mosteiro e o da Luz, e
o espao residual resultante da obra do metr destinado rea verde, tendo o
restante das reas coeficientes de aproveitamento de trs e quatro. Portanto, a
proposta no pretendia repelir investimentos e interesse do mercado para ocupar
estas reas atravs de restries do zoneamento.
Outro ponto importante da proposta o tratamento dado aos imveis
patrimoniais, apontando a necessidade de valorizao do entorno dos mesmos como
recomenda a Carta de Veneza
36
. Por este motivo, ela recomendava a formulao de
projetos especficos para cada edifcio monumental e seu entorno baseados na
necessidade de ...dar condies para que o monumento sobreviva no espao
urbano. (Csar et.al., 1974, p. 86). Esse interesse aliado melhoria da qualidade
urbana se manifestou tambm na proposta de remoo do edifcio da escola Prudente
de Moraes
37
, com a inteno de devolver a visibilidade de um dos elementos mais
importantes do bairro, o Jardim da Luz, a partir do lado leste, visto que a maioria
absoluta de pessoas que passam pelo bairro o faz pela Avenida Tiradentes.

36
A Carta de Veneza, de 1964, foi resultado do II Congresso Internacional de Arquitetos e Tcnicos de
Monumentos Histricos, e tinha por objetivo guiar a atividade restauradora que cresceu
consideravelmente aps a Segunda Guerra Mundial. A caracterstica principal do documento ampliar o
mbito de atuao da restaurao a todo o conjunto histrico e no somente ao edifcio (Carta de
Veneza, 1964).
37
O antigo prdio da Escola Modelo da Luz foi destrudo por um incndio em 1930, e apenas em 1950 foi
construdo, no mesmo terreno, o atual edifcio da escola Prudente de Moraes. S em 2002, ele passou
fazer parte do Conjunto Histrico da rea da Luz, tombado pelo IPHAN, para entrar no Programa
Monumenta do Governo Federal.

135

1 . 2 . P R OJ E T O L UZ C UL T UR A L

O projeto Luz Cultural foi desenvolvido pela Secretaria Estadual da Cultura e
coordenado pela Arquiteta Regina Prosperi Meyer entre 1984 e 1986, e pretendia
dinamizar a rea atravs do aproveitamento integrado e organizado de sua vasta
infra-estrutura, instalada pela populao residente e freqentadora. Foi realizado um
mapeamento identificando os diversos equipamentos urbanos existentes na rea,
sendo apontados 63 pontos de interesse cultural que compreendiam museus, teatros,
bibliotecas, escolas, igrejas, reas de verdes e de lazer, prdios institucionais
representativos e monumentos. A definio de um permetro de interveno para esta
proposta obedeceu a questes de ordem operativa, visto que, segundo Meyer (1987,
p. 79) ...A conquista de uma rea urbana organizada e equipada para atender de
forma mais enftica as atividades culturais no significa que se possa reduzir a cultura
a uma geografia. A rea da Luz, assim entendida, engloba o Jardim e a Estao da
Luz e reas adjacentes do bairro de Campos Elseos, Bom Retiro e Santa Ceclia
(Figura 34 e 32).



136

As propostas se orientaram por duas premissas: a necessidade de valorizar o
potencial cultural da rea atravs da divulgao e ampliao das atividades que nele
se realizam, tanto no interior dos edifcios que abrigam usos culturais quanto nos
espaos pblicos abertos, e a incorporao destas atividades na vida cotidiana dos
moradores da regio, tornando-os protagonistas das mesmas (Meyer, 1987). Desta
forma, desde sua formulao, o projeto procurou diferenciar-se dos planos
convencionais de renovao urbana que costumam provocar a expulso da populao
moradora (Izzo Jr., 1999).
O projeto atuou de forma a induzir mudanas na vida social que pudessem
refletir posteriormente em nvel espacial. Assim, as atividades propostas pretendiam
incentivar um movimento dentro da prpria comunidade, que atravs do uso efetivo
dos espaos e equipamentos culturais, fosse capaz de gerar demandas especficas
para melhoria do ambiente urbano. S a partir deste ponto, o Estado passaria a fazer
parte do processo, executando obras propostas pela populao moradora do bairro,
fruto de suas necessidades reais (Meyer, 1987).
Havia a inteno de promover atividades diferenciadas que permitissem uma
percepo renovada do ambiente urbano existente pela comunidade, sem
necessidade, a princpio de intervenes fsicas. Este procedimento foi adotado pelo
projeto por ser considerado menos agressivo que a realizao de obras de grande
porte (Izzo Jr., 1999).
Foram promovidas diversas atividades culturais em lugares pblicos para
incentivar a convivncia social que, em sua maioria, aconteceram no Jardim da Luz,
que na poca tinha um aspecto deplorvel, segundo Izzo Jr. (1999). Atelis de
desenho e leitura e apresentaes de espetculos infantis foram desenvolvidos junto a
instituies como a Pinacoteca do Estado e a Secretaria Municipal de Cultura. A
Policia Militar tambm fez parte do projeto, assumindo uma vigilncia mais efetiva na
regio e tambm fazendo apresentaes de sua banda nos finais de semana no Jardim

137

da Luz. Esta interessante parceria abriu a possibilidade da instituio interagir com a
comunidade de outra forma, e no somente na represso de atividades ilegais ou
indesejadas.
Assim como com estas parcerias, a coordenao do projeto trabalhou em
convnio com a Prefeitura do Municpio, visto que, a Secretaria Estadual da Cultura,
responsvel pelo projeto, no possua atribuies para intervir diretamente no
Municpio (Meyer, 1987).
Outra realizao do projeto Luz Cultural foi a instalao das Oficinas
Culturais Trs Rios, rebatizada em 1990 como Oficina Cultural Oswald de Andrade, no
prdio tombado e restaurado da antiga Escola de Farmcia e Odontologia da
Universidade de So Paulo (Figura 35). Atualmente, a Oficina oferece cursos e
especializaes nas reas de teatro, cinema, msica, dana e produo audiovisual
alm de abrigar exposies e atelis. Esta foi a primeira de vrias oficinas culturais
que foram abertas no interior do estado pela Secretaria do Estado da Cultura
(www.dancasp.com.br/oficinaoswald).
A Oficina representou para o projeto Luz Cultural a principal referncia de
atuao, apontando uma nova postura frente ao patrimnio edificado, postura que,
segundo o projeto, deveria ser aplicada em escala ampliada para atuao nos bairros
mais antigos da cidade, estabelecendo uma nova relao com seus valores urbanos
(Meyer, 1987).
Entre as demandas recolhidas
durante o desenvolvimento da primeira
fase do projeto, estava a reforma da
Praa Coronel Fernando Prestes, que
como at pouco tempo atrs, servia
apenas como estacionamento,
impossibilitando o seu aproveitamento

138

como rea de lazer pela comunidade. Foi elaborado um projeto de remanejamento da
praa junto com a Empresa Municipal de Urbanizao EMURB, para que ela pudesse
ser usada exclusivamente por pedestres, em vista da escassez de outras reas verdes
na regio. O projeto no chegou a ser executado, assim como o sistema de iluminao
diferenciado para valorizar as edificaes monumentais, e o projeto de comunicao
visual para proporcionar unidade ao conjunto (Ibid.).
Neste perodo, foi finalizada a duplicao da rua Joo Teodoro em toda sua
extenso, obra que demandou a demolio da antiga Usina Termoeltrica da Luz. Esta
obra j estava em projeto desde 1965, inclusive, em 1974, no estudo de Renovao
Urbana do bairro, foi recomendada a diminuio de sua largura, de 60 para 35 metros.
Em 1985, a rua foi duplicada com os 60 metros propostos inicialmente, demandando a
demolio do edifcio que, aps sua desativao, havia servido como refeitrio ao
Quartel por muitos anos. Na poca, a obra provocou muita polmica, pois embora o
prdio, do qual foi mantida apenas a chamin, no fosse tombado, fazia parte do
conjunto que envolvia o Quartel da Luz, tombado pelo CONDEPAAT em 1972.
A proposta de interveno do projeto Luz Cultural tinha um enfoque
substancialmente distinto do que o antecedeu, o plano de Renovao Urbana.
Enquanto o primeiro procurava a melhoria das condies ambientais da regio atravs
de leis que dispem sobre o uso e ocupao do solo, o segundo fazia o caminho
inverso, procurando na comunidade a definio das prioridades de interveno.
As iniciativas do Projeto Luz Cultural no tiveram continuidade nem
chegaram a atrair os investimentos necessrios do setor privado para reabilitao do
bairro, sendo todas as intervenes realizadas at seu encerramento custeadas pelo
Governo Estadual. A construo de uma representatividade legtima da comunidade
um processo que leva tempo e precisa de estmulos sistemticos at definir suas
demandas e exigir seu atendimento. A proposta, mesmo que por iniciativa do governo,
tentou iniciar este processo, mas pelo curto tempo que recebeu apoio no conseguiu

139

concretizar seus objetivos e muito menos ter desdobramentos que influenciassem
sensivelmente no espao construdo.


1 . 3 . A F OR MA O DO P L O L UZ

A partir da metade dos anos 90, comeam a ser implementados na regio da
Luz projetos que reforariam sua vocao de plo difusor de transformao urbana.
Os primeiros investimentos foram feitos pelo Governo do Estado, devido a grande
quantidade de imveis institucionais sob sua guarda na regio. O investimento na
construo e/ou reforma de equipamentos de grande porte dedicados cultura
apostava em obter contrapartidas por parte do setor privado que de fato
contribussem para a recuperao da rea. Mesmo com o ressurgimento da idia da
utilizao do grande potencial cultural da regio em favor da reabilitao urbana, j
vista no Projeto Luz Cultural, o primeiro projeto implementado foi o da integrao
das linhas de CPTM da zona Leste s estaes Luz, Brs e Barra Funda, alm da Linha
4 do metr (Projeto de Integrao Centro, parte do PITU 2020) em 1995.
Dentre as iniciativas no governamentais que se envolveram na difuso e
tambm na elaborao de projetos para o chamado Plo Luz, se destaca a Associao
Viva o Centro. Em 1998, ela realizou um estudo urbanstico desenvolvido pela
arquiteta Regina Prosperi Meyer e o escritrio UNA Arquitetos, chamado Plo
Cultural Luz para implantao do projeto do Complexo Cultural Julio Prestes,
contendo tambm propostas para interveno sobre a orla ferroviria e o sistema
virio local (Izzo Jr.,1999).
A formao do Plo Luz, retomando a dimenso cultural, foi consolidada com
as intervenes posteriores do Governo do Estado e suas parcerias, que definiram o
permetro de atuao indicado na Figura 32, delimitado pelos seguintes logradouros:

140

...as Avenidas Tiradentes e Prestes Maia, no eixo norte-sul; a Avenida Duque de
Caxias e a rua Mau, na vertente sul; a alameda Nothmann, a oeste; e ao norte, a rua
Trs Rios, incluindo a praa Coronel Fernando Prestes. (Meyer, 1999, p. 28).
Das intervenes promovidas no perodo pelo Governo do Estado, se
destacaram a reforma da Pinacoteca do Estado e a abertura do Complexo Cultural
Jlio Prestes.
O prdio da Pinacoteca do Estado, tombado em 1982 pelo CONDEPHAAT, foi
re-inaugurado em 1998, aps passar por reformas que recuperaram suas estruturas,
pisos e coberturas e instalaes hidrulicas e eltricas. Do projeto, desenvolvido pelo
arquiteto Paulo Mendes da Rocha, se destaca a valorizao dos espaos internos de
exposio sob a luz natural e a mudana da entrada principal ao edifcio, agora
voltada para a Estao da Luz (Figura 36).



Todas as intervenes se concentraram no interesse de adequar melhor os
ambientes do prdio funo de museu, dotando-o de salas climatizadas, oficinas de
especializadas em restauro de obras de arte, treinamento de mo de obra para
trabalhar em museus, assim como uma biblioteca especializada aberta consulta
pblica. Todas estas reformas a tornaram apta para receber exposies de todos os
gneros, alm de contar com um acervo de mais de 6 mil obras, entre fotos, pinturas,
gravuras e esculturas que oferecem um panorama abrangente da arte brasileira do
sculo XIX e XX.

141

Entre os anos 2002 e 2005 a Pinacoteca recebeu mais de 1 milho de
visitantes, segundo seu diretor Marcelo M. Arajo, que atribui este nmero a ter
incorporado entre suas ...estratgias de comunicao, a linguagem virtual e
televiso, o marketing e a propaganda
38
.
Um ano depois da Pinacoteca, foi inaugurado o Complexo Cultural Jlio
Prestes, no prdio da estao Jlio Prestes, que a partir de ento, alm de servir de
ponto de embarque e desembarque de pessoas vindas dos subrbios paulistanos,
passou a ser a primeira sede fixa da Orquestra Sinfnica do Estado de So Paulo. O
grande hall de passageiros de primeira classe foi transformado numa sofisticada sala
de concertos, a Sala So Paulo, com capacidade para abrigar 1509 pessoas (Figura 37).



Desenvolvido pelo escritrio de Nelson Dupr, o projeto comeou a ser
executado em 1997, e teve especial preocupao nas questes relacionadas acstica
do novo espao, visto que ele funcionaria contguo ao movimento dos trens, com a
estao em pleno funcionamento. Foi adotada uma srie de artifcios tcnicos para
isolamento acstico e estrutural com o objetivo de proteger o ambiente que abrigaria
a sala de concertos, e no seu interior foi instalado um forro mvel de placas acsticas
para dar melhores condies para a propagao do som (Meyer, 1999).
Antes da realizao desta grande obra, a estao Jlio Prestes havia
recebido algumas melhorias em 1992, para abrigar eventos como desfiles de moda,

38
Um sculo de muita Luz, Jornal da USP, 09 a 15 de Maio de 2005.

142

coquetis e sesses da Mostra de Cinema de So Paulo (Wisnik et. al., 2001). Porm,
sua consagrao como um dos principais equipamentos culturais da cidade aconteceu
aps da instalao da Sala So Paulo.
A participao da iniciativa privada foi freqentemente elogiada durante o
processo de construo e aps a inaugurao da obra, apesar de ter sido pouco
significativa em termos financeiros: 4% do total dos investimentos, contando ainda a
possibilidade de ter o valor abatido do Imposto de Renda, por meio de leis de
incentivo fiscal. Embora o Governo do Estado tenha bancado a maior parte dos custos
necessrios para execuo da obra (cerca de R$ 50 milhes), a imagem da Sala So
Paulo foi usada indiscriminadamente pelos grupos empresariais participantes, que
exploraram ao mximo as possibilidades de valorizao de sua imagem corporativa
pelo status, e conseqentemente a boa publicidade que proporcionam os
investimentos relacionados cultura (Wisnik et. al., 2001).
Os pesados investimentos realizados pelo Estado na instalao do Complexo
Cultural Jlio Prestes se justificavam na inteno de estabelecer um marco que
irradiasse um processo de reabilitao do tecido urbano adjacente, caracterizado por
concentrar habitaes sub-normais e pontos de trfico e prostituio. Esta
interferncia monumental no meio de um contexto to deteriorado como o da
chamada cracolndia incitou as mais diversas reaes por parte da opinio pblica.
No dia da inaugurao, em julho de 1999, enquanto no interior do edifcio acontecia a
cerimnia de inaugurao, cheia de convidados ilustres, do lado de fora, na praa
Jlio Prestes, houve enfrentamentos entre policiais, chamados para o dia em grande
quantidade, e manifestantes, na maioria moradores da regio, que mostravam sua
indignao com as prioridades de investimento do governo, que construa salas de
concerto enquanto a meio quarteiro dali muitas famlias se amontoavam em cortios
por falta de polticas habitacionais
39
.

39
Sala So Paulo, esse momento agora do pblico, Jornal da Tarde, 11/07/99; Inaugurao atrai do
presidente ao pipoqueiro, Folha de So Paulo, 11/07/99.

143

Operaes policiais semelhantes a da inaugurao se tornaram freqentes
tanto em noites de grandes concertos quanto na rotina dos moradores das
adjacncias. Segundo relatrio da organizao Frum Centro Vivo (2006), a regio da
Luz, especificamente as reas adjacentes s estaes ferrovirias, foram as mais
alvejadas por tais operaes, pois alm de abrigar pontos de trfico e prostituio,
concentra pessoas, principalmente crianas, em situao de rua e/ou vulnerabilidade
social, consideradas representantes do atraso no processo de reabilitao urbana.
Neste perodo, ainda foram realizadas pelo Governo do Estado a reforma e
adequao da Estao da Luz para articulao do sistema de transportes
metropolitano e intervenes menores no Jardim da Luz, Mosteiro da Luz, Museu de
Arte Sacra e antigo edifcio do Departamento Estadual de Ordem Poltica e Social -
DOPS.
Em 2006, a regio recebeu novos equipamentos culturais, como o Museu da
Lngua Portuguesa, alojado nos amplos sagues da Estao da Luz. As exposies e os
equipamentos necessrios para sua montagem estiveram a cargo das Secretarias de
Cultura e Educao do Governo do Estado, e contaram com apoio de diversas
instituies como a Fundao Roberto Marinho. O antigo prdio da administrao da
estrada de ferro Sorocabana, que tambm foi sede do DOPS, foi reformado para
abrigar a Estao Pinacoteca, destinada a exposies e oficinas, funcionando como
anexo da Pinacoteca do Estado.
Neste curto perodo, foram produzidos na Luz espaos culturais de inegvel
importncia para a cidade. No entanto, estes equipamentos de grande porte, ainda se
relacionam melhor com o mbito metropolitano que com seu entorno imediato, o
bairro e sua comunidade. Apesar de ter atrado um nmero considervel de visitantes
para a regio, as intervenes no conseguiram ainda atrair investimentos
significativos da iniciativa privada e nem dar indcios de um processo de
transformao do tecido urbano a sua volta, como esperavam seus idealizadores.

144

Mas por que a estratgia no surtiu o efeito esperado? Segundo Wisnik et. al.
(2001) estes equipamentos culturais, e principalmente o Complexo Cultural Julio
Prestes, tm a inteno deliberada de isolar-se de seu entrono, de ser um enclave no
meio da degradao que o rodeia. Uma demonstrao disso que apesar de estar num
lugar de acessibilidade privilegiada na cidade, ele dotado de um estacionamento na
parte posterior ao edifcio com capacidade suficiente para que todos seus convidados,
de modo que eles no tenham a necessidade de sair do prdio.
A estas intervenes isoladas, conhecidas como intervenes ncora, lhes
sucedeu o projeto do Programa Monumenta, que constatando essas deficincias,
procurou mediante suas propostas oferecer respostas objetivas para uma reabilitao
que fosse alm dos edifcios monumentais, chegando de fato no tecido urbano
envoltrio.


2. O Programa Monumenta para a regio da Luz

O contrato de emprstimo para o desenvolvimento do Programa de
Preservao do Patrimnio Histrico Urbano - Monumenta no Brasil foi firmado
durante o Governo do ex-presidente Fernando Henrique Cardoso com o Banco
Interamericano de Desenvolvimento BID (Contrato de Emprstimo n1200/OC-BR).
Os recursos so viabilizados no atendimento aos regulamentos, aes e critrios
determinados no contrato, que segue as orientaes e modelo de implementao
indicados pelo BID. Os recursos para o programa so administrados pela Unidade
Central de Gerenciamento UCG, vinculada ao Gabinete do Ministrio da Cultura
MinC e so destinados a atacar as causas da degradao do patrimnio histrico em
centros urbanos onde se localizam bens tombados pelo Instituto de Patrimnio
Artstico Nacional IPHAN (MinC; BID, 1990).

145

Na implementao do programa so aplicados os recursos provenientes do
emprstimo e tambm contrapartidas dos Estados e Municpios, procurando ao longo
de todo o processo atrair investimentos da iniciativa privada e a participao da
comunidade. O diferencial deste Programa ter como princpio bsico garantir as
condies de sustentabilidade, entendidas como a gerao permanente de receita
suficiente para garantir o equilbrio financeiro das atividades e manter conservados
todos os imveis da rea de Projeto, objetivo que pretende ser alcanado com o
estabelecimento de novos usos para os imveis e monumentos recuperados, assim
como a intensificao do fluxo de turistas nas reas de interveno (MinC; BID, 1990;
www. monumenta.gov.br)

2 . 1 . P R OP OS T A S E R E A L I Z A E S NA L UZ

Em Junho de 2002, atravs de convenio firmado entre a Prefeitura do
Municpio de So Paulo e o Ministrio da Cultura MinC (Convnio n400/2002), o
Programa Monumenta passou a ser implementado no municpio no Conjunto
Histrico da Regio da Luz. O conjunto, tombado pelo IPHAN em agosto de 2000,
rene nove locais, entre eles a Pinacoteca do Estado, a Estao da Luz, o Museu de
Arte Sacra, a Estao Julio Prestes e sua gare, os edifcios Ramos de Azevedo e Paula
Souza, e a praa Jlio Prestes. O tombamento federal de toda esta rea teve o
objetivo de alocar mais recursos do programa Monumenta, visto que ele destina US$
1,5 milho para cada prdio tombado em nvel federal em cada cidade, e na regio
s o Mosteiro e a Estao da Luz cumpriam este requisito
40
. Segundo Saia (2000), o
tombamento no foi aplicado com o rigor necessrio, e ficou atrelado a interesses
menores, visto que alguns edifcios do conjunto no tm importncia nacional como,

40
Patrimnio Histrico tomba toda a regio da Luz, Estado de So Paulo, D20, 12/08/2000;
Tombamento ajuda a revitalizar rea da Luz, Estado de So Paulo, C8, 21/08/2000.

146

por exemplo, os projetados pelo arquiteto Ramos de Azevedo, cuja importncia se d
apenas no contexto paulista, motivo pelo qual j foram tombados pelo CONDEPHAAT.
O Projeto para implementao do Programa Monumenta na regio da Luz foi
elaborado entre 2001 e 2002, por uma empresa terceirizada, por encomenda da
Unidade Especial de Projeto - UEP, que no caso de So Paulo est ligada a EMURB. O
programa tem por objetivos gerais preservar reas prioritrias do patrimnio
histrico e artstico urbano sob proteo federal, aumentar a conscientizao da
populao acerca desse patrimnio, aperfeioar sua gesto e estabelecer critrios
para implementao de prioridades de conservao e, em curto prazo, aumentar a
utilizao econmica, cultural e social das reas de interveno (MinC; BID, 2002).
Uma verso preliminar do projeto foi elaborada pelo IPHAN, CONDEPHAAT e
DPH. O chamado Perfil do Projeto - rea da Luz propunha a recuperao da
centralidade do bairro na cidade, atravs da integrao das diversas intervenes
pontuais num plano conjunto para a totalidade da rea. Nele foram definidas 5 sub-
reas com caractersticas de ocupao diferenciadas e complementares dentro do
bairro, propondo intervenes em cada uma delas como forma de equilibr-las e
recuperar a coeso do conjunto. Estas premissas no foram consideradas para
elaborao do projeto do Programa Monumenta, mudando a essncia das diretrizes
de interveno, de acordo com as exigncias estabelecidas no contrato de
emprstimo. Assim, o projeto da UEP prev atuao sobre focos pontuais,
monumentos ou logradouros, e seu entorno imediato. A regio situada no lado oeste
da Avenida Tiradentes foi privilegiada para delimitao do permetro de interveno,
devido ao peso das intervenes nas Estaes e no sistema ferrovirio e a
inexistncia de perspectivas de superao da barreira constituda pela Avenida
Tiradentes definidas por parte do Estado (MinC; BID, 2002; Jos, 2004).
A rea de Projeto inicialmente proposta foi cortada, abarcando quase
exclusivamente os quarteires dos edifcios monumentais tombados e deixando de

147

fora os socialmente mais complexos. A reduo da rea tambm esteve condicionada
a otimizar os recursos existentes para as intervenes, visto que, quanto maior a
rea, mais diluda seria a aplicao dos recursos e menor o impacto das intervenes
para o propsito do re-desenvolvimento da regio. Ou seja, a delimitao da rea
dependeu da sua capacidade de atender as condies de sustentabilidade propostas
pelo programa. Nesta seleo ficaram de lado vrios elementos significativos do
bairro, como as vilas operrias, que ocupadas por usos residenciais e de pequeno
comrcio, no ofereciam o potencial de explorao econmica desejado, diferente
de outros monumentos. Envolvendo a rea de Projeto, como mostram as Figuras 38 e
32, foi delimitada a rea de Influncia do Projeto, onde podero ocorrer atividades
econmicas que contribuam para a manuteno do conjunto que foi objeto dos
investimentos (MinC; BID, 1990, 2002).
O projeto Monumenta Luz pretendia atuar em quatro frentes: recuperao
do patrimnio, re-qualificao do espao urbano, financiamento para recuperao de
imveis privados, e capacitao e educao patrimonial (UEP/So Paulo, 2007).
Para dar incio proposta de recuperar o patrimnio histrico e artstico
urbano da regio da Luz, foram analisados para interveno 231 imveis de
propriedade privada e 26 componentes histricos tombados dentro da rea de
Projeto, dos quais foram selecionados 103 imveis particulares com interesse para
preservao e somente 15 monumentos, pois os demais j estavam restaurados ou
em fase final de obras (MinC; BID, 2002).
O projeto definiu diferentes graus de interveno nos monumentos, para
alguns previsto o restauro global, para outros, parcial ou apenas limpeza. Estes
edifcios so: do Conjunto do Jardim da Luz, o Ponto de Bondes, o Prdio do Ponto
Chic, a Casa da Administrao e o Coreto, os dois pontilhes de ferro forjado situados
a ambos lados da Estao da Luz, o Edifcio Paula Souza, o Edifcio Ramos de
Azevedo, o Quartel da Luz, o Hotel Federal Paulista, o Hotel Queluz, o Museu de Arte

148




















Sacra, o Antigo Seminrio Episcopal, a Praa Coronel Fernando Prestes, e a Chamin
da Usina da Luz, alm dos 103 imveis privados dentro da rea de Projeto (Ibid.).
Foi elaborado o Plano Estratgico Urbanstico, que continha diretrizes
para intervenes no espao urbano, melhorando a circulao de pedestres com o
alargamento e construo de novas caladas, principalmente entre os monumentos
que seriam objeto de interveno, reestruturando a malha viria local para facilitar a
circulao de carros de passeio, entre outros. Dentre as propostas, se destacam a
construo de uma travessia sob a Avenida Tiradentes, dando acesso s linhas de

149

CPTM e Metr, a reurbanizao da praa Jlio Prestes, a construo de um
estacionamento sob a Praa da Luz, entre o Jardim e a Estao da Luz, a construo
de um novo viaduto Couto Magalhes unindo as ruas Mau e Prates, deixando o
pontilho de ferro para circulao de pedestres, entre outras (Figura 39, UEP/So
Paulo, 2007).



A participao da iniciativa privada poderia dar-se em duas condies: como
potenciais operadores mediante a concesso de uso de alguns dos monumentos e
edifcios tombados para explorao comercial, ou como parceiros em
empreendimentos imobilirios e comerciais dentro da rea de Influncia do projeto.
Outra forma de participao direcionada especificamente aos proprietrios de
imveis, era a reforma dos mesmos com o financiamento concedido pelo programa.
As obras que este emprstimo podia financiar eram a recuperao de fachadas, a
estabilizao ou consolidao da estrutura, o embutimento da fiao eltrica e, no
caso do proprietrio ter renda de at trs salrios mnimos, a possibilidade de
adequao do imvel para gerao de renda. O tempo para pagamento dos
emprstimos dependeria do uso do imvel aps as reformas: 10 anos se for
comercial, 15 anos residencial, e 20 anos caso os proprietrios tenham renda inferior
a trs salrios mnimos. A taxa de juros zero e o prazo de carncia de seis meses,
tendo o proprietrio que dar como garantia hipotecaria o imvel onde os recursos

150

foram aplicados. O pagamento dos financiamentos sero destinados a um Fundo
Municipal de Preservao (MinC; BID, 2002, 2006).
O Fundo de Preservao do Patrimnio Histrico e Cultural da rea do
Projeto Luz, necessrio implantao do Programa no municpio, foi criado por lei
n13.520/2003, mas foi regulamentado apenas em 2006. Ele tem por objetivo dar
continuidade s aes do Monumenta quando o projeto terminar, financiando a
manuteno das intervenes realizadas em monumentos pblicos e reaplicando os
recursos excedentes na rea de Influncia do projeto, motivo pelo qual, tem uma
durao mnima de 20 anos.
At 2005, os recursos destinados implementao das obras do Programa
Monumenta em So Paulo eram de R$ 19.466.431,00, valor composto por 70% de
aporte federal (50% emprstimo BID e 20% Ministrio da Cultura), 15% de
contrapartida estadual e 15% de contrapartida municipal. A contrapartida do Governo
do Estado foi utilizada j na primeira fase do Programa, com a execuo de estudos
de viabilidade, Plano Estratgico de Interveno Urbanstica e definio de
prioridades de interveno. Esta distribuio de tarefas foi determinada tambm
pela UCG do MinC, cabendo Prefeitura do Municpio a administrao da UEP e a
execuo das obras (UEP/So Paulo, 2007).
A obra que deu inicio as intervenes propostas pelo programa foi a
restaurao da chamin, remanescente da primeira usina eltrica da cidade na rua
Joo Teodoro, executada e financiada integralmente pela Prefeitura do Municpio em
2002. Nos anos seguintes foram elaborados pela UEP/So Paulo projetos executivos
para interveno nos edifcios e monumentos histricos selecionados, e tambm
foram iniciados os processos licitatrios para execuo das obras (Ibid.).
Em 2004, foi assinada a renovao do contrato at dezembro de 2007, visto
que at ento no havia sido possvel a execuo de obras alm da chamin. O no
andamento das obras do programa provocou um corte em seu oramento para o

151

Municpio pelo MinC, que foi para R$ 9.733.215,50, com proporcional diminuio de
suas contrapartidas. Como explica Fioretti
41
, os recursos do emprstimo do BID
provm de um fundo comum administrado pela UCG e ligado ao Ministrio da
Cultura, e so distribudos de acordo com o andamento dos projetos em cada cidade
participante do Programa Monumenta em todo o Brasil. Segundo a necessidade, os
recursos designados a cada cidade podem ser aumentados ou diminudos, como foi no
caso de So Paulo, sendo a nica das 26 cidades a sofrer o corte
42
.
Com recursos reduzidos a partir de setembro de 2005, o programa
reestruturou as prioridades de interveno na rea, diminuindo a verba para restauro
de alguns edifcios monumentais e excluindo totalmente outros, como o Quartel da
Luz. Apesar da nfase dada requalificao do espao urbano que seria promovida
pelo programa, como mostraram diversas reportagens dedicadas ele desde seu
inicio
43
, o Plano Estratgico Urbanstico foi totalmente abandonado. A parte do
projeto que marcaria o diferencial das iniciativas anteriores, por terem sido
pontuais, ou seja, a atuao na melhoria da qualidade ambiental do bairro numa
proposta de reabilitao mais abrangente, foi deixada por conta da valorizao
imobiliria que seria induzida com as intervenes em monumentos, como veremos
mais adiante.
Entre as realizaes do programa at fevereiro de 2007, esto a restaurao
integral do Coreto n2, do ponto de bondes e do prdio do Ponto Chic, dentro do
Jardim da Luz. Na capela da Imaculada Conceio da Luz, foram executadas obras de
restauro e conservao das coberturas, forros e arcadas de pedra lavrada. A
reurbanizao da praa Fernando Prestes, na Figura 40, pode ser considerada a nica

41
Informao verbal, fornecida pela arquiteta Edmia Fioretti, coordenadora da UEP-So Paulo
Monumenta Luz, em fevereiro de 2007.
42
So Paulo perde 10 milhes para revitalizar Luz, Folha de So Paulo 03/02/2006.
43
Projeto cria centro de lazer na regio da Luz, Folha de So Paulo, C4, 11/06/2001; Marco zero de
uma nova Luz, Estado de So Paulo, C1, 6/06/2005; Reforma de praa inicia projeto de revitalizao
da regio da Luz, Folha de So Paulo, C1, 22/04/2005; Luz: ponto de bonde e coreto sero
reformados, Estado de So Paulo, C8, 18/10/2005; Obra resgata o lado praa de praas, Estado de
So Paulo, C8, 22/06/2005.


152

que interveio diretamente para melhorar o espao pblico, resgatando seu desenho
original e destinando a maior parte de sua rea para pedestres.



As obras em andamento so: o restauro das fachadas e das esquadrias de
madeira dos edifcios Ramos de Azevedo e Paula Souza e a recuperao integral da
Casa da Administrao, dentro do Jardim da Luz (UEP/So Paulo, 2007).
Por iniciativa da coordenadoria da UEP/So Paulo, foram investidos na Luz
recursos provenientes da URB-AL, Projeto Rosrio Suma, concedidos a fundo perdido
pela Oficina de Cooperao da Unio Europia. Estes recursos viabilizaram a
restaurao do Coreto n 1, da escultura Musa Impassvel de V. Brecheret e do
Chafariz dos Delfins, e a publicao de um guia cultural da Luz com roteiros de
visitao para a regio (ibid.).
Para a recuperao de imveis privados dentro da rea de Projeto, foi
estabelecido o valor limite de R$ 1.784.964,65, mas este componente do programa
teve aderncia pouco significativa. O prazo para inscrio de imveis privados que
seriam selecionados para financiamento de sua recuperao durou pouco mais de um
ms (28 de janeiro a 2 de maro de 2006), tendo os proprietrios que apresentar
neste prazo a documentao do imvel e a proposta de recuperao, alm de
informar o tipo de contrapartida que ofereceria para a reforma de seu imvel (MinC;
BID, 2006).
Muitos dos imveis particulares que precisam recuperao no esto
ocupados por seus proprietrios ou so ocupados por cortios, muitos tem dvidas
acumuladas do IPTU, so heranas, fruto de desmembramentos, e outras

153

especificidades caractersticas de reas urbanas antigas. Estes fatores tambm
impediram maior participao nos financiamentos oferecidos pelo programa.
Foram selecionados para recuperao o Edifcio Santa Josefa pertencente a
um condomnio residencial no Largo General Osrio, e o prdio do Colgio Santa Ins,
na rua Trs Rios. Ambos imveis tiveram seus processos aprovados pelo BID/MinC e a
Caixa Econmica Federal, tambm participante deste componente do programa, e
inclusive um deles, o Colgio Santa Ins j iniciou as obras de restauro da fachada
com a contrapartida exigida, porm a liberao dos recursos no foi autorizada por
entraves burocrticos. Segundo explicou Fioretti
44
, a Prefeitura do Municpio tem
inadimplncias com o Governo Federal, relacionadas a assuntos distintos aos
programas de reabilitao urbana, motivo pelo qual no podem ser liberados os
recursos do emprstimo destinados recuperao de imveis particulares. A UEP
espera que estas pendncias sejam cobertas at final do ano, data em que encerra o
contrato para So Paulo, para que possam ser recuperados pelo menos estes dois
imveis.
Mesmo com todas essas limitaes, o programa Monumenta conseguiu
executar obras de restauro e conservao de alguns edifcios e monumentos
representativos da histria da cidade, mas as propostas no se aplicaram
diretamente melhoria do stio urbano, estabelecido como objetivo do programa e
do tombamento federal. Ele conseguiu implementar intervenes pontuais, e
segundo sua coordenao, atingiram as metas de acordo com os recursos disponveis.

2 . 2 . A I MP OR T A NC I A DA V A L OR I Z A O I MOB I L I R I A

Um dos princpios do Programa Monumenta que os stios histricos que
foram objeto de interveno consigam manter suas caractersticas preservadas sem a

44
Informao verbal, fornecida pela arquiteta Edmia Fioretti, coordenadora da UEP-So Paulo
Monumenta Luz, em fevereiro de 2007.

154

necessidade de receber novos aportes governamentais para sua conservao. Para
tanto, previamente a implementao do projeto, foi realizado um estudo para
avaliar as possibilidades das reas de interveno responderiam satisfatoriamente a
estas demandas.
A avaliao da viabilidade econmica do Projeto calculada em cima do
resultado lquido econmico entre custos e benefcios obtidos atravs do Programa.
Ele no segue a prtica tradicional, onde o retorno econmico da recuperao de
centros histricos vinculada dinamizao da indstria do turismo. Os possveis
recursos provenientes desta fonte foram considerados apenas em relao
rentabilidade dos monumentos, possibilitando assim sua manuteno contnua. Isto
indica que a previso do retorno da implantao do Programa foi construda
basicamente em cima do potencial de valorizao imobiliria da rea de interveno,
prevista como decorrncia das melhorias. Assim, para avaliar a valorizao dos
monumentos, no caso de aqueles que abrigam alguma atividade, considerou-se a
renda proveniente de aluguel ou uso do espao (MinC; BID, 2002).
Para estimar a valorizao dos imveis privados, foi necessria a realizao
de um estudo de mercado imobilirio em junho de 2002, compreendendo as reas de
Projeto e Influncia. O estudo indicou que os imveis de maior valor esto nas
proximidades do Setor Comercial Jos Paulino, onde se concentra o maior dinamismo
econmico da rea
45
. Onde incidia o zoneamento especial (Z8-007), os valores
diminuam consideravelmente, devido aos baixos ndices de aproveitamento que
restringiam o uso do solo, mesmo com um plo comercial importante, o da rua So
Caetano, ao leste da Avenida Tiradentes. O zoneamento de 2004 s mantm as
restries nas reas denominadas ZEPEC, Zonas Especiais de Preservao Cultural, e
delimita a ZCPa/02, Zona de Centralidade Polar, em funo da existncia do
Programa Monumenta e sua rea de interveno
46
, descrito no Plano Regional

45
Cf. Caracterizao da rea de Estudo, no primeiro captulo desta dissertao.
46
Cf. Figura 25, no primeiro captulo desta dissertao.

155

Estratgico da S como um dos Projetos Estratgicos de Interveno Urbana em
andamento na cidade (PRE-S, 2004, Art. 21, Seo IV, Tt. III). As especificidades do
programa de incremento do uso econmico dentro das reas de influncia e inclusive
dos prprios monumentos restaurados, encontraram no zoneamento a abertura
suficiente para mudar as caractersticas de ocupao existentes, predominantemente
residencial e de baixa densidade, visto que a ZCP-a procura estabelecer a
predominncia de usos no residenciais.
Assim, foi feita uma previso da valorizao imobiliria para locao,
compra e venta de imveis aps a implantao do Programa, indicada em valores
mnimos e mximos a serem agregados aos imveis que variam segundo o grau de
interveno: direta, utilizando os recursos do Programa, ou indireta, valorizando-se
apenas com a revitalizao de seu entorno. Foram desenhados trs cenrios: A. se o
entorno for revitalizado; B. se apenas o imvel for restaurado; e C. se as duas aes
ocorrerem simultaneamente. Para imveis residenciais, comerciais e de servios
tanto o cenrio A quanto o B, segundo estudo imobilirio do Programa,
apresentariam uma valorizao de 10 a 20%, j no cenrio C variam de 20 a 35%
(MinC; BID, 2002).
A valorizao dos imveis localizados no Setor Comercial Jos Paulino
pouco expressiva por ser a rea menos deteriorada, tendncia totalmente contrria
ao que aconteceria nas reas ambientalmente mais degradadas e com menor valor
inicial, atualmente ocupadas por moradias precrias (Ibid).
Os benefcios considerados na avaliao econmica do projeto foram
calculados a partir da soma do valor a ser agregado aos 231 imveis da rea do
Projeto, alm da valorizao dos monumentos. O valor alcanado superou a soma dos
investimentos gastos com as respectivas reformas, resultando um saldo positivo para
o Projeto, o que demonstrou sua viabilidade econmica e existncia de potencial de
retorno financeiro (MinC; BID, 2002).

156

O retorno financeiro considerado indispensvel pelo Programa para garantir
que os imveis e monumentos sejam capazes de manter suas caractersticas
preservadas. O Fundo Municipal de Preservao atuaria neste sentido, tendo como
fontes de alimentao praticamente todos os imveis, tombados ou no, que sero
objeto de interveno do projeto. Assim, recursos financeiros gerados pelas iniciativas
do Monumenta, recursos oramentrios adicionais do municpio, contrapartidas de
convnios, aluguis e arrendamentos dos imveis, e doaes, podem vir a constituir
fontes de recursos para o Fundo. O retorno dos recursos do emprstimo para
financiamento da recuperao de imveis privados, tambm destinados ao Fundo,
esto previstos de forma diferenciada, segundo o uso que venha a ser dado aps a
obra (residencial, comercial/turstico e/ou institucional). A valorizao dos imveis
localizados na rea do Projeto acima mencionada resultar num acrscimo na
arrecadao do IPTU a ser, pelo menos em parte, tambm destinado ao Fundo
Municipal de Preservao (Decreto Municipal n46.967/2006; MinC; BID, 2002).
Pode-se perceber que a sustentabilidade trabalhada em termos de
rentabilidade, e para alcan-la so criados cenrios de gerao de renda em imveis
pblicos e privados, destinando-os para usos comerciais e de servios.
A valorizao imobiliria como um dos principais objetivos do Programa
Monumenta se justifica na necessidade de atender as demandas da competitividade
econmica, difundidas pelo novo modelo de planejamento, como vimos no captulo
anterior. Assim, o projeto enfatiza que ...para tanto, preciso criar novo centro da
cidade um novo plo de negcios capaz de aumentar a atratividade de investimentos
em todos os setores da economia, acompanhando o claro contexto de globalizao
(MinC; BID, 2002, p. 45, Anexo 1). Segundo Nobre (2000), os governos municipais,
para atender diretrizes deste tipo, tendem a estimular o mercado imobilirio com a
concesso de incentivos fiscais e a desregulamentao do uso do solo e assim

157

viabilizar a reabilitao urbana de setores desvalorizados das cidades, resultando em
mais uma estratgia de acumulao capitalista.
A revalorizao imobiliria da rea, segundo o projeto para a Luz representa
tambm a nica forma de reverter o acentuado processo de degradao fsica e
social
47
. Mas este processo, como reconhece o mesmo relatrio do programa, no
aconteceria em todos os setores da rea de Projeto, existindo inclusive os
considerados de muita qualidade scio-ambiental, como o setor residencial ao
noroeste do jardim da Luz, ou mesmo o Setor Comercial Jos Paulino, que possui os
imveis mais valorizados da rea (MinC; BID, 2002). Ento, o processo de valorizao
imobiliria que pretende ser desencadeado a partir das intervenes do projeto recai
nas reas que concentram cortios, imveis antigos vazios, comrcio popular,
moradores de rua, e no caso especfico da rea conhecida como cracolndia,
pontos de trfico e prostituio. Estes setores so: as reas residenciais de baixa
densidade, lindeiras linha ferroviria no limite sudoeste da rea de Projeto, e o
entorno imediato ao sul das estaes Luz e Jlio Prestes, incluindo trechos do bairro
de Campos Elseos, de baixa densidade construtiva e populacional, assim como de
Santa Efignia, onde se localiza a cracolndia.
As conseqncias nocivas que o processo de valorizao imobiliria pode
acarretar para os moradores atuais da regio foram identificadas nos estudos
preliminares implantao do projeto, j as solues para esses possveis
desdobramentos, segundo o programa, tm que ser previstas e ficar a cargo do
governo (MinC; BID, 2002).
Assim, o projeto classifica a expulso de moradores de cortios, de
pequenos comerciantes e comrcio informal da rea de Projeto como um impacto da
fase de implantao. Para tanto, recomenda o planejamento de aes de remoo e
re-assentamento da populao, que seria encaminhada, segundo suas caractersticas

47
Note-se que esta expresso usada constantemente ao longo do documento que avalia a viabilidade
scio-ambiental do programa (MinC; BID, 2002, vl. 6), ao referir-se aos setores menos valorizados dentro
da rea de Projeto.

158

scio-econmicas, a programas habitacionais da Prefeitura do Municpio e do Governo
do Estado, financiados tambm pelo BID, como o Ao Centro e o Programa de Ao
em Cortios-PAC, respectivamente. O projeto encara este processo como um mal
necessrio, e reafirma que: ...embora este seja um impacto negativo para a
populao afetada, sua reinsero no contexto urbano, atravs de uma moradia
formal, deve ser classificada como um benefcio propiciado pela revitalizao da
rea, e ainda acrescenta que: Os impactos desta fase so, portanto, negativos e
irreversveis, porm de pouca relevncia e significncia, uma vez que, so
controlveis pela adoo de medidas mitigadoras representadas pelos programas
sociais e habitacionais j em curso na rea de influncia do Projeto. (Ibid., p.19, vl.
6, grifo nosso)
Embora no existam dados precisos do nmero de pessoas que poderiam ser
afetadas pelo impacto deste projeto, usaremos algumas referncias apontadas na
caracterizao da rea de estudo
48
. A rea de Projeto do Programa Monumenta
abrange trechos dos distritos de Bom Retiro, Santa Ceclia e S, existindo em seu
extremo sudoeste, segundo levantamento para implementao do PRIH-Luz de 2002,
500 famlias moradoras de cortios. Tambm deve levar-se em considerao que,
entre os bairros do centro, o Bom Retiro o segundo em nmero de barracos de
favelas, cortios e moradias improvisadas, superado apenas pelo Brs (Frgoli, 2000).
Alm deste, no trecho de Santa Ceclia compreendido pela rea de Projeto, se
encontra a cracolndia, caracterizada por concentrar alm de atividades
marginais, como trfico e prostituio, habitaes sub-normais, imveis vazios, e
pessoas, principalmente crianas, em situao de rua e/ou vulnerabilidade social.
Segundo as recomendaes do projeto, este contingente de pessoas teria
que ser encaminhado aos programas governamentais de habitao social, programas
que no tem mostrado capacidade de responder sequer pela demanda j existente.

48
Cf. Segunda parte do Primeiro Captulo desta dissertao.

159

Assim sendo, os efeitos da implantao de um programa semelhante no podem ser
considerados irrelevantes ou insignificantes, diante da expulso de centenas de
famlias e a incapacidade do governo de implementar medidas mitigadoras, que
significaria proporcionar alternativas de moradia para esta populao.
A rea recuperada, segundo o projeto, dever ser ocupada por usos
relacionados sua nova vocao cultural, especializando-se, por exemplo, no caso
das reas adjacentes Sala So Paulo e ao Centro de Estudos Musicais Tom Jobim, no
antigo Hotel Piratininga, na venda e manuteno de instrumentos musicais, assim
como posteriormente, abrigar residncias para msicos. A valorizao dos aspectos
histricos do bairro atravs da interveno nos monumentos aumentar o fluxo e a
permanncia de turistas e visitantes em geral, promovendo a intensificao do uso do
solo e trazendo retornos econmicos esperados (MinC; BID, 2002). Mas para
consolidar um ambiente urbano compatvel com a criao do plo turstico-cultural
que se prope, o projeto conta com o apoio governamental para aumentar as
condies de segurana, promover a reduo de pontos de trfico de drogas e
prostituio, e s assim, a regio ...dever atrair novos moradores e usurios e
reduzir assim a ociosidade dos imveis, com a melhoria dos indicadores sociais (Ibid.
p. 20, vl. 6).
O chamado de retorno da populao s reas centrais resulta um chamado
interessado para que as classes mais abastadas recuperem o controle destas reas
privilegiadas (Smith, 2006). Em So Paulo, esta inteno por parte dos promotores da
reabilitao se faz explcita na postura que adota e divulga a Associao Viva o
Centro, que tem como mantenedores poderosos grupos econmicos com substancial
patrimnio imobilirio na regio (Wisnik et. al., 2001). Nas palavras de seu presidente
executivo, Marco A. Almeida, ...no se trata de obrigar ningum a sair do centro,

160

mas tambm no se deve incentivar a vinda deles (populao pobre)
49
, e alega que
no v carter excludente na revitalizao do centro.
Entretanto, o policiamento constante na regio solicitado ao poder pblico
para consolidar a formao do plo turstico-cultural esperado pelo Monumenta no
se iniciou com este projeto, como vimos anteriormente. A represso das atividades
ilegais assim como o encaminhamento de moradores de rua e crianas dependentes
qumicas, que predominam nesta regio do centro, para programas de assistncia
social especficos, uma das recomendaes do projeto, contando para isso com o
apoio do governo. As aes diminuiro a incidncia dessas atividades na rea de
Projeto, porm elas podero migrar para outros locais contguos, fato constatado por
varias matrias jornalsticas
50
nos anos seguintes. O projeto prev este
desdobramento como um efeito negativo para outras regies, mas no para dentro da
rea de interveno, fazendo a ressalva que reduo destas atividades no est entre
seus objetivos (MinC; BID, 2002).
As intervenes realizadas como prioridade pelo Programa Monumenta na
Luz, at o encerramento desta pesquisa, foram variadas, mas reduzidas, em relao
aos objetivos traados. Uma praa, alguns edifcios e vrios monumentos tiveram
interveno direta; dos imveis privados, somente dois. A valorizao imobiliria que
se espera a partir destes investimentos diretos , naturalmente, nos prprios imveis
objeto de interveno, mas principalmente nos imveis do entorno. A evidncia na
mdia falada e escrita, junto s outras iniciativas implementadas na regio, umas
promovendo as outras, j um dos primeiros passos para alcanar este objetivo.
Assim, os efeitos so esperados para os anos seguintes a implantao do projeto.

49
Centro de So Paulo: revitalizao, especulao ou higienizao, reportagem da Revista Eletrnica
do IPHAN, por Sergio Mattos em 04/10/2005, www.revista.iphan.gov.br/noticias em 10/11/05.
Observao entre parntesis feita pelo autor da reportagem.
50
Cracolndia ganha delegacia mvel, Folha de So Paulo, C7, 17/12/2002; Cracolndia andou umas
quadras, Estado de So Paulo, C7, 19/05/2005; Cracolndia resiste, agora em novo endereo, Folha
de So Paulo, C5, 07/04/2005; Cracolndia expande seus domnios, Folha de So Paulo, C1,
03/09/2006.


161

O poder pblico deu o passo inicial, com grandes investimentos, abrindo
caminho para iniciativa privada adquirir imveis e terrenos ainda desvalorizados,
substituindo a populao que neles residem. a formula muito conhecida, de
comprar barato e vender caro, tendo como agente principal o Estado, que abriu mais
um espao para especulao. Segundo Smith (2006), o peso dos investimentos
privados no se far sentir at chegar numa combinao de poderes e prticas que
tem a inteno de implementar uma reabilitao urbana de dimenso classista,
respaldada pelo estado.
A todas estas iniciativas, se juntaram, em 2006, os decretos municipais que
declararam parte da rea da chamada cracolndia de utilidade pblica para fins de
desapropriao, e delimitaram a sua volta, uma rea maior onde incidiro um
conjunto de incentivos fiscais para atrair comrcio e servios
51
. A ao constituiu um
novo impulso para as iniciativas de valorizao da regio considerada mais
degradada social e fisicamente,
segundo o Programa Monumenta.
Alm disso, o programa que objetiva
agregar iniciativas, pblicas e
privadas, ou mesmo da sociedade
organizada, em prol da reabilitao
urbana, j a considera medida
complementar, visto que ela s
contribui aos objetivos de
valorizao imobiliria colocados

51
Decreto 46.291/2005, que declara de utilidade pblica, para serem desapropriados judicialmente ou
adquiridos mediante acordo, imveis particulares situados no distrito da Repblica, necessrios
execuo de plano de urbanizao; e, Decreto 46.996/2006, que dispe sobre a criao de um programa
de Incentivos Seletivos para a regio adjacente Estao da Luz, que consistem em redues de 50% do
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano e do ITBI Imposto sobre Transmisso de Inter-Vivos de Bens
Imveis, cobrado em transaes imobilirias, e de 60% do ISS Imposto sobre Servios de qualquer
Natureza por cinco anos. Depois de concludo o investimento, a empresa ter direito ao Certificado de
Incentivo ao Desenvolvimento CID, correspondente a 50% do investimento, no caso de investimentos
residenciais e comerciais, e de 80% para negcios no setor de servios.

162

pelo programa (Figura 38).
No objetivo desta dissertao aprofundar o estudo desta determinao
da Prefeitura, mas consideramos relevante destacar alguns aspectos que a pontuam.
Para comear, a sua (no) relao com o zoneamento, aprovado em 2004, pelo
mesmo rgo governamental s que em diferente gesto. Como mostra a Figura 41,
ela se localiza em cima de uma rea destinada ZEIS-3, e tambm sobre vrios pontos
de interesse cultural. Prope-se, no entanto, usos predominantemente comerciais e
de servios, alm da possibilidade de demolio da rea desapropriada para
instalao de grandes equipamentos pblicos. Quando questionado sobre os imveis
de valor histrico o subprefeito da S, Andra Matarazzo, respondeu: So apenas um
antro que atrapalha o desenvolvimento da cidade
52
.
A cracolndia, lugar que ... se tornou o melhor smbolo da degradao
paulistana
53
, pretende ser transformado, substitudo por uma Nova Luz, como
passou a ser chamado o novo projeto da Prefeitura do Municpio.
Para alcanar este objetivo, a Coordenadoria Municipal de Segurana
Urbana
54
em articulao com outros rgos
55
, passou a efetuar aes integradas
que resultaram no fechamento de hotis irregulares, ferros velhos, armazns de
produtos piratas e em muitas prises, como registrado em diversas reportagens
56
.
Mas as aes no se limitaram a coibir atividades ilegais e o
descumprimento de posturas municipais, elas tambm desalojaram famlias de
edifcios ocupados e casares encortiados em aes de reintegrao de posse, que

52
A soluo derrubar: A Prefeitura de So Paulo vai demolir a parte mais degradada do centro da
cidade e oferecer terrenos para a iniciativa privada, Veja So Paulo, Janeiro de 2006.
53
O Arquiteto da Cracolndia, Folha de So Paulo, C2, 21/05/03, escrito por Gilberto Dimenstein.
54
Segundo Informativo da Coordenadoria Municipal de Segurana Urbana-SP, Fora Tarefa em
http://portal.
prefeitura.sp.gov.Br/secretarias/segurana_urbana/forca_tarefa/0002, em Agosto de 2006.
55
Guarda Civil Metropolitana, Polcia Civil e Policia Militar do Estado, Contru Dep. de Controle do Uso
de Imveis, Limpurb - Dep. de Limpeza Urbana, COVISA Coordenao de Vigilncia Sanitria, PSIU
Programa do Silencio Urbano, DTP Departamento de Transportes Pblicos, e, Secretaria Municipal de
Assistncia e Desenvolvimento Social.
56
Cracolndia ganha represso a aes sociais, Folha de So Paulo, C4, 09/03/2005; Aps um ano a
Cracolndia resiste, Jornal da Tarde, 9A, 18/03/2006; So Paulo comea a desapropriar a
Cracolndia, Folha de So Paulo, C4, 05/04/2006; Cracolndia ser dividida em oito lotes em
licitao, Estado de So Paulo, C4, 06/04/2006.

163

se tornaram recorrentes aps a torrente de iniciativas para reabilitao da regio
57
.
Um exemplo que podemos considerar emblemtico deste processo o do casaro
Santos Dumont, na alameda Clevelant, que abrigava um cortio at novembro de
2000, quando os moradores foram despejados para dar incio s obras do Museu da
Energia, inaugurado em 2005
58
. Trata-se do sacrifcio de alguns pelo bem comum,
cedendo lugar para um equipamento a servio da cultura, ou seja, um investimento
democrtico e universal (no classista), e assim altamente consensual, nas palavras
de Wisnik et. al. (2001, p. 208). Vale lembrar que todos estes equipamentos culturais
servem par atrair ou ancorar negcios imobilirios na regio, como ficou explcito
no projeto do Monumenta. No entanto, importante destacar que estes de fato
constituem um bem de grande valia para a cidade e para a populao em geral
(muitas pessoas visitaram um museu pela primeira vez indo Pinacoteca), mas
lamentavelmente se concretizam por outros interesses e a custa de pessoas que, na
maioria dos casos nem conseguem usufruir desses bens.
As condies para a retomada definitiva da rea pelo mercado imobilirio
esto dadas, a juno delas numa mesma rea aproximam cada vez mais sua
transformao numa das reas mais privilegiadas da cidade, no s do ponto de vista
da acessibilidade.






57
Sem-teto saem de antigo hotel do centro, Folha de So Paulo, C3, 27/08/2003; Sem-teto saem de
prdio e acampam no parque da Luz, Jornal da Tarde, A6, 27/08/2003; Policiais e Sem-teto se
enfrentam no centro, Folha de So Paulo, C3, 17/08/2005; Famlias despejadas passam a noite nas
ruas, Folha de So Paulo, C6, 22/01/2004; Favela de Sem-teto ameaa rea tombada, Estado de So
Paulo, C3, 14/10/2005; Um ms depois, Sem-teto deixam a rua Mau, Estado de So Paulo, C9,
10/1/2005; Favelas avanam sobre as linhas de trem, Folha de So Paulo, C6, 03/08/2005.
58
Sem-Teto se despedem da gua, da luz... Despejo na Manso Santos Dumont, Jornal da Tarde, 18A,
09/11/2000; Casaro Santos Dumont abrir em maro, Folha de So Paulo, C6, 13/02/2005; Cidade
ganha o Museu de Energia e Saneamento, Jornal da Tarde, 13A, 08/06/2005.

164

Concluses do captulo

As intenes de preservao da regio da Luz remontam dcada de 70 e as
deficincias apontadas no tecido urbano daquela poca se mantm at os dias de
hoje. Mas mesmo com propostas consistentes ao longo do perodo, parece que s na
virada do sculo estas iniciativas comearam a tomar fora e sair do papel. Existem,
porm, fatores num contexto mais amplo que favoreceram a realizao dessas
iniciativas, como a necessidade de adotar polticas que viabilizem a construo da
centralidade global, que passam pela reabilitao de reas histricas da cidade.
Na Luz, a predominncia de usos institucionais com edifcios imponentes e
grandes eixos virios, no permitiram que o tecido urbano intercalar, de usos
residenciais e pequeno comrcio, se relacionasse de forma fluida. Foi este tipo de
dificuldade que os projetos se propuseram superar, sempre apoiados na conservao
dos edifcios patrimoniais. Porm, das propostas, as executadas se limitaram a
edifcios pontuais, apostando na reabilitao urbana do entorno a partir da atrao
de investimentos da iniciativa privada, como mostraram os projetos da ltima
dcada. Em paralelo, correm as demandas por habitao da populao que ocupa as
reas at ento desvalorizadas, e que embora se vejam ameaadas pelo processo,
no tm perspectivas de serem contemplados por eles ou sequer amparados pelo
Estado.

165













Consideraes Finais



O princpio condutor das intervenes em reas histricas desvalorizadas
deveria ser o de promover seu desenvolvimento, sobretudo, atravs da criao de
mecanismos que permitam um relacionamento mais eficiente com o restante do
tecido urbano e que lhes permitam cumprir suas funes econmicas e sociais como
parte integrante da cidade, sem agredir ou comprometer o patrimnio edificado. O
desafio destas intervenes no espao urbano reside em alcanar estas metas sem
perpetuar ou gerar novos processos de segregao espacial, promovendo a utilizao
diversificada do centro da cidade. Este discurso, construdo ao longo de dcadas por
restauradores, urbanistas e tericos da reabilitao urbana e, constantemente,
citado em projetos de interveno como resultado desejvel, permanece, pelo que
temos visto nas prticas do urbanismo contemporneo, apenas no campo das
intenes.
A regio da Luz e os planos e projetos urbanos a ela destinados desde a
dcada de 70, nos permitiram traar um panorama da prtica da reabilitao urbana,
abordando obrigatoriamente os campos do planejamento urbano e da conservao e
restauro do patrimnio urbano. Os mtodos, proposies e realizaes ao longo deste
perodo, como vimos, so numerosos e principalmente distintos, assim como a
relevncia de cada um dos atores sociais envolvidos no processo.
A partir do momento em que o patrimnio deixa de ser um objeto isolado e
passa a ser a prpria cidade, torna-se tambm uma preocupao do planejamento
urbano. Mas as primeiras recomendaes para seu tratamento vieram das Cartas
Patrimoniais, as quais enfatizam a necessidade do tratamento no museal do
conjunto histrico e sua incluso no contexto da vida contempornea.
Na regio da Luz, o reconhecimento dos valores patrimoniais, no somente
de muitos de seus edifcios institucionais, mas tambm do tecido urbano, levou

167
rgos pblicos a adotar medidas diferenciadas das que regiam para o restante da
cidade. O zoneamento urbano de 1974, o primeiro que abrangeu toda a cidade, foi a
primeira medida que buscou proteger a regio como um todo, pois at ento s
o Mosteiro da Luz e o acervo de seu museu, Museu de Arte Sacra, tinham proteo
pelo tombamento do IPHAN. Outros edifcios significativos do bairro foram tombados
pelo CONDEPHAAT s na dcada de 80, enquanto o conjunto histrico como um todo
s em 2002, tambm pelo IPHAN.
Em vista do conceito de degradao urbana ter ficado to associado
regio da Luz foram apresentados alguns dos fatores que levam a atribuir esta
caracterizao a determinadas reas da cidade. Como vimos esta denominao se
aplica s regies que passaram a ser ocupadas por populao de baixa renda depois
de terem sido abandonadas pelas elites. Apesar de ter uma dinmica de vida e
trabalho prpria, a regio incorporou o rtulo de degradada, mesmo concentrando
problemas em menor proporo que outras reas da cidade, como falta de
infraestrutura de saneamento, de transportes aliadas s escassas possibilidades de
emprego. Como destacou Villaa (2001), a popularizao dos usos residenciais e
comerciais o que lhe d sentido de degradao.
O primeiro estudo realizado para a rea foi para definir diretrizes de uso e
ocupao do solo nesta regio, considerada Zona Especial. Apesar desta primeira
proposta no ter sido desenhada, especificamente, para proteo do patrimnio, o
levou bastante em considerao. A prioridade, porm, era a renovao do tecido
urbano, no com grandes obras de infraestrutura, mas atravs do zoneamento, pois
identificou-se uma srie de deficincias no espao pblico e na malha urbana que
reafirmaram a necessidade de sua renovao.
O plano de renovao da dcada de 70 apontou como principal deficincia o
baixo aproveitamento dos equipamentos urbanos existentes. Por causa da baixa
densidade construtiva da regio, foram propostos coeficientes de aproveitamento

168
diferenciados. Porm, a proposta no foi incorporada pela lei que teve a inteno
deliberada de manter as condies verificadas na poca para, segundo ela, evitar um
comprometimento irreversvel que impedisse ou dificultasse a tomada de decises
futuras, deixando a renovao para depois. A legislao de fato atingiu seu objetivo
de manter os traos importantes do tecido urbano do bairro, mas ao custo de ficar
em descompasso com a cidade contempornea. Ficou caracterizada como rea
estagnada, exceto em alguns setores especficos dedicados a indstria e comrcio.
Nesta poca, os grandes planos urbanos gozavam de grande prestgio nos
governos locais visto que se apresentavam como a soluo para o caos urbano e o
crescimento descontrolado da cidade. Proliferaram-se rgos municipais relacionados
ao planejamento urbano que adotaram um modelo funcionalista como diretriz
principal atravs de normativas e planos diretores, mas na prtica tiveram aplicao
restrita, mostrando-se mais eficazes na difuso de sua ideologia.
As propostas para a regio a partir da dcada de 90 j apresentavam outro
enfoque, como todas as intervenes na cidade das ltimas dcadas, vieram a
favorecer a reproduo do capital. Obviamente, atingir este objetivo na Luz,
pressupe uma mudana no s das atividades existentes, mas tambm da populao
que ali mora e trabalha na atualidade, visto que, como pudemos observar, a regio
considerada degradada, ou economicamente estagnada.
As parcerias pblico-privadas como a forma de gesto compartilhada entre
atores locais na reabilitao urbana de reas centrais, esto presentes no escopo da
maioria dos projetos de interveno. Encontramos esse modelo na agenda de governo
de diversas cidades e tambm nas resolues de agncias e organismos multilaterais,
mas com resultados prticos que tm beneficiado uma minoria. Nesse caso, o papel
do estado seria o de liderar o processo criando um ambiente regulatrio adequado
que inspire confiana nos investidores, alm de dar o primeiro passo nas intervenes
fsicas atravs de investimentos na reabilitao de espaos pblicos e infraestrutura.

169
Os investimentos governamentais tornariam-se catalisadores de investimentos
privados ao oferecer sinais de comprometimento do governo com todo o processo e
diminuindo os riscos para os investimentos privados. Este tipo de administrao da
cidade, como o de uma empresa, se justifica na necessidade criada de demonstrar
competitividade econmica num cenrio de globalizao, do qual, ilusoriamente,
algumas cidades do terceiro mundo fariam parte. A necessidade de obter
produtividade urbana leva em muitos casos a adoo de novos procedimentos na
gesto das cidades, alusivos, principalmente, s relaes do governo com o mercado
ou dentro do mercado, assim como suas condies de eficincia. Nesta nova
conjuntura, como em todas as anteriores, h tambm os interesses dos grupos
dominantes, que organizadas, criam representaes que os defendem e fazem que se
apresentem como de interesse comum, justificando assim seu poder e sua ao pelo
Estado.
O resultado de polticas empresariais baseadas na lgica cartesiana do
mercado em que tambm os servios pblicos sejam de acesso para usurios
pagantes, s agravaria a desigualdade em cidades empobrecidas como as nossas.
Na Luz, seguindo a receita, deu-se inicio ao processo com pesados
investimentos do Governo do Estado em equipamentos culturais. A Pinacoteca, a Sala
So Paulo, posteriormente vieram a Estao da Luz e a Estao Pinacoteca,
equipamentos que por seu carter monumental e importncia no meio cultural
transcendem o mbito local e atendem a toda cidade, oferecendo eventos e
exposies de alta qualidade, fato que no deixa de ser louvvel, ao atrair uma
grande quantidade de pblico.
A princpio, todos estes espaos so abertos visitao pblica em geral.
Mas, evidentemente, programas culturais freqentes ou mesmo espordicos no
esto entre as prioridades de uma populao carente, muitas vezes at de um lugar
fixo onde morar. Por ser esta a realidade de boa parte da comunidade que vive em

170
torno destes equipamentos, pode-se afirmar que ela no tem, na maioria das
ocasies, presena significativa nos eventos promovidos, os quais so consumidos
por outras parcelas da populao da cidade. Mas a que cidade ela pertence, seno a
esta? No a cidade idealizada, das partes mais valorizadas e representativas das
classes dominantes, mas sim cidade que no aparece em cartes postais,
marginalizada e esquecida pelo Estado. Ou seja, apesar de morar ao lado deste bem
inestimvel, considerado de luxo para nossos padres urbanos, esta comunidade
continua segregada. Estas obras que dizem fazer parte de um projeto maior de
desenvolvimento da cidade, na maioria dos casos, no podem ser usufrudas por boa
parte da populao, que apesar de saber de sua existncia, no possuem os meios
materiais e culturais para a sua legtima apropriao.
No entanto, estes empreendimentos esto cumprindo seu objetivo inicial de
trazer visitantes regio, pessoas do tipo certo, como enfatizam vrios autores,
que antes nem passavam por aqui porque no tinham nenhum interesse ou
motivao. Hoje, esse pblico volta a freqentar o centro, nem que seja
esporadicamente, para apreciar exposies de arte e concertos, despertando o
interesse em voltar a ocupar a rea. Enquanto isso no acontece, equipamentos
como a Sala So Paulo permitem ser consumidos sem necessidade de ter contato com
o mundo exterior, como ilhas num mar de degradao, que podem ser
tranqilamente freqentadas pelo seu pblico seleto. Apesar destas intervenes
terem se transformado em smbolos de uma regio revitalizada, isso no significou
uma transformao de fato na dinmica dessa paisagem.
Com a entrada de So Paulo no Programa Monumenta, esta metodologia de
interveno ficou institucionalizada, mediante a aceitao de todos estes
pressupostos para atuao em reas histricas degradadas, como vimos nos ltimos
dois captulos. O projeto para So Paulo, na regio da Luz, formulado a partir de

171
mtodos de interveno recomendados pelo BID adotou a experincia de Quito
como modelo exemplar de interveno em reas histricas.
Logo de incio, nota-se a impossibilidade de aplicar modelos predefinidos,
partindo da dificuldade de comparabilidade dos centros histricos de cidades com
especificidades de desenvolvimento prprias, ainda mais em Amrica Latina, que se
distinguem pela grande diversidade de situaes: qualidades patrimoniais,
populao, hierarquia poltico espacial, extenso territorial, origens histricas, etc.
Estas caractersticas exigiriam uma anlise diferenciada e, principalmente, a
proposio de mtodos de interveno especficos para cada situao. No entanto,
como vimos, diante da falta de opo, o financiamento deste tipo de interveno
pelo BID est condicionada ao uso de modelos predefinidos, neste caso as chamadas
best practices.
Outra constatao deste levantamento que estes modelos apresentados
como prticas bem sucedidas muitas vezes no coincidem com a realidade. Estes tm
a inteno de demonstrar a eficincia dos programas de reabilitao implantados
pelo BID, mas no se comprometem com os possveis impactos negativos decorrentes
dos mesmos.
O centro histrico de Quito, considerado entre a lista dos bem sucedidos
pelo BID, vem apresentando dificuldades para dar continuidade ao processo de
reabilitao, ou seja, no alcanou os objetivos de sustentabilidade propostos no
incio do programa. A Empresa do Centro Histrico ainda no conseguiu vender seus
investimentos pioneiros por falta de demanda suficiente para o comrcio e
servios. A dificuldade de achar compradores no pode ser atribuda unicamente
crise econmica do pas, mas sim a impossibilidade do setor privado de aceitar
maiores riscos e retornos demorados como quando se trabalha com conservao do
patrimnio. A demanda necessria, ou a que seria capaz de consumir este tipo de
espao, com muito valor agregado, seria constituda por uma classe mdia alta

172
abastada e em busca de uma distino social que seria alcanada ao consumir um
espao diferenciado, mas pode ser que esta no exista ou mesmo seja inexpressiva.
Para o caso de So Paulo Rivire dArc (2006) apontou que esta classe freguesa e
produtora destes espaos pouco significativa na cidade em termos quantitativos.
Outro aspecto relevante a destacar o uso intenso exigido das reas
centrais para alcanar os objetivos traados. No caso de Quito, percebe-se que para
adaptar-se s exigncias, e obter a maior rentabilidade dos edifcios reabilitados,
tiveram que ser desconsideradas suas potencialidades e principalmente suas
limitaes fsicas. Neste sentido, as intervenes se realizaram levando em conta
somente o valor de uso para consumo no mercado imobilirio que busca maximizar o
valor dos investimentos, ignorando seu valor patrimonial e a necessidade de sua
preservao.
O processo de gentrificao que pode ser gerado a partir da implantao
dos programas de reabilitao, no somente com a expulso dos moradores, mas
tambm com a mudana de usurios dos espaos pblicos e equipamentos urbanos,
considerada pelo BID, uma transio necessria para superar a degradao fsica e
social, nos termos do programa, e poder oferecer reais possibilidades de
sustentabilidade. Assim, a gentrificao considerada um processo at desejvel
para alcanar esses objetivos, porque s assim os bens que foram objeto de
interveno do projeto, assim como os imveis em volta, poderiam receber constante
manuteno e no precisariam mais de investimentos do estado.
No caso de Quito, o programa de Sustentabilidade Social foi criado como
forma de compensao aos pesados investimentos em reabilitao fsica, e como
mostram os enxutos recursos a ele destinados (6% do total), foi uma parte
complementar. As crticas recaem tambm no tempo limitado destas intervenes,
no passando de aes assistencialistas sem perspectivas de continuidade. Na medida
em que o processo de reabilitao do centro histrico avana, o valor das

173
propriedades aumentar o que colocar em risco o prprio programa habitacional do
governo equatoriano de financiamento hipotecrio para habitao popular, que passa
a ser no to popular devido elevao dos preos dos imveis.
No caso brasileiro, os custos sociais decorrentes deste processo, segundo o
BID, tero que ser assumidos pelo estado. Nota-se que o discurso de sustentabilidade
se fundamenta na necessidade de no demandar despesas posteriores para o estado,
no entanto, os encargos sociais tero que ser cobertos por ele.
A proviso de habitao de fato, responsabilidade do estado, e esta
proposta seria aceitvel, caso existisse uma real capacidade de fornecer moradia aos
que sero expulsos pela operao, mas este mesmo estado sequer consegue suprir as
demandas j existentes. Mais uma vez, fica evidente a falta de coerncia destes
programas, que vem como receitas prontas, ignorando a realidade brasileira e a de
muitas cidades latino-americanas.
Ao longo dessa investigao, foi possvel constatar mais uma vez, que as
prioridades do governo ao longo da estruturao da cidade, raramente se debruaram
sobre as demandas da populao carente, ao contrrio, as prioridades em sua
maioria, foram definidas pelos interesses de grupos hegemnicos. Na reabilitao
urbana, a tendncia no se mostrou diferente. Fundamentando suas aes em
necessidades ilusrias, criadas a partir do discurso da cidade-global, trataram com
indiferena s acentuadas desigualdades sociais e postergam o atendimento das
demandas urgentes, por exemplo, por habitao, de boa parte dos habitantes das
cidades dos pases perifricos.
As polticas para reabilitao neste modelo selecionam o tipo de
problemtica a tratar, se eliminam as mais desconfortveis, como violncia, trfico,
e prostituio, se ignora a sub-habitao, cobrindo de novos discursos a continuidade
de modelos subordinados a interesses hegemnicos. Vrias dessas formas de
interveno esto calcadas no recrudescimento dos padres capitalistas de

174
apropriao da renda da terra, e o centro, agora em evidncia, constitui mais um
espao interessante a ser conquistado, prestes a tornar-se mais um espao
segregado.
Nos ltimos anos a regio da Luz, vem sendo objeto de intervenes que
do todas as condies para alcanar os objetivos de valorizao imobiliria. O
governo abriu o caminho com as obras, retirou a regulamentao restritiva com o
novo zoneamento, determinou a concesso de incentivos fiscais para instalao de
empresas e o constante policiamento est conseguindo deslocar a marginalidade. Por
enquanto, ningum quer morar l, exceto aqueles que necessitam e no possuem
outra alternativa, no sabemos exatamente quantos, at porque no h dados
oficiais precisos, sabemos apenas que iro sair porque as condies para a retomada
dos negcios imobilirios na regio j foram dadas.




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Marco zero de uma nova Luz, Estado de So Paulo, C1, 6/06/2005;
Sobrinha de Santos Dumont revive o passado, Jornal da Tarde, 6A, 06/05/2005;
Cidade ganha o Museu de Energia e Saneamento, Jornal da Tarde, 13A, 08/06/2005;
O caminho da Luz, Folha de So Paulo, E1, 25/01/2002;
Projeto cria centro de lazer na regio da Luz, Folha de So Paulo, C4, 11/06/2001;
Tombamento ajuda a revitalizar Luz, Estado de So Paulo, C8, 21/08/2000;
Patrimnio Histrico tomba toda a regio da Luz, Estado de So Paulo, D20, 12/08/2000;
Luz: ponto de bonde e coreto sero reformados, Estado de So Paulo, C8, 18/10/2005;
Obra resgata o lado praa de praas, Estado de So Paulo, C8, 22/06/2005.
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Famlias despejadas passam a noite nas ruas, Folha de So Paulo, C6, 22/01/2004;
Favela de Sem-teto ameaa rea tombada, Estado de So Paulo, C3, 14/10/2005;
Um ms depois, Sem-teto deixam a rua Mau, Estado de So Paulo, C9, 10/1/2005;
Favelas avanam sobre as linhas de trem, Folha de So Paulo, C6, 03/08/2005.
Cracolndia ganha delegacia mvel, Folha de So Paulo, C7, 17/12/2002;
Cracolndia andou umas quadras, Estado de So Paulo, C7, 19/05/2005;
Cracolndia resiste, agora em novo endereo, Folha de So Paulo, C5, 07/04/2005;
Cracolndia expande seus domnios, Folha de So Paulo, C1, 03/09/2006.
Cracolndia ganha represso a aes sociais, Folha de So Paulo, C4, 09/03/2005;
Aps um ano a Cracolndia resiste, Jornal da Tarde, 9A, 18/03/2006;
So Paulo comea a desapropriar a Cracolndia, Folha de So Paulo, C4, 05/04/2006;
Cracolndia ser dividida em oito lotes em licitao, Estado de So Paulo, C4, 06/04/2006;
Um sculo de muita Luz, Jornal da USP, 09 a 15/05/2005;
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Inaugurao atrai do presidente ao pipoqueiro, Folha de So Paulo, 11/07/99.



184
Anexos
ANEXO A
Tabelas de Evoluo Populacional






TABELA 01
VARIAO DA POPULAO DO MUNICIPIO DE SO PAULO 1940/1960
1940 1950 1960 Var. Abs. Var. %
Brs 80225 68135


186
2000
Var. Abs.
80/2000
Var. %
Barra Funda 17894 12965 -4929 -28
Pari 26968 14824 -12144 -45
S 32965 20115 -12850 -39
Cambuci 44851 28717 -16134 -36
Brs 38630 25158 -13472 -35
Bela Vista 85416 63190 -22226 -26
Moca 84583 63280 -21303 -25
Bom Retiro 47588 26598 -20990 -44
Belm 57195 39622 -17573 -31
Repblica 60999 47718 -13281 -22
Consolao 77338 54522 -22816 -30
Liberdade 82472 61875 -20597 -25
Santa Ceclia 94542 71179 -23363 -25
Total R. Central 751441 651185 529763 -221678 -30
Demais distritos 7741785 8995000 9904489 2162704 28
Total municipio 8493226 9646185 10434252 1941026 23
R

E

G

I


O



C

E

N

T

R

A

L

*
Fonte: IBGE Censos demogrficos 1980, 1991 e 2000 in PMSP/SEMPLA Populao, Renda e Categorias selecionadas de uso do solo em So
Paulo: 1991-2000. So Paulo, 2002, e, PMSP/SEMPLA Perfil Scioeconomico do Municpio de So Paulo, Subsdios ao Plano Municipal de
Assistncia Social, 2000.
* Dados dos 13 distritos que compreendem a rea de atuao do Programa Morar no Centro coordenado pela PMSP/SEHAB, se estende muito
alm da AR da S. No pretendemos discutir qual seria a delimitao da regio central ou dos distritos que a compem, e por este motivo este
conjunto foi escolhido com a nica inteno de manter uma relao entre este levantamento e o da Tabela 01. Entende-se que as reas
compreendidas pelos distritos ou subdistritos de ambos levantamentos no apresentem discrepncias exorbitantes. Cabe notar que o programa
Morar no Centro tem o objetivo de implantar projetos habitacionais usando diversas modalidades de interveno e instrumentos urbansticos
para reverter o decrscimo da funo residencial e por tanto perda de moradores que caracteriza a regio central desde meados do sculo XX
(PMSP/SEHAB, 2004).
















64061 -16164 -20
Moca 50519 42852 -7667 -15
S 10243 9482 8892 -1351 -13
Bom Retiro 27382 26494 -888 -3
Belenzinho 61224 63242 2018 3
Santa Efignia 41201 47318 6117 15
Barra Funda 28014 32500 4486 16
Bela Vista 47036 57906 10870 23
Pari 37417 46227 8810 24
Liberdade 43422 55951 12529 29
Cambuci 37519 49970 12451 33
Cerqueira Csar 23127 32085 8958 39
Consolao 32578 51771 19193 59
Santa Ceclia 36231 60586 24355 67
Total Regio Central 556138 558926 639855 83717 15
Demais UTC do Municpio** 721247 1506626 2817406 2096159 290
TOTAL DO MUNICIPIO 1277385 2065552 3457261 2179876 170
Fonte: "Recenseamentos de 1940, 1950 e 1960" in Langenbuch, 1971, p. 250, 251.
**Limites do municpio a partir de 1934, que incluem o antigo municpio de Santo Amaro e
separam Osasco e So Bernardo do Campo para constituir outros municpios.
R

E

G

I


O



C

E

N

T

R

A

L
Unidade Territorial
Comparvel*
Habitantes 1940-1960
* Designaes dos Subdistritos paulistanos. Estes foram agrupados pelo autor por reas concntricas ao
redor do ncleo central. Esta tabela apresenta detalhes somente do primeiro grupo, considerado regio
central da cidade.
48180
23043
63435
39367
29694
45657
41079
43473
46034
26365
35718
39264




1991
TABELA 02
POPULAO RESIDENTE POR DISTRITOS MUNICIPAIS - 1980/2000
Distritos 1980

15977

21299
27186

37069

33536

71825
71999
36136

49697

57797
66590

76245

85829








TABELA 03 - Municpio de So Paulo Populao Residente por grupos de distritos - 1991 e 2000

DISTRITOS ano : 1991 ano : 2000 1991 - 2000

nmero % total populao % total populao % total var. abs. var. %

Municpio 96 100,00 9.646.185 100,00 10.434.252 100,00 788.067 8,17
grupo A
(ganhou popul) 43 44,79 5.019.436 52,04 6.269.892 60,09 1.250.456 24,91
grupo B
(perdeu popul) 53 55,21 4.626.749 47,96 4.164.360 39,91 -462.389 -9,99
Fonte : IBGE - Censos Demogrficos 1991 e 2000



TABELA 04 Municpio de So Paulo - Grupo B Populao Residente por distritos municipais
em ordem decrescente de variao absoluta 1991 e 2000.
ordem distrito ano : 1991 ano : 2000 1991-2000
Populao % total Populao % total variao % total
1 J abaquara 214 350 4 63 214 095 5 14 -255 0 06
2 Mandaqui 104.022 2,25 103.113 2,48 -909 0,20
3 Aricanduva 96.512 2,09 94.813 2,28 -1.699 0,37
4 J aguar 44.361 0,96 42.479 1,02 -1.882 0,41
5 Tatuap 81.840 1,77 79.381 1,91 -2.459 0,53
6 Ipiranga 101.533 2,19 98.863 2,37 -2.670 0,58
7 Barra Funda 15.977 0,35 12.965 0,31 -3.012 0,65
8 J aguara 29.798 0,64 25.713 0,62 -4.085 0,88
9 Vila Formosa 97 940 2 12 93 850 2 25 -4 090 0 88
10 Socorro 43.194 0,93 39.097 0,94 -4.097 0,89
11 Ponte Rasa 102.702 2,22 98.113 2,36 -4.589 0,99
12 Butant 58.019 1,25 52.649 1,26 -5.370 1,16
13 Morumbi 40.031 0,87 34.588 0,83 -5.443 1,18
14 So Miguel 102.964 2,23 97.373 2,34 -5.591 1,21
15 Alto de Pinheiros 50.351 1,09 44.454 1,07 -5.897 1,28
16 Moema 77.340 1,67 71.276 1,71 -6.064 1,31
17 Vila Matilde 109 023 2 36 102 935 2 47 -6 088 1 32
18 Perdizes 108.840 2,35 102.445 2,46 -6.395 1,38
19 Pari 21.299 0,46 14.824 0,36 -6.475 1,40
20 S 27.186 0,59 20.115 0,48 -7.071 1,53
21 Artur Alvim 118.531 2,56 111.210 2,67 -7.321 1,58
22 Freguesia do 152.672 3,30 144.923 3,48 -7.749 1,68
23 Cursino 110.435 2,39 102.089 2,45 -8.346 1,80
24 Cambuci 37.069 0,80 28.717 0,69 -8.352 1,81
25 Limo 90 422 1 95 82 045 1 97 -8 377 1 81
26 Brs 33.536 0,72 25.158 0,60 -8.378 1,81
27 Sade 126.596 2,74 118.077 2,84 -8.519 1,84
28 Bela Vista 71.825 1,55 63.190 1,52 -8.635 1,87
29 Penha 133.006 2,87 124.292 2,98 -8.714 1,88
30 Mooca 71.999 1,56 63.280 1,52 -8.719 1,89
31 Vila Maria 122.662 2,65 113.845 2,73 -8.817 1,91
32 Vila Mariana 132.822 2,87 123.683 2,97 -9.139 1,98
33 Carro 87 336 1 89 78 175 1 88 -9 161 1 98
34 gua Rasa 95.099 2,06 85.896 2,06 -9.203 1,99
35 Bom Retiro 36.136 0,78 26.598 0,64 -9.538 2,06
36 Belm 49.697 1,07 39.622 0,95 -10.075 2,18
37 Repblica 57.797 1,25 47.718 1,15 -10.079 2,18
38 Lapa 70.319 1,52 60.184 1,45 -10.135 2,19
39 Campo Belo 77.952 1,68 66.646 1,60 -11.306 2,45
40 Vila Guilherme 61.625 1,33 49.984 1,20 -11.641 2,52
41 Consolao 66 590 1 44 54 522 1 31 -12 068 2 61
42 Vila Prudente 114.297 2,47 102.104 2,45 -12.193 2,64
43 Tucuruvi 111.884 2,42 99.368 2,39 -12.516 2,71
44 So Lucas 152.036 3,29 139.333 3,35 -12.703 2,75
45 Casa Verde 96.396 2,08 83.629 2,01 -12.767 2,76
46 Santana 137.679 2,98 124.654 2,99 -13.025 2,82
47 Liberdade 76.245 1,65 61.875 1,49 -14.370 3,11
48 Santa Ceclia 85.829 1,86 71.179 1,71 -14.650 3,17
49 Santo Amaro 75 556 1 63 60 539 1 45 -15 017 3 25
50 Vila Medeiros 156.140 3,37 140.564 3,38 -15.576 3,37
51 Pinheiros 78.644 1,70 62.997 1,51 -15.647 3,38
52 J ardim Paulista 103.138 2,23 83.667 2,01 -19.471 4,21
53 Itaim Bibi 107.497 2,32 81.456 1,96 -26.041 5,63
Total 4.626.749 100,00 4.164.360 100,00 -462.389 100,00
fonte : IBGE Censos Demogrficos 1991 e 2000
Fonte das Tabelas: SEMPLA/PMSP, 2002.


187

188
ANEXO B
Tabelas de reas Construdas em m
2
e ndices de Incluso/Excluso Social



TABELA 1 - ndice de Excluso Social (Iex), reas Construdas (AC em m2) e Populao Residente (Pop) dos distritos " excludos" - 1991 e 2000

ano : 1991 ano : 2000
no. DISTRITO Iex AC resid ACcomerc AC total no. DISTRITO Iex AC resid ACcomerc AC total
1 LAJ EADO -1,00 514.901 91.664 644.871 1 J ARDIM ANGELA -1,00 1.567.111 445.130 2.144.799
2 ITAIM PAULISTA -0,95 1.106.124 238.198 1.465.454 2 GRAJ AU -0,98 1.900.049 533.864 2.545.479
3 GUAIANASES -0,87 496.343 83.545 630.763 3 LAJ EADO -0,92 1.305.840 325.379 1.729.840
4 PARELHEIROS -0,87 162.044 11.645 207.215 4 CIDADE TIRADENTES -0,90 232.384 15.017 260.012
5 BRASILANDIA -0,83 1.448.615 340.045 1.872.220 5 PARELHEIROS -0,88 457.532 78.092 595.466
6 J ARDIM ANGELA -0,83 740.214 127.944 938.180 6 J ARDIM HELENA -0,84 1.381.368 395.489 2.004.876
7 VILA CURUCA -0,80 817.283 154.650 1.045.961 7 IGUATEMI -0,83 538.916 160.107 770.745
8 MARSILAC -0,79 4.072 0 4.072 8 PEDREIRA -0,83 1.123.448 262.918 1.545.434
9 J ARDIM HELENA -0,78 685.446 121.444 887.230 9 BRASILANDIA -0,81 2.211.881 685.304 3.066.095
10 CAPAO REDONDO -0,74 1.321.094 208.282 1.663.824 10 ITAIM PAULISTA -0,81 2.085.562 698.558 3.008.473
11 CACHOEIRINHA -0,73 1.283.430 320.767 1.698.615 11 CAPAO REDONDO -0,81 2.160.543 646.425 3.097.369
12 GRAJ AU -0,73 1.084.887 148.035 1.270.319 12 VILA CURUCA -0,77 1.666.215 623.519 2.414.022
13 PERUS -0,72 400.126 83.175 502.966 13 GUAIANASES -0,76 991.333 219.834 1.308.788
14 SO MIGUEL -0,71 1.083.449 344.264 1.570.141 14 SO RAFAEL -0,72 1.082.856 276.052 1.403.543
15 CIDADE
TIRADENTES
-0,70 75.249 2.381 81.970 15 CACHOEIRINHA -0,70 1.755.477 538.247 2.453.845
16 J ARDIM SO LUIS -0,69 1.792.097 669.968 2.770.849 16 CIDADE ADEMAR -0,67 3.698.687 932.152 5.069.278
17 CIDADE ADEMAR -0,68 2.687.371 507.941 3.466.136 17 MARSILAC -0,66 12.772 638 13.410
18 IGUATEMI -0,68 218.581 49.597 306.681 18 SAPOPEMBA -0,64 3.477.167 1.014.411 4.757.914
19 PEDREIRA -0,64 733.206 92.710 930.298 19 PERUS -0,63 627.830 151.836 844.562
20 PARQUE DO
CARMO
-0,63 462.513 52.062 646.234 20 -0,62 1.372.736 388.663 1.961.301
21 CIDADE DUTRA -0,61 1.920.987 286.102 2.423.468 21 J ARDIM SO LUIS -0,61 2.756.632 1.135.762 4.465.315
22 VILA J ACUI -0,60 836.854 163.115 1.128.672 22 J OSE BONIFACIO -0,60 1.298.463 129.090 1.597.909
23 ITAQUERA -0,59 1.577.879 329.253 2.073.693 23 ANHANGUERA -0,56 195.125 46.249 282.412
24 CAMPO LIMPO -0,58 1.722.509 244.668 2.189.264 24 ITAQUERA -0,55 2.556.944 687.073 3.563.843
25 SAPOPEMBA -0,55 2.223.536 372.636 2.731.862 25 CIDADE DUTRA -0,54 2.745.126 625.520 3.736.770
26 SO MATEUS -0,53 1.489.681 367.968 2.018.354 26 CAMPO LIMPO -0,54 2.610.144 588.483 3.530.161
27 ERM. MATARAZZO -0,52 963.404 215.774 1.459.169 27 J ARAGUA -0,54 1.326.423 294.524 1.935.675
28 SO RAFAEL -0,52 790.883 144.887 955.615 28 SO MIGUEL -0,51 1.720.627 751.043 2.812.204
29 VILA ANDRADE -0,51 1.420.381 138.770 1.654.357 29 VILA ANDRADE -0,48 3.418.443 402.615 4.121.088
30 BRAS -0,49 407.951 1.879.484 3.286.043 30 RAPOSO TAVARES -0,48 1.224.792 345.247 2.088.658
31 SE -0,45 512.550 3.296.676 4.274.109 31 PARQUE DO CARMO -0,46 746.610 126.957 1.079.148
32 RAPOSO TAVARES -0,43 803.261 196.854 1.319.406 32 VILA MEDEIROS -0,46 2.687.376 901.753 4.107.915
33 PONTE RASA -0,42 1.502.903 313.191 1.919.652 33 TREMEMBE -0,44 2.633.396 397.597 3.308.059
34 J ACANA -0,41 1.338.008 261.791 1.856.601 34 VILA MARIA -0,43 2.057.183 1.516.931 4.791.746
35 VILA MEDEIROS -0,41 2.267.881 643.210 3.342.093 35 CANGAIBA -0,42 2.457.334 528.778 3.169.200
36 J ABAQUARA -0,40 3.868.694 832.072 5.231.388 36 ARTUR ALVIM -0,42 1.785.709 450.535 2.390.420
37 VILA MARIA -0,40 1.872.683 1.241.327 4.078.822 37 SO MATEUS -0,41 2.213.985 699.761 3.320.489
38 PIRITUBA -0,39 2.336.854 507.238 3.090.245 38 PONTE RASA -0,41 1.872.770 509.044 2.536.942
39 RIO PEQUENO -0,39 1.685.523 316.116 2.192.637 39 ERMELINO
MATARAZZO
-0,39 1.358.817 486.390 2.214.748
40 J OSE BONIFACIO -0,37 735.990 45.562 865.866 40 J ACANA -0,37 1.525.202 363.254 2.247.155
41 VILA MATILDE -0,36 2.020.586 456.799 2.715.998 41 J ABAQUARA -0,36 5.387.644 1.427.478 7.598.744
42 FREGUESIA DO O -0,35 2.491.964 654.722 3.568.375 42 LIMAO -0,35 1.743.479 649.787 3.063.751
43 ARTUR ALVIM -0,33 1.556.963 280.078 1.931.026 43 BRAS -0,34 544.722 2.139.788 3.720.049
44 LIMAO -0,32 1.464.139 426.810 2.363.362 44 CIDADE LIDER -0,34 1.727.264 635.228 2.525.778
45 TREMEMBE -0,32 2.018.084 241.085 2.465.518 45 SE -0,32 565.893 3.371.330 4.456.407
46 VILA FORMOSA -0,31 1.958.130 522.878 2.765.519 46 RIO PEQUENO -0,32 2.525.838 431.497 3.195.638
47 ARICANDUVA -0,29 1.502.816 360.247 2.163.937 47 J AGUARE -0,32 922.702 347.792 2.188.438
48 CIDADE LIDER -0,27 1.112.986 169.741 1.368.172 48 PIRITUBA -0,31 3.255.876 792.892 4.364.676
49 J ARAGUA -0,27 759.525 117.618 965.431 49 SACOMA -0,31 4.318.958 951.640 6.591.889
50 SO DOMINGOS -0,27 1.294.713 283.397 1.938.987 50 ARICANDUVA -0,29 1.919.989 565.060 2.917.677
51 CANGAIBA -0,25 1.644.539 310.787 2.075.979 51 SO DOMINGOS -0,28 1.863.040 459.810 2.778.574
52 PARI -0,24 422.028 717.338 1.559.789 52 REPUBLICA -0,28 1.956.795 3.736.794 6.689.780
53 VILA PRUDENTE -0,22 2.268.710 670.536 3.711.984 53 SO LUCAS -0,27 3.249.836 911.828 4.719.309
54 J AGUARE -0,20 758.379 330.692 1.883.650 54 PENHA -0,24 3.390.553 1.304.296 5.372.352
55 J AGUARA -0,19 524.755 177.902 1.163.720 55 VILA PRUDENTE -0,23 2.946.199 831.969 4.607.776
56 CASA VERDE -0,18 1.980.360 737.492 3.062.405 56 FREGUESIA DO O -0,23 3.342.813 970.981 4.871.886
57 SO LUCAS -0,18 2.508.420 584.454 3.507.221 57 VILA SONIA -0,22 3.616.559 567.827 4.510.603
58 BELEM -0,15 1.152.709 891.055 3.339.430 58 VILA MATILDE -0,16 2.457.890 693.336 3.500.195
59 CARRAO -0,15 1.922.071 635.644 3.105.167 59 LIBERDADE -0,15 2.885.796 941.553 4.511.946
60 REPUBLICA -0,14 1.761.276 3.802.625 6.464.585 60 BOM RETIRO -0,15 809.385 1.484.913 3.284.647
61 LIBERDADE -0,13 2.447.823 884.149 3.865.751 61 CASA VERDE -0,14 2.390.796 976.449 3.901.130
62 AGUA RASA -0,10 2.230.091 709.056 3.572.396 62 CARRAO -0,12 2.439.560 858.218 3.996.081
63 PENHA -0,10 2.795.377 849.956 4.158.465 63 J AGUARA -0,12 661.234 293.561 1.496.591
64 MANDAQUI -0,08 1.953.899 260.885 2.335.621 64 VILA FORMOSA -0,09 2.814.394 980.117 4.166.146
65 SACOMA -0,08 3.411.534 673.079 5.032.061 65 IPIRANGA -0,08 3.123.031 1.402.598 6.637.541
66 SOCORRO -0,08 1.204.603 278.693 2.313.088 66 VILA GUILHERME -0,07 1.483.926 1.069.996 3.285.038
67 VILA GUILHERME -0,08 1.327.184 893.730 2.786.874 67 BELEM -0,06 1.307.462 1.086.051 3.941.271

189
68 BOM RETIRO -0,05 868.436 1.336.624 3.051.218 68 SANTA CECILIA -0,05 3.847.621 1.644.645 6.282.951
69 SANTA CECILIA -0,05 3.253.013 1.708.846 5.655.216 69 MANDAQUI -0,05 2.821.189 435.206 3.411.461
70 ANHANGUERA -0,04 67.092 5.822 91.289 70 CURSINO -0,04 3.358.120 894.858 4.750.473
71 IPIRANGA -0,02 2.680.799 1.200.246 5.730.769 71 AGUA RASA -0,04 2.827.554 854.567 4.396.964
72 TUCURUVI -0,02 2.781.313 485.678 3.509.956 72 TUCURUVI -0,04 3.230.977 636.833 4.199.649
73 VILA SONIA -0,01 2.344.659 328.049 2.915.199 73 CAMBUCI -0,03 1.019.371 829.892 2.894.770
74 MOOCA -0,02 2.894.371 1.171.343 6.013.430
total 105.369.532 37.340.060 167.188.602 total 152.491.645 55.728.374 243.138.719




TABELA 2 - ndice de Excluso Social (Iex), reas Construdas (AC em m2) e
Populao Residente (Pop) dos distritos " includos" - 1991
ano : 1991 ano : 2000
no. Distrito Iex
AC
resid
AC
comerc AC total no. Distrito Iex
AC
resid
AC
comerc AC total
1 CAMBUCI 0,04 954.039 737.782 2.728.932 1 CAMPO GRANDE 0,00 3.449.366 702.172 5.736.765
2 VILA LEOPOLDINA 0,04 824.832 446.216 2.404.494 2 PARI 0,00 406.010 909.169 1.763.352
3 CAMPO GRANDE 0,09 2.350.882 421.593 4.253.455 3 SOCORRO 0,02 1.355.924 457.792 2.813.333
4 BARRA FUNDA 0,16 517.191 705.210 2.120.735 4 BELA VISTA 0,03 3.316.284 2.073.507 6.175.353
5 CURSINO 0,17 2.564.919 526.510 3.480.492 5 BARRA FUNDA 0,04 536.952 961.444 2.550.626
6 TATUAPE 0,17 2.662.599 867.580 4.697.280 6 VILA LEOPOLDINA 0,11 1.132.037 723.140 3.114.162
7 CONSOLACAO 0,20 4.227.871 1.520.062 6.461.386 7 SANTANA 0,12 5.522.512 1.269.635 7.900.423
8 MOOCA 0,20 2.333.667 1.031.133 5.198.747 8 TATUAPE 0,14 3.646.598 1.358.530 6.207.211
9 BELA VISTA 0,26 3.060.076 1.927.324 5.550.166 9 SAUDE 0,19 5.925.554 1.213.488 7.742.673
10 MORUMBI 0,27 2.768.738 174.259 3.428.443 10 MORUMBI 0,19 4.089.084 358.233 5.038.307
11 LAPA 0,29 2.413.507 1.269.281 5.356.413 11 BUTANTA 0,23 2.439.917 623.848 3.991.842
12 PINHEIROS 0,30 4.378.535 2.235.885 7.095.665 12 CAMPO BELO 0,25 4.065.124 753.004 5.288.570
13 SAUDE 0,36 4.631.676 926.605 6.054.658 13 LAPA 0,26 2.793.534 1.450.999 6.092.569
14 SANTANA 0,37 4.357.918 1.020.957 6.180.718 14 CONSOLACAO 0,29 4.693.313 1.677.341 7.134.582
15 BUTANTA 0,38 1.966.837 425.565 3.229.135 15 VILA MARIANA 0,32 7.647.789 2.002.476 10.752.298
16 ITAIM BIBI 0,38 5.405.121 2.188.106 8.180.442 16 PERDIZES 0,33 6.171.423 926.802 7.582.227
17 PERDIZES 0,41 4.988.079 781.164 6.202.231 17 SANTO AMARO 0,34 4.154.595 2.468.174 8.685.388
18 CAMPO BELO 0,48 3.208.621 633.837 4.092.215 18 ITAIM BIBI 0,35 6.291.893 4.177.403 11.216.295
19 VILA MARIANA 0,48 5.980.136 1.514.610 8.351.883 19 ALTO DE PINHEIROS 0,42 3.182.308 258.629 3.640.344
20 SANTO AMARO 0,51 3.697.551 1.528.975 7.066.626 20 PINHEIROS 0,43 4.896.613 2.655.159 8.071.776
21 J ARDIM PAULISTA 0,54 7.760.955 2.140.066 10.651.748 21 J ARDIM PAULISTA 0,97 8.554.925 2.510.914 11.952.012
22 ALTO DE PINHEIROS 0,83 2.629.828 176.126 2.970.616 22 MOEMA 1,00 6.560.167 1.343.940 8.740.368
23 MOEMA 1,00 4.779.536 1.118.777 6.469.865
total 78.463.114 24.317.623 122.226.345 total 90.831.922 30.875.799 142.190.476





TABELA 3 - Municpio de So Paulo
Populao Residente do Municpio e dos distritos municipais
" includos" e " excludos" - 1991 e 2000
no. de distritos Populao ( habitantes )
1991 2000 1991 2000 var 2000/1991

total MSP


96


96


9.646.185

10.434.252


8,17 %


" includos"

23

22

1.809.398 1.469.537

-18,78 %
% sobre total 23,96 % 22,92 % 18,76 % 14,08 %


" excludos" 73 74 7.836.787 8.964.715 14,39 %
% sobre total 76,04 % 77,08 % 81,24 % 85,92 %

Fonte : IBGE - Censos Demogrficos 1991 e 2000
Mapa da Excluso/Incluso Social da Cidade de So Paulo - PUC/SP - 2002


Fonte das Tabelas: SEMPLA/PMSP, 2003.
ANEXO C
Prdios Tombados na Regio da Luz


DESINFECTRIO CENTRAL
Rua Tenente Pena, no 100 - Bom Retiro
Tombamento CONDEPHAAT: 27/8/85

OFICINA CULTURAL OSWALD DE
ANDRADE/FACULDADE DE FARMCIA E
ODONTOLOGIA DA USP
Rua Trs Rios, no 363 - Bom Retiro
Tombamento CONDEPHAAT: 16/7/82

ANTIGA ESTAO JULIO PRESTES -
Endereo: Rua Mau, 5 - Campos Elseos
Tombamento CONDEPHAAT: 9/7/99
Tombamento IPHAN, parte do CHRL*: 2002.

CASARES DA ALAMEDA CLEVELAND E
RESIDNCIA VIZINHA
Alameda Cleveland, 601 e 617 - Campos
Elseos. Tombamento CONDEPHAAT: 23/1/02

PALCIO DOS CAMPOS ELSEOS
Avenida Rio Branco, no 1289 - Campos Elseos.
Tombamento CONDEPHAAT: 3/8/77

RESIDNCIA DINO BUENO
Rua Guaianazes, no 1238 e 1282 - Campos
Elseos. Tombamento CONDEPHAAT: 17/3/88

ACERVO DO MUSEU DE ARTE SACRA
Avenida Tiradentes, no 676 - Luz
Processo Tomb. CONDEPHAAT: 22013/82
Tomb.: Iphan em 11/12/69
Tombamento IPHAN, parte do CHRL*: 2002.

ESTAO DA LUZ
Praa da Luz, s/no - Luz
Tombamento CONDEPHAAT: 13/5/82
Tombamento IPHAN, parte do CHRL*: 2002.

ESTAO DA ESTRADA DE FERRO SOROCABANA
- DOPS
Praa General Osrio, 66, 88, 120 e 136 Luz.
Tombamento CONDEPHAAT: 9/7/99

IGREJA DE SO CRISTVO
Avenida Tiradentes, no 84 - Luz
Tombamento CONDEPHAAT: 21/5/82

JARDIM DA LUZ
Rua Ribeiro de Lima, no 99 - Luz
Tombamento CONDEPHAAT: 11/8/81
Tombamento IPHAN, parte do CHRL*: 2002.


MOSTEIRO DA IMACULADA CONCEIO DA LUZ
Avenida Tiradentes, no 676 - Luz
Processo Tomb. CONDEPHAAT: 22057/82
Tomb.: Iphan em 16/8/43
Tombamento IPHAN, parte do CHRL*: 2002.

PINACOTECA DO ESTADO DE SO PAULO
Avenida Tiradentes, nos 141 e 173 e Praa da
Luz, n 02 - Luz
Tombamento CONDEPHAAT: 21/5/82
Tombamento IPHAN, parte do CHRL*: 2002.

PORTAL DE PEDRA DO ANTIGO PRESDIO
TIRADENTES
Avenida Tiradentes esquina com a Praa
Coronel Fernando Prestes - Luz
Tombamento CONDEPHAAT: 26/10/85

QUARTEL DA LUZ
Avenida Tiradentes, no 440 - Luz
Tombamento CONDEPHAAT: 16/12/72

VILA ECONOMIZADORA
Ruas: So Caetano, Dr. Luiz Piza, Prof. Lencio
Gurgel, Dr. Cludio de Souza, Economizadora,
Euricles Flix de Matos e Av. do Estado - Luz
Tombamento CONDEPHAAT: 30/9/80

PRDIO DO ANTIGO DOPS
Praa General Osrio, no s 66, 88, 120 e 136 -
Santa Efignia
Tombamento CONDEPHAAT: 9/7/99

PRAA CEL. FERNANDO PRESTES
Tombamento IPHAN, parte do CHRL*: 2002.



* Conjunto Histrico da Regio da Luz.


190