Trabalho2 1332781745

CAPUTO ENGENHARIA LTDA
ENGENHEIRO RESPONSVEL: LUCAS MARQUES CAPUTO

LAUDO DE AVALIAO DE IMVEL
URBANO

Solicitante: Sirlei Remigio Silva
Belo Horizonte, 11 de janeiro de 2010

FOLHA RESUMO

Dados da Solicitao
N. da Solicitao: N.A.

Dados do Solicitante
Interessado: Sirlei Remigio Silva
Proprietrio: Antnio Gonalves de Carvalho Neto
Objetivo da Avaliao: Determinao do valor venal do imvel

Dados do Imvel
Endereo completo do imvel: Rua Satlite, 221 Caiara Adelaide
Cidade/Estado: Belo Horizonte/MG
rea construda: 179m
Tipo de imvel: Casa

Mtodo de Avaliao
Mtodo utilizado Mtodo comparativo direto de dados de mercado

Resultado da Avaliao
Valor de mercado para venda do imvel: R$525.000,00
Classificao quanto liquidez: Satisfatria
Grau de fundamentao do laudo: I
Grau de preciso do laudo: II
Data da vistoria: 21/12/2009

Responsvel Tcnico
Eng. Lucas Marques Caputo CREA-MG: 116.899/LP

Local e Data
Belo Horizonte 11 de janeiro de 2010

SUMRIO
1. DADOS DO SOLICITANTE ....................................................................................................... 1
2. OBJETO DA AVALIAO ......................................................................................................... 1
3. DADOS DO IMVEL ............................................................................................................... 1
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES .......................................................... 1
5. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO .................................................. 2
6. DIAGNSTICO DO MERCADO ................................................................................................ 4
7. INDICAO DOS MTODOS E PROCEDIMENTO UTILIZADO .................................................. 4
8. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS .......................................................... 5
9. GRAU DE FUNDAMENTAO E PRECISO ............................................................................ 5
10. RESULTADO DA AVALIAO E DATA DE REFERNCIA: ...................................................... 7
11. PROFISSIONAL RESPONSVEL ........................................................................................... 7
12. LOCAL E DATA DO LAUDO ................................................................................................. 7
13. ANEXOS ............................................................................................................................. 8
A. ANEXO A FOTOGRAFIAS DO IMVEL AVALIANDO ............................................................. 9
B. ANEXO B PESQUISA DE VALORES ..................................................................................... 16
C. ANEXO C FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS ......................................................................... 17
D. ANEXO D CLCULOS ......................................................................................................... 25

FIGURAS
Figura 1 - Localizao do terreno ................................................................................................................. 2
Figura 2 - Tabela de composio de reas .................................................................................................... 3
Figura 3 - Tabela de Graus de Fundamentao ............................................................................................ 6
Figura 4 - Tabela de enquadramento dos laudos .......................................................................................... 6
Figura 5 - Tabela de Enquadramento dos laudos, segundo seu grado de preciso ....................................... 7
Figura 6 - Fachada do imvel avaliando....................................................................................................... 9
Figura 7 - Sala de estar ................................................................................................................................. 9
Figura 8 - sala de jantar .............................................................................................................................. 10
Figura 9 - sala pavimento superior ............................................................................................................. 10
Figura 10 - escada de acesso ao pavimento superior .................................................................................. 11
Figura 11 - cozinha ..................................................................................................................................... 11
Figura 12 - escada de acesso ao pavimento inferior ................................................................................... 12
Figura 13 - fachada posterior da edificao ................................................................................................ 12
Figura 14 - fundos da casa .......................................................................................................................... 13
Figura 15 - rea de lazer ............................................................................................................................. 13
Figura 16 - salo sob pilotis ........................................................................................................................ 14
Figura 17 - vista da rua do pavimento superior .......................................................................................... 14
Figura 18 - garagem e acesso secundrio casa ......................................................................................... 15
Figura 19 - Dados das amostras .................................................................................................................. 16
Figura 20 Elemento 1 .............................................................................................................................. 17
Figura 21 - Elemento 2 ............................................................................................................................... 17
Figura 22 - Elemento 3 ............................................................................................................................... 18
Figura 23 - Elemento 4 ............................................................................................................................... 18
Figura 24 - Elemento 5 ............................................................................................................................... 19
Figura 25 - Elemento 6 ............................................................................................................................... 19
Figura 26 - Elemento 7 ............................................................................................................................... 20
Figura 27 - Elemento 8 ............................................................................................................................... 20
Figura 28 - Elemento 9 ............................................................................................................................... 21
Figura 29 - Elemento 10 ............................................................................................................................. 21
Figura 30 - Elemento 11 ............................................................................................................................. 22
Figura 31 - Elemento 12 ............................................................................................................................. 22
Figura 32 - Elemento 13 ............................................................................................................................. 23
Figura 33 - Elemento 14 ............................................................................................................................. 23
Figura 34 - Elemento 15 ............................................................................................................................. 24
Figura 35 - Estimativas ............................................................................................................................... 25
Figura 36 - Funo Estimativa ................................................................................................................... 26
Figura 37 - Anlise de sensibilidade - Dormitrios .................................................................................... 27
Figura 38 - Anlise de sensibilidade rea Privativa ................................................................................ 28
Figura 39 - Anlise de sensibilidade - rea do Terreno ............................................................................. 28
Figura 40 - Anlise de sensibilidade - Nmero de Pavimentos .................................................................. 29
Figura 41 - Anlise dos Resduos ............................................................................................................... 30
Figura 42 - Testes de Aderncia ................................................................................................................. 30
Figura 43 - Testes de Aderncia (Distribuio de Frequncias) ................................................................. 31
Laudo de Avaliao de Imvel Urbano
Caputo Engenharia Ltda.
Engenheiro Responsvel: Lucas Marques Caputo.

Rua Jaspe, 198 Horto. Belo Horizonte/MG. Tel: 3468-8331/8478-2111. Cep: 31.015-130. Email: caputoengenharia@gmail.com

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1. DADOS DO SOLICITANTE

Solicitante: Sirlei Remigio Silva, ocupante do imvel. Telefone de contato: 3462-4358.
Proprietrio: Antnio Gonalves de Carvalho Neto (falecido).

2. OBJETO DA AVALIAO

O presente Laudo Tcnico de Avaliao tem como objetivo a determinao do valor venal para venda do
imvel.

3. DADOS DO IMVEL

O avaliando em questo relativo a um imvel residencial, composto por uma casa, localizado Rua
Satlite, 221 Bairro Caiara - Adelaide, cadastrado junto prefeitura n: 257029-016-001-9, em nome
de Antnio Gonalves de Carvalho Neto, no municpio de Belo Horizonte (MG). A ocupao do imvel
residencial. A rea total do terreno 300 m e a rea total construda 179m.

O imvel avaliado foi vistoriado em 21/12/2009.

4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A rea total construda, adotada nos clculos, foi rea mensurada no IPTU. Este trabalho est sujeito
s seguintes limitaes:

Nesta avaliao, computamos como corretos os elementos documentais consultados e as
informaes fornecidas por terceiros, de boa f e confiveis.

Por fugir finalidade precpua deste trabalho, dispensamos consideraes legais de mrito,
concernentes a ttulos, invases, hipotecas, desapropriaes, superposio de divisas, etc.,
providncias estas que consideramos de carter jurdico.

O imvel objeto desta avaliao foi inspecionado pessoalmente pelo signatrio deste Laudo.

O autor no tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem avaliando e to
pouco em relao ao solicitante.

Este Laudo apresenta as condies limitativas apresentadas na introduo ou porventura, em
qualquer outra parte dele que afetam as anlises, opinies ou concluses nele contidas.

Este Laudo foi elaborado com observncia escrita aos princpios dos cdigos de tica
Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, do
IBAPE-MG - Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias de Engenharia e de acordo com a NBR
14.653 da ABNT e suas partes.



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5. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO BEM AVALIANDO

CARACTERIZAO DA REGIO

O Bairro Caiara Adelaide apresenta uma ocupao predominantemente residencial, bem como na Rua
Satlite e adjacentes, possui infra-estrutura completa com pavimentao, guias e sarjetas, redes de
abastecimento de gua, energia, telefonia, etc.

O bairro Caiara composto atualmente de pequenos bairros dentro da sua rea limtrofe, tais como,
Alto Caiara, So Geraldo, Vila Aracy, Chcara do Tanque e Vila Adelaide. Hoje mais conhecido como
Caiara apesar de algumas pessoas ainda o chamaram de Alto Caiara e Caiara- Adelaide.

Possui alguns detalhes que o fazem conhecido por toda a cidade. Um deles o edifcio Jardim das
Accias, conhecido tambm como espigo do Caiara, por ser o mais alto do bairro. Outro ponto a ser
lembrado a rvore setuagenria instalada no meio da Rua Itagua.

Alm do imvel se localizar prximo ao Shopping Del Rey, o bairro ainda oferece convvio com a
natureza, em especial na Praa Jos Americano. Ela possui quadras diversas e uma pista de Cooper
projetada entre rvores.

Outra opo para adultos e crianas da regio o Parque Ecolgico de Lazer do Caiara, dotado de uma
pequena cascata. O parque foi inaugurado em 1995 e possui mais de 14 mil metros quadrados de rea
verde, onde esto espalhados brinquedos, quadras de esportes e uma pista de Cooper.

CARACTERIZAO DO TERRENO

O terreno avaliando possui dimenses regulares, plano, mas possui um corte descendente localizado
aproximadamente no meio do terreno, lado oeste. De meio de quadra e aparentemente seco e firme.

Figura 1 - Localizao do terreno


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CARACTERIZAO DA CONSTRUO

A casa possui trs pavimentos, sendo o superior localizado acima do plano da rua, o andar trreo no
plano da rua e um andar abaixo do nvel da rua.

Na entrada da casa existe um jardim com grade em ao, e garagem que acomoda facilmente dois
veculos. Existem dois acessos a casa, sendo um deles para a sala principal e outro para rea de servio

O andar superior possui quatro quartos, o primeiro com sute e closet, o segundo com sute e armrio
embutido e dois outros com armrios embutidos, uma sala e varanda. Todo andar possui piso em tbua
corrida.

O andar trreo possui dois quartos sem sute, duas salas, cozinha, rea para jardim dentro da casa,
garagem para dois carros, jardim na entrada. O interior da casa tem piso em madeira, a cozinha e
garagem com piso em cermica. A escada de acesso ao andar inferior tem piso revestido de granito.

Destacamos como um ponto positivo a grande quantidade de quartos, inclusive com sute. So quatro
quartos sem sute e dois com sute, totalizando seis quartos. A casa tambm possui trs pavimentos,
varanda em volta de toda a casa no pavimento superior e harmonia na distribuio dos cmodos.

O andar inferior possui dependncia de empregada completa, rea para recreaes com churrasqueira
em alvenaria e salo sob pilotis com piso em granito e armrios embutidos debaixo da escada.

Toda a casa possui muro alto ao seu redor, exceto na frente, onde possui grade e porto eletrnico.

A idade aparente do imvel de 22 anos.

rea m
rea Terreno 300,00
rea Construda 179,00
Total 479,00

Figura 2 - Tabela de composio de reas



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6. DIAGNSTICO DO MERCADO

A micro regio onde est posicionado o avaliando tem como principal utilizao a moradia de classe
mdia. Em uma anlise genrica, verifica-se que o bairro Caiara tem apresentado um aumento real no
valor dos imveis no ano de 2008 para 2009, relacionado ao bom momento da economia.

Consideramos sua liquidez como normal, devido ao nmero de negociaes e ofertas de venda no
bairro Caiara.

7. INDICAO DOS MTODOS E PROCEDIMENTO UTILIZADO

Neste Laudo Tcnico foi utilizado o Mtodo comparativo direto de dados de mercado, em conformidade
com o item 8.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos
Gerais).

As atividades bsicas de uma avaliao, de acordo com o item 7 da ABNT NBR 14653-1
(Avaliao de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais), esto relacionadas abaixo e foram seguidas na
ntegra no presente laudo:

Requisio da documentao;
Conhecimento da documentao;
Vistoria do bem avaliando;
Coleta de dados;
Escolha da metodologia;
Tratamento dos dados;
Identificao do valor de mercado.

As diretrizes e procedimentos de cada um dos subitens acima relacionados esto descritos
com detalhes no texto da ABNT NBR 14653-1.

Durante a pesquisa de mercado foi constatada a existncia de uma amostra de casas que pudessem ser
utilizados para calcular o valor do avaliando. Desta forma os dados foram tratados atravs de inferncia
estatstica.

inferncia estatstica: Parte da cincia estatstica que permite extrair concluses sobre a populao a
partir de amostra.



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8. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS

Perodo de pesquisa: de 21/12/2009 a 09/01/2010

Foi realizada uma pesquisa de casas venda e vendidas no bairro Caiara em Belo Horizonte e os
elementos encontrados foram tratados atravs de inferncia estatstica, no programa especfico SISREN.
As variveis consideradas importantes para determinao do valor de locao da loja foram:

Nmero de dormitrios: varivel dicotmica, relativa quantidade de quartos, sendo 1 = quantidade de
quartos compreendido entre um e quatro quartos e 2 = cinco ou mais quartos. Consideramos como mais
atrativo os imveis que possuem quatro ou mais quartos.

rea privativa: varivel quantitativa, relativa rea privativa do imvel, dada em metros quadrados.

rea do terreno: varivel quantitativa, relativa rea total do terreno do imvel, dada em metros
quadrados.

Nmero de pavimentos: varivel dicotmica, relativa quantidade de pavimentos, sendo 1 =
quantidade de pavimentos igual a um e 2 = para dois ou mais pavimentos. Consideramos como mais
atrativo os imveis que possuem dois ou mais pavimentos.

No respectivo anexo encontram-se o resumo dos clculos.

9. GRAU DE FUNDAMENTAO E PRECISO

De acordo com o item 9 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliao de Bens Parte 1:
Procedimentos Gerais), as avaliaes podem ser especificadas quanto fundamentao e preciso.

A fundamentao ser funo do aprofundamento do trabalho avaliatrio, com o envolvimento da
seleo da metodologia em razo da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais
disponveis.

A preciso ser estabelecida quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro tolervel
numa avaliao. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliao, da conjuntura do mercado, da
abrangncia alcanada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos
instrumentos utilizados.

Os graus de fundamentao e preciso nas avaliaes sero definidos nas demais partes da NBR
14.653, guardado o critrio geral de atribuir graus em ordem numrica e crescente, onde o grau I o
menor.

Neste Laudo Tcnico de Avaliaes foram alcanados o grau I de Fundamentao e o grau II de Preciso
para o MCDDM.(Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado).



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Tabela de Graus de Fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear:
Item Descrio
III II I
1
Caracteri zao do i mvel
aval i ando
Compl eta quanto a todas as
varivei s anal i sadas
Compl eta quanto s
vari vei s uti l i zadas no
model o
Adoo de si tuao
paradigma
2
Col eta de dados de
mercado
Caractersti cas conferi das
pel o autor do l audo
Caractersti cas conferi das
por profi ssi onal credenci ado
pel o autor do l audo
Podem ser uti l i zadas
caractersti cas forneci das
por tercei ros
3
Quanti dade mni ma de
dados de mercado,
efeti vamente uti l i zados
6 (k+1), onde k o nmero de
vari vei s i ndependentes
4
Identi fi cao dos dados
de mercado
Apresentao de
i nformaes rel ati vas a
todos os dados e vari vei s
anal i sadas na model agem,
com foto
Apresentao de
i nformaes rel ati vas aos
dados e vari vei s
efeti vamente uti l i zados no
model o
Apresentao de
i nformaes rel ati vas aos
dados e vari vei s
efeti vamente uti l i zados no
model o
5 Extrapol ao No admi ti da
Admi ti da de apenas uma
vari vel , desde que: a)
medi das das caractersti cas
do i mvel aval i ando no
ul trapassem 100% do seu
l i mi te amostral ; b) o val or
esti mado no ul trapasse
10% do val or cal cul ado no
l i mi te da frontei ra amostral ,
para a referi da vari vel ;
Admi ti da, desde que: a)
medi das das caractersti cas
do i mvel aval i ando no
ul trapassem 100% do seu
l i mi te amostral ; b) o val or
esti mado no ul trapasse
10% do val or cal cul ado no
l i mi te da frontei ra amostral ,
para a referi da vari vel ,
simul taneamente;
6
Nvel de signi fi cnci a a
(somatri o do val or das
duas cal das) mxi mo
para a rejei o da
hi ptese nul a de cada
regressor (teste
bi caudal )
10% 20% 30%
7
Nvel de si gni fi cnci a
mxi mo admi ti do nos
demai s testes
estatsti cos uti l i zados
1% 5% 10%
Total de pontos: 15
Grau

Figura 3 - Tabela de Graus de Fundamentao

Tabela de Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de
modelos de regresso linear

Graus III II I
Pontos Mni mos 18 11 7
Itens obri gatrios no
grau correspondente
3, 5, 6 e 7, com os demai s
no grau II
3, 5, 6 e 7 no mni mo no grau
II
Todos, no mnimo no grau I

Figura 4 - Tabela de enquadramento dos laudos



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Descri o
III II I
Ampl itude do i nterval o de
confi ana de 80% em torno do
valor central da esti mativa < = 30% 30% - 50% > 50%
Grau

Figura 5 - Tabela de Enquadramento dos laudos, segundo seu grado de preciso

10. RESULTADO DA AVALIAO E DATA DE REFERNCIA:

Conclumos ento que o valor de mercado para venda com base no ms de janeiro de 2010 o seguinte:

11. PROFISSIONAL RESPONSVEL

Lucas Marques Caputo
Eng. Produo Civil
CREA-MG: 116.899/LD
CPF: 012.577.156-82

12. LOCAL E DATA DO LAUDO

Belo Horizonte, 11 de Janeiro de 2010.
R$ 525.000,00; (Quinhentos e vinte e cinco mil reais)



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13. ANEXOS

a) Fotografias do imvel avaliando.
b) Pesquisa de valores.
c) Fotografias das amostras.
d) Clculos.



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A. ANEXO A FOTOGRAFIAS DO IMVEL AVALIANDO

Figura 6 - Fachada do imvel avaliando

Figura 7 - Sala de estar


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Figura 8 - sala de jantar

Figura 9 - sala pavimento superior


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Figura 10 - escada de acesso ao pavimento superior

Figura 11 - cozinha


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Figura 12 - escada de acesso ao pavimento inferior

Figura 13 - fachada posterior da edificao


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Figura 14 - fundos da casa

Figura 15 - rea de lazer


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Figura 16 - salo sob pilotis

Figura 17 - vista da rua do pavimento superior


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Figura 18 - garagem e acesso secundrio casa



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B. ANEXO B PESQUISA DE VALORES

Figura 19 - Dados das amostras



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C. ANEXO C FOTOGRAFIAS DAS AMOSTRAS

Figura 20 Elemento 1

Figura 21 - Elemento 2


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D. ANEXO D CLCULOS

Figura 35 - Estimativas


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Figura 36 - Funo Estimativa


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Figura 37 - Anlise de sensibilidade - Dormitrios


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Figura 38 - Anlise de sensibilidade rea Privativa

Figura 39 - Anlise de sensibilidade - rea do Terreno


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Figura 40 - Anlise de sensibilidade - Nmero de Pavimentos



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Figura 41 - Anlise dos Resduos

Figura 42 - Testes de Aderncia


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Figura 43 - Testes de Aderncia (Distribuio de Frequncias)

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